Post on 12-Jan-2015
Carmelo PADRÓN DÍAZCatedrático de Universidad
Las transparencias son mero material complementario que se aportan a los matriculad@s en el MDU-2 precisando que el
material de estudio viene configurado por la legislación, la
jurisprudencia, la doctrina científica, las exposiciones teóricas y los apuntes que próximamente podrán ser
consultados en la red
¿Qué son activos
inmobiliarios?
Viviendas
Locales comerciales
Plazas de garaje
Oficinas
SolaresParcelas de
terrenos
Apartamentos
Naves industriales
Hoteles
¿Cuántos productos
inmobiliarios diferenciados
existen en Canarias?Un millón de
unidades urbanas
Además...
Concesiones mineras
Plantaciones
Derechos de uso y habitación
Servidumbres
Derecho Real de Usufructo
Concesiones portuarias
Derechos de superficie
Arrendamientos
Derecho de nuda propiedad
Ámbitos de aplicación de las Valoraciones
Inmobiliarias
06
09
04
05
03
02
Compraventa de bienes inmuebles
07
08
01
Cuantificación y división de herenciasBienes dados en garantía de préstamosBienes asegurados (valoración daños)
Unión temporal de empresas y sociedades
Evaluación de negocios
Provisiones-técnicas entidades aseguradorasFondos de Inversión Inmobiliaria
Constitución, transformación, fusión y escisión de sociedades.
Aportaciones no dinerarias en sociedades
06
09
04
05
03
02
Los particulares
07
08
01
La Administración PúblicaBancos y Cajas de AhorroLa Compañías de seguroLa Sociedades de Seguro
Las Partes en Procesos Judiciales
Las S.A. de Fondos de InversiónLos Juzgados y Tribunales
Instituciones de inversión colectiva-I
¿Cómo valoramos?
Método de comparaciónMétodo del
costeMétodo de
capitalizaciónMétodo residualMétodo residual dinámicoMétodo residual estático
Método del coste bruto (o a nuevo)Método del coste neto (o
actual)
Criterios de
valoración
-
VALOR DE MERCADO Es el importe neto que
razonablemente podría esperar recibir un
vendedor por la venta de una propiedad en la fecha de la valoración, mediante
una comercialización adecuada, y suponiendo que existe al menos un
comprador potencial correctamente informado de las características del inmueble, y que ambos, comprador y vendedor,
actúan libremente y sin un interés particular en la operación (valoración
hipotecaria)
El precio a que se pueden vender los terrenos y
construcciones mediante contrato privado entre un
vendedor dispuesto a vender y un comprador sin
ningún vínculo con el vendedor en la fecha de
valoración, suponiendo que el bien ha sido puesto a la venta públicamente, que
las condiciones del mercado permiten una venta regular y que se
dispone de un período de tiempo normal para la
negociación de la venta teniendo en cuenta la
naturaleza del bien(valoración Directiva 91/674/CEE art.49)
TRANSPARENTEHOMOGÉNEO
LIBRECOMPETENCIA
PERFECTA
EXIGENCIAS
-
VALOR MÁXIMO LEGAL Es el precio máximo
de venta de una vivienda SUJETA A
PROTECCIÓN PÚBLICA establecido en la
normativa específica que le sea aplicable
-
VALOR DE REPOSICIÓN Valor de reposición o
de reproducción de un bien inmueble es el
coste de reproducción a los precios actuales
de mano de obra y materiales
-
VALOR DE LIQUIDACIÓN Valor de un bien inmueble si se tuviera que vender en un plazo
relativamente corto en condiciones insuficientes de promoción y
publicidad
-
VALOR EN RENTA Valor de un bien inmueble
con base a su capacidad de producir rentas o beneficios
-
VALOR EN VENTA Valor de un bien inmueble
resultado de una compraventa: puede no coincidir con el valor
de mercado cuando el vendedor o comprador han intervenido
con apremios o por razones de coyuntura
-
VALOR INTRÍNSECO
Valor de un bien inmueble tomando como base el coste de producción
-
VALOR CONDICIONADO Valor de un bien inmueble
sujeto a condicionantes por dudas en relación con
algunos datos
-
VALOR EN USO Valor en uso o de utilidad de
un bien inmueble con base a su capacidad de satisfacer
necesidades
-
VALOR DE FONDO DE COMERCIO Valor en el que se
incrementa el de un edificio por la existencia de un
negocio próspero: prima del traspaso del negocio que se suma a la prima del traspaso
del local arrendado
-
VALOR URBANÍSTICOCATASTRAL Es el establecido en la legislación
sobre régimen del suelo y valoraciones. La LRSV’98 o el
planeamiento aporta los aprovechamientos urbanísticos
mientras que su monetarización se efectúa de acuerdo a la normativa catastral (Real Decreto 1020/93)
-
VALORES FISCALES VALOR FISCAL ES EL VALOR DE LOS
BIENES INMUEBLES A EFECTOS FISCALES
DIVERSIDAD DE VALORES FISCALES IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLESIBI-URBANA IBI-RÚSTICA
IMPUESTO SOBRE SUCESIONES Y DONACIONES
Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc.Etc. Etc. Etc. Etc.
IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES IMPUESTO SOBRE INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS
IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO IMPUESTO SOBRE CONSTRUCCIONES, INSTALACIONES Y OBRAS
Principios dela
valoración
-
DE MAYOR Y MEJOR USO El valor de un inmueble susceptible de ser
dedicado a diferentes usos o de ser construido
con distintas intensidades
edificatorias, es el que resulta de destinarlo,
dentro de las posibilidades legales y
físicas, al uso más probable y
financieramente aconsejable, con la
intensidad que permita obtener el mayor valor
-
DE SUSTITUCIÓ
N El valor de un inmueble ES EQUIVALENTE al de
otrosactivos de similares
características sustitutos de aquél
-
DEL VALOR RESIDUAL El valor atribuido a cada uno de los
factores de producción de un inmueble ES LA
DIFERENCIA entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto
de los factores
-
DE ANTICIPACI
ÓN El valor de un
inmuebleque se encuentra EN
EXPLOTACIÓN ECONÓMICA es función de las
expectativas de rentas que
previsiblemente proporcionará en el
futuro
-
DE PROPORCIONALI
DAD Los informes de
tasación se elaborarán con la
amplitud adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoración,
así como su singularidad en el
mercado
-
DE TRANSPAREN
CIA El informe de
valoración de un informe deberá
contener la información necesaria y
suficiente para su FÁCIL
COMPRENSIÓN y detallar las hipótesis y
documentación utilizadas
-
DE TEMPORALID
AD El valor de un inmueble
ES VARIABLE a lo largo del
tiempo
-
DE PROBABILIDA
D Ante varios
escenarios o posibilidades de
elección razonables se
elegirán aquellos que se estimen
MAS PROBABLES
-
DE FINALIDA
D La finalidad de la
valoración CONDICIONA EL MÉTODO Y LAS
TÉCNICASde valoración a
seguir
-
VALOR MÁXIMO LEGAL
Es el precio máximo de venta de una vivienda sujeta a
protección pública establecido en la
normativa específica que le sea aplicable
-
MÉTODOS DE VALORACIÓN1º Método de comparación
Consiste en estimar el valor de un bien sobre la base del valor de otros bienes que han sido ya
vendidos, efectuando los ajustes correspondientes.
Cuando se dispone de información suficiente sobre la
compraventa de inmuebles similares realizadas
recientemente, es un método muy adecuado. En ese caso es correcta su aplicación tanto en la determinación del valor de
edificios como el de solares sin edificar. El método es de
imposible utilización cuando tratamos de valorar bienes que no están en la dinámica normal
del mercado: por ejemplo la valoración de una iglesia. El
método exige una estratificación de las muestras
2º Método del Coste de reposiciónBRUTO o a NUEVO -CRB-: Es la suma de
las inversiones necesarias para reemplazar, en la fecha de la valoración, un inmueble
por otro nuevo de sus mismas características.
NETO o ACTUAL -CRN-: Es el resultado de deducir del CRB la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha de la
valoración
3º Método de capitalizaciónLa mejor forma de conocer una propiedad en renta es
capitalizar esa renta. Es el valor que un inversor típico, en condiciones normales de mercado, estaría
dispuesto a pagar por la adquisición de un inmueble con base en las espectativas de obtención de
rendimientos futuros. Se estima el valor presente de los bienes futuros (adivinar el futuro). Están basados en el principio de anticipación y son aplicables a toda clase de inmuebles susceptibles de producir rentas. El
valor vendrá determinado por el valor presente de todas las rentas netas futuras imputables al inmueble.
4º Método residualEs un método específico para determinar el valor
del suelo en función de la optimización del aprovechamiento otorgado por el planeamiento
vigente, tanto en términos de uso como de edificabilidad. Permite determinar el valor del
suelo restando del valor en venta de los productos inmobiliarios el coste de ejecución, gastos de gestión, beneficio empresarial, etc.
Promociones
inmobiliarias
Urbanizador
Edificador
LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN:
LOE’99
AGENTES DE LA EDIFICACIÓN1º El promotor
Cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa,
programa, financia, con recursos propios o ajenos, las obras de
edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros
bajo cualquier título
2º El proyectista Es el agente, que por encargo del
promotor y con sujeción a la normativa técnica y urbanística
correspondiente, redacta el proyecto
3º El constructor4º El director de obra
Es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, dirige el desarrollo de la
obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de
conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones
preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurara su adecuación al fin propuesto
Es el agente que asume, contractualmente ante el promotor el compromiso de ejecutar con medios
humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las
mismas con sujeción al proyecto y al contrato .
5º El director de la ejecución de la obra Es el agente que, formando parte de la
dirección facultativa, asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la
obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad
de lo edificado
6º Las entidades y laboratorios de control de calidad de la edificación7º Los suministradores de productos8º Los propietarios y los usuarios
- PROMOCIÓN INMOBILIARIA:EDIFICADOR
Vv= Valor en ventaVc= Coste construcciónGA = Gastos administraciónGF = Gastos financierosGP= Gastos promociónBP= Beneficios promotorVS= Valor del suelo
-
GASTOS DE PROMOCIÓN En relación con la adquisición del suelo
En relación con la redacción del proyecto
En relación con la ejecución de las obras
En relación con declaración obra nueva
En relación con la división horizontal
En relación con la venta de los bienes
Costes=GA+GF+GP=0.17(VS+VC)Beneficios=BP=0.20[VS+VC+(GA+GF+GP)]
L A
Urbanísticas
Hipotecarias
Fiscales
Ley 6/1998 (LRSV’98)
Real Decreto 1020/1993Normas Técnicas de Valoraciones yCuadro Marco del suelo y edificaciones
Orden del Ministerio de Economíay Hacienda de 30-11-1994
Valoraciones administrativas
Real Decreto 1020/93 NTVyCMV’93
ExpropiatoriasLey Expropiación Forzosa LEF’54RLEF’57 LRSV’98