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Construcción y
Desarrollo
Inmobiliario CAMARA VENEZOLANA DE LA CONSTRUCCION
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Introducción
El Desarrollo inmobiliario es una idea que
se hace realidad en el momento que los
compradores y/o los inquilinos, adquieren
y usan los locales y viviendas que el
promotor se ha esmerado en construir.
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Introducción
Terrenos, Mano de Obra, Capital,
Gerencia y Promoción son recursos que
normalmente se requieren para convertir
una idea en realidad.
El Desarrollador es el coordinador de
estas actividades, convirtiendo ideas en el
papel en realidades.
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Introducción
Los desarrolladores son:
Creativos
Toman Riesgos
Resuelven Problemas
Se preocupan por los detalles
Trabajadores incansables
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Introducción
Responsabilidades del Desarrollador:
• Todo lo que ocurre en la promoción
• Inclusive lo Imprevisto, lo desconocido y lo
Inesperado
• Las omisiones y los errores
• Flexibilidad e Inflexibilidad de los Proyectos
• Habilidad para tratar con la gente y habilidad
para negociar
• Obtener los Objetivos Finales
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Introducción
Típicamente, el Desarrollador adquiere un
terreno, determina el mercado que va a
atacar, planea un programa de
construcción y de diseño, obtiene los
permisos y el financiamiento, genera y
promueve el equipo de trabajo y al final
alquila, administra y/o vende.
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Introducción
El producto del proceso de desarrollo es
el resultado de los esfuerzos combinados
de un equipo de profesionales, incluyendo
del sector publico
Sector Publico es el más importante,
porque ellos son los vigilantes del
proceso, es donde más se puede retrasar
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Introducción
Permisería: Antes, durante y después del proceso de construcción el promotor esta solicitando y trabajando con entes públicos en la consecución de las aprobaciones, zonificaciones, inspecciones, infraestructura de servicios necesaria, etc.:
Nacional, nivel municipal
Asociaciones de Vecinos
Consejos Comunales
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Introducción
Las comunidades pueden antagonistas a los proyectos injustamente.
Pero muchas veces ese antagonismo puede estar dado por preocupaciones validas que el desarrollador debe resolver:
• Trafico
• Temas de Salud y Contaminación
• Valor de la Propiedad
• Desinformación
Importante involucrar a los mejores profesionales y convencer al sector publico y a las comunidades el porque el proyecto es conveniente
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Introducción
El producto del proceso de desarrollo es
el resultado de los esfuerzos combinados
de un equipo de profesionales:
• Ingenieros
• Profesionales del diseño
• Financieros
• Abogados
• Administradores
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Introducción
Posibles trampas que debemos evitar:
• Inexperiencia del desarrollador
• Inexperiencia de los profesionales
• Estudios de mercado mal hechos y no
entender bien la data
• Pagar mucho por la tierra
• Falta de habilidad financiera
• No ser estricto en los gastos incurridos
• Producto no mercadeable
• Fuera de foco con los precios de venta o
alquiler
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Introducción
En Conclusión el Desarrollo Inmobiliario es:
Es de mucho riesgo
Genera stress
Es de Capital Intensivo
Muy sensible al mercado del momento
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Tipos de desarrollos inmobiliarios
• De interés social . Sujeta a
subsidios
• Vivienda no sujeta a
subsidios
• Segunda Vivienda
• Vivienda retiro.
• Viviendas
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Tipos de desarrollos inmobiliarios
Residencial Interes Social
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Tipos de desarrollos inmobiliarios
Residencial Clase Media
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Tipos de desarrollos inmobiliarios
• Oficinas tipo A,B,C,D
• Espacio Industrial A,B,C
• Oficinas y Espacio Industrial
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Tipos de desarrollos inmobiliarios
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Tipos de desarrollos inmobiliarios
• Comercio local
• Comercio Comunal
• Centros Comerciales Regionales
• Desarrollos de uso Mixto
• Comercio
• Otros ( Hoteles, Retiro etc.)
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Tipos de desarrollos inmobiliarios
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Tipos de desarrollos inmobiliarios
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Usuarios:
Propietarios e Inquilinos
Quieren espacio que cubra sus necesidades al precio
adecuado a tiempo.
Promotor:
Emprendedor, maneja riesgo
Quiere generar riqueza para
mantener la empresa y tener
un impacto a largo plazo en
la comunidad.
Público:
Vecinos, Políticos,Autoridades
Quieren un desarrollo que mejore la comunidad
Negociador Planificador
Promotor
Provee
Inversor
Promotor
Negociador
Deudor
Mercado de Capitales:
Deuda, Capital y combinaciones
Quieren mayor retorno financiero
con menor riesgo
Analista
Creador
Promotor
Proveedor
Empleador
Cliente
Gerente
Equipo del Promotor:
Profesionales dentro y fuera de la empresa
Quieren trabajo bien remunerado, experiencia y
participación en un ambiente de trabajo bueno
ROLES DEL PROMOTOR
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Para comenzar se debe controlar al menos 1
Terrenos Capital
Conocimiento Clientes
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Mercados Financieros
Los mercados financieros pueden ser
usados para levantar capital y deuda para
proyectos inmobiliarios:
• INSTITUCIONES FINANCIERAS
• FONDOS MUTUALES (INMOBILIARIOS)
• SECURITIZACION DE CARTERAS
INMOBILIARIAS
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Mercados Financieros
DEUDA:
• Corto plazo: Créditos de Construcción:
• Largo Plazo: Deuda permanente
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Análisis de Descuento de Flujo de Caja
Deuda:
Costo de la deuda
Sensible a la Volatilidad
Retorno de la inversión
mayor
Mercados estables
Capital:
Costo de oportunidad del
dinero
Menos sensible
Menor retorno de la
inversión
Mercados con alta
volatilidad
Relación del financiamiento con deuda y el financiamiento
con capital
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Análisis del Descuento de Flujo de Caja
Entender el concepto de valor presente es
esencial para un desarrollador.
Conceptos Financieros:
Costo del dinero en el tiempo al comparar inversiones
el inversor considera:
Más es mejor que menos
Antes es mejor que después
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Análisis del Descuento de Flujo de Caja
Un bolívar recibido en el futuro vale
menos que un bolívar recibido hoy:
• Costo de oportunidad
• Inflación
• Riesgo
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Análisis del Descuento de Flujo de Caja
Presunciones iniciales:
• Existen egresos iniciales (terreno, inversión
inicial)
• Se esperan ingresos futuros (ventas,
alquileres)
• Existe un tiempo a transcurrir entre los
egresos iniciales y los ingresos futuros
• Tasa de interés que refleja la incertidumbre
con que los ingresos se recibirán.
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Análisis del Descuento de Flujo de Caja
Términos Standard:
n: Número de términos a ser compuestos
i: Tasa de interés
PV: Valor presente
PMT: Pagos periódicos
FV: Valor futuro
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Análisis del Descuento de Flujo de Caja
Herramientas:
Tablas para cálculo del valor del dinero
(anticuado)
Calculadoras financieras
Computadoras (Excel, Quattro, Lotus 123)
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Análisis del Descuento de Flujo de Caja
Interés compuesto: simplemente el interés
pagado sobre intereses.
Una tasa del 12 % al año pagada
diariamente equivale a pagar el 12,74%.
FV= PV(1+i)^ n
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Análisis del Descuento de Flujo de Caja
Lo contrario de componer es descontar. Una cantidad que recibamos en el futuro vale hoy:
PV=FV (1/(1+i)^n) , por ejemplo:
Obtener el valor presente de Bs. 10.000 que nos serán pagados dentro de 3 años, suponiendo una tasa de descuento del 10%
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Análisis del Descuento de Flujo de Caja
Lo contrario de componer es descontar. Una cantidad que recibamos en el futuro vale hoy:
PV=FV (1/(1+i)^n ) , por ejemplo:
Obtener el valor presente de Bs. 10.000 que nos serán pagados dentro de 3 años, suponiendo una tasa de descuento del 10%
10.000(1/(1+0.1)³ ) = 7513.15
n
3
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Análisis del Descuento de Flujo de Caja
Pro Forma: Análisis del flujo de Caja
Elementos:
Ingresos Esperados
Ventas, Alquileres (- desocupación), Misceláneos
Egresos
Gastos, Servicio de deudas .
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Análisis del Descuento de Flujo de Caja
Ingresos por Ventas
- Pérdidas por cobranzas
Ingreso Bruto Efectivo
- Gastos operativos
Ingresos Operativos
Netos
- Servicio de la deuda
Flujo de caja antes de
impuesto
Ingresos por Alquiler
- Pérdidas por
desocupación
Ingreso Bruto Efectivo
- Gastos operativos
Ingresos Operativos
Netos
- Servicio de la deuda
Flujo de caja antes de
impuesto
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Análisis del Descuento de Flujo de Caja
Ejemplo:
Consideremos un desarrollo inmobiliario que consiste en
promover y vender un centro comercial de 160 locales en un
terreno de 10 000 m2, con una construcción de 26780 m2. El
proyecto tiene 80 locales de 40 m2 y 80 locales de 80 m2. Los
alquileres para locales similares en el mercado es de 6.000 y
de 12.000 Bs./mes respectivamente. El mercado considera una
tasa de desocupación del 5% y se espera unos costos
operativos de Bs. 1500 M al año el primer año. El promotor
considera que una vez concluido el desarrollo, este estará
avaluado en 74.000 M. Asumimos un préstamo del 50% del
avalúo, o sea 37.000M y una tasa de interés del 18%
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Análisis del Descuento de Flujo de Caja
Ingresos
Alquiler (80 x 6000 + 80 x 12000) x 12 17.280.000
- Desocupación (5%) 864.000
Ingreso efectivo 16.416.000
- Gastos Condominio etc. 1.500.000
Ingreso Operativo Neto 14.916.000
- Servicio de la Deuda (préstamo a 20 años al 18%) 6.912.000
Flujo de Caja antes de impuesto 8.004.000
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Análisis del Descuento de Flujo de Caja
Estimando el precio de Venta:
Los avaluadores, muchas veces utilizan el método de capitalización el cual consiste en dividir el flujo de caja neto anual por un valor que se denomina factor de capitalización.
El factor de capitalización lo da el mercado, en función de la competencia, del riesgo y de la expectativa de los
inversionistas.
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Análisis del Descuento de Flujo de Caja
A diferencia del ejemplo anterior los flujos de caja no
son siempre iguales en distintos períodos. El análisis
de flujo de caja multianual se caracteriza por flujos
anuales variables, y en algunos casos el pago del
préstamo puede ser no uniforme.
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Flujo de Caja Preliminar Proyecto de uso ComercialJunio de 2010
INGRESOS Unid. Alquiler/mesAño 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6
Descripción
80 locales 40 m2 Alquiler 80 6000 5.760.000 5.760.000 5.760.000 5.760.000 5.760.000 5.760.000
80 locales 80 m2 Alquiler 80 12000 11.520.000 11.520.000 11.520.000 11.520.000 11.520.000 11.520.000
INGRESO Alquiler 17.280.000 17.280.000 17.280.000 17.280.000 17.280.000 17.280.000
Area Desocupada -1.728.000 -1.209.600 -864.000 -864.000 -864.000 -864.000
INGRESO BRUTO Alquiler 15.552.000 16.070.400 16.416.000 16.416.000 16.416.000 16.416.000
INGRESO BRUTO Alquiler con Ajuste 15.552.000 20.995.200 28.343.520 38.263.752 51.656.065 69.735.688
Venta año 6 12% Cap rate 581.130.734
35% Inflacion
TOTAL INGRESOS 15.552.000 20.995.200 28.343.520 38.263.752 51.656.065 650.866.422
EGRESOS
Gastos de Mantenimiento 1.500.000 2.025.000 2.733.750 3.690.563 4.982.259 6.726.050
Impuestos 40.000 54.000 72.900 98.415 132.860 179.361
EGRESOS TOTALES 1.540.000 2.079.000 2.806.650 3.788.978 5.115.120 6.905.411
INGRESO NETO 14.012.000 18.916.200 25.536.870 34.474.775 46.540.946 643.961.010
Análisis del Descuento de Flujo de Caja
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Análisis del Descuento de Flujo de Caja
Cuando los flujos de caja varían de año a año, debemos introducir un
pequeño cambio a las fórmulas de valor de dinero en el tiempo. Los
flujos de caja en cada período son descontados a la tasa de
descuento, con los resultantes valores presentes por período, los
cuales se suman obteniendo el valor presente de la cadena de flujos
de caja.
Valor presente= _FC1 . + _FC2 . + ......+ __FCp .
(1+TD)^ (1+TD) ^ (1+TD) ^
FCn : Flujo de Caja para un período n
p: Período hasta el cual la inversión producirá los flujos de caja
TD: Tasa de descuento
.
1 p 2
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Análisis del Descuento de Flujo de Caja
Avalúo: El prestamista, el avaluador o el promotor pueden usar el
DFC, para obtener el valor del proyecto.
La tasa de descuento la obtenemos ponderando en base a la
proporción préstamo - capital, lo que cobra el banco y lo que aspira el
promotor.
En términos reales hoy en día en Venezuela, los bancos cobran
alrededor de un 15% por debajo de la inflación y los promotores
aspiran al menos un 30% de retorno anual sobre su inversión.
Si consideramos una proporción préstamo - capital de 50% - 50% la
tasa de descuento ponderada sería:
0.50x18% + 0.50x30% = 24%
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Análisis del Descuento de Flujo de Caja
Flujo de Caja Preliminar
Proyecto de uso Comercial
Febrero de 2012
INGRESOS Unidades Venta/m2 Alquiler/mes Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6
Descripción
Local 80 6000 5.760.000 5.760.000 5.760.000 5.760.000 5.760.000 5.760.000
Local 80 12000 11.520.000 11.520.000 11.520.000 11.520.000 11.520.000 11.520.000
INGRESO Alquiler 17.280.000 17.280.000 17.280.000 17.280.000 17.280.000 17.280.000
Area Desocupada -1.728.000 -1.209.600 -864.000 -864.000 -864.000 -864.000
INGRESO BRUTO Alquiler 15.552.000 16.070.400 16.416.000 16.416.000 16.416.000 16.416.000
Venta año 6 12% Cap rate 136.800.000
TOTAL INGRESOS 15.552.000 16.070.400 16.416.000 16.416.000 16.416.000 206.841.600
35% Inflación 15.552.000 21.695.040 29.918.160 40.389.516 54.525.847 927.484.651
EGRESOS
Gastos de Mantenimiento 1.500.000 1.500.000 1.500.000 1.500.000 1.500.000 1.500.000
Impuestos 40.000 40.000 40.000 40.000 40.000 40.000
EGRESOS TOTALES 1.540.000 1.540.000 1.540.000 1.540.000 1.540.000 1.540.000
EGRESOS TOTALES NOMINALES 1.540.000 2.079.000 2.806.650 3.788.978 5.115.120 6.905.411
INGRESO NETO 14.012.000 20.155.040 28.378.160 38.849.516 52.985.847 925.944.651
Tasa de descuento real 30% 1,65 1,65² 1,65³ 1,65^^4 1,65^5 1.65^6
Tasa de descuento nominal 65% 1,65 2,72 4,49 7,41 12,23 20,18
77672640 8492121 7403137 6317313 5241431 4332516 45886123
4,96%
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Análisis del Descuento de Flujo de Caja
Flujo de Caja Preliminar
Proyecto de uso Comercial
Febrero de 2012
INGRESOS Unidades Venta/m2 Alquiler/mes Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6
Descripción
Local 80 6000 5.760.000 5.760.000 5.760.000 5.760.000 5.760.000 5.760.000
Local 80 12000 11.520.000 11.520.000 11.520.000 11.520.000 11.520.000 11.520.000
INGRESO Alquiler 17.280.000 17.280.000 17.280.000 17.280.000 17.280.000 17.280.000
Area Desocupada -1.728.000 -1.209.600 -864.000 -864.000 -864.000 -864.000
INGRESO BRUTO Alquiler 15.552.000 16.070.400 16.416.000 16.416.000 16.416.000 16.416.000
Venta año 6 12% Cap rate 136.800.000
TOTAL INGRESOS 15.552.000 16.070.400 16.416.000 16.416.000 16.416.000 206.841.600
35% Inflación 15.552.000 21.695.040 29.918.160 40.389.516 54.525.847 927.484.651
EGRESOS
Gastos de Mantenimiento 1.500.000 1.500.000 1.500.000 1.500.000 1.500.000 1.500.000
Impuestos 40.000 40.000 40.000 40.000 40.000 40.000
EGRESOS TOTALES 1.540.000 1.540.000 1.540.000 1.540.000 1.540.000 1.540.000
EGRESOS TOTALES NOMINALES 1.540.000 2.079.000 2.806.650 3.788.978 5.115.120 6.905.411
Pago Deuda 6.912.000 6.912.000 6.912.000 6.912.000 6.912.000 6.912.000
INGRESO NETO 7.100.000 12.704.040 20.199.510 29.688.539 42.498.727 913.667.239
Tasa de descuento real 24% 1,59 1,59² 1,59³ 1,59^^4 1,59^5 1.59^6
Tasa de descuento nominal 59% 1,59 2,53 4,02 6,39 10,16 16,16
79889359 4465409 5025133 5025155 4645156 4182060 56546445
7,96%
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Flujo de Caja Preliminar
Proyecto de uso Comercial
Febrero de 2012
INGRES
OS Unidades Venta/m2
Alquiler/m
es Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6
Descripción
Local 80 6000 5.760.000 5.760.000 5.760.000 5.760.000 5.760.000 5.760.000
Local 80 12000 11.520.000 11.520.000 11.520.000 11.520.000 11.520.000 11.520.000
INGRESO Alquiler 17.280.000 17.280.000 17.280.000 17.280.000 17.280.000 17.280.000
Area Desocupada -1.728.000 -1.209.600 -864.000 -864.000 -864.000 -864.000
INGRESO BRUTO Alquiler 15.552.000 16.070.400 16.416.000 16.416.000 16.416.000 16.416.000
Venta
año 6 12% Cap rate 136.800.000
TOTAL INGRESOS 15.552.000 16.070.400 16.416.000 16.416.000 16.416.000 206.841.600
35% Inflación 15.552.000 21.695.040 29.918.160 40.389.516 54.525.847 927.484.651
EGRESOS
Gastos de Mantenimiento 1.500.000 1.500.000 1.500.000 1.500.000 1.500.000 1.500.000
Impuestos 40.000 40.000 40.000 40.000 40.000 40.000
EGRESOS TOTALES 1.540.000 1.540.000 1.540.000 1.540.000 1.540.000 1.540.000
EGRESOS TOTALES NOMINALES 1.540.000 2.079.000 2.806.650 3.788.978 5.115.120 6.905.411
Pago Deuda 6.912.000 6.912.000 6.912.000 6.912.000 6.912.000 6.912.000
INGRESO NETO 7.100.000 12.704.040 20.199.510 29.688.539 42.498.727 913.667.239
Tasa de descuento real 21% 1,56 1,56² 1,56³ 1,56^^4 1,56^5 1.56^6
Tasa de descuento nominal 56% 1,56 2,43 3,80 5,92 9,24 14,41
88097968 4551282 5220266 5320679 5012916 4599948 63392877
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Modelo de los 8 pasos en el desarrollo inmobiliario
8.- Administración de la propiedad
7.- Terminación y entrega
6.- Construcción
5.- Compromiso Formal
4.- Negociación del ContratoNo se logran ventasSe logran ventas
3.- FactibilidadNo FactibleFactible
2.- Refinamiento de la IdeaNo FactibleFactible
1.- Concepción de la IdeaNo FactibleFactible
Búsqueda de las necesidades del mercado, hace pruebas rápidas de mercado.
Promotor consigue un terreno, analiza la factibilidad física habla con posibles clientes, posibles miembros del equipo
Promotor realiza estudios de mercado, estudio de costos, valoriza el proyecto y hace consultas preliminares por ante las autoridades
Promotor decide sobre el diseño final basado en el estudio de mercado y la zonificación.
Firma de contratos, terrenos, construccion,preventas,pre-alquileres
Promotor controla los costos de Construcción, el programa de trabajo, aprueba cambios de alcance
Habitabilidad, Conexión de servicios, cambio del crédito de corto a largo plazo, protocolizaciones y mudanzas
Mantenimiento de la propiedad, contratos de alquiler, administración del inmueble, titularización .
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Paso # 1 - Concepción de la idea
De todas las actividades que constituyen el
proceso del Desarrollo inmobiliario, el generar
ideas exitosas es la menos mecánica y la más
creativa.
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Paso # 1 - Concepción de la idea
Información Experiencia
Conocimiento del mercado (subjetivo)
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Paso # 1 - Concepción de la idea
Los promotores inmobiliarios requieren
planificar proyectos a futuro a fin de
mantener a la firma promotora en
funcionamiento.
Los mercados estrechos o competidos
requieren de buen criterio de negocios,
basado en información bien sólida.
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Paso # 1 - Concepción de la idea
A través de los estudios de mercado se
logra una buena parte de la información.
Los promotores exitosos son rigurosos en
la planeación y en la búsqueda de la
información, pero sin descuidar la
creatividad.
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Paso # 1 - Concepción de la idea
Es importante diferenciar el concepto de Estudio de Mercado y de Mercadeo.
Concepto de Mercadeo Total:
• Descifrar que quiere el cliente
• Producirlo
• Convencer al cliente de adquirirlo o alquilarlo
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Paso # 1 - Concepción de la idea
El Estudio de Mercado, ayuda a generar las ideas para crear un producto que satisfaga la demanda.
El paso número 1 culmina, con una cuenta sencilla, tipo cuenta de pulpero. A este nivel las ideas no están lo suficientemente refinadas para hacer un análisis detallado del flujo de caja.
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Estudio de Mercado: Una herramienta para Generar
Ideas
Antes de comenzar un desarrollo, el promotor
debe entender el mercado. El mercado está
definido por los usuarios y por los compradores
o inquilinos.
Un mercado en auge no indica necesariamente
una oportunidad buena de desarrollo.
Un mercado en depresión no indica que una
buena idea no se pueda desarrollar.
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Estudio de Mercado: Una herramienta para Generar
Ideas
Estrategia Clásica de Mercadeo
• Producto(Arquitectura, Construcción,
Acabados)
• Localización
• Precio (Términos de pago, Plazos)
• Propaganda
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Estudio de Mercado: Una herramienta para Generar
Ideas
Estimular la demanda - Nuevas y mejores
amenidades
Insatisfacción con el espacio existente
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Estudio de Mercado: Una herramienta para Generar
Ideas
Que hacen los promotores con la herramienta
de mercadeo.
• Analizan los factores macro que influyen la sociedad
y sus instituciones: Tecnología, gustos, demografía,
tendencias socioculturales, actitudes políticas,
estructuras legales y tendencias económicas
• Analizan factores particulares que afecten el
desarrollo: Clientes posibles, competencia.
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Dos dimensiones esenciales de los Estudios
de Mercado
Presente Futuro
MACRO(Mercado)
Presente e HistóricoOferta por segmentoCaracterísticas de la demanda Preferencias Ingresos Tipos de ClientesRatas de absorción y dedesocupación.Avalúo y Alquileres
Predicciones del MercadoOferta por segmentoCaracterísticas de la demanda Crecimiento del empleo Crecimiento de la población Necesidades de espacioRatas de absorción y dedesocupación.Avalúo y Alquileres
MICRO(PropiedadIndividual)
Tamaño y CalidadCaracterísticas de la demanda Preferencias Ingresos Tipos de ClientesCostos operativosRatas de absorción y dedesocupación.Avalúo y Alquileres
Resultados Futuros
Costos OperativosRatas de Absorción y dedesocupaciónIngresosValor de Mercado
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Paso # 2 - Refinamiento de la idea
Objetivos:
• Conseguir un terreno y adquirirlo
• Determinar inicialmente la factibilidad física del
desarrollo
• Hacer el diseño preliminar
• Mercadeo
• Factibilidad Financiera
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Paso # 2 - Refinamiento de la idea
Selección del terreno:
• Conseguir el lugar correcto es crucial
• Contradicción entre tratar de controlar el compromiso
financiero con la necesidad de comprometer el
terreno.
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Paso # 2 - Refinamiento de la idea
Selección del terreno:
• Revisar los alrededores
(competencia,ordenanzas,servidumbres etc.)
• Analizar el mercado (zonas, urbanizaciones)
• Negociar el sitio escogido y estructurar un contrato
(Opción de compra o promesa de compra-venta)
• Probar el proyecto en el terreno, preliminarmente.
• Revisar la cuenta de pulpero y comenzar a proyectar
flujo de caja preliminares
http://www.cvc.com.ve/cvc_unimet Construcción Privada - Tema III - UNIMET
Paso #2 Actividades Involucradas en el
Refinamiento de la idea
Revisar los Alrededores Regulaciones Servidumbres
Análisis del Mercado Local Demografía Economía Socio-Cultural
Analizar la Competencia Compañías Proyectos comparables Terrenos a escoger
Establecer el criterio de selección del terreno (Mercado, Físico, Legal, Político)
Evaluación de Alternativas de terrenos
Negociación del Contrato
Sector Público
Contratista Posibles Clientes
Arquitecto Ingeniero Planificador
Diseño Preliminar
Factibilidad SI
REVISAR NO
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Paso # 3 - Estudio de Factibilidad
Definición:
Un proyecto inmobiliario es factible cuando el
analista determina que existe una posibilidad
razonable de satisfacer objetivos explícitos
cuando se prueba el proyecto en un contexto
específico con recursos limitados.
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Paso # 3 - Estudio de Factibilidad
El estudio de factibilidad comienza con una
definición formal de los objetivos del promotor,
que pueden incluir: dinero, objetivos
personales, etc.
Los objetivos definidos se prueban en un
contexto de un mercado específico con posibles
dificultades de orden legal, físico y ético con
recursos económicos y humanos limitados.
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Paso # 3 - Estudio de Factibilidad
Un proyecto es factible cuando existe una
posibilidad razonable de que los objetivos
propuestos sean alcanzados en una situación
determinada.
El primer objetivo de un estudio de factibilidad
es obtener un buen estudio de mercado. Uno
que concluya con una proyección de los
Ingresos Netos en el tiempo.
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Paso # 3 - Estudio de Factibilidad
Basado en estas proyecciones el promotor
estima basado en el Análisis del Flujo de Caja
en el tiempo, el valor del proyecto.
Un proyecto es factible cuando excede todos
los costos proyectados para desarrollarlo.
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Paso # 4 - Negociación de los Contratos
Dependiendo del mercado y del riesgo , el
promotor, por lo general, busca a una entidad
bancaria que lo provea con un crédito para la
construcción.
Posteriormente busca un préstamo a largo
plazo, bien sea para si mismo o para sus
clientes. Este préstamo asume los riesgos a
largo plazo.
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Paso # 4 - Negociación de los Contratos
El contrato de préstamo a constructor contiene
las siguientes variables:
• Tiempo de construcción
• Tasa de Interés (11.36%)
• Retención de fiel cumplimiento (10%)
• Comisión Flat (3%)
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Paso # 4 - Negociación de los Contratos
Al momento de entrar en el paso # 4, el
promotor debe tener al menos, los planos
preliminares y se deberá contratar al arquitecto
y al resto de los profesionales involucrados en
el diseño. Para ello se debe firmar un contrato
entre el promotor y el arquitecto el cual debe
contener:
• Alcance del contrato, con las responsabilidades y
riesgos de cada parte claramente establecidos
• Plazos de entrega
• Oportunidad y plazos de pago
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Paso # 4 - Negociación de los Contratos
Es conveniente que los pagos estén sujetos al
progreso del proyecto y a la obtención de los
permisos de construcción.
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Paso # 4 - Negociación de los Contratos
Promotor = Constructor . Los contratos aplican
para los subcontratistas
Promotor contrata a un Contratista General
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Paso # 4 - Negociación de los Contratos
El Contrato de Construcción.
• Precios Unitarios
• Administración delegada
• Suma Global
• Precio máximo garantizado
• Contrato administración delegada con metas de
costo.
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Paso # 4 - Negociación de los Contratos
El Contrato de Construcción.
• Objetivo del promotor = Minimizar riesgos en la
construcción.
• Licitación vs. negociación.
• Formas de pago - oportunidad del pago
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Paso # 4 - Negociación de los Contratos
Lista de Chequeo para contratos de Construcción.
• Descripción y desarrollo de la obra
• Costos de Construcción
• Diseño
• Planos y especificaciones
• Obras extras y negociaciones
• Administración del contrato de construcción
• Programa de trabajo
• Pago
• Construcción - Calidad
• Seguros y Fianzas
• Terminación
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Paso # 4 - Negociación de los Contratos
Programa Fast Track
En mercados donde las tasas de interés son
altas o el proyecto debe ser terminado muy
rápido por exigencias del mercado, el promotor
puede encontrar que hacer un programa de
construcción tipo FAST TRACK puede resultar
muy conveniente
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Paso # 4 - Negociación de los Contratos
Preventas o Pre-alquiler (antes de comenzar la
Construcción) • En la medida que ocurran las ventas antes menor es el
riesgo
• Si se prevén mercados en baja es importante prevender
• Se le debe garantizar la devolución de lo pagado al
comprador o al inquilino, en que la decisión sea no
comenzar la obra. (5%, 3 meses alquiler)
• A medida que se venda o se alquile más temprano menor
será el precio, ya que el cliente asume más riesgo.
• El porcentaje de preventas lo determinará el mercado y el
riego que se quiera correr
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Paso # 4 - Negociación de los Contratos
Decisiones sobre la Inversión
• La diferencia entre los costos del proyecto y la parte
financiada es la Inversión Requerida
• A menor inversión mayor rentabilidad sobre la
inversión, pero hay mayor riesgo.
• Las entidades bancarias, requieren hoy día una
inversión grande por parte del promotor, de manera
de disminuir los riesgos.l
• Búsqueda de socios
Inversionistas
Fondos de pensiones
Propietarios de tierras
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Paso # 5 - Compromiso y firma de los Contratos “Inicio
de la Construcción”
Es práctica corriente que el promotor antes de
tomar cualquier compromiso que signifique
desembolsos adicionales, procure hacer
algunas pre-ventas o tenga algunos
compromisos de pre-alquiler.
Es importante tener el dinero de buena parte de
la construcción antes de comenzar , bien sea
de preventas, inversión o préstamos bancarios.
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Paso # 5 - Compromiso y firma de los Contratos “Inicio
de la Construcción”
En el paso # 5 se ejecutan los contratos comprometidos
en el paso 4.
Se firma el contrato de crédito, se compromete el
financiamiento a largo plazo
Se firma el o los contratos de construcción
Se pagan los compromisos con la alcaldía, (impuestos
de construcción) y con las compañías proveedoras de
servicios.
Se firman las promesas de compra venta y los contratos
de alquiler, comprometidos en el paso 4
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Paso # 5 - Compromiso y firma de los Contratos “Inicio
de la Construcción”
Se contratan las pólizas de seguro.
• Daños a Terceros
• Incendio
• Robo
Comienza la administración del Contrato en una
forma más formal. (Contabilidad de Costos)
Se debe tener un presupuesto de costos
ajustado, así como un control de los gastos y
del flujo de caja real.
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Paso # 5 - Compromiso y firma de los Contratos “Inicio
de la Construcción”
El constructor debe tener un proceso de control
del programa de trabajo
• Pert CPM (Harvard, Microsoft Project, Artemis,
Primavera etc.
• Diagrama de Barras
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Paso # 4 y5 - Resúmen
Una vez que el proyecto se estima que puede
ser factible en el paso 3, el promotor puede
moverse a formalizar todas las relaciones
necesarias para implantar el plan.
Durante el paso 4, se negocian las relaciones
con los distintos entes, en una forma detallada,
a veces resultando en cambios en el plan
original. Y en el paso 5 los contratos
negociados en la fase 4 se ejecutan.
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Paso # 4 y5 - Resúmen
Durante las fases 4 y5, aún es posible para el
promotor determinar que el proyecto no es
factible, pero es bastante más costoso salirse
del proyecto en esa fase que en una fase
anterior.
Los promotores que llegan al paso 4 y se dan
cuenta en ese momento que el proyecto no es
factible se dan cuenta que han acumulado una
carga tremenda de gastos generales hasta ese
momento.
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Paso # 4 y5 - Resúmen
Hay que saber parar: No detener un proyecto
cuando hay señales que indiquen pararlo puede
causar un desastre económico en los siguientes
pasos.
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Paso # 6 - Construcción
En el paso # 6 el promotor, da el paso
gigantesco, desde el punto de vista
financiero, de comenzar el costoso
proceso de la construcción:
• Nivel alto de incertidumbre, es parte del proceso
por más exhaustivamente planeado que este esté.
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Paso # 6 - Construcción
Gerente de Construcción: Representante del Promotor
en la Construcción
Contratista (“In house”)
Ingeniero (“In house”) EXPERIENCIA
Debe balancear los conflictos entre los contratistas de
querer minimizar costos
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Paso # 6 - Construcción
En una situación ideal los conflictos son resueltos
durante la etapa de Planeación y Negociación, pero
generalmente debido a cambios en el mercado o
problemas encontrados durante la etapa de la
construcción requiere que el Gerente de Construcción
mantenga un sentido de colaboración con los demás
integrantes del equipo a fin de resolver los conflictos.
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Paso # 6 - Construcción
Gerente de Mercadeo
Por lo general, el mercadeo es una actividad que vean paralelo con la Construcción.
Durante la etapa de construcción, la estrategia de mercadeo es implementada con toda su fuerza
• Publicidad
• Fuerza de venta
Detecta necesidades de potenciales compradores, que pueden inducir a cambios en el proyecto.
Idealmente el diseño general debe ser flexible:
• Comunicaciones
• Seguridad, etc.
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Paso # 6 - Construcción
Gerente de Finanzas
• Maneja el flujo de caja del proyecto-
• Relación con los inversionistas
• Relación con los Bancos
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Paso # 6 - Construcción
Administrador de la Propiedad
• Sobretodo para casos de alquiler de la propiedad.
• Debe velar porque los cambios que se hagan en el
proyecto no compliquen el manejo y la administración
y el mantenimiento de la propiedad en el futuro.
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Paso # 6 - Construcción
Construyendo el Equipo
• Excavaciones *
• Fundaciones *
• Obras de Concreto *
• Instalaciones Eléctricas
• Instalaciones Sanitarias
• Aire Acondicionado
• Albañilería *
• Pintura
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Paso # 6 - Construcción
Construyendo el Equipo
• Tamaño de los subcontratistas
• Tiempo y capacidad para hacer el trabajo
• Experiencias pasadas
• Reputación-recomendaciones
• Coordinación entre subcontratistas-Programa
de trabajo
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Paso # 6 - Construcción
Crédito de Construcción
• Valuaciones al banco
• Retenciones
• Programa de Trabajo
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Paso # 6 - Construcción
Valuaciones de los Subcontratistas
• Mediciones
• Chequeo del contrato
• Pago
• Retenciones de Garantía
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Paso # 6 - Construcción
Problemas Potenciales
• Todas las circunstancias no se pueden
prever, se debe asumir que al menos algunos
imprevistos van a surgir
Ejemplos
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Paso # 7 - Terminación y Habitabilidad
Mercadeo Final
Conexión de los servicios
Mudanzas
Habitabilidad - Catastro
Comienzo de Operaciones-Inauguración
Transición crédito a corto plazo-crédito a largo plazo
Firma de los Contratos definitivos de venta y alquiler
Remates - Problemas iniciales
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Técnicas de Control de Riesgo
durante los pasos #6 y #7
Retenciones y Fianzas
Relaciones con el Sindicato
Relaciones con la Comunidad
Supervisión Arquitectónica y/o Gerencia de
Construcción
Seguros-TRC, Responsabilidad Civil, Robo, Terremotos.
Verificar eventos críticos - PERT
Preventas
Prealquiler - Garantías
Control de Costos - Flujo de Caja
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Técnicas de Control de Riesgo
Fundamentos para reducir riesgo
Evite el riesgo parándose en las etapas 1, 2 y 3, antes
de gastar demasiado dinero
Aumente la investigación en el paso # 3 y averigüe más
sobre las posibilidades del desarrollo con el estudio de
factibilidad.
Organice un equipo competente en los pasos 4 y 5
Trate de pasar las potenciales pérdidas a otros en el
paso 4. Negociación de Contratos
Asegúrese
Tome riesgo - Naturaleza del Promotor
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Paso # 8 - Administración de la Propiedad
Administración de la Propiedad - Día a día
Manejo del Activo - Políticas de alquiler
Manejo del Portafolio - Mejorar los flujos de Caja,
posibles mejoras al inmueble
Construcción y
Desarrollo
Inmobiliario CAMARA VENEZOLANA DE LA CONSTRUCCION
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