INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA
DE LAS ACTUACIONES SOBRE EL MEDIO AMBIENTE URBANO
Luis Torroglosa Martínez. Economista. Técnico Urbanista.
Jefe de Servicio de Urbanismo. Diputación de Valladolid.
Esquema expositivo
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Conceptos y terminología de aspectos económicos que inciden en el urbanismo
Rentabilidad Rendimiento
Memoria de Viabilidad
Económica
Beneficio Análisis económico
Valor /Precio
Memoria o informe
de sostenibilidad
económica
Coste / gasto /
inversión / pago
Eficiencia
y Eficacia
Riesgo Retorno
cash flow
análisis
input-output
VAN / TIR
Estudio económico
Concepto de URBANISMO
disciplina
Ordenar el territorio
Uso racional del espacio físico
sostenibilidad
elemento nuclear: ciudadano en convivencia
ORDENACIÓN DEL TERRITORIO
Diferencia con urbanismo: ámbito de actuación
Carta Europea (23 mayo 1983): Expresión espacial de la política
económica, social, cultural y ecológica de toda sociedad
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URBANISMO
Arquitectos
Multidisciplinar
Ingenieros de Caminos, C y P
Arquitectos Técnicos
Sociólogos
Geógrafos
Geólogos, Biólogos, Medioambiente, Paisajistas, etc.
Arqueólogos, B. Patrimoniales, etc.
Ingenieros Técnicos Industriales, Topógrafos,
Obras Públicas, Agrícolas, Minas
OTROS
Jurídicos
Ingenieros Industriales, Agrónomos, Montes, Geodesia,
Telecomunicaciones, Medioambiental, etc.
Economistas
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URBANISMO Ordenar el territorio
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URBANISMO Uso racional del espacio físico
sostenibilidad
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URBANISMO Elemento nuclear:
Ciudadano en convivencia
Vitoria cuenta con 42 m² de
zona verde por habitante, la
ciudad europea con más zonas
verdes consolidadas y entre las
diez con mejor calidad de vida.
Vitoria (241.386 habitantes)
está rodeada por un anillo
verde, un pulmón de más de 500
ha y alrededor de 50 km de
itinerarios para paseantes y
ciclistas, uno de los activos
medioambientales que ha
valorado el jurado en Estocolmo
para otorgar a esta ciudad la
Capitalidad Verde Europea 2012
venciendo así a Barcelona,
Nuremberg (Alemania), Nantes
(Francia), Malmö (Suecia) y
Reikiavik (Islandia).
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PLANEAMIENTO
URBANÍSTICO
DISCIPLINA
URBANÍSTICA
GESTIÓN
URBANÍSTICA
PLANIFICACIÓN
TERRITORIO
¿Qué es lo que queremos hacer?
¿Qué podemos hacer?
INTRUMENTOS
CONTENIDOS
DOCUMENTACIÓN
ELABORACIÓN Y APROBACIÓN
PLANIFICACIÓN
ESTRATÉGICA
¿Cómo lo podemos hacer?
Control e Intervención
ACTUACIONES AISLADAS (Asistemáticas)
ACTUACIONES INTEGRADAS (Sistemáticas)
SISTEMAS DE ACTUACIÓN
INTERVENCIÓN EN EL USO DEL SUELO: LICENCIAS, I.T.C., ORDEN DE EJECUCIÓN,
DECLARACIÓN DE RUINA, VENTA FORZOSA, PROTECCIÓN DE LA LEGALIDAD URBANÍSTICA.
INTERVENCIÓN EN EL MERCADO DEL SUELO: P.P.S., DERECHOS DE TANTEO Y
RETRACTO, DERECHOS DE SUPERFICIE Y PROGRAMA MUNICIPAL DEL SUELO
oportunidad
condiciones sectoriales y O.T.
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Amenazas Oportunidades
Planificación Estratégica
Objetivos
Diagnóstico
Líneas estratégicas
Acciones
Programación
Valoración
Financiación
Debilidades Fortalezas
Objetivos líneas
estratégicas
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Objetivos y contenidos del
Planeamiento Urbanístico
General
ORDENACIÓN URBANA
Resolver necesidades de suelo residencial, dotacional, industrial y de servicios. Tejido urbano mixto.
Fomentar el crecimiento compacto, continuo y articulado de los núcleos de población existentes.
Soluciones diferentes para impedir una inadecuada concentración de usos y actividades.
Favorecer la regeneración de los núcleos urbanos existentes. Rehabilitación y reutilización de inmuebles.
Renovación de los espacios urbanos vulnerables y recuperación de espacios vacíos.
DELIMITACIÓN DE SECTORES
Ordenación detallada del suelo urbano no consolidado y del suelo urbanizable.
SOSTENIBILIDAD Y PROTECCIÓN DEL MEDIO AMBIENTE
Mejora de la calidad de vida de la población, mediante el control de la densidad humana y edificatoria.
Conservación y recuperación de condiciones ambientales adecuadas
Prevenir y reducir la contaminación
MOVILIDAD SOSTENIBLE
Reducir la necesidades de desplazamiento de la población
Facilitar el uso y la eficiencia del transporte público
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EFICIENCIA ENERGÉTICA Y ENERGÍAS RENOVABLES
Eficiencia energética (espacios público de bajo coste, sistemas colectivos de calefacción, orientación, …)
Fomento del uso de energía renovables, técnica y económicamente viables.
PROTECCIÓN DEL PATRIMONIO CULTURAL
Conservación y protección del patrimonio arqueológico, los espacios urbanos relevantes, los elementos y
tipos arquitectónicos singulares y las formas tradicionales de ocupación humana del territorio.
CALIDAD URBANA Y COHESIÓN SOCIAL
Reservas de suelo para dotaciones urbanísticas. Sistemas Generales y Sistemas Locales (vías públicas,
servicios urbanos, espacios libres públicos, equipamientos y espacios protegidos).
Cohesión social: se procurará la mezcla equilibrada de grupos sociales, usos y actividades.
Calidad urbana: diseño urbano (se prohíben los usos residenciales en sótanos y semisótanos, etc.)
ACCESIBILIDAD
Supresión de barreras arquitectónicas y la instalación de ascensores, aparcamientos adaptados y otros
RIESGOS NATURALES Y TECNOLÓGICOS
Terrenos afectados por riesgos de inundación
Objetivos y contenidos del
Planeamiento Urbanístico
General
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pública
privada
Inversión y financiación de
DOTACIONES URBANÍSTICAS PÚBLICAS
(infraestructuras y equipamiento)
HACIENDA PÚBLICA LOCAL
HACIENDA PÚBLICA DE AA.PP.
Clasificación y calificación urbanística
VIABILIDAD, VALORACIONES
(Actividad productiva)
RENTABILIDAD ECONÓMICA
Objetivos y contenidos del
Planeamiento Urbanístico
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MARCO NORMATIVO
ESTATUTOS DE AUTONOMÍA
ESTUDIO ECONÓMICO (y FINANCIERO)
CONSTITUCIÓN ESPAÑOLA 1978
Art. 3 RDL 1492/2011 Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo
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Informe o Memoria de Sostenibilidad Económica
Memoria de viabilidad económica
Adaptación normativa
Aspectos económicos que inciden en el planeamiento urbanismo
PRINCIPALES VARIABLES
► Territorio y Medio Ambiente.
► Demografía.
► Economía regional, comarcal y local.
► Estructura económica y productiva.
► Niveles de renta.
► Análisis input-output.
► Factores de localización.
► Análisis coste/beneficios.
► Ocupación y desempleo.
► Parque de viviendas.
► Infraestructuras locales y supramunicipal
► Equipamientos públicos y privados.
► Hacienda Pública (Local)
► Etc.
DIAGNÓSTICO. Memoria Informativa
Se debe describir las características, elementos y valores naturales, ambientales,
culturales, demográficos, socioeconómicos y de infraestructuras del término
municipal. Deben señalarse, entre otros:
- El grado de adecuación de las dotaciones urbanísticas existentes a las
necesidades de la población.
- El estudio de la evolución demográfica y las necesidades de viviendas y de suelo
para actividades productivas, así como la evolución del mercado del suelo.
MEMORIA VINCULANTE
Debe expresar y justificar sus objetivos y propuestas de ordenación que sirvan de fundamento al modelo territorial elegido.
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Aspectos económicos que inciden en el urbanismo: otros
VALORACIONES DE SUELO
APROVECHAMIENTOS URBANÍSTICOS. Coeficientes de ponderación
GESTIÓN URBANÍSTICA. Saldo Liquidatorio
VIABILIDAD económica de operaciones de suelo y vivienda
PLANIFICACIÓN ESTRATÉGICA
VIABILIDAD PRESUPUESTARIA
PATRIMONIO PÚBLICO DE SUELO
PROGRAMAS MUNICIPALES DE SUELO, ETC.
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Aspectos económicos que inciden en el planeamiento urbanístico
ESTUDIO ECONÓMICO (Art. 116 RUCyL)
debe recoger en sus determinaciones escritas la
PROGRAMACIÓN, VALORACIÓN y FINANCIACIÓN de
sus objetivos y propuestas, en especial en cuanto a
la ejecución y financiación de los SS.GG.
► SUNC y Surb se incluyan SSGG de forma genérica:
previsiones y prioridades
► SUNC y Surb con OD: ISE
¿Cuánto vale?
¿Cuándo se ejecuta?
¿Quién lo paga? y posibles Objetivos y propuestas
Ejecución SS.GG.
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Documento, entre otros,
NECESARIO Y OBLIGATORIO
Aspectos económicos que inciden en el planeamiento urbanístico
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Ley de Cantabria 2/2001, de 25 de junio, de Ordenación Territorial y Régimen
Urbanístico del Suelo de Cantabria
Art. 52: Documentación del Plan General, contendrá entre otros, un
Estudio económico-financiero, que incluirá un cálculo realista de los costes que implicará
la ejecución del Plan y de los medios financieros disponibles o previsibles para ello.
Ley 4/2013, de 23 de mayo, por la que se modifica la Ley 3/2009, de 17 de junio, de Urbanismo de Aragón
Art. 47: Documentación del Plan General, contendrá entre otros, un
Estudio económico, que analizará específicamente el impacto de la actuación en las Haciendas Públicas afectadas por la implantación y
mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y la prestación de los servicios resultantes, así como la suficiencia
y adecuación del suelo destinado a usos productivos y, de conformidad con el estudio de necesidades de vivienda, cuando sea preceptivo,
residenciales.
Ley 5/2006, de 2 de mayo, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de La Rioja
Art. 71 Estudio económico financiero
1. El Plan General Municipal contendrá una evaluación del coste de ejecución de los sistemas generales y de las
actuaciones públicas, justificando las previsiones que hayan de realizarse con recursos propios del Ayuntamiento.
2. En el supuesto de que se atribuya la financiación a Administraciones o entidades públicas distintas del
municipio, se deberá contar con la conformidad de las mismas.
Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificación de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación
Urbanística de Andalucía
Art. 19: Contenido documental de los instrumentos de planeamiento
En función del alcance y la naturaleza de las determinaciones del instrumento de planeamiento sobre previsiones
de programación y gestión, contendrá un estudio económico-financiero que incluirá una evaluación analítica de las
posibles implicaciones del Plan, en función de los agentes inversores previstos y de la lógica secuencial
establecida para su desarrollo y ejecución, así como un informe de sostenibilidad económica, que debe contener la
justificación de la existencia de suelo suficiente para usos productivos y su acomodación al desarrollo urbano
previsto en el planeamiento, así como el análisis del impacto de las actuaciones previstas en las Haciendas de las
Administraciones Públicas responsables de la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras y de la
implantación y prestación de los servicios necesarios.
Aspectos económicos que inciden en el planeamiento urbanístico
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ESTUDIO ECONÓMICO
Planeamiento General
Diagnóstico
Análisis socio-económico y territorial
Análisis hacienda local y otras AA.PP.
Inversión Financiación
PROGRAMACIÓN
CAPACIDAD INVERSORA Y FINANCIERA
Admón Local y otros agentes públicos
Vías públicas
Servicios urbanos
Zonas verdes, E.L.
Equipamientos
Espacios protegidos
Aspectos económicos que inciden en el planeamiento urbanístico
ESTUDIO ECONÓMICO
Planeamiento de Desarrollo
Inversión Financiación
GASTOS DEL SECTOR
G: Gastos totales del Sector
Cs: Valor/Costes del suelo
Cu: Obras de urbanización
Gf: Gastos financieros ajenos
Gg: Gastos generales
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INGRESOS DEL SECTOR
Valor del Suelo ordenado
(Estudio de Mercado) Método RESIDUAL
Viviendas Protección Pública
G = Cs + Cu + Gf + Gg
Vi = 1,40 (Vs + Vc) Fl
Rendimiento Bruto (Beneficio) = Ingresos – Gastos
Rendimiento Neto = Rendimiento bruto – Impuestos
VIABILIDAD ECONÓMICA (rentabilidad) = Rendimiento Neto / Inversión total
Privado Público
Aspectos económicos que inciden en el planeamiento urbanístico
INFORME DE SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA
Ponderará en particular el impacto de la actuación en las Haciendas Públicas
afectadas por la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras
necesarias o la puesta en marcha y la prestación de los servicios resultantes,
así como la suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos.
Impacto
Hacienda Local
Suficiencia y
adecuación
USOS
PRODUCTIVOS
Costes Mto
Infraestructuras y
servicios
Ingresos
tributarios
Escenarios socio-económicos
MATIZ Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo
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Aspectos económicos que inciden en el planeamiento urbanístico
Art. 3. Evaluación y seguimiento de la sostenibilidad económica y ambiental
De acuerdo con lo dispuesto en el Art. 15.4 del TR de la LS, la documentación de los
instrumentos de ordenación de las actuaciones de urbanización debe incluir un
INFORME O MEMORIA DE SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA, en el que se ponderará en
particular el impacto de la actuación de las Haciendas Públicas afectadas por la
implantación y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en
marcha y la prestación de los servicios resultantes, así como la suficiencia y
adecuación del suelo destinado a usos productivos.
Específicamente y en relación con el impacto económico para la Hacienda local, se
CUATIFICARÁN LOS COSTES DE MANTENIMIENTO por la puesta en marcha y la
prestación de los servicios públicos necesarios para atender el crecimiento urbano
previsto en el instrumento de ordenación, y se ESTIMARÁ EL IMPORTE DE LOS
INGRESOS MUNICIPALES derivados de los principales tributos locales, en función de la
edificación y población potencial prevista, EVALUADOS en función de los escenarios
socio-económicos previsibles hasta que se encuentren terminadas las edificaciones que
la actuación comporta.
Real Decreto 1492/2011
Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo
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Aspectos económicos que inciden en el planeamiento urbanístico
Memoria de viabilidad económica
Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbana
Proyecto de Ley de medidas sobre rehabilitación, regeneración y renovación urbana, y
sobre sostenibilidad, coordinación y simplificación en materia de urbanismo de C y L
Aspectos económicos que inciden en el planeamiento urbanístico
CONCEPTOS
Artículo 151. Actuaciones de rehabilitación.
Las actuaciones de rehabilitación tendrán por objeto la rehabilitación de edificios, incluidas sus
instalaciones y sus espacios privativos vinculados, cuando existan situaciones de insuficiencia o
degradación de los requisitos básicos de funcionalidad, seguridad, accesibilidad y habitabilidad.
Artículo 152. Actuaciones de regeneración urbana.
Las actuaciones de regeneración urbana tendrán por objeto la rehabilitación de edificios, en los
mismos términos que las actuaciones de rehabilitación, junto con la mejora de la calidad,
accesibilidad y sostenibilidad del medio urbano, incluidos los espacios libres, servicios urbanos e
infraestructuras, cuando existan situaciones de obsolescencia o vulnerabilidad de áreas urbanas, o
situaciones graves de pobreza energética.
Artículo 153. Actuaciones de renovación urbana.
Las actuaciones de renovación urbana tendrán por objeto la rehabilitación de los edificios y la mejora
del medio urbano, en los mismos términos que las actuaciones de rehabilitación y regeneración
urbana, junto con la renovación y mejora de los equipamientos y demás dotaciones urbanísticas,
cuando existan situaciones de obsolescencia o vulnerabilidad de barrios o conjuntos urbanos
homogéneos, o converjan circunstancias singulares de deterioro físico y ambiental que hagan
necesarias acciones de demolición, sustitución o realojo de residentes.
LUCyL
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Aspectos económicos que inciden en el planeamiento urbanístico
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REHABILITACIÓN
Elementos comunes
REGENERACIÓN y RENOVACIÓN URBANAS
ELEMENTOS COMUNES DE UN INMUEBLE RESIDENCIAL
Aspectos económicos que inciden en el planeamiento urbanístico
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ESQUEMA SIMPLISTA DEL CRECIMIENTO Y DESARROILLO DE LA CIUDAD en ESPAÑA
Antes de
1945 CENTROS HISTÓRICOS CONSOLIDADOS
A partir
de 1945
En torno a estos Centros Históricos fue construyéndose una primera periferia
residencial, en general muy densa y de baja calidad constructiva.
Tras una primera fase de grandes conjuntos de vivienda pública, se produce el auge
de la vivienda subvencionada.
Aparición espontánea de barriadas periféricas construidas por sus moradores.
A partir
de 1980
Surgen barrios equipados con planificación urbanística.
Aparece el fenómeno de la dispersión, generando una periferia compleja y se
multiplican las interdependencias de los municipios limítrofes, generando la
conurbación, que sin una estructura administrativa, son una realidad social y
económica innegable.
SE PLANIFICA MIRANDO AL EXTERIOR (URBANIZABLE) – CRECIMIENTO EXPANSIVO Y DISEMINADO
NO AL INTERIOR (URBANO) – REHABILITACIÓN, REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN
ESPACIOS VULNERABLES
Múltiples problemas de raíz social y económica
Ámbitos de clara necesidad de actuación global
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Aspectos económicos que inciden en el planeamiento urbanístico
68,50% población (32.281.683 hab.) vive
en municipios de mas 20.000 hab. (4,96%)
31,74% población (14.959.668 hab.) vive
en las capitales de provincia.
63 municipios de más de 100.000 hab.
viven 18.722.308 habitantes (39,73%)
12 Andalucía: 10 Cataluña; 10 Madrid; 5 Valencia;
4 Canarias, Castilla y León y País vasco
Aspectos económicos que inciden en el planeamiento urbanístico
Luis Torroglosa Martínez. Economista. Técnico Urbanista.
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Parque de viviendas en España Fuente: Ministerio de Fomento
Año
Total
viviendas
▲▼%
(intervalo
anterior)
población
▲▼%
(intervalo
anterior)
ratio:
Hab./vivienda
1950 6.687.197 27.976.755 4,18
1960 7.726.424 ▲ 15,54% 30.583.466 ▲ 9,32% 3,96
1970 10.655.785 ▲ 37,91% 33.956.376 ▲ 11,03% 3,19
1981 14.726.726 ▲ 38,20% 37.726.942 ▲ 11,10% 2,56
1991 17.220.399 ▲ 16,93% 39.433.942 ▲ 4,52% 2,29
2001 21.033.759 ▲ 22,14% 41.116.842 ▲ 4,26% 1,95
2003 21.926.409 42.717.064 1,94
2005 22.927.382 44.108.530 1,92
2007 24.034.966 ▲ 20,04% 45.200.737 ▲ 14,95% 1,88
2009 24.908.126 46.745.807 1,87
2011 25.249.053 47.265.321 1,87
2012 25.382.415 ▲ 0,53% 47.129.783 ▼ 0,28% 1,85
12 M. viviendas más 30 años
6 M. viviendas más 50 años
Aspectos económicos que inciden en el planeamiento urbanístico
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Aspectos económicos que inciden en el planeamiento urbanístico
Memoria de viabilidad económica
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Art. 11. MEMORIA DE VIABILIDAD ECONÓMICA
La ordenación y ejecución de las actuaciones (RRRu) requerirá la realización, CON CARÁCTER PREVIO, de una MEMORIA que asegure su
VIABILIDAD ECONÓMICA, EN TÉRMINOS DE RENTABILIDAD, de adecuación a los límites del deber legal de construcción y de un adecuado
EQUILIBRIO entre los BENEFICIOS y CARGAS derivados de la misma, para los propietarios incluidos en su ámbito de actuación y
contendrá, al menos, los siguientes elementos:
a) Un ESTUDIO comparado de los parámetros urbanísticos existentes y, en su caso, de los
propuestos, con indicación de las determinaciones urbanísticas básicas referidas a edificabilidad,
usos y tipologías edificatorias y redes públicas que habría que modificar…
b) Las determinaciones económicas básicas relativas a los valores de repercusión de cada uso
urbanístico propuesto, estimación del importe de la inversión, incluyendo, tanto las ayudas
públicas, directas e indirectas, como las indemnizaciones correspondientes, así como la
identificación del sujeto o sujetos responsables del deben de costear las redes públicas.
c) El análisis de la inversión que pueda atraer la actuación y la justificación de que la misma es
capaz de generar ingresos suficientes para financiar la mayor parte del coste de la transformación
física propuesta, garantizando el menor impacto posible en el patrimonio personal de los
particulares, medido en cualquier caso, dentro de los límites del deber legal de conservación.
Técnico
urbanístico
Estudio Económico
Valoración plusvalía
Inversión privada
Financiación pública
d) El horizonte temporal que, en su caso, sea preciso para garantizar la amortización de las
inversiones y la financiación de la operación.
programación
Estudio Económico
Inversión ajena
Financiación ajena
Garantía patrimonio
e) La evaluación de la capacidad pública necesaria para asegurar la financiación y el
mantenimiento de las redes públicas que deban ser financiadas por la Administración, así como el
impacto en las correspondientes Haciendas Públicas.
Informe de
sostenibilidad
económica
Ley 3R
Aspectos económicos que inciden en el planeamiento urbanístico
Memoria de viabilidad económica
Art. 156: Las actuaciones de RRRu se planificarán mediante el instrumento de planeamiento general o mediante en plan especial de
reforma interior …
c) Incluirán en su MEMORIA los siguientes apartados que acrediten la idoneidad técnica y ECONÓMICA de la actuación, fijada ésta última
en términos de RENTABILIDAD y equidistribución de BENEFICIOS y CARGAS:
1º La justificación de los fines e intereses públicos que persigue la actuación, así como su
necesidad y conveniencia. Técnico
LUCyL
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2º La identificación de los inmuebles incluidos en su ámbito, así como de sus propietarios y
ocupantes legales.
Técnico
3º Un estudio comparado de los parámetros urbanísticos existentes y propuestos en materia de
edificabilidad, densidad, usos y tipología edificatorias y dotaciones urbanísticas.
Técnico
4º La estimación económica de los valores de repercusión de cada uso propuesto, el importe de la
inversión, las ayudas públicas directas e indirectas, las indemnizaciones correspondientes y los
ingresos tributarios y gastos públicos por el mantenimiento y prestación de los servicios
municipales.
5º El análisis de inversión que pueda atraer la actuación y de su repercusión en la financiación de
la misma, a fin de minimizar el impacto sobre el patrimonio de los particulares
6º La evaluación de la capacidad pública necesaria para financiar y mantener las dotaciones
urbanísticas públicas, así como su impacto en las haciendas locales.
7º Un avance de las determinaciones básicas de reparcelación, que permita asegurar la
equidistribución de beneficios y cargas entre los afectados.
9º El plan que garantizar los derechos de realojo y retorno a que dé lugar la actuación
8º El horizonte temporal preciso para garantizar la amortización de las inversiones y la financiación
de la operación
programación
Estudio Económico
Valoración plusvalía
Inversión privada
Financiación pública
Técnico /
socioeconómico
Informe de
sostenibilidad
económica
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