1 7... · Web viewEl consentiment per escrit de l’arrendador solament quan es tracta d’un...

UNITAT 7

FIGURES CONTRACTUALS (I): LA COMPRAVENDA I L’ARRENDAMENT

1

2 Pàgina parell (títol del quadern)

Pàgina senar (títol del capítol) 3

7.1 Esquema bàsic

1. La compravenda

Concepte i elements

a) Característiquesb) Elements personals: comprador i venedor c) Elements reals: la cosa i el preu d) Forma del contracte

Contingut

a) Obligacions del venedor

Entrega de la cosa Sanejament:

1. Per evicció2. Per vicis ocults

o Especial referència al sanejament en la compravenda de béns de consum

b) Obligacions del comprador

Rebre la cosa Pagar el preu

Doble venda

2. L’arrendament

Concepte

Els arrendaments urbans

a) Regulació: LAU 1994


1. Arrendament d’habitatge

Duració Renda Contingut:

a) Drets i deures de l’arrendador

b) Drets i deures de l’arrendatari

Extinció

2. Arrendament per a ús diferent de l’habitatge

a) Concepteb) Classesc) Duraciód) Cessió i subarrendament e) Subrogació

Legislació valenciana sobre arrendaments turístics


7.2 Normativa bàsica aplicable

Codi civil:

Art. 1445 a 1537: contracte de compraventa.

Art. 1542 a 1603: contracte d’arrendament.

Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’arrendaments urbans.

Reial Decret 39/2010, de 15 de gener, pel qual es deroguen diverses normes estatals sobre accés a activitats turístiques i el seu exercici.

Llei 3/ 1998, de 21 de maig, de la Generalitat Valenciana, de turisme de la Comunitat Valenciana, modificada per la Llei 16/2003, 17 desembre, de mesures fiscals, de gestió administrativa i financera, i d'organització de la CV, i per la Llei 12/2009, de 23 de desembre, de mesures fiscals, de gestió administrativa i financera, i d'organització de la Generalitat.

Decret 91/2009, de 3 de juliol, de la Generalitat Valenciana, pel qual s'aprova el Reglament regulador dels blocs i conjunts d’habitatges turístics de la Comunitat Valenciana.

Decret 92/2009, de 3 de juliol, de la Generalitat Valenciana, pel qual s'aprova el Reglament regulador dels habitatges turístics denominats apartaments, viles, xalets, bungalous i semblants, i de les empreses gestores, persones jurídiques o físiques, dedicades a la cessió del seu ús i gaudi en l'àmbit territorial de la Comunitat Valenciana.

Decret 19/1997, d'11 de febrer, del Govern Valencià, pel qual s'aprova el règim de preus i reserves en allotjaments turístics (excepte l'art. 2 i la disposició addicional que han sigut suprimits pel Decret 91/2009).


7.3 La compravenda

Segons l’article 1445 CC, el contracte de compravenda és aquell en què «un dels contractants s'obliga a entregar una cosa determinada i l'altre a pagar-ne un preu cert, en diners o signe que el represente».

Les parts del contracte són el comprador, és a dir, qui paga el preu i el venedor, és a dir, qui entrega la cosa objecte del contracte.

7.3.1 Anàlisi de jurisprudència

Obligacions del venedor

Llegiu la sentència següent i digueu:

1. Què són els vicis ocults?2. Quins requisits han de donar-se per a estimar que hi ha un vici ocult i si en aquest cas es considera que hi ha vicis ocults.

Tribunal Suprem (Sala Civil, Secció 1a). Sentència núm. 190/2004 de 18 març1

Jurisdicció: Civil Recurs de Cassació Ponent: Román García Varela Els antecedents necessaris per a l'estudi de la sentència es relacionen en el seu primer fonament de dret. El TS declara no procedent el recurs de cassació interposat contra la sentència dictada el 02-02-1998 per la Secció Primera de l'Audiència Provincial de Barcelona.

Madrid, 18 de març de 2004

Vist per la Sala Primera del Tribunal Suprem integrada pels magistrats indicats més amunt, el recurs de cassació interposat contra la sentència dictada en grau d'apel·lació, en el rotllo número 1779/96-C, amb data de 2 de febrer de 1998, per la Secció Primera de l'Audiència Provincial de Barcelona, de què dimanen interlocutòries de judici declaratiu de menor quantia seguits amb el número 282/95 davant del Jutjat de Primera Instància número 49 de Barcelona; recurs que va ser interposat pel senyor Andrés, la senyora Ariadna i el senyor Bruno, representats per la procuradora, la senyora Rosalía Rosique Samper, i en què van ser recorreguts el senyor Domingo i la senyora Natalia, representats pel procurador el senyor Carlos Ibáñez de la Cadiniere.

1 www.westlaw.es, Ref., RJ\2004\1904

http://www.westlaw.es/


ANTECEDENTS DE FET

PRIMER

1r. El procurador, el senyor Manuel Martí Fonollosa, en nom i representació del senyor Andrés, la senyora Ariadna i el senyor Bruno, va promoure demanda de judici declaratiu de menor quantia, elevada al Jutjat de Primera Instància número 49 de Barcelona, contra el senyor Domingo i la senyora Natalia, en què, després d'al·legar els fets i fonaments de dret que va estimar aplicables, va sol·licitar al jutjat: «Que dicte sentència en què s'arrepleguen com petitum principal els punts següents de forma acumulativa: 1. Que s'hi declare procedent l'acció estimatòria prevista en l'article 1486 del Codi civil. 2. Que es condemne els demandats a rebaixar del preu cobrat als meus manadors per la compravenda realitzada el dia 10 d'octubre de 1994 respecte de la vivenda situat a Barcelona, número NÚM000, planta NÚM001, NÚM001 pis, del bloc NÚM002 del grup ADREÇA000, CARRER000, número NÚM003, la quantitat que determine el pèrit que es designe en el període de prova, i condemne els demandats a tornar la quantitat així resultant més els interessos legals corresponents. 3. Que es condemne els demandats al pagament de les costes. Com a petitum subsidiari per al cas que no es concedisca el petitum principal abans sol·licitat, se sol·licita que es dicte sentència en què s'arrepleguen els punts següents de forma acumulativa: 1. Es declare nul per error i/o dol en el consentiment el contracte de compravenda realitzat el dia 10 d'octubre de 1994 entre els demandants i els demandats referent a la vivenda situada a Barcelona, núm. NÚM000, planta NÚM001, pis NÚM001, bloc NÚM002 del grup ADREÇA000, CARRER000, núm. NÚM003. 2. Que es condemne els demandats a tornar als actors el preu rebut per la compravenda esmentada més els interessos legals, així com a indemnitzar-los per les despeses que es van generar per als demandants pel negoci referit. 3. Que es condemne els demandats a pagar les costes».

2n. Una vegada admesa a tràmit la demanda i emplaçats els demandats, la procuradora, la senyora Ana Roger Planes, en la seua representació, la va contestar, s’hi va oposar, i va sol·licitar al jutjat: «Que es dicte al seu dia sentència que absolga els meus manadors de la demanda amb imposició de les costes a la part actora.»

3r. El Jutjat de Primera Instància número 49 de Barcelona va dictar sentència, amb data 16 d'octubre de 1996, la part dispositiva de la qual diu literalment: «Que desestime íntegrament l'escrit inicial de demanda presentat pel procurador Sr. Manuel Martí Fonollosa en nom i representació d'Andrés, Ariadna i Bruno, absolc Domingo i Natalia de totes les peticions que s'han formulat en contra seu, amb imposició de costes a la part demandant.»

4t. Una vegada apel·lada la sentència de primera instància i substanciada l'alçada, la Secció Primera de l'Audiència Provincial de Barcelona va dictar sentència, amb data de 2 de febrer de 1998, la decisió de la qual es transcriu textualment: «Que es desestima totalment el recurs d'apel·lació interposat pel procurador Sr. Martín Fonollosa en nom i representació de l'actora contra la sentència dictada en interlocutòries de menor quantia número 282/95 (rotllo núm. 1779/96) pel Jutjat de Primera Instància número 49 dels de Barcelona i


en conseqüència es confirma la part dispositiva de la dita sentència pels seus fonaments i tots els que consten supra, amb la imposició preceptiva de costes de l'alçada a la recurrent.»

SEGON

La procuradora, la senyora Rosalía Rosique Samper, en nom i representació del senyor Andrés, la senyora Ariadna i el senyor Bruno, va interposar, amb data 24 d'abril de 1998, recurs de cassació contra la sentència de l'Audiència, pels motius següents, a l'empara de l'article 1692.4 de la Llei d'enjudiciament civil: 1r) Per infracció dels articles 153 i 154 de la Llei d'enjudiciament civil, en relació amb els articles 1484, 1486, 1265, 1266, 1269 i 1270 del Codi civil , així com infracció de la jurisprudència sobre aquests; 2n) Per infracció de l'article 1484 del Codi civil i infracció de la jurisprudència respecte dels requisits que han de donar-se perquè s'admeta l'acció quanti minoris; 3r) Transgressió de l'article 1486 del Codi civil i 632 de la Llei d'enjudiciament civil, infracció de la jurisprudència respecte de la valoració pericial, i, va acabar sol·licitant a la Sala: «Dictar sentència en què després d'admetre el recurs, casse la resolució objecte de recurs d'acord amb les consideracions i peticions fetes per aquesta part en el procés, amb els pronunciaments que corresponguen d'acord amb dret i la devolució del depòsit constituït a aquesta part recurrent.»

TERCER

Una vegada admès el recurs i evacuat el tràmit d'instrucció, el procurador el senyor Carlos Ibáñez de la Cadiniere, en nom i representació del senyor Domingo i la senyora Natalia, el va impugnar per mitjà d'un escrit, amb data 14 de març del 2000, en què sol·licitava a la Sala: «Que dicte sentència en què desestime el dit recurs de cassació i impose les costes a la part recurrent.»

QUART

La Sala va assenyalar per a votació i decisió d’aquest recurs el dia 27 de febrer del 2004, que va tenir lloc.

Ha sigut ponent el magistrat Román García Varela.

FONAMENTS DE DRET

PRIMER

El senyor Andrés, la senyora Ariadna i el senyor Bruno van demandar pels tràmits del judici declaratiu de menor quantia al senyor Domingo i la senyora Natalia, i van sol·licitar les peticions que es detallen en l'antecedent de fet primer d’aquesta sentència.

La qüestió litigiosa gira principalment entorn de la venda, efectuada amb data 10 d'octubre de 1994, pels demandats als actors de la vivenda NÚM000 situada al carrer000 número NÚM003, planta NÚM001, pis NÚM001, bloc NÚM002 del grup, ADREÇA000, de Barcelona, pel preu de trenta-sis mil sis-cents seixanta-un euros amb setanta-quatre cèntims (36.661,74 €), en el barri del qual, al juny de 1991, es va tenir coneixement que s'havia detectat aluminosi, i d’açí es va derivar la sol·licitud dels demandants en aquest judici,


com a petició principal, de la declaració de pertinència a l'acció estimatòria prevista en l'article 1486 del Codi civil i, subsidiàriament, per al cas que aquesta reclamació no es concedira, de nul·litat del contracte de compravenda referit per error o dol en el consentiment.

El Jutjat va rebutjar la demanda i la seua sentència va ser confirmada en grau d'apel·lació per la de l'Audiència.

El senyor Andrés, la senyora Ariadna i el senyor Bruno han interposat recurs de cassació contra la sentència de l'Audiència pels motius que s'examinen a continuació.

SEGON

El motiu primer del recurs –a l'empara de l'article 1692.4 de la Llei d'enjudiciament civil per infracció dels articles 153 i 154 d'aquest ordenament, en relació amb els articles 1484, 1486, 1265, 1269 i 1270 del Codi civil, i de la doctrina jurisprudencial relativa a aquests, per raó que, segons acusa, la sentència impugnada ha rebutjat la compatibilitat de l'acció quanti minoris i l'acció d'anul·labilitat, a pesar que aquesta s'ha plantejat com subsidiària d'aquella– es desestima per les raons que es diuen a continuació.

En el recurs es manté l'orde de la reclamació que es troba en poder de la pètita de la demanda, relatiu a configurar l'acció estimatòria com a principal i la d'anul·labilitat com subsidiària, la qual cosa provoca la repulsa de la compatibilitat entre les dues accions.

El motiu conté primordialment dos plantejaments:

1. Primerament, expressa que en qualsevol supòsit sorgit en matèria de compravenda és possible l'exercici de l'acció general d'anul·labilitat per error prevista en els articles 1265 i següents del Codi civil, perquè «en cas contrari la possibilitat d'anul·lació per error es limitaria al patit pel venedor i a l'error patit pel comprador en la substància, i se n’exclou l'error en les condicions de la cosa en la mesura que coincidiren amb el vici redhibitori»; i, a aquesta finalitat, assenyala que en el Codi civil no hi ha cap precepte que elimine la norma general (article 1266), i establisca l'aplicació preferent de la regla especial, i justifica aquesta tesi en la doctrina de les SSTS que cita, entre les quals destaca les d'1 de juliol de 1947 i 3 de febrer de 1986, que pareixen apreciar la viabilitat de l'acció de nul·litat per error en els supòsits de compravenda.

No obstant això, d'una part, la sentència recorreguda no es refereix a la qüestió que les accions edilícies eviten l'aplicació del règim d'anul·labilitat per error, sinó a la improcedència de la forma en què les dues accions han sigut acumulades en la demanda, i això determina que la subsidiària siga incompatible amb la principal, per excloure-la; i d'una altra, en les SSTS citades en el motiu, els actors van exercir amb caràcter principal la nul·litat del contracte de compravenda per error, i, en el present judici, s'exerceix amb caràcter prioritari l'acció estimatòria, que té la consideració de rescissòria, i per això pressuposa un contracte vàlid (article 1290 del Codi civil), i, en conseqüència, la situació que ens ocupa és diferent de la presentada en les sentències referides.

En definitiva, no es discuteix en aquest recurs si, en l'espai de la compravenda, cap o no l'acció d'anul·labilitat per error, sinó si, una vegada plantejada amb


caràcter principal l'acció quanti minoris, pot exercir-se o no de forma subsidiària l'acció d'anul·labilitat amb fonament en el mateix suposat error en què es basa l'acció principal, i és evident que aquesta elimina la viabilitat de la subsidiària, ja que, en tot cas, l'exercici d'aquella acció suposa un acte propi convalidatori del negoci jurídic, segons el que disposen els articles 1309 i 1311 del Codi civil.

2. En segon lloc, es postula la compatibilitat entre les dues accions per l'aplicació analògica dels articles 1494, 1496 i 1499 del Codi civil, i s'argumenta que, per al supòsit de venda de bestiar i animals, la llei admet la concurrència del règim general d'anul·labilitat (article 1494.2 en relació amb l'article 1266 del Codi civil) i les accions edilícies de l'article 1486 del Codi civil per remissió del 1499 del mateix text legal.

A això correspon objectar que els articles esmentats, configurats especialment per a la venda de bestiar i animals (cosa genèrica), no són aplicables al supòsit d'interlocutòries, constituït per la venda d'una finca urbana (cosa específica), alhora que és evident la naturalesa diversa dels objectes venuts, i, així mateix, l'especialitat de les normes esmentades impedeix l'aplicació analògica perquè no es produeix la identitat de raó necessària, segons l'article 4.1 del Codi civil.

La sentència d'apel·lació rebutja la compatibilitat de l'acció subsidiària d'anul·labilitat per error amb l'acció principal, però no pel fet que en els casos de compravenda siga aplicable l'article 1484 excloent l'article 1266, els dos del Codi civil, sinó singularment per la impossibilitat de sol·licitar i declarar una nul·litat quan, prenent com a base el mateix defecte invalidant, prioritàriament s'ha instat, a través de l'acció quanti minoris, l'efectiva realitat del contracte, la qual, si és el cas, suposaria la seua convalidació.

La recurrent va exercir l'acció d'anul·labilitat per error de forma subsidiària i per al supòsit de no admetre procedent l'acció estimatòria, és a dir, per al cas que no es concedisca el petitum principal, cosa que constitueix una contradicció en el sentit que les accions principal i subsidiària parteixen d'idèntics pressupostos fàctics, de manera que no cal desestimar la primera, per a després acceptar la segona.

D'altra banda, encara que s'entrara en el coneixement de l'acció subsidiària, tampoc aquesta podria estimar-se, perquè els fets declarats provats en la sentència objecte de recurs exclouen no sols l'acció estimatòria, sinó també la d'anul·labilitat.

TERCER

El motiu segon del recurs –a l'empara de l'article 1692.4 de la Llei d'enjudiciament civil per transgressió de l'article 1484 del Codi civil, ja que, segons denuncia, la sentència d'instància no ha examinat la concurrència dels quatre requisits (és a dir, que es tracte de vicis o defectes de la cosa, que el defecte siga ocult, que el vici siga greu i que preexistisca a la conclusió del contracte), que, segons les doctrines científica i jurisprudencial són necessaris per a l'èxit de l'acció quanti minoris, i, a més, consten acreditats en les actuacions per mitjà de documents i altres elements probatoris, a banda que la màxima d'experiència triada pel jutjador, respecte que el barri on es troba la vivenda és visible des de la via del tren, fa que siga de domini públic que pateix d'aluminosi és errònia, i provoca una falta de motivació de la sentència


o, almenys, que aquesta siga insuficient, i que quede així afectada la lògica de la mateix resolució– es desestima pels raonaments que s'indiquen tot seguit.

Encara que la sentència portada a cassació declara: «Ja abans de manifestar-se el problema de les bigues aluminoses era públic i notori que aquest grup de blocs existent entre Via Trajana i el ramal del ferrocarril, per on ara circula la línia de rodalia l'Hospitalet-Maçanet, perfectament visible per a qualsevol que viatge en aquesta línia, oferia un aspecte en conjunt prou deplorable que denotava un desgast general dels elements constructius, a pesar que certament en alguns blocs s'havien fet algunes rehabilitacions i reformes parcials, pintura, exterior, etc. Però també és notori que aproximadament des de les Olimpíades de Barcelona tot el conjunt s'ha anat apuntalant, han aparegut pancartes, pintades, cartells, tots al·lusius a l'existència del problema. I en una magnitud que ningú (aquest ponent ho ha pogut apreciar, quant al conjunt de la zona, només viatjant per la línia de rodalia mencionada) podria evitar conèixer només aproximant-se al lloc, a pesar que com sostenen els compradors, la visita l'hagueren feta amb cotxe, que els va deixar en la porta de l'immoble», la resolució no basa la seua part dispositiva en la màxima d'experiència referida en el motiu, que, en realitat, constitueix un fet notori, respecte del qual els compradors coneixien l'existència d'aluminosi perquè era una qüestió que se sabia o es podia saber en tota la ciutadania, sinó en la prova practicada en interlocutòries (testifical, documental i pericial).

En efecte, en el seu fonament de dret tercer, la sentència objecte de recurs declara el següent: «Consta en els actes del procés documentació suficient per a deixar acreditat sense cap tipus de dubte que l'aluminosi existeix no sols en la finca d'interlocutòries, sinó en el bloc núm. NÚM002 i en tots els altres del barri de l'entorn, que respon a una mateixa actuació duta a terme amb motiu del Congrés Eucarístic de Barcelona. (...) De manera que si diversos testimonis afirmen que en el moment de la formalització del contracte (X-94) el bloc NÚM002 ja presentava símptomes evidents del problema, així ho hem de creure, principalment perquè la documental acredita l'existència certa del problema des de 1991, que des de 4-V-94 hi ha un Conveni Generalitat-Ajuntament per a derrocar el barri una vegada s’hagueren edificat nous blocs en el sector (també públic i notori, ja que es pot apreciar en aquestes dates que ja es comencen a derrocar els blocs vells) reforça aquest coneixement general i la manifestació d'aquest estat de ciència en cartells, pintades i pancartes per tot el lloc. L'aspecte que denoten les fotografies que es troben en poder d'interlocutòries no és recent, notòriament, i no hi ha cap dubte que el conjunt del barri –que per la seua configuració és evident que respon a una mateixa actuació o obra– l'oferia en la data de contractació. D'una altra manera no podem acceptar que la part compradora puga invocar que no podia conèixer l'estat de la finca, ni en la hipòtesi que se li haguera ocultat una realitat tan notòria, ja que és una càrrega de tot comprador no sols verificar l'estat registral d'aquesta, sinó la possible afectació urbanística, de manera que en tot cas si haguera comprovat aquesta en la regidoria d'urbanisme del districte corresponent l’haurien informat de l'existència d’aquesta situació en tant que hi ha lògicament un Pla Especial de Reforma Interior (mencionat en interlocutòries en diversos informes) per a dur a terme la substitució d’aquests habitatges en la totalitat de l'actuació. Així les coses, del conjunt de la prova la Sala no té el menor dubte que el preu pactat respon a la consciència plena de totes les parts implicades que el pis estava afectat d'aluminosi. La pericial, en contra del que sosté l'apel·lant, reafirma aquesta tesi i és clara quan ens diu que a l'hora d'obtenir la valoració que dóna, sensiblement pareguda al preu de


venda, s'ha tingut en compte el problema, i ho explica, en fase d'aclariments, com és usual descomptar 50.000 ptes./m2 en aquests casos en termes generals» (sic).

En veritat, el recurrent pretén substituir l'apreciació probatòria feta pel tribunal d'apel·lació per la seua pròpia, però, segons reiterada doctrina jurisprudencial, que seria ociós citar, aquesta pretensió és inadequada atesa la naturalesa extraordinària de la cassació, perquè tornar sobre el factum d'una sentència per a aconseguir-ne la modificació, excepte circumstàncies singulars no concurrents en aquest cas, transformaria aquest recurs en una tercera instància.

QUART

El motiu tercer del recurs –a l'empara de l'article 1692.4 de la Llei d'enjudiciament civil per vulneració dels articles 1486 del Codi civil i 632 d'aquell cos legal, així com de la doctrina jurisprudencial respecte de la valoració pericial, ja que, segons retrau, la sentència de l'Audiència no ha valorat que la prova pericial està mal efectuada, perquè, en aquest cas, va haver de fer-se, en consideració tant a l'aspecte físic i material de la vivenda, com al fet de qui l'habitava i dels drets futurs que sobre la vivenda poguera tenir, i si el pèrit, tal com va manifestar (folis 320 a 322), ha obviat el Conveni Ajuntament-Generalitat, de 4 de maig de 1994, quedava clar que els pisos s’han de derrocar i no té en compte que els actors no tenen dret a un pis nou una vegada es procedisca a la demolició del bloc on està el que ocupen, cal concloure que la perícia està mal practicada i els seus efectes són nuls, a més que si s'estimara com a vàlid el peritatge pel valor de trenta-cinc mil dos-cents noranta-huit euros amb seixanta-vuit cèntims (35.298,68 €), atès que el preu del pis va ser de trenta-sis mil sis-cents seixanta-un euros amb setanta-quatre cèntims (36.661,74 €), seria procedent una rebaixa del pis per aquesta diferència, ja que la determinació pericial és inferior al preu realment satisfet. Es desestima perquè la recurrent combat la pràctica de la prova pericial practicada en les actuacions; no obstant això, ha sigut verificada pel pèrit insaculat de manera correcta, segons les pautes marcades per la part sol·licitant i establides per la llei, i discuteix, així mateix, el seu resultat amb suport en circumstàncies que no van ser portades a col·lació en el moment de la seua proposició i, així mateix, oblida que el pèrit ha dictaminat que el valor de la finca al setembre de 1994 era el de trenta-sis mil sis-cents seixanta-un euros amb setanta-quatre cèntims (36.661,74 €) i aclarit que la valoració efectuada ho ha sigut tenint en compte criteris objectius, especialment el valor de mercat i el fet que la finca està afectada d'aluminosi.

Aquesta sala té declarat que la prova pericial ha de ser apreciada pel jutjador segons les regles de la sana crítica, que com a mòdul valoratiu estableix l'article 632 de la Llei d'enjudiciament civil, però sense estar obligat a subjectar-se al dictamen pericial, i sense que es permeta la impugnació cassacional llevat que siga contrària, en les seues conclusions, a la racionalitat i es conculquen les directrius més elementals de la lògica (entre altres, STS de 13 de febrer de 1990 [ RJ 1990, 683] i 29 de gener de 1991 [ RJ 1991, 345], 11 d'octubre de 1994 [ RJ 1994, 7478] i 1 de març del 2004), i, en aquest cas, l'apreciació efectuada en la instància no incideix en error ostensible i notori, ni és absurda o arbitrària i tampoc contradiu les regles de l’experiència comuna.

Respecte de la violació de l'article 1486 del Codi civil, a part de la irregularitat que la recurrent utilitza la valoració facilitada pel pèrit amb la data de la firma del dictamen, trenta-cinc mil dos-cents noranta-vuit euros amb seixanta-huit


cèntims (35.298,68 €), i no la relativa al temps de perfer-se el contracte, trenta-sis mil sis-cents seixanta-un euros amb setanta-quatre cèntims (36.661,74 €), que és la recollida per la sentència d'instància, no és procedent la reducció del preu, sol·licitada basant-se en l'acció quanti minoris, ja que no concórren els pressupostos fàctics preceptius per a l'existència de l'obligació de sanejament a càrrec dels venedors.

Finalment, en l'encapçalament del motiu s'al·lega la violació de la doctrina jurisprudencial respecte de la valoració pericial, però ni allí, ni en el seu cos, es conté cap cita de sentències d'aquesta sala sobre la qüestió.

CINQUÈ

Amb el títol «De com la lògica i la mala fe han de ser elements a considerar», al final del desenvolupament dels motius i sense referència concreta a cap d’aquests motius, la part recurrent fa una sèrie de consideracions –en forma d'interrogants a què, a continuació, dóna resposta particular –, desproveïdes de tècnica cassacional i impròpies en un recurs d'aquesta naturalesa, l'examen del qual s'omet per raons òbvies.

SISÈ

La desestimació del recurs produeix els preceptius efectes determinats en l'article 1715.3 de la Llei d'enjudiciament civil respecte de les costes i la pèrdua del depòsit constituït.

Per tot el que s'ha exposat, en nom del rei i per l'autoritat conferida pel poble espanyol

DECIDIM

Que hem de declarar i declarem no procedent el recurs de cassació interposat pel senyor Andrés, la senyora Ariadna i el senyor Bruno contra la sentència dictada per la Secció Primera de l'Audiència Provincial de Barcelona amb data dos de febrer de mil nou-cents noranta-huit. Condemnem la part recurrent al pagament de les costes causades i a la pèrdua del depòsit constituït. Comuniqueu aquesta sentència a l’Audiència esmentada amb devolució de les interlocutòries i rotllo remesos al seu dia.

Així per aquesta la nostra sentència, que s'inserirà en la Col·lecció Legislativa i es passaran a aquest efecte les còpies necessàries, ho pronunciem, manem i firmem. Clemente Auger Liñán; Román García Varela; Jesús Corbal Fernández. Firmat i rubricat.

PUBLICACIÓ. Llegida i publicada va ser l'anterior sentència per Román García Varela, ponent que ha sigut en el tràmit de les presents interlocutòries, celebrada audiència pública a la Sala Primera del Tribunal Suprem, el dia d’avui; la qual cosa, com a secretari, certifique.

7.3.2 Casos pràctics

Cas 1:

El 12 de març del 2009, la constructora Rajola SA firma amb el senyor Valentino Pérez un document privat en virtut del qual la primera es


compromet a entregar al segon un pis que la constructora té projectat construir a la plaça de la Muntanyeta d'Alacant i fixen com a preu 500.000 €. Digueu:

a) Si hi ha contracte.b) En cas afirmatiu, qualifiqueu-lo i digueu quin és el règim jurídic

aplicable.

Cas 2:

Blas, titular d'un apartament situat a Santa Pola, el ven el 10/10/07 en document privat per 180.000 € a Pere, i queden que l'entrega es farà per mitjà de l'entrega de claus el 20/12/07. Per les despeses que comporta la inscripció en el Registre, Pere opta per no inscriure'l.Abans d'entregar-li les claus, el torna a vendre, també en document privat, a Jaume el 10/11/07 per 185.000 €, i queden que l'entrega es farà de la mateixa manera i dia que l'anterior. Jaume tampoc l'inscriu, per la qual cosa Blas el ven pel mateix preu el 18/11/07 a Patrícia que, coneixedora de les vendes anteriors i per a ser preferent eleva el contracte a escriptura pública i l'inscriu en el Registre.A pesar de tot això, Blas (el venedor) entrega les claus a Jaume, el qual comença a viure en l'immoble. Pere i Patrícia els demanden:

a) Qui creieu que té millor dret? Per què? b) Què reclamaran els compradors defraudats al venedor?

7.4 L’arrendament

L’article 1542 CC estableix que l’arrendament pot ser de tres tipus: coses, obres o serveis. L’article següent assenyala en què consist l’arrendament de coses i diu que «en l'arrendament de coses, una de les parts s'obliga a donar a l'altra el gaudi o ús d'una cosa per un temps determinat i preu cert».

Les parts del contracte són l’arrendador i l’arrendatari. S'anomena arrendador a qui s'obliga a cedir l'ús de la cosa i arrendatari a qui adquireix l'ús de la cosa i s'obliga a pagar el preu.

7.4.1 Els arrendaments urbans: exercicis


Quan l’objecte de l’arrendament és un bé immoble, la normativa per la qual es regula el contracte és la Llei d’arrendaments urbans o rústics; depenent del caràcter de l’immoble, i el Codi civil s’aplicarà solament de forma supletòria. Nosaltres únicament estudiarem els arrendaments urbans; per tant, centrarem el nostre estudi en la LAU de 1994.

Exercici 1:

Atenent a les definicions recollides en la LAU 1994 sobre el contracte d’arrendament, digueu quina classe d’arrendament se subscriu en els casos següents i quina normativa és aplicable en cada cas:

a) Pep arrenda un immoble en el centre de la ciutat per a establir-hi el seu negoci d’hostaleria.

b) Després de fer nombroses entrevistes, Carles troba treball a Madrid i decideix arrendar un apartament durant un any.

c) La família Martínez va tots els anys a passar l’estiu a Roquetes de Mar i arrenda un immoble en aquesta localitat.

d) Pere viu a Banyeres i s’ha matriculat en la Universitat d’Alacant per a estudiar Magisteri. Com que no vol fer tots els dies dos viatjes, decideix allotjar-se al col·legi major de la universitat.

Exercici 2:

El tercer any de carrera, Pere i el seu amic Felip decideixen arrendar un pis a Sant Vicent del Raspeig. Com que és el seu últim any a la universitat, subscriuen un contracte amb duració d’un any. Quan els amics acaben la carrera, troben treball en un col·legi d’Alacant i comuniquen a l’arrendadora la seua voluntat de prorrogar el contracte per quatre anys més.

a) Podria en principi l’arrendadora negar-se a la pròrroga? b) Canviaria la resposta si l’arrendadora haguera disposat en el

contracte que una vegada transcorregut l’any del contracte necessitaria l’immoble per a un dels seus fills?

c) Imagineu-vos ara que una vegada transcorreguts els cinc primers anys del contracte, l’arrendadora comunica als arrendataris que no vol continuar amb l’arrendament. Té dret a posar fi al contracte? I si Pere i Felip volen continuar en l’habitatge?

d) Un bon dia, Felip es disposa a donar-se la seua dutxa matutina i s’adona que no ix aigua calenta perquè s'ha espatlat el calfador. Qui hauria de fer-se càrrec de reparar-lo?

Exercici 3:

Cristina i Vicent, després de contraure matrimoni, decideixen arrendar un habitatge al centre d’Alacant i pagar una renda de 2.000 € mensuals. A causa del preu tan elevat i que, a més, la vivenda disposava de tres habitacions de les quals només n’utilitzaven una, decideixen subarrendar una habitació a una altra persona.

a) Han de comptar amb el consentiment de Laura, la propietària de l'immoble, per a poder subarrendar?


b) Quina quantitat màxima de diners podrien cobrar per la renda del subarrendament?

c) Canviarien les respostes anteriors si l’immoble arrendat fóra un local de negoci?

Exercici 4:

Contracte d’arrendament de vivenda

Alacant, 3 de setembre de 2009.

REUNITS

D'una part, Marina Ramírez Ruano, major d'edat, soltera, amb domicili a Alacant, av./ Maisonave núm.13, pta. 7, proveït de NIF 24453799-C.

D'una altra part, Emili Mateu Garcia, major d'edat, solter, amb domicili en Xàbia, c/ L’Horta núm.1, pta. 4, proveït de NIF 24367912-P.

INTERVENEN

En el seu propi nom i dret,

Les dues parts, en les respectives qualitats amb què actuen, es reconeixen mútuament i recíprocament plena capacitat legal i, per tant, passen a manifestar i convenir, i de les seues lliures i espontànies voluntats

DIUEN

I. Que Marina Ramírez Ruano (d'ara endavant, l'arrendadora) és propietaria del departament següent:

Un pis de 70 metres quadrats de superficie útil situat a l’avinguda Maisonave d’Alacant, núm.13. Es tracta de un setè pis, amb tres habitacions, cuina, saló menjador, terrassa i dos banys. S’inclou en l'arrendament la plaça d'aparcament, identificada amb el núm.23 situada en la mateixa finca. La referència cadastral de la finca és 13 023 A 020 00031 0000 FP.

II. Que Emili Mateu Garcia (d'ara endavant, l'arrendatari) està interessat a arrendar la finca descrita anteriorment, a fi d'instal·lar-hi la seua vivenda permanent.

III. Que estant, així mateix, l'arrendadora interessada a cedir en arrendament el departament mencionat, les parts han convingut en l'atorgament d’aquest CONTRACTE D'ARRENDAMENT DE VIVENDA, que es regirà pels següents

PACTES

1. Aquest contracte s'atorga d'acord amb el que estableix la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d'arrendaments urbans i es regirà pel que disposa aquesta llei, i per allò que s'ha pactat en aquest document.


2. El pis arrendat és el de la casa situada a l’avinguda Maisonave núm.13, pta. 7, que té una superfície de 70 metres quadrats, i que es destinarà exclusivament a vivenda de l'arrendatari i per a la seua ocupació permanent per ell i pels seus familiars mencionats al final d’aquest contracte.

Està també compresa en l'arrendament la plaça d'aparcament, identificada amb el núm. 23 i situada en la mateixa finca.

3. El contracte començarà a regir el dia 1 de gener de 2010; l’arrendament es concerta pel termini de 3 anys i finalitza el dia 1 de gener de 2013 sense necessitar cap requeriment de l'arrendador.

Es fa constar que l'arrendador necessitarà la vivenda arrendada per a si, el 2 de gener de 2003 a fi d'habilitar-la per a situar-hi la seua vivenda permanent per raó de treball. Per això, i de conformitat amb el que preveu l'article 9.3 de la Llei 29/1994, d'arrendaments urbans, aquest contracte queda exclòs de la pròrroga obligatòria.

4. La renda pactada és de 1000 euros mensuals, que haurà de satisfer l'arrendatari dins dels set primers dies de cada mes, per mitjà de rebut que girarà a aquest efecte el propietari o el seu administrador. El cobrament s’abonarà en el compte corrent núm. 13 24 45 000034456, del qual l'arrendatari és titular en el Banc d’Orient, i l'arrendatari firmarà en aquest mateix acte, per document a banda, autorització dirigida a l’entitat bancària esmentada per a la domiciliació dels rebuts de lloguer.

5. La renda total que en cada moment satisfaça l'arrendatari durant la vigència del contracte, les seues pròrrogues o en qualsevol de les seues possibles renovacions, s'acomodarà cada any a les variacions que, en més o en menys, experimente l'índex general de preus al consum que fixe l'Institut Nacional d'Estadística (o l’organisme que el puga substituir en el futur), aplicant sobre aquella renda el percentatge que represente la diferència existent entre els índexs que corresponguen al període de revisió. Es prendrà com a mes de referència per a la primera actualització el que corresponga a l'últim índex que estiguera publicat en la data de subscripció del contracte, i en les successives el que corresponga a l'últim aplicat. En cap cas, la demora, retard o tardança en l'aplicació d’aquesta acomodació implicarà pèrdua, renúncia o abdicació del dret de l'arrendador a practicar-la.

Als indicats efectes, les parts convenen que tindrà plena eficàcia vinculant la notificació que practique l'arrendador o el seu administrador per nota en el rebut de la mensualitat precedent a aquell en què la revaloració de renda haja de produir efecte.

6. A més de la renda, l'arrendatari s'obliga a pagar el cost dels serveis i subministraments amb què compte la finca arrendada; els tributs, impostos, arbitris i taxes de l'estat, comunitat autònoma, província o municipi que grave en l'actualitat la propietat urbana o que poguera gravar-la en el futur, inclosos els que es pogueren crear d'ara endavant; les elevacions de renda en els percentatges i casos enumerats en l'article 19 de la Llei 29/1994, d'arrendaments urbans.

Als efectes previnguts en l'article 20.1 de la vigent LAU, es fa constar que les despeses esmentades ascendeixen anualment a 870 euros, dels quals 600 euros corresponen a serveis i subministraments amb què compta la finca arrendada, i 270 euros a tributs i impostos.


7. L'arrendatari, que prèviament ha procedit a l'examen exhaustiu i detallat del pis arrendat i els seus accessoris, declara formalment que rep tot allò que s'ha arrendat en perfecte estat per a l'ús a què es destina i preparat per a ser ocupat, al complet d'instal·lacions, serveis i elements de totes classes i en el mateix estat haurà de tornar-ho quan s'acabe el contracte. Seran a compte de l'arrendatari totes les reparacions que hagen de fer-se per danys causats per ell, o persones que depenguen d’ell, en l'edifici o en la vivenda arrendada, per mal ús, omissió o negligència. Així mateix, seran a càrrec de l'arrendatari, les reparacions que exigisca el desgast per l'ús ordinari de la vivenda, els seus accessoris i de tot allò que forme part o siga annex al que s'ha cedit en arrendament.

8. Llevat que concórrega autorització prèvia i per escrit de l'arrendador, queda prohibida la realització d'obres i la modificació de les instal·lacions; tenir en el pis arrendat materials i objectes perillosos o antihigiènics o que puguen pertorbar la convivència normal entre els veïns de la finca; el subarrendament o cessió de la vivenda; la col·locació de qualssevol elements que alteren o modifiquen la uniformitat o estètica de l'edifici o de les diverses parts que el componen, i donar a la vivenda qualsevol altre ús que no siga el de satisfer la necessitat permanent de vivenda de l'arrendatari, del seu cònjuge o parella estable o dels seus fills dependents i dels familiars que convisquen amb ell habitualment.

9. Els serveis d'aigua, gas, electricitat, telèfon i qualssevol altres que puguen ser susceptibles d'individualització per mitjà d'aparells comptadors seran a compte i càrrec de l'arrendatari, que haurà de contractar-los a les seues costes amb les empreses subministradores. També seran del seu compte: l'eventual adquisició i reparació dels comptadors corresponents; les despeses de conservació i reparació de les instal·lacions d’aquests subministraments i el cost de les modificacions que s’hi hagen de fer per disposició o imperatiu legal o administratiu si fóra el cas. Tot el que s’ha exposat s'entén amb absoluta indemnitat de l'arrendador.

10. L'arrendatari haurà d'informar de l'arrendador, en el termini més breu possible, les reparacions que fóra necessari fer a fi de poder mantenir la vivenda i els seus accessoris en les condicions d'habitabilitat indispensables per a servir a l'ús convingut.

L'arrendatari s'obliga a permetre l'accés al pis, al propietari i a les persones o professionals designats per ell per a la inspecció i comprovació de l'estat de la vivenda i dels seus elements, així com, si és el cas, per a la realització de qualsevol tipus d'obra o reparació que poguera ser necessari dur a terme tant en la vivenda arrendada com en l'edifici de què forma part.

11. Per l'arrendatari es constitueix en aquest acte, fiança per import de 700 euros, que equival a una mensualitat de renda, que respondrà del pagament del lloguer, dels perjudicis per incompliment de les obligacions contractuals i dels danys originats en l'immoble.

L'import de la fiança es depositarà de conformitat a les normes legals vigents a la comunitat autònoma de València.

13. L'arrendatari fa constar que conviuran amb ell en el pis arrendat les persones següents: La seua parella Graciela Martínez Mota.


Qualsevol modificació en la situació familiar de l'arrendatari pel que fa a les persones que conviuen amb ell, haurà de ser immediatament notificada a l'arrendador.

I en prova de conformitat, firmen per duplicat aquest contracte, al lloc i en la data indicats al principi.

L'ARRENDATARI L’ARRENDADOR

Contesteu les qüestions següents:

a) Classe d’arredament, parts i duració.b) Arribat el dia del venciment, tindria dret l'arrendatari a prorrogar el

contracte per dos anys més?c) Què passaria si una vegada transcorreguts tres mesos des de

l'extinció del contracte, l’arrendador no haguera ocupat el seu habitatge?

d) Canviaria la resposta si la causa de la no-ocupació de l’immoble haguera sigut una malaltia greu de l’arrendador?

e) Un mes després de començar a viure en l’habitatge, s'avaria l'ascensor de la finca i en la reunió de la comunitat s'informa els veïns que han de pagar 400 € per habitatge per a la seua reparació. Qui ha d’abonar aquesta quantitat?

f) I si el que s'espatla és la llavadora? Qui ha de pagar la reparació?g) Podria l'arrendatari canviar la distribució de les habitacions

(modificant els barandats) i unir els dos banys que actualment té la casa en un bany més ampli?

h) Podria l’arrendatari utilitzar l’immoble com a oficina de treball?

7.4.2 Arrendaments turístics a la Comunitat Valenciana

7.4.2.1 ANNEX DOCUMENTAL

I. Decret 91/2009, de 3 de juliol, de la Generalitat Valenciana, pel qual s'aprova el Reglament regulador dels blocs i conjunts d’habitatges

turístics de la Comunitat Valenciana.


II. Decret 92/2009, de 3 de juliol, de la Generalitat Valenciana, pel qual s'aprova el Reglament regulador de les vivendes turístiques denominades apartaments, viles, xalets, bungalous i semblants, i de les empreses gestores, persones jurídiques o físiques, dedicades a la cessió del seu ús i gaudi en l'àmbit territorial de la Comunitat Valenciana.


7.5 Exercicis autocorrectius

I. Completa amb el terme o termes correctes:

1. El contracte de compravenda es caracteritza per ser un contracte______________. Això vol dir que es perfà amb el consentiment de les parts.

2. La capacitat necesària per a subscriure vàlidament un contracte de compravenda és la _____________________, a més de la ______________________.

3. La cosa objecte de la compravenda ha de reunir els requisits següents: ser __________, ________________ i _____________

4. Quant al preu de la venda, aquest ha de ser: ________________, _______________ i _____________________.

5. Si no hi ha pacte, l’entrega de la cosa venuda ha de fer-se en __________________________.

6. Si les parts han formalitzat el contracte de compravenda d’un ciclomotor a Alacant, però pacten que l’entrega es farà a Novelda, les despeses de transport haurà d'abonar-les el ____________ excepte quan les parts hagen pactat una altra cosa.

7. Quan es tracta d'entregar béns immobles ______________________ equivaldrà a l'atorgament de la cosa si no se’n dedueix el contrari.

8. La _________________ es dóna quan un tercer aliè al contracte priva el comprador de la propietat de la cosa comprada a través d'una sentència judicial ferma i en virtut d'un dret anterior a la compravenda.

9. Per a reclamar per vicis ocults hi ha un termini de _______________ i aquest termini és de _________________.

10. En cas d’una doble venda de cosa moble, es convertirà en propietari aquell que______________________________.

II. Tria la resposta correcta:

1. L’arrendament d’habitatge es regula:

a) Primerament pel Codi civil.b) Primerament per la LAU de 1964.c) Primerament pel que pacten les parts i si no hi ha pacte pel Codi civil.d) Totes són incorrectes.


2. L’arrendatari:

a) Sempre podrà prorrogar potestativament el seu contracte siga quina siga la seua duració.

b) Té dret a prorrogar voluntàriament el seu contracte fins a cinc anys encara que l’arrendador s’hi negue.

c) Solament podrà prorrogar el seu contracte si l’arrendador dóna el consentiment.

d) Cap és correcta.

3. Les obres de conservació de la vivenda són à càrrec:a) Sempre de l’arrendador. b) Sempre de l’arrendador excepte quan el deteriorament de

l’habitatge siga imputable a l’arrendatari.c) Sempre de l’arrendatari si així ho disposa el contracte. d) Cap és correcta.

4. La fiança que ha d’abonar l’arrendatari:

a) És d’una mensualitat de renda per als arrendaments d’ús diferent del d’habitatge, i dues per als d’habitatge.

b) És la que pacten les parts en el contracte. c) D’una mensualitat de renda per als arrendaments d’habitatge i

dues per als arrendaments d’ús diferent del d’habitatge.d) Una mensualitat de renda per als arrendaments de temporada i

dues per a la resta.

5. Per a subarrendar l’immoble és necesari:

a) Sempre el consentiment per escrit de l’arrendador.b) El consentiment per escrit de l’arrendador solament quan es tracta

d’un arrendament per a ús diferent del d’habitatge. c) El consentiment per escrit de l’arrendador solament quan es tracta

d’un arredament d’habitatge. d) És suficient el consentiment verbal de l’arrendador.

1 7... · Web viewEl consentiment per escrit de l’arrendador solament quan es tracta d’un...

Documents

Transcript of 1 7... · Web viewEl consentiment per escrit de l’arrendador solament quan es tracta d’un...