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ACCESION INVERTIDA EN EL DERECHO CIVIL
CONCEPTO
La construcción extralimitada o accesión invertida (o inversa) se
produce en el supuesto en que aquélla se realiza, básicamente, en
terreno propio, pero, sin embargo, invade alguna parte de sueloajeno (de modo que el edificio resulta levantado sobre terrenos de dos
propiedades colindantes) por cualquier causa (si bien, normalmente,
ésta será la deficiente medición de los solares contiguos o los errores
en los planos de los mismos).
Si la parte edificada en terreno ajeno es separable de la
construida en suelo propio sin detrimento para la edificación, ninguna
particularidad presenta de cara a su tratamiento jurídico, ya que en tal
caso son de aplicación las reglas de la accesión continua previstas
por el artículo.358 CC y siguientes.
No obstante, ello no es lo habitual, sino que resulta una
edificación inseparable sin causar un grave perjuicio a la misma en
caso de separación o derribo de la parte que se asienta sobre el
terreno vecino, no contemplando el Código Civil una respuesta expresa
a este supuesto.
Por ello, ha tenido que ser la jurisprudencia la que, partiendo de
los principios en materia de accesión contenidos en la regulación del
Código Civil, ha colmado la laguna legal, en una doctrina reiterada en
numerosas sentencias, partiendo de las sentencias de la Sala 1ª de 30
de junio de 1923 y, sobre todo, 31 de mayo de 1949.
Según la STS Sala 1ª de 7 noviembre 1995 la accesión invertida
encuentra su justificación en razones de política económica social e
incluso de vecindad, dando lugar a la inversión del principio, "solo cedit
superficie",
Entre las más recientes, la STS Sala 1ª de 14 octubre 2002 , que
remite a la STS Sala 1ª de 22 marzo 1996 , afirma que la doctrina
jurisprudencial, ha precisado los requisitos que ha de concurrir para
que se de la accesión invertida y ha señalado como tales:
a) Que quien la pretenda sea titular de lo edificado.
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b) Que el edificio se haya construido en suelo o que en partepertenece al edificante y en parte es propiedad ajena.
c) Que las dos partes del suelo formen con el edificio un todoindivisible.
d) Que el edificio unido al suelo del edificante tenga unaimportancia y valor superior al del suelo invadido.
e) Que el edificante haya procedido de buena fe. Tales requisitos
no se dan en el presente caso; no puede calificarse como "edificio",
según la definición que del mismo da el Diccionario de la Real
Academia ("obra o fábrica construida para habitación o usos análogos")
el muro de hormigón construido para separación de ambas fincas; todo
el muro ha sido levantado en el terreno que se declara ser propiedadde la actora; y, por último, no puede afirmarse la existencia de buena
fe en quien, eludiendo acudir a los cauces procesales, para proceder al
deslinde, ante la falta de acuerdo, procede de forma unilateral a
deslindar las fincas mediante ese cerramiento de hormigón.
REQUISITOS
La jurisprudencia ha exigido cuatro requisitos para la aplicación de la
solución sobre accesión invertida:
1.- Que el edificio resulte construido principalmente sobre terreno
propio y solamente se extralimite en una pequeña extensión sobre
suelo ajeno.
También es aplicable la accesión invertida en el supuesto de invasión
del vuelo ajeno a partir de cierta altura o de invasión de subsuelo
ajeno.
Como declara la STS Sala 1ª de 26 septiembre 2007 , es doctrina
jurisprudencial que resulta aplicable cuando se construye invadiendoparcialmente el terreno ajeno, situación que no se da cuando un
comunero construye en terreno que es común con otro comunero. Ni
construye entonces en terreno ajeno, ni por supuesto invade terreno
ajeno (STS Sala 1ª de 27 junio 1997 y STS Sala 1ª de 29 julio 1994
29, entre otras ).
Por el contrario, no cabe ampararse en la accesión invertida para
imponer vistas rectas u oblicuas sin respetar los mínimos legales de
distancia.
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Tampoco para despojar a otro de un derecho de vuelo que le asiste,
materialmente exteriorizado a través de una construcción que se
destruye. STS Sala 1ª de 9 julio 1988
Asimismo, no basta para la aplicación de la doctrina de la accesión
invertida que las obras en suelo ajeno sean accesorias de cerramiento.
STS Sala 1ª de 22 marzo 1996
2.- No cabe separar o derribar la parte que se asienta sobre el terreno
vecino sin causar un grave perjuicio a la misma. STS Sala 1ª de 14
octubre 2002
3.- El valor de lo edificado sea muy superior al valor del terreno
invadido.
4.- El constructor se extralimitó de buena fe, ya que la solución de la
accesión inversa no es aplicable cuando el constructor procede de mala
fe.
A efectos de la accesión invertida, la buena fe consiste en la creencia
errónea y justificable del constructor de su derecho a construir en la
porción de terreno invadida, buena fe que puede darse aunque el
dueño del terreno vecino se oponga a la construcción, como ha puesto
de manifiesto la STS Sala 1ª de 14 marzo 2001 , conforme a la cual no
basta un mero requerimiento al poseedor para convertirlo en poseedorde mala fe, sino que es necesaria la aportación de indicios de que no le
pertenece el dominio de la cosa. En contra, la STS Sala 1ª de 11 marzo
1985 considera que para que la construcción se efectúe de buena fe es
indispensable que el propietario que sufra la invasión no se haya
opuesto a su ejecución oportunamente. Por su parte, la STS Sala 1ª de
14 octubre 2002 niega la buena fe de quien, eludiendo acudir a los
cauces procesales, para proceder al deslinde, ante la falta de acuerdo,
procede de forma unilateral a deslindar las fincas mediante un
cerramiento de hormigón.
EFECTOS
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La jurisprudencia entiende que en los supuestos de accesión invertida
la regla superficies solo cedit consagrada en el artículo.358 CC se ve
alterada por el principio de que lo accesorio debe seguir a lo principal,
teniendo en cuenta que en ellos la cosa principal de las dos que
resultan unidas, edificación y suelo invadido, será aquélla, de tal formaque:
- El dueño de la edificación hace suya la franja de terreno invadida.
STS Sala 1ª de 29 julio 1994
- A cambio, el dueño de la edificación deberá indemnizar previamente
(“devolución sustitutoria de lo indebidamente aprehendido” según la
STS Sala 1ª de 6 mayo 2004 ) al dueño de la finca invadida en
concepto de:
a) Valor del terreno invadido. STS Sala 1ª de 8 noviembre 1989
b) Pérdida de valor del terreno restante que queda tras la construcción
extralimitada.
c) Todos aquellos daños y perjuicios causados al dueño del terreno
invadido como consecuencia de la accesión invertida. Según las STS
Sala 1ª de 12 diciembre 1995 y STS Sala 1ª de 3 marzo 2004 no cabe
tener en cuenta como efectivos perjuicios los derivados de las
expectativas negociales de posible edificación (lucro cesante). Para laSTS Sala 1ª de 17 febrero 1992 el daño y perjuicio que pudiera
emanar de la ocupación del terreno ya viene compensado con el abono
de su valor en metálico al momento de la reclamación con
actualización económica al tiempo en que se lleve a cabo el
correspondiente abono de cantidad, lo que en consecuencia lleva ínsito
la reparación del perjuicio derivado de la ocupación de tal terreno.
La condena se impone al edificante, por lo que si ha vendido a
terceros pisos y locales del edificio, éstos son compradores de buenafe, y están exentos de responsabilidad.
La solución jurisprudencial de la accesión invertida únicamente
es aplicable, tal y como ha declarado reiteradamente el Tribunal
Supremo, a los supuestos en que el edificante es de buena fe, y se
plantea la duda, ante el silencio legal, de qué ocurre cuando la
construcción extralimitada se realiza de mala fe.
Otro supuesto tampoco previsto legal ni jurisprudencialmente es aquél
en que el constructor y el dueño del terreno invadido actúan ambos demala fe, para el cual parece que la solución debe ser idéntica a la
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formulada por la jurisprudencia para la accesión invertida, por
compensación de la mala fe. Conforme al artículo.364 CC, existiría
mala fe del dueño del terreno cuando la edificación se ha realizado a su
vista, ciencia y paciencia, sin que se haya opuesto a la misma.
Indudablemente, el dueño del terreno invadido puede exigir el
valor del suelo invadido, así como la indemnización de daños y
perjuicios sufridos, como reconoce la STS Sala 1ª de 28 octubre 1971 ,
pero con ello no se le satisface enteramente frente a la expropiaciónilícita del terreno.
Por ello, se han formulado varias soluciones para el supuesto:
1. El propietario de la franja de terreno invadida puede optar
entre exigir el valor del terreno invadido (con indemnización de dañosy perjuicios) o la demolición de lo edificado en ella además de una
indemnización de daños y perjuicios.
2. El dueño del suelo podrá exigir la indemnización del valor del
mismo más los daños y perjuicios o adquirir el edificio entero
compensando al constructor con una cantidad fijada por el Juez, en la
que no se computen los gastos de edificación en la parte proporcional
al valor del suelo invadido. STS Sala 1ª de 17 febrero 1992
3. El dueño puede exigir el valor del terreno invadido conindemnización por valor de todos los daños y perjuicios sufridos, más
el aumento de valor que haya adquirido la construcción a consecuencia
de haberse extendido en el suelo ajeno.
4. El constructor no adquiere el terreno invadido, sino sólo una
servidumbre forzosa sobre él, previa indemnización y con un régimen
de extinción análogo al previsto para la servidumbre de paso en el
artículo.568 CC.
REGULACIÓN EN EL DERECHO CATALÁN
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La accesión y la ocupación se regulan en el capitulo.2 Ley 5/2006
de 10 mayo 2006, del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña,
relativo a derechos reales (cuya entrada en vigor se producirá el 1 de
julio de 2006).
El artículo 542.1 Ley 5/2006 de 10 mayo 2006, define el
concepto de accesión disponiendo que la propiedad de un bien atribuye
el derecho a adquirir, por accesión, lo que se le une, con la obligación
de pagar, si procede, la indemización que corresponda.
Los arts. 542.3 y siguientes, regulan la accesión inmobiliaria.
Las plantaciones, cultivos y edificaciones que estén incluidos en una
finca pertenecen a los propietarios de la finca por derecho de accesión
inmobiliaria.
El propietario o propietaria de la finca en que otra persona hace
una plantación de buena fe puede optar por:
a) Hacer suya la plantación y pagar los gastos efectuados por
quien la ha hecho.
b) Obligar a quien ha plantado a dejar la finca en el estado en
que se hallaba antes de hacer la plantación.
El propietario o propietaria de la finca en que otra personacultiva de buena fe puede optar por:
a) Hacer suya la cosecha y pagar los gastos efectuados por quien
la ha hecho.
b) Obligar a quien ha hecho el cultivo a pagarle el equivalente a
la renta de la finca hasta que acabe la cosecha.
Si el valor del suelo invadido es inferior o igual al de la
construcción y el suelo ajeno, debe ceder la propiedad de la parte delsuelo invadida a los constructores si estos lo indemnizan por el valor
del suelo más los daños y perjuicios causados y si la edificación
constituye una unidad arquitectónica que no es materialmente
divisible. (Artículo 542.9 Ley 5/2006 de 10 mayo 2006)
Cuando el suelo invadido no puede dividirse o el resto del suelo
resulta no edificable, los propietarios del suelo invadido pueden obligar
a los constructores a comprarles, todo el solar. Los propietarios podrán
optar por una indemnización en especie en la adjudicación de pisos o
locales si los constructores han constituido el régimen de propiedad
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horizontal o si este régimen puede constituirse físicamente en el
edificio construido (Artículo 542.9 Ley 5/2006 de 10 mayo 2006).
Por su parte, el artículo 542.11 Ley 5/2006 de 10 mayo 2006
dispone que las personas que plantan, cultivan o edifican en suelo
ajeno de mala fe pierden, en beneficio de los propietarios del suelo,
todo cuanto han plantado, cultivado o edificado y, además, deben
indemnizarlos por los daños y perjuicios causados.
Los propietarios del suelo invadido, en los casos de
construcciones extralimitadas de mala fe, pueden exigir a quien ha
edificado el derribo, a cargo de este, de todo cuanto ha construido en
suelo ajeno y la indemnización por daños y perjuicios.
El artículo 542.20 Ley 5/2006 de 10 mayo 2006, regula laadquisición por ocupación, disponiendo que se pueden adquirir por
ocupación: los bienes corporales abandonados indudablemente por sus
propietarios que son susceptibles de apropiación por medio de un acto
material y los animales que se pueden cazar y pescar.
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Antonio Alberto Pérez Ureña
Abogado. Granada
1.- Planteamiento de la cuestión. Alcance de la figura yrequisitos.
El Código Civil, cuando regula la figura de la accesión industrialinmobiliaria, parte del supuesto de que la construcción seejecuta, toda ella, en terreno ajeno (artículo 361); en cambio, no
ha previsto el caso más frecuente en la práctica, cual es el de la
llamada construcción extralimitada, que tiene lugar cuando la
construcción se realiza en la finca propia, pero excediendo de sus
linderos; es decir, la edificación se realiza no totalmente en suelo
ajeno, sino sólo parcialmente, por haberse excedido o extralimitado la
obra. Este es un fenómeno que abunda en la práctica judicial, y que,
sin duda, encuentra una de sus posibles raíces en la deficiente
señalización de los linderos entre fincas contiguas.
Estos supuestos de extralimitación en la construcción -como decimos
habituales en la práctica-, si han tenido su consagración positiva en
buena parte de las legislaciones europeas, aunque ofreciendo diversas
formulaciones, entre los que se pueden destacar los casos del artículo912 del BGB alemán que dispone que si el propietario de una finca,
en la construcción de un edificio, invade los linderos del vecino, sin
dolo ni culpa grave, éste tiene que tolerar la construcción
extralimitada, salvo que se hubiese opuesto antes o inmediatamente
después de la extralimitación, añadiendo que el vecino invadido tiene
derecho a una renta en dinero; mientras que el 915 dice que el titular
de la renta puede exigir que, a cambio de la transmisión de la
propiedad de la parte invadida, se le abone el valor que tenía al tiempo
de la extralimitación; el Código Civil italiano de 1942, que
determina en su art. 938 que si el propietario del terreno no se opone
a la construcción en los tres meses siguientes al inicio de ésta, la
autoridad judicial puede atribuir al constructor la propiedad del edificio
y del suelo ocupado, pagando al primero el doble del valor de la
superficie invadida, además del resarcimiento de los daños causados; o
el artículo 1343 del Código portugués de 1966 que dispone que,
cuando en la construcción de un edificio en terreno propio se ocupa, de
buena fe, una parte de terreno ajeno, el constructor puede adquirir la
propiedad del terreno ocupado, si hubiesen transcurrido tres meses
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desde el inicio de la ocupación sin oposición del propietario, pagando el
valor del terreno y reparando el perjuicio causado, especialmente el
que resulte de la posible depreciación del resto del terreno.
Como se verá más adelante, en Cataluña, la Ley 25/2001, de 31 de
diciembre, de la accesión y de la ocupación (LAO), ha regulado la
figura de la construcción extralimitada. En el resto del Estado, a falta
de una regulación legal específica, ha sido la jurisprudencia la que,
desde el año 1949, viene solucionando dicha laguna legal mediante la
doctrina de la accesión invertida.
Esta doctrina configura la construcción extralimitada como una
modalidad de acceso a la propiedad de una finca o porción de ella por
el propietario de otra dotada de preeminencia en atención a razones de
política económica, social y de buena vecindad. Es ésta, una excepciónal principio general superficies solo cedit , -artículo 358 CC- basada en
una extensiva y justa interpretación del artículo 361 del CC, por el que
lo incorporado atrae al suelo; es decir, el titular de la edificación se
hace dueño del terreno que se le sirve de soporte: esto es lo que se
llama “accesión invertida” o anormal.
Esta modalidad especial de accesión requiere la concurrencia de los
siguientes requisitos:
a) Que quien la pretenda sea titular de lo edificado. Aunque
resulte obvio, es éste el presupuesto básico para que opere esta figura,
puesto que como declaró la STSJ Cataluña de 6 de abril de 1998: “no
se puede hablar de construcción extralimitada si no se detenta,
exclusiva o compartidamente, la propiedad de un terreno desde el cual
se invade el solar ajeno”.
Por tanto, no puede proceder la accesión invertida cuando del
demandante no ostenta la cualidad de propietario, sino la de mero
concesionario -arrendatario- de la finca donde se construye el edificio
que invade el terreno propiedad del demandado. En este sentido se
pronunció la SAP Vizcaya, Sec. 4ª, de 19 de junio de 2000. En igual
sentido, y refiriéndose a los arrendatarios que construyen
extralimitándose del terreno arrendado, tienen declaradas las SSTS de
23 de mayo de 1946, 23 de mayo de 1951 y de 5 de marzo de 1959,
que al arrendatario no asiste el derecho de propiedad al faltarle el
esencial requisito de ser propietario de una parte del suelo donde está
edificada la construcción.
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b) Que el edificio se haya construido en suelo que en partepertenece al edificante y en parte es propiedad ajena. Es decir,
que la construcción o edificación invada terreno ajeno. Este es el modo
más habitual en el que la invasión puede tener lugar, pero no se puede
descartar, y en la práctica así sucede, que en numerosas ocasiones loinvadido no es el suelo sino el vuelo. En estos casos, según doctrina
reiterada, son equiparados a los de inmisión de suelo, y ello porque
-según se razona- la invasión del suelo ajeno no solamente se produce
por traspasar los linderos del terreno por medio de una construcción
que le afecta al igual que al subsuelo, sino igualmente y con igual
fuerza cuando una construcción que invade el vuelo al tener proyección
sobre las facultades dominicales, como lo puede ser por voladizos. Así,
la SAP Jaén, Sec. 1ª, de 12 de marzo de 1996, declaró que: “…la
invasión del suelo ajeno no solamente se produce por traspasar loslinderos del terreno por medio de una construcción, sino también, con
igual fuerza, al erigirse una construcción que invade el vuelo, al tener
proyección sobre las facultades dominicales…”. Por tanto, a los efectos
de la accesión invertida, es indiferente que la construcción traspase el
suelo, el vuelo, o incluso, el subsuelo (SSTS de 15 de junio de 1981 y
de 3 de abril de 1992).
c) Que las dos partes del suelo formen con el edificio un todo
indivisible. La indivisibilidad de la construcción es requisito ineludible;indivisibilidad que se puede referir a la imposibilidad física, a la
dificultad arquitectónica de la separación o al considerable perjuicio
económico que puede suponer la división (STS de 27 de enero de
2000).
d) Que el edificio unido al suelo del edificante tenga unaimportancia y valor superior a los del suelo invadido. Valor
desproporcionadamente superior de lo construido en contraste con el
terreno ocupado o invadido, a decir de la STS de 1 de octubre de 1984.
Esto es lo que entendió la STS de 12 de noviembre de 1985 como “una
notoria plusvalía de lo construido respecto del lo ocupado”.
e) Que el edificante haya procedido de buena fe. La concurrencia
de este requisito es presupuesto primordial para la operatividad de la
accesión invertida. Respecto a la buena fe, y con carácter general, es
importante dejar sentado lo siguiente:
- No necesita ser probada, de tal modo que corresponde la prueba a
quien sostenga su inexistencia (vid, entre otras muchas, las SSTS de 5de julio de 1985 y de 23 de enero de 2006). Así es, la buena fe debe
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presumirse en tanto no sea declarada judicialmente su inexistencia
(SSTS de12 de marzo de 1992 y de 29 de enero de 2004).
- En materia de derechos reales, la buena fe no es un estado de
conducta, como ocurre en las obligaciones y contratos, sino de
conocimiento, consistente en el conocimiento que se tenga de la
existencia o no de circunstancias que hagan ilegítima la posesión que
se detenta (STS de 5 de abril de 2001) y es necesario recoger pruebas
o indicios circunstanciales, por lo menos, de que al poseedor no le
pertenece el dominio de la cosa, con objeto de poner al requerido en
un estado de duda razonable sobre su posición jurídica (STS de 14 de
marzo de 2001).
En concreto y a modo de ejemplo, desde el plano legislativo, el artículo
9.1 a) de la Ley catalana 25/2001, de 31 de diciembre, de la accesióny de la ocupación (LAO), dice que hay buena fe si, en el momento en
que se ha iniciado la construcción, quien la ha llevado a cabo se cree
que es la persona propietaria del suelo invadido y, hecha la medición
del proyecto técnico de edificación, ha comprobado que no resulta lo
contrario.
Salvo el anterior supuesto, hemos de decir que la apreciación de la
buena o mala fe está reservada a los Juzgados y Tribunales.
La jurisprudencia ha venido diciendo que existe buena fe en el
constructor a los efectos de la accesión cuando quien realiza los actos
de invasión del predio ajeno ignora por error excusable que no le
pertenece y cree que es propio o al menos que tiene un derecho real o
personal que le permite realizarlos (en este sentido las SSTS de 1 de
febrero de 1979 y de 31 de diciembre de 1987).
También cabe destacar la STS de 14 de marzo de 2001, que consideró
la existencia de accesión invertida al valorar la buena fe del
constructor. En el supuesto de hecho, se argüía por los recurrentes la
mala fe del constructor por cuanto se le había requerido notarialmente,
poniéndose en su conocimiento que eran propietarios de la finca que
ocupaban, y que cesaran en las obras sobre ella. Desde ese momento,
a decir de la recurrente, perdieron la buena fe, porque no podían
ignorar que en su título había vicio que lo invalidaba. Por el contrario,
la Sala desestimó el motivo, por cuanto, según la misma, no basta un
mero requerimiento al poseedor para convertirlo en poseedor de mala
fe, sino que son necesarias pruebas o indicios circunstanciales por lo
menos de que no le pertenece el dominio de la cosa, con objeto de
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poner al requerido en un estado de duda razonable sobre su posición
jurídica.
Por su parte, la SAP Barcelona, Sec. 14ª, de 26 de abril de 2007
estimó el recurso de apelación y declara el derecho de los
demandantes a la adquisición del derecho de propiedad sobre el suelo
vecino por accesión invertida al no resultar probada la existencia de
mala fe y darse cumplimiento a los requisitos forales para su
apreciación. A esta conclusión llegó al considerar que la extralimitación
en la construcción se debió a un error del técnico topógrafo, ausente
de mala fe; dado que una actitud negligente no puede equipararse a
un acto de mala fe, máxime -se dice-, cuando la advertencia se
produce cuando ya se ha construido el inmueble.
2.- Planteamiento de la cuestión en el Derecho Civil deCataluña.
La ya citada Ley catalana 25/2001, de 31 de diciembre, de la accesión
y de la ocupación (LAO), regula, desarrollando los precedentes del
artículo 278 de la Compilación de Derecho Civil de Cataluña y el Usatge
si quis in alieno, la figura de la construcción extralimitada, y en
concreto, las acciones del propietario del suelo (artículo 8) y de la
edificación (artículo 9), que concede a favor del titular del bien de
mayor valor.
La doctrina de la accesión invertida supone la superación del principio
de derecho romano superficies solo cedit, en aras a conseguir una
justicia conmutativa y con aplicación preferente del principio de
accesoriedad (accesorius sequitur principalis), en la que debe
reputarse como principal lo edificado y como accesorio la porción de
terreno invadida y deben conjugarse criterios armónicos de equidad,
sentido social de la propiedad y económico de la edificación, sin negar
el derecho del dueño del suelo invadido a una compensacióneconómica justa (STSJC de 6 de abril de 1998).
La jurisprudencia dictada por el TSJ de Cataluña también había
establecido, como requisitos para la operatividad de la accesión
invertida -en plena consonancia con la jurisprudencia emanada del TS-,
los anteriormente expuestos (SSTSJC de 6 de abril de 1998 y de 9 de
diciembre de 2005). Ahora la LAO exige, para la construcción
extralimitada de buena fe (art. 9.1), requisitos similares, acogiendo la
doctrina del TSJ de Cataluña, alimentada a su vez de la doctrina del
Tribunal Supremo: a) que concurra buena fe; b) que el valor de lo
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construido sea superior al valor del suelo invadido; c) que la edificación
constituya una unidad arquitectónica que no sea divisible
materialmente; y d) que la persona propietaria del suelo sea
indemnizada (con el valor del suelo, más los daños y perjuicios).
3.- La indemnización económica. Criterios para determinar suimporte.
Es ésta, como no podía ser de otra forma, una cuestión fundamental,
puesto que, en definitiva, es el efecto práctico que se desprende de la
aplicación de la figura de la accesión invertida. El edificante adquiere la
propiedad de la franja de terreno invadido, debiendo indemnizar a su
titular. ¿Cuál es el alcance de dicha indemnización? La jurisprudencia,
atendiendo al principio de equidad, ha venido estableciendo que se ha
de satisfacer al titular del terreno el valor de éste más el menoscaboque la privación de tal franja de terreno produce al solar invadido; es
decir, el constructor debe atender a todo el quebranto o menoscabo
patrimonial que repercuta sobre el resto de la finca a causa de la
segregación producida, como consecuencia necesaria del principio de
equidad (SSTS de 19 de abril de 1988 y de 6 de abril de 1998).
En la legislación catalana, el artículo 9 LAO especifica que se debe
indemnizar tanto el suelo como el valor de lo construido (que
pertenece al propietario del suelo), así como los daños y los perjuicios,parte integrante de la indemnización.
Por tanto, la indemnización comprenderá el valor del suelo, los gastos
de modificación del proyecto de edificación del propio solar y la pérdida
de valor de los locales que allí se construyan y, en el supuesto resuelto
por la STS de 25 de abril de 1995 el valor del resto del solar no
ocupado que ha devenido inedificable, al mismo valor que la parte
construida con conservación del dominio por parte del dueño del
terreno.
Naturalmente, dentro del menoscabo que puede sufrir la finca invadida
se halla la pérdida de edificabilidad o la aminoración de su
aprovechamiento urbanístico, a la vez que su consiguiente
depreciación económica (SAP Jaén de 11 de marzo de 1999),
conceptos todos indemnizables en virtud de lo dispuesto en el artículo
1902 del CC.
Otro ejemplo lo hallamos en la SAP Valencia, Sec. 9ª, de 29 de octubre
de 2002, para la que, “además del precio fijado como valor delterreno, los demandados reconvinientes tiene que abonar como parte
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de la indemnización los gastos que a la demandante le implique la
modificación del Proyecto arquitectónico por la reubicación de las
pistas deportivas”.
Ahora bien, respecto del valor del terreno, ¿cual es el momento a que
ha de atenderse para valorarlo? ¿El de inicio de la ocupación, el de la
efectiva reclamación, o cuando pudo ejercitarse la reclamación? Sin
duda, es esta una de las cuestiones más conflictivas en el tema de la
accesión inmobiliaria, para la que existen diversas propuestas, según
el criterio que se tenga. Así, la SAP Zaragoza, Sec. 5ª, de 11 de julio
de 1994 lo fijó en el momento de la reclamación. Textualmente, la
Audiencia Provincial declaró que: “…que la jurisprudencia ha señalado
que ha de tratarse de evitar tanto en la codicia del dueño del terreno
como el enriquecimiento del constructor, que habrá de determinarseen base no al precio de las parcelas cuando se hizo la edificación, sino
el que pericialmente se atribuye en el momento de la reclamación,
pero actualizando…”. Por su parte, la SAP Teruel de 15 de mayo 2003
estimó aquel en que se constata judicial o extrajudicialmente la
invasión; en cambio la SAP Granada de 6 de abril de 1993 entendió
que habría de estarse al valor actual del terreno al tiempo de ejecución
de la sentencia, criterio esencialmente coincidente con la STS de 12 de
diciembre de 1995 que establece que la superficie de terreno ocupada
con la extralimitación puede determinarse en ejecución de sentencia y«valorarse a precios actuales», matizando así el anterior
pronunciamiento de la STS de 17 de febrero de 1992 que había
declarado que el valor a indemnizar por el terreno ha de venir
determinado al momento de la reclamación formulada a tal fin, pero
con la actualización económica al tiempo en que se lleve a cabo el
correspondiente abono de la cantidad. Parece que una norma justa
sería fijarlo en el momento en el que el terreno se utilizó, pero con la
actualización económica al tiempo en el que se haga el correspondiente
abono. Es en ese momento cuando se produce la lesión del derecho deldominus soli y es un criterio objetivo.
Pero en cualquier caso habrá de estarse al caso concreto y a sus
particularidades fácticas. Así, la SAP León, Sec. 2ª, de 21 de
septiembre de 2002 consideró como la solución más ajustada a
derecho la de partir de un criterio objetivo adaptado a cada caso
concreto, y que puede ser el de fijar el valor atendiendo al momento
en que el propietario demandante pudo ejercitar la acción, puesto que
determinar el precio según el valor del terreno en el momento en quese interpone la demanda, supone dejar tal extremo al arbitrio del
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demandante en perjuicio del demandado. En el caso concreto analizado
por dicha resolución, en concreto, se dice que: “…concurren varias
circunstancias que deben ser tenidas en cuenta, para abordar la
cuestión planteada, en primer lugar, es cierto que la edificación o
invasión de terreno se lleva a cabo en 1972, pero hasta julio de 1990se mantuvo el litigio sobre la validez de la compraventa celebrada con
el esposo de la demandante, luego hasta ese momento no se podían
ejercitar acciones como las hoy planteadas; con posterioridad se
inician los tratos y contactos entre las partes, que no fructifican,
planteando la actora la demanda en el año 2000, casi diez años
después desde que pudo hacerlo, por lo que si estamos a este
momento, como entiende el juez de instancia dejaríamos al libre
arbitrio de la propiedad del terreno la fijación de su valor; para esta
Sala resulta más justo atender al valor del terreno en el momento enel que se pudo ejercitar la opción…”.
***
Publicado en el nº 94 del Boletín de Propiedad Horizontal (abril2009)