Tasación de Servidumbres y Usufructos
Expositor: Mag. Econ. Jenner Alegre Elera Perito Adscrito al RPA del MVCS Dirección de Construcción – DGPRCS/ MVCS
Servidumbres y Usufructos
Servidumbre Resolución Ministerial Nº 176-2016-VIVIENDA, aprueba el RNT, del 19-07-2016. Art. 108° al 113°. SERVIDUMBRE: Es un derecho real que limita el dominio del predio sirviente, y que está constituido en favor de las necesidades de otro predio denominado predio dominante. La servidumbre puede ser a nivel del suelo, subsuelo y sobresuelo. (Nace por contrato, mandato legal o prescripción adquisitiva). PREDIO DOMINANTE (Servidumbre activa = positiva): Predio en beneficio del cual se ha establecido una servidumbre. PREDIO SIRVIENTE (Servidumbre pasiva = negativa): Predio que soporta la carga (gravamen) de la servidumbre (propietario conserva la posesión y goce, convive con la limitación). DERECHO REAL: Es el poder jurídico que ejerce una persona (física o jurídica) sobre una cosa de manera directa e inmediata para un aprovechamiento total o parcial, siendo este derecho oponible a terceros (facultad de hacer valer un derecho). (Código Civil Peruano – Libro V).
Clases de servidumbres
NATURALES Existen sin necesidad de actos del hombre (Cauce de un río)
Uso público: Riveras (mar, rios y lagos)
CLASES DE SERVIDUMBRES LEGALES Reglamentos u ordenanzas: Transito, acueducto, luz y vista
(Impone por ley) Utilidad de particulares: Usufructo (Privado o público)
VOLUNTARIAS No dañe el ornato
(Pacta libremente) No se contravenga con las leyes
Usufructo Resolución Ministerial Nº 176-2016-VIVIENDA, aprueba el RNT, del 19-07-2016. Art. 108° al 113°. USUFRUCTO: Es un derecho real establecido por mandato de ley, contrato o testamento, que confiere la facultad de usar y disfrutar temporalmente un bien ajeno sin disponer de la propiedad. Privado: Dueño o posesionario del suelo (Título de propiedad), limitado por zonificación (uso del suelo). Público: El Estado es poseedor del suelo, subsuelo y sobresuelo (Superintendencia de Bienes Nacionales). El usufructo implica el disfrute temporal a través de una renta sin la enajenación del bien (No hay necesidad de la compra-venta del bien).
Servidumbre: Suelo, subsuelo y sobresuelo
SUELO
SUBSUELO
SOBRESUELO
SERVIDUMBRES AEREAS
Servidumbre aéreas: Sobresuelo
SERVIDUMBRES A NIVEL DEL SUELO
Servidumbre a nivel Suelo
Servidumbre a nivel de Subsuelo SERVIDUMBRES A NIVEL DEL SUBSUELO
Ejemplo: Privado que daño al ornato y contraviene las normas
Desarrollo de ejemplos
Tasación de la servidumbre en que interviene el Estado
C = A . (1+i)n -1
i (1+i)n
C = Capital
A = Renta anual o liquida del usufructuario o beneficiario
n= Número de años de la serbidumbre o usufructo
i = Intéres legal , un horizonte de 10 años
FAS = Factor de actualización de la serie
A = VC . r (1+r)n
x k
(1+r)n - 1
A = Ingreso anual
VC = Valor comercial del predio
r = Tasa de costo del capital implicito del usufructuario
Percentil 50 (mediana): S(rf + re)
rf = Tasa libre de riesgo de bonos tesoro americano
re = Tasa de riesgo país medido por el Indice de Bonos de
Mercado Emergente (EMBIG)
FRC = Factor de recuperación del capital
Tasa de interés legal: Mediana de 10 años
Tasa de interés legal: 10 años
PERCENTIL TASA LEGAL
Percentil 25 2.27%
Percentil 50 (mediana) 2.43%
Percentil 75 2.74%
Tasa ajustada: Mediana de 10 años
PERCENTIL EMBIG PERU
BONOS
TESORO 20
AÑOS
TASA
AJUSTADA 1/
Percentil 25 1.52% 2.55% 4.22%
Percentil 50 (mediana) 1.77% 2.91% 4.85%
Percentil 75 2.07% 4.82% 5.88%1/ No es una suma aritmetica de los dos conceptos anteriores
Paso 1: Determinar el valor básico del terreno eriazo
VR d T U V E VBTE
(S/ /m2) (S/ /m2)
I ESTADO 7.51 1.00 0.45 2.00 1.20 0.88 0.71
N° DESCRIPCION
VALOR BASICO DE TERRENO ERIAZO
Valor Básico de Terreno Eriazo = 1/10 x VR x d x U x T x V x E
Donde:
VBTE= Valor Básico de Terreno Eriazo
VR= Valor comercial de terreno rústico de mejor calidad para Cultivo.
d= Distancia al área urbana
T= Topografía y naturaleza del terreno.
U= Uso que se pretende dar al terreno
V= Vías que sirve a la zona en que se ubica el terreno.
E= Factor de corrección ecológica
Paso 2: Determinar el valor de la servidumbre
Valor Comercial Derecho Servidumbre = A [ (1+i)n -1)/ i(1+i)
n ] (VDS/ VC) = 1.19
Donde:
VCDS= Valor Comercial del Derecho de Servidumbre
AT = Área del terreno ( m2 ) U= Uso que se pretende dar al terreno
VUT = Valor Unitario del Terreno (S/ / m2)
VC = Valor Comercial del Terreno (S/ )
A=A = VC x FRCr x k
r f = r = Mediana Σ(r f + r e)
FRCrn = Factor de recuperación del capital para la tasa r. FRC r = [ r (1+r)n ] / [(1+r)n - 1]
n= Números de años de duración de la servidumbre
i = Interés legal expresado en tanto por uno en soles, sobre la base de un horizonte temporal de diez (10) años.
Ingreso Anual o renta líquida presunta que percibiría el usufructuario o beneficiario al fin
de un periodo anual
r =Tasa de costo de capital implicito del usufructuario o beneficiario para asumir su
decisión de inversión, la cual incluye la tasa libre de riesgo y la tasa de riesgo país.
Tasa libre de riesgo, que se obtiene de la mediana de los bonos del
Tesoro Americano a 20 años, sobre la base de un horizonte temporal de
10 años.
r e =Tasa de riesgo país, mide el riesgo medio asociado a las inversiones
realizados en un país en concreto a través del Índice de Bonos de
Mercado Emergentes (EMBIG), considerando la mediana durante un
VALOR
UNITARIO
TERRENO
(S/ / m2)
AREA
TERRENO
( m2 )
VALOR
COMERCIAL DEL
TERRENO
(S/ )
FACTOR DE
RECUPERACION DEL
CAPITAL (FRCr)
RENTABILIDAD
ANUAL ( A )
(S/ )
n(años)
INTERES LEGAL
(i)
%
VALOR COMERCIAL DEL
DERECHO DE SERVIDUMBRE
a b c d e = c x d x k g h VCDS
0.71 650,000.00 461,500.00 0.09537 44,012.33 15 2.43% 547,749.93
DERECHO DE SERVIDUMBRE
n (años) = 15
r (libre de riesgo + riesgo pais) = 4.85% FRC r = 0.09537
i interes legal = 2.43% k= 1
Paso 3: Determinar el ingreso anual
A A A A A …………………. A A
0 1 2 3 4 5 ………………… 14 15
VC = 461,500.00 r = 4.85%
A = ?
FRC = 0.0485 (1 + 0.0485)15 = 0.095368
(1+ 0.0485)15 -1
A= C . FRC = 461,500 x 0.0953679 = 44,012.33
Paso 4: Determinar el VCDS
A A A A A …………………. A A
0 1 2 3 4 5 ………………… 14 15
VCDS = ? i = 2.43%
A = 44,012.33
FAS = (1 + 0.0243)15 - 1 = 12.445374
0.0243 (1+ 0.0243)15
C= A . FAS = 44,012.33 x 12.445374 = 547,749.91
Trayectoria que sigue el VCDS según años contratados
Años VCDS (S/.) VC (S/.) Ratio
10 521,159.2 461,500.0 1.13
15 547,749.9 461,500.0 1.19
20 573,763.2 461,500.0 1.24
25 599,050.1 461,500.0 1.30
30 623,450.9 461,500.0 1.35
35 646,868.4 461,500.0 1.40
40 669,202.3 461,500.0 1.45
45 690,376.0 461,500.0 1.50
50 710,332.3 461,500.0 1.54
55 729,058.5 461,500.0 1.58
60 746,532.1 461,500.0 1.62
65 762,771.1 461,500.0 1.65
70 777,796.0 461,500.0 1.69
75 791,639.8 461,500.0 1.72
80 804,366.4 461,500.0 1.74
85 816,001.9 461,500.0 1.77
90 826,609.8 461,500.0 1.79
95 836,264.1 461,500.0 1.81
99 843,343.7 461,500.0 1.83
Porqué dos tasas: “r” e “i”, las que son diferentes (r > i)
1US $ =S/ 3.25
n (años) = 10 DISTRITO:
r (libre de riesgo + riesgo pais) = 2.43% FRC r = 0.11385 PROVINCIA:
i interes legal = 2.43% k= 1 DEPARTAMENTO :
VALOR
UNITARIO
TERRENO
(S/ / m2)
AREA
TERRENO
( m2 )
VALOR
COMERCIAL DEL
TERRENO
(S/ )
FACTOR DE
RECUPERACION DEL
CAPITAL (FRCr)
RENTABILIDAD
ANUAL ( A )
(S/ )
n(años)
INTERES LEGAL
(i)
%
VALOR COMERCIAL DEL
DERECHO DE SERVIDUMBRE
a b c d e = c x d x k g h VCDS
0.71 650,000.00 461,500.00 0.11385 52,539.93 10 2.43% 461,500.56
DERECHO DE SERVIDUMBRE
1US $ =S/ 3.25
n (años) = 10 DISTRITO:
r (libre de riesgo + riesgo pais) = 4.85% FRC r = 0.12856 PROVINCIA:
i interes legal = 4.85% k= 1 DEPARTAMENTO :
VALOR
UNITARIO
TERRENO
(S/ / m2)
AREA
TERRENO
( m2 )
VALOR
COMERCIAL DEL
TERRENO
(S/ )
FACTOR DE
RECUPERACION DEL
CAPITAL (FRCr)
RENTABILIDAD
ANUAL ( A )
(S/ )
n(años)
INTERES LEGAL
(i)
%
VALOR COMERCIAL DEL
DERECHO DE SERVIDUMBRE
a b c d e = c x d x k g h VCDS
0.71 650,000.00 461,500.00 0.12856 59,331.82 10 4.85% 461,500.37
DERECHO DE SERVIDUMBRE
Trayectoria que sigue el VCDS para periodos menor a 10 años
Años k VCDS (S/.) VC (S/.) Ratio
1 0.20 94,480.7 461,500.0 0.20
2 0.30 143,355.5 461,500.0 0.31
3 0.40 193,318.4 461,500.0 0.42
4 0.50 244,367.2 461,500.0 0.53
5 0.60 296,499.2 461,500.0 0.64
6 0.70 349,710.5 461,500.0 0.76
7 0.80 404,000.6 461,500.0 0.88
8 0.90 459,359.7 461,500.0 1.00
9 0.95 489,997.8 461,500.0 1.06
10 1.00 521,159.2 461,500.0 1.13
1US $ =S/ 3.25
n (años) = 15 DISTRITO:
r (libre de riesgo + riesgo pais) = 4.85% FRC r = 0.09537 PROVINCIA:
i interes legal = 2.43% k= 1 DEPARTAMENTO :
VALOR
UNITARIO
TERRENO
(S/ / m2)
AREA
TERRENO
( m2 )
VALOR
COMERCIAL DEL
TERRENO
(S/ )
FACTOR DE
RECUPERACION DEL
CAPITAL (FRCr)
RENTABILIDAD
ANUAL ( A )
(S/ )
n(años)
INTERES LEGAL
(i)
%
VALOR COMERCIAL DEL
DERECHO DE SERVIDUMBRE
a b c d e = c x d x k g h VCDS
0.71 160,000.00 113,600.00 0.09537 10,833.80 15 2.43% 134,830.75
DERECHO DE SERVIDUMBRE
VCDS para predios VC < 28 UIT: k = 1
MUCHAS GRACIAS