4. Financiamiento de Los Desarrollos Inmobiliarios

8/11/2019 4. Financiamiento de Los Desarrollos Inmobiliarios

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Mdulo IV Diplomado para Desarrolladores

Inmobiliarios

El Financiamiento de los Desarrollos Inmobiliarios Instructor: Mto. Luis Alberto Gemez Ortiz

Mxico, D.F. 5 y 6 de septiembre de 2014

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IMPUESTO PREDIAL

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TASA DE CRECIMIENTO POBLACIONAL


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INVERSION DE SIEFORES POR TIPO DE INSTITUCION

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CKD El Certificado de Capital de Desarrollo o CKD es el

instrumento que han diseado las autoridades financieras y

regulatorias en Mxico para permitir a las Administradoras de Fondos para el Retiro (AFORES) invertir en fondos y proyectos de capital privado en Mxico. Con ello se logra canalizar el ahorro interno del pas a proyectos productivos

al tiempo que se ofrece a las AFORES una oportunidad de diversificar sus riesgos y aumentar sus rendimientos. Hasta la fecha se han colocado 12 CKDs

por un monto agregado de $32,650 millones de pesos (aproximadamente 2.5 mil millones de dlares) y hay 8 ms inscritos en Bolsa que debern salir al mercado en los siguientes meses por un valor agregado aproximado de 6,000 millones de pesos (aproximadamente 500 millones de dlares).

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SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERALSERVICIOS A DESARROLLADORES DE VIVIENDA

Crditos puente

Apoya a los constructores de vivienda otorgando crditos para la construccin y/o promocin de desarrollos habitacionales de inters social, medio y residencial, para que

posteriormente, sean individualizados a travs de los planes de SHF.Crditos individualesSi requieres obtener el financiamiento para tus adquirentes, se ofrecen planes de financiamiento, segn el valor de la vivienda y esquema a elegir. Crdito de mediano plazoPara la infraestructura de conjuntos habitacionales.Crditos FOVISSSTEInformacin para los ganadores del sorteo de crdito FOVISSSTE. Crditos INFONAVITInformacin para los programas de cofinanciamiento

y apoyo para derechohabientes.

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INFONAVITINFONAVIT

Crdito Integral

Por medio de este crdito las organizaciones sindicales tienen la oportunidad de promover entre sus trabajadores la compra de viviendas en preventa, considerando el precio del terreno y la construccin dentro del mismo monto del crdito.El financiamiento se lleva a cabo por medio de la evaluacin y monitoreo de una entidad administradora que se encarga de la verificacin de los proyectos y la administracin de los recursos para paquetes de viviendas de entre 40 y 150 unidades, que garanticen mejor precio, tamao, calidad y caractersticas de sustentabilidad

para los derechohabientes del Infonavit.

Caractersticas del programa

El proyecto deber

estar ubicado en zonas de escasa oferta de vivienda.Se trata de un crdito para construccin que tiene las condiciones en monto, tasa, plazo y pago mensual de un crdito tradicional.El monto de crdito a considerar para los derechohabientes es de 180 hasta 220 Veces Salario Mnimo (VSM), incluyendo el saldo de la Subcuenta

de Vivienda y de acuerdo al nivel de ingresos del trabajador.Los derechohabientes interesados en la adquisicin de la vivienda podrn participar en el programa de subsidios de la Comisin Nacional de Vivienda (Conavi).

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Requisitos para desarrolladoresSer un desarrollador inscrito en el padrn del Infonavit, con registro vigente y sin adeudos.Tener experiencia mnima de dos aos en el ramo del desarrollo de vivienda de inters social.Contar con la opinin favorable de la delegacin del Infonavit

ubicada en el estado donde te encuentres.Contar con el Dictamen de Viabilidad emitido por la entidad administradora.Contar con la aprobacin del proyecto por parte del Infonavit.Pasos a seguir para desarrolladoresPresenta tu proyecto en la delegacin del Infonavit

ms cercana. Deber

contener: La relacin preliminar de los trabajadores interesados.Las memorias descriptivas del proyecto arquitectnico, del proyecto urbano y el equipamiento urbano.El croquis del sembrado y de los prototipos de vivienda.

En la delegacin te informarn de los requisitos para obtener el Dictamen de Viabilidad y su visto bueno sobre tu propuesta de proyecto.Recibirs la carta de aceptacin preliminar para solicitar el Dictamen de Viabilidad a la entidad administradora que hayas seleccionado.

Para obtener el Dictamen de Viabilidad, paga el costo de los estudios de factibilidad, desarrolla el proyecto e integra la documentacin que necesite la entidad administradora.Se evaluar

tcnica, financiera, jurdica y comercialmente tanto el proyecto como la constructora. En

su caso se emitir

el Dictamen de Viabilidad.El Infonavit

revisar

el paquete para su aprobacin y te comunicar

el resultado.En caso de que sea aprobado, contars con 180 das para concluir el proyecto.

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Requisitos para entidades administradorasExponer mediante oficio al Infonavit

su solicitud de participar en dicho programa y enviarla por correo electrnico y por valija, acompaada de los siguientes documentos:Acta constitutiva que la acredita como una institucin regulada por el Sistema

Financiero Mexicano, debidamente inscrita en el Registro Pblico de la Propiedad.Nombramiento o poder ante notario pblico que acredite que el representante legal cuenta con las facultades suficientes de representacin.Identificacin oficial del titular de la entidad o de sus representantes legales. En caso de que exista cambio de titular o representante, la entidad se compromete a notificar

y enviar la documentacin antes mencionada.Comprobante de domicilio vigente con antigedad mxima de tres meses. En caso de cambio de domicilio ste se deber

notificar y enviar el documento que lo acredite.Copia de la Cdula de Identificacin Fiscal de la entidad.Comprobar experiencia en la administracin de crditos en la construccin con

instituciones del Sistema Financiero Mexicano y con la Sociedad Hipotecaria Federal.Contar con calificacin como administrador de activos financieros emitida por alguna agencia calificadora, como Standard & Poor s, Moody s o Fitch

Ratings.La calificacin mnima requerida y vigente como administrador de activos financieros ser

el promedio o su equivalente.Contar con una adecuada capacidad financiera, comprobable por las lneas de crdito vigentes que tenga con instituciones del Sistema Financiero Mexicano.Tener conocimiento de los procesos de verificacin de obra del Instituto. 24


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VENTURE CAPITALLos fondos de capital semilla y capital emprendedor (seed

and

venture

capital) invierten en proyectos que an estn en su etapa de creacin o

desarrollo. Los fondos de Capital emprendedor invierten en las etapas

tempranas del ciclo de vida de las empresas con alto potencial.

Adobe CapitalAlta Ventures

Mxico

Angel

Ventures

MexicoDILA CapitalFondo de Impacto SocialGerbera

CapitalIdeas y CapitalIgnia

FundLatin

Idea VenturesMITA Institute

and

Tech

AcceleratorPromotora Social Mxico

Venture

PartnersWayra26


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PRIVATE EQUITYLos fondos de capital privado invierten en empresas que ya tienen un tiempo operando, que se han consolidado, pero que an se encuentran en etapas de fuerte crecimiento y tienen potencial de continuarlo. Tambin conocido como Capital de crecimiento y expansin (growth

/ buyout

/mezzanine).The

Abraaj

GroupAcon

Investments

ActinverAdvent

International

CorporationAlta Growth

CapitalArzentia

CapitalDEGCapital IndigoCentral Valley

FundDarby

Overseas

InvestmentsDiscovery

AmericasEMP Latin

AmericaEMX CapitalEvercoreFazenda

CapitalFOCIRLinzor

Capital PartnersLottus

Capital PartnersNewgrowth

Fund

I LPN+1

MercapitalNexxus

CapitalNorthgate

CapitalProEquityPROMECAPPC Capital PartnersTresalia

CapitalRW ConsultingSouthern

Cross GroupVento Capital S.A.P.I. de C.V.WAMEX Private Equity 27


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ALTERNATIVES (REAL ESTATE, INFRAESTRUCTURE & CREDIT)

Existen fondos especializados de acuerdo al sector o activo en que enfocan sus inversiones, entre estos fondos con inversiones alternativas se encuentran los fondos de Bienes Races que realizan inversiones de deuda y de capital en propiedades industriales. Otro tipo de fondo

alternativo son

los

Fondos

de

Capital

Privado

de

Infraestructura,

los

cuales

realizan

inversiones en diversas obras pblicas como aeropuertos, generacin de energa, transporte pblico, entre otros.Artha

CapitalCapital InmobiliarioClarion

PartnersClean

Tech

FundCompass

Group

Asset

ManagementGava CapitalGBMGrupo IGS

Hunt

MexicoLaSalle

Investment

ManagementMRP GroupNAVIX / Axis

Capital ManagementPrologis

Property

MexicoPrudential

Real Estate Investors

Temasek

HoldingsUS Renewables

GroupWalton Street Capital Mexico 28


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DEUDA MEZZANINE

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FINANCIACION MEZZANINE

Esta consiste en suministrar recursos a una compaa para reemplazar aportes de sus accionistas. EsEn un entorno en el que la reactivacin econmica parece ser una realidad y en el que el nivel de los inventarios, segn los analistas, empieza a disminuir, surge para las empresas la necesidad de crecer para atender la demanda futura que se anticipa.

Por esta razn, la obtencin de recursos que les permita hacer inversiones para satisfacer la reactivacin del mercado es un elemento esencial en esta etapa de expansin. Las empresas en crecimiento necesitan recursos financieros flexibles que se acomoden a sus particularidades y necesidades, por lo que el mercado ha respondido con alternativas de financiacin especializadas como la mezzanine, figura utilizada en los mercados de Europa y EE. UU.

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La financiacin mezzanine

consiste, esencialmente, en suministrar recursos de crdito a una compaa para reemplazar aportes de sus accionistas. En otras palabras, es un mecanismo de fondeo de aportes de capital, razn por la cual ha sido considerada como una financiacin intermedia (y de ah

su nombre) entre los aportes de capital y los crditos senior.

Por lo anterior, dicho crdito mezzanine

es subordinado en el pago a los crditos senior, pero preferente en relacin con los aportes de capital en caso de reparto

de dividendos o liquidacin de la compaa deudora por cualquier causa.

La financiacin mezzanine, en principio, es un crdito sin garanta que se basa en la capacidad del deudor de generar flujo de caja y, en esta medida, los acreedores mezzanine

le otorgan especial importancia a la trayectoria, experiencia y posicionamiento de la compaa deudora, el profesionalismo de sus directivos y la estrategia de crecimiento, entre otros.

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es una figura flexible ya que admite diversas

modalidades. Dentro de estas se encuentra la de ser un crdito subordinado, cuyos intereses pueden ser fijos o variables (o una mezcla de ambos) y cuyo pago puede estar o no atado al flujo de caja de la compaa deudora.

Puede, igualmente, consistir en un crdito que sea convertible en acciones de la compaa deudora, como es el caso de bonos convertibles en acciones. La

financiacin mezzanine

puede consistir en una inversin de capital en la sociedad deudora en la que los acreedores mezzanine

no participan en la direccin de la compaa, pero s

tienen un privilegio en los derechos econmicos. Un ejemplo de esta ltima modalidad es la emisin y adquisicin de acciones con dividendo preferencial y sin derecho al voto.


presenta ventajas frente a modalidades tradicionales. Una de las ms importantes es que los accionistas del deudor obtienen los recursos necesarios para lograr su crecimiento sin perder el control de su empresa en la medida en que podra no haber dilucin de las acciones con derecho de voto.

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Cmo opera en proyectos inmobiliarios?

La estructuracin de las financiaciones mezzanine

en proyectos inmobiliarios

puede implicar

que

el

deudor

mezzanine

sea

el

accionista

mayoritario

de

la

sociedad que desarrolla el proyecto quien obtendra la financiacin senior.

En este caso, el acreedor tendra la garanta real sobre el inmueble mientras que el mezzanine

podra tener un respaldo sobre las acciones que su deudor tenga en la compaa que desarrolla el proyecto. En la medida en que ante un incumplimiento del deudor mezzanine, que en este caso es el accionista de la sociedad que desarrolla el proyecto, su acreedor podra asumir el control de la

compaa, al acreedor senior

le asiste un inters de mitigar los riesgos por el cambio de control.

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Las empresas pueden tener ms deudas

En la medida en que la financiacin mezzanine

usualmente no est

respaldada por

garantas reales, la compaa deudora tiene ms capacidad de endeudamiento porque puede entregar sus activos en garanta para respaldar crditos diferentes del mezzanine. De la misma manera, si esta financiacin mezzanine

es obtenida a travs de la emisin de acciones con dividendo preferencial y sin derecho a voto, el deudor tendr

mayor capacidad de endeudamiento ya que los recursos que ingresan por la emisin

de dichas acciones van al capital y no al pasivo externo de la compaa.

Resulta clave mencionar que en la medida en que los acreedores mezzanine recuperarn

su inversin segn los resultados financieros de la compaa deudora, estos estaran interesados en asesorar a la compaa en sus decisiones estratgicas.

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No obstante lo anterior, las financiaciones mezzanine

son ms costosas que los crditos senior

en la medida en que el riesgo en el que incurre el acreedor es mayor. Por esta misma razn, los acreedores mezzanine

impondrn a la entidad deudora obligaciones y restricciones que pueden resultar inconvenientes, como la prohibicin de refinanciar

crditos senior

o de obtener otros crditos.

Entre las particularidades de la estructuracin de financiaciones de este tipo asociadas

a los

proyectos

inmobiliarios

se

destacan:

la

compaa

que

desarrolla

el

proyecto

puede obtener recursos de crdito hasta un porcentaje del valor del activo, siendo obligacin de los accionistas fondear la diferencia con recursos propios o con crditos mezzanine

presentndose, en este ltimo caso, una concurrencia de acreedores seniory mezzanine

que presenta ciertas complejidades.

Al haber concurrencia de al menos dos tipos de acreedores, los senior

con garanta real sobre el inmueble en el que se desarrollar

el proyecto inmobiliario y los mezzanine

sin preferencia sobre aquel, resulta aconsejable lograr un acuerdo entre los acreedores

para definir aspectos como la cura de incumplimientos del deudor

bajo alguna de las financiaciones por parte de los otros acreedores, las opciones ante incumplimientos declarados y la posibilidad de hacer prepagos voluntarios. 52


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IMPAGOS


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SPREADS


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FINANCIAMIENTO DE PROYECTOS DE INVERSIN INMOBILIARIA COMERCIAL

Es el tipo de financiamiento diseado a la medida del proyecto y de la

empresa propietariaEl monto, plazo, gracia y forma de pago se ajustan a las necesidades del tipo de negocio y de la demanda que atenderEl proyecto es parte integral de la garantaSe reduce el riesgo proyecto y el riesgo sector apoyando hasta el 50% del valor de la inversinSe atienden diversos sectores econmicos, tales como turismo, vivienda, centros comerciales, oficinas, naves industriales, centros de distribucin y bodegas

El financiamiento de proyectos de inversin inmobiliarios comerciales es un producto de crdito dirigido a empresas pequeas medianas y grandes que planean desarrollar un proyecto nuevo, remodelar, ampliar consolidar pasivos, comprar mobiliario y/o equipo e incluso adquirir otro

inmueble.56


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El financiar proyectos de inversin inmobiliarios comerciales permite a los proveedores de financiamiento participar con mesura tanto del riesgo proyecto como del riesgo empresa, otorgando los mejores crditos para nuestros mejores clientes.Ofrece adems los mejores beneficios del mejor financiamiento:Crditos en pesos o en dlares, e incluso otro tipo de moneda extranjera que solicite el desarrolladorCrditos hasta por 10 aos, con perodo de gracia para el pago de capital segn la

generacin de flujos del proyectoSe financia hasta el 50% de la inversinCon pagos mensuales, trimestrales o semestrales, de acuerdo a la

capacidad de generacin del proyectoEl proyecto es parte de la garanta del crdito

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Las instituciones proveedoras de financiamiento deben de contar

con un grupo de especialistas que evalan y dictaminan las solicitudes de financiamiento de proyectos de inversin inmobiliaria comercial, adems de disear el traje a la medida en cuestin de financiamiento, atendiendo las

condiciones del mercado.Adicionalmente, el grupo de especialistas inmobiliarios elaboran

alternativas de financiamiento que contemplan variaciones tales como:Tasa de inters

Fuente de fondeoPlazo y graciaVelocidad de venta o rentaPrecios de renta o ventaForma de pago mensual, trimestral o semestralTipo de financiamiento (simple, refaccionario en cuenta corriente, etc.)

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REQUISITOS EN GENERALSer cliente de la institucin financiadoraTener buena experiencia crediticiaNo estar boletinado

en el Bur

de Crdito

Tener experiencia mnima documentada de tres aos en el negocio y/o sector (turismo, vivienda, centros comerciales, oficinas, naves industriales, centros de distribucin y bodegas)Presentar carta solicitud de crdito en papel membretado

de la empresa especificando, monto, destino, plazo y gracia, garantas y/o avalesEstudio de mercado que incluya plan y programa de comercializacinProyecciones financieras por lo menos de 5 aos, con sus correspondientes bases de calculoPrograma o presupuesto de inversin desglosado por partidas y conceptosEscritura constitutiva de la acreditadaContrato de arrendamiento, operacin y/o comercializacin en su caso

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CREDITO PUENTE VIVIENDA

Es un crdito de medio plazo que los Intermediarios Financieros otorgan a los desarrolladores de vivienda para la edificacin de conjuntos habitacionales, equipamiento comercial y mejoramiento de grupos de vivienda.Para iniciar el trmite para la obtencin de un crdito puente con algn Intermediario Financiero, debers de cumplir con algunos requisitos bsicos, los cuales constan de los

documentos inherentes a la empresa y al propio proyecto a desarrollar, siendo los principales: Carpeta Legal Carpeta tcnicaCarpeta financiera.

Estos requisitos podrn variar de acuerdo con el Intermediario Financiero con el que se est

tramitando el crdito.Las condiciones financieras de los crditos, en cuanto a tasa de inters y comisiones, varan de acuerdo a cada Intermediario.En su caso, despus de autorizado el crdito puente por parte del Intermediario Financiero, ste turnar

el proyecto para su registro en SHF y obtencin de la garanta de pago oportuno.Una vez formalizado el crdito puente generalmente se otorga un anticipo por parte del Intermediario para iniciar el proyecto.Las dems ministraciones

se dan conforme al avance de obra.Los crditos individuales con los cuales se liquidar

el crdito puente, se pueden canalizar a travs de este Intermediario Financiero u otro elegido por el adquirente.

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Documentacin Financiera1.

Solicitud de Crdito H.N., requisitada

y firmada por el representante legal de la empresa, sus accionistas y avales (incluye los formatos de autorizacin de monitoreo de Bur

de Crdito de personas fsicas, los cuales son indispensables para el trmite).

2. Cdula de identificain

fiscal.3. Curriculum actualizado del promotor (formato libre).4. Organigrama de la empresa.5.

Estados Financieros Dictaminados de 2 (dos) ejercicios concluidos, (que incluyen las relaciones analticas), as

como parciales del ejercicio del ao en curso con una antigedad no mayor a 3 meses y que incluya las relaciones analticas; firmados por el representante legal y el contador, de este ltimo copia fotosttica de su cdula profesional.

En caso de no dictaminar, presentar estados financieros internos

que incluyan relaciones analticas y firmados por el representante legal y el contador responsable de su elaboracin (de este ltimo anexar copia de la cdula profesional), as

como anexar fotocoipa

de las declaraciones anuales del pago del I.S.R., dictmenes fiscales y declaraciones provisionales.

6.Flujo de efectivo del proyecto (Ingresos y Egresos) firmado por el funcionario responsable.

7. Identificacin oficial del representante legal y los accionistas de la empresa con fotografa y firma que suscriben la solicitud del

crdito (original y copia). 8.

En caso de que la venta de las viviendas sea para derechohabientes del Infonavit, copia del contrato de lnea II del Infonavit, que incluya anexo de viviendas u oferta de mercado abierto.

9.

Comprobante de domicilio, este puede ser entre otros recibo de luz, de telefona, impuesto predial o de derechos de suministro de agua, estados de cuenta bancarios. Todos ellos con una vigencia no mayor a 3 meses de su fecha de emisin.

10. Memoria descriptiva del proyecto anexando plano arquitectnico en tamao carta.

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Documentacin Jurdica1. Copia certificada de la escritura constitutiva del acreditado, todas las reformas

incluyendo ltimo aumento de capital y copia certificada de poder para actos

de dominio y suscripcin de ttulos de crdito del representante legal, con datos de inscripcin en el R.P.P. y C. En su caso, datos generales del deudor solidario y/o aval, incluyendo informacin legal y financiera (en caso de personas morales, acta

constitutiva, todas las reformas, incluyendo ltimo aumento de capital y poder para actos de dominio, con datos de inscripcin en el R.P.P

y C.

2. Copia fotosttica del ttulo de propiedad de la garanta principal y en su caso de la garanta adicional con datos de inscripcin en el R.P.P. y C., incluyendo fotocopia

de las ltimas boletas pagadas del impuesto predial y derechos por servicio de agua. Nota Importante : Para la formalizacin de los crditos se deber

contar con certificado de libertad de gravamen vigente.

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Documentacin Tcnica para UrbanizacinDOCUMENTOS IMPRESOS Y EN ARCHIVO ELECTRNICO

1. Datos generales del proyecto. Listado de lotes por ubicacin. Escritura compra venta del terreno y/o ttulo de propiedad.

2. Licencia de construccin (vigente durante proceso constructivo)3. Licencia de fraccionamiento o, licencia de uso de suelo o, gaceta con autorizacin del gobierno

del estado u, oficio de aprobacin del cabildo.4. Copia plano lotificacin

autorizado. Sembrado del conjunto (Autocad).

5. Boleta predial (ms reciente).6. Estudio de mecnica de suelos y geotcnico, en su caso. 7. Memoria de clculo (instalaciones) .8. Presupuesto, programa y especificaciones de urbanizacin fechado y firmado. 9. Constancia de factibilidades y/o convenios de autorizacin de servicios.

10. Datos relativos al D.R.O. (Director Responsable de Obra).SEGN PROCEDA

1.Copia de la escritura de condominio o lotificacin

segn proceda y tabla de indivisos.

2. Estudio de impacto ambiental y/o hidrolgico.3. Planos de rasantes y niveles de plataformas.

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Documentacin Tcnica para EdificacinDOCUMENTOS IMPRESOS Y EN ARCHIVO ELECTRNICO

1. Datos generales del proyecto, listado de viviendas por ubicacin (1) y escritura compraventa del terreno y/o ttulo de propiedad.

2. Licencia de construccin (vigente durante proceso constructivo).3. Licencia de fraccionamiento o, licencia de uso de suelo o, gaceta con

autorizacin del gobierno del estado u, oficio de aprobacin del cabildo. 4. Copia plano lotificacin

y sembrado del conjunto autorizado.5. Boleta predial global (ms reciente).6. Plano(s) arquitectnico(s), estructural (es) e instalaciones autorizados por

prototipo. (2)7. Estudio de mecnica de suelos y geotcnico, en su caso.

8. Memoria de clculo (estructural instalaciones) de cada prototipo firmada y fechada.9. Presupuesto, programa y especificaciones de obra de edificacin y urbanizacin

fechado y firmado.10. Constancia de factibilidades y/o convenios de autorizacin de servicios.11. Datos relativos al D.R.O. (Director Responsable de Obra).

SEGN PROCEDA1. Copia de la escritura de condominio o lotificacin

segn proceda y tabla de indivisos.

2. Alineamiento y Nmero Oficial. (3) 3. Estudio de impacto ambiental y/o hidrolgico.4. Planos de rasantes y niveles de plataformas.

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Fideicomiso de Inversin en Bienes Races (FIBRAS)

Son vehculos para el financiamiento de bienes races.

Ofrecen

pagos peridicos (rentas) y a la

vez tiene la posibilidad de tener ganancias de capital (plusvala). Definidos en el artculo 223 y 224 de LISR:

son

fideicomisos que se dediquen a la adquisicin o construccin de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento o a la adquisicin del

derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes as

como a otorgar financiamiento para esos fines.

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FIBRAS

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Requisitos para ser una FIBRA: Sociedades mercantiles o Fideicomisos inmobiliarios conforme a leyes

mexicanas. 70% de activos estn invertidos en bienes races. Dedicados a la construccin, arrendamiento, compra y venta de

inmuebles. Que el fiduciario distribuya entre los tenedores, al menos el 95% del

resultado fiscal del ejercicio anterior. Que los inmuebles no se enajenen antes de 4 aos a partir de la

terminacin de su construccin. Pblicas: colocadas entre gran pblico inversionista Privadas: al menos 10 personas, no partes relacionadas, y que ninguna

posea ms de 20% de los certificados.


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Un FIBRA es un fideicomiso que se encarga de rentar y administrar un portafolio de bienes inmuebles (residencial, edificios de oficinas, centros comerciales, hoteles, hospitales, etc.). Se busca que las propiedades del fideicomiso estn diversificadas por tipo de inmueble, as

como por nmero, tipo de inquilinos y por

localizacin geogrfica. De la utilidad resultante de esa renta de inmuebles, el 95% se

distribuye entre los inversionistas que adquirieron participacin en el fideicomiso. Estos tipo de instrumentos de inversin ya tienen algunos aos

operando en otros mercados internacionales, donde son conocidos

como REITS y han demostrado su capacidad de obtener atractivos rendimientos y ser una adicin valiosa para la diversificacin de portafolios.

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Los FIBRAS son una mezcla de inversin en renta fija e inversin en renta variable, ya que ofrecen a los

inversionistas pagos

peridicos

continuos,

a la

vez

que

les

permite obtener plusvalas de capital en virtud de la apreciacin de los inmuebles.

La renta fija se obtiene al distribuirse entre los tenedores

de los certificados hasta el 95% de las utilidades por concepto de la renta de los bienes inmuebles. Esta distribucin se realiza de manera trimestral.

La renta variable se obtiene en la compra venta de los certificados a travs de la bolsa de valores. Los certificados subiran de precio conforme a la plusvala de los inmuebles, o bajaran si el mercado inmobiliario tiende a la baja.

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Cmo funcionan los FIBRAS? 1.

Se crea un Fideicomiso que administrar

los bienes en renta. 2.

El dueo o dueos de ciertos inmuebles los otorgan al fideicomiso, a cambio de una contraprestacin econmica. Durante la vida del fideicomiso se pueden realizar nuevas adquisiciones para ampliar

el portafolio inmobiliario.

3.

El fideicomiso coloca certificados de participacin en la bolsa de valores

para que el pblico inversionista pueda participar en l, y del dinero levantado se paga a los dueos. 4.

El fideicomiso es administrado por expertos en el mercado de bienes races que se encargan del mantenimiento, mercadotecnia y administracin de los bienes inmuebles.

5.

El 95% de la utilidad anual obtenida de la renta de los bienes se distribuye entre los tenedores de los certificados.

6.

Cuando el inversionista requiere liquidez, utiliza su casa de bolsa para vender su participacin en el fideicomiso.

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El primer FIBRA que se coloc

en la BMV es

FIBRA UNO (FUNO.11), el cual est conformado por 14 inmuebles y se diversifica entre tres grandes sectores: el industrial, comercial y de servicios. Hay predios para edificios de oficinas, de centros comerciales y

de plantas industriales, con lo que se cubren las tres actividades comerciales.

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4Recopila un paquete para los potenciales prestamistas o inversores, que incluyan el plan de negocios, las declaraciones financieras y la

valoracin, y haz copias para presentar a las posibles fuentes financieras. Prepara el paquete en formato electrnico para hacer ms fcil su envo a las partes interesadas para que lo revisen.

5Haz una relacin de las partes interesadas. Contacta a las posibles fuentes

financieras de tu proyecto de construccin, incluyendo bancos, fondos de inversin inmobiliaria (real estate investment

trusts

REIT) y empresas de capital de riesgo. Mencinales que ests buscando financiamiento para un proyecto inmobiliario y pregntales si puedes enviarles tu paquete para que lo

consideren. Escribe los detalles de contacto del individuo que aceptar

el paquete.

6Enva copias de tu paquete de proyecto a todas las partes interesadas. Asegrate de pedirles que lo revisen y que te hagan saber si necesitan cualquier informacin adicional para su revisin. 72


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7Revisa cualquier oferta que te presenten y provee copias a tu asesor legal para que l tambin las revise.

8Elige la oferta de financiamiento que se ajuste mejor a las necesidades de tu proyecto de construccin, y sigue las instrucciones de tu asesor financiero y de la institucin proveedora de recursos para proceder con el financiamiento.

4. Financiamiento de Los Desarrollos Inmobiliarios

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