Post on 27-Jun-2020
Congreso Inmobiliario 2016 Nuevas alternativas de inversión y financiamiento
Cámara Chilena de la Construcción
Guillermo Tagle Quiroz
Octubre 2016
2
De gestores privados, emprendedores e inversionistas independientes, a empresas profesionales, especializadas e institucionales
Inversión Inmobiliaria Evolución de la industria en el tiempo
Gestores de Activos Gestores de Inversiones Inversionistas
3
Inversión Inmobiliaria Evolución de la industria en el tiempo
Comercial
Residencial
Oficinas
Industrial
Hoteles
Gestores de Activos Gestores de Inversiones Inversionistas
Desarrolladores/ Constructoras
10.
000
12.
000
14.
000
16.
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18.
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20.
000
22.
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24.
000
26.
000
28.
000
30.
000
32.
000
34.
000
36.
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38.
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40.
000
42.
000
44.
000
46.
000
48.
000
50.
000
52.
000
54.
000
Des
arro
llo s
ecto
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PIB per cápita (PPA)
Inversión Inmobiliaria Crecimiento económico y desarrollo inmobiliario
4
Estados
Unidos
Japón
Unión
Europea
Chile
Colombia
Perú
Inversión Inmobiliaria EE.UU New York City
5
[VALOR] ([PORCENTAJE])
[VALOR] ([PORCENTAJE])
[VALOR] ([PORCENTAJE])
[VALOR] ([PORCENTAJE])
Fondos Mutuos Institucionales Privados ETFs
24%
14%
11% 10%
8%
6%
28%
Comercial Residencial Oficinas Salud Infraestructura Bodegaje Otros
6
221
155
85 33
303
0
200
400
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800
1.000
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Fuente: Bloomberg
Fuente: NAREIT Fuente: Bloomberg
Mercado altamente desarrollado con inversiones por USD 800 Bn
equivalentes a un 4,6% del PIB
Mercado caracterizado por una elevada participación de inversiones
institucionales, más del 60% del total de inversionistas
Amplia y diversificada oferta de productos inmobiliarios
Principales inversionistas (USD Bn) Evolución montos invertidos (USD Bn)
Allocation por sector
Inversión Inmobiliaria EE.UU Actuales condiciones de la industria
Comercial Oficinas Industrial Residencial Otros
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14%
Ret
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Desv. Est.
Residencial Compuesto Oficinas Comercial Industrial Hipotecario
0%
50%
100%
150%
200%
250%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Residencial Compuesto Retail
Oficinas Hipotecario Industrial
8,8%
6,3% 5,6% 4,6%
(0,7%)
(2,3%)
7
44,3%
30,7% 27,8%
25,7% 24,8%
20,0%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
Industrial Retail Oficinas Residencial Compuesto Hipotecario
Vo
lati
lidad
Fuente: Bloomberg
Fuente: Bloomberg Fuente: Bloomberg
Los activos inmobiliarios presentan una menor volatilidad que otros activos
del mercado financiero
En los últimos años los activos residenciales han presentado rentabilidades
por sobre los activos del sector
Atractiva relación riesgo – retorno
Inversión Inmobiliaria EE.UU Análisis de rentabilidad
Riesgo / volatilidad Rentabilidad histórica
Relación riesgo retorno (2005 – 2015)
Inversión Inmobiliaria Chile Actuales condiciones de la industria
8
Inversión Inmobiliaria Chile Evolución de la industria (I)
9
Fuente: ACAFI
-
500
1.000
1.500
2.000
2.500
1991
1992
1993
1994
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AU
Ms
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1
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22 23
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55
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70
71
72
73
74
75
76
77
78
*
1 TOESCA 14 BANCHILE 2 27 BTG RENTAS 40 BICE 3 53 BCI RENTAS 3 66 CREDICORP RAÍCES
2 CIMENTA-EXP 15 DI 2006 28 BANCHILE 4 41 BTG DI 2 54 BCI PATIO APOQ 67 CAP ADV RE US 2
3 SANTANDER MIXTO 16 SANTANDER DI 6 29 BICE 1 42 SURA RENTA 55 BCI DI 9 68 NEORENTAS 8
4 RAÍCES 17 SANTANDER DI 7 30 CREDICORP ACO 1 43 BANCHILE 7 56 CA CEMENTERIOS 69 CREDICORP RENTA
5 SANTANDER PLUSV 18 BCI DI 31 BANCHILE PLUS 44 ASSET R. RESID 57 COMPASS MÉXICO 1 70 RENTAS HAB
6 BHIF 19 MONEDA DI 32 AURUS RENTA 45 CREDICORP PATIO 1 58 NEORENTAS 1 71 WEG 1
7 CEMENTERIOS 20 SANTANDER DI 5 33 BANCHILE 5 46 SECURITY CP 59 NEORENTAS 3 72 AINA
8 INDEP. RENTAS 21 BANCHILE 3 34 BTG RENTAS 2 47 PENTA DI 60 NEORENTAS 5 73 FYNSA RENTA 1
9 SANTANDER DI 22 BCI RENTA 35 BANCHILE RENTAS 1 48 SECURITY INMOB 2 61 NEORENTAS 6 74 AMERIS MULTIFAMILY
10 SANTANDER DI 2 23 MONEDA DI 2 36 BICE 2 49 SECURITY INMOB 3 62 NEORENTAS 7 75 FYNSA DI 1
11 BANCHILE 1 24 MONEDA DI 3 37 BTG DI 1 50 CORP INMOB 2 63 OFFICE 4 76 PRINCIPAL RE USA
12 SANTANDER DI 3 25 MONEDA DES & PLUS 38 BANCHILE 6 51 BCI DI 10 64 OFFICE 5 77 COMPASS D&R
13 SANTANDER DI 4 26 MONEDA RENTAS 39 CREDICORP ACO 2 52 BCI DI 7 65 OFFICE 6 78 INMOBILIARIO 8
Inversión Inmobiliaria Chile Evolución de la industria (II)
Estancamiento
1990 - 1995
Primera Etapa
1990 - 1995
Fondos inmobiliarios con mandato abierto
Industria aún muy “amateur”
AFP únicos inversionistas institucionales
Industria de AFPs se retira del sector
Inversionistas extranjeros focalizados en el “boom” inmobiliario del mundo desarrollado
Nueva
Properidad
2005 - 2015
Evolución de USD 500 MM a USD 2.000 MM de inversión
Fondos de privados y compañías de seguros
Bajas tasas de interés motivan interés en el sector
Compañías de Seguros y AFPs requieren activos con mayor rentabilidad - estabilildad
Crecimiento económico es el insumo pendiente
Proyección
Futura
10
Evolución principales inversionistas
-
500
1.000
1.500
2.000
2.500
dic-
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jun-
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08
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14
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14
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15
dic-
15
jun-
16
US
D M
M
Renta Mixto Desarrollo Plusvalía Total AUMs (USD período)
41%
43%
16%
Total mercado
Privados AFP Compañías de seguros
Fuente: ACAFI Fuente: ACAFI
54%
26%
13%
6% 1%
Total mercado
Residencial Oficinas ComercialOtros Industrial
84,9%
14,8% 0,3%
Últimos 5 años
Privado Compañías de seguros AFP
36%
22%
19%
16%
7%
Últimos 5 años
Oficinas Residencial ComercialOtros Industrial
Crecimiento AUMs Fondo Públicos
Evolución montos invertidos (USD mm)
Inversión Inmobiliaria Chile Evolución de la industria (III)
Fuente: ACAFI
En los últimos 5 años la industria de fondos inmobiliarios ha crecido
sostenidamente, invirtiéndose USD 776 desde 2011 principalmente
sustentados en inversionistas privados y compañías de seguros
Las inversiones en renta inmobiliaria se han concentrado en activos
comerciales (retail/oficinas)
AFPs no han participado del sector en esta etapa
26,0%
18,9%
12,9%
10,0%
7,9%
6,7%
5,8%
11,9%
Independencia
BTG Pactual
Cimenta
Credicorp Capital
Santander
Capital Advisors
Aurus
Otros
Industria de Fondos de Inversión Inmobiliaria Chile Actuales condiciones de la industria
Participación de mercado administradoras (%)
Fondos de Inversión Públicos Inmobiliarios concentran inversiones por
USD 2 Bn equivalentes a un 0,8% del PIB, principalmente concentrado
en renta (82,8% del total de activos administrados)
Tomando de referencia el desarrollo de la industria en EE.UU (4,6% del
PIB) la inversión inmobiliaria en Chile debiera alcanzar USD 12 Bn
Disminución en AUMs administrados en USD en últimos 2 años (14,1%
negativo) influenciado por devaluación del peso chileno. Mismo periodo, en
moneda local, existe incremento de 9,9%
12
41%
43%
16%
Privados AFP Compañías de seguros
Fuente: ACAFI
Allocation por sector
Principales inversionistas (USD MM)
54%
26%
13%
6% 1%
Residencial Oficinas Comercial Otros Industrial
Inversión Inmobiliaria Chile Actuales condiciones de la industria
13
Inversión Inmobiliaria Perú Actuales condiciones de la industria
14
Inversión Inmobiliaria Colombia Actuales condiciones de la industria
15
Inversión Inmobiliaria Chile Evolución de la industria (II)
Oportunidades
Cambios
Regulatorios
Reciente reforma al régimen de inversión de AFPs podría generar una gran oportunidad para el sector inmobiliario
Potencial alcance sobre USD 10 Bn en activos alternativos (Infraestructura, Inmobiliario y Private Equity)
Fondos inmobiliarios locales fácilmente podrían duplicarse
Consolidación de nuevos fondos de activos de especialidad: Oficinas, Hoteles, Bodegas, Terrenos
Irrupción de fondos de renta residencial
Integración y expansión de la actividad a Perú y Colombia
Riesgos
Por delante deben superarse dos tipos de riesgos:
Que la reforma al sistema de pensiones no impacte la “racionalidad” con que se toman decisiones de inversión en el Mercado de
Capitales chileno
Que superemos la actual crisis de confianza de modo que Chile pueda volver a crecer. Con un crecimiento del 2% anual, la
prosperidad tardará mucho en llegar
Veremos más casos de operaciones hacia la especialización. Ej: Activos de Walmart/Confuturo, Activos de Patio/Fondos de
Inversión
“Nobleza” de activos inmobiliarios será cada vez más valorada en un mundo con bajos rentabilidades y alta volatilidad. La
“bendita” UF y la estabilidad del fondeo provisto por el sistema de pensiones (que sustenta créditos hipotecarios a 30 años) ha
sido clave. En el futuro lo será también
Proyecciones
16
0
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
1.200.000
1.400.000
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9
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4
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- 6
4
65
- 6
9
70
- 7
4
75
- 7
9
>
80
2005 2015
Envejecimiento de la
población
Anexo: Sector Inmobiliario en Chile Análisis Mercado Habitacional (I)
17
Distribución etaria Población nacional
Situación comparativa otros países Habitantes por vivienda
0,00
0,50
1,00
1,50
2,00
2,50
3,00
3,50
4,00
20
02
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03
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12
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13
20
14
20
15
Total país Región Metropolitana Comparativo USA
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
Ve
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Pa
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US 1960
0,00%
0,50%
1,00%
1,50%
2,00%
2,50%
0
2
4
6
8
10
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14
16
18
20
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Millo
nes d
e p
ers
on
as
Población chilena Población extranjera % Extranjeros
CAGR 1,17% CAGR 6,73%
INVERSIONES INMOBILIARIAS CHILE
OFFSITE ACTIVOS ALTERNATIVOS 2016
Anexo: Sector Inmobiliario en Chile Análisis Mercado Habitacional (II)
18
Créditos hipotecarios Habitantes por vivienda
Precios viviendas Ventas y stock de viviendas
-12,0%
-9,0%
-6,0%
-3,0%
0,0%
3,0%
6,0%
9,0%
12,0%
2.500
2.600
2.700
2.800
2.900
3.000
3.100
3.200
3.300
3.400
en
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9
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9
en
e-1
0
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0
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en
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4
en
e-1
5
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5
se
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5
Índice real costos de edificación (Base: 2000=100) Variación 12 Meses
0%
2%
4%
6%
8%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
en
e-0
7ab
r-07
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07
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07
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e-0
8ab
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08
en
e-0
9ab
r-09
jul-
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09
en
e-1
0ab
r-10
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en
e-1
1ab
r-11
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11
oct-
11
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e-1
2ab
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12
oct-
12
en
e-1
3ab
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13
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en
e-1
4ab
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14
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14
en
e-1
5ab
r-15
jul-
15
oct-
15
Variación 12 meses stock Tasa 13 a 20 años
-
10
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30
40
50
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70
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90
100
-
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
I-20
10
II-2
010
III-
2010
IV-2
01
0
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11
II-2
011
III-
2011
IV-2
01
1
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12
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012
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2012
IV-2
01
2
I-20
13
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013
III-
2013
IV-2
01
3
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14
II-2
014
III-
2014
IV-2
01
4
I-20
15
II-2
015
III-
2015
Venta de viviendas Stock (miles de unidades) Meses de stock
40%
60%
80%
100%
120%
140%
160%
180%
200%
en
e-0
7
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7
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p-0
7
en
e-0
8
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8
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8
en
e-0
9
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9
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p-0
9
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e-1
0
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0
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0
en
e-1
1
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1
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1
en
e-1
2
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2
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e-1
3
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3
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3
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e-1
4
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4
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4
en
e-1
5
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5
se
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5
20
16
E
Precio viviendas Remuneraciones
Efecto
I.V.A 6%
Anexo: Sector Inmobiliario en Chile Análisis Mercado Oficinas
19
Producción, absorción y vacancia oficinas (Clase A y B)
Rentas por comuna Stock oficinas (Clase A y B)
Demanda por oficinas
40%
45%
50%
55%
60%
65%
70%
0
100
200
300
400
500
600
700
20
07
20
08
20
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20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
Miles
N° empleados que requieren oficinas Servicios (%PIB)
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
-
50
100
150
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300
350
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20
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20
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20
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20
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20
13
20
14
20
15
20
16
E
Miles m
²
Producción AbsorciónAbsorción promedio 2010-2015 (m²) Absorción promedio 2006-2010 (m²)Vacancia
0
5
10
15
20
25
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
US
$/m
2
Las Condes Providencia Santiago Vitacura
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
4.000
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Miles m
²
Clase A & A+ Clase B
Anexo: Sector Inmobiliario en Chile Análisis Mercado Renta Comercial
20
Índice de ventas retail
Rentas por sector Región Metropolitana Producción de Strip Centers
Enriquecimiento poblacional
80%
100%
120%
140%
160%
180%
en
e-1
0
ab
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10
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e-1
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11
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11
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2
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12
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12
en
e-1
3
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jul-
13
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en
e-1
4
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14
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en
e-1
5
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r-15
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15
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15
en
e-1
6
Supermercados Comercio minorista
0
5
10
15
20
25
30
35
Oriente Centro Norte Poniente Sur Sur Oriente
US
$/m
²
Precio Promedio Ponderado 1er piso Precio Promedio Ponderado Otros Pisos
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
140%
160%
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
Salarios reales (Enero 2010 = 100%) % Contribuyentes
-
5
10
15
20
25
-
5.000
10.000
15.000
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