Post on 07-Jun-2015
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ENTORNO ECONÓMICO Y PERSPECTIVAS PARA EL SECTOR INMOBILIARIO
INASEI2007
Tomás IzquierdoDirector
GEMINES ASESORÍA INMOBILIARIA SA
TEMARIO
MAÑANA– Economía Internacional: La Importancia del Entorno Económico.– Situación Actual y Perspectivas para Economía Chilena– La importancia del Tipo de Cambio.TARDE– Evolución de la Oferta Inmobiliaria.– Determinantes de la Demanda Inmobiliaria.– Situación Actual M° Inmobiliario Santiago.– Potencial del Mercado de Segunda Vivienda.– La Burbuja Inmobiliaria ¿Llegó a Chile?– El Fenómeno de los Departamentos.– Pulso del Negocio Inmobiliario.– Conclusiones Generales.
ECONOMÍA INTERNACIONAL :
LA IMPORTANCIA DEL ENTORNO ECONÓMICO
DEPENDENCIA DEL ENTORNO INTERNACIONAL
Ciclos Económicos Chilenos se Relacionan Fuertemente con los de la Economía Mundial– Economía Pequeña y Abierta– Exportaciones Aún Concentradas
Deterioro Crecimiento Mundial se Traduce en:– Menor Demanda de Nuestras Exportaciones– Caída en Precios Exportaciones (Cobre emblemático)– Deterioro en Términos de Intercambio PX/PM– Ello Afecta el Ingreso de la Economía
DEPENDENCIA DEL ENTORNO INTERNACIONAL
Mecanismos de Transmisión:– Menor DDA Comodities Deterioro Términos de Intercambio,
ello Deterioro en el Ingreso de la Economía.– Lo que se Transmite a Través de la Rentabilidad del Sector
Exportador.
Consecuencias:– Si Economía Estaba Sobrecalentada (Año 1998) Ajuste
Brusco• Aumento Tipo de Cambio• Alza Tasas de Interés• Rápida Impacto sobre Demanda Interna
– Si Economía Tiene Holguras Ajuste mas Gradual.
ANALISIS SITUACIÓN ACTUAL
ENTORNO ECONÓMICO INTERNACIONAL
Se enterarán 5 años con crecimiento en torno al 5 %Economía Mundial Sigue Creciendo Fuerte a pesar de Ajuste en Estados Unidos.Contribuyen:– La Globalización– Mayor Movilidad de Capitales– Se Produce donde es más Rentable– Gran Aporte de China e India– Europa del Este
¿Cambió el Crecimiento Potencial Mundial?– Subestimación Sistemática del crecimiento– Velocidad de Cambios hacen Menos útiles los Modelos Predictivos– ¿Se Desplazó la Frontera de Producción?
ENTORNO ECONÓMICO INTERNACIONAL
Riesgos– Desequilibrios en Estados Unidos– Contagio Mercado Crédito Hipotecario al Resto del Sistema
Financiero– Crisis Mercados Financieros, recesión Mundial.– Recrudecimiento de la Inflación– Importante Riesgo Geopolítico– ¿Nuevas Alzas en Precio del Petróleo?– Desaceleración Crecimiento Mundial
CRISIS HIPOTECAS SUB PRIME EEUU
ESCENARIO PROPICIO PARA BURBUJAS:
– Exceso Ahorro Mundial vs Alternativas Inversión “Seguras”
– Ahorro Proviene de Asia y Países Petroleros
– Bajas Tasas de Interés, Gran Liquidez
Deficiente Rol de Clasificadoras de Riesgo
Gran Sofisticación Financiera
Mercados Financieros Globalizados
En un Principio se genera Mucha Incertidumbre en Mercados Financieros, nadie se atreve a prestar.
TASA DE FONDOS FEDERALES Y EURODOLAR 1 M. JUN. 1998-MAR.1999
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Fed. FundsEurodolar
TASA DE FONDOS FEDERALES Y EURODOLAR 1 MES 2007
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Fed Funds EfectivaEurodolar 1 mes
Escenario Más Probable
Autoridades Monetarias Seguirán Monitoreando y Reaccionando si es NecesarioNuevas Bajas de Tasas en EEUU (Captura de la Autoridad)Al Menos Mantención de Tasas en Europa y JapónGradual Normalización de Mercados FinancierosParidades se Mantienen en Rangos Actuales un Buen TiempoEconomía Mundial Mantiene Buen Ritmo de Crecimiento
EEUU
Largo Ciclo de Fuerte Crecimiento EconómicoGran Dinamismo de la Demanda (inversión y Consumo)Notables Incrementos en ProductividadEconomía Flexible se Adapta Bien a Cambios de Escenario – Situación Geopolítica– Shock precio Petróleo– Burbuja Bursatil– Burbuja Inmobiliaria
Problemas:– Déficit Cuenta Corriente (6%PIB)– Brusco Ajuste Mercado Inmobiliario– Deterioro Cartera Inmobiliaria (Sub Prime)– Incertidumbre Mercados Financieros
Perspectivas:– Lo más Probable es Mantener Aterrizaje Suave– Próximo Año perfil de crecimiento Opuesto– Tasa de Instancia Bajará algo Más
PRODUCCION INDUSTRIAL 1997-2007(Indice 1997=100)
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INFLACION SUBYACENTE Y DEFLACTOR CONSUMO EN EEUU
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Deflac t o r
DEFICIT COMERCIAL EN EEUU
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PROMEDIO MÓVIL 12 MESES
NIVEL DE EMPLEO EN EEUU 1993-2007(Miles de Personas)
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SOLICITUDES BENEFICIO DESEMPLEO 1990-2007(Miles de Personas)
250000
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EXPECTATIVAS CONSUMIDORES 1989-2007(Univ. Michigan 1996=100)
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INICIACIÓN DE VIVIENDAS 1985-2007(Miles de Unidades)
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MILE
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TASA POLITICA MONETARIA EN EEUU
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LIB O R
F e d . F und s
EUROPA
Mejor Ritmo de CrecimientoGran Aporte de Europa del Este (7,2% Crecimiento 2007)Se capitalizan ReformasMenor Tasa de DesempleoProblemas:– Contagio desde EEUU– Problemas Fiscales– Faltan más Reformas Estructurales
• M° Laboral• Carga Tributaria• Ajuste Fiscal
Perspectivas:– Mantienen Buen Crecimiento– Mejoran Expectativas e Inversión– Tasas de Interés por ahora no seguirá Subiendo– Riesgo Ajuste M° Inmobiliario.
ASIA
Aporte Creciente de China e IndiaGran Potencial de CrecimientoDinamismo de China e India ayudan a Región (Japón)Perspectivas:– Región Mantendrá Alto Dinamismo– Aumenta su participación en la Producción Mundial de Bienes y
Servicios– Poco a Poco se integrarán más en Cuenta de Capitales y Sistema
Financiero– Chinos Están Permitiendo Gradual Apreciación del yuan– Seguirán con Alto Ahorro (financian brecha de EEUU)– Ayudan a Mantener alto el Precio de los Comodities
JAPON
Algo de Incertidumbre PolíticaSe Afirma Sistema FinancieroMejora Confianza InternaSe recupera InversiónAyuda ChinaComienza a Desaparecer la DeflaciónAparece Plusvalía Inmobiliaria.Cuesta Reflotar Consumo InternoMantendrán Tasa Muy Baja y Moneda Devaluada
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Varia
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Proyección
CRECIMIENTO EN DOCE MESES USA+JAPÓN+CHINA+EU(25), 1996-2007
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3.63.9
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8.6
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U.S.A. ZONA EURO ASIA-PACÍFICO AMÉRICA LATINA ECONOMÍA MUNDIAL
PROMEDIO 1991-200020042005200620072008
SITUACIÓN ACTUAL Y PERSPECTIVAS PARA LA ECONOMÍA CHILENA
PIB POR PAISES AÑO 2006(US$ Bn)1159
1068
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$0
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ESPAÑA
BRASIL
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ARGENTINA
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PIB PAISES 2006(US$ Bill)
Población(millones Personas)189.0
108.5
43.1 39.1
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Población 2006(Millones)
PIB PPP(US$)25,959
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PIB PPP 2006(US$)
PARTICIPACIÓN PIB POR SECTORES(%)
RESTO18.7%
CONSTRUCCION7.3%
MINERIA8.8%
TRANS. Y COM9.7% COMERCIO
10.2%
SS PERSONALES12.2%
SS FINANCIEROS15.8%
INDUSTRIA17.3%
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1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007
7,8
2,7
5,3
DESEMPEÑO ECONÓMICO RECIENTE CRECIMIENTO PIB
FORTALEZAS
POLITICAS MACROECONÓMICAS
BAJO RIESGO PAIS
ACUERDOS COMERCIALES
CORRECTO FUNCIONAMIENTO DE LAS INSTITUCIONES
AMENAZASINTERNAS:– Falta de Conducción Política – Problema Energético– Daño Expectativas y Clima de Negocios
EXTERNAS– Mercados Financieros– Shocks de Precios Claves – Petróleo– Desaceleración Mundial– Riesgo Geopolítico
GASTO INTERNO 1987-2006Pesos de 1986
3000000
5000000
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GastoPIB
AÑO 2007 SEÑALES MIXTAS
LO BUENO:– Crecimiento de 5,9 % el Primer Semestre.– Fuerte Expansión Demanda Interna– Bien la Industria, Comercio, Construcción y Servicios– Buen Volumen de Ventas Inmobiliarias– Record en Ventas de Automóviles– Colocaciones Creciendo muy fuerte (Créditos Consumo e
Hipotecario)– Muy buen resultado de las Empresas– Bolsa con ALTA plusvalía acumulada.– Cuentas Externas muy Superavitarias
AÑO 2007 SEÑALES MIXTAS
LO MALO:– Accionar del Banco Central– Inflación– Clima Laboral y Sindical Enrarecido– Posible Escalada de Demandas Sociales– Desgaste político y Descomposición en la Concertación– Propuestas “Complicadas”: Salario Etico; Consejero BC….– Falta Conducción Política– Problemas con Vecinos– Deterioro Expectativas de Mediano y Largo Plazo– Falta de Proyecto de L/P, pérdida de Crecimiento Potencial– Falta Cohesión y Voluntad Política para Tomar Decisiones Técnicas
Correctas.
¿Cómo Vienen el Mediano Plazo?El Escenario Más Probable:– Buen Crecimiento 2007, 2008 y 2009.– Tasas de Interés Suben Moderadamente– Mercado Laboral Sólido– Aumento Inflación, Mantención Expectativas Económicas Débiles– Se Mantiene Falta de Conducción Política– Se adelanta Carrera Presidencial– No se Daña la esencia del Modelo (Velasco)– ¿Surge con más Fuerza y Cohesión la Oposición?
EL PROBLEMA INFLACIONARIOES UN HECHO: LA INFLACIÓN SE DESBORDÓPRINCIPAL RAZÓN, ERROR DE DIAGNÓSTICO Y REACCIÓN TARDÍA POR PARTE DEL BANCO CENTRALRAZONES:– Shocks de Precios (la razón “oficial”)– Terreno Fértil (Gasto, Brechas, M° Laboral)– Precios Desalineados– Larga Historia Inflacionaria, la Indexación.– La Inercia, el Riesgo de Perder Ancla Nominal (CABALLO CORRIENDO).
EL TEMA POLÍTICO: CAMBIO PRESIDENTE BCO. CENTRALESCENARIO MÁS PROBABLE: UN DURO APRENDIZAJE, SE LOGRA EL CONTROL A MEDIADOS DE 2009.
PERSPECTIVAS INFLACIÓN, TASAS y TIPO de CAMBIO
INFLACIÓN:– DICIEMBRE 2007: 6,7%– MARZO 2008: 7,2%– DICIEMBRE 2008: 4,5%– AGOSTO 2009: 3,5%
TASAS: SUBEN POCO MÁS
TIPO DE CAMBIO:– DICIEMBRE 2007: 480– PROMEDIO 2008: 480-500– DICIEMBRE 2008: 500
LA ACTIVIDAD
BAJA RITMO HACIA TENDENCIA SOSTENIBLE EN TORNO A 5,0%RAZONES:– SECTORIALES
• MINERIA• ELECTRICIDAD• CAPACIDAD INSTALADA
– DEMANDA• EXPECTATIVAS• INFLACIÓN
SIN EMBARGO:– NO HAY RIESGO DE BAJÓN DE ACTIVIDAD– ECONOMÍA MUY SÓLIDA, GRANDES HOLGURAS– EN 2008 AYUDA GASTO PÚBLICO Y CARTERA DE INVERSIÓN
IMACEC DESESTACIONALIZADO Y VARIACION 12 MESES
100
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10Índice DesestacionalizadoVar.12 meses
var. Eje derechoÍndice eje izquierdo
IMPORTACIONES BIENES DE CONSUMO Y CAPITAL(Var % 12 Meses)
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.I IV III II
porce
ntajes
PIB TOTAL
GASTO
EVOLUCION GASTO PRODUCTOPIB GASTO
I 6.3 12.82005 II 7.3 13.2
III 5.2 10.4IV 4.2 7.8
AÑO 5.7 11.0I 5.0 7.8
2006 II 4.0 6.2III 2.6 3.6IV 4.3 6.6
AÑO 4.0 6.0I 5.8 6.4
2007 II 6.1 7.4III 4.7 6.7IV 5.5 6.9
AÑO 5.5 6.9I 5.1 6.2
2008 II 5.0 6.0III 5.6 6.0IV 4.5 5.8
AÑO 5.0 6.0
LA IMPORTANCIA DEL TIPO DE CAMBIO
PERSPECTIVAS PARA EL TIPO DE CAMBIO Y EFECTOS SOBRE SECTOR INMOBILIARIO
Tipo de cambio de Equilibrio podría Estar por Debajo de Nivel Actual. (Ej Precio CU mayor a US$ 200 Ctvs por 7 AÑOS)Favorece y Estabiliza Crecimiento de Sectores No Transables:– Comercio– Servicios– Construcción e Infraestructura
Promueve una Reasignación de Recursos Hacia Sector No Transable. (Ejemplo países Petroleros).Se Intensifica el Uso de Insumos Importados con Aumentos de Productividad.Se Mantiene Contenida la Inflación y se Usa Holgura Externa.
PRECIO DEL COBRE DIARIO
597999
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EXPORTACIONES TOTALES 1992-2007US$ Millones
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TÉRMINOS DE INTERCAMBIO 1997-2006Base 1996=100
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30.0
40.0
50.0
Indice
Var. 12 meses
BALANZA COMERCIAL 1991-2007(Acumulado 12 meses)
-14,000.0
-4,000.0
6,000.0
16,000.0
26,000.0
36,000.0
46,000.0
56,000.0
66,000.0
02/0
1/19
91
02/0
1/19
92
02/0
1/19
93
02/0
1/19
94
02/0
1/19
95
02/0
1/19
96
02/0
1/19
97
02/0
1/19
98
02/0
1/19
99
02/0
1/20
00
02/0
1/20
01
02/0
1/20
02
02/0
1/20
03
02/0
1/20
04
02/0
1/20
05
02/0
1/20
06
02/0
1/20
07
ExportacionesImportacionesBza. Comercial
PROYECCIÓN DE BALANZA DE PAGOS 2006-2008(Millones de US$)
2006 2007 2007 2008Trimestres (P) (P)
I II III IV Año I II Año Año
Exportaciones 13.621 15.140 15.679 13.677 58.116 16.522 17.920 66.627 64.202Importaciones 8.388 8.794 9.381 9.341 35.903 9.399 10.501 42.203 46.999
Saldo Balanza Comercial 5.233 6.346 6.298 4.337 22.213 7.123 7.419 24.423 17.203Servicios Netos -3.798 -4.384 -5.061 -3.715 -16.957 -3.735 -4.334 -16.790 -12.001
Cuenta Corriente 1.435 1.962 1.236 622 5.256 3.388 3.085 7.633 5.203Cuenta Financiera -2.076 -1.493 -1.405 -1.831 -5.803 -2.822 -3.230 -6.383 -1.673
Saldo Balanza de Pagos -1.071 1.421 -75 1.723 1.984 -4.122 2.538 1.633 3.383
Prom. Móvil Cuenta Corriente (1) 2.164 3.784 5.543 5.256 5.256 7.209 8.331 7.633 5.203Saldo Cta.Cte/Pib (1) 1,7 2,8 3,9 3,6 3,6 4,8 5,4 4,6 2,7
-16.0
-14.0
-12.0
-10.0
-8.0
-6.0
-4.0
-2.0
-
2.0
4.0
1980
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
CTA CTE/PIB
Promedio 1980 - 2003 = 4,3 %
Promedio 2004-2008 = 2,7
Muy Raro
DEFICIT EN CUENTA CORRIENTE / PIB(%)
TIPO DE CAMBIO OBSERVADO 2001-2007
500
540
580
620
660
700
740
7802/E
ne/01
4/May
/0110
/Sep
/0115
/Ene
/0217
/May
/0223
/Sep
/0224
/Ene
/0329
/May
/032/O
ct/03
4/Feb
/048/J
un/04
7/Oct/
048/F
eb/05
9/Jun
/057/O
ct/05
6/Feb
/068/J
un/06
6/Oct/
068/F
eb/07
12/Ju
n/07
26/S
ep/07
$/US$
|
TIPO DE CAMBIO REAL 1977-2007(1986=100)
45.00
55.00
65.00
75.00
85.00
95.00
105.00
115.00
Ene
77
Ene
78
Ene
79
Ene
80
Ene
81
Ene
82
Ene
83
Ene
84
Ene
85
En e
86
Ene
87
En e
88
En e
89
En e
90
Ene
91
Ene
92
Ene
93
Ene
94
Ene
95
En e
96
Ene
97
Ene
98
En e
99
En e
00
Ene
01
En e
02
En e
03
Ene
04
Ene
05
Ene
06
Ene
07
Promedio 1977- 07= 87,2
Octubre 2007 91,65,0% Mayor a promedio Histórico
CONCLUSIÓNEl Actual Nivel esta Sobre el de Equilibrio:– Cuenta Corriente.– Términos de Intercambio.– Quantum Exportado.– Tipo de Cambio Real Sectorial.– Caída es Sana, Va hacia Nivel más de Equilibrio
Perspectivas:– Puede Caer Algo Más. – Tenemos el Síndrome del País Minero.– Seguirá Mostrando Volatilidad.– El tipo de Cambio Real no se Maneja: cae por la buena o por la mala.
Recomendación:– Incrementar Productividad en Forma Permanente. TC a la Baja
Abarata Nuevos Equipos. – Pelear en ámbitos Regulatorios (Laboral, Sanidad, Medio Ambiente
Etc). Carga Tributaria.– Usar Mecanismos de Cobertura.
¿Disminuye Volatilidad del Crecimiento?
VOLATILIDAD SECTOR CONSTRUCCIÓN(Tasa Var % Anual)
-28
-18
-8
2
12
22
1961
1964
1967
1970
1973
1976
1979
1982
1985
1988
1991
1994
1997
2000
2003
2006
PIB TOTALPIB CONSTRUCCIÓN
VOLATILIDAD DE LA INVERSION(Tasa Var % Anual)
-35
-25
-15
-5
5
15
25
35
1961
1964
1967
1970
1973
1976
1979
1982
1985
1988
1991
1994
1997
2000
2003
PIB TOTALINVERSIÓN
VOLATILIDAD DE LA CONSTRUCCION(Tasa Var % Anual)
-11.0
-6.0
-1.0
4.0
9.0
14.0
19.0
24.0
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
TOTALCONSTRUCCION
Crec. Prom Tot: 5,4Crec. Prom Const: 5.2
¿Disminuye Volatilidad del Crecimiento?Existen Buenos Argumentos para pensar en un ritmo de Crecimiento Más Estable:
•Política Fiscal Anticíclica y no Discrecional que también Contribuye a Atenuar Ciclo Externo por Fondos en el Exterior.•Inversiones de AFP Realizarán Importante Aporte.•Tasas de Interés Más Bajas y Estables:
•Menor Productividad Marginal de la Inversión•Cuenta de Capitales Abierta•No se requiere “Reaccionar” a política Fiscal (1998)
•Respecto al Ciclo de la Construcción:• Empresas más Grandes y Eficientes• Empresas más Especializadas• Mejor Manejo de la Información• Nuevos Nichos
Evolución de la Oferta Inmobiliaria
EDIFICACIÓN APROBADA PRIVADA Y PÚBLICA RM(Promedio Móvil 12 Meses)
0
100,000
200,000
300,000
400,000E.
97 JlE.
98 JlE.
99 JlE.
00 JlE.
01 JlE.
02 JlE.
03 JlE.
04 JlE.
05 JlE.
06 JlE.
07 Jl
m2 ViviendaIndustria,Comercio y Servicios FinancierosServicios
EMPLEO SECTOR CONSTRUCCIÓN
400
420
440
460
480
500
520
540
560
N-E0
2
E-M
M-M M-J
J-S S-N
Trimestre Móvil
Núme
ro de
Ocu
pado
s (Mi
les)
2003 20042005 20062007
REMUNERACIONES REALES(Promedio Móvil Var. 12 Meses)
-8.0
-6.0
-4.0
-2.0
0.0
2.0
4.0
6.0E.
98 Jl
E.99 Jl
E.00 Jl
E.01 Jl
E.02 Jl
E.03 Jl
E.04 Jl
E.05 Jl
E.06 Jl
E.07 Jl
(%)
Variación Remuneración ConstrucciónVariación Remuneración General
DESPACHOS DE CEMENTO(Millones de sacos)
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
25
30
35
40
E.00 Jl E.01 Jl E.02 Jl E.03 Jl E.04 Jl E.05 Jl E.06 Jl E.07 Jl
Varia
ción 1
2 mes
es (%
)
DESPACHO DE BARRAS DE ACERO(Toneladas)
-20
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
E.00 Jl E.01 Jl E.02 Jl E.03 Jl E.04 Jl E.05 Jl E.06 Jl E.07 Jl
Varia
ción 1
2 mes
es (%
)
DESPACHOS FISICOS DE MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN(Promedio Móvil. Indice 1980 =100)
200
210
220
230
240
250
260
270
280
290
300
310
320
Ene Ma My Jl Sp Nv
Base
Pro
medio
1980
=100
200320042005200220062007
IMACEC E IMACOM(Prom Móvil Var. % 12 meses)
-20
-15
-10
-5
0
5
10
15
E.97 Jn E.98 Jl E.99 Jl E.00 Jl E.01 Jl E.02 Jl E.03 Jl E.04 Jl E.05 Jl E.06 Jl E.07 Jl
Varia
ción 1
2 mes
es (%
)
IMACONIMACEC
PROYECCION CRECIMIENTO SECTOR CONSTRUCCION
PONDERACION 2004 2005 2006 2007 2008 2009Viv.Priv 34.3% 3.0 11.3 5.5 4.8 3 3Viv.Pub. 7.7% 3.0 4 4 8 8 10VIVIENDA 42.0% 3.0 10.0 5.2 5.4 3.9 4.3
I.Priv. 41.5% 3.5 13.2 3 11 9 7I.Pub. 16.5% 3.0 7.2 2.5 14 11 8INFRAEST. 58.0% 2.5 9.4 2.1 11.9 9.6 7.3
SEC . CONSTRUC. 3.2 10.8 3.9 9.1 7.2 6.0
DETERMINANTES DE LA DEMANDA INMOBILIARIA
DETERMINANTES DE CORTO PLAZO Segmentos Medio Altos y Altos (Sobre 3.000 UF)– Expectativas.– “Oportunidad”– Tasas de Interés.– Precios.– Percepción de Ingreso Permanente– Evolución del Mercado de Valores
Seg. Medios, Medio Bajos y Bajos (Bajo 3.000 UF)– Empleo. Percepción de Estabilidad Laboral.– Remuneraciones Reales– Acceso al Crédito.– Cuota Vs. Arriendo.
ESTIMACION DE EMPLEO Y REMUNERACIONES(Var % 12 Meses)
5.56.06.57.07.58.08.59.09.5
10.010.511.011.512.0
Ene
Feb
Mar
Abr
May
Jun Jul
Ago
Sep
Oct
Nov
Dic
2007200420052006
-2
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
Feb-
87Fe
b-88
Feb-
89Fe
b-90
Feb-
91Fe
b-92
Feb-
93Fe
b-94
Feb-
95Fe
b-96
Feb-
97Fe
b-98
Feb-
99Fe
b-00
Feb-
01Fe
b-02
Feb-
03Fe
b-04
Feb-
05Fe
b-06
Feb-
07
MASA SALARIAL = 7,5% 12 MESES A AGOSTO
ESTIMACIÓN DE EMPLEO Y REMUNERACIONES(Var % 12 Meses)
I II III IV AÑO I II III IV AÑO
Empleo 3.9 2.5 4.1 1.7 2.9 3.4 2.5 2.3 2.8 2.4 2.3 2.0 1.9 2.2Rem. Reales 0.8 1.8 2.0 2.0 3.9 3.3 3.7 3.5 3.6 2.1 2.3 2.6 3.2 2.6
Planilla 4.7 4.3 6.1 3.7 6.8 6.7 6.2 5.8 6.4 4.5 4.6 4.6 5.1 4.7Desocupación 9.5 10.0 9.3 7.8 6.7 6.9 6.0 5.3 6.2 6.6 6.8 5.9 5.2 6.1
20062008
2003 20042007
2005
INDICE DE EXPECTATIVAS ECONÓMICAS
SOBRE VALOR 50EXPECTATIVAS POSITIVAS. SEHA PRODUCIDOUN RETROCESOEN PRIMERTRIMESTRE. LOS BUENOSNÚMEROS DEACTIVIDAD YEMPLEOPROVOCARÍANUNA RECUPERACIONDE EXPECTATIVASA PARTIR DE MAYO
15
25
35
45
55
65
75
85
95
92.I
97.I
02.I
Jun 0
3 M
ar 04
Ago
04
Ag 05
Ene
ro 06
Jun-0
6Nov
-06Abr-
07Sep
-07IPEC
Septiembre 200742.3
¿Diría que es un buen momento para Comprar Vivienda?(% Respuestas Positivas)
5
15
25
35
45
55
65
2003
Ene Abr Ju
lOct
2004
Jun
Sep Dic20
05 M
ar Jun
Sep Dic20
06 M
ar Jun
Sep Dic20
07 M
ar Jun
Sep
SíLo hará
Fuente: ADIMARK
RELACION TASAS CHILE Y EEUU
EXISTE UNA FUERTE CORRELACION ENLAS TASAS DE INTERES NORTEAMERICANASY CHILENAS, TANTO EN LA TASA DE POLÍTICA MONETARIA (GRAF DERECHA) COMOEN LAS DE LARGO PLAZO INDEXADAS.
0.0
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
6.0
7.0
3710
4
3722
6
3734
7
3746
9
3759
1
3771
2
3783
4
3795
6
3807
8
3820
0
3832
2
3844
3
3856
5
3868
7
3880
8
3893
0
3905
2
3917
3
3929
5
TPM
Fed. Funds
TASA POLITICA MONETARIATASAS DE INTERÉS BCU Y TESORO INDEXADA 10 AÑOS 2002-2007
1.0
1.5
2.0
2.5
3.0
3.5
4.0
4.5
Sep-
02
Dic
-02
Mar
-03
Jun-
03
Sep-
03
Dic
-03
Mar
-04
Jun-
04
Sep-
04
Dic
-04
Mar
-05
Jun-
05
Sep-
05
Dic
-05
Mar
-06
Jun-
06
Sep-
06
Dic
-06
Mar
-07
Jun-
07
BCU-10Tesoro Index.10
PROYECCION TASAS DE INTERES
Tasas de Interés L/P se mantendrán Bajas en el Mediano Plazo.Expectativas del mercado de Inflación de Largo Plazo aún ancladas en torno a 3%, Centro del Rango Meta.
Tasa PRCPol Moneta 8 Años
Mar-04 1.75 2.35Mar-05 2.75 2.18Mar-06 4.75 2.95Jun-06 5.00 3.00Sep-06 5.25 3.10Dic-06 5.25 2.90Mar-07 5.00 2.65Jun-07 5.00 3.00Sep-07 5.75 3.10Dic-07 6.00 3.20Mar-08 6.25 3.25Jun-08 6.50 3.30Sep-08 6.50 3.40Dic-08 6.50 3.50
-2
-1
0
1
2
3
4
5
6
7
8
Ene-
97
Ene-
98
Ene-
99
Ene-
00
Ene-
01
Ene-
02
Ene-
03
Ene-
04
Ene-
05
Ene-
06
Ene-
07
(%)
SUBYACENTEIPC
CONCLUSIONES CORTO PLAZO
Determinantes de Demanda de Corto Plazo Mostrarán una Evolución Relativamente Positiva en un Horizonte de 24 meses.
– La Demanda por Viviendas bajo UF 3.000 se mantendrá Más Establefavorecida por Buena Evolución del Mercado Laboral.
– Demanda por Viviendas de Mayor Valor es más Variable por su mayor Sensibilidad a las Expectativas Económicas y Políticas.
– Se Mantendrán Tasas de Interés Atractivas
– Inflación Genera Incertidumbre C/R a Futuro de la UF.
– La Demanda por 2° Vivienda seguirá Creciendo Fuerte (oportunidad).
Situación Actual
M° Inmobiliario Santiago
PERMISOS EDIFICACIÓN VIVIENDA APROBADA E INICIADA Y MESES PARA AGOTAR STOCK: REGIÓN METROPOLITANA
(Promedio móvil 12 meses)
150
200
250
300
350
400
450
E.98 Jl
E.99 Jl
E.00 Jl
E.01 Jl
E.02 Jl
E.03 Jl
E.04 Jl
E.05 Jl
E.06 Jl
E.07 Jl
Mile
s m2
10
12
14
16
18
20
22
24
Mese
s Ago
tar S
tock
Permisos Edificación
Meses Agotar Stock
OFERTA NUEVA DE CASAS Y DEPARTAMENTOSOferta Nueva= Stock 1 - Stock 0 + Vtas 1
-
500.0
1,000.0
1,500.0
2,000.0
2,500.0
Feb 98 Ago
Feb 99 Ago
Feb 00 Ago
Feb 01 Ago
Feb 02 Ago
Feb 03 Ago
Feb 04 Ago
Feb 05 Ago
Feb 06 Ago
Feb 07 Ago
CASASDEPARTAMENTOS
VENTA CASAS GRAN SANTIAGO 2001–2007
400.0
600.0
800.0
1,000.0
1,200.0
1,400.0
1,600.0
Enero
Febrer
oMarz
o
Abril
Mayo
Junio Julio
Agosto
Septie
mbreOctu
breNov
iembre
Diciem
bre
Ventas 2004Ventas 2005Ventas 2006Ventas 2007
VENTA DEPARTAMENTOS GRAN SANTIAGO 2001–2007
500.0
700.0
900.0
1,100.0
1,300.0
1,500.0
1,700.0
1,900.0
2,100.0
2,300.0
2,500.0
Enero
Febrer
o
Marzo
Abril
Mayo
Junio Julio
Agosto
Septie
mbre
Octubre
Noviem
bre
Diciem
bre
Ventas 2003Ventas 2004Ventas 2005Ventas 2006Ventas 2007
VENTA VIVIENDAS GRAN SANTIAGO 2001–2007
1,200.0
1,700.0
2,200.0
2,700.0
3,200.0
3,700.0
Enero
Febrer
oMarz
o
Abril
Mayo
Junio Julio
Agosto
Septie
mbreOctu
breNov
iembre
Diciem
bre
Ventas 2004Ventas 2005Ventas 2006Ventas 2007
STOCK DE CASAS Y DEPARTAMENTOS SANTIAGO
-
5,000.0
10,000.0
15,000.0
20,000.0
25,000.0
30,000.0
35,000.0
Ene 98 Ago Mar OctMay Dic Ju
lFeb Sep Abr Nov Ju
nEne
05 Ago Mar OctMay
Stock CasasStock Dptos
STOCK Y VENTA DE CASAS SANTIAGO(Promedio Móvil 12 Meses)
4000
5000
6000
7000
8000
9000
Ene 98 Ju
nNov Abr Sep Feb Ju
lDicMay Oct Mar Ago
Ene 03 Ju
nNov Abr Sep Feb Ju
lDicMay Oct Mar Ago
400
500
600
700
800
900
1000
1100
1200
Stock CasasVenta Casas
TOTAL SANTIAGO: MESES PARA AGOTAR STOCK CASAS
5.0
6.0
7.0
8.0
9.0
10.0
11.0
12.0
13.0
Ene 98 Ju
lEne
99 Jul
Ene 00 Ju
lEne
01 Jul
Ene 02 Ju
lEne
03 Jul
Ene 04 Ju
lEne
05 Jul
Ene 06 Ju
l E
ne 07 Ju
l
Promedio móvil 12 meses
STOCK Y VENTA DEPARTAMENTOS SANTIAGO(Promedio Móvil 12 Meses)
5,000.0
10,000.0
15,000.0
20,000.0
25,000.0
30,000.0
35,000.0
40,000.0
Ene98
Jul Ene99
Jul Ene00
Jul Ene01
Jul Ene02
Jul Ene03
Jul Ene04
Jul Ene05
Jul Ene06
Jul Ene07
Jul500.0
700.0
900.0
1,100.0
1,300.0
1,500.0
1,700.0
Stock DptosVta Dptos
SANTIAGO: MESES PARA AGOTAR STOCK DEPARTAMENTOS
15.0
17.0
19.0
21.0
23.0
25.0
27.0
29.0
31.0
Ene 98 Ju
lEne
99 Jul
Ene 00 Ju
lEne
01 Jul
Ene 02 Ju
lEne
03 Jul
Ene 04 Ju
lEne
05 Jul
Ene 06 Ju
l E
ne 07 Ju
l
Promedio móvil 12 meses
STOCK Y VENTA DE VIVIENDAS TOTAL SANTIAGO(Promedio Móvil 12 Meses)
15,000.0
20,000.0
25,000.0
30,000.0
35,000.0
40,000.0
Ene 98 Ju
lEne
99 Jul
Ene 00 Ju
lEne
01 Jul
Ene 02 Ju
lEne
03 Jul
Ene 04 Ju
lEne
05 Jul
Ene 06 Ju
l E
ne 07 Ju
l
1,000.0
1,200.0
1,400.0
1,600.0
1,800.0
2,000.0
2,200.0
2,400.0
2,600.0 Stock TotalVenta Total
SANTIAGO: MESES PARA AGOTAR STOCK VIVIENDAS TOTAL
11.0
13.0
15.0
17.0
19.0
21.0
23.0
Ene 98 Ju
lEne
99 Jul
Ene 00 Ju
lEne
01 Jul
Ene 02 Ju
lEne
03 Jul
Ene 04 Ju
lEne
05 Jul
Ene 06 Ju
l E
ne 07
Promedio móvil 12 meses
DIAGNOSTICO
MANTENCIÓN EN NIVEL DE VENTAS
CONTENCIÓN DE LA OFERTA ACOTA SOBRE STOCK
SORPRENDE CAUTELA DE LA INDUSTRIA
EL PRECIO SE MANTIENE
CIERTA INCERTIDUMBRE POLÍTICA Y ECONÓMICA HACE MENOS
PROBABLE SOBRE OFERTA
DIAGNOSTICO (Cont)Para este año y el 2008 podemos esperar mantención de buen volumen de ventas en vivienda por:– Crecimiento alto de la Economía. – No se prevé un Ajuste Brusco de la Demanda:
• Buen Mercado de Valores• Variada Oferta• Precios Atractivos• Tasas de Interés siguen siendo bajas.• ¿Mejores Expectativas?• Menor Desempleo Aumenta Sensación de Seguridad• Crecimiento del Empleo y Remuneraciones Reales
El Fenómeno de los Departamentos
LAS POSICIONES EN DISPUTA- Densificación:
- Preservar Tierra Agrícola- Disminuir Costos de Transporte- Mejorar Eficiencia de la Ciudad- Aprovechar Infraestructura Existente
- Suburbios Conectados:- Preferencia de “La Familia Chilena”- Tendencia de Grandes Ciudades- Valoración del Espacio y Vida Familiar- Tendencia a Aumento de Automoción- Mayor Ingreso Requiere Mayor Tamaño Vivienda- Mayor Ingreso Implica Mayor Tiempo para Ocio
COMPOSICION EDIFICACIÓN CASAS DEPARTAMENTOS SANTIAGO(Unidades)
8,000
13,000
18,000
23,000
28,000
33,000
38,000
43,000
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
CASASDEPARTAMENTOS
OFERTA DE VIVIENDAS GRAN SANTIAGOCOMPOSICIÓN CASAS-DEPARTAMENTOS
(PROMEDIO 2006)
DPTOS28.399 80%
CASAS6.928 20%
¿NO SE CUMPLE LO ESPERADO?Razones por las que Cambia el Patrón Esperado en Demanda:
– Ojo Efecto Vivienda Social en Mix Histórico Casas/Dptos– Nuevos Nichos– Valoración Consolidación:
• Educación, Salud, Cultura, Comercio.– Cercanía Familia– Aumento Participación Femenina en Fuerza Laboral– Se Achica el Tamaño de la Familia– Disponibilidad de Tiempo para Ocio– Costos de Transporte (Combustibles, Peajes Autos)– Paradoja de la Distancia (ejemplo real)– Seguridad– Costos Mantención vs Gastos Comunes– Cambio Cultural Valora Vida Urbana (Aumento del Ingreso)– Subsidio Renovación Urbana
Mercado de Oficinas
MERCADO DE OFICINAS: Participación M2 por Comunas
Ubicación Geográfica en la zona de El Bosque
• Centro natural de convergencia de
comunas que concentran la
actividad productiva
• Mejor infraestructura vial y de
servicios
• Mayor desarrollo de TI, que
minimizan el contacto personal
• Cercanía al radio habitacional de los
demandantes
2000
Las Condes35%
Huechuraba4%
Santiago26%
Vitacura6%
Providencia29%
2006
Las Condes54%Providencia
14%
Santiago20%
Vitacura3%
Huechuraba9%
MERCADO DE OFICINAS: Absorción, Producción y Vacancia
0
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
300,000
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Mile
s M
2
Producción
Absorción (m2)
Vacancia (m2)
2007 a Junio
MERCADO DE OFICINAS:VACANCIA
0%
4%
8%
12%
16%
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Tasa
de
Vac
anci
a (%
)
Gran Santiago Stgo.-Centro Las Condes Providencia
0,8%
0,7%
0,2%0,9%
2007 a Junio
DIAGNOSTICO
Baja Vacancia Reanima Inversión
Mayor Crecimiento Económico Estabiliza la Demanda
Ayuda Particularmente Fuerte Crecimiento Sector Servicios
Ayuda Caída del Tipo de Cambio
Precios Reflejan Sector Saludable
No se repetirá Actividad de 1990-98.
Las Condes y Providencia Muestran Favorables Perspectivas.
La Burbuja Inmobiliaria ¿Llegó a Chile?
EVOLUCION PRECIO REAL USA / CHILE
INDICE I TRIM 1996=100
80.0
100.0
120.0
140.0
160.0
180.0
200.0
220.0
1996
1996
1997
1998
1999
1999
2000
2001
2002
2002
2003
2004
2005
2005
2006
United StatesNew EnglandPacificSantiago
Relación 2006/96(Veces)USA = 1.6New England = 1.8Pacific = 2.2Santiago =0.9
RESPUESTA: NO ¿Porqué?Bajón de Crecimiento 1998-2003
Sobre Stock Reiterados
Ampliación Superficie Urbana (ZODUC etc..)
Industria Muy Competitiva:– Disminución de Márgenes
– Aumento Eficiencia: Disminución de Costos
Tendencia Cambiará:– Mantención Alto Crecimiento Económico
– Caída del Tipo de Cambio (Aumenta Precio en US$)
– Rebalse del Resto del Mundo
LA DEMANDA INMOBILIARIA EN EL
LARGO PLAZO
DETERMINANTES DE LARGO PLAZO DE LA DEMANDA INMOBILIARIA
Crecimiento del IngresoCrecimiento de la Población– Número de Personas por Hogar– Nuevos Nichos: Jóvenes, 3° Edad y 2° Vivienda
Tamaño Medio de la ViviendaOpciones de Crecimiento de la Ciudad– “Densificar”– “Suburbios Conectados”
100.00
150.00
200.00
250.00
300.00
350.00
2005
2007
2009
2011
2013
2015
2017
2019
2021
2023
2025
Crecimiento al 3%
Crecimiento al 6%
Ejercicio Crecimiento del Ingreso
320
180
2003 2005 2010 2015 2020 2025
% % % % % %E 7,0 5,8 4,2 3,0 2,8 2,0D 19,0 17,6 14,4 11,8 8,8 7,0
C3 34,5 33,9 32,6 31,6 28,5 26,5C2 27,0 29,0 32,7 35,2 37,6 39,2C1 9,5 10,7 12,1 13,6 15,7 17,5B 2,0 2,0 3,0 3,8 4,6 5,8A 1,0 1,0 1,0 1,0 2,0 2,0
100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
ESTRATIFICACIÓN SOCIOECONÓMICA DE LOS HOGARES 2003- 2025: REGIÓN METROPOLITANA
7,0
19,0
9,5
1,02,0
27 ,0
34 ,5
0,0
10,0
20,0
30,0
40,0
E D C3 C2 C1 B A
Porc
enta
je
2025
2003CON UN SUPUESTO DE CRECIMIENTO DEL PRODUCTODE 4,2 % PROMEDIO 2007 - 2025 SE PRODUCE UNNOTABLE AUMENTO EN FAMILIAS DE INGRESOSMEDIOS Y ALTOS. SEGMENTO C2 HACIA ARRIBA PASADE 42% EL 2005 A 65% EL 2025.
ELLO CONLLEVA UN FUERTE INCREMENTO EN TAMAÑO MEDIO Y VALOR MEDIO DE LAS VIVIENDAS DEMANDADAS
E 150,000 D 300,000 C3 750,000 C2 1,400,000 C1 2,850,000 B 6,500,000 A 15,000,000
INGRESO MENSUALPROMEDIO
15
20
25
30
35
40
45
0 5 10 15 20 25 30Tasa Crecimiento Población (%)
Tasa
Cre
cim
ient
o Vi
vien
das
(%)
Antofagasta
Coquimbo
Metropolitana
Tarapacá
Magallanes
CRECIMIENTO POBLACIÓN Y VIVIENDA 1992-2002: REGIONES Y GRAN SANTIAGO
-20
0
20
40
60
80
100
120
-20 0 20 40 60 80 100
Tasa Crecimiento Población (%)
Tasa
Cre
cim
ient
o Vi
vien
das
(%)
Maipú
Puente Alto
Lo Barnechea
Independencia
- Crecimiento del número de Viviendas Mantiene Correlación con el Crecimiento de la Población. La tasade crecimiento de la población a nivel nacional bajó de 1,6 % promedio anual entre los años 1982-92a 1,2 % en el período 1992-02. La proyección para el período 2002-12 es de 1,0% promedio anual.
- El menor crecimiento de la población se compensa por los siguientes factores:* Menor número de personas por Hogar* Nuevos Nichos: jóvenes independientes y tercera edad* Aumento de 2° vivienda vacacional* Aumento del tamaño medio de la primera vivienda.
Regiones Comunas
-10
0
10
20
-16 -8 0Tasa Crecimiento Población (%)
Tasa
Cre
cim
ient
o Vi
vien
das
(%)
Independencia
El Bosque
CRECIMIENTO POBLACIÓN Y VIVIENDAS1992-2002: COMUNAS GRAN SANTIAGO
-10,0
0,0
10,0
20,0
30,0
40,0
50,0
60,0
-30,0 -20,0 -10,0 0,0
Variación Tamaño Hogares (%)
Cre
cim
ient
o Vi
vien
das
(%)
TAMAÑO HOGARES 1992-2002: COMUNAS GRAN SANTIAGO
Escenario Base de Crecimiento del Ingreso
2004-2005 2006-2010 2011- 2015 2016-2020 2021-2025Promedio 2004-2025
< UF 2.000 9.484 10.456 11.499 10.178 7.286 9.821UF 2.001 - 2.500 2.306 3.355 4.749 5.334 5.930 4.611UF 2.501 - 3.000 1.651 1.895 2.591 3.405 3.821 2.812UF 3.001 - 3.500 1.374 2.078 2.642 3.127 3.615 2.730UF 3.501 - 4.000 1.127 1.774 2.573 2.931 3.474 2.546UF 4.001 - 4.500 1.072 1.325 1.587 1.840 2.201 1.678UF 4.501 - 5.000 987 1.118 1.444 1.741 2.119 1.549UF 5.001 - 5.500 711 917 1.100 1.259 1.482 1.146UF 5.501 - 6.000 512 628 883 1.101 1.423 964UF 6.001 - 7.000 905 1.087 1.366 1.543 1.523 1.336UF 7.001 - 10.000 1.175 1.560 1.893 2.156 2.272 1.898
UF 10.000 - 14.000 743 853 940 1.075 1.276 1.009> UF 14.000 492 487 598 848 1.034 719
Promedio Anual 22.538 27.533 33.866 36.536 37.456 32.820
DEMANDA VIVIENDAS PROMEDIO ANUAL REGIÓN METROPOLITANA : 2004-2025
(EN UNIDADES)
Escenario Base de Crecimiento del Ingreso
Período 2004-2005
Período 2006-2010
Período 2011- 2015
Período 2016-2020
Período 2021-2025
TOTAL 2004-2025
< UF 2.000 18.969 52.279 57.494 50.889 36.432 216.063 UF 2.001 - 2.500 4.611 16.776 23.746 26.668 29.650 101.452 UF 2.501 - 3.000 3.301 9.477 12.953 17.026 19.107 61.864 UF 3.001 - 3.500 2.748 10.388 13.212 15.635 18.073 60.057 UF 3.501 - 4.000 2.254 8.872 12.867 14.654 17.370 56.016 UF 4.001 - 4.500 2.144 6.624 7.933 9.201 11.003 36.907 UF 4.501 - 5.000 1.973 5.588 7.220 8.705 10.595 34.080 UF 5.001 - 5.500 1.422 4.587 5.501 6.295 7.408 25.213 UF 5.501 - 6.000 1.024 3.142 4.417 5.503 7.117 21.202 UF 6.001 - 7.000 1.810 5.433 6.831 7.713 7.614 29.401
UF 7.001 - 10.000 2.350 7.801 9.463 10.779 11.362 41.755 UF 10.000 - 14.000 1.487 4.265 4.702 5.373 6.379 22.206
> UF 14.000 984 2.435 2.989 4.239 5.172 15.819
TOTAL Período 45.076 137.667 169.328 182.680 187.282 722.034
DEMANDA VIVIENDAS TOTAL PERÍODOSREGIÓN METROPOLITANA : 2004-2025
(EN UNIDADES)
IV Región32%V Región
45%
X Región11% RM
12%
Características Generales
• Del orden del 5% de la actividad• Mercado ABC1 – C2• Cercanía centros urbanos• Exigente en infraestructura
Región Monto Inversión(Mill US$)
IV Región 690V Región 994X Región 236RM 270TOTAL 2.190
SEGUNDA VIVIENDA
DETERMINANTES DDA 2°VIVIENDA
Ingreso de la Población
Moda, Desafío de Crear la Necesidad
Variedad de Oferta
Infraestructura, Calidad y Tiempo del Viaje
SITUACIÓN HOY
POSEEN 2° VIVIENDA:
– Segmentos A y B 75%
– Segmento C1 30%
– Segmento C2 10%
Escenario Base de Crecimiento del Ingreso 2003 2005 2010 2015 2020 2025% % % % % %
E 7,0 5,8 4,2 3,0 2,8 2,0D 19,0 17,6 14,4 11,8 8,8 7,0
C3 34,5 33,9 32,6 31,6 28,5 26,5C2 27,0 29,0 32,7 35,2 37,6 39,2C1 9,5 10,7 12,1 13,6 15,7 17,5B 2,0 2,0 3,0 3,8 4,6 5,8A 1,0 1,0 1,0 1,0 2,0 2,0
100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
ESTRATIFICACIÓN SOCIOECONÓMICA DE LOS HOGARES 2003- 2025: REGIÓN METROPOLITANA
A+B+C1+C2 39.5 42.7 48.8 53.6 59.9 64.5
N° Hog. RM 493,750 1,216,427
PERSPECTIVAS 2° VIVIENDA
Mantención Crecimiento del Orden de 4% Promedio Anual Explica
alto Crecimiento M° Segunda Vivienda.
Cambios Culturales, mayor tasa de automoción y mejor
Infraestructura Caminera Aumentan demanda por 2° Vivienda.
Crecimiento Medio 2° Vivienda 2007-25 del Orden de 4,2%
promedio anual vs 1,2 por ciento para 1° vivienda..
Pulso del Negocio Inmobiliario
PULSO DEL NEGOCIO INMOBILIARIO
Indicador Global que evalúa la conveniencia de iniciar un negocio en el sector inmobiliario.Incorpora Evaluación para:
Tasas de Interés Spot y EsperadaCrecimiento del Ingreso EsperadoClima de Negocios y ExpectativasRemuneraciones RealesTasa de DesempleoCrecimiento del EmpleoVelocidad de VentaCosto Construcción MaterialesCosto de Construcción Mano de ObraCosto de Construcción Servicios GeneralesCostos Profesionales
PULSO NEGOCIO INMOBILIARIOEVALUACIÓN EN ESCALA 1 A 7
Fines 2001Nota 5,2
Agosto 2007Nota 5,8
Mediados 2003Nota 6,1
5.1
5.3
5.5
5.7
5.9
6.1
Dic-99
Jun-00
Dic-00
Ago-01
Abr-02
Dic-02
Ago-03
Abr-04
Dic-04
Sep-05
Sep-06
Mar-07
Ago-07
PERSPECTIVAS SECTOR INMOBILIARIO Y CONSTRUCCIÓN
Se Mantendrá Buen Flujo de Demanda Inmobiliaria por:– Crecimiento Global– Mejor Mercado Laboral– Tasas de Interés Atractivas– ¿Recuperación Parcial de Expectativas?– Bajo Riesgo de Desaceleración Global
Sectores Más Fuertes– Viviendas Segmentos Medio Bajos y Bajos– Segunda Vivienda– Oficinas
Construcción– Ayuda Inversión Pública– Mejor Crecimiento Global– Fuerte Inversión Privada:
• Sector Eléctrico• Minería• Comercio
Amenazas:
Industria Seguirá Muy Competitiva.
Márgenes Muy Arbitrados
Concentración
Salarios suben (especialidades).
Ley de Sub-contratación
IVA Construcción
MERCADO INMOBILIARIO
•Industria cada vez más Eficiente•Precio Real cae a pesar de:
• Mayor Precio del Suelo• Mayores Costos Insumos• Aumento Costo Mano de Obra
•Industria cada vez más Arbitrada• Desaparecen Utilidades Sobre normales• Mayor Utilidad se asocia a cambios a regulación
•Industria Bien Abastecida en:•M° de Insumos•Financiamiento
•Regularmente cubierta:•Mano de Obra Calificada•Información
INDUSTRIA INMOBILIARIA
CONCLUSIONES GENERALES
La Economía Mantendrá un Ritmo de Crecimiento Medio Alto.
La Economía Muestra Fortalezas y Holguras que dificultan un “Bajón” marcado en el Ritmo de Crecimiento.
Se Enterarán al menos 5 años con Crecimiento promedio Sobre 5,0 por ciento. (2004, 2005, 2006, 2007 y 2008).
El crecimiento este año y el Próximo Estará liderado por la Demanda Interna.
Las tasas de Interés de Largo Plazo Subirán Poco Más.
Se espera un Crecimiento de Largo Plazo medio alto y más estable.
Para Mantener Alto Crecimiento en Largo Plazo Se Requieren Reformas Estructurales Políticamente difíciles de Implementar.
ENTORNO ECONÓMICO Y PERSPECTIVAS PARA EL SECTOR INMOBILIARIO
OCTUBRE 2007Tomás Izquierdo
DirectorGEMINES ASESORÍA INMOBILIARIA SA