1 INGENIERIA ECONOMICAS II TASACION DE UN INMUEBLE
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INFORME DE VALUACIÓN REGLAMENTARIA DE UN INMUEBLE DE
CUATRO NIVELES
MEMORIA DESCRIPTIVA
A) PROPIETARIO:
B) SOLICITANTE:
C) OBJETO DE LA TASACIÓN:
Es determinar el valor reglamentario de la EDIFICACION DE CUATRO NIVELES,
UBICADO EN LA CA. JUAN FANNING N° 388, PUEBLO JOVEN SANTA
ROSA, DISTRITO DE LAMBAYEQUE, PROVINCIA DE LAMBAYEQUE,
DPTO. DE LAMBAYEQUE.
METODOLOGÍA EMPLEADA
I. BASES PARA SU DESARROLLO
Se realizó una visita de inspección de campo, y a la vez al entorno del Inmueble.
II. DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA UTILIZADA
La Valuación se efectuó en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento
General de Tasaciones del Perú, R.M. N° 226 – 2012, VIVIENDA, aprobado el 05
de Diciembre de 2,012.
III. SUSTENTACIÓN
El análisis efectuado sobre el inmueble, nos permite indicar que las apreciaciones
indicadas son las más razonables para determinar el valor del Bien.
D) FECHA DE ASIGNACIÓN DEL VALOR:
03 de Agosto del 2015.
E) FECHA DE INSPECCIÓN OCULAR:
30 de Julio del 2015.
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F) UBICACIÓN: CA. JUAN FANNING N° 388, PUEBLO JOVEN SANTA ROSA,
DISTRITO DE LAMBAYEQUE, PROVINCIA DE LAMBAYEQUE, DPTO. DE
LAMBAYEQUE.
G) LINDEROS Y PERÍMETROS:
El terreno sobre el cual se ubica el inmueble de la referencia presenta las siguientes
medidas, linderos y perímetros, según Partida Registral SUNARP e inspección
ocular:
Frente: Con la calle Juan Fanning en una línea recta de 6.00m.
Derecha Entrando: Con propiedad de terceros en una línea recta de
20.00m.
Izquierda Entrando: Con propiedad de terceros en una línea recta de
20.00 m.
Por el Fondo: Con propiedad de terceros en una línea recta de 6.00m.
Perímetro: 52.00 m
H) ÁREA DEL TERRENO:
El área superficial encerrada dentro de sus linderos es de: 120.00 m2. (SON:
CIENTO VEINTE METROS CUADRADOS).
El área construida, se detalla a continuación:
DESCRIPCIÓN ÁREA
TECHADA
m2
ANTIGÜEDAD ESTADO DEPRECIACIÓN
Primer Nivel 107.18 05 Bueno 8%=0.92 Segundo Nivel 107.18 05 Bueno 8%=0.92 Tercer Nivel 107.18 05 Bueno 8%=0.92 Área total construida
321.54
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I) ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO.
A) ZONIFICACIÓN: Residencial de Densidad Media. R.D.M. B) RETIRO MUNICIPAL: No Presenta. C) ALTURA DE EDIFICACIÓN : Cuatro plantas. D) ESTACION VEHICULAR : No Presenta. E) USO ACTUAL DEL PREDIO: Vivienda unifamiliar/multifamiliar.
J) INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE AFECTAN AL PREDIO
El entorno donde se ubica el inmueble es de carácter residencial, en dicha zona existen
inmuebles habitacionales, su estructuración es urbana, con Zonificación: R.D.M.
Residencial de Densidad Media (basándose en el Reglamento Nacional de
Edificaciones).
Equipamiento urbano: Institución educativa y centro de salud.
Cuenta con obras de Infraestructura urbana como: instalaciones de agua y eléctricas,
conectadas a la red pública y desagüe, veredas y pavimento asfáltico en el frente.
K) DESCRIPCIÓN DE LA DISTRIBUCIÓN DE LAS PLANTAS
El inmueble materia de la presente valuación, se trata de una edificación para vivienda
unifamiliar de tres niveles, construido de material noble, la cual presenta la siguiente
distribución:
PRIMER NIVEL.- se cuenta con una entrada la cual tiene dos destinos: a la izquierda nos
conduce al segundo nivel mientras que si seguimos caminado de frente existe un pasadizo
que conduce a tres dormitorios, Al fondo se encuentra el baño y un patio lavandería.
SEGUNDO, TERCER .- se tiene 3 dormitorios, un baño y un patio de lavandería
L) DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN.
Las principales características constructivas de acabados e instalaciones que presenta el edificio en general, son las siguientes:
- CIMIENTOS Y SOBRECIMIENTOS: La cimentación es de concreto, presenta vigas de
cimentación armada.
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- ELEMENTOS ESTRUCTURALES: Sistema Aporticado con columnas y vigas de concreto
armado. Presenta escaleras de concreto armado con barandas de fierro inoxidable.
- MUROS Y COLUMNAS: Son de ladrillo de arcilla, tipo King Kong perforado , asentados
con mortero cemento-arena, columnas de concreto armado
- TECHOS: Losa aligerada de 20 cm. de espesor
- PISOS: Presenta pisos de cerámico nacional, de 30cm x30 cm - REVESTIMIENTOS: Tarrajeo frotachado, de mortero cemento arena fina.
- PUERTAS Y VENTANAS: La puerta principal es de fierro con vidrio, las puertas
interiores son de fierro en forma de rejas, además presenta puertas de madera selecta
para las habitaciones, las ventanas son de aluminio.
- VIDRIOS: vidrio simple transparente en ventanas.
- PINTURA: Látex lavable en interior y exterior.
- BAÑOS: Presenta aparatos sanitarios, con enchape de mayólica. - INSTALACIONES SANITARIAS: Las Instalaciones sanitarias son empotradas de PVC.
para agua fría. Presenta un tanque elevado de 1100 lts, para abastecer el Edificio.
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- INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Las instalaciones son empotradas para corriente
monofásica, con luminarias de potencia variada.
M) ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCIÓN;
El inmueble tiene una antigüedad de 5 Años.
N) ESTADO DE CONSERVACIÓN
Se puede apreciar las estructuras sin deterioro, los acabados presentan buen estado, su
estado de conservación es “BUENO”.
DEPRECIACIÓN
De conformidad con el Reglamento General de Tasaciones del Perú, R.M. N° 226 – 2012,
VIVIENDA TABLA N°1, le corresponde el 8% de depreciación, siendo el factor de ajuste
del valor unitario de edificación: 0.86 (Art. II-D.33).
Luego:
MATERIAL PREDOMINANTE : LADRILLO.
ESTADO DE CONSERVACIÓN : BUENO.
ANTIGÜEDAD : 5 años.
DEPRECIACIÓN ASIGNADA : 8%
N) SERVIDUMBRE
No presenta
O) ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN REGISTRAL
El dominio de la propiedad corre inscrita en la base de datos del Registro de la Propiedad
Inmueble de Chiclayo.
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VALUACION REGLAMENTARIO DEL INMUEBLE
I. VALOR DEL TERRENO (VT)
En concordancia con el Artículo II.C.20 del R.N.T., R.M. N° 226 – 2013, VIVIENDA, y
considerando el valor unitario del terreno fijado por la Municipalidad Distrital de la
jurisdicción- Lambayeque; a la fecha de la presente, es de: S/.230.00/m2.
Dimensión del Frente del lote terreno (f):6 m.
Triple cuadrado del Frente del lote terreno (3f2):108 m2.
Área del lote terreno (At): 120 m2
At>3f2
Valor del terreno (VT)
VT= 108m2* S/.230.00/m2+(120m2-108 m2)*0.50* S/.230.00/m2
VT= S/.26220.00
II. VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE)
Considerando el tipo de construcción, los acabados antes descritos y la
depreciación que por antigüedad y estado le corresponde, teniendo como
referencia valores unitarios oficiales de la edificación para la costa, detallándose
que:
Determinación de los valores unitarios de la edificación (primer, segundo y tercer nivel).
PARTIDAS TIPO VALOR UNITARIO
(S/./m2)
ESTRUCTURAS:
Muros y columnas B 281.37
Techos C 143.12
Pisos E 54.67
Puertas y ventanas D 70.81
Revestimientos F 53.48
Baños C 45.52
INST. ELÉCTRICAS Y SANITARIAS F 30.66
TOTAL VALOR UNITARIO POR NIVEL (S/./m2) 676.63
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Valor de la edificación (VE):
DESCRIPCIÓN ÁREA TECHADA
m2
(1)
TOTAL VALOR UNITARIO DE EDIFICACIÓN POR NIVEL (S/./m2) (2)
VALOR SIMILAR
NUEVO DE EDIFICACIÓN
POR NIVEL (S/.)
(3)=(1)*(2)
DEPRECIACIÓN (4)
VALOR DE EDIFICACIÓN
POR NIVEL (S/.)
(3)*(4)
Primer Nivel 107.18 676.63 72521.20 0.92 66719.51
Segundo Nivel 107.18 676.63 72521.20 0.92 66719.51
Tercer Nivel 107.18 676.63 72521.20 0.92 66719.51
VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE)
200158.53
III. VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC)
Cisterna S/. 2200.00
Tanque elevado S/. 450.00
- VOC S/. 2650
IV. VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP)
VTP= VT+VE+VOC VTP= S/.26220.00+S/.200158.53+2650.00
VTP= S/.229028.53 V. CUADRO RESUMEN GENERAL DE LAS VALUACIONES
VALOR DEL TERRENO (VT) S/. 26220.00
VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE) S/.200158.53 VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC)
S/. 2 650.00
VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP)
S/.229028.53
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VI. OPINIÓN INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR
La presente valuación se ha efectuado con total independencia de criterio aplicando las
normas vigentes que corresponden a la valuación de un predio urbano.
VII.DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA
1. Se contó con los planos respectivos y facilidades para el trabajo de valuación. 2. La información del precio unitario o arancelario del terreno se obtuvo de la
Municipalidad. VIII. ANEXO
Se adjuntan fotografías tomadas el 03 de Agosto del 2015.
LAMBAYEQUE 03 DE AGOSTO DEL 2015
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ANEXOS
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