Post on 28-Jul-2020
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1 Imagen tomada del Blog de la página web Simply Measured. (Shively, 2013)
Actualmente el país atraviesa un periodo
económico difícil, dado factores macroeconómicos
como son: la variabilidad del precio del crudo y el
aumento del dólar. De otro lado, el aumento de las
tasas de interés en el primer semestre de 2017, las
bajas exportaciones y factores climáticos,
generaron una recesión de compra e inversión en
el país.
De acuerdo a muchos expertos en Economía, el
comportamiento del 2018 será similar se espera
una ligera recuperación del PIB y las exportaciones.
La buena noticia es que la inflación ha disminuido.
Sin embargo, teniendo las próximas elecciones, se
mantiene una cierta incertidumbre, y se ve
reflejada en la baja inversión.
Estamos lejos de un auge como se tuvo en el
periodo de 2010 a 2015, enmarcado en factores
como el incremento en la economía mundial, altos
precios del petróleo y materias primas,
recuperación de la confianza de los inversionistas
dadas las mejoras locales en aspectos económicos
y de seguridad.
Hoy preocupan Burbujas inmobiliarias,
especialmente porque en algunos sectores y
segmentos que presentan una alta oferta
acompañada de precios altos, lo que genera una
alta vacancia, sobre todo en predios de uso
comercial.
Un hecho positivo es que el sector constructivo
finaliza con un aporte al PIB del 7.3%,
manteniéndose en la tendencia de los últimos
años.
Para el año 2017 se presentó una disminución de los
créditos hipotecarios en las principales ciudades; la
excepción la presenta Barranquilla.
El índice de confianza del consumidor continúa estando
negativa, a pesar de una pequeña recuperación al final
del año.
Esto se ve reflejado en los precios del mercado que
siguen incrementándose en el paso del tiempo,
caso puntual los índices de precios de vivienda
nueva y usada (Ver gráficos 5 y 6).
PIB; 7,30%
6,90%
7,00%
7,10%
7,20%
7,30%
7,40%
7,50%
7,60%
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
2014 2015 2016 2017
PIB
TR
IMES
TRA
L SE
CTO
R C
ON
STR
UC
CIÓ
N
PERIODO
PIB NACIONAL TRIMESTRAL SECTOR CONSTRUCTIVO
Grafico 1: PIB nacional sector constructivo. Fuente: DANE
Bogotá Medellín Cali Barranquilla Cartagena
2.016 40.114 10.168 7.801 4.303 2.588
2017 34542 9723 7677 5820 2278
Variación -13,9% -4,4% -1,6% 35,3% -12,0%
-20,0%
-10,0%
0,0%
10,0%
20,0%
30,0%
40,0%
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
45.000
Nú
me
o d
e C
red
ito
s h
ipo
teca
rio
s d
ese
mb
ols
ado
s
NÚMERO DE CREDITOS HIPOTECARIOS DESEMBOLSADOS EN MILES
Grafico 2: Número de créditos desembolsados. Fuente: Banco la Republica
-40
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
50
Indice de confianza del consumidor en los ultimos ocho años
Índice de Confianza del Consumidor (ICC)
Índice de Expectativas de los Consumidores (IEC)
Índice de Condiciones Económicas (ICE)
Grafico 3: Índice de confianza al consumidor Anual. Fuente: Dane
2
Comportamiento
Actualmente Colombia cuenta con una capacidad
de oferta importante que ha venido sofisticándose,
como una consolidación institucional, en lo que se
refiere a la inversión. Sin embargo y a pesar de lo
anterior, se presenta una caída en la oferta, como
se observa en el grafico 8, en el área de las licencias
de construcción aprobadas.
Durante el 2017, la ciudad que más aprobó
licencias de construcción fue Bogotá con más de 3
millones de m², seguido de Antioquia, con
alrededor de 2.5 millones de m².
2 El índice de confianza de consumidor es un indicador que mide el grado de optimismo que los consumidores sienten sobre la economía general y su situación financiera.
-100
-80
-60
-40
-20
0
20
40
60
80
ene-
15
feb
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-15
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v-1
5
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no
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6
dic
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no
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7
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-17
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18
Indice de confianza del consumidor en los ultimos tres años mes a mes
Índice de Confianza del Consumidor (ICC) Índice de Expectativas de los Consumidores (IEC)
Índice de Condiciones Económicas (ICE)
Grafico 4: Índice de confianza al consumidor Mensual. Fuente: Dane
60,00
80,00
100,00
120,00
140,00
160,00
180,00
2013 2013 2014 2014 2015 2015 2016 2016 2017
Indice de Precios Vivienda Usada
Bogotá Medellín Cali
Grafico 5: Índice de precios vivienda Usada. Fuente: Banco de la
Republica
0
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
2.500.000
3.000.000
3.500.000
Licencias de construcción de Vivienda por Departamento - 2017
Área m²
Licencias de Vivienda por Departamento Área m²
Grafico 6: Índice real de precios Vivienda Nueva. Fuente: Banco de la Republica
Grafico 7: Número de Licencias de Vivienda por los
principales departamentos. Fuente: Dane
Grafico 8: Número de Licencias de construcción
aprobadas. Fuente: Dane
2014 2015 2016 2017
Licencias deConstruccion
aprobadas2.524.944 4.139.543 2.628.670 1.971.060
0
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
2.500.000
3.000.000
3.500.000
4.000.000
4.500.000
Licencias de Construcción Aprobadas
Nacional por m²
100,0
110,0
120,0
130,0
140,0
150,0
160,0
170,0
180,0
190,0
200,0
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Indice Real de Precios Vivienda Nueva
Bogotá Alrededores de Bogotá Medellín
En el caso de la ciudad de Bogotá la tendencia de la
oferta en mercado residencial nuevo se ubica en
mayor proporción en las localidades de Usaquén y
Suba, siendo los barrios más representativos en
cuanto a la oferta, los que se presentan en el
grafico 9, con más de 200 mil m² ofertados.
0,0050.000,00
100.000,00150.000,00200.000,00250.000,00300.000,00350.000,00400.000,00450.000,00
Área total Ofertada ResidencialBarrios mayor oferta
Grafico 9: Oferta total residencial por Barrios-Bogotá.
Fuente: Camacol
De otro lado, la tendencia de la oferta en mercado
no-residencial nuevo (Entendido como oficinas,
locales y Bodegas) se ubica en mayor proporción en
Usaquén, Puente Aranda y Engativá, posiblemente
jalonado por el mercado de oficinas, siendo los
barrios más representativos en cuanto a la oferta,
los que se presentan en el grafico 10, con más de
100 mil m² ofertados.
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
CHICO PEDREGAL SANTA BARBARA
Área total Ofertada No-Residencial Nuevo
Barrios mayor oferta
Grafico 10: Oferta total no-residencial por Barrios-
Bogotá. Fuente: Camacol
Para el caso de la ciudad de Medellín, la tendencia
de oferta en mercado residencial se ubica en mayor
proporción al sur de la ciudad, en la comuna el
Poblado y en cercanías de envigado, siendo los
barrios más representativos en cuanto a la oferta,
los que se presentan en el grafico 11, con más de
50 mil m² ofertados en vivienda nueva.
0,00
50.000,00
100.000,00
150.000,00
200.000,00
250.000,00
300.000,00
Área total Ofertada Residencial Nueva
Barrios mayor oferta
Grafico 11: Oferta total residencial por
Barrios-Medellín. Fuente: Camacol
La oferta de mercado no-residencial nuevo, se
ubica en mayor proporción al sur y al occidente de
la ciudad, en Poblado y en Guayabal, impulsado por
el mercado de oficinas y Bodegas; siendo los barrios
más representativos en cuanto a la oferta, los que
se presentan en el grafico 12, con más de 30 mil m².
0,0010.000,0020.000,0030.000,0040.000,0050.000,0060.000,0070.000,0080.000,0090.000,00
Área total Ofertada No-Residencial Nuevo
Barrios mayor oferta
Grafico 12: Oferta total no-residencial por Barrios-Medellín.
Fuente: Camacol
La demanda, se ha visto afectada principalmente
por aspectos como:
- Los bajos niveles del índice de confianza al
consumidor (Ver figuras 5 y 6), que, a pesar de una
ligera recuperación, continua negativa, lo que
afecta las decisiones de compra.
- De otro lado, están los altos niveles de precios que
presenta el mercado, esto se observa en los
índices de precio de vivienda nueva y usada. En
los gráficos 13 y 14, se observan precio de
vivienda de la ciudad de Bogotá, en sus diferentes
estratos socioeconómicos.
- Podemos encontrar ofertas en estrato 6, por el
orden de los $18’000.000 de pesos el m² de
apartamento.
- En el caso de las casas, el valor más alto que se
paga en estrato 6, está por el orden de los
$9’000.000 de pesos el m².
- De otro lado de manera interesante se puede
analizar que el valor de m², para estratos 4 y 5 no
presenta mucha variación, siendo sus valores más
altos alrededor de $3’400.000 de pesos el m².
- Finalmente, y para destacar, el comportamiento
de valor de apartamentos en la ciudad de Bogotá,
por estrato socioeconómico se comporta casi de
manera lineal, aumentando por estrato
$1’500.000 pesos el m².
- Por otra parte, en la ciudad de Medellín el
comportamiento de la vivienda es diferente a lo
presentado en la ciudad de Bogotá, puesto que
los valores promedio de casas y apartamentos son
muy similares.
$ -
$ 500.000,00
$ 1.000.000,00
$ 1.500.000,00
$ 2.000.000,00
$ 2.500.000,00
$ 3.000.000,00
$ 3.500.000,00
$ 4.000.000,00
$ 4.500.000,00
$ 5.000.000,00
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Casa Nueva Precio promedio m² por Estrato - Bogotá
$ -
$ 1.000.000,00
$ 2.000.000,00
$ 3.000.000,00
$ 4.000.000,00
$ 5.000.000,00
$ 6.000.000,00
$ 7.000.000,00
$ 8.000.000,00
1 2 3 4 5 6 7
Apartamento Nuevo Precio promedio m² por Estrato - Bogotá
Grafico 13: Valor promedio m² casas, por estratos Bogotá. Fuente:
Camacol
Grafico 14: Valor promedio m² apartamentos, por estratos Bogotá.
Fuente: Camacol
- En apartamentos los valores en estrato 6 más
altos, están por el orden de 8’000.000 de pesos el
m², y para casas esta por el orden de los
$5’000.000.
- Los comportamientos en vivienda, son lineales,
con una ligera similitud en los estratos 4 y 5.
$ -
$ 500.000,00
$ 1.000.000,00
$ 1.500.000,00
$ 2.000.000,00
$ 2.500.000,00
$ 3.000.000,00
$ 3.500.000,00
$ 4.000.000,00
$ 4.500.000,00
$ 5.000.000,00
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Casa Nueva Precio promedio m² por Estrato - Medellín
$ -
$ 1.000.000,00
$ 2.000.000,00
$ 3.000.000,00
$ 4.000.000,00
$ 5.000.000,00
$ 6.000.000,00
1 2 3 4 5 6 7
Apartamento Nuevo Precio promedio m² por Estrato - Medellín
0
2
4
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10
12
14
16
18
20
22
2 3 4 5 6
Nú
mer
o d
e m
eses
Estrato Socieconomico
Rotación Bogotá Vivienda Índice de Rotación
Rotación BogotáVivienda Índicede Rotación
Grafico 15: Valor promedio m² casas, por estratos Medellín.
Fuente: Camacol
Grafico 16: Valor promedio m² casas, por estratos Medellín.
Fuente: Camacol
Grafico 17: Rotación de vivienda Bogotá. Fuente: Alcaldía Bogotá
De otro lado, podemos ver la rotación del
inventario residencial para la ciudad de Bogotá, que
es otro de los indicadores de demanda, y de aquí se
desprenden conclusiones interesantes.
La rotación en estratos altos es mucho más lenta
que para estratos bajos, se observan en el estrato 6
una rotación muy baja, siendo del orden de los 21
meses, casi de dos años, influenciado por los altos
precios y por la baja confianza del consumidor.
Algunas Perspectivas:
Todo lo anterior sirve, para tomar mejores
decisiones, a la hora de afrontar este nuevo año
que comienza:
Algunos indicadores de recuperación, pueden
darse en función de la pálida pero positiva alza en
la confianza del consumidor, producto de la
tendencia decreciente de las tasas de interés en
créditos hipotecarios; a su vez los diferentes
programas de financiación a programas VIS o VIP.
Dado los altos precios de diferentes inmuebles, la
demanda por renta puede aumentar
especialmente por usados en vivienda en estratos
medios.
El sector no residencial, ha sido afectado por la alta
sobre oferta y altos precios del mercado, que en
consecuencia ha generado una alta vacancia,
observándose una tendencia a la disminución
paulatina de valores de renta y venta.
La recuperación será lenta y continúa dependiendo
de un mayor ajuste en los valores de renta y venta
de los inmuebles nuevos. Una tendencia
descendente en las tasas de interés, una menor
incertidumbre frente a las elecciones y un
moderado crecimiento en el PIB. Por lo tanto,
vemos probable esta recuperación para fines del
2018 y principios del 2019.
Finalmente, los inversionistas, tasadores,
corredores, inmobiliarios y otros actores del sector,
deberán tener en cuenta que, los precios de
transacción corregidos por descuentos sobre los
precios de lista (pedidos) tradicionalmente entre el
5 y el 10%, podrán elevarse ostensiblemente, con
el objeto de incentivar la venta o arrendamientos y
evitar las perdidas u vacancias prolongadas.
No obstante, se recomienda analizar
cuidadosamente los comportamientos particulares
del segmento o ciudad que se esté evaluando,
antes de obtener conclusiones.
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