**********
VS.
GOBERNADOR DEL ESTADO DE BAJA
CALIFORNIA
EXPEDIENTE 2/2012 T.S.
RECURSO DE REVISION
Mexical i , Baja California, dieciséis de septiembre de dos mil catorce.
V I S T O S los autos para resolver en definitiva en el
Pleno del Tribunal de lo Contencioso Administrativo del Estado
de Baja Cal ifornia, el recurso de revisión interpuesto por
autoridad demandada en contra de la sentencia dictada el
veintidós de agosto de dos mil trece por la Tercera Sala de este
Tr ibunal, en el juicio contencioso administrativo citado al rubro
y, ...
R E S U L T A N D O
I.- Que por escrito presentado el veinticuatro de
septiembre de dos mil trece por la autoridad demandada,
interpuso el recurso de referencia, el cual fue admitido
mediante auto dictado el nueve de octubre del mismo año, en
el que se ordenó dar vista a las partes por el término de cinco
días para que manifestaran lo que a su derecho conviniese.
II.- Que una vez desahogada la vista por la parte
actora y transcurrido el término concedido, mediante acuerdo
de presidencia de fecha veinte de noviembre de dos mil trece
se ordenó citar a las partes para oír resolución, y se turnaron los
autos a la magistrada ponente para efecto de formular el
proyecto de resolución respectivo.
III.- Que la sentencia de Sala en sus puntos resolutivos
establece: “PRIMERO.- De conformidad con lo dispuesto en el considerando
sexto de la presente resolución y con fundamento en el artículo 21 de la Ley de
Expropiación del Estado de Baja California, se determina que el monto definitivo
que deberá cubrir el Gobierno del Estado de Baja California a ********** como
indemnización definitiva por la expropiación de una superficie de 672.785m2
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(seiscientos sesenta y dos punto setecientos ochenta y cinco metros cuadrados)
pertenecientes a un predio mayor de **********m2 (seiscientos ochenta punto
veinticinco metros cuadrados), identificado como lote **********, fracción de la
manzana **********, del Fraccionamiento **********, con clave catastral **********
es la cantidad de $3,184,623.65 (tres millones ciento ochenta y cuatro mil
seiscientos veintitrés pesos 65/100M.N.). SEGUNDO.- Notifíquese personalmente a
la parte actora y por oficio a la autoridad demandada.”
IV.- Que agotado el procedimiento de conformidad
con lo establecido en la Ley del Tribunal de lo Contencioso
Administrativo del Estado se procede a dictar la resolución
correspondiente, de acuerdo a los siguientes…
C O N S I D E R A N D O S
PRIMERO.- El Pleno del Tribunal de lo Contencioso
Administrativo del Estado es competente para conocer del
recurso de revisión, en términos de lo dispuesto por los artículos
17, fracción I I y 94 de la ley que lo rige.
SEGUNDO.- Antecedentes. Para una mejor
comprensión del asunto conviene precisar lo siguiente:
El acto impugnado en la primera instancia fue, el
valor asignado por el Poder Ejecutivo, en el Decreto
Expropiatorio publ icado en el Periódico Oficial del Estado, el
dos de septiembre de dos mil once, al inmueble identificado
como lote **********, manzana **********, del fraccionamiento
**********, con superficie de ********** metros cuadrados, que
asciende a $1,446,487.75 (UN MILLÓN CUATROCIENTOS
CUARENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y SIETE PESOS
CON SETENTA Y CINCO CENTAVOS), atendiendo al valor unitario
por metro cuadrado, f i jado en $2,150.00 (DOS MIL CIENTO
CINCUENTA PESOS 00/100).
En la sentencia recurrida se determinó, con
fundamento en el artículo 21 de la Ley de Expropiación del
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Estado, que el monto definitivo que deberá cubrir el Gobierno
del Estado a la parte actora, como indemnización definitiva por
el predio identificado como lote **********, manzana **********,
del Fraccionamiento **********, con clave catastral **********, es
la cantidad de $3,184,623.65 (TRES MILLONES CIENTO OCHENTA Y
CUATRO MIL SEISCIENTOS VEINTITRÉS PESOS CON SESENTA Y
CINCO CENTAVOS).
SEGUNDO.- Agravios. La autoridad demandada en la
primera instancia, Gobernador del Estado de Baja Cal ifornia,
plantea los siguientes agravios:
“PRIMERO.- Causa agravio a la autoridad demandada, el contenido
del punto resolutivo primero en relación con el considerando sexto de la
sentencia que se recurre; en razón de lo siguiente.
Los razonamientos tomados en cuenta por el Magistrado de la
Tercera Sala para desestimar el peritaje ofrecido por esta parte demanda son
incongruentes e incorrectos, sobre todo en lo establecido en el considerando
sexto de la sentencia visible de la foja 06 a 17, pues en ella se estableció lo
siguiente:
“SEXTO.
… Pues bien, el primer dictamen que habrá de examinarse es el traído a juicio por el perito de la parte demandada. En relación a éste, la Sala advierte una circunstancia relativa a la profesionalidad e imparcialidad del perito, que por sí sola es suficiente para desestimar el dictamen o por lo menos para demeritar su valor.
Puede asumirse válidamente que el perito tiene un interés indirecto en el negocio puesto que existe una dependencia económica entre éste y el Gobierno del Estado de Baja California, dado que en la fecha que emitió su
dictamen trabajaba para la Dirección de Administración Urbana de la Secretaría de Infraestructura y Desarrollo Urbano del Gobierno del Estado.
…”
Se sostiene de lo anterior, pues el Magistrado de la Tercera Sala argumenta una falta de profesionalidad e imparcialidad por parte del perito señalado por esta autoridad, con motivo de que según éste, al momento de rendir la prueba pericial se encontraba adscrito a la supuesta „‟Dirección de Administración Urbana de la Secretaría de Infraestructura y Desarrollo Urbano del Estado‟‟; sin embargo, dicha Dirección no pertenece ni nunca ha pertenecido a la estructura orgánica del Gobierno Estatal, de donde se evidencia en un primer momento la incongruencia por parte del Magistrado resolutor.
Ello es así, pues la Dirección de Administración Urbana que hacía referencia el perito designado por esta autoridad Arq. Rafael Covarrubias Ángel,
pertenece a la estructura orgánica del Ayuntamiento de Tijuana, tal y como se desprende del propio Reglamento Interno de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Ecología del Municipio de Tijuana, el cual se inserta a continuación en la parte que interesa:
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REGLAMENTO INTERNO DE LA SECRETARIA DE DESARROLLO URBANO Y
ECOLOGIA
ARTÍCULO 1.- El presente Reglamento tiene por objeto
establecer la organización y funcionamiento de la Secretaría de
Desarrollo Urbano y Ecología, de conformidad con las disposiciones
que derivan de la Ley del Régimen Municipal para el Estado de Baja
California y el Reglamento de la Administración Pública del Municipio
de Tijuana Baja California.
…
ARTICULO 4.- Para el ejercicio de sus funciones y atribuciones,
la Secretaría de Desarrollo Urbano y Ecología, coordinará las
siguientes dependencias y entidades:
I.- Dirección de Administración Urbana;
En ese contexto, es clara la incongruencia de los argumentos del
Magistrado de la Tercera Sala y su Secretario de Acuerdos al momento de
plasmar lo anterior en la sentencia que se combate, es decir, de fundar una
supuesta dependencia económica con el Gobierno del Estado por encontrarse
registrado ante la Dirección de Administración Urbana del Ayuntamiento de
Tijuana; lo que nos lleva a abordar la segunda incongruencia plasmada por el
Magistrado resolutor, en el sentido de que de dicha relación se advierten
cuestiones relativas a la profesionalidad e imparcialidad de nuestro perito que
hacen desestimar su peritaje, sólo por el hecho de laborar en la Secretaría de
Infraestructura y Desarrollo Urbano del Estado.
Lo anterior resulta incorrecto, pues si bien el Gobernador del Estado
es titular de la Administración Pública del Estado, lo cierto es que en términos de
los artículos 3 y 17 de la Ley Orgánica de la Administración Pública del Estado de
Baja California, éste ha delegado funciones en titulares de las diversas
dependencias que conforman las funciones y facultades que les otorguen la ley,
designando de manera libre a la plantilla de trabajadores que conformaran la
dependencia centralizada correspondiente; lo que en este caso aconteció con
el Arquitecto perito señalado por esta autoridad demanda, el cual forma parte
de la Secretaría de Infraestructura y Desarrollo Urbano del Estado y no de la
oficina del Gobernador del Estado y por ende guarda una relación directa con
su Secretario titular y no así directamente del Gobernador del Estado.
Lo que inclusive se robusteció con el hecho de que es la persona
moral oficial Gobierno del Estado de Baja California, quien guarda la calidad de
patrón genérico del perito que la Sala dogmáticamente pretende desestimar y
no el Gobernador del estado. Por ende, quien pudiese considerarse como patrón
genérico del perito, lo es el Secretario General de Gobierno como representante
legal de la parte patronal en términos del artículo 19 fracción XXII de la Ley
Orgánica de la Administración Pública del Estado de Baja California y no el
Gobernador del Estado.
Así, el argumento de la Sala sobre una subordinación laboral del
perito con el Gobernador del Estado, es un argumento dogmático y parcial que
ningún sustento legal encuentra pues la propia Ley del Servicio Civil de
Trabajadores al Servicio del los Poderes del Estado y Municipios de Baja California,
en su artículo 3, sobre la relación laboral del perito, establece:
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Artículo 3.- La relación jurídica o laboral reconocida por esta
Ley, se tiene establecida y perfeccionada para todos los efectos
legales, entre autoridades públicas, sus titulares y los trabajadores que
laboren en las mismas bajo su dirección y el pago de un salario.
Se sostiene lo anterior, pues a la ligera el Magistrado de la Tercera Sala desestima el peritaje rendido por el perito señalado por el Gobernador del Estado argumentando que no es profesional e imparcial por el hecho de laborar en la Secretaría de Infraestructura y Desarrollo Urbano del Estado, cuando ni si quiera se puede advertir una relación directa con el Gobernador quien es la
autoridad demandada en la presente demanda, que haga suponer esa parcialidad y falta de profesionalismo y además sin tomar en cuenta lo que realmente importa en el presente asunto, que es el peritaje rendido, es decir, desestima el peritaje con sustento en cuestiones dogmáticas, prejuiciosas y ajenas al trabajo rendido por el perito, dejando de lado su acreditamiento como profesional en la materia y el principio de buena fe que debe subsistir en las actuaciones procesales.
Lo que se ve robustecido por la tesis emitida por la Segunda Sala de
la Suprema Corte de Justicia de la Nación, visible en la página 1981, Tomo LXVI, Quinta Época, publicada en el Semanario Judicial de la Federación, del tenor literal siguiente:
PERITOS, APRECIACIÓN DE LA PRUEBA DE. Tratándose de la prueba pericial, el Código Federal de Procedimientos Civiles se aparta de las normas que establece respecto de la prueba testimonial, pues precisamente el carácter de los dictámenes periciales que deben ser elaborados de acuerdo con las normas o principios de la ciencia o arte a que pertenezca la materia sujeta al peritaje, permite apreciar con claridad, si el perito se apega a los postulados de la ciencia, o arte de que se trate, y emite un dictamen imparcial, o si, apartándose de esos postulados, rinde un peritaje deficiente, por su notoria parcialidad. De lo anterior se concluye que no basta, para considerar parciales a los peritos de las partes, que sean empleados de ellas, sino que es necesario que con vista del dictamen que haya emitido, se establezca si existe, o no, esa parcialidad.
Así mismo resulta aplicable la tesis emitida por la entonces Tercera
sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, visible en la página 45,
Volumen 109-114, Cuarta Parte, Séptima Época, publicada en el Semanario
Judicial de la Federación, la cual establece lo siguiente.
DICTAMEN PERICIAL. CIRCUNSTANCIAS QUE DETERMINAN SU VALOR PROBATORIO (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE CHIHUAHUA). El valor probatorio de un dictamen se determina por las cualidades de capacidad del perito que lo rinde, y no por la adscripción de éste a una dependencia oficial, como sería la Procuraduría General de Justicia de una entidad federativa, dado que la adscripción a tal dependencia constituye sólo un aspecto secundario que indica únicamente el lugar en que presta sus servicios, pero la sustancia radica, como ya se dijo, en las cualidades profesionales del perito.
De las tesis antes transcritas se advierte que los dictámenes
periciales deben ser elaborados de acuerdo con las normas o principios de la ciencia o arte a que pertenezca, pues será con base en estos en que se advertirá la posible parcialidad del perito, y no así del hecho que estos sean empleados de alguna autoridad o dependencia, como acontece en la especia, en donde sin tomar en cuenta objetivamente la labor pericial del experto en la materia, a
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través de cuestiones subjetivas e irrelevantes desestima un trabajo realizado de acuerdo a las normas y principios antes señalados, cuestiones que en su caso sólo constituyen un aspecto secundario que indica únicamente el lugar en que el perito presta sus servicios, pero la sustancia radica como ya se dijo, en las cualidades profesionales del perito.
De igual forma, en relación a las citadas cualidades profesionales
del perito de esta autoridad demandada, también de manera incongruente el
Magistrado de la Tercera Sala desacredita tal profesionalismo por el hecho de
argumentar que depende económicamente de una de las dependencias que
conforman la totalidad de la administración pública, cuando por lo que hace a
los peritos de la parte actora y el tercero en discordia establece que dicha
profesionalidad no puede ponerse en duda, por el hecho de que demuestran
con copias simples de cédulas profesionales y otras constancias, el haber
cursado determinada profesión y especialidad; situación que también fue
acreditada por el perito de esta autoridad demandada, al acreditar que cuenta
con cédula profesional número **********, registro estatal **********, ser perito
oficial inscrito en la Dirección de Administración Urbana del Ayuntamiento de
Tijuana con número **********, y además contar con una especialidad en materia
de valuación inmobiliaria por el Instituto Politécnico Nacional.
De lo anterior se advierte que a pesar de haber acreditado de igual
manera que los demás peritos, la capacitación y conocimiento especial que se
tiene sobre la materia, de manera discriminatoria por lo que hace a nuestro
perito el Magistrado de la Tercera Sala y su secretario de acuerdos ignoran las
constancias con las cuales acredita sus conocimientos especiales en materia de
valuación, y deciden resolver que la profesionalidad del perito se pone en duda
por trabajar en una dependencia de la autoridad, por lo que desestiman la
pericial ofrecida; dicha situación resulta incongruente, pues tal criterio
únicamente es aplicado al perito de esta autoridad, cuando la misma situación
acontece con el perito de la parte actora quien labora en la Secretaría de
Educación y Bienestar Social, específicamente en el Instituto de Servicios
Educativos y Pedagógicos, en la categoría de Analista Administrador según se
desprende de la plantilla de personal publicada en el portal de transparencia de
la página oficial del Gobierno del Estado de Baja California. [1]
Ello es así, pues en vez de analizar el peritaje rendido en su totalidad
por el profesional de la materia y a raíz de ello realizar observaciones que
impidan de manera contundente que sea tomado en cuenta, el Magistrado
trata de desviar la atención en cuestiones insignificantes y que en nada
perjudican la profesionalidad e imparcialidad del perito, pues en todo caso, se
insiste ni si quiera nos encontramos ante un perito ofrecido por el Secretario de
Infraestructura y Desarrollo Urbano del Estado y del cual si podría analizarse la
relación directa para con éste; sin embargo, ni en esa situación se estaría en
posibilidad de desestimar de manera tajante el peritaje rendido valiéndose de
dicha situación en aislado, sin tomarse en cuenta el acreditamiento de la
profesionalidad del perito con las constancias que presente, el mismo
documento en el que plasma el peritaje realizado y el principio de buena fe en el
actuar del perito.
1 ttp://transparenciabc.gob.mx/portal/temas/plantilla_personal.html
Principio de buena fe que no fue tomado en cuenta por el
Magistrado de la Tercera Sala y su secretario de acuerdos, el cual constituye un
principio general que puede definirse como la creencia de una persona de que
actúa conforme a derecho, que realiza una conducta de manera honesta,
diligente, correcta, que exige de las personas de derecho una lealtad y
honestidad que excluya toda intención maliciosa [2]; se sostiene lo anterior, pues
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el Magistrado apoyado en el principio procesal de buena fe debió de haberse
apoyado en el documento pericial presentado por el perito y sólo a raíz de este y
ante la existencia de indicios en contrario reflejados en el mismo escrito pericial el
Magistrado estaba en posibilidad de resolver que desestimaba la pericial
ofrecida, es decir, una vez analizado el documento sujeto a prueba o análisis, y
no así por cuestiones subjetivas tomadas en cuenta y en que nada se relacionan
con la prueba pericial rendida.
De lo anterior, se advierte que en lugar de que el Magistrado de la
Tercera Sala se apegara al principio de buena fe procesal, incorrectamente
desestimó el peritaje rendido por el perito de esta autoridad demanda, lo cual
constituye un verdadero e injustificado prejuicio y respecto del cual se valió para
sostener un supuesta imparcialidad y falta de profesionalidad de nuestro perito, la
cual debió haber sido adminiculada con otros medios de prueba o indicios para
estar en aptitud de desconocer la prueba pericial y con ello desestimar o
demeritar el peritaje rendido por el señalado por esta autoridad demandada; por
el contrario, decidió desestimar el peritaje alejándose de los principios rectores de
la función judicial que tutela el artículo 17 de la Constitución Federal que exige
que los órganos jurisdiccionales muestren una disposición y actitud abierta al
conocimiento de los hechos con las herramientas e instrumentos señalados en la
ley, como lo es la prueba pericial rendida por el perito de esta autoridad
demandada.
Sustenta lo anterior la tesis emitida por el Tercer Tribunal Colegiado
de Primer Circuito, visible en la página 1924, Tomo 3, Libro XIV, Noviembre de
2012, Décima Época, publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su
Gaceta, del tenor literal siguiente.
PRINCIPIO DE BUENA FE PROCESAL. OBLIGA A NO PREJUICIAR DE
FALSA LA PRUEBA DOCUMENTAL OFRECIDA EN COPIA SIMPLE
FOTOSTÁTICA. El artículo 373 del Código de Procedimientos Civiles
para el Distrito Federal dispone que para acreditar hechos o
circunstancias que tengan relación con el negocio que se ventile en
juicio, las partes podrán presentar fotografías o copias fotostáticas,
medios de prueba que serán valorados en su conjunto por el
juzgador, atendiendo a las reglas de la lógica y de la experiencia,
según lo previsto en el artículo 402 del mismo ordenamiento. Dichos
preceptos parten de una premisa fundamental para lograr su
vigencia, que es la de observar el principio de buena fe procesal,
porque reconoce que "para acreditar hechos o circunstancias" las
partes pueden presentar fotografías, lo cual constituye el
reconocimiento de que actúan en el proceso con probidad, con el
sincero convencimiento de hallarse asistido de razón, y que por esa
circunstancia pueden aportar ese tipo de medios de prueba. El
principio de buena fe implica una serie de presupuestos, como la
existencia de un estadio psicológico, que comprende la intención de
obrar honestamente; la creencia de que la contraparte obra del
mismo modo y la creencia o ignorancia de atributos o calidades en
las personas o cosas. También supone la existencia de una influencia
de ese estadio psicológico de la contraparte que le impulsa a la
determinación de ofrecer un medio de prueba con la firme
convicción de que es plausible que con aquél pueda demostrar
lícitamente un hecho sujeto a controversia; así como la actuación
conforme a ese estadio psicológico e influencia, que se verifica en el
ofrecimiento efectivo de la prueba. Estos presupuestos son analizados
por el Juez no sólo por la especial posición y actitud del oferente de
ese medio de prueba, sino por la aceptación, falta de reticencia o
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prueba en contrario que aporte la contraparte para desvirtuar su
alcance o para demostrar el significado contrario de los hechos que
se pretenden acreditar y que justamente exigen la aplicación de las
reglas de la lógica y la experiencia. Entonces, el juzgador debe partir
de un principio de buena fe procesal, que se apoya en la dignidad
de las personas y los actos que realizan y que deben ser tratadas
como tales pues es la base con la que actúan las partes y sólo ante
la existencia de indicios contrarios a la misma reflejado en el
contenido o alcance de dicho medio de prueba, puede el Juez
dejar de otorgar valor probatorio a un documento en copia
fotostática que la ley considera, prima facie, una fuente de prueba
de los hechos o circunstancias del debate. Sería desapegado a la
verdad y al citado principio que el juzgador partiera de la base de
que cualquier copia fotostática tiene latente la posibilidad, dada la
naturaleza de la reproducción y los avances de la ciencia, de que no
corresponda a un documento realmente existente, sino a uno
prefabricado que, para efecto de su fotocopiado, permita reflejar la
existencia, irreal, del documento que se pretende hacer aparecer.
Esto es así, porque en lugar de apegarse a la buena fe procesal,
partiría de su desestimación por la autoridad, constituyendo un
verdadero e injustificado prejuicio, y sólo recurriría a su abrigo cuando
aquélla haya sido adminiculada con otros medios de prueba, lo que
materialmente implicaría desconocerle, prima facie, valor probatorio
por sí misma, lo que se aleja del contenido de la norma y de los
principios rectores de la función judicial que tutela el artículo 17 de la
Constitución Federal. Lo anterior, no significa que el juzgador deje de
observar que las partes que litigan en defensa de sus intereses
puedan incurrir en la alteración del documento o su confección, pero
el acceso a la justicia como derecho humano exige de la autoridad
judicial una disposición y actitud abierta al conocimiento de los
hechos con las herramientas e instrumentos que el texto procesal le
dota así como el resto del ordenamiento jurídico.
[2]DOCTRINA DE LOS ACTOS PROPIOS. SU DERIVACIÓN INMEDIATA Y
DIRECTA DEL PRINCIPIO GENERAL DE BUENA FE. Localización: 10a. Época; T.C.C.;
S.J.F. y su Gaceta; Libro XIII, Octubre de 2012, Tomo 4; Pág. 2517. I.3o.C.6. K (10a.).
Por todo lo anterior, al haberse acreditado que de manera
incorrecta e incongruente el Magistrado de la Tercera Sala, con base a prejuicios
y apreciaciones subjetivas, determinó desestimar y demeritar el dictamen rendido
por el perito del Gobernador del Estado por el hecho de laborar en la Secretaría
encabezada por el Secretario de Infraestructura y Desarrollo Urbano del Estado,
es que ese H. Pleno deberá reconocerle valor probatorio pleno y suficiente al
peritaje rendido por el perito de esta autoridad demandada, para que sea
tomado en cuenta a efecto de fijar monto indemnizatorio con motivo de la
expropiación realizada al actor; y en donde en igualdad de condiciones sea
valorado con los diversos peritajes sí estimados y tomados en consideración para
emitir sentencia; reasumiendo ese H. Pleno su competencia originaria, al no existir
el reenvío en el presente asunto.
SEGUNDO.- De igual forma causa agravio el contenido del punto
resolutivo primero en relación con el considerando sexto de la sentencia que se
recurre; en razón de lo siguiente.
Los razonamientos tomados en cuenta por el Magistrado de la
Tercera Sala para desestimar el peritaje ofrecido por esta parte demandada son
incongruentes e incorrectos, sobre todo en lo establecido en el considerando
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sexto de la sentencia visible de las fojas 06 a 17, pues en ella se estableció lo
siguiente.
“En el caso del peritaje de mérito esta Sala aprecia que los
comparables si bien comparten alguna semejanza con el inmueble objeto de la
valuación, son aún más las diferencias que hay entre estos, como por ejemplo el
uso del suelo, el acceso directo a la playa, la superficie y en algún caso hasta la
ubicación.
…
Efectivamente, como sostuvo el perito en la audiencia, los
comparables poseen alguna característica compartida por el inmueble objeto
de este juicio pericial, sin embargo como antes se dijo, son más las diferencias.
…
Por ejemplo, el perito señaló que para él fue importante que el
comparable tuviera acceso a la playa a aproximadamente 50 metros y 100
metros, sin embargo esta característica no la posee el inmueble valuado en tanto
no s;lo (SIC)no se asienta cerca de la playa, sino que es adyacente a ella. No
hace falta ser un experto en valuación inmobiliaria para concluir que no hay
coincidencia en ese aspecto entre los predios. Las máximas de experiencia
indican a esta Sala que un inmueble cerca de la playa, en la mayoría de los
casos, no tiene el mismo valor en el mercado que un bien raíz que se asiente
frente a ella y menos aún si éste se encuentra dentro del primer cuadro de la
ciudad y aquel en las afueras, como sucede en este caso.
Todo lo antes analizado, usando como hilo conductor los criterios
objetivos que se refirieron al principio de este considerando, permiten a esta Sala
concluir que el dictamen rendido por el perito de la autoridad demandada es
incongruente, aunándose a ello que existe una presunción legal de parcialidad
por la dependencia o relación de índole económica existente entre ese experto
y la parte que lo nombró. Por tanto esta Sala no puede y no debe estarse al
contenido de dicho dictamen para determinar el monto de la indemnización.
…‟‟
Así las cosas, en relación a que de manera intuitiva la Sala considera
que los predios sujetos a comparación para establecer el valor de la
indemnización deben poseer mayormente características que diferencias, y que
en la especie los comparables tomados por nuestro perito poseen más
diferencias como lo es en uso del suelo, acceso directo a la playa, superficie y
ubicación; ello resulta incorrecto en atención a lo siguiente.
Según se aprecia del peritaje rendido por el perito de esta
autoridad demandada y que obra en autos del presente juicio, claramente se
advierte que a diferencia de lo sostenido por el Magistrado de la Tercera Sala no
son más las diferencias que las características de los comparables que se
tomaron en consideración, pues por lo que hace al uso de suelo todos comparte
la característica de uso habitacional; en relación a la superficie, si bien no son de
proporciones exactas si comparables pues el predio objeto de controversia
asciende a 672.785 m2, y los utilizados rondan los 500 m2 y en otro llega a los 800
m2, lo que permite hacer como su nombre lo indica, una comparación entre
estos para determinar el valor de la indemnización; por lo que hace a la
ubicación, tres de los cuatro predios comparados se encuentran en la misma
zona del terreno afectado, ya sea en el mismo fraccionamiento o en algunos
continuos.
Lo anterior nos indica, que la única característica que no resulta
comparable con el predio afectado es el acceso directo al mar, es decir, solo 1
de las 4 características que el Magistrado de la Tercera Sala analiza resulta
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diferente, lo que evidencia la incongruencia de sus razonamientos al momento
de resolver; y que por ende, el hecho de que no se reúna la citada característica
no tiene el alcance de desestimar en su totalidad el dictamen pericial, pues
como quedo demostrado son más las similitudes de los predios tomados en
comparación que sus diferencias.
Por otro lado, retomando las palabras del propio Magistrado, y que nos permiten evidenciar la incongruencia a la hora de resolver, no hace falta ser un experto en valuación inmobiliaria para concluir que no hay coincidencia en determinados predios, si las máximas de experiencias indican que un predio de 4veces más su tamaño en relación al afectado posee un valor por demás
superior; tal y como aconteció con los predios comparables ofrecidos en el peritaje ofrecido por el tercero en discordia y que sirvió de base para fijar el monto final a indemnizar, el cual será objeto del tercer agravio.
Así las cosas, a diferencia de lo sostenido por el Magistrado de la
Tercera Sala, el peritaje rendido por el perito de la autoridad demandada, deberá ser tomando en cuenta por poseer mayores similitudes con el predio controvertido, lo que permitiría determinar de manera correcta la cantidad que por concepto de indemnización se pague al actor con motivo del decreto
expropiatorio. TERCERO.- En el caso de estudio, resultan incongruentes los
planteamientos efectuados por la Sala, al momento de determinar el monto definitivo que deberá cubrir mi delegante, por concepto de indemnización; en relación a la valoración efectuada al dictamen emitido por perito tercero C. **********, respecto a los parámetros y razonamientos utilizados para valorar los medios de convicción señalados en el cuerpo de la resolución que se recurre, dentro de los cuales menciona:
1.- Congruencia interna, 2.- Razonabilidad del dictamen, 3.- Seguimiento de parámetros científicos de calidad en su
elaboración, 4.- Profesionalidad e imparcialidad del perito. Tomando dichos parámetros, es que se afirma que la H. Sala al
momento de realizar la valoración de los diversos dictámenes, toma como racionales y congruentes ciertos planteamientos en relación a uno de los peritos y su dictamen, desdeñando otros aún y cuando se encuentran evidentemente en
igualdad de circunstancias; ya que si bien es cierto que las conclusiones a las que
arriba la Sala respecto de los dictámenes periciales no versan sobre cuestiones técnicas, también lo es que al momento de examinar el dictamen elegido, en relación con las declaraciones efectuadas durante la audiencia pericial y los argumentos expuestos al momento de resolver, se advierten claras discrepancias en relación a los razonamientos a los que arribo la resolutora, pues estos debieran de ser el resultado del análisis de lo plasmado en el peritaje presentado y lo declarado en la mencionada audiencia, lo cual en la especie no acontece.
Las manifestaciones que se atacan de incongruentes obran a hoja
09 de la sentencia que se recurre, y entre las cuales se encuentran las siguientes: “Sin que esta Sala pretenda adentrarse a cuestiones técnicas que
antes se dijo desconoce, se advierte de manera intuitiva que en los avalúos que parten de un enfoque de mercado, como sería el caso del que ahora se analiza, es fundamental la elección de los predios que van a tomarse de referencia, es decir los comparables, en tanto la mayor o menos semejanza con el inmueble a valuar, puede determinar una variación significativa en el monto que finalmente arroje el peritaje.
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En el caso del peritaje de merito esta Sala aprecia que los
comparables si bien comparten alguna semejanza con el inmueble objeto de valuación, son más aun las diferencias que hay entre estos como por ejemplo el uso de suelo, el acceso directo a la playa, la superficie, entre otros.
En efecto, mientras el inmueble objeto de la valuación posee un uso de suelo turístico, comercial y habitacional, en tres de los comparables es solo habitacional y ninguno tiene autorizado uso de suelo turístico. Mientras aquel tiene acceso directo a la playa en tanto es adyacente a la zona federal marítima terrestre estos ni si quiera son colindantes al mar. Mientras la superficie expropiada
fue de 672.785 metros cuadrados, la superficie de la mayoría de los comparables rondas los 400 metros cuadrados. Finalmente mientras el predio expropiado se asienta en el fraccionamiento **********, solo uno de los comparables se
encuentra en ese fraccionamiento e incluso otro de ellos, se encuentra en relación al inmueble objeto de la valuación, a una distancia aproximada de ocho kilómetros. ‟‟
Del contenido de las consideraciones transcritas, se advierte la
incongruencia en la que incurre la Sala, pues en relación a la superficie expropiada desestima el valor probatorio del dictamen de la autoridad, evidenciando la diferencia entre la superficie expropiada y el de los comparables utilizados, señalados que mientras la superficie expropiada fue de 672.785 metros cuadrados, la superficie de la mayoría de los comparables ronda los 500 metros cuadrados, tomándolo como una causa más a efecto de evidenciar su ineficacia, situación que resulta del todo absurda ya que las superficies de los comparables contra la del predio expropiado, tomando en cuenta la superficie mayor (800 metros cuadrados) y la superficie menor (462 metros cuadrados), solo arroja una diferencia que ronda entre los 137.206 metros y 212.294 metros cuadrados.
De ahí que se insista en la falta de congruencia e imparcialidad al
momento de valorar el peritaje de merito, ya que la Sala al momento de emitir su determinación, fue omisa una vez más en realizar manifestación alguna en
relación a las superficies comparables seleccionadas por el perito tercero, las cuales es de toral importancia evidenciar presentan una deficiencia desmesurada respecto del predio sujeto de valuación, ya que de los comparables se advierte:
Comparable número 1.- Superficie: 2,400.00 metros cuadrados
Diferencia con el sujeto de valuación: 1,727.215 metros cuadrados
Comparable número 2.- Superficie: 3,200.00 metros cuadrados Diferencia con el sujeto de valuación: 2,527.215 metros cuadrados
Comparable número 3.- Superficie: 3,000.00 metros cuadrados Diferencia con el sujeto de valuación: 2,327.215 metros cuadrados
De conformidad con lo anterior, resulta completamente incongruente la desestimación efectuada por la Sala en relación a la diferencia existente entre la superficie expropiada y la relativa a los comparables utilizados por el perito de la autoridad, atendiendo a la omisión en la que incurre la Sala en
manifestarse respecto de las superficies comparables utilizadas por el perito tercero, cuando en la especie, existe una diferencia que se encuentra muy por encima de los utilizados por el perito de la autoridad, situación que ha quedado plenamente evidenciada en la líneas precedentes, en donde se especifica la diferencia en metros cuadrados respecto de la superficie de los comparables
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utilizadas por diferencia en metros cuadrados respecto de la superficie de los comparables utilizadas por el perito tercero, con las del predio sujeto de valuación, las cuales rondan respecto de la superficie mayor (3,200.00 metros cuadrados) y la superficie menor (2,400 metros cuadrados), entre los 2,527.215 metros y 1,725.215 metros cuadrados de diferencia.”
CUARTO.- Procedencia del recurso. Manifiesta la
recurrente, que de conformidad con el artículo 94 de la Ley que
rige a este Tr ibunal, el recurso en que se actúa es procedente,
no obstante que el numeral 23 de la Ley de Expropiación del
Estado, establezca que contra la resolución de este Tribunal,
que fi je el valor de la indemnización no procederá recurso
alguno, ya que tal prohibición debe entenderse respecto de las
sentencias firmes, y que es precisamente el segundo de los
ordenamientos legales citados, en su ordinal 19, el que
establece que la controversia planteada en l a especie, sea
resuelta por este Órgano Jurisdiccional, el cual tiene su
representación originaria en el Pleno, lo que trae como
consecuencia que el procedimiento correspondiente, se
substancie conforme a las reglas previstas en la Ley que lo rige.
Para apoyar su dicho, invoca la jurisprudencia
2ª./J.9/94 de la Segunda Sala de la Suprema Corte de Justicia
de la Nación, publ icada en la página 19, Gaceta del Semanario
Judicial de la Federación 79, correspondiente a jul io de mil
novecientos noventa y cuatro, Octava Época, que enseguida se
transcribe.
“REVOCACIÓN. ES OPTATIVO AGOTAR ESE RECURSO ANTES DE
ACUDIR AL JUICIO DE NULIDAD (LEGISLACIÓN ADUANERA).
Tomando en consideración que la Ley Aduanera,
ordenamiento general y propio de la materia que regula,
esto es la aduanera, en su artículo 142, establece que el
interesado, antes de promover el juicio ante el Tr ibunal Fiscal
de la Federación, debe agotar el recurso de revocación,
mientras que el Código Fiscal de la Federación,
ordenamiento especial y propio de la regulación del juicio
de nul idad fiscal, faculta al interesado para impugnar, s i así
lo desea, el acto por medio del recurso de revocación o
acudir directamente ante el Tr ibunal Fiscal de la Federación
a pedir su anulación (evento este últ imo que no da motivo a
declarar improcedente el juicio de nul idad), resulta evidente
que, s iendo principio general de derecho que la ley especial
debe prevalecer sobre la ley general y, en el caso, la ley
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especial o específ ica de regulación del juicio de nul idad
fiscal lo es precisamente el Código Fiscal de la Federación,
es de concluirse que debe estarse a lo dispuesto en este
ordenamiento y, por ende, resulta optativo para el
interesado agotar el recurso de revocación que prevén los
artículos 117, fracción I I I , del Códi go Fiscal y 142 de la Ley
Aduanera, antes de promover el juicio de nul idad.
Al respecto, cabe precisar, que la substanciación del
juicio pericial regulado en los numerales 19 al 23 de la Ley de
Expropiación del Estado, se rige por dicho ordenamiento legal ,
únicamente por lo que hace al desahogo de la prueba pericial ,
y en relación con las diversas actuaciones del procedimiento, es
apl icable la Ley del Tribunal de lo Contencioso Administrativo
del Estado, en razón de que, al ser éste el competente para
resolver la controversia en cuestión, el procedimiento debe
sujetarse a la ley que lo rige.
Por tanto, al establecer el artículo 94 de la Ley del
Tr ibunal de lo Contencioso Administrativo del Estado, que las
sentencias dictadas por las Salas de este Órgano Ju risdiccional,
que decreten o nieguen el sobreseimiento, y las sentencias
definitivas, podrán ser impugnadas mediante el recurso de
revisión, es incuestionable que resul ta procedente el medio de
defensa en que se actúa, al haberse promovido en contra del
fal lo dictado por la Tercera Sala el veintidós de agosto de dos
mil trece, en el juicio radicado bajo expediente 2/2011 T.S.
QUINTO.- Estudio de fondo. Precisado o anterior, se
procede al estudio de los motivos de disenso que hace valer la
inconforme.
En el primer agravio manifiesta, que los razonamientos
contenidos en el considerando sexto, en relación con el
resolutivo primero, para desestimar el peritaje ofrecido por la
demandada, son incongruentes e incorrectos, al argumentar
una fal ta de profesional idad e imparcial idad por el hecho de
que el perito que lo emitió, al momento de hacerlo, se
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encontraba adscrito a la supuesta Dirección de Administración
Urbana de la Secretaría de Infraestructura y Desarrol lo Urbano
del Estado, la cual afirma, no pertenece a la estructura
orgánica del Gobierno Estatal , s ino a la del Ayuntamiento de
Ti juana, como se advierte del Reglamento Interno de la
Secretaría de Desarrol lo Urbano y Ecología del Municipio de
Ti juana, artículos 1 y 4.
Por lo que estima, es desacertada la determinación
de que existe una supuesta dependencia económica con el
Gobierno del Estado, al estar registrado ante la Dirección de
Desarrol lo Urbano del Ayuntamiento de Ti juana, y que resul ta
igualmente incongruente la apreciación de la Sala en el sentido
de que de dicha relación se advierten cuestiones relativas a la
profesional idad e imparcial idad del perito, que hacen
desestimar su dictamen, por laborar en la referida Secretaría.
Sostiene que si bien el Gobernador del Estado es el
ti tular de la Adminis tración Públ ica Estatal , en términos de los
artículos 3 y 17 de la Ley Orgánica de la Administración Públ ica
del Estado de Baja Cal ifornia, ha delegado funciones en
ti tulares de las diversas dependencias que la integran, quienes
ejercen con l ibertad las facultades que la ley les otorga,
designando l ibremente la planti l la de trabajadores que
conformaran la dependencia correspondiente, como aconteció
con el perito designado por la demandante, el cual forma parte
de la Secretaría de Infraestructura y Desarrol l o Urbano del
Estado, y no de la oficina del Gobernador, por lo que no guarda
relación directa con éste, s ino con su Secretario Ti tular.
Que la persona moral oficial Gobierno del Estado, es
quien tiene la cal idad de patrón genérico del perito y no el
Gobernador, que quien pudiese considerarse como patrón
genérico es el Secretario General de Gobierno como
representante legal de la parte, en términos del numeral 19,
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fracción XXII de la Ley Orgánica de la Administración Públ ica
del Estado.
Estima que es dogmático, parcial y sin sustento legal,
el argumento de la Sala consistente en que existe una
subordinación laboral del perito con el Gobernador del Estado,
ya que de conformidad con el artículo 3 de la Ley del Servicio
Civil de los Trabajadores al Servicio de los Poderes del Estado y
Municipios del Estado de Baja Cal ifornia, la relación jurídica o
laboral reconocida por dicho ordenamiento, se tiene
establecida y perfeccionada para todos los efectos legales,
entre autoridades públ icas, sus titulares y los traba jadores que
laboren en las mismas bajo su dirección y el pago de un salario.
Dice que al establecer que el perito no es profesional
ni imparcial por el hecho de laborar en la Secretaría de
Infraestructura y Desarrol lo Urbano del Estado, sin que se
advierta una relación directa con la autoridad demandada
Gobernador del Estado que haga suponer parcial idad, la Sala
deja de lado el principio de buena fe que debe existi r en las
actuaciones, así como el hecho de que se acreditó que es
profesional en la materia; que se desestimó el peritaje con
sustento en cuestiones dogmáticas, prejuiciosas y ajenas al
dictamen rendido.
Para apoyar su dicho, invoca la tesis de la Segunda
Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, publ icada
en la página 1981, Tomo LXVI, del Semanario Judicial de la
Federación, Quinta Época, de rubro “PERITOS, APRECIACIÓN DE
LA PRUEBA DE.” ; así como la emitida por la Tercera Sala de la
Suprema Corte de Justicia de la Nación, consultable en la
página 45, Volumen 109-114, Cuarta Parte, Séptima Época, del
Semanario Judicial de la Federación, cuyo rubro dice
“DICTAMEN PERICIAL. CIRCUNSTANCIAS QUE DETERMINAN SU
VALOR PROBATORIO (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE
CHIHUAHUA).”.
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Manif iesta que atendiendo a las referidas tesis, los
dictámenes deben elaborarse de acuerdo a las normas o
principios de la ciencia o arte a que pertenezcan, que será con
base en éstos que se advierta la posible parcial idad del peri to,
y no el hecho de que sean empleados de alguna autoridad o
dependencia; que respecto de los peritos del tercero en
discordia y de la parte actora, la Sala estableció que su
profesional idad no puede ponerse en duda porque demostraron
haber cursado determinada profesión, si tuación que también
fue acreditada por el designado por la recurrente, con cédula
profesional, registro estatal , inscripción en la Dirección de
Administración Urbana del Ayuntamiento de Ti juana, quien
también demostró con las constancias correspondientes contar
con especial idad en materia de valuación inmobil iaria, mismas
que de manera discriminatoria fueron ignoradas por la Sala.
Que la determinación de poner en duda la
profesional idad del perito designado por la inconforme, por
trabajar en una dependencia de la administración públ ica,
alegando una dependencia económica, es incongruente, y
viola el artículo 17 constitucional, ya que tal cri terio únicamente
se le apl ica a éste, cuando la misma situación guarda el
designado por la parte actora, quien labora en la Secretaría de
Educación y Bienestar Social , específicamente, en el In sti tuto de
Servicios Educativos y Pedagógicos, como Anal ista
Administrador.
En apoyo a su argumento invoca la Tesis del Tercer
Tr ibunal Colegiado del Primer Circuito, consultable en la página
1942, Tomo 3, Libro XIV, del Semanario Judicial de la Federació n
y su gaceta, correspondiente al mes de noviembre de dos mil
doce, de rubro “PRINCIPIO DE BUENA FE PROCESAL. OBLIGA A
NO PREJUICIAR DE FALSA LA PRUEBA DOCUMENTAL OFRECIDA EN
COPIA SIMPLE FOTOSTÁTICA.”.
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Por lo anterior, sol icita se reconozca valor probato rio
pleno y suficiente al dictamen rendido por el perito designado
por el Gobernador del Estado, a f in de determinar el monto de
la indemnización.
En el segundo agravio, expresa que es desacertada la
apreciación intuitiva de la Sala, en el sentido de que los predios
sujetos a comparación, para establecer el valor de la
indemnización deben poseer más característ icas que
diferencias, y que los tomados en cuenta por el perito de la
demandada, poseen más diferencias, como lo es en uso de
suelo, el acceso directo a la playa, superficie y ubicación.
Dice que lo anterior es incorrecto, ya que adverso a
lo que sostiene la Sala, no son más las diferencias que las
características de los comparables que se tomaron en
consideración, ya que todos comparten el uso habitacional;
que en relación a la superficie, si bien no son de proporciones
exactas, s i son comparables, ya que el predio objeto de la
controversia es de 672.785 metros cuadrados y los uti l izados,
aproximadamente son de quinientos, y otro de 800 metros
cuadrados, lo que permite la comparación entre sí para
determinar el valor de la indemnización; que respecto de la
ubicación, tres de los cuatro predios comparados se ubican en
la misma zona del terreno afectado, ya sea del mismo
fraccionamiento o en algunos continuos.
Manif iesta que la única característica que no resulta
comparable con el predio afectado es el acceso directo al mar,
ya que solo una de las cuatro características que anal iza el
resolutor de origen es diferente, lo que evidencia la
incongruencia de sus razonamientos pues el lo no es suficiente
para desestimar en su total idad el dictamen, al ser más las
simil i tudes que las diferencias; que no es necesario ser un
experto en valuación inmobil iaria para concluir que no hay
coincidencia en determinados predios, que si las máximas de la
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experiencia indican que un predio de más de cuatro veces su
tamaño en relación al afectado, posee un valor superior, como
aconteció con los predios comparables considerados en el
peritaje ofrecido por el tercero en discordia, que sirvió de base
para fi jar el monto a indemnizar.
Afirma que, contrario a lo resuelto por la Sala, el
dictamen del perito designado por la autoridad demandada,
deberá ser tomado en cuenta por poseer mayores simil i tudes
con el predio controvertido, lo que permitirá determinar
correctamente el monto de la indemnización.
Por cuestión de técnica, se procede al estudio de los
agravios primero y segundo, en orden diverso al en que fueron
planteados.
En el considerando sexto del fal lo que se revisa, se
desestimó el valor probatorio del dictamen rendido por el perito
de la autoridad demandada, en los siguientes términos.
“…Pues bien, el primer dictamen que habrá de
examinarse es el traído a juicio por el peri to de la autoridad
demandada. En relación a éste, la Sala advierte una ci rcunstancia
relativa a la profesionalidad e imparcialidad del peri to que por s í
sola es suficiente para desestimar el dictamen o por lo menos para
demeritar su valor.
Puede asumirse válidamente que el peri to tiene un interés
indi recto en el negocio puesto que existe una dependencia
económica entre éste y el Gobierno del Estado de Baja Cali fornia,
dado que en la fecha que emitió su dictamen trabajaba para la
Di rección de Administración Urbana de la Secretaría de
Infraestructura y Desarrol lo Urbano del Gobierno del Estado.
[…]
Esta dependencia o relación de índole económica del
peri to con la parte que lo nombró es suficiente para demeritar el
valor del dictamen; sobre todo tomando en cuenta que la propia ley
que r ige a este Tribunal en su art ículo 77 establece como obligación
a cargo de los peri tos que funjan cono tales ante la Sala, excusarse
ante ci rcunstancias de esa naturaleza.
Con independencia de lo anterior, esta Sala también
estima que el dictamen que se analiza adolece, por lo menos en
parte, de congruencia interna y razonabi l idad, lo que también
demerita su valor probatorio.
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Sin que esta sala pretenda adentrarse a cuestiones
técnicas que como antes se di jo desconoce, se advierte de manera
intuitiva que en los avalúos que parten de un enfoque de mercado,
como ser ía el caso del que ahora se analiza, es fundamental la
elección de los predios que van a tomarse de referencia, es decir, los
comparables, en tanto la mayor semejanza con el inmueble a valuar,
puede determinar una variación significativa en el monto que
finalmente arroje el peri taje. En el caso del peri taje de méri to esta Sala aprecia que los
comparables si bien comparten alguna semejanza con el inmueble
objeto de la valuación, son aún más las di ferencias que hay ent re éstos, como por ejemplo el uso del suelo, el acceso di recto a la playa, la superficie, entre otros.
En efecto, mientras el inmueble objeto de la valuación
posee un uso de suelo tur íst ico, comercial y habitacional, en tres de los comparables es solo habitacional y ninguno tiene un uso de suelo tur íst ico. Mientras aquél t iene acceso di recto a la playa en tanto es
adyacente a la zona Federal marít ima terrestre, éstos ni siquiera son colindantes al mar. Mientras la superficie expropiada fue de 672.785 metros cuadrados, la superficie de la mayor ía de los comparables ronda los 400 metros cuadrados. Finalmente, mientras el predio expropiado se asienta en el Fraccionamiento ********** , sólo uno de los comparables se encuentra en ese fraccionamiento e incluso otro de el los, se encuentra, en relación al inmueble objeto de valuación,
a una distancia aproximada de ocho ki lómetros. Efectivamente, como sostuvo el peri to en la audiencia, los
comparables poseen alguna caracter íst ica compartida por el inmueble objeto de este juicio pericial, sin embargo como antes se di jo son más las di ferencias.
A esto habría que sumar el hecho notorio para esta Sala
de que las s imi l i tudes entre los predios se dan en cuestiones de poca o si se quiere menor importancia, mientras que las di ferencias se pueden encontrar en aspectos que esta Sala, conforme las máximas de la experiencia y a las reglas de la lógica estima importantes, como son: el acceso di recto al mar, y el uso de suelo.
Estas caracter íst icas a juicio de esta Sala son tan
relevantes que incluso hacen diferenciable el predio expropiado respecto de otros inmuebles, de tal manera que para elegir los comparables se debió tener un especial cuidado en tanto no todo terreno o bien raíz podía servi r como referencia de valor; lo con trario supondría que en el caso concreto casi cualquier inmueble podría uti l i zarse como referencia, lo cual resulta contraintuitivo para esta Sala.
Aunado a todo esto no es di f íci l darse cuenta que las
característ icas que refi r ió el peri to para elegir el comparable tres o no las posee el inmueble valuado o se dan en muchísimos otros predios, lo que corrobora lo antes dicho: el peri to pasó por alto las característ icas más distintivas del inmueble en cuestión y se concentró en las menos relevantes.
Por ejemplo, el peri to señaló que para él fue importante
que el comparable tuviera acceso a la playa a aproximadamente 50 y 100 metros, s in embargo esta característ ica no la posee el
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inmueble valuado en tanto no sólo no se asienta cerca de la playa, s ino que es adyacente a el la. No hace falta ser un experto en valuación inmobi l iar ia para conclui r que no hay coincidencia en este aspecto entre los predios. Las máximas de la experiencia indican a esta Sala que un inmueble cerca de la playa, en la mayor ía de los casos, no tiene el mismo valor en el mercado que un bien raíz que se asienta frente a el la y menos aún si este se encuentra dentro del primer cuadro de la ciudad y aquél en las afueras, como sucede en este caso.
Todo lo antes anal izado usando como hi lo conductor los
cri terios objetivos que se refi r ieron al principio de este considerando,
permiten a esta Sala conclui r que el dictamen rendido por el peri to
de la autoridad demandada es incongruente, aunándose a el lo el
hecho de que en la especie existe una presunció n legal de
parcialidad por la dependencia o relación de índole económica
existente entre ese experto y la parte que lo nombró. Por tanto esta
sala no puede y no debe estarse al contenido de dicho dictamen
para determinar el monto de la indemnización. […]
De lo cual se advierte que, la Sala motivó la
determinación consistente en que el dictamen rendido por el
perito de la autoridad demandada carece de valor probatorio
en tres razones.
a) Por existi r una dependencia económica entre el
perito y el Gobierno del Estado de Baja cal ifornia, ya que en la
fecha en que emitió su dictamen trabajaba en la Dirección de
Administración Urbana de la Secretaría de Infraestructura y
Desarrol lo Urbano del Gobierno del Estado.
b) Porque los comparables uti l izados por el perito,
tienen más diferencias que semejanzas con el inmueble
expropiado. Entendiendo por comparable, el término técnico
empleado en valuación inmobil iaria para referirse a todo bien
raíz que se toma como referencia de valor, cuando el perito
uti l iza el método comparativo o de mercado para elaborar su
dictamen.
c) Por estimar que el dictamen es incongruente e
irracional.
Ahora bien, del anál isis del dictamen emitido por el
perito de la autoridad demandada se advierte, que éste apl icó
para tal efecto un enfoque comparativo de mercado, y que
como lo determinó la Sala, el uso de suelo de los predios
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util izados como comparables, es distinto al sujeto a evaluación,
en tanto que los comparables 1, 3 y 4, tienen un uso de suelo
habitacional, el comparable 2, habitacional-comercial , y el
inmueble sujeto a valuación, tiene un uso habitacional -
comercial -turístico; asimismo se observa, que el predio
expropiado col inda con el océano pacífico, y tiene acceso
directo a la Playa, características que, según los datos
asentados por el perito, no reúnen los comparables.
Diferencias que al ser sustanciales, por ser
determinantes de la plusvalía de un inmueble que tiene acceso
directo a la playa y un uso de suelo turístico, en relación con los
que no lo tienen, por sí solas son suficientes para concluir, que
el dictamen en cuestión carece de valor probatorio para tener
por demostrado el valor que al dos de septiembre de dos mil
once –fecha en que se emitió el acuerdo expropiatorio - tenía la
superficie de terreno de 672.785 metros cuadrados,
perteneciente a un predio mayor de ********** metros
cuadrados, identificado como lote 6 fracción de la manzana 25
del fraccionamiento **********, materia del referido decreto.
Sin que sea obstáculo a lo anterior, las diversas
simil i tudes existentes entre el inmueble sujeto a valuación y los
comparables uti l izados por el perito de la demandada, en razón
de que, se reitera, las máximas de la experiencia indican que un
inmueble con acceso directo a la playa y un uso de suelo
habitacional -comercial -turístico, tiene un valor muy superior en
relación con los predios que no tienen esas características.
Por lo que resulta intrascendente en la presente
controversia, determinar s i el hecho de que el perito al
momento de emitir su dictamen, trabajaba en la Secretaría de
Infraestructura y Desarrol lo Urbano, actual iza el supuesto
contemplado en la fracción I I I del artículo 77 de la Ley que rige
a este Tribunal, el cual establece que los peritos deberán
excusarse cuando tengan dependencia o relaciones de índole
económica con cualquiera de las partes; si por esa razón tenía
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o no una relación económica con el Gobernador del Estado, o
si el lo afectó su profesional ismo e imparcial idad.
Es así , en razón de que, con independencia del
resul tado que tal anál isis arrojara, en nada modificaría la falta
de valor probatorio del dictamen en cuestión, ante las
diferencias sustanciales existentes entre los comparables
uti l izados y el inmueble sujeto a valuación.
Por lo que hace al argumento de la inconforme, en el
sentido de que un predio de una dimensión cinco o treinta
veces mayor que el afectado, posee un valor superior, como
aconteció con los comparables uti l izados por el perito tercero;
cabe precisar que el lo no demerita el valor probatorio del
dictamen rendido por éste, en razón de que en su dictamen,
determinó el valor por metro cuadrado de los referidos
inmuebles, y en base a este homologó el valor unitario de
mercado, s in tomar en consideración la superficie total como se
advierte del cuestionamiento 2 del apartado “PERITACIÓN” del
dictamen, en el que se señala:
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En el tercer agravio reitera, que son incongruentes los
razonamientos del resolutor de origen al determinar el monto de
la indemnización, en relación con la valoración del dictamen
del perito tercero, entre los cuales se menciona: 1. - congruencia
interna; 2.- Razonabil idad del dictamen; 3. - Seguimiento de
parámetros cientí f icos de cal idad en su elaboración; 4. -
Profesional idad e imparcial idad.
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Refiere que la Sala, en relación con la superficie
expropiada, desestima el valor probatorio del dictamen de la
autoridad, evidenciando la diferencia entre la dimensión de
ésta y la de los comparables uti l izados, señalando que en tanto
que la primera es de 672.785 metros cuadrados, la
correspondiente a la mayoría de los comparables, se aproxima
a los 500 metros cuadrados, lo cual, estima la recurrente, es
absurdo ya que tomando en cuenta la superficie mayor de 800
metros cuadrados, y la menos de 462 dos metros cuadrados,
solo arroja una diferencia aproximada entre 137.206 y 212,294
metros cuadrados.
Dice que la Sala no hizo manifestación alguna
respecto de las superficies comparables seleccionadas por el
perito tercero, mismas que presentan una diferencia
desmesurada respecto del predio sujeto a valuación ya que, en
metros cuadrados, el comparable uno tiene una superficie de
2,400, el dos de 3,200 y el tres de 3000; por lo que difieren con el
sujeto a evaluación, respectivamente, en 1,727.215, 2,527.215, y
2,327.215, metros cuadrados.
Por lo que, afirma, resul ta incongruente la
desestimación efectuada por la Sala, en relación a la diferencia
existente entre la superficie expropiada y la relativa a los
comparables uti l izados por el perito de la autoridad,
atendiendo a la omisión de pronunciarse respecto de los
comparables uti l izados por el perito tercero, cuando en estos
existe una diferencia que se encuentra muy por encima de los
uti l izados por el perito de la autoridad, pues entre la superficie
mayor de 3,200 y la menor 2400, metros cuadrados, la diferencia
aproximada es de 2,527.215 y 1,727.215 metros cuadrados.
El agravio en estudio es infundado por lo siguiente.
Al valorar el dictamen rendido por el perito tercero en
discordia, la Sala refir ió que su profesional idad y experticia se
presupone por el hecho de que se encuentra inscrito en la l ista
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de peritos y auxil iares de la Administración de Justicia del
Estado de Baja Cal ifornia, publ icada el diez de diciembre de
dos mil doce, en el Boletín Judicial 12,306, volumen XLVII , de
esta entidad federativa.
Que aun cuando el perito no acreditó estar inscrito en
el Registro Estatal de Valuadores, creado a partir de la Ley de
Valuación del Estado de Baja Cal ifornia, publ icada en el
Periódico Oficial del Estado, el veintiocho de octubre de dos mil
once, de conformidad con el artículo tercero transitorio del
citado ordenamiento legal, se le seguiría reconociendo su
cal idad de valuador profesional, hasta el veintiocho de octubre
de dos mil catorce, fecha en que concluiría el plazo otorgado
en la ley, para que los peritos valuadores regularizaran su
situación, por lo que determinó que el avalúo presentado por él
no se encontraba afectado por esa circunstancia.
Asimismo precisó:
“En otro orden de ideas es de señalarse que la congruencia interna y racionalidad de este dictamen es evidente para esta Sala, en tanto en su texto se asentó que el enfoque de valuación uti l i zado era el comparativo de mercado, se precisó el procedimiento de la peri tación y se explicó de manera clara el procedimiento para obtener el valor de mercado referenciado a la fecha de la expropiación.
Además el peri to, al fi jar el valor comercial, identi ficó
plenamente los comparables e indicó sus caracter íst icas específ ic as, enunció y expl icó los términos y factores que empleó para elaborar el dictamen y obtener el valor comercial del inmueble en cuestión tal y como le fue sol icitado.
Otro elemento relevante a juicio de esta Sala es que
todos los inmuebles comparables en este dictamen, a di ferencia lo que acontece en los peri tajes que antes se analizaron, están
asentados en el mismo fraccionamiento que el inmueble de méri to. Y aunque esta Sala tiene claro que tal elemento no es el único que un peri to debe tomar en cuenta para elegir los inmuebles que le servirán de referencia, sin duda este hecho, a juicio de la Sala, abona a la f iabi l idad del dictamen.
En relación a esto, el propio peri to designado por la
autoridad demandada cuando se le preguntó qué tan relevante es para escoger los comparables la distancia entre éstos y el sujeto en estudio manifestó “…es importante uti l i zar inmuebles comparables lo más cercano posible al inmueble que se analiza…”, y en otra parte
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de su comparecencia señaló “…en relación a lo expuesto es sumamente relevante la distancia existente entre el predio en estudio y los comparables uti l i zados…”.
En ese tenor, puede afi rmarse que siendo el dictamen en
estudio el único que tomó como comparables bienes inmuebles
ubicados en el mismo fraccionamiento donde se asienta el bien raíz
que debía valuarse y que esta ci rcunstancia, a decir de los propios
peri tos, es sumamente relevante en tanto arroja parámetros de valor
reales en la zona, puede conclui rse que el peri taje en estudio
merece para esta ala, un grado mayor de f iabi l idad que el resto.
Por todo lo anterior esta sala concluye que el peri taje que
debe seguir, para f i jar el monto de la indemnización que debe
pagarse al particular, es el del peri to tercero en discordia.”
De lo cual se advierte que los motivos por los que la
Sala otorgó valor probatorio al dictamen rendido por el peri to
tercero en discordia, son:
1. Por la congruencia interna y racional idad del
dictamen, al haber asentado que el enfoque de valuación
uti l izado era el comparativo de mercado, precisando el
procedimiento de peritación, y en forma clara el procedimiento
para obtener el valor de mercado referenciado a la fecha de la
expropiación.
2. Por haberse identificado plenamente los
comparables, e indicado sus características específicas,
enunciando y expl icando los términos y factores que empleó
para elaborar el dictamen y obtener el valor comercial del
inmueble en cuestión.
3. Porque todos los comparables uti l izados, se
encuentran asentados en el mismo fraccionamiento que el
inmueble sujeto a valuación, lo cual estimó, abona fiabil idad al
dictamen.
Cabe señalar, que es desacertada la afirmación de la
inconforme, en el sentido de que se tomaron como racionales y
congruentes ciertos planteamientos en relación con uno de los
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dictámenes, desdeñando otros que se encontraban en igualdad
de circunstancias.
Se afirma lo anterior, toda vez que si bien es cierto
que no se precisa el uso de suelo de los comparables uti l izados
por el perito tercero, también es verdad, que de la lectur a de
los dictámenes que obran en autos se observa que, en los
rendidos, respectivamente, por el perito de la parte actora, y
por el designado por la autoridad demandada, no se uti l izó
como comparable, ningún predio con frente a la playa, en
tanto que el perito tercero si uti l izó un inmueble con esa
característica, circunstancia que es determinante respecto de
la plusvalía que asiste a este úl timo, en relación con los predios
que no tienen frente a la playa, y por ende, suficiente para
establecer que el dictamen rendido por el perito tercero,
genera más convicción en cuanto al valor que debe tomarse
como base para cubrir a la actora el importe de la
indemnización correspondiente a la expropiación.
Por lo que de conformidad con lo dispuesto en el
úl timo párrafo del artículo 391 del Código de Procedimientos
Civiles del Estado, de apl icación supletoria la Ley que rige a
este Tr ibunal, según su ordinal 30, resulta apegada a derecho la
determinación de la Sala, al establecer que el dictamen
rendido por el perito tercero, es el que genera convicción
respecto del valor comercial del inmueble expropiado, en razón
de que sus conclusiones no contrarían normas generales de la
experiencia ni reglas elementales de la lógica, como acontece
con los dictámenes rendidos por los peritos designados por las
partes, por el hecho de uti l izar como comparables inmuebles
que no tienen frente a la playa, circunstancia que, se reitera,
incide considerablemente en la plusvalía que esa característica
otorga al predio sujeto a valuación.
Lo cual se corrobora por el hecho de que, en el
dictamen rendido por el peri to de la demandada, en el que no
se uti l izaron comparables con frente a la playa, se asigna como
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valor comercial al inmueble expropiado, el de $1,940,406.13 (UN
MILLÓN NOVECIENTOS CUARENTA MIL CUATROCIENTOS SEIS
PESOS, CON TRECE CENTAVOS ), en tanto que, en el rendido por
el perito tercero, quien sí uti l izó un comparable con frente a la
playa, dicho valor asciende a $3,184,623.65 (TRES MILLONES
CIENTO OCHENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS VEINTITRÉS PESOS
CON SESENTA Y CINCO CENTAVOS).
Por lo anterior, es intrascendente en la presente
controversia, el que la Sala haya hecho referencia a la
diferencia entre la superficie expropiada y la de los
comparables uti l izados en los dictámenes rendidos, toda vez
que, las razones expuestas en párrafos que anteceden son
suficientes por sí mismas, para sustentar el sentido del fal lo que
se revisa, máxime que como se ha señalado con anterioridad, el
valor del inmueble expropiado se determinó por e l perito
tercero, en base al valor asignado por metro cuadrado, de las
superficies que se tomaron en consideración para tal efecto, y
no atendiendo a la superficie total de las mismas.
Por los motivos y fundamentos expuestos en el
presente fal lo, y con fundamento en lo dispuesto por el artículo
94 de la ley que r ige a este órgano jurisdiccional, es de resolver
y se...
R E S U E L V E
PRIMERO.- Son infundados los agravios hechos valer
por la autoridad recurrente.
SEGUNDO.- Se confirma la sentencia dictada por la
Tercera Sala de este Tribunal, materia del presente recurso.
TERCERO.- Notifíquese personalmente a la parte
actora y por oficio a la autoridad recurrente.
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Así lo resolvió el Pleno del Tribunal de lo Contencioso Administrativo del
Estado de Baja California, por unanimidad de votos de los Magistrados
Numerarios Flora Arguilés Robert, Martha Irene Soleno Escobar y Alberto
Loaiza Martínez, siendo ponente la primera en mención. Todos firman ante
la presencia de la Secretaria General de Acuerdos Licenciada Claudia
Carolina Gómez Torres, quien da fe.
FAR/MLLM/ragr
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LA SUSCRITA, CLAUDIA CAROLINA GOMEZ TORRES, SECRETARIA GENERAL DE
ACUERDOS DEL TRIBUNAL DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DEL
ESTADO DE BAJA CALIFORNIA, HACE CONSTAR:-----------------------------------------
QUE LO TRANSCRITO CON ANTERIORIDAD CORRESPONDE A UNA VERSION
PUBLICA DE LA RESOLUCION DICTADA POR EL PLENO DEL TRIBUNAL DE
FECHA DIECISEIS DE SEPTIEMBRE DE DOS MIL CATORCE, RELATIVA AL
RECURSO DE REVISION PROMOVIDO EN EL EXPEDIENTE 2/2012 T.S, EN LA QUE
SE SUPRIMIERON DATOS QUE SE HAN CONSIDERADO COMO LEGALMENTE
RESERVADOS O CONFIDENCIALES, CUBRIENDO EL ESPACIO
CORRESPONDIENTE MEDIANTE LA UTILIZACION DE DIEZ ASTERISCOS; VERSION
QUE VA EN TREINTA FOJAS UTILES.
LO ANTERIOR CON APOYO EN LA FRACCION I, DEL ARTICULO 34 DE LA LEY
DE TRANSPARENCIA Y ACCESO A LA INFORMACION PUBLICA PARA EL
ESTADO DE BAJA CALIFORNIA Y 15 DEL REGLAMENTO DEL TRIBUNAL DE LO
CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DEL ESTADO DE BAJA CALIFORNIA EN
MATERIA DE TRANSPARENCIA Y ACCESO A LA INFORMACION PUBLICA. LO
QUE SE HACE CONSTAR PARA LOS EFECTOS LEGALES A QUE HAYA LUGAR,
EN LA CIUDAD DE MEXICALI, BAJA CALIFORNIA, A OCHO DE DICIEMBRE DE
DOS MIL DIECISEIS. DOY FE.
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