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Escenarios para una ciudad en época de crisis De nuevo ¿Otra Ley del Suelo?
Nuevas orientaciones en el actual escenario polí<co y económico
Julio Tejedor Bielsa Profesor Titular de Derecho administra4vo
Universidad de Zaragoza
+ Más leyes que planes Inestabilidad, intereses cruzados n Vivimos un urbanismo en el que los planes duran mucho más que las leyes, inestable norma:vamente n Desde 1956, sólo en el ámbito estatal, se han aprobado LRLS1975 (y TRLS1976, Reglamentos estatales),
LRRUVS1990 (y TRLS1992), LRSV1998, LS2007 (y TRLS2008). Cuatro leyes profundamente reformistas, especialmente en valoraciones, en apenas treinta años.
n En ese mismo periodo, Zaragoza, quinta ciudad de España, ha revisado su plan general de ordenación urbana en dos ocasiones, en 1986 y 2002. Hoy día ni tan siquiera está sobre la mesa la posibilidad de iniciar un procedimiento de revisión.
n Pero ya contamos con un nuevo borrador de amplia reforma de la legislación estatal de suelo y de la legislación urbanís:ca aragonesa. La situación no es anómala en nuestro modelo de Estado, donde las Comunidades legislan y legislan en lugar de concentrarse en ges:onar y ges:onar (salvo excepciones contadas…).
n ¿Es éste el escenario adecuado para nuestras ciudades, para nuestros ciudadanos? n En los ochenta la construcción autonómica otorgó el protagonismo en la “democra:zación” del urbanismo y su vinculación a los
ciudadanos a los municipios. Y no se legisló apenas… n En los noventa prevaleció el debate competencial entre Comunidades Autónomas y Municipios por un lado (Tribunal Supremo) y
Comunidades Autónomas y Estado por otro (Tribunal Cons:tucional). Desencadenó frenesí norma:vo... n Y en la úl:ma década prevaleció el debate sobre la inaccesibilidad de la primera vivienda, su encarecimiento, y la burbuja
inmobiliaria. De nuevo inflación norma:va para tratar de paliar déficits de ges:ón... n ¿Y el urbanismo, y la ciudad, y los ciudadanos?
n Vivimos, en fin, un urbanismo complejo, no tanto por las técnicas que lo soportan, que lo son también, cuanto por los intereses entrecruzados que confluyen sobre él (sociedad, especulación estructural, repercusión mediá:ca, conflictos de intereses y equipos técnicos, conflictos competenciales y sistema de par:dos, demograda, economía, medio ambiente…)
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Volvamos la vista atrás, una mirada a la legislación histórica hasta llegar al día de hoy… La vola:lidad de la legislación urbanís:ca es, sorprendentemente, una constante histórica en nuestro país. Es bueno echar la vista atrás, a los orígenes, para comprobarlo y para comprobar también cómo los debates son recurrentes, cómo si el diseño de la ciudad fue originariamente función pública, su ges:ón y el tratamiento de la plusvalía siempre han dado lugar a debate y tratamientos alterna:vos.
Ensanche vs. reforma interior de poblaciones…
Antecedente. Proyecto de Ley general para la reforma, saneamiento y ensanche de las poblaciones 1861 Legislación de reforma interior a) Ley de exprop. forzosa 1879 b) Ley de ref. interior 1895 Legislación de ensanche a) Ley de ensanche 1864 b)Ley de ensanche 1876 c) Ley de ensanche 1892 En tan sólo 30 años se sucedieron en nuestro país, en una época en que el dinamismo norma:vo era muy inferior, mucho antes de la motorización legisla:va actual (casi hipermotorización, podríamos decir hoy), hasta cinco grandes normas urbanís:cas, cinco.
Ensanche -‐ Ges:ón directa financiada
por presupuesto y fiscalidad especiales y finalistas.
-‐ Bonificaciones fiscales para los propietarios que cedan y/o urbanicen
-‐ Expropiación-‐sanción para quienes no asuman cesiones mínimas y, luego, medias
-‐ Equidistribución arcaica
Reforma interior -‐ Expropiación por franjas
laterales con anchura creciente. Plusvalía financia la reforma interior
-‐ Al valorar, no se consideran las plusvalías derivadas de la ejecución del proyecto
-‐ Ges:ón directa o por concesión
+ La cultura urbanís:ca de 1956. Urbanismo y propiedad n El actual modelo urbanís:co español data, aun contando con los precedentes señalados, de 1956. Garan:za la
dirección pública de la ac:vidad urbanís:ca que, al generar desigualdad entre par<culares, comporta la ar:culación de técnicas equidistribu<vas, cada vez más ambiciosas y complejas, y se sujeta a par<cipación ciudadana.
n Pero, frente a la autocomplacencia y las “bondades” del modelo de 1956 es precisa, indispensable, una revisión crí:ca profunda, analizar sin apriorismos los resultados efec<vos del modelo, tanto desde la perspec:va de la ciudad como desde la perspec:va del mercado y la garanka de los derechos cons:tucionales y ciudadanos. El sistema tradicional ha producido efectos perversos.
n El modelo urbanís:co e inmobiliario de 1956, concretado en la norma:va reguladora del sector inmobiliario de 1981, cons:tuyó una ú:l herramienta de socialización de las clases medias emergentes, permi:ó alcanzar la paz social a través de la generalización de la propiedad de la vivienda (accesible con financiación ajena que, :tulizada, reforzaba y dinamizaba al propio sistema financiero). De este modo, al uso tradicional en España del sector inmobiliario como instrumento de polí<ca económica se añadió el uso como herramienta de estabilización social.
n Sucesivas reformas (1975-‐1978, 1990-‐1992, 1996-‐2003) mantuvieron el modelo equidistribu<vo de urbanismo corrector de la “lotería del planeamiento” (porque tradicionalmente en España el planeamiento ha venido atribuyendo, a través del sistema de valoración, plusvalías no ganadas por los :tulares del suelo). El ensanche seguía inspirando la norma:va urbanís:ca, siempre el crecimiento…
n Las bases del modelo de 1956 nos han traído hasta el momento actual, en el que se ha generado una gigantesca burbuja inmobiliaria que se basó en la postergación de los intereses generales tras los intereses económicos; la subordinación de la función pública de gobierno del territorio al derecho a promover la transformación urbanís:ca del suelo; la incorporación a la propiedad del suelo de las expecta:vas urbanís:cas como elemento esencial de valor desde el momento mismo de la clasificación del suelo; y el reconocimiento financiero de dicho valor como soporte de crédito promotor.
+ Efectos de la legislación urbanís:ca ¿Qué hemos conseguido?
¿Vivienda accesible? n Reservas para vivienda protegida. Existe suelo calificado
para vivienda protegida en nuevos desarrollos. No en ciudad histórica
n Vivienda dotacional viene a tratar de paliar tales déficits. Es necesidad permanente
n Conexión entre planes de vivienda y planeamiento urbanís<co. Rehabilitación, regeneración urbana y renovación urbana vs. nuevos desarrollos. Memoria
¿Mejores ciudades y pueblos? n Balance muy desigual, muy vinculado a
las dinámicas locales, más dependiente de la ges<ón que de la legislación
n Poco o nada :enen que ver las dinámicas urbanís<cas en municipios muy pequeños del interior con las de grandes municipios, ciudades medias, el litoral o la alta montaña.
n Efecto posi:vo de los estándares de reserva, hoy en cues:ón dada su concepción como cargas económicas sobre un sector colapsado
n En los úl:mos años crece la reflexión interdisciplinar sobre la ciudad, proveniente del propio urbanismo, como ciencia, la arquitectura, el derecho, la sociología, la ingeniería, la par:cipación…
n Concepción de la ciudad como hábitat humano integrado, como entorno…
¿Un mercado y un modelo eficientes? n El urbanismo de la equidistribución. De la reparcelación
al aprovechamiento medio, del aprovechamiento medio a la cesión de suelo no urbanizable especial vinculada a la reclasificación de suelo urbanizable. La reparcelación universal es imposible...
n El urbanismo de la repercusión. Modelo inflacionista, en perjuicio del des:natario final del producto inmobiliario. No se puede trasladar todo sobre capacidad máxima de pago
n El urbanismo financiero. Se planifica para generar valor (no sólo ciudad). Plusvalías de papel, hoy mojado... Se financia el futuro
n El urbanismo de la burbuja. Producto del agotamiento de márgenes económicos
+ Disfunciones competenciales y otras paradojas del urbanismo...
n Definición de polí:cas públicas de relevancia territorial y capacidad del territorio. La competencia entre municipios como factor determinante del desequilibrio territorial
n La administración autonómica ¿árbitro entre municipios? La racionalidad del uso del territorio y la defensa de lo público como ejes de la competencia autonómica. Necesidad de ordenación del territorio
Impacto de la autonomía municipal y redefinición de la competencia autonómica y estatal. Ordenación del territorio y “sectorialización” del urbanismo. n De concurrencia competencial plena a
limitación de las competencias autonómicas en función del interés. Referencia crí:ca a la jurisprudencia del Tribunal Supremo y la distribución competencial entre Estado y Comunidades Autónomas
n Del urbanismo como polí:ca de ordenación integral a la “sectorialización”. La miríada de informes sectoriales (aguas, defensa, patrimonio, vías pecuarias, protección civil, carreteras en sus diferentes niveles, etc.)
n Una intervención autonómica emergente. La evaluación ambiental estratégica.
n Urbanismo, autonomía municipal y sistema de par<dos. Repercusión competencial
n El gran déficit del urbanismo local, la disponibilidad y formación de cuadros técnicos, especialización del urbanismo y debilidad endémica de la Administración municipal.
n Urbanismo y financiación local. Necesidad de una reforma local en clave de autonomía financiera. Demagogia competencial en las úl:mas reformas locales
+ Ley tras ley... A vueltas con las cuatro úl:mas leyes del suelo tras la de 1956
LRLS1975 y TRLS1976 n Nueva Ley de Ensanche, mejorando la de 1956. La
“tradición” urbanís:ca española empieza aquí… n Mejoras en el sistema de planeamiento y
clasificación. Municipalismo urbanís:co n Mejoras en el sistema de ges:ón. Aprovechamiento
medio. Generalización del sistema de compensación n Asignatura pendiente. El suelo urbano y su
tratamiento en planes (TAUS, reparcelaciones económicas, expropiaciones con pago en aprovechamiento…).
LRSV1998 n ¿Cambio de modelo? ¿Liberalización o
desregulación? n Retranqueo administra:vo y sistema de
clasificación. Estatuto de la propiedad y clasificación del suelo. La polémica del “todo urbanizable”
n El cambio del sistema de valoraciones del suelo. El mercado y la obra pública
n Idas y venidas de la reforma: RDL 4/2000 y Ley 23/2003.
n ¿La bomba que infló la burbuja insuflando financiación sin límite al sector inmobiliario?
LRRUVS1990 y TRLS1992 n El urbanismo “a toque de corneta”: El sistema de
adquisición gradual de facultades urbanís:cas n Expropiación-‐sanción y sistema de valoraciones del suelo.
La valoración de la inversión efec:va y la conversión forzada del propietario en empresario
n Ruptura de la paz competencial. La STC 61/1997. Inseguridad
n Con:nuidad en la regulación y ges:ón del ensanche. Mayor intervención sin introducir competencia
n Intento frustrado (y frustrante) de regular la intervención en suelo urbano. Áreas de reparto y TAUS
n Comisión de Expertos MOPUTMA vs. Tribunal de Defensa de la Competencia
LS2007 y TRLS2008 n ¿Nuevo cambio de modelo? El suelo como recurso natural sujeto
al principio de desarrollo sostenible. Urbanizar lo indispensable, no más...
n Situaciones básicas vs. clasificación. Una nueva concepción de las competencias estatales
n Liberalización y competencia entre operadores urbanís:cos. Empresarios y propietarios en la ges:ón urbanís:ca
n Nuevo sistema de valoraciones del suelo. Entre la tradición y la ruptura ponderando la inversión. Tratamiento del suelo no urbanizado suscep:ble de urbanización
+ El derecho urbanís:co, un ámbito colmado de “anomalías” jurídicas Contratación, competencia y urbanismo n Surgimiento del debate en torno al urbanizador
valenciano. TJUE (prestación principal), TS (obra)
n ¿Es pública la obra de urbanización? Vuelta a los orígenes. Plan, proyecto, dirección, recepción... Scala I y II, Auroux, Müller, España…
n Par:culares adjudican la obra de urbanización sin licitación mediante una excepción licitatoria a su favor (junta de compensación). Equipos técnicos privados dirigen el proceso…
n ¿Competencia entre operadores económicos?
Valoraciones inmobiliarias n Núcleo duro de la competencia estatal, quizá lo único relevante n ¿Debe valorarse el proyecto que se trata de ejecutar mediante el planeamiento
urbanís:co? ¿Debe, además, valorarse la mejor de las expecta:vas posibles según el plan? LS1998 vs LS2008 y el suelo “preurbanizable”
n Cerdá (1860): “Cuando la administración paga con fondos públicos […], los terrenos y edificios en que haya de emplazarse una calle, compra a los propietarios a ella colindantes el derecho a hacerles más ricos, duplicando, cuando menos, el valor de los edificios y terrenos sitos a uno y otro lado de la nueva calle, en una zona igual en anchura al fondo ordinario de los edificios”.
n 36.1 LEF1954: “las tasaciones se efectuarán con arreglo al valor que tengan los bienes y derechos expropiables al :empo de iniciarse el expediente de jus:precio sin tenerse en cuenta las plusvalías que sean consecuencia directa del plano o proyecto de obras que dan lugar a la expropiación y las previsibles para el futuro”
Convenios urbanís<cos n Principio de indisponibilidad de
potestades públicas vs. mercan:lización del planeamiento
n ¿Hipocresía judicial? Convenio no implica renuncia, ni genera obligación de aprobar el planeamiento conforme a lo pactado, pero :ene naturaleza contractual y genera responsabilidad
n Se pactaba todo: Revisión, modificación, ejecución o financiación de obra (sin licitación), equipamientos en más o en menos
n Fuente de prác:cas corruptas…
Especulación y precios del suelo y de la vivienda n ¿A qué especulación se refiere la Cons:tución? Normas y prác:cas
tendentes a incrementar ar:ficiosamente el valor del suelo o del producto construido sobre el mismo. Es decir, lo habitual…
n Prác:cas colusorias y competencia imperfecta o inexistente, abusos de posición dominante, mercado compar:mentado municipalmente…
n 281 a 284 CP: Detracción del mercado de materias primas para desabastecer, forzar alteración de precio o perjudicar a consumidores; difundir no:cias falsas o u:lizar información privilegiada para alterar los precios que habrían de resultar de la libre competencia de cualesquiera cosas muebles o inmuebles que sean objeto de contratación. ¿Se han aplicado alguna vez?
+ ¿Hacia dónde caminamos? Sobre la Ley de Suelo de 2008 En el sector inmobiliario cunde el desconcierto. Lo que se concibió inicialmente como una crisis cíclica más, pese a los avisos que provenían desde ámbitos académicos y, ocasionalmente, polí:cos, se trató como una crisis cíclica más, aplicando refinanciaciones que diferían el problema a un escenario económico futuro que se esperaba mejor. Frustrada la expecta:va de mejora, la refinanciación a los promotores inmobiliarios fracasó, se generalizaron daciones en pago, se incrementó el desempleo y el sector se paralizó. El sistema financiero, por su parte, comenzó a arbitrar procedimientos para refinanciarse a sí mismo, estrangulando el crédito, limitando sus gastos opera:vos, incrementando comisiones, aprovechando la liquidez del BCE… Así estamos hoy. En 2008 se desechó una bajada generalizada de precios que hubiera permi:do desinflar de manera ordenada la burbuja ajustando el valor de los ac:vos inmobiliarios por que ni la banca ni los promotores inmobiliarios estaban entonces dispuestos, confiados en el carácter cíclico y no sistémico de la crisis, a asumir pérdidas. Su probable y parcial intervención era previsible, y se previó. Los Gobiernos, estatal y autonómicos, se enfrentaron a una situación en la cual los tenedores del problema negaban su misma existencia. Lo cierto es que, ni uno ni otros mostraron tampoco la menor disposición para atacar el problema donde estaba evitando la tradicional patada hacia adelante vía refinanciación. ¿Y ahora? Contamos con mucho más suelo clasificado suscep<ble de transformación que nunca, muchos menos ordenado que nunca, también, resultado de unas dinámicas de planeamiento en las que el interés general (salvo el financiero) pasó a un segundo plano y en el que el análisis global quedó postergado a las múl<ples percepciones sectoriales que se plasman en los numerosísimos informes emi:dos en el curso de los procedimientos de planeamiento. El resultado de la década prodigiosa ha sido la deconstrucción del urbanismo.
Millones de euros. BdE
Crédito Constructor
Crédito Promotor
Jun'98 28190 16461 Mar'02 47487 43594 Dic'08 151477 318031 Dic'11 98505 298266
+ Fundamentos esenciales de la Ley de Suelo de 2008
n Concepción no especula:va del planeamiento. El suelo por lo que es y no por que lo que puede llegar a ser. La mera aprobación del planeamiento ya no implica la incorporación legal a la propiedad de plusvalías no ganadas: 7.2 LS2008
n La Ley de Suelo. Ruptura “suave” con el modelo anterior, coherente con la autocomplacencia técnica sobre el mismo. La propiedad ya no es el eje esencial del derecho urbanís<co. Hay otros derechos, intereses, libertades. El eje de la regulación y ejercicio de competencia estatal pasa de la propiedad al suelo...
n Y el suelo se regula ahora como recurso natural, escaso, sujeto al principio de desarrollo sostenible: 2 LS2008. El avance hacia la construcción de indicadores de sostenibilidad: El Libro Blanco de 2010.
n El estatuto urbanís:co del ciudadano. Una nueva referencia. Por un urbanismo verdaderamente transparente (informado, SIU estatal y autonómicos), par:cipa:vo y ambientalmente sostenible (referencia a evaluación ambiental): 4, 5 y 11 LS2008. Importancia de la acción pública combinada con estatuto de ciudadanía
n Clasificación urbanís:ca versus situaciones básicas del suelo: Derecho y hecho, futuro y presente como factores relevantes n Suelo rural. El no suscep:ble de
transformación y el suscep:ble no transformado. Modulaciones en el régimen transitorio.
n Suelo urbanizado. El legalmente transformado. El caso par:cular del suelo urbano no consolidado: 2.2.b) RVLS2011
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n Ges<ón en competencia: Nuevos roles de propietarios, empresarios y administración. Prevalencia de la ges:ón pública, con adjudicación en competencia, y admisión de “peculiaridades o excepciones a favor de la inicia:va de los propietarios del suelo” [6.a) LS2008]. La propiedad, el derecho a urbanizar y el derecho a par:cipar en actuaciones urbanís:cas o a no hacerlo.
n La prevención de la retención especula:va de suelo. Deber de edificar y régimen de edificación forzosa.
n Los patrimonios públicos de suelo y la polí<ca de vivienda. Regulación del des:no de los bienes que lo integran, régimen de reversión y de las reservas para vivienda protegida
Otras cues:ones relevantes de la Ley de Suelo de 2008: Ges:ón, valoración
Sistema de valoración del suelo por lo inver<do y no por lo planificado: 21-‐28 LS2008 y RVLS2011
n Valor inicial (capitalización) versus valor urbanís:co. Los cambios derivados de la aplicación del régimen de valoración sobre situaciones básicas y no sobre clasificación. La cues:ón del suelo urbano no consolidado y del suelo urbanizable no urbanizados.
n Modulaciones del valor inicial: Coeficientes de situación [23.a) LS2008 y 17 RVLS2011], valoración del derecho a promover su transformación (25 LS2008 y 28 RVLS)
n Régimen transitorio de la reforma del régimen de valoraciones DT3.2 LS2008, prorrogada por DF9 RDL 20/2012 (1/7/2012)
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La eterna tarea pendiente: Volver la vista a la ciudad consolidada Simplificar el ordenamiento, el sistema de planeamiento y la prác:ca urbanís:ca. Debemos caminar hacia otro modelo porque el pasado probablemente no volverá, porque resulta financieramente inviable, y, probablemente, no debe volver, porque el modelo que generó la burbuja hipoteca a las futuras generaciones • Rehabilitación, regeneración urbana, renovación
urbana. Concepto • Colmar vacíos urbanos. ¿Es necesario clasificar o
urbanizar más suelo? ¿Es necesario edificar el ya urbanizado?
• Ponderar conjuntamente la capacidad residencial del parque edificado en uso o rehabilitable para modular crecimientos
Nuevo régimen civil, fiscal y administra<vo de la rehabilitación arquitectónica, regeneración urbana y renovación urbana § Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energé:ca de los edificios
§ Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible
§ Real Decreto-‐ley 6/2010, de 9 de abril, de medidas para el impulso de la recuperación económica y el empleo
§ Real Decreto-‐ley 5/2011, de 29 de abril, de medidas de regularización y control del empleo sumergido y fomento de la rehabilitación de viviendas
§ Real Decreto-‐ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y de cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las en:dades locales, de fomento de la ac:vidad empresarial e impulso de la rehabilitación y de la simplificación administra:va
§ Planes de viviendas estatales y autonómicos
+ Problemas, remedios La ciudad consolidada se enfrenta a graves problemas, muy diversos en función de las caracterís<cas y dinámicas demográficas y económicas de los municipios. A veces, el patrimonio edificado soporta gran presión para ser sus<tuido; en otras ocasiones su degradación corre paralela al envejecimiento de la población...
Obsolescencia, gentrificación y despoblación n Gran parte de nuestro parque edificado está
obsoleto ya no sólo desde una perspec:va construc:va, sino también energé:ca. No es sólo un problema de conservación, se trata de mejorar... Y vamos con mucho retraso, como denuncia la Comisión Europea
n La mejora de la ciudad consolidada no puede suponer el sacrificio de su población actual, desarraigándola a favor de nuevos colec:vos con mayor poder adquisi:vo que accedan a la neociudad consolidada de calidad. Hay que trabajar con la población actual y eso exige un seguimiento social de las intervenciones
n En municipios del interior, con escasa ac:vidad económica y vinculada a un sector primario en declive, el envejecimiento y deterioro del parque edificado es paralelo al de la población que lo ocupa ¿Es un proceso reversible?
Densificación, regeneración urbana y ges<ón del parque n La densificación puede generar una nueva
insostenibilidad interior de la ciudad cuando no se actúa sobre infraestructuras y dotaciones para dar servicio a la nueva población. No basta actuar sobre aprovechamientos, aunque haya que hacerlo, hay que analizar e intervenir globalmente, con flexibilidad
n Regeneración urbana implica conservar, rehabilitar, ges:ón social de la ciudad y sus habitantes, seguimiento, mejora energé:ca. Es diferente de la renovación urbana, que favorece la destrucción de patrimonio edificado y la gentrificación (aun cuando en ocasiones sea la única alterna:va)
n Ges:ón del parque edificado. No falta sólo cultura del uso en alquiler, falta sobre todo cultura empresarial del alquiler. Lo público, por sí mismo, no es suficiente. Es precisa economía social...
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Perspec:va de la norma:va de vivienda. Fomento de la rehabilitación Los planes estatales y autonómicos de vivienda más recientes han incorporado como uno de los ejes esenciales, junto a medidas de fomento del alquiler que se han mostrado claramente ineficaces, el impulso a la rehabilitación tanto aislada (aunque con grandes prevenciones) como en áreas de rehabilitación integral o de rehabilitación de casco histórico, ges:onadas mediando convenios interadministra:vos y con elevadísimas subvenciones tanto en términos rela:vos como absolutos. En el actual contexto económico, sin embargo, tal volumen de subvenciones resulta didcilmente sostenible
n Necesidad de vivienda como demanda obje:vable que ha de guiar las polí:cas públicas de ordenación y provisión.
n Planificación y programación autonómica y municipal de las polí:cas de vivienda, conectándolas con las urbanís:cas.
n Previsión de reservas generalizadas de vivienda protegida, entendidas como uso específico y permanente establecido en el planeamiento
n Introducción de la vivienda dotacional como un elemento más vinculado al desarrollo urbano que cubre una necesidad de alojamiento de determinados colec:vos con dificultades para acceder al mercado
n Exigencia de nueva documentación al planeamiento que plasme las ideas anteriores y oriente sus determinaciones en línea con lo querido por la LS2008 [10.1.a)]: n Cataluña. Memoria social [59.1.h) LUC] n Aragón. Estudio de necesidades de vivienda y de dotación
de vivienda protegida en el municipio que jus:fique las decisiones de clasificación de suelo residencial adoptadas y las reservas mínimas para vivienda protegida que se establezcan (47.3 LUA)
n Conexión de los programas de rehabilitación incluidos en los planes de vivienda con el planeamiento urbanís:co generando programas plurianuales, suficientemente flexibles, de intervención sobre la edificación y la ciudad consolidada n Posible vinculación de la rehabilitación aislada a la
inspección técnica de la edificación n Vinculación de las áreas de rehabilitación integral a
ámbitos de reforma interior o, muy excepcionalmente, de renovación urbana
n Vinculación de las áreas de rehabilitación de casco histórico a conjuntos de interés cultural o figuras análogas de protección de la legislación de patrimonio cultural
n No puede marginarse ni despreciarse el tratamiento de la ciudad existente en el planeamiento. Es preciso superar de una vez por todas en nuestro país el urbanismo de ensanche
n Evaluación de la capacidad de la ciudad existente para acoger la demanda de usos previsibles en el horizonte de vigencia del planeamiento, ponderando el potencial que la rehabilitación, la regeneración urbana y la renovación urbana pueden tener para mejorarlo.
n Establecer ya indicadores de sostenibilidad y evaluación del planeamiento conforme a los mismos.
n Introducir límites temporales y espaciales al planeamiento con objeto de evitar condicionamientos a largo plazo, lastrados por hipoté:cas indemnizaciones, o impactos supralocales
n En suma, generar una nueva cultura de planeamiento que afronte la labor de ordenar la ciudad sobre las siguientes bases: n Estudio exhaus:vo del parque inmobiliario del
municipio n Dinámicas de ocupación y flujos de población
localizando uso anómalo n Estudio de la segmentación social o generacional de la
ciudad n Necesidades acreditables de nuevo suelo sobre las
variables anteriores, ponderando junto a ellas las de mercado
Jaca (Huesca), intervención en C/Rapitán, 9-‐11-‐13. FotograUas termográficas y de estado antes y después
Mejora sustancial de la envolvente térmica del edificio, entre otros obje4vos
Conectar urbanismo y vivienda. Pensar la ciudad existente
Propiedad horizontal (Ley 19/2009, Ley 2/2011, RDL 8/2011) n Protagonismo creciente de las comunidades, agrupaciones o coopera:vas de propietarios, con reconocimiento de amplia capacidad jurídica. Les corresponde la condición de promotores de actuaciones de rehabilitación con “empresas, en:dades o sociedades no propietarios” en régimen de equidistribución (19.2 RDL 8/2011 y 110.2 LES) n Ampliación de obras legalmente necesarias y regímenes específicos de adopción de acuerdos para las obras de mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano, salvo que existan unidades familiares de rentas bajas (110 y 111.2 LES). n ¿Qué obras? Las vinculadas a la garanka de derechos de las personas, especialmente discapacitadas; impuestas por normas legales sobrevenidas por razones de seguridad, adecuación de instalaciones y servicios mínimos, reducción de emisiones e inmisiones contaminantes y las necesarias para reducir consumos de agua y energía; siempre que la construcción o edificio estén afectados por un instrumento legal de rehabilitación. La administración puede imponer su ejecución (18 RDL 8/2011) n Afección real de las fincas priva:vas al cumplimiento del deber de costear las obras por la aprobación administra:va del proyecto técnico o la orden de ejecución. n Previsión de declaración de u:lidad pública y necesidad de ocupación de los elementos priva:vos indispensables para la ejecución de las obras de mejora (no habrá alterna:va viable y mantendrán superficie y programa mínimos)
Nuevo régimen de la rehabilitación y de la regeneración urbana
Inspección técnica de edificios (RDL 8/2011) n Comba:r el incumplimiento del deber de conservación y prác:cas tendentes a lograr la ruina y expulsión de ocupantes legales n Sistema con:nuo de verificación de la situación del parque edificado, vinculado al régimen jurídico y extensión del deber de conservación. Incumplidas medidas, incumplido deber n Exigible en capitales de provincia y municipios de más de 25.000 habitantes o, en general, en los que establezcan las CCAA n Objeto: Precisar obras precisas por razones de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato
Deber de conservación, rehabilitación y regeneración (RDL 8/2011) n Más amplio: Conservación (habitabilidad, seguridad, salubridad, accesibilidad, ornato); mejora (calidad o sostenibilidad del medio urbano, turismo, cultura); regeneración urbana (urbanización, dotaciones, edificios, en ámbitos degradados) (17 RDL 8/2011) n Modulable, en virtud de “planes, programas o instrumentos integrales” (urbanís:co, social, ambiental, arquitectónico...) [109.b) LES] n Integrado, al cumplirse cuando proceda en régimen de equidistribución y vincularse a las comunidades de propietarios (18.1 RDL 8/2011) n Ampliable por incumplimiento, tanto cuan:ta:va (hasta el 75% del coste de reposición) y cualita:vamente (hasta rehabilitar, no sólo conservar) (18 RDL 8/2011)
Tratamiento fiscal favorable (y con<ngente) (RRDDLL 6/2010 y 5/2011) n Deducción en IRPF sobre importe de obras realizadas en vivienda habitual o edificio para eficiencia, mejora ambiental, accesibilidad, redes, seguridad, estanqueidad... n IVA. Ampliación del concepto de rehabilitación estructural, :po reducido a obras de mejora y rehabilitación de vivienda. n ¿Cabe pensar en sociedades de rehabilitación con régimen fiscal especial, similares o vinculadas a las SOCIMI?
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Documento de alterna:vas a favor de la rehabilitación, la regeneración y la renovación urbanas. Mayo de 2012 Texto complejo, que incorpora contenidos diversos, tendentes a sistema:zar, en una parte, y a rec:ficar, en otra, sustancial, lo examinado. Se trata de una norma refundidora, en gran medida, que en buena lógica debiera dar lugar a texto refundido en las materias que aborda. Aborda la regulación de la sostenibilidad del medio urbano (indicadores), el deber de conservación y la ITE, la rehabilitación arquitectónica y la regeneración y renovación urbanas, la reforma de la LS2008, la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal y otras reformas accesorias
Otras reformas instrumentales n Ley de Propiedad Horizontal. Definición de obras obligatorias y necesarias, actuaciones sujetas a autorización administra:va, régimen de adopción de acuerdos
n Ley de Ordenación de la Edificación. Inclusión y clarificación en su ámbito de la intervención sobre edificios existentes, para su ampliación, reforma o cambio de uso
n Código Técnico de la Edificación. Mejora del régimen de aplicación en edificios existentes impidiendo reducir cumplimiento más allá de exigencias básicas, cuando las cumplan
n Reglamento de Población y Demarcación de las En:dades locales. Limitaciones al empadronamiento en relación con los pisos-‐patera
n Ley Hipotecaria, Ley Concursal, Ley del Mercado Hipotecario: Diversos aspectos rela:vos a los créditos refaccionarios
Rehabilitación, regeneración y renovación urbanas § Mejoras conceptuales § Man:ene el grueso de la regulación dispersa actual
§ Potencia par:cipación de terceros
§ Desvincula del planeamiento (que puede alterar)
Sostenibilidad del medio urbano § Información como constante para definir y evaluar polí:cas urbanas
§ Criterios de calidad, compe::vidad y sostenibilidad procedentes del Libro Blanco de 2010 (ocupación, estructura, proximidad, accesibilidad, movilidad sostenible, fomento de ac:vidad económica, sostenibilidad social, gobernanza
§ Los instrumentos de ordenación territorial, urbanís:ca y la evaluación ambiental han evaluar el cumplimiento de estos criterios
§ Los criterios serán públicos y habrán de incorporarse al sistema general e integrado de información.
Deber de conservación e ITE § Concreta alcance, sin elevaciones por incumplimiento
§ Man:ene ámbito más allá de la conservación en relación con rehabilitación, regeneración y renovación urbanas
§ Man:ene límites para unidades de rentas bajas
§ ITE semejante a la actual
+ Documento de alterna:vas. Reforma de la Ley de Suelo de 2008 Man:ene muchos aspectos, aún cambios sustanciales, del modelo y obje:vos de la LS2008, pues el suelo aparece aún como centro de la regulación basada en su carácter de recurso escaso sujeto al principio de desarrollo sostenible.
Se modifican los arkculos 2, 4, 5, 6, 8, 9, 10.1, 11.1 y 4, 12.3 y 4, 14, 16, 17.4 y 6, 19.6, 20, 36, 37, 50.3, 51, 53.1 y 2. Se trata, pues, de una reforma amplia.
n Man:ene la estructura global de la regulación estatal, basada en las situaciones básicas, si bien introduce la dis:nción entre suelo urbanizado consolidado y no consolidado
n Régimen urbanís:co de la propiedad. Vinculado a la situación básica y a la posibilidad de transformación. Recupera en gran medida el régimen de la propiedad de la LS1998
n Inicia:va pública y privada en la urbanización. Cambios muy relevantes. La concurrencia se limita a la inicia:va pública. La presentación de instrumentos de ordenación y ges:ón corresponde a quien ejerza la inicia:va (planeamiento de desarrollo sólo pueden presentarlo propietarios o adjudicatarios)
n Introduce, dentro del suelo urbanizado, la dis:nción entre consolidado y no consolidado, con régimen jurídico diferente
n Redefine los :pos de actuaciones urbanís:cas modificando las actuaciones de dotación e introduciendo las actuaciones de rehabilitación (transformación urbanís:ca comprende nueva urbanización o regenerar o renovar; actuación edificatoria comprende nueva edificación o sus:tución de la existente y actuaciones de rehabilitación edificatoria)
n Modificaciones puntuales en las obligaciones de la promoción n Modifica el régimen de reservas para vivienda protegida n Protección de terceros registrales en los casos de órdenes judiciales o administra:vas de demolición, conjuntos inmobiliarios superpuestos, declaración de obra nueva, diversos aspectos de la venta forzosa...
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Escenarios para una ciudad en época de crisis De nuevo ¿Otra Ley del Suelo?
Nuevas orientaciones en el actual escenario polí<co y económico