Miranda F. La Propiedad horizontal. Rev. A,-E,U., 50:119-44, 1964

Propiedad Horizontal - El Reglamentode Copropiedad

Esc. Fernando MirandaProfesor Titular de Prctica Notarial IV

Rambla Wilson 237Montevideo.

SUMARIO: I) GENERALIDADES. 1) mbito positivo de la facultad reglamen-taria.2) Lmite de dicha facultad. 3) Medio de ejercerla. El reglament-, II) CON-CEP'TO. 4, S, 6) El reglamento es un conjunto die normas potestativas de origenvolitivo. III) NATURALEZA. 7, 8) Reglamento y contrato clsico. 9) Defi-nioin: el reglamento como negocio jurdico normativo. 10) Normas legales gene-ralea aplicables al reglamento. IV) OriJETO. 11) Materia que regula el reglamento. 12) Posibilidad del reglamento sobre edificio futuro. 13) Determinacin delobjeto. V) FORMA. 14) El reglamento no requ-iere forma especial para su per-accionamiento, si para su eficacia 15) Funcin de la escritura publica y el registro en el caso. VI) EFECTOS. 16) Medios para la aplicacin y cumplimiento eficaz de las normas reglamentarias. 17) fectos prcticos: a) cumplimientocompulsivo; b) la obligatoriead alcanza a los terceros; c) influencia sobre losderechos "en" o al" bien; ^la facultad de configurar el reglamento est lunitadapor los derechos previos de terceros. Vl) liS RUCTURA. 18) Estructuracinpor el contenido. 19) Quienes dteben otorgarlo: a) dueo smgular; b) vanos dueos: c) terceros con aerechos previos oponibles a la lacultad reglamentaria. 20)Normas que debe contener, remisin.

vlll) CONTENIDO eS-ECIFICO.Detalle y distribucin. 21) Sistema. 22) Clasificacin de las normas que debe contener. 23) Captulo Primero: Determinacin del objeto. 24) Captulo hegundo:Distribucin de bienes comunes. 2b) Captulo 'ierceio: Ejercicio ael derecho sobrelos bienes particulares. Limitaciones al uso-; 26) Captulo Cuarto: Obligacionesentro -propiecarios; 27) Capitulo Quinto: Administracin. La facultad de reglamentary los arts. 18 y 19, alcance de las alteraciones a stos; de las Asainbleas; 28)

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ptulo Sexto: Especial. Normas accidentales y transitorias; 29) Metodb y ente-no seguidos. IX) CONSIDERACIONES FINALES.

I) GENERALIDADES.

1) La ley 10.751 organiza y regula la propiedad de espacios determinados e independientes dentro de un edificio (departamento, piso, etc.),en cuanto a su objeto, integracin, extensin, ejercicio y administracin.Pero en todos los aspectos, desde la integracin hasta la administracin,en unos en parte, en otros ntegramente, concede a los propietarios la facultad de modificar o sustituir la regulacin, legal. Por acto voluntario sepuede : establecer otros bienes comunes adems de los determinados por elart. 3*?; (1) conceder a un propietario la facultad de construir en la azotea.

(1) O bienes comunes slo relativos a ciertas unidades (argumento de la parte fina!del art. S) . i

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o en el subsuelo (art. 13); determinar el valor del piso o departamento ycon ello la medida del derecho de cada uno en los bienes comunes (art. 4^) ;fijar la cuota de contribucin a las expensas comunes, que puede diferir dela medida del derecho en los bienes comunes; distribuir el uso de los bienescomunes; reglar el ejercicio del derecho sobre esos bienes y an sobre losparticulares (art, S"? y 9"?); determinar la reaHzacin de reparaciones, innovaciones, reconstrucciones o demoliciones (arts, 12, 22, 23, 24 y 25); organizar la administracin por medio de la Asamblea y el Administrador, fijando quorums, mayoras, etc. (arts. 16, 17 y 18).

2) Con carcter general no pueden ser objeto de regulacin por voluntad de los propietarios aquellos aspectos que integran la esencia del sistema creado por la ley, afectan el inters general (social) y los principiostuitivos de la personalidad. (2). En tal sentido no puede modificarse elobjeto de la propiedad exclusiva fijado en el art. 1, incluyndose en l espacios dependientes de otros, o sin salida a la va pblica : habitaciones, cabinas de servicio, etc. Tampoco puede alterarse la organizacin del derechoen base a propiedad exclusiva y copropiedad, fijada en el art. 2"? ni los atributos y poderes inherentes al dominio y condominio (art. 6, 14 y 4inc. 2); ni excluirse la participacin en los bienes comunes y en las expensas necesarias para su conservacin, reparacin y administracin; derogar la imposicin de uso ordenado y las prohibiciones que conducen a l(art. 9); ni la exigencia de decisin unnime de los propietarios paraaquellos actos que configuran la transformacin material del edificio y losbienes comunes, su disposicin y afectacin jurdicas, o alteran la extensinde la relacin dominial fijada en el origen. No es posible la consagracinde un rgano privado, para la aplicacin con imperio, de las penas previstasen los arts. 10 y 11, etc.

En lo dems es potestativo de los propietarios establecer las normasreguladoras .

Tcnicamente, ante cada edificio y cada expresin de voluntad de lospropietarios, ser necesario decidir si corresponde la estipulacin volitiva,mediante la marginacin de la situacin concreta, en el cuadro de las disposiciones de la ley y con el criterQ general expuesto. Prcticamente, frente a cada disposicin de la ley, puede determinarse si es susceptible de sustitucin o modificacin y en qu medida. Al analizar el contenido del reglamento de copropiedad estableceremos en detalle las materias que puedenser disciplinadas en l.

3) El instrumento para realizar la regulacin convencional amplia-

(2) Est supuesto que el acuerdo no puede alterar el contenido de las normas imperativas o prohibitivas de la ley, por ejemplo, arts. 3'? in fine y 3C.

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toria, sustitutiva o modificativa del contenido de la ley es el reglamento decopropiedad .

La ley, en los arts. 16, 17 y 18 se refiere al Reglamento como el medio para "precisar los derechos y obligaciones" y regir "relaciones entre losdiversos propietarios", consignando que a falta de reglamento o en su silencio se aplicarn las reglas de los arts. 18 y 19, que se refieren a la administracin del edificio y los bienes comunes.

Es claro que la funcin y contenido reales del Reglamento desbordanel expresado en las citadas disposiciones, como surge de lo expuesto antesy de los textos legales mencionados all .

II) CONCEPTO.

4) El Reglamento de copropiedad resulta ser el conjunto orgnicode normas potestativas y voluntarias, destinadas a disciplinar la distribucinde los bienes, ejercicio de los derechos, administracin y obligaciones de lospropietarios, en el edificio regido por la ley 10.751.

Ese conjunto orgnico de normas, configura un negocio normativo, ideaque examinaremos al estudiar la naturaleza del Reglamento.

5) Es potestativo de los propietarios dictar las normas que reglan losreferidos aspectos de la propiedad horizontal.

La ley, slo en defecto de ejercicio de la facultad reglamentaria por lospropietarios, regula el funcionamiento de esos elementos. Tambin en casode silencio u omisin del reglamento la ley los entra a precisar complementndolos (art. 17). Obsrvese que la disposicin legal suple y complementaal reglamento, no ste a aqulla. La norma reglamentaria es principal y laley supletoria.

6) Dichas normas son el resultado de la voluntad, del querer de l,o de los propietarios del inmueble: de otra manera, son la expresin de lavoluntad de los propietarios.

La ley establece que "los propietarios por unanimidad, podrn acordarlos reglamentos de copropiedad" (art. 16), as como las modificaciones delos mismos (art. 18, inc. B) .

La doctrina consigna que se trata de un acto conveniconal contractual.(3) . Nosotros entendemos que no es necesariamente convencional y deninguna manera contractual en el sentido clsico y del art. 1247 del CdigoCivil. (Ved. infra nmero 7) . El reglamento puede ser dictado por la voluntad del propietario nico de un edificio, y en caso de ser varios los pro-

(3) BatiaE Vzquez, M,, p, 101-2 y 115; Racciatti, H, (58-64) :106 y sig; Fernandez Martin G, M,, (74) :562 y sig,; sostiene que se trata de conjunto de normas oon fuerzade ley, de carcter convencional, ,

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pietarios, por el acuerdo unnime de stos, cuyo acuerdo no tiene finalidadobligacional sino normativa.

III) NATURALEZA.

7) Para fijar y comprender la naturaleza del reglamento de copropiedad vamos a enfrentarlo en su finalidad, contenido, efectos y eficacia con elcontrato clsico. El reglamento tiene por funcin crear normas jurdicas, reglas objetivas; el contrato crea obligaciones (art. 1247 Cdigo Civil). (Siquiere drsele a ste una funcin ms extensa, regula relaciones jurdicas,las constituye, modifica o extingue) .

El contrato por s mismo genera obligaciones y derechos con relacin alas partes; el reglamento por s, no hace nacer ningn derecho ni obligacin,supone que stos se configuran fuera de l y da las normas para regularlos;el contrato parte de un suceso causal y nace de l; el reglamento es anterioral suceso causal, y una vez producido lo regula.

El contrato cae en forma inmediata sobre la relacin jurdica; el reglamento slo en forma mediata. Este es de funcin abstracta y virtual, aqulde finalidad concreta y actual. El contrato contiene una regulacin de intereses concretos y determinados desde ya con relacin a las partes; el reglamento slo dispone en abstracto, de modo general para intereses suspuestosy con respecto a sujetos que caern bajo l, si entran en la categora de propietarios o habitadores del edificio. Pinsese que son eventuales las obligaciones de reconstruccin, de reparacin, de indemnizacin por violacin deuso inadecuado, etc; que el reglamento se aplica al arrendatario, al usufructuario y a otro ocupante cualquiera, como al propietario) .

En cierto sentido las relaciones entre propietarios nacen con independencia del reglamento, por ser propietarios del .mismo edificio y por el acaecer de ciertos sucesos, que una vez producidos son regidos por l. El contratodespliega sus efectos desde y por su perfeccionamiento; el reglamento de copropiedad, puede quedar perfecto y no realizar ningn efecto concreto (otorgado por el propietario nico del inmueble, o realizado por varios propietarios, no tiene consecuencias hasta que haya varios propietarios, y se den lasotras situaciones de hecho que ponen en funcionamiento sus normas) .

El contrato vincula a las partes, ya porque stas lo elaboraron en comn, o cuando elaborado por una, otra u otras le prestan su adhesin; el reglamento una vez perfeccionado e inscripto, y producido los hechos regladospor l, despliega sus efectos an respecto de aqullos que no lo estipularon yde quienes declaran desconocerlo u oponerse a l.

El mbito de eficacia- de los contratos est dado por el crculo de las

partes y sus sucesores; fuera de este crculo estn los terceros, antes quienesno tiene eficacia (arts. 1292, 1293 Cdigo Civil). El reglamento alcanza

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con sus resultados, desde luego, a aqul o aqullos que lo estipularon, a sussucesores a cualquier titulo, inmediatos o mediatos (sucesores de los sucesores y a los terceros que por cualquier causa caigan en los supuestos reg-lamen-tados (acreedores hipotecarios, embargantes, promisarios, usufructuarios, usuarios, ocupantes, arrendatarios, etc. El contrato es perentorio, agota su eficaciavinculante con la extincin de las obligaciones generadas por l; el regla-'ment es perenne, dura tanto cuanto existe el edificio reglado por l y. hastasu modificacin o derogacin en la forma prevista por la ley. (4) .

8) Desde el punto de vista estructural el contrato es un negocio jurdico bi o pluri lateral, en el sentido de diversas partes, o- direcciones de voluntad y centros de inters que regula. Se configura por el consentimiento oacuerdo producido por la emisin de las voluntades concurrentes al fin obligacional. (Cada parte puede ser uni o pluri personal en el sentido de integracin personal, no de voluntades o centros de inters diverso, t.1 actoes simple o complejo). (5), El reglamento es un acto unilateral; parte deuh comn centro de inters y tambin de una legitimacin nica; (de la voluntad del propietario singular del inmueble, o del resultado de las voluntadesparalelas y del mismo sentido de los distintos propietarios) . Puede ser unacto simple o complejo, en el sentido de la integracin personal, segn parta.del propietario singular, o de varios propietarios de un edificio.

Como consecuencia de lo precedente, se advierte que mientras el contrato es dirige a componer intereses encontrados, el reglamento se dirige aun fin comn y nico, la creacin de las normas.

. 9) De lo expuesto se desprende que el .reglamento de copropiedad esun negocio jurdico unilateral, uni o pluri personal,, por el cual el o los propietarios de un edificio apto para regirse por la ley 10.751, establecen las normas jurdicas objetivas que lo disciplinan en cuanto a su determinacin yconfiguracin, integracin en bienes particulares y de uso comn, ejerciciode los derechos sobre uno y otros, en su administracin y obligaciones quederivan de tales ejercicios y administracin.

10) Nuestro Derecho privado comn, no establece principios generales reguladores de los actos y negocios jurdicos en general. Muchos de esosprincipios estn elaborados al tratar de las obligaciones, de aqullas que^na-cen de los contratos, y de stos.

Dado que el reglamento es un negocio, jurdico le sern aplicables dichas normas de las obligaciones y contratos, en cuanto no se opongan a sunaturaleza y fin. Concretamente y por ejemplo, le son aplicables aquellasrelativas a l formacin, emisin y calificacin de la voluntad ; no le son las

(4) Messineo, F. (9-10) :57 y sig,, (6) :13-14.(5). Cariotta/Feeraea, L, (36 y 45) :107 y 134 respect; Betti,. E.i (38):222; ^n el

mismo sentido: CoviEiU), N., (102),:3S4.

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relativas a la configuracin de las obligaciones, sus modalidades, condicin,plazo, efectos, etc.

IV) OBJETO.

11) El objeto del reglamento en el sentido de la materia que regula, es un determinado edificio construido o a construirse bajo el rgimende la ley 10.751.

Puede tratarse de un edificio existente y dotado de los elementos necesarios para ampararse en el sistema de la ley 10.751 (mediar el pronunciamiento municipal previsto por el art. 30 y el plano de fraccionamiento requerido por el art. 1*? del decreto del 16 de enero de 1947) . Puede ser unadificio simplemente proyectado para funcionar en el sistema de la ley.

12) Con relacin al reglamento de copropiedad, dada su naturaleza,no existe ninguna razn jurdica, ni prctica que obste a su elaboracin yotorgamiento, con anterioridad a la existencia real del edificio y de las condiciones que lo hagan apto para entrar en el sistema de la ley 10.751 (6)(art. 30) : el reglamento es un acto de finalidad abstracta y virtual que desplegar su funcin, siempre que se den los supuestos previstos en l.

13) En todo caso el edificio existente o proyectado debe ser suficientemente determinado, lo que se lograr prcticamente, en el primero por suradicacin (determinacin del suelo) y por el plano de fraccionamiento (arts.19 y 2"? decreto 16 de enero de 1947) ; en el segundo por radicacin y planode construccin simplemente, o ayudados adems por un plano de fraccionamiento provisorio. A los efectos del reglamento no son necesarios ni aprobacin municipal, ni plano de fraccionamiento inscripto; no los exige la ley,ni el decreto reglamentario citado; tampoco los requiere la naturaleza delacto. (7).

V) FORMA.

14) La existencia de la reglamentacin en s no requiere otro requisito que la emisin de la voluntad sin vicios, dentro del marco fijado por laley. Esta no reclama ninguna formalidad; estatuye que la unanimidad delos propietarios puede acordar el reglamento, art. 16, inc. 1*?. Este, reducido

(6) Opinamos diversamente respecto de la constitucin de derechos reales sobre unidades destinadas a propiedad exclusiva en un edificio. El Derecho real porque es tal, requiere la existencia material, actual de la cosa sobre que recae, para que puedan ejercersesobre ella, directa e inmediatamente, las facultades y prerrogativas que genera.

(7) S, son indispensables para la constitucin de derechos reales; dominio o hipoteca, art. 30 de la ley, l^", 2? y 3? del decreto de 16 de enero de 1947.

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a escritura pblica e inscripto, tendr fuerza obligatoria, incluso para los sucesores a cualquier ttulo de los otorgantes (art. 16, inc. 2^).

Antes de ser reducido a escritura pblica, tiene efectos entre los otorgantes. Vertido en escritura pblica e inscripto cobra un singular vigor, quelo hace aplicable an con relacin a los sucesores de los otorgantes.

Tales requisitos lo revisten de la autenticidad y publicidad necesarios para proteger el derecho de los terceros. Estos requisitos no son para la validez, sino para la eficacia del acto. No van dirigidos a su integracin, tampoco a la prueba de su existencia, sino a sus efectos .

15) En nuestra opinin dada la naturaleza del reglamento, la escriturapblica y el registro juegan una funcin, comparable (salvado el origen, laextensin de la abstraccin y generalidad) a la promulgacin y publicacinde la ley. De ah que entendamos que el legislador se qued en el camino alsealar la eficacia del reglamento hasta el lmite de los sucesores a cualquierttulo de los otorgantes.

Por aquella naturaleza, con esta autenticidad y publicidad, el reglamento debe aplicarse como qued expresado (supra nm. 7), a todo aquel (otorgante, sucesor, o tercero) que por cualquier causa se vincula al edificio, conderechos "en" o "a" l. De no ser as, habr perdido su fundamental raznde ser, quedar en el mbito reducido de una eficacia basada en el mero efecto vinculante de la voluntad, a cuyo fin ni la autenticidad ni la publicidad,son indispensables.

Esta limitacin del texto legal, que la interpretacin racional y la raznlegal, deben superar, impone, desde el punto de vista de la realizacin tcnicadel reglamento, sealar por norma especial la extensin de su eficacia. Elstanorma por efecto de la autenticidad y publicidad se aplicar a los terceros,quienes no podrn desconocer su existencia. La legitimacin en la constitucinde cualquier derecho "en" o "a" la cosa regida por la ley 10.751, no se configura con prescindencia del reglamento, cuando ste existe.

VI) EFECTOS.

16) Ha quedado establecido que el efecto principal y directo del reglamento es ia formulacin de normas jurdicas; que stas se aplican a aqullosque por cualquier causa adquieren derecho "en" o "al" edificio regulado porellas .

La aplicacin y cumplimiento eficaces de dichas reglas dependen, por unaparte, de los rganos encargados de ella (jueces) y del, procedimiento (art.10, inc. 2

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mente podrn ser realizadas por el imperio slo conferido a los jueces .17) Los resultados prcticos de lo que -antecede son: a) el reglamento

es obligatorio y se hace cumplir compulsivamente; b) esa obligatoriedad compulsiva alcanza a propietarios, usufructuarios, usuarios, titulares de derechode habitacin, poseedores, arrendatarios y cualquier otro ocupante. A cada unode acuerdo a la naturaleza de su derecho: al dueo ntegramente y en especial en todo lo que concierne a la sustancia, forma y destino del bien y alejercicio del poder de disposicin; de otra manera en todo lo atinente a losatributos del dominio y facultades que confiere. Los dems ejercen sus derechos en el lmite del ttulo respectivo, el cual a su vez no puede superar lasnormas del reglamento; el usufructuario, por ejemplo, adems del lmitedel derecho fijado por su ttulo y supletoriamente por la ley segn lodispuesto en el art. 494 del Cdigo Civil, en el caso de propiedad horizontal tiene las limitaciones del reglamento : podr percibir todos los frutosy proveer lo necesario a su produccin y percejDcin, ejerciendo los poderes y facultades conducentes a este fin y asumiendo las obligaciones correlativas. Actuar en las asambleas en lo concerniente al uso adecuado,conservacin, reparaciones menores, etc. El arrendatario se rige por sucontrato y el reglamento, debiendo usar de la cosa conforme al destinoreglamentado y observando las normas sobre uso ordenado y relaciones devecindad. Por supuesto que la responsabilidad directa, en lo pertinente, dequien no es dueo, no excluye la de ste, y podra establecerse que sea conjunta y solidaria entre ambos.

C) Resulta tambin que quien obtenga hipoteca, embargo, anticresis,y cualquier otro derecho sobre el bien, lo tendr limitado por las normasdel reglamento. En sentido inverso, la potestad normativa de los propietarios para otorgar o modificar el reglamento, est limitada por aquellos derechos conferidos a terceros con calidad de oponibles, con anterioridad almomento de ejercer dicha potestad.

Vil) ESTRUCTURA.

18) Hemos estblecido que el reglamento es un conjunto orgnico denormas emanadas de la voluntad del propietario o propietarios de un edificio incluido en el rgimen de la ley 10.751, destinadas a disciplinar el funcionamiento de ste. Entonces, su estructura tcnica se encuentra en la configuracin y manifestacin de aquellas voluntades, con relacin al objeto (materia), fin y eficacia de las normas.

19) Debe ser otorgado por el o los propietrios, cuando el negocio estpicamente puro. A) El dueo singular de un inmueble construido o a construirse, puede por su sola voluntad producir el reglamento, puesto que, ste

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por su naturaleza, no requiere composicin, integracin, confusin, ni concurrencia convergente de voluntades (Captulo III, nms. 7 y 8) ; l, en sucalidad de "dominus", encuentra el poder o facultad que legitima a aquellavoluntad. En este caso el acto es unilateral y simple o unipersonal.

B) Aconteciendo ''que sean varios los propietarios debe ser otorgadopor todos ellos. En esta situacin hay una integracin de voluntades paralelas, que partiendo de su inters comn se dirigen a un nico fin. (8).

Dichas voluntades encuentran su legitimacin en la calidad de copropietarios; se explica la concurrencia conjunta por razn de que en el condominio, el derecho de propiedad con sus atributos plenos, radica actual y definitivamente en la suma de los condminos. (9).

Ahora, el acto sigue siendo unilateral por partir de un mismo centrode intereses pero se vuelve pluripersonal o complejo. (10).

C) Si al momento de perfeccionarse el reglamento existieran terceros(en el sentido de extraos al dominio) que tuvieran derechos constituidossobre el bien con eficacia trascendente de la mera relacin personal, el reglamento deber otorgarse por ellos tambin. Las normas reglamentarias inciden en la distribucin y ejercicio de los derechos "en" y "al" bien, y no pueden lgicamente- afectar los derechos concedidos en forma a terceros, con prescindencia de stos. As, si existe un acreedor hipotecario con su derechoconstituido antes de estar el bien incluido en el rgimen de la ley 10.751 odespus de la inclusin pero antes del reglamento, ste no puede perjudicaren nada dicho derecho. Si existe una promesa inscripta, sobre el inmuebleen rgimen comn, o sobre una unidad, pero sin referencia al reglamento,en cuyo caso rige la ley (art. 16), el estatuto que se dicte, no puede alcanzar al promitente comprador. Igual para el arrendatario con contrato inscripto. Para que I05 terceros con derecho previo al reglamento sean alcanzados por ste, deben concurrir a prestar su voluntad al acto. (11).

El negocio, entonces, no deja de ser unilateral y uni o pluripersonal,segn el caso, pero se transforma en un complejo de negocios (no negocio

(8) Para la realizacin material, racional y tcnica del reglamento, se traduce en quelos sujetos no se distribuyen por partes de intereses, sino por personas que se ubi-can en unmismo punto de partida y corren por sendas paralelas,

(9) Sobre copropiedad y formas de actuar en ella: Curbew) Urroz, H. & -Miranda, F ,Rev. Socied. Annim., Montevideo, 18(29-30) :346, set.-oct, 1963,

(10) Una vez ms, en la realizacin material, se traduce en el examen y determinacin de las condiciones personales que debe reunir, independientemente, cada sujeto.

(11) En la prctica es comn hacer reglamentos con prescindencia de los tercerosextraos al dominio; claro que si luego otorgan o adhieren al reglariiento quedan alcanzados por ste; si se negaren, l no tendra eficacia respecto de ellos, resultando, cuando fuereun comprador, que habra dos tipos de normas : las de orden legal para unos y las del reglamento para otros.

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complejo desde el punto de vista personal) .20) En cuanto a la estructura y organizacin del objeto y las normas

en s, la desarrollaremos a continuacin al detallar el contenido especficodel reglamento.

VII) CONTENIDO ESPECIFICO DEL REGLAMENTO.

Detalle y distribucin.

21) En gracia a la brevedad y al sentido prctico, en perjuicio de la sistemtica, vamos a exhibir el contenido del reglamento, en el ensayo de una organizacin de las normas que deben incluirse en l.

22 ) Esas normas pueden agruparse en cinco captulos sustanciales y unoaccidental o transitorio; 1) determinacin y estructura del objeto en s; 2)distribucin y ejercicio del derecho sobre los bienes comunes; 3) ejerciciode los derechos sobre los bienes de uso exclusivo; 4) obligaciones entre propietarios; 5) rgimen de administracin; 6) disposiciones especiales.

23) CAPITULO PRIMERO. P) Determinacin del objeto.

Puesto que el reglamento, configura el rgimen particular de una propiedad singular acogida a la ley 10.751, se hace indispensable la determinacin de sta para fijar el mbito de aplicacin de aqul y los elementos quedebe contener. No puede dictarse un reglamento indeterminado en cuantoa su objeto, para ser aplicado a cualquier propiedad que llegaren a poseer losotorgantes, porque esto excedera el mbito del poder configurativo de la voluntad de los particulares, no sera inscribible, y por otra parte, difcilmentese adaptara al bien, salvo el caso de edificios gemelos.

Todo inmueble es determinado por su radicacin forma y extensin;tratndose de propiedad regida por la ley 10.751 dudamos si debe agregarse la sustancia (12) y (13).

Esos elementos de determinacin, se realizan por la descripcin y deslinde a cuyo efecto deber tenerse presente el decreto de 16 de enero de 1947,arts. P, 2'?, 3*? y 4*?. Esa descripcin y deslinde se verifican por elementos

(12) La sustancia del inmueble general es la tierra, que se determina por radicacin;en el edificio en ley 10751 la sustancia la configuran los materiales de que est construido.

(13) Dos terrenos de idntica forma y contenido son diversos si se radican total oparcialmente en lugares distintos ; dos edificios con igual configuracin y contenido, unode madera y el otro de cemento, i son distintos inmuebles ? ; dos edificios de igual radicacin, forma y extensin, construidos con la misma clase y calidad de materiales pero diversos en s mismos es un mismo edificio, o son dos edificios diferentes?

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grficos representativos de las cosas materiales ; tcnicamente por planos :de mensura y fraccionamiento del edificio y de mensura del terreno; o unplano que contenga ambos. Ya hemos expresado que el plano del edificio,a los efectos del reglamento, puede ser provisorio o definitivo. Slo es definitivo cuando est autorizado bajo el rgimen de la ley 10.751, por el Municipio respectivo.

Para claridad conviene individualizarlos separadamente: edificio en sy materiales, en una expresin general de su contenido a travs del permisode construccin, plano, memoria y plano de fraccionamiento; bienes particulares uno a uno; y bienes comunes.

24) CAPITULO SEGUNDO. Distribucin de los bienes comunes,medida y ejercicio del derecho sobre ellos.

29) Pueden existir dos clases de bienes comunes : a) los determinadospor el art. 3 de la ley, caracterizados por ser necesarios para la existenciadel edificio o para posibilitar el uso y goce del departamento, (14) que no esposible excluir de la calidad de comn (disposicin citada in fine). Son necesariamente comunes por ser anejos a la unidad: no se concibe sta sin elloso su funcionamiento con prescindencia de ellos. Estn afectados al serviciode las unidades y son accesorios e inseparables de ellas. (15).

b) Se concibe la existencia de otros bienes comunes que sean tiles aluso y goce de la propiedad particular, pero cjue no sean anejos o indispensables a ella. Estn afectados al servicio de las unidades particulares, son accesorios pero separables de ellas. Los referidos en el apartado anterior estnimpuestos por la ley, stos son el resultado de la voluntad de los propietarios.

Se advierte que respecto de los bienes necesariamente comunes, la determinacin voluntaria es anodina; respecto de los tiles, es imprescindible.

3) Puede establecerse que ciertos bienes comunes, ya necesarios osolamente tiles, correspondan en comn slo a ciertas unidades.

La ley en el art. 5, inc. 2*?, establece que los propietarios de planta baja no son condminos en las escaleras y ascensores, con lo cual crea, respectode estos bienes comunes necesarios, una comunidad reducida a los propietarios de los pisos altos. La solucin es anmala en un sistema que distribuye

(14) Un ibien es necesariamente comn por una " otra de estas dos marcas: por sernecesario a la existencia del edificio; o por ser necesario para el uso y goce de la unidadparticular: L,a primera marca comprende la segunda; sta no necesariamente aqulla; puedehaber un bien comn necesario al uso de la unidad, no necesaria a la existencia del edificio(ej. : habitacin del portero) .

(15) Por otro lado se advierte -que pueden existir otros bienes diversos de los enunciados en el artculo, que tengan la calidad necesariamente comunes por su naturaleza.

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los bienes comunes en proporcin al valor de las unidades particulares, adems no se ve en qu medida exacta, esas unidades de planta baja, no participan del servicio y valor, de escaleras y ascensores .

No se requiere estipulacin para excluir a la planta baja de coparticiparen esos bienes; es indispensable la consagracin de la norma para incluir esoselementos en la comunidad general. Esta estipulacin es posible y adecuadaal sistema.

Este tipo de comunidades restringidas a ciertos bienes slo se concibe ypuede funcionar armnicamente en el sistema, cuando la cosa comn sea,con relacin a las dems cosas que no participan de ella, plenamente independiente en lo material, en el uso y en la consideracin econmica.

4"?) Puede establecerse un garage, como bien comn til, que accedaa cada una y a todas las unidades particulares o que slo acceda a algunasde ellas.

5) Incluirse como bien comn, un local independiente destinado asaln de fiestas, nursery u otro uso colectivo, o para destinarlo a rentas quese invertirn en expensas comunes.

*?) Los bienes comunes tiles, pueden ser desafectados por la unanimidad de propietarios y convertidos en unidad particular o pasar a incorporarse a una de stas.

7) Por principio, art. 8, todo propietario puede servirse de los bienes comunes ntegramente conforme a su destino y sin perjuicio del derechode los dems. Es posible hacer servir un bien comn determinado, al usoexclusivo de una o de algunas unidades ; tambin distribuir el uso de l entrevarias unidades. La frmula de la norma depende de la naturaleza del derecho que ella confiere: descartamos que se trate de un derecho de uso conforme a los arts. 541 y siguientes del Cdigo Civil; tampoco es una servidumbre del bien comn en beneficio de la unidad particular. Esto por tres razones: los bienes comunes no configuran en s un inmueble independiente delas unidades a las cuales sirven, ergo no hay servicio de un predio en beneficio de otro; tampoco hay dos predios de distinto dueo; en fin si se tratarade servidumbre habra que concluir que todos los bienes comunes estn gravados con servidumbre respecto de los particulares. (16).

Conclumos que se trata de un derecho de uso idntico al que fija el art. .8 para los bienes comunes en general, constituido por voluntad de los propietarios. Es el uso accesorio, inherente a la calidad de titular de la unidadparticular; puede ser necesario o solamente til. iSe trata de una norma volitiva particular al uso de una cosa, con la misma eficacia y alcance de otrasnormas de este tipo.

(16) Todo el problema se vincula a la naturaleza de la llamada propiedad horizontal,tpico que excede los lmites del presente trabajo

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8"?) Es posible establecer un destino y modo particular de uso de algn bien comn: por ejemplo, un palier como sala de espera de una o msunidades, pudiendo los usuarios instalar muebles y adornos.

9*?) Es admisible reglamentar en cuanto a su destino, modo de utilizar y hasta forma de distribuirse el uso, en cada uno y todos los bienes comunes susceptibles de ser utilizados personal y particularmente por cada propietario. En tal sentido suele establecerse la prohibicin de usar en violacindel destino natural, previendo casos como la colocacin de carteles, anuncios,la ocupacin de espacios libres con objetos, muebles o para servicios particulares; que un garage, corresponde usarlo por -partes iguales a todos lospropietarios o algunos de ellos.

10) La ley establece que el derecho de cada propietario en los bienescomunes es proporcional al valor de la unidad particular respectiva (art. 4).El criterio no puede ser alterado por voluntad de los particulares, adoptandopor ejemplo el de la participacin por igual; tal estipulacin afecta la estructura de la propiedad horizontal.

Mientras el edificio permanece en el rgimen de la ley 10.751 el valorde la unidad se integra con el de sta y el de los bienes comunes que le acceden. Estos no tienen en s e independientemente de la unidad un valor particular. Este valor cobra autonoma y vigencia, en caso de destruccin, vetustez o desafectacin del edificio al rgimen, para determinar las cuotas enel condominio que se vuelve ordinario.

Cabe observar: que la contribucin a las expensas comunes es tambin

proporcional al valor de la unidad (entendemos valor incluido bienes comunes) pero no tiene por qu ser siempre as art. 5, parte final, inc. I'?) ;que tampoco el uso de las cosas comunes es proporcionado al derecho o cuotas que posee en ella (art. 8^) .

El valor de la unidad puede ser determinado por los propietarios y en sudefecto lo fija la ley en el primer aforo inmobiliario. Qu -valor deben asignar los interesados a las unidades? El valor venal, el valor intrnseco dela cosa? La ley no lo aclara. Es de advertir que de incluirse el valor venal oel valor resultante de las mejoras tiles o voluptarias incorporadas a cadaunidad, se vara con ello la cuota de condominio, para cuando l haya desaparecido. La doctrina entiende en general que debe tratarse del valor realintrnseco, considerada, rea, ubicacin y dems elementos objetivos en general. (17).

Si bien puede parecer equitativa dicha solucin, nuestra ley da amplialibertad y los propietarios que en conjunto, tienen el poder de enajenar eledificio como cosa comn, tienen facultad para fijar su proporcin' en los

(17) Vase Racciatti, H,, (102) : 179 y (1156) :228 y 230 respect.; Rizzi, V,, p. 114GuiDi, H., p.302.

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bienes comunes, lo que en definitiva resultar una medida para participar enla particin.El valor aforo inmobiliario se toma sobre valores intrnsecos. En la

prctica el valor que se adjudica a la unidad por disposicin de los propietarios o por el aforo inmobiliario, son comprensivos del valor total de la unidad, bienes particulares y comunes. No se fijan uno y otro separadamente.

Una vez adjudicado ese valor no puede ser variado sin la voluntad unnime de los propietarios, ni en perjuicio de terceros, pues su alteracin afectala proporcin en la copropiedad accesoria. De ah que entendamos que elaforo a que se refiere la ley es aqul existente al momento en que el edificiose incorpora al rgimen. (18). La proporcionalidad puede consignarse simplemente expresando los valores de cada unidad y que el derecho a los bienes comunes es proporcional a ellos; el clculo es simplemente el llamado talen aritmtica.

Puede fijarse el valor en un porcentaje con referencia al total del inmueble, cuyo porcentaje deber respetar la proporcionalidad exigida por el art,4*?; cada unidad representa un "x" por ciento del total y todas el cien porciento del valor.

Un procedimiento muy usado en la prctica y aconsejado por la doctrina italiana (19) consiste en determinar el valor en milsimas abstractas queluego se aplican a numerario frente a cada contribucin o distribucin de valores. El valor total del inmueble es al de la unidad particular, lo que mil esa "x". Esta representa la cantidad que por cada mil pesos de valor corresponde a cada unidad. Ejemplo: valor total del edificio integrado por cincounidades es de $ 500.000.00. Unidad 1 vale $ 50.000.00; unidad 2 vale$ 75.000.00; unidad 3 vale $ 100. 000. 00 unidad 4 vale $ 125.000.00 yunidad 5 vale $ 150.000.00; a cada unidad por cada -mil pesos de valor yen el orden expresado le corresponde: 100, 150, 200, 250 y 300 milsimasrespectivamente. El mtodo simplifica los clculos y objetviza el porcentaje.

25) CAPITULO TERCERO. Ejercicio del derecho sobre los bienes particulares.

11. La ley en el art. 9 establece el principio general del uso ordenadode las unidades de propiedad exclusiva.

En esta materia es donde se plantean las situaciones conflictivas msfrecuentes de la Propiedad Horizontal. Es ppr consecuencia donde el reglamento debe ser ms preciso y eficaz.

(18) De no ser as cuando no hubiere reglamento voluntario, ese valor podra variarcada pocos aos.

(19) GuiDi y Rizzr, cita anterior.

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Las normas reglamentarias configuran aqu limitaciones al derecho depropiedad exclusivo por razones de vecindad. Se advierte que ellas debenencontrarse en el lugar que permita el ejercicio del derecho sin mutilarlo o desnaturalizarlo, sin perjuicio del derecho de los otros vecinos. Las limitacionesno pueden ser de tal orden que mutilen o desnaturalicen el derecho; el mbito del ejercicio no puede ser de tal amplitud que perturbe o enerve un igualejercicio por los otros propietarios.

Es absurdo y contrario a la naturaleza del derecho, prohibir habitar connios; prohibir que stos utilicen a.scensores y escaleras; es lgica la prohibicin de utilizar ciertos lugares para juegos infantiles, en perjuicio de los dems propietarios.

La determinacin del justo trmino en el ejercicio del derecho es difcil; nos parece tan inconveniente el uso abusivo como el abuso de la limitacin. Debe reglamentarse con algunas normas generales, precisas y con sanciones eficaces. En tal sentido las previsiones legales deben dejarse enteramente vigentes y agregar a ellas algunas precisiones y normas, que en todocaso dependern del tipo de edificio (no es lo mismo un edificio de 20 unidades, con muchas e intensas relaciones de vecindad entre unas y otras, queuna casa de tres o cuatro unidades, totalmente independientes unas de otras)y destino del mismo. Pueden hacerse entre otras las siguientes previsionescomplementarias de !a ley:

a) Fijar el destino especfico del inmueble y posibles extensiones: comercio e industria, slo comercio; habitacin exclusivamente, habitacin ygabinete de trabajo profesional, etc. El caso de los edificios para habitacindonde se instalan estudios o consultorios profesionales es frecuente. Entendemos que si el caso no est previsto, puede impedirse el uso profesional,pues ste incide sobre la seguridad del edificio, aumenta la utilizacin de ascensores y escaleras, multiplica los ruidos, etc.

b) La fijacin del destino debe hacerse para bienes privados y espacios comunes: garages, espacios libres de planta baja, etc.

c) Prohibir: tener animales; realizar servicios o tareas de cualquierorden fuera de la unidad, y en ella cualquier actividad que pueda atentar contra la salud, la seguridad, la tranquilidad y el descanso de los dems propietrios; la utilizacin de las partes exteriores del departamento, comunes o particulares para fijar letreros, carteles, anuncios o propaganda, hacer teneduras; producir ruidos moletos, por aparatos de msica, radio, televisin,altoparlantes o de cualquier otra manera; realizar reuniones de carcter pblico.

d) Imponer la realizacin de las reparaciones de la unidad y serviciosparticulares (caeras, cloacas, ventanas, etc.), dentro de trminos brevesdesde la produccin del deterioro, para evitar perjuicio a las otras propiedades o a los bienes comunes.

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En tales casos podra llegarse, previa resolucin de la asamblea por mayora de propietarios a realizar las reparaciones por cuenta del omiso e imponerle el reembolso con el rgimen de las expensas comunes.

ce) Poner a cargo del administrador, sin perjuicio '-de las denunciasque puedan formularse a ste, la vigilancia en el cumplimiento del buen usodel edificio, en los bienes particulares y comunes y el cumplimiento de lasprevisiones reglamentarias. Debe facultarse al administrador para hacer inspecciones y visitas, no slo del edificio como unidad, sino an de los bienesparticulares, para comprobar los extremos aludidos.

f) Es conveniente establecer multas para los casos de violacin ycuando sta sea discutida, se tendr por consumada, si as lo determina lamayora de propietarios.

g) Lo anterior es sin perjuicio de las otras sanciones previstas en losarts. 10 y 11 de la ley.

Nos parece que la sancin del desalojo y entrega de la administracin,son adecuados; que los procedimientos fijados son los ms breves y conducentes, por lo cual no consideramos prctico sustituir al Juez por arbitros,ni cambiar los procedimientos o aplicar otras sanciones aunque ello fueraposible-. Est implcito que no podra obtenerse la desocupacin del bien osu ejecucin extrajudicial por otros rganos que los de la jurisdiccin ordinaria .

h) Entendemos que las limitaciones de uso de bienes comunes y particulares, les son aplicables a arrendatarios, usufructuarios, usuarios y a todos aquellos que deriven s ocupacin del propietario, siendo responsablesde las sanciones (Ver supra N*? 17b) .

Conviene establecer la solidaridad de propietarios y ocupantes. El art.9 in fine prev la aplicacin de las prohibicones a los terceros ocupantes.

i) Todava puede preverse que la mayora de propietarios dicten reglamentos internos que fijen detalles de uso, como apertura y cierre de puertas de calle, horarios de calefaccin, limpieza de alfombras, horarios de limpieza de pasillos, escaleras, etc.

26) CAPITULO CUARTO. Obligaciones entre propietarios.

12*?) La naturaleza y funcionamiento de la propiedad horizontal enel sistema de la ley, integrada en un complejo de bienes individuales y comunes, que genera entre los propietarios de aqullos, mltiples y estrechasrelaciones de vecindad y entre copropietarios, usos y administracin colectivas, impone necesariamente a todos una serie de obligaciones recprocas, quenacen independientemente de su voluntad como inherentes a su calidad dedueos. Son obligaciones de fuente legal, causadas por el hecho de ser propietario de una unidad en el edificio, o por el ejercicio de ese derecho. Lo que

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antecede significa' que las contribuciones se deben, se habite o no el departamento, se utilicen o no los servicios que las generan.

Las expensas comunes son segn el art. 5*? las destinadas a la administracin, conservacin y reparacin de los bienes comunes y al pago de la prima del seguro. La exigibilidad de las expensas establecidas en esta disposicin, no requiere consulta a la asamblea; pueden las reparaciones ser ordenadas por el administrador y exigirse la contribucin por ste segn lo dispuesto en el inc. d del art. 19.

Estas expensas deben calificarse como las ordinarias de administracin,conservacin y reparacin. Son las impuestas por el uso y goce normales delas cosas y lugares y tienen por finalidad el mantenimiento del edificio, losbienes y servicios comunes, en estado de utilizacin y decoro . Tales son los

gastos de administracin, sueldos de portero, personal de limpieza y administrador, impuestos que graven el edificio como unidad, contabilidad, correo,telgrafo, papel, suministros de todo orden, luz, agua, gas, etc. son tambintodas aquellas expensas que no se incorporan directamente al edificio o susaccesorios .

Los gastos de conservacin y reparacin, se diferencian muy difcilmente (es an difcil la distincin entre administracin, conservacin y reparacin; la conservacin en muchos casos se opera por la reparacin y la reparacin ordinaria es siempre conservativa) . No creemos tampoco, que tal distincin tenga inters prctico. Se incluyen en este rubro todos los gastos portrabajos y materiales, realizados directamente en el inmueble o sus accesorios o incorporados a l.

13) En el reglamento conviene establecer una enumeracin ejempli-ficativa de las expensas comunes; tambin la posibilidad que cualquier propietario, en caso de ausencia, vacancia o negligencia del administrador pueda realizar las reparaciones urgentes indispensables para la conservacin,siendo exigibles en la forma prevista. Si quieren agregarse seguridades paraevitar abusos puede requerirse la anuencia previa del presidente de la Asamblea.

14) Deben distinguirse las expensas por reparacin ordinaria queacabamos de analizar, de las requeridas por reparaciones mayores, ya no dirigidas a la conservacin, sino a la recuperacin, que se hacen necesarias, nopor el uso corriente sino por circustancias excepcionales. En este caso, lasreparaciones segn la ley slo puede hacerse previo acuerdo de la mayorade propietarios o mediando autorizacin judicial a requerimiento de parte(art. 24).

Podra establecerse en el reglamento, que estas reparaciones se realizarn, cuando lo decida la mayora, o lo considere necesario a solicitud de doso ms propietarios, un perito, designado en el propio reglamento (por ejemplo el presidente de la Asociacin de Ai-quitectos de Uruguay) . No hemos

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visto reglamentos que lo resuelvan as; en la prctica se deja regir la ley.15*?) Son expensas comunes las generadas por innovaciones o mejo

ras tiles previstas por el art. 12*?. En este caso creemos que la voluntad debe ser unnime y no puede ninguna mayora resolver la realizacin de lasobras; tal solucin atentara contra el derecho individual, imponiendo acasola enajenacin a aquellos propietarios que no estn en condiciones de contribuir, tan solo por razn de utilidad, sin estar atacada la existencia de la cosa.

16) Son expensas comunes extraordinarias las requeridas para la reconstruccin del edificio en los casos de destruccin parcial y vetustez previstos por los arts. 22 y 23 de la ley.

a) En el caso de destruccin total o de las ^ partes del valor, la norma legal es que el rgimen se extingue, convirtindose a una comunidad vulgar donde cada copropietario puede pedir' la venta en subasta salvo queotra cosa se hubiere convenido.

En caso de destruccin de una parte menor (a los }i del valor) los propietarios (por mayora de % de personas que representen ^ del valor deledificio) puede decidir la reconstruccin.

Podra estatuirse en el reglamento que en todo caso se proceder a lareconstruccin, cuando as lo decida una mayora de propietarios y de valorque se determina. No puede tener otro sentido la frase: "salvo que otra cosase hubiere convenido".

Tambin en caso de destruccin en menos de los % del valor, puede decidirse la reconstruccin por una mayora diversa de la exigida por la ley,ms extensa o ms reducida.

No puede derogarse el derecho del condmino a negarse a participar enla reconstruccin cediendo su parte; tentara contra el derecho individual.

La cesin es preferente a favor de uno o ms propietarios y por preciofijado por peritos. Puede establecerse la anulacin de la preferencia o exigirse para tener derecho a ella el precio que ofrezca un tercero. Puede tambin designarse en el reglamento el perito para la fijacin del precio.

Prcticamente, nos parece justa la solucin legal y exagerada la cargade participar en una reconstruccin que no sabe cundo, en qu circunstancia se va a dar y cunto va a insumir.

b) El caso del art. 23 es similar al ya visto. La ley sin razn aparenteadopt un criterio diverso en cuanto a la mayora para decidirla. Aqu e.imayora de propietarios que represente la mitad de valor del edificio. Nadadice esta norma, respecto de aquellos que no desean contribuir a la reparacin ; entendemos que rige el principio de la anterior : pueden ceder su derecho dando preferencia a los otros propietarios; dada la misma situacin dehecho cabe la misma norma. Para evitar toda dificultad, puede consignarseen el reglamento que en caso de vetustez se aplicarn los incisos 2"? y 3*? delart. 22. Puede tambin establecerse una regla como la que previmos en sus-

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titucin del art . 22, teniendo en cuenta el sentido prctico all apuntado .

179) Puede preverse, que la responsabilidad objetiva derivada de lascosas comunes, ser soportada por los propietarios en la misma proporcinque las otras expensas comunes.

18) Tambin es posible establecer que ciertas expensas, aunque generadas por bienes comunes, sean atendidas individualmente por alguno oalgunos propietarios : por ejemplo la reparacin de las caeras de agua enel tramo que ingresa a un piso hasta el lmite de cada departamento por losque son dueos en cada piso y a partir de la entrada al departamento por elpropietario respectivo .

19*?) Puede establecerse la obligacin de contribuir a un fondo de reserva, destinado a reparaciones, reconstruccin, innovaciones tiles, atencinde gastos comunes en caso de atraso de algn propietario. Esta obligacinpuede fijarse en un porcentaje sobre los gastos comunes normales, hasta llegar a un tope mximo y para mantener ste.

20) Las primas del seguro son gastos comunes del art. 5; es obligatorio el seguro contra riesgo de incendio y daos del ascensor (art. 20) .La obligacin de asegurar contra incendio est sancionada con la prohibicinde escriturar e inscribir (art. 30) . La del seguro de ascensor no tiene prevista sancin. En la prctica slo se hace el seguro de incendio. Convieneobligar en el 'reglamento la realizacin de ambos y con igual ejecutividad.

21*?) Para que el seguro resulte til debe realizarse por un valor quecubra el total del edificio; puede convenirse cmo se fija y an determinarseese valor.

22) En caso de siniestro, conviene establecer que previamente al cobro del premio del seguro se decidir si se proceder a la reparacin o reconstruccin, segn lo previsto en el reglamento o en su defecto conforme -a losarts, 22, 23 y 24 de la ley.

Si se decide no reconstruir, se repartir el premio en proporcin al valor de cada unidad particular; en caso de procederse a la reconstruccin sedepositar el premio, par atender a los gastos.

239) A efectos de lograr eficacia en la recaudacin de las expensascomunes y segn los principios generales, conviene precisar la poca y el lugar(art. 1465 C.C.) en que deben hacerse efectivos los pagos, as como estipularse sanciones para el caso de atraso, que pueden ir desde un inters pun-torio sobre lo atrasado y hasta el momento del pago, o agregarse una multa

por cada mes o perodo de atraso, equivalente al 30 o 40% de lo adeudado.Entendemos que esto es posible, porque no se trata de un problema de intersde dinero, sino de la estipulacin de una pena, como garanta del cumplimiento de las obligaciones y por los perjuicios que. el incumplimiento o la moraaparejan. Clusula penal; se debe, prod-ucida la mora, por el slo incumpi-

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miento aunque no se pruebe la existencia de perjuicio, arts. 1363, 1367 y1369 C. C.

24?) En todo caso de concurrencia de ms de una persona en la obligacin inherente a la cosa, entendemos que rige la indivisibilidad, art. 1376C.C. Para evitar dudas puede pactarse la indivisibilidad y an la solidaridad.

25^) En la prctica se asegura el cumplimiento de las contribucionesa las expensas comunes de todo orden, prevista en el reglamento o en la ley10.751, con una hipoteca recproca sobre las unidades de dominio exclusivo.Esta hipoteca, desde luego, tiene nacimiento en el momento en que haya msde un propietario en el edificio y su fecha es la de la inscripcin en el Registro. Es una hipoteca para garanta de obligacin futura art. 2326 in fineC. C. El monto hasta el cual accede debe determinarse en el reglamento art.2334 inc. 4"? y 2333 C. C. (20). Esta hipoteca es susceptible como todaotra, de pactos especiales para la ejecucin.

En la prctica para no obstruir el crdito se establece la renuncia deprioridad total con relacin a Bancos oficiales y privados, instituciones pblicas, Cajas de Servicio Social, etc., y an en cierta -medida, hasta el 70 u80% del valor de ejecucin, con relacin a particulares.

26) La ley prev para los casos de reparacin o reconstruccin unmecanismo de subrogacin para atender los gastos del omiso en la contribucin, con facultad de asegurarlos con derecho real, mediante inscripcin enel Registro de Hipotecas de la protesta o intimacin hecha al omiso, art. 25,inc. 19. Puede simplificarse el caso, estableciendo la subrogacin, pero conel derecho de ejecutar la hipoteca recproca antes relacionada.

279) La ley consagra que la contribucin de los propietarios a las expensas comunes ser proporcional al valor de las respectivas unidades de dominio exclusivo, sin perjuicio de "las estipulaciones expresas", art. 5. Entonces, los propietarios pueden disponer que se distribuyan en forma distintao con otro criterio. La misma ley consigna un procedimiento diverso en elart . 79, para escaleras y patios de un mismo piso : sern costeadas por lospropietarios de ese piso en forma proporcional. Obsrvese que no estableceuna distribucin de la titularidad de los bienes comunes creando una comunidad particular reducida, (21) sino que slo fija un procedimiento paracontribuir a las expensas comunes; tampoco dice proporcional a qu, parecera que es al valor de esas unidades.

Varios criterios pueden seguirse para la distribucin de las expensascomunes : a) Pueden distribuirse de acuerdo al uso que se haga de las cosas

(20) La determinacin debe referirse al monto que grava la unidad y no a la sumade la afectacin de todas las unidades porque el gravamen no recae soibre el edificio, sinosobre las propiedades particulares.

(21) Diverso de lo dispuesto en el art. 5% inc. 29.

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comunes; b) en proporcin al valor de las, propiedades particulares; c) porpartes iguales entre todos los propietarios; d) combinarse unos criterios conotros. Lo ms simple y justo parece la distribucin proporcional al valorde la propiedad particular, que viene a serlo al derecho en los bienes comunes. Esto, sin perjuicio de preverse que aqulla, o aquellas unidades que tengan el uso particular de un bien comn, provean a su mantenimiento y conservacin; en lo dems reparaciones mayores y reconstruccin, sern de cargo general comn.

Por lo que antecede, la solucin del art. 7, en cuanto no se refiere acosas de uso exclusivo, ni determina con precisin cules son las expensasque comprende, nos parece inadecuada e inarmnica en el sistema. La contribucin particular a las expensas requeridas por los bienes comunes, slodeber admitirse cuando haya perfecta independencia en el uso, y slo en cuanto al mantenimiento y conservacin.

Pueden los interesados derogar lo dispuesto en el art. 7"? y en generalconviene hacerlo.

Se ha planteado la cuestin de si un propietario puede liberarse de lasexpensas comunes renunciando a su derecho en el condofninio.

Entendemos que no es posible: la propiedad ley 10.751, en nuestro sistema se compone de bienes particulares y condominio, lo que es esencial; laresponsabilidad es objetiva, por el hecho de ser propietarios e inherente a esta calidad.

27) CAPITULO QUINTO, -r- Administracin.

289) Segn e art. 17 de la ley, a falta de reglamento o en silencio del, la Propiedad Horizontal, se regir por lo dispuesto en sus arts. 18 y 19.Existiendo tal reglamento la administracin ntegra, en todos los aspectosprevistos por los arts. 18 y 19, rigen por aqul. En consecuencia la organizacin de la asamblea, quorums, mayoras, formacin y modificacin del reglamento, retribuciones; la existencia del administrador, su designacin yfacultades pueden ser establecidos en el reglamento. Pueden alterarse los cometidos asignados a la Asamblea y las mayoras previstas, sin perjuicio delo dispuesto en otras partes por ella y de lo consignado por nosotros (supraN9 2) para algunos actos.

En la organizacin legal la administracin radica en un rgano deliberativo y otro ejecutivo: asamblea y administrador respectivamente.

Podra por reglamento establecerse la deliberacin y formiacin de voluntad colectiva en la asamblea, como natural y legalmente corresponde; laejecucin en el Presidente y (Secretario de dicha asamblea, que vendra a sustituir al administrador. Podran el Presidente y Secretario representar en losactos jurdicos al condominio y el administrador realizar los actos materia-

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les, bajo la direccin y vigilancia de aqullos.Tambin podra, como la prev el art. 26 de la ley constituirse una so

ciedad, civil o comercial, con el nico objeto de administrar el edificio. Dicha sociedad integrada por todos los propietarios, dirigida y administradapor la asamblea y un directorio, o por la asamblea y uno o ms administradores, ambos con los cometidos y atribuciones normales en ese tipo de organizaciones y los especficos que requiera la naturaleza del edificio administrado.Esta frmula puede ser muy til en la prctica, en especial en edificios demuchas unidades, o cuando existen bienes comunes tiles, destinados a renta.La sociedad deber en todo caso continuar con los herederos de los fallecidos o representantes de los incapacitados, y ser consentida en cuanto a lospoderes de la administracin por ambos cnyuges en caso de bien ganancial,para asegurar su continuidad y la posibilidad del ejercicio pleno de la gestinen todo caso| (22) .

299) Organizacin de la Asamblea: a) Integrantes. Est compuestapor todos los propietarios del edificio. Cuando el dominio estuviere desmembrado, deber asistir el nudo propietario. Podra establece.rse que para aquellos actos relativos al uso y los frutos, concurriera el usufructuario; nos parece muy complicado. Existiendo el reglamento el usufructuario adquirirsus derechos conforme a l y en consecuencia con la previsin de que slointegra la asamblea el nudo propietario. Igual en caso de uso o habitacinen lo pertinente.

Para cuando exista condominio sobre alguna unidad, deber preversela representacin comn y la adjudicacin de un voto nico, para la unidad.

La concurrencia del interesado- puede hacerse por s o por representantelegal o voluntario. En este caso el mandato puede conferirse por carta concertificacin notarial o del Presidente de la asamblea (art. 2053 C. C. ) .

b) Convocatoria. Pueden convocar a asamblea, el administrador, elPresidente de ella y cualquier propietario, o un nmero mnimo de ellos (doso ms) segn se disponga. La convocatoria puede hacerse por citacin personal, mediante acta levantada por Escribano o el administrador, por carta,por telegrama, por publicaciones y an judicialmente. Un medio rpido yeficaz, es el telegrama colacionado .

Convocar significa llamar a un lugar, en un tiempo y para un fin dado.Debe fijarse el tiempo mnimo a mediar entre convocatoria y reunin, paraprimera y siguientes oportunidades. La citacin deber indicar, da, hora,local y objeto de la reunin, sin perjuicio de preverse la posibilidad de tratarcualquier asunto no incluido en la convocatoria.

(22) No .podemos extendernos en los detalles de esta frmula, que tampoco hemosvisto utilizada en la prctica:. En parte la hemos desarrollado en nuestro trabajo sobre sociedades inmobiliarias. Rev| Asoc, Escrib, Uruguay, 47(1-6) :32, 1961.

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c) Quorums y mayoras. Es necesario prever con qu nmero de integrantes queda constituida la asamblea (la mitad ms uno o la mitad de propietarios que representen la mitad del valor del edificio, etc. ) . Es entendidoque cuando la ley o el reglamento requieren mayora especial, la asambleano puede constituirse con un nmero de propietarios inferior al necesario para resolver. En cuanto a las mayoras para decidir, la ley siempre se refierea mayora de propietarios o de propietarios y valor. El reglamento podraestablecer que ciertos actos, como los de conservacin o reparacin ordinarias, la ejecucin de morosos, etc., pueden resolverse con mayora de asistentes. En otros casos, como los de reconstruccin, se requerir mayora especial de propietarios que representen una determinada parte del valor totaldel edificio.

Podran clasificarse los actos objeto de la asamblea en dos grupos: losdestinados a la conservacin y gestin ordinaria; los que interesan a la disposicin y afectacin, sustancia, forma y destino de los bienes comunes y deledificio como unidad. Los primeros pueden ser resueltos por simples mayoras, en algunos casos de presentes, en otras absoluta; los segundos siemprerequerirn mayora especial, cuando no la unanimidad. Estas previsiones sonde carcter general, corresponde optar en cada caso, segn las caractersticasdel edificio.

Los votos se computarn por propietarios, y en su caso en consideracinal valor de la unidad respectiva.

d) Puede haber una asamblea necesaria, anual o semestral que serordinaria; y otra u otras extraordinarias, siempre que sean convocadas enla forma prevista.

e) Prcticmente resulta necesaria la designacin de un Presidente, para fines ya enunciados o que se enuncien, y por lo menos para dirigir los debates. Igualmente puede designarse un secretario para realizar la documentacin de la administracin, custodiarla y refrendarla.

f) Facultades de la Asamblea. Son las fijadas por la ley en diversasdisposiciones que se refieren a determinacin de bienes comunes, distribucinde expensas, reparacin, innovacin, reconstruccin, vetustez, obras nuevasetc. (arts. 3, 4, 5, 12, 13, 22, 23, 24), determinadas en los arts. 18 y 19y las que seala el reglamento para diversos actos ya indicados .

Respecto de las del art. 18, entendemos que los actos de conservacinpueden decidirse por otras mayoras que las dispuestas por el texto; igualmente la designacin de administrador, que podr hacer por simple mayorade presentes.

En cuanto a la elaboracin del reglamento y. sus modificaciones, comosiempre interesar la sustancia, forma y destino de los bienes comunes, ascomo los lmites del ejercicio de} derecho de dominio en lo particular y decondominio en lo comn, debe ser dictado por unanimidad.

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La designacin de portero, ascensorista y las restribucines pueden serresueltas por mayora y an por una diversa de la fijada en el inc c delart. 18.

La asamblea puede dictar reglamentos internos para el funcionamientodel edificio y sus servicios. Ella debe decidir (entendemos que tiene facultadpor ley y naturaleza) todo acto previsto o no en la ley o el reglamento, cuaUquiera sea su naturaleza ya interese al edificio o las relaciones entre condminos. Puede fijarse una mayora especial para decidir los actos no previstos.

Por otra parte, las atribuciones de asamblea y administrador, no configuran compartimientos estancos : pueden pasar algunas atribuciones de lasacordadas a la asamblea, al administrador y algunas de las concedidas a stea aqulla. Por ejemplo puede el administrador decidir la realizacin de reparaciones conservatorias (art. 5), puede la Asamblea designar portero ypersonal de servicio, y el Presidente representar en juicio y fuera de l a ospropietarios (art. 19, incs. c y d) .

g) Las decisiones de la asamblea tomadas en forma y con las mayoras previstas por la ley o el reglamento obligan a todos sus integrantes.Esas decisiones pueden probarse por todos los medios de prueba; la ley prev que el testimonio notarial del acta tiene valor probatorio de instrumentopbhco; no se trata del acta levantada por Escribano; tampoco se estableceen qu forma se recoge el acta; podra convertirse el testimonio de un documento privado en instrumento pblico, lo que es una anomala jurdica.Puede por va del reglamento establecerse la forma de recoger el acta, porejemplo con libro rubricado y para casos especiales de importancia particular en acta notarial.

309) Administrador. La ley establece que en defecto del reglamentolos propietarios por mayora de 2|3 que representen 2|3 del valor del edificio, pueden designar administrador (art. 18 primera parte). Entendemosque los propietarios por medio del reglamento pueden sustituir al administrador por el Presidente de la Asamblea o por el Presidente y el Secretario,o establecer que el Presidente y el Secretario o un consejo de administracindirija y asesore al administrador. Podra an suprimirse el administrador,debiendo la Asamblea decidir en cada caso quin realiza sus resoluciones.A diferencia de la Asamblea, que es un rgano necesario para el funcionamiento de la propiedad horizontal, el administrador puede ser o no designadopor ella.

Puede tambin alterarse la mayora requerida por la ley para operar elnombramiento .

El administrador es un mandatario, es decir una persona que obtienesus poderes por un acuerdo entre un poderdante y apoderado, destinado directa y exclusivamente a ese efecto. Se discute si es apoderado de cada unode los propietarios o si lo es del ncleo, problema que se vincula al de la na-

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turaleza del grupo de propietarios de un edificio y aun al de la naturaleza dela propiedad horizontal. El tema supera el lmite de este trabajo. (23).

319) Las facultades del administrador, estn previstas en el art. 19de la ley, 'sin perjuicio que puedan retirrsele algunas, para pasarlas a laAsamblea, o a otro rgano (Presidente, consejo de administracin) y podrn acordrsele algunas ms, por ejemplo: realizar los actos de vigilanciaen el uso de los bienes pri'\'ados y comunes, formular las denuncias por violaciones del reglamento a la Asamblea o al Juez; realizar por s o con anuencia del Presidente, las reparaciones conservativas urgentes : contratar los seguros; organizar y llevar la contabilidad; proporcionar a los legtimos inte-re.sados^ (Escribanos en caso de operacin sobre una unidad), informacinsobre la situacin de cuentas y contribuciones comunes; y en fin realizar todos los actos y gestiones necesarios para e normal cumplimiento de su contenido .

La extensin de las atribuciones del administrador estn delimitadas endos sentidos : no puede sustituir la formacin volitiva de la Asamblea, enaquellos actos que es requerida por la ley o el reglamento; no puede superarla enunciacin y lmites fijados en el reglamento. Una delimitacin generala consignar en el reglamento podra consistir en expresar que puede realizaradems de los que se mencionan, todos los actos , jurdicos y materiales, quepor la ley o el reglamento no requieren el pronunciamiento de la Asamblea.

CAPITULO SEXTO. Especial.329) En fin, todava el reglamento podra contener un captulo de

disposiciones accidentales y especiales para cada caso, ya de carcter permanente o transitorio.

Por ejemplo,, en un caso particular previsto, autorizar al propietario delsubsuelo o al del ltimo piso, realizar obras, en cuyo caso deber preverse,si la obra nueva integrar la unidad particular, o los bienes comunes, las alteraciones al reglamento que ello aparejar y a cargo de quien estarn losgastos que se originen.

Podran establecerse servidumbres de bienes particulares en beneficio delos comunes, v.g. : un local particular de garage, contener una caldera omquina que sirva al edificio, lo que adems del alojamiento en s de la mquina, se extiende al acceso para su vigilancia y reparacin.

339) Podr preverse la desafectacin de un bien comn no indispensable para convertirlo en unidad particular o para enajenarlo. En esta materia entendemos que hay un lmite impuesto por la naturaleza y esencia delsistema creado por la ley: no puede eliminarse la organizacin de propiedadexclusiva y comn, tampoco una ni otra crear propiedades particulares, cuan-

(23) Ver: Salas, A. E. p. 137-38, 249 (en' nota a la obra de Poirise) ; Poisier, P.,p. 139; y Racciatti, H., p. 137 y 142.

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do no se da la exigencia de independencia prevista en el art. 19, etc.Es nula y hace caer el sistema, la previsin que un sector del edificio,

ni es comn, ni es particular, configurando un enquistamiento sin aptitud comercial; es tambin nula la disposicin que establece una propiedad por cierto tiempo, para luego perimir o convertirse en el quiste ya mencionado; lapropiedad es por naturaleza perenne, lo temporal no puede ser objeto depropiedad .

IX) CONSIDERACIONES FINALES.

Hemos desarrollado el contenido del reglamento, segn los principiosque nos trazamos "in limine" slo inclumos lo que significa marginar lodispuesto por la ley o disponer en forma diversa a ella. Repetir la ley, es intil y sin sentido. Frente a cada norma legal, estudiamos qu posibilidadesreglamentarias caban e incluimos las que pueden tener sentido prctico; optamos por reglas generales, por oposicin a la casustica, sin desatender sta, para permitir el desenvolvimiento con la mayor libertad del sistema; eludimos el barroquismo y las trabas intiles; nos remitimos siempre a las exigencias que requiere el caso concreto en atencin a la estructura del edificio.En fin, la elaboracin del reglamento, es un caso de realizacin del derecho,que cohio todos, responde a una tcnica y sta se concreta en la adecuacin dela ley al caso.

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