Modificación Plan Regulador Comunal de La Cisterna Imagen Objetivo
MUNICIPALIDAD DE LA CISTERNA 1
MODIFICACIÓN PLAN REGULADOR COMUNAL DE
LA CISTERNA
RESUMEN EJECUTIVO
IMAGEN OBJETIVO
MUNICIPALIDAD DE LA CISTERNA Noviembre 2019
Modificación Plan Regulador Comunal de La Cisterna Imagen Objetivo
MUNICIPALIDAD DE LA CISTERNA 2
CONTENIDOS
1 INTRODUCCIÓN ................................................................................................................................3
2 DEFINICIONES Y CONCEPTOS ...........................................................................................................5
2.1 ¿Qué es un Plan Regulador Comunal? .....................................................................................5
2.2 ¿Qué es una norma urbanística? .............................................................................................5
3 MODIFICACIÓN DEL PLAN REGULADOR COMUNAL DE LA CISTERNA ..............................................7
4 DIAGNÓSTICO Y FUNDAMENTOS TÉCNICOS ....................................................................................9
4.1 PLAN REGULADOR COMUNAL VIGENTE...................................................................................9
4.2 Evolución de la población ...................................................................................................... 12
4.3 Permisos de Edificación ......................................................................................................... 14
4.4 Áreas verdes .......................................................................................................................... 16
4.5 Equipamiento de salud .......................................................................................................... 18
4.6 Vivienda ................................................................................................................................. 19
5 LOS OBJETIVOS GENERALES Y LOS PRINCIPALES ELEMENTOS DEL INSTRUMENTO A ELABORAR; 21
5.1 OBJETIVOS DEL PLAN ............................................................................................................. 21
6 LAS ALTERNATIVAS DE ESTRUCTURACIÓN DEL TERRITORIO POR LAS QUE SE PROPONE OPTAR; 23
6.1 ALTERNATIVAS DE ESTRUCTURACIÓN PROPUESTAS ............................................................ 23
7 LOS CAMBIOS QUE PROVOCARÍAN RESPECTO DE LA SITUACIÓN EXISTENTE. ............................. 27
7.1 EVALUACIÓN Y SELECCIÓN DE ALTERNATIVAS POR CUMPLIMIENTO DE OBJETIVOS .......... 27
7.2 RESUMEN .............................................................................................................................. 28
7.3 PRINCIPALES OBSERVACIONES DE LA COMUNIDAD ............................................................. 28
7.4 PROPUESTA DE IMAGEN OBJETIVO....................................................................................... 29
8 IMAGEN OBJETIVO PROPUESTA .................................................................................................... 32
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MUNICIPALIDAD DE LA CISTERNA 3
1 INTRODUCCIÓN
El presente Resumen Ejecutivo desarrollado por la Municipalidad de La
Cisterna se enmarca en el cumplimiento de las disposiciones de la Ley Nº
21.078 que ha establecido nuevas regulaciones “sobre transparencia del
Mercado del Suelo e Impuesto al aumento de valor por ampliación del límite
urbano” y que establecen un nuevo marco de actualización y formulación de
Instrumentos de Planificación Territorial (IPT).
Las disposiciones de la Ley Nº 21.078 han modificado lo establecido en la Ley
General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), DFL Nº458 de 1975, en lo que
se refiere a la elaboración de los planes reguladores comunales y sus
competencias, estableciendo en el Art. 28 octies la incorporación de la
construcción de una “Imagen Objetivo”, por parte de los municipios, del
desarrollo urbano del territorio a planificar y que será expresado en los
Instrumentos de Planificación Territorial, y dispone la realización de Consultas
Públicas, entendiendo que “El proceso de elaboración de los planes
reguladores intercomunales o metropolitanos, de los planes reguladores
comunales y de los planes seccionales, así como el relativo a sus
modificaciones, deberá ser transparente y participativo, debiendo requerirse
la opinión de los vecinos afectados y de los principales actores del territorio
planificado”.
Se establece así una nueva etapa en el proceso de formulación, modificación
y/o actualización de IPT, la Imagen Objetivo, cuyo fin es proyectar el objetivo
de desarrollo urbano que el municipio proyecta para la comuna. El municipio
de La Cisterna recoge y fortalece los procesos de participación ciudadana,
cuya motivación es producir un proceso relacional cuyo objetivo sea el de
lograr las mejores condiciones de vida para las familias cisterninas.
La Imagen Objetivo que se presenta, en el marco de la presente Modificación
Nº1 aprobada por Decreto Alcaldicio Nº4.588 del 16 de septiembre 2019,
constituye el resultado de la acción constante que el Alcalde y el Concejo
Municipal han llevado adelante para proteger los barrios de la comuna de la
voracidad inmobiliaria, y velar por la calidad de vida de las vecinas y vecinos
de La Cisterna.
La historia reciente de la comuna y la gestión del Alcalde, han posicionado a
La Cisterna como una comuna que ha avanzado en procesos de integración
e inclusión social, favoreciendo la calidad de vida de las familias cisterninas, y
este seguirá siendo la tarea fundamental del gobierno local, y en este sentido,
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se enmarca el proceso de modificación del plan Regulador Comunal que
estamos llevando adelante.
El Resumen Ejecutivo de la Imagen Objetivo, que se ha elaborado a partir de
lo dispuesto en el artículo 28 octies, de la Ley General de Urbanismo y
Construcciones, cuenta con la aprobación del Concejo Municipal para ser
expuesta a la comunidad Cisternina y está compuesto por:
- La explicación de algunos conceptos importantes;
- Un diagnóstico y fundamentos técnicos;
- Los objetivos generales y los principales elementos del instrumento a
elaborar;
- Las alternativas de estructuración del territorio por las que se propone
optar;
- La Imagen Objetivo recomendada:
- Los cambios que provocarían respecto de la situación existente.
La presente modificación es la continuación de la tarea constante del Alcalde
y el Concejo Municipal destinada a generar las mejores condiciones de
desarrollo urbano para las familias cisterninas. En este sentido, el objeto de la
modificación será producir un cuadro de normas urbanísticas que permitan
controlar la densidad de ocupación con destino habitacional, es decir, se
espera establecer condiciones de altura, densidad y constructibilidad, que
representen la búsqueda de la mejor calidad de vida para la comuna de la
Cisterna.
Finalmente, la construcción de la proposición de Imagen Objetivo incluyó la
participación de la comunidad cisternina a través de la realización de un taller
participativo con los vecinos y vecinas. En esta actividad se conversó de los
aspectos que actualmente afectan su calidad de vida, como la altura de las
edificaciones y el aumento desmesurado de densidad que ésta implica, y se
analizaron las alternativas de estructuración del territorio a planificar, las que
fueron evaluadas para ver si cumplían los objetivos los planteados.
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2 DEFINICIONES Y CONCEPTOS
2.1 ¿Qué es un Plan Regulador Comunal?
El Plan Regulador Comunal es un Instrumento de Planificación Territorial, cuyo
objetivo es orientar y regular las condiciones del desarrollo urbano del territorio.
Para esto, mediante la dictación de normas urbanísticas, establece las
condiciones que deben los propietarios en relación a sus edificaciones y cómo
se ordenan las distintas actividades al interior del territorio comunal.
2.2 ¿Qué es una norma urbanística?
El Plan Regulador Comunal establece qué es lo que se puede construir en
distintos sectores de la comuna y cuáles son las características que deben
tener esas edificaciones a través de normas urbanísticas, que son las reglas
que todos los proyectos que se construyan en la comuna deben cumplir. Estas
normas influyen directamente en cómo se conforman los barrios y en la
calidad de vida de las personas.
Para generar la Imagen Objetivo, la discusión se ha centrado en las normas
urbanísticas que tienen más impacto en los barrios y que se describen a
continuación:
Coeficiente de ocupación del suelo
Esta norma establece cuántos metros cuadrados se pueden construir en el
primer piso de un terreno. Por ejemplo, en un terreno de 1.000 m2 que tiene un
coeficiente de ocupación del suelo de 0,6, se pueden construir 600 m2 en el
primer piso. Este coeficiente permite resguardar que parte del suelo de la
comuna no se construya y pueda absorber el agua de la lluvia y contener
vegetación.
Coeficiente de Constructibilidad
Esta norma determina cuántos metros cuadrados se puede construir en un
terreno, superficie que se reparte en todos los pisos del proyecto. Por ejemplo,
en un terreno de 1.000 m2 que tiene un coeficiente de constructibilidad de 1,5,
estaría permitido construir 1.500 m2. Como en este caso la cantidad de metros
cuadrados que está permitido construir es mayor que la superficie del terreno,
se entiende que habría que construir más de un piso.
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Altura máxima de edificación
Esta norma determina cuántos metros de altura puede tener, como máximo,
una edificación. La altura máxima de edificación se debe expresar en metros,
los que en la explicación de la Imagen Objetivo se traducen en pisos, para
mejor comprensión.
Densidad máxima
Determina cuántas personas pueden residir en una superficie determinada, es
decir, establece la concentración máxima de personas que puede habitar en
un terreno. Las densidades se miden por hectárea (10.000 m2) y para su
cálculo, se asume que en una vivienda viven 4 personas. Si un terreno de 1.000
m2 tiene una densidad de 600 hab/ha (habitantes por hectárea), en ese
terreno pueden vivir 60 personas, es decir, se pueden construir hasta 15
unidades de vivienda (casas o departamentos).
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3 MODIFICACIÓN DEL PLAN REGULADOR COMUNAL DE LA
CISTERNA
La comuna de La Cisterna ha experimentado cambios sustantivos en el marco
del proceso de modernización de la ciudad de Santiago. Estos cambios,
corresponden a grandes transformaciones que han venido constatándose en
el marco crecimiento del Área Metropolitana de Santiago, que en muchos
casos han producido importantes mejoras en la ciudad, pero también es
necesario reconocer han impactado la calidad de vida de sectores de la
ciudad. En particular, el avance indiscriminado de formas de desarrollo
inmobiliario depredador de la vida de barrio y que además no ofrece
condiciones de estándar adecuado, tanto desde la perspectiva residencial
como urbana.
En el caso de la comuna de La Cisterna, el Alcalde y el Concejo Municipal han
liderado acciones que han impactado la calidad de vida urbana de la
comuna, tanto en la provisión de bienes públicos como de la integración socio
residencial, encabezando un proceso de provisión de suelo para vivienda
pública a nivel nacional.
La presente modificación entonces, es el resultado de un continuo que
permite afirmar que en La Cisterna no existirán los “guetos verticales”. La
Enmienda desarrollada durante 2017 y la postergación de permisos (conocido
como “congelamiento”) establecida para el período de formulación de esta
Modificación del PRC, vienen a consolidar el liderazgo del gobierno local en
la tarea constante de proteger la calidad de vida de la comunidad cisternina.
Además, es necesario constatar los esfuerzos del gobierno local por garantizar
procesos de planificación y actualización de los IPT, que no sean tan distantes,
para lo cual ha venido presentando solicitudes para el financiamiento del
estudio del Plan Regulador Comunal, tanto a nivel del Gobierno Regional
como del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, que aún no han tenido
resultados positivos. Esto permitiría desarrollar un proceso de diálogo y reflexión
acerca de la comuna que desean los cisterninos y cisterninas para el futuro.
La comuna de La Cisterna posee una ubicación estratégica y privilegiada en
relación con la infraestructura vial y de transporte público, en el marco del
Área Metropolitana de Santiago, lo que unido a su condición de comuna
interior del anillo Américo Vespucio y los cambios en los patrones de
localización de los nuevos hogares metropolitanos, había producido un
aumento en la demanda de crecimiento concéntrico de la ciudad, donde la
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comuna aparecía como foco de atracción de la inversión inmobiliaria de
carácter especulativo.
En este marco, la presente Modificación Nº1, se orienta a actualizar el cuadro
normativo de densidades a fin de contribuir a la protección y preservación de
la calidad de vida de las familias cisterninas, produciendo un desarrollo urbano
equilibrado, inclusivo y sostenible.
Como lo ha establecido el Plan de Desarrollo Comunal (PLADECO), la presente
Imagen Objetivo busca compatibilizar las expectativas de los vecinos de La
Cisterna, en el sentido de preservar las características espaciales, funcionales
e históricas de sus barrios con la necesidad de acoger a nuevos habitantes
mediante procesos de densificación acotados a determinadas zonas.
En función de evitar que en el transcurso del proceso de formulación y
aprobación de esta Modificación del Plan Regulador, ingresen solicitudes de
aprobación de anteproyectos y proyectos de edificación de edificios de más
de 5 pisos, se ha dispuesto la aplicación de una postergación de permisos
municipales, tal como está establecida en la normativa general, por un plazo
máximo de un año. Dentro de este plazo, deberá estar publicada la
Modificación de que trata esta Imagen Objetivo, de acuerdo a los objetivos
que más adelante se señalan.
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4 DIAGNÓSTICO Y FUNDAMENTOS TÉCNICOS
El análisis para determinar la necesidad de modificación del Plan Regulador,
y los aspectos específicos que debían abordarse, se basó en los antecedentes
obtenidos de las propias disposiciones del PRC, de la evolución de la
población de acuerdo a datos censales, de las solicitudes y otorgamiento de
Permisos de Edificación, u otras consideraciones complementarias.
4.1 PLAN REGULADOR COMUNAL VIGENTE
El Plan Regulador Comunal (PRC) vigente en la comuna se compone de las
siguientes zonas1.
- ZU-1: Centro Cívico: Se esperaba mantener o expandir el centro cívico
sin edificación en altura, aunque se estableciera que solo se limitaba por
la aplicación de rasantes, lo que significa que fuera “libre”.
- ZU-2: Preferentemente Comercial: Se buscaba una densificación en el
principal eje de la comuna, mediante un alto coeficiente de
constructibilidad y no permite la vivienda en primer nivel, buscando
mantener el carácter comercial en primer piso. No establece densidad
máxima ni límite de altura.
- ZU-3: Renovación Mixta: En esta zona se busca tanto la vivienda de baja
densidad como también edificios, donde una gran parte es industrial o
comercial actualmente. No establece densidad máxima ni límite de
altura.
- ZU-4: Zona de Renovación Residencial: En esta zona se buscaba la
renovación desde viviendas en baja densidad a edificios de hasta 16
pisos. No establece densidad máxima.
- ZU-5: Residencial Baja Densidad: En esta zona se busca mantener la vida
residencial en baja densidad combinada con edificios de hasta 6 pisos.
No establece densidad máxima.
- ZU-6: Industrial Inofensiva: Esta zona se anexa a la industrial exclusiva,
pero difieren en que esta zona permite el uso residencial y no permite
las actividades productivas molestas. No establece densidad máxima ni
límite de altura.
- ZU-7: Mixta de Talleres y Viviendas: Esta zona buscaba mantener los usos
existentes donde conviven viviendas y talleres artesanales, inofensivos o
1 El territorio de La Cisterna está regulado además por el Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), que
establece áreas de riesgo y vialidad estructurante intercomunal, obligatoria para el nivel comunal. En esta
modificación no se aborda, por cuanto las normas
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pequeñas fábricas inofensivas. No establece densidad máxima ni límite
de altura.
- ZU-8: Deportiva y Recreación: Complejo deportivo de La Cisterna, que
no permite el uso de suelo residencial.
- ZU-9: Industrial Exclusiva: Esta zona permite las actividades molestas
existentes y no permite el uso residencial.
Como se advierte, en siete de las diez zonas en que se diferencia el territorio
comunal, se permite la construcción de viviendas. Y aunque en dos de ellas se
establece la altura máxima de edificación, en ninguna se limita la densidad
máxima de los proyectos, lo que deja al arbitrio del proyecto inmobiliario la
opción de generar un alto número de departamentos de pequeño tamaño.
Esta carencia ha llevado al menoscabo de la calidad de la oferta
habitacional característica de la comuna.
En el cuadro siguiente se resumen las normas urbanísticas vigentes en las zonas
seleccionadas.
Cuadro 1 Normas urbanísticas en zonas que permiten uso residencial
Zona
Altura
máxima de
edificación
(m)
Densidad
máxima
(hab/ha)
Coeficiente de
constructibilidad
Coeficiente
de ocupación
de suelo
Vig. Vig. Vig. Vig.
ZU-1 Rasante No se fija 1 a 2,5 0,3 a 0,6
ZU-2 Rasante No se fija 1 a 2,5 0,4 a 0,7
ZU-3 Rasante No se fija 1 a 2 0,3 a 0,45
ZU-4 45 No se fija 1 a 2 0,3 a 0,45
ZU-5 15 No se fija 0,4 a 1 0,45 a 0,6
ZU-6 Rasante No se fija 1,5 a 2 0,6
ZU-7 Rasante No se fija 1,5 a 2,5 0,6
En la figura siguiente se ilustra la distribución territorial de la zonificación.
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En la presente Modificación del PRC, se espera regular la intensidad de la
ocupación habitacional, por lo tanto, las variables e indicadores que se
analizaron corresponden a ese aspecto del desarrollo comunal,
exclusivamente, mientras se realizan los estudios conducentes a la formulación
integral de un nuevo instrumento de planificación para la comuna.
Figura 1: Zonificación Plan Regulador Comunal de La Cisterna
Fuente: elaboración propia, sobre plano oficial del Plan Regulador.
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4.2 Evolución de la población
Según el Censo de 2017, en la Cisterna residen 90.119, de las cuales 43.147 son
hombres y 46.972 son mujeres. 17,79% del total de la población comunal es
menor de15 años y el 14.36% es mayor de 65.
En el cuadro siguiente, se muestran las zonas en que se han concentrado los
proyectos habitacionales de los últimos 15 años, destacando las zonas ZU-4 y
ZU-7, con incrementos notables en su densidad.
Cuadro 2 Evolución de la población 2002 – 2017 por Zona del PRC
Zona Superficie
Censo 2002 Censo 2017 Crecimiento
Población
Población Densidad
(hab/ha) Población
Densidad
(hab/ha) % Absoluto
ZU-1 9,6 548 57 681 71 24,3 133
ZU-2 120,4 6.260 52 5.777 48 -7,7 -483
ZU-3 82,2 5.858 71 5.649 69 -3,6 -209
ZU-4 121,0 11.371 94 16.026 132 40,9 4.655
ZU-5 375,6 39.055 104 39.807 106 1,9 752
ZU-5A 24,5 2.294 94 1.833 75 -20,1 -461
ZU-6 12,2 549 45 796 65 45,0 247
ZU-7 171,1 15.890 93 17.061 100 7,4 1.171
ZU-7A 16,8 1.191 71 1.320 79 10,8 129
TOTAL 1000 84.726 85 89.889 90 6,1 5.163
Fuente: INE, Censos de población y vivienda 2002 y 2017 *estas cifras no necesariamente representan el total
comunal
Las cifras siguientes dan cuenta de un gran stock de viviendas disponibles en
2017, que se encontraban a la venta, implicando un aumento reciente, no
registrado, de nuevos habitantes.
Cuadro 3 Evolución del número de viviendas 2002 - 2017
Zona Superficie
Censo 2002 Censo 2017 Crecimiento
Viviendas
Viviendas Densidad
(viv/ha) Viviendas
Densidad
(viv/ha) % Absoluto
ZU-1 9,6 159 16,50 299 18,14 31,02 140
ZU-2 120,4 1.900 15,78 2.184 22,43 18,14 284
ZU-3 82,2 1.456 17,70 1.845 49,31 22,43 389
ZU-4 121,0 3.150 26,04 5.964 35,43 49,31 2.814
ZU-5 375,6 10.371 27,61 13.310 25,89 35,43 2.939
ZU-5A 24,5 577 23,53 635 25,10 25,89 58
ZU-6 12,2 169 13,82 307 35,48 25,10 138
ZU-7 171,1 4.212 24,62 6.070 26,34 35,48 1.858
ZU-7A 16,8 293 17,46 442 2,97 26,34 149
TOTAL 1000 22.724 22,71 31.395 31,38 38,2 8.671
Fuente: INE, Censos de población y vivienda 2002 y 2017.
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En resumen, mientras las zonas ZU-4 y ZU-7 lideran la radicación de la nueva
población y viviendas, la ZU-5, que es la más extensa, muestra un incipiente
proceso de radicación de nuevas viviendas, dando validez a los temores de
la población, en cuanto a la ampliación territorial del fenómeno de
densificación comunal, sin reglas claras.
Cuadro 4 Distribución del crecimiento por Zona
Zona Porcentaje del total de la nueva
población del período
Porcentaje del total de las nuevas
viviendas del período
ZU-1 2,58 1,61
ZU-2 -9,36 3,28
ZU-3 -4,05 4,49
ZU-4 90,16 32,45
ZU-5 14,57 33,89
ZU-5A -8,93 0,67
ZU-6 4,78 1,59
ZU-7 22,68 21,43
ZU-7A 2,50 1,72
Total 100,00 100,00
Fuente: elaboración propia sobre datos INE, Censos de población y vivienda 2002 y 2017
La comuna en su mayoría es residencial de baja densidad, tiene 4 sectores
mixtos de talleres y viviendas (zona ZU-7), que por las grandes dimensiones de
sus predios han sido las más atractivas para la inversión inmobiliaria,
particularmente en el sector de Av. Lo Espejo y Av. Lo Ovalle, abarcando
también la zona ZU-2 en Gran Avenida en el sector Lo Ovalle. El resto de la
inversión inmobiliaria se ha ubicado en las zonas de Renovación Residencial
en las que originalmente el plan del 2004 esperaba dicho desarrollo, con
mayor presencia en Av. Fernández Albano y Goycolea. El resto del territorio,
salvo excepciones, se mantiene residencial de baja densidad
correspondiente a la zona ZU-5 que mantiene una vida de barrio atractiva
para la demanda habitacional en el pericentro de Santiago, ya que aún se
observa la construcción de pequeños condominios de casas como una
alternativa a la construcción en altura.
De estas zonas la ZU-7 y ZU-2 Sector Lo Ovalle entra en conflicto con la calidad
de vida que propone la ZU-5 ya que la altura está determinada por la rasante,
que, al depender de tamaño del predio, alcanza grandes alturas. Si bien la
zona ZU-4 tiene una altura limite, esta es de 45m, el triple que la ZU-5 que
permite 15m.
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Ninguna de las zonas descritas define densidades máximas, lo que impide
controlar la ocupación en el territorio con la correspondiente carga a los
equipamientos y a las vías de circulación.
4.3 Permisos de Edificación
Si bien los datos del censo 2017 son previos al aumento significativo de ingresos
de Solicitudes de Permiso de Edificación y Anteproyectos para edificios sobre
los 5 pisos de altura (finales de 2017), se observa en la figura siguiente n°2 que
fue en las mismas zonas en que se observaba un aumento de población en
dicho censo, es también donde se han solicitado la mayor cantidad de
Permisos y Anteproyectos.
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Fuente: elaboración propia sobre datos DOM La Cisterna
6-10 PISOS 11-15 PISOS 16-20 PISOS + 20 PISOS ZU-2 ZU-3 ZU-4 ZU-5 ZU-7
Figura 2: Edificaciones en altura comuna de la cisterna
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4.4 Áreas verdes
La comuna de La Cisterna posee 1.79 m2 de área verde por habitante, esta
cifra corresponde a los datos entregados por el Sistema de Indicadores y
Estándares del Desarrollo Urbano (SIEDU) del Instituto Nacional de Estadísticas
(INE), De 117 comunas estudiadas a nivel nacional La Cisterna ocupa el lugar
113, en la Región Metropolitana solo una comuna tiene un porcentaje menor
de área verde que La Cisterna (Independencia 1.58m2 /hab).
En la Comuna solo existe un parque urbano que esta contiguo a la carretera
y además tiene muy poco porcentaje de jardines y en su mayoría es en
realidad una plaza dura, solo existen plazas urbanas distribuidas en algunos
barrios de la comuna, pero no precisamente donde se concentra la inversión
inmobiliaria (Ver figura XX).
Por tanto, el aumento de población a raíz de la construcción de edificios en
altura, solo provocará una disminución en la superficie de área verde por
habitante que ya es altamente insuficiente, la Política Regional de áreas
verdes por habitante señala que la Región Metropolitana cuenta con
aproximadamente 4,5 m² de áreas verdes por habitante, correspondiendo a
las comunas del sur y sur-poniente los mayores déficits. Es necesario considerar
que, además de la superficie de áreas verdes por persona, es importante su
distribución y tamaño. Esto permite determinar qué distancia deben recorrer
las personas al interior de la comuna para llegar a un área verde y a qué tipo
de área verde acceden, como por ejemplo una plaza o un parque, por esto
es necesario controlar la ocupación del territorio.
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Figura 3: Áreas verdes en relación a edificaciones en
altura en la comuna
Fuente: elaboración propia
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4.5 Equipamiento de salud
La Comuna de la Cisterna cuenta con dos CESFAM y un CECOF, y un
consultorio donde presta servicios la universidad Finis Terrae, el CESFAM Santa
Anselma sirve la zona norte del territorio comuna y la zona poniente, el CESFAM
Eduardo Frei sirve la zona centro oriente y sur. Estos centros de salud atienden
en la actualidad 60.952 habitantes, lo que sería que estaría sobrepasando su
capacidad real de 60.000 habitantes. Además, solo uno de estos se encuentra
cercano a las zonas con mayor densificación inmobiliaria, pero el sector de Lo
Ovalle donde más aumento de densidad existe, se encuentra bastante
alejado del CESFAM que le corresponde, otro motivo por el cual es necesario
controlar la ocupación.
EQUIPAMIENTO DE SALUD TERRITORIO EQUIPAMIENTOS DE SALUD
Figura 4: Territorio equipamiento de salud La Cisterna
Fuente: elaboración propia
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4.6 Vivienda
Los proyectos habitacionales que actualmente se construyen en la comuna
de La Cisterna son discordantes con el estándar de superficie y el contexto de
la vivienda existente en la comuna, lo que se puede observar en la figura N°4,
la cual muestra que las dimensiones de la vivienda en la comuna en su
mayoría, superan los 70 m2, sin embargo los proyectos habitacionales en altura
que se ubican en La Cisterna no superan los 50 m2, al contrario, en su gran
mayoría van de 20 a 45 m2 , con habitaciones minúsculas y muebles a escala
que no pueden ser adquiridos en el mercado ya que están diseñados
especialmente para estos “nano departamentos”.
Si bien la normativa actual no permite definir en él PRC una superficie mínima
para la vivienda, es necesario controlar la densidad de ocupación del suelo
para disminuir el impacto de este tipo de desarrollo inmobiliario, sobre el actual
tejido y configuración espacial de la comuna. Particularmente es necesario
abordar como dialoga un edificio de más de ciento cincuenta de estos “nano
departamentos” y las viviendas de al menos 70 m2 existentes, contiguas a este
tipo de proyecto, donde además, uno solo de estos proyectos puede
aumentar en más del 10% la cantidad de habitantes en su unidad vecinal.
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Fuente: Geógrafo Juan Correa, sobre información SII 2018.
Promedio de superficie
Más de 80m2
70,1 a 80m2
60,1 a 70m2
50,1 a 60m2
Menos de 50m2
Figura N°5: Promedio de superficie de las viviendas en Santiago
Comuna de La Cisterna
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5 LOS OBJETIVOS GENERALES Y LOS PRINCIPALES
ELEMENTOS DEL INSTRUMENTO A ELABORAR;
5.1 OBJETIVOS DEL PLAN
Los Objetivos de Planificación para la presente Modificación del PRC de La
Cisterna se desarrollaron a partir de los desafíos y oportunidades observados.
Los objetivos buscan mejorar la calidad de vida en la comuna y potenciar su
desarrollo urbano, controlando la intensidad de ocupación de las zonas en
que se permite la ocupación habitacional. Asimismo, sirven como verificador
de las propuestas que se generan en el proceso de formulación y evaluación
de las alternativas de estructuración.
Estos objetivos son concordantes con las orientaciones nacionales para el
desarrollo urbano deseado, tal como lo expresa el resumen siguiente:
La Política Nacional de Desarrollo Urbano (PNDU) declara como propósitos de
la política:
- Lograr mejor calidad de vida para las personas
- Generar certidumbres para la convivencia ciudadana y un ambiente
propicio para el desarrollo de la sociedad y las iniciativas de inversión
- Apoyar la descentralización del país
- Fortalecer la participación ciudadana
- Entregar un marco explícito que posibilite una reorganización
institucional
- Dar unidad y coherencia a la reformulación de los diversos cuerpos
legales y reglamentarios
Con posterioridad a su dictación, el Consejo Nacional de Desarrollo Urbano,
encargado de la aplicación de la PNDU, ha indicado lo siguiente:
Propuestas del CNDU para alcanzar el equilibrio urbano
Promoviendo:
- Una densificación eficiente, que evite situaciones de subutilización de la
infraestructura y controle aquellas en que se sobrecarga
- Una densificación equitativa, que promueve el acceso de
oportunidades de forma asequible
- Una densificación armoniosa que a través de la forma urbana impulse
el uso sustentable del suelo urbano y el espacio público
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MUNICIPALIDAD DE LA CISTERNA 22
- Una densificación cohesionada, que reduzca situaciones de conflicto
urbano y fortalezca el capital social
Por su parte, el Plan de Desarrollo Comunal (PLADECO) de La Cisterna,
recientemente aprobado, destaca la importancia de la calidad de vida en
los barrios, al incorporar esta preocupación de los vecinos y vecinas.
En cuanto a la Calidad de Vida, los vecinos destacaron como aspectos
positivos, los siguientes:
a. El ambiente familiar y comunitario de sus barrios
b. Lugar tranquilo y apacible
c. La vida de barrio, conservándose aquellos que son tradicionales
d. El acceso a los servicios públicos como salud, bomberos, carabineros y
colegios.
En cuanto a la imagen futura:
Los asistentes a los talleres plantearon como sueño restringir las construcciones
a una altura que permita avanzar hacia una comuna a escala más humana
(con no más de 5 pisos), preservando la tranquilidad y vida de barrio; que
permita generar disponibilidad de viviendas, buen equipamiento y servicios, y
un ordenamiento racional y sustentable de los usos del suelo, logrando hacer
un nuevo plan regulador.
En la Visión Comunal, quedó establecido lo siguiente:
Desarrollo urbano armónico: Este concepto significa organizar de manera
equilibrada el espacio urbano, dotándolo de infraestructura y equipamiento
de calidad, generando más espacios públicos para sus habitantes.
En correspondencia con lo anterior, para la presente Modificación del Plan
Regulador de La Cisterna se han propuesto tres objetivos:
Objetivo 1: Proteger la calidad de vida barrial de los habitantes, con
viviendas y espacios públicos de buena calidad.
Objetivo 2: Potenciar el desarrollo comercial y de servicios para la zona
sur del Santiago.
Objetivo 3: Evitar saturación de las vías de circulación vehicular y
peatonal, por sobrecarga de habitantes.
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MUNICIPALIDAD DE LA CISTERNA 23
6 LAS ALTERNATIVAS DE ESTRUCTURACIÓN DEL TERRITORIO
POR LAS QUE SE PROPONE OPTAR;
6.1 ALTERNATIVAS DE ESTRUCTURACIÓN PROPUESTAS
Las alternativas de estructuración se desarrollaron en base a los objetivos
señalados anteriormente para lo cual se elaboraron tres alternativas, las que
fueron evaluadas en un taller de participación ciudadana.
Las alternativas fueron trabajadas en base a una diferenciación del territorio
según altura de edificación, norma urbanística que gráficamente, se puede
relacionar con la densidad, ambos aspectos principales del diagnóstico que
alude a la necesidad de modificar el Plan Regulador de La Cisterna.
En el taller comunal de participación, realizada el 28 de septiembre de 2019,
se organizaron 9 mesas donde se evaluó cada alternativa según los objetivos
propuestos.
Las tres propuestas trabajadas fueron las siguientes
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Alternativa 1
Se opta por no hacer una modificación, y se continua con las normas del PRC
vigente, las zonas rojas es donde el actual PRC delimita la altura según la
rasante, zona rosa permite hasta 16 pisos y amarilla 6 pisos.
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Alternativa 2
Se concentra una altura importante al centro de la comuna, respecto de una
muy baja en el resto de la comuna, la zona rosa permitiría una altura de 15-16
pisos y la zona blanca 4 pisos.
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Alternativa 3
Se distribuye la ocupación sin diferencias muy agudas entre el centro de la
comuna y el resto del territorio, la zona naranja permitirá una altura de 10 pisos,
la amarilla 6 pisos y la blanca de 4 pisos.
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MUNICIPALIDAD DE LA CISTERNA 27
7 LOS CAMBIOS QUE PROVOCARÍAN RESPECTO DE LA
SITUACIÓN EXISTENTE.
7.1 EVALUACIÓN Y SELECCIÓN DE ALTERNATIVAS POR CUMPLIMIENTO
DE OBJETIVOS
El análisis y síntesis de la evaluación de las alternativas de estructuración se
realizó a través de una verificación de objetivos de los equipos técnicos
municipales y de un análisis del cumplimiento de cada objetivo expresado en
el taller de participación ciudadana.
En el taller de participación se realizaron debates por mesa y luego una
calificación del nivel de cumplimiento que presentaba cada alternativa
respecto a cada objetivo. Se asignó un puntaje de la siguiente forma: cumple
bien (4 puntos), cumple con observaciones (2 puntos) o no cumple (0 puntos).
RESULTADOS DE LA EVALUACIÓN DE ALTERNATIVAS
(No cumple: NC=0; Cumple con condiciones: CC=2; Cumple bien: CB=4)
ALTERNATIVA 1
PUNT. MESA 1 2 3 4 5 6
7 y
8 9 10
OBJETIVO 1 NC NC NC NC NC NC CC NC NC 2
OBJETIVO 2 NC NC CC CC NC NC CC NC CC 8
OBJETIVO 3 NC NC NC NC NC NC NC NC NC 0
ALTERNATIVA 2
PUNT. MESA 1 2 3 4 5 6
7 y
8 9 10
OBJETIVO 1 NC NC NC CC CB CC NC NC CB 12
OBJETIVO 2 NC NC CC CC CB CC CB NC CC 16
OBJETIVO 3 NC NC NC CC CC CC CC NC CC 10
ALTERNATIVA 3
PUNT. MESA 1 2 3 4 5 6
7 y
8 9 10
OBJETIVO 1 CC NC NC CC NC CC CB NC CB 14
OBJETIVO 2 CC NC CC CB NC CB CB NC CC 18
OBJETIVO 3 CC NC CC CC NC NC CB NC CC 12
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7.2 RESUMEN
EVALUACIÓN NC CC CB PUNTAJE
ALTERNATIVA 1 22 5 0 10
ALTERNATIVA 2 12 11 4 38
ALTERNATIVA 3 11 10 6 44
CUMPLIMENTO DE CADA OBJETIVO
OBJETIVO
ALTERNATIVA
1
SITUACIÓN
ACTUAL
ALTERNATIVA
2
CENTRO
ALTERNATIVA
3
DISTRIBUCIÓN
HOMOGÉNEA
1
Proteger la calidad de
vida barrial de los
habitantes, con
viviendas y espacios
públicos de buena
calidad
2 12 14
2
Potenciar el desarrollo
comercial y de
servicios para la zona
sur del Santiago
8 16 18
3
Evitar saturación de las
vías de circulación
vehicular y peatonal,
por sobrecarga de
habitantes
0 10 12
PUNTAJE OBTENIDO 10 38 44
7.3 PRINCIPALES OBSERVACIONES DE LA COMUNIDAD
Al realizar la evaluación de las observaciones manifestadas y recogidas en los
talleres de participación, se constata que la comunidad expresa la necesidad
de complementar las normas del Plan Regulador con gestiones y acciones
que contribuyan a mejorar la dotación de equipamiento y áreas verdes.
Por otro lado, se manifiesta una observación compartida que busca impulsar
y favorecer el desarrollo comercial de Gran Avenida, y, estimular la
configuración de este eje estructurante, como el centro articulador de la vida
comunal.
Modificación Plan Regulador Comunal de La Cisterna Imagen Objetivo
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Finalmente, se debe mencionar que las presentes observaciones quedan
consignadas en el presente informe, pero no forman parte de las cuestiones
propias de la presente modificación del instrumento de planificación local.
Figura 9 Imágenes del Taller de Participación
7.4 PROPUESTA DE IMAGEN OBJETIVO
Del análisis realizado, el trabajo en talleres de participación y las observaciones
realizadas a las alternativas propuestas, se concluye que la Alternativa 3, es la
que mejor representa la imagen de desarrollo urbano expresada por la
comunidad, esto es, una imagen Objetivo donde no existan diferencias
sustantivas entre las diversas zonas de la comuna, y que refleja el resultado de
un proceso transparente y participativo de la comunidad cisternina.
La Imagen Objetivo, se ha expresado en un conjunto de normas urbanísticas,
Altura, Densidad, Coeficiente de Constructibilidad y de Ocupación de Suelo,
que permitirán conseguir los objetivos manifestados por la comunidad y que
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han sido recogidas por el municipio y son concordantes con el PLADECO, y
recientemente aprobado.
A continuación, se presenta un cuadro de normas urbanísticas que expresan
la Imagen Objetivo propuesta, en el que se comparan las normas del Plan
Regulador vigente, con las normas propuestas para cada zona que se
modifica.
Cuadro 6
Zona
Altura máxima de
edificación (m)
Densidad máxima
(hab/ha)
Coeficiente de
constructibilidad
Coeficiente de
ocupación de
suelo
Vig. Prop. Vig. Prop. Vig. Prop. Vig. Prop.
ZU-1 Rasante 26 No se
fija 900 1 a 2,5 2,5 0,3 a 0,6 0,6
ZU-2 Rasante 26 No se
fija 900 1 a 2,5 2,5 0,4 a 0,7 0,5
ZU-3 Rasante 16 No se
fija 650 1 a 2 2,0
0,3 a
0,45 0,3
ZU-4 45 16 No se
fija 650 1 a 2 2,0
0,3 a
0,45 0,3
ZU-5 15 12 No se
fija 450 0,4 a 1 2,0
0,45 a
0,6 0,6
ZU-6 Rasante 12 No se
fija 450 1,5 a 2 2,4 0,6 0,6
ZU-7 Rasante 12 No se
fija 450 1,5 a 2,5 2,4 0,6 0,6
Cuando la altura máxima vigente esta está definida por la rasante se asume
como “libre”, la altura máxima propuesta se expresa en metros donde en 26
metros se podrían construir 10 pisos, en 16 metros 6 pisos y en 12 metros 4 pisos.
La densidad máxima (hab/ha) define la cantidad de habitantes por hectárea
que para calcularse se consideran 4 personas por vivienda. El plan vigente no
considera densidades máximas.
La constructibilidad es la cantidad de metros que se podrían construir en
relación a la superficie del terreno, en un terreno de 100 m con un coeficiente
de constructibilidad de 0.8 se podrían construir 80 m.
El coeficiente de ocupación de suelo define cuantos metros se pueden
construir en primer piso, de la cantidad de metros totales que me permite la
constructibilidad, en el caso anterior con un coeficiente de ocupación del
suelo de 0.4 se podrían construir en primer nivel 40 m.
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EFECTOS ESPERADOS
Con la alternativa recomendada, se espera alcanzar la Imagen Objetivo que
la comunidad cisternina ha manifestado como su objetivo de desarrollo
urbano, logrando un equilibrio entre calidad de vida y sustentabilidad,
cuestiones que constituyen una preocupación constante del municipio.
Se disminuye de manera importante la intensidad de ocupación habitacional
esperada para el futuro, logrando un desarrollo inmobiliario coherente con los
estándares propios de la comuna, sin afectar su crecimiento. Por otra parte, el
rol metropolitano que potencialmente puede ostentar la comuna, en el
contexto del área sur de la ciudad, se ve respaldada por noemas que
habilitan a sus principales ejes, para acoger actividades comerciales y de
servicio, conjuntamente con al vivienda.
Es así que solo en un 13% de la superficie comunal se aceptarían edificaciones
con una altura máxima de 10 pisos, y en un 20%, edificaciones de hasta 6 pisos.
3 y 4 son 20% de la superficie comunal.
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8 IMAGEN OBJETIVO PROPUESTA
10 PISOS 6 PISOS 4 PISOS
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