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EXCMO. AYUNTAMIENTO DE VILLAMEDIANA DE IREGUA. LA RIOJA
MODIFICACIÓN PUNTUAL Nº1 P.G.M. VILLAMEDIANA DE IREGUA
Modificación Artículos 12, 65, 83, 100, 101, 185, 286 y actualización del artículo 248 de las N.N.U.U. del P.G.M.
ARQUITECTO: ESTEBAN PARDO CALDERON
Villamediana de Iregua. La Rioja Julio de 2016
MODIFICACION PUNTUAL Nº1 PGM VILLAMEDIANA DE IREGUA Modificación Artículos 12, 65, 83, 100, 101, 185, 286 N.N.U.U. P.G.M. Documento para la Aprobación Inicial
Ayuntamiento de Villamediana de Iregua, La Rioja Julio 2016
MODIFICACION PUNTUAL Nº1 PGM VILLAMEDIANA DE IREGUA Modificación Artículos 12, 65, 83, 100, 101, 185 y 286 N.N.U.U. P.G.M. Documento para la Aprobación Inicial
Ayuntamiento de Villamediana de Iregua, La Rioja Julio 2016
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INDICE
1. Antecedentes ........................................................................................................................ 3
2. Promotor ............................................................................................................................... 3
2.1. Promotor ...................................................................................................................................................... 3
2.2. Autor de la Modificación Puntual ................................................................................................................. 3
2.3. Encargo ......................................................................................................................................................... 4
3. Modificación Artículo 12 de las NNUU: Definiciones ....................................................... 4
3.1. Objeto de la Modificación ............................................................................................................................ 4
3.2. Justificación de la Modificación .................................................................................................................... 4
3.3. Planeamiento Actual .................................................................................................................................... 5
3.4. Propuesta de Modificación ......................................................................................................................... 16
4. Modificación Artículo 65 de las NNUU: Cuadro de Afinidad e Incompatibilidad ........ 27
4.1. Objeto de la Modificación .......................................................................................................................... 27
4.2. Justificación de la Modificación .................................................................................................................. 27
4.3. Planeamiento Actual .................................................................................................................................. 27
4.4. Propuesta de Modificación ......................................................................................................................... 29
5. Modificación Artículo 83 de las NNUU: Clasificación de las licencias de obra........... 30
5.1. Objeto de la Modificación .......................................................................................................................... 30
5.2. Justificación de la Modificación .................................................................................................................. 30
5.3. Planeamiento Actual .................................................................................................................................. 30
5.4. Propuesta de Modificación ......................................................................................................................... 32
6. Modificación Artículo 100 de las NNUU: Clasificación .................................................. 34
6.1. Objeto de la Modificación .......................................................................................................................... 34
6.2. Justificación de la Modificación .................................................................................................................. 34
6.3. Planeamiento Actual .................................................................................................................................. 35
6.4. Propuesta de Modificación ......................................................................................................................... 38
7. Modificación Artículo 101 de las NNUU: Procedimiento ............................................... 41
7.1. Objeto de la Modificación .......................................................................................................................... 41
7.2. Justificación de la Modificación .................................................................................................................. 41
7.3. Planeamiento Actual .................................................................................................................................. 41
7.4. Propuesta de Modificación ......................................................................................................................... 42
8. Modificación Artículo 185 de las NNUU: Retranqueos y variaciones de alineación .. 43
8.1. Objeto de la Modificación .......................................................................................................................... 43
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8.2. Justificación de la Modificación .................................................................................................................. 44
8.3. Planeamiento Actual .................................................................................................................................. 44
Artículo 185. Retranqueos y variaciones de la alineación ....................................................................................... 45
8.4. Propuesta de Modificación ......................................................................................................................... 46
Artículo 185. Retranqueos y variaciones de la alineación ....................................................................................... 46
9. Modificación Artículo 286 de las NNUU: Condiciones generales de uso .................... 48
9.1. Objeto de la Modificación .......................................................................................................................... 48
9.2. Justificación de la Modificación .................................................................................................................. 48
9.3. Planeamiento Actual .................................................................................................................................. 49
Artículo 286. Condiciones generales de uso ............................................................................................................ 49
9.4. Estado Propuesto ....................................................................................................................................... 49
Artículo 286. Condiciones generales de uso ............................................................................................................ 49
10. Tramitación ..................................................................................................................... 50
11. Conclusión ...................................................................................................................... 51
Anexo I Actualización del Artículo 248 de las NNUU: Regulación detallada de las
unidades de ejecución .............................................................................................................. 52
11.1. Objeto de la Modificación .......................................................................................................................... 52
11.2. Justificación de la Actualización ................................................................................................................. 52
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1. Antecedentes
El municipio de Villamediana de Iregua dispone de Plan General Municipal aprobado por
acuerdo del Pleno de la Comisión de Ordenación del Territorio y Urbanismo de La Rioja de
fecha 7 de Junio de 2013 (Publicado en el BOR nº 73 el 17 de Junio de 2013).
Tras dos años de aplicación del Plan General Municipal y con motivo de los constantes
cambios legislativos de ámbito estatal y autonómico se ha detectado la necesidad de corregir
una serie de deficiencias y errores en el articulado de las Normas Urbanísticas de dicho Plan
General y en la documentación gráfica del Plan General.
El primer documento de la Modificación Puntual nº 1 de Villamediana de Iregua se aprobó
inicialmente en sesión ordinaria del Pleno del Ayuntamiento celebrada el día 15 de marzo de
2016. Con fecha 25 de abril de 2016 se recibió informe previo urbanístico del Servicio de
Urbanismo de la Consejería de Fomento y Política Territorial del Gobierno de la Rioja. A su vez
con fecha 8 de junio de 2016 se recibió informe jurídico en relación a una reunión mantenida
entre los técnicos del servicio de urbanismo y del Ayuntamiento de Villamediana de Iregua.
En contestación a los dos informes de referencia se ha procedido a corregir el contenido de la
presente modificación puntual en los artículos 12, 83 y 185, y a eliminar la propuesta de
modificación de los artículos 69 y 211 de las normas urbanísticas. A su vez como documento
anexo se incorpora la actualización del artículo 248.
Recientemente como consecuencia de la detección de una falta de regulación en las
condiciones generales de uso del suelo no urbanizable se ha procedido a ampliar el contenido
del artículo 286
2. Promotor
2.1. Promotor
La Modificación Puntual se presenta a tramitación a propuesta del Excmo. Ayuntamiento de
Villamediana de Iregua, con NIF: P2616900C, Plaza Cándido Sarramián 1, 26142 Villamediana
de Iregua, La Rioja.
2.2. Autor de la Modif icación Puntual
Esteban Pardo Calderón colegiado nº 826 del Colegio Oficial de Arquitectos de la Rioja (COAR)
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NIF: 43127048R
Calle Barriocepo 13 2º I, 26001 Logroño, La Rioja
2.3. Encargo
El presente documento es la Modificación Puntual nº1 del Plan General Municipal de
Villamediana de Iregua encargado a Esteban Pardo Calderón por el Excmo. Ayuntamiento de
Villamediana de Iregua.
La presente modificación puntual afecta a la Normativa Urbanística del Plan General Municipal
en los siguientes artículos: 12, 65, 83, 100, 101, 185 y 286. Corresponden principalmente a
definiciones, afinidad e incompatibilidad de usos, la clasificación de licencias de obras, la
declaración responsable en otras actuaciones y actividades, procedimiento licencia obra
menor, retranqueos y variaciones de alineación y condiciones generales de uso en suelo no
urbanizable.
3. Modificación Artículo 12 de las NNUU: Definiciones
3.1. Objeto de la Modif icación
Modificar la definición relativa a la altura de la edificación para corregir la confusión que existe
en su definición actual y disminuir el límite de superficie de techo mínima para dinamizar el uso
y la rehabilitación de parcelas y edificaciones existentes en el casco urbano.
3.2. Justif icación de la Modif icación
La definición actual de altura de la edificación establece que es la distancia vertical desde la
rasante de referencia a la cara superior del alero, mientras que la definición de altura de planta
sobre rasante establece que es la distancia entre la rasante oficial y la cara inferior del forjado.
En la primera definición se produce una falta de concreción ya que no se establece una
relación entre el alero y el forjado mientras que en la segunda definición se establece una cierta
contradicción con lo establecido en el artículo 181 de las normas ya que en el mismo se señala
una altura de planta que incluye el forjado de la misma.
Por ello se propone modificar el contenido de la primera definición añadiendo como aclaración
que la cara superior del alero será coincidente con la cara superior del forjado de la última
planta de manera que se establezca una relación entre el alero y el forjado de la última planta.
Por otra parte en relación a la definición de altura de planta sobre rasante se propone modificar
la referencia de cara inferior del forjado por la de cara superior del forjado de manera que el
valor de la altura de planta sobre rasante sea similar al establecido en el artículo 181 de las
normas, quedando a su vez ambas definiciones limitadas por la cara superior del forjado.
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Finalmente en el apartado de superficie mínima edificable se propone reducir su porcentaje del
50% al 30% para permitir la rehabilitación de muchas plantas bajas del centro urbano que se
encuentran en estado de abandono y que no pueden ser reconstruidas por la limitación del
50% de superficie edificable mínima, ya que al ser la ordenación típica del centro urbano de
PB+2 se debe reedificar como mínimo la planta baja y la mitad de la planta primera. El
Ayuntamiento de Villamediana de Iregua es consciente de que esta reducción de la superficie
mínima edificable a un 30% abre a su vez la posibilidad de que en las parcelas urbanas sin
edificar se pueda construir solamente en planta baja, siendo ésta una posibilidad contemplada
en el modelo urbano previsto por la corporación.
3.3. Planeamiento Actual
Alineaciones
Pueden ser alineaciones de parcela o de edificaciones, pudiendo ser coincidentes. Las
alineaciones exteriores de parcela definen los límites entre las parcelas de dominio privado y
los espacios libres, vías, calles, plazas, zonas verdes, etc. de uso y dominio público.
Las alineaciones exteriores de los edificios, cuando no coinciden con las de parcela, definen
una alineación de fachada vinculante, con el mismo tratamiento ordenancístico que el de una
fachada situada en alineación exterior de parcela, pero retranqueada respecto a ésta.
Altura de la edificación
Expresada como H en metros lineales o como número de plantas B+n quedando definida la
equivalencia entre ambos sistemas en el artículo 181 de las normas. Es la distancia vertical
desde la rasante de referencia a la cara superior del alero.
Altura de Plantas
Se distinguen:
Altura sobre rasante: Expresada como Hr. Es la distancia de la rasante oficial a la cara inferior
del forjado de techo de la planta correspondiente.
Altura de pisos: Es la distancia entre las caras inferiores de dos forjados consecutivos. Se
expresa como Hp.
Altura libre de pisos o plantas bajas: Es la distancia de la cara del pavimento a la inferior del
techo de la planta correspondiente. Se expresa como Hl.
Altura libre estricta: Es la distancia de la cara del pavimento a la inferior de cualquier elemento
estructural, cielorraso o de decoración existente por debajo del forjado de techo de la misma
planta.
Casco Histórico
A los efectos de estas Normas Urbanísticas se considera Casco Histórico el recinto delimitado
en la documentación gráfica, incluyendo en el mismo el denominado “Casco Histórico”.
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Comercio
COMERCIO DETALLISTA TRADICIONAL
Establecimiento especializado en un género determinado, con atención directa del personal.
Se consideran las siguientes categorías:
a). Hasta 200 m2 de superficie útil.
b) Con más de 200 m2 de superficie útil.
VENTA - EXPOSICIÓN
Comercio detallista que, por las características del género, precisa una gran superficie de
exposición a pesar de suponer una frecuencia escasa de público. (Muebles, vehículos,
instalaciones sanitarias, materiales de construcción...).
AUTOSERVICIO
Establecimiento en el que el cliente selecciona y traslada personalmente la mercancía hasta su
pago en caja única. Cuenta con medios auxiliares (cesta o carrito) exclusivamente en el interior
del establecimiento. Si hay secciones con atención directa por el personal, tendrán una
presencia minoritaria.
Se consideran las siguientes categorías:
a) Hasta 400 m2 de superficie útil.
b) De 400 a 2.000 m2 de superficie útil.
c) De 2.000 a 5.000 m2 de superficie útil.
d) De más de 5.000 m2 de superficie útil.
HIPERMERCADO
Autoservicio de más de 2.000 m2. de superficie útil, planteado para que el acceso del usuario
se realice en automóvil contando con facilidades de transporte de la compra (carrito) hasta el
vehículo.
ESTABLECIMIENTO POR SECCIONES
Instalación comercial que vende géneros diferentes, organizados por secciones con caja
independiente y atención directa del personal. Si hay secciones en autoservicio, tendrán una
presencia minoritaria. No cuenta con facilidades de porte de la compra (carrito).
Se consideran las siguientes categorías:
a) Hasta 2.000 m2 de superficie útil.
b) De 2.000 a 5.000 m2 de superficie útil.
c) De más de 5.000 m2 de superficie útil.
CASH AND CARRY
Autoservicio al por mayor con venta exclusiva a minoristas.
Se consideran las siguientes categorías:
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a) Hasta 500 m2 de superficie útil.
b) Con mas de 500 m2 de superficie útil.
VENTA DIRECTA EN FÁBRICA
Parte de una instalación industrial destinada a la venta de la fabricación propia.
GALERÍA COMERCIAL
Local unitario que alberga establecimientos comerciales detallistas tradicionales que resuelven
y gestionan de forma común aspectos como accesos, servicios, espacios de circulación del
público, etc.
MERCADO
Galería comercial especializada en alimentación.
CENTRO COMERCIAL.
Edificio unitario o conjunto coherente de edificios que alberga establecimientos comerciales de
diversas tipologías que resuelven de forma común aspectos como accesos, aparcamientos,
servicios, espacios de circulación del público, etc. Puede incluir actividades no comerciales,
como ocio, restauración, espectáculos... aunque predominando aquéllas.
COMPLEJO MULTIUSO.
Edificio unitario o conjunto coherente de edificios que alberga equipamiento (dotaciones,
comercio, oficinas, etc.). En suelo urbanizable se entienden como constituyentes del
equipamiento los usos complementarios y las reservas obligatorias, tal y como se definen en
los artículos 256 y 258 de las presentes Normas.
CENTRO CÍVICO - COMERCIAL
Complejo multiusos en el que predomina el equipamiento público.
Cota natural del terreno
Se define como tal el estado altimétrico de un predio en el que no se hayan efectuado
movimientos de tierra artificiales (terraplenado, desmontes, perforaciones, etc.).
Si se hubieran ejecutado dichas intervenciones, cota natural sería la del terreno en sus
condiciones primitivas.
Cuerpo constructivo independiente
Se entiende como tal la construcción que tiene independencia estructural y de comunicaciones
verticales respecto a sus contiguas, aún compartiendo el mismo edificio o parcela.
Edificio exclusivo
Es aquel que en todos sus locales desarrolla actividades comprendidas en el mismo uso.
Edificio independiente
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Se entiende como tal la construcción que cuenta con un acceso unitario al que se adjudica
número de policía exclusivo.
Supone una cierta independencia funcional y estructural, aunque puede tener ciertos servicios
y elementos comunes con otros edificios (sótanos, instalaciones, etc.).
Entrepiso
Se entiende como entrepiso el forjado construido en el interior de un local en planta baja, con
acceso exclusivamente desde la misma y vinculado funcionalmente a ella.
Entreplanta
Es la planta inmediatamente situada sobre la baja, independiente de ésta, dedicada a
actividades distintas a la de vivienda y que se distingue formalmente del resto de la fachada.
Entresuelo
Se entiende por entresuelo la planta cuyo techo no supera el nivel señalado para las plantas
bajas y cuyo suelo se encuentra sobreelevado respecto de las rasantes.
Envolvente máxima
Es el volumen delimitado por las dimensiones siguientes:
A. En planta baja y plantas de pisos las señaladas por las alineaciones de la edificación,
comprendidos los vuelos permitidos en plantas alzadas.
B. El alero, cuyo vuelo será igual al resultado de añadir a las alineaciones reales de la planta
inferior el vuelo máximo permitido en su situación y 15 cm más, salvo en el Área “Casco
Histórico”, donde se regula su propio vuelo máximo.
C. Sendos planos de pendiente igual al 50% desde los bordes de los aleros, limitados por un
plano horizontal situado a 3,60 m. sobre la cara superior del alero.
D. En el ámbito del Plan Especial de Protección del Barrio de las Bodegas la envolvente
máxima será la resultante de unir las alturas de la edificación establecidas en la documentación
gráfica para cada una de las fachadas mediante un plano de pendiente continua.
Intensidad neta de edificación
En m2t/ m2 suelo. El índice de intensidad neta de edificación establece la proporción entre la
superficie de techo edificable (m2t) y la superficie de suelo (en m2s) de la parcela en cuestión
comprendida entre las alineaciones exteriores.
Local independiente en planta baja
Se entiende como tal el que cumple las siguientes condiciones:
1. Disponer de acceso a viario público o espacio libre transitable, no admitiéndose el paso a
través de otros locales o de portales. La fachada al espacio exterior será como mínimo de 1’50
m.
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2. Tener un tamaño mínimo de 10 m2 útiles, con la posibilidad de inscribir un círculo de 2 m. de
diámetro.
3. Capacidad para ubicar un negocio que cumpla la normativa exigible de instalaciones
sanitarias, accesibilidad, ventilación, etc.
La posibilidad de división de lonjas en las plantas bajas de los edificios está condicionada al
cumplimiento de los anteriores criterios para cada local resultante.
Quedan exceptuados de esta normativa los locales para instalaciones de las compañías
suministradoras de energía, telecomunicaciones o similares o los que se enclaven en fórmulas
colectivas como galerías comerciales, mercados, etc.
Parcela
Es la unidad de edificación, debiendo ser definidos su tamaño, disposición y condiciones de
construcción por el planeamiento, bien de carácter general (suelo urbano) o parcial (suelo
urbanizable) que contemplará asimismo sus posibilidades de agregación o segregación. En
ambos casos deberá tener contacto directo con la vía o espacio público.
Por su carácter de unidad de edificación la construcción que en ella se establezca obtendrá
licencia con un proyecto unitario, supondrá un solo propietario único o comunidad de
propietarios, será estructuralmente independiente de la construcción de las parcelas
colindantes, etc. En aquellos casos en que la ocupación de la parcela quiera hacerse en varias
fases, podrá sustituirse el proyecto unitario de la construcción por otro que contemple al menos
la urbanización y ordenación general de la parcela.
La obligación de la Administración en cuanto infraestructuras, adjudicación de número de
policía, recogida de basuras domiciliaria, concesión de vados, etc. Se entiende establecida
salvo disposición en contrario a nivel de parcela, debiendo resolverse de forma unitaria en los
casos de comunidades.
Potencia
Se entiende por potencia instalada, la suma total de la potencia de todas las máquinas o
elementos dinámicos que intervienen de manera terminante en el proceso industrial o en el
proceso específico de la actividad. Quedan excluidas del cómputo, todos aquellos elementos
que no sean necesarios para el desarrollo de la actividad, pero redundan en una mejor
comodidad de los operarios o del público como pueden ser: calefacciones, aire acondicionado,
ascensores, etc.
Rasantes oficiales
Son los perfiles longitudinales de las vías, plazas o calles definidos en los documentos
oficiales.
Se determinarán para cada parcela a partir de las rasantes de las vías públicas. Para los
terrenos que carecen de contacto con la vía pública el Ayuntamiento indicará las rasantes a
considerar con criterios similares al caso general, pero referido a la cota natural del terreno.
Rasante de referencia
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Se determinará en las alineaciones exteriores de parcela. Cuando el edificio no tenga señalada
alineación exterior de parcela (suelo no urbanizable y asimilados), la rasante se determinará a
partir de la cota natural del terreno en contacto con el edificio.
La rasante de referencia se define como una línea horizontal situada en el plano vertical de la
alineación correspondiente y que pase por la cota media de la rasante oficial en el tramo
considerado.
Cuando en una alineación se determinen zonas con distintas alturas, se determinará la rasante
de referencia para cada zona.
En alineaciones o sectores de las mismas, de más de 12 metros de longitud, esta línea no
podrá superar, en ningún punto, a la rasante oficial en más de 1,30 m. Para cumplir esta
limitación se dividirá la alineación en tantos tramos como fuese necesario hasta cumplir la
limitación referida. La longitud mínima de cada tramo será de 6,00 m., admitiéndose en tramos
de esa longitud superar la diferencia citada.
Para los terrenos que por su tamaño, configuración o altimetría así lo requieran, el
Ayuntamiento indicará las rasantes a considerar con criterios similares al caso general.
La Rasante de Referencia se determinará según la siguiente casuística:
1. Solares que recaigan a una sola calle
Se determinará la rasante de referencia en la alineación exterior de parcela bien en su totalidad
o bien para cada uno de los tramos que pudieran llegar a definirse según lo expuesto.
2. Solares que recaigan a dos calles no concurrentes.
a) Cuando el Plan no señale divisoria de alturas entre las dos calles:
Se dividirá el solar en dos porciones, de tal forma que la superficie de la porción
ligada a la calle más alta no sea superior al 50% del solar. En cada porción se
operará con los criterios del punto 1.
b) Cuando el Plan señale una divisoria de alturas entre las dos calles:
Se operará como en el caso anterior, pero las porciones las determina la propia
divisoria de alturas.
c) Cuando haya zonas interiores entre las calles con señalamiento específico de altura:
Se podrá optar entre adjudicar a cada zona intermedia la rasante de referencia de
cualquiera de las zonas adyacentes exteriores.
3. Solares que recaigan a dos o más calles concurrentes solares de esquina)
a) Cuando el Plan señale una alineación de referencia de rasante:
Se considerará como solar recayente a una sola calle, obteniendo la rasante de
referencia para la alineación señalada en plano. Esta Rasante servirá para fijar la
altura de la edificación en toda la zona comprendida entre las líneas divisorias de
altura.
b) Cuando el Plan no señale una alineación de referencia de rasante:
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Se obtendrán las rasantes de referencia de la calle con rasante oficial más baja,
según lo expuesto en el punto 1. La rasante de referencia de esta calle servirá para
determinar la altura de la edificación en el primer tramo de las calles concurrentes.
Este tramo tendrá una longitud igual a superior a 12 metros. Se repetirá la
sistemática para las siguientes calles, excluyendo de cada una de ellas los tramos
con rasante de referencia obtenidos previamente. En ningún caso se delimitarán
tramos con anchura menor a los 6 metros.
Recinto de guarda de bicicletas
Sala comunitaria dedicada principalmente a la custodia de bicicletas, sillas de ruedas y de niños.
Retranqueo
Es el ancho de la faja de terreno comprendida entre la alineación exterior de parcela y la
alineación exterior de los edificios. Se podrá fijar también un retranqueo a los linderos de la
parcela, finca o como separación entre edificaciones.
Sala comunitaria
Dependencia de un edificio destinada a las actividades y usos propios de la comunidad de vecinos, como
sala de reuniones, o almacenamiento comunitario.
Semisótano
Se entiende por semisótano el local o parte del mismo que cumpla las siguientes condiciones:
• La cara inferior del forjado de techo no sobresale en ningún punto más de un metro de la
rasante oficial.
• Cuenta con iluminación y ventilación natural. Los huecos de luz deberán tener una
superficie total no inferior a un doceavo de la que tenga la planta del local.
• Esté en la proyección vertical de una construcción sobre rasante.
• Las partes del local que no cumplan las tres condiciones, se considerarán sótano o
planta baja, según el caso.
Solar
Se considera como tal el terreno que reúne las siguientes condiciones:
• Estar clasificado como urbano o alcanzar dicha condición por ejecución del planeamiento
correspondiente.
• Tener señaladas alineaciones y rasantes.
• No estar edificado, estando prevista su edificación por el planeamiento.
• Contar con los siguientes servicios: acceso pavimentado en todas las alineaciones
exteriores de la parcela señaladas por el planeamiento, alumbrado público,
abastecimiento de agua de la red, evacuación de aguas a la red general de alcantarillado
y suministro de energía eléctrica, todos ellos en cuantía suficiente para la edificación que
el planeamiento permita desarrollar en él.
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Sótano
Se entiende por sótano la totalidad o parte de planta cuyo techo se encuentra, en todos sus
puntos, por debajo de la rasante de referencia, no cumpliendo las condiciones señaladas para
los semisótanos.
A los efectos de esta definición debe entenderse como techo la cara inferior del forjado
correspondiente.
Superficie de ocupación
Expresada en m2s. Es la superficie comprendida dentro de los límites definidos por la
proyección vertical sobre el suelo de las alineaciones exteriores e interiores de los edificios,
incluso la edificación subterránea. De esta superficie se excluyen los vuelos permitidos por
ordenanza.
Superficie de techo
Superficie de techo edificable
Expresada en m2t. Indica la suma de todas las superficies cubiertas cerradas de las plantas
situadas sobre rasante, incluyendo edificaciones o cuerpos de edificación auxiliares y los
existentes que se conserven. No computan a estos efectos:
• Los sótanos y semisótanos.
• Los entrepisos de las zonas “complementarios de la vivienda”
• Los espacios bajo cubierta en las condiciones definidas en el artículo 148 salvo si se
destinan a uso residencial en cuyo caso computará.
• Espacios cuya altura libre estricta sea inferior a 1´50 m. cuando ésta venga motivada por
la disposición de la cubierta.
• Huecos destinados exclusivamente a conducciones verticales de instalaciones del
edificio.
• Ascensores.
• Rampas de garaje y espacio de espera.
En vivienda colectiva, agrupaciones de viviendas unifamiliares y otros usos de carácter
colectivo que sean asimilables por su tipología y normativa aplicable (hoteles, residencias,
oficinas) tampoco computarán los siguientes supuestos:
• Armarios y cuartos de contadores (agua, electricidad, gas)
• Cuartos para otras instalaciones técnicas (hasta 5 m²t por portal)
• Cuartos de basura (en la dimensión exigida por el Código Técnico)
En vivienda colectiva y otros usos de carácter colectivo que sean asimilables por su tipología
y normativa aplicable (hoteles, residencias, oficinas) no computarán los siguientes espacios:
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• Recintos para guarda de bicicletas, sala comunitaria (hasta 2’5 m² útiles por cada
vivienda)
• Los incrementos de anchura de las escaleras respecto a la mínima exigida por este Plan
(exclusivamente de los tramos, mesetas y descansillos correspondientes al desarrollo de
la escalera)
• Los incrementos de superficie del portal respecto a la mínima exigida por este Plan, con
un máximo del 100% de incremento. Para no computar, el incremento debe ubicarse en
el tramo de portal comprendido entre el acceso principal y el núcleo de escaleras o el
ascensor, no incluyéndose en este concepto pasillos de acceso a otros locales o
espacios. El límite máximo de descuento por este concepto es de 20 m² útiles por portal.
Los espacios considerados en los supuestos anteriores deben mantener su carácter colectivo
comunitario, sin posibilidad de ser enajenados o utilizados privativamente.
Para cuantificar los incrementos no computables, el proyecto debe hacer una estimación del
exceso comparando la propuesta con una solución convencional. En el caso de los portales,
aportará una distribución que cumpla la normativa sin modificar las características generales
del proyecto, especialmente la ubicación de escaleras y ascensores.
Cómputo de superficies cubiertas abiertas o semiabiertas
• En general, computa al 25% toda la que tenga un forjado o cubierta en su proyección
vertical hacia arriba, al margen de la distancia a la que se sitúe. En viviendas, se admite
sin computar una sola terraza de uso privativo vinculada a habitaciones vivideras,
siempre que alcance los 6 m2 útiles. En los casos de dimensión superior, el exceso
computaría de acuerdo con la norma general.
• A los espacios abiertos construidos con estos criterios de cómputo no le será aplicable la
posibilidad de cerramiento de balcones y terrazas contenida en el artículo 163.A, punto A
de estas Normas. Si el inmueble está en régimen de división horizontal, debe recogerse
en los estatutos de la comunidad la prohibición expresa de cerrarlos.
En vivienda colectiva, no computa la superficie de pasajes, soportales y demás entrantes
enumerados en el artículo 193, siempre que cumplan las condiciones siguientes:
• Que se constituyan en las escrituras del inmueble como de uso público o elementos
comunes no susceptibles de enajenación o arriendo.
• En los de uso comunitario, que estén abiertos al tránsito, por lo que no podrán destinarse
al estacionamiento de vehículos, almacenaje, etc.
Para edificios que no sean de vivienda colectiva se aplicarán los mismos criterios de apertura al
tránsito, uso público o comunitario, debidamente reflejados en las escrituras del inmueble.
Aplicación:
El cómputo de edificabilidad consumida por un edificio existente será el correspondiente al
momento de su construcción y reflejado en la licencia, sin caber la posibilidad de considerarla
inferior por aplicación de esta Norma.
No obstante se permite, sin que compute a efectos de superficie de techo máxima, la ejecución
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o ampliación de los elementos comunitarios con los mismos criterios que los utilizados en
edificios nuevos.
Superficie de techo edificable máxima
Expresada en m2t. Es la definida en la ordenación correspondiente. En las zonas en las que no
se concreta, pero se señalan alineaciones y número de plantas, se calcula multiplicando la
superficie de ocupación por el número de plantas (incluida la baja) que le adjudica el Plan,
añadiendo la que corresponda a los vuelos máximos permitidos, y descontando la superficie
correspondiente a pasajes, soportales u otros espacios de retranqueo obligatorio previstos en
el Plan.
Superficie de techo edificable mínima
Se considera como superficie de techo edificable mínima el 50% de la máxima.
Se tolera la construcción por debajo de la superficie de techo edificable mínima exclusivamente
para la formación de patios de parcela, regularización de alturas de cornisa con edificios
colindantes, creación de pasajes o soportales y resolución de problemas de servidumbres.
A efectos del cálculo del aprovechamiento materializado la superficie a considerar no será en
ningún caso inferior al 50% de la máxima.
Los planes especiales, parciales, ordenanzas especiales o normas complementarias podrán
establecer excepciones a esta norma general siempre que se den circunstancias que a juicio
del Ayuntamiento las justifiquen.
Superficie total de una actividad
Se entiende por superficie total, la ocupada por una actividad, incluyendo accesos, zona de
público, oficinas, servicios del personal, almacenaje y cualesquiera otras superficies
complementarias.
Superficie útil de una actividad
Se entiende por superficie útil la ocupación por la actividad objeto de licencia, excluyéndose las
oficinas auxiliares, almacén y los servicios propios del personal, siempre que todas ellas estén
separadas de manera permanente de aquella.
Superficie utilizable bajo cubierta
Se considera como tal la superficie de planta bajo cubierta con una altura libre superior a 1,50
m.
Trastero
Espacio complementario vinculado a una vivienda, oficina, local comercial, plaza de garaje, etc.
del mismo edificio, pero sin existir comunicación directa entre ellos, salvo en los casos de plaza
de garaje y viviendas unifamiliares. Su uso exclusivo es el de almacén doméstico o
equivalente, y por esta razón no se permite su utilización para guardar sustancias peligrosas, la
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estancia de personas o animales, ni la instalación de agua, aparatos sanitarios, calefacción o
cualquier otro elemento impropio de dicho uso.
Uso dotacional privado: Servicios
Se entienden como comprendidas en dicho uso las siguientes actividades:
1. Las instalaciones de compañías suministradoras de energía y comunicaciones
(Electricidad, Gas, Telefonía, Televisión etc...).
2. En zonas de uso dominante industrial, complejos cuya finalidad específica sea la
prestación de un servicio a la zona o polígono.
3. Las propias de las Corporaciones de Derecho Público (Cámaras, Colegios
Profesionales, etc.) y Asociaciones Profesionales (Sindicatos, Federaciones
Empresariales, etc.).
No tienen el carácter de uso dotacional privado los hoteles, las estaciones de servicio y, en
general, las que correspondan a otros supuestos ya establecidos en la Tabla de Coexistencia
de Usos.
Las oficinas, agencias bancarias y hostelería, podrían admitirse siempre que estén incluidas en
un complejo del tipo 2 y su actividad tenga directa relación con la prestación general de
servicios a la zona.
Usos dotacionales estanciales
Se consideran así los usos de carácter dotacional que implican pernoctación de cualquier tipo.
A modo de ejemplo se enumeran las siguientes:
• En dotaciones escolares: las residencias de estudiantes, colegios mayores, internados.
• En dotaciones sanitarias: los hospitales y clínicas con estancia de enfermos,
psiquiátricos, residencias de minusválidos.
• En dotaciones asistenciales: las residencias o apartamentos tutelados para ancianos,
residencias juveniles, albergues, centros tutelares de menores, de mujeres maltratadas,
cuarteles, residencias militares, cárceles, centros de acogida temporal. Se entienden
como centros de acogida temporal los de carácter público destinados a albergar por
periodos de tiempo no superiores a 5 años a personas incluidas en actuaciones
concretas de la Administración (respuesta a catástrofes, actuaciones urbanísticas que
requieren alojar temporalmente a la población afectada, programas de alojamiento para
jóvenes, etc.) La Administración podrá prorrogar la estancia cuando subsistan las causas
que obligaron al alojamiento temporal, hasta un plazo total de 10 años.
• En dotaciones deportivas: las residencias de deportistas
• En dotaciones religiosas: las comunidades religiosas, conventos, acogida de peregrinos,
centros de retiro espiritual.
Los alojamientos indicados son en principio colectivos.
Usos dotacionales públicos: Administración pública
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Dentro de las instalaciones propias del Estado, Comunidad Autónoma o Ayuntamiento se
denominan así las destinadas a trabajo propiamente administrativo de gestión y atención al
público, asimilable al de oficinas en general.
Usos dotacionales concertados
Actividades dotacionales públicas realizadas en centros de titularidad privada en virtud de un
concierto previo con la Administración regulado por Ley.
3.4. Propuesta de Modif icación
Alineaciones
Pueden ser alineaciones de parcela o de edificaciones, pudiendo ser coincidentes. Las
alineaciones exteriores de parcela definen los límites entre las parcelas de dominio privado y
los espacios libres, vías, calles, plazas, zonas verdes, etc. de uso y dominio público.
Las alineaciones exteriores de los edificios, cuando no coinciden con las de parcela, definen
una alineación de fachada vinculante, con el mismo tratamiento ordenancístico que el de una
fachada situada en alineación exterior de parcela, pero retranqueada respecto a ésta.
Altura de la edificación
Expresada como H en metros lineales o como número de plantas B+n quedando definida la
equivalencia entre ambos sistemas en el artículo 181 de las normas. Es la distancia vertical
desde la rasante de referencia a la cara superior del alero (que deberá ser coincidente con la
cara superior del forjado de la última planta).
Altura de Plantas
Se distinguen:
Altura sobre rasante: Expresada como Hr. Es la distancia de la rasante oficial a la cara superior
del forjado de techo de la planta correspondiente.
Altura de pisos: Es la distancia entre las caras inferiores de dos forjados consecutivos. Se
expresa como Hp.
Altura libre de pisos o plantas bajas: Es la distancia de la cara del pavimento a la inferior del
techo de la planta correspondiente. Se expresa como Hl.
Altura libre estricta: Es la distancia de la cara del pavimento a la inferior de cualquier elemento
estructural, cielorraso o de decoración existente por debajo del forjado de techo de la misma
planta.
Casco Histórico
A los efectos de estas Normas Urbanísticas se considera Casco Histórico el recinto delimitado
en la documentación gráfica, incluyendo en el mismo el denominado “Casco Histórico”.
Comercio
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COMERCIO DETALLISTA TRADICIONAL
Establecimiento especializado en un género determinado, con atención directa del personal.
Se consideran las siguientes categorías:
a). Hasta 200 m2 de superficie útil.
b) Con más de 200 m2 de superficie útil.
VENTA - EXPOSICIÓN
Comercio detallista que, por las características del género, precisa una gran superficie de
exposición a pesar de suponer una frecuencia escasa de público. (Muebles, vehículos,
instalaciones sanitarias, materiales de construcción...).
AUTOSERVICIO
Establecimiento en el que el cliente selecciona y traslada personalmente la mercancía hasta su
pago en caja única. Cuenta con medios auxiliares (cesta o carrito) exclusivamente en el interior
del establecimiento. Si hay secciones con atención directa por el personal, tendrán una
presencia minoritaria.
Se consideran las siguientes categorías:
a) Hasta 400 m2 de superficie útil.
b) De 400 a 2.000 m2 de superficie útil.
c) De 2.000 a 5.000 m2 de superficie útil.
d) De más de 5.000 m2 de superficie útil.
HIPERMERCADO
Autoservicio de más de 2.000 m2. de superficie útil, planteado para que el acceso del usuario
se realice en automóvil contando con facilidades de transporte de la compra (carrito) hasta el
vehículo.
ESTABLECIMIENTO POR SECCIONES
Instalación comercial que vende géneros diferentes, organizados por secciones con caja
independiente y atención directa del personal. Si hay secciones en autoservicio, tendrán una
presencia minoritaria. No cuenta con facilidades de porte de la compra (carrito).
Se consideran las siguientes categorías:
a) Hasta 2.000 m2 de superficie útil.
b) De 2.000 a 5.000 m2 de superficie útil.
c) De más de 5.000 m2 de superficie útil.
CASH AND CARRY
Autoservicio al por mayor con venta exclusiva a minoristas.
Se consideran las siguientes categorías:
a) Hasta 500 m2 de superficie útil.
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b) Con mas de 500 m2 de superficie útil.
VENTA DIRECTA EN FÁBRICA
Parte de una instalación industrial destinada a la venta de la fabricación propia.
GALERÍA COMERCIAL
Local unitario que alberga establecimientos comerciales detallistas tradicionales que resuelven
y gestionan de forma común aspectos como accesos, servicios, espacios de circulación del
público, etc.
MERCADO
Galería comercial especializada en alimentación.
CENTRO COMERCIAL.
Edificio unitario o conjunto coherente de edificios que alberga establecimientos comerciales de
diversas tipologías que resuelven de forma común aspectos como accesos, aparcamientos,
servicios, espacios de circulación del público, etc. Puede incluir actividades no comerciales,
como ocio, restauración, espectáculos... aunque predominando aquéllas.
COMPLEJO MULTIUSO.
Edificio unitario o conjunto coherente de edificios que alberga equipamiento (dotaciones,
comercio, oficinas, etc.). En suelo urbanizable se entienden como constituyentes del
equipamiento los usos complementarios y las reservas obligatorias, tal y como se definen en
los artículos 256 y 258 de las presentes Normas.
CENTRO CÍVICO - COMERCIAL
Complejo multiusos en el que predomina el equipamiento público.
Cota natural del terreno
Se define como tal el estado altimétrico de un predio en el que no se hayan efectuado
movimientos de tierra artificiales (terraplenado, desmontes, perforaciones, etc.).
Si se hubieran ejecutado dichas intervenciones, cota natural sería la del terreno en sus
condiciones primitivas.
Cuerpo constructivo independiente
Se entiende como tal la construcción que tiene independencia estructural y de comunicaciones
verticales respecto a sus contiguas, aún compartiendo el mismo edificio o parcela.
Edificio exclusivo
Es aquel que en todos sus locales desarrolla actividades comprendidas en el mismo uso.
Edificio independiente
Se entiende como tal la construcción que cuenta con un acceso unitario al que se adjudica
número de policía exclusivo.
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Supone una cierta independencia funcional y estructural, aunque puede tener ciertos servicios
y elementos comunes con otros edificios (sótanos, instalaciones, etc.).
Entrepiso
Se entiende como entrepiso el forjado construido en el interior de un local en planta baja, con
acceso exclusivamente desde la misma y vinculado funcionalmente a ella.
Entreplanta
Es la planta inmediatamente situada sobre la baja, independiente de ésta, dedicada a
actividades distintas a la de vivienda y que se distingue formalmente del resto de la fachada.
Entresuelo
Se entiende por entresuelo la planta cuyo techo no supera el nivel señalado para las plantas
bajas y cuyo suelo se encuentra sobreelevado respecto de las rasantes.
Envolvente máxima
Es el volumen delimitado por las dimensiones siguientes:
A. En planta baja y plantas de pisos las señaladas por las alineaciones de la edificación,
comprendidos los vuelos permitidos en plantas alzadas.
B. El alero, cuyo vuelo será igual al resultado de añadir a las alineaciones reales de la planta
inferior el vuelo máximo permitido en su situación y 15 cm más, salvo en el Área “Casco
Histórico”, donde se regula su propio vuelo máximo.
C. Sendos planos de pendiente igual al 50% desde los bordes de los aleros, limitados por un
plano horizontal situado a 3,60 m. sobre la cara superior del alero.
D. En el ámbito del Plan Especial de Protección del Barrio de las Bodegas la envolvente
máxima será la resultante de unir las alturas de la edificación establecidas en la documentación
gráfica para cada una de las fachadas mediante un plano de pendiente continua.
Intensidad neta de edificación
En m2t/ m2 suelo. El índice de intensidad neta de edificación establece la proporción entre la
superficie de techo edificable (m2t) y la superficie de suelo (en m2s) de la parcela en cuestión
comprendida entre las alineaciones exteriores.
Local independiente en planta baja
Se entiende como tal el que cumple las siguientes condiciones:
1. Disponer de acceso a viario público o espacio libre transitable, no admitiéndose el paso a
través de otros locales o de portales. La fachada al espacio exterior será como mínimo de 1’50
m.
2. Tener un tamaño mínimo de 10 m2 útiles, con la posibilidad de inscribir un círculo de 2 m. de
diámetro.
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3. Capacidad para ubicar un negocio que cumpla la normativa exigible de instalaciones
sanitarias, accesibilidad, ventilación, etc.
La posibilidad de división de lonjas en las plantas bajas de los edificios está condicionada al
cumplimiento de los anteriores criterios para cada local resultante.
Quedan exceptuados de esta normativa los locales para instalaciones de las compañías
suministradoras de energía, telecomunicaciones o similares o los que se enclaven en fórmulas
colectivas como galerías comerciales, mercados, etc.
Parcela
Es la unidad de edificación, debiendo ser definidos su tamaño, disposición y condiciones de
construcción por el planeamiento, bien de carácter general (suelo urbano) o parcial (suelo
urbanizable) que contemplará asimismo sus posibilidades de agregación o segregación. En
ambos casos deberá tener contacto directo con la vía o espacio público.
Por su carácter de unidad de edificación la construcción que en ella se establezca obtendrá
licencia con un proyecto unitario, supondrá un solo propietario único o comunidad de
propietarios, será estructuralmente independiente de la construcción de las parcelas
colindantes, etc. En aquellos casos en que la ocupación de la parcela quiera hacerse en varias
fases, podrá sustituirse el proyecto unitario de la construcción por otro que contemple al menos
la urbanización y ordenación general de la parcela.
La obligación de la Administración en cuanto infraestructuras, adjudicación de número de
policía, recogida de basuras domiciliaria, concesión de vados, etc. Se entiende establecida
salvo disposición en contrario a nivel de parcela, debiendo resolverse de forma unitaria en los
casos de comunidades.
Potencia
Se entiende por potencia instalada, la suma total de la potencia de todas las máquinas o
elementos dinámicos que intervienen de manera terminante en el proceso industrial o en el
proceso específico de la actividad. Quedan excluidas del cómputo, todos aquellos elementos
que no sean necesarios para el desarrollo de la actividad, pero redundan en una mejor
comodidad de los operarios o del público como pueden ser: calefacciones, aire acondicionado,
ascensores, etc.
Rasantes oficiales
Son los perfiles longitudinales de las vías, plazas o calles definidos en los documentos
oficiales.
Se determinarán para cada parcela a partir de las rasantes de las vías públicas. Para los
terrenos que carecen de contacto con la vía pública el Ayuntamiento indicará las rasantes a
considerar con criterios similares al caso general, pero referido a la cota natural del terreno.
Rasante de referencia
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Se determinará en las alineaciones exteriores de parcela. Cuando el edificio no tenga señalada
alineación exterior de parcela (suelo no urbanizable y asimilados), la rasante se determinará a
partir de la cota natural del terreno en contacto con el edificio.
La rasante de referencia se define como una línea horizontal situada en el plano vertical de la
alineación correspondiente y que pase por la cota media de la rasante oficial en el tramo
considerado.
Cuando en una alineación se determinen zonas con distintas alturas, se determinará la rasante
de referencia para cada zona.
En alineaciones o sectores de las mismas, de más de 12 metros de longitud, esta línea no
podrá superar, en ningún punto, a la rasante oficial en más de 1,30 m. Para cumplir esta
limitación se dividirá la alineación en tantos tramos como fuese necesario hasta cumplir la
limitación referida. La longitud mínima de cada tramo será de 6,00 m., admitiéndose en tramos
de esa longitud superar la diferencia citada.
Para los terrenos que por su tamaño, configuración o altimetría así lo requieran, el
Ayuntamiento indicará las rasantes a considerar con criterios similares al caso general.
La Rasante de Referencia se determinará según la siguiente casuística:
1. Solares que recaigan a una sola calle
Se determinará la rasante de referencia en la alineación exterior de parcela bien en su totalidad
o bien para cada uno de los tramos que pudieran llegar a definirse según lo expuesto.
2. Solares que recaigan a dos calles no concurrentes.
a) Cuando el Plan no señale divisoria de alturas entre las dos calles:
Se dividirá el solar en dos porciones, de tal forma que la superficie de la porción
ligada a la calle más alta no sea superior al 50% del solar. En cada porción se
operará con los criterios del punto 1.
b) Cuando el Plan señale una divisoria de alturas entre las dos calles:
Se operará como en el caso anterior, pero las porciones las determina la propia
divisoria de alturas.
c) Cuando haya zonas interiores entre las calles con señalamiento específico de altura:
Se podrá optar entre adjudicar a cada zona intermedia la rasante de referencia de
cualquiera de las zonas adyacentes exteriores.
3. Solares que recaigan a dos o más calles concurrentes solares de esquina)
a) Cuando el Plan señale una alineación de referencia de rasante:
Se considerará como solar recayente a una sola calle, obteniendo la rasante de
referencia para la alineación señalada en plano. Esta Rasante servirá para fijar la
altura de la edificación en toda la zona comprendida entre las líneas divisorias de
altura.
b) Cuando el Plan no señale una alineación de referencia de rasante:
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Se obtendrán las rasantes de referencia de la calle con rasante oficial más baja,
según lo expuesto en el punto 1. La rasante de referencia de esta calle servirá para
determinar la altura de la edificación en el primer tramo de las calles concurrentes.
Este tramo tendrá una longitud igual a superior a 12 metros. Se repetirá la
sistemática para las siguientes calles, excluyendo de cada una de ellas los tramos
con rasante de referencia obtenidos previamente. En ningún caso se delimitarán
tramos con anchura menor a los 6 metros.
Recinto de guarda de bicicletas
Sala comunitaria dedicada principalmente a la custodia de bicicletas, sillas de ruedas y de niños.
Retranqueo
Es el ancho de la faja de terreno comprendida entre la alineación exterior de parcela y la
alineación exterior de los edificios. Se podrá fijar también un retranqueo a los linderos de la
parcela, finca o como separación entre edificaciones.
Sala comunitaria
Dependencia de un edificio destinada a las actividades y usos propios de la comunidad de vecinos, como
sala de reuniones, o almacenamiento comunitario.
Semisótano
Se entiende por semisótano el local o parte del mismo que cumpla las siguientes condiciones:
• La cara inferior del forjado de techo no sobresale en ningún punto más de un metro de la
rasante oficial.
• Cuenta con iluminación y ventilación natural. Los huecos de luz deberán tener una
superficie total no inferior a un doceavo de la que tenga la planta del local.
• Esté en la proyección vertical de una construcción sobre rasante.
• Las partes del local que no cumplan las tres condiciones, se considerarán sótano o
planta baja, según el caso.
Solar
Se considera como tal el terreno que reúne las siguientes condiciones:
• Estar clasificado como urbano o alcanzar dicha condición por ejecución del planeamiento
correspondiente.
• Tener señaladas alineaciones y rasantes.
• No estar edificado, estando prevista su edificación por el planeamiento.
• Contar con los siguientes servicios: acceso pavimentado en todas las alineaciones
exteriores de la parcela señaladas por el planeamiento, alumbrado público,
abastecimiento de agua de la red, evacuación de aguas a la red general de alcantarillado
y suministro de energía eléctrica, todos ellos en cuantía suficiente para la edificación que
el planeamiento permita desarrollar en él.
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Sótano
Se entiende por sótano la totalidad o parte de planta cuyo techo se encuentra, en todos sus
puntos, por debajo de la rasante de referencia, no cumpliendo las condiciones señaladas para
los semisótanos.
A los efectos de esta definición debe entenderse como techo la cara inferior del forjado
correspondiente.
Superficie de ocupación
Expresada en m2s. Es la superficie comprendida dentro de los límites definidos por la
proyección vertical sobre el suelo de las alineaciones exteriores e interiores de los edificios,
incluso la edificación subterránea. De esta superficie se excluyen los vuelos permitidos por
ordenanza.
Superficie de techo
Superficie de techo edificable
Expresada en m2t. Indica la suma de todas las superficies cubiertas cerradas de las plantas
situadas sobre rasante, incluyendo edificaciones o cuerpos de edificación auxiliares y los
existentes que se conserven. No computan a estos efectos:
• Los sótanos y semisótanos.
• Los entrepisos de las zonas “complementarios de la vivienda”
• Los espacios bajo cubierta en las condiciones definidas en el artículo 148 salvo si se
destinan a uso residencial en cuyo caso computará.
• Espacios cuya altura libre estricta sea inferior a 1´50 m. cuando ésta venga motivada por
la disposición de la cubierta.
• Huecos destinados exclusivamente a conducciones verticales de instalaciones del
edificio.
• Ascensores.
• Rampas de garaje y espacio de espera.
En vivienda colectiva, agrupaciones de viviendas unifamiliares y otros usos de carácter
colectivo que sean asimilables por su tipología y normativa aplicable (hoteles, residencias,
oficinas) tampoco computarán los siguientes supuestos:
• Armarios y cuartos de contadores (agua, electricidad, gas)
• Cuartos para otras instalaciones técnicas (hasta 5 m²t por portal)
• Cuartos de basura (en la dimensión exigida por el Código Técnico)
En vivienda colectiva y otros usos de carácter colectivo que sean asimilables por su tipología
y normativa aplicable (hoteles, residencias, oficinas) no computarán los siguientes espacios:
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• Recintos para guarda de bicicletas, sala comunitaria (hasta 2’5 m² útiles por cada
vivienda)
• Los incrementos de anchura de las escaleras respecto a la mínima exigida por este Plan
(exclusivamente de los tramos, mesetas y descansillos correspondientes al desarrollo de
la escalera)
• Los incrementos de superficie del portal respecto a la mínima exigida por este Plan, con
un máximo del 100% de incremento. Para no computar, el incremento debe ubicarse en
el tramo de portal comprendido entre el acceso principal y el núcleo de escaleras o el
ascensor, no incluyéndose en este concepto pasillos de acceso a otros locales o
espacios. El límite máximo de descuento por este concepto es de 20 m² útiles por portal.
Los espacios considerados en los supuestos anteriores deben mantener su carácter colectivo
comunitario, sin posibilidad de ser enajenados o utilizados privativamente.
Para cuantificar los incrementos no computables, el proyecto debe hacer una estimación del
exceso comparando la propuesta con una solución convencional. En el caso de los portales,
aportará una distribución que cumpla la normativa sin modificar las características generales
del proyecto, especialmente la ubicación de escaleras y ascensores.
Cómputo de superficies cubiertas abiertas o semiabiertas
• En general, computa al 25% toda la que tenga un forjado o cubierta en su proyección
vertical hacia arriba, al margen de la distancia a la que se sitúe. En viviendas, se admite
sin computar una sola terraza de uso privativo vinculada a habitaciones vivideras,
siempre que alcance los 6 m2 útiles. En los casos de dimensión superior, el exceso
computaría de acuerdo con la norma general.
• A los espacios abiertos construidos con estos criterios de cómputo no le será aplicable la
posibilidad de cerramiento de balcones y terrazas contenida en el artículo 163.A, punto A
de estas Normas. Si el inmueble está en régimen de división horizontal, debe recogerse
en los estatutos de la comunidad la prohibición expresa de cerrarlos.
En vivienda colectiva, no computa la superficie de pasajes, soportales y demás entrantes
enumerados en el artículo 193, siempre que cumplan las condiciones siguientes:
• Que se constituyan en las escrituras del inmueble como de uso público o elementos
comunes no susceptibles de enajenación o arriendo.
• En los de uso comunitario, que estén abiertos al tránsito, por lo que no podrán destinarse
al estacionamiento de vehículos, almacenaje, etc.
Para edificios que no sean de vivienda colectiva se aplicarán los mismos criterios de apertura al
tránsito, uso público o comunitario, debidamente reflejados en las escrituras del inmueble.
Aplicación:
El cómputo de edificabilidad consumida por un edificio existente será el correspondiente al
momento de su construcción y reflejado en la licencia, sin caber la posibilidad de considerarla
inferior por aplicación de esta Norma.
No obstante se permite, sin que compute a efectos de superficie de techo máxima, la ejecución
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o ampliación de los elementos comunitarios con los mismos criterios que los utilizados en
edificios nuevos.
Superficie de techo edificable máxima
Expresada en m2t. Es la definida en la ordenación correspondiente. En las zonas en las que no
se concreta, pero se señalan alineaciones y número de plantas, se calcula multiplicando la
superficie de ocupación por el número de plantas (incluida la baja) que le adjudica el Plan,
añadiendo la que corresponda a los vuelos máximos permitidos, y descontando la superficie
correspondiente a pasajes, soportales u otros espacios de retranqueo obligatorio previstos en
el Plan.
Superficie de techo edificable mínima
Se considera como superficie de techo edificable mínima el 30% de la máxima.
Se tolera la construcción por debajo de la superficie de techo edificable mínima exclusivamente
para la formación de patios de parcela, regularización de alturas de cornisa con edificios
colindantes, creación de pasajes o soportales y resolución de problemas de servidumbres.
A efectos del cálculo del aprovechamiento materializado la superficie a considerar no será en
ningún caso inferior al 30% de la máxima.
Los planes especiales, parciales, ordenanzas especiales o normas complementarias podrán
establecer excepciones a esta norma general siempre que se den circunstancias que a juicio
del Ayuntamiento las justifiquen.
Superficie total de una actividad
Se entiende por superficie total, la ocupada por una actividad, incluyendo accesos, zona de
público, oficinas, servicios del personal, almacenaje y cualesquiera otras superficies
complementarias.
Superficie útil de una actividad
Se entiende por superficie útil la ocupación por la actividad objeto de licencia, excluyéndose las
oficinas auxiliares, almacén y los servicios propios del personal, siempre que todas ellas estén
separadas de manera permanente de aquella.
Superficie utilizable bajo cubierta
Se considera como tal la superficie de planta bajo cubierta con una altura libre superior a 1,50
m.
Trastero
Espacio complementario vinculado a una vivienda, oficina, local comercial, plaza de garaje, etc.
del mismo edificio, pero sin existir comunicación directa entre ellos, salvo en los casos de plaza
de garaje y viviendas unifamiliares. Su uso exclusivo es el de almacén doméstico o
equivalente, y por esta razón no se permite su utilización para guardar sustancias peligrosas, la
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estancia de personas o animales, ni la instalación de agua, aparatos sanitarios, calefacción o
cualquier otro elemento impropio de dicho uso.
Uso dotacional privado: Servicios
Se entienden como comprendidas en dicho uso las siguientes actividades:
1. Las instalaciones de compañías suministradoras de energía y comunicaciones
(Electricidad, Gas, Telefonía, Televisión etc...).
2. En zonas de uso dominante industrial, complejos cuya finalidad específica sea la
prestación de un servicio a la zona o polígono.
3. Las propias de las Corporaciones de Derecho Público (Cámaras, Colegios
Profesionales, etc.) y Asociaciones Profesionales (Sindicatos, Federaciones
Empresariales, etc.).
No tienen el carácter de uso dotacional privado los hoteles, las estaciones de servicio y, en
general, las que correspondan a otros supuestos ya establecidos en la Tabla de Coexistencia
de Usos.
Las oficinas, agencias bancarias y hostelería, podrían admitirse siempre que estén incluidas en
un complejo del tipo 2 y su actividad tenga directa relación con la prestación general de
servicios a la zona.
Usos dotacionales estanciales
Se consideran así los usos de carácter dotacional que implican pernoctación de cualquier tipo.
A modo de ejemplo se enumeran las siguientes:
• En dotaciones escolares: las residencias de estudiantes, colegios mayores, internados.
• En dotaciones sanitarias: los hospitales y clínicas con estancia de enfermos,
psiquiátricos, residencias de minusválidos.
• En dotaciones asistenciales: las residencias o apartamentos tutelados para ancianos,
residencias juveniles, albergues, centros tutelares de menores, de mujeres maltratadas,
cuarteles, residencias militares, cárceles, centros de acogida temporal. Se entienden
como centros de acogida temporal los de carácter público destinados a albergar por
periodos de tiempo no superiores a 5 años a personas incluidas en actuaciones
concretas de la Administración (respuesta a catástrofes, actuaciones urbanísticas que
requieren alojar temporalmente a la población afectada, programas de alojamiento para
jóvenes, etc.) La Administración podrá prorrogar la estancia cuando subsistan las causas
que obligaron al alojamiento temporal, hasta un plazo total de 10 años.
• En dotaciones deportivas: las residencias de deportistas
• En dotaciones religiosas: las comunidades religiosas, conventos, acogida de peregrinos,
centros de retiro espiritual.
Los alojamientos indicados son en principio colectivos.
Usos dotacionales públicos: Administración pública
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Dentro de las instalaciones propias del Estado, Comunidad Autónoma o Ayuntamiento se
denominan así las destinadas a trabajo propiamente administrativo de gestión y atención al
público, asimilable al de oficinas en general.
Usos dotacionales concertados
Actividades dotacionales públicas realizadas en centros de titularidad privada en virtud de un
concierto previo con la Administración regulado por Ley.
4. Modificación Artículo 65 de las NNUU: Cuadro de Afinidad e Incompatibilidad
4.1. Objeto de la Modif icación
Permitir en el uso Global Comercial el uso de referencia (uso pormenorizado) Residencial
Unifamiliar según está previsto en la ficha del Sector S7.
4.2. Justif icación de la Modif icación
Es necesario modificar este artículo para eliminar la contradicción existente entre la tabla del
artículo 65 y la ficha del sector. Según se recoge en la ficha del Sector S-7 éste sector dispone
de un uso dominante Comercial y de un uso complementario Residencial Unifamiliar Adosado
y Aislado. Por otra parte según se establece en los condicionantes obligatorios de la ficha del
sector: La zona sureste se ordenará con el uso residencial unifamiliar continuando así la trama
del Sector R-11 ya desarrollado como suelo urbano. Se trata por tanto de completar la
ordenación residencial unifamiliar del Sector R-11 que queda interrumpida bruscamente por el
límite del sector. Por otra parte tanto los condicionantes topográficos de la zona sureste como
la falta de afecciones acústicas en este ámbito permiten el desarrollo del uso residencial.
Por ello se propone modificar la tabla del artículo 65 permitiendo el uso residencial unifamiliar
como uso compatible.
4.3. Planeamiento Actual
Se realiza un cuadro, que se aplica con los criterios del artículo anterior, para suelo urbano
incluido en el ámbito de Planes especiales, y para el suelo urbanizable, y que cruza usos
pormenorizados (o de referencia) situados en la columna izquierda de la tabla, con usos
globales (o dominantes) de los sectores del suelo urbanizable, situados en la derecha de la
primera fila de la tabla. Para el suelo no urbanizable, se introduce un cuadro de usos en el
Anexo de las presentes Normas
Uso de referencia (uso pormenorizado) A B C D E F
RESIDENCIAL ORDENACION CERRADA � ���� ���� ���� ���� ����
RESIDENCIAL ORDENACION ABIERTA � � ���� ���� ���� 4
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RESIDENCIAL UNIFAMILIAR � � � ���� ���� 4
RESIDENCIA ESTUDIANTES � ���� ���� ���� ���� ����
DOTACIÓN RESIDENCIAL NO VIVIENDA � � 1 ���� ���� ����
COMPLEMENTARIO DE LA VIVIENDA � � ���� ���� ���� ����
HOTEL � � � � � �
BODEGA � ���� ���� � ���� �
COMERCIAL � ���� ���� ���� � ����
COMERCIAL GRANDES SUPERFICIES ���� ���� ���� ���� � ����
MERCADO DE ABASTOS � ���� ���� ���� � ����
MERCADO MAYORISTAS ���� ���� ���� � � ����
CASH & CARRY � ���� ���� � � ����
OFICINAS � � ���� 2 � ����
INDUSTRIAL ���� ���� ���� � ���� ����
TALLER INDEPENDIENTE (excepto automóvil) � ���� ���� � � �
MATADERO ���� ���� ���� � ���� ����
ALMACENADO � ���� ���� � � �
AUTOMÓVIL: EXPOSICIÓN Y VENTA � ���� ���� � � ����
TALLER AUTOMÓVIL � ���� ���� � � ����
ESTACIÓN DE SERVICIO � ���� ���� � � ����
APARCAMIENTO DE TURISMOS EN EDIFICIO � ���� ���� � � ����
COCHERA, HANGAR ���� ���� ���� � ���� ����
ENSEÑANZA (infantil, primaria, secundaria) � � 1 ���� ���� ����
GUARDERÍA � � 1 ���� 1 ����
CENTRO ESTUDIOS UNIVERSITARIOS � � ���� ���� ���� ����
FORMACIÓN PROFESIONAL � � ���� � ���� ����
TALLERES OCUPACIONALES � ���� ���� � ���� ����
DOTACIÓN CULTURAL � � 1 1 � �
SANITARIO: CONSULTORIO, DISPENSARIO � � ���� 1 � ����
SANITARIO: CLÍNICA, HOSPITAL � � ���� ���� ���� ����
ADMINISTRACIÓN PÚBLICA � � ���� 1 � ����
SERVICIOS PRIVADOS � � ���� 1 � ����
SERVICIOS PÚBLICOS � � 1 1 � �
DOTACIÓN ASISTENCIAL NO RESIDENCIAL � � 1 1 � ����
DOTACIÓN POLÍGONO INDUSTRIAL ���� ���� ���� � ���� ����
DOTACIÓN RELIGIOSA � � 1 ���� ���� ����
DOTACIÓN DEPORTIVA � � 1 1 � ����
ESPECTÁCULOS / DISCOTECA � ���� ���� ���� � ����
RESTAURANTES - BARES � � � � � �
Uso dominante del sector o zona (uso global)
A.-RESIDENCIAL MIXTO
B.-RESIDENCIAL UNIFAMILIAR
C.- RESIDENCIAL UNIFAMILIAR DISPERSO
D.- INDUSTRIAL
E.- COMERCIAL
F.- BODEGA
CUADRO DE AFINIDAD E INCOMPATIBILIDAD � - PERMITIDO
� - PROHIBIDO 1 - PERMITIDO COMO DOTACIÓN DEL SECTOR 2 - VINCULADOS AL USO DOMINANTE 3 - SI SE ADMITEN USOS PRIVADOS EN LA ZONA 4 - EN FUNCIÓN DEL IMPACTO PREVISIBLE
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4.4. Propuesta de Modif icación
Se realiza un cuadro, que se aplica con los criterios del artículo anterior, para suelo urbano
incluido en el ámbito de Planes especiales, y para el suelo urbanizable, y que cruza usos
pormenorizados (o de referencia) situados en la columna izquierda de la tabla, con usos
globales (o dominantes) de los sectores del suelo urbanizable, situados en la derecha de la
primera fila de la tabla. Para el suelo no urbanizable, se introduce un cuadro de usos en el
Anexo de las presentes Normas.
Uso de referencia (uso pormenorizado) A B C D E F
RESIDENCIAL ORDENACION CERRADA � ���� ���� ���� ���� ����
RESIDENCIAL ORDENACION ABIERTA � � ���� ���� ���� 4
RESIDENCIAL UNIFAMILIAR � � � ���� 4 4
RESIDENCIA ESTUDIANTES � ���� ���� ���� ���� ����
DOTACIÓN RESIDENCIAL NO VIVIENDA � � 1 ���� ���� ����
COMPLEMENTARIO DE LA VIVIENDA � � ���� ���� ���� ����
HOTEL � � � � � �
BODEGA � ���� ���� � ���� �
COMERCIAL � ���� ���� ���� � ����
COMERCIAL GRANDES SUPERFICIES ���� ���� ���� ���� � ����
MERCADO DE ABASTOS � ���� ���� ���� � ����
MERCADO MAYORISTAS ���� ���� ���� � � ����
CASH & CARRY � ���� ���� � � ����
OFICINAS � � ���� 2 � ����
INDUSTRIAL ���� ���� ���� � ���� ����
TALLER INDEPENDIENTE (excepto automóvil) � ���� ���� � � �
MATADERO ���� ���� ���� � ���� ����
ALMACENADO � ���� ���� � � �
AUTOMÓVIL: EXPOSICIÓN Y VENTA � ���� ���� � � ����
TALLER AUTOMÓVIL � ���� ���� � � ����
ESTACIÓN DE SERVICIO � ���� ���� � � ����
APARCAMIENTO DE TURISMOS EN EDIFICIO � ���� ���� � � ����
COCHERA, HANGAR ���� ���� ���� � ���� ����
ENSEÑANZA (infantil, primaria, secundaria) � � 1 ���� ���� ����
GUARDERÍA � � 1 ���� 1 ����
CENTRO ESTUDIOS UNIVERSITARIOS � � ���� ���� ���� ����
FORMACIÓN PROFESIONAL � � ���� � ���� ����
TALLERES OCUPACIONALES � ���� ���� � ���� ����
DOTACIÓN CULTURAL � � 1 1 � �
SANITARIO: CONSULTORIO, DISPENSARIO � � ���� 1 � ����
SANITARIO: CLÍNICA, HOSPITAL � � ���� ���� ���� ����
ADMINISTRACIÓN PÚBLICA � � ���� 1 � ����
SERVICIOS PRIVADOS � � ���� 1 � ����
SERVICIOS PÚBLICOS � � 1 1 � �
DOTACIÓN ASISTENCIAL NO RESIDENCIAL � � 1 1 � ����
DOTACIÓN POLÍGONO INDUSTRIAL ���� ���� ���� � ���� ����
DOTACIÓN RELIGIOSA � � 1 ���� ���� ����
DOTACIÓN DEPORTIVA � � 1 1 � ����
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ESPECTÁCULOS / DISCOTECA � ���� ���� ���� � ����
RESTAURANTES - BARES � � � � � �
Uso dominante del sector o zona (uso global)
A.-RESIDENCIAL MIXTO
B.-RESIDENCIAL UNIFAMILIAR
C.- RESIDENCIAL UNIFAMILIAR DISPERSO
D.- INDUSTRIAL
E.- COMERCIAL
F.- BODEGA
CUADRO DE AFINIDAD E INCOMPATIBILIDAD � - PERMITIDO
� - PROHIBIDO 1 - PERMITIDO COMO DOTACIÓN DEL SECTOR 2 - VINCULADOS AL USO DOMINANTE 3 - SI SE ADMITEN USOS PRIVADOS EN LA ZONA 4 - EN FUNCIÓN DEL IMPACTO PREVISIBLE
5. Modificación Artículo 83 de las NNUU: Clasificación de las licencias de obra
5.1. Objeto de la Modif icación
Introducir una nueva descripción de las licencias para obras de nueva planta estableciendo una
definición para las licencias de obra de nueva planta a partir de la cual sea necesario solicitar
dicha licencia.
5.2. Justif icación de la Modif icación
La modificación de este artículo de la normativa municipal responde a la necesidad de definir el
concepto de obra de nueva planta así como establecer la conveniencia o no de solicitar licencia
de obra para un proyecto completo, en función de su complejidad constructiva y las
necesidades de sus ocupantes, y por tanto completando un vacío legal que había hasta la
fecha.
5.3. Planeamiento Actual
1.- Las licencias de obras de edificación se clasifican en las siguientes categorías:
A.- LICENCIAS PARA OBRAS DE NUEVA PLANTA.
B.- LICENCIAS PARA OBRAS DE REFORMA.
Se conceptuarán como tales:
• Las obras de reforma, ampliación y modificación de estructura y aspecto exterior de las
edificaciones, siempre que no sean obras de las enumeradas como menores.
• Construcción o instalación de servicios, cocinas, escaleras, conductos, etc., en tanto que
modifiquen elementos comunes del edificio.
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• Instalación o modificación de ascensores y montacargas.
• Las obras de tabiquería por las que se varíe sustancialmente el destino de las
edificaciones o se modifique el número de viviendas.
• Las obras, inicialmente consideradas como menores, pero cuya intensidad o escala
hagan aconsejable, a juicio del Ayuntamiento, su conceptuación como obras de reforma
o nueva planta, o las obras menores acumuladas o sucesivas sobre una misma
edificación.
C.- LICENCIAS PARA OBRAS MENORES.
Se califican como obras menores las que no resulten incluidas en los apartados anteriores, y
especialmente las siguientes:
Obras que requieren proyecto visado y dirección facultativa:
• Construcciones de barracones y quioscos para exposición y venta.
• Instalación de marquesinas para comercio.
• Construcción de pozos y fosas sépticas (Se admiten sistemas homologados en
sustitución de proyecto).
Obras que requieren dirección facultativa:
• Establecimiento de vallas o cercas de precaución de obras.
• Construcción de puentes, andamios y similares para obras de construcción.
• Ejecución de catas, pozos y senderos de exploración.
• Acodalamiento de fachadas.
• Modificación de balcones, repisas, elementos salientes.
• Demolición de edificios de una planta y con altura inferior a 4 m. o exentos de una sola
planta (se exigen dos juegos de fotografías adicionalmente).
• En edificios colectivos, los que supongan cambio de ubicación o aumento de número de
elementos de fontanería (fregaderos, baños...).
Obras que no requieren dirección facultativa:
• Colocación de rótulos, banderas y anuncios luminosos.
• Colocación de anuncios excepto los situados sobre la cubierta de los edificios.
• Colocación de postes.
• Colocación de toldos.
• Construcción, reparación y supresión de vados en las aceras.
• Ocupación provisional de la vía pública.
• Trabajos de nivelación que no alteren en más de un metro las cotas naturales del
terreno, cuando no afecten a vías o cauces públicos.
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• Construcción o instalación de barracones de obra.
• Reparación de cubiertas y azoteas.
• Pintura, estuco y reparación de fachadas de edificios no incluidos en catálogos de interés
histórico artístico o sin ordenanza especial.
• Colocación de puertas y persianas en aberturas.
• Colocación de rejas.
• Construcción reparación o sustitución de tuberías de instalaciones, desagües y
albañales.
• Derribo de cubiertos provisionales de una planta y de menos de 50 m2. de superficie.
• Pintura de patios y medianeras que no den a la vía pública y no precisen andamio.
• Blanqueo, empapelado, pintura y estuco de habitaciones, escaleras y portales.
• Reparación y sustitución de solados.
• Demolición y construcción de tabiques o mostradores.
• Colocación de escayolas y chapados.
2.- Las solicitudes de licencia de obras menores requieren para su tramitación ir acompañadas
de un documento en el que se describan escrita y/o gráficamente las obras con indicación de
su extensión y situación así como un presupuesto de las mismas. En los supuestos en que se
exija proyecto o dirección, se presentarán los correspondientes documentos firmados por
facultativo competente y visados por los colegios profesionales respectivos y la hoja de
dirección visada por los correspondientes colegios profesionales.
5.4. Propuesta de Modif icación
1.- Las licencias de obras de edificación se clasifican en las siguientes categorías:
A.- LICENCIAS PARA OBRAS DE NUEVA PLANTA.
Se conceptuarán como tales:
• Cualquier obra de nueva construcción que disponga de una superficie cubierta y/o
cerrada perimetralmente cuya estabilidad pueda suponer un riesgo para los ocupantes o
usuarios de la misma así como cualquier nueva construcción que disponga de más de
cuatro metros de altura, siempre y cuando no se encuentre incluida dentro del apartado
C del presente artículo.
B.- LICENCIAS PARA OBRAS DE REFORMA.
Se conceptuarán como tales:
• Las obras de reforma, ampliación y modificación de estructura y aspecto exterior de las
edificaciones, siempre que no sean obras de las enumeradas como menores.
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• Construcción o instalación de servicios, cocinas, escaleras, conductos, etc., en tanto que
modifiquen elementos comunes del edificio.
• Instalación o modificación de ascensores y montacargas.
• Las obras de tabiquería por las que se varíe sustancialmente el destino de las
edificaciones o se modifique el número de viviendas.
• Las obras, inicialmente consideradas como menores, pero cuya intensidad o escala
hagan aconsejable, a juicio del Ayuntamiento, su conceptuación como obras de reforma
o nueva planta, o las obras menores acumuladas o sucesivas sobre una misma
edificación.
C.- LICENCIAS PARA OBRAS MENORES.
Se califican como obras menores las que no resulten incluidas en los apartados anteriores, y
especialmente las siguientes:
Obras que requieren proyecto visado y dirección facultativa:
• Construcciones de barracones y quioscos para exposición y venta.
• Instalación de marquesinas para comercio.
• Construcción de pozos y fosas sépticas (Se admiten sistemas homologados en
sustitución de proyecto).
Obras que requieren dirección facultativa:
• Establecimiento de vallas o cercas de precaución de obras.
• Construcción de puentes, andamios y similares para obras de construcción.
• Ejecución de catas, pozos y senderos de exploración.
• Acodalamiento de fachadas.
• Modificación de balcones, repisas, elementos salientes.
• Demolición de edificios de una planta y con altura inferior a 4 m. o exentos de una sola
planta (se exigen dos juegos de fotografías adicionalmente).
• En edificios colectivos, los que supongan cambio de ubicación o aumento de número de
elementos de fontanería (fregaderos, baños...).
Obras que no requieren dirección facultativa:
• Colocación de rótulos, banderas y anuncios luminosos.
• Colocación de anuncios excepto los situados sobre la cubierta de los edificios.
• Colocación de postes.
• Colocación de toldos.
• Construcción, reparación y supresión de vados en las aceras.
• Ocupación provisional de la vía pública.
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• Trabajos de nivelación que no alteren en más de un metro las cotas naturales del
terreno, cuando no afecten a vías o cauces públicos.
• Construcción o instalación de barracones de obra.
• Reparación de cubiertas y azoteas.
• Pintura, estuco y reparación de fachadas de edificios no incluidos en catálogos de interés
histórico artístico o sin ordenanza especial.
• Colocación de puertas y persianas en aberturas.
• Colocación de rejas.
• Construcción reparación o sustitución de tuberías de instalaciones, desagües y
albañales.
• Derribo de cubiertos provisionales de una planta y de menos de 50 m2. de superficie.
• Pintura de patios y medianeras que no den a la vía pública y no precisen andamio.
• Blanqueo, empapelado, pintura y estuco de habitaciones, escaleras y portales.
• Reparación y sustitución de solados.
• Demolición y construcción de tabiques o mostradores.
• Colocación de escayolas y chapados.
2.- Las solicitudes de licencia de obras menores requieren para su tramitación ir acompañadas
de un documento en el que se describan escrita y/o gráficamente las obras con indicación de
su extensión y situación así como un presupuesto de las mismas. En los supuestos en que se
exija proyecto o dirección, se presentarán los correspondientes documentos firmados por
facultativo competente y visados por los colegios profesionales respectivos y la hoja de
dirección visada por los correspondientes colegios profesionales.
6. Modificación Artículo 100 de las NNUU: Clasificación
6.1. Objeto de la Modif icación
Corregir el contenido de este artículo modificando la numeración de los puntos 2. Otras
Actuaciones y el punto 3. Actividades, entre sí, y se introduce un nuevo párrafo para la
tramitación especial como declaración responsable. Estas correcciones vienen motivadas por
las modificaciones y actualizaciones legislativas en materia de actividades comerciales
6.2. Justif icación de la Modif icación
Según lo establecido en la Ley 12/2012 de 26 de diciembre de medidas urgentes de liberación
del comercio tiene como objetivo impulsar y dinamizar la actividad comercial mediante la
eliminación de cargas administrativas que afectan al inicio y ejercicio de la actividad comercial.
Estos beneficios se aplican a las actividades comerciales minoristas y a la prestación de
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servicios que se realicen a través de establecimientos permanentes situados en cualquier parte
del territorio nacional, y cuya superficie útil de exposición y venta al público no sea superior a
300 metros cuadrados. No será exigible licencia previa de instalaciones y serán sustituidas por
declaraciones responsables o comunicaciones previas. Por tanto se considera necesario incluir
esta modificación en el articulado y de esta forma actualizar el articulado a la normativa vigente.
6.3. Planeamiento Actual
Se consideran objeto de tramitación especial como comunicación previa las siguientes
solicitudes para obras o actividades:
1. OBRAS EN EDIFICIOS
1.1. OBRAS DE CONSERVACIÓN
En las que concurran las circunstancias siguientes:
a) No precisen colocación de andamios.
b) No afecten a edificios sometidos a algún régimen de protección.
Se entenderán comprendidas en este apartado la sustitución de elementos dañados por otros
idénticos, así como las obras de limpieza y pintura interior de los edificios o de patios o
medianeras que no den a la vía pública.
1.2. OBRAS DE ACONDICIONAMIENTO MENOR
1.2.1. En viviendas:
Obras de demolición y construcción de tabiques, solados, escayolas, chapados, instalación de
fontanería, electricidad, calefacción, saneamiento y otros, pintura, estuco y demás
revestimientos y carpintería interior; en las que concurran las circunstancias siguientes:
a) No impliquen la modificación sustancial de uso de vivienda ni se modifique el
número de viviendas. Se acepta, no obstante, la agrupación de dos viviendas
contiguas.
b) No afecten, modifiquen o incidan en elementos comunes, especialmente
estructura y conductos generales, ni en el aspecto exterior de las edificaciones; ni se
sobrepasen las sobrecargas con las que fueron calculadas.
c) No se trate de edificaciones fuera de ordenación o de edificios afectados por
Ordenanzas de protección de orden I,II,III, o estén en el área “Casco Histórico –
Núcleo”.
1.2.2. En locales no comerciales
Obras de acondicionamiento menor que no afectan a su distribución interior ni estructura, ni a
conductos generales, ni implique una reducción de las condiciones de seguridad contra
incendios, en relación con el cumplimiento de la CTE-DB-SI (estabilidad y resistencia al fuego
de elementos constructivos, instalaciones de detección, alarma y extinción, alumbrado de
emergencia, etc.).
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1.2.3. Modificación del aspecto exterior:
En actuaciones individuales que impliquen modificación del aspecto exterior de los edificios por
encima de planta baja (toldos, rejas, cerramiento de balcones, pinturas parciales, doble
acristalamiento o doble carpintería, persianas) en las condiciones del artículo 83.c y con la
documentación en él descrita.
Se entenderán comprendidas en este apartado las viviendas situadas en planta baja o
entresuelo, viviendas adosadas, y en general, cuando no haya distinción de uso respecto de
plantas superiores.
En locales de planta baja estarán comprendidas todas las obras que afectando al aspecto
exterior no impliquen modificación de los elementos volados, salientes y elementos comunes
de la fachada. En este caso no sería necesaria la autorización de la comunidad de propietarios.
2. ACTIVIDADES
2.1. CAMBIO DE TITULARIDAD DE LICENCIAS VIGENTES
Siempre que no se haya modificado la distribución y uso del local para el que se concedió
licencia inicial, ni las medidas correctoras impuestas.
Están exceptuadas el traspaso de actividades recogidas en el Decreto 62/2006 de 10 de
noviembre que no reúnan las condiciones establecidas en la Ley 5/2002 de Protección de
Medio Ambiente de La Rioja, y en el Decreto 62/2006 de 10 de noviembre, por el que se
aprueba el Reglamento de desarrollo del Título I, «Intervención Administrativa», de la Ley
5/2002, siempre y cuando no se encuentren incluidas recogidas en la Ley12/2012 de 26 de
diciembre, de medidas urgentes de liberalización del comercio y de determinados servicios.
2.2. CAMBIO DE ACTIVIDAD PARA LOCALES CON LICENCIA EN VIGOR
Siempre que concurran la totalidad de los siguientes requisitos:
• El cambio se producirá tan solo entre actividades recogidas en la Ley12/2012 de 26 de
diciembre, de medidas urgentes de liberalización del comercio y de determinados
servicios, inocuas o el paso de una actividad recogida en el Decreto 62/2006 de 10 de
noviembre, a otra inocua.
• La nueva actividad deberá estar permitida en estas Normas.
• El cambio podrá realizarse sin obras, o con ejecución de aquellas para las que se
permite el régimen de comunicación.
• El local deberá cumplir las condiciones establecidas en la CTE-DB-SI.
2.3. APERTURA DE DESPACHOS PROFESIONALES
Están exceptuados aquellos que, necesitando de la instalación de equipos o utillaje especial,
deban ser objeto de autorización específica.
2.4. ACTIVIDADES INOCUAS
MODIFICACION PUNTUAL Nº1 PGM VILLAMEDIANA DE IREGUA Modificación Artículos 12, 65, 83, 100, 101, 185 y 286 N.N.U.U. P.G.M. Documento para la Aprobación Inicial
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Siempre que concurran la totalidad de las siguientes condiciones:
• Que no pueda considerarse como actividad, ni precise de medidas correctoras.
• Que no precise obras de adaptación salvo que estas últimas sean de las comprendidas
en el apartado 1.2.
• La nueva actividad deberá estar permitida por estas Normas respecto a usos permitidos
o tolerados.
El local deberá cumplir las condiciones establecidas en el CTE
2.5. APERTURA DE ACTIVIDADES CONTEMPLADAS EN LA LEY 12/2012 DE 26 DE
DICIEMBRE DE MEDIDAS URGENTES DE LIBERALIZACIÓN DEL COMERCIO Y DE
DETERMINADOS SERVICIOS.
Siempre que concurra la siguiente condición:
• Que no precise obras de un proyecto de obra de conformidad con el artículo 2.2. de la
Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
3. OTRAS ACTUACIONES
3.1. Ajardinamiento, pavimentación, implantación de bordillos, así como las instalaciones
necesarias para su uso o conservación, en espacios libres de dominio privado, siempre que no
se altere en más de 1 m. la rasante del terreno ni se afecte con las obras a ningún servicio o
instalación pública.
3.2. Limpieza, desbroce y nivelación de solares con las mismas limitaciones del apartado
anterior.
3.3. Sondeos y prospecciones en terrenos de dominio privado.
3.4. Derribo de edificios de una planta y altura inferior a 4 m. o exentos de una planta.
3.5. Construcción o instalación de barracones de obra en terreno privado.
Se consideran objeto de tramitación especial como declaración responsable las siguientes
solicitudes para obras o actividades:
1. OBRAS Y ACTIVIDADES EN LOCALES PARA DESEMPEÑAR LA ACTIVIDAD
COMERCIAL
Obras que afecten al acondicionamiento de los locales para desempeñar la actividad comercial
cuya superficie útil de exposición y venta al público no sea superior a 300 m2, siempre que no
requieran la redacción de un proyecto de obra de conformidad con el artículo 2.2. de la Ley
38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación y se encuentren incluidas en la
Ley12/2012 de 26 de diciembre, de medidas urgentes de liberalización del comercio y de
determinados servicios.
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6.4. Propuesta de Modif icación
Se consideran objeto de tramitación especial como licencias de obra por procedimiento
abreviado las siguientes solicitudes para obras:
1. OBRAS EN EDIFICIOS
1.1. OBRAS DE CONSERVACIÓN
En las que concurran las circunstancias siguientes:
a) No precisen colocación de andamios.
b) No afecten a edificios sometidos a algún régimen de protección.
Se entenderán comprendidas en este apartado la sustitución de elementos dañados por otros
idénticos, así como las obras de limpieza y pintura interior de los edificios o de patios o
medianeras que no den a la vía pública.
1.2. OBRAS DE ACONDICIONAMIENTO MENOR
1.2.1. En viviendas:
Obras de demolición y construcción de tabiques, solados, escayolas, chapados, instalación de
fontanería, electricidad, calefacción, saneamiento y otros, pintura, estuco y demás
revestimientos y carpintería interior; en las que concurran las circunstancias siguientes:
a) No impliquen la modificación sustancial de uso de vivienda ni se modifique el
número de viviendas. Se acepta, no obstante, la agrupación de dos viviendas
contiguas.
b) No afecten, modifiquen o incidan en elementos comunes, especialmente
estructura y conductos generales, ni en el aspecto exterior de las edificaciones; ni se
sobrepasen las sobrecargas con las que fueron calculadas.
c) No se trate de edificaciones fuera de ordenación o de edificios afectados por
Ordenanzas de protección de orden I,II,III, o estén en el área “Casco Histórico –
Núcleo”.
1.2.2. En locales no comerciales
Obras de acondicionamiento menor que no afectan a su distribución interior ni estructura, ni a
conductos generales, ni implique una reducción de las condiciones de seguridad contra
incendios, en relación con el cumplimiento de la CTE-DB-SI (estabilidad y resistencia al fuego
de elementos constructivos, instalaciones de detección, alarma y extinción, alumbrado de
emergencia, etc.).
1.2.3. Modificación del aspecto exterior:
En actuaciones individuales que impliquen modificación del aspecto exterior de los edificios por
encima de planta baja (toldos, rejas, cerramiento de balcones, pinturas parciales, doble
acristalamiento o doble carpintería, persianas) en las condiciones del artículo 83.c y con la
documentación en él descrita.
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Se entenderán comprendidas en este apartado las viviendas situadas en planta baja o
entresuelo, viviendas adosadas, y en general, cuando no haya distinción de uso respecto de
plantas superiores.
En locales de planta baja estarán comprendidas todas las obras que afectando al aspecto
exterior no impliquen modificación de los elementos volados, salientes y elementos comunes
de la fachada. En este caso no sería necesaria la autorización de la comunidad de propietarios.
2. OTRAS ACTUACIONES
2.1. Ajardinamiento, pavimentación, implantación de bordillos, así como las instalaciones
necesarias para su uso o conservación, en espacios libres de dominio privado, siempre que no
se altere en más de 1 m. la rasante del terreno ni se afecte con las obras a ningún servicio o
instalación pública.
2.2. Limpieza, desbroce y nivelación de solares con las mismas limitaciones del apartado
anterior.
2.3. Sondeos y prospecciones en terrenos de dominio privado.
2.4. Derribo de edificios de una planta y altura inferior a 4 m. o exentos de una planta.
2.5. Construcción o instalación de barracones de obra en terreno privado.
3. ACTIVIDADES
Se consideran objeto de tramitación especial como comunicación previa las siguientes
solicitudes para actividades:
3.1. CAMBIO DE TITULARIDAD DE LICENCIAS VIGENTES
Siempre que no se haya modificado la distribución y uso del local para el que se concedió
licencia inicial, ni las medidas correctoras impuestas.
Están exceptuadas el traspaso de actividades recogidas en el Decreto 62/2006 de 10 de
noviembre que no reúnan las condiciones establecidas en la Ley 5/2002 de Protección de
Medio Ambiente de La Rioja, y en el Decreto 62/2006 de 10 de noviembre, por el que se
aprueba el Reglamento de desarrollo del Título I, «Intervención Administrativa», de la Ley
5/2002, siempre y cuando no se encuentren incluidas recogidas en la Ley12/2012 de 26 de
diciembre, de medidas urgentes de liberalización del comercio y de determinados servicios.
3.2. CAMBIO DE ACTIVIDAD PARA LOCALES CON LICENCIA EN VIGOR
Siempre que concurran la totalidad de los siguientes requisitos:
• El cambio se producirá tan solo entre actividades recogidas en la Ley12/2012 de 26 de
diciembre, de medidas urgentes de liberalización del comercio y de determinados
servicios, inocuas o el paso de una actividad recogida en el Decreto 62/2006 de 10 de
noviembre, a otra inocua.
• La nueva actividad deberá estar permitida en estas Normas.
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• El cambio podrá realizarse sin obras, o con ejecución de aquellas para las que se
permite el régimen de comunicación.
• El local deberá cumplir las condiciones establecidas en la CTE-DB-SI.
Se consideran objeto de tramitación especial como licencia de actividad por procedimiento
abreviado las siguientes solicitudes para actividades:
3.3. APERTURA DE DESPACHOS PROFESIONALES
Están exceptuados aquellos que, necesitando de la instalación de equipos o utillaje especial,
deban ser objeto de autorización específica.
3.4. ACTIVIDADES INOCUAS
Siempre que concurran la totalidad de las siguientes condiciones:
• Que no pueda considerarse como actividad, ni precise de medidas correctoras.
• Que no precise obras de adaptación salvo que estas últimas sean de las comprendidas
en el apartado 1.2.
• La nueva actividad deberá estar permitida por estas Normas respecto a usos permitidos
o tolerados.
El local deberá cumplir las condiciones establecidas en el CTE.
Se consideran objeto de tramitación especial como declaración responsable las siguientes
solicitudes para actividades:
3.5. OBRAS Y ACTIVIDADES EN LOCALES PARA DESEMPEÑAR LA ACTIVIDAD
COMERCIAL CONTEMPLADAS EN LA LEY 12/2012 DE 26 DE DICIEMBRE DE MEDIDAS
URGENTES DE LIBERALIZACIÓN DEL COMERCIO Y DE DETERMINADOS SERVICIOS.
Obras que afecten al acondicionamiento de los locales para desempeñar la actividad comercial
cuya superficie útil de exposición y venta al público no sea superior a 300 m2, siempre que no
requieran la redacción de un proyecto de obra de conformidad con el artículo 2.2. de la Ley
38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación y se encuentren incluidas en la
Ley12/2012 de 26 de diciembre, de medidas urgentes de liberalización del comercio y de
determinados servicios.
Siempre que concurra la siguiente condición:
• Que no precise obras de un proyecto de obra de conformidad con el artículo 2.2. de la
Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
3.6. ACTIVIDADES PECUARIAS MENORES CONTEMPLADAS EN LA ORDEN Nº 1/2013 DE
22 DE ENERO DE LA CONSEJERIA DE AGRICULTURA, GANADERIA Y MEDIO AMBIENTE
DEL GOBIERNO DE LA RIOJA.
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7. Modificación Artículo 101 de las NNUU: Procedimiento
7.1. Objeto de la Modif icación
Introducir un nuevo punto 1. Licencia de obra menor y licencia de actividad por procedimiento
abreviado, y corregir el punto 2. Comunicación previa para su actualización legislativa en
materia de actividades comerciales
7.2. Justif icación de la Modif icación
Igual que se ha justificado en el artículo anterior, el objeto de esta modificación es cumplir
según lo establecido en la Ley 12/2012 de 26 de diciembre de medidas urgentes de liberación
del comercio la cual tiene como objetivo impulsar y dinamizar la actividad comercial mediante la
eliminación de cargas administrativas que afectan al inicio y ejercicio de la actividad comercial.
Estos beneficios se aplican a las actividades comerciales minoristas y a la prestación de
servicios que se realicen a través de establecimientos permanentes situados en cualquier parte
del territorio nacional, y cuya superficie útil de exposición y venta al público no sea superior a
300 metros cuadrados. No será exigible licencia previa de instalaciones y serán sustituidas por
declaraciones responsables o comunicaciones previas. Por tanto se considera necesario incluir
esta modificación en el articulado y de esta forma actualizar el articulado a la normativa vigente
7.3. Planeamiento Actual
1. COMUNICACIÓN PREVIA
El Ayuntamiento dispondrá del modelo correspondiente de comunicación previa en el que se
detallará la documentación a presentar que como mínimo estará compuesta por los siguientes
documentos:
• Memoria Valorada
• Comprobante de pago de tasas e impuestos
• Se acompañará de planos de estado actual y de propuesta en los siguientes
casos:
• Obras de reforma que supongan cambios en la distribución, o de ubicación de elementos
como fregaderos y sanitarios.
• Obras de reforma de fachadas de locales en planta baja.
• Obras de reforma en portales.
2. DECLARACIÓN RESPONSABLE
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El Ayuntamiento dispondrá del modelo correspondiente de declaración responsable en el que
se detallará la documentación a presentar que como mínimo estará compuesta por la señalada
para comunicaciones previas así como los siguientes documentos:
• Proyecto de obra cuando así lo establezca el artículo 2.2. de la Ley 38/1999 de
5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
• Memoria Justificativa del cumplimiento de la normativa estatal, autonómica y
local, especialmente en lo relativo a Código Técnico de la Edificación,
Reglamento electrotécnico de Baja Tensión, Reglamento de Instalaciones
Térmicas en Edificación, normativa de protección contra el ruido, accesibilidad,
protección contra incendios y gestión de residuos.
Con la fecha de entrada en el registro del órgano competente para conocer de la actuación, se
podrá iniciar la obra o actividad disponiendo el Ayuntamiento de un plazo de 1 mes para que
notificar al interesado la necesidad de que ajuste su actuación a las Normas establecidas para
el tipo de licencia de que se trate.
En ningún caso se entenderán adquiridas por silencio administrativo las actuaciones tramitadas
por este sistema que vayan en contra de la legislación o planeamiento urbanístico, o cuando
por causa de falseamiento u omisión de datos en la solicitud no fuera posible la indicación
municipal antes citada
7.4. Propuesta de Modif icación
1. LICENCIA DE OBRA MENOR Y LICENCIA DE ACTIVIDAD POR PROCEDIMIENTO
ABREVIADO
El Ayuntamiento dispondrá del modelo correspondiente de procedimiento abreviado en el que
se detallará la documentación a presentar que como mínimo estará compuesta por los
siguientes documentos:
• Memoria Valorada
• Comprobante de pago de tasas e impuestos
• Se acompañará de planos de estado actual y de propuesta en los siguientes
casos:
• Obras de reforma que supongan cambios en la distribución, o de ubicación de elementos
como fregaderos y sanitarios.
• Obras de reforma de fachadas de locales en planta baja.
• Obras de reforma en portales.
MODIFICACION PUNTUAL Nº1 PGM VILLAMEDIANA DE IREGUA Modificación Artículos 12, 65, 83, 100, 101, 185 y 286 N.N.U.U. P.G.M. Documento para la Aprobación Inicial
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• Obras de acondicionamiento de locales
• Obras de instalaciones de electricidad, climatización, ventilación, fontanería y
saneamiento
Con la fecha de entrada en el registro del órgano competente para conocer de la actuación, se
podrá iniciar la obra o actividad disponiendo el Ayuntamiento de un plazo de 1 mes para que
notificar al interesado la necesidad de que ajuste su actuación a las Normas establecidas para
el tipo de licencia de que se trate.
En ningún caso se entenderán adquiridas por silencio administrativo las actuaciones tramitadas
por este sistema que vayan en contra de la legislación o planeamiento urbanístico, o cuando
por causa de falseamiento u omisión de datos en la solicitud no fuera posible la indicación
municipal antes citada.
2. COMUNICACIÓN PREVIA
El Ayuntamiento dispondrá del modelo correspondiente de comunicación previa en el que se
detallará la documentación a presentar.
3. DECLARACIÓN RESPONSABLE
El Ayuntamiento dispondrá del modelo correspondiente de declaración responsable en el que
se detallará la documentación a presentar que como mínimo estará compuesta por la señalada
para comunicaciones previas así como los siguientes documentos:
• Proyecto de obra cuando así lo establezca el artículo 2.2. de la Ley 38/1999 de
5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
• Memoria Justificativa del cumplimiento de la normativa estatal, autonómica y
local, especialmente en lo relativo a Código Técnico de la Edificación,
Reglamento electrotécnico de Baja Tensión, Reglamento de Instalaciones
Térmicas en Edificación, normativa de protección contra el ruido, accesibilidad,
protección contra incendios y gestión de residuos, cuando sea de aplicación en
cada uno de los casos.
8. Modificación Artículo 185 de las NNUU: Retranqueos y variaciones de alineación
8.1. Objeto de la Modif icación
MODIFICACION PUNTUAL Nº1 PGM VILLAMEDIANA DE IREGUA Modificación Artículos 12, 65, 83, 100, 101, 185 y 286 N.N.U.U. P.G.M. Documento para la Aprobación Inicial
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Ajustar los retranqueos de la Zona Industrial a las características de cada una de las tipologías
de Industria Adosada o Industria Aislada y unificar el retranqueo frontal en todo el suelo
industrial tomando como referencia el establecido en las ordenanzas del Plan Parcial del Sector
I-9 Aprobado definitivamente el 25 de abril de 2003.
8.2. Justif icación de la Modif icación
El objeto de esta modificación es corregir los errores detectados en los retranqueos
establecidos en el artículo 185 de las N.N.U.U. relativos a la zonificación Industrial y unificar el
a su vez el retranqueo frontal del suelo industrial tomando como referencia el establecido en las
ordenanzas del Plan Parcial del Sector I-9. El artículo 185 establece para Industria Adosada un
retranqueo frontal de 8 metros, un retranqueo lateral de 3 metros y un retranqueo trasero de 3
metros, mientras que para la Industria Aislada sólo establece un retranqueo frontal de 3 metros
y trasero de 3 metros. El retranqueo lateral que figura en la Industria Adosada pone de
manifiesto que en la tabla de referencia existe un error al haberse invertido los términos de
Industria Adosada e Industria Aislada, ya que la industria adosada por definición no puede
tener retranqueo lateral salvo en parcelas en esquina en las que el retranqueo lateral y trasero
pueden coincidir. La tipología de industria adosada por otra parte tiende habitualmente tal y
como se puede comprobar en gran parte de los polígonos industriales existentes, a colmatar la
totalidad de la parcela edificable, manteniendo únicamente retranqueos frontales con la vía
pública. La existencia de una normativa de protección anti-incendio propia del sector industrial
con mención expresa a la situación adosada, y la inexistencia de requerimientos similares a los
del sector residencial de ventilación y luz natural, permite contemplar la posibilidad de eliminar
también el rentranqueo trasero en la situación de industria adosada.
Por otra parte el artículo 2.6.2. de las ordenanzas del Plan Parcial del Sector I-9 establece en
su 6º párrafo que “las edificaciones se retranquearán 5 metros respecto a la fachada. En caso
de que la parcela tenga más de una fachada el retranqueo antes indicado se aplicará
exclusivamente en la fachada de menor dimensión, en el resto de fachadas el retranqueo será
de 2 metros. No se finjan retranqueos respecto a los linderos laterales…”
Con objeto de subsanar el error detectado, adecuar los retranqueos de parcela cada tipología
industrial y unificar los retranqueos frontales del P.G.M. para todas las parcelas industriales se
considera adecuado modificar los retranqueos previstos en el artículo 185 de manera que la
Industria Adosada disponga tan sólo de un retranqueo frontal de 5 metros y la Industria Aislada
disponga de un retranqueo frontal de 5 metros y lateral y trasero de 3 metros.
8.3. Planeamiento Actual
MODIFICACION PUNTUAL Nº1 PGM VILLAMEDIANA DE IREGUA Modificación Artículos 12, 65, 83, 100, 101, 185 y 286 N.N.U.U. P.G.M. Documento para la Aprobación Inicial
Ayuntamiento de Villamediana de Iregua, La Rioja Julio 2016
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Art ículo 185. Retranqueos y variaciones de la alineación
En la documentación gráfica se señalan los retranqueos obligatorios, respetándose los
siguientes en los supuestos en ausencia de referencia expresa en documentación gráfica.
ZONA USO
Frontal ml Lateral
ml Trasero
ml
General Residencial- R. Abierta - - -
General Residencial Adosada 3 - 3*
General Residencial Aislada 3 3** 3**
Centro Histórico Residencial - - -
Industrial Industria Adosada 8*** 3 3
Industrial Industria Aislada 3 - 3
* Salvo en edificación en esquina
** Salvo con la edificación pareada
*** 5 m a zona de servicios técnicos, pasos peatonales, vías pecuarias y zonas
verdes
En las zonas que se planifican con volumetría definida, las alineaciones exteriores, tanto de
parcela como de edificación, son vinculantes, requiriendo su alteración la tramitación de la
figura de planeamiento que corresponda (Estudio de detalle o modificación de Plan General
Municipal).
1. Se admiten retranqueos en la última planta, a modo de áticos, siempre que se garantice el
enlace formal de la fachada con los edificios colindantes.
2. En la planta baja se permiten las siguientes variaciones de la alineación exterior hacia el
interior de la propiedad privada:
A.- Para uso público:
a) Fachadas porticadas formando soportales, siempre que se extienda como
solución para el frente completo entre dos calles.
La luz de paso entre pilares y paramento interior será como mínimo de 3,00 m. y su
altura inferior a 3,60 m.
b) Pasajes, en las condiciones expresadas en el artículo 193 de la presente
Normativa.
c) Entrantes coincidentes con accesos a portales o lonjas comerciales. Su
profundidad será, como máximo, 2/3 de su frente y, en todo caso, inferior a 1,50 m.
d) Las correspondientes al espacio de espera horizontal de rampas de garaje.
En todos los casos las condiciones de acabado serán las establecidas en el artículo
194 de la presente Normativa.
MODIFICACION PUNTUAL Nº1 PGM VILLAMEDIANA DE IREGUA Modificación Artículos 12, 65, 83, 100, 101, 185 y 286 N.N.U.U. P.G.M. Documento para la Aprobación Inicial
Ayuntamiento de Villamediana de Iregua, La Rioja Julio 2016
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B.- Para uso privado:
a) Soportales y porches anexos a espacios libres privados.
b) Pasajes para comunicar con espacios libres privados, que cumplirán con las
proporciones establecidas para los públicos en el artículo 193 de la presente
Normativa.
c) Otros supuestos serán permitidos atendiendo a las circunstancias que concurran
de tamaño, forma, diafanidad, percepción desde vía pública, uso, etc debiendo
quedar regulados en las correspondientes ordenanzas municipales.
Si hay cerramientos de separación de estos espacios respecto a otros libres de uso
público, serán transparentes.
3. Los propietarios de las fincas retranqueadas asumirán los costos del tratamiento como
fachada de las medianeras que queden al descubierto, salvo que éstas se hubieran a su vez
retranqueado. En el otorgamiento de toda licencia de edificación se entenderá incluido este
condicionamiento.
El Ayuntamiento podrá asumir los gastos de limpieza e iluminación de soportales, pasos y
pasajes impuestos por el planeamiento. En el resto de casos los asumirán los propietarios,
salvo reconocimiento expreso por parte del Ayuntamiento de su utilidad para el tránsito público.
4. En el Casco Histórico y edificios con ordenanzas de protección no será de aplicación esta
normativa.
En el resto de zonas (“residencial unifamiliar”, “industrial”, etc.) se estará a lo dispuesto en los
artículos correspondientes.
8.4. Propuesta de Modif icación
Art ículo 185. Retranqueos y variaciones de la alineación
En la documentación gráfica se señalan los retranqueos obligatorios, respetándose los
siguientes en los supuestos en ausencia de referencia expresa en documentación gráfica.
ZONA USO
Frontal ml Lateral
ml Trasero
ml
General Residencial- R. Abierta - - -
General Residencial Adosada 3 - 3*
General Residencial Aislada 3 3** 3**
Centro Histórico Residencial - - -
Industrial Industria Adosada 5 - -
Industrial Industria Aislada 5 3 3
MODIFICACION PUNTUAL Nº1 PGM VILLAMEDIANA DE IREGUA Modificación Artículos 12, 65, 83, 100, 101, 185 y 286 N.N.U.U. P.G.M. Documento para la Aprobación Inicial
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* Salvo en edificación en esquina
** Salvo con la edificación pareada
En las zonas que se planifican con volumetría definida, las alineaciones exteriores, tanto de
parcela como de edificación, son vinculantes, requiriendo su alteración la tramitación de la
figura de planeamiento que corresponda (Estudio de detalle o modificación de Plan General
Municipal).
1. Se admiten retranqueos en la última planta, a modo de áticos, siempre que se garantice el
enlace formal de la fachada con los edificios colindantes.
2. En la planta baja se permiten las siguientes variaciones de la alineación exterior hacia el
interior de la propiedad privada:
A.- Para uso público:
a) Fachadas porticadas formando soportales, siempre que se extienda como
solución para el frente completo entre dos calles.
La luz de paso entre pilares y paramento interior será como mínimo de 3,00 m. y su
altura inferior a 3,60 m.
b) Pasajes, en las condiciones expresadas en el artículo 193 de la presente
Normativa.
c) Entrantes coincidentes con accesos a portales o lonjas comerciales. Su
profundidad será, como máximo, 2/3 de su frente y, en todo caso, inferior a 1,50 m.
d) Las correspondientes al espacio de espera horizontal de rampas de garaje.
En todos los casos las condiciones de acabado serán las establecidas en el artículo
194 de la presente Normativa.
B.- Para uso privado:
a) Soportales y porches anexos a espacios libres privados.
b) Pasajes para comunicar con espacios libres privados, que cumplirán con las
proporciones establecidas para los públicos en el artículo 193 de la presente
Normativa.
c) Otros supuestos serán permitidos atendiendo a las circunstancias que concurran
de tamaño, forma, diafanidad, percepción desde vía pública, uso, etc debiendo
quedar regulados en las correspondientes ordenanzas municipales.
Si hay cerramientos de separación de estos espacios respecto a otros libres de uso
público, serán transparentes.
3. Los propietarios de las fincas retranqueadas asumirán los costos del tratamiento como
fachada de las medianeras que queden al descubierto, salvo que éstas se hubieran a su vez
retranqueado. En el otorgamiento de toda licencia de edificación se entenderá incluido este
condicionamiento.
MODIFICACION PUNTUAL Nº1 PGM VILLAMEDIANA DE IREGUA Modificación Artículos 12, 65, 83, 100, 101, 185 y 286 N.N.U.U. P.G.M. Documento para la Aprobación Inicial
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El Ayuntamiento podrá asumir los gastos de limpieza e iluminación de soportales, pasos y
pasajes impuestos por el planeamiento. En el resto de casos los asumirán los propietarios,
salvo reconocimiento expreso por parte del Ayuntamiento de su utilidad para el tránsito público.
4. En el Casco Histórico y edificios con ordenanzas de protección no será de aplicación esta
normativa.
En el resto de zonas (“residencial unifamiliar”, “industrial”, etc.) se estará a lo dispuesto en los
artículos correspondientes.
9. Modificación Artículo 286 de las NNUU: Condiciones generales de uso
9.1. Objeto de la Modif icación
Establecer unas condiciones generales de uso en el Suelo No Urbanizable referente a
Parcelación y Afección, Retranqueos a Caminos y Condición Aislada de las Construcciones.
9.2. Justif icación de la Modif icación
El objeto de esta modificación es introducir una serie de determinaciones básicas en las
condiciones generales de uso en el Suelo No Urbanizable referentes a Parcelación y Afección,
Retranqueos a Caminos y Condición Aislada de las Construcciones. Estas determinaciones
existían en su mayoría en las N.N.S.S. de Villamediana de Iregua pero desaparecieron al
aprobarse definitivamente el PGM de Villamediana de Iregua el pasado 17 de junio de 2013,
habiéndose detectado desde entonces una falta de regulación en relación a esas condiciones
generales de uso.
El PGM de Villamediana de Iregua regula en el Título Octavo de las Normas Urbanísticas la
Normativa del Suelo Urbanizable, y concretamente en el artículo 286 las Condiciones
Generales de Uso que a su vez se remiten a las condiciones generales establecidas en cada
ficha de suelo y a normativa a nivel regional como es el PEPMAN. En las fichas de suelo no
urbanizable prácticamente no se definen condiciones generales de uso y las determinaciones
del PEPMAN se refieren exclusivamente en el caso de Villamediana de Iregua al suelo no
urbanizable de especial protección huerta tradicional del Iregua.
Del artículo 286 condiciones generales de uso se pasa directamente al artículo 288 condiciones
particulares de los usos y actividades en suelo no urbanizable que se remite en todos los usos
y actividades a las condiciones particulares establecidas en las Normas Urbanística
Regionales. Las NUR regula en su Capítulo 4 las Condiciones Generales de Edificación y
regulación de Servicio, no figurando ninguna determinación en relación a Parcelación y
Afección, Retranqueos a Caminos y Condición Aislada de las Construcciones.
MODIFICACION PUNTUAL Nº1 PGM VILLAMEDIANA DE IREGUA Modificación Artículos 12, 65, 83, 100, 101, 185 y 286 N.N.U.U. P.G.M. Documento para la Aprobación Inicial
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Por todo ello se considerando necesario establecer en las Condiciones Generales de Uso en el
Suelo No Urbanizable unas determinaciones básicas relativas a Parcelación y Afección,
Retranqueos a Caminos y Condición Aislada de las Construcciones.
9.3. Planeamiento Actual
Art ículo 286. Condiciones generales de uso
1.- El destino prioritario de los terrenos clasificados como Suelo No Urbanizable es, en
principio, la utilización racional de los recursos naturales, matizada por la circunstancia singular
de tratarse del entorno inmediato de una ciudad. Esto hace que sirva de complemento al
sistema general de espacios libres y de ocio.
2.- Las condiciones generales de uso se regulan por lo establecido en la Ficha de cada suelo
categorizado de conformidad con lo dispuesto en los artículos 50 y 51 de las presentes
Normas, y de acuerdo con lo recogido en los siguientes artículos.
9.4. Estado Propuesto
Art ículo 286. Condiciones generales de uso
1.- El destino prioritario de los terrenos clasificados como Suelo No Urbanizable es, en
principio, la utilización racional de los recursos naturales, matizada por la circunstancia singular
de tratarse del entorno inmediato de una ciudad. Esto hace que sirva de complemento al
sistema general de espacios libres y de ocio.
2.- Las condiciones generales de uso se regulan por lo establecido en la Ficha de cada suelo
categorizado de conformidad con lo dispuesto en los artículos 49 y 50 de las presentes
Normas, y de acuerdo con lo recogido en los siguientes artículos.
3.- Parcelación y afección.
La división o segregación de una finca deberá sujetarse a lo dispuesto en la legislación Agraria
sobre indivisión de fincas por debajo de las unidades mínimas de cultivo.
La licencia de construcción, dada en función de unas características determinadas de la finca,
dará lugar a la afección real de la misma en la forma que el Ayuntamiento determine en el acto
de concesión de la licencia.
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Se considera que puede existir parcelación urbanística presunta, y por tanto se exigirá en todas
aquellas segregaciones o divisiones que dieren lugar a parcelas inferiores al doble de las
establecidas como mínimas para cada tipo de construcción.
La superficie a computar será la que conste en el Catastro, debiéndose acreditar mediante
Certificación del Servicio la titularidad, superficie, término catastral al que pertenece y polígono.
Se admitirán igualmente mediciones reales verificadas por técnico competente y visadas por el
Colegio respectivo.
Cuando se trate de dos o más parcelas colindantes o separadas por acequias, caminos o
carretera, podrán considerarse como una única, tanto a efectos de parcela mínima como a
efectos de edificabilidad, la cual podrá acumularse en una de ellas, sin que la ocupación
resultante neta sea mayor del 25 %. Se excluyen a efectos de parcela mínima o a efectos de
edificabilidad las parcelas discontínuas o las parcelas separadas por autopistas.
Toda parcela que no tenga acceso desde una vía o camino públicos, registrados como tal en el
Catastro, será considerada como no apta para la edificación.
4.- Retranqueos a caminos y carreteras.
Cerramientos y edificaciones deberán retranquearse como mínimo en los frentes a vías
públicas lo establecido por la normativa de la Dirección General de Carreteras y de la
Comunidad Autónoma de la Rioja.
En caminos públicos, los cerramientos deberán retranquearse del eje del camino como mínimo
6,00 metros y 2 metros del borde del camino. En caminos de vecinos o de servidumbre, los
cerramientos deberán retranquearse 4,00 metros del eje del camino.
5.- Condición aislada de las construcciones.
La condición aislada de las construcciones deberá garantizarse como mínimo por las siguientes
condiciones:
Separación entre la edificación que se proyecta y cualquier otro cuerpo de edificación existente,
o con licencia concedida, de al menos 50 metros. A estos efectos no se considera cuerpo de
edificación aquellas edificaciones auxiliares, tales como chozas, casillas, etc., inferiores a 16
m2. de superficie, ni construcciones tales como pozos y estanques.
Separación a los linderos según quede establecido en la regulación específica de cada uso y
como mínimo de 4 m. Esta distancia mínima absoluta es aplicable también a construcciones
bajo rasante.
10. Tramitación
MODIFICACION PUNTUAL Nº1 PGM VILLAMEDIANA DE IREGUAModificación Artículos Documento para la Aprobación Inicial
Ayuntamiento de Villamediana de Iregua, La Rioja Ju
La tramitación y aprobación se realizará de acuerdo al procedimiento establecido
artículos 87 y 88 de la LOTUR, con notificación expresa a los propietarios de los terrenos
durante el periodo de exposición pública.
11. Conclusión
Con todo lo expuesto se considera suficientemente argumentada la modificación presentada y
se solicita sea tramitada y aprobada de acuerdo al procedimiento establecido por la legislación
vigente.
Villamediana de Iregua, Julio
Esteban Pardo Calderón
Arquitecto Nº 826 del C.O.A.R.
CION PUNTUAL Nº1 PGM VILLAMEDIANA DE IREGUArtículos 12, 65, 83, 100, 101, 185 y 286 N.N.U.U. P.G.M.
Documento para la Aprobación Inicial
Ayuntamiento de Villamediana de Iregua, La Rioja Ju
La tramitación y aprobación se realizará de acuerdo al procedimiento establecido
artículos 87 y 88 de la LOTUR, con notificación expresa a los propietarios de los terrenos
durante el periodo de exposición pública.
Con todo lo expuesto se considera suficientemente argumentada la modificación presentada y
sea tramitada y aprobada de acuerdo al procedimiento establecido por la legislación
de 2016
Arquitecto Nº 826 del C.O.A.R.
CION PUNTUAL Nº1 PGM VILLAMEDIANA DE IREGUA N.N.U.U. P.G.M.
Ayuntamiento de Villamediana de Iregua, La Rioja Julio 2016
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La tramitación y aprobación se realizará de acuerdo al procedimiento establecido en los
artículos 87 y 88 de la LOTUR, con notificación expresa a los propietarios de los terrenos
Con todo lo expuesto se considera suficientemente argumentada la modificación presentada y
sea tramitada y aprobada de acuerdo al procedimiento establecido por la legislación
MODIFICACION PUNTUAL Nº1 PGM VILLAMEDIANA DE IREGUA Modificación Artículos 12, 65, 83, 100, 101, 185 y 286 N.N.U.U. P.G.M. Documento para la Aprobación Inicial
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Anexo I Actualización del Artículo 248 de las NNUU: Regulación detallada de las unidades de ejecución
11.1. Objeto de la Modif icación
Actualizar el contenido del artículo eliminando del listado de unidades en régimen transitorio las
unidades U.E.W.13.08 y U.E.W.13.09 por haberse recibido recientemente las obras de
urbanización de las mismas cumpliendo con todas las obligaciones propias de sus ámbitos de
gestión.
11.2. Justif icación de la Actual ización
La exclusión de las Unidades de Ejecución U.E.W.13.08 y U.E.W.13.09 como suelo urbano no
consolidado responde a la actualización de la situación de estos terrenos dentro del suelo
urbano de Villamediana de Iregua. Durante la tramitación del vigente Plan General Municipal
estas dos Unidades de Ejecución estaban clasificadas como Suelo Urbano No Consolidado en
Régimen Transitorio, y se encontraban con el proyecto de urbanización aprobado
definitivamente. Con fecha 7 de Junio de 2013 y publicación en el BOR el 17 de Junio de 2013
se aprueba definitivamente el Plan General Municipal de Villamediana de Iregua, y con fecha
5/08/2013 se reciben las obras de urbanización de la Calle Gustavo Adolfo Bécquer común a
estas dos unidades de ejecución. Por tanto se considera suficientemente justificado el
actualizar el listado de las unidades de ejecución que se encontraban en régimen transitorio y
que actualmente se encuentran urbanizadas completamente pasando a formar parte de suelo
urbano consolidado del municipio de Villamediana de Iregua.
Año 2011
Vistas Calle Gustavo Adolfo Bécquer
Año 2014
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1
INDICE
1. Antecedentes ........................................................................................................................ 3
2. Promotor ............................................................................................................................... 3
2.1. Promotor ...................................................................................................................................................... 3
2.2. Autor de la Modificación Puntual ................................................................................................................. 3
2.3. Encargo ......................................................................................................................................................... 4
3. Modificación Artículo 12 de las NNUU: Definiciones ....................................................... 4
3.1. Objeto de la Modificación ............................................................................................................................ 4
3.2. Justificación de la Modificación .................................................................................................................... 4
3.3. Planeamiento Actual .................................................................................................................................... 5
3.4. Propuesta de Modificación ......................................................................................................................... 16
4. Modificación Artículo 65 de las NNUU: Cuadro de Afinidad e Incompatibilidad ........ 27
4.1. Objeto de la Modificación .......................................................................................................................... 27
4.2. Justificación de la Modificación .................................................................................................................. 27
4.3. Planeamiento Actual .................................................................................................................................. 27
4.4. Propuesta de Modificación ......................................................................................................................... 29
5. Modificación Artículo 83 de las NNUU: Clasificación de las licencias de obra........... 30
5.1. Objeto de la Modificación .......................................................................................................................... 30
5.2. Justificación de la Modificación .................................................................................................................. 30
5.3. Planeamiento Actual .................................................................................................................................. 30
5.4. Propuesta de Modificación ......................................................................................................................... 32
6. Modificación Artículo 100 de las NNUU: Clasificación .................................................. 34
6.1. Objeto de la Modificación .......................................................................................................................... 34
6.2. Justificación de la Modificación .................................................................................................................. 34
6.3. Planeamiento Actual .................................................................................................................................. 35
6.4. Propuesta de Modificación ......................................................................................................................... 38
7. Modificación Artículo 101 de las NNUU: Procedimiento ............................................... 41
7.1. Objeto de la Modificación .......................................................................................................................... 41
7.2. Justificación de la Modificación .................................................................................................................. 41
7.3. Planeamiento Actual .................................................................................................................................. 41
7.4. Propuesta de Modificación ......................................................................................................................... 42
8. Modificación Artículo 185 de las NNUU: Retranqueos y variaciones de alineación .. 43
8.1. Objeto de la Modificación .......................................................................................................................... 43
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2
8.2. Justificación de la Modificación .................................................................................................................. 44
8.3. Planeamiento Actual .................................................................................................................................. 44
Artículo 185. Retranqueos y variaciones de la alineación ....................................................................................... 45
8.4. Propuesta de Modificación ......................................................................................................................... 46
Artículo 185. Retranqueos y variaciones de la alineación ....................................................................................... 46
9. Modificación Artículo 286 de las NNUU: Condiciones generales de uso .................... 48
9.1. Objeto de la Modificación .......................................................................................................................... 48
9.2. Justificación de la Modificación .................................................................................................................. 48
9.3. Planeamiento Actual .................................................................................................................................. 49
Artículo 286. Condiciones generales de uso ............................................................................................................ 49
9.4. Estado Propuesto ....................................................................................................................................... 49
Artículo 286. Condiciones generales de uso ............................................................................................................ 49
10. Tramitación ..................................................................................................................... 50
11. Conclusión ...................................................................................................................... 51
Anexo I Actualización del Artículo 248 de las NNUU: Regulación detallada de las
unidades de ejecución .............................................................................................................. 52
11.1. Objeto de la Modificación .......................................................................................................................... 52
11.2. Justificación de la Actualización ................................................................................................................. 52
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3
1. Antecedentes
El municipio de Villamediana de Iregua dispone de Plan General Municipal aprobado por
acuerdo del Pleno de la Comisión de Ordenación del Territorio y Urbanismo de La Rioja de
fecha 7 de Junio de 2013 (Publicado en el BOR nº 73 el 17 de Junio de 2013).
Tras dos años de aplicación del Plan General Municipal y con motivo de los constantes
cambios legislativos de ámbito estatal y autonómico se ha detectado la necesidad de corregir
una serie de deficiencias y errores en el articulado de las Normas Urbanísticas de dicho Plan
General y en la documentación gráfica del Plan General.
El primer documento de la Modificación Puntual nº 1 de Villamediana de Iregua se aprobó
inicialmente en sesión ordinaria del Pleno del Ayuntamiento celebrada el día 15 de marzo de
2016. Con fecha 25 de abril de 2016 se recibió informe previo urbanístico del Servicio de
Urbanismo de la Consejería de Fomento y Política Territorial del Gobierno de la Rioja. A su vez
con fecha 8 de junio de 2016 se recibió informe jurídico en relación a una reunión mantenida
entre los técnicos del servicio de urbanismo y del Ayuntamiento de Villamediana de Iregua.
En contestación a los dos informes de referencia se ha procedido a corregir el contenido de la
presente modificación puntual en los artículos 12, 83 y 185, y a eliminar la propuesta de
modificación de los artículos 69 y 211 de las normas urbanísticas. A su vez como documento
anexo se incorpora la actualización del artículo 248.
Recientemente como consecuencia de la detección de una falta de regulación en las
condiciones generales de uso del suelo no urbanizable se ha procedido a ampliar el contenido
del artículo 286
2. Promotor
2.1. Promotor
La Modificación Puntual se presenta a tramitación a propuesta del Excmo. Ayuntamiento de
Villamediana de Iregua, con NIF: P2616900C, Plaza Cándido Sarramián 1, 26142 Villamediana
de Iregua, La Rioja.
2.2. Autor de la Modif icación Puntual
Esteban Pardo Calderón colegiado nº 826 del Colegio Oficial de Arquitectos de la Rioja (COAR)
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4
NIF: 43127048R
Calle Barriocepo 13 2º I, 26001 Logroño, La Rioja
2.3. Encargo
El presente documento es la Modificación Puntual nº1 del Plan General Municipal de
Villamediana de Iregua encargado a Esteban Pardo Calderón por el Excmo. Ayuntamiento de
Villamediana de Iregua.
La presente modificación puntual afecta a la Normativa Urbanística del Plan General Municipal
en los siguientes artículos: 12, 65, 83, 100, 101, 185 y 286. Corresponden principalmente a
definiciones, afinidad e incompatibilidad de usos, la clasificación de licencias de obras, la
declaración responsable en otras actuaciones y actividades, procedimiento licencia obra
menor, retranqueos y variaciones de alineación y condiciones generales de uso en suelo no
urbanizable.
3. Modificación Artículo 12 de las NNUU: Definiciones
3.1. Objeto de la Modif icación
Modificar la definición relativa a la altura de la edificación para corregir la confusión que existe
en su definición actual y disminuir el límite de superficie de techo mínima para dinamizar el uso
y la rehabilitación de parcelas y edificaciones existentes en el casco urbano.
3.2. Justif icación de la Modif icación
La definición actual de altura de la edificación establece que es la distancia vertical desde la
rasante de referencia a la cara superior del alero, mientras que la definición de altura de planta
sobre rasante establece que es la distancia entre la rasante oficial y la cara inferior del forjado.
En la primera definición se produce una falta de concreción ya que no se establece una
relación entre el alero y el forjado mientras que en la segunda definición se establece una cierta
contradicción con lo establecido en el artículo 181 de las normas ya que en el mismo se señala
una altura de planta que incluye el forjado de la misma.
Por ello se propone modificar el contenido de la primera definición añadiendo como aclaración
que la cara superior del alero será coincidente con la cara superior del forjado de la última
planta de manera que se establezca una relación entre el alero y el forjado de la última planta.
Por otra parte en relación a la definición de altura de planta sobre rasante se propone modificar
la referencia de cara inferior del forjado por la de cara superior del forjado de manera que el
valor de la altura de planta sobre rasante sea similar al establecido en el artículo 181 de las
normas, quedando a su vez ambas definiciones limitadas por la cara superior del forjado.
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5
Finalmente en el apartado de superficie mínima edificable se propone reducir su porcentaje del
50% al 30% para permitir la rehabilitación de muchas plantas bajas del centro urbano que se
encuentran en estado de abandono y que no pueden ser reconstruidas por la limitación del
50% de superficie edificable mínima, ya que al ser la ordenación típica del centro urbano de
PB+2 se debe reedificar como mínimo la planta baja y la mitad de la planta primera. El
Ayuntamiento de Villamediana de Iregua es consciente de que esta reducción de la superficie
mínima edificable a un 30% abre a su vez la posibilidad de que en las parcelas urbanas sin
edificar se pueda construir solamente en planta baja, siendo ésta una posibilidad contemplada
en el modelo urbano previsto por la corporación.
3.3. Planeamiento Actual
Alineaciones
Pueden ser alineaciones de parcela o de edificaciones, pudiendo ser coincidentes. Las
alineaciones exteriores de parcela definen los límites entre las parcelas de dominio privado y
los espacios libres, vías, calles, plazas, zonas verdes, etc. de uso y dominio público.
Las alineaciones exteriores de los edificios, cuando no coinciden con las de parcela, definen
una alineación de fachada vinculante, con el mismo tratamiento ordenancístico que el de una
fachada situada en alineación exterior de parcela, pero retranqueada respecto a ésta.
Altura de la edificación
Expresada como H en metros lineales o como número de plantas B+n quedando definida la
equivalencia entre ambos sistemas en el artículo 181 de las normas. Es la distancia vertical
desde la rasante de referencia a la cara superior del alero.
Altura de Plantas
Se distinguen:
Altura sobre rasante: Expresada como Hr. Es la distancia de la rasante oficial a la cara inferior
del forjado de techo de la planta correspondiente.
Altura de pisos: Es la distancia entre las caras inferiores de dos forjados consecutivos. Se
expresa como Hp.
Altura libre de pisos o plantas bajas: Es la distancia de la cara del pavimento a la inferior del
techo de la planta correspondiente. Se expresa como Hl.
Altura libre estricta: Es la distancia de la cara del pavimento a la inferior de cualquier elemento
estructural, cielorraso o de decoración existente por debajo del forjado de techo de la misma
planta.
Casco Histórico
A los efectos de estas Normas Urbanísticas se considera Casco Histórico el recinto delimitado
en la documentación gráfica, incluyendo en el mismo el denominado “Casco Histórico”.
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Comercio
COMERCIO DETALLISTA TRADICIONAL
Establecimiento especializado en un género determinado, con atención directa del personal.
Se consideran las siguientes categorías:
a). Hasta 200 m2 de superficie útil.
b) Con más de 200 m2 de superficie útil.
VENTA - EXPOSICIÓN
Comercio detallista que, por las características del género, precisa una gran superficie de
exposición a pesar de suponer una frecuencia escasa de público. (Muebles, vehículos,
instalaciones sanitarias, materiales de construcción...).
AUTOSERVICIO
Establecimiento en el que el cliente selecciona y traslada personalmente la mercancía hasta su
pago en caja única. Cuenta con medios auxiliares (cesta o carrito) exclusivamente en el interior
del establecimiento. Si hay secciones con atención directa por el personal, tendrán una
presencia minoritaria.
Se consideran las siguientes categorías:
a) Hasta 400 m2 de superficie útil.
b) De 400 a 2.000 m2 de superficie útil.
c) De 2.000 a 5.000 m2 de superficie útil.
d) De más de 5.000 m2 de superficie útil.
HIPERMERCADO
Autoservicio de más de 2.000 m2. de superficie útil, planteado para que el acceso del usuario
se realice en automóvil contando con facilidades de transporte de la compra (carrito) hasta el
vehículo.
ESTABLECIMIENTO POR SECCIONES
Instalación comercial que vende géneros diferentes, organizados por secciones con caja
independiente y atención directa del personal. Si hay secciones en autoservicio, tendrán una
presencia minoritaria. No cuenta con facilidades de porte de la compra (carrito).
Se consideran las siguientes categorías:
a) Hasta 2.000 m2 de superficie útil.
b) De 2.000 a 5.000 m2 de superficie útil.
c) De más de 5.000 m2 de superficie útil.
CASH AND CARRY
Autoservicio al por mayor con venta exclusiva a minoristas.
Se consideran las siguientes categorías:
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a) Hasta 500 m2 de superficie útil.
b) Con mas de 500 m2 de superficie útil.
VENTA DIRECTA EN FÁBRICA
Parte de una instalación industrial destinada a la venta de la fabricación propia.
GALERÍA COMERCIAL
Local unitario que alberga establecimientos comerciales detallistas tradicionales que resuelven
y gestionan de forma común aspectos como accesos, servicios, espacios de circulación del
público, etc.
MERCADO
Galería comercial especializada en alimentación.
CENTRO COMERCIAL.
Edificio unitario o conjunto coherente de edificios que alberga establecimientos comerciales de
diversas tipologías que resuelven de forma común aspectos como accesos, aparcamientos,
servicios, espacios de circulación del público, etc. Puede incluir actividades no comerciales,
como ocio, restauración, espectáculos... aunque predominando aquéllas.
COMPLEJO MULTIUSO.
Edificio unitario o conjunto coherente de edificios que alberga equipamiento (dotaciones,
comercio, oficinas, etc.). En suelo urbanizable se entienden como constituyentes del
equipamiento los usos complementarios y las reservas obligatorias, tal y como se definen en
los artículos 256 y 258 de las presentes Normas.
CENTRO CÍVICO - COMERCIAL
Complejo multiusos en el que predomina el equipamiento público.
Cota natural del terreno
Se define como tal el estado altimétrico de un predio en el que no se hayan efectuado
movimientos de tierra artificiales (terraplenado, desmontes, perforaciones, etc.).
Si se hubieran ejecutado dichas intervenciones, cota natural sería la del terreno en sus
condiciones primitivas.
Cuerpo constructivo independiente
Se entiende como tal la construcción que tiene independencia estructural y de comunicaciones
verticales respecto a sus contiguas, aún compartiendo el mismo edificio o parcela.
Edificio exclusivo
Es aquel que en todos sus locales desarrolla actividades comprendidas en el mismo uso.
Edificio independiente
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Se entiende como tal la construcción que cuenta con un acceso unitario al que se adjudica
número de policía exclusivo.
Supone una cierta independencia funcional y estructural, aunque puede tener ciertos servicios
y elementos comunes con otros edificios (sótanos, instalaciones, etc.).
Entrepiso
Se entiende como entrepiso el forjado construido en el interior de un local en planta baja, con
acceso exclusivamente desde la misma y vinculado funcionalmente a ella.
Entreplanta
Es la planta inmediatamente situada sobre la baja, independiente de ésta, dedicada a
actividades distintas a la de vivienda y que se distingue formalmente del resto de la fachada.
Entresuelo
Se entiende por entresuelo la planta cuyo techo no supera el nivel señalado para las plantas
bajas y cuyo suelo se encuentra sobreelevado respecto de las rasantes.
Envolvente máxima
Es el volumen delimitado por las dimensiones siguientes:
A. En planta baja y plantas de pisos las señaladas por las alineaciones de la edificación,
comprendidos los vuelos permitidos en plantas alzadas.
B. El alero, cuyo vuelo será igual al resultado de añadir a las alineaciones reales de la planta
inferior el vuelo máximo permitido en su situación y 15 cm más, salvo en el Área “Casco
Histórico”, donde se regula su propio vuelo máximo.
C. Sendos planos de pendiente igual al 50% desde los bordes de los aleros, limitados por un
plano horizontal situado a 3,60 m. sobre la cara superior del alero.
D. En el ámbito del Plan Especial de Protección del Barrio de las Bodegas la envolvente
máxima será la resultante de unir las alturas de la edificación establecidas en la documentación
gráfica para cada una de las fachadas mediante un plano de pendiente continua.
Intensidad neta de edificación
En m2t/ m2 suelo. El índice de intensidad neta de edificación establece la proporción entre la
superficie de techo edificable (m2t) y la superficie de suelo (en m2s) de la parcela en cuestión
comprendida entre las alineaciones exteriores.
Local independiente en planta baja
Se entiende como tal el que cumple las siguientes condiciones:
1. Disponer de acceso a viario público o espacio libre transitable, no admitiéndose el paso a
través de otros locales o de portales. La fachada al espacio exterior será como mínimo de 1’50
m.
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2. Tener un tamaño mínimo de 10 m2 útiles, con la posibilidad de inscribir un círculo de 2 m. de
diámetro.
3. Capacidad para ubicar un negocio que cumpla la normativa exigible de instalaciones
sanitarias, accesibilidad, ventilación, etc.
La posibilidad de división de lonjas en las plantas bajas de los edificios está condicionada al
cumplimiento de los anteriores criterios para cada local resultante.
Quedan exceptuados de esta normativa los locales para instalaciones de las compañías
suministradoras de energía, telecomunicaciones o similares o los que se enclaven en fórmulas
colectivas como galerías comerciales, mercados, etc.
Parcela
Es la unidad de edificación, debiendo ser definidos su tamaño, disposición y condiciones de
construcción por el planeamiento, bien de carácter general (suelo urbano) o parcial (suelo
urbanizable) que contemplará asimismo sus posibilidades de agregación o segregación. En
ambos casos deberá tener contacto directo con la vía o espacio público.
Por su carácter de unidad de edificación la construcción que en ella se establezca obtendrá
licencia con un proyecto unitario, supondrá un solo propietario único o comunidad de
propietarios, será estructuralmente independiente de la construcción de las parcelas
colindantes, etc. En aquellos casos en que la ocupación de la parcela quiera hacerse en varias
fases, podrá sustituirse el proyecto unitario de la construcción por otro que contemple al menos
la urbanización y ordenación general de la parcela.
La obligación de la Administración en cuanto infraestructuras, adjudicación de número de
policía, recogida de basuras domiciliaria, concesión de vados, etc. Se entiende establecida
salvo disposición en contrario a nivel de parcela, debiendo resolverse de forma unitaria en los
casos de comunidades.
Potencia
Se entiende por potencia instalada, la suma total de la potencia de todas las máquinas o
elementos dinámicos que intervienen de manera terminante en el proceso industrial o en el
proceso específico de la actividad. Quedan excluidas del cómputo, todos aquellos elementos
que no sean necesarios para el desarrollo de la actividad, pero redundan en una mejor
comodidad de los operarios o del público como pueden ser: calefacciones, aire acondicionado,
ascensores, etc.
Rasantes oficiales
Son los perfiles longitudinales de las vías, plazas o calles definidos en los documentos
oficiales.
Se determinarán para cada parcela a partir de las rasantes de las vías públicas. Para los
terrenos que carecen de contacto con la vía pública el Ayuntamiento indicará las rasantes a
considerar con criterios similares al caso general, pero referido a la cota natural del terreno.
Rasante de referencia
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Se determinará en las alineaciones exteriores de parcela. Cuando el edificio no tenga señalada
alineación exterior de parcela (suelo no urbanizable y asimilados), la rasante se determinará a
partir de la cota natural del terreno en contacto con el edificio.
La rasante de referencia se define como una línea horizontal situada en el plano vertical de la
alineación correspondiente y que pase por la cota media de la rasante oficial en el tramo
considerado.
Cuando en una alineación se determinen zonas con distintas alturas, se determinará la rasante
de referencia para cada zona.
En alineaciones o sectores de las mismas, de más de 12 metros de longitud, esta línea no
podrá superar, en ningún punto, a la rasante oficial en más de 1,30 m. Para cumplir esta
limitación se dividirá la alineación en tantos tramos como fuese necesario hasta cumplir la
limitación referida. La longitud mínima de cada tramo será de 6,00 m., admitiéndose en tramos
de esa longitud superar la diferencia citada.
Para los terrenos que por su tamaño, configuración o altimetría así lo requieran, el
Ayuntamiento indicará las rasantes a considerar con criterios similares al caso general.
La Rasante de Referencia se determinará según la siguiente casuística:
1. Solares que recaigan a una sola calle
Se determinará la rasante de referencia en la alineación exterior de parcela bien en su totalidad
o bien para cada uno de los tramos que pudieran llegar a definirse según lo expuesto.
2. Solares que recaigan a dos calles no concurrentes.
a) Cuando el Plan no señale divisoria de alturas entre las dos calles:
Se dividirá el solar en dos porciones, de tal forma que la superficie de la porción
ligada a la calle más alta no sea superior al 50% del solar. En cada porción se
operará con los criterios del punto 1.
b) Cuando el Plan señale una divisoria de alturas entre las dos calles:
Se operará como en el caso anterior, pero las porciones las determina la propia
divisoria de alturas.
c) Cuando haya zonas interiores entre las calles con señalamiento específico de altura:
Se podrá optar entre adjudicar a cada zona intermedia la rasante de referencia de
cualquiera de las zonas adyacentes exteriores.
3. Solares que recaigan a dos o más calles concurrentes solares de esquina)
a) Cuando el Plan señale una alineación de referencia de rasante:
Se considerará como solar recayente a una sola calle, obteniendo la rasante de
referencia para la alineación señalada en plano. Esta Rasante servirá para fijar la
altura de la edificación en toda la zona comprendida entre las líneas divisorias de
altura.
b) Cuando el Plan no señale una alineación de referencia de rasante:
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Se obtendrán las rasantes de referencia de la calle con rasante oficial más baja,
según lo expuesto en el punto 1. La rasante de referencia de esta calle servirá para
determinar la altura de la edificación en el primer tramo de las calles concurrentes.
Este tramo tendrá una longitud igual a superior a 12 metros. Se repetirá la
sistemática para las siguientes calles, excluyendo de cada una de ellas los tramos
con rasante de referencia obtenidos previamente. En ningún caso se delimitarán
tramos con anchura menor a los 6 metros.
Recinto de guarda de bicicletas
Sala comunitaria dedicada principalmente a la custodia de bicicletas, sillas de ruedas y de niños.
Retranqueo
Es el ancho de la faja de terreno comprendida entre la alineación exterior de parcela y la
alineación exterior de los edificios. Se podrá fijar también un retranqueo a los linderos de la
parcela, finca o como separación entre edificaciones.
Sala comunitaria
Dependencia de un edificio destinada a las actividades y usos propios de la comunidad de vecinos, como
sala de reuniones, o almacenamiento comunitario.
Semisótano
Se entiende por semisótano el local o parte del mismo que cumpla las siguientes condiciones:
• La cara inferior del forjado de techo no sobresale en ningún punto más de un metro de la
rasante oficial.
• Cuenta con iluminación y ventilación natural. Los huecos de luz deberán tener una
superficie total no inferior a un doceavo de la que tenga la planta del local.
• Esté en la proyección vertical de una construcción sobre rasante.
• Las partes del local que no cumplan las tres condiciones, se considerarán sótano o
planta baja, según el caso.
Solar
Se considera como tal el terreno que reúne las siguientes condiciones:
• Estar clasificado como urbano o alcanzar dicha condición por ejecución del planeamiento
correspondiente.
• Tener señaladas alineaciones y rasantes.
• No estar edificado, estando prevista su edificación por el planeamiento.
• Contar con los siguientes servicios: acceso pavimentado en todas las alineaciones
exteriores de la parcela señaladas por el planeamiento, alumbrado público,
abastecimiento de agua de la red, evacuación de aguas a la red general de alcantarillado
y suministro de energía eléctrica, todos ellos en cuantía suficiente para la edificación que
el planeamiento permita desarrollar en él.
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Sótano
Se entiende por sótano la totalidad o parte de planta cuyo techo se encuentra, en todos sus
puntos, por debajo de la rasante de referencia, no cumpliendo las condiciones señaladas para
los semisótanos.
A los efectos de esta definición debe entenderse como techo la cara inferior del forjado
correspondiente.
Superficie de ocupación
Expresada en m2s. Es la superficie comprendida dentro de los límites definidos por la
proyección vertical sobre el suelo de las alineaciones exteriores e interiores de los edificios,
incluso la edificación subterránea. De esta superficie se excluyen los vuelos permitidos por
ordenanza.
Superficie de techo
Superficie de techo edificable
Expresada en m2t. Indica la suma de todas las superficies cubiertas cerradas de las plantas
situadas sobre rasante, incluyendo edificaciones o cuerpos de edificación auxiliares y los
existentes que se conserven. No computan a estos efectos:
• Los sótanos y semisótanos.
• Los entrepisos de las zonas “complementarios de la vivienda”
• Los espacios bajo cubierta en las condiciones definidas en el artículo 148 salvo si se
destinan a uso residencial en cuyo caso computará.
• Espacios cuya altura libre estricta sea inferior a 1´50 m. cuando ésta venga motivada por
la disposición de la cubierta.
• Huecos destinados exclusivamente a conducciones verticales de instalaciones del
edificio.
• Ascensores.
• Rampas de garaje y espacio de espera.
En vivienda colectiva, agrupaciones de viviendas unifamiliares y otros usos de carácter
colectivo que sean asimilables por su tipología y normativa aplicable (hoteles, residencias,
oficinas) tampoco computarán los siguientes supuestos:
• Armarios y cuartos de contadores (agua, electricidad, gas)
• Cuartos para otras instalaciones técnicas (hasta 5 m²t por portal)
• Cuartos de basura (en la dimensión exigida por el Código Técnico)
En vivienda colectiva y otros usos de carácter colectivo que sean asimilables por su tipología
y normativa aplicable (hoteles, residencias, oficinas) no computarán los siguientes espacios:
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• Recintos para guarda de bicicletas, sala comunitaria (hasta 2’5 m² útiles por cada
vivienda)
• Los incrementos de anchura de las escaleras respecto a la mínima exigida por este Plan
(exclusivamente de los tramos, mesetas y descansillos correspondientes al desarrollo de
la escalera)
• Los incrementos de superficie del portal respecto a la mínima exigida por este Plan, con
un máximo del 100% de incremento. Para no computar, el incremento debe ubicarse en
el tramo de portal comprendido entre el acceso principal y el núcleo de escaleras o el
ascensor, no incluyéndose en este concepto pasillos de acceso a otros locales o
espacios. El límite máximo de descuento por este concepto es de 20 m² útiles por portal.
Los espacios considerados en los supuestos anteriores deben mantener su carácter colectivo
comunitario, sin posibilidad de ser enajenados o utilizados privativamente.
Para cuantificar los incrementos no computables, el proyecto debe hacer una estimación del
exceso comparando la propuesta con una solución convencional. En el caso de los portales,
aportará una distribución que cumpla la normativa sin modificar las características generales
del proyecto, especialmente la ubicación de escaleras y ascensores.
Cómputo de superficies cubiertas abiertas o semiabiertas
• En general, computa al 25% toda la que tenga un forjado o cubierta en su proyección
vertical hacia arriba, al margen de la distancia a la que se sitúe. En viviendas, se admite
sin computar una sola terraza de uso privativo vinculada a habitaciones vivideras,
siempre que alcance los 6 m2 útiles. En los casos de dimensión superior, el exceso
computaría de acuerdo con la norma general.
• A los espacios abiertos construidos con estos criterios de cómputo no le será aplicable la
posibilidad de cerramiento de balcones y terrazas contenida en el artículo 163.A, punto A
de estas Normas. Si el inmueble está en régimen de división horizontal, debe recogerse
en los estatutos de la comunidad la prohibición expresa de cerrarlos.
En vivienda colectiva, no computa la superficie de pasajes, soportales y demás entrantes
enumerados en el artículo 193, siempre que cumplan las condiciones siguientes:
• Que se constituyan en las escrituras del inmueble como de uso público o elementos
comunes no susceptibles de enajenación o arriendo.
• En los de uso comunitario, que estén abiertos al tránsito, por lo que no podrán destinarse
al estacionamiento de vehículos, almacenaje, etc.
Para edificios que no sean de vivienda colectiva se aplicarán los mismos criterios de apertura al
tránsito, uso público o comunitario, debidamente reflejados en las escrituras del inmueble.
Aplicación:
El cómputo de edificabilidad consumida por un edificio existente será el correspondiente al
momento de su construcción y reflejado en la licencia, sin caber la posibilidad de considerarla
inferior por aplicación de esta Norma.
No obstante se permite, sin que compute a efectos de superficie de techo máxima, la ejecución
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o ampliación de los elementos comunitarios con los mismos criterios que los utilizados en
edificios nuevos.
Superficie de techo edificable máxima
Expresada en m2t. Es la definida en la ordenación correspondiente. En las zonas en las que no
se concreta, pero se señalan alineaciones y número de plantas, se calcula multiplicando la
superficie de ocupación por el número de plantas (incluida la baja) que le adjudica el Plan,
añadiendo la que corresponda a los vuelos máximos permitidos, y descontando la superficie
correspondiente a pasajes, soportales u otros espacios de retranqueo obligatorio previstos en
el Plan.
Superficie de techo edificable mínima
Se considera como superficie de techo edificable mínima el 50% de la máxima.
Se tolera la construcción por debajo de la superficie de techo edificable mínima exclusivamente
para la formación de patios de parcela, regularización de alturas de cornisa con edificios
colindantes, creación de pasajes o soportales y resolución de problemas de servidumbres.
A efectos del cálculo del aprovechamiento materializado la superficie a considerar no será en
ningún caso inferior al 50% de la máxima.
Los planes especiales, parciales, ordenanzas especiales o normas complementarias podrán
establecer excepciones a esta norma general siempre que se den circunstancias que a juicio
del Ayuntamiento las justifiquen.
Superficie total de una actividad
Se entiende por superficie total, la ocupada por una actividad, incluyendo accesos, zona de
público, oficinas, servicios del personal, almacenaje y cualesquiera otras superficies
complementarias.
Superficie útil de una actividad
Se entiende por superficie útil la ocupación por la actividad objeto de licencia, excluyéndose las
oficinas auxiliares, almacén y los servicios propios del personal, siempre que todas ellas estén
separadas de manera permanente de aquella.
Superficie utilizable bajo cubierta
Se considera como tal la superficie de planta bajo cubierta con una altura libre superior a 1,50
m.
Trastero
Espacio complementario vinculado a una vivienda, oficina, local comercial, plaza de garaje, etc.
del mismo edificio, pero sin existir comunicación directa entre ellos, salvo en los casos de plaza
de garaje y viviendas unifamiliares. Su uso exclusivo es el de almacén doméstico o
equivalente, y por esta razón no se permite su utilización para guardar sustancias peligrosas, la
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estancia de personas o animales, ni la instalación de agua, aparatos sanitarios, calefacción o
cualquier otro elemento impropio de dicho uso.
Uso dotacional privado: Servicios
Se entienden como comprendidas en dicho uso las siguientes actividades:
1. Las instalaciones de compañías suministradoras de energía y comunicaciones
(Electricidad, Gas, Telefonía, Televisión etc...).
2. En zonas de uso dominante industrial, complejos cuya finalidad específica sea la
prestación de un servicio a la zona o polígono.
3. Las propias de las Corporaciones de Derecho Público (Cámaras, Colegios
Profesionales, etc.) y Asociaciones Profesionales (Sindicatos, Federaciones
Empresariales, etc.).
No tienen el carácter de uso dotacional privado los hoteles, las estaciones de servicio y, en
general, las que correspondan a otros supuestos ya establecidos en la Tabla de Coexistencia
de Usos.
Las oficinas, agencias bancarias y hostelería, podrían admitirse siempre que estén incluidas en
un complejo del tipo 2 y su actividad tenga directa relación con la prestación general de
servicios a la zona.
Usos dotacionales estanciales
Se consideran así los usos de carácter dotacional que implican pernoctación de cualquier tipo.
A modo de ejemplo se enumeran las siguientes:
• En dotaciones escolares: las residencias de estudiantes, colegios mayores, internados.
• En dotaciones sanitarias: los hospitales y clínicas con estancia de enfermos,
psiquiátricos, residencias de minusválidos.
• En dotaciones asistenciales: las residencias o apartamentos tutelados para ancianos,
residencias juveniles, albergues, centros tutelares de menores, de mujeres maltratadas,
cuarteles, residencias militares, cárceles, centros de acogida temporal. Se entienden
como centros de acogida temporal los de carácter público destinados a albergar por
periodos de tiempo no superiores a 5 años a personas incluidas en actuaciones
concretas de la Administración (respuesta a catástrofes, actuaciones urbanísticas que
requieren alojar temporalmente a la población afectada, programas de alojamiento para
jóvenes, etc.) La Administración podrá prorrogar la estancia cuando subsistan las causas
que obligaron al alojamiento temporal, hasta un plazo total de 10 años.
• En dotaciones deportivas: las residencias de deportistas
• En dotaciones religiosas: las comunidades religiosas, conventos, acogida de peregrinos,
centros de retiro espiritual.
Los alojamientos indicados son en principio colectivos.
Usos dotacionales públicos: Administración pública
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Dentro de las instalaciones propias del Estado, Comunidad Autónoma o Ayuntamiento se
denominan así las destinadas a trabajo propiamente administrativo de gestión y atención al
público, asimilable al de oficinas en general.
Usos dotacionales concertados
Actividades dotacionales públicas realizadas en centros de titularidad privada en virtud de un
concierto previo con la Administración regulado por Ley.
3.4. Propuesta de Modif icación
Alineaciones
Pueden ser alineaciones de parcela o de edificaciones, pudiendo ser coincidentes. Las
alineaciones exteriores de parcela definen los límites entre las parcelas de dominio privado y
los espacios libres, vías, calles, plazas, zonas verdes, etc. de uso y dominio público.
Las alineaciones exteriores de los edificios, cuando no coinciden con las de parcela, definen
una alineación de fachada vinculante, con el mismo tratamiento ordenancístico que el de una
fachada situada en alineación exterior de parcela, pero retranqueada respecto a ésta.
Altura de la edificación
Expresada como H en metros lineales o como número de plantas B+n quedando definida la
equivalencia entre ambos sistemas en el artículo 181 de las normas. Es la distancia vertical
desde la rasante de referencia a la cara superior del alero (que deberá ser coincidente con la
cara superior del forjado de la última planta).
Altura de Plantas
Se distinguen:
Altura sobre rasante: Expresada como Hr. Es la distancia de la rasante oficial a la cara superior
del forjado de techo de la planta correspondiente.
Altura de pisos: Es la distancia entre las caras inferiores de dos forjados consecutivos. Se
expresa como Hp.
Altura libre de pisos o plantas bajas: Es la distancia de la cara del pavimento a la inferior del
techo de la planta correspondiente. Se expresa como Hl.
Altura libre estricta: Es la distancia de la cara del pavimento a la inferior de cualquier elemento
estructural, cielorraso o de decoración existente por debajo del forjado de techo de la misma
planta.
Casco Histórico
A los efectos de estas Normas Urbanísticas se considera Casco Histórico el recinto delimitado
en la documentación gráfica, incluyendo en el mismo el denominado “Casco Histórico”.
Comercio
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COMERCIO DETALLISTA TRADICIONAL
Establecimiento especializado en un género determinado, con atención directa del personal.
Se consideran las siguientes categorías:
a). Hasta 200 m2 de superficie útil.
b) Con más de 200 m2 de superficie útil.
VENTA - EXPOSICIÓN
Comercio detallista que, por las características del género, precisa una gran superficie de
exposición a pesar de suponer una frecuencia escasa de público. (Muebles, vehículos,
instalaciones sanitarias, materiales de construcción...).
AUTOSERVICIO
Establecimiento en el que el cliente selecciona y traslada personalmente la mercancía hasta su
pago en caja única. Cuenta con medios auxiliares (cesta o carrito) exclusivamente en el interior
del establecimiento. Si hay secciones con atención directa por el personal, tendrán una
presencia minoritaria.
Se consideran las siguientes categorías:
a) Hasta 400 m2 de superficie útil.
b) De 400 a 2.000 m2 de superficie útil.
c) De 2.000 a 5.000 m2 de superficie útil.
d) De más de 5.000 m2 de superficie útil.
HIPERMERCADO
Autoservicio de más de 2.000 m2. de superficie útil, planteado para que el acceso del usuario
se realice en automóvil contando con facilidades de transporte de la compra (carrito) hasta el
vehículo.
ESTABLECIMIENTO POR SECCIONES
Instalación comercial que vende géneros diferentes, organizados por secciones con caja
independiente y atención directa del personal. Si hay secciones en autoservicio, tendrán una
presencia minoritaria. No cuenta con facilidades de porte de la compra (carrito).
Se consideran las siguientes categorías:
a) Hasta 2.000 m2 de superficie útil.
b) De 2.000 a 5.000 m2 de superficie útil.
c) De más de 5.000 m2 de superficie útil.
CASH AND CARRY
Autoservicio al por mayor con venta exclusiva a minoristas.
Se consideran las siguientes categorías:
a) Hasta 500 m2 de superficie útil.
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b) Con mas de 500 m2 de superficie útil.
VENTA DIRECTA EN FÁBRICA
Parte de una instalación industrial destinada a la venta de la fabricación propia.
GALERÍA COMERCIAL
Local unitario que alberga establecimientos comerciales detallistas tradicionales que resuelven
y gestionan de forma común aspectos como accesos, servicios, espacios de circulación del
público, etc.
MERCADO
Galería comercial especializada en alimentación.
CENTRO COMERCIAL.
Edificio unitario o conjunto coherente de edificios que alberga establecimientos comerciales de
diversas tipologías que resuelven de forma común aspectos como accesos, aparcamientos,
servicios, espacios de circulación del público, etc. Puede incluir actividades no comerciales,
como ocio, restauración, espectáculos... aunque predominando aquéllas.
COMPLEJO MULTIUSO.
Edificio unitario o conjunto coherente de edificios que alberga equipamiento (dotaciones,
comercio, oficinas, etc.). En suelo urbanizable se entienden como constituyentes del
equipamiento los usos complementarios y las reservas obligatorias, tal y como se definen en
los artículos 256 y 258 de las presentes Normas.
CENTRO CÍVICO - COMERCIAL
Complejo multiusos en el que predomina el equipamiento público.
Cota natural del terreno
Se define como tal el estado altimétrico de un predio en el que no se hayan efectuado
movimientos de tierra artificiales (terraplenado, desmontes, perforaciones, etc.).
Si se hubieran ejecutado dichas intervenciones, cota natural sería la del terreno en sus
condiciones primitivas.
Cuerpo constructivo independiente
Se entiende como tal la construcción que tiene independencia estructural y de comunicaciones
verticales respecto a sus contiguas, aún compartiendo el mismo edificio o parcela.
Edificio exclusivo
Es aquel que en todos sus locales desarrolla actividades comprendidas en el mismo uso.
Edificio independiente
Se entiende como tal la construcción que cuenta con un acceso unitario al que se adjudica
número de policía exclusivo.
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Supone una cierta independencia funcional y estructural, aunque puede tener ciertos servicios
y elementos comunes con otros edificios (sótanos, instalaciones, etc.).
Entrepiso
Se entiende como entrepiso el forjado construido en el interior de un local en planta baja, con
acceso exclusivamente desde la misma y vinculado funcionalmente a ella.
Entreplanta
Es la planta inmediatamente situada sobre la baja, independiente de ésta, dedicada a
actividades distintas a la de vivienda y que se distingue formalmente del resto de la fachada.
Entresuelo
Se entiende por entresuelo la planta cuyo techo no supera el nivel señalado para las plantas
bajas y cuyo suelo se encuentra sobreelevado respecto de las rasantes.
Envolvente máxima
Es el volumen delimitado por las dimensiones siguientes:
A. En planta baja y plantas de pisos las señaladas por las alineaciones de la edificación,
comprendidos los vuelos permitidos en plantas alzadas.
B. El alero, cuyo vuelo será igual al resultado de añadir a las alineaciones reales de la planta
inferior el vuelo máximo permitido en su situación y 15 cm más, salvo en el Área “Casco
Histórico”, donde se regula su propio vuelo máximo.
C. Sendos planos de pendiente igual al 50% desde los bordes de los aleros, limitados por un
plano horizontal situado a 3,60 m. sobre la cara superior del alero.
D. En el ámbito del Plan Especial de Protección del Barrio de las Bodegas la envolvente
máxima será la resultante de unir las alturas de la edificación establecidas en la documentación
gráfica para cada una de las fachadas mediante un plano de pendiente continua.
Intensidad neta de edificación
En m2t/ m2 suelo. El índice de intensidad neta de edificación establece la proporción entre la
superficie de techo edificable (m2t) y la superficie de suelo (en m2s) de la parcela en cuestión
comprendida entre las alineaciones exteriores.
Local independiente en planta baja
Se entiende como tal el que cumple las siguientes condiciones:
1. Disponer de acceso a viario público o espacio libre transitable, no admitiéndose el paso a
través de otros locales o de portales. La fachada al espacio exterior será como mínimo de 1’50
m.
2. Tener un tamaño mínimo de 10 m2 útiles, con la posibilidad de inscribir un círculo de 2 m. de
diámetro.
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3. Capacidad para ubicar un negocio que cumpla la normativa exigible de instalaciones
sanitarias, accesibilidad, ventilación, etc.
La posibilidad de división de lonjas en las plantas bajas de los edificios está condicionada al
cumplimiento de los anteriores criterios para cada local resultante.
Quedan exceptuados de esta normativa los locales para instalaciones de las compañías
suministradoras de energía, telecomunicaciones o similares o los que se enclaven en fórmulas
colectivas como galerías comerciales, mercados, etc.
Parcela
Es la unidad de edificación, debiendo ser definidos su tamaño, disposición y condiciones de
construcción por el planeamiento, bien de carácter general (suelo urbano) o parcial (suelo
urbanizable) que contemplará asimismo sus posibilidades de agregación o segregación. En
ambos casos deberá tener contacto directo con la vía o espacio público.
Por su carácter de unidad de edificación la construcción que en ella se establezca obtendrá
licencia con un proyecto unitario, supondrá un solo propietario único o comunidad de
propietarios, será estructuralmente independiente de la construcción de las parcelas
colindantes, etc. En aquellos casos en que la ocupación de la parcela quiera hacerse en varias
fases, podrá sustituirse el proyecto unitario de la construcción por otro que contemple al menos
la urbanización y ordenación general de la parcela.
La obligación de la Administración en cuanto infraestructuras, adjudicación de número de
policía, recogida de basuras domiciliaria, concesión de vados, etc. Se entiende establecida
salvo disposición en contrario a nivel de parcela, debiendo resolverse de forma unitaria en los
casos de comunidades.
Potencia
Se entiende por potencia instalada, la suma total de la potencia de todas las máquinas o
elementos dinámicos que intervienen de manera terminante en el proceso industrial o en el
proceso específico de la actividad. Quedan excluidas del cómputo, todos aquellos elementos
que no sean necesarios para el desarrollo de la actividad, pero redundan en una mejor
comodidad de los operarios o del público como pueden ser: calefacciones, aire acondicionado,
ascensores, etc.
Rasantes oficiales
Son los perfiles longitudinales de las vías, plazas o calles definidos en los documentos
oficiales.
Se determinarán para cada parcela a partir de las rasantes de las vías públicas. Para los
terrenos que carecen de contacto con la vía pública el Ayuntamiento indicará las rasantes a
considerar con criterios similares al caso general, pero referido a la cota natural del terreno.
Rasante de referencia
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Se determinará en las alineaciones exteriores de parcela. Cuando el edificio no tenga señalada
alineación exterior de parcela (suelo no urbanizable y asimilados), la rasante se determinará a
partir de la cota natural del terreno en contacto con el edificio.
La rasante de referencia se define como una línea horizontal situada en el plano vertical de la
alineación correspondiente y que pase por la cota media de la rasante oficial en el tramo
considerado.
Cuando en una alineación se determinen zonas con distintas alturas, se determinará la rasante
de referencia para cada zona.
En alineaciones o sectores de las mismas, de más de 12 metros de longitud, esta línea no
podrá superar, en ningún punto, a la rasante oficial en más de 1,30 m. Para cumplir esta
limitación se dividirá la alineación en tantos tramos como fuese necesario hasta cumplir la
limitación referida. La longitud mínima de cada tramo será de 6,00 m., admitiéndose en tramos
de esa longitud superar la diferencia citada.
Para los terrenos que por su tamaño, configuración o altimetría así lo requieran, el
Ayuntamiento indicará las rasantes a considerar con criterios similares al caso general.
La Rasante de Referencia se determinará según la siguiente casuística:
1. Solares que recaigan a una sola calle
Se determinará la rasante de referencia en la alineación exterior de parcela bien en su totalidad
o bien para cada uno de los tramos que pudieran llegar a definirse según lo expuesto.
2. Solares que recaigan a dos calles no concurrentes.
a) Cuando el Plan no señale divisoria de alturas entre las dos calles:
Se dividirá el solar en dos porciones, de tal forma que la superficie de la porción
ligada a la calle más alta no sea superior al 50% del solar. En cada porción se
operará con los criterios del punto 1.
b) Cuando el Plan señale una divisoria de alturas entre las dos calles:
Se operará como en el caso anterior, pero las porciones las determina la propia
divisoria de alturas.
c) Cuando haya zonas interiores entre las calles con señalamiento específico de altura:
Se podrá optar entre adjudicar a cada zona intermedia la rasante de referencia de
cualquiera de las zonas adyacentes exteriores.
3. Solares que recaigan a dos o más calles concurrentes solares de esquina)
a) Cuando el Plan señale una alineación de referencia de rasante:
Se considerará como solar recayente a una sola calle, obteniendo la rasante de
referencia para la alineación señalada en plano. Esta Rasante servirá para fijar la
altura de la edificación en toda la zona comprendida entre las líneas divisorias de
altura.
b) Cuando el Plan no señale una alineación de referencia de rasante:
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Se obtendrán las rasantes de referencia de la calle con rasante oficial más baja,
según lo expuesto en el punto 1. La rasante de referencia de esta calle servirá para
determinar la altura de la edificación en el primer tramo de las calles concurrentes.
Este tramo tendrá una longitud igual a superior a 12 metros. Se repetirá la
sistemática para las siguientes calles, excluyendo de cada una de ellas los tramos
con rasante de referencia obtenidos previamente. En ningún caso se delimitarán
tramos con anchura menor a los 6 metros.
Recinto de guarda de bicicletas
Sala comunitaria dedicada principalmente a la custodia de bicicletas, sillas de ruedas y de niños.
Retranqueo
Es el ancho de la faja de terreno comprendida entre la alineación exterior de parcela y la
alineación exterior de los edificios. Se podrá fijar también un retranqueo a los linderos de la
parcela, finca o como separación entre edificaciones.
Sala comunitaria
Dependencia de un edificio destinada a las actividades y usos propios de la comunidad de vecinos, como
sala de reuniones, o almacenamiento comunitario.
Semisótano
Se entiende por semisótano el local o parte del mismo que cumpla las siguientes condiciones:
• La cara inferior del forjado de techo no sobresale en ningún punto más de un metro de la
rasante oficial.
• Cuenta con iluminación y ventilación natural. Los huecos de luz deberán tener una
superficie total no inferior a un doceavo de la que tenga la planta del local.
• Esté en la proyección vertical de una construcción sobre rasante.
• Las partes del local que no cumplan las tres condiciones, se considerarán sótano o
planta baja, según el caso.
Solar
Se considera como tal el terreno que reúne las siguientes condiciones:
• Estar clasificado como urbano o alcanzar dicha condición por ejecución del planeamiento
correspondiente.
• Tener señaladas alineaciones y rasantes.
• No estar edificado, estando prevista su edificación por el planeamiento.
• Contar con los siguientes servicios: acceso pavimentado en todas las alineaciones
exteriores de la parcela señaladas por el planeamiento, alumbrado público,
abastecimiento de agua de la red, evacuación de aguas a la red general de alcantarillado
y suministro de energía eléctrica, todos ellos en cuantía suficiente para la edificación que
el planeamiento permita desarrollar en él.
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Sótano
Se entiende por sótano la totalidad o parte de planta cuyo techo se encuentra, en todos sus
puntos, por debajo de la rasante de referencia, no cumpliendo las condiciones señaladas para
los semisótanos.
A los efectos de esta definición debe entenderse como techo la cara inferior del forjado
correspondiente.
Superficie de ocupación
Expresada en m2s. Es la superficie comprendida dentro de los límites definidos por la
proyección vertical sobre el suelo de las alineaciones exteriores e interiores de los edificios,
incluso la edificación subterránea. De esta superficie se excluyen los vuelos permitidos por
ordenanza.
Superficie de techo
Superficie de techo edificable
Expresada en m2t. Indica la suma de todas las superficies cubiertas cerradas de las plantas
situadas sobre rasante, incluyendo edificaciones o cuerpos de edificación auxiliares y los
existentes que se conserven. No computan a estos efectos:
• Los sótanos y semisótanos.
• Los entrepisos de las zonas “complementarios de la vivienda”
• Los espacios bajo cubierta en las condiciones definidas en el artículo 148 salvo si se
destinan a uso residencial en cuyo caso computará.
• Espacios cuya altura libre estricta sea inferior a 1´50 m. cuando ésta venga motivada por
la disposición de la cubierta.
• Huecos destinados exclusivamente a conducciones verticales de instalaciones del
edificio.
• Ascensores.
• Rampas de garaje y espacio de espera.
En vivienda colectiva, agrupaciones de viviendas unifamiliares y otros usos de carácter
colectivo que sean asimilables por su tipología y normativa aplicable (hoteles, residencias,
oficinas) tampoco computarán los siguientes supuestos:
• Armarios y cuartos de contadores (agua, electricidad, gas)
• Cuartos para otras instalaciones técnicas (hasta 5 m²t por portal)
• Cuartos de basura (en la dimensión exigida por el Código Técnico)
En vivienda colectiva y otros usos de carácter colectivo que sean asimilables por su tipología
y normativa aplicable (hoteles, residencias, oficinas) no computarán los siguientes espacios:
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• Recintos para guarda de bicicletas, sala comunitaria (hasta 2’5 m² útiles por cada
vivienda)
• Los incrementos de anchura de las escaleras respecto a la mínima exigida por este Plan
(exclusivamente de los tramos, mesetas y descansillos correspondientes al desarrollo de
la escalera)
• Los incrementos de superficie del portal respecto a la mínima exigida por este Plan, con
un máximo del 100% de incremento. Para no computar, el incremento debe ubicarse en
el tramo de portal comprendido entre el acceso principal y el núcleo de escaleras o el
ascensor, no incluyéndose en este concepto pasillos de acceso a otros locales o
espacios. El límite máximo de descuento por este concepto es de 20 m² útiles por portal.
Los espacios considerados en los supuestos anteriores deben mantener su carácter colectivo
comunitario, sin posibilidad de ser enajenados o utilizados privativamente.
Para cuantificar los incrementos no computables, el proyecto debe hacer una estimación del
exceso comparando la propuesta con una solución convencional. En el caso de los portales,
aportará una distribución que cumpla la normativa sin modificar las características generales
del proyecto, especialmente la ubicación de escaleras y ascensores.
Cómputo de superficies cubiertas abiertas o semiabiertas
• En general, computa al 25% toda la que tenga un forjado o cubierta en su proyección
vertical hacia arriba, al margen de la distancia a la que se sitúe. En viviendas, se admite
sin computar una sola terraza de uso privativo vinculada a habitaciones vivideras,
siempre que alcance los 6 m2 útiles. En los casos de dimensión superior, el exceso
computaría de acuerdo con la norma general.
• A los espacios abiertos construidos con estos criterios de cómputo no le será aplicable la
posibilidad de cerramiento de balcones y terrazas contenida en el artículo 163.A, punto A
de estas Normas. Si el inmueble está en régimen de división horizontal, debe recogerse
en los estatutos de la comunidad la prohibición expresa de cerrarlos.
En vivienda colectiva, no computa la superficie de pasajes, soportales y demás entrantes
enumerados en el artículo 193, siempre que cumplan las condiciones siguientes:
• Que se constituyan en las escrituras del inmueble como de uso público o elementos
comunes no susceptibles de enajenación o arriendo.
• En los de uso comunitario, que estén abiertos al tránsito, por lo que no podrán destinarse
al estacionamiento de vehículos, almacenaje, etc.
Para edificios que no sean de vivienda colectiva se aplicarán los mismos criterios de apertura al
tránsito, uso público o comunitario, debidamente reflejados en las escrituras del inmueble.
Aplicación:
El cómputo de edificabilidad consumida por un edificio existente será el correspondiente al
momento de su construcción y reflejado en la licencia, sin caber la posibilidad de considerarla
inferior por aplicación de esta Norma.
No obstante se permite, sin que compute a efectos de superficie de techo máxima, la ejecución
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o ampliación de los elementos comunitarios con los mismos criterios que los utilizados en
edificios nuevos.
Superficie de techo edificable máxima
Expresada en m2t. Es la definida en la ordenación correspondiente. En las zonas en las que no
se concreta, pero se señalan alineaciones y número de plantas, se calcula multiplicando la
superficie de ocupación por el número de plantas (incluida la baja) que le adjudica el Plan,
añadiendo la que corresponda a los vuelos máximos permitidos, y descontando la superficie
correspondiente a pasajes, soportales u otros espacios de retranqueo obligatorio previstos en
el Plan.
Superficie de techo edificable mínima
Se considera como superficie de techo edificable mínima el 30% de la máxima.
Se tolera la construcción por debajo de la superficie de techo edificable mínima exclusivamente
para la formación de patios de parcela, regularización de alturas de cornisa con edificios
colindantes, creación de pasajes o soportales y resolución de problemas de servidumbres.
A efectos del cálculo del aprovechamiento materializado la superficie a considerar no será en
ningún caso inferior al 30% de la máxima.
Los planes especiales, parciales, ordenanzas especiales o normas complementarias podrán
establecer excepciones a esta norma general siempre que se den circunstancias que a juicio
del Ayuntamiento las justifiquen.
Superficie total de una actividad
Se entiende por superficie total, la ocupada por una actividad, incluyendo accesos, zona de
público, oficinas, servicios del personal, almacenaje y cualesquiera otras superficies
complementarias.
Superficie útil de una actividad
Se entiende por superficie útil la ocupación por la actividad objeto de licencia, excluyéndose las
oficinas auxiliares, almacén y los servicios propios del personal, siempre que todas ellas estén
separadas de manera permanente de aquella.
Superficie utilizable bajo cubierta
Se considera como tal la superficie de planta bajo cubierta con una altura libre superior a 1,50
m.
Trastero
Espacio complementario vinculado a una vivienda, oficina, local comercial, plaza de garaje, etc.
del mismo edificio, pero sin existir comunicación directa entre ellos, salvo en los casos de plaza
de garaje y viviendas unifamiliares. Su uso exclusivo es el de almacén doméstico o
equivalente, y por esta razón no se permite su utilización para guardar sustancias peligrosas, la
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estancia de personas o animales, ni la instalación de agua, aparatos sanitarios, calefacción o
cualquier otro elemento impropio de dicho uso.
Uso dotacional privado: Servicios
Se entienden como comprendidas en dicho uso las siguientes actividades:
1. Las instalaciones de compañías suministradoras de energía y comunicaciones
(Electricidad, Gas, Telefonía, Televisión etc...).
2. En zonas de uso dominante industrial, complejos cuya finalidad específica sea la
prestación de un servicio a la zona o polígono.
3. Las propias de las Corporaciones de Derecho Público (Cámaras, Colegios
Profesionales, etc.) y Asociaciones Profesionales (Sindicatos, Federaciones
Empresariales, etc.).
No tienen el carácter de uso dotacional privado los hoteles, las estaciones de servicio y, en
general, las que correspondan a otros supuestos ya establecidos en la Tabla de Coexistencia
de Usos.
Las oficinas, agencias bancarias y hostelería, podrían admitirse siempre que estén incluidas en
un complejo del tipo 2 y su actividad tenga directa relación con la prestación general de
servicios a la zona.
Usos dotacionales estanciales
Se consideran así los usos de carácter dotacional que implican pernoctación de cualquier tipo.
A modo de ejemplo se enumeran las siguientes:
• En dotaciones escolares: las residencias de estudiantes, colegios mayores, internados.
• En dotaciones sanitarias: los hospitales y clínicas con estancia de enfermos,
psiquiátricos, residencias de minusválidos.
• En dotaciones asistenciales: las residencias o apartamentos tutelados para ancianos,
residencias juveniles, albergues, centros tutelares de menores, de mujeres maltratadas,
cuarteles, residencias militares, cárceles, centros de acogida temporal. Se entienden
como centros de acogida temporal los de carácter público destinados a albergar por
periodos de tiempo no superiores a 5 años a personas incluidas en actuaciones
concretas de la Administración (respuesta a catástrofes, actuaciones urbanísticas que
requieren alojar temporalmente a la población afectada, programas de alojamiento para
jóvenes, etc.) La Administración podrá prorrogar la estancia cuando subsistan las causas
que obligaron al alojamiento temporal, hasta un plazo total de 10 años.
• En dotaciones deportivas: las residencias de deportistas
• En dotaciones religiosas: las comunidades religiosas, conventos, acogida de peregrinos,
centros de retiro espiritual.
Los alojamientos indicados son en principio colectivos.
Usos dotacionales públicos: Administración pública
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Dentro de las instalaciones propias del Estado, Comunidad Autónoma o Ayuntamiento se
denominan así las destinadas a trabajo propiamente administrativo de gestión y atención al
público, asimilable al de oficinas en general.
Usos dotacionales concertados
Actividades dotacionales públicas realizadas en centros de titularidad privada en virtud de un
concierto previo con la Administración regulado por Ley.
4. Modificación Artículo 65 de las NNUU: Cuadro de Afinidad e Incompatibilidad
4.1. Objeto de la Modif icación
Permitir en el uso Global Comercial el uso de referencia (uso pormenorizado) Residencial
Unifamiliar según está previsto en la ficha del Sector S7.
4.2. Justif icación de la Modif icación
Es necesario modificar este artículo para eliminar la contradicción existente entre la tabla del
artículo 65 y la ficha del sector. Según se recoge en la ficha del Sector S-7 éste sector dispone
de un uso dominante Comercial y de un uso complementario Residencial Unifamiliar Adosado
y Aislado. Por otra parte según se establece en los condicionantes obligatorios de la ficha del
sector: La zona sureste se ordenará con el uso residencial unifamiliar continuando así la trama
del Sector R-11 ya desarrollado como suelo urbano. Se trata por tanto de completar la
ordenación residencial unifamiliar del Sector R-11 que queda interrumpida bruscamente por el
límite del sector. Por otra parte tanto los condicionantes topográficos de la zona sureste como
la falta de afecciones acústicas en este ámbito permiten el desarrollo del uso residencial.
Por ello se propone modificar la tabla del artículo 65 permitiendo el uso residencial unifamiliar
como uso compatible.
4.3. Planeamiento Actual
Se realiza un cuadro, que se aplica con los criterios del artículo anterior, para suelo urbano
incluido en el ámbito de Planes especiales, y para el suelo urbanizable, y que cruza usos
pormenorizados (o de referencia) situados en la columna izquierda de la tabla, con usos
globales (o dominantes) de los sectores del suelo urbanizable, situados en la derecha de la
primera fila de la tabla. Para el suelo no urbanizable, se introduce un cuadro de usos en el
Anexo de las presentes Normas
Uso de referencia (uso pormenorizado) A B C D E F
RESIDENCIAL ORDENACION CERRADA � ���� ���� ���� ���� ����
RESIDENCIAL ORDENACION ABIERTA � � ���� ���� ���� 4
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RESIDENCIAL UNIFAMILIAR � � � ���� ���� 4
RESIDENCIA ESTUDIANTES � ���� ���� ���� ���� ����
DOTACIÓN RESIDENCIAL NO VIVIENDA � � 1 ���� ���� ����
COMPLEMENTARIO DE LA VIVIENDA � � ���� ���� ���� ����
HOTEL � � � � � �
BODEGA � ���� ���� � ���� �
COMERCIAL � ���� ���� ���� � ����
COMERCIAL GRANDES SUPERFICIES ���� ���� ���� ���� � ����
MERCADO DE ABASTOS � ���� ���� ���� � ����
MERCADO MAYORISTAS ���� ���� ���� � � ����
CASH & CARRY � ���� ���� � � ����
OFICINAS � � ���� 2 � ����
INDUSTRIAL ���� ���� ���� � ���� ����
TALLER INDEPENDIENTE (excepto automóvil) � ���� ���� � � �
MATADERO ���� ���� ���� � ���� ����
ALMACENADO � ���� ���� � � �
AUTOMÓVIL: EXPOSICIÓN Y VENTA � ���� ���� � � ����
TALLER AUTOMÓVIL � ���� ���� � � ����
ESTACIÓN DE SERVICIO � ���� ���� � � ����
APARCAMIENTO DE TURISMOS EN EDIFICIO � ���� ���� � � ����
COCHERA, HANGAR ���� ���� ���� � ���� ����
ENSEÑANZA (infantil, primaria, secundaria) � � 1 ���� ���� ����
GUARDERÍA � � 1 ���� 1 ����
CENTRO ESTUDIOS UNIVERSITARIOS � � ���� ���� ���� ����
FORMACIÓN PROFESIONAL � � ���� � ���� ����
TALLERES OCUPACIONALES � ���� ���� � ���� ����
DOTACIÓN CULTURAL � � 1 1 � �
SANITARIO: CONSULTORIO, DISPENSARIO � � ���� 1 � ����
SANITARIO: CLÍNICA, HOSPITAL � � ���� ���� ���� ����
ADMINISTRACIÓN PÚBLICA � � ���� 1 � ����
SERVICIOS PRIVADOS � � ���� 1 � ����
SERVICIOS PÚBLICOS � � 1 1 � �
DOTACIÓN ASISTENCIAL NO RESIDENCIAL � � 1 1 � ����
DOTACIÓN POLÍGONO INDUSTRIAL ���� ���� ���� � ���� ����
DOTACIÓN RELIGIOSA � � 1 ���� ���� ����
DOTACIÓN DEPORTIVA � � 1 1 � ����
ESPECTÁCULOS / DISCOTECA � ���� ���� ���� � ����
RESTAURANTES - BARES � � � � � �
Uso dominante del sector o zona (uso global)
A.-RESIDENCIAL MIXTO
B.-RESIDENCIAL UNIFAMILIAR
C.- RESIDENCIAL UNIFAMILIAR DISPERSO
D.- INDUSTRIAL
E.- COMERCIAL
F.- BODEGA
CUADRO DE AFINIDAD E INCOMPATIBILIDAD � - PERMITIDO � - PROHIBIDO 1 - PERMITIDO COMO DOTACIÓN DEL SECTOR 2 - VINCULADOS AL USO DOMINANTE 3 - SI SE ADMITEN USOS PRIVADOS EN LA ZONA 4 - EN FUNCIÓN DEL IMPACTO PREVISIBLE
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4.4. Propuesta de Modif icación
Se realiza un cuadro, que se aplica con los criterios del artículo anterior, para suelo urbano
incluido en el ámbito de Planes especiales, y para el suelo urbanizable, y que cruza usos
pormenorizados (o de referencia) situados en la columna izquierda de la tabla, con usos
globales (o dominantes) de los sectores del suelo urbanizable, situados en la derecha de la
primera fila de la tabla. Para el suelo no urbanizable, se introduce un cuadro de usos en el
Anexo de las presentes Normas.
Uso de referencia (uso pormenorizado) A B C D E F
RESIDENCIAL ORDENACION CERRADA � ���� ���� ���� ���� ����
RESIDENCIAL ORDENACION ABIERTA � � ���� ���� ���� 4
RESIDENCIAL UNIFAMILIAR � � � ���� 4 4
RESIDENCIA ESTUDIANTES � ���� ���� ���� ���� ����
DOTACIÓN RESIDENCIAL NO VIVIENDA � � 1 ���� ���� ����
COMPLEMENTARIO DE LA VIVIENDA � � ���� ���� ���� ����
HOTEL � � � � � �
BODEGA � ���� ���� � ���� �
COMERCIAL � ���� ���� ���� � ����
COMERCIAL GRANDES SUPERFICIES ���� ���� ���� ���� � ����
MERCADO DE ABASTOS � ���� ���� ���� � ����
MERCADO MAYORISTAS ���� ���� ���� � � ����
CASH & CARRY � ���� ���� � � ����
OFICINAS � � ���� 2 � ����
INDUSTRIAL ���� ���� ���� � ���� ����
TALLER INDEPENDIENTE (excepto automóvil) � ���� ���� � � �
MATADERO ���� ���� ���� � ���� ����
ALMACENADO � ���� ���� � � �
AUTOMÓVIL: EXPOSICIÓN Y VENTA � ���� ���� � � ����
TALLER AUTOMÓVIL � ���� ���� � � ����
ESTACIÓN DE SERVICIO � ���� ���� � � ����
APARCAMIENTO DE TURISMOS EN EDIFICIO � ���� ���� � � ����
COCHERA, HANGAR ���� ���� ���� � ���� ����
ENSEÑANZA (infantil, primaria, secundaria) � � 1 ���� ���� ����
GUARDERÍA � � 1 ���� 1 ����
CENTRO ESTUDIOS UNIVERSITARIOS � � ���� ���� ���� ����
FORMACIÓN PROFESIONAL � � ���� � ���� ����
TALLERES OCUPACIONALES � ���� ���� � ���� ����
DOTACIÓN CULTURAL � � 1 1 � �
SANITARIO: CONSULTORIO, DISPENSARIO � � ���� 1 � ����
SANITARIO: CLÍNICA, HOSPITAL � � ���� ���� ���� ����
ADMINISTRACIÓN PÚBLICA � � ���� 1 � ����
SERVICIOS PRIVADOS � � ���� 1 � ����
SERVICIOS PÚBLICOS � � 1 1 � �
DOTACIÓN ASISTENCIAL NO RESIDENCIAL � � 1 1 � ����
DOTACIÓN POLÍGONO INDUSTRIAL ���� ���� ���� � ���� ����
DOTACIÓN RELIGIOSA � � 1 ���� ���� ����
DOTACIÓN DEPORTIVA � � 1 1 � ����
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ESPECTÁCULOS / DISCOTECA � ���� ���� ���� � ����
RESTAURANTES - BARES � � � � � �
Uso dominante del sector o zona (uso global)
A.-RESIDENCIAL MIXTO
B.-RESIDENCIAL UNIFAMILIAR
C.- RESIDENCIAL UNIFAMILIAR DISPERSO
D.- INDUSTRIAL
E.- COMERCIAL
F.- BODEGA
CUADRO DE AFINIDAD E INCOMPATIBILIDAD � - PERMITIDO � - PROHIBIDO 1 - PERMITIDO COMO DOTACIÓN DEL SECTOR 2 - VINCULADOS AL USO DOMINANTE 3 - SI SE ADMITEN USOS PRIVADOS EN LA ZONA 4 - EN FUNCIÓN DEL IMPACTO PREVISIBLE
5. Modificación Artículo 83 de las NNUU: Clasificación de las licencias de obra
5.1. Objeto de la Modif icación
Introducir una nueva descripción de las licencias para obras de nueva planta estableciendo una
definición para las licencias de obra de nueva planta a partir de la cual sea necesario solicitar
dicha licencia.
5.2. Justif icación de la Modif icación
La modificación de este artículo de la normativa municipal responde a la necesidad de definir el
concepto de obra de nueva planta así como establecer la conveniencia o no de solicitar licencia
de obra para un proyecto completo, en función de su complejidad constructiva y las
necesidades de sus ocupantes, y por tanto completando un vacío legal que había hasta la
fecha.
5.3. Planeamiento Actual
1.- Las licencias de obras de edificación se clasifican en las siguientes categorías:
A.- LICENCIAS PARA OBRAS DE NUEVA PLANTA.
B.- LICENCIAS PARA OBRAS DE REFORMA.
Se conceptuarán como tales:
• Las obras de reforma, ampliación y modificación de estructura y aspecto exterior de las
edificaciones, siempre que no sean obras de las enumeradas como menores.
• Construcción o instalación de servicios, cocinas, escaleras, conductos, etc., en tanto que
modifiquen elementos comunes del edificio.
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31
• Instalación o modificación de ascensores y montacargas.
• Las obras de tabiquería por las que se varíe sustancialmente el destino de las
edificaciones o se modifique el número de viviendas.
• Las obras, inicialmente consideradas como menores, pero cuya intensidad o escala
hagan aconsejable, a juicio del Ayuntamiento, su conceptuación como obras de reforma
o nueva planta, o las obras menores acumuladas o sucesivas sobre una misma
edificación.
C.- LICENCIAS PARA OBRAS MENORES.
Se califican como obras menores las que no resulten incluidas en los apartados anteriores, y
especialmente las siguientes:
Obras que requieren proyecto visado y dirección facultativa:
• Construcciones de barracones y quioscos para exposición y venta.
• Instalación de marquesinas para comercio.
• Construcción de pozos y fosas sépticas (Se admiten sistemas homologados en
sustitución de proyecto).
Obras que requieren dirección facultativa:
• Establecimiento de vallas o cercas de precaución de obras.
• Construcción de puentes, andamios y similares para obras de construcción.
• Ejecución de catas, pozos y senderos de exploración.
• Acodalamiento de fachadas.
• Modificación de balcones, repisas, elementos salientes.
• Demolición de edificios de una planta y con altura inferior a 4 m. o exentos de una sola
planta (se exigen dos juegos de fotografías adicionalmente).
• En edificios colectivos, los que supongan cambio de ubicación o aumento de número de
elementos de fontanería (fregaderos, baños...).
Obras que no requieren dirección facultativa:
• Colocación de rótulos, banderas y anuncios luminosos.
• Colocación de anuncios excepto los situados sobre la cubierta de los edificios.
• Colocación de postes.
• Colocación de toldos.
• Construcción, reparación y supresión de vados en las aceras.
• Ocupación provisional de la vía pública.
• Trabajos de nivelación que no alteren en más de un metro las cotas naturales del
terreno, cuando no afecten a vías o cauces públicos.
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• Construcción o instalación de barracones de obra.
• Reparación de cubiertas y azoteas.
• Pintura, estuco y reparación de fachadas de edificios no incluidos en catálogos de interés
histórico artístico o sin ordenanza especial.
• Colocación de puertas y persianas en aberturas.
• Colocación de rejas.
• Construcción reparación o sustitución de tuberías de instalaciones, desagües y
albañales.
• Derribo de cubiertos provisionales de una planta y de menos de 50 m2. de superficie.
• Pintura de patios y medianeras que no den a la vía pública y no precisen andamio.
• Blanqueo, empapelado, pintura y estuco de habitaciones, escaleras y portales.
• Reparación y sustitución de solados.
• Demolición y construcción de tabiques o mostradores.
• Colocación de escayolas y chapados.
2.- Las solicitudes de licencia de obras menores requieren para su tramitación ir acompañadas
de un documento en el que se describan escrita y/o gráficamente las obras con indicación de
su extensión y situación así como un presupuesto de las mismas. En los supuestos en que se
exija proyecto o dirección, se presentarán los correspondientes documentos firmados por
facultativo competente y visados por los colegios profesionales respectivos y la hoja de
dirección visada por los correspondientes colegios profesionales.
5.4. Propuesta de Modif icación
1.- Las licencias de obras de edificación se clasifican en las siguientes categorías:
A.- LICENCIAS PARA OBRAS DE NUEVA PLANTA.
Se conceptuarán como tales:
• Cualquier obra de nueva construcción que disponga de una superficie cubierta y/o
cerrada perimetralmente cuya estabilidad pueda suponer un riesgo para los ocupantes o
usuarios de la misma así como cualquier nueva construcción que disponga de más de
cuatro metros de altura, siempre y cuando no se encuentre incluida dentro del apartado
C del presente artículo.
B.- LICENCIAS PARA OBRAS DE REFORMA.
Se conceptuarán como tales:
• Las obras de reforma, ampliación y modificación de estructura y aspecto exterior de las
edificaciones, siempre que no sean obras de las enumeradas como menores.
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33
• Construcción o instalación de servicios, cocinas, escaleras, conductos, etc., en tanto que
modifiquen elementos comunes del edificio.
• Instalación o modificación de ascensores y montacargas.
• Las obras de tabiquería por las que se varíe sustancialmente el destino de las
edificaciones o se modifique el número de viviendas.
• Las obras, inicialmente consideradas como menores, pero cuya intensidad o escala
hagan aconsejable, a juicio del Ayuntamiento, su conceptuación como obras de reforma
o nueva planta, o las obras menores acumuladas o sucesivas sobre una misma
edificación.
C.- LICENCIAS PARA OBRAS MENORES.
Se califican como obras menores las que no resulten incluidas en los apartados anteriores, y
especialmente las siguientes:
Obras que requieren proyecto visado y dirección facultativa:
• Construcciones de barracones y quioscos para exposición y venta.
• Instalación de marquesinas para comercio.
• Construcción de pozos y fosas sépticas (Se admiten sistemas homologados en
sustitución de proyecto).
Obras que requieren dirección facultativa:
• Establecimiento de vallas o cercas de precaución de obras.
• Construcción de puentes, andamios y similares para obras de construcción.
• Ejecución de catas, pozos y senderos de exploración.
• Acodalamiento de fachadas.
• Modificación de balcones, repisas, elementos salientes.
• Demolición de edificios de una planta y con altura inferior a 4 m. o exentos de una sola
planta (se exigen dos juegos de fotografías adicionalmente).
• En edificios colectivos, los que supongan cambio de ubicación o aumento de número de
elementos de fontanería (fregaderos, baños...).
Obras que no requieren dirección facultativa:
• Colocación de rótulos, banderas y anuncios luminosos.
• Colocación de anuncios excepto los situados sobre la cubierta de los edificios.
• Colocación de postes.
• Colocación de toldos.
• Construcción, reparación y supresión de vados en las aceras.
• Ocupación provisional de la vía pública.
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• Trabajos de nivelación que no alteren en más de un metro las cotas naturales del
terreno, cuando no afecten a vías o cauces públicos.
• Construcción o instalación de barracones de obra.
• Reparación de cubiertas y azoteas.
• Pintura, estuco y reparación de fachadas de edificios no incluidos en catálogos de interés
histórico artístico o sin ordenanza especial.
• Colocación de puertas y persianas en aberturas.
• Colocación de rejas.
• Construcción reparación o sustitución de tuberías de instalaciones, desagües y
albañales.
• Derribo de cubiertos provisionales de una planta y de menos de 50 m2. de superficie.
• Pintura de patios y medianeras que no den a la vía pública y no precisen andamio.
• Blanqueo, empapelado, pintura y estuco de habitaciones, escaleras y portales.
• Reparación y sustitución de solados.
• Demolición y construcción de tabiques o mostradores.
• Colocación de escayolas y chapados.
2.- Las solicitudes de licencia de obras menores requieren para su tramitación ir acompañadas
de un documento en el que se describan escrita y/o gráficamente las obras con indicación de
su extensión y situación así como un presupuesto de las mismas. En los supuestos en que se
exija proyecto o dirección, se presentarán los correspondientes documentos firmados por
facultativo competente y visados por los colegios profesionales respectivos y la hoja de
dirección visada por los correspondientes colegios profesionales.
6. Modificación Artículo 100 de las NNUU: Clasificación
6.1. Objeto de la Modif icación
Corregir el contenido de este artículo modificando la numeración de los puntos 2. Otras
Actuaciones y el punto 3. Actividades, entre sí, y se introduce un nuevo párrafo para la
tramitación especial como declaración responsable. Estas correcciones vienen motivadas por
las modificaciones y actualizaciones legislativas en materia de actividades comerciales
6.2. Justif icación de la Modif icación
Según lo establecido en la Ley 12/2012 de 26 de diciembre de medidas urgentes de liberación
del comercio tiene como objetivo impulsar y dinamizar la actividad comercial mediante la
eliminación de cargas administrativas que afectan al inicio y ejercicio de la actividad comercial.
Estos beneficios se aplican a las actividades comerciales minoristas y a la prestación de
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servicios que se realicen a través de establecimientos permanentes situados en cualquier parte
del territorio nacional, y cuya superficie útil de exposición y venta al público no sea superior a
300 metros cuadrados. No será exigible licencia previa de instalaciones y serán sustituidas por
declaraciones responsables o comunicaciones previas. Por tanto se considera necesario incluir
esta modificación en el articulado y de esta forma actualizar el articulado a la normativa vigente.
6.3. Planeamiento Actual
Se consideran objeto de tramitación especial como comunicación previa las siguientes
solicitudes para obras o actividades:
1. OBRAS EN EDIFICIOS
1.1. OBRAS DE CONSERVACIÓN
En las que concurran las circunstancias siguientes:
a) No precisen colocación de andamios.
b) No afecten a edificios sometidos a algún régimen de protección.
Se entenderán comprendidas en este apartado la sustitución de elementos dañados por otros
idénticos, así como las obras de limpieza y pintura interior de los edificios o de patios o
medianeras que no den a la vía pública.
1.2. OBRAS DE ACONDICIONAMIENTO MENOR
1.2.1. En viviendas:
Obras de demolición y construcción de tabiques, solados, escayolas, chapados, instalación de
fontanería, electricidad, calefacción, saneamiento y otros, pintura, estuco y demás
revestimientos y carpintería interior; en las que concurran las circunstancias siguientes:
a) No impliquen la modificación sustancial de uso de vivienda ni se modifique el
número de viviendas. Se acepta, no obstante, la agrupación de dos viviendas
contiguas.
b) No afecten, modifiquen o incidan en elementos comunes, especialmente
estructura y conductos generales, ni en el aspecto exterior de las edificaciones; ni se
sobrepasen las sobrecargas con las que fueron calculadas.
c) No se trate de edificaciones fuera de ordenación o de edificios afectados por
Ordenanzas de protección de orden I,II,III, o estén en el área “Casco Histórico –
Núcleo”.
1.2.2. En locales no comerciales
Obras de acondicionamiento menor que no afectan a su distribución interior ni estructura, ni a
conductos generales, ni implique una reducción de las condiciones de seguridad contra
incendios, en relación con el cumplimiento de la CTE-DB-SI (estabilidad y resistencia al fuego
de elementos constructivos, instalaciones de detección, alarma y extinción, alumbrado de
emergencia, etc.).
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1.2.3. Modificación del aspecto exterior:
En actuaciones individuales que impliquen modificación del aspecto exterior de los edificios por
encima de planta baja (toldos, rejas, cerramiento de balcones, pinturas parciales, doble
acristalamiento o doble carpintería, persianas) en las condiciones del artículo 83.c y con la
documentación en él descrita.
Se entenderán comprendidas en este apartado las viviendas situadas en planta baja o
entresuelo, viviendas adosadas, y en general, cuando no haya distinción de uso respecto de
plantas superiores.
En locales de planta baja estarán comprendidas todas las obras que afectando al aspecto
exterior no impliquen modificación de los elementos volados, salientes y elementos comunes
de la fachada. En este caso no sería necesaria la autorización de la comunidad de propietarios.
2. ACTIVIDADES
2.1. CAMBIO DE TITULARIDAD DE LICENCIAS VIGENTES
Siempre que no se haya modificado la distribución y uso del local para el que se concedió
licencia inicial, ni las medidas correctoras impuestas.
Están exceptuadas el traspaso de actividades recogidas en el Decreto 62/2006 de 10 de
noviembre que no reúnan las condiciones establecidas en la Ley 5/2002 de Protección de
Medio Ambiente de La Rioja, y en el Decreto 62/2006 de 10 de noviembre, por el que se
aprueba el Reglamento de desarrollo del Título I, «Intervención Administrativa», de la Ley
5/2002, siempre y cuando no se encuentren incluidas recogidas en la Ley12/2012 de 26 de
diciembre, de medidas urgentes de liberalización del comercio y de determinados servicios.
2.2. CAMBIO DE ACTIVIDAD PARA LOCALES CON LICENCIA EN VIGOR
Siempre que concurran la totalidad de los siguientes requisitos:
• El cambio se producirá tan solo entre actividades recogidas en la Ley12/2012 de 26 de
diciembre, de medidas urgentes de liberalización del comercio y de determinados
servicios, inocuas o el paso de una actividad recogida en el Decreto 62/2006 de 10 de
noviembre, a otra inocua.
• La nueva actividad deberá estar permitida en estas Normas.
• El cambio podrá realizarse sin obras, o con ejecución de aquellas para las que se
permite el régimen de comunicación.
• El local deberá cumplir las condiciones establecidas en la CTE-DB-SI.
2.3. APERTURA DE DESPACHOS PROFESIONALES
Están exceptuados aquellos que, necesitando de la instalación de equipos o utillaje especial,
deban ser objeto de autorización específica.
2.4. ACTIVIDADES INOCUAS
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Siempre que concurran la totalidad de las siguientes condiciones:
• Que no pueda considerarse como actividad, ni precise de medidas correctoras.
• Que no precise obras de adaptación salvo que estas últimas sean de las comprendidas
en el apartado 1.2.
• La nueva actividad deberá estar permitida por estas Normas respecto a usos permitidos
o tolerados.
El local deberá cumplir las condiciones establecidas en el CTE
2.5. APERTURA DE ACTIVIDADES CONTEMPLADAS EN LA LEY 12/2012 DE 26 DE
DICIEMBRE DE MEDIDAS URGENTES DE LIBERALIZACIÓN DEL COMERCIO Y DE
DETERMINADOS SERVICIOS.
Siempre que concurra la siguiente condición:
• Que no precise obras de un proyecto de obra de conformidad con el artículo 2.2. de la
Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
3. OTRAS ACTUACIONES
3.1. Ajardinamiento, pavimentación, implantación de bordillos, así como las instalaciones
necesarias para su uso o conservación, en espacios libres de dominio privado, siempre que no
se altere en más de 1 m. la rasante del terreno ni se afecte con las obras a ningún servicio o
instalación pública.
3.2. Limpieza, desbroce y nivelación de solares con las mismas limitaciones del apartado
anterior.
3.3. Sondeos y prospecciones en terrenos de dominio privado.
3.4. Derribo de edificios de una planta y altura inferior a 4 m. o exentos de una planta.
3.5. Construcción o instalación de barracones de obra en terreno privado.
Se consideran objeto de tramitación especial como declaración responsable las siguientes
solicitudes para obras o actividades:
1. OBRAS Y ACTIVIDADES EN LOCALES PARA DESEMPEÑAR LA ACTIVIDAD
COMERCIAL
Obras que afecten al acondicionamiento de los locales para desempeñar la actividad comercial
cuya superficie útil de exposición y venta al público no sea superior a 300 m2, siempre que no
requieran la redacción de un proyecto de obra de conformidad con el artículo 2.2. de la Ley
38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación y se encuentren incluidas en la
Ley12/2012 de 26 de diciembre, de medidas urgentes de liberalización del comercio y de
determinados servicios.
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6.4. Propuesta de Modif icación
Se consideran objeto de tramitación especial como licencias de obra por procedimiento
abreviado las siguientes solicitudes para obras:
1. OBRAS EN EDIFICIOS
1.1. OBRAS DE CONSERVACIÓN
En las que concurran las circunstancias siguientes:
a) No precisen colocación de andamios.
b) No afecten a edificios sometidos a algún régimen de protección.
Se entenderán comprendidas en este apartado la sustitución de elementos dañados por otros
idénticos, así como las obras de limpieza y pintura interior de los edificios o de patios o
medianeras que no den a la vía pública.
1.2. OBRAS DE ACONDICIONAMIENTO MENOR
1.2.1. En viviendas:
Obras de demolición y construcción de tabiques, solados, escayolas, chapados, instalación de
fontanería, electricidad, calefacción, saneamiento y otros, pintura, estuco y demás
revestimientos y carpintería interior; en las que concurran las circunstancias siguientes:
a) No impliquen la modificación sustancial de uso de vivienda ni se modifique el
número de viviendas. Se acepta, no obstante, la agrupación de dos viviendas
contiguas.
b) No afecten, modifiquen o incidan en elementos comunes, especialmente
estructura y conductos generales, ni en el aspecto exterior de las edificaciones; ni se
sobrepasen las sobrecargas con las que fueron calculadas.
c) No se trate de edificaciones fuera de ordenación o de edificios afectados por
Ordenanzas de protección de orden I,II,III, o estén en el área “Casco Histórico –
Núcleo”.
1.2.2. En locales no comerciales
Obras de acondicionamiento menor que no afectan a su distribución interior ni estructura, ni a
conductos generales, ni implique una reducción de las condiciones de seguridad contra
incendios, en relación con el cumplimiento de la CTE-DB-SI (estabilidad y resistencia al fuego
de elementos constructivos, instalaciones de detección, alarma y extinción, alumbrado de
emergencia, etc.).
1.2.3. Modificación del aspecto exterior:
En actuaciones individuales que impliquen modificación del aspecto exterior de los edificios por
encima de planta baja (toldos, rejas, cerramiento de balcones, pinturas parciales, doble
acristalamiento o doble carpintería, persianas) en las condiciones del artículo 83.c y con la
documentación en él descrita.
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Se entenderán comprendidas en este apartado las viviendas situadas en planta baja o
entresuelo, viviendas adosadas, y en general, cuando no haya distinción de uso respecto de
plantas superiores.
En locales de planta baja estarán comprendidas todas las obras que afectando al aspecto
exterior no impliquen modificación de los elementos volados, salientes y elementos comunes
de la fachada. En este caso no sería necesaria la autorización de la comunidad de propietarios.
2. OTRAS ACTUACIONES
2.1. Ajardinamiento, pavimentación, implantación de bordillos, así como las instalaciones
necesarias para su uso o conservación, en espacios libres de dominio privado, siempre que no
se altere en más de 1 m. la rasante del terreno ni se afecte con las obras a ningún servicio o
instalación pública.
2.2. Limpieza, desbroce y nivelación de solares con las mismas limitaciones del apartado
anterior.
2.3. Sondeos y prospecciones en terrenos de dominio privado.
2.4. Derribo de edificios de una planta y altura inferior a 4 m. o exentos de una planta.
2.5. Construcción o instalación de barracones de obra en terreno privado.
3. ACTIVIDADES
Se consideran objeto de tramitación especial como comunicación previa las siguientes
solicitudes para actividades:
3.1. CAMBIO DE TITULARIDAD DE LICENCIAS VIGENTES
Siempre que no se haya modificado la distribución y uso del local para el que se concedió
licencia inicial, ni las medidas correctoras impuestas.
Están exceptuadas el traspaso de actividades recogidas en el Decreto 62/2006 de 10 de
noviembre que no reúnan las condiciones establecidas en la Ley 5/2002 de Protección de
Medio Ambiente de La Rioja, y en el Decreto 62/2006 de 10 de noviembre, por el que se
aprueba el Reglamento de desarrollo del Título I, «Intervención Administrativa», de la Ley
5/2002, siempre y cuando no se encuentren incluidas recogidas en la Ley12/2012 de 26 de
diciembre, de medidas urgentes de liberalización del comercio y de determinados servicios.
3.2. CAMBIO DE ACTIVIDAD PARA LOCALES CON LICENCIA EN VIGOR
Siempre que concurran la totalidad de los siguientes requisitos:
• El cambio se producirá tan solo entre actividades recogidas en la Ley12/2012 de 26 de
diciembre, de medidas urgentes de liberalización del comercio y de determinados
servicios, inocuas o el paso de una actividad recogida en el Decreto 62/2006 de 10 de
noviembre, a otra inocua.
• La nueva actividad deberá estar permitida en estas Normas.
MODIFICACION PUNTUAL Nº1 PGM VILLAMEDIANA DE IREGUA Modificación Artículos 12, 65, 83, 100, 101, 185 y 286 N.N.U.U. P.G.M. Documento para la Aprobación Inicial
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• El cambio podrá realizarse sin obras, o con ejecución de aquellas para las que se
permite el régimen de comunicación.
• El local deberá cumplir las condiciones establecidas en la CTE-DB-SI.
Se consideran objeto de tramitación especial como licencia de actividad por procedimiento
abreviado las siguientes solicitudes para actividades:
3.3. APERTURA DE DESPACHOS PROFESIONALES
Están exceptuados aquellos que, necesitando de la instalación de equipos o utillaje especial,
deban ser objeto de autorización específica.
3.4. ACTIVIDADES INOCUAS
Siempre que concurran la totalidad de las siguientes condiciones:
• Que no pueda considerarse como actividad, ni precise de medidas correctoras.
• Que no precise obras de adaptación salvo que estas últimas sean de las comprendidas
en el apartado 1.2.
• La nueva actividad deberá estar permitida por estas Normas respecto a usos permitidos
o tolerados.
El local deberá cumplir las condiciones establecidas en el CTE.
Se consideran objeto de tramitación especial como declaración responsable las siguientes
solicitudes para actividades:
3.5. OBRAS Y ACTIVIDADES EN LOCALES PARA DESEMPEÑAR LA ACTIVIDAD
COMERCIAL CONTEMPLADAS EN LA LEY 12/2012 DE 26 DE DICIEMBRE DE MEDIDAS
URGENTES DE LIBERALIZACIÓN DEL COMERCIO Y DE DETERMINADOS SERVICIOS.
Obras que afecten al acondicionamiento de los locales para desempeñar la actividad comercial
cuya superficie útil de exposición y venta al público no sea superior a 300 m2, siempre que no
requieran la redacción de un proyecto de obra de conformidad con el artículo 2.2. de la Ley
38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación y se encuentren incluidas en la
Ley12/2012 de 26 de diciembre, de medidas urgentes de liberalización del comercio y de
determinados servicios.
Siempre que concurra la siguiente condición:
• Que no precise obras de un proyecto de obra de conformidad con el artículo 2.2. de la
Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
3.6. ACTIVIDADES PECUARIAS MENORES CONTEMPLADAS EN LA ORDEN Nº 1/2013 DE
22 DE ENERO DE LA CONSEJERIA DE AGRICULTURA, GANADERIA Y MEDIO AMBIENTE
DEL GOBIERNO DE LA RIOJA.
MODIFICACION PUNTUAL Nº1 PGM VILLAMEDIANA DE IREGUA Modificación Artículos 12, 65, 83, 100, 101, 185 y 286 N.N.U.U. P.G.M. Documento para la Aprobación Inicial
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7. Modificación Artículo 101 de las NNUU: Procedimiento
7.1. Objeto de la Modif icación
Introducir un nuevo punto 1. Licencia de obra menor y licencia de actividad por procedimiento
abreviado, y corregir el punto 2. Comunicación previa para su actualización legislativa en
materia de actividades comerciales
7.2. Justif icación de la Modif icación
Igual que se ha justificado en el artículo anterior, el objeto de esta modificación es cumplir
según lo establecido en la Ley 12/2012 de 26 de diciembre de medidas urgentes de liberación
del comercio la cual tiene como objetivo impulsar y dinamizar la actividad comercial mediante la
eliminación de cargas administrativas que afectan al inicio y ejercicio de la actividad comercial.
Estos beneficios se aplican a las actividades comerciales minoristas y a la prestación de
servicios que se realicen a través de establecimientos permanentes situados en cualquier parte
del territorio nacional, y cuya superficie útil de exposición y venta al público no sea superior a
300 metros cuadrados. No será exigible licencia previa de instalaciones y serán sustituidas por
declaraciones responsables o comunicaciones previas. Por tanto se considera necesario incluir
esta modificación en el articulado y de esta forma actualizar el articulado a la normativa vigente
7.3. Planeamiento Actual
1. COMUNICACIÓN PREVIA
El Ayuntamiento dispondrá del modelo correspondiente de comunicación previa en el que se
detallará la documentación a presentar que como mínimo estará compuesta por los siguientes
documentos:
• Memoria Valorada
• Comprobante de pago de tasas e impuestos
• Se acompañará de planos de estado actual y de propuesta en los siguientes
casos:
• Obras de reforma que supongan cambios en la distribución, o de ubicación de elementos
como fregaderos y sanitarios.
• Obras de reforma de fachadas de locales en planta baja.
• Obras de reforma en portales.
2. DECLARACIÓN RESPONSABLE
MODIFICACION PUNTUAL Nº1 PGM VILLAMEDIANA DE IREGUA Modificación Artículos 12, 65, 83, 100, 101, 185 y 286 N.N.U.U. P.G.M. Documento para la Aprobación Inicial
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El Ayuntamiento dispondrá del modelo correspondiente de declaración responsable en el que
se detallará la documentación a presentar que como mínimo estará compuesta por la señalada
para comunicaciones previas así como los siguientes documentos:
• Proyecto de obra cuando así lo establezca el artículo 2.2. de la Ley 38/1999 de
5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
• Memoria Justificativa del cumplimiento de la normativa estatal, autonómica y
local, especialmente en lo relativo a Código Técnico de la Edificación,
Reglamento electrotécnico de Baja Tensión, Reglamento de Instalaciones
Térmicas en Edificación, normativa de protección contra el ruido, accesibilidad,
protección contra incendios y gestión de residuos.
Con la fecha de entrada en el registro del órgano competente para conocer de la actuación, se
podrá iniciar la obra o actividad disponiendo el Ayuntamiento de un plazo de 1 mes para que
notificar al interesado la necesidad de que ajuste su actuación a las Normas establecidas para
el tipo de licencia de que se trate.
En ningún caso se entenderán adquiridas por silencio administrativo las actuaciones tramitadas
por este sistema que vayan en contra de la legislación o planeamiento urbanístico, o cuando
por causa de falseamiento u omisión de datos en la solicitud no fuera posible la indicación
municipal antes citada
7.4. Propuesta de Modif icación
1. LICENCIA DE OBRA MENOR Y LICENCIA DE ACTIVIDAD POR PROCEDIMIENTO
ABREVIADO
El Ayuntamiento dispondrá del modelo correspondiente de procedimiento abreviado en el que
se detallará la documentación a presentar que como mínimo estará compuesta por los
siguientes documentos:
• Memoria Valorada
• Comprobante de pago de tasas e impuestos
• Se acompañará de planos de estado actual y de propuesta en los siguientes
casos:
• Obras de reforma que supongan cambios en la distribución, o de ubicación de elementos
como fregaderos y sanitarios.
• Obras de reforma de fachadas de locales en planta baja.
• Obras de reforma en portales.
MODIFICACION PUNTUAL Nº1 PGM VILLAMEDIANA DE IREGUA Modificación Artículos 12, 65, 83, 100, 101, 185 y 286 N.N.U.U. P.G.M. Documento para la Aprobación Inicial
Ayuntamiento de Villamediana de Iregua, La Rioja Julio 2016
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• Obras de acondicionamiento de locales
• Obras de instalaciones de electricidad, climatización, ventilación, fontanería y
saneamiento
Con la fecha de entrada en el registro del órgano competente para conocer de la actuación, se
podrá iniciar la obra o actividad disponiendo el Ayuntamiento de un plazo de 1 mes para que
notificar al interesado la necesidad de que ajuste su actuación a las Normas establecidas para
el tipo de licencia de que se trate.
En ningún caso se entenderán adquiridas por silencio administrativo las actuaciones tramitadas
por este sistema que vayan en contra de la legislación o planeamiento urbanístico, o cuando
por causa de falseamiento u omisión de datos en la solicitud no fuera posible la indicación
municipal antes citada.
2. COMUNICACIÓN PREVIA
El Ayuntamiento dispondrá del modelo correspondiente de comunicación previa en el que se
detallará la documentación a presentar.
3. DECLARACIÓN RESPONSABLE
El Ayuntamiento dispondrá del modelo correspondiente de declaración responsable en el que
se detallará la documentación a presentar que como mínimo estará compuesta por la señalada
para comunicaciones previas así como los siguientes documentos:
• Proyecto de obra cuando así lo establezca el artículo 2.2. de la Ley 38/1999 de
5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
• Memoria Justificativa del cumplimiento de la normativa estatal, autonómica y
local, especialmente en lo relativo a Código Técnico de la Edificación,
Reglamento electrotécnico de Baja Tensión, Reglamento de Instalaciones
Térmicas en Edificación, normativa de protección contra el ruido, accesibilidad,
protección contra incendios y gestión de residuos, cuando sea de aplicación en
cada uno de los casos.
8. Modificación Artículo 185 de las NNUU: Retranqueos y variaciones de alineación
8.1. Objeto de la Modif icación
MODIFICACION PUNTUAL Nº1 PGM VILLAMEDIANA DE IREGUA Modificación Artículos 12, 65, 83, 100, 101, 185 y 286 N.N.U.U. P.G.M. Documento para la Aprobación Inicial
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Ajustar los retranqueos de la Zona Industrial a las características de cada una de las tipologías
de Industria Adosada o Industria Aislada y unificar el retranqueo frontal en todo el suelo
industrial tomando como referencia el establecido en las ordenanzas del Plan Parcial del Sector
I-9 Aprobado definitivamente el 25 de abril de 2003.
8.2. Justif icación de la Modif icación
El objeto de esta modificación es corregir los errores detectados en los retranqueos
establecidos en el artículo 185 de las N.N.U.U. relativos a la zonificación Industrial y unificar el
a su vez el retranqueo frontal del suelo industrial tomando como referencia el establecido en las
ordenanzas del Plan Parcial del Sector I-9. El artículo 185 establece para Industria Adosada un
retranqueo frontal de 8 metros, un retranqueo lateral de 3 metros y un retranqueo trasero de 3
metros, mientras que para la Industria Aislada sólo establece un retranqueo frontal de 3 metros
y trasero de 3 metros. El retranqueo lateral que figura en la Industria Adosada pone de
manifiesto que en la tabla de referencia existe un error al haberse invertido los términos de
Industria Adosada e Industria Aislada, ya que la industria adosada por definición no puede
tener retranqueo lateral salvo en parcelas en esquina en las que el retranqueo lateral y trasero
pueden coincidir. La tipología de industria adosada por otra parte tiende habitualmente tal y
como se puede comprobar en gran parte de los polígonos industriales existentes, a colmatar la
totalidad de la parcela edificable, manteniendo únicamente retranqueos frontales con la vía
pública. La existencia de una normativa de protección anti-incendio propia del sector industrial
con mención expresa a la situación adosada, y la inexistencia de requerimientos similares a los
del sector residencial de ventilación y luz natural, permite contemplar la posibilidad de eliminar
también el rentranqueo trasero en la situación de industria adosada.
Por otra parte el artículo 2.6.2. de las ordenanzas del Plan Parcial del Sector I-9 establece en
su 6º párrafo que “las edificaciones se retranquearán 5 metros respecto a la fachada. En caso
de que la parcela tenga más de una fachada el retranqueo antes indicado se aplicará
exclusivamente en la fachada de menor dimensión, en el resto de fachadas el retranqueo será
de 2 metros. No se finjan retranqueos respecto a los linderos laterales…”
Con objeto de subsanar el error detectado, adecuar los retranqueos de parcela cada tipología
industrial y unificar los retranqueos frontales del P.G.M. para todas las parcelas industriales se
considera adecuado modificar los retranqueos previstos en el artículo 185 de manera que la
Industria Adosada disponga tan sólo de un retranqueo frontal de 5 metros y la Industria Aislada
disponga de un retranqueo frontal de 5 metros y lateral y trasero de 3 metros.
8.3. Planeamiento Actual
MODIFICACION PUNTUAL Nº1 PGM VILLAMEDIANA DE IREGUA Modificación Artículos 12, 65, 83, 100, 101, 185 y 286 N.N.U.U. P.G.M. Documento para la Aprobación Inicial
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Art ículo 185. Retranqueos y variaciones de la alineación
En la documentación gráfica se señalan los retranqueos obligatorios, respetándose los
siguientes en los supuestos en ausencia de referencia expresa en documentación gráfica.
ZONA USO
Frontal ml Lateral ml
Trasero ml
General Residencial- R. Abierta - - - General Residencial Adosada 3 - 3* General Residencial Aislada 3 3** 3** Centro Histórico Residencial - - -
Industrial Industria Adosada 8*** 3 3 Industrial Industria Aislada 3 - 3
* Salvo en edificación en esquina
** Salvo con la edificación pareada
*** 5 m a zona de servicios técnicos, pasos peatonales, vías pecuarias y zonas
verdes
En las zonas que se planifican con volumetría definida, las alineaciones exteriores, tanto de
parcela como de edificación, son vinculantes, requiriendo su alteración la tramitación de la
figura de planeamiento que corresponda (Estudio de detalle o modificación de Plan General
Municipal).
1. Se admiten retranqueos en la última planta, a modo de áticos, siempre que se garantice el
enlace formal de la fachada con los edificios colindantes.
2. En la planta baja se permiten las siguientes variaciones de la alineación exterior hacia el
interior de la propiedad privada:
A.- Para uso público:
a) Fachadas porticadas formando soportales, siempre que se extienda como
solución para el frente completo entre dos calles.
La luz de paso entre pilares y paramento interior será como mínimo de 3,00 m. y su
altura inferior a 3,60 m.
b) Pasajes, en las condiciones expresadas en el artículo 193 de la presente
Normativa.
c) Entrantes coincidentes con accesos a portales o lonjas comerciales. Su
profundidad será, como máximo, 2/3 de su frente y, en todo caso, inferior a 1,50 m.
d) Las correspondientes al espacio de espera horizontal de rampas de garaje.
En todos los casos las condiciones de acabado serán las establecidas en el artículo
194 de la presente Normativa.
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B.- Para uso privado:
a) Soportales y porches anexos a espacios libres privados.
b) Pasajes para comunicar con espacios libres privados, que cumplirán con las
proporciones establecidas para los públicos en el artículo 193 de la presente
Normativa.
c) Otros supuestos serán permitidos atendiendo a las circunstancias que concurran
de tamaño, forma, diafanidad, percepción desde vía pública, uso, etc debiendo
quedar regulados en las correspondientes ordenanzas municipales.
Si hay cerramientos de separación de estos espacios respecto a otros libres de uso
público, serán transparentes.
3. Los propietarios de las fincas retranqueadas asumirán los costos del tratamiento como
fachada de las medianeras que queden al descubierto, salvo que éstas se hubieran a su vez
retranqueado. En el otorgamiento de toda licencia de edificación se entenderá incluido este
condicionamiento.
El Ayuntamiento podrá asumir los gastos de limpieza e iluminación de soportales, pasos y
pasajes impuestos por el planeamiento. En el resto de casos los asumirán los propietarios,
salvo reconocimiento expreso por parte del Ayuntamiento de su utilidad para el tránsito público.
4. En el Casco Histórico y edificios con ordenanzas de protección no será de aplicación esta
normativa.
En el resto de zonas (“residencial unifamiliar”, “industrial”, etc.) se estará a lo dispuesto en los
artículos correspondientes.
8.4. Propuesta de Modif icación
Art ículo 185. Retranqueos y variaciones de la alineación
En la documentación gráfica se señalan los retranqueos obligatorios, respetándose los
siguientes en los supuestos en ausencia de referencia expresa en documentación gráfica.
ZONA USO
Frontal ml Lateral
ml Trasero
ml General Residencial- R. Abierta - - - General Residencial Adosada 3 - 3* General Residencial Aislada 3 3** 3** Centro Histórico Residencial - - -
Industrial Industria Adosada 5 - - Industrial Industria Aislada 5 3 3
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* Salvo en edificación en esquina
** Salvo con la edificación pareada
En las zonas que se planifican con volumetría definida, las alineaciones exteriores, tanto de
parcela como de edificación, son vinculantes, requiriendo su alteración la tramitación de la
figura de planeamiento que corresponda (Estudio de detalle o modificación de Plan General
Municipal).
1. Se admiten retranqueos en la última planta, a modo de áticos, siempre que se garantice el
enlace formal de la fachada con los edificios colindantes.
2. En la planta baja se permiten las siguientes variaciones de la alineación exterior hacia el
interior de la propiedad privada:
A.- Para uso público:
a) Fachadas porticadas formando soportales, siempre que se extienda como
solución para el frente completo entre dos calles.
La luz de paso entre pilares y paramento interior será como mínimo de 3,00 m. y su
altura inferior a 3,60 m.
b) Pasajes, en las condiciones expresadas en el artículo 193 de la presente
Normativa.
c) Entrantes coincidentes con accesos a portales o lonjas comerciales. Su
profundidad será, como máximo, 2/3 de su frente y, en todo caso, inferior a 1,50 m.
d) Las correspondientes al espacio de espera horizontal de rampas de garaje.
En todos los casos las condiciones de acabado serán las establecidas en el artículo
194 de la presente Normativa.
B.- Para uso privado:
a) Soportales y porches anexos a espacios libres privados.
b) Pasajes para comunicar con espacios libres privados, que cumplirán con las
proporciones establecidas para los públicos en el artículo 193 de la presente
Normativa.
c) Otros supuestos serán permitidos atendiendo a las circunstancias que concurran
de tamaño, forma, diafanidad, percepción desde vía pública, uso, etc debiendo
quedar regulados en las correspondientes ordenanzas municipales.
Si hay cerramientos de separación de estos espacios respecto a otros libres de uso
público, serán transparentes.
3. Los propietarios de las fincas retranqueadas asumirán los costos del tratamiento como
fachada de las medianeras que queden al descubierto, salvo que éstas se hubieran a su vez
retranqueado. En el otorgamiento de toda licencia de edificación se entenderá incluido este
condicionamiento.
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El Ayuntamiento podrá asumir los gastos de limpieza e iluminación de soportales, pasos y
pasajes impuestos por el planeamiento. En el resto de casos los asumirán los propietarios,
salvo reconocimiento expreso por parte del Ayuntamiento de su utilidad para el tránsito público.
4. En el Casco Histórico y edificios con ordenanzas de protección no será de aplicación esta
normativa.
En el resto de zonas (“residencial unifamiliar”, “industrial”, etc.) se estará a lo dispuesto en los
artículos correspondientes.
9. Modificación Artículo 286 de las NNUU: Condiciones generales de uso
9.1. Objeto de la Modif icación
Establecer unas condiciones generales de uso en el Suelo No Urbanizable referente a
Parcelación y Afección, Retranqueos a Caminos y Condición Aislada de las Construcciones.
9.2. Justif icación de la Modif icación
El objeto de esta modificación es introducir una serie de determinaciones básicas en las
condiciones generales de uso en el Suelo No Urbanizable referentes a Parcelación y Afección,
Retranqueos a Caminos y Condición Aislada de las Construcciones. Estas determinaciones
existían en su mayoría en las N.N.S.S. de Villamediana de Iregua pero desaparecieron al
aprobarse definitivamente el PGM de Villamediana de Iregua el pasado 17 de junio de 2013,
habiéndose detectado desde entonces una falta de regulación en relación a esas condiciones
generales de uso.
El PGM de Villamediana de Iregua regula en el Título Octavo de las Normas Urbanísticas la
Normativa del Suelo Urbanizable, y concretamente en el artículo 286 las Condiciones
Generales de Uso que a su vez se remiten a las condiciones generales establecidas en cada
ficha de suelo y a normativa a nivel regional como es el PEPMAN. En las fichas de suelo no
urbanizable prácticamente no se definen condiciones generales de uso y las determinaciones
del PEPMAN se refieren exclusivamente en el caso de Villamediana de Iregua al suelo no
urbanizable de especial protección huerta tradicional del Iregua.
Del artículo 286 condiciones generales de uso se pasa directamente al artículo 288 condiciones
particulares de los usos y actividades en suelo no urbanizable que se remite en todos los usos
y actividades a las condiciones particulares establecidas en las Normas Urbanística
Regionales. Las NUR regula en su Capítulo 4 las Condiciones Generales de Edificación y
regulación de Servicio, no figurando ninguna determinación en relación a Parcelación y
Afección, Retranqueos a Caminos y Condición Aislada de las Construcciones.
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Por todo ello se considerando necesario establecer en las Condiciones Generales de Uso en el
Suelo No Urbanizable unas determinaciones básicas relativas a Parcelación y Afección,
Retranqueos a Caminos y Condición Aislada de las Construcciones.
9.3. Planeamiento Actual
Art ículo 286. Condiciones generales de uso
1.- El destino prioritario de los terrenos clasificados como Suelo No Urbanizable es, en
principio, la utilización racional de los recursos naturales, matizada por la circunstancia singular
de tratarse del entorno inmediato de una ciudad. Esto hace que sirva de complemento al
sistema general de espacios libres y de ocio.
2.- Las condiciones generales de uso se regulan por lo establecido en la Ficha de cada suelo
categorizado de conformidad con lo dispuesto en los artículos 50 y 51 de las presentes
Normas, y de acuerdo con lo recogido en los siguientes artículos.
9.4. Estado Propuesto
Art ículo 286. Condiciones generales de uso
1.- El destino prioritario de los terrenos clasificados como Suelo No Urbanizable es, en
principio, la utilización racional de los recursos naturales, matizada por la circunstancia singular
de tratarse del entorno inmediato de una ciudad. Esto hace que sirva de complemento al
sistema general de espacios libres y de ocio.
2.- Las condiciones generales de uso se regulan por lo establecido en la Ficha de cada suelo
categorizado de conformidad con lo dispuesto en los artículos 49 y 50 de las presentes
Normas, y de acuerdo con lo recogido en los siguientes artículos.
3.- Parcelación y afección.
La división o segregación de una finca deberá sujetarse a lo dispuesto en la legislación Agraria
sobre indivisión de fincas por debajo de las unidades mínimas de cultivo.
La licencia de construcción, dada en función de unas características determinadas de la finca,
dará lugar a la afección real de la misma en la forma que el Ayuntamiento determine en el acto
de concesión de la licencia.
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Se considera que puede existir parcelación urbanística presunta, y por tanto se exigirá en todas
aquellas segregaciones o divisiones que dieren lugar a parcelas inferiores al doble de las
establecidas como mínimas para cada tipo de construcción.
La superficie a computar será la que conste en el Catastro, debiéndose acreditar mediante
Certificación del Servicio la titularidad, superficie, término catastral al que pertenece y polígono.
Se admitirán igualmente mediciones reales verificadas por técnico competente y visadas por el
Colegio respectivo.
Cuando se trate de dos o más parcelas colindantes o separadas por acequias, caminos o
carretera, podrán considerarse como una única, tanto a efectos de parcela mínima como a
efectos de edificabilidad, la cual podrá acumularse en una de ellas, sin que la ocupación
resultante neta sea mayor del 25 %. Se excluyen a efectos de parcela mínima o a efectos de
edificabilidad las parcelas discontínuas o las parcelas separadas por autopistas.
Toda parcela que no tenga acceso desde una vía o camino públicos, registrados como tal en el
Catastro, será considerada como no apta para la edificación.
4.- Retranqueos a caminos y carreteras.
Cerramientos y edificaciones deberán retranquearse como mínimo en los frentes a vías
públicas lo establecido por la normativa de la Dirección General de Carreteras y de la
Comunidad Autónoma de la Rioja.
En caminos públicos, los cerramientos deberán retranquearse del eje del camino como mínimo
6,00 metros y 2 metros del borde del camino. En caminos de vecinos o de servidumbre, los
cerramientos deberán retranquearse 4,00 metros del eje del camino.
5.- Condición aislada de las construcciones.
La condición aislada de las construcciones deberá garantizarse como mínimo por las siguientes
condiciones:
Separación entre la edificación que se proyecta y cualquier otro cuerpo de edificación existente,
o con licencia concedida, de al menos 50 metros. A estos efectos no se considera cuerpo de
edificación aquellas edificaciones auxiliares, tales como chozas, casillas, etc., inferiores a 16
m2. de superficie, ni construcciones tales como pozos y estanques.
Separación a los linderos según quede establecido en la regulación específica de cada uso y
como mínimo de 4 m. Esta distancia mínima absoluta es aplicable también a construcciones
bajo rasante.
10. Tramitación
MODIFICACION PUNTUAL Nº1 PGM VILLAMEDIANA DE IREGUAModificación Artículos Documento para la Aprobación Inicial
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La tramitación y aprobación se realizará de acuerdo al procedimiento establecido
artículos 87 y 88 de la LOTUR, con notificación expresa a los propietarios de los terrenos
durante el periodo de exposición pública.
11. Conclusión
Con todo lo expuesto se considera suficientemente argumentada la modificación presentada y
se solicita sea tramitada y aprobada de acuerdo al procedimiento establecido por la legislación
vigente.
Villamediana de Iregua, Julio
Esteban Pardo Calderón
Arquitecto Nº 826 del C.O.A.R.
CION PUNTUAL Nº1 PGM VILLAMEDIANA DE IREGUArtículos 12, 65, 83, 100, 101, 185 y 286 N.N.U.U. P.G.M.
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La tramitación y aprobación se realizará de acuerdo al procedimiento establecido
artículos 87 y 88 de la LOTUR, con notificación expresa a los propietarios de los terrenos
durante el periodo de exposición pública.
Con todo lo expuesto se considera suficientemente argumentada la modificación presentada y
sea tramitada y aprobada de acuerdo al procedimiento establecido por la legislación
de 2016
Arquitecto Nº 826 del C.O.A.R.
CION PUNTUAL Nº1 PGM VILLAMEDIANA DE IREGUA N.N.U.U. P.G.M.
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La tramitación y aprobación se realizará de acuerdo al procedimiento establecido en los
artículos 87 y 88 de la LOTUR, con notificación expresa a los propietarios de los terrenos
Con todo lo expuesto se considera suficientemente argumentada la modificación presentada y
sea tramitada y aprobada de acuerdo al procedimiento establecido por la legislación
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Anexo I Actualización del Artículo 248 de las NNUU: Regulación detallada de las unidades de ejecución
11.1. Objeto de la Modif icación
Actualizar el contenido del artículo eliminando del listado de unidades en régimen transitorio las
unidades U.E.W.13.08 y U.E.W.13.09 por haberse recibido recientemente las obras de
urbanización de las mismas cumpliendo con todas las obligaciones propias de sus ámbitos de
gestión.
11.2. Justif icación de la Actual ización
La exclusión de las Unidades de Ejecución U.E.W.13.08 y U.E.W.13.09 como suelo urbano no
consolidado responde a la actualización de la situación de estos terrenos dentro del suelo
urbano de Villamediana de Iregua. Durante la tramitación del vigente Plan General Municipal
estas dos Unidades de Ejecución estaban clasificadas como Suelo Urbano No Consolidado en
Régimen Transitorio, y se encontraban con el proyecto de urbanización aprobado
definitivamente. Con fecha 7 de Junio de 2013 y publicación en el BOR el 17 de Junio de 2013
se aprueba definitivamente el Plan General Municipal de Villamediana de Iregua, y con fecha
5/08/2013 se reciben las obras de urbanización de la Calle Gustavo Adolfo Bécquer común a
estas dos unidades de ejecución. Por tanto se considera suficientemente justificado el
actualizar el listado de las unidades de ejecución que se encontraban en régimen transitorio y
que actualmente se encuentran urbanizadas completamente pasando a formar parte de suelo
urbano consolidado del municipio de Villamediana de Iregua.
Año 2011
Vistas Calle Gustavo Adolfo Bécquer
Año 2014