Post on 21-Feb-2015
1
Bienvenidos
“ Como invertir en los Estados
Unidos”
2
Programa
El mercado de bienes raices en USA
El negocio de bienes raices
Contrato para escrituracion
Lo que usted debe de saber….
La cultura de negocios en USA.
3
El Mercado de Bienes Raices en USA
Por que este es el mejor momento para
comprar?
Que necesito saber acerca del mercado
local de bienes raices
4
Por que el mercado de bienes raices en USA es una buena inversion
No existen impedimentos significativos.
Una vez aprobado, el financiamiento es
disponible.
Se tienen derechos de propiedad privada
“ Ofertas de consideracion”.
Se cuenta con propiedades de “grado de
inversion”.
5
El Negocio de Bienes Raices
Como saber como los profesionales de
bienes raices en USA trabajan con
compradores y vendedores y reciben
compensacion?.
6
La Licencia de Bienes Raices
Los Estados otorgan la licencia, NO el gobierno federal.
Cada estado establece el criterio para sus licencias.
La comision que supervisa y regula la actividad de las licencias es designada por la autoridad.
7
Brokers
Para obtener la licencia se requiere 4 años de experiencia.
900 horas de entrenamiento o carrera profesional.
El responsible de la firma, generalmente es el propietario de esta.
Es responsible for las acciones de los agentes.
8
Agentes
Para obtener la licencia se requiere educacion preparatoria como minimo y 200 horas de clases de entrenamiento.
Debe de operar bajo la supervision de un broker.
Generalmente son trabajadores independientes ( no perciben salario, solo compensacion).
9
Comercial
Incluye: Venta, Inversion, Avaluo, Renta,
Intercambio, Manejo de la propiedad,
Desarrollo y Construccion.
Se enfoca a las necesidades del cliente.
Provee servicios de consultoria.
10
Datos Acerca de la Compensacion
SIEMPRE ES NEGOCIABLE
No existe un porcentaje o cuota fija
Solo licensatarios pueden recibir pago por comisiones.
11
Como se representa a los clientes compradores
Se provee informacion de propiedades de interes. Se provee al comprador una perspectiva del mercado
actual. Se obtiene el mejor precio, valor y terminos para el
comprador. Se obtiene la mayor informacion posible acerca de la
propiedad. Toda la informacion del comprador de mantiene
confidencial. Se le comunica al comprador toda la informacion
sabida de los vendedores.
12
Informacion Referente a Embargos
Ocasionalmente es una gran oportunidad La mayoria se vende alrededor de 5% del precio total
de mercado Las propiedades que son significativamente bajas en
precio muy frecuentemente requieren reparaciones, o estan ubicadas en areas de baja estabilidad.
Pueden incluir adeudos del anterior dueño embargado. Tiene un periodo obligatorio de recuperacion del
embargado. Encuentre un especialista en embargos !!
13
Contratos para el “cierre” (Escrituracion)
El periodo de contrato y cierre es de intensa
actividad para el comprador y el vendedor.
El profesional de bienes raices debe de saber
los procesos y procedimientos y ser capaz de
guiar a los clientes durante estos pasos a
seguir.
14
Aspectos Importantes acerca de las Ofertas
Promesas verbales no tienen validez
legal.
Se Acepta, Rechaza o se contra-oferta.
Una oferta aceptada es un contrato
obligatorio.
Varias contra-ofertas pueden cancelar la
transaccion.
15
Valuacion Comercial
Ingreso Operativo Neto ( NOI)
Valor Neto Presente (NPV)
Taza de Capitalizacion ( CAP)
Rentabilidad en referencia a retorno vs
enganche.
Factor de rentas brutas ( GRM)
16
Mecanica de como hacer una oferta
El precio y terminos de pago se especifican en una
forma predeterminada.
El deposito de la transaccion se hace con un cheque a
nombre de la casa de titulos.
El vendedor acepta la oferta firmando el contrato.
Un contrato por ambas partes tiene validez legal.
La revision por parte de un abogado es un proceso
ordinario.
17
Aspectos Comunes de un Contracto
Nombre completo de las partes y direcciones Descripcion legal de la propiedad Precio de compra, enganche y saldo a pagar Zonificacion, condiciones, derecho de paso y otras
restricciones. Analisis de factibilidad/ periodo de investigacion. Fecha de cierre. Como avisos que afecten el contrato seran
comunicados
18
Declaraciones
Permiten al comprador a estar informado para tomar
una decision.
Incluye formas obligatorias por el Estado.
El restringir informacion pueda traer serias
consecuencias legales.
Permite al comprador a obtener una completa
inspeccion de la propiedad.
19
Comprador- Durante el contrato y cierre
Obtencion de financiamiento. Se ordena un avaluo e inspeccion de la
propiedad. Se asegura la propiedad. Se transfieren las cuentas de los
servicios a comenzar en la fecha de cierre
20
Vendedor- Durante el Contrato y Cierre
Selecciona a la compañia de titulos. Se provee un reporte de titulo preliminar. Se solicita una carta de satisfaccion del banco
que tiene el prestamo. Se presenta la propiedad accesible para el
avaluo Se prepara la escritura para transferir el titulo
de propiedad.
21
Estudio de Factibilidad
Examinacion de la propiedad.
Libre de reclamos o gravamenes.
La transaccion comercial incluye la investigacion de rentas y asignaciones de los montos
Servicios, zonificacion, drenaje, estudios ambientales.
22
La labor de un notario en USA
Muy limitada autoridad.
Verifica la auntenticidad de las firmas.
No participa en procesos de resolucion,
no mantiene record de la propiedad o
cobra impuestos.
23
Comprador- Que pasa en el cierre
Firma los documentos de escritura e hipoteca.
Endosa cheque o cheque de caja para el pago
del saldo.
Cubre el saldo comprometido anteriormente
despues del enganche.
Recibe las llaves y el titulo de la propiedad
24
Pagos Hipotecarios
Pagos mensuales con una fecha especifica. PITI- Capital, interes, impuestos de propiedad y
seguro. Los impuestos de propiedad son retenidos en
un fondo y cubiertos por el prestamista a la autoridad.
Los pagos directos al capital o liquidacion del adeudo previo al vencimiento del contrato sin penalizacion son permitidos.
25
Tipos de Prestamos
Taza fija o variable con un pago final.
20 %- 40% de enganche.
6% - 7% taza de interes ( promedio).
26
Que deben de esperar los clientes extranjeros.
Divulgar la informacion financiera. Transferir y cambiar fondos Realizar pagos con cheque de caja Obtener un numero de identificacion de
causante (TIN) Obtener documentos de migracion o visa Planear a futuro el como poseer el titulo de
propiedad.
27
Reglamentaciones Locales
Zonificacion comercial, industrial, residencial y agricola.
Limitaciones
Codigos de construccion, permisos e inspecciones.
Visa Permamente- EB 5
Programa de Migracion
$ 500,000
Obtencion de 10 empleos
Se obtiene en 2 años.
28
29
Numero de Identificacion para el pago de impuestos
Numero de Seguro Social
Aplicar con mucho tiempo de anticipacion
de la transaccion.
El periodo de proceso pueda ser de 8-12
semanas.
Ausencia del numero de identificacion
pueda retrasar el cierre.
30
Impuestos Federales
Extranjeros pagan impuestos sobre los
ingresos en USA solamente.
Todas las transacciones de bienes en
USA son consideradas taxables
31
Impuestos Estatales, Municipales y del Condado
Cada Estado, condado, municipalidad mantiene su propia autoridad tributaria.
Impuestos en ingreso, dividendos, ventas comerciales, bienes y herencias.
32
Reglas Basicas 1031
La propiedad debe ser retenida para inversion.
Intercambio por otra propiedad de iguales caracteristicas.
Debe ser identificada durante 45 dias. Debe ser concluida en 180 dias. Las propiedades intercambiadas y
cedidas deben ser localizadas en USA
33
Tiempo es Dinero !
Acciones dirijidas y funcionales
Puntualidad y fechas de vencimiento son
importantes.
conversaciones cortas y directas al negocio a
tratar.
Objetivo: el obtener el mejor negocio.
Actuar con decision y rapidez
34
Negociaciones
La meta es la ganancia mutua
Compradores/Vendedores NO negocian cara a cara
35
Agradecemos su
Participacion
Adrian A. Arriaga, CCIM, CIPS
AAA Real Estate & Investments Chase Bank Tower, 9th Floor, Suite 904 McAllen Texas 956-682-1111 office 956-605-2747 mobile adrian@aaare.com www.aaare.com
36