3.1. Metodología para el sistema de valuación

Instituto Tecnológico de Colima Página 35

C AP Í T U L O 3: D E S AR R O L L O D E L P R O Y E C TO

3.1. Metodología para el sistema de valuación

En esta sección se describirán y desarrollaran cada una de las etapas del proceso

de ingeniería Web, metodología utilizada para realizar este proyecto.

3.2. Formulación De acuerdo con los objetivos planteados en esta tesis, se enuncian las siguientes

metas informativas y aplicables.

Metas informativas

1. El sitio proporcionará a los usuarios de internet la información necesaria

sobre los servicios de valuación que ofrece el colegio de profesionales en

valuación del estado de Colima.

2. El Sitio proporcionará a los usuarios los datos personales de los peritos

valuadores así como su organización y actividades desarrolladas como grupo.

Metas aplicables

1. El sitio proporcionará a los miembros, diferentes formatos para presentar

informes de avalúo, así como consulta, registro y actualización de valores unitarios

de calle.

2. Identificar los tipos de usuarios Web como a continuación se describen:

Usuario administrador: Representa a la persona asignada para modificar

base de datos, interfaces y contenido de las mismas.

Usuario valuador: Representa la persona que puede acceder al sistema,

así, como descargar todos los contenidos relacionados con la valuación.

Usuario Estándar: Representa al usuario web que puede hacer una

consulta sobre la información contenida en la página, así como enviar

comentarios, dudas o solicitar el apoyo del administrador.

Para comprender la interacción entre los usuarios es necesario utilizar casos de

uso aplicables al sistema como:

Autentificación del usuario.

Registro y edición de urbanización.

Registro y edición de valores de calle (Valuación colectiva).

3.2.1. Modelo conceptual del sistema de valuación colectiva

Como ya se ha mencionado anteriormente en secciones anteriores, el proceso de

valuación colectiva está compuesto por una serie de actividades y entidades

involucradas, donde la figura 6 los muestra:

Figura 6. Modelo conceptual del sistema de valuación colectiva

Entidades que intervienen en el modelo conceptual son:

Catastro Municipal: Solicita mediante oficio al colegio de valuadores el servicio

de valuación colectiva para obtener los valores unitarios de suelo.

Colegio de Valuadores: El colegio recibe el oficio y programa reunión para los

miembros y notificar la solicitud del servicio.


Base de datos de Inmuebles del Municipio: Se actualizan los precios de

inmuebles mediantes corridas financieras y se entregan al municipio.

El valor catastral es el valor que se determine mediante la aplicación de las tablas

de valores vigentes y procedimientos técnicos establecidos por Catastro (DGCEJ).

La tabla de valores es el conjunto de elementos y valores unitarios aprobados por

la ley del catastro, contenidos en los planos de poblaciones, zonas y

fraccionamientos respecto al valor unitario del terreno, así como los valores

unitarios de construcción de acuerdo a las clasificaciones y demás elementos que

deberán de tomarse en consideración para la valuación de los predios tanto

urbanos como rústicos conforme a la norma técnica aprobada para el efecto.

Para determinar la tabla de valores unitario según (DCMVA, 2001), establece que

los valores unitarios se presentaran por metro cuadrado de superficie aplicable a

la calle en que se ubique, considerando los servicios con que ésta cuente, como

son: tipo de pavimento, banqueta, red de agua potable, red de energía eléctrica,

red de drenaje, alumbrado público, teléfono, servicios de limpia, vigilancia, tránsito,

calidad de las construcciones, edificaciones públicas cercanas, densidad y calidad

comercial, industrial, habitacional en sus distintos tipos, centros religiosos, centros

escolares y demás indicadores del grado de desarrollo.

3.3. Planificación A continuación se presenta cada una de las actividades involucradas en el

desarrollo de este proyecto, ver tabla 2.

3.4. Análisis En esta sección nos enfocaremos a describir cada uno de los componentes que

integran el análisis de requerimientos.

Tabla 2.Cronograma de actividades para el desarrollo del sistema

No. Actividades Inicia Termina Duraciónfeb 2014 mar 2014 abr 2014 may 2014

9/2 16/2 23/2 2/3 9/3 16/3 23/3 30/3 6/4 13/4 20/4 27/4 4/5 11/5 18/5 25/5

1 6d17/02/201410/02/2014

Resumen1. Introducción1.1.Motivación1.2. Contexto del Problema1.3.Planteamiento del problema1.3.1.Propuesta de solución.1.3.2.Justificación.

2 5d20/02/201414/02/2014

1.4.Hipótesis1.4.1.Identificación de las variables1.5.Objetivos1.5.1.Objetivo general1.5.2.Objetivos específicos

3 5d27/02/201421/02/2014

2.Estado del Campo del Conocimiento2.1.Marco Histórico2.2.Marco Contextual2.3.Marco Teórico

4 5d06/03/201428/02/2014

3.Desarrollo del Proyecto3.1.Análisis del Sistema3.1.1.Modelo Conceptual3.2.Requerimientos del Sistema (Casos de Uso)3.2.1.Funcionales3.2.2.No Funcionales

5 5d13/03/201407/03/2014

3.3.Diseño3.3.1.Diseño arquitectónico (diagrama de clases)3.3.2. Diseño de la base de datos (diagrama E-R)3.3.3.Diseño de interfaces

6 5d20/03/201414/03/20144. Programación4.1.De módulos y componentes

7 5d27/03/201421/03/2014 4.2.De base de datos

8 5d03/04/201428/03/20144.3. De interfaces

9 5d10/04/201404/04/2014

5.Pruebas5.1.De Unidad e integración5.2.De operación5.3.De tensión5.4.De congruencia5.5.De usabilidad

10 5d17/04/201411/04/20146.Resultados6.1.Interpretación de los resultados

11 5d24/04/201418/04/2014Conclusiones y Recomendaciones

12 5d01/05/201425/04/2014Referencias Bibliográficas

13 5d08/05/201402/05/2014ApéndicesAnexosGlosarios de Términos

3.4.1. Modelo de contenido Web El modelo de contenido está estructurado para esta aplicación de la siguiente

manera, ver figura número 7.

En el contenido se incluyen datos de texto, gráficos, imágenes relacionados con

los servicios de valuación. Para identificar y describir cada uno de los servicio de

valuación que se van a ofrecer dentro de la WebApp.


Figura 7. Modelo de contenido Web

Como: Valuación inmobiliaria, valuación industrial, valuación agropecuaria,

valuación de negocios en marcha, valuación de obras de arte y valuación de

inmuebles históricos.

Así como, todo el contenido del negocio relacionado con la misión, visión, código

de ética y directorio de los miembros que pertenecen al colegio.

3.4.2. Análisis de interacción En esta sección se analizaran por medio de casos de uso y diagramas de secuencia la interacción entre usuario y sitio Web.

3.4.2.1. Caso de uso: AUTENTIFICACIÓN DE USUARIO

Contenido

Inicio Sección principal

Quiénes Somos Sección que describe al colegio de

valuación

Servicios Sección que describe los conceptos

más importantes sobre los servicios de valuación

Directorio Sección que presenta los datos

personales de los socios

Noticias Sección que presenta cada una de las actividades y noticias acontecidas en

el grupo de valuación

Contacto Sección interactiva para solicitar

alguna información o servicio

Iniciar Sesión Sección interactiva entre los

valuadores y el sistema de valuación

En la figura 8 se muestra el diagrama de caso de uso que muestra la

interacción del usuario con el sistema de valuación.

Figura 8. Casos de Uso Autentificación Usuario

3.4.3. Análisis funcional 3.4.3.1. Caso de uso: REGISTRO Y EDICIÓN DE URBANIZACIÓN

La edición de precios unitarios de construcción que se muestra en la figura 9,

representa la modificación de materiales, seguido de la actualización y cálculo de

las fichas de construcción urbana.


Figura 9.Caso de uso de edición de precios unitarios de construcción

3.4.3.2. Diagrama de secuencia: PROCEDIMIENTO DE VALUACIÓN

COLECTIVA

Para establecer el modelo conceptual anteriormente descrito, es necesario contar

con la siguiente información antes de registrar o actualizar los valores unitarios del

suelo: Plan de desarrollo urbano, planos de zonificación, plano catastral, estudio

de mercado inmobiliario de la zona a valuar, ficha técnica de los precios unitarios

de construcción aplicables a la zona a valuar y reglamento de zonificación. Este

proceso es aplicado en el sistema de valuación para determinar el valor de calle

en base a los lineamientos establecidos por el reglamento (DCMVA, 2001) del

municipio de Villa de Álvarez.

Procedimiento para calcular valor unitario del suelo

Servidor WebAdministrador/Valuador Base de datos

Phas

e

Accesa al Sitio Web

Envía usuario y contraseña para entrar al sistema

Valida usuario y contraseña, notifica

la aceptación a la aplicación

Abre la interfaz de servicio Web

Elige modificar precios unitarios de

Construcción

Llena formulario para gestionar el

servicio y actualiza los datos

Notifica al usuario el cambio

Continua con el proceso y elige el

municipio para actualizar los

valores de calle

Sale de la interfaz y Logout

Guarda informacion

Almacena los datos

actualizados

Elige la Calle y filtraDespliega numero

de manzanas

Se extrae la información

por medio de una consulta

Elige y agrega las manzanas a modificar

el valor

Despliega los lotes por manzana

Extrae la informacion

Modifica el costo utilizando el asistente o

directamente

Actualiza los datosModifica la

Base de Datos

Limpia la pantalla para renovar el

servicio

Figura 10. Procedimiento de valoración de valores unitarios de suelo (Secuencia lógica)


3.4.4. Análisis de configuración Arquitectura Cliente Servidor: Sistema donde el cliente es una máquina que

solicita un determinado servicio y se denomina servidor a la máquina que lo

proporciona ver figura 11.

Figura 11. Arquitectura cliente servidor

Para este caso se contratará la renta por el hospedaje Web todo incluido ver figura siguiente.

Figura 12.Servicio de hospedaje Web

3.5. Diseño del sistema

3.5.1. Diseño de interfaces

Edsgar Dijkstra, uno de los principales autores para la comprensión del diseño,

escribe lo siguiente: (Dijkstra, Octubre 1972).

“El software parece ser diferente de muchos otros productos, donde como norma

una calidad superior implica un precio más elevado. Aquellos que quieran

realmente un software fiable descubrirán que para empezar deben encontrar un

medio de evitar la mayoría de los errores y, como resultado, el proceso de

programación será menos costoso y los programadores que sean eficaces no

deberán malgastar su tiempo depurando los programas -no deberán cometer

errores desde el principio-.”

Para reducir los costos en este sistema se utilizó una plantilla de diseño base; es

decir que permite que el código sea reutilizable ver figura 13.

Figura 13. Plantilla de diseño Web base


A continuación se presenta algunas de las interfaces necesarias para lograr el

objetivo que plantea este proyecto de tesis.

3.5.2. Diseño estético En la figura 14 se muestra la interfaz principal al sistema de valuación.

Figura 14. Página principal para el Colegio de Valuadores.

3.5.3. Diseño de contenido En la figura 15 y 16 se presentan algunos de los contenidos más importantes en

los servicios de valuación así como sus conceptos en forma detallada y simple.

Figura 15. Interfaz general con contenidos genéricos

Figura 16. Interfaz de servicio con contenido detallado.

En la siguiente interfaz se muestra el directorio de los miembros del colegio, ver figura 17.


Figura 17. Publicación de peritos valuadores registrados en el colegio

3.2.3.1. Interfaces para la valuación masiva

Siguiendo con este esquema, se puede recomendar la siguiente interfaz para

llevar a cabo la valuación masiva, ver figura 18.

Figura 18. Interfaz de valoración masiva por nombre de calle

Es decir el administrador del sitio o cualquier usuario que tenga al acceso al

programa podrá elegir el nombre del municipio y calle a la que desea generar

valor, del mismo modo elegir que manzanas de esa calle necesita preferir para

aplicarles el valor presente como lo indica la figura 18.

Para generar el cálculo del valor unitario de suelo para la calle seleccionada, el

usuario debe presionar el botón llamado Calcular valor de calle.

3.5.3.1. Interfaz de presupuesto urbano

En nuestro país, prácticamente todas las publicaciones de costos de obra incluyen

un apartado con costos paramétricos. En edificación se publican costos por metro

cuadrado de diferentes tipos de obra, como: viviendas de interés social, medio y

residencial, hoteles, hospitales, almacenes, etc. Algunas publicaciones han

refinado el método de costos paramétricos en edificación considerando costos por

metro cuadrado para cada una de las partes de la obra, esto es: la cimentación, la

estructura, la albañilería, los acabados, cada una de las instalaciones, las

fachadas y la transportación vertical. Este refinamiento permite comparar costos

preliminares de obras semejantes en las que se analizan diferentes tipos de

cimentación o de estructura (Rocha Chiu, 2006).

Por tratarse de un método con base matemática se requiere establecer como base

comparativa un listado de precios para todos los diferentes conceptos de obra que

son necesarios para la instalación de las diferentes líneas de servicios

subterráneos y de servicios aéreos, que se requieren para transformar un predio

en breña y convertirlo en lotes urbanos con todos los servicios instalados, ver

figura 19.

Figura 19.Ejemplo de Presupuesto de Urbanización


El valor unitario por servicios instalados se obtiene sumando todos los servicios

incluidos en el presupuesto por metro cuadrado del área a valuar, ver figura 20.

Figura 20. Interfaz para crear presupuestos urbanos

3.5.4. Diseño arquitectónico

El diseño arquitectónico representa la estructura de los datos y los componentes

del programa que se requieren para construir un sistema basado en computadora

(Pressman, 2006).

El modelo arquitectónico cliente-servidor es un modelo de sistema en el que dicho

sistema se organiza como un conjunto de servicios y servidores asociados, más

unos clientes que acceden y usan los servicios. Los principales componentes de

este modelo son (Sommerville, 2005):

Un conjunto de servidores que ofrecen servicios a otros subsistemas.

Ejemplos de servidores son servidores de impresoras que ofrecen servicios

de impresión, servidores de ficheros que ofrecen servicios de gestión de

ficheros y servidores de compilación, que ofrecen servicios de compilación

de lenguajes de programación.

Un conjunto de clientes que llaman a los servicios ofrecidos por los

servidores. Estos son normalmente subsistemas en sí mismos. Puede

haber varias instancias de un programa cliente ejecutándose

concurrentemente.

Una red que permite a los clientes acceder a estos servicios. Esto no es

estrictamente necesario ya que los clientes y los servidores podrían

ejecutarse sobre una única máquina.

En la práctica, sin embargo, la mayoría de los sistemas cliente-servidor se

implementan como sistemas distribuidos.

Figura 21. Diseño arquitectónico

En esta sección presentaremos un sistema basado en la arquitectura Cliente

Servidor debido a que provee un mecanismo de comunicación estándar entre las

aplicaciones y los servicios existentes. Considerando lo anterior el sistema de

valuación catastral está conformado por cuatro componentes principales, ver

figura 19.


Base de datos: Es el conjunto de datos almacenados primordialmente con un

objetivo en común, esta información se puede utilizar para conocer el

comportamiento económico de los inmuebles en una localidad, municipio o estado.

Servidor Web: Es el medio de comunicación entre el usuario final y la interfaz, ya

que este tiene almacenado las bases de datos y el software que opera el colegio

en valuación.

Interfaz usuario: Es el medio grafico que permite al usuario final interactuar y

proporcionar todas las funciones de uso general que este opera en su actividad

profesional.

Usuarios: Son las personas que generalmente utilizan el software para realizar

sus actividades laborales de una manera rápida y sencilla.

3.5.5. Diseño de los componentes

El diseño de componentes consiste en convertir el diseño de datos, interfaces y

arquitectura en un software operacional. Para poder llevarlo a cabo, el diseño se

deberá representar a un nivel de abstracción cercano a un código (Pressman,

2006).

Los componentes que integran el sistema de valuación catastral son tres grupos:

Informativos, procesos y base de datos, ver figura 20.

Figura 22. Catálogo de componentes

Informativos

Valuación inmobiliaria

Valuación industrial

Valuacion agropecuaria

Valuación de negocios en

marcha

Procesos

Presupuesto urbano

Valores de calle

Base de datos

A continuación se presentan algunos de los componentes como:

3.5.5.1. Componentes informativos

Donde los componentes informativos están integrados por todos los servicios

principales que ofrecen los profesionales en valuación Ver figura 12.

Figura 23. Componente informativo

3.5.5.2. Componentes de procesos

Son todas las actividades relacionadas con el proceso para calcular el valor

unitario por calle como a continuación se describen.

3.5.5.2.1. Agregar y actualizar presupuestos urbanos

Para poder vender una parcela que se localiza cerca de la mancha urbana es

necesario conocer el costo total del proceso de urbanización de la parcela, es

decir cuánto le costaría al dueño de la parcela desarrollar la urbanización para

poder ofrecerla por lotes, para tal proceso es necesario capturar un presupuesto

urbano por tipo de calle y calcular su costo en forma unitaria (Cantú, 2007).

3.5.5.2.2. Valor unitario de calle

Una vez capturado el presupuesto urbano de la calle se puede calcular el valor

unitario de calle, es decir seleccionando el asentamiento humano y el presupuesto


asignado para ese tipo de calle. A continuación se presenta el código de la

interfaz.

Figura 24. Código de la interfaz

3.5.5.2.3. Catálogos

En esta sección se presentan las entidades involucradas en el proceso de

valuación por calle como son: Terreno y precios unitarios.

Terreno. Es el objeto a determinar el valor el cual se describen los cada uno de

los campos en el anexo A.

</div> <div class="span9 entry"> <form action="insert.php" method="post" enctype="multipart/form-data" class="form-horizontal"> <fieldset> <h1><center>Valores unitario por calle</center></h1> <br> <div class="control-group"> <label for="focusedInput" class="control-label">Estado</label> <div class="controls"> <select id="estado" name="estado" onchange="" required> <option value=1>Colima</option> </select> </div> </div> <div class="control-group"> <label for="focusedInput" class="control-label">Municipio</label> <div class="controls"> <select id="municipio" name="municipio" onchange="" required> <option value=1>Villa de Alavarez</option> </select> </div> </div> <div class="control-group"> <div class="controls"> <select id="colonia" value='Alfredo V. Bonfil' name="colonia" onchange="getcalles(this.value);" required> <option value='''></option><option value='Alfredo V. bonfil''>Alfredo V. bonfil</option><option value='Alfredo V. Bonfil''>Alfredo V. Bonfil</option><option value='Alfredo V.bonfil''>Alfredo V.bonfil</option><option value='Av. Tulipanes''>Av. Tulipanes</option><option value='colonia''>colonia</option><option value='Cruz de comala''>Cruz de comala</option><option value='Las Aguilas''>Las Aguilas</option><option value='Loma de kas flores''>Loma de kas flores</option><option value='loma de las flores''>loma de las flores</option><option value='Lomas de la Higuera''>Lomas de la Higuera</option><option value='Real bugambilias''>Real bugambilias</option><option value='real de bugambilias''>real de bugambilias</option><option value='real de montroy''>real de montroy</option> </select> </div> </div> <div class="control-group" id="div_combo2" > <div class="control-group" id="carga" style="display:none;"><img src="carga.gif" /></div> </div> </fieldset> </form>

view-source:http://evaluacion.portaldigital.mx/PanelUsuario/Administrador/GenerarValores/insert.php

view-source:http://evaluacion.portaldigital.mx/PanelUsuario/Administrador/GenerarValores/carga.gif

Precio unitarios. La tabla de precios representan los costos paramétricos en

proyectos de edificación. Este, es el método de estimación preliminar de costos

basado en costos paramétricos es el más empleado en todos los tipos de obra,

incluso muchos analistas de costos lo reconocen como el único método de

estimación de costos conceptuales. Al igual que otros métodos, se basa en

buenos registros históricos de costos de proyectos terminados (Rocha Chiu,

2006).

Para generar un prepuesto urbano es necesario conocer todos los costos

paramétricos y partidas en la que está integrado este, por tal razón es necesario

capturar precios unitarios. Como ya se mencionó anteriormente los campos de

esta tabla se encuentra descrita en el anexo A.

A continuación se presentan las interfaces en coordinación con su código ver

figura 25 y 26.

Figura 25. Interfaz del catálogo de terreno


4. <div class="span9 entry">

5. <form action="insert.php" method="post" enctype="multipart/form-

data" class="form-horizontal">

6. <fieldset>

7. <h1><center>Agregar Terreno</center></h1>

8. <div class="control-group">

9. <label for="focusedInput" class="control-label">Tipo de

Bienes</label>

10. <div class="controls">

11. <select id="Bienes" name="Bienes" onchange="" required>

12. <option value='0''>1</option><option value='1''>1</option>

</select>

13. </div>

14. </div>


16. <label for="focusedInput" class="control-label">Superficie :

</label>


18. <input type="number" placeholder="Superficie" id="superficie"

name="superficie" class="input-xlarge focused span6" required>

19. </div>

20. </div>


22. <label for="focusedInput" class="control-label">Ubicación :

</label>


24. <input type="text" placeholder="ubicacion" id="ubicacion"

name="ubicacion" class="input-xlarge focused span6" required>

25. </div>

26. </div>

Figura 26. Código de la interfaz del catálogo de terreno

3.2.5.2.4. Componentes de base de datos

La base de datos es el punto clave para alcanzar los objetivos de negocio del

sistema (Pressman, 2006).

view-source:http://evaluacion.portaldigital.mx/PanelUsuario/Administrador/Terrenos/insert.php

En esta sección se muestra un ejemplo del diagrama entidad relación en donde se

muestran las tablas necesarias para la elaboración de valores unitarios de suelo

así como las relaciones entre estas y sus respectivas llaves principales.

Figura 27. Diagrama Entidad- Relación

En este ejemplo muestra la relación que existe entre un presupuesto urbano y un

terreno, ya que en este se guarda el valor actual del terreno, predio o lote.

A continuación se presenta la consulta creada para filtrar los terrenos ubicados en

un determinado estado, municipio, colonia y calle.


Clase conexión

<?php

class MySQL{

private $conexion;

private $total_consultas;

public function MySQL(){

if(!isset($this->conexion)){

$this->conexion =

(mysql_connect("localhost","portaldi_evalua","evalua2014")) or

die(mysql_error());

mysql_select_db("portaldi_evaluacion",$this->conexion) or

die(mysql_error());

}

}

public function consulta($consulta){

$this->total_consultas++;

$resultado = mysql_query($consulta,$this->conexion);

if(!$resultado){

echo 'MySQL Error: ' . mysql_error();

exit;

}

return $resultado;

}

public function fetch_array($consulta){

return mysql_fetch_array($consulta);

}

public function num_rows($consulta){

return mysql_num_rows($consulta);

}

public function getTotalConsultas(){

return $this->total_consultas;

}

public function getId(){

return mysql_insert_id($this->conexion);

}

}?>

Figura 28. Código de la clase conexión

Así como el procedimiento de actualización de valor de calle, ver figura 29.

<?php

include('php/MySQL.php');

$db = new MySQL();

try{

$catastral =$_POST['catastral'];

$enbreno =$_POST['enbreno'];

$presupuesto =$_POST['presupuesto'];

$SQLCad = "update valordcall set

brena=$enbreno,idpresupuesto=$presupuesto WHERE

SUBSTRING(catastral,5,5)='$catastral' ";

$SQLQuery = $db -> consulta($SQLCad);

echo 1;

exit;

}catch(Exception $e){

echo 2;

}

?>

3.6. Pruebas

Las pruebas de software son de gran importancia, estas le permiten detectar con

anterioridad los posibles errores que aún no son detectados en el sistema,

permitiendo la calidad del software en evolución. En esta sección se describen

cada una de las pruebas que se utilizaron para este proyecto de tesis.

3.6.1. Pruebas de contenido La prueba de contenido tiene tres objetivos importantes, el primero que la

WebApps no tenga errores gramaticales, para este caso en específico utilizamos

el procesador Word verificando la ortografía y gramática del texto de la página.

Segundo que la aplicación no tenga errores semánticos y en la estructura del

contenido, para esta sección se probó cada uno de los vínculos establecidos para

verificar que no tuvieran errores de enlace.

Otra prueba de contenido fue utilizando un cuestionario que en el apartado

siguiente la describe claramente.

Figura 29. Código del procedimiento de actualización de valor de calle.


3.6.2. Prueba de navegación La estrategia global de la interfaz es descubrir los errores relacionados con los

mecanismos de ejecución. Para lograr este objetivo fue necesario levantar

información a través de un cuestionario de System Usability Scale. Anexo B

(Sauro, 2011).

Este test fue aplicado a los alumnos del Instituto Tecnológico de Colima, así como

también a un número determinado de profesionales en valuación pertenecientes a

la asociación. Por lo tanto se probaron un total de 18 personas con experiencia en

sistemas Web.

Tabla 3.Caracteristicas de las personas que nos apoyaron a evaluar el sitio.

Grupo de

Edades

Grado Académico

A que se dedican

Número de

Personas

19-29 años Bachillerato y Licenciatura Ingeniero civil y estudiantes 11

30-49 años Maestría Maestros en valuación 2

50-70 años Maestría y Doctorado Maestros en valuación y/o al

ramo de la construcción

5

El cuestionario consta de diez preguntas, segmentado en dos partes, donde la

primera sección se evalúa el contenido y la navegación de la página, esto con la

finalidad de conocer la satisfacción del usuario con respecto a la interfaz y en la

segunda sección probar la hipótesis del proyecto.

En lo siguiente se mostrará cada uno de los resultados obtenidos en cada de las

secciones. Ver tabla 4.

Tabla 4. Tabla de resultado obtenido en la encuesta

Donde el 97.5 % de usuarios aceptaron y aprobaron el contenido, diseño e

identidad de la página Web. Así como un 98% de aceptación en la navegación de

los contenidos y vínculos externos. Ver gráficas siguientes.

Figura 30. Gráfica de la evaluación del contenido del sitio

Figura 31. Nivel de aceptación en el contenido y navegación de la página.

Así como su funcionalidad al momento de realizar proceso de valuación. Dentro de

este marco podemos remarcar que nuestra hipótesis es aprobada por los usuarios

Web.

0

5

10

15

20

1 2 3 4

No

.de

par

tici

pan

te

No. de pregunta

Evaluación del contenido de la página

Sí

No

97%

3%

Nivel de aceptación en el contenido y navegación


3.6.3. Prueba de búsqueda Para aplicar esta prueba primeramente, se utilizó el explorador Web de Google

donde se puede observar en la figura 32, que el motor de búsqueda no presenta

ningún problema para encontrar la página. Posteriormente realizamos la misma

acción en el buscador Mozilla, donde efectivamente no se muestra ningún

problema también para presentarla, respondiendo a la misma velocidad, que el

buscador anterior ver figura 33.

Figura 32. Prueba de búsqueda con Google Crome

Figura 33. Prueba de búsqueda con el explorador Web Mozilla

3.6.4. Prueba de arquitecturas En este apartado la interfaz Web fue evaluada su compatibilidad bajo diferentes

ambientes, como a continuación se presentan en la siguiente tabla:

Tabla 5. Tabla de pruebas en diferentes arquitecturas.

Marca del dispositivo

móvil

Sistema operativo

Memoria

Funcionamiento

Celular Motorola Defy Android 512 Mb Sin problemas ver

figura 26

Celular Huawei Y320-

U151

Android 4.2.2 1gb Sin problemas

Laptop HP True Visión

HD

Windows 7 6 Gb Sin problemas

Computadora de

escritorio marca

COMPAQ Evo

Windows XP 512 Mb Sin problemas

Figura 34. Prueba de compatibilidad con dispositivos móviles

3.6.5. Pruebas de operación En esta sección se presenta algunas de las actividades realizadas que se

utilizaron para probar la rapidez y exactitud del proceso de valuación masiva.


Es importante indicar que el proceso tradicional de valoración masiva esta

presentado dentro del marco teórico de esta tesis. Así que comparando los dos

procesos de operación entre uno y otro podemos decir lo siguiente.

Estas actividades observadas bajo el comportamiento organizacional de las

personas que colaboraron:

Tabla 6. Tiempo de rendimiento del proceso de valuación.

Proceso Tradicional Proceso Sistematizado

Número de profesionales en valuación

que participaron en la actividad: 20.

Tiempo de entrega: Diez días.

Tiempo para coordinarse: 1 día.

Tiempo para entregarse planos: 1 día.

Tiempo para hacer la inspección ocular:

1 día.

Tiempo para declarar el valor: 1 día.

Tiempo para organizar e integrar el

trabajo: 5 días.

Tiempo para entregar la memoria final: 1

día.

Tipo de entrega: Manual y digital.

Figura 35. Imagen del plano catastral entregado al ayuntamiento.

Número de personas que participaron

en la actividad: 3

Tiempo de entrega: Cinco días

Tiempo para coordinarse: 4 horas.

Tiempo para entregarse planos: 1 día.

Tiempo para hacer la inspección

ocular: 1 día.

Tiempo para registrar el levantamiento:

1 día.

Tiempo para organizar e integrar el

trabajo: 1 días.

Tipo de entrega: Impreso o digital.

Figura 36. Imagen del reporte digital de valores de calle

3.6.6. Pruebas de rendimiento Una vez que un sistema se ha integrado completamente, es posible probar las

propiedades tales como rendimiento y fiabilidad. Las pruebas de rendimiento

tienen que diseñarse para asegurar que el sistema pueda procesar su carga

esperada. Esto normalmente implica planificar una serie de pruebas en las que la

carga se va incrementando regularmente hasta que el rendimiento del sistema se

hace inaceptable (Sommerville, 2005).

Para esta prueba se manejaron 15 máquinas trabajando simultáneamente en la

página Web, con las siguientes propiedades:

Tabla 7. Propiedades de las computadoras que se utilizaron para la prueba.

Marca Hp ProDesk

Sistema operativo Windows 8 pro

Capacidad en RAM 8Gb

Capacidad en disco duro 920 Gb

Microprocesador Intel Core I7

La observación obtenida fue muy positiva, ya que no se demostró ningún

rendimiento bajo, ver figura 37.

Figura 37. Prueba de rendimiento


3.6.7. Pruebas de integración Para aplicar esta prueba se utilizó el LINK Checker W3C: El Validador de

etiquetado es un servicio gratuito por el W3C que ayuda a comprobar la validez de

los documentos Web.

La validación de documentos Web es un paso importante que puede ayudar

dramáticamente mejorar y asegurar su calidad, y puede ahorrar mucho tiempo y

dinero. Este validador puede procesar documentos escritos en la mayoría de

lenguajes de marcado. Tipos de documentos soportados incluyen el código HTML

(a través de HTML 4.01) y XHTML (1.0 y 1.1), la familia, MathML, SMIL y SVG (1.0

y 1.1, incluyendo los perfiles móviles). El Validador de etiquetado también puede

validar documentos web escritos con una SGML o XML DTD, siempre que utilicen

una declaración de tipo de documento correcto.

Este validador es también un sistema de validación de HTML conforme a la norma

internacional ISO / IEC 15445 - HyperText Markup Language , y la norma

internacional ISO 8879 -Standard Generalized Markup Language ( SGML) - que

básicamente significa que, además de las recomendaciones del W3C , se puede

validar de acuerdo a estas normas ISO. (W3C, 2004).

Para aplicarlo se introdujo en la herramienta la dirección del sitio Web, ver figura

38. Posterior mente nos mostró el siguiente resultado, ver figura 39.

Figura 38. Herramienta Web que permite validar la funcionalidad de la página.

Figura 39. Resultado del validador de documentos Web.

3.7. Resultados del caso estudio

En esta sección analizaremos un caso de valuación masiva en la Ciudad de Villa

de Álvarez Colima, donde en el primer paso sería la delimitación de área de

estudio, ver figura 40.

Figura 40. Mapa catastral de la colonia Alfredo V. Bonfil en Villa de Álvarez Colima


Para este caso se eligió a la colonia Alfredo V. Bonfil ubicada en el municipio de

Villa de Álvarez, Colima. Esta colonia es considerada como una zona popular, con

una densidad habitacional unifamiliar alta de 295 habitantes por hectárea,

edificada con vivienda consolidada, infraestructura y equipamiento suficiente, lo

que representa 59 viviendas por hectárea, manufactura domiciliaria, el tipo de

pavimento que presenta en sus calles es asfaltico, banquetas jardineras de

concreto, (Gobierno Estatal de Colima, 1997), ver figura 41

Figura 41. . Fotografía de calle en la colonia V. Bonfil en Villa de Álvarez Colima

Valoración del Suelo

Para valorar el suelo urbano de esta zona se le solicita alguna empresa

constructora especialista en ese ramo el presupuesto de urbanización por metro

cuadrado, proporcionándole el plano topográfico con las manzanas de terreno,

división de lotes para el costo de las acometidas y descargas domiciliarias, el

ancho de las calles y banquetas, los diámetros y características de las tuberías

subterráneas de agua potable, drenaje sanitario, gas natural, drenaje pluvial si se

requiere, energía eléctrica que puede ser subterránea o aérea, teléfono que puede

ser subterráneo o aéreo, el alumbrado público, las guarniciones de concreto y el

pavimento de asfalto o con algún otro material de revestimiento.

Se le proporcionan así mismo las especificaciones del material para cada una de

las líneas de los servicios y para las acometidas y descargas, se proporciona el

tipo de material del subsuelo y sus características obtenidas por medio del

laboratorio de mecánica de suelos.

La empresa constructora proporciona en el desglose del presupuesto general el

listado de los materiales y sus características presentando un valor físico de

$979.00 el metro cuadrado, ver figura 19; para las calles Alfonso Cabrera Fuentes,

Ignacio Torres Gutiérrez, León Polanco, Nicasio Carbajal Flores, Francisco

Palacios y $860.56 el metro cuadrado ver figura 42 para los andadores Antonio

Cárdenas Sandoval, Carlos Gutiérrez, Antonio Salazar Salazar adecuado al tipo

de zona.

Figura 42. Ejemplo de Presupuesto de Urbanización para calles tipo andador

Como siguiente paso investigaremos los valores en el mercado para lotes que no

cuentan con servicios para este tipo de zona urbana, como dato se extrajo


$100.00 el metro cuadrado para terrenos en breña. Por lo tanto se calcula que el

valor unitario para la calle como sigue:

VUT=VUTB+VUS (4)

Valor de calle = $979.00+$100.00

Valor de calle = $1079.00 el metro cuadrado para las calles.

Valor de calle = $ 960.56 el metro cuadrado para los andadores.

Ahora bien para calcular el valor individual de cada terreno tendríamos que

basarnos en el número de frentes que este tiene, aplicando la siguiente fórmula

utilizada en (Consejo Técnico de Catastro Municipal, 2006).

[

]

[

] (5)

Aplicando la formula anterior mencionada obtendríamos los siguientes resultados,

ver tabla 8.

Tabla 8. Resultados obtenido de la valuación masiva

4 . C O N C L U S I O N E S Y R E C O M E N D AC I O N E S

¡Finalmente!, la imagen y proyección pública a través de la Web, el Colegio de

Profesionales en Valuación del Estado de Colima se establece en el desarrollo de

este proyecto; así como los servicios de valuación que ofrecen cada uno de sus

miembros colegiados. Con la implementación de este proyecto se establece el

inicio de un trabajo colaborativo entre el grupo de profesionales en valuación y

gobierno municipal.

Al momento de diseñar este proyecto tesis se cumplieron los objetivos específicos

establecidos dentro del marco de programación como: El diseñar una base de

datos para lograr el proceso de valoración masiva utilizando herramientas

tecnológicas como MySQL; así como el desarrollo de una página Web en donde

los usuarios puedan conocer y analizar los servicios de valuación aplicando

tecnologías Web como HTML5 y PHP.

Una de las ventajas que ofrece este proyecto es el aprovechamiento óptimo del

tiempo en la asignación del valor unitario de calle. Así como el trabajo colaborativo

en la Web de diferentes agentes, técnicos especialistas en el ramo de la valuación

inmobiliaria.

Con este trabajo demostramos que la hipótesis que se preestablece en esta

investigación es factible la reducción del tiempo en la determinación de valores

unitarios utilizando herramientas tecnológicas y un modelo de valoración masiva.

Basada en las teorías del valor Ricardiana y Marxista podemos concluir que el

valor de las tierras, se encuentra en función al objetivo del avalúo; esto significa

que para tazar las tierras agrícolas la fundamentamos en función de su producción

utilizando la teoría Ricardiana. Para la valuación inmobiliaria urbana los avalúos se

sustentan en función del valor que se oferta y/o se demanda en las localidades

que se ubica el objeto a valuar aplicando la teoría del valor de Marx.


Este proyecto representa un semillero de procesos automatizados para la práctica

profesional valuadora de bienes.

Además recomendamos mejorar el módulo de la interfaz Web, añadiendo más

características, entre algunas funcionalidades que se podrían agregar a futuro son:

La búsqueda de recursos inmobiliarios como casas, terrenos, locales comerciales,

etc.; permitiendo buscar por tipo de inmueble, por valor y/o ubicación.

Otro es la utilización de repositorios Inmobiliarios Web, si bien esto ya se puede

realizar a nivel de base de datos. Así como proveer información estadística de uso

que pueda ser mostrada a través de la interfaz Web.

Para la realización de este trabajo se generaron dos artículos, el primero “Sistema

de Valuación Catastral en Villa de Álvarez”, ver anexo C; se presentó en el XI

Congreso Internacional sobre Innovación y Desarrollo Tecnológico CIINDET 2014,

que se llevó a cabo en la ciudad de Cuernavaca, Morelos, del 2 al 4 de abril de

2014, en cual fue aceptado por el comité técnico.

La segunda publicación “Sistema de Valuación Catastral” fue aceptada por el

comité técnico académico del Centro de Estudios e Investigaciones para el

Desarrollo Docente, A. C. Registro RENIECYT No. 2011/14658 a cargo del

CONACYT, donde se participó en el libro “EL PROCESO DE APRENDIZAJE E

INNOVACIÓN EN EL SIGLO XXI” con el ISBN: 978-607-619-137-8. Ver Anexo C.

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Anexo A. Diccionario de datos

Diccionario de datos

A continuación se describen las características de los datos que se utiliza en el

sistema, incluyendo nombre, descripción, alias, contenido y organización.

ASENTAMIENTO

Tabla 9. Tabla Asentamiento

TERRENO

Tabla 10. Tabla terreno


VALUADOR

Tabla 11. Tabla de los usuarios

PRESUPUESTOS URBANOS

Tabla 12. Tabla General de presupuestos

Anexo B. Cuestionario


Figura 43. Cuestionario basado en el modelo S.U.S.

Anexo C. Publicaciones

3.1. Metodología para el sistema de valuación

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