ADMINISTRACIÓN INTEGRAL DE PROYECTOS

GESTIÓN DE CONTRATOS

Los proyectos de construcción se ejecutan,

generalmente, bajo el acuerdo entre un inversionista y

un constructor, el cual da un sustento legal a su

relación y rige el desarrollo de los trabajos.

CONSTRUCTOR = CONTRATISTA

•Pacto entre partes, que se obligan a cumplir algo

determinado y pueden ser compulsadas a hacerlo.

•Convenio oral o escrito entre partes que se obligan

sobre una materia o cosa determinada.

•Acuerdo entre personas para recibir un servicio a

cambio de dinero u otra compensación.

EL CONTRATO

Elementos de un contrato

•Capacidad: Es la aptitud de las personas para figurar

en un contrato.

•Consentimiento: El contrato no puede celebrarse sin

el acuerdo de voluntades.

•Objeto: Es el hecho que debe realizar una de las

partes en beneficio de la otra.

•Firmas

Estructura de un contrato

Declaraciones: Define e identifica a las personas (físicas o

morales) que se obligan por medio de sus nombres,

direcciones, cargos, documentos que los acreditan, etc.

Cláusulas: Define en forma detallada los derechos,

obligaciones de ambas partes, así como las formas de

resolver controversias.

•Persona física es un individuo

con capacidad para contraer

obligaciones y ejercer derechos.

•Persona moral es una

agrupación de personas

que se unen con un fin

determinado, por

ejemplo, una sociedad

mercantil, una asociación

civil.

Formas de obtener un contrato de construcción

•Adjudicación directa: El constructor es llamado por un

inversionista para que realice su obra por diferentes tipos

de razones: prestigio profesional, especialidad, confianza,

vínculos familiares o afectivos, conveniencia, etc.

•Licitación o concurso: El inversionista elige de entre

varios constructores aquel que presente la propuesta que

le sea más conveniente, utilizando criterios técnicos y

principalmente económicos.

El inversionista puede optar por invitar a los constructores

usando algunos de los criterios de la adjudicación directa, o

puede convocar en forma pública a los constructores para

que presenten propuestas.

La licitación pública puede ser de carácter nacional o

internacional.

Formas de pactar la retribución económica

•Por administración: El inversionista proporciona recursos

económicos al constructor para que cubra los costos:

directos, indirectos, seguros, etc.

Y sobre la suma de los costos le paga un porcentaje al

constructor que incluye sus utilidades y sus gastos de

administración e impuestos.

Ventajas: Se puede iniciar la construcción sin que esté

concluido el diseño; se pueden hacer modificaciones al

proyecto sin que se produzcan conflictos entre el

constructor y el inversionista.

Desventajas: El costo puede variar en función de diversos

factores como: productividad, suspensiones por falta de

previsión, falta de transparencia en la contabilidad.

•Por precios unitarios (PU): Cada concepto de obra se

analiza anticipadamente y se determina su precio por

unidad. Con el conjunto de precios se forma un catálogo y

un presupuesto que forman parte del contrato. Los pagos

se hacen por estimaciones.

Ventaja: Se puede controlar con facilidad el costo del

proyecto.

Desventaja: Se debe contar con el diseño completo en

forma anticipada para poder analizar todos los costos.

•A precio alzado: El costo total del proyecto (resultado de

los análisis de precios) se pacta como único precio de la

construcción. Los pagos se hacen en cierto número de

parcialidades.

Ventaja: No requiere realizar estimaciones de cobro

detalladas.

Desventaja: Se debe contar con el diseño completo en

forma anticipada, sin que falte detalle alguno.

•Llave en mano: El contratista se obliga a cambio de un

precio único, generalmente alzado, a diseñar, construir y

poner en funcionamiento la obra él mismo. Pagos por

parcialidades.

Ventaja: El contratista proporciona la tecnología, lo que

significa que no se requiere tener un equipo de diseñadores,

sino únicamente definir el alcance del proyecto.

Desventaja: Si no se maneja bien la transferencia de la

tecnología, el inversionista no podrá tomar el control de la

operación del proyecto y siempre dependerá del contratista.

Requisitos de un contrato de obra

•Descripción detallada de los trabajos; y como anexos al

contrato: planos, especificaciones, normas de referencia, etc.

•El monto a pagar por los trabajos; y como anexo el catálogo

de PU y el presupuesto.

•Plazo de ejecución de los trabajos, indicando las fechas de

inicio y de terminación; y como anexo el programa de obra

(ruta crítica o diagrama de barras).

•El porcentaje de anticipo que el inversionista otorga al

constructor, y la forma en la que se amortizará; para contratos

multianuales, también el número de anticipos y las fechas en

las que se otorgarán.

•La forma en que el constructor garantiza: la correcta

inversión del anticipo y el cumplimiento del contrato.

PÓLIZA DE FIANZA PARA ANTICIPO A CONTRATOS DE OBRA

La Cía. Afianzadora _____________________ en uso de la autorización que le

fue otorgada por la SHCP se constituye fiadora hasta por la suma de:

$_________________( SON: _______________________Pesos 00/100 MN )

Ante: CLIENTE

Por: La Cía. _CONSTRUCTORA_, con domicilio en calle

__________________, colonia ______________, código postal Num.

__________, de la ciudad de __________________, la debida inversión o la

devolución total o parcial del anticipo, del 30 % (TREINTA POR CIENTO) del

importe del contrato, Núm. _______ de fecha ____ de _____________ de

_____, relativo a: Construcción de __________________, con un importe de: $

__________________( ______________________________________00/100

MN) mas el impuesto al valor agregado; La compañía afianzadora

expresamente declara: a) Que la fianza se otorga atendiendo a todas las

estipulaciones contenidas en el contrato. b) Que la fianza estará vigente en el

caso de que se otorgue prórroga y espera al deudor, para el cumplimiento de las

obligaciones que se afianzan, aun cuando hayan sido solicitadas y autorizadas

extemporáneamente. c) Que para ser cancelada la fianza será requisito

indispensable la conformidad expresa y por escrito de “el contratante” que la

producirá cuando el importe del anticipo haya sido amortizado o devuelto en su

totalidad.

FIANZA DE CUMPLIMIENTO PARA CONTRATO DE OBRA

La Cía. Afianzadora _____________________ en uso de la autorización que le

fue otorgada por la SHCP se constituye fiadora hasta por la suma de:

$_________________( SON: _______________________Pesos 00/100 MN )

Ante: CLIENTE

Por: La Cía. CONSTRUCTORA, con domicilio en calle __________________,

colonia ______________, código postal Num. __________, de la ciudad de

__________________, para garantizar el debido cumplimiento de todas y cada

una de las obligaciones a su cargo, derivadas del contrato Núm. ______ de fecha

__ de ____________ de _____, relativo a: la Construcción de

____________________, con un importe de: $ __________________(

______________________________________00/100 MN) mas el impuesto al

valor agregado; La compañía afianzadora expresamente declara: a) Que la

fianza se otorga atendiendo a todas las estipulaciones contenidas en el contrato.

b) Que la fianza estará vigente en el caso de que se otorgue prórroga y espera al

deudor, para el cumplimiento de las obligaciones que se afianzan, aun cuando

hayan sido solicitadas y autorizadas extemporáneamente. c) Que para ser

cancelada la fianza será requisito indispensable el acta de entrega recepción de

los trabajos comprendidos en el presente contrato, debidamente requisitada.

d) Que la fianza estará vigente durante la substanciación de todos los recursos

legales o juicios que se interpongan por parte de “el contratista” o “el

contratante” y hasta que se dicte resolución o sentencia ejecutoria por

autoridad competente. e) Que la afianzadora acepte expresamente someterse

a los procedimientos de ejecución previstos en los artículos 93, 93 bis., 94,

118, 118 bis y demás relativos de la Ley Federal de Instituciones de Fianzas

para la efectividad de las fianzas, aun para el caso que proceda el cobro de

intereses que prevé el articulo 95 bis del mismo ordenamiento legal, con

motivo del pago extemporáneo del importe de la póliza de fianza requerida, y

f) Que garantiza la ejecución total de los trabajos, así como la buena calidad

de los mismos conforme a las especificaciones que rigen en esta materia.

PÓLIZA DE FIANZA DE VICIOS OCULTOS

La Cía. Afianzadora _____________________ en uso de la autorización que le fue otorgada

por la SHCP se constituye fiadora hasta por la suma de : $_________________( SON:

_______________________Pesos 00/100 MN )

Ante: CLIENTE

Por: La Cía. CONSTRUCTORA____, con domicilio en calle __________________, colonia

______________, código postal Num. __________, de la ciudad de __________________,

la buena calidad de los materiales, y mano de obra, las erogaciones que se tuvieren que

efectuar por concepto de reparaciones originadas por defectos y vicios ocultos, así como

cualquier otra responsabilidad que afecte a “CLIENTE” o a Terceras personas, en que

hubiere incurrido “EL CONTRATISTA” durante el periodo de trabajo de obra y que aparezcan

posteriormente a la recepción definitiva de la obra, y demás obligaciones a su cargo, en los

términos señalados en el contrato respectivo y en el Código Civil para el Distrito Federal en

materia Común y para toda la República en Materia Federal, derivadas del contrato de obra a

precios unitarios y tiempo determinado Num. _________ de fecha __ de ____________ del

____, celebrado por CLIENTE y el Fiado con un importe total ejercido de $

_______________ ( ________________________________00/100 MN ) mas el impuesto al

valor agregado. Relativo a la obra: Construcción de ___________________.

La compañía afianzadora expresamente declara; A) Que se otorga de conformidad

con lo estipulado en el Reglamento Interno de Obras Públicas y Servicios

relacionados con las mismas del CLIENTE” . b) Que la fianza se otorga atendiendo

a todas las estipulaciones contenidas en el contrato. c) Que la fianza estará vigente

en el caso de que se otorgue prórroga y espera al deudor, para el cumplimiento de

las obligaciones que se afianzan, aun cuando hayan sido solicitadas y autorizadas

extemporáneamente. d) Que la fianza estará vigente durante un periodo de doce

meses a partir de la fecha de firma del acta de entrega recepción de los trabajos.

e) Que la fianza estará vigente durante la substanciación de todos los recursos

legales o juicios que se interpongan por parte de “el contratista” o “el

contratante” y hasta que se dicte resolución o sentencia ejecutoria por autoridad

competente, debiendo otorgar nueva fianza en el caso de que transcurra el plazo

de doce meses fijado en la misma. f) Que la afianzadora acepte expresamente

someterse a los procedimientos de ejecución previstos en los artículos 93, 93 bis.,

94, 118, 118 bis y demás relativos de la Ley Federal de Instituciones de Fianzas

para la efectividad de las fianzas, aun para el caso que proceda el cobro de

intereses que prevé el articulo 95 bis del mismo ordenamiento legal, con motivo del

pago extemporáneo del importe de la póliza de fianza requerida, y g) Una vez

transcurrido el plazo de vigencia señalado sin que “el contratante” hubiere

expresado alguna reclamación ó inconformidad con relación a los conceptos que se

están garantizando, la fianza se cancelará en forma automática sin que sea

requisito para ello la autorización expresa de “el contratante”.

RESPALDOS PARA LA OTORGACIÓN DE FIANZAS

•Plazos para pagar las estimaciones; así como el lugar en

que se pagarán.

•Penas aplicables al constructor por incumplimiento del

programa.

•Procedimiento de ajuste de costos.

•Causales y procedimiento para rescindir el contrato.

•Procedimiento para resolver controversias entre las

partes.

Requisitos de un contrato de obra (continua)

Otros requisitos para contratos de obra pública

•Número de autorización por parte de la SHCP de la

autorización del presupuesto para realizar la obra.

•Procedimiento de adjudicación del contrato.

•Términos para la devolución de pagos en exceso.