2 de noviembre de 2007 13 · 2007-10-31 · nistraciones Públicas y del Procedimiento...

nistraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, loque se comunica a efectos de los establecido en el Artículo 42.2 dela citada Ley.

Medina del Campo, 23 de octubre de 2007.-La RecaudadoraEjecutiva, Amelia Palacios Pastor.

8932/2007

MINISTERIO DE TRABAJO Y ASUNTOS SOCIALES

TESORERÍA GENERAL DE LA SEGURIDAD SOCIAL

Dirección Provincial de Valladolid

Unidad de Recaudación Ejecutiva 47/04

Habiendo resultado infructuoso el intento de notificación a tra-vés del Servicio de Correos y de conformidad con lo establecido enlos artículos 59.5 y 61 de la Ley 30/92 de 26 de noviembre de Ré-gimen Jurídico de la Administraciones Públicas y del Procedimien-to Administrativo Común (BOE de 27-11-92), se procede a publicarel presente edicto en el Boletín Oficial de la Provincia y en el Ayunta-miento del último domicilio conocido a fin de notificar al interesadoque se declara sin efecto el aplazamiento, cuyo texto integro se en-cuentra a su disposición en el correspondiente expediente que obraen esta Dirección Provincial.

Nombre: Luis Fernando García Hernández.

D.N.I.: 12326647G.

CCC.: 47103028430.

Domicilio: C/La Estación, 13-47460 El Campillo.

Expediente: 62 47 07 00016319 por resolución de esta Unidadde Recaudación Ejecutiva 47/04, se declara sin efecto el aplaza-miento correspondiente al período de 03/2006 a 03/2007, al haberincumplido las condiciones para la efectividad del mismo.

Contra la presente Resolución podrá interponer Recurso de al-zada ante el Jefe de la Unidad de Impugnaciones de la DirecciónProvincial de la Tesorería General de la Seguridad Social de Vallado-lid, de acuerdo con lo previsto en el articulo 46 del ReglamentoGeneral de Recaudación de la Seguridad Social, en relación con loestablecido en los artículos 114 y 115 de la Ley 30/1992, de 26 denoviembre de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas ydel Procedimiento Administrativo Común. El plazo para la interposi-ción de dicho recurso será el de un mes a contar desde el día si-guiente a la notificación de la presente Resolución.

Transcurrido el plazo de tres meses desde la interposición de di-cho recurso de alzada sin que recaiga resolución expresa, el mismopodrá entenderse desestimado, según dispone el artículo 115 de laLey 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Admi-nistraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, loque se comunica a efectos de los establecido en el Artículo 42.2 dela citada Ley.

Medina del Campo, 23 de octubre de 2007.-La RecaudadoraEjecutiva, Amelia Palacios Pastor.

8933/2007

III.- ADMINISTRACIÓN LOCALAYUNTAMIENTO DE VALLADOLID

ÁREA DE PLANIFICACIÓN, INFRAESTRUCTURA Y MOVILIDAD

Servicio de Planeamiento y G.U.

Sección de Planeamiento

PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR DEL ÁREA DEPLANEAMIENTO ESPECÍFICO 21 “CUESTA DE LAS FLORES”

El Excmo. Ayuntamiento Pleno, en sesión celebrada el día 2 deoctubre de 2007, adoptó el siguiente acuerdo:

“Visto el expediente n° 03/06, promovido de oficio por esteAyuntamiento (Decreto de 24 de marzo de 2006), relativo al Plan Par-cial de Reforma Interior (PERI) del Área de Planeamiento Específico(APE) 21 “Cuesta de las Flores”; y atendido que:

1°) La Junta de Gobierno Local, en sesión celebrada el día 31 demarzo de 2006, acordó aprobar inicialmente dicho PERI, conformeal documento incorporado al expediente como Anexo 1, elaboradopor el Servicio de Planeamiento y Gestión Urbanística.

Este Plan Especial de Reforma Interior se promueve con el ob-jeto principal de modificar a ordenación detallada para ajustar ali-neaciones y rasantes en aquellas manzanas donde las alineaciones

existentes tienen el suficiente grado de consolidación como para serinviable técnica y económicamente el poder ajustarse a las nuevasalineaciones propuestas por el PGOU/97 y el PGOU/04.

Además se pretende la realización de algunas modestas opera-ciones de reforma interior, y de mejora urbana, sin suprimir, modifi-car ni alterar de ninguna forma las determinaciones de ordenacióngeneral establecidas por el PGOU. Estas operaciones de reforma in-terior se realizan con el fin de crear las dotaciones urbanísticas pú-blicas necesarias (equipamientos, espacios libres públicos y viario),de las cuales carece actualmente el Sector APE 21.

2°) Sometido el expediente al preceptivo trámite de informaciónpública, por plazo de un mes, y llevado a cabo mediante la inser-ción de anuncios en prensa local, BOP y BOCyL, durante el mismose han presentado alegaciones por: D. José Luis DomínguezBartolomé, Dª. María Asensio Monzón, D. Pedro Sánchez San José,en representación de Asociación de Vecinos del Barrio de Las Flo-res, D. José Luis Muñoz Ibáñez, D. Francisco Martín Samaniego, D.Nicolás Gutiérrez Martín, en representación de Vecinos del Caminode Hornillos, Dª. Arselina Pelaz Pelaz, D. José Ramón Ibáñez Men-cía, en nombre propio y en representación de D. Benito RodríguezMate, D. Antonio Rodríguez Martínez, D. Juan Antonio HuidobroPíriz, en representación de D. Esmeraldo de la Fuente Fernández,Dª. Mercedes Pérez Calle y por D. José Manuel Arellano Yanguas,en representación de ACR2 Promociones, S.L.

3°) Examinadas las alegaciones presentadas, se ha elaboradopor la arquitecta redactora del PERI un “Informe de Alegaciones”,en el que queda plasmado, como consecuencia de la aceptación to-tal o parcial de algunas, que ha sido necesario elaborar un nuevodocumento para su aprobación definitiva. Este “Informe deAlegaciones” se ha incorporado al nuevo documento, todo ello in-tegrante del Anexo II, que va a ser objeto del presente pronuncia-miento.

Las modificaciones producidas no constituyen una alteraciónsustancial del documento aprobado inicialmente, por lo que no esnecesario abrir un nuevo periodo de información pública, a tenor delo regulado en el artículo 158 del RUCyL.

4º) Se han solicitado los informes preceptivos a que hace refe-rencia el art. 153 del RUCyL. No se ha emitido el correspondiente ala Diputación Provincial, por lo que hay que entenderlo favorable. Porsu parte, el Servicio Territorial de Fomento ha emitido su informe fue-ra del plazo legal (tiene entrada en este Ayuntamiento el día 4 de oc-tubre de 2006 y el plazo legal concluyó el día 6 de junio del mismoaño), haciendo algunas precisiones, que han sido desestimadas, se-gún el informe municipal emitido con fecha 14 de agosto de 2007.

5°) En consecuencia, procede la aprobación definitiva del PERIcitado, conforme a la documentación elaborada por la arquitecta re-dactora, que constituye el Anexo 2 del expediente. Corresponde alPleno Municipal dicha aprobación definitiva (art. 123.1.i de la Ley57/2003 de Medidas para la Modernización del Gobierno Local),acuerdo que podrá adoptarse por mayoría simple (art. 123.2 de di-cha Ley 57/2003).

SE ACUERDA:

I. Estimar o desestimar, total o parcialmente las alegaciones for-muladas en el periodo de información pública, conforme al “Informede Alegaciones” elaborado por la arquitecta redactora del PERI, queeste Pleno asume en su totalidad, y que forma parte del Anexo 2 delexpediente.

II. Aprobar definitivamente el PERI del APE 21 “Cuesta de LasFlores”, promovido de oficio por este Ayuntamiento, conforme al do-cumento incorporado al expediente como Anexo 2.

III. Declarar que el presente acuerdo pone fin a la vía adminis-trativa, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 109 c) de laLey 30/92 de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas ydel Procedimiento Administrativo Común.”

Lo que comunico a Vd. para su conocimiento y efectos, signifi-cándole que contra esta resolución, que pone fin a la vía adminis-trativa, puede interponer recurso potestativo de reposición ante elPleno Municipal en el plazo de un mes o directamente recurso con-tencioso-administrativo ante la Sala correspondiente del TribunalSuperior de Justicia de Castilla y León, en el plazo de dos meses.En ambos casos referido plazo se computará a partir del siguientedía al de la publicación de este anuncio en el Boletín Oficial de laProvincia y Boletín Oficial de Castilla y León -última inserción -.

En el supuesto de presentarse recurso de reposición no se po-drá interponer recurso contencioso-administrativo hasta que aquel

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sea resuelto expresamente o se haya producido su desestimaciónpor silencio.

Valladolid, 15 de octubre de 2007.-El Alcalde P.D., El ConcejalDelegado (Dto. n° 6.866 de 28/06/07), Manuel Sánchez Fernández.

PERI del APE 21 CUESTA DE LAS FLORES

RELACIÓN DE DOCUMENTOS

Documento 1: Memoria Vinculante

Documento 2: Ordenanzas Reguladoras

Documento 3: Fichas de las Unidades de Actuación

Documento 4: Resumen del Plan de cifras

Documento 5: Estudio Económico del Plan

Documento 6: Fichas de trabajo de campo

Documento 7: Informe de alegaciones

Planos: 14 planos

MEMORIA

1. EVOLUCIÓN HISTÓRICA DE LA CUESTA DE LAS FLORES

El ámbito objeto de este documento se sitúa en una zona confi-gurada en su origen como parcelación ilegal en la periferia de la ciu-dad, convirtiéndose con el paso del tiempo en un asentamiento mar-ginal apoyado en el más consolidado barrio de Las Flores. Un cier-to desarrollo industrial a base de naves destinadas a taller o a al-macén, de escasa calidad salpica este enclave.

Según cita Juan Busquets en “Políticas de vivienda versus Urba-nización Marginal”, “pueden contabilizarse en ciudades como lasnuestras, importantes áreas de crecimiento, denominadas genéri-camente de Urbanización Marginal que siguen procesos de forma-ción y desarrollo manifiestamente diferentes a los convencionales,pero que en el futuro acabarán siendo reconocidas como áreas ur-banas. En ellas, la vivienda se construye por los futuros usuarios enun área de suelo rústico sin urbanización, siguiendo los barrios deUrbanización Marginal, así iniciados, un proceso de evolución que,desde condiciones muy precarias va, en general, dotándolos de ser-vicios de urbanización y, en algunos casos, les lleva a ser califica-dos como áreas urbanas”.

La propuesta del Plan General de 1984 para este ámbito deValladolid era:

“Clasificarlo como Suelo Urbanizable No Programado para pro-ceder a su legalización”.

La aparición de un sinfín de construcciones ilegales en el Sectorno programado “Cuesta de las Flores” (Sector 46 según denomina-ción del PGOU / 84), para el que el Plan General preveía una edifi-cabilidad no superior a 0,25 m2/m2 y prohibía segregaciones de par-cela por debajo de los 500 m2, obliga a reconsiderar su clasifica-ción actual (PGOU / 84) como Urbanizable No Programado.

Lo que en origen surgió como una parcelación ilegal en suelorústico se convirtió con el paso del tiempo en un núcleo de vivien-das de carácter marginal y de otros usos complementarios, entre losque estaban usos industriales en la periferia externa de la ciudad. Eldocumento de Avance de la Actualización del Plan General deOrdenación Urbana de Valladolid entre los reajustes que proponeestá la siguiente determinación sobre este ámbito:

“Sector 46 (Cuesta de las Flores):

-Múltiples propietarios; parcelación ilegal; usos mixtos.

-Clasificación como suelo urbano con Plan Especial de Infra-estructuras (resolver la conexión con las redes de saneamiento)”.

Se está ante una urbanización marginal, procedente de una loti-ficación ilegal de fincas rústicas periféricas en parcelas de tamañomedio, con una absoluta falta de urbanización, y donde el fenóme-no de la autoconstrucción ha hecho proliferar construcciones de es-casa calidad dedicadas a usos variados (vivienda, nave almacén, ta-lleres, cobertizos,...).

Según la publicación “Procesos y formas de crecimiento urba-no” de A. Font Arellano:

“Los procesos de urbanización marginal, se caracterizan por noestar reconocidos como integrantes de la ciudad ortodoxa. Sonaquellos en los que, a partir de una parcelación, se introduce la edi-ficación de manera atomizada por gestión individual, estando au-sente la operación de urbanización (hasta su muy posterior integra-ción en el orden urbano establecido)”.

El ámbito “Cuesta de las Flores” no es sino una de estas formasde crecimiento residencial de la ciudad, que nace y se desarrolla conunos mecanismos diferentes a los de la ciudad central. Se caracte-riza por varios factores:

-Situación urbana deficitaria (absoluta falta de equipamientos),tanto a nivel de infraestructuras (saneamiento, abastecimiento, su-ministro de energía eléctrica,...) como a nivel de otras dotaciones co-mo son los espacios libres públicos, los equipamientos de carácterescolar, asistencial, comercial, deportivo,... y falta de un viario ade-cuado y convenientemente urbanizado que resuelva la accesibilidady la movilidad dentro del Sector.

-Además se caracteriza por el alto grado de degradación de laedificación y la urbanización, aunque escasa, existente.

-Ubicada en la periferia, a gran distancia del centro, y con esca-sa accesibilidad en su origen.

-Abarca diversas situaciones anormales.

Y su origen está en un proceso que podría definirse a partir dela fragmentación mínima de un suelo rústico sin previsión alguna deurbanización, y de la paulatina construcción de vivienda ilegal muyprecaria, pero que conforme se incrementa la capacidad económi-ca de sus usuarios, se va mejorando.

A partir de los años 60, los procesos marginales en Valladolid co-mienzan a perder importancia cuantitativa frente a los nuevos mo-dos de gestión: las subvencionadas. Sin embargo, se parcelan “LaParva de la Ría” (1960) y “Las Flores” (1963) sobre un suelo de to-pografía difícil incluso para su explotación rural, muy alejado y encondiciones muy deficientes de accesibilidad.

“Cuesta de las Flores” es un asentamiento procedente de unaparcelación rústica que surge con posterioridad a la regulación delBarrio de las Flores. Los límites a la parcelación rural se manifiestanen elementos geomorfológicos, tales como el Canal del Duero porel Sur, y el Barrio de las Flores, por el Norte, del que se encuentraseparado por una fuerte barrera topográfica. Los límites por el Estey el Oeste (Ámbito de Planeamiento Específico “La Silleta”, cuya ur-banización ha sido recientemente terminada, y la Ronda InteriorEste, respectivamente) han surgido posteriormente. Le ejecución dela Ronda ha mejorado notablemente las condiciones de accesibili-dad de este núcleo marginal.

Los aspectos internos que configuran este asentamiento son: laedificación, la parcelación y el sistema de distribución de accesos alas parcelas. La urbanización no se entiende como configuradora, yaque el sistema de accesos a las parcelas difícilmente puede ser con-siderado como infraestructura viaria. Los pequeños intentos de urba-nización (pavimentación de la única calle que enlaza “Cuesta de lasFlores” con el “Barrio de las Flores”, calle Gardenia, e instalación dela red de alumbrado en la misma, y posteriormente introducción deun colector de saneamiento bajo el camino de Hornillos, así como pa-vimentación del mismo) se sobreponen al barrio ya construido.

Al provenir este asentamiento de una parcelación en suelo rús-tico, se caracteriza por presentar una cierta ordenación, al estar re-lacionada ésta con la existencia de una subparcelación de una fin-ca inicial de gran tamaño. Además se asienta sobre un suelo topo-gráficamente accidentado. Se podría describir la tipología edificato-ria residencial de la siguiente forma:

-Vivienda unifamiliar, generalmente autoconstruida.

-Sistema constructivo muy elemental: muros de carga, cubiertade teja o fibrocemento,...

-Posibilidad de ampliación en altura, en función de la evolucióneconómica de la familia.

-Uniformidad en cuanto a distribución, imagen exterior, materia-les y disposición en parcela.

Y en cuanto a la tipología en naves industriales:

-Naves entre medianeras de entre 250 y 1.000 m2 de superficie.

-Alineadas a la vía de acceso, sin retranqueo alguno.

-Sistema constructivo elemental (muro de carga y cerchas me-tálicas o de hormigón, cubierta de fibrocemento a dos aguas).

-Uniformidad en cuanto a distribución, imagen exterior, materia-les (enfoscados y ladrillo para revestir) y disposición en parcela.

2. POSIBILIDADES DE ACTUACIÓN PARA LA INTEGRACIÓN DEESTE ÁMBITO EN EL ORDEN URBANO ESTABLECIDO

Este núcleo (APE 21 “Cuesta de las Flores”) que se analiza, po-see un alto grado de “marginalidad” en el proceso urbanístico de su

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desarrollo, como ya se ha explicado, pero en cambio el nivel socio-económico de integración de sus pobladores (salarios, estructura fa-miliar, pautas culturales,...) no difiere sustancialmente de los secto-res de usuarios que han tenido que acceder a la vivienda más eco-nómica en los polígonos periféricos (Ámbitos de Ordenanza Especí-fica como Las Flores (1963), Buenos Aires, Pajarillos Altos (1950),...que provienen a su vez de zonas marginales construidas en su ori-gen sobre suelo agrícola).

Por tanto, podrían verse las condiciones para que un proceso deasistencia canalice prioritariamente las posibilidades de integraciónurbanística. La reivindicación de servicios urbanos para el barrio,con participación en la gestión de tales mejoras por sus usuarios,puede resultar una línea avanzada que canaliza aquella voluntad demejora y que permite un desarrollo del proceso de integración en elorden urbano establecido.

Los usuarios muestran en líneas generales intereses encamina-dos a conseguir:

a) La legalización en la medida que les da confianza en el pro-ceso y les permite continuar la propia inversión.

b) La infraestructura de urbanización como servicios a la propiavivienda (agua, saneamiento, electricidad, alumbrado, red de tele-comunicaciones, gas natural,...).

c) Los equipamientos más indispensables, como escuela, trans-porte público, recogida de basuras,...

Los promotores externos al barrio también muestran pautas quepueden presidir sus actuaciones, favoreciendo la mejora del ámbi-to, a través de la consecución de:

a) El aprovechamiento de la capacidad potencial del suelo urba-no que residualmente quede en el barrio.

b) La promoción de crecimiento residencial en áreas no muyatractivas o no edificables contiguas al barrio (Unidad de Actuación165 del AOE “Las Flores”).

c) La reconversión del proceso de Urbanizaciones Marginales alos mecanismos y normativa convencionales.

Estas diferencias entre las demandas y reivindicaciones de losresidentes y los objetivos inmediatos de los promotores del suelo yvivienda que quieren llevar adelante la transformación de este ba-rrio, son la base de un tipo u otro de evolución:

- Acciones puntuales de gestión o demanda de servicios, en elcaso de los residentes.

- Integración o erradicación de los barrios en el segundo caso.

Lo ideal desde el punto de vista municipal, es llegar a aunar am-bas posibilidades, pero presididas ambas por la acción municipal enfavor del primer tipo de iniciativas. En todo caso es imprescindibleconsiderar cualquier tipo de tratamiento que no perjudique a los re-sidentes del barrio y facilite, en cambio, su desarrollo.

Para ello hace falta una acción pública de asistencia que no seael reflejo de los operadores especulativos y que facilite la legaliza-ción, la dotación de equipo y la urbanización del barrio. Política deasistencia cuyo proceso y naturaleza de las inversiones deberíanajustarse a las condiciones de desarrollo en que se encuentra el ba-rrio (proceso familiar de los residentes, capacidad de gestión,...) y alas características propias del barrio.

Por tanto, hay que precisar éstas a través de este documentopara lo cual será interesante estudiar:

a) Las características del emplazamiento del barrio: según situa-ción geomorfológica y contorno podrán realizarse nuevos creci-mientos o bien anexionarse con otros sectores próximos: AOE 8 LasFlores, APE 22 La Silleta, SEC 21 “Campo de Tiro” , Área Homogé-nea 4 “Arroyo Velilla” y Área Homogénea 5 “Páramo de San Isidro”.

b) Las características específicas de formación del barrio: refle-jadas en el tamaño, densidad, trama de calles, organización parce-laria y sistema de ocupación que pueden expresar la capacidad y lí-mites de un posible desarrollo evolutivo.

c) Las características de conexión del barrio: que pasan por elacceso, vínculos con los asentamientos inmediatos, y cuya mejorasupondrá una opción fundamental en la zona.

En esta línea y de acuerdo con la capacidad de gestión y orga-nizativa del núcleo (en este caso, existe una Asociación de Vecinosque está impulsando este proceso desde hace unos años), tendrásentido perfilar un proceso de asistencia que de forma avanzada fo-mente la integración urbanística del barrio.

En el caso de Valladolid, “Cuesta de las Flores” puede ser el úl-timo de los casos que a lo largo de la expansión urbana de nuestraciudad se dé, de asignación de suelo rústico a una parcelación“marginal”, proceso que cada vez tiene menos peso que en las dé-cadas precedentes, en la expansión de las ciudades.

Sin embargo, la transformación de este ámbito posiblemente seauno de los problemas más difíciles de solucionar que tiene en el mo-mento actual nuestra ciudad, razón por la cual precisará de un tra-tamiento de asistencia, que de oficio puede prestar nuestro Ayunta-miento.

Por ello la Actualización del PGOU (aprobada en diciembre de1996) propone el cambio de clasificación de Suelo Urbanizable NoProgramado a Suelo Urbano como Ámbito de Planeamiento Espe-cífico (APE 21), debiendo desarrollarse a través de un Plan Especialde Infraestructuras.

La Adaptación del Plan General de Ordenación Urbana (BOP27/02/04) (en adelante, PGOU/04) mantiene esta clasificación,adaptándola a los términos que establece la Ley 5/99 de Urbanismode Castilla y León, es decir, clasificando y categorizando el ámbitocomo Suelo Urbano No Consolidado, y manteniendo la sectoriza-ción propuesta ya en el PGOU/97.

3. EL PLAN Y EL BARRIO

3.1. Antecedentes.

En diciembre del año 2000, y tras varias reuniones mantenidascon representantes de la Asociación de Vecinos del Barrio de lasFlores, y siguiendo las instrucciones dadas desde la Concejalía deUrbanismo, se procede a dar la orden al Servicio de Planeamientoy Gestión Urbanística para iniciar los trámites correspondientes pa-ra la modificación del Plan General de Ordenación Urbana que afec-ta al Ámbito de Planeamiento Específico APE 21 “Cuesta de lasFlores”.

A finales del año 2001 se inician los trabajos de Modificación delPlan General de Ordenación Urbana de Valladolid para suAdaptación a la Ley 5/99, por lo que se opta por incorporar las mo-dificaciones que sean necesarias en el citado ámbito al Plan Generalen redacción.

Una vez elaborado el documento para aprobación inicial de laModificación del Plan General antes referida se consideró conve-niente la redacción de un Plan Especial de Reforma Interior (en ade-lante PERI), en base a las determinaciones que la Ley 5/99 conteníapara los mismos y que posteriormente fueron desarrolladas por elReglamento de Urbanismo de Castilla y León (en adelante RUCyL)(BOP 27/02/2004).

Aprobada definitivamente la Adaptación del PGOU ( en adelan-te PGOU/04), y para desarrollar prescripciones contenidas en el mis-mo, entre las cuales y como posibilidad de realizar actuaciones ensuelo urbano, incluye la correspondiente a este APE 21, el Ayunta-miento acuerda la reanudación de los trabajos de redacción y ela-boración de este PERI, que se había dejado en suspenso, en tantoen cuanto no se produjera la aprobación definitiva del PGOU/04.

A partir de este momento se inician los trabajos de elaboraciónde un documento titulado Plan Especial de Reforma Interior del APE21 “Cuesta de las Flores” para proceder a su aprobación inicial, quese produce el 31 de marzo de 2006. El BOCyL de 25 de abril de 2006anuncia la apertura del plazo de información pública relativo a laaprobación inicial de este Plan Especial. Entre los meses de mayoy junio se recoge un total de doce alegaciones, con diversas cues-tiones que iba a ser preciso revisar. El 20 de octubre de 2006 se emi-te el informe de alegaciones por la arquitecta redactora del PlanEspecial, por el cual iba a ser preciso realizar diversas modificacio-nes en el documento aprobado inicialmente con el fin de adecuar-se a aquellas consideraciones que habían sido aceptadas por par-te del citado informe. Por lo que es, a partir de este momento en elque se inician los trabajos de redacción del documento para apro-bación definitiva.

3.2. Justificación de la redacción del Plan Especial de Refor-ma Interior.

El barrio de Cuesta de las Flores es un caso de UrbanizaciónMarginal que ha crecido, con todo tipo de déficits, bajo el único am-paro de sus propios usuarios que atraídos a la ciudad no puedenacceder a la vivienda oficial y resuelven el problema de su aloja-miento y valorizan suelos rústicos que entran así en el mercado es-peculativo.

Este tipo de barrios, de facto incorporados a la ciudad, han sidoolvidados en los sucesivos programas de urbanización y equipa-


miento hasta que una mayor fuerza de los usuarios y una mejor dis-ponibilidad de la administración hace que se puedan adoptar nue-vas políticas.

Por ello el Ayuntamiento dispone ahora la posibilidad de realiza-ción de un Plan Especial de Reforma Interior en “Cuesta de lasFlores”, con el fin de resolver los problemas del barrio desde el pla-neamiento, como primera medida. Las características de este ám-bito, su elevado grado de consolidación por la edificación, hacenque este trabajo tenga notables dificultades jurídicas, a las que hande sumarse las técnicas derivadas de sus condiciones topográficas,urbanísticas y arquitectónicas. Además se tiene el condicionante departida que es la base de esta propuesta: el mantenimiento de susresidentes.

Este Plan se plantea para posibilitar que en un corto plazo sepuedan legalizar, urbanizar y rehabilitar las edificaciones existentes(siempre que no sean declaradas fuera de ordenación por este PE-RI) en un barrio de los denominados de Urbanización Marginal (tra-ma urbana producida en unas condiciones urbanísticas y jurídicasdeficientes y claramente diferenciadas de la ciudad “normal”). Estehecho implicará unas condiciones de planeamiento singulares.

3.3. El Plan y el Barrio.

El Barrio de Cuesta de las Flores se inicia en una superficie de11,5 hás. Está emplazado en terrenos con gran pendiente en las la-deras de un cerro donde se asienta en la parte superior el Barrio delas Flores. En la actualidad el ámbito alberga una población de 154habitantes, que se agrupan en unas 43 unidades familiares. La po-blación extranjera es únicamente de dos habitantes (Bulgaria).

El barrio está formado por unos 1.800 metros de calles de unaanchura promedio de 8 metros. Un 40 % de las calles tienen pen-dientes superiores al 8 %. El barrio tiene 164 parcelas (122 m2 laparcela más pequeña y 3.150 m2 la de mayor superficie) y la cons-trucción ya realizada está cerca de los 25.000 m2. Aproximadamen-te existen 60 viviendas (entre primera y segunda residencia). El res-to son usos industriales, terciarios, talleres, almacenes, cocheras,...

Sin embargo, el barrio se ha ido materializando en el tiempo conabsoluta precariedad jurídica, sin la supervisión legal y administrati-va necesaria, y sin soporte técnico para las diversas construccionesque allí existen.

Las obras mínimas de urbanización existentes son de cierta pre-cariedad. Recientemente se han acometido algunas obras de urba-nización desde la Administración Local para paliar las difíciles con-diciones urbanas del barrio (una red de alumbrado y pavimentaciónde la calle Gardenia y del camino de Hornillos y un colector a lo lar-go del camino de Hornillos).

La vivienda media de este barrio se ha construido siguiendo unaspautas totalmente diversas a la vivienda normal: la autoconstruccióny la gestión directa de la vivienda propia han sido el proceso máscomún, reportando dificultades muy notables en las fases de cons-trucción. Resulta así, una vivienda muy económica, si se comparacon la vivienda normal que simultáneamente se estaba producien-do.

Pero además, la introducción de la urbanización primaria (callesy redes) es problemática y costosa. Costosa porque la forma comose ha ejecutado la edificación hace muy difícil la construcción de lasredes sanitarias y la pavimentación de las calles. Y problemáticaporque es un escalón que entraña un compromiso de la administra-ción local próxima al reconocimiento legal que en fases anterioresno estuvo dispuesta a conceder.

En definitiva, este barrio ha ido desarrollándose siguiendo suspautas de ilegalidad, pero al conseguir cierta entidad, el hecho desu legalización implica tanto el reconocimiento de su existencia (dela que nunca pudo dudarse), como la consolidación de los derechossobre el suelo, sobre la vivienda y sobre las necesidades de urbani-zación de los residentes del barrio.

3.4. Actuaciones tipo en esta clase de barrios.

Los planes y la actuación de la Administración en estos barriospueden provocar tres tipos de procesos:

a) Congelación del barrio, estimando que ha seguido un proce-so defectuoso. Es una actuación que supone un impacto muy fuer-te sobre el barrio, y rompe las expectativas de mejora y consolida-ción que presiden todas las iniciativas de los residentes en los ba-rrios.

b) Remodelación del barrio, tratando de erradicar la edificación“marginal”, sustituyéndola por casas normales.

c) Un proceso de mejora progresiva que considere de forma prio-ritaria las posibilidades de urbanización del barrio y estudie las con-diciones de legalización, con un mantenimiento de lo existente.

3.5. La opción que se propone: legalización y urbanización +ordenación futura.

El Plan (PERI) intervendrá en el barrio articulando niveles diver-sos:

A) Del estudio del barrio se desprenden las característicasbásicas de su formación, de la edificación de sus parcelas, dela disposición de sus calles y espacios residuales, que en nin-gún caso participan de los modelos urbanísticos convenciona-les a partir de los que la ciudad se viene produciendo.

La superposición de estos modelos (el existente y el modelo con-vencional de ciudad) obligaría a la erradicación física del barrio y aldesplazamiento social de sus residentes. En consecuencia, y paraevitar esto, hace falta avanzar formas o modelos de intervención quesean compatibles con el barrio existente y que permitan la mejorade su calidad urbana manteniendo, como primera premisa, a sus re-sidentes. Se establece esto último como prioridad.

La propuesta se materializa en este Plan según los diferentes ele-mentos:

A.1.- Sobre el suelo y su régimen.

Evidentemente el Plan pretende evitar la extensión del procesomarginal que tantos costos reporta a sus futuros residentes y seña-la la parcelación y venta del suelo rústico inicial como el acto irres-ponsable y especulativo que ha condicionado este proceso. La pro-moción de suelo barato debe producirse siempre con una valora-ción muy precisa de su localización y una previsión muy racional delos espacios de servicio imprescindibles y su proceso de incorpo-ración. En la situación actual sólo la Administración puede iniciarcon garantías un proceso de subdivisión de suelo económico.

El Plan reconoce en el suelo ocupado por las casas marginalessu calidad de Suelo Urbano Consolidado de forma simultánea alproceso de urbanización que luego se describirá. Las parcelas in-tersticiales (sin edificación alguna) podrán disfrutar de la clasifica-ción de Suelo Urbano Consolidado únicamente si adelantan los cos-tos de urbanización tal como la Ley de Urbanismo 5/99 establece(art. 18.2: Deberes y limitaciones en suelo urbano consolidado).

Por otro lado, el Plan define y señala la forma de adquisición delsuelo público imprescindible para el desarrollo del barrio: es decir,las dotaciones (entendidas éstas como el viario, los equipamientosy los espacios libres públicos) que progresivamente se irán incor-porando. Para ello se propone la delimitación de Unidades deActuación dentro del Sector en parcelas de mayor superficie y libresde edificación o con edificaciones ruinosas.

A.2.- Sobre la vivienda y su rehabilitación.

El Plan ha estudiado las formas de edificación en las parcelas yha buscado las invariantes propias de su disposición tipológica (latopografía, el subsuelo, la forma parcelaria, son condicionantes quela edificación ha integrado y resuelto) así como los índices cuantita-tivos básicos (edificabilidad residencial y de usos complementarios,edificabilidad industrial).

A partir de estas invariantes se traza una norma (la Ordenanza)que permitirá la legalización de la mayoría de las viviendas, y la adi-ción de nuevos volúmenes, caso de no haber consumido con la edi-ficación existente toda la edificabilidad asignada, o construccionesde nuevos edificios, de forma que su disposición permita la subsis-tencia mejorada de la edificación existente. Al valor restrictivo de laordenanza como contenedor de lo que es posible edificar en cadaparcela, hay que reconocerle una aptitud de norma positiva quemuestra las soluciones más pertinentes para programas diversos:

- estimulando las soluciones técnicas y constructivas más pró-ximas a las invariantes detectadas (edificaciones residenciales re-tranqueadas unos tres metros respecto a la calle, pero próximas aésta, otros usos complementarios situados en el interior de las gran-des manzanas, naves industriales entre medianeras, parcela máxi-ma para edificaciones en tipología de vivienda aislada de 500 m2).

En la misma línea, a través de las Ordenanzas, se han definidolas condiciones mínimas para cursar expedientes de rehabilitacióny se acompaña una relación de los puntos fundamentales para pro-ceder a la mejora de la vivienda (corrección de humedades, mejo-ras sanitarias como la eliminación de la evacuación de aguas resi-duales de cada vivienda a fosas sépticas o pozos negros, manteni-miento en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y


habitabilidad según su destino, realizando los trabajos precisos pa-ra conservar o reponer dichas condiciones, resolver la dotación delos servicios que resulten necesarios o exigibles conforme al uso,revestimiento de fachadas con materiales adecuados,...).

Mejora de las condiciones de habitabilidad en aquellas parcelasdonde existe un número mayor de viviendas que las que pueden darfrente a la calle y por tanto, que tienen una mala accesibilidad des-de la misma, sobrepasando la edificabilidad permitida. Se llegará in-cluso a resolver estas situaciones anormales declarando fuera de or-denación las viviendas interiores, pocas en número, dentro de esteSector.

Todos estos mecanismos en conjunto permitirán un desarrolloresidencial con pautas tipológicas similares a las ya existentes, quesupone una forma de casa bifamiliar como media, de tamaño redu-cido, con relativo peso de los espacios no directamente habitacio-nales, que puede producirse con técnicas diferenciadas, y con rit-mos de construcción del volumen edificado muy diverso entre lasdiferentes parcelas.

A.3.- Sobre la urbanización del barrio.

Un último elemento que compone el modelo propuesto y sin du-da el más importante, es la definición y construcción de las redesde servicio a la residencia y su urbanización conjunta, así como larealización de las dotaciones (vario, espacios libres públicos y equi-pamientos) antes apuntados.

La organización de las calles y de las redes de servicio en zonasya edificadas, entraña una dificultad notable y asigna a este ele-mento una función primordial. Existe la experiencia de tantos barriosmarginales que al ser sometidos al modelo de urbanización con-vencional, han visto remodelados la mayoría de los elementos delbarrio, con costes enormes y con resultados muy poco satisfacto-rios.

El Plan debe cuidar la naturaleza específica de cada servicio yexplicar la forma de su instalación y puesta a punto. Evidente-mente el sistema de acceso es el más distribuido, con lo cual elPlan debe establecer unos tipos de calles, con usos, pavimenta-ción, arbolado,... bien diferenciados por zonas y por posición to-pográfica.

Los servicios de saneamiento y aguas pluviales parten de lascondiciones de emplazamiento y vienen definidas a partir de un sis-tema unitario. Igualmente condicionada por la topografía se resuel-ve el agua potable, llevando al extremo las posibilidades urbanísti-cas de cada uno de los servicios.

Un componente presente en la definición de los elementos deurbanización es el que su ejecución pueda ser dilatada en el tiem-po y que sea posible una sucesión de prioridades entre ellos (a tra-vés de diferentes proyectos parciales de urbanización que se suce-dan en función de la disposición económica de la Administración yde los habitantes del barrio). Así el Plan ha estimado en cinco añosel tiempo de ejecución de la urbanización primaria del barrio, ade-cuado desde el punto de vista de la construcción y óptimo para sufinanciación. Por otro lado, el Plan prevé que las obras puedan rea-lizarse en sucesiones diferentes y que pueda ejecutarse por cons-tructores diversos.

B) Sobre la valoración urbana del barrio.

El Plan niega la dualidad entre la ciudad “normal” y la ciudad“marginal” y articula una serie de propuestas que faciliten la mejorade condiciones urbanas. Con esta finalidad se articulan diferentespropuestas en el Plan:

- Se utilizan dentro del ámbito de este APE 21, aquellas parce-las de mayor superficie, libres de edificación, para fijar una serie deequipamientos locales o realizar aperturas viarias en aquellas zonasdonde resultan absolutamente necesarias por diversos condicio-nantes que se establecen de partida. Para la ejecución de estas ac-tuaciones se delimitan unidades de actuación que permiten fácil-mente obtener estos suelos una vez urbanizados. Y dado que se es-tablecen unas cargas de urbanización mayores se priman con un in-cremento de la edificabilidad y, por tanto, del aprovechamiento sus-ceptible de apropiación.

- Por otro lado, una serie de propuestas tangentes al propio ba-rrio (APE 21) pueden ser aprovechadas para la recualificación ge-neral del Sector: colector de aguas residuales del APE 22 “La Silleta”que atraviesa de Este a Oeste “Cuesta de las Flores”, urbanizacióndel Sistema General EL08 al Oeste del barrio entre la Ronda InteriorEste y el APE 21.

C) Sobre la intervención de los operadores.

El Plan supone un marco de intervención para operadores muydiversos, con actuaciones de inversión urbanizadora, de control osimplemente de edificación privada.

A los operadores públicos compete la realización de las actua-ciones tangentes al barrio, así como la iniciativa, dirección y controlde la obra urbanizadora primaria.

El peso mayoritario de esta obra de urbanización primaria recaesobre el colectivo de residentes, y parece muy conveniente que es-tas obras se afronten de forma comunitaria. Esta opción que el Planno puede más que sugerir vivamente, entrañaría facilidad de gestióny unas economías de urbanización muy notables. Las propias obrasde urbanización iniciadas marginalmente en el barrio son muestrafehaciente de los costes de inicio e interrupción de las obras, de lasdificultades de coordinación de las redes, de duplicidad de redes,...situación que solo puede superarse con la iniciativa solidaria, comopor ejemplo las cuotas de urbanización. Estas podrán ser definidasen cantidades mensuales por grupos de parcelas, según tamaño yedificabilidad, y permiten asegurar una financiación completa de laurbanización y una estabilidad que garantice un proceso de cons-trucción continuo durante cinco o siete años, según las cantidadesque se acepten como cuotas.

Por otro lado, los operadores individuales podrán realizar lasobras de construcción y/o mejora y desarrollar los usos permitidospor el Plan bajo el control del Ayuntamiento, así como le gestión yejecución de las unidades de actuación delimitadas.

D) Sobre el proceso administrativo.

De todo lo anterior se deduce la importancia del proceso de ur-banización como piedra de toque en la rehabilitación del barrio. Deahí que toda inversión posible en el barrio deba canalizarse en la eje-cución de la urbanización en los próximos cinco años. Un alto por-centaje del coste de tal urbanización debería correr a cargo de losresidentes.

Por tanto, la urbanización se estima como la prioridad ineludiblede actuación. La legalización puede producirse de forma simultáneay/o sucesiva siguiendo las siguientes pautas:

- Debe producirse dentro de los cinco años, y siempre que ha-ga falta la petición de una licencia (de ampliación o edificación denueva planta) será menester legalizar lo ya existente (según las pau-tas que el Plan explica).

Urbanización y legalización podrán realizarse de forma simultá-nea y sería aconsejable que al realizar la urbanización de cada ca-lle, el Ayuntamiento - a través de sus servicios técnicos- completa-ra aquellas parcelas que por especiales condiciones anormales nohan regularizado su situación.

Este proceso permitirá no quebrantar las prioridades materialesdel barrio: ya que anteponer la legalización a la urbanización, porsus propios costos y dificultades de gestión, podría llegar a bloquearla construcción de la urbanización (los costos de legalización pue-den ser equivalentes a los de urbanización primaria integrada).

4. OBJETO Y CONTENIDO DEL PLAN ESPECIAL DE REFORMAINTERIOR MARCO LEGAL VIGENTE

4.1. Objeto del Plan Especial de Reforma Interior.

El presente documento denominado Plan Especial de ReformaInterior para la modificación de la ordenación detallada en el SectorAPE 21 (Ámbito de Planeamiento Específico 21 “Cuesta de las Flo-res”) afecta a los terrenos situados en el término municipal de Valla-dolid, en la zona situada en el entorno del Camino de Hornillos y elbarrio de Suelo Urbano Consolidado AOE 8 (Ámbito de OrdenanzaEspecífica 8 “Las Flores”) y afecta a la totalidad del Sector APE 21de suelo clasificado como Suelo Urbano No Consolidado con orde-nación detallada asignada desde el planeamiento general en laAdaptación del PGOU a la Ley 5/99 de Urbanismo de Castilla yLeón.

Este Plan Especial de Reforma Interior se realiza con el objetoprincipal de modificar la ordenación detallada para ajustar alinea-ciones y rasantes en aquellas manzanas donde las alineacionesexistentes tienen el suficiente grado de consolidación como para serinviable técnica y económicamente el poder ajustarse a las nuevasalineaciones propuestas por el PGOU / 97 y el PGOU / 04.

Además se pretende la realización de algunas modestas opera-ciones de reforma interior, y de mejora urbana, sin suprimir, modifi-car ni alterar de ninguna forma las determinaciones de ordenacióngeneral establecidas por el PGOU. Estas operaciones de reforma in-


terior se realizan con el fin de crear las dotaciones urbanísticas pú-blicas necesarias (equipamientos, espacios libres públicos y viario),de las cuales carece actualmente el Sector APE 21.

El PERI es una de las diversas categorías de Planes Especialesprevistas en la Ley 5/99 de Urbanismo (en adelante, Ley 5/99) y enel RUCyL. Frente a otros tipos de Planes Especiales, el PERI se ca-racteriza por su finalidad. Éste pretende lograr en suelo urbano ladescongestión de dicho suelo, la mejora de las condiciones de ha-bitabilidad, la obtención de suelo destinado a la ubicación de dota-ciones urbanísticas, la recuperación de los espacios públicos de-gradados, la resolución de los problemas de circulación, o cuales-quiera otros fines análogos.

Se redacta de oficio por el Excelentísimo Ayuntamiento de Valla-dolid. Los documentos que componen este Plan Especial son losestablecidos por el Artículo 143 y siguientes del Reglamento deUrbanismo de Castilla y León (a partir de ahora “Reglamento”), ycontienen también las determinaciones básicas establecidas en elArtículo 14 del Capítulo 1 del Título II de la Adaptación del PlanGeneral de Ordenación Urbana (BOP 27/2/04) (PGOU /04, en ade-lante).

Este Plan Especial consta, pues, de los siguientes documentos:

1. MEMORIA.

2. PLANOS DE INFORMACIÓN.

3. PLANOS DE PROYECTO.

4. ORDENANZAS REGULADORAS.

5. ESTUDIO ECONÓMICO.

6. INFORME DE ALEGACIONES

La Memoria contiene todo lo que refiere el Artículo 136.1 delReglamento. Y ésta se estructura en los siguientes apartados:

Capítulo 1. Evolución histórica de la Cuesta de las Flores.

Capítulo 2. Posibilidades de actuación para la integración de es-te ámbito en el orden urbano establecido.

Capítulo 3. El Plan y el Barrio.

Capítulo 4. Objeto y contenido del Plan Especial de Reforma In-terior.

Marco legal vigente.

Capítulo 5. Conveniencia y oportunidad. Justificación de la con-veniencia de las modificaciones propuestas, acreditando su interéspúblico.

Capítulo 6. Información Urbanística.

Capítulo 7. Objetivos y criterios generales.

Capítulo 8. Propuesta de ordenación.

Estos contenidos de la Memoria se ordenan de la siguiente for-ma:

A) Memoria de Información y Diagnóstico: en este documen-to (compuesto por los seis capítulos iniciales de la Memoria) a par-tir del conocimiento de la realidad existente, de su lógica de forma-ción, de los usos que se han ido implantando, de la situación de lared viaria y de los servicios urbanísticos, de las condiciones socio-económicas de la población,... se realiza un diagnóstico de la situa-ción del barrio, que junto don los contactos habidos con laAsociación de Vecinos y los objetivos genéricos del Ayuntamientofijan las problemáticas a las que el PERI debe dirigir sus propues-tas. Es pues, un documento de carácter descriptivo y justificativo.

B) Memoria de Ordenación: además de los objetivos genéricos,los criterios y los objetivos particulares, en este documento se des-cribe la ordenación en todos y cada uno de sus aspectos básicos.Tras la información urbanística, se realiza el necesario análisis ba-sado en los estudios realizados, concluyendo en la fijación de loscriterios y objetivos en los que ha de basarse la nueva propuesta deordenación. En este apartado, se establece la nueva alternativa deordenación, deduciendo su conveniencia y oportunidad. Se dedu-cen los criterios de ordenación que se consideran más adecuadosentre las diferentes soluciones posibles.

En el Capítulo 7 se describe la solución propuesta y se realiza unanálisis comparativo de las características del Plan con los están-dares urbanísticos de aplicación.

C) Estudios complementarios: en esta parte se incluyen unaserie de estudios e informes elaborados para permitir alcanzar un

conocimiento lo más exhaustivo posible de la realidad del barrio. Secompone de unas fichas de trabajo de campo en las que se recogeinformación pormenorizada por parcela y usos existentes.

Como complemento de la Memoria se incluyen varios Anexos:

Anexo 1: Síntesis de la Memoria, incluyendo un Cuadro-Resu-men de las cifras que resultan del Plan.

Anexo 2: Relación de propietarios afectados, con su nombre,apellidos y dirección.

Los Planos de Información se realizan a escalas de 1:5000 a1:1000 y contienen la documentación gráfica requerida en el Artículo13 y 14 del PGOU y en el Artículo 136.2.a) del Reglamento, por re-misión del Artículo 148 del mismo.

Los Planos de Información y, en ellos, el estado y característicasde los terrenos y las edificaciones existentes y su entorno, están re-feridos a las coordenadas UTM municipales, con la exacta descrip-ción de los límites del Sector y los condicionantes de relación conlos demás ámbitos y edificaciones colindantes.

Los Planos de Proyecto se redactan a escala de 1:2000 a 1:1000y recogen las determinaciones exigidas en el Artículo 146 y 148 delReglamento.

Las Ordenanzas Reguladoras siguen el esquema establecido porel PGOU de Valladolid, para facilitar en lo posible la lectura y com-prensión del documento redactado, utilizando conceptos, definicio-nes y terminología similar siempre que ha sido posible.

Se han utilizado conceptos o terminología específica cuando hasido necesario completar o precisar determinaciones no contenidasen el PGOU, o bien, para adaptar éstas al caso concreto del pre-sente Sector.

Las Ordenanzas del Plan Especial reglamentarán detalladamen-te el uso de los terrenos y de la edificación pública y privada, y con-templarán, al menos, los apartados necesarios a tal fin.

En el Estudio Económico se realiza una valoración aproximadade los costes de las obras de urbanización precisas y de implanta-ción de los servicios, de acuerdo con las determinaciones conteni-das en el Artículo 136 del Reglamento.

PLANOS DE INFORMACIÓN

I.0. Emplazamiento.

Fotografía aérea E: ........................................................................1/1000

I.1. Situación y Emplazamiento.

Relación con la ciudad.

I.2. Ordenación vigente.

Referencia al Plan General de Ordenación Urbana E: ..................1/1000

I.3. Levantamiento topográfico.

Información sobre el estado de los terrenos E: ............................1/1000

I.4. Situación actual del Medio.

Edificaciones, usos y vegetación existentes E:..............................1/1000

I.5. Estructura de la propiedad del suelo .................................. E:1/1000

I.6. Infraestructuras existentes.

Red de Saneamiento, Abastecimiento, Gas,

Energía Eléctrica y Alumbrado Público ......................................E:1/1000

PLANOS DE PROYECTO

P.1. Ordenación.

Pautas de Ordenación..................................................................E:1/1000

P.2. Manzanas resultantes de la ordenación................................E:1/1000

P.3. Red Viaria Pública.

Ordenación y características del trazado ....................................E:1/1000

P.4. Red Viaria y Peatonal.

Perfiles longitudinales ..................................................................E:1/1000

P.5. Condiciones Específicas de Ordenación de las manzanas.

Gestión. Delimitación de Unidades de Actuación. ......................E:1/1000


Circulación y accesibilidad en situaciones de emergencia ........E:1/1000

P.7. Esquema de Infraestructuras.

Red de Saneamiento y Abastecimiento ......................................E:1/1000


4.2. Marco legal vigente: Normativa de Aplicación.

El presente Plan Especial de Reforma Interior (por las razonesque seguidamente se expondrán) se encuentra regulado por la si-guiente legislación:

LEGISLACIÓN ESTATAL DE APLICACIÓN DIRECTA.

- Ley 6/1998, de 13 de Abril, sobre Régimen del Suelo y Valora-ciones, modificada por la Ley 10/2003 de 20 de mayo, de medidasurgentes en el sector inmobiliario.

- Parte de T.R.L.S. de 1992, no anulada por la S.T.C. de 20 deMarzo de 1997 ni derogada por la Ley 6/1998, modificada por la Ley10/2003.

- Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo.

LEGISLACIÓN AUTONÓMICA.

- Ley 5/1999, de 8 de Abril, de Urbanismo de Castilla y León.

- Decreto 22/2004, de 29 de enero, por el que se aprueba elReglamento de Urbanismo de Castilla y León.

- Ley 13/2005 de Medidas Financieras.

- Directrices de Ordenación del Territorio de Valladolid y su En-torno.

4.3. Determinaciones del Planeamiento General.

La Modificación del Plan General de Ordenación Urbana deValladolid para la Adaptación a la Ley 5/1999, publicado el 27 de fe-brero de 2004 en el B.O.P., regula el Ámbito de PlaneamientoEspecífico APE 21 “Cuesta de las Flores” por el Artículo 185 dentrodel Capítulo VII “Determinaciones de Ordenación General en SueloUrbano No Consolidado”.

En la redacción del Artículo 185 de las Normas Urbanísticas delPGOU, se establecen los parámetros urbanísticos de ordenacióngeneral a los que debe someterse el Sector que desarrolla este PlanEspecial de Reforma Interior, determinaciones que no pueden ser al-teradas por este Plan Especial.

Art. 185.- Cuesta de las Flores (APE 21).

Ordenación general:

a) Uso global: residencial.

b) Índice de Edificabilidad Absoluta: según Plano.

En los planos de la Serie 1:5000 (Hoja 44) y en los planos de laSerie 1:1000 (Hojas 44-09, 44-10, 44-14 y 44-15), se contienen lasdeterminaciones gráficas de aplicación al Sector (APE 21).

Este PERI procede a ajustar la delimitación del Sector de acuer-do con la realidad existente sobre el terreno y de conformidad conlo dispuesto en el art. 6 del PGOU vigente.

En el Capítulo 2 del Título II de las Normas Urbanísticas delPGOU, “Gestión y procedimiento”, se establecen las determinacio-nes relativas a la gestión del suelo clasificado como Urbano NoConsolidado. El PGOU / 04 contiene las siguientes determinacionesde aplicación (con artículos referidos al PGOU / 04):

a) Sobre la delimitación del Sector:

Artículo 20. Sectores.

1. El Suelo Urbano No Consolidado y el Urbanizable Delimitadose dividen en sectores a efectos de su ordenación detallada.

2. Ninguno de los Sectores delimitados por el Plan, Programadoo no, podrá ser dividido o reducido a efectos de su planeamientoparcial, salvo que se explicite lo contrario en el Plan.

b) Sobre la documentación que se va a incluir en el Plan Especialde Reforma Interior:

Artículo 14. Planes Especiales.

1. Será preceptiva la formulación de Planes Especiales cuandola Ley o este Plan así lo requieran.

2. Entre su documentación se incluirá plano de accesibilidad ensituaciones de emergencia, que demuestre la posibilidad de acce-der y evacuar cualquier edificación por procedimientos normales.

Artículo 19. Formato y número de ejemplares.

1. Deberá presentarse un mínimo de seis ejemplares completosde los instrumentos de planeamiento de desarrollo y tres de los degestión urbanística, todos ellos en papel y CD para PC.

2. Estos últimos contendrán la documentación escrita en fiche-ros *.rtf ó *.doc; *.xls y *.bc3, y la documentación gráfica en ficheros

*.dxf ó *.dwg, ambas con los formatos adecuados para cumplir lainformación urbanística prevista en el Título VII de la Ley 5/99, tal ycomo se concrete por el Ayuntamiento.

3. La totalidad de los planos y otros documentos de todos losinstrumentos se realizarán en coordenadas UTM y cotas absolutas,referidas a las bases topográficas municipales.

c) En el Capítulo 5, “Regulación de los Usos Globales”, se esta-blecen las condiciones del Uso Residencial, calificación que tieneasignado este Sector por la Modificación del PGOU, en el ámbitodel Sector APE 21 “Cuesta de las Flores”:

Artículo 130. Condiciones de los Usos Globales.

1. Se definen los siguientes usos globales:

- Residencial: Mínimo porcentaje de los usos básicos residen-ciales sobre la edificabilidad total: 50 %, máximo 80 %.

- ........................

d) Dentro del Capítulo 5, “Condiciones Específicas del Planea-miento de Desarrollo”, se encuentran las condiciones específicas deordenación aplicables al Suelo Urbano No Consolidado, y los crite-rios generales de ordenación:

Artículo 133. Condiciones de edificación.

1. La ordenación y las ordenanzas se ajustarán a lo siguiente:

a) En suelo urbanizable, la altura máxima de la edificación será6 plantas (B+V), excepto en los sectores o ámbitos en que se fijenen estas Normas otras alturas menores.

b) Relación ancho/alto. La altura total de la edificación no podrásuperar la distancia existente entre fachadas a la misma calle o es-pacio libre.

2. Las ordenanzas especificarán condiciones para el ahorro dela energía en la edificación.

Artículo 134. Medio Físico y Preexistencias.

Se deberán tener en cuenta de forma primordial los condicionan-tes del Medio Físico, respetar los canales de riego y la vegetación ar-bórea significativos e integrarlos en la nueva estructura urbana.

Artículo 135. Funciones de los parques y jardines.

1. Los nuevos parques han de formar red, por medio de vías par-que, con el resto de parques, espacios libres, cuñas verdes y SueloRústico de la ciudad y su entorno, integrándose en la red peatonalprincipal.

2. En las áreas residenciales, terciarias y de equipamientos, lasuperficie destinada por el planeamiento a parques y jardines se em-plazará en zonas adecuadas para su uso, no residuales y con bue-na accesibilidad peatonal.

3. En las áreas anteriores, la distribución de la superficie de par-ques y jardines se hará de tal forma que se cree al menos una par-cela-parque de gran entidad, que contenga al menos el 50 % de lasuperficie total, y jardines de menor tamaño, próximos a las edifica-ciones.

4. En las áreas industriales, la superficie destinada por el plane-amiento a parques y jardines se emplazará de manera preferente enel perímetro del área, con el fin de separar estas áreas de las resi-denciales, y procurar una protección ambiental del entorno. Estaszonas se adecuarán convenientemente para este fin.

Artículo 137. Servicios urbanos previstos.

1. Toda nueva urbanización deberá proporcionar los siguientesservicios urbanos, mediante su ejecución, ampliación o conclusión:

a) Red de saneamiento, incluidos los elementos de drenaje deviario y las acometidas a particulares, las conducciones, colectores..

b) Red de abastecimiento de agua potable, incluidas las acome-tidas a particulares, las conducciones y sus elementos de regula-ción y control,.......................................

c) Hidrantes contra incendios en la vía pública, ..........................

d) Red de riego con abastecimiento no dependiente de la deagua potable, incluidas las instalaciones de riego de las plantacio-nes del viario y....................................................................................

e) Red de suministro de gas natural, incluidas las instalacionesde reducción de presión, ...................................................................

f) Red de distribución y suministro de energía eléctrica, en las po-tencias y tensiones demandadas por los usos existentes o previs-tos,....................


g) Red de alumbrado público del viario y de los espacios li-bres,..................

h) Red de telefonía básica y de telecomunicaciones por cable ofibra,........

2. Toda nueva urbanización deberá estudiar la conveniencia deinstalar galerías compartidas para alojar diferentes servicios.

Artículo 138. Diseño de la trama viaria.

1. El diseño de la trama viaria prevista en el planeamiento de de-sarrollo obedecerá a los siguientes requisitos:

a) Accesibilidad y movilidad no discriminatoria. Establecimientode redes peatonal y ciclista continuas, densas y adecuadas.

b) Continuidad, tanto hacia el interior de la Ciudad como haciael campo, del viario proyectado con el existente y previsto en el en-torno.

c) Permeabilidad peatonal. No se admiten manzanas continuascon dimensiones mayores de 200 m. en zonas residenciales o de400 m. en el resto. A estos efectos se considera que los espacios li-bres públicos son permeables al tráfico peatonal.

d) Jerarquización de la red interna en al menos dos categorías.Todas las vías deben estar clasificadas en una categoría y tipo.

2. En el diseño de las vías locales residenciales, se dará priori-dad al tránsito peatonal y al uso de estancia en la calle.

3. Con el fin de cumplir el criterio general de reparto equitativodel espacio expresado en el artículo (363) “Reparto equitativo delviario” de estas Normas, la superficie del viario destinada por el pla-neamiento de desarrollo al uso preferente de los vehículos de mo-tor (calzadas y aparcamientos) no podrá ser superior al 50 % del to-tal, excepto en áreas de uso industrial. En áreas de uso mixto seaplicará lo anterior sólo en la zona de usos no industriales.Aunque resulte preferible el cumplimiento de este precepto en ca-da sección de vía, incluso de las especializadas para el tráfico ro-dado, se admite la compensación de superficies entre secciones,con vistas a un cumplimiento global del precepto.

Artículo 140. Equipamientos.

Para su distribución se atenderá a lo siguiente:

a) Máxima accesibilidad peatonal. Recorridos seguros para ni-ños entre las viviendas y los centros escolares y deportivos.

b) Agrupación. Las parcelas escolares deben ser colindantes conlas parcelas deportivas. El resto de los equipamientos se dispondráen parcelas agrupadas, creando focos de atracción, y tendiendo aconcentrarse en un entorno próximo a las áreas de equipamientosde sectores colindantes.

c) Se tenderá a concentrar también los usos comerciales en ejeso plazas.

e) Sobre las condiciones específicas de ordenación del Sector,expresadas en el PGOU en el ámbito del Sector APE 21 “Cuesta delas Flores”:

Artículo 185. Cuesta de las Flores (APE 21):

Ordenación general:

a) Uso global: Residencial.

b) Índice de Edificabilidad Absoluta: según Plano.

La reordenación del Sector que se propone mediante este PlanEspecial de Reforma Interior se ajusta a las determinaciones nor-mativas incluidas en el PGOU (Volumen: Normas Urbanísticas), pe-ro también se han tenido en cuenta los criterios generales del PGOUdescritos a lo largo de la Memoria Vinculante del Plan General(Volumen 1).

De esta forma, en el Capítulo 3 de la Memoria del PGOU / 97 es-tablece los criterios municipales sobre la actualización del citadoPlan, entre los cuales se relacionan los pertinentes a este ámbito:

f) Sobre las determinaciones recogidas acerca de este ámbito enla Memoria del PGOU /97.

3.4.21. Desde la carretera de Soria, San Isidro y Las Floreshasta la Cuesta del Tomillo.

Los ejes estructurantes de esta zona son la carretera de Circun-valación y la Ronda Este, y como límite virtual actúa la variante fe-rroviaria propuesta por INECO. Los ejes de salida de la Ciudad, queatraviesan los anteriores, son: la carretera de Soria, la vereda deFuente Amarga, los caminos de Casasola y el Polvorín, el rio Esgue-

va, la carretera de Renedo y el camino de Palomares. La topografíaes significativa en el cerrillo de Las Flores, en la Cuesta del Tomilloy en las laderas de San Isidro. En el primer tramo, al Sur, es impor-tante la presencia del Canal del Duero.

Se compone la zona, principalmente, de barrios marginales(Buenos Aires - fruto de una antigua invasión y loteo-, Las Flores,con su expansión reciente, Pajarillos Altos, con su barrio gitano (LaEsperanza) y el enclave de la carretera de Renedo (-Los Santos),cierto desarrollo industrial salpicado en estos barrios y en áreas co-lindantes (por ejemplo: Intrame, o el sector, entre la Cuesta delTomillo y el ferrocarril) y un gran paquete de propiedad militar.

Las propuestas del Plan del 84 para esta zona eran:

- Varias zonas se clasifican como suelo urbanizable no progra-mado, unos de legalización (Sector 46: Las Flores) y otros de nue-va creación (industriales).

Se propone ahora (en el PGOU / 97), además de algunas co-rrecciones directas:

- En Las Flores se “traduce” y simplifica la ordenación del PERI(en el que se renuncia al gran vial central, ya imposible, y se man-tienen las unidades de actuación más significativas). Desaparecen,sin embargo, algunas reservas dotacionales de difícil consecuciónen favor del uso residencial o mixto: la trayectoria seguida en estosaños hace poco creíble que puedan llegar a materializarse algunavez. En la Cuesta de las Flores se elimina la calificación de suelo “noprogramado”, cuyos intentos de desarrollo han fracasado. Se califi-ca como urbano, se señalan alineaciones y rasantes, y sobre la zo-na habrá de llevarse a cabo un plan de infraestructuras. El ámbitomás oriental se propone como unidad de ejecución y sobre él secontinúa previendo una gran dotación para la zona (“La Silleta”).Deberá desarrollarse como “Estudio de Detalle”.

g) Sobre las determinaciones de ordenación general, expresadasen el PGOU/04 para los Sectores de Suelo Urbano No Consolidado:

Artículo 141.- Aprovechamiento medio máximo en SUNC.

1. El aprovechamiento medio máximo se fija para los sectoressin ordenación detallada en 1,00 m2/m2.

2. Para los sectores cuya ordenación detallada mantiene o asu-me este Plan General, el aprovechamiento medio máximo coincidi-rá con el aprovechamiento medio consecuencia de la aplicación delos parámetros fijados en Plano.

Artículo 142.- Densidades máximas en SUNC.

1. Las densidades de población y de edificación se fijan para lossectores sin ordenación detallada en la Sección siguiente.

2. Para los sectores cuya ordenación detallada mantiene o asumeeste Plan General, las densidades máximas permitidas coinciden conlas reflejadas en Plano o derivadas de los parámetros fijados.

Artículo 143.- Índice de edificabilidad absoluta en SUNC.

1. El índice de edificabilidad absoluta de cada Sector será igualo inferior al que se señala para él en estas Normas o en Planos.

2. Se entiende por índice de edificabilidad absoluta el cocienteentre la suma de las edificabilidades de todos los usos lucrativos,sin ponderación alguna, materializables en el Sector, y la superficietotal del Sector excluidos los Sistemas Generales, en su caso, ex-presado en m2/m2.

Artículo 144.- Usos globales en SUNC.

1. Los usos globales se fijan para cada Sector sin ordenación de-tallada en la Sección siguiente.

2. Para los sectores cuya ordenación detallada mantiene estePlan General, el uso global es mixto coincidente con las proporcio-nes de usos pormenorizados establecidos, admitiéndose una varia-ción no superior al 10 % de cada uso, siempre que esto no supon-ga pérdida de espacios ni edificabilidad de usos dotacionales ni deusos públicos.

3. Para los sectores cuya ordenación detallada asume este PlanGeneral, el uso global es coincidente con el que sirvió para la re-dacción del instrumento de desarrollo asumido.

Sección 2ª.- Áreas de Planeamiento Específico.

Subsección 1ª.- Normas generales.

Artículo 145.- Denominación “Áreas de Planeamiento Espe-cífico”.

1. Los ámbitos de suelo urbano cuya ordenación detallada se re-mite al correspondiente instrumento de planeamiento de desarrollo


se denominan Áreas de Planeamiento Específico, y constituyen enSuelo Urbano No Consolidado un Sector cada una de ellas.

2. Las Áreas de Planeamiento Específico cuya ordenación deta-llada no establece este Plan General han de completarla medianteel instrumento específico, que en principio será el Estudio de Detalle.

3. Las Áreas de Planeamiento Específico que cuenten con orde-nación detallada por un instrumento de planeamiento asumido, y cu-ya urbanización no haya sido aún concluida conforme a planea-miento habrán de cumplir las correspondientes obligaciones a efec-tos de alcanzar la condición de solar.

4. Las condiciones de ordenación general de las Áreas de Pla-neamiento Específico anteriores se establecen en los correspon-dientes Artículos de esta sección, directamente o por remisión.

h) Incidencia en este Sector de la última modificación, que sobrela Ley 5/99 se ha realizado a través de la Ley 13/2005, de MedidasFinancieras: por la cual se ha modificado, entre otros, el art. 38 dela Ley 5/99 de Castilla y León. Esta modificación para el SueloUrbano No Consolidado dice, en concreto, que el planeamiento de-berá reservar para viviendas con protección pública, al menos el 10% de la edificabilidad residencial.

CAPÍTULO 5. CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD. JUSTIFICA-CIÓN DE LA CONVENIENCIA DE LAS MODIFICACIONES PRO-PUESTAS, ACREDITANDO EL INTERÉS PÚBLICO.

A) Oportunidad del desarrollo del planeamiento.

A.1. Desde el planeamiento municipal, se fija en el Artículo 145.2la posibilidad de completar la ordenación detallada de un Sector deSuelo Urbano No Consolidado, en principio, mediante el Estudio deDetalle.

Dadas las especiales características de este Sector, que ya tie-ne asignada una ordenación detallada por el PGOU, ordenación queresulta incompatible con las múltiples edificaciones que han ido pro-liferando en este ámbito en los últimos años que harían inviable laadecuación a la ordenación vigente por medios económicos nor-males, y de acuerdo con lo establecido en el art. 143 y siguientesdel Reglamento:

Sección 3ª. Planes Especiales.

Artículo 143.- Objeto.

1. Los Planes Especiales son instrumentos de planeamiento dedesarrollo adecuados para regular situaciones de especial comple-jidad urbanística así como aspectos sectoriales de la ordenación ur-banística, en cualquier clase de suelo.

2. Los Planes Especiales pueden tener por objeto desarrollar,completar e incluso de forma excepcional sustituir las determina-ciones del Plan General de Ordenación Urbana o las NormasUrbanísticas Municipales, con alguna o varias de las siguientes fi-nalidades:

...................................................

b) Planificar y programar actuaciones de rehabilitación, mejoraurbana u otras operaciones de reforma interior.

Artículo 144.- Coherencia con el planeamiento general.

1. ......................................................................

2. Los Planes Especiales no pueden suprimir, modificar ni alte-rar de ninguna forma las determinaciones de ordenación general es-tablecidas por el Plan General de Ordenación Urbana. También de-ben respetar los objetivos, criterios y demás condiciones que les se-ñalen los instrumentos de ordenación del territorio u otros instru-mentos de planeamiento urbanístico indicando de forma expresa sucarácter vinculante.

3. Los Planes Especiales deben también:

a) Ser coherentes con los objetivos generales de la actividad ur-banística pública.

b) Ser compatibles con el planeamiento sectorial que afecte altérmino municipal y con el planeamiento urbanístico de losMunicipios limítrofes, en el marco de las determinaciones de coor-dinación que establezcan los instrumentos de ordenación del terri-torio.

4. Cuando un Plan Especial modifique alguna de las determina-ciones de ordenación detallada establecidas previamente por elPGOU,... dicha modificación debe identificarse de forma expresa yclara, y justificarse adecuadamente. En particular, cuando dicha mo-dificación produzca un aumento del volumen edificable o del núme-

ro de viviendas previstos en suelo urbano..., el Plan Especial debeprever un incremento proporcional de las reservas de suelo para es-pacios libres públicos y demás dotaciones urbanísticas, conforme alas reglas establecidas en el artículo 173.

Artículo 146.- Planes Especiales de Reforma Interior.

1. Los Planes Especiales de Reforma Interior son los instrumen-tos de planeamiento de desarrollo adecuados para la transforma-ción de los núcleos urbanos y la reconversión del espacio a efectosde sustituir o rehabilitar las construcciones e instalaciones inade-cuadas, insalubres o antiestéticas y crear o ampliar las dotacionesurbanísticas públicas necesarias, conservando al mismo tiempo loselementos de interés arquitectónico o urbanístico.

2. Los Planes Especiales de Reforma Interior tienen por objeto laejecución de operaciones de reforma interior para la descongestióndel suelo urbano, la mejora de las condiciones de habitabilidad, larehabilitación de los edificios, la obtención de suelo destinado a laubicación de dotaciones urbanísticas, la recuperación de los espa-cios públicos degradados, la resolución de los problemas de circu-lación o cualesquiera otros fines análogos.

3. ...................................

4. Los Planes Especiales de Reforma Interior pueden aplicarseen suelo urbano consolidado o en suelo urbano no consolidado, eincluso abarcar terrenos incluidos en ambas categorías de suelo, sinperjuicio de que los mismos mantengan su respectivo régimen jurí-dico.

5. Los Planes Especiales de Reforma Interior deben contener lasdeterminaciones y la documentación más adecuadas a su finalidadespecífica, y además:

a) Un estudio de las consecuencias sociales y económicas de suejecución, justificando la existencia de medios necesarios para lle-varla a efecto y la adopción de las medidas precisas que garanticenla defensa de los intereses de la población afectada.

b) Cuando aún no haya sido establecida la ordenación detalla-da, las determinaciones y documentación señaladas para losEstudios de Detalle.

Artículo 148.- Documentación.

Los Planes Especiales deben contener todos los documentosnecesarios para reflejar adecuadamente sus determinaciones, se-gún las diferentes posibilidades señaladas en los artículos anterio-res. En todo caso deben contener un documento independiente de-nominado Memoria vinculante, donde se expresen y justifiquen susobjetivos y propuestas de ordenación, haciendo referencia al me-nos a los aspectos citados en el artículo 136.

Es decir, este documento deberá contener todos los documen-tos necesarios para reflejar adecuadamente sus determinaciones, yen todo caso, deberá contener un documento independiente deno-minado MEMORA VINCULANTE, donde se expresen y justifiquensus objetivos y propuesta de ordenación, haciendo referencia al me-nos a los aspectos citados en el art. 136.

Se opta por determinar que el instrumento de planeamiento de de-sarrollo más apropiado para reconvertir el espacio urbano que formael APE 21 “Cuesta de las Flores”, mejorando las condiciones de ha-bitabilidad, recuperando un espacio público degradado y resolviendotodos los problemas urbanos que tiene, para que se integre con el res-to de la ciudad es el de Plan Especial de Reforma Interior. Y ello pa-sa en primer lugar por adaptar en lo posible la ordenación del PGOUa la realidad existente, dado que las alineaciones más consolidadasnada tienen que ver con las propuestas por el PGOU vigente.

A.2. Desde la legislación estatal, el Artículo 13 de la Ley 6/1998,(con modificaciones de la Ley 10/2003) recoge los derechos de lospropietarios de Suelo Urbano (incluido el Ayuntamiento):

Los propietarios de suelo urbano tienen el derecho a completarla urbanización de los terrenos para que adquieran la condición desolares y a edificar éstos en las condiciones que en cada caso es-tablezca la legislación urbanística y el planeamiento.

A.3. Desde la legislación autonómica, ya que el artículo 17 de laLey 5/1999 de Urbanismo de Castilla y León (LU 5/1999), en la enu-meración de los derechos de los propietarios de terrenos clasifica-dos como Suelo Urbano, establece que éstos podrán:

1. Los propietarios de terrenos clasificados como urbano tendránel derecho a completar su urbanización para que alcancen la con-dición de solares y a edificar éstos en las condiciones que en cadacaso establezca esta Ley y el planeamiento urbanístico.


2. A tal efecto los propietarios podrán materializar el aprovecha-miento que les corresponda respecto del permitido por el planea-miento urbanístico, y que será:

a) .......................................................................................

b) el suelo urbano no consolidado de los Municipios con pobla-ción igual o superior a 20.000 habitantes o que cuenten con PGOU:

1º ......................................................................................

2º En los demás sectores, el que resulte de aplicar a los terrenosel 90 % del aprovechamiento medio del sector.

3. ......................................................................................

4. El ejercicio de los derechos definidos en este artículo requie-re la previa aprobación del instrumento de planeamiento urbanísti-co que establezca la ordenación detallada de los terrenos y, en sucaso, del instrumento de gestión urbanística exigible, así como laobtención de la licencia correspondiente.

El Reglamento de Urbanismo de la citada Ley en sus artículos 42y 43 establece los derechos a urbanizar y edificar diciendo que “elejercicio del derecho a urbanizar requiere que previamente se aprue-be el instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la or-denación detallada y el Proyecto de Actuación. Además de lo ante-rior, el ejercicio del derecho a edificar requiere que previamente seobtenga la licencia urbanística correspondiente”.

Por lo anterior queda plenamente justificada la conveniencia yoportunidad para que se proceda a modificar la ordenación detalla-da del Sector establecida en el PGOU vigente, con el instrumentoque resulte más adecuado para ello, y la ordenación que se esta-blezca debe ser ejecutable a través de medios económicos norma-les.

El Plan Especial de Reforma Interior ha de atender a las deter-minaciones de ordenación general sobre delimitación, usos globa-les, índices de variedad y dotaciones previstas por el PGOU vigen-te, adaptado a la Ley 5/99, y además, las fijadas por el Reglamentosobre densidad edificatoria, variedad de uso, densidades máxima ymínima, variedad tipológica e índice de integración social que el mis-mo establece para el Suelo Urbano.

Ello se redacta de oficio, de acuerdo al art. 149 del Reglamentode Urbanismo.

B) Contenido del Plan Especial de Reforma Interior.

Resumiendo, el PERI abarcará los siguientes contenidos:

1. Delimitación del área de planeamiento, que en este caso es ladefinida como APE 21 por el PGOU/04 con algunos ajustes de pe-queña consideración que se justifican fundamentalmente por la con-figuración real de los lindes de las parcelas de borde.

2. Asignación de nuevas alineaciones y rasantes, manteniendoen lo posible la trama urbana existente y más consolidada, salvo enaquellos ámbitos donde se justifique la necesidad de realizar aper-turas de nuevo viario, o prolongación de viales existentes, con el finde mejorar la accesibilidad del Sector.

3. Asignación de usos pormenorizados y condiciones de edifi-cación de las zonas que resulten de la reordenación, tanto para lasde carácter público como privado.

4. Delimitación de los ámbitos de las unidades de actuación pa-ra la gestión de las actuaciones integradas que sean necesarias.

5. Delimitación de actuaciones aisladas de urbanización, paracompletar la urbanización de aquellas parcelas que puedan ser con-sideradas Suelo Urbano Consolidado, una vez se haya completadola urbanización necesaria para poder adquirir tal consideración.

6. Emplazamientos reservados para equipamientos públicos.

7. Trazado y características de la red viaria interior y su relacióncon la red general de la ciudad.

8. Características y trazado de las galerías y redes de abasteci-miento de agua, alcantarillado, energía eléctrica y demás serviciosurbanos.

9. Evaluación económica de la implantación de los servicios y laejecución de las obras de urbanización para la programación, valo-ración y financiación de sus objetivos y propuestas, en especial encuanto a ejecución de las dotaciones urbanísticas públicas previs-tas.

El contenido del PERI viene claramente determinado por las ca-racterísticas del barrio (posee un alto grado de consolidación con lo

edificado), la prioridad de los objetivos y fines a lograr (manteni-miento del carácter mixto, residencial, industria urbana en mediadensidad y mantenimiento de la población residente en el lugar) ylas determinaciones y directrices fijadas por el PGOU para el APE21.

Este PERI puede convertirse además de en un instrumento deordenación urbanística, en un medio de política y gestión municipalen este barrio. Por su grado de concreción a la hora de fijar y esta-blecer las determinaciones urbanísticas, por el estudio de las obrasde urbanización que paralelamente a este documento está llevandoa cabo el Plan Especial de Infraestructuras que de oficio se está re-dactando por el Servicio de Obras con el objeto de implantar la redde saneamiento y de abastecimiento en el APE 21 (Plano P7:Esquema de Infraestructuras: Saneamiento y Abastecimiento), y losplazos que se fijan para su realización, así como su propio carácterque considera diversos aspectos de políticas de vivienda, el PERIpermitirá al Ayuntamiento racionalizar y planificar su actuación, tan-to en la línea de control de la actividad de los privados como en lade su propia inversión.

CAPÍTULO 6. INFORMACIÓN URBANÍSTICA.

6.1. Descripción del territorio. Características bióticas yabióticas.

6.1.1. El territorio: El marco topográfico. Ajuste en la línea dedelimitación.

El Ámbito de Planeamiento Específico “Cuesta de las Flores” (enadelante, APE 21), tiene una superficie según el PGOU/04 vigentede 115.419,76 m2. Este documento ha ajustado la delimitación, fun-damentalmente en el límite con el AOE Las Flores, de forma que lalínea límite coincida con límites de parcela. También se ha modifi-cado la delimitación en el lindero oeste de la parcela 39 y 64 con elfin de ordenar una nueva calle que enlace de norte a sur la calleAzahar y la calle Petunia (actualmente terminaba en fondo de sacola primera).

De estas modificaciones en la delimitación resulta una nueva su-perficie del Sector APE 21 de 116.699,73 m2. Este cambio en la su-perficie supone un incremento del 1,11% asumible a través de lo re-gulado en el art. 6 del PGOU/04.

El APE 21 con una superficie pues, de 116.699,73 m2, está si-tuado al Este de la ciudad. Limitado al Sur por el Canal del Duero(incluyendo terrenos propiedad de la Comunidad de Regantes) y elCamino de Hornillos, al Oeste por el Sistema General EL08 de“Espacios Libres” de titularidad municipal, al Norte, este mismoSistema General y el Ámbito de Ordenanza Específica AOE 8 “LasFlores” de Suelo Urbano Consolidado, y al Este el APE 22 “LaSilleta”, actualmente en ejecución, tanto la obra urbanizadora comola obra de edificación.

Se trata de un terreno de complicada topografía, sobre todo ensu borde norte (zona de contacto con el AOE “Las Flores”), con fuer-tes desniveles, que hacen complicada la conexión transversal entrelos dos ámbitos, aspecto que debe resolver la ordenación que sepropone, y con cierta pendiente de caída hacia el Sur, es decir, ha-cia el Canal del Duero.

Borde Sur

Viene señalado por el Canal del Duero y el Camino de Hornillos,este último en el punto de conexión con la Ronda Interior Este, des-de la que se accede, con altitudes entre 708’40 y 708’85.

Borde Oeste

Viene señalado por el Sistema General EL08 de “EspaciosLibres”. La altitud de este borde va desde los 708’40 del Camino deHornillos hasta los 726’70 m. del borde oeste de la calle Azahar. Estadiferencia de rasante se produce en una línea quebrada que atra-viesa el APE 21 de Norte a Sur de unos 200 m. de longitud, es de-cir, el terreno ofrece una pendiente media de un 9,25% en este bor-de. Esto condiciona notablemente la ordenación de la Unidad deActuación que se propone en este borde (UA 21.2).

Borde Norte

Limita al Norte con el Sistema General EL08 y posteriormentecon el AOE 8 “Las Flores” en una línea que atraviesa perpendicu-larmente las diferentes manzanas del Barrio ya consolidado. La al-titud va desde los 726’70 m. (borde oeste de la calle Azahar), pa-sando por los 724’95 m. del borde norte de la calle Gardenia, has-ta sucesivamente tener 727’81 m. en el límite con la calle Flor, 727’53m. en la calle Geranio, 728’36 en la calle Rosa, 728’63 en la calleAzucena, y finalmente, 729’30 en la calle Clavel.


Por tanto, se trata de un borde en que la rasante va descen-diendo desde la calle Azahar hasta la calle Gardenia, punto na-tural de conexión transversal entre los dos ámbitos, para luegovolver a subir gradulamente hasta el punto más alto en la calleClavel.

Borde Este.

Con un límite ajustado a la delimitación del APE 22 “La Silleta”,la altitud en este borde oscila entre los 728’00 del límite con lasFlores al sur de la calle Tulipán, y los 710’00 del Camino de Hornillosen el punto donde entra éste en el APE 22, hasta los 708’85 m. alfinal del Camino de Hornillos en el límite este del APE 21.

El marco geográfico.

Ocupando terrenos situados al Este de la ciudad, en una zonaperiurbana en la que se encuentran gran mezcla de usos residen-ciales, industriales, almacenes y talleres, y con un emplazamientoque ofrece gran desnivel, se encuentra el Sector denominado APE21 “Cuesta de las Flores”.

Edafología y suelos agrícolas.

Son suelos improductivos y pobres en materia orgánica ya quela pendiente y la inexistencia de una cobertura vegetal de protec-ción han propiciado un profundo lavado de carácter erosivo.

Geomorfología.

Se puede definir la zona sobre la que se asienta este APE comouna zona de borde correspondiente al espacio interfluvial Duero-Esgueva en el lugar conocido como La Silleta. Ocupando el bordemeridional de dicha elevación que culmina a 730’00 m. y constitu-ye un relieve afluvial invertido.

La erosión generada por arroyos y afluentes que provienen delPáramo de las Águilas ha generado una erosión diferencial que hadejado en resalte antiguas terrazas fluviales correspondientes alcomplejo hídrico Pisuerga-Esgueva-Duero.

Estas antiguas terrazas formadas por materiales del Terciario co-rrespondientes al Astaraciense, en los que encontramos fangos car-bonatados, con un color característico ocre-rojizo con manchas irre-gulares verdosas y blanquecinas. Entre ellos se intercalan antiguoscanales arenosos y gravillas de costras calcáreas.

Este relieve aluvial invertido ha protegido los sedimentos aluvia-les blandos llegando a formar plataformas individualizadas colga-das. En conclusión, nos encontramos con un relieve aluvial inverti-do, formado en el Cuaternario en el que destaca la parte superiorformada por conglomerados de cantos rodados, protegiendo la par-te inferior de materiales blandos de origen terciario, formados porarenas, arcillas y fangos carbonatados.

Vegetación.

No existe en el ámbito objeto de estudio ningún vestigio de ve-getación natural a destacar, aparte de las choperas que jalonan elCanal del Duero en el valle.

Climatología.

Las características climatológicas del área de Valladolid puedenresumirse en los siguientes rasgos:

Cuadro Nº 1. Característica del clima de la ciudad de Valla-dolid.

- El clima vallisoletano se caracteriza como mediterráneo frío.

- Presenta una fuerte irregularidad térmica.

- Una cierta sequedad estival.

- Larga amplitud del periodo invernal seis meses por debajo delos 10º C como temporada media.

- Solo cuatro meses por encima de los 18º C.

- Estaciones intermedias cortas e irregulares.

- Precipitaciones de escasa cuantía y una acusada irregularidadanual e interanual. La precipitación media se sitúa en torno a los 440mm.

- Dominio de los vientos de dirección SO y NE.

La zona donde está localizado el APE 21 presenta una claraorientación Norte - Sur. Cabe destacar como elementos climatoló-gicos los fuertes vientos que afectan al límite septentrional delSector, expuesto al Noroeste, siendo la zona meridional mucho másabrigada, así como una menor incidencia de las nieblas, debido a la

altitud del cerro donde se ubica el barrio de Las Flores, que desta-ca unos 30 m. sobre el lecho mayor del Pisuerga.

El Medio Socioeconómico.

Existen un elevado número de construcciones de carácter in-dustrial (sobre todo, talleres y almacenes) y residencial con diversassituaciones de uso, tal como se recoge en el documento fotográfi-co, y en las fichas de cada una de las parcelas que conforman elSector.

La actividad agraria es prácticamente inexistente. Únicamente laconforman las huertas que acompañan a las viviendas existentes.

6.2. Población y nivel de ocupación del APE 21 en sus dife-rentes usos.

Posee una población de 154 habitantes (según datos del últimocenso), que se agrupan en 43 familias, y 61 viviendas aproximada-mente, dentro del APE 21. Existe cierto número (unas 18) de vivien-das destinadas a segunda residencia. Teniendo en cuenta una su-perficie total del APE 21 de 11,67 hás., se obtienen las siguientesdensidades:

- 13,18 hab/há.

- 3,58 hab./vivienda

- 5,22 viviendas/há.

Un aspecto que es importante resaltar es el elevado porcentajede suelo ocupado por industrias, talleres y almacenes, con una su-perficie construida total de 23.716 m2 de los cuales:

- 7.370 m2 construidos están destinados a uso residencial

- 2.789 m2 están destinados a usos industriales

- 1.444 m2 destinados a usos terciarios

- 11.520 m2 construidos a uso almacén

- 593 m2 destinados a construcciones de garajes.

El 31’08% de la edificación construida en el Sector está desti-nada a usos residenciales, frente al 68’92% de edificación construi-da destinada a otros usos no residenciales (industriales, terciarios,almacenes, garaje,...).

A la gran importancia que tiene el uso mixto en este Sector, seune un 38’51 % (3’58 hás.) de suelo vacante, reflejo de un procesode ocupación sin cerrar.

6.3. Estructura de la propiedad del suelo.

6.3.1. Introducción.

El ámbito sobre el que se desarrolla este Plan Especial deReforma Interior incluye diversas fincas, algunas de las cuales al-bergan o están ocupadas por edificaciones, de diferentes usos talcomo ya se exponía en el apartado anterior.

La propiedad está muy fragmentada, 164 parcelas con una su-perficie total (según datos catastrales) de 93.051 m2 dan lugar a par-celas de superficie media de 567 m2.

La parcela más pequeña tiene una superficie catastral de 122 m2(parcela 143 según PERI) y la de mayor superficie tiene 3.150 m2(parcela 10 según PERI).

De las 164 parcelas, únicamente 58 están actualmente sin ocu-par por ninguna edificación.

De la superficie total del APE 21 (115.810,58 m2), 93.051 m2pertenecen a parcelas de propiedad privada, siendo los 23.759’58m2 restantes, lo que conforma la estructura viaria existente en elSector. Es decir, un 20’34% del APE está actualmente destinadoa viario, frente al 79’66% que conforma la propiedad privada delSector.

Parte de los 23.759’58 m2 de dominio público existente, son te-rrenos pertenecientes al Canal del Duero, es decir, a la Comunidadde Regantes.

Se aprecian ciertas ocupaciones de terrenos pertenecientes alCanal (terrenos de dominio público) en el último tramo del Caminode Hornillos, donde será preciso deslindar el dominio público del pri-vado.

Relación de propietarios del Sector.

Se adjunta con carácter informativo la relación de propietariosactualizada a fecha de 2005.


242 d

e noviem

bre d

e 2007

Nº Ref. Catastral

Situación Titular Dirección titular Superficie (m2)

Superficie construida

(m2)

Índice Edificabilidad

Uso residencial

Uso Industrial

Uso terciario

Uso Almacén

Uso Garaje

Nº Viviendas

1 82780-19 C/ Gladiolo 2 Mercedes Pérez Calle Ps. Cauce 58 250 250 1,00 250 1






7 82780-25 C/ Gladiolo 14 Mercedes Pérez Calle Ps. Cauce 58 274 385 1,41 163 222 1


9 82780-27 Cno. Hornillos 25A Luis Laguna Villagarcía Pq. Arturo león 26 3.080 0 -

10 82780-28 Cno. Hornillos 23A Gregorio Martín Galán Gr. Torrelago 3 3.150 116 0,04 116 1

11 82780-29 Cno. Hornillos 21A Martiniano Martín Lajo C/ Real 21 Fresneda (Sg) 818 818 1,00 150 640 28 1

12 86153-01 C/ Petunia 8A Jesús Españadero Coca C/ Malva Real 22 605 0 -

13 86153-02 C/ Lis 8A José Rodriguez Argüello Avda. Segovia 35 211 55 0,26 55

14 86153-03 Cno. Hornillos 27A Jesús Díez González Pl. Rinconada 11 2.557 0 - 1

15 86153-04 C/ Lis 2 Jesús Díez González Pl. Rinconada 11 464 0 - 1

16 86153-05 C/ Lis 4 Jorge Gómez Gómez C/ Castellón 2 199 73 0,37 73

17 86153-06 C/ Lis 6 Gregoria Carbajo Martín C/ Lis 48 350 203 0,58 203

18 86153-07 C/ Lis 8A Pedro Fernández de la Rosa C/ Lis 48 249 249 1,00 249 1

19 86153-08 Cno. Hornillos 27B Pedro Fernández de la Rosa C/ Lis 48 748 748 1,00 476 272 1

20 87150-01 C/ Petunia 12A Manuel Fco. Martínez Aranda C/ Embajadores 94 400 0 -

21 87150-02 C/ Petunia 14A Félix San José Díez C/ Gallo 20 202 0 -

22 87150-03 C/ Gardenia 6A Iberdrola S.A. 5 5 1,00

23 87150-04 C/ Gardenia 8A Fernando Aguado Aguado C/ Estornino 5 392 0 -

24 87150-05 C/ Gardenia 10A Gerardo Lobato Prieto C/ Mirlo 61 196 0 -

25 87150-06 C/ Gardenia 12A Bautista Velasco Acebes C/ Oración 2 208 44 0,21 35 9 1

26 87150-07 C/ Gardenia 14A José Antonio Muñoz Herrero C/ Joaquín Velasco Martín 74 193 8 0,04 8

27 87150-08 C/ Gardenia 16A Rosa Parada Rodríguez C/ Ebro 21 (Arroyo de la Encomienda) 395 65 0,16 33 32 1 1

28 87150-09 C/ Gardenia 18A Jesús Vaquero Martín C/ Ecuador 1 200 0 -

29 87150-10 C/ Gardenia 20A Manuel Ruiz Fernández C/ Tórtola 17 293 25 0,09 25 1

30 87150-11 Cno. Hornillos 33A Manuel Ruiz Fernández C/ Tórtola 17 464 464 1,00 464 1

31 87150-12 Cno. Hornillos 31A Mª Mercedes Díez Antolín C/ Guadalete 5 236 0 -

32 87150-13 Cno. Hornillos 29A Jesús de la Fuente Carro Ps. Cauce 81 408 408 1,00 408

33 87150-14 C/ Lis 11A Félix Lázaro Lajo C/ Narciso Alonso-Cortés 7 197 53 0,27 53

34 87150-15 C/ Lis 9A Antonio San Mauro Gómez C/ Esquila 11 203 55 0,27 55

35 87150-16 C/ Lis 7A Tomás Carrascal Rojo C/ Canterac 1 194 84 0,43 84

36 87150-17 C/ Lis 5A Luis Gozalo Ruano C/ Veinte Metros 31 298 130 0,44 130

37 87150-18 C/ Lis 3A Pedro Fernández de la Rosa C/ Lis 48 298 430 1,44 33 397 1

38 87150-19 C/ Lis 1A Santiago Fernández Gómez C/ Hermanos Cossio 2 196 0 -

39 86163-01 C/ Azahar 4A Rosa Parada Rodríguez C/ Ebro 21 (Arroyo de la Encomienda) 342 0 - 1

40 86163-02 C/ Azahar 6A José Luis Gil Ríos Pz. Cea 4 199 172 0,86 143 29 2

41 86163-03 C/ Azahar 8A Pascual García del Río C/ Gallo 14I 199 43 0,22 43 1

42 86163-04 C/ Azahar 10A Ladislao Guerra Arranz C/ Flor 1 411 0 - 1

43 86163-05 C/ Azahar 12A Amancio Cuadrillero Caviedes C/ Mariano García Abril 8 397 0 - 1

44 86163-06 C/ Azahar 14A Amancio Cuadrillero Caviedes C/ Mariano García Abril 8 347 349 1,01 57 266 26 1 1

45 86163-07 C/ Azahar 16A Purificación González Gómez C/ Azahar 16A 308 72 0,23 72 1

46 86163-08 C/ Azahar 18A Domingo Guzmán Montero del Valle C/ Azahar 18A 526 214 0,41 186 28 2

47 86163-09 C/ Azahar 20A Tomás Lora Rodríguez C/ Petunia 10 201 0 - 1

48 86163-10 C/ Azahar 22A Celestino González Martín C/ Petunia 12 205 0 - 1

49 86163-11 C/ Azahar 24A Fernando Río Colías C/ Azahar 24A 261 287 1,10 236 19 32 2

50 86163-12 C/ Azahar 26A José Antonio del Río Colías C/ Azahar 26A 251 276 1,10 228 16 32 2

51 86163-13 C/ Azahar 28A Jesús Campo Calvillo C/ Magdalena 23 Daimiel (Ciudad Real) 303 0 -

52 86163-14 C/ Azahar 30A Francisco García Arribas C/ Geranio 10 213 0 -

53 86163-15 C/ Azahar 32A Francisco Raedo López Ps. Farnesio 7 822 0 -

54 86163-16 C/ Petunia 21A Lucio Revuelta Ortega C/ Petunia 21A 767 94 0,12 77 17 1

55 86163-17 C/ Petunida 19A Francisco García Arribas C/ Geranio 10 895 830 0,93 151 375 304 2 1

56 86163-18 C/ Petunia 17A Francisco García Arribas C/ Geranio 10 314 0 - 1

57 86163-19 C/ Petunia 15A Mª Dolores Delgado Carretero 582 234 0,40 234

58 86163-20 C/ Petunia 13A Celestino González Martín C/ Petunia 12 308 134 0,44 115 19 2 1

59 86163-21 C/ Petunia 11A Tomás Lora Rodríguez C/ Petunia 10 298 151 0,51 151 1

60 86163-22 C/ Petunia 9A Tomás Lora Rodríguez C/ Petunia 10 296 254 0,86 119 135 1 1

61 86163-23 C/ Petunia 7A Amelia San Pablo Martín C/ Pelícano 6 631 305 0,48 114 191 1

62 86163-24 C/ Petunia 5A Julio Calvo Fernández C/ Periquito 2 366 0 -

63 86163-25 C/ Petunia 3A Pascual García del Río C/ Gallo 14I 325 0 - 1

64 86163-26 C/ Petunia 1A Gregorio Andrés Tomás Román C/ Gallo 11 451 0 -

2 de no

viemb

re de 2007

25

65 86174-01 C/ Gardenia 2A Manuel Martínez Sahagún Ps. Zorrilla 94 1.667 295 0,18 29566 86174-02 C/ Azahar 15A Ladislado Guerra Arranz C/ Flor 1 1.103 0 - 167 86174-03 C/ Azahar 13A Pedro San Martín de Lucas Ps. Cauce 29 315 314 1,00 160 154 168 86174-04 C/ Azahar 11A Mª Begoña Gómez Castreño C/ Azahar 12 196 196 1,00 88 58 269 86174-05 C/ Azahar 9A Florentino Martín Morín C/ Azahar 9A 450 324 0,72 137 187 170 86174-10 C/ Azahar 13B José Luis Domínguez Bartolomé C/ Azahar 8 190 186 0,98 93 93 171 88160-01 C/ Flor 22 Fernando Martín Moral C/ Flor 22 345 94 0,27 94 172 88160-02 C/ Flor 24 Fco. Javier Hidalgo Ibañez C/ Flor 24 187 108 0,58 108 273 88160-03 C/ Flor 26 Mª Rocío Gabarri Gabarre Ps. Esperanza 84 184 70 0,38 70 174 88160-04 C/ Flor 28 Isidro Gutiérrez Sainz Maza C/ Doce de Octubre 14 187 0 - 75 88160-05 C/ Flor 30 Juan Gutiérrez Sainz C/ Pelícano 6 184 0 - 76 88160-06 C/ Petunia 29A Mª Mar Pérez Paniagua C/ Azahar 9 360 0 - 77 88160-07 C/ Petunia 27A Fermín Gómez Heras Desconocido 2.040 0 - 78 88160-08 C/ Petunia 25A José Ramón Ibañez Mencia C/ Magallanes 21 560 0 - 179 88160-09 C/ Petunia 23A Esteban González San José Cno. Cementerio 63 457 366 0,80 36680 88160-10 C/ Gardenia 17A Antonio del Río Domingo C/ Padre Claret 2 975 0 - 81 88160-11 C/ Gardenia 15A Gregorio Barrigón Esteban C/ Gardenia 15A 401 275 0,69 170 105 282 88160-12 C/ Gardenia 13A Juan Miguel del Río Pérez C/ Gardenia 13A 561 205 0,37 205 183 88160-13 C/ Gardenia 11A Juan Miguel del Río Pérez C/ Gardenia 11A 390 0 - 184 88160-14 C/ Gardenia 9A Severino Puebla Lomas C/ Gardenia 9A 590 216 0,37 100 116 185 88160-15 C/ Gardenia 7A Ana Sanmiguel Alonso C/ Gardenia 7A 748 123 0,16 94 29 186 88160-16 C/ Gardenia 5A Luis Angel Sanmiguel Alonso C/ Gardenia 5A 748 0 - 87 89168-08 C/ Geranio 22 Lucas Martínez Aparicio Cañada Real 184A 421 389 0,92 367 2288 89168-09 C/ Geranio 24 Félix Toral Infante C/ Gallo 8 530 298 0,56 29889 89168-10 C/ Geranio 26 Gonzalo Rodríguez Arranz Ctra. Segovia 90 533 66 0,12 6690 89168-23 C/ Geranio 28 Francisco Martín Guerra C/ Geranio 28 120 #¡DIV/0! 120 191 89161-12 C/ Rosa 28 Juan Francisco Pérez Cacho C/ Rosa 28 679 300 0,44 121 179 192 89161-20 C/ Rosa 30 Julio Montero Martín C/ Geranio 12 520 0 - 93 89161-21 C/ Petunia 33A Avelino Herrero Laso C/ Sevilla 17 997 0 - 94 90168-06 C/ Azucena 60 Gloria Pascual Casquete C/ Azucena 58 200 0 - 95 90168-16 C/ Azucena 64 Pedro Centeno Furones C/ Clavel 22 400 0 - 96 90168-17 C/ Petunia 35A Angel Centeno Furones C/ Clavel 22 690 0 - 97 90168-18 C/ Rosa 41 Domingo Arias González C/ Cigüeña 18 225 0 - 98 90168-1999 90161-09 C/ Clavel 54 Mª Yolanda Cañas Sanz C/ Flor 3 260 437 1,68 267 203 25 2100 90161-19 C/ Azucena 63 Benjamín Alba Sanmartín Avda. Segovia 123 337 0 - 101 90161-20 C/ Azucena 61 Francisco López López C/ Salve Regina 14 916 0 - 102 91168-19103 91168-20 C/ Clavel 33 Juana Martínez Fernández C/ Portillo de Balboa 38 140 0 - 104 90150-01 C/ Petunia 16A Gerardo Cea Herrero C/ Vegafría 52 1.135 0 - 105 90150-02 C/ Petunia 18A José Ramón Ibañez Mencia C/ Magallanes 21 373 181 0,49 71 102 8 1 1106 90150-03 C/ Petunia 20A Sabino Gutiérrez Pérez C/ Padre Manjón 12 1.002 200 0,20 200107 90150-04 C/ Petunia 22A Felisa Barajas Ruiz C/ Petunia 22 296 12 0,04 12108 90150-05 C/ Petunia 24A José María Beltrán Perote C/ Anunciación 3 869 129 0,15 96 33109 90150-06 C/ Petunia 26A Gerardo González Sarmentero C/ Perdiz 2 319 42 0,13 42110 90150-07 C/ Petunia 28A José Mª Gómez Fuente C/ Cantabria 2 354 0 - 111 90150-08 C/ Petunia 30A Francisco Trivín Rodríguez C/ Portillo del Prado 17 1.310 0 - 112 90150-09 C/ Petunia 32A Esmeraldo de la Fuente Fernández C/ Villabañez 27B 1.313 0 - 1113 90150-10 C/ Petunia 34A Higinio Velasco Sanz C/ Cigüeña 23 1.212 0 - 114 90150-11 C/ Petunia 36A Ricardo Viñas Diego C/ Valle del Pas 3 266 0 - 115 90150-12 C/ Petunia 38A Agustín Holguín García C/ Caamaño 62 256 0 - 116 90150-13 C/ Petunia 40A Aurelio Santiago Castro C/ Jazmín 31 510 0 - 117 90150-14 C/ Petunia 42A Antonio Miguel Esteban Ps. San Vicente 15 406 0 - 118 90150-15 C/ Petunia 44A Germán Gutiérrez Gutiérrez C/ Vencejo 5 675 0 - 119 90150-16 C/ Petunia 46A Carlos Calleja Baz C/ Puente de la Reina 24A 380 28 0,07 28120 90150-22 Cno Hornillos 77A Ricardo Pérez Castaño Cno. Hornillos 37 365 304 0,83 120 184 2121 90150-23 Cno. Hornillos 75A Ezequiel Guinaldo Salgado C/ Salud 1 1.005 55 0,05 55122 90150-24 Cno. Hornillos 73A Bernardo Baños Álvarez C/ Embajadores 18 727 157 0,22 103 54 1123 90150-25 Cno. Hornillos 71A Antonio Martín Zurdo Cno. Hornillos 71A 859 142 0,17 91 51 1124 90150-26 Cno Hornillos 69A Eloy Labajo Calderón C/ Faisán 7 891 210 0,24 98 112 1125 90150-27 Cno. Hornillos 67A Angel Lino Simón C/ Zorzal 2 591 40 0,07 40 1126 90150-28 Cno. Hornillos 65A Angel Lino Simón C/ Zorzal 2 598 40 0,07 40 1127 90150-29 Cno. Hornillos 63A Niceto Muñoz Muñoz Avda. Palencia 49 495 101 0,20 86 15 1128 90150-30 Cno. Hornillos 61A Félix Barrero Velasco C/ Azucena 18 504 112 0,22 56 40 16 1129 90150-31 Cno. Hornillos 59A Mariano Aguado Lázaro Cno. Hornillos 59A 195 204 1,05 167 37 2130 90150-32 Cno. Hornillos 57A Jesús Lorenzo Sanz Cno. Hornillos 57A 362 214 0,59 207 7 2

262 d

e noviem

bre d

e 2007

131 90150-33 Cno. Hornillos 55A José Gutiérrez Martín C/ Aaiún 5 350 267 0,76 254 13 3

132 90150-34 Cno. Hornillos 53A Nicolás Gutiérrez Martín Cno. Hornillos 53A 332 204 0,61 170 34 2

133 90150-35 Cno. Hornillos 51A Félix García Fuente Ps. Arco Ladrillo 17 3.098 808 0,26 808

134 90150-36 Cno. Hornillos 49A Ubaldo Lorenzo Aranda C/ Granada 29 1.760 722 0,41 100 622

135 90150-37 Cno. Hornillos 47A Mariano Fernández Gallego C/San Roque 18.Sigüenza (Guadalajera) 878 0 -

136 90150-38 Cno. Hornillos 45A Valntín Pedro Sanz San José C/ Torrecilla 36 1.065 0 -

137 90150-39 Cno. Hornillos 43A Antonio Redondo Arranz C/ General Shelly 31 353 0 -

138 90150-40 Cno. Hornillos 41A José Marcos Martín C/ Tórtola 9 1.474 142 0,10 142

139 90150-41 Cno. Hornillos 39A Carmen González Macho Cno. Hornillos 39A 1.340 208 0,16 100 108 1

140 90150-42 Cno. Hornillos 37A Esmeraldo de la Fuente Fernández C/ Villabañez 27B 1.685 137 0,08 137 1

141 90150-43 Cno. Hornillos 35A Carlos Asensio Escudero C/ Gamazo 21 1.506 0 -

142 90150-44 C/ Gardenia 2A Eulalia García García Desconocido 543 0 -

143 90150-45 Cno. Hornillos 63D José Luis Muñoz Ibáñez Cno. Hornillos 63D 122 168 1,38 101 20 47 1

144 90150-46 Cno. Hornillos 49D Arselina Pelaz Pelaz C/ Miguel de Prado 13 700 638 0,91 638

145 91143-01 Cno. Hornillos 30 Angel Crespo Arias C/ San Juan de la Cruz 6 247 56 0,23 56

146 91143-02 Cno. Hornillos 34 Antonio de Mier Llorente C/ Tórtola 19 450 0 - 1

147 91143-03 Cno. Hornillos 36 Antonio de Mier Llorente C/ Tórtola 19 257 0 - 1

148 91143-04 Cno. Hornillos 38 Demetrio Val Sanz C/ Margarita 9 273 273 1,00 273

149 91143-05 Cno. Hornillos 40 José Luis Saez Valdés C/ Cigüeña 2 295 0 -

150 91143-06 Cno. Hornillos 42 Diego López Giménez C/ Pilarica 29 490 22 0,04 22 1

151 91143-07 Cno. Hornillos 44 Eduardo Motos López Cno. Hornillos 44 510 324 0,64 324 3 1

152 91143-08 Cno. Hornillos 46 Diego López Giménez C/ Pilarica 29 382 22 0,06 22

153 91143-09 Cno. Hornillos 48 Fernando Aguado Aguado C/ Estornino 3 749 53 0,07 53

154 91143-10 Cno. Hornillos 50 Soledad Salazar Dual Ps. Esperanza 29 495 22 0,04 22

155 91143-11 Cno. Hornillos 52 Marina López Lozano C/ Pilarica 31 537 40 0,07 40

156 91143-12 Cno. Hornillos 54 Gregoria Jiménez Borja Cno. Hornillos 55 468 30 0,06 30

157 91143-13 Cno. Hornillos 56 Saturnino Astorga García C/ Mirlo 16 490 106 0,22 106

158 91143-14 Cno. Hornillos 58 Gumersindo Luquero Gómez C/ Albacete 23 415 26 0,06 26

159 91143-15 Cno. Hornillos 60 Emeterio Rivera González C/ Albacete 8B 971 53 0,05 53

160 91143-16 Cno. Hornillos 62 Benjamín Blanco Caminero Cno. Hornillos 70 453 43 0,09 43 1

161 91143-17 Cno. Hornillos 64 Benjamín Blanco Caminero Cno. Hornillos 70 447 0 - 1


163 91143-19 Cno. Hornillos 68 Antonio Morante Díaz C/ Oriol 3 126 0 -


165 91143-21

166 91143-22

Total 90.695 20.758 0,228877005 5.435 2.840 1.328 10.680 478 61

6.4. Infraestructuras existentes.

Se analizan en este punto los servicios de red viaria, abasteci-miento de agua, energía eléctrica, saneamiento, comunicación,transporte y equipamiento existentes.

6.4.1. Accesos y comunicaciones.

El Sector dispone actualmente de acceso a través de la inter-sección de la Ronda Interior Este con el Camino de Hornillos.Además tiene acceso desde la carretera de Villabáñez, a través delAOE 8 “Las Flores”, por la calle de la Gardenia.

La red interna existente se basa fundamentalmente en estable-cer un sistema de distribución de accesos a las parcelas existentes.Este sistema de accesos difícilmente puede ser considerado comoinfraestructura viaria. Los pequeños intentos de urbanización con-sisten en la pavimentación de la única calle que enlaza “Cuesta delas Flores” con el Barrio de las Flores, calle Gardenia, y del Caminode Hornillos como acceso al APE 22 “La Silleta”, que se está eje-cutando actualmente.

6.4.2. Abastecimiento de agua potable.

La red de abastecimiento de agua que discurre por la callePetunia (desde calle Gladiolo hasta calle Geranio), por la calleGardenia en su totalidad, parte de la calle Azahar (desde el nº A-07hasta el cruce con la calle Gardenia) y desde la Ronda Interior Estehasta la calle Gardenia por el Camino de Hornillos.

En la actualidad se ha redactado un Proyecto desde el Serviciode Obras para completar la red de abastecimiento y asegurar el su-ministro en buenas condiciones, para todo el Sector APE 21.

6.4.3. Red de Saneamiento.

El APE 21 se sitúa en la cabecera Este de una cuenca vertienteque alimenta el colector que discurre bajo la Ronda Interior Este(HM-1500).

Recientemente se han ejecutado las obras necesarias para lainstalación de un colector bajo el Camino de Hornillos que sirve pa-ra la evacuación de las aguas residuales, tanto las de lluvia comolas domésticas que en el ámbito del APE 22 “La Silleta” se generen.Este colector ha sido dimensionado para poder recoger además lasaguas residuales que en el ámbito del APE 21 “Cuesta de las Flores”se hayan de producir. Este colector es de PVC y posee un diámetrode 1000 mm.

En la actualidad se ha redactado un Proyecto desde el Serviciode Obras para completar la red de saneamiento y asegurar la eva-cuación de todo el Sector APE 21 en buenas condiciones.

6.4.4. Red de electricidad.

El Sector es atravesado en su extremo Este por una línea de AltaTensión (LAAT de Renfe) que ha sido desmontada para poder cons-truir las viviendas en el APE 22 “La Silleta”. Por ello se ha introduci-do por el Camino de Hornillos una línea subterránea de alta tensión(LSAT en proyecto), que atraviesa el Canal con topo.

Dentro del APE 21 existen dos transformadores aéreos: uno enla parcela inicial 22, según datos del PERI, propiedad de Iberdrola,junto a la calle de Petunia en el cruce con la calle Gardenia, y otrojunto al camino de Hornillos. En el correspondiente Plano deInformación de Infraestructuras (Red Eléctrica) se señala el traza-do de las líneas eléctricas existentes, así como la ubicación de am-bos transformadores.

6.4.5. Red de Gas Natural.

Recientemente se ha introducido una red de gas natural en elámbito correspondiente al APE 22 “La Silleta”. La red de Gas delSector “Cuesta de las Flores” se ha de apoyar en las canalizacionesexistentes en el AOE “Las Flores” y en el APE 22. La principal arte-ria de abastecimiento se deberá prolongar a partir de la ejecutadadesde la calle Clavel, que tiene 90 mm. de diámetro.

CAPÍTULO 7. OBJETIVOS Y CRITERIOS GENERALES.

7.1. Estructura urbana y relación con la ciudad.

La estructura urbana del barrio es la resultante de una parcela-ción de suelo rústico adaptada a una topografía particular.

El ámbito se caracteriza por una estructura regular, de manzanasrectangulares con orientación Norte-Sur apoyadas en un eje transver-sal (de Oeste a Este) que es la calle Petunia. Los viales, de 8 metrosde anchura como media, dan acceso a parcelas de superficie variable.

Al noreste del Sector cuatro manzanas cambian su orientación,Este-Oeste, dando continuidad al borde meridional del Barrio de las

Flores, aunque la continuidad es más formal que real, ya que las ca-lles que prolongan, las calles del Barrio de las Flores (calle Flor,Geranio, Rosa, Azucena y Clavel) tienen pendientes muy superioresal 8 % en el tramo que atraviesa el APE 21. Por tanto, en la zona decontacto del APE 21 con el Barrio de las Flores, la parcelación estambién regular, con un trazado de calles que en nada se adapta alas curvas de nivel, para minorar los efectos de la topografía, sinotodo lo contrario las atraviesa perpendicularmente por su línea demáxima pendiente, siendo así un tejido urbano nada estructurado.

En resumen, la estructura urbana del APE 21 presenta cierta va-riedad de tamaño en sus manzanas y parcelación, así como varie-dad de usos, obedeciendo a un tejido urbano configurado median-te proceso de urbanización marginal, incompleto.

7.2. Problemática resultante.

El análisis del barrio permite concretar una serie de problemasque se resumen sucintamente como sigue:

- Trama urbana y su organización:

• La permeabilidad Norte -Sur (Barrio de las Flores y APE 21“Cuesta de las Flores”) se realiza únicamente a través de la calleGardenia. Resulta muy necesario construir nuevas alternativas queconecten ambos barrios de una forma real.

• La red viaria carece de estructuración y clasificación (todos losviales tienen un rango muy similar) y tienen prioridad rodada. Serápreciso realizar una jerarquización de la red interna en al menos doscategorías, y diseñar las vías locales residenciales dando prioridadal tránsito peatonal y al uso de estancia en la calle.

• Existencia de zonas incomunicadas o de difícil acceso, gene-radoras de problemas de conexión viaria y peatonal, que dan lugara la creación de “guetos” donde los residentes llegan a ocupar lared viaria con usos de carácter privado. Es el caso de la calle Flor,en el Barrio de las Flores, cuya solución, desde el punto de vista ur-banístico (ya que deberá ir acompañado esto de otras medidas detipo social) pasa por la reordenación de la trama urbana en el APE21 en la zona de contacto entre ambos barrios, con la apertura deun nuevo vial que de continuidad a la calle Flor, evitando el fondode saco actual.

• Falta de solución de los bordes del ámbito, ofreciendo un as-pecto suburbial.

• Existencia de un tejido urbano sin consolidar con una mezclaincontrolada de usos de todo tipo (industrias, almacenes, talleres,terciarios, junto a usos de carácter residencial) a nivel de manzana,incluso dentro de una misma parcela.

• Desintegración y marginalidad del barrio respecto al resto.

- Equipamientos y usos del suelo:

• Carencia absoluta de equipamientos (públicos o privados), yde zonas destinadas a espacios libres públicos, o de recreo, ocio yexpansión.

• Mala distribución de la superficie del viario destinada a aparca-mientos. Estos se encuentran en zonas no adecuadas para este uso.

• Inexistencia de equipamiento comercial.

• Carencia de un espacio público abierto y representativo de reu-nión, susceptible de acoger actividades comunitarias y adecuado enforma y superficie a la población existente.

• En general, se aprecia una falta generalizada de calidad am-biental, y de espacios urbanos formalizados y tratados.

• Demanda incontrolada de suelo para viviendas y otros usos in-dustriales que están dando lugar a construcciones y parcelacionesilegales cada vez más atomizadas (algunas con frente de fachada acalle muy escaso, en ocasiones no accesible en situaciones deemergencia).

- Servicios urbanos existentes: únicamente existen los siguien-tes servicios urbanos, de forma parcial, sin continuidad alguna:

• Pavimentación de la calle Gardenia, parte del camino deHornillos, y parte de la calle Petunia, únicamente de la calzada, sinaceras, ni áreas habilitadas para el aparcamiento.

• Red de saneamiento, únicamente en el camino de Hornillos.

• Red de alumbrado en la calle Gardenia, camino de Hornillos,calle Petunia, C/ Gladiolo y C/ de Lis.

• Red de abastecimiento de agua con un funcionamiento y con-tinuidad en el suministro deficiente.


• Existencia de tendidos aéreos eléctricos y telefónicos que cru-zan el barrio.

7.2.1. Diagnóstico de la situación actual.

Se produce prácticamente una transformación única en la pro-piedad del suelo, desde la situación rústica de las parcelas hasta laconformación actual del parcelario.

Se parte de varias fincas rústicas de cierta extensión, limitadaspor un sistema natural de caminos y el Canal del Duero.

Se ha dibujado en un plano, un auténtico censo de la edificaciónexistente, especificando los usos dispuestos, a partir de los datosque constan en el catastro. De esta forma ha sido posible precisarlas parcelas edificadas del barrio y por tanto, definir tres escalonesen el suelo que el Plan articulará:

1. Parcelas edificadas en el barrio que albergan los actuales re-sidentes y a los que se les aceptará una contribución a la urbaniza-ción dilatada.

2. Parcelas pequeñas no edificadas, cuya edificación despuésdel Plan, y tras haber ejecutado la denominada urbanización prima-ria, deberá producirse con criterios similares a los del suelo “nor-mal”, si bien, adecuándose a las condiciones singulares de este ba-rrio: a través de las Ordenanzas del Plan Especial de ReformaInterior.

3. Restos de las antiguas parcelas rústicas de mayor tamaño, ysin edificar o edificadas con construcciones precarias que no es pre-visible que se vayan a mantener en el futuro, y donde es factibleconstruir las dotaciones del barrio dada su entidad, a través de ladelimitación de unidades de actuación.

La distribución de las parcelas del primer tipo responde a tama-ños medios. El grupo dominante de parcelas se sitúa entre 200 y500 m2, característica que ha de ser tenida en cuenta, al definir lascondiciones mínimas de edificación, así como la forma como éstapueda producirse.

Hay que destacar dos grandes grupos de viviendas:

1. Viviendas autoconstruidas que evolucionan a partir de situa-ciones iniciales muy elementales, desde la propia construcción dela casa o al menos de la gestión directa de ésta por fases.

2. Viviendas de construcción acabada. No corresponde al pro-pio usuario su construcción, y ésta se realiza en una sola fase y elproducto se presenta como una vivienda económica pero termina-da. Se corresponde con la mayoría de las viviendas de más recien-te construcción.

El sistema de tenencia de las viviendas en el barrio es en su ma-yoría en propiedad. Sin embargo, en las edificaciones industriales,si se practica el régimen en alquiler.

7.3. Objetivos y criterios generales.

Este Plan Especial se redacta partiendo de unos objetivos con-cretos que seguidamente se establecerán, condicionados por de-terminadas realidades que es preciso tener en cuenta. Es importan-te indicar que dado que lo que se plantea es una reforma interior, laordenación que se proponga estará muy condicionada por la reali-dad de la que se parte.

Los objetivos que persigue el PERI se pueden distinguir en ge-nerales y particulares. Son generales aquéllos que el Ayuntamientoasigna con tal carácter a todas las intervenciones que de este tipose han ido elaborando desde esta administración en otros barriosde la ciudad, dentro de la política urbanística que pretende desa-rrollar.

Son particulares los que suponen una concreción de los ante-riores, refiriéndose de una manera puntual y específica a la proble-mática que se presenta en el ámbito del PERI.

7.3.1. Objetivos generales.

Responden, tal como ya lo hicieron en los Barrios de Belén,Pilarica, Pajarillos y Las Flores, al resultado de valorarse de manerasatisfactoria como un ejemplo a conservar de viviendas unifamilia-res aisladas, que aporta a la estructura urbana de Valladolid un ele-mento de variedad y de complejidad, y que colabora a desdensifi-car el espacio circundante gracias a su baja densidad. Esta clase deordenación urbana puede sobrevivir, y acrecentar sus potencialida-des, alcanzando una mejor calidad urbana si se interviene sobre ella,en el entendimiento de que son formas urbanas vivas, mejorables.

Este barrio, por lo tanto, precisa de intervenciones urbanísticasdirigidas y controladas desde el Ayuntamiento que haga que los ve-

cinos y moradores conozcan realmente cuáles son o pueden ser lasexpectativas, recuperen el “apego” por su barrio y lo consideren,tanto ellos como el conjunto de la ciudad, como un espacio urbanomás, con sus valores, sobre el que es preciso acometer labores dereconstrucción, abandonando para siempre la idea inducida desdelos intereses especuladores de que es un área residual de la ciudaddonde sólo son posibles procesos urbanos de destrucción - cons-trucción.

Se señalan los siguientes objetivos generales:

- Mantenimiento de la morfología urbana y tipología edificatoria,readecuándolas.

Uno de los últimos postulados de la doctrina urbanística moder-na surgida en el marco de la crisis económica de las últimas déca-das en la Europa Occidental, es la reconsideración de los valores delo “existente” frente a lo “nuevo”. Esta idea de reutilización de loexistente, ya sea por rehabilitación (volver a hacer habitable o reha-bilitación tipológica) del patrimonio edificado, como por conserva-ción / mantenimiento / mejora de la estructura viaria (base para laconfiguración de la estructura urbana) permite:

• defender sus propios valores culturales,

• no perder las señas de identidad de lo urbano, como referen-cia histórica del ciudadano con su medio,

• evitar el despilfarro económico que supondría deshacer estebarrio, para volver a empezar con una nueva ordenación,

• mantener a la población en su lugar de residencia habitual, evi-tando así, desde el punto de vista de la economía urbana, las in-versiones necesarias en nuevos desarrollos periféricos,

• partiendo de esta idea de reconsideración de “lo existente” sequiere que el mantenimiento de la morfología y la tipología del ba-rrio se enfoque de tal forma que permita su readecuación a las ne-cesidades y demandas actuales.

Se trata así, de defender, potenciar y revitalizar el carácter de es-tas zonas de baja densidad y vivienda popular en la estructura ur-bana de Valladolid; mantener la configuración de las manzanas,mantener las características de las parcelas como unidad edificato-ria, constando de parte edificada y parte libre o patio delantero yposterior.

Todo ello ha de supone un mayor aprovechamiento urbanísticopor parcela, liberando espacios libres de edificación para destinar-los a usos dotacionales, y una distribución / localización diferencialde la intensidad de los distintos usos en función de la propia es-tructura urbana y de la general en la que se ubica.

Tanto la morfología urbana como la tipología urbana existentehan de servir readecuándolas, como modelo para aquellas áreas delbarrio aun no consolidadas, en las que se proponen desarrollos quesirvan para rematar la estructura urbana del barrio, y además sirvanpara tratar de suplir las carencias a nivel de equipamientos que elmismo tiene.

- Obtención de suelo para equipamientos públicos y espacios li-bres: por la forma en que se inicia la formación de este barrio el sue-lo destinado a equipamientos públicos es inexistente.

Aunque las necesidades de equipamiento público en este tipode ámbitos pueden quedar paliadas en parte por la adecuación atales fines, de suelo ubicado en barrios anexos, la obtención de sue-lo público es uno de los objetivos prioritarios, sobre todo teniendoen cuenta que el barrio colindante AOE 8 “Las Flores”, surgió de unaforma similar, por lo que el grado de dotación de equipamientos esinferior a otros de nueva creación.

No es el caso del otro ámbito colindante APE 22 “La Silleta”, quesi tiene un grado de dotación de equipamientos y espacios librespúblicos que podrá servir también al APE 21 “Cuesta de las Flores”,dado que su ordenación surge como área de nueva creación, con laLey 5/99 de Urbanismo de Castilla y León, estando, por tanto, sufi-cientemente dotado.

Dadas las características del barrio, su extensión, su tipo de par-celación (parcelas pequeñas y de tamaño medio, por debajo de3.000 m2 de superficie), su grado de consolidación, y el considerarcomo una prioridad el mantenimiento de lo edificado, que cuentacon ciertas condiciones de seguridad, salubridad, higiene y ornatopúblico, el suelo público para equipamiento que se pueda obtenerse dirigirá a aquellas dotaciones de menor consumo de suelo y demayor intensidad de uso, como son las asistenciales, y culturales.

Para conseguir su incorporación al patrimonio municipal se pro-pone un doble proceso:


• Por ordenación de nuevas zonas que se encuentran libres deedificación, con cierta entidad en cuanto a superficie, sin urbanizaro con usos obsoletos, podrán rescatarse superficies destinadas auso viario, equipamiento y espacios libres públicos.

• Por remodelación de áreas ya edificadas, pero que se encuen-tran en una situación de degradación importante, ruina o difícil re-modelación.

Estas actuaciones se incetivarán con un mayor aprovechamien-to urbanístico que el asignado al resto del suelo ordenado, y que semantiene en su estado actual, para impulsar su ejecución y cubrirlos costes derivados de la reordenación pretendida.

El volumen edificatorio asignado se concentrará preferentementeen edificaciones de mayor altura (B+IV en los límites del ámbito y B+IIen el interior), que requieren una menor ocupación de suelo, de formaque se consiga liberar el suelo necesario para destinarlo a diferentesusos dotacionales (viario, equipamiento, espacios libres públicos).

- Mejorar la relación del barrio con el resto de la ciudad, inte-grando éste con el entorno edificado.

La localización de este barrio, en un lugar de topografía compli-cada, que lo separa del núcleo original del barrio de Las Flores; suorigen, a partir de una parcelación ilegal, sin un proyecto de con-junto; la forma de crecimiento de estos barrios, dado su origen, queles da un carácter de “cerrado en sí mismo”, ha producido comoconsecuencia un gran aislamiento de la Cuesta de las Flores del res-to de la estructura urbana de Valladolid. Esto ha supuesto una po-sición de marginalidad sociourbanística.

Por ello resulta prioritario el integrar, dentro de lo posible el ba-rrio en la ciudad, para lo cual será preciso modificar ciertos ele-mentos de la ordenación de la que se parte de forma que se poten-cie la accesibilidad peatonal, ciclista y de transporte urbano, se su-priman las barreras físicas existentes, o al menos se atenúen, se lo-calicen los usos comerciales, equipamientos, espacios libres públi-cos, de forma que puedan ser utilizados por la población de dentroy fuera del barrio colaborando a la integración del barrio en su en-torno inmediato.

Para conseguir esto, es importante detectar qué potenciales tie-ne el ámbito, que lo hagan atractivo a la población exterior. Porejemplo, su ubicación junto a la Ronda Interior Este que lo relacio-na con el conjunto de la ciudad, o la ubicación de un SistemaGeneral de Espacios Libres de gran entidad, el EL08, situado entrela Ronda y el APE 21. Otro potencial que tiene el barrio y que re-querirá de un proceso de mejora que ayude a su puesta en valor pa-ra el resto de la ciudad, es su colindancia con el Canal del Duero,con el camino de Hornillos, que discurre en paralelo prácticamentea lo largo de todo el ámbito. Se puede favorecer la accesibilidad pe-atonal y ciclista a través de este camino de sirga.

- Mejorar la calidad ambiental.

Para superar la escasez de servicios urbanos en los barrios másmarginados (prácticamente hoy, el único barrio que no cuenta conlos servicios básicos, es el de Cuesta de las Flores) hay que realizarun fuerte esfuerzo urbanizador y de formalización urbana de su ám-bito territorial.

Este esfuerzo irá encaminado a la mejora de las condiciones téc-nicas de las redes de los diversos servicios urbanos (abastecimien-to, saneamiento, electricidad, alumbrado) y de la red viaria (aceras,calzadas, aparcamientos, carril - bici). En suma a la urbanización delbarrio.

También deberá dirigirse al tratamiento y acondicionamiento delos bordes del barrio, que por su carácter periférico nunca han teni-do un tratamiento adecuado. Por ejemplo, la urbanización del Siste-ma General EL08 ya citado, o de los bordes del Canal del Duero,donde sería muy conveniente realizar un carril bici que discurra pa-ralelo al Canal, recuperando el suelo propiedad del Canal que hanido ocupando los propietarios de la última manzana (manzana 15según numeración del PERI).

La recuperación de estos terrenos ajustando las vallas a la nue-va alineación que se plantea en el PERI sería muy conveniente pa-ra este objetivo, recuperando la calidad de este espacio colindanteal Canal, para su limpieza y mantenimiento, y para el uso y disfrutede los viandantes. Aquí no se plantea sistema de obtención algunoya que se parte de terrenos propiedad del Canal del Duero que hansido ocupados por los propietarios de las parcelas que tienen fren-te al Camino de Hornillos.

Se proponen incentivos necesarios para que se pueda procederde una manera rápida a la construcción sobre los solares vacíos, a

la sustitución de los locales ruinosos y a la readecuación tipológicade la edificación existente.

Para ello el Plan reconoce en el suelo ocupado por las edifica-ciones marginales su calidad de Suelo Urbano Consolidado de for-ma simultánea al proceso de urbanización. Las parcelas intersticia-les podrán disfrutar de la clasificación de Suelo Urbano Consolidadosiempre que adelanten los costes de urbanización tal como la Ley5/99 de Urbanismo establece.

Estas parcelas han disminuido su edificabilidad, pero no su apro-vechamiento. Ya que al no tener que ceder el 10 % del mismo (pro-cedente de la clasificación del Suelo como Urbano No Consolidado),al establecer la posibilidad de cambiar su categoría a Suelo UrbanoConsolidado, una vez realizada la cesión de los terrenos reservadosen el planeamiento para ampliación del viario, y una vez aportada lacuota de urbanización correspondiente, se procede a restar esacuantía del índice de edificabilidad asignado actualmente. Razónpor la cual a estas parcelas, que el PGOU / 04 asignaba un índicede 0,75 m2/m2, este Plan Especial las asigna 0,64 m2/m2.

Además en muchos casos se planteaban dificultades para ma-terializar todo el índice asignado, al ser parcelas con fondos exce-sivos.

- Ampliar y mejorar las infraestructuras básicas existentes.

Se establecen, para la consecución de este objetivo, diferentesgrados en las obras de urbanización a acometer, desde aquéllas dereparación o reposición, a las que implanten nuevas infraestructu-ras por sustitución de las existentes. En este sentido, se proponenmediante su programación en el Plan de Etapas, prioridades en laejecución, que seleccionan las obras más urgentes. Este esfuerzourbanizador debe centrarse, por tanto, en las redes de los serviciosurbanos de abastecimiento de agua, saneamiento y alumbrado, asícomo la red viaria.

- Mantenimiento de la población residente.

El mantenimiento de la población en su lugar de residencia tra-dicional es un objetivo básico o primordial de este documento. Paraconseguir este objetivo se establecen una serie de medidas:

• En aquellas zonas reguladas directamente desde la ordenanzaen las que se persigue la mejora y acabado de la edificación exis-tente, se potencia la identidad entre lo edificado y la parcela, de talforma que cada vecino sea el promotor de la edificación permitidaen su parcela.

Para ello, se evitará una excesiva oferta de aprovechamiento ur-banístico que tienda a la destrucción de lo edificado, y por tanto, seasignarán edificabilidades ajustadas a la necesaria rehabilitación dela edificación existente.

• En cambio, aquellas zonas donde se prevén pequeñas opera-ciones de reforma interior o de remodelación y transformación ur-bana, se delimitan cuidadosamente sus ámbitos, ajustándolos a lasparcelas estrictamente necesarias, y aquí sí se prevé que desapa-rezca lo edificado (construcciones ruinosas como mucho, ya que seha evitado en lo posible delimitar parcelas ya edificadas, por la com-plicación que ello supondría en la gestión, así como el encareci-miento de la misma).

Es en estos ámbitos que se delimitan, donde sí se aumenta laedificabilidad, dado que la obligación a urbanizar y la cesión del 10% del aprovechamiento, la ostenta el conjunto de propietarios afec-tados. Este esfuerzo urbanizador se compensa con la asignación deun mayor aprovechamiento para toda la Unidad. Además este in-cremento compensa también la disminución de aprovechamientoque produce el hecho de que al menos el 10 % de la edificabilidaddestinada a usos residenciales tenga que destinarse a viviendas conalgún régimen de protección.

• De forma indirecta, la mejora generalizada de las infraestruc-turas y los equipamientos, contribuyen al mantenimiento de la po-blación en su lugar de residencia actual.

- Mejorar las formas de gestión y administración de las interven-ciones urbanas en cada barrio.

Las distintas formas de actuación que deben desarrollar la or-denación contenida en este PERI son:

- Actuaciones individuales de cada vecino en la mejora, rehabi-litación de su vivienda, ya explicitadas en el punto anterior. Para ellose definen las condiciones mínimas para cursar los expedientes derehabilitación, y se acompaña igualmente una relación de los tópi-cos fundamentales para proceder a la mejora de la vivienda (co-rrección de humedades, mejoras sanitarias,...).


- Mejora de las condiciones de habitabilidad en las parcelas quesobrepasan la edificabilidad permitida (pocas en número). La Admi-nistración municipal cuidará de resolver estas situaciones anor-males obligando a la demolición de estos excedentes de volumenen malas condiciones. Para ello, siempre que haga falta la peticiónde una licencia (de ampliación o edificación de nueva planta) serámenester legalizar lo ya existente, y proceder a demoler los excesosde volumen.

- Desarrollo y gestión de unidades de actuación, cuya finalidades incorporar al crecimiento urbano suelos actualmente vacantes obien suelos donde es necesario la remodelación de lo existente.Estas unidades permiten hacer pequeñas operaciones de reformainterior, como la apertura de viales, cesión de parcelas destinadas aequipamientos, y a espacios libres, y la concentración de los apro-vechamientos con una menor ocupación de suelo en planta.

Este tipo de operaciones, que precisan primero, un proyecto dereparcelación y actuaciones de urbanización, con carácter previo ala licencia de edificación, deben llevarse a cabo por la promocióninmobiliaria privada, o bien de oficio desde el Ayuntamiento, enaquellos casos que resulten urgentes (prolongación de la calle Flora través de la UA 21.1, dada la problemática especial de la zona yel número de propietarios de esta Unidad de Actuación).

Este PERI plantea las unidades de actuación equilibrando la re-lación entre el diseño de la ordenación óptima y rentabilidad eco-nómica de tales actuaciones, de forma que tengan viabilidad.

Para asegurar la justa valoración del suelo y las edificabilidadesatribuidas en la reordenación, se asignan a estos ámbitos, aprove-chamientos urbanísticos superiores al resto (ya que contienen de-beres como el de urbanizar, ceder parcelas destinadas a dotacio-nes, y cesión del 10 % del aprovechamiento total de la Unidad a laAdministración actuante, así como la obligatoriedad de reservar el10 % de la edificabilidad residencial a vivienda sometida a algún ré-gimen de protección).

- Intervención del Ayuntamiento, de forma directa, en la ejecu-ción de las obras de urbanización que se le asignen.

La organización de las calles y de las redes de servicio en zonasya edificadas, entraña una dificultad notable y asigna a este ele-mento una función primordial. De ahí la importancia en el cuidadoen como se realice la urbanización, en el ajuste de los materiales aemplear de los que el Plan anticipa en gran medida su naturaleza ydisposición.

Un componente presente en la definición de los elementos deurbanización es la que su ejecución sea dilatada en el tiempo y quesea posible una sucesión de prioridades entre ellos. El Plan estimaen cinco años el tiempo de ejecución de la urbanización primaria,adecuado desde el punto de vista de su construcción y óptimo pa-ra su financiación. El Plan prevé que las obras de urbanización pue-dan realizarse en sucesiones diferentes, a través de proyectos par-ciales, no en conjunto, como se haría en las intervenciones realiza-das en Sectores de Suelo Urbanizable Delimitado.

Además el Ayuntamiento debería impulsar otras actuaciones opropuestas tangentes al propio barrio, que servirán para recualificareste Sector: urbanización como parque del Sistema General EL08(entre la Ronda Interior Este y el APE 21 objeto de este documen-to). En estas operaciones la primacía debe ser pública.

De todo lo anterior, se deduce la importancia del proceso de ur-banización como piedra de toque en el proceso de mejora urbanadel barrio. De ahí que toda inversión que sea posible realizar en es-te barrio debería canalizarse hacia la ejecución de la urbanizaciónen estos cinco años próximos, aunque un porcentaje del coste detal urbanización sería aconsejable que corriera a cargo de los resi-dentes.

7.3.2. Objetivos Particulares.

Se pretende mediante ellos lograr un barrio integrado con el res-to de la ciudad y su entorno inmediato (actualmente no lo está) y ha-cer que la calle, no sea sólo un elemento de acceso a las parcelas,sino que sea además un elemento generador de la ordenación, quedesempeñe un papel significativo en cuanto elemento de relación.Son los siguientes:

- Potenciar los ejes que articulen y estructuren el barrio.

Se considera necesario diseñar una red viaria moderadamentejerarquizada. Con secciones ajustadas a la función que van a cum-plir, y sobre todo porque estas secciones en algunas calles están yamuy condicionadas por la edificación ya construida y consolidada.

Se considera prioritario establecer unos ejes colectores que re-lacionen este Sector con los colindantes (AOE “Las Flores”, APE 22“La Silleta” y Ronda Interior Este). Para ello se han elegido aquellosviales que por su ubicación, dimensión y topografía, resultan sus-ceptibles de convertirse en vías que relacionen este barrio con suentorno.

Se potencia como eje longitudinal en la dirección Oeste a Este,el camino de Hornillos, y como eje transversal fundamental de Sura Norte, la calle Gardenia. Ambos ejes representan las conexionesprincipales del APE 21 con la ciudad (a través de la Ronda InteriorEste y con los barrios colindantes). Ambos viales requieren diseñar-se para cumplir la función que se les asigna, pero siempre contan-do como condicionante inicial, la anchura total de la calle, ya que enalgunos tramos no es mayor de 10 metros (al final del camino deHornillos).

Al menos deberán tener un carril por sentido para poder tenerdoble circulación y el aparcamiento se proyecta únicamente en lí-nea, de acuerdo con las indicaciones que establece el PGOU parael uso “viario y comunicación”.

Como segundo nivel se establece otra comunicación longitudi-nal de Oeste a Este al Camino de Hornillos (C/ Petunia). Este vial sir-ve de conexión entre los dos sectores colindantes: APE 21 y APE22. Sin embargo, la sección que puede tener está muy condiciona-da por las alineaciones más consolidadas. Únicamente, en la zonasituada más hacia el este, ya junto al APE 22 puede adquirir mayoranchura, al estar libre de edificaciones, de forma que se pueda con-figurar un segundo acceso al APE 22 y siempre contando con unaapertura de calle nueva como prolongación de la calle Rosa a tra-vés de una Unidad de Actuación (UA 21.5). El aparcamiento tambiénse diseña en esta calle en una sola línea.

En tercer nivel están los viales restantes, tanto los existentes co-mo los que se proponen nuevos a través de pequeñas operacionesde reforma interior, y que seguidamente se describen.

- Objetivos de las operaciones de reforma interior que se reali-zan: obtención de suelo para diversas dotaciones urbanísticas pú-blicas, inexistentes actualmente.

Siendo en la actualidad la superficie total del barrio dedicada adotaciones muy escasa (un 19,40 % del ámbito está destinado a via-rio) y no existiendo en el barrio ninguna zona verde, ni espacio librepúblico, ni equipamientos, se considera como objetivo prioritario delPERI la dotación al Sector de dichos espacios.

Para conseguirlo, se ha seguido el criterio de concentrar la su-perficie edificable, de cada una de las cinco unidades de actuaciónpropuestas, en una parte del terreno a ordenar, aumentando la altu-ra máxima de B+I a B+II, e incluso B+IV, en la Unidad de ActuaciónUA 21.2 en el acceso al barrio, permitiendo de esta forma que el res-to de la misma, pase a ser por cesión gratuita y una vez urbanizadade dominio público (equipamientos, espacios libres públicos y via-rio).

El tipo de equipamiento no se fija en la propuesta, ya que es cri-terio del PERI, dar amplia libertad para que tanto los vecinos comoel Ayuntamiento, puedan irlos fijando en función de las necesidadesdel barrio, y en combinación con las previsiones presupuestarias delos otros organismos oficiales que deban intervenir.

En las parcelas ordenadas como “Espacios Libres”, se proponela existencia de espacios arbolados con mobiliario urbano, así co-mo juegos infantiles. Está garantizado su adecuado soleamiento, ysu índice de permeabilidad, o porcentaje de superficie destinada ala plantación de especies vegetales, que no será inferior al 50 %, enningún caso. En el interior de aquellas parcelas destinadas a esteuso, de superficie superior a 500 m2, deben preverse áreas espe-ciales reservadas para juegos infantiles, de superficie no inferior a200 m2 y equipadas adecuadamente para su función.

Se describen a continuación los objetivos de las cinco unidadesde actuación que se delimitan (la UA 21.2 delimitada en el docu-mento que fue aprobado inicialmente desaparece al aceptar una ale-gación presentada):

UNIDAD DE ACTUACIÓN (UA 21.1):

Para la apertura de un vial que dé salida a la calle Flor, dado quela pendiente existente en el tramo de esta calle que atraviesa el APE21 es muy superior a los límites admisibles, y con el fin de crear do-taciones urbanísticas tales como una parcela destinada a equipa-miento que completa otra situada al norte que ya es municipal, y unaparcela de espacios libres accesible desde la calle Petunia que atra-viesa de Oeste a Este todo el APE 21 y continua en el APE 22.


UNIDAD DE ACTUACIÓN (nueva denominación UA 21.2):

Para la apertura de un vial que comunique la calle Petunia y elcamino de Hornillos transversalmente y la creación de dotacionesurbanísticas (espacios libres y equipamientos). El trazado del viarioque ordena esta Unidad está muy condicionado por la gran pen-diente que presenta el ámbito desde el camino de Hornillos hacia elnorte (C/ Petunia).


Para la ampliación de sección de la calle Gladiolo y la callePetunia y la creación de una plaza destinada a área estancial, abier-ta con arbolado y vegetación autóctona que no requiera un mante-nimiento excesivo y cuyas dimensiones cumple las que establece elart. 105 del RUCyL.


Para la prolongación de la calle Flor desde el AOE “Las Flores”hasta el camino de Hornillos y la creación de una parcela reservadapara área de ocio, expansión y recreo de la población, con la inclu-sión de una zona para juegos infantiles.


Se propone esta Unidad para prolongar la calle Rosa que em-pieza en el AOE “Las Flores” y es necesario que continúe hasta elcamino de Hornillos. También se propone la creación de una par-cela destinada a equipamiento público.

- Mantenimiento de la morfología urbana existente:

La ordenación que se propone en este Plan Especial se limita:

• En las unidades de actuación que se proponen, a la realizaciónde aperturas viarias, o prolongación y ampliación de calles existen-tes, y a la creación de equipamientos y espacios libres públicos, asícomo la reserva de ámbitos destinados al aparcamiento de vehícu-los en las calles de nueva apertura.

• En el resto del suelo del Sector, al ajuste de las alineaciones yrasantes a las edificaciones existentes consolidadas, cuya demoli-ción para ajustarse a las alineaciones propuestas desde el PGOU97, supondría unos elevados costes económicos que harían invia-ble el desarrollo de este Sector, y obligarían al desplazamiento de lapoblación residente, hecho que se pretende precisamente, evitar.

Por tanto, y con estos objetivos se siguen los siguientes crite-rios:

• Defensa, como norma general, de las manzanas existentes. Semantiene el sistema viario, siendo la sección transversal de la callela que se modifica, las aceras inexistentes que se proponen se am-plían respecto a la parte ocupada actualmente por la calzada (enlos casos en que sí está pavimentada esta última). El sistema via-rio se ordena siguiendo los requisitos fijados en el art. 138 y 139del PGOU/04 (Condiciones Específicas del Planeamiento de Desa-rrollo).

• Se modifican únicamente las alineaciones (respecto de lasexistentes), en aquellas calles donde los salientes de las edificacio-nes no pueden ser absorbidas por las aceras, afectando directa-mente a la calzada. Se modifican así parte de las calles Petunia (en-tre la UA 21.2 y la calle Gladiolo), camino de Hornillos parcialmen-te, y al norte de la calle Gardenia, afectando, únicamente a edificiosindustriales, y a cerramientos de parcelas.

• Se rompen manzanas de excesiva longitud, de acuerdo con elart. 138 del PGOU vigente: “No se admiten manzanas continuas condimensiones mayores de 200 metros en zonas residenciales”. De es-ta manera aparecen cinco viales de nueva apertura que rompen lasmanzanas situadas:

- Entre camino de Hornillos, calle Gladiolo y calle de la Petunia.

- Entre calle de Gardenia, de la Petunia y la calle Flor.

- Y se abren dos calles en la manzana situada entre el caminode Hornillos, calle Gardenia, calle de la Petunia y el APE 22 La Silleta.

Para realizar estas aperturas se eligen parcelas sin edificar o conedificaciones ruinosas, y se delimitan, para su gestión (obtención delos terrenos necesarios) cinco unidades de actuación, al efecto.

• Apertura de nuevos viales que comunican las distintas zonasdel barrio permeabilizando la trama (prolongación de la calle Flor,de la calle Rosa, y transversalmente de las calles Gardenia y Flor,y se suprime el nuevo vial que se proponía entre las calles Rosay Azucena, como consecuencia de la aceptación de una alega-ción).

- Mantenimiento de la densidad edificatoria propuesta por los su-cesivos Planes Generales:

En ningún caso, se modifican o se suprimen espacios libres pú-blicos existentes o previstos (el PGOU/97 y el PGOU/04 vigente nolos preveía).

Tampoco se produce aumento del volumen edificable, en líneasgenerales o de la densidad de población. Se pasa de una edificabi-lidad propuesta por el PGOU/04 de 68.421,34 m2 a 68.513,18 m2 enel Plan Especial de Reforma Interior (aumento de 91,84 m2 de edifi-cabilidad), por lo que no es necesario incrementar proporcionalmen-te las reservas de suelo para espacios libres públicos y demás dota-ciones urbanísticas, determinado por el art. 173 del RUCyL.

Sin embargo, sí resulta necesario establecer equipamientos, es-pacios libres públicos y aparcamientos en las Unidades de Actua-ción delimitadas, al ser modificada la ordenación detallada. Estoqueda suficientemente justificado en el Anexo denominado Resu-men del Plan en cifras.

- Mantenimiento de la tipología edificatoria residencial existente:

Dado que no se pretende aumentar la densidad edificatoria delSector, por la precariedad de la situación actual, se da prioridad almantenimiento y formento del carácter unifamiliar y bifamiliar de lasviviendas y a la tipología edificatoria existente: vivienda unifamiliaradosada, pareada o aislada, en función de la superficie de las par-celas. Solo se proponen cambiar la tipología, en las Unidades deActuación, y siempre que la sección de la calle lo permita, utilizan-do tipología plurifamiliar en B+II y B+IV en el acceso al barrio, conel fin de poder acumular la superficie edificable en parcelas de me-nor tamaño, dejando parte de la Unidad de Actuación, libre de edi-ficación residencial, para dotaciones urbanísticas públicas.

Y se dice siempre que la sección de la calle lo permite, en cum-plimiento del art. 133.1.b) de la Normativa del PGOU/04: “Relaciónancho/alto: la altura total de la edificación no podrá superar la dis-tancia existente entre fachadas a la misma calle o espacio libre”.

Por tanto, se produce un cambio tipológico, con edificación plu-rifamiliar o colectiva, en aquellos puntos que coinciden con ejes sin-gulares del barrio, en los que se ha considerado necesario para suestructuración o para conseguir suelo público para equipamientoso espacios libres, mediante la concentración de la edificabilidad.

- Mejorar la calidad ambiental: al ser este ámbito, un barrio joveny en proceso de consolidación, posee aun grandes deficiencias deurbanización.

Por otra parte, existen otros elementos que impiden que el ba-rrio posea un carácter urbano, como pueden ser la falta de trata-miento en sus bordes y la inexistencia de un espacio público abier-to y representativo de reunión, en posición no marginal, susceptiblede acoger actividades comunitarias y adecuado a la población a quesirve. Por esta razón se propone la ejecución de este espacio abier-to (plaza) a través de la Unidad de Actuación UA 21.3, que es la queocupa una posición más centrada en el ámbito, cumpliendo las con-diciones que el art. 136 del PGOU establece para éstas.

Para mejorar estos aspectos de carácter ambiental se proponeademás:

1. Completar la pavimentación y las redes de abastecimiento ysaneamiento.

2. Enterrar los tendidos de media y alta tensión, las canalizacio-nes de telefonía y mejorar la red de alumbrado público.

3. Incrementar los servicios urbanos (en particular, la recogidadomiciliaria de basuras, y el transporte público).

4. Realización de tratamiento de los bordes, en particular, ejecu-ción de un parque en el Sistema General EL08, y adecentamientode los bordes del Canal del Duero, para lo que se propone la ejecu-ción de un carril-bici.

5. Ordenar en el interior del ámbito, zonas de reunión con trata-miento arbóreo y mobiliario urbano, instalación de juegos infanti-les,...

- Mantenimiento de la población residente:

Los vecinos con residencia permanente en el barrio se sientenidentificados con el mismo, y muestran deseos de mantenerse enaquel lugar y mejorar sus viviendas, por ello:

1. No se deja fuera de ordenación ninguna vivienda a excepciónde dos que carecen de frente a viario público, y pueden tener pro-blemas de accesibilidad en situaciones de emergencia.


2. Tampoco se declaran fuera de ordenación las industrias exis-tentes, manteniendo la posibilidad de que coexistan los usos resi-denciales e industriales en el Sector, a través de las Ordenanzas.

3. Se mejoran los servicios urbanos y se crean espacios públi-cos.

4. Se mejora la relación del barrio con las áreas circundantes ycon la ciudad central.

- Realizar una gestión participativa:

Al existir una asociación vecinal con gran actividad en el barrio,es objetivo del Plan Especial de Reforma Interior que exista una co-laboración con el Ayuntamiento en la gestión de las propuestas, yen el proceso de participación pública que se abre a partir de laaprobación inicial de este documento. Esa gestión debe ser, pues,asumida por todos.

- Mejorar la integración del barrio con la ciudad:

Derivado del hecho de que el barrio es periférico y marginal res-pecto del resto de la ciudad y de que la única conexión con el teji-do urbano consolidado es a través de una zona de elevada pen-diente que actúa como barrera, entre el “Barrio de Las Flores” y“Cuesta de las Flores”, se busca mejorar la integración del barrioproponiendo para ello:

1. Conexión transversal de los viales de Las Flores que terminanen fondo de saco contra esta barrera topográfica, a través de Cuestade Las Flores”, manteniendo la prolongación de estos viales, con uncarácter preferentemente peatonal, con tratamiento que posibilite lamovilidad de peatones, ya que la de los vehículos no es posible.

2. Tratamiento de los bordes de Cuesta de las Flores para daruna imagen más atractiva, como la de cualquier otro barrio de la ciu-dad.

3. Mejorando los servicios urbanos, especialmente el transporteurbano, que ya llega al barrio de Las Flores y puede prolongarse has-ta Cuesta de las Flores a través de la calle Gardenia.

4. Ejecución de un carril - bici junto al Canal del Duero que désalida a otros existentes al otro lado de la Ronda Interior Este(Campo de Tiro, El Pato y Los Santos - Pilarica).

CAPÍTULO 8. PROPUESTA DE ORDENACIÓN.

8.1. Estructura urbana.

Al explicar la estructura urbana hay que especificar que toda ellase ordena de manera que se consigan los objetivos generales y par-ticulares fijados; pero considerando un entorno de influencia y portanto, objeto de estudio, más amplio a esta delimitación y por tan-to, poniendo especial cuidado en la integración del barrio en el con-junto de la ciudad. Por tanto, dichas propuestas se han realizado enfunción de las previsiones que existen para su entorno a fin de in-tegrarlas en un sistema más amplio de viales y edificaciones (Barriode las Flores, APE 22 La Silleta y Sistema General EL08).

Así la jerarquización de la estructura viaria está en relación di-recta con los accesos al APE 21 “Cuesta de las Flores”, y por tan-to, con las conexiones que se realizan con los viales de acceso yexistentes o propuestos por el Plan General. Los ejes viarios de dis-tribución interiores tienen una lógica al estar unidos de forma direc-ta con los viales de acceso y conexión con la ciudad existentes opropuestos.

El Sector se configura como un área de densidad media insertoen la trama urbana al este de la ciudad.

Fijado esto, se dispone la estructura urbana como imagen finalhacia la que la ordenación se propone dirigir el proceso urbano delbarrio.

8.2. Trama urbana y su organización.

La jerarquización de la red viaria interna es una condición queestablece el Artículo 138 de la Normativa del P.G.O.U. como criteriogeneral de ordenación en el Suelo Urbanizable y en el Suelo UrbanoNo Consolidado. Pero, además, si la trama urbana ordenada (mallaortogonal) aporta al trazado del Sector claridad de lectura y unidad,la jerarquización viaria aporta variedad sobre la base de las funcio-nes que tiene que soportar.

Así, cada vial tiene una cierta especialización o está destinado auna función claramente definida y, en función de la misma, se dise-ña su sección transversal, con mayor o menor número de elemen-tos según las necesidades del mismo y, de esta manera, se dimen-siona. En este caso, hay que partir de unas secciones muy condi-cionadas en cuanto a dimensiones, por la edificación consolidada,

que es preciso conservar. Esto conlleva una complejidad añadida. Yuna especial dificultad a la hora de disponer las plazas de aparca-miento. En todo caso, el cumplimiento de estas disposiciones sejustifica en el Anexo a la Memoria. La red viaria propuesta se ca-racteriza por:

- Una cierta jerarquización de la red viaria existente, proponien-do unas secciones transversales adecuadas perfectamente a la fun-ción del vial. Se diseña una primera categoría para un vial longitudi-nal, de oeste a este (Camino de Hornillos) y un vial transversal, denorte a sur (C/ Gardenia).

Esta red primaria se diseña para poder asumir la movilidad ro-dada en dos sentidos de circulación, la red peatonal e incluso, la redciclista en el caso del Camino de Hornillos, paralela al Canal delDuero.

Otra red secundaria, formada por vías locales residenciales, dan-do prioridad al tránsito peatonal y con un sentido único en la circu-lación de vehículos, completa la red viaria del APE 21.

- Se mejora la permeabilidad norte-sur, al menos con viales des-tinados al tránsito peatonal que salven el desnivel que se produceentre ambos barrios, hoy únicamente conectados por la C/ Garde-nia.

- Reordenación de la trama viaria en algunos puntos conflicitivosdel barrio, a través de pequeñas operaciones de reforma interior,gestionadas mediante la delimitación de unidades de actuación, através de las cuales se consigue dar una salida a la calle Flor delBarrio de Las Flores, y prolongar la calle Flor y la calle Rosa hastael camino de Hornillos, mejorando la relación norte-sur del APE 21y del Barrio de Las Flores. Es decir, se pretende resolver problemasdel Barrio de Las Flores, a través de la reordenación del APE 21.

- Otras operaciones de reforma interior, buscan resolver la co-nexión entre calles de la Cuesta de las Flores (APE 21). Es el casode la calle de nueva apertura que conecta el Camino de Hornillos yla calle de la Petunia, y la ampliación de sección de la calle del Gla-diolo.

- El resto de las calles del ámbito, se ajustan en el diseño de susección al tratar de consensuar todos los usos que de éstas debanhacerse (peatonal, rodado, ciclista) tratando de dar prioridad al trán-sito peatonal, dentro de lo posible, dado que estas secciones sue-len estar muy condicionadas por las alineaciones existentes.

- Las manzanas definidas por estos viales responden a dos ti-pos:

• la predominante, de forma rectangular de gran extensión su-perficial, con bajo nivel de ocupación por las edificaciones.

• las situadas junto al Barrio de las Flores, orientadas en direc-ción este - oeste, que completan manzanas inacabadas del barriocitado. Tienen menos superficie, y por tanto el nivel de ocupaciónde las parcelas por la edificación es más elevado.

Esta formalización de las manzanas da lugar a diferentes es-tructuras parcelarias. En las primeras manzanas, las parcelas ocu-pan la mitad del fondo de la manzana, con fondos de hasta 60 me-tros, e incluso parcelas que dan frente a los dos viales (delante y de-trás). Los frentes son muy variables (entre 7 y 30 metros). En el se-gundo tipo de manzanas, las parcelas tienen un fondo de unos 20metros, y en algunos casos tienen frente a los dos viales. Los fren-tes oscilan entre 11 y 35 metros.

El grado de ocupación del terreno, así como de densificación loda la tipología edificatoria. El tipo dominante actualmente es la vi-vienda unifamiliar aislada o adosada, con desarrollo en dos plantasy un determinado grado de ocupación de la parcela. Por ello, semantiene esta tipología como la dominante, dada la capacidad desoporte del viario, el mantenimiento de la escala humana de la ca-lle y los edificios, la no densificación del barrio existente, no incre-mentando la edificabilidad asignada por el Plan General, sino úni-camente redistribuyéndola, y la no densificación del barrio en cuan-to a ocupación de superficie en planta baja permitiendo así, una cier-ta relación proporcional entre los vacíos y los llenos.

No obstante, y por necesidades de estructuración del barrio (conel fin de liberar suelo para destinarlo a diversas dotaciones urbanís-ticas absolutamente necesarias para el barrio), se ordena viviendacolectiva en edificación de tipología plurifamiliar en tres alturas, e in-cluso en cinco alturas (B+IV) en aquellos puntos o ejes señaladoscomo estructuradores de la trama. Así se sitúan apoyando los ejesviarios de distribución, formalizando las entradas al barrio, y rema-tando manzanas. Siempre apoyados en los tres viales principalesdel APE 21 (Camino de Hornillos, Calle de la Petunia y Calle


Gardenia). El disponer de esta nueva tipología en el barrio permiteademás dotar de cierta actividad comercial, ocupando las plantasbajas de estos edificios, y de esta forma se aporta dotación comer-cial, inexistente en este barrio, por el momento.

Esta densificación, tanto por ocupación de la parcela, como porincremento de la población, se realiza a costa de reducir el índicede edificabilidad en las parcelas que se mantienen dentro deActuaciones Aisladas (con gran fondo e imposibilidad manifiesta dematerializar toda la edificabilidad que les asigna el Plan General den-tro del sólido capaz ordenado). Y se reduce precisamente algo másde un 10 %, cantidad que en todo caso nunca les hubiera corres-pondido, al estar dentro de los deberes de cesión de los propieta-rios de Suelo Urbano No Consolidado.

En cambio, el aumento que se produce de la edificabilidad paralas pequeñas operaciones de reforma interior, se justifica en los ma-yores deberes que sus propietarios tienen asignados.

Y desde el punto de vista de la ordenación, esta densificacióncrea ejes y puntos dinámicos en el barrio, ya que facilita la existen-cia de dotaciones comerciales (inexistentes en la actualidad) y dauna imagen más urbana de ensanche. Todo esto unido, al hecho deque estas edificaciones están en relación directa con los espacioslibres, equipamientos y calles de nueva apertura que en el interiorde este barrio se configuran, dando lugar a una alternancia de losvacíos y llenos que estructuran la escena urbana.

- Otro aspecto de la ordenación es el tratamiento de los bordes.Este ámbito está rodeado de suelo urbano ya gestionado y en pro-ceso de edificación, por lo que no hay posibilidad de crecimiento delmismo. En su extremo oeste está limitado por un Sistema Generalde Espacios Libres EL08, por el sur el Canal del Duero actúa de lí-mite preciso para el barrio, cerrando la posibilidad del crecimientodel mismo en esta dirección, por el este la existencia del APE 22 “LaSilleta” de Suelo Urbano No Consolidado, en proceso de edificaciónactualmente, termina con la posible expansión en esta dirección yal norte se sitúa el antiguo Barrio de Las Flores ya consolidado.

- Resumiendo, la estructura urbana propuesta en este Plan Espe-cial de Reforma Interior para el APE 21 Cuesta de las Flores, permi-te su integración en el tejido urbano existente (AOE 8 Las Flores), yen el ordenado por el Plan General (APE 22 La Silleta), y por tanto,con la ciudad, y por otra parte clasifica y ordena su trama urbana in-terna dando el carácter de barrio suficiente (dentro de las posibilida-des que la situación actual del ámbito permitía) y acabado, eso sí,una vez se ejecute la ordenación que posibilita este documento.

8.3. Tipología de edificación residencial.

La edificación residencial prevista en el ámbito de este PlanEspecial de Reforma Interior de “Cuesta de las Flores” se componede dos tipologías edificatorias bien diferenciadas: vivienda unifami-liar o bifamiliar y vivienda colectiva en tipología plurifamiliar de tresalturas o cinco alturas, propuesta para las unidades de actuacióndelimitadas.

La vivienda unifamiliar supone un modelo de ocupación extensi-vo en superficie y domina en el ámbito del Plan Especial, y la pluri-familiar, con un aprovechamiento más intensivo del suelo, se plan-tea en puntos concretos donde se completan manzanas existentescon el objeto de liberar suelo para la creación de diferentes dota-ciones urbanísticas públicas necesarias.

Las tipologías de vivienda unifamiliar o bifamiliar se desarrollanen base a los siguientes tipos:

8.3.1. Vivienda unifamiliar adosada:

Las características principales son:

- Parcelación individualizada por cada vivienda, ligada directa-mente con el viario que la proporciona el acceso, de proporcionescoherentes con su utilización unifamiliar, contiguas formando man-zanas cerradas.

- Ocupación de parcela por la edificación en los frentes a la víapública de las mismas permaneciendo libre en el fondo el patio li-gado a la vivienda, salvo en los puntos donde se establece un re-tranqueo obligado de la edificación (manzanas que completan lasdel Barrio de las Flores, al noreste del APE 21).

- Edificación entre medianeras de dos plantas máximo. Este ti-po edificatorio se generaliza en el ámbito del Plan Especial para larehabilitación y reconstrucción del tejido existente, manteniendo lamorfología urbana existente.

- Su organización interna permite la doble orientación - ventila-ción a partir de dos franjas abiertas -frente y fondo- donde se sitú-

an las piezas principales y una franja ciega -central- donde se ubi-ca el distibuidor, los servicios y la escalera. Esta última puede tenerventilación e iluminación cenital. Esta tipología permite el aprove-chamiento del uso bajo cubierta relacionado con el conjunto a tra-vés de la escalera y el distribuidor. Para ello se permite una máximainclinación de la cubierta de 30º y la apertura de luces a través deventanas inclinadas perfectamente integradas en el faldón de cu-bierta.

- El sistema constructivo puede ser muy sencillo, a base de mu-ros de carga o estructura de hormigón formado por dos o tres cru-jías. También es posible la ejecución unitaria de varias viviendas conutilización conjunta de elementos estructurales.

- Se considera como posible variante la vivienda bifamiliar en dosplantas, con el fin de optimizar el rendimiento de las parcelas quepor su superficie obtienen un aprovechamiento excesivo para unasola vivienda (por tener excesivo fondo la parcela, y al aplicar el ín-dice asignado por la totalidad de la parcela), limitándose dicha po-sibilidad a superficies de parcela superiores a 250 m2 y con un fren-te mínimo de 6 metros, para garantizar la correcta disposición de losaccesos a cada una de las dos viviendas. Si en el anexo donde serecoge la densidad máxima de una parcela figuran parcelas de su-perficie superior a ésta y de 6 metros al menos de frente de facha-da con la indicación expresa de una vivienda como máximo, se po-drá incrementar a dos acogiéndose a la posibilidad de hacer vivien-da bifamiliar.

- Otra posibilidad que está permitida es la utilización de parte dela planta baja para otros usos complementarios distintos al de vi-vienda (taller, almacén, comercio, oficinas, garaje o estacionamien-to,...). En el uso pormenorizado R1 Cuesta de las Flores, esta posi-bilidad de variedad de uso dentro de la misma parcela, se estable-ce de forma obligatoria para un 10 % de la edificabilidad asignada.En el uso pormenorizado RM Cuesta de las Flores, esta posibilidadse establece de forma obligatoria para un 30 % de la edificabilidadasignada.

- En algunas parcelas se establece junto a la calle la determina-ción en plano “Retranqueo obligado” con una anchura de 3 metros.Esto obliga a ubicar la edificación principal al menos a tres metrosde la vía pública, de forma que el patio se desdobla en uno delan-tero y otro situado en el fondo de la parcela, a fin de configurar unpequeño jardín que matiza la transición entre la calle (espacio pú-blico) y la vivienda (recinto privado). Esto es obligado en las callesde menor sección transversal (unos 8 metros).

- En el resto de las parcelas la posición de la edificación princi-pal puede situarse en la misma alineación o bien, siguiendo las in-dicaciones que dispone el art. 393 del PGOU:

“La alineación obligatoria marca la posición del plano de facha-da de la construcción. Excepto en el caso de señalarse expresa-mente este tipo de alineación en el Plano de Ordenación, se admi-te cualquier retranqueo siempre que se resuelva adecuadamente, acargo del nuevo edificio, el tratamiento de posibles medianerías ocerramientos colindantes”.

El Plan Especial de Reforma Interior no fija ninguna alineaciónobligatoria.

8.3.2. Vivienda colectiva en tipología plurifamiliar:

Se desarrolla en los siguientes tipos:

- Vivienda colectiva en tipología plurifamiliar en baja altura (dosalturas).

Se plantea entre los testeros de las viviendas unifamiliares ado-sadas. Tienen el mismo número de alturas que las unifamiliares, esdecir, dos plantas con la posibilidad de aprovechamiento del bajocubierta. En realidad se puede asimilar a la vivienda bifamiliar o a launifamiliar con locales en planta baja destinados a otros usos com-plementarios distintos a la vivienda. La diferencia reside en el núcleode acceso común a las viviendas con distribuidor. El resultado sonviviendas desarrolladas en una planta con escalera colectiva (ele-mento común), dando a la calle las piezas más importantes y al pa-tio común interior, la cocina, aseos y dormitorios.

La parcela que las soporta es mayor en superficie que las ante-riores, y en ocupación. La construcción se realiza de forma unitaria(proyecto único para el conjunto inmobiliario).

- Vivienda colectiva en tipología plurifamiliar en media altura (tresy cinco alturas).

Situadas en las zonas donde se realizan pequeñas operacionesde reforma interior o de remodelación para completar testeros exis-


tentes de algunas manzanas ocupadas por viviendas unifamiliares onaves industriales que tienen mayor altura, e intensificar con la ma-yor asignación de altura, la ocupación, de forma que sea posible li-berar suelo destinado a diversas dotaciones urbanísticas públicas.

Se trata de bloques residenciales (con la obligación de disponerun 10 % de la edificabilidad asignada destinada a usos comple-mentarios, tales como comercios, oficinas,...) que agrupan varias vi-viendas en horizontal y en altura (B+II y B+IV, se defina en el Planode Ordenación, con la posibilidad de utilizar la planta de bajo cu-bierta para usos también residenciales). Sus características princi-pales son:

• Accesos verticales comunes.

• Desarrollo por repetición de plantas en altura. División hori-zontal de la propiedad.

• Centralización de servicios comunes (instalaciones, garajes,...).

La unidad residencial, se desarrolla en una sola planta general-mente con doble orientación para la iluminación y ventilación, ya seadando frente a dos calles, o bien, dando frente a calle y a patio. Ladistribución interior de la zona de noche-día tiene varias posibilida-des en función de la situación del núcleo de comunicación vertical.Pueden existir piezas interiores que se reducirán al vestíbulo de en-trada, pasillos y cuartos de baño y aseo.

En la propuesta se plantean dos formas de parcela y ocupaciónpara este tipo. Principalmente el bloque exento con doble orienta-ción lo que supone la ocupación del 100 % de la parcela definidasin la existencia de patios. La profundidad se sitúa en torno a los12-15 metros, lo que se resuelve estructuralmente con dos o trescrujías. Estas proporciones lineales permiten su adaptación a la for-malización de espacios exteriores de diversa naturaleza: paseos pe-atonales, plazas,...

El bloque exento de profundidad superior - 5 crujías- es el casode aquellas parcelas que dan frente a dos calles, permite un apro-vechamiento más intenso y necesita de la existencia de patios pa-ra la resolución de la iluminación - ventilación cruzada de las vi-viendas. La ocupación de parcela en este caso es como máximo del90 %.

El otro tipo es el bloque que sirve para completar manzanas exis-tentes, o manzanas que se rompen para la apertura de una calle.Presenta como principal diferencia, respecto a los anteriores, la di-ferenciación acusada entre los dos frentes exteriores, uno principala la calle, y otro al patio de manzana. Esto condiciona las posiblesdistribuciones y jerarquiza las diferentes piezas (unas darán a la ca-lle: salón y dormitorio principal o salón y cocina; otras darán frenteal patio de la manzana: los dormitorios o los dormitorios y la coci-na). La ocupación de parcela en estos casos se sitúa aproximada-mente en el 90 %, pero puede llegar incluso al 100 % (es el caso dealguna de las parcelas residenciales resultantes del la UA 21.1 quesolo tiene 7 metros de fondo, aunque tiene frente a tres calles, porlo que sí resulta resoluble). Es muy elevada, ya que estas parcelasse sitúan en testeros de manzanas con poca anchura y con un pe-rímetro con frente a calle muy apreciable.

En todos los casos la promoción y construcción de estas parce-las admite diversos tamaños: desde la ejecución unitaria de toda laparcela, que resulta ser lo más deseable, hasta su fragmentación enporciones que como mínimo suponga el servicio a dos viviendas porplanta con una escalera común.

En el caso de la UA 21.2 se adopta una tipología diferente, al serel punto de acceso al barrio, con frente a la Ronda Interior Este ypor tanto, configurar un escaparate hacia la vía de gran intensidadde tráfico. En ella se propone la utilización de una tipología diferen-te como son las torres aisladas (“palazzinas”) que tienen entre 325y 400 m2 en planta y son de cinco plantas de altura en general. Enellas se disponen cuatro viviendas por planta dejando parte de laparcela libre para disponer usos deportivos de carácter privado.

8.3.3. Reserva de vivienda destinada a algún régimen de pro-tección (art. 38.2 de la Ley 5/99 de Urbanismo de Castilla yLeón):

El cumplimiento del art. 38.2 de la Ley de Urbanismo de Castillay León, según la última modificación realizada en la Ley 13/2005 deMedidas Financieras, se consigue asumir para todo el Sector en lascinco unidades de actuación que se proponen (UA 21.1, UA 21.2,UA 21.3, UA 21.4 y UA 21.5). Estas se resuelven en vivienda colec-tiva con tipología plurifamiliar de tres plantas con la posibilidad dela utilización del espacio de bajo cubierta para uso residencial, ti-pología muy adecuada para destinarla a vivienda protegida en cual-

quiera de los regímenes, ya sea en alquiler o para su venta. EstasUnidades de Actuación asumen el 10 % de la edificabilidad resi-dencial de las mismas, para viviendas sometidas a algún régimen deprotección, y para que no se produzca una situación de desigual-dad frente a las Actuaciones Aisladas, que no tienen que realizar es-te tipo de vivienda, es por lo que se ha incrementado el índice deedificabilidad asignado a estas Unidades, pasando de 0,75 m2/m2a 0,85 m2/m2. De esta forma quedan equilibrados los aprovecha-mientos de todas las Unidades de Actuación, y del resto del suelodel Sector (Actuaciones Aisladas).

8.4. Disposición de otros usos complementarios:

El uso global asignado a este Sector por la Normativa del PlanGeneral de Ordenación Urbana, es el Residencial (art. 130). Este usoestablece la obligatoriedad de disponer un 20 % como mínimo, deltotal de la edificabilidad asignada para otros usos distintos al de re-sidencia (usos complementarios como comercio y servicios, oficina,espectáculo y reunión, hostelería, talleres y almacén siempre que se-an compatibles con el uso residencial con el cual coexisten, garajey estacionamiento, y usos colectivos de todo tipo).

Esta determinación se cumple de la siguiente forma:

- Optando en algunas parcelas por la tipología plurifamiliar quefacilita además, un uso de las plantas bajas diferente al residencial(comercio, servicios, equipamientos,...). Esto contribuye a aportarcierta heterogeneidad al conjunto y a cumplir con el índice de va-riedad urbana establecido por el PGOU y por la legislación de ur-banismo. Además posibilita la creación de un pequeño equipa-miento comercial inexistente actualmente en el barrio.

- En las parcelas calificadas con el uso pormenorizadoResidencial Mixto (RM), donde existen en la actualidad edificios des-tinados a usos distintos al residencial (talleres, almacenes, industriapequeña, garaje estacionamiento,...). La obligatoriedad de disponeruna mayor edificabilidad reservada en Residencial Mixto (RM) parausos básicos no residenciales, se justifica en el mantenimiento delas edificaciones existentes, de tal forma que puedan regularizarseestas construcciones manteniendo el uso al que están destinadasen la actualidad, y siempre que se realicen una serie de mejoras quese fijan en las Ordenanzas como condiciones para su regularización,y cuando los usos dispuestos en estas edificaciones resulten com-patibles con el uso de vivienda con el cual han de coexistir.

En el Anexo a la Memoria (Resumen del Plan) se justifica en ci-fras el cumplimiento del art. 130 del PGOU, tanto en los mínimos co-mo en los máximos.

8.5. Estructura urbana de la ordenación. Espacios Libres yEquipamientos.

8.5.1. El paisaje del Sector: Integración de preexistencias.

Se parte en este ámbito de unos terrenos con una pluralidad deconstrucciones destinadas a diferentes usos que coexisten en la ac-tualidad, tal como se ha apuntado en el epígrafe anterior:

- Usos industriales (talleres, almacenes,...).

- Huertas de escasa superficie.

- Viviendas unifamiliares aisladas y viviendas entre medianeras(tipo molineras, aunque de reciente construcción).

Todo ello crea un espacio muy heterogéneo, pero que resulta ne-cesario integrar en la nueva ordenación, ya que como premisa estáel mantenimiento de la población residente, y por supuesto de lasactividades en funcionamiento, que puedan ser regularizables.

8.5.2. Espacios Libres y Equipamientos.

- Se opta por flexibilizar la ordenación de usos de equipamien-tos, para facilitar así la implantación de las dotaciones correspon-dientes en función de las necesidades y su ubicación, que no tieneporqué estar determinada en el Plan.

El equipamiento es casi el último eslabón en el proceso de im-plantación edificatoria en los nuevos asentamientos, por lo que noes conveniente establecer usos excesivamente restrictivos que, porla falta de demanda en un momento determinado, provoquen suabandono. De esta manera, la ordenación podrá adecuarse a las ne-cesidades concretas que surjan en cada situación, por lo que estasparcelas se califican con el uso pormenorizado “EquipamientoGeneral Público”, uso que admite cualquier uso básico de caráctercolectivo: escolar, asistencial, deportivo, institucional,...

- Se ha pretendido, además, en relación con el sistema de es-pacios libres de dominio y uso público, que no sólo lo formen losparques y jardines, sino que lo constituyan también otros tipos es-


paciales como plazas y paseos arbolados (acera colindante al Canaldel Duero), en la cual se dispone además un carril-bici), ya que es-tos espacios de carácter puntual o lineal cumplirían la función de in-terrelación de un parque con otro. Esto se completaría con calles deuso únicamente peatonal. Así se obtiene una estructuración más ra-cional del espacio ordenado.

- Áreas de Juego se incluirán dentro de las zonas de parque, deforma que queden perfectamente conectadas con las parcelas inte-grantes del Sistema de Espacios Libres.

- Se ha planteado un tratamiento del Sector que mejora la cua-lificación urbanística del mismo, especialmente en los aspectos re-lativos al viario, con la ubicación de plazas de aparcamiento enaquellos viales que por su sección pudieran acoger este uso, así co-mo en los viales de nueva apertura, pequeños espacios libres queacojan las funciones de recreo y esparcimiento de este Sector, si-tuados junto al gran parque que se situará sobre el Sistema GeneralEL08, exterior al Sector, pero vinculado directamente por su ubica-ción con éste.

8.5.3. Zonas de edificación y usos.

El Sector queda calificado con zonas homogéneas en función delas tipologías de edificación y los usos pormenorizados.

Las condiciones de edificación se establecerán de forma similara las determinaciones del Plan General. Pero, por encima de esto,el Plan establece unas condiciones generales de ordenación a lasque deben de adaptarse las tipologías presentes en el Plan.

En aquellos casos en los que la edificación tiene un importantepapel en la configuración del espacio urbano, se hace inevitable laordenación de los volúmenes que se han de construir, indicando elárea de movimiento, aunque se permita una flexibilidad en la elec-ción del fondo que se va a edificar. En estos casos, las determina-ciones son similares a las condiciones de edificación del PGOU, ladeterminación del sólido capaz, y las condiciones estéticas e higié-nicas se adaptan de forma literal a la normativa general establecidapor el PGOU.

En cambio, en los casos en que la edificación se determina deforma directa con las características de la parcela, es necesario es-tablecer Ordenanzas reguladoras con carácter específico para cadatipología que se pretenda construir, que garanticen unas determina-das soluciones formales con unas condiciones estéticas e higiéni-cas mínimas y que, a la vez, se pueda obtener una cierta homoge-neidad compositiva en el conjunto de la ordenación propuesta.

Siguiendo los criterios del PGOU sobre la distribución de usos,se flexibiliza la posibilidad de coexistencia o convivencia de dife-rentes usos no residenciales, incluso en la misma parcela mayorita-riamente ocupada con usos residenciales.

Las condiciones interiores de los locales de los diferentes usosbásicos que se proponen se mantienen de igual manera que se des-criben en el PGOU.

8.6. Infraestructuras.

El APE 21 “Cuesta de Las Flores” no dispone de pavimenta-ción, puesto que las calles están en tierras excepto las calles Gar-denia, Azahar, parte de la calle Petunia y el camino de Hornillos, quedisponen de una pavimentación muy deficiente, puesto que simple-mente tienen una capa de aglomerado asfáltico de 6 a 8 cm. de es-pesor.

8.6.1. Saneamiento y Abastecimiento:

En junio de 2002 se redacta el Proyecto para la ejecución del“Emisario del APE 21 Cuesta de Las Flores y del APE 22 La Silleta”,obras que fueron finalizadas en diciembre del año 2003. Gracias ala ejecución de este emisario, ha sido redactado recientemente elProyecto para el nuevo alcantarillado previsto, el cual desagua en elemisario construido en el Camino de Hornillos.

La zona no dispone de alcantarillado, a excepción del emisariocitado. Éste consiste en un colector de PVC, de 1,00 m y 0,80 m.de diámetro.

Asimismo, no tiene abastecimiento de agua potable, puesto quesolamente existe una tubería dúctil de 300 mm de diámetro, queabastece al Barrio de Las Flores, y cuya traza discurre desde laRonda Este, por el camino de Hornillos, calle Petunia y calle Geranio.De la tubería de 300 mm sale un ramal, de reciente construcción, yejecutado conforme al proyecto de Urbanización de APE 22 “LaSilleta”, aún sin recibir por el Excmo. Ayuntamiento, que consiste enuna tubería de fundición dúctil de 200 mm de diámetro y que dis-curre por la calle Petunia.

ABASTECIMIENTO DE AGUA POTABLE Y RED DE INCENDIOS:

La red de abastecimiento de agua potable e incendios al Sectorse apoyará en las conducciones exteriores a su ámbito, Barrio deLas Flores y APE 22 La Silleta.

El proyecto anteriormente citado, propone una red de Abaste-cimiento de agua potable y otra de Saneamiento, que discurrirá portodas las calles del Sector Cuesta de Las Flores.

El abastecimiento de agua, consistente en una red de distribu-ción a base de tuberías, unas situadas bajo los futuros aparcamien-tos y otras bajo calzada a 1,00 m. del bordillo y 1,00 m. de profun-didad. Las acometidas domiciliarias, son de 32 mm de diámetro. Lared de distribución se completa con: válvulas de corte, ventosas, de-sagües e hidrantes contra incendios.

Las características constructivas son:

Tuberías de diámetro interior de 80, 100 y 150 mm, en fundicióndúctil serie K= 9, con junta elástica, asentadas sobre un lecho dearena o gravilla y cubiertas totalmente del mismo material, con ban-da indicativa de señalización. Las válvulas de compuerta son deasiento elástico y fabricadas en fundición modular, con eje de ace-ro inoxidable, protegidas por una arqueta de ladrillo macizo con ta-pa y marco de fundición dúctil. La tubería de las acometidas es dePE-100 y 10 átm de presión nominal, la válvula de acometida a lavivienda es de cuadradillo.

Las rasantes de las tuberías, son las mismas que las de la futu-ra pavimentación que ya quedan definidas en este proyecto. La pro-fundidad de la tubería es de 1,00 m. aproximadamente.

RED DE SANEAMIENTO:

El proyecto propone la ejecución de una red de alcantarillado,cuya traza va por el eje de las calzadas y cuyos remates desaguanen el emisario de reciente construcción que discurre por el caminode Hornillos.

La tubería proyectada es tubular, de 400 mm de diámetro nomi-nal en todos sus ramales; las acometidas a las viviendas son de 200mm de diámetro nominal. Dada la topografía del terreno, las pen-dientes longitudinales oscilan entre el 1% y 8%, siendo los ramalesde mayor pendiente los que se encuentran en las calles perpendi-culares del Camino de Hornillos. El exceso de profundidades de laszanjas, se resuelve mediante pozos de resalto. Los pozos de regis-tro se proyectan a una distancia de 50,00 m. La instalación se com-pleta con una cámara de descarga en la cabecera de cada ramal.

Las características constructivas son las siguientes:

Tuberías tubulares de PVC estructurado de doble pared, corru-gado en el exterior y liso en el interior, con unión en copa con jun-ta elástica, sobre cama de arena o gravilla silícea y relleno con elmismo material. Los pozos de registro, resalto y cámaras de des-carga, son de hormigón moldeado tipo HM-20. Las uniones de lostubos de PVC con los pozos de registro deben ser estancas, por loque se instalarán con un clip elastomérico. Las tapas y marcas delos pozos son de fundición dúctil.

La reposición del pavimento consiste en una base de zahorra ar-tificial, sobre una base de zahorra natural, previéndose como capade rodadura una capa de 6 cm. de M.B.C. del tipo D-12. Para la re-dacción del proyecto, se han definido las futuras rasantes de pavi-mentación, con el fin de dejar a cota de explanación, la próxima pa-vimentación del APE 21 “Cuesta de las Flores”.

8.6.2. Red viaria. Espacios Libres Públicos. Característicasde la urbanización:

ESPACIOS LIBRES PÚBLICOS:

Dentro de las áreas peatonales y de los espacios libres públicos,se primarán las superficies permeables frente a las pavimentadas,pero utilizando un tratamiento que requiera poca conservación de laurbanización. Se reducirán al máximo las superficies regables, po-tenciando la plantación de arbolado y arbustos en áreas de terrizafrente a las superficies con plantación de césped.

Se realizará una red de riego de espacios libres y zonas verdescon agua sin potabilizar, separada de la red de abastecimiento pro-cedente directamente del Canal del Duero.

Los ámbitos calificados como Espacios Libres Públicos tendránun gradiente de terminación más blanda hacia el interior, a partir dela acera longitudinal. Se utilizará para ello la adecuación de espe-cies arbóreas perennes o caducas, columnares, cupuliformes,... yotras vegetales, todas adecuadas al mantenimiento de bajo costoen el contexto vallisoletano, citado en la información urbanística.


El parque situado en el centro de la Unidad de Actuación UA 21.2junto al Sistema General EL08 se diseñará con un carácter de pla-za de borde, incluida la instalación de juegos infantiles en un espa-cio de al menos 200 m2. Sobre las especies vegetales procede uncomentario análogo al del anterior párrafo.

El ámbito calificado como Espacios Libres en la Unidad deActuación UA 21.3 acogerá la función de la plaza central del Sector,de acuerdo con las prescripciones que establece el PGOU en sunormativa en el art. 136. Dentro del proyecto de urbanización de es-ta Unidad de Actuación se deberá proponer el tratamiento de lasmedianerías que resulten en el fondo de la plaza como un elemen-to más del proceso de urbanización de la misma.

RED VIARIA PÚBLICA:

La red viaria del Sector se desarrolla de forma jerarquizada, es-tableciéndose dos niveles básicos: el principal, que es el formadopor las vías que vertebran el Sector y lo enlazan con el resto de laciudad, y el secundario, interior al Sector, que se concibe básica-mente para dar acceso a las diferentes parcelas.

El viario interior al Sector, forma parte de la red secundaria, en laque se ha dado gran importancia al tráfico peatonal, con ampliasaceras, placitas de estancia junto a parcelas dotacionales (UA 21.1),calles de coexistencia y preferencia de los peatones frente al tráficorodado a base de la elevación de las calzadas hasta el nivel de lasaceras en las intersecciones.

Las secciones tipo de los diferentes viales se detallan en los pla-nos correspondientes.

Anexos a las calzadas, se dispone un total de 339 plazas deaparcamiento, de las cuales 8 son para discapacitados. Se justificaen el Anexo a esta Memoria el cumplimiento de la reserva mínimafijada en el Reglamento.

La red viaria se define, además de por las secciones tipo, por lasalineaciones en planta de los ejes de los viales y por las rasantes delos puntos de intersección de dichos ejes. Estas rasantes han sidodefinidas en los perfiles longitudinales que se aportan en el planocorrespondiente. No obstante, el Proyecto de Urbanización podráreajustar las citadas rasantes al objeto de optimizar la compensa-ción del movimiento de tierras manteniendo el criterio de mantenerlos accesos a las parcelas a las que sirve.

8.6.3. Red de riego:

La racionalización del consumo de agua potable impone la utili-zación de agua sin tratar para el riego de zonas verdes.

De acuerdo con esto, el Plan General de Ordenación Urbanaagrupa amplias zonas de la ciudad para abastecerlas con agua delRío Pisuerga o de los Canales del Duero y de Castilla.

Desde ese punto, el Proyecto de Urbanización deberá desarro-llar su red de riego con las siguientes condiciones:

- Dotaciones diarias:

• Para zonas de arbustos y arbolado = 3 l/m2.

• Para zonas de césped = 7 l/m2.

- La red debe facilitar acometidas a todas las parcelas del Plancon el fin de que no solamente se rieguen con agua procedente dela red de riego las zonas verdes públicas, sino también las privadas,que no podrán regarse, en ningún caso, con agua procedente de lared de abastecimiento de agua potable.

- Deberá disponerse de riego por goteo para los árboles situa-dos en la vía pública.

- Los materiales empleados serán los habituales aprobados porel Ayuntamiento, utilizando PVC de PN 16 Kg/cm2 en las tuberíasprincipales y PEMD de PN 6 Kg/cm2 hacia los aspersores.

8.6.4. Red de Gas.

La red de gas del Sector se apoya en las canalizaciones actual-mente existentes en las zonas adyacentes: Barrio Las Flores y APE22 “La Silleta”. En el plano correspondiente de información se pre-senta el trazado esquemático de la red existente, sobre el cual de-berá apoyarse la nueva.

No siendo criterio de la compañía suministradora el estableci-miento de una red mallada, sino de tipo árbol, el trazado de la redpermite el suministro a todas las parcelas, al menos desde una desus fachadas. Si en el momento de la redacción del Proyecto deUrbanización se conociera una posible subdivisión de las parcelasen promociones más pequeñas, podrían ampliarse los ramales del

árbol en el sentido Este-Oeste para facilitar las acometidas corres-pondientes.

El trazado en planta de la red de proyectará prioritariamente ba-jo el aparcamiento no ocupado por la red de abastecimiento. Losmateriales y las bases técnicas de cálculo serán las que establezcala compañía prestadora del servicio.

8.6.5. Red de Comunicaciones.

La supresión del monopolio en el mercado de las telecomunica-ciones ha producido la aparición de diferentes operadores que ofer-tan a los potenciales usuarios servicios que van, desde la telefoníabásica (TB), hasta los más avanzados de red digital de servicios in-tegrados (RDSI) y telecomunicaciones por cable (TLCA).

Esta nueva situación aconseja nuevos planteamientos en lo quese refiere al uso del subsuelo en la línea que establece la normativavigente para las Infraestructuras Comunes de Telecomunicaciones(ITC’S): se hace preciso racionalizar su uso sin comprometer actua-ciones futuras por falta de espacio, debido a ocupaciones indiscri-minadas que, por otra parte, ocasionan gastos de urbanización di-fícilmente justificables.

En este sentido, el Plan Especial de Reforma Interior plantea lanecesidad de establecer un “canal de comunicaciones” que debe-rá ser compartido por los diferentes operadores interesados en laprestación de estos servicios. Este canal de comunicaciones esta-rá constituido básicamente por una sola zanja en la que se alojenuna serie de conductos (entre seis y ocho de PVC 110) que, con suscorrespondientes arquetas, faciliten las operaciones de gestión ymantenimiento de las redes por los diferentes operadores.

El Proyecto de Urbanización que al efecto se redacte proyecta-rá únicamente la construcción de la obra civil, siendo, tanto el ca-bleado interior y los equipos necesarios, como las obras de aco-metida, por cuenta de los operadores.

No es el Plan Especial el documento adecuado para regular lagestión del uso del subsuelo público, pero, en todo caso, se apun-ta la necesidad de que la gestión de este canal de comunicaciones,a través de la asignación de los conductos necesarios a los dife-rentes operadores, debe efectuarse en el tiempo adecuado paraque, una vez acabada la ejecución de las obras de urbanización, nosea preciso, en la medida de lo razonable, intervenir con obras ta-les como nuevas acometidas o arquetas.

El Proyecto de Urbanización establecerá el mínimo número dearquetas de acometida posible que haga funcional la instalación, es-tableciéndose para las parcelas de viviendas unifamiliares la obliga-ción de concentrar las acometidas a una por promoción conjunta.

8.6.6. Señalización y Semaforización.

De acuerdo con lo afirmado a la hora de describir la red viaria ysus usos, el Plan Especial de Reforma Interior establece como unode sus objetivos el facilitar e incentivar los modos de transporte al-ternativos al vehículo privado, dando una gran importancia al usopeatonal por medio de aceras amplias y arboladas y pasos de pea-tones realzados, así como con el establecimiento de un carril-bicique discurre paralelo al Canal del Duero. Además deberá ampliarsela red de transporte público hasta el Sector Cuesta de Las Flores,ya que actualmente da servicio al Barrio colindante de Las Flores,más consolidado.

Esta importancia del uso peatonal y ciclista debe ser reforzadapor medio de la adecuada señalización (tanto horizontal como ver-tical), que deberá prever el Proyecto de Urbanización.

La semaforización deberá ser estudiada convenientemente en elProyecto de Urbanización, siendo el sistema de menor preferenciaa la hora de regular los cruces.

Con el objeto de evitar obras innecesarias en el futuro, el Pro-yecto de Urbanización preverá la canalización correspondiente, aun-que sobra decir que esta puede ser la infraestructura menos nece-saria para este ámbito.

8.6.7. Red de Alumbrado Público.

El alumbrado público que se implante en el Sector debe res-ponder al uso específico que para las diferentes zonas de la red via-ria se establece en el Plan: tráfico rodado, peatonal o ciclista en susdiferentes niveles de intensidad.

En consecuencia con ello, y teniendo en cuenta las secciones dela red viaria, se han establecido unos niveles y condiciones que hade cumplir con carácter indicativo el Proyecto de Urbanización. Ellohabrá de compatibilizarse con otro criterio expuesto en el Artículo


correspondiente de la Normativa, en el cual la definición de viales esalgo distinta conceptualmente, con objetivos de paisaje urbano.

Alumbrado Luminancia Uniformidad Uniformidad Incremento

Tipo Media Global Longitudinal Umbral

LM (cd/m2) Uo TI%

A 1’00 0’40 0’60 15

B 0’75 0’40 0’60 15

Estos valores de luminancia se consideran mínimos en servicio,con mantenimiento de la instalación de alumbrado. A fin de mante-ner los niveles de servicio, debe considerarse un factor de depre-ciación no mayor de 0’80, dependiendo del tipo de luminaria y gra-do de contaminación del aire.

El “TI” son valores máximos iniciales.

La identificación de las diferentes secciones tipo con los alum-brados tipo es la siguiente:

- Tipo A: Camino de Hornillos, calle de la Petunia y calle de laGardenia.

- Tipo B: Resto del viario.

Además de lo anterior, se tendrá en cuenta lo siguiente:

- Fuentes de luz. Se elegirán en función de las zonas objeto deiluminación, con los siguientes criterios:

- Alumbrado Viario: Como fuente de luz apropiada deberá con-siderarse lámparas de vapor de sodio de alta presión.

- Alumbrado de zonas ajardinadas: Como fuente apropiada de-berá considerarse lámparas de descarga de vapor de mercurio co-rregido con temperatura de color de 3.000K y Ra=100.

- Reducción de flujo luminoso: Deberá instalarse el correspon-diente sistema de reducción de flujo luminoso mediante balastos dedoble nivel.

- Contaminación lumínica: Se prohibe la instalación de lumina-rias contaminantes, entendiendo como tales aquellas que emiten luzhacia el cielo en valores superiores a:

• Luminarias de uso vial: %FHS < 0’3.

• Luminarias de uso peatonal y vial: %FHS < 0’2.

• Luminarias de uso ornamental: %FHS < 5.

• Luminarias de uso exclusivamente peatonal: %FHS < 3.

- Las luminarias han de instalarse sin inclinación.

- La lámpara, sea cual sea su fuente de luz, quedará recubiertapor la pantalla.

- Estarán prohibidos los reflectores que dispersen luz hacia elcielo.

- Las luminarias tipo proyector lo serán con ópticas asimétricas,incluso dotados, si fuese preciso, con dispositivos adecuados (reji-llas) que eviten la emisión de luz por encima del horizonte.

8.6.8. Red de Energía Eléctrica.

Cerca de este Sector se encuentra situada la SubestaciónEléctrica de Las Flores. En el ámbito del Sector se ubican algunostransformadores y tendidos de media tensión aéreos. Éstos debe-rán sufrir las remodelaciones oportunas para su adecuación al nue-vo entorno urbano que se genera.

Con el apoyo de la Subestación de Las Flores, situada hacia eleste de este ámbito, se desarrollarán las redes de media tensión,que unirán entre sí los CCTT, y de baja tensión, que acercarán laenergía eléctrica a cada parcela. La red se dimensionará para ungrado de electrificación medio con los siguientes valores.

- Viviendas: 5 Kw/vivienda.

- Dotacionales: 20 W/m2.

- Comercial: 100 W/m2.

- Escolar: 100 Kw/ud.

Con estos valores se obtienen unas necesidades totales inferio-res a 5.000 Kw (6.250 KVA), para lo que serán necesarios 3 centrosde transformación equipados con dos trafos de 630 KVA cada uno,que se ubicarán en el subsuelo de la vía pública, distribuyéndose enel conjunto del ámbito del Sector, de tal manera que respondan alcriterio de situarse en los centros de gravedad de las cargas a lasque dan servicio.

Al objeto de impedir que estos centros subterráneos puedan su-poner algún tipo de impedimento o barrera en la vía pública, las ta-pas de los centros estarán enrasadas con el pavimento y los cen-tros se construirán de forma que, en el caso de entrada de agua porlas zonas de ventilación, pueda ser evacuada automáticamente a lared de saneamiento.

La red discurrirá preferentemente bajo las aceras.

8.7. Gestión.

El Plan Especial de Reforma Interior propone establecer los me-canismos de gestión adecuados, de forma que la ejecución delSector resulte algo más sencilla, teniendo en cuenta la complejidadde partida.

Por tratarse de un Plan con una estructura de la propiedad muyfragmentada (164 parcelas con diferentes propietarios) y un gradode consolidación de las parcelas por las edificaciones existentesmuy elevado, y por tanto, con una enorme complejidad en su ges-tión, se propone que el desarrollo de las Actuaciones denominadasAisladas carezca de gestión inicial. Cumpliendo una serie de requi-sitos mínimos aportables por cada uno de los propietarios en cuan-to a posible colaboración en la futura urbanización y cesión de laparte de la parcela destinada a viales, si acaso la hubiera, pudieraalcanzar la condición de solar. Una vez cumplidos estos requisitosiniciales, para los cuales no es necesario que obtenga un acuerdocon el resto de los propietarios, podrá acometer las obras para laedificación de las construcciones posibles o la legalización de lasexistentes si las hubiera.

El título III del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León esta-blece cómo debe hacerse la gestión urbanística en las diferentes mo-dalidades y en función de la clase de suelo sobre la que se actúa.

En concreto, dentro de este Sector de Suelo Urbano No Conso-lidado, se determinan dos formas distintas de actuación. Por un la-do, las parcelas que se encuentran dentro de Actuaciones Aisladas.Y por otra parte, las que se encuentran dentro de las Unidades deActuación delimitadas.

Actuaciones Aisladas:

El Capítulo II del Título III del RUCyL regula éstas, y en concretolas Actuaciones Aisladas de Ocupación Directa. El art. 228 determi-na su objeto.

“1. Las Administraciones públicas pueden desarrollar en suelourbano y urbanizable actuaciones aisladas mediante el procedi-miento de ocupación directa, con la finalidad de obtener terrenos re-servados en el planeamiento urbanístico para la ejecución de los sis-temas generales y demás dotaciones urbanísticas públicas.

2. La ocupación directa consiste en el reconocimiento al propie-tario de terrenos reservados para la ejecución de los sistemas ge-nerales y demás dotaciones urbanísticas públicas, de su derecho aintegrarse en una unidad de actuación de suelo urbano no consoli-dado o de suelo urbanizable, en la cual el aprovechamiento lucrati-vo total permitido por el planeamiento exceda del aprovechamientoque corresponda a sus propietarios. En dicha unidad, el propietarioocupado se subroga en los derechos y obligaciones que corres-pondían al Ayuntamiento en su condición de titular de los excesosde aprovechamiento.”

El art. 229 y 230 del RUCyL establece el procedimiento para es-te tipo de actuaciones.

Las parcelas afectadas por estas actuaciones, tienen adjudica-do ya su aprovechamiento (coincidente con la edificabilidad asig-nada) en el área uniforme perteneciente a las mismas, calificado co-mo “Edificación Perimetral”, y uso pormenorizado “Residencial 1” o“Residencial Mixto” según los casos. Por tanto, la Administración yareconoce a través de este Plan Especial de Reforma Interior los de-rechos existentes sobre la parte de las fincas que ha de ser ocupa-da, en la parte posterior de las mismas, al asignar la edificabilidadpor índice aplicable únicamente sobre el ámbito “EdificaciónPerimetral”, correspondiéndole al propietario el 100 % de esta edi-ficabilidad (en Suelo Urbano No Consolidado es del 90 %). Este 10% de diferencia sería el aprovechamiento que sirve para compen-sar la cesión de los viales situados en la parte delantera de la finca.

En todo caso los terrenos afectados por estas Actuaciones sonaquellas bandas en cada parcela que el Plan Especial de ReformaInterior califica como “Viario y Comunicación” siendo propiedad departiculares, sin asignación alguna de edificabilidad.

Aproximadamente se puede valorar en 1.850 m2, la superficie deparcelas privadas calificadas por el Plan Especial de Reforma


Interior como “Viario y Comunicación” en estas Actuaciones Aisla-das. En la ordenación detallada actualmente vigente esta cantidades de 8.000 m2 aproximadamente.

Esta diferencia proviene fundamentalmente de la delimitaciónque se ha realizado a través del Plan Especial de Reforma Interiorde Unidades de Actuación, a través de las cuales se ceden a laAdministración completamente urbanizados 7.426,20 m2 de super-ficie destinada a “Viario y Comunicación”, 3.252,40 m2 destinadosa “Espacios Libres Públicos” y 2.278,45 m2 destinados a futurosequipamientos públicos, sin que esto suponga un coste añadido pa-ra el Ayuntamiento.

Actuaciones Integradas:

El Capítulo III del Título III del RUCyL regula éstas. El art. 234 de-termina su objeto.

El Plan Especial de Reforma Interior califica determinadas par-celas para la obtención de dotaciones públicas ( Espacios LibresPúblicos, Equipamientos y viales de nueva apertura o ampliación delos existentes).

Para la obtención de este suelo de forma gratuita se delimitanseis Unidades de Actuación (actuaciones integradas), y se disponepara la gestión de estas actuaciones integradas el sistema de ac-tuación de Compensación.

Las Unidades de Actuación son superficies delimitadas de te-rrenos, interiores a los sectores de suelo urbano no consolidado quedefinen el ámbito completo de una actuación integrada.

Las Unidades de Actuación se delimitan en el instrumento deplaneamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada delSector: en este caso, a través de este Plan Especial de ReformaInterior.

Para su ejecución será preciso redactar un Proyecto de Actua-ción que programe técnica y económicamente la ejecución de lasactuaciones integradas, y cuyo ámbito abarque una o varias unida-des de actuación completas. El Proyecto de Actuación deberá in-cluir:

a) Determinaciones generales.

b) Determinaciones sobre la urbanización de la unidad de ac-tuación.

c) Determinaciones sobre la reparcelación de las fincas incluidasen la unidad de actuación.

Como conclusión a todo lo citado en este apartado, se determi-na que el coste de la obtención del suelo destinado por el PlanEspecial de Reforma Interior a dotaciones públicas diversas, as-ciende a 0 euros, dados los sistemas de actuación propuestos pa-ra la obtención del mismo.

En las Unidades de Actuación que se proponen, donde la pro-piedad es privada (las cinco Unidades propuestas), el sistema decompensación resulta el más adecuado para la ejecución del Plan,aunque, conforme señala el Artículo 42.2.c) de la LU 5/99, éste seestablece de forma indicativa. En el art. 259 y siguientes del corres-pondiente Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, se especi-fica la forma de propuesta de este sistema que se regula según es-te Reglamento. Sin embargo, para la Unidad de Actuación UA 21.1se propone el sistema de cooperación, al ser urgente la apertura dela nueva calle que en ella se plantea por ser la prolongación o sali-da de la calle Flor, actualmente en fondo de saco.

En el Proyecto de Actuación podrá valorarse mediante el esta-blecimiento del coeficiente de ponderación la citada proporción m2parcela / m2 construidos a efectos de distribuir indirectamente par-te de los gastos de urbanización imputables a las diferentes parce-las. Para su mejor referencia se puede corregir cada ponderación deuso-tipología multiplicando por este coeficiente (entre 0,8 y 1,2) pa-ra recoger el menor o mayor índice de consumo de suelo; y, si ca-be, la menor o mayor centralidad comercial del mismo.

Se prevé una división en tres etapas del total del Sector (APE 21),con una finalidad funcional y de estructuración urbana por “capítu-los de urbanización” relativamente autosuficientes y oportunas, cu-yo desglose podrá ser objeto de ajuste en el documento de contra-tación de las obras e instalaciones correspondientes al Proyecto deUrbanización. Por tanto, la división en etapas no se ajusta a ámbi-tos dentro del Sector, como ocurre en los casos de ejecución de unSector de Suelo Urbanizable Delimitado a través de un Plan Parcial,sino que se ajusta a determinada secuencia lógica de ejecución dela implantación de los diferentes servicios urbanísticos que son ne-cesarios en este APE.

En una primera etapa se considera la ejecución del Proyecto deAbastecimiento y Saneamiento global para todo el Sector, redacta-do por el Servicio de Obras de este Excmo. Ayuntamiento.

En una segunda etapa se considera la ejecución del resto de losservicios que requieren canalizaciones subterráneas (energía eléc-trica, telecomunicaciones, red de gas, canalización de la semafori-zación, si resulta necesaria, red de riego, alumbrado público,...)

En una tercera etapa estaría la pavimentación de la red viaria yla ejecución de los espacios libres públicos. Estos últimos, en su to-talidad, y parte de la red viaria (las calles de nueva apertura, funda-mentalmente) se realizarían por los propietarios de las Unidades deActuación en los correspondientes Proyectos de Urbanización queal efecto vayan a desarrollarse.

El Plan Especial de Reforma Interior permite la urbanización yedificación simultáneas de ámbitos que cumplan las condicionesestablecidas para las unidades funcionales en el PGOU.

EQUIPO TÉCNICO MUNICIPAL:

Irene Serrano Muñoz (Arquitecto).

Jesús Ángel Valverde Ortega (Geógrafo-Urbanista).

Juan Carlos Fernández Suárez (Información geográfica).

Gilberto de Antonio Enríquez, Roberto Delgado García y ManuelEspinilla García, del Departamento Técnico de Planeamiento yGestión Urbanística (Delineación).

Lorena Viñas Olaiz (Auxiliar Administrativa).

NORMATIVA

ORDENANZAS REGULADORAS

CAPITULO 1. NATURALEZA Y ALCANCE DEL PLAN

RÉGIMEN URBANÍSTICO GENERAL

NATURALEZA, ÁMBITO, ALCANCE Y VIGENCIA

Art. 1. Naturaleza del Plan Especial de Reforma Interior. EstePlan Especial de Reforma Interior del APE 21 “Cuesta de Las Flores”se desarrolla por iniciativa pública por el Excmo. Ayuntamiento deValladolid, en ejercicio de su competencia urbanística, de acuerdocon lo dispuesto en el art. 143 y siguientes del Reglamento deUrbanismo de Castilla y León.

Este Plan Especial tiene como principal objetivo, desarrollar ycompletar las determinaciones de ordenación detallada asignadasal Ámbito de Planeamiento Específico APE 21 “Cuesta de LasFlores” por la Orden FOM/1084/2003, de 18 de agosto, sobre laModificación del Plan General de Ordenación Urbana de Valladolid(BOP de 27/2/2004) para su adaptación a la Ley 5/1999, de 8 deabril, de Urbanismo de Castilla y León (a partir de ahora PGOU/04),para facilitar la gestión y ejecución de las determinaciones urbanís-ticas asignadas y para planificar y programar actuaciones de mejo-ra urbana y operaciones de reforma interior que son precisas en elcitado Sector de Suelo Urbano No Consolidado.

Para tal desarrollo se estará al régimen establecido por la Ley5/99 de Urbanismo de Castilla y León (BOCYL de 15/4/99), en ade-lante LUCyL 5/99 y al Reglamento de Urbanismo de Castilla y León(aprobado por Decreto 22/2004, de 29 de enero), así como aquellasmodificaciones que han ido surgiendo sobre ambos documentos le-gales: Decreto 99/2005, de 22 de diciembre, por el que se regula lapromoción, adquisición y arrendamiento protegido de la vivienda jo-ven en Castilla y León, y Decreto 68/2006, de 5 de octubre, por elque se modifica el Decreto 22/2004.

Art. 2. Ámbito. El ámbito de aplicación de estas normas urba-nísticas es el que se recoge en la documentación gráfica de estePlan Especial de Reforma Interior (en adelante, PERI), conforme ladelimitación establecida por el PGOU/04, ligeramente ajustada con-forme al art. 6 del mismo.

Art. 3. Alcance, vigencia y modificaciones. Salvo indicacióncontraria, expresa del carácter indicativo, las determinaciones con-tenidas en las presentes Ordenanzas Reguladoras o en la docu-mentación gráfica adjunta se consideran vinculantes. Serán de apli-cación las Normas Urbanísticas del Plan General de OrdenaciónUrbana, con carácter subsidiario y complementario, en las situacio-nes no reguladas y en las que corresponde por determinación ex-presa de este PERI.

La vigencia de este PERI será indefinida una vez sea publicado,sin perjuicio de eventuales modificaciones o revisiones.

Las modificaciones del PERI se atendrán a lo establecido por laLey 5/99 y su Reglamento, a la Ley 8/2007, así como las modifica-


ciones de ambos textos legales, y la Ley 8/2007, de 28 de mayo, deSuelo.

Art. 4. Documentos que integran el Plan Especial de ReformaInterior: El PERI está integrado por los siguientes documentos:

1. Memoria.

2. Ordenanzas Reguladoras.

3. Fichas de las Unidades de Actuación propuestas.

4. Anexo a la Memoria: Resumen del Plan en cifras.

5. Estudio Económico del Plan.

6. Información: Fichas de trabajo de campo.

7. Planos de Información.

8. Planos de Proyecto.

Los planos de la normativa gráfica del presente Plan Especial deReforma Interior son los siguientes:

PLANOS DE INFORMACIÓN

I.0. Emplazamiento.

Fotografía aérea. E:1/1000

I.1. Situación y Emplazamiento.

Relación con la ciudad. E:1/2000

I.2. Ordenación vigente.

Referencia al Plan General de Ordenación Urbana. E:1/1000

I.3. Levantamiento topográfico.

Información sobre el estado de los terrenos . E:1/1000

I.4. Situación actual del Medio

Edificaciones, usos y vegetación existentes. E:1/1000

I.5. Estructura de la propiedad del suelo E:1/1000

I.6. Infraestructuras existentes.

Red de Saneamiento, Abastecimiento,

Gas, Energía Eléctrica y Alumbrado Público E:1/1000

PLANOS DE PROYECTO

P.1. Ordenación. Pautas de Ordenación. E:1/1000

P.2. Manzanas resultantes de la Ordenación. E:1/1000

P.3. Red viaria pública.

Ordenación y características del trazado E:1/1000

P.4. Red viaria y Peatonal.

Perfiles longitudinales E:1/1000

P.5. Condiciones Específicas de Ordenación de las manzanas.

Gestión. Delimitación de Unidades de Actuación. E:1/1000


Circulación y accesibilidad en situaciones

de emergencia. E:1/1000

P.7. Esquema de infraestructuras.

Red de Saneamiento y Abastecimiento E:1/1000

Art. 5. Interpretación y ajustes de las determinaciones delPlan Especial de Reforma Interior:

1. Si existiere imprecisión en las determinaciones o contradic-ción entre ellas, prevalecerá la interpretación del PERI más favora-ble al interés general de la colectividad, teniendo en cuenta los prin-cipios, objetivos, criterios y propuesta de paisajes y variedades de-terminados en la Memoria de éste y sin causar perjuicio a terceros.

2. La interpretación del PERI corresponde al Ayuntamiento deValladolid en el ejercicio de su competencia urbanística.

3. En el caso de que existan Normas Sectoriales de obligadocumplimiento u Ordenanzas específicas que incidan en aspectos re-gulados por esta normativa, prevalecerán aquéllas, siempre que se-an más específicas o de mayor jerarquía, teniendo la presente re-gulación carácter supletorio.

4. En todos aquellos aspectos no regulados específicamente porlas presentes Ordenanzas será de aplicación la Normativa Urbanís-tica del PGOU/04 y demás Reglamentos y Ordenanzas Municipales.

Art. 6. Códigos gráficos: Los principales códigos gráficos utili-zados en el Plano P1 de ordenación son los siguientes:

Condiciones de Edificación:

EP Edificación Perimetral

PL Patio Libre

EQ Equipamientos

— Espacios Libres

Viario y Comunicaciones

Condiciones de Uso

R1 Residencial 1

RM Residencial Mixto

PL Patio Libre

Ga Equipamiento General Público

-a Parques, Jardines, Recreo y Expansión Públicos

Viario y Comunicación Públicos

En el resto de planos y códigos se estará a lo establecido en susleyendas.

Los ámbitos de gestión (Unidades de Actuación), se identificancon un círculo indicador de mayor tamaño en los que se indica el ti-po de ámbito, número de orden, y condiciones de edificación, usoy edificabilidad materializable que corresponda, determinada por laaplicación de un índice global sobre los terrenos privados y públi-cos con derecho al aprovechamiento urbanístico.

CAPÍTULO 2. RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO Y LAEDIFICACIÓN. GENERALIDADES

Art. 7. Clasificación. Ordenación general: uso predominante.El suelo comprendido en el ámbito del presente PERI está clasifica-do y categorizado por el Plan General de Ordenación Urbana comoSuelo Urbano No Consolidado. En la medida que concurra lo pre-visto en el art. 11.c. de la Ley 5/99 los terrenos irán adquiriendo lacondición de Suelo Urbano Consolidado.

El PGOU/04 en su art. 147 establece que los Sectores de SueloUrbano No Consolidado (APEs) pasan a Suelo Urbano Consolidado,constituyendo AOEs al haber concluido su urbanización de acuerdocon el planeamiento aprobado.

El Plan reconoce en el suelo ocupado por las edificaciones sucalidad de Suelo Urbano Consolidado de forma simultánea al pro-ceso de urbanización. Las parcelas intersticiales sin edificación, po-drán clasificarse como Suelo Urbano Consolidado únicamente siadelantan los costos de urbanización, tal como establece el art. 18.2de la LUCyL 5/99. Estas parcelas se incluyen dentro de las denomi-nadas Actuaciones Aisladas de Ocupación Directa. Las parcelasafectadas por estas actuaciones, ya tienen adjudicado su aprove-chamiento en el área uniforme perteneciente a las mismas, califica-do como “Edificación Perimetral” y uso pormenorizado “Residencial1” o “Residencial Mixto” según los casos.

El Plan por otra parte, delimita Unidades de Actuación, dispo-niendo para su gestión el sistema de actuación de Compensación,salvo el caso de la UA 21.1, cuyo sistema propuesto es el deCooperación, por las especiales condiciones de la Unidad, sufi-cientemente justificadas en la Memoria, que tiene como régimen deaplicación el del Suelo Urbano No Consolidado.

El Plan General califica la totalidad del Sector con el Uso GlobalResidencial, con las condiciones establecidas por el art. 130.a de laNormativa del Plan General de Ordenación Urbana:

a) Residencial: mínimo porcentaje de los usos básicos residen-ciales sobre la edificabilidad total: 50 %, máximo 80 %.

Los Usos Pormenorizados definidos en este Plan Especial se re-lacionan en el art. 28 de estas Ordenanzas. Las Condiciones deEdificación se señalan en el art. 115 de éstas. Los índices de edifi-cabilidad asignados a cada una de las parcelas del ámbito de apli-cación de estas Normas, serán los definidos en el Plano deOrdenación correspondiente a la Serie 1 (P1 del PERI), y demás do-cumentos de este Plan.

No se podrá destinar el suelo a uso distinto de aquel que se leseñala en este PERI.

Art. 8. Actos sujetos a licencia. Estarán sujetos a previa licen-cia los actos señalados en la legislación del suelo aplicable y aqué-llos para los que el PGOU/04 vigente así lo establezca.


Art. 9. Clases de Obras. Documentación de Proyectos de Edifi-cación. La definición de obras mayores y menores, así como la tra-mitación y condiciones que ante cada una de ellas deben satisfa-cerse vienen determinadas por el Plan General (art. 35 a 42).

Art. 10. Plazos de edificación. Los plazos máximos de inicia-ción, interrupción y finalización de las obras de edificación vienenestablecidos por el Plan General vigente (art. 40).

Art. 11. Edificación y Urbanización simultáneas. Se podráotorgar licencia de edificación con anterioridad a la adquisición dela condición de solar según las determinaciones del Plan General vi-gente (art. 24), la LUCyL 5/99 y el Reglamento de Urbanismo deCastilla y León (art. 214).

Art. 12. Situación de fuera de ordenación. Este Plan Especialde Reforma Interior declara expresamente como edificaciones en si-tuación de Fuera de Ordenación, las situadas sobre las parcelas conreferencia catastral 8616307UM5181F0001DY (finca inicial 45),9015016UM5191E0001LQ (finca inicial 119),9015032UM5191E0001JQ (finca inicial 130) y9015033UM5191E0001EQ (finca inicial 131). En la página que siguese aporta la información gráfica catastral de estas parcelas.

Se declaran también Fuera de Ordenación, los usos emplazadosen terrenos situados dentro de las Unidades de Actuación delimita-das por el PERI.

No quedarán en la situación legal de fuera de ordenación por nin-guna de las condiciones de edificación y uso establecidas en estePERI y, por tanto, no les será de aplicación el art. 185 del Reglamen-to de Urbanismo, las edificaciones, instalaciones y usos existentescon anterioridad a la fecha de aprobación inicial de este PlanEspecial. Se entenderán como edificaciones, instalaciones y usos

existentes aquellos que figuran en el Plano 14 “Situación actual delmedio”, salvo que se pruebe lo contrario.

GESTIÓN Y PROCEDIMIENTO

Art. 13. Estudios de Detalle. El presente PERI no exige la re-dacción de ningún Estudio de Detalle para el desarrollo de sus de-terminaciones, por contener la descripción precisa, y con caráctervinculante, de las alineaciones y rasantes y de la ordenación de vo-lúmenes de los terrenos del ámbito que ordena.

Art. 14. Unidades de Agregación de parcelas obligatoria. ElPlan Especial identifica algunos edificios o parcelas que, por sus es-casas dimensiones, en concreto de frente al viario público, y por tan-to, con problemas de accesibilidad, al encontrarse en los interioresde las manzanas, tienen imposibilidad total de acceso en situacio-nes de emergencia. Son, por tanto, incapaces de constituir el so-porte para edificaciones racionalmente utilizables y dotadas de lamínima adecuación funcional, que tampoco presentan característi-cas aptas para su conversión en espacios libres, y que carecen devalores que justifiquen su mantenimiento.

En estos casos, el Plan exige la agregación de las parcelas, demodo que puedan constituir unidades edificatorias aptas.

Se establece, para la resolución de estos problemas, el concep-to de Unidad de Agregación de parcelas que, en todo caso, tendráun carácter obligatorio.

El PERI delimita dos Unidades de Agregación Obligatoria, com-puesta cada una de ellas de las siguientes parcelas:

• Unidad de Agregación 1: compuesta por las parcelas inicia-les 44 (referencia catastral 8616306) y 45 (referencia catastral8616307).


• Unidad de Agregación 2: compuesta por las parcelas inicia-les 129 (referencia catastral 9015031), 130 (9015032), 131 (9015033)y 132 (9015034).

En tanto no se produzca esta agregación de parcelas, el régimenaplicable a estas parcelas será el que determina el art. 185 delReglamento de Urbanismo de Castilla y León (RUCyL, en adelante).Las nuevas parcelas que resulten deberán cumplir las condicionesque este PERI exige para nuevas parcelaciones.

Art. 15. Edificabilidad. No se asigna un índice de “edificabilidadabsoluta base” a este ámbito. Según el art. 185 de la normativa delPGOU/04, la edificabilidad se calcula a partir del Plano deOrdenación del mismo (Hojas correspondientes de la Serie 1).

El resultado de la aplicación de los diferentes índices de edifica-bilidad asignados a cada manzana ordenada por el PGOU, es de68.421,34 m2. Este PERI redistribuye esta edificabilidad entre las di-ferentes manzanas de acuerdo con las justificaciones realizadas enla Memoria, dando como resultado una edificabilidad total de68.513,18 m2.

Art. 16. Condición general para la actuación en el ámbito:Previamente a la concesión de licencia de obra nueva o equivalen-te a sustitución de la edificación o legalización de lo ya construidodeberán tener cumplidas las obligaciones del art. 18.3 de la LUCyL5/99, sin perjuicio de la posibilidad de autorizar edificación y urba-nización simultáneas, todo ello de conformidad con lo establecidoen la legislación vigente y en los términos y condiciones reguladospor estas Ordenanzas.

Art. 17. Ejecución del Plan. El presente Plan se compone parasu ejecución jurídico-urbanística de cinco unidades de actuación, ydiferentes actuaciones aisladas de ocupación directa (tantas comoparcelas no situadas dentro de unidades de actuación). El sistemade actuación se concreta según lo previsto en la Memoria, en elapartado de Gestión, y Condiciones Particulares de Ordenación deUnidades de Actuación.

Art. 18. Parcelaciones Urbanísticas. Las parcelas establecidaspor el PERI, podrán ser segregadas con los diferentes Proyectos deActuación en las Unidades de Actuación delimitadas o de forma di-recta cumpliendo las condiciones del Plan en las Actuaciones

Aisladas y en las Unidades de Agregación Oligatorias. Cualquierproyecto de parcelación posterior deberá cumplir estas Ordenan-zas. Se tratará de una parcelación inmediata cuando se mantengala proporcionalidad de esas condiciones y de las edificabilidades enlas parcelas resultantes.

En el caso de que esta proporcionalidad no se mantenga, habráde realizarse a través de un Estudio de Detalle, al alterarse una de-terminación de ordenación detallada como es la asignación de la in-tensidad de uso o edificabilidad. Éste deberá contener, además dela documentación descrita en el Reglamento y en el PGOU/04 paraestos instrumentos de planeamiento, la propia de los proyectos deparcelación. Para las parcelas calificadas como “EquipamientoGeneral Público”, la parcelación se resolverá como se prevé en elart. 120 de estas Ordenanzas.

No podrán autorizarse en ningún caso, divisiones de parcelasque den lugar a otras inferiores al tamaño mínimo establecido o per-mitido en esta Normativa para Edificación Perimetral en función delíndice de edificabilidad asignado.

Art. 19. Proyectos de Urbanización. Simultaneidad de urbani-zación y edificación.

Los Proyectos de Urbanización que al efecto se redacten, lo ha-rán conforme a las determinaciones del art. 18 del PGOU y a las di-rectrices y normativas de la Unión Europea y las Administracionesespañolas.

En la definición de los elementos de urbanización es preciso te-ner en cuenta que dadas las especiales características de la zona,su ejecución debe ser dilatada en el tiempo, y debe ser posible unasucesión de prioridades entre ellos, a través de diferentes proyec-tos parciales de urbanización.

Para ello se seleccionaran las obras que resultan más urgentes,siendo la prioridad de mayor a menor la que seguidamente se ex-pone: abastecimiento y saneamiento, suministro de energía eléctri-ca, alumbrado, gas, comunicaciones y por último la red viaria y losespacios libres públicos (éstos últimos se realizarán a través de losdiferentes Proyectos de Urbanización que se realicen sobre cadaUnidad de Actuación delimitada).


Los esquemas de infraestructuras de la Memoria, así como losincluidos en los Planos de Ordenación, habrán de interpretarse jun-tamente con el epígrafe de Infraestructuras de la citada Memoria ylos art. 75, 76, 77 y 78 de estas normas. Los esquemas principal-mente definen el tipo de red y calles,... en las que se desarrollan losservicios. Serán los Proyectos de Urbanización los que deberán ra-zonar las características de los ramales.

Art. 20. Obras de Urbanización, recepción y conservación. Laaceptación de las obras de urbanización se regula según las deter-minaciones establecidas en el PGOU/04 (art. 25, 26, 27, 28, 29, 30y 31).

CAPÍTULO 3. ORDENACIÓN DE USOSCONDICIONES GENERALES

GENERALIDADES

Art. 21 Desarrollo del uso global. Es objeto de estas Ordenan-zas, el desarrollo del uso global “Residencial” asignado a este Sec-tor en el art. 185 del PGOU, y definido en el art. 130.a).

Art. 22. Relación con el Plan General. La Normativa del PGOUtiene carácter supletorio para todos los aspectos que no están re-gulados en estas normas.

Art. 23. Clases de usos. Las clases de usos, los términos y suscontenidos utilizados en estas Ordenanzas son:

- Pormenorizados y básicos (desglose sucesivo del global delPlan Especial de Reforma Interior). Los usos básicos constituyen elnivel más desagregado, de actividades o situaciones de actividad,contemplado en estas Ordenanzas. Pueden coexistir dos o másdentro de la misma parcela o incluso dentro del mismo edificio,siempre que se cumplan las condiciones de compatibilidad y las li-mitaciones fijadas en estas Normas. Los pormenorizados se definencomo agrupaciones de usos básicos y constituyen la base de laasignación de usos del PERI a este ámbito.

- Propuestos y existentes (relacionados en situaciones transito-rias).

- Determinante y complementarios (definidores del uso propues-to).

- Permitidos y prohibidos (complementadores del uso propues-to).

USOS BÁSICOS

Art. 24. Usos Básicos y niveles. A efectos de aplicación de laspresentes Normas se consideran los siguientes usos básicos y ni-veles concretando los establecidos por el PGOU (art. 297) o espe-cificándose en este Plan Especial:

1. Residencia familiar o vivienda: Nivel 1

Nivel 2

Nivel 3

2. Residencia colectiva o vivienda colectiva.

3. Comercio y Servicios.

4. Oficina.

5. Hospedaje.

6. Espectáculo y reunión.

7. Hostelería.

8. Taller: Nivel 1

Nivel 2

9. Industria: Nivel 1

Nivel 2

Nivel 3

10. Almacén: Nivel 1

Nivel 2

11. Garaje y estacionamiento.

12. Gasolinera.

13. Colectivo escolar.

14. Colectivo asistencial.

15. Colectivo general.

16. Deportivo.

17. Parque y Jardín.

18. Recreo, ocio y expansión.

19. Viario y Comunicación.

20. Servicios urbanos.

21. Usos Especiales.

Art. 25. Definiciones y niveles de los usos básicos. A efectosde aplicación de estas Normas se consideran los siguientes usosbásicos:

1. Residencial familiar o vivienda: Empleo de todo edificio, o par-te de él, destinado a uso autónomo, que haga posible el desarrollode la vida individual y privada. El uso de vivienda permite incluir co-mo uso adicional hasta un 25 % de su superficie a despacho u ofi-cina profesional del titular de la vivienda, así como el uso de garajey trastero.

2. Residencia colectiva o vivienda colectiva: empleo de todo edi-ficio o parte de él, destinado a uso autónomo, que haga posible eldesarrollo de la vida cotidiana en algún tipo de comunidad o colec-tividad.

3. Comercio y Servicios. Locales abiertos al público, destinadosa la exposición y venta de mercancías como mercería, zapatería,...o a la prestación de servicios privados al público, de carácter no ad-ministrativo, como peluquería,...

4. Oficina: Locales en los que se realicen actividades adminis-trativas o burocráticas de carácter público o privado como bancos,seguros, despachos profesionales o análogos.

5. Hospedaje: Locales de servicio al público destinados al aloja-miento eventual o temporal de transeúntes como hoteles, apartote-les, pensiones y análogos.

6. Espectáculo y Reunión: Locales abiertos al público con finesde cultura y recreo como cines, teatros, salas de fiestas, discotecas,salas de exposiciones y conferencias,...

7. Hostelería: Locales abiertos al público con fines de restaura-ción y expedición de bebidas: bares, bares musicales, restaurantesy similares.

8. Taller: Locales destinados a la realización de artes u oficios co-mo artes gráficas, joyería, reparación de automóviles y análogos.

9. Industria: Establecimientos dedicados a la obtención o trans-formación de primeras materias, preparación para otras transfor-maciones incluso envasado, transporte y distribución. También seincluyen en este uso básico actividades tecnológicas, es decir,aquellas que permiten el aprovechamiento práctico del conocimien-to científico.

10. Almacén: Locales destinados a la guarda, conservación ydistribución de productos, con exclusivo suministro a mayoristas,instaladores, fabricantes y distribuidores. Se admite que disponganademás, un servicio de venta directa al público.

11. Garaje y estacionamiento: Locales y espacios para la estan-cia de vehículos automóviles. Incluye los espacios de acceso.

12. Gasolinera: Empleo de instalaciones y locales para la ventade combustibles a los vehículos y servicios a los mismos.

13. Colectivo escolar: Locales destinados a la formación, ense-ñanza o investigación en sus diferentes grados.

14. Colectivo asistencial: Locales destinados a la asistencia a lapoblación enferma, hospitales, centros de salud, o desprotegida: ni-ños, ancianos, disminuidos.

15. Colectivo general: Corresponde al conjunto de usos de ca-rácter colectivo.

16. Deportivo: Instalaciones para la práctica deportiva.

17. Parque y jardín: Terrenos destinados al recreo y la contem-plación, con arbolado y plantas de adorno.

18. Recreo, ocio y expansión: empleo de espacios libres desti-nados para la población a los fines señalados, como las plazas pú-blicas.

19. Viario y Comunicación: Espacios del movimiento institucio-nalizado, de carácter público, que se destinan al tránsito de perso-nas o al transporte de mercancías. Incluye además zonas de estan-cia y celebración, como las plazas públicas, no incorporadas al sis-tema de parques y jardines.


20. Servicios Urbanos: empleo de instalaciones, terrenos o ser-vidumbres en los mismos para infraestructuras al servicio de la po-blación.

21. Usos Especiales: no incluidos en ninguna otra de las cate-gorías anteriores.

Se establecen los siguientes niveles:

- Vivienda:

Nivel 1 (Vivienda en tipología unifamiliar: aislada, pareada o ado-sada). Es la construida sobre parcela independiente y exclusiva; po-drá albergar la residencia de uno o dos núcleos familiares, de acuer-do con lo dispuesto en estas Ordenanzas, pero siempre teniendoacceso independiente desde la vía pública.

Nivel 2 (Vivienda en tipología plurifamiliar). Es el edificio con ac-ceso y elementos comunes para viviendas familiares.

Nivel 3. Local de vivienda, construida sobre parcela compartidacon otro uso no residencial y destinada a uno o dos núcleos fami-liares.

- Taller:

Nivel 1: Superficie máxima construida, 250 m2


- Industria:


Nivel 2: Superficie máxima construida, 2.000 m2

Nivel 3: Superficie máxima construida, 10.000 m2

- Almacén:

Nivel 1: En Sótano o semisótano, vinculado a alguno de los usosde la planta baja. Superficie máxima construida: 300 m2; en plantabaja, sin vinculación, hasta 150 m2.

Nivel 2: En planta baja, en sótano o semisótano sin que existavinculación a otros usos. Superficie máxima construida: 300 m2.

Art. 26. Compatibilidad entre usos básicos. Se seguirán los si-guientes criterios:

1. Sin perjuicio de lo determinado en los artículos 26, 28, 29, 30,31, 32 y 33 de estas Ordenanzas, pueden coexistir en un mismo edi-ficio todos los usos básicos excepto:

- Residencia familiar o vivienda (nivel 1) con talleres, industria yalmacén en cualquiera de sus niveles, salvo que la actividad indus-trial que se desarrolle en el taller o en la industria si resulte compa-tible con la residencia de acuerdo con otros Reglamentos y Orde-nanzas de aplicación.

- Residencia colectiva o vivienda colectiva (nivel 2) con talleres denivel 2 industria en cualquiera de sus niveles y almacenes nivel 2.

2. No se admiten tampoco discotecas y salas de fiestas en edi-ficios con viviendas.

3. Desde los accesos comunes en edificios de viviendas sólo sepodrá dar entrada a los destinados a otros usos básicos distintosde vivienda o despachos profesiones, que en su conjunto no exce-dan de una superficie de 300 m2.

4. Con la excepción de despachos profesiones no puede situar-se ningún otro uso no residencial en la misma planta o superiores a

las ocupadas por viviendas dentro del nivel 2 (tipología plurifamiliar).La expresión “despacho profesional” se refiere a todos aquellos lo-cales en los que se ejercen actividades profesiones incluidas en laSección 2ª - Actividades Profesiones del R.R. Legislativo 1175/1990,de 28 de septiembre, por el que se aprueban las tarifas e instruc-ción del I.A.E. que se destinen al uso básico de oficina de forma ex-clusiva, tal como las define el art. 25.4 de estas Ordenanzas, exclu-yéndose todas aquellas actividades que se aparten de la definiciónde Oficina como por ejemplo pueden ser los locales abiertos al pú-blico destinados a la exposición y venta, los locales destinados a lasprestaciones de servicios privados al público como peluquerías, sa-lones de belleza y similares, locales de enseñanza, locales destina-dos a la realización de artes u oficios y similares, y en general cual-quier otra actividad que por su naturaleza o instalaciones puedaconsiderarse clasificada. Estos últimos si resultan admisibles enplantas bajas de estos edificios e incluso en vivienda, nivel 1 (tipo-logía unifamiliar).

5. Constituye un “uso residencial colectivo”, a los efectos de es-te artículo, las denominadas por la normativa autonómica “casas oviviendas para ancianos”, que son aquellos establecimientos concapacidad inferior a 12 plazas, siempre que los mayores de 65 añossuperen el 50% de los residentes, exigiendo para dichos centros unequipamiento o infraestructura normal en cualquier vivienda y queno implica la necesidad de ninguna instalación que pueda producirruidos, o molestias de cualquier tipo, a posibles viviendas ubicadasen la planta inferior de las mismas.

Estos establecimientos, así como otros reconocidos por la nor-mativa autonómica en materia de vivienda, serán compatibles conla existencia de viviendas en la misma planta o inferiores a las ocu-padas por dicho centros.

6. En los usos especiales se valorará su compatibilidad en fun-ción de los criterios establecidos en el art. 25 anterior, teniendo encuenta el uso de los contemplados que le sea más afín. Para el usobásico de gasolineras se estará a lo establecido en el art. 297, 342y 382 de la normativa del PGOU.

7. No se permitirán bares, bares musicales y análogos cuando,aún siendo posible su instalación individual, debido a su concentra-ción produzcan efectos aditivos de contaminación sonora o reper-cusión ambiental en los términos establecidos en la NormativaAutonómica y Municipal aplicables.

8. Cuando se dé integración de usos en un mismo local: porejemplo, tienda y obrador, exposición y venta, las exigencias deri-vadas de esta Normativa se aplicarán proporcionalmente a la su-perficie ocupada por cada uno de ellos, si puede cuantificarse, o almás exigente en cuanto a régimen de compatibilidades si no es po-sible hacerlo.

Art. 27. Plazas de aparcamiento. Las previsiones obligadas deplazas de aparcamiento deberán resolverse en el interior de la par-cela en que se encuentre la edificación, en suelo o subsuelo.

Podrá autorizarse un único garaje para varios edificios siempreque la distancia entre los accesos del edificio y de vehículos al ga-raje no sea superior a 150 m.

El nº de plazas de aparcamiento a proveer para un edificio, serála suma de los establecidos para cada uno de los usos básicos pre-vistos, según el siguiente cuadro:


Nº de plazas de aparcamiento requerido para cada uso básico

USO RÉGIMEN NORMAL (*)

Residencia familiar o vivienda (nivel 1):

vivienda unifamiliar (aislada, pareada o adosada). 1 plaza por vivienda

Residencia o vivienda plurifamiliar (nivel 2). 1 plaza por vivienda

Residencia o vivienda colectiva 1 plaza / 6 dormitorios

Comercio y Servicios 1 plaza / 100 m2 o fracción superior a 50 m2 (2 plazas si es parcela exclusiva)

Oficina 1 plaza / 50 m2 o fracción superior a 25 m2

Hospedaje 1 plaza / 2 habitaciones

Espectáculos y reunión 1 plaza / 25 localidades ó 1 plaza / 100 m2 o fracción mayor de 50 m2

Hostelería 1 plaza/ 25 localidades o 1 plaza / 100 m2 ó fracción mayor de 50 m2

Talleres 1 plaza / 100 m2 ó fracción mayor de 50 m2

Industria 1 plaza / 150 m2 ó fracción mayor de 50 m2

Colectivo escolar, asociativo,

religioso, Institucional y otros 1 plaza / 100 m2 ó fracción mayor de 50 m2

En el caso de que quedaran indeterminados (los usos básicos alos que se hubiera de destinar la edificación) se proveerá la canti-dad correspondiente al uso permitido que requiera mayor dotaciónde aparcamiento.

CALIFICACIÓN: USOS PORMENORIZADOS

Art. 28. Relación de usos pormenorizados. Se consideran lossiguientes usos pormenorizados:

Residencial 1 R1

Residencial Mixto RM

Patio Libre PL

Equipamiento General Público Ga

Espacios Libres Públicos -a

Viario y Comunicación Públicos

Para cada uso pormenorizado se establecen el uso básico de-terminante, el propuesto como principal, y los usos básicos permi-tidos o prohibidos.

El porcentaje mínimo que debe destinarse al uso determinantese establece en los artículos 29 a 33.

El uso básico “Viario y Comunicación” está incluido implícita-mente en todos los usos pormenorizados. Los usos básicos “colec-tivos” de cualquier clase, los de “Parque y Jardín” y los de “Recreo,ocio y expansión” pueden entrar en todos con un 100%, siempreque ello no implique la conversión de un uso público en privado.

El uso básico de “Garaje y estacionamiento” es compatible contodos los demás, salvo las limitaciones establecidas en el uso por-menorizado de “Espacio Libre Público”.

Art. 29. Condiciones de “Residencial 1”. (R1).

Uso determinante: Residencia familiar o vivienda, nivel 1 ó 2 (se-gún tipología): mínimo 80%, máximo 90 %. (Ver art. 34).

Prohibido: Industria (niveles 1, 2 y 3).

Almacén (nivel 2).

Taller (nivel 2).

Gasolinera.

Art. 30. Condiciones de “Residencial Mixto” (RM).

Uso determinante: Residencia familiar o vivienda, nivel 1, 2 ó 3:mínimo 20%, máximo 70 %. (Ver art. 34). Estos porcentajes única-mente son aplicables en la ejecución de obras de nueva planta.

Será preferente el mantenimiento de los usos industriales, talle-res y almacenes existentes, siempre que cumplan unas condicionesmínimas para cursar sobre ellos, expedientes de rehabilitación y re-gularización de los mismos, y den cumplimiento a las condicionesde compatibilidad de usos que se establecen en estas Ordenanzas.

Prohibido: Industria (nivel 3), y gasolinera.

Art. 31. Condiciones de “Patio Libre” (PL). Según determina-ciones del PGOU (art. 374).

Art. 32. Condiciones del uso “Equipamiento General Público”(Ga).

Uso determinante el básico colectivo del mismo nombre. Mínimo70%. (Ver art. 35).

Se admiten además: vivienda, para las personas que prestan oreciben el servicio, según los casos, garaje y estacionamiento, de-portivo, recreo, ocio y expansión y parque y jardín. Se admite usocomercial hasta el 2% de la superficie construida total.

Prohibidos: el resto.

Art. 33. Condiciones del uso “Parques, Jardines, Recreo yExpansión Públicos”. (-a).

Uso determinante: Parque y Jardín. Superficie ocupada mínima:80%. (Ver art. 35).

Admite, además: hostelería y espectáculo, comercial, reunión,colectivos, deportivo y comunicación, según la regulación específi-ca del dominio público.

Prohibiciones: el resto.

Art. 34. Condiciones del uso “Viario y Comunicación Públi-cos”.

Uso determinante: Viario y comunicación de uso público. Incluyeen su ámbito zonas estacionales de recreo, expansión y espaciosarbolados. Admite, además, parques y jardines, zonas deportivas yel uso básico de garaje y estacionamiento al aire libre o bajo rasan-te y la presencia, en determinados supuestos, de aparatos eleva-dores adosados a edificios existentes.

Art. 35. Transformación de usos pormenorizados.

1. En los usos dotacionales siempre puede autorizarse el uso deParque y Jardín, siempre que no conlleve la conversión de un usopúblico en uso privado; y el de servicios urbanos bajo rasante o den-tro de la edificabilidad autorizada.

2. El ámbito de control de usos aplicable al sector será cada par-cela. Cuando se desee asignar a una parcela usos básicos que nocumplan el mínimo uso determinante asignado a la misma, habrá derealizarse previamente, una consulta sobre ajuste irrelevante para laparcela o conjunto de parcelas que sí lo cumplan globalmente.

3. No se precisará ajuste en la asignación de uso deportivo den-tro de parcelas calificadas como Espacios Libres Públicos. El usobásico “deportivo” en estas parcelas podrá asignarse y supervisar-se dentro de los correspondientes Proyectos de Urbanización deforma directa.

4. Las consultas sobre ajustes irrelevantes, para ser asumidaspor el Ayuntamiento deberán ser contestadas, absorbiendo su con-tenido en la o las cédulas urbanísticas de las parcelas correspon-dientes que sean solicitadas.

5. Los límites para que los ajustes sean irrelevantes serán los si-guientes, en relación a lo ordenado en el Plan Especial:

• Los parámetros de parcela, superficie mínima, índices de edi-ficabilidad (máximos y mínimos) de los usos correspondientes, ocu-pación máxima del “sólido capaz”, podrán variar hasta el 25 % enlas parcelas respecto de la manzana completa; o en varias de aná-loga calificación que sean “reparceladas” en una manzana, en rela-ción a la media de sus parámetros de partida.

6. Previamente a la concesión de la licencia de obra nueva oequivalente a sustitución de la edificación, o legalización de lo yaconstruido, se podrán realizar ajustes. En cada caso, el documentoque dé sustancia al ajuste podrá ser asumido junto a la cédula ur-banística consecuente con la consulta.

CONDICIONES ESPECIFICAS DE LOS USOS BÁSICOS

CONDICIONES DEL USO DE RESIDENCIA FAMILIAR O VIVIENDA

Art. 36. Condiciones generales. Según determinaciones delPGOU (art. 300).

Art. 37. Capacidad. Según determinaciones del PGOU (art. 301).

Art. 38. Accesibilidad. Según determinaciones del PGOU (art.302).

Art. 39. Exteriorización. Según determinaciones del PGOU (art.303).

Art. 40. Iluminación natural. Según determinaciones del PGOU(art. 304).

Art. 41. Patios. Según determinaciones del PGOU (art. 305).

Art. 42. Instalaciones. Según determinaciones del PGOU (art.306).

Art. 43. Compartimentación. Según determinaciones del PGOU(art. 307).

Art. 44. Espacios comunes. Según determinaciones del PGOU(art. 308).

Art. 45. Apartamentos y estudios. Según determinaciones delPGOU (art. 310).

CONDICIONES DEL USO DE RESIDENCIACOLECTIVA O VIVIENDA COLECTIVA

Art. 46. Viviendas colectivas. Según determinaciones delPGOU (art. 311).


USO RÉGIMEN NORMAL (*)

Deportivo 1 plaza / 25 espectadores ó 1 plaza/100 m2 ó fracción mayor de 50 m2

Uso especial Se determinarán en cada caso en función de las características y finalidad del

mismo, y como mínimo, 1 plaza por cada 100 m2.

(*) La superficie de referencia ha de computarse sobre m2 construidos.

CONDICIONES DEL USO DE COMERCIO Y SERVICIOS

Art. 47. Posición. Según determinaciones del PGOU (art. 312).

Art. 48. Altura libre interior. Según determinaciones del PGOU(art. 313).

Art. 49. Accesibilidad y movilidad interior. Según determina-ciones del PGOU (art. 314).

Art. 50. Iluminación y ventilación. Según determinaciones delPGOU (art. 315).

Art. 51. Servicios Sanitarios. Según determinaciones del PGOU(art. 316).

Art. 52. Condiciones de las áreas comerciales. Según deter-minaciones del PGOU (art. 317).

CONDICIONES DEL USO DE OFICINA


Art. 54. Altura libre interior. Según determinaciones del PGOU(art. 320).

Art. 55. Accesibilidad y movilidad interior. Según determina-ciones del PGOU (art. 321).

Art. 56. Iluminación y ventilación. Según determinaciones delPGOU (art. 322).

Art. 57. Servicios sanitarios. Según determinaciones del PGOU(art. 323).

CONDICIONES DE LOS USOS DE HOSPEDAJE,ESPECTÁCULO Y REUNIÓN Y HOSTELERÍA

Art. 58. Posición, accesibilidad, altura libre y servicios. Segúndeterminaciones del PGOU (art. 326).

CONDICIONES DE LOS USOS DE TALLER,INDUSTRIA Y/O ALMACÉN


Art. 60. Movilidad Interior. Según determinaciones del PGOU(art. 329).


Art. 62. Carga y descarga. Según determinaciones del PGOU(art. 331).

Art. 63. Aparcamiento. Según determinaciones del PGOU (art.332).

CONDICIONES DE LOS USOS DE GARAJE YESTACIONAMIENTO

Art. 64. Altura libre mínima. Según determinaciones del PGOU(art. 333).


Art. 66. Plazas. Según determinaciones del PGOU (art. 335).

Art. 67. Calles, accesos y rampas. Según determinaciones delPGOU (art. 336).

Art. 68. Iluminación. Según determinaciones del PGOU (art.337).

Art. 69. Protección contra incendios. Según determinacionesdel PGOU (art. 338).


Art. 71. Otros usos. Según determinaciones del PGOU (art. 340).

Art. 72. Aparcamientos rotatorios. Según determinaciones delPGOU (art. 341).

CONDICIONES DEL USO ESPECIAL DE GASOLINERA

Art. 73. Áreas especiales de gasolineras. Según determina-ciones del PGOU (art. 342).

CONDICIONES DE LOS USOS COLECTIVOS Y DEPORTIVO

Art. 74. Condiciones de los usos “Colectivo y Deportivo”.Según determinaciones del PGOU (art. 343 y 344).

CONDICIONES DEL USO PARQUES, JARDINES,RECREO Y EXPANSIÓN PÚBLICOS

Art. 75. Condiciones de los “Parques, Jardines, Recreo y Ex-pansión Públicos”. Según determinaciones del PGOU (art. 346 y347).

CONDICIONES DEL USO VIARIO Y COMUNICACIÓN

Art. 76. Condiciones del “Viario”. Se respetará el criterio gene-ral de distribuir equitativamente el espacio entre peatones, bicicle-tas y vehículos de motor. La superficie destinada a estos últimos:calzadas, áreas de aparcamiento,... no podrá exceder, del 50% deltotal, incluso en vías especializadas para el tráfico rodado. Las ca-lles de menos de 6 m se urbanizarán preferentemente como callespeatonales o de coexistencia. En vías de más de 12 m se reservarásiempre superficie para arbolado, en grupos o en alineación.

Como criterio general se estima conveniente que este repartoequitativo de superficies entre peatones y vehículos a motor, se pro-duzca en todos los viales “Sección por Sección”, es decir: que la sec-ción transversal de viario propuesto cumpla, al menos, que un 50%se destine a bicicletas y peatones y el resto a tráfico rodado y apar-camiento. Si en alguna calle no pudiera cumplirse la sección trans-versal con reparto equitativo, deberá facilitarse en el mismo área unespacio peatonal o de coexistencia que equilibre la situación.

Art. 77. Aparcamientos en el espacio público o de servicio alpúblico. Para la posible construcción de aparcamientos subterráne-os bajo el espacio citado, se establece la posibilidad de ello en elsubsuelo de todas las zonas calificadas como “Viario y Comunica-ción” por este Plan. Se establecen, para la aprobación de los pro-yectos de nuevos aparcamientos, las siguientes condiciones previas:

- Estudio de tráfico que justifique la contribución del nuevo apar-camiento a la mejora de la movilidad y accesibilidad general.

- Estudio de impacto que justifique el respeto del nuevo aparca-miento por el ambiente urbano y el mantenimiento o la mejora de losrecorridos peatonales y ciclistas, su continuidad, claridad de lectu-ra, comodidad e infraestructuras a que afecte.

Cuando en suelo dotacional, servicios o industria se proyectenmás del doble de las plazas mínimas señaladas en el art. 27, se con-siderará que son de servicio al público y tendrán las mismas condi-ciones previas a la aprobación.

Art. 78. Paisaje y ajardinamiento de calles y espacios librespúblicos. Los Proyectos de Urbanización que al efecto se redactendeberán justificar los parámetros diferenciales de cada tipo de callepara producir los efectos señalados en la Memoria y Normas de es-te Plan. Cuando la prioridad de paso sea para peatones y bicicle-tas, el pavimento se enrasará con el de las aceras.

Las bajas velocidades, 30 Km/h. o menos, deberán resolversecon la inclusión en frecuencia suficiente de elementos físicos de“templado” de tráfico como badenes, elevaciones de calzada, pe-queños cambios de alineación o sustitución de plazas de aparca-miento por aceras adelantadas y amuebladas (ver criterios deInstrucción para el Diseño de vía pública de Madrid).

CAPÍTULO 4. CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN YLA EDIFICABILIDAD REAL O MATERIALIZABLE

GENERALIDADES

Art. 79. Condiciones generales de la edificación. Las edifica-ciones nuevas, en el ámbito del Plan Especial de Reforma Interior es-tán sujetas a lo determinado en el presente capítulo que se refiere a:

• las dimensiones de la parcela,

• la forma de establecer el sólido capaz,

• la determinación de las condiciones de la sección: alturas, in-teriores, salientes y vuelos,...

- el mantenimiento de la edificación en las adecuadas condicio-nes de seguridad, salubridad y ornato público,

- definición de unas condiciones mínimas para cursar expedien-tes de rehabilitación,

• la accesibilidad,

• la forma de medir la superficie construible, en relación a la edi-ficabilidad definida para cada predio,

• la seguridad interior: antepechos, barandillas,...

Para la aplicación de las dimensiones de parcela, condiciones desólido capaz y sección de la edificación se tendrán en cuenta las po-sibilidades del art. 34.

CONDICIONES DE LA PARCELA

Art. 80. Parcela mínima. Es la establecida por el Plan Especial deReforma Interior en base a las características de ordenación y tipolo-gías edificatorias previstas para una zona, para edificar y/o segregar.

Cuando en estas Normas, se fijen superficies de parcela mínimao dimensión mínima para alguno de sus lados, es requisito obliga-


do para poder edificar el cumplimiento de tales mínimos, con las sal-vedades expuestas en el art. 34.

1. Parcela mínima edificable.

El Plan Especial de Reforma Interior establece como parcelasedificables las originales señaladas en el plano I5 “Estructura de laPropiedad” donde se reflejan las parcelas iniciales existentes antesde la aprobación inicial, con las superficies catastrales reflejadas enlos cuadros de características. Sobre estas parcelas, sí tienen limi-tada la densidad a una sola vivienda (según la tabla “Densidad má-xima de población del APE 21”), se podrá hacer uso de la definiciónque el RUCyL hace de “Vivienda Unifamiliar”, es decir, edificio deuso mayoritariamente residencial que no dispone de acceso y ser-vicios comunes para más de dos viviendas, por lo que resulta posi-ble, sobre estas parcelas, construir una o dos viviendas.

2. Parcela mínima segregable.

En las parcelas definidas como edificables, únicamente podránrealizarse parcelaciones cuando todas las fincas resultantes de di-cha parcelación posean, al menos, la superficie y metros de frentede parcela mínimos señalados en estas Ordenanzas en función delas condiciones de edificación asignadas a las zonas en que las ci-tadas fincas se encuentran enclavadas.

Una vez realizada la división en las condiciones anteriores, lasparcelas resultantes se convierten en edificables. En la parcelacióndeberá respetarse la ocupación máxima establecida en las condi-ciones particulares de cada tipología. A estos efectos podrán com-putarse como superficie de parcela la parte proporcional destinadaa viales y la destinada a espacios libres privados.

Los espacios interiores a la parcela original no incluidos en su to-talidad en alguna de las parcelas resultantes de la parcelación per-tenecerán a las parcelas colindantes según su correspondiente par-te alícuota. En el documento de parcelación se incluirá un compro-miso de conservación de la urbanización de estos espacios, así co-mo las servidumbres a las que están sujetas.

3. Subparcela mínima segregable en casos de una sola vi-vienda.

Las parcelas originales o segregadas sobre las que se haya re-dactado proyecto básico podrán, posteriormente a la obtención delicencia para dicho proyecto, dividirse en subparcelas, (cuya super-ficie y frente mínimos se establecen en las Condiciones Específicasde Ordenación de la Edificación). Cada subparcela albergará unaúnica vivienda y cumplirá las dimensiones mínimas.

Subparcela se define como, un predio independiente cuya se-gregación de una parcela matriz, irá precedida de la licencia de edi-ficación sobre un proyecto conjunto de dicha parcela matriz. Ade-más deberá formar comunidad con el resto de las subparcelas, sal-vo que las afecciones que puedan surgir de la división de aquélla sepuedan distribuir íntegramente a alguna de éstas.

CONDICIONES GENERALES DE LOS EDIFICIOS

Art. 81. Sólido capaz. Es el volumen sobre rasante dentro delcual deberá quedar inscrito el edificio excepto vuelos, y se define:

- En planta, estableciendo el área de movimiento, mediante ladefinición de la alineación y los límites definidos por la aplicación delas diferentes Condiciones Específicas de Ordenación de la Edifica-ción de cada zona.

- En sección, estableciendo la altura máxima de fachada y el gá-libo de la cubierta.

Art. 82. Alineaciones y retranqueos. Según determinacionesdel PGOU (art. 393).

Art. 83. Límites de zona. Según determinaciones del PGOU (art.394).

Art. 84. Rasante. Es la línea altimétrica que determina el perfillongitudinal, definido por el Plan, del viario del municipio.

Art. 85. Altura máxima. Según determinaciones del PGOU (art.396).

Art. 86. Gálibo de la cubierta.

1. En las diferentes tipologías edificatorias el volumen máximode la edificación queda limitado en cada sección de la fachada per-pendicular al eje de la calle por dos líneas: una apoyada en el pun-to de altura máxima de fachada y con ángulo sobre la horizontal de30º sexagesimales, que se extiende desde la fachada a calle (si nohay retranqueos) o desde el punto donde se construye la fachada(si hay retranqueos) hasta una profundidad máxima de la zona edi-ficable de 7,5 m, medida perpendicularmente a la citada fachada; yotra simétrica a la primera desde la línea de fondo máximo poste-

rior, si éste está definido. Si no estuviera definido se medirá desdeun fondo teórico máximo de 20 m.

En todo caso el Proyecto, en su memoria y esquemas justifica-rá la solución compositiva.

2. En las tipologías edificatorias en las que no se define línea defachada ni fondo máximo edificable, el volumen máximo de la edifi-cación por encima de la altura máxima permitida queda definido porlas siguientes condiciones:

• El Proyecto, en su memoria y esquemas justificará la solucióncompositiva.

• Pendiente máxima de faldones igual o inferior a 30º.

• Altura de la máxima cumbrera:

- si la altura es B + II : la altura de cumbrera no superará en másde 4 m. la altura máxima de fachada.

- si la altura es B + IV: la altura de cumbrera no superará en másde 4 m. la altura máxima de fachada.

- y en caso de B + I ó altura inferior : la diferencia no superarálos 3 m.

• Los faldones de cubierta se realizarán preferentemente con ca-ídas hacia el N y el S.

3. Por encima de este volumen solo podrán disponerse los si-guientes elementos: los cuartos de ascensor, calefacción, aire acon-dicionado, la caja de escaleras, chimeneas, paneles de energía so-lar, antenas y otras instalaciones. Los petos o similares no podránsobresalir a partir de la línea de máxima altura de fachada (compu-tando altura, pues).

4. Se admite la construcción de áticos retranqueados, sotaban-cos o cualquier otra solución con que se quiera resolver la edifica-ción dentro del volumen máximo antes determinado.

5. La altura de las edificaciones que se prevean en los patios, serefiere también, y de la misma manera que en el párrafo 1, a las ra-santes exteriores. El alcance de la línea con ángulo de 30º sobre lahorizontal es de 4 m.

CONDICIONES DE LA SECCIÓN

Art. 87. Sótanos y semisótanos. Según determinaciones delPGOU (art. 398).

Art. 88. Planta baja. Se entiende por planta baja de un edificiola más inferior que no pueda considerarse sótano ni semisótano. Sualtura mínima es de 2,50 m, pero en cualquier caso el forjado (carainferior) estará a una altura igual o superior a 3 m sobre la rasantede la calle.

Se exceptúan de esta última las tipologías, que incluyan usosdistintos a los elementos comunes, en que ésta será de 3,40 m, asícomo las tipologías unifamiliares, aisladas y pareadas, cuyo techode planta baja se elevará al menos 1,70 m. sobre la rasante de te-rreno en el espacio libre privado.

Art. 89. Soportales. Pasos porticados. Según determinacionesdel PGOU (art. 400).

Art. 90. Altura mínima libre interior en planta de piso. Segúndeterminaciones del PGOU (art. 401).

Art. 91. Entreplanta. Según determinaciones del PGOU (art. 402).

Art. 92. Salientes y vuelos. La altura máxima de salientes y vue-los sobre la rasante de la acera será de 3 m. Sus dimensiones má-ximas (medidas en metros) sobre la calle se definen en el siguientecuadro:

Grupos de calles Balcones Miradores, terrazas Portadas, escaparatesy cuerpos de fábrica vitrinas y portales

1º Grupo (Calles entre 7 y 12 m. de ancho) 0,40 0,50 0,052º Grupo (Calles de anchosuperior a 12 m) 0,60 0,70 0,10

Las cornisas y aleros podrán volar 0,30 m. sobre los salientes in-dicados o en su caso sobre fachada.

Los miradores de ángulo o chaflán podrán alcanzar el vuelo co-rrespondiente a la calle más ancha siempre que el frente a la callemás estrecha no exceda de 2,50 m.

Todo balcón o cuerpo volado quedará separado de las fincascontiguas a una distancia no menor al saliente del balcón o del cuer-po volado.


En planta baja no se admiten balcones, cornisas ni cuerpos vo-lados. Los toldos plegables o enrollables podrán tener, extendidosun ancho no superior a 1,50 m. (y que no exceda de 1/10 del anchode la calle). No podrán acercarse a menos de 60 cm. de la verticaltrazada por el borde exterior del encintado de la acera, y sus ele-mentos fijos o móviles que sobresalgan de la fachada (incluso sussuplementos de cortina o colgantes) no podrán resultar situados auna altura inferior a 2,20 m. sobre la acera.

Las banderolas (anuncios normales al plano de la fachada) po-drán sobresalir más de vez y media el vuelo permitido para los bal-cones y su altura máxima será de 2,20 m.

En edificación retranqueada o aislada, y hacia los patios se ad-miten cuerpos volados siempre que su proyección recaiga entera-mente dentro de los límites de su propiedad y mantengan las dis-tancias a linderos.

En patios se admite un vuelo sobre el fondo permitido que coin-cide con las medidas establecidas para las calles de ancho superiora 12 m. Las cornisas y aleros podrán volar 0,30 m. sobre la línea devoladizos existentes en la fachada o sobre el propio paramento dela fachada si no hubiera voladizo alguno.

Podrá autorizarse la construcción de marquesinas solamente encalles con anchura superior a 12 m. siempre que la parte inferior desu vuelo esté como mínimo a 2,80 m. de la cota de la acera, medidashorizontalmente. Su vuelo máximo no excederá del 50% del anchode la acera, con un ancho máximo de 2m.; mantendrá una separaciónmínima de 50 cm. a cada árbol a que dé frente. El espesor máximoserá de 40 cms. Las aguas no podrán verter a la vía pública.

Art. 93. Tratamiento de patios. Según determinaciones delPGOU (art. 404).

CONDICIONES DE LOS EDIFICIOS EN RELACIÓN CONLA SEGURIDAD, SALUBRIDAD Y ORNATO

Art. 94. Desprendimientos de fachada. Según determinacionesdel PGOU (art. 405).

Art. 95. Instalaciones de fachada. Según determinaciones delPGOU (art. 406).

Art. 96. Salida de humos. Según determinaciones del PGOU(art. 407).

Art. 97. Modificación de fachadas. Cierre de terrazas. Segúndeterminaciones del PGOU (art. 408).

Art. 98. Cerramientos laterales. Según determinaciones delPGOU (art. 409).

CONDICIONES DE ACCESIBILIDAD INTERIOR DE LOS EDIFICIOS

Art. 99. Espacios de acceso común. Según determinacionesdel PGOU (art. 412).

Art.100. Acceso a las instalaciones comunes. Según determi-naciones del PGOU (art. 413).

Art.101. Portal. Según determinaciones del PGOU (art. 414).

Art.102. Corredores. Según determinaciones del PGOU (art. 415).

Art.103. Escaleras. Según determinaciones del PGOU (art. 416).

Art.104. Rampas. Según determinaciones del PGOU (art. 417).

Art.105. Ascensor. Según determinaciones del PGOU (art. 418).

CONDICIONES DE SEGURIDAD INTERIOR DE LOS EDIFICIOS

Art.106. Antepechos. Según determinaciones del PGOU (art.419).

Art.107. Barandillas. Según determinaciones del PGOU (art.420).

CÓMPUTO DE LA EDIFICABILIDAD

Art.108. Concepto de la edificabilidad materializable. Segúndeterminaciones del PGOU (art. 421).

Art.109. Formas de determinación. Según determinaciones delPGOU (art. 422).

Art.110. Cómputo de edificabilidad. 1. Conforme al art.423 delPGOU, a efectos de edificabilidad se considerarán todo tipo de su-perficies cubiertas y cerradas, incluidas las siguientes:

a) Las ocupadas por los propios cerramientos.

b) Las terrazas, estén o no cerradas lateralmente.

c) La superficie edificada en sotabancos, plantas bajas, entre-plantas, sótanos y semisótanos.

2. Excepciones: no computarán edificabilidad:

a) La superficie de aparcamiento:

i) Ubicada en planta de sótano, semisótano o planta baja de vi-viendas unifamiliares (hilera, aislada,...), con un máximo de 20 m2útiles por cada plaza exigible según el art. 27 del Plan Especial.

ii) Cualquiera ubicada en planta de sótano o semisótano del res-to de las edificaciones.

iii) Los estacionamientos en planta o cubierta a que se refiere laletra c) del apartado 3 del art. 317 del PGOU “Condiciones de lasáreas comerciales”, hasta un máximo del 50 % de las exigidas.

b) La superficie destinada a instalaciones al servicio exclusivo deluso del edificio o a instalaciones propias de los servicios públicosque no exijan el trabajo o estancia continuada de personas:

i) Situadas en sótano o semisótano de edificios que no sean vi-vienda unifamiliar.

ii) Además, en cualquier planta de todo tipo de edificios, hastaun máximo del 5 % de la edificabilidad materializable.

c) Patios y calles interiores cubiertos por lucernarios con dispo-sitivos de aireación y ventilación y construcciones auxiliares, siem-pre que se resuelvan mediante materiales ligeros y desmontables.

d) Soportales, retranqueos parciales y plantas diáfanas cuandosu superficie y diseño estén destinados al uso público al menos 12horas diarias.

e) La superficie de terrazas no cubierta o que sobresalga del só-lido capaz.

f) Portales en planta baja, siempre que no formen parte del es-pacio de acceso común en edificios residenciales (sin incluir esca-leras). No computará la superficie que exceda de 15 m2.

g) Superficie de cuarto de coches de niños y bicicletas que noexceda de los mínimos del artículo 308 del PGOU.

h) Caja y cuarto de ascensores.

i) Trasteros situados en sótanos, semisótanos o sotabancos,cuando sean anejos a las viviendas, sin exceder del número de és-tas y con una superficie útil individual no superior a 6 m2.

j) Aquellas superficies cuya altura sea inferior a 1,50 m. en los es-pacios bajo cubierta o bajo planos inclinados.

k) Cuarto de comunidad hasta 1,5 m2 / vivienda.

3. Por otra parte, los porches abiertos en planta baja a escritu-rar con uso público o comunitario no computarán a efectos de edi-ficabilidad. Ese carácter se hará constar en la minuta escriturable yregistrable. Lo mismo sucederá con cubiertas con marquesinaabiertas a escriturar y registrar con uso comunitario.

CONDICIONES TÉCNICAS DE LAS OBRASQUE AFECTAN A LA VÍA PÚBLICA

Art.111. Licencia de vallado, andamios y otros. Según deter-minaciones del PGOU (art. 424).

Art.112. Condiciones de vallado, andamios y pasarelas.Según determinaciones del PGOU (art. 425).

Art.113. En obras de cubierta y pisos. Según determinacionesdel PGOU (art. 426).

Art.114. Guías y aparatos de elevación. Según determinacio-nes del PGOU (art. 432).

CAPÍTULO 5. CONDICIONES ESPECÍFICAS DEEDIFICACIÓN Y EDIFICABILIDAD CALIFICADAS EN EL

PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR

GENERALIDADES

Art.115. Caracterización tipológica. Todos los terrenos situa-dos dentro del ámbito de aplicación de estas Ordenanzas se en-cuentran sometidos a las condiciones de edificación y edificabilidadestablecidas en este Plan.

EP Edificación Perimetral

PL Patio Libre

EQ Equipamiento

— Espacios Libres

Viario y Comunicación

La edificabilidad total de cada manzana se recoge en los cua-dros siguientes:


Art.116. Condiciones Específicas de Ordenación. PautasComplementarias de Ordenación. Las condiciones de edificacióndel presente Plan Especial quedan suficientemente determinadaspor:

- Las Condiciones Generales.

- Las Condiciones Específicas de cada tipología.

Las Condiciones Específicas de Edificación se determinan es-tableciendo las condiciones de parcelación, la posición de la edifi-cación, el sólido capaz, composición y estética y localización deusos.

Art. 117. Localización de usos complementarios. Se determi-na la inclusión de un mínimo de superficie construida para dedicar-la a un uso permitido diferente al determinante de acuerdo con losart. 29 y 30 de estas Ordenanzas.

El cómputo de edificabilidad se hará conforme al art. 110 de lasOrdenanzas de este Plan Especial y en relación al PGOU.

CONDICIONES PARTICULARES DE CADA TIPOLOGÍA

Art.118. EP. Edificación Perimetral.

En el Plano P1 de Ordenación se define el área, y se expresa sualtura máxima y el índice de edificabilidad aplicable. La altura totalde la edificación no podrá superar la distancia existente entre fa-chadas a la misma calle o espacio libre público o privado.

1. Tipologías admisibles siempre que lo posibiliten las demáscondiciones de cada parcela:

• Unifamiliar o bifamiliar: (adosada, pareada o aislada).

• Plurifamiliar: en disposición entre medianerías, o bien, en edi-ficación aislada o bloque abierto.

2. Parcelación:

• Parcela edificable: las existentes conforme al Plano I5 “Estruc-tura de la Propiedad”, del documento aprobado inicialmente, salvoen aquellos casos donde sea precisa una Agregación de ParcelasObligatoria.

• Parcela mínima por segregación: la parcela mínima edificableresultado de parcelaciones será en función del índice de edificabili-dad asignado, la siguiente:

- EP (0,64 m2/m2): 175 m2 y 6 m. de frente de fachada. En aque-llos casos donde la parcela inicial sea de 1.500 m2 de superficie omayor, o los terrenos estén incluidos en una Unidad de Actuación,la parcela mínima se establece en caso de parcelación en 200 m2de superficie y 6 m. de frente de fachada.

- EP (1,10 m2/m2): 150 m2 y 6 m. de frente de fachada.

3. Retranqueos: se especifican expresamente en el Plano deOrdenación P1. Excepto en el caso de señalarse expresamente undeterminado retranqueo en los citados planos, se admite cualquierretranqueo. En todo caso deberá resolverse adecuadamente, a car-go del nuevo edificio, el tratamiento de posibles medianerías o ce-rramientos colindantes.

En todo caso, la altura total de la edificación no podrá alcanzarla distancia existente entre fachada al mismo espacio libre, a no serque se adosen entre si las edificaciones.

En el lindero posterior, si la edificación propuesta se retranque-ara respecto del mismo, lo hará al menos, una distancia igual a lamitad de la altura de la fachada al espacio libre de la parcela.

4. Sólido capaz

• Nº plantas: B+IV (cinco) (17,00 m. máx. altura de fachada).

• Nº plantas: B+II (tres) (10,50 m. máx. altura de fachada).

• Nº plantas: B+I (dos) (7,25 m. máx. altura de fachada).

• Ocupación máxima: Se establece una ocupación máxima so-bre toda la parcela que resulta de dos sumandos:

- El 90 % de la superficie delimitada por un fondo de 15 m. y el30 % del resto.

- En las zonas señaladas como Patio Libre, la ocupación máxi-ma será del 5 %.

En ambos casos esta edificación se incluye en el cómputo totalde la edificabilidad asignable a la parcela.

La mitad de la superficie no ocupable por la edificación sobre ra-sante, deberá estar libre de edificación bajo rasante con el fin de

permitir una permeabilidad que reduzca la escorrentía global delsector (por lo que tampoco podrá urbanizarse con una pavimenta-ción impermeable).

Art. 119. PL. Patio Libre.

1. Se determinan en el Plano de Ordenación.

a) Su edificabilidad materializable es 0,00 m2/m2 o 0,5 m2/m2,según se indique en Plano.

b) Altura máxima: 4 metros.

2. En el interior del patio se procurará reservar una superficie pa-ra arbolado.

3. Los cierres exteriores, podrán ser altos, de tal forma que loselementos opacos (muretes de albañilería u hormigón) no superenuna altura máxima de 2,80 metros. Las plantaciones de cambrone-ro o de seto denso tienen la consideración, a estos efectos de ele-mentos opacos.

4. El ámbito susceptible de ocuparse puede adosarse a la plan-ta baja de la edificación principal e incluso disponerse en soluciónde continuidad con la planta baja del edificio.

Art. 120. EQ. Equipamientos.

Según determinaciones del PGOU (art. 445 y 446). En el Planode Ordenación (P1) se define el área, y se expresa su altura máxi-ma. Para edificios destinados a equipamientos públicos, debida-mente justificado en los condicionantes de la actividad a desarrollar,especial sistema constructivo o relación con el entorno, se permiti-rán alturas superiores sin que la altura máxima de fachada superelos tres medios de la anchura de la calle a la que la parcela da fren-te. Excepcionalmente y siempre justificado por el alto valor arqui-tectónico de la operación y el diseño de una edificación emblemá-tica, podrá aumentarse la altura de la edificación fijada con anterio-ridad, analizando, pormenorizadamente en el proyecto, el impactosobre el entorno próximo y sobre el resto del Municipio y garanti-zando una tramitación con exposición pública.

La edificabilidad materializable se determina en cada parceladestinada a este uso en el Plano P1 y en las correspondientes Fichasde las Unidades de Actuación.

1. Parcelación

• Parcela edificable: la existente.

2. Sólido Capaz

• Nº plantas: B + II (tres), según se señale en Plano de Ordena-ción P1.

- B+II (10,50 m. máxima altura de fachada),

y con las excepciones que establece el art. 445.2 del PGOU pa-ra equipamientos públicos.

La mitad de la superficie no ocupable por la edificación sobre ra-sante, deberá estar libre de edificación bajo rasante con el fin depermitir una permeabilidad que reduzca la escorrentía global delsector (por lo que tampoco podrá urbanizarse con una pavimenta-ción impermeable).

Art. 121. Espacios Libres (—)

Carecen de edificabilidad propiamente dicha, aunque se reco-noce para usos auxiliares permitidos y compatibles una edificabili-dad de 0,05 m2/m2.

• Condiciones de edificación: Serán las necesarias para llevar acabo los usos básicos permitidos en este tipo de zonas.

Art. 122. Viario y Comunicación

Según determinaciones del PGOU (art. 450) y los art. 76,77 y 78de estas Normas, así como el capítulo 8 de la Memoria del este PlanEspecial de Reforma Interior.

CAPÍTULO 6. EJECUCIÓN DE LA ORDENACIÓN.

Art.123. Delimitación de las Unidades de Actuación. De con-formidad con lo establecido en el art. 17 de estas Ordenanzas sedelimitan en el Plano de Gestión P5 cinco Unidades de Actuación,numeradas desde la UA 21.1 hasta la UA 21.5, todas ellas continuas.

Art. 124. Asignación de edificabilidad. A cada Unidad deActuación se la asigna un índice de edificabilidad global, al que sedenomina Índice de Edificabilidad Absoluta (IEA), que define el con-tenido normal del derecho de propiedad urbanística sobre los terre-nos de propiedad privada comprendidos dentro de cada Unidad deActuación, tal como se expresa en el art. 6 de estas Ordenanzas.


En concreto:

UNIDAD DE ACTUACIÓN ÍNDICE DE EDIFICABILIDAD

ABSOLUTA (m2/m2)

UA 21.1 0,85

UA 21.2 0,85

UA 21.3 0,85

UA 21.4 0,85

UA 21.5 0,85

Art. 125. Sistemas de Actuación. Las Unidades de Actuacióndelimitadas en este PERI se ejecutarán por el sistema de compen-sación, excepto la UA 21.1, en la que se propone el sistema de co-operación, por las razones expresadas en la Memoria. El propioProyecto de Actuación puede determinar otro sistema como másadecuado para la gestión de la Unidad.

Art.126. Cohesión social. Este planeamiento urbanístico tienecomo objetivo la cohesión social de la población. A fin de fomentareste principio, el planeamiento procurará la mezcla equilibrada degrupos sociales. Por ello este Plan Especial hace una reserva paraviviendas con protección pública, de tal forma que el 10 % de la edi-ficabilidad residencial de cada una de las Unidades de Actuación sedestine a este tipo de viviendas.

Esta reserva se realiza en cada una de las cinco Unidades deActuación delimitadas.

En concreto:

UNIDAD DE ACTUACIÓN EDIFICABILIDAD MÍNIMA DESTINADA

A VIVIENDA PROTEGIDA (m2)

UA 21.1 315

UA 21.2 607

UA 21.3 287

UA 21.4 329

UA 21.5 447

1.985 m2

Art.127. Promoción, adquisición y arrendamiento protegidode la vivienda joven en Castilla y León.

1. A los efectos de la Ley 5/99, además de las viviendas de pro-tección pública reguladas en la normativa sustantiva en materia devivienda, se podrán considerar viviendas sujetas a algún régimen deprotección pública las actuaciones protegidas contempladas en elDecreto 99/2005, de 22 de diciembre, por el que se regula la pro-moción, adquisición y arrendamiento protegido de la vivienda jovenen Castilla y León.

En concreto:

UNIDAD DE ACTUACIÓN Nº máximo de viviendas

sometidas al Decreto 99/2005

“Vivienda Joven”

UA 21.1 20 VJ

UA 21.2 38 VJ

UA 21.3 18 VJ

UA 21.4 20 VJ

UA 21.5 28 VJ

Total 124 VJ

2. Exclusivamente, a efectos del cálculo de densidades máximay mínima de población, este planeamiento permite incrementar elnúmero de viviendas fijado en cada Unidad de Actuación (Fichas:Condiciones Particulares de Ordenación de Unidades de Actua-ción), si se ejecutan viviendas reguladas por el Decreto 99/2005.

3. Para ello se podrá computar como una vivienda, dos de su-perficie útil de entre 50 y 70 m2 y calificadas como “vivienda joven”por la Administración de Castilla y León, no pudiendo superar el nú-mero de “viviendas jóvenes” el límite del 40 % del total de las vi-viendas resultantes en el Sector (art. 86.4 del RUCyL).

Art.128. Densidad máxima de viviendas sobre cada parcelaexistente a la aprobación inicial de este Plan Especial.

1. El número máximo de viviendas que es posible edificar sobrecada parcela existente a la aprobación inicial de este PERI es la queseguidamente se establece en los cuadros adjuntos.


CAPÍTULO 7. EJERCICIO DEL DERECHO A EDIFICAR

Art.129. Derechos de los propietarios.

1. Los propietarios del suelo delimitado como Unidades deActuación tienen los siguientes derechos:

a) Derecho a completar la urbanización de la Unidad de Actua-ción en la que estén incluidos sus terrenos, a fin de que las parce-las resultantes alcancen la condición de solar.

b) Derecho a edificar las parcelas que tengan la condición desolar, correspondiéndoles a los propietarios el aprovechamientoque resulte de aplicar a la superficie bruta de sus parcelas el 90% del aprovechamiento medio que resulte en la Unidad de Actua-ción.

2. Los propietarios del suelo del Sector no incluido en Unidadesde Actuación, sino en Actuaciones Aisladas de Ocupación Directa,tienen los siguientes derechos:

a) Derecho a completar la urbanización de las parcelas a fin deque alcancen la condición de solar.

b) Derecho a edificar las parcelas que tengan la condición de so-lar, correspondiéndoles a los propietarios como aprovechamiento el100 % de la edificabilidad asignada a su parcela.

Art.130. Obras en edificios existentes.

Las obras que pueden realizarse en edificios, construcciones einstalaciones existentes en la fecha de la aprobación inicial de estePlan Especial de Reforma Interior y no incluidas en Unidades deActuación, se clasifican en:

a) Obras de mantenimiento: aquellas dirigidas a preservar lascondiciones de higiene y ornato de la edificación. Comprenden lasobras de reparación y mantenimiento de los acabados del edificio(cubiertas, solados, revocos,...) y las de sustitución, reparación ymantenimiento de sus instalaciones (higiénico-sanitarias, eléctri-cas,...).

b) Obras de rehabilitación: las dirigidas a la adecuación y mejo-ra de las condiciones de habitabilidad de la edificación, medianteactuaciones sobre el espacio interior o sobre el espacio exterior,manteniendo las fachadas y el volumen externo.

c) Obras de reforma: las dirigidas a la transformación del espa-cio interior y exterior de la edificación, modificando sustancialmen-te los elementos tipológicos, formales, estructurales y del volumenexterno del edificio o construcción existente.

Se incluyen las dirigidas a elevar o incrementar altura, volumeno superficie construida, al amparo de lo permitido por este PlanEspecial de Reforma Interior.

d) Obras de sustitución: las dirigidas a derribar de forma total oparcial una edificación, construcción o instalación existente, previasa la de reforma u obra nueva. Se entiende que existen obras de sus-titución parcial cuando el derribo afecta, al menos, al 30 % del edi-ficio, construcción o instalación primitivos.

e) Obras de derribo: son las obras de demolición obligadas porla declaración de ruina de un edificio.

Art.131. Obras de nueva planta.

Son obras de nueva planta las que realizan sobre solar vacanteo parcela edificable, a tenor de lo establecido en el presente PlanEspecial de Reforma Interior.

CAPÍTULO 8. LICENCIAS DE OBRAS EN PARCELASNO INCLUIDAS EN UNIDADES DE ACTUACIÓN

Art. 132. Legalización de edificios, construcciones e instala-ciones existentes.

1. La legalización se deberá producir de forma simultánea al pro-ceso de urbanización. Debe producirse dentro de los cinco años si-guientes a la aprobación definitiva de este Plan Especial.

2. Siempre que sea necesario solicitar una licencia de rehabilita-ción, reforma, sustitución o de nueva planta, será obligatorio proce-der a la legalización de lo existente, procediendo a demoler, si fue-ra necesario los excesos de volumen.

3. Para cursar expedientes de legalización de lo ya construido sedefinen seguidamente unas condiciones mínimas que han de cum-plir las edificaciones, construcciones o instalaciones existentes:

- corrección de humedades,

- mejoras sanitarias como la eliminación de la evacuación deaguas residuales a fosas sépticas o pozos negros,

- mantenimiento en condiciones de seguridad, salubridad, orna-to público y habitabilidad según su destino,

- resolver la dotación de los servicios que resulten necesarios oexigibles según el uso,

- revestimiento de fachadas y cubiertas con materiales adecua-dos,

resolviendo los trabajos que resulten necesarios para conservaro reponer todas y cada una de estas condiciones.

4. El Plan reconoce en el suelo ocupado por las edificaciones sucalidad de Suelo Urbano Consolidado de forma simultánea al pro-ceso de urbanización. Las parcelas intersticiales sin edificación po-drán clasificarse como Suelo Urbano Consolidado únicamente siadelantan los costes de urbanización, tal como establece el art. 18.2de la Ley 5/99.

5. Se establecerán cuotas de urbanización por grupos de parce-las, según su superficie y edificabilidad.

6. Cuando la parcela sobre la que se pretenda erigir la edifica-ción o construcción de nueva planta no reúna la condición de solar,no podrá concederse la licencia de nueva planta sino cuando seasegure la ejecución simultánea de la urbanización y de la edifica-ción mediante la prestación de las correspondientes garantías.

Art. 133. Ejecución de Actuaciones Aisladas de Urbaniza-ción.

El propietario que pretenda ejecutar una actuación aislada deurbanización sobre su parcela debe solicitar el otorgamiento de la li-cencia urbanística, acompañando un proyecto de obras ordinariasque programe técnica y económicamente la actuación con el deta-lle de los gastos de ejecución material de la urbanización necesa-rios para que la parcela alcance la condición de solar.

Al otorgar la licencia urbanística, el Ayuntamiento debe imponeral propietario solicitante las condiciones que resulten necesariasdispuestas en el art. 213.3 del RUCyL para asegurar que la parcelaalcance la condición de solar.

Art. 134. Actuaciones Aisladas de Ocupación Directa.

El Ayuntamiento podrá desarrollar sobre el suelo de este Sectorno incluido en Unidades de Actuación, mediante el procedimientode ocupación directa, la obtención de los terrenos reservados en el


Plan Especial para la ejecución de las dotaciones urbanísticas pú-blicas (viario y servicios urbanos).

La ocupación directa consiste en el reconocimiento al propieta-rio de estos terrenos reservados para la ejecución de dotaciones ur-banísticas públicas, de sus derechos dentro del resto de parcela edi-ficable de su propiedad, tal como ya lo hace el Plan Especial, den-tro de la asignación del índice aplicable al ámbito calificado “EP”.

El procedimiento está regulado en el art. 230 del RUCyL.

Art. 135. Licencias de obras en parcelas incluidas en Unida-des de Actuación.

No se podrá solicitar licencia de parcelación, rehabilitación, re-forma o de nueva planta para las parcelas incluidas dentro deUnidades de Actuación hasta que sea firme en la vía administrativael acuerdo de aprobación definitiva del Proyecto de Actuación, queincluya las determinaciones completas sobre reparcelación y sobreurbanización y sino las contuviere, la aprobación definitiva de unProyecto de Reparcelación y de Urbanización.

Se exceptúan de lo establecido en el párrafo anterior las licen-cias para obras de mantenimiento y las licencias para obras de de-rribo.

Art. 136. Obtención de licencias.

Una vez cumplimentado lo establecido en el artículo anterior, lasolicitud, tramitación y obtención, en su caso, de las licencias deobras para parcelas incluidas dentro de Unidades de Actuación seajustará a lo establecido en el art. 43.2 del RUCyL. No obstante, lalicencia urbanística puede autorizar la ejecución simultánea de la ur-banización, con las correspondientes garantías. En los mismos tér-minos, la licencia puede autorizar la ejecución de la urbanización porfases.

Cuando se pretenda la ejecución simultánea de la urbanizacióny de las construcciones e instalaciones permitidas por el planea-miento urbanístico se aplican las reglas señaladas en el art. 213 y214 del RUCyL.

CAPÍTULO 9. CONDICIONES DE DESARROLLO SOSTENIBLE

GENERALIDADES

Art. 137. Desarrollo sostenible y Agenda Local 21.

Se ha definido como sostenible el desarrollo mantenido en loeconómico y social cuando respeta el medio ambiente sin poner enpeligro el uso futuro de los recursos naturales. La Agenda Local 21de Valladolid aprobada el 2 de octubre de 2001 supone una serie deprogramas a corto y medio plazo, a los que el Ayuntamiento deValladolid se compromete, impulsándolos en la comunidad local enlo relativo a Urbanismo y Movilidad, Medio Ambiente (aire, ruido, ga-ses contaminantes, residuos y sanidad ambiental), Energía yRecursos, y Políticas Socioeconómicas,...

Art.138. Aplicación de la AL 21 al desarrollo del Plan Especial.

Los objetivos y acciones previstas por la AL 21 tienen repercu-sión inmediata en los siguientes desarrollos del Plan Especial:

a) Interpretación de estructura urbana de usos, densidades y va-riedad de uso, tipológica y social de la misma, que se harán con-forme a los criterios expuestos en la Memoria y que es coherentecon los objetivos generales de Urbanismo Sostenible de la AL 21.

b) Condiciones de la ejecución sostenible de obras de urbaniza-ción y la integración de fauna y flora prexistente en parcelas.

c) Introducción de las medidas de urbanización aislantes del rui-do.

d) Interpretación de criterios de orientación preferente de los edi-ficios que aprovecharán la circulación del sol desde el SE al SO pa-sando por el Sur.

e) Interpretación de implantación en la urbanización de paradasde autobús, carril-bici, espacio peatonal y reserva de aparcamien-tos, que se hará conforme al Anexo Resumen de Cifras, coherentescon una Movilidad Sostenible preconizada por la AL 21 en suPrograma 1.

f) Interpretación de las medidas de vegetación, alumbrado y pai-saje a incluir en las calles y espacios libres, según el art. 33, 34, 75,76, 77 y 78 de estas Normas, en acuerdo con los criterios de MedioAmbiente Sostenible de la AL 21.

g) Interpretación de las medidas de infraestructuras sostenibles,conforme la Memoria, compatible con la AL 21.

h) Condiciones relativas al equipamiento de las viviendas en me-jora de gestión energética y reducción de barreras arquitectónicas,conforme a los art. 138 y 139 de estas Normas, compatibles con laAL 21.

DESARROLLO SOSTENIBLE EN INSTALACIONES DE EDIFICIOS

Art. 139. Incorporación de sistemas de mejora energética enlos edificios.

En la realización de nuevas edificaciones y rehabilitación de lasexistentes se justificará que la demanda de agua caliente sanitariaen viviendas (125 litros / vivienda y día o más) y la climatización depiscinas se base en prever instalación o preinstalación de captado-res solares, con circuitos cerrados y los depósitos de almacena-miento correspondientes, con los ángulos horizontales y verticalesadecuados, todo ello según la Ordenanza Municipal aprobada en sucaso. O bien, se mostrará en los Proyectos la utilización de medi-das de ahorro pasivas y activas de optimización de energías reno-vables, que sustituyan lo anterior (estanqueidad de cierres, acumu-lación y/o protección de radiación solar,...).

Art. 140. Incorporación de medidas de reducción de barrerasarquitectónicas.

Además de cumplirse lo reglamentado de aplicación sobre ba-rreras, en viviendas unifamiliares y plurifamiliares se preverá la loca-lización de hueco para posible incorporación de ascensor o trazadode escaleras sobre el que se pudiese incluir un mecanismo eleva-dor.

Art. 141. Criterios sobre los edificios de equipamiento y deacceso público.

Se utilizarán los principios de coordinación, accesibilidad, eco-nomía de construcción y mantenimiento. Sobre barreras será deaplicación la Ley 3/1998 y el Reglamento 217/2001 (decretado) am-bos de la Junta de Castilla y León.

8758/2007

AYUNTAMIENTO DE VALLADOLID

ÁREA DE CULTURA, COMERCIO Y TURISMO

Secretaría Ejecutiva

Resolución del Ayuntamiento de Valladolid por la que sehace público el pliego de cláusulas administrativas y se anuncia la

contratación del contrato de la campaña de publicidad para lapromoción de la ciudad de Valladolid con motivo de la

llegada del AVE a nuestra ciudad

1. Entidad adjudicadora:

a) Organismo: Ayuntamiento de Valladolid.

b) Dependencia que tramita el expediente: Secretaría Ejecutivade Cultura, Comercio y Turismo.

c) Número de expediente: S. Ejec. 154/07.

2. Objeto del contrato:

a) Descripción del objeto: Contratación campaña publicidad pa-ra promoción de Valladolid con motivo de la llegada del AVE a nues-tra ciudad.

b) Lugar de ejecución:

c) Plazo de ejecución: Hasta mayo de 2008.

3. Tramitación, procedimiento y forma de adjudicación:

a) Tramitación: urgente.

b) Procedimiento: abierto.

c) Forma: concurso.

4. Presupuesto base de licitación. Importe total: (euros):

Presupuesto máximo: 120.000 euros (IVA incluido).

5. Garantía provisional: No se exige.

6. Obtención de documentación:

a) Entidad: Servicio de Información y Registro del Ayuntamiento.

b) Domicilio: Casa Consistorial, Plaza Mayor, (entrada por Plazade la Rinconada).

c) Localidad y código postal: 47001 Valladolid.

d) Teléfono: 0 10 y 983-42-62-01.

e) Fax: 983-42-60-81.


2 de noviembre de 2007 13 · 2007-10-31 · nistraciones Públicas y del Procedimiento...

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