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Tecnología MLS para Asociaciones Inmobiliarias
Cómo el sistema informático ayuda a
prevenir conflictos y solucionarlos
MLS URBANIZA
Índice
• PREVENCIÓN Y RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS • Conflictos • Soluciones
• VENTAJAS DE LA INFORMACIÓN COMPARTIDA
• Herramientas • Informes
PREVENCIÓN Y RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS
¿Compartir sólo exclusivas vigentes o hay excepciones?
– Producto Bancario – Promociones de obra nueva – Alquileres / Traspasos – Inmuebles singulares
¿Un comprador que visita la misma propiedad con diferentes agentes?
– Registro de visitas a inmuebles ajenos: • Fecha solicitud visita compartida, • Fecha registro visita concertada, • Fecha de visita realizada.
Paternidad de las visitas
• ¿Derecho perpetuo sobre el cliente tras visita?
¿Cómo detectar que un inmueble compartido carece de exclusiva? – Auditoria: acceso con privilegios para consultar
los documentos de las exclusivas
¿Qué ocurre en el momento de expirar una exclusiva?
– ¿Se renueva automáticamente? – ¿Se da de baja la exclusiva? – ¿En qué estado permanece cuando está expirada?
¿Cómo se comparten datos de inmuebles "reservados“ ?
– Marca Reservado – Registro de reserva
• Fecha • Importe • Comprador (privado)
¿Cómo se comparten datos de inmuebles "vendidos/alquilados"?
– Registro de Gestión Tramitada: • Operación compartida • Fechas • Agente/s interviniente/s • Comprador (privado)
Registro de venta/alquiler
¿Qué más información compartir? – Visitas
• Informes para el propietario • Estadísticas del proceso de compraventa
¿Qué más información compartir? – Demandas
• ¿Qué está pidiendo el mercado? • ¿Cuántos posibles compradores hay? • Plazo de vigencia para una demanda activa?
¿Qué información se comparte de forma privada?
– Panel de gestión compartido: MLS, Informes
¿Qué información se comparte de forma pública?
– Web Asociación, Web Propia, Portales Inmobiliarios, Revista, Escaparate, Emails, Folletos
¿En qué medios se pueden publicar los inmuebles ajenos? – Revista – Escaparate – Web Propia – Portales inmobiliarios*
¿Se deben publicar los inmuebles si carecen del CEE?
– Decisión del Órgano de Gobierno de la Asociación, para publicar o no los inmuebles de forma pública
Criterios SITUACIÓN EXCLUSIVA PUBLICACIÓN / ACTIVACIÓN
ASOCIACIÓN AGENCIA
MLS P+ WEB P+ EXPORTACIÓN PORTALES
CRUCES DEMANDA
Gestión Venta
SI , vigente o no
No
Producto Bancario
SI
No
SIN CEE SI
No
= depende de la marca “Visibles sin CEE” de cada agencia
= Producto Propio SI. Producto Ajeno NO. Según Configuración de cada agencia
¿Se permiten marcas de agua en Fotos y Videos?
• Las imágenes se muestran en ficha web, para escaparate, al enviar a clientes por email…
Otros conflictos • Incorporaciones
– Requisitos / votación de admisión – Comercial que se va por su cuenta y quiere entrar
en la Asociación. ¿Veto temporal?
Otros conflictos • Tratamiento de ofertas de compra
– Por orden de recepción; forma de presentación – Subasta por importe – Plazos – Comprobante de aceptación/rechazo
Otros conflictos • Definición de zonas / divisiones geográficas
• Honorarios mínimos
• Otra agrupación/MLS en la misma zona:
¿protocolo de colaboración?
Otros conflictos • Producto con diferentes precios/condiciones
en medios propios
• Impagos cuotas
Otra solución • ¿Coordinador interno/externo? • ADMINISTRACIÓN - Altas y bajas - Cobros y pagos • COMUNICACIÓN - Interna - Organismos públicos - Con otros profesionales y agrupaciones inmobiliarias - Medios de comunicación - Clientes potenciales - Opinión pública • AUDITORÍA - Comprobación de exclusivas vigentes, documentos,… • FORMACIÓN - Detección de necesidades del colectivo - Selección de formadores - Organización de cursos • GESTIÓN CON PROOVEDORES
Normativa Estricta Régimen Sancionador
Sistema Ordenado de Gestión
Vínculos que Fortalecen la Unión
VENTAJAS DE LA INFORMACIÓN COMPARTIDA
Información Agregada
Veracidad de los datos
Mejor servicio
= Más y mejores captaciones -> Propietarios
Mejor Información
= Más contactos y más fieles -> Compradores
1. Análisis Comparativo Mercado
Análisis Comparativo Mercado
Comparativa precios en la zona
Últimos 6 meses, radio de 500 metros: • Precio medio pisos en venta: 1.823 € /m2 • Precio medio pisos vendidos: 1.559 € /m2
• Diferencia de 264 € (-15%)
Segmentación ACM
Fijación de precios
+PRECIO -PRECIO
Precios DESEO PORTALES MLS MLS Basados en: PROPIETARIO OFERTA VENDIDOS
+ SUBJETIVO + OBJETIVO
2. Análisis de la Demanda
Análisis de la Demanda
3. Informe para el Propietario 1/3
Informe para el Propietario 2/3
Informe para el Propietario 3/3
Informes
Precios Oferta/Vendidos
Plazo de venta (días) por poblaciones y tipos
Demandas Activas de pisos en venta por zonas
Referencias: Asociaciones Inmobiliarias
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