A. Lineamietos Federales Art.73 Ley de Vivienda

Contenido

PRESENTACIÓN ................................................................................................................................... i

CAPÍTULO I. MARCO CONCEPTUAL PARA EL DISEÑO DE LOS LINEAMIENTOS ............................ 1

1 ALCANCE Y NATURALEZA DE LA NORMA FEDERAL ............................................................. 2

1.1 Alcance de acuerdo a la escala poblacional ....................................................... 2

1.2 Instrumentos que no se norman a nivel federal ...................................................... 7

1.3 Caracterización de los desarrollos de vivienda terminada .................................. 8

1.4 Conceptos base .......................................................................................................... 12

CAPÍTULO II. DEFINICIÓN DE VARIABLES Y PARÁMETROS COMPARATIVOS ............................. 21

2 SELECCIÓN DE TEMAS Y VARIABLES .................................................................................... 21

2.1 Vinculación con el entorno ....................................................................................... 23

2.2 Infraestructura .............................................................................................................. 26

2.3 Equipamiento ............................................................................................................... 28

3 PARÁMETROS COMPARATIVOS ........................................................................................... 30

3.1 Vinculación con el entorno ....................................................................................... 30

3.2 Infraestructura .............................................................................................................. 33

3.3 Equipamiento ............................................................................................................... 38

3.4 Conclusiones ................................................................................................................. 44

CAPÍTULO III. GÚIA TÉCNICA DE LOS LINEAMIENTOS FEDERALES ............................................... 45

CAPÍTULO IV. MARCO JURÍDICO ................................................................................................. 126

4 JUSTIFICACIÓN JURÍDICA DE LOS LINEAMIENTOS FEDERALES ........................................ 126

5 NATURALEZA JURÍDICA DE LOS LINEAMIENTOS FEDERALES ............................................ 131

5.1 Reglamento presidencial ......................................................................................... 131

5.2 Acuerdo secretarial................................................................................................... 133

5.3 Norma Oficial Mexicana .......................................................................................... 135

6 UBICACIÓN EN EL MARCO NORMATIVO EN MATERIA DE ASENTAMIENTOS HUMANOS

140

6.1 Encuadre en el marco normativo local ................................................................ 142

6.2 Normas y regulaciones urbanísticas ...................................................................... 143

6.3 Normatividad ambiental .......................................................................................... 148

7 MEDIOS DE DEFENSA Y POSIBLES AGENTES AFECTADOS POR LOS LINEAMIENTOS

FEDERALES ...................................................................................................................................... 150

7.1 ¿Quiénes podrían estar afectados por la norma y cuáles podrían ser sus

reclamos, qué tipos de demandas pueden surgir en contra de la norma? .............. 150

7.2 ¿Cómo saber si las disposiciones de una ley estatal, de un Tratado Internacional

o de un Convenio Internacional son violatorios de la Carta Magna? ....................... 152

8 CÓMO SE ESPERA QUE LOS LINEAMIENTOS FEDERALES TRANSFORMEN EL MARCO

NORMATIVO LOCAL ..................................................................................................................... 154

CAPÍTULO V. INSTRUMENTACIÓN ADMINISTRATIVA .................................................................. 156

9 ESTADO ACTUAL DE LA AUTORIZACIÓN DEL FINANCIAMIENTO .................................... 157

9.1 Para los adquirentes de vivienda ........................................................................... 159

9.2 Para los promotores de vivienda ............................................................................ 185

10 BASES PARA LA CERTIFICACIÓN ....................................................................................... 187

11 PROPUESTA DEL PROCEDIMIENTO DE CERTIFICACIÓN .................................................... 190

11.1 Para los adquirentes de vivienda ........................................................................... 192

11.2 Para los promotores de vivienda ............................................................................ 205

11.3 Relación derechohabiente/beneficiario – promotor/vendedor, como elemento

relevante para el proceso de certificación ...................................................................... 206

11.4 La “certificación del proyecto” de calidad urbanística ................................... 208

12 BASES PARA LA CONSULTA PÚBLICA ................................................................................ 225

12.1 Talleres .......................................................................................................................... 226

CAPÍTULO VI. PROYECTO DE ACUERDO Y GUÍA TÉCNICA DE LOS LINEAMIENTOS FEDERALES

230

13 PROYECTO DE ACUERDO ................................................................................................... 230

BIBLIOGRAFÍA ................................................................................................................................ 241

Anexo 1. Comparación entre legislaciones estatales para los desarrollos de vivienda

social o popular.

Anexo 2. Comparación entre fuentes federales para las obligaciones en materia de

equipamiento e infraestructura.

Anexo 3. Visión de lo local y lo institucional.

Anexo 4. Resultados de las entrevistas.

Lineamientos del Art. 73 de la Ley de Vivienda i

i

PRESENTACIÓN

La oportunidad que ha representado en los últimos años para miles de familias mexicanas tener

acceso a una vivienda digna, ha tenido repercusiones importantes en aquellos sitios donde se

construyen los grandes conjuntos habitacionales, debido a los elevados niveles de requerimientos de

infraestructura, de transporte público, de educación en todos sus niveles o de empleos bien

remunerados, necesarios para los nuevos habitantes. La capacidad de respuesta de los gobiernos

locales se ha visto ampliamente rebasada ante esta situación.

Es evidente que la mayoría de los promotores de vivienda cumplen con la normatividad establecida;

sin embargo, queda la pregunta: qué debe hacerse cuando no existe esta normatividad o cuando

no es suficiente para satisfacer las necesidades de los futuros pobladores, o de quienes viven en las

zonas aledañas a estos grandes conjuntos. Si bien hasta la fecha han sido símbolo de prosperidad

económica, la construcción de estos desarrollos habitacionales en el mediano y largo plazo pueden

poner en riesgo la sustentabilidad, ya que las presiones inmobiliarias que derivan de este crecimiento

están conduciendo el desarrollo de nuestras ciudades, muchas veces, hacia zonas poco aptas, de

alto valor ambiental o de alto riesgo.

Uno de los aspectos que reportan las autoridades locales en cuanto a los problemas que enfrentan

hoy en día, es la escasa o nula conexión de los fraccionamientos con su entorno y con el resto de la

ciudad. Prevalece así la necesidad de establecer condiciones adecuadas de habitabilidad y de

actividades, que brinden mejores oportunidades de superación social y económica a la población

de estas nuevas expansiones urbanas.

Para frenar el crecimiento desordenado y el deterioro progresivo de la calidad de vida que este

fenómeno provoca, se requiere, por una parte, incrementar la oferta de infraestructura y

equipamiento en forma equiparable a la oferta crediticia para vivienda; y, por la otra, la

instrumentación de un marco regulatorio que garantice la alineación de todos los actores

involucrados en el logro del bienestar social.

Ante esta situación, el Gobierno Federal, a través de la Subsecretaría de Desarrollo Urbano y

Ordenación del Territorio de la Secretaría de Desarrollo Social (SEDESOL), procura disminuir la presión

sobre los gobiernos locales y restablecer la racionalidad económica de largo plazo, mediante la

internalización de los costos y la socialización de los beneficios de la expansión.

El 27 de junio de 2006 fue publicada en el Diario Oficial de la Federación la nueva Ley de Vivienda, la

cual señala en su Artículo 73 que “…Las acciones de suelo y vivienda financiadas con recursos

federales, así como las de los organismos que financien vivienda para los trabajadores en

cumplimiento a la obligación que consigna el artículo 123 de la Constitución Política de los Estados

Unidos Mexicanos, deberán observar los lineamientos que en materia de equipamiento,

infraestructura y vinculación con el entorno establezca la Secretaría de Desarrollo Social, escuchando

la opinión de la Comisión para cada grupo objetivo de la población, a fin de considerar los impactos

de las mismas, de conformidad con lo establecido en la Ley General de Asentamientos Humanos y

demás disposiciones aplicables…”

La Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM), a través de su Facultad de Arquitectura y la

Licenciatura en Urbanismo, fueron invitadas por la SEDESOL para desarrollar los instrumentos jurídicos y

administrativos que permitan dar cumplimiento a este mandato. El propósito es elaborar los

Lineamientos del Art. 73 de la Ley de Vivienda ii

ii

Lineamientos Federales1 en materia de equipamiento, infraestructura y vinculación con el entorno

relacionados con los desarrollos habitacionales, a partir de un análisis exhaustivo de las condiciones

de los conjuntos actuales, la visión de las autoridades locales y de los Organismos Nacionales de

Vivienda (ONAVI´s), así como del marco jurídico en el que se insertan estos procesos.

Estos lineamientos se conciben como una mejora de las condiciones normativas vigentes, que

atienden las necesidades básicas de los residentes de estos conjuntos de vivienda, procurando

fomentar la sustentabilidad económica, social y ambiental de los mismos. No se trata de alimentar

una sobre regulación que encarezca los costos de construcción de la vivienda, sino de establecer

condiciones mínimas que permitan la superación del nivel y la calidad de vida de los habitantes de

los nuevos desarrollos y de las localidades urbanas cercanas, así como ofrecer un marco normativo

para aquellos municipios que no cuenten con este tipo de reglas.

La finalidad de los Lineamientos del Artículo 73 de la Ley de Vivienda es elevar la calidad en el diseño

urbano de los desarrollos habitacionales que se realizan en el país, en especial los destinados a los

sectores de bajos recursos. De acuerdo a este mismo artículo, estos lineamientos se aplicarán en los

conjuntos que reciban financiamiento de los Organismos Nacionales de Vivienda (ONAVI´s), siendo

éstos responsables directa e indirectamente del 85% de los recursos que hoy se destinan al sector

formal de vivienda.

Los lineamientos tienen su fundamento en las siguientes premisas de aplicación universal:

Mejora regulatoria. Se busca identificar vacíos normativos y sobre regulación, subsanando

desventajas en el marco normativo actual.

Racionalidad económica. Se trata de transferir los costos a quienes los generen y de socializar

los beneficios de los grandes conjuntos de vivienda.

Aplicabilidad. Los lineamientos deben ser prácticos, operativos y funcionales, tanto

administrativa como jurídicamente, en el nivel local, estatal o federal que les corresponda.

Subsidiariedad. Los gobiernos locales deben ser los depositarios de la conducción del

desarrollo urbano, ya que son los que están en contacto directo con los problemas, por lo

tanto, son los más indicados para establecer las soluciones a los mismos.

Transparencia y monitoreo. La normatividad y su instrumentación deben ser claras, accesibles

a todo tipo de usuarios y continuamente evaluadas para su mejora continua.

Finalmente, a partir de un acercamiento con autoridades locales y algunos actores de los ONAVI´s,

encontramos que se configura un espacio institucional favorable a la intervención de la SEDESOL en

la definición de los Lineamientos Federales para la ejecución de nuevos desarrollos de vivienda.

Este trabajo recoge los resultados del estudio requerido y presenta una propuesta concreta, a la que

se llegó previa discusión con los actores estratégicos de la vivienda en el país, como los ONAVI´s, los

grupos de promotores y las autoridades estatales y municipales de numerosas regiones y localidades.

Su instrumentación depende en gran medida del problema común que representan los actuales

conjuntos habitacionales y sus respectivos costos para las autoridades locales. Se trata así de

1 Para efectos de este trabajo, “Lineamientos Federales del Artículo 73 de la Ley de Vivienda”, Lineamientos Federales o

“Lineamientos” son sinónimos.

Lineamientos del Art. 73 de la Ley de Vivienda iii

iii

promover aquellos que den cabal cumplimiento a los objetivos del Artículo 73 de la Ley de Vivienda, y

que procuren un mejor equipamiento urbano, infraestructura adecuada y vinculación con el entorno.

La presentación del trabajo para su difusión pública está organizada en dos secciones: el “Proyecto

de Acuerdo” y la “Guía Técnica de los Lineamientos Federales”, las cuales establecen las reglas de

operación jurídica y administrativa para dar cumplimiento al citado Artículo 73.

El documento se divide en los siguientes capítulos:

Capítulo I. Marco conceptual del diseño de los lineamientos. En este capítulo se presenta el

marco conceptual que establece, en principio, la necesidad de contar con unos Lineamientos

Federales en las materias señaladas, además de definir su naturaleza y alcances. Incluye la

definición de conceptos sobre los desarrollos habitacionales, su caracterización y tipología.

Capítulo II. Definición de variables y parámetros comparativos. El objetivo de este apartado es

presentar y definir los temas que serán objeto de los Lineamientos Federales, así como las

variables que permitirán normar cada uno de los temas definidos en el Artículo 73 de la Ley de

Vivienda.

Capítulo III. Guía Técnica de los Lineamientos Federales. Se describen aquí las fichas técnicas a

partir de los tres grandes temas de acuerdo al Artículo 73 de la Ley de Vivienda: 1. Vinculación

con el entorno; 2. Infraestructura; y 3. Equipamiento.

Capítulo IV. Marco jurídico. En este capítulo se desarrollan los fundamentos jurídicos, previendo

el surgimiento de inconformidades y controversias, la tipificación de casos a partir de una

realidad normativa heterogénea, el diseño de los procedimientos, la definición de las

actividades, los responsables, así como los formatos, controles y demás apoyos administrativos

que permitan instrumentar y operar la normatividad que establezcan los Lineamientos

Federales.

Capítulo V. Instrumentación administrativa. En este apartado se establecen las bases para el

modelo de aplicación e instrumentación de los Lineamientos. Asimismo, se proponen las bases

conceptuales del proceso de certificación, de mejora continua, así como el proceso de

consulta pública de los Lineamientos Federales. Cabe señalar que en este capítulo se sientan

las bases conceptuales para la instrumentación administrativa, por lo que es necesario

establecer una segunda etapa de trabajo que permita diseñar un “Manual de operación” de

dichos procedimientos con mayor detalle.

Capítulo VI. Proyecto de acuerdo y Guía Técnica. En este apartado se establecen con detalle

las partes del instrumento que permitirá la instrumentación jurídica de los Lineamientos

Federales.

Finalmente, se integran cuatro apartados de anexos:

Comparación entre legislaciones estatales para los desarrollos de vivienda social o popular.

Comparación entre fuentes federales para las obligaciones en materia de equipamiento e

infraestructura.

Visión de lo local y lo institucional.

Resultados de las entrevistas.

Lineamientos del Art. 73 de la Ley de Vivienda iv

iv

Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 1

CAPÍTULO I. MARCO CONCEPTUAL PARA EL DISEÑO DE LOS

LINEAMIENTOS

Resultado de los problemas señalados anteriormente, los Lineamientos Federales derivados del

Artículo 73 de la Ley de Vivienda establecen parámetros normativos en materia de infraestructura,

equipamiento y vinculación con el entorno, principalmente para aquellos conjuntos de vivienda que

tienen el apoyo de fondos del gobierno. A través de estos lineamientos se pretende, por un lado, que

los costos de los desarrollos sean económicamente más racionales, obligando a que quienes reciben

los beneficios del desarrollo asuman una mayor proporción de los mismos. Por otro lado, que los

nuevos desarrollos habitacionales se integren a su entorno, ya sea a la estructura de las ciudades o a

su zona de influencia más amplia, evitando impactos significativos en este proceso, principalmente en

los pequeños poblados cercanos.

Los lineamientos no se conciben como una barrera regulatoria al desarrollo, sino como una mejora de

las condiciones normativas vigentes que atiende las necesidades básicas de los residentes, las cuales

varían de acuerdo al tamaño de los desarrollos, en particular en los tipos de equipamientos deseables,

además de fomentar la sustentabilidad económica, social y ambiental de los mismos.

La finalidad de los lineamientos del artículo 73 de la Ley de Vivienda es elevar la calidad en el diseño

urbano de los desarrollos habitacionales que se producen en el país, en especial los destinados a los

sectores de bajos recursos. Todas las entidades federativas tienen actualmente esquemas de

regulación para los desarrollos habitacionales. Sin embargo, estos sistemas normativos no siempre

garantizan que las viviendas y otras instalaciones de servicios resulten habitables, accesibles y

sustentables (Ver Capítulo II: Definición de variables y parámetros comparativos). En este sentido, los

lineamientos, además de lo indicado por las normas vigentes a nivel municipal y estatal, prevén que

los desarrollos de vivienda se vinculen con su entorno y cuenten con la infraestructura y el

equipamiento necesarios.

Con la aplicación de los lineamientos se establecen criterios homogéneos para el cumplimiento de la

norma y la asignación de créditos que garanticen condiciones mínimas de habitabilidad en los

desarrollos, se mitiguen los impactos generados y se logren equilibrios respecto al entorno, la

infraestructura y el equipamiento instalados. A la vez, son un apoyo técnico tanto para el

desarrollador privado como para la administración pública local en el desarrollo urbano y producción

de vivienda en desarrollos habitacionales.

Estos lineamientos se aplicarán en los conjuntos que reciban financiamiento de los Organismos

Nacionales de Vivienda (ONAVI´s), siendo éstos responsables directa e indirectamente del 85% de los

recursos que hoy se destinan al sector formal de vivienda2. Los ONAVI´S son: el INFONAVIT (Instituto del

Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores), el FOVISSSTE (Fondo de la Vivienda del Instituto

de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado), el FONHAPO (Fondo Nacional de

Habitaciones Populares) y la SHF (Sociedad Hipotecaria Federal). Considerando el alto porcentaje de

créditos a la vivienda que se sujetarán a los Lineamientos, se busca generar un incentivo para que la

normatividad local adopte lo establecido por la norma federal.

Esta propuesta de definición de Lineamientos Federales toma como base el estudio denominado

“Análisis comparado de normatividad en materia de regulación de nuevos fraccionamientos en el

ámbito nacional e internacional y construcción de un marco de referencia para la elaboración del

2 Stolarski, 2004.


lineamiento federal” desarrollado por DGL, s.c. para la Secretaría de Desarrollo Social (SEDESOL) en el

segundo semestre de 2006. Dicho estudio tuvo como propósito integrar un marco de referencia y una

base de información sobre sistemas normativos, que incluye: un análisis comparado de la

normatividad en materia de fraccionamientos en todo el país, tres casos de buenas prácticas en el

ámbito internacional y el análisis de la norma de SEDESOL en materia de equipamiento.

1 ALCANCE Y NATURALEZA DE LA NORMA FEDERAL

Estos lineamientos se plantean en estricto apego y conformidad con la legislación existente a nivel

federal. Se busca plantear reglas simples, claras y válidas en todo el territorio nacional, y así atender

vacíos normativos en la legislación de algunas entidades. Esta consideración marca un primer nivel

de alcance de la norma.

Asimismo, se busca una aplicación accesible y relativamente fácil. Los lineamientos marcan

estándares mínimos y/o máximos, que se establecen en valores absolutos o relativos (porcentajes) y

cuyos valores pueden referirse a un rango.

Para dar cumplimiento al Artículo 73 de la Ley de Vivienda, los lineamientos se indican como

especificaciones obligatorias que los desarrollos habitacionales deberán cumplir, y que les permitirá

obtener un crédito o apoyo financiero de los ONAVI´s (ver detalles al respecto en el Capítulo V:

Instrumentación Administrativa). En los casos en que se indica, se señalan también especificaciones

como recomendaciones.

Los lineamientos obligatorios corresponden a un nivel mínimo de estándares comunes de

habitabilidad. Las recomendaciones, por su lado, plantean las medidas ideales y pueden ser

acatadas en parte o en su totalidad según los criterios de los promotores de vivienda.

Es importante señalar que si la norma municipal o estatal establece un parámetro que implica una

exigencia mayor, se tomará este último. Esta lógica responde a la búsqueda de mejores estándares

para los desarrollos habitacionales, cual sea el nivel de la norma considerado. Asimismo, no

contraviene a los municipios y entidades respecto a su derecho y obligación de aplicar los criterios

avalados en su sistema normativo, una vez cumplidos los requisitos federales mínimos.

1.1 Alcance de acuerdo a la escala poblacional

Como antecedente se revisaron las normas que rigen el diseño de los conjuntos habitacionales en el

país y que establecen los parámetros o estándares de acuerdo a los siguientes criterios:

Por nivel de ingresos: residencial, medio, interés social y/o popular y fraccionamientos

progresivos, en su caso.

Por número de viviendas autorizadas en el futuro desarrollo.

Por número de habitantes previstos en el desarrollo habitacional.

Por la superficie o los metros cuadrados de construcción.

Analizando cada criterio y su pertinencia, se encontró lo siguiente:

Se parte de que el diseño de los Lineamientos Federales se deriva de criterios que garanticen

condiciones mínimas de satisfacción, calidad y seguridad. En este sentido, son universales y

por lo tanto, el nivel de ingresos no se considera como la variable determinante para


caracterizar los desarrollos, sino el tamaño de los mismos en términos de población. Esta

variable es la que instituciones federales normativas, como la SEDESOL, la SEP y la Conagua,

emplean para determinar las necesidades de dotación y abasto de equipamiento y servicios

públicos. Establecer unos lineamientos tanto por nivel de ingresos, como por tamaño de

población, sería una condición aunque deseable, también compleja para una aplicación

futura de los lineamientos. Aunado a esto, para llegar a unos lineamientos que tomen en

cuenta ambas variables se necesitan estudios específicos sobre los patrones de consumo de la

población por su nivel de ingreso, y que las instancias normativas oficiales en cada ramo,

también incorporen este criterio de ingreso en sus normas y lineamientos.

Tanto el número de viviendas como la superficie construida dan una referencia de la

magnitud del desarrollo, sin embargo:

- El cálculo de habitantes de acuerdo al número de viviendas se estima con el número

de habitantes promedio por hogar en el país. Sin embargo, estas estimaciones dejan

fuera los cambios demográficos y de estructura familiar que se están experimentando

en el país como el incremento de la población de la 3ª. edad que viven solos, de

hogares con mujeres jefas de familia, o de parejas sin hijos, que eventualmente darán

lugar a distintos productos de vivienda. Resultados del INEGI muestran por ejemplo que

en los últimos 10 años, el número de personas solas se duplicó con una tasa de

crecimiento medio anual de 5.7%; también que el número de hombres de 35 a 49 años

se ha incrementado sustancialmente. 3 Resultados de estudios de mercado para

viviendas también apuntan el hecho de que los hogares de una sola persona son uno

de los segmentos de mercado de mayor crecimiento en los próximos años.4 Asimismo,

en la vivienda progresiva el número de habitantes por hogar, así como de hogares por

cada lote es muy variable.

- Los metros cuadrados de construcción totales no permiten evaluar con precisión el

número de habitantes del futuro desarrollo. Un desarrollo residencial y un desarrollo

popular podrán tener el mismo número de metros cuadrados de construcción para

una densidad muy diferente. Dada la importancia de evaluar el número de habitantes

para calcular la oferta necesaria en equipamientos y servicios públicos, se deja de

lado este criterio que no incluye un parámetro de densidad poblacional.

A diferencia de lo anterior, la variable determinante para la dotación de equipamiento e

infraestructura se establece en función de la población total atendida. Este criterio resulta válido al

implicar capacidades de carga diferentes en términos de vinculación al entorno, infraestructura y

equipamiento. Si bien es difícil prever con precisión el número de habitantes del futuro desarrollo en

un horizonte temporal de largo plazo, es posible afinar la previsión calculando este número en función

de las características de cada vivienda.

3 INEGI, 2003.

4 SOFTEC, 2005.


Así, la manera para determinar el número de habitantes de un desarrollo habitacional será en función

de la capacidad de cada vivienda, entendida esta capacidad a partir del número de cuartos por

vivienda y considerando dos habitantes por cuarto.5 Es decir, la fórmula será la siguiente:

No. de cuartos por vivienda x No. de viviendas totales X 2 ocupantes por cuarto = Tamaño del desarrollo

De esta forma, para efectos de este trabajo, se toma la variable de población como criterio principal

de escalonamiento para la aplicación de los lineamientos. La definición de equipamientos mínimos e

infraestructura mínima para un desarrollo habitacional sustentable dependerá de los potenciales

usuarios y habitantes del desarrollo.

1.1.1 Definición de un límite máximo poblacional de aplicación de los Lineamientos Federales

Para dar cumplimiento al Artículo 73 de la Ley de Vivienda, se establece su aplicación para aquellos

desarrollos de vivienda donde se estima una población máxima de 25,000 habitantes. A partir de esta

población se requieren además otros instrumentos de planeación y regulación que garanticen una

urbanización de calidad a gran escala. Si bien el establecimiento de un límite superior trae su parte

de arbitrariedad como todo corte cuantitativo, a continuación se presenta el límite propuesto (de

25,000 habitantes) y su justificación.

De acuerdo con el sistema normativo de equipamiento urbano de la SEDESOL, la unidad

básica de servicio de una preparatoria (aula) atiende a 80 alumnos al día, esto corresponde a

1,440 alumnos en una preparatoria de 18 aulas. De acuerdo al conteo de población del 2005

la población en el rango de edad entre 15 y 17 años corresponde al 6% de la población total,

por lo tanto, en un desarrollo de 25,000 habitantes se necesitaría una preparatoria de 18 aulas

(módulo máximo) funcionando a su capacidad máxima de atención. El siguiente nivel

educativo es de una universidad y/o instituto, los cuales cubren concentraciones de más de

50,000 habitantes, y tiene una nivel de cobertura regional, por lo cual queda fuera de lo que

se considera para un desarrollo habitacional.

Con 25,000 habitantes en un desarrollo de densidad promedio de 60 viviendas por hectárea,

se estima un equipamiento público y privado equivalente al 20% de la superficie total del

terreno, que puede ser elevado si se compara con el 15% de superficie de donación promedio

que se solicita regularmente en la normatividad local. Al incrementar la población, se requiere

otro nivel de servicios y equipamientos especializados que dan servicio a una ciudad o región,

en donde no se puede exigir al desarrollador la previsión de los mismos, sin contar con los

estudios de factibilidad correspondientes. En estos casos, se necesita de una planeación y

coordinación con las autoridades y otros agentes públicos y privados para la previsión de

estas áreas e instalaciones dentro de los nuevos sectores de la ciudad.

De acuerdo con el Sistema Urbano Nacional establecido por la SEDESOL, CONAPO considera a una

ciudad pequeña cuando tiene una población de entre 15 mil y 50 mil habitantes. Bajo este criterio, en

el país existen 230 ciudades de este tamaño. Así, este máximo de 25,000 habitantes se encuentra

5 Tanto CONAPO como el INEGI consideran como indicador de hacinamiento de las viviendas un número igual o superior a 3

personas por cuarto, por lo que es pertinente el criterio de 2 personas por cuarto.


dentro de lo que se considera como una ciudad pequeña; si es mayor de esta población, deberán

actuar otro conjunto de instrumentos normativos.6 Por estas razones:

Los desarrollos mayores a 25,000 habitantes deberán cumplir, además de lo señalado en estos

Lineamientos Federales, con la elaboración de un plan o programa parcial de desarrollo urbano, en

caso de no existir, o con el instrumento normativo en materia de desarrollo urbano que la autoridad

competente determine para dicho sector de ciudad. Este programa parcial de desarrollo urbano

deberá incluir como mínimo los siguientes apartados7

Diagnóstico integral de la zona que se pretende desarrollar y de su contexto urbano-regional.

Pronóstico de las implicaciones urbano-regionales del desarrollo en términos ambientales,

socioeconómicos y poblacionales.

Imagen objetivo del desarrollo y su inserción en el contexto local y regional.

Estrategias en los principales aspectos urbanos: medio ambiente, infraestructura y servicios,

transporte, desarrollo económico, desarrollo social, suelo.

Acciones y/o proyectos estratégicos.

Instrumentos técnicos normativos; fiscales y financieros; jurídico – administrativos; de

coordinación y concertación, así como de evaluación y seguimiento.

Asimismo, cuando el nuevo desarrollo por sí mismo o aunado a otros desarrollos previstos en el

municipio incremente en un 20% la población actual, se requerirá cumplir con un programa parcial.

Para este cálculo se deberá considerar no sólo la población prevista para el nuevo desarrollo, sino la

actual, proyectada en la zona de acuerdo con otros desarrollos autorizados en los dos últimos años

en una franja de 3 km.8

El siguiente diagrama muestra las tres franjas de análisis para determinar las condiciones de déficit o

superávit de los siguientes equipamientos: salud (5 km), educación (3 km) y abasto (1 km). El cálculo

de la población del entorno se efectúa dentro del radio de 3 km y se compara con la población

esperada en el nuevo desarrollo para determinar el incremento. En los casos que se mencionan

anteriormente se considera importante la elaboración de un programa parcial de desarrollo urbano,

ya que es un instrumento de diagnóstico y estrategia de planeación que aborda un nivel de análisis

detallado, que proporciona a la autoridad herramientas jurídicas y técnicas para la conducción y el

control del desarrollo de un sector de la ciudad. Asimismo, según lo establece la Ley General de

Asentamientos Humanos, estos programas requieren de procesos de consulta pública y planeación

participativa y su aprobación se somete a la consideración de los cabildos municipales.

6 http://www.conapo.gob.mx/distribucion_tp/01.htm. Definición del Sistema Urbano Nacional del Consejo Nacional de

Población. Consulta del 15.01.2008.

7 Los apartados propuestos retoman los principales puntos de los programas de desarrollo urbano del Distrito Federal

considerados muy completos. Para ejemplo de programas en su integralidad se recomienda consultar la página de la

Asamblea Legislativa del Distrito Federal, www.asambleadf.gob.mx.

8 El parámetro del incremento poblacional del 20% se tomó de la Ley de Suelo Española, del 18 de mayo del 2007, que lo

estipula en la disposición transitoria cuarta “Criterios mínimos de sostenibilidad".


Ilustración 1. Análisis de la capacidad instalada en el entorno.

1.1.2 Definición del desarrollo habitacional

La urbanización del territorio a través de la producción de vivienda se suele entender con varios

términos considerados prácticamente sinónimos: fraccionamiento, urbanización residencial, conjunto

habitacional, conjunto urbano, complejo residencial, desarrollo residencial, complejo de viviendas,

unidad habitacional, por citar algunos. Por lo que es necesario revisar los términos más comúnmente

usados y a partir de esta revisión, proponer un sólo término y su definición.

Fraccionamiento. Se entiende por fraccionamiento, la división de un terreno en manzanas y

lotes, que requiera del trazo de una o más vías públicas, así como la ejecución de obras de

urbanización que le brinden servicios urbanos.

Conjunto urbano o habitacional. Es una modalidad en la ejecución del desarrollo urbano que

tiene por objeto estructurar, ordenar o reordenar, como una unidad espacial integral, el trazo

de la infraestructura vial, la división del suelo, la zonificación y normas de usos y destinos del

suelo, la ubicación de edificios y la imagen urbana de un sector territorial de un centro de

población o de una región.

Unidad habitacional. Conjunto de viviendas con una nomenclatura común oficial, que

comparten mismo espacio y tienen mismo origen.

A partir de estas definiciones, y para efectos de este trabajo, se establece la siguiente definición de

desarrollos habitacionales para la aplicación de los lineamientos del Artículo 73 de la Ley de Vivienda:

“Desarrollo habitacional: conjunto de construcciones, infraestructuras y equipamientos, en un terreno

Desarrollo

existente

autorizad

o


urbanizable, con un uso mayoritariamente habitacional, previsto para un mínimo de 100 habitantes y

hasta 25,000 habitantes, y que integra los servicios, actividades e instalaciones necesarias para

satisfacer las condiciones de habitación y desarrollo básicos de sus residentes y usuarios, así como la

vinculación con su entorno”.

Es necesario, desde la definición del desarrollo habitacional, establecer un número mínimo de

habitantes y/o viviendas: no se considera desarrollo habitacional una o dos casas, por ejemplo. Para

tal efecto se considera que una agrupación inferior a 25 viviendas o 100 habitantes tiene un impacto

limitado y en consecuencia puede ser regida por reglamentos municipales sin necesidad de una

norma federal. Tampoco genera demandas adicionales en materia de espacios públicos, servicios y

equipamientos, o infraestructura, tales que no puedan ser absorbidas por los existentes.

La definición aquí propuesta de desarrollo habitacional indica que toda agrupación de

construcciones habitacionales menor a 100 habitantes y mayor a 25,000 habitantes NO entra en el

campo de aplicación de estos Lineamientos Federales, motivo de este trabajo.

1.2 Instrumentos que no se norman a nivel federal

La autorización de los desarrollos habitacionales sigue un proceso regulado en el ámbito local. Este

proceso es variable e involucra diversos dictámenes de factibilidades, evaluaciones de impactos y

permisos expedidos por diferentes instancias del gobierno municipal y en muchos casos del estatal.

De estos instrumentos cabe destacar los siguientes:

1. Dictámenes, constancias o certificados de factibilidad en lo siguiente:

Existencia y dotación de agua potable.

Protección civil en materia de seguridad y riesgo.

Uso de suelo permitido.

Incorporación a la estructura vial existente.

Capacidad de suministro de energía eléctrica.

Descargas de aguas residuales.

2. Estudio de mecánica de suelos.

3. Estudio hidrológico.

4. Evaluación de impacto urbano.

5. Evaluación de impacto ambiental.

6. Plan o programa parcial de desarrollo urbano.

Los Lineamientos Federales no eximen de la obligación de elaborar estos instrumentos normativos de

carácter local. Los desarrollos de vivienda, además de atender a lo señalado en los presentes

lineamientos, deberán cumplir con los estudios y evaluaciones de impactos necesarios y requeridos

por la autoridad competente, a fin de asegurar que reúnen las condiciones necesarias de seguridad

y prevención o mitigación de posibles impactos en el entorno.


1.3 Caracterización de los desarrollos de vivienda terminada

1.3.1 Del desarrollo habitacional al desarrollo urbano

Este planteamiento de escalas lleva a preguntarse qué diferencias hay entre un desarrollo

habitacional y una ciudad, sobre todo si consideramos que el INEGI clasifica una localidad como

urbana a partir de 2,500 habitantes y el CONAPO establece una “ciudad pequeña” entre los 15 mil y

50 mil habitantes.

Para esto se define a la ciudad como un espacio construido y habitado en el que se dan funciones

de residencia, administrativas, de transformación e intercambio, con un grado de equipamiento e

instalaciones de servicios, que asegura las condiciones de la vida humana. La ciudad es el lugar

donde se manifiestan, en forma concentrada, las realidades sociales, económicas, políticas y

demográficas de un territorio.

Bajo estas definiciones, es indudable que los actuales desarrollos habitacionales no producen ciudad,

ya que tienen una diversidad de usos muy limitada. Por ello, una reglamentación que garantice

estándares mínimos en equipamiento, infraestructura y vinculación con el entorno, aunado a los

instrumentos de negociación y participación coordinada para la producción de vivienda tiende a

lograr un cambio hacia la expansión integrada de la ciudad.

1.3.2 Definición de escalas de los desarrollos de vivienda

Son motivo de aplicación de los Lineamientos Federales tanto los desarrollos de vivienda terminada

como los desarrollos progresivos. Cabe aclarar que en el caso de los segundos, aplican los mismos

requerimientos que en los de vivienda terminada, con la diferencia que la introducción de

equipamiento y servicios ocurre en distintos momentos.

Los desarrollos habitacionales se caracterizan a partir de tres escalas que se definen por rangos de

población. En el establecimiento de las tres escalas se han tomado en cuenta los radios de atención

que se establecen en las Normas de Equipamiento Urbano de SEDESOL, de tal manera que el cálculo

para determinar las unidades básicas de equipamiento no sólo se multiplican o dividen

matemáticamente de acuerdo al número de habitantes, sino que su relación habitantes-necesidad

varía según el rango de población, considerando las distancias máximas de desplazamiento para

acceder a los mismos. Asimismo, a partir de un determinado número de habitantes se agregan otras

instalaciones que no corresponden a equipamiento básico, sino de un grado de especialización

mayor (ver apartado “Conceptos base de equipamiento” en la página 16).

La primera escala propuesta es la del VECINDARIO. Se trata del entorno inmediato de los residentes

del desarrollo. El vecindario se origina en la proximidad residencial de las familias, que provoca puntos

de contacto y recorridos comunes en espacios tales como patios, pasajes o calles locales. Las

comunicaciones que tienen lugar en estos espacios intermedios, ocurren entre un limitado número de

personas. Es consecuencia de habitar en una misma fracción de espacio construido. El espacio

donde los vecinos establecen reiteradas comunicaciones, es aquel en que las familias comparten

una determinada estructura físico-espacial representada por el entorno inmediato a sus viviendas.

Con el transcurso del tiempo, este entorno se convierte en una unidad de experiencia, en un lugar

vecinal.9

9 Sepúlveda, 2005.


La segunda escala propuesta es la del BARRIO. Los residentes del barrio conviven en un territorio

común, y comparten plazas, escuelas, multicanchas, consultorios, entre otros. En efecto, el

equipamiento urbano puede contribuir a la constitución del lugar, dependiendo de su localización

(central, periférica o dispersa) y características (accesibilidad, escala o forma). Otro elemento

relevante de la conformación de un lugar es la morfología urbana, cuyas dimensiones son la

estructura vial y la agrupación de la edificación.10 Estos equipamientos comunes, combinados con

posibles fronteras espaciales (vialidad primaria o un gran equipamiento urbano por ejemplo) crean

una unidad socio-espacial en una escala mayor a la del vecindario: la escala del barrio.

La tercera escala es la COLONIA. Los residentes de una misma colonia no interactúan como en la

escala del vecindario y no necesariamente comparten espacios con la misma intensidad que dentro

del barrio, ya que al ser más grande la escala, las opciones son mayores y la demanda de

equipamientos y de espacios públicos o privados se reparte en una oferta más diversa. Sin embargo,

tienen referentes comunes y requieren de un nivel de equipamiento superior para satisfacer sus

necesidades.

A partir de la definición de estas tres escalas que requieren tratamientos diferentes, es indispensable

establecer rangos numéricos precisos para una aplicación clara y entendible de los Lineamientos

Federales. La literatura muestra diversas clasificaciones definiendo comunidades o barrios que van

desde agrupaciones mínimas (12 a 25 viviendas), a otras de tamaño intermedio (25 a 50 y 50 a 100

viviendas), hasta las de gran tamaño (entre 400 y 1.500 viviendas)11. Alexander, et al. (1977), define el

tamaño de una comunidad de 7,000 habitantes (rango de 5,000 a 10,000 personas), argumentando

que a partir de 5,000 habitantes la comunidad puede tener poder político para iniciar, decidir y

ejecutar los asuntos que les conciernen directamente.12

La definición de escalas dentro de los desarrollos de vivienda representan varias ventajas:

1) Toman en cuenta una masa crítica mínima y máxima para obligar a un determinado requerimiento.

2) Facilita la observancia y vigilancia de estos Lineamientos Federales para identificar las obligaciones

de los promotores que deben cumplir, ya que lo ubica desde un inicio dentro de uno de los tres

grupos.

3) Es claro para los desarrollos de mayor tamaño cómo se deben cubrir las necesidades por etapas o

fases de crecimiento, de tal forma que se comienza con el vecindario, luego el barrio, hasta cubrir los

requerimientos de una colonia. Esta modulación sería difícil de comprender si no se establecen rangos.

Por último, cada escala tiene una relación con el tipo de equipamiento básico que debe existir

tomando en cuenta un módulo mínimo: jardín vecinal en vecindario, jardín de niños y escuela

primaria en barrio (a partir de 3,500 habitantes) y escuela secundaria y preparatoria en colonia (a

partir de 12,000 habitantes).

10 Sepúlveda, 2005.

11 Chiang, 1987

12 Turner 1981, señala 12-50 viviendas (Washington New Town, Inglaterra) o 30 – 60 viviendas (Runcorn New Town, Inglaterra),

para permitir que se dé un contacto social.


Los rangos se establecieron de acuerdo a la metodología adoptada por DGL en su Guía para

Comunidades Homex (DGL, s.c. 2006) y son.

Vecindario: entre 100 y 1000 habitantes;.

Barrio: entre 1000 y 5,000 habitantes.

Colonia: entre 5,000 y 25,000 habitantes.

Ilustración 2. Rangos que distinguen tipos de desarrollos.

Para la aplicación de los Lineamientos Federales el vecindario constituye la primera unidad de

desarrollo habitacional. En esta escala los vecinos pueden organizarse formalmente para el cuidado,

mantenimiento y demanda de servicios y/o equipamientos de primera necesidad, si así lo requieren.

1.3.3 Rango poblacional versus nivel de ingresos

Los desarrollos habitacionales actuales se caracterizan en el mercado por niveles de ingreso, dado en

función del costo de la vivienda. De acuerdo con las leyes y reglamentos de fraccionamientos

estatales, en su mayoría se establecen tres categorías principales, que regulan, entre otros aspectos,

la superficie del lote, frentes mínimos y densidades y en general, oscilan en los siguientes rangos:

Popular o de interés social: la superficie del lote mínimo está en el rango de 90-120 m², la del

frente mínimo en 6 a 7 m. Se maneja la densidad más alta en este tipo de desarrollos (mayor

de 240 hab/ha).

Tipo medio, o tipo B –C: la superficie del lote mínimo está en el rango de 140-500 m², la del

frente mínimo en 8 a15 m. La densidad es media (120 a 240 hab/ha).

Residencial: Entre los que se encuentran: a) campestre, b) de primer orden, c) tipo A y d)

residencial turístico. Se establecen frentes y superficies de lote mínimo de dimensiones mayores

que en los demás tipos, pueden estar en el rango de 300-2000 m² de superficie de lote, con

frentes de 12 a 25 m. La densidad es la más baja que se establece (menor a 120 hab/ha).


Esta diferenciación, según el precio del producto habitacional ofrecido, es valiosa en términos del

perfil económico de la población residente, sin embargo, al no contar con estudios serios que

establezcan los patrones de comportamiento entre ingresos y consumo de infraestructura y

equipamiento, se optó por construir los Lineamientos Federales bajo un enfoque de satisfacción de

necesidades básicas en los desarrollos para cualquier individuo no obstante su origen, condición

social o económica. Por lo tanto, resultan de mayor relevancia las consideraciones acerca de la

capacidad instalada y la proximidad a los equipamientos preexistentes, que permiten definir las

necesidades reales de los nuevos desarrollos, así como establecer las consideraciones mínimas para

fomentar que los equipamientos, comercios y servicios privados se incorporen a éstos de acuerdo a la

demanda adicional.

Por otro lado, se busca que los Lineamientos sean flexibles y den especial atención a mejorar las

condiciones de los desarrollos de bajos ingresos y de los fraccionamientos progresivos, ya que éstos

reflejan una problemática específica y de mayor presencia en el país, tales como:

En numerosos casos los equipamientos y la infraestructura son insuficientes, tanto para su

adecuada vinculación con el entorno como para su sustentabilidad interna.

En otras ocasiones se les atribuyen estándares elevados que tienen como efecto no planeado

su eventual ocupación por grupos de ingresos mayores, o que no necesitan ayuda del

gobierno, dejando fuera la atención al sector pretendido.

Por esta razón el mayor propósito del diseño de los Lineamientos es establecer estándares mínimos de

calidad, más que plantear una urbanización utópica que podría no concretarse o dejar de atender

al grupo más necesitado.

1.3.4 Los desarrollos progresivos

Un desarrollo progresivo se define como el proceso mediante el cual se lleva a cabo una

urbanización residencial desde su etapa de fundación, partiendo de obras de infraestructura,

equipamiento y vinculación con el entorno básicas, que se van complementando gradualmente

hasta alcanzar los niveles deseados a medida que se va consolidando el territorio en términos de su

poblamiento y urbanización.

En este tipo de desarrollos las familias adquieren el suelo, que comprende un lote con servicios básicos,

de acuerdo con lo que señala el lineamiento establecido. Los adquirientes construyen su vivienda y se

encargan de la gestión y en su caso, construcción de la infraestructura y equipamiento

complementario, conforme los recursos se hacen disponibles. Típicamente, estos desarrollos son

autofinanciados por los mismos residentes o cuentan con un subsidio mínimo para la adquisición del

lote.

Estos desarrollos ofrecen una alternativa que conjuga horizontes temporales y financieros adaptables

a situaciones económicas de familias de menores recursos. Constituyen una parte importante de la

producción de vivienda del país, por lo que es prioritario considerarlos en los programas de vivienda

federal y estatales.

Para la elaboración de los Lineamientos se parte de que los desarrollos progresivos son flexibles y

deben permitir distintas posibilidades o alternativas para el desarrollo de las obras de urbanización y la

incorporación del equipamiento, hasta llegar a tener estándares similares a los señalados en los

desarrollos de vivienda terminada.


De acuerdo con esto, no se regula el número de lotes o de viviendas, ni la población total, sin

embargo, se mantienen los criterios de dosificación en función de las tres escalas (vecindario, barrio o

colonia).

La definición del nivel mínimo de obras de urbanización en la etapa inicial se basa en los criterios

establecidos en la Ley de Desarrollo Urbano del Estado de Baja California, artículos 223 al 234; la Ley

de Asentamientos Humanos y Desarrollo de Coahuila de Zaragoza, artículos 149, 177, 178 y la Ley de

Ordenamiento territorial de los Asentamientos Humanos y de Desarrollo Urbano del Estado de Nuevo

León, artículo 154, ya que las normas de estas entidades son las que precisan los elementos de

urbanización más indispensables para iniciar la ocupación de este tipo de desarrollos.

Las obras de urbanización por fases para este tipo de desarrollos establecen una exigencia mínima

aplicable en todo el territorio, sin responder necesariamente a particularidades regionales sino a

facilitar una adecuada urbanización progresiva que en su proceso absorba los impactos generados,

en lugar de trasladar éstos a un plazo futuro.

1.4 Conceptos base

En esta sección se desarrollan los conceptos base que el Artículo 73 de la Ley de Vivienda señala:

equipamiento, infraestructura y vinculación con el entorno. Éstos se han definido en sus concepciones

más amplias constituyendo el eje de toda la reflexión para la construcción de los Lineamientos

Federales.

En ocasiones estos temas son transversales entre sí, por ejemplo, el tema del transporte puede ser

tratado, como parte de la infraestructura, como un equipamiento específico de apoyo al sistema, o

como un elemento vital de vinculación con el entorno. De tal manera, que a cada tema se le ha

asociado con una de las tres categorías principales, a fin de organizarlos de acuerdo a una lógica de

procedimiento de diseño urbano que puede entender un desarrollador, quien finalmente es el usuario

principal y obligado a cumplir con estas especificaciones.

Asimismo, se tomaron en cuenta cuatro definiciones para conceptualizar estos temas y de ahí partir a

la elaboración de los Lineamientos:

1) La capacidad de carga, entendida ésta como la densidad máxima de población, que se

encuentra limitada por los servicios y equipamientos urbanos y la infraestructura existente y prevista

para el nuevo desarrollo. También es importante la capacidad de carga de las vías de comunicación

interna y externa que conectarán el desarrollo con su entorno urbano, municipal y regional.

2) La noción de impacto, que incluye cinco elementos:

La previsión de los resultados o efectos, no sólo directos, de una actuación sobre el sistema

territorial.

La interpretación de dichos efectos, es decir, determinación de los cambios provocados sobre

el sistema en su conjunto.

La valoración de esos efectos mediante su contraste con unos objetivos de desarrollo que

establecen la situación deseada del sistema en el futuro, a los cuales la actuación puede en

mayor o menor medida contribuir a realizar.

La adecuación, en su caso, de las condiciones actuales para mejorar la contribución de sus

efectos a los objetivos perseguidos.


La dimensión territorial, en cuanto que el proceso hace referencia al sistema o modelo

territorial en un ámbito espacial determinado.

3) La sustentabilidad, si bien el concepto de desarrollo sustentable en la mayoría de sus aplicaciones

se ha denominado con un enfoque ecológico, centrado inicialmente en el medio natural, se refiere a

una concepción más amplia y compleja que además incluye los aspectos sociales y económicos que

se reflejan en el ámbito urbano. Entre las principales tendencias en la búsqueda de soluciones

urbanas más sustentables se pueden mencionar las siguientes:

El incremento de las densidades para lograr un mejor aprovechamiento del suelo y la

infraestructura. Con esto no sólo se consigue reducir el consumo de ese recurso no renovable,

sino que también se disminuye el crecimiento de las ciudades, con los correspondientes

beneficios que esto significa en términos de redes técnicas, viales, así como de recursos y

tiempo que se ha de invertir en transportación.

La incorporación de diversos usos de suelo y de tipologías urbanas en los desarrollos para

generar oportunidades económicas y de interacción social dentro de los desarrollos.

Alternativas para reducir los requerimientos de transportación, a la vez que se incrementa la

capacidad de carga de los medios de transporte disponibles, se buscan fuentes de energía

que sustituyan a los combustibles fósiles y se mejora la seguridad del tráfico urbano, así como

los sistemas de señalización e información.

El reciclaje de recursos, que incluye el agua, los residuales líquidos y sólidos, tanto orgánicos

como inorgánicos, los materiales y elementos de construcción, y hasta los edificios y las

ciudades (rehabilitación arquitectónica y urbana).

La adecuación climática de las soluciones arquitectónicas y urbanas, que permite mejorar la

calidad de la vida, incrementar la durabilidad de las edificaciones y, a la vez, reducir los

costos de mantenimiento y el consumo energético durante la vida útil de la edificación.

4) La accesibilidad, entendida ésta no sólo en aspectos físicos, como facilidad de movilidad y acceso

a los diferentes equipamientos y servicios; también se refiere al diseño incluyente que permite que

cualquier individuo, no obstante su origen o condición social, física o económica tenga la misma

oportunidad de hacer uso o recibir los servicios de los equipamientos e instalaciones que se

encuentran en su comunidad y que le permitirán un mejor desarrollo de sus capacidades individuales

como son el acceso a la educación pública, a servicios de salud, de recreación y deporte, de abasto

y comercio, principalmente. Así como la oportunidad de generar ingresos desde su vivienda o

comunidad.

De acuerdo con lo anterior y dentro de los alcances que se acotaron anteriormente, las tres

categorías para el diseño de los desarrollos habitacionales que define el Artículo 73 de la Ley de

Vivienda se establecen como sigue.

1.4.1 Vinculación con el entorno

Se refiere a las características del área inmediata considerada en una franja de 5 km y del territorio

municipal en el que se inserta la nueva urbanización y su relación con el mismo. Dicha relación

involucra la capacidad de los equipamientos y la infraestructura existentes, así como las condiciones

de accesibilidad, conexión, habitabilidad y servicios para la población.


En vinculación con el entorno se incluyen los temas de conexión y transporte público que se enfocan

a la continuidad territorial entre la ciudad y el desarrollo habitacional que se inserta en una trama

urbana existente. Asimismo, cuando los desarrollos se encuentran totalmente aislados de un

asentamiento humano por varios kilómetros de distancia, se pretende garantizar la liga entre dicho

desarrollo y los principales centros de consumo o empleo, o en su defecto, prever las necesidades del

nuevo desarrollo mediante un programa de desarrollo urbano.

La diversidad de usos en el desarrollo habitacional, es un concepto clave en el que se basan los

lineamientos, que involucra la sustentabilidad urbana y territorial. Se considera que una mezcla

mínima de usos es susceptible de generar efectos positivos indispensables en la calidad de vida de los

habitantes y usuarios del desarrollo de vivienda, así como en el tipo de urbanización producido.

Asimismo, la diversidad de tipos de vivienda conlleva a una mezcla de ingresos, que también

produce beneficios sociales. Estos efectos positivos de la mezcla de usos y de tipologías se tratan a

mayor detalle en la argumentación técnica de este lineamiento.

Respecto a la protección del ambiente, ésta se ha definido en acciones que se instrumentan en el

espacio urbano y no al interior de la vivienda en sí, ya que existen normas y especificaciones

internacionales y en el país donde el tema de la vivienda ecológica se regula ampliamente.13 En este

sentido, las acciones se refieren principalmente al ahorro de energía mediante la utilización de ciertos

materiales y arborización en espacios públicos y áreas comunes que contribuyen a disminuir el

consumo de energía total. Otro aspecto es la captación de agua pluvial y el tratamiento de aguas

residuales y su reutilización para riego en espacios públicos y para usos domésticos.14 Finalmente, se

consideró el manejo de los residuos sólidos, orgánicos e inorgánicos, su confinamiento y posterior

reciclamiento y/o disposición final.

En el tema de la vinculación con el entorno se incorporan especificaciones que condicionan la

ocupación de los desarrollos de vivienda a fin de garantizar la conexión a los servicios básicos de

infraestructura y mitigar los impactos generados durante su construcción.

Para concluir, cabe mencionar que la selección y la definición de los conceptos que abarcan las tres

nociones estipuladas en el Artículo 73 de la Ley de Vivienda (equipamiento, infraestructura y

vinculación al entorno) fueron objeto de varias discusiones a lo largo del proceso de producción de

este marco conceptual. A partir de estos conceptos base, se concretan en el apartado denominado

“Guía Técnica de los Lineamientos Federales”.

1.4.2 Infraestructura

Para efectos de este trabajo, se define la infraestructura como el “conjunto de redes básicas de

conducción y distribución que constituyen los soportes del funcionamiento de los desarrollos

habitacionales y que hacen posible el desarrollo de actividades: movilidad, saneamiento, distribución

de agua y energía y comunicaciones”.

De las previsiones adecuadas en infraestructura depende, en gran medida, la sustentabilidad del

desarrollo habitacional, entendida ésta en un sentido amplio, no sólo ambiental, sino de de viabilidad

y apoyo al desarrollo de actividades sustantivas. Por ello, la capacidad de la infraestructura que se

construya y se conecte a la existente tiene que ser cuidadosamente evaluada y en un horizonte

13 CONAFOVI, 2006.

14 CONAFOVI, 2006.


temporal amplio. De lo contrario, se corre el riesgo de saturar las redes y comprometer el futuro del

territorio urbanizado y su región aledaña.

Por otra parte, la calidad de vida de los futuros habitantes de los desarrollos también depende de

aspectos básicos de infraestructura, tales como: requerimientos en materia de estacionamiento15,

anchos mínimos de banqueta, alumbrado público y señalización, los cuales determinan un espacio

público de calidad,16 seguro y útil para el peatón.

Ciertos aspectos fundamentales de infraestructura están regulados de manera cuidadosa por normas

oficiales mexicanas y/o normatividades estatales en todo el territorio nacional, por lo que sería

redundante establecer más lineamientos al respecto y sólo contribuiría a una mayor confusión en el

marco normativo. Tal es el caso del tamaño de las tuberías de agua, drenaje o gas, así como sus

condiciones de hermeticidad. Para estos casos, la norma oficial aplicable se ha referido en el

lineamiento correspondiente.

El diseño para personas con capacidades diferentes se incluye como un tema transversal en los

lineamientos de infraestructura, en particular en el tema de vialidad, así como en el de espacio

público. La inclusión de esta consideración se refiere a la urgente necesidad de que el entorno

urbano cuente con las facilidades urbanísticas y arquitectónicas para garantizar el pleno desarrollo

de todas las personas, siendo aquellas con alguna discapacidad las que demandan nuevos espacios

públicos y privados creados en el territorio nacional con criterios de diseño incluyente.

En 1981, la Organización Mundial de la Salud (OMS) y las Naciones Unidas (ONU), con motivo de la

celebración del Año Internacional del Minusválido, estimaron un 10% de la población mundial con

discapacidad. Para el año de 1990 se estimaron 500 millones de personas con discapacidad en el

mundo. La ONU señala la importancia de incorporación de criterios de diseño universal o incluyente

en inversiones públicas que eviten costos innecesarios en futuras adecuaciones. En México, las cifras

no han sido claras, sin embargo, la información oficial del INEGI en 2000 contabilizó a 2.2 millones de

personas con algún tipo de discapacidad, que equivale a un 2.3% del total nacional. Este porcentaje

resulta considerable si se toma en cuenta que existe población en el país con barreras culturales y de

comunicación que impiden su pleno desarrollo e integración social y económica, afectando su

calidad de vida y dignidad.

Las distintas necesidades de las personas con discapacidad sea ésta temporal o permanente; motriz,

visual, mental, auditiva, entre otros; se manifiesta en el espacio urbano en la limitación o falta de

acceso al empleo, educación, salud y vivienda. Por otro lado, se consideran los sectores de la

población con demandas específicas de integración social; en estos grupos se encuentran: la

población que presenta enfermedades degenerativas, como la diabetes (que ya representan un

problema de salud nacional), los niños pequeños y el grupo de los adultos mayores que se

incrementará en los próximos 20 años.

15 English Partnerships, 2007.

16 Local Planning Guidance, 2007.


1.4.3 Equipamiento

Para efecto de los Lineamientos se considera que el Equipamiento es el “Conjunto de edificios y

espacios de uso público, cuya propiedad y administración puede ser pública o privada. Éstos

complementan a las actividades de habitación y trabajo, proporcionando a la población servicios de

bienestar social y de apoyo a las actividades económicas, sociales, culturales y recreativas”.

Se entiende por equipamiento público todo aquel de dominio y administración pública, que puede

formar parte del área de donación establecida en la legislación local.

Se entiende por equipamiento privado todo aquel de dominio y administración privada y que por lo

tanto forma parte del área desarrollable o vendible de un desarrollo.

El equipamiento está estrechamente vinculado al número de habitantes que harán uso del mismo. El

volumen de la demanda de servicios y la periodicidad con que se utilizan determinan una relación

directa con el número y perfil de la población atendida. Los elementos del equipamiento para la

ciudad que establece la SEDESOL en su sistema normativo se clasifican en seis subsistemas:17

Educación y cultura.

Salud y asistencia social.

Comercio y abasto.

Comunicaciones y transporte.

Recreación y deporte.

Administración y servicios urbanos.

En relación con estos subsistemas, los desarrollos habitacionales generan requerimientos que deben

ser resueltos dentro de los mismos, o fuera de ellos en distancias accesibles ya sea caminando o

utilizando un medio de trasporte, dependiendo del equipamiento que se trate. De acuerdo con esto,

para la definición de los Lineamientos se identificaron los equipamientos necesarios para desarrollos

habitacionales de hasta 25,000 habitantes que pertenecen a las siguientes categorías:

Espacio público abierto, del subsistema de recreación y deporte: jardines, parques, plazas y

módulos deportivos.

Educación y cultura: jardín de niños, primaria, secundaria, preparatoria y biblioteca.

Salud y asistencia social: clínica con y sin hospitalización, centro comunitario con guardería.

Mercado público, perteneciente al subsistema de comercio y abasto.

Cabe aclarar que el subsistema de comunicaciones y transporte, como se mencionó anteriormente,

se ubicó en el concepto base de “vinculación con el entorno”. Asimismo, los equipamientos de

administración y servicios urbanos se consideraron en el lineamiento “Equipamiento público

17 Sedesol, 1995.


complementario”, ya que éstos responden a condiciones y necesidades en el ámbito local o que en

un momento dado deben incluirse como especificaciones obligatorias dentro de un instrumento

normativo de ámbito de aplicación mayor, como sería un programa parcial de desarrollo urbano.

Ilustración 3. Gráfica de radios de servicio, Normas de equipamiento de la SEDESOL. Tomado de Urban Task Force, 2002,

adecuado con información de la SEDESOL.

ESTATAL

INTERMEDIO

MEDIO

BÁSICO

REGIONAL

CASA

400 km.

Univ

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idad

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Preparatoria, área de ferias, gasolineria450m - 5 km.

10 km.

Jardin de niños, Biblioteca púb. mpal.

100 km.

40 km.

Primaria, parque de barrio

Muse

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U. deportiva, gimnasio

, CERESO, ofici

nas de gob.,

Museo Local, hacienda, bomberos

Centro de urgencias, cental de autobuses

Unidad de Medicina Familiar, parque urb.

Admón. de correos, cine

Auditorio m

pal., delegación mpal.

Tia

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b.

Centro de Salud Rural, cementerio

Aero

pista

Pla

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Guarderia, Mercado púb., juegos inf.

Casa cuna, tiend

a, Farmacia, A

gencia de correos

750 m.

1.5 km.

10 km.

15 km. 20 km.30 km.

40 km.

60 km.

El diagrama anterior indica la introducción de equipamiento de mayor jerarquía o especialización de

acuerdo a las categorías de atención que establece la SEDESOL: básico, medio, intermedio, estatal y

regional. Los desarrollos habitacionales deben contar cuando menos con el equipamiento de nivel

básico.

En los lineamientos se establece como condición obligatoria el Análisis de la Capacidad Instalada,

previo a la definición de necesidades de equipamiento de educación y salud para el nuevo

desarrollo. Esto se refiere a que en el diseño del proyecto se deberá analizar previamente el

equipamiento existente y su capacidad de acuerdo a las unidades básicas de servicios que

establece el Sistema Normativo de Equipamiento Urbano de la SEDESOL o en su caso, el indicado por

Desarrollos

habitacionales


la SEP. A esto se refiere con analizar el “efecto acumulado”. Este levantamiento se realizará en una

franja total de 5 km18 y a partir de éste se determinará qué se deberá considerar en los desarrollos

según las necesidades de la población existente y la proyectada. En cada Lineamiento donde se

debe hacer este análisis se indican los criterios específicos para determinar las necesidades a cubrir

(Ver Capítulo VI: Proyecto de Acuerdo). Este análisis de capacidad instalada permitirá reconocer

demandas atendidas fuera del desarrollo habitacional y promoverá cierta flexibilidad de los

Lineamientos Federales cuando se trate de conjuntos de vivienda que buscan una mejor localización

con respecto a la ciudad.

De este análisis se podrán derivar tres situaciones:

Las instalaciones del equipamiento existente en el entorno que cuentan con un superávit,

pueden ser aprovechadas por el nuevo desarrollo hasta en un 30%. En este caso sólo se

preverán dentro del nuevo desarrollo las necesidades no cubiertas que demanda la nueva

población.

La capacidad de las instalaciones presentan un déficit, en donde el nuevo desarrollo, deberá

tomar en cuenta las necesidades existentes insatisfechas y cubrir ese déficit en cuando menos

un 30%. En este caso, el nuevo desarrollo dotará de elementos de equipamiento que se

requieran en la zona, que atiendan tanto a la población del conjunto habitacional como a la

ubicada en su entorno.

El equipamiento existente funciona a su capacidad prevista o no existe ningún asentamiento

dentro de la franja de análisis; en este caso, el nuevo desarrollo únicamente preverá las

necesidades generadas por la población total proyectada.

En caso de que el nuevo desarrollo se ubique en un entorno en proceso de poblamiento, como sería

el caso de colindar con desarrollos en proceso de construcción., el déficit o superávit se calculará en

función de la población y el equipamiento autorizado (ver Ilustración 1. Análisis de la capacidad

instalada en el entorno. en la página 6).

Por otro lado, en la revisión de la normatividad a nivel estatal se ha identificado que las acciones para

incorporar equipamiento en los desarrollos se designan en áreas de donación definidas por la ley o

reglamento correspondiente, limitándose en la mayor parte de las entidades federativas a canalizar

en promedio un 15%19 del área total del predio para este propósito y no conforme al tamaño de la

población que se pretende atender.

En este sentido, los Lineamientos Federales son un patrón de dosificación que tiene el propósito de

evaluar las necesidades, demandas o requerimientos actuales para los diversos servicios, así como

dimensionar adecuadamente las acciones de equipamiento en los desarrollos habitacionales, en

función de la cantidad de población y las distancias óptimas para acceder a éstos. Cabe aclarar

que los Lineamientos establecen los requerimientos en función del espacio que se necesita para una

determinada instalación, mas no se refiere a la operación del servicio, ya que ésta depende de la

coordinación de otras dependencias normativas a nivel federal y local.

18 Este radio corresponde al mismo que establece la SEP como radio de atención de una escuela secundaria. Este radio de

análisis permite identificar las necesidades de equipamiento de educación y salud en el entorno del predio.

19 Este porcentaje varía, dependiendo la entidad que se trate, éste se tasa con base a la superficie vendible, neta o total del

terreno.


Los diagramas ejemplifican el equipamiento que se introduce en cada escala (gris oscuro).

Ilustración 4. Diagrama de equipamiento para Vecindario.

Ilustración 5. Diagrama de equipamiento para Barrio.

Ilustración 6. Diagrama de equipamiento para Colonia.


Finalmente, los Lineamientos regulan un porcentaje mínimo para la introducción de equipamiento

privado. Asimismo, para fomentar la diversidad de usos y de servicios privados se incorporó, en las

tipologías urbanas, el concepto de la “Vivienda Productiva”, que permite la mezcla de vivienda con

usos comerciales, de servicios y de bajo impacto en superficies no mayores a 25 m². Estos usos de bajo

impacto se listan en el Capítulo III. Guía Técnica de los Lineamientos Federales (apartados “Usos de

bajo impacto en vivienda productiva”, y “Equipamiento, comercio y servicios privados, páginas 124-

125) y se señala el equipamiento privado que puede ubicarse en superficies mayores a los 25 m² y en

lotes diseñados con estos propósitos.


CAPÍTULO II. DEFINICIÓN DE VARIABLES Y PARÁMETROS

COMPARATIVOS

El objetivo de este capítulo es definir aquellos temas que serán objeto de los Lineamientos Federales,

así como sus variables que permitirán normarlos conforme al Artículo 73 de la Ley de Vivienda.

Los temas se presentan organizados de acuerdo con los tres conceptos base, que son: a) vinculación

con el entorno, b) infraestructura y c) equipamiento. Asimismo, de cada tema se establecieron las

variables que aquí se exponen y que dan lugar a las especificaciones obligatorias en cada uno de los

Lineamientos.

La segunda parte del presente capítulo aborda los parámetros comparativos; es decir, aquellos

aspectos más importantes implícitos en los desarrollos habitacionales que se derivan de la

normatividad existente en las 32 entidades del país.

Cabe aclarar que una vez identificados los temas y las variables preliminares se hizo el análisis

comparativo y a partir de dicha comparación se ajustó la propuesta de variables.

2 SELECCIÓN DE TEMAS Y VARIABLES

La selección de los temas y las variables parte de un trabajo constituido en tres etapas:

La primera fase corresponde a la realización del estudio denominado “Análisis comparado de

normatividad en materia de regulación de nuevos fraccionamientos en el ámbito nacional e

internacional y construcción de un marco de referencia para la elaboración del lineamiento federal”,

desarrollado por DGL, S. C. para la SEDESOL en el segundo semestre de 2006, que tuvo como objetivo

integrar un marco de referencia y una base de información sobre sistemas normativos. Posteriormente,

se elaboró un análisis comparado de la normatividad en materia de fraccionamientos en todo el país,

así como la revisión de tres casos de buenas prácticas en el ámbito internacional y el análisis de las

normas de la SEDESOL en materia de equipamiento.

La segunda etapa comprende la elaboración del “Marco conceptual para el diseño de los

Lineamientos Federales” que se presenta en el Capítulo I y donde se establecen el objetivo y la

naturaleza de los lineamientos, así como la definición de conceptos sobre los desarrollos

habitacionales, incluyendo su caracterización. A partir de él se construyó una definición de lo que

debe constituir un desarrollo habitacional.

Por último, la tercera etapa corresponde al análisis de los “criterios comparativos”, que se presenta en

la segunda parte de este capítulo, realizado a partir de las leyes de desarrollo urbano y de

fraccionamientos estatales y federales, así como las normas y recomendaciones de organismos

federales en materia de diseño de desarrollos habitacionales. 20 Al comparar temáticamente las

normas en todo el país se encontraron concordancias, discrepancias y temas no regulados que

permitieron afinar la selección de variables que se exponen en la primera parte del presente capítulo.

En principio, la selección de temas y variables incluyó una propuesta que consistía en 40 temas que se

identificaron de acuerdo a la revisión de la normatividad a nivel local, tanto de los temas que éstas

regulan, como de algunas omisiones que se consideraron relevantes, como el transporte o la

20 Ver Anexo de Resumen de Normatividades Estatales.


conexión de los desarrollos con el área urbana próxima o con la infraestructura relevante, por citar

algunos.

De esta primera selección, por un lado, se hizo una reclasificación que resultó en la integración de

algunos conceptos más amplios, y dentro de cada uno se establecieron especificaciones obligatorias

que constituyen los parámetros críticos para mejorar la calidad del entorno urbano; y por otro lado, se

establecieron recomendaciones que se podrán incorporar además de las anteriores, sin

comprometer la viabilidad del desarrollo. Como resultado de este proceso de selección, se

concentraron 14 Lineamientos agrupados en los tres componentes del Artículo 73:21

Vinculación con el entorno:

Mitigación de riesgos.

Conectividad externa.

Transporte público.

Diversidad.

Protección al ambiente.

Condiciones para ocupación.

Infraestructura:

Infraestructura básica.

Vialidad.

Desarrollos progresivos.

Equipamiento:

Espacio público abierto.



Mercado público.

Equipamiento público complementario.

A continuación de describen con mayor detalle.

21 En el Capítulo III. Guía Técnica de los Lineamientos Federales se desarrollan con mayor detalle.


2.1 Vinculación con el entorno

Se refiere a las características del desarrollo habitacional y su relación física con su área inmediata y

en su caso, con la ciudad existente en la que se inserta la nueva urbanización. Involucra un

diagnóstico de los equipamientos y las infraestructuras existentes y su capacidad, así como las

condiciones de accesibilidad, habitabilidad y servicios a la población (Ver “Capítulo I: Marco

conceptual”).

Los temas propuestos para normar respecto a la vinculación con el entorno son los siguientes:

2.1.1 Mitigación de riesgos

Este tema se refiere a aquellos riesgos de tipo natural-físico y urbanos que pudieran existir en el terreno

en el que se construirá el futuro desarrollo habitacional. Su importancia radica en la seguridad que el

desarrollo habitacional debe garantizar al futuro habitante y se considera indispensable el análisis de

estos aspectos previa autorización para un nuevo desarrollo habitacional.

Los principales riesgos son los siguientes:

Características del suelo: inestabilidad de suelos, fallas geológicas y fracturas.

Ubicación del predio con relación a áreas que hayan sido lechos de agua y por lo tanto

inundables; con algún tipo de erosión que repercuta en su calidad ambiental y estabilidad.

Cercanía o existencia de infraestructura energética (yacimientos, gasoductos, poliductos, etc).

Características ambientales: zona sísmica, cercanía con zonas de volcanes, zonas altamente

afectadas por fenómenos hidrometereológicos: huracanes, tormentas, cercanía a zonas de

oleaje y desborde de ríos, etc.

Instalaciones (productivas) industriales de riesgo: industria pesada, gaseras, centrales

generadoras de energía, depósitos de hidrocarburos, rellenos sanitarios, industriales etc.

Las variables que se deberán revisar para cumplir con la norma en este tema provienen de la norma

“NMX-R-003-SCFI-2004 Selección del Terreno para Construcción” que emplea el Comité Administrador

del Programa Federal de Construcción de las Escuelas (CAPFCE), mismo que se retoma en el Código

de Edificación de CONAVI.22

2.1.2 Conectividad externa

El tema de conectividad comprende la integración del desarrollo a la estructura urbana existente o

futura. Los aspectos viales y de transporte son vitales para lograr la conectividad y parten de la

continuidad del sistema de calles existente con las calles proyectadas en el desarrollo habitacional, o

bien de prever la conexión del desarrollo con los futuros desarrollos colindantes, cuando el desarrollo

se ubica fuera de un área urbanizada. Una adecuada planeación de las vías, su conexión y la

relación con el entorno existente garantizarán desarrollos integrados con su entorno.

22 Los procedimientos de verificación de la existencia de estas condiciones se desarrollan con mayor detalle en el “Capítulo V:

Instrumentación administrativa”.


Se propone para cumplir con este objetivo:

Aprovechar los bordes físicos del desarrollo para permitir la extensión o construcción de futuras

vías que liguen el desarrollo con el exterior.

Evitar la desvinculación provocada por un borde o barrera natural o física dentro del predio,

mediante la incorporación de conexiones vehiculares y peatonales en las calles primarias.

Incrementar el número de accesos al predio, evitando el congestionamiento de un solo

acceso y permitiendo ampliar las alternativas de movilidad desde y hacia el exterior.

Mitigar el impacto sobre la vía de acceso, por ejemplo carreteras o vías regionales, para lo

cual se solicita un estudio vial de la zona y de la propuesta de acceso, avalado por la

autoridad local competente.

2.1.3 Transporte público

El transporte público es un soporte a las actividades económicas de la población que determina una

calidad de vida y la movilidad de bienes y servicios para la población. Es positivo para la sociedad en

su conjunto, al contribuir a mitigar problemas de tráfico, contaminación y de segregación social. En

virtud de que un alto porcentaje de derechohabientes de los ONAVI´s utilizan los medios de

transporte público masivos para llegar a sus fuentes de empleo, este tema se ha incorporado de

forma obligatoria para los nuevos desarrollos, ya que constituye uno de los aspectos más importantes

a resolver por estos Lineamientos.

Las variables seleccionadas son las siguientes:

Distancia máxima a las paradas de transporte público: para cumplir con el objetivo de facilitar

el acceso de la población del desarrollo al transporte público.

Presencia de una ruta constante, sobre todo garantizando el funcionamiento del servicio en

horas de mayor demanda.

Equipamiento necesario (estaciones para transporte público): del análisis comparativo entre

normas estatales23 se consideró la normatividad del Estado de México como la más completa

en este rubro, que establece una “lanzadera de autobuses” en desarrollos habitacionales (sin

establecer escala), para el mantenimiento y estacionamiento temporal de unidades, servicios

de sanitarios y de oficinas. A este respecto, el Lineamiento considera la pertinencia de utilizar

esta variable en función de cada escala.

2.1.4 Diversidad

Esta variable busca promover la sustentabilidad del desarrollo, en el ámbito urbano y económico. La

diversidad de usos y de tipologías urbanas es lo que evita que los desarrollos habitacionales se

conviertan en “ciudades dormitorios” y que se genere actividad económica para la atención de

satisfactores básicos. Las dos variables seleccionadas fueron las tipologías urbanas, así como la

proporción de equipamiento privado, comercio y servicios en el desarrollo.

23 Ver apartado PARÁMETROS COMPARATIVOS, página 30.


Al hablar de tipologías urbanas se busca promover la mezcla, dentro de un mismo desarrollo,

de diferentes productos de viviendas, como vivienda unifamiliar, vivienda plurifamiliar

horizontal, vivienda plurifamiliar vertical, vivienda productiva o vivienda progresiva. Esta

mezcla genera varias consecuencias positivas, como oportunidades económicas para el

establecimiento de pequeños negocios dentro de la vivienda, evitar los ghettos y

concentración excesiva de un grupo de ingresos, y una mayor calidad del paisaje urbano al

alejarse de la uniformidad.

Se incluyó el término de vivienda productiva para designar una de las tipologías, y se refiere a

una construcción con uso habitacional en el que también se desarrollan actividades

económicas de bajo impacto que son compatibles con la vivienda. Por ejemplo, un comercio

de abarrotes en planta baja y una vivienda en planta alta.

La vivienda progresiva es la que se construye en varias etapas en función de la capacidad

económica y las necesidades de sus habitantes. Ésta se consideró dentro de las tipologías

establecidas.

La mezcla de usos y servicios en el desarrollo garantiza la sustentabilidad económica del

mismo: genera fuentes de empleo, reduce los trayectos de los habitantes hacia los servicios y

equipamientos de educación, salud, recreación, entre otros, ya sean públicos o privados.

2.1.5 Protección al ambiente

Si bien prácticamente todos los Lineamientos del Artículo 73 de la Ley de Vivienda tienen que ver con

la sustentabilidad del desarrollo habitacional y su entorno, ya sea económica, social, urbana, entre

otros, este tema abarca los aspectos ambientales con mayor detalle.

La futura urbanización constituye una oportunidad única de promover estándares ambientales ya

reconocidos a nivel nacional e internacional, que resulta difícil de instrumentar en los espacios ya

urbanizados. Las variables consideradas son las siguientes:

El ahorro de energía. La cantidad de energía que se consume en las viviendas del país

contribuye de manera significativa al incremento de calor en las ciudades. En el sistema

eléctrico, el consumo del sector relacionado con la vivienda es el principal componente de la

demanda máxima coincidente y su crecimiento ha sido mayor que el de otros sectores.24 Con

esto se busca la introducción de materiales y vegetación en espacios públicos que contribuya

a la disminución del consumo general de energía en el desarrollo, así como fomentar la

introducción de otras fuentes de energía originadas en el sitio.

Área para la disposición de desechos domiciliarios y planeación integral del sistema de

recolección de residuos. La disposición de desechos domiciliarios es un aspecto importante de

prever desde el diseño del desarrollo, por sus consecuencias tanto en materia ambiental

como en materia de organización de los servicios municipales de limpia y de mantenimiento

de la vía pública. Si bien ya existen normas federales y regulaciones estatales al respecto, la

importancia del tema justifica recomendaciones adicionales.

Riego de áreas verdes utilizando agua pluvial capturada o residual tratada. Las aguas grises

constituyen del 60 al 65% del consumo doméstico de agua, por lo que su reutilización

24 CONAFOVI. Uso eficiente de la energía en la vivienda. Guía Conafovi. México, 2006.


representa una oportunidad para el ahorro de agua. La obligación de tratar las aguas

residuales se encontró en varias normas estatales, como en el Estado de México, que obliga a

construir una planta de tratamiento en desarrollos de más de 500 viviendas.

2.1.6 Condiciones para la ocupación

Este tema se refiere a las condiciones mínimas que debe tener un desarrollo antes de ser habitado. En

algunos casos, las viviendas suelen venderse y ocuparse sin condiciones mínimas de dotación en

infraestructura y equipamiento, por lo que se plantea este tema para el diseño de un Lineamiento

Federal con las siguientes variables:

Garantía de conexión y funcionamiento de la infraestructura y los servicios básicos con la

vivienda, entendidos éstos como la conexión a los sistemas de agua potable, drenaje y

alumbrado público.

Mitigación de los efectos negativos originados durante la construcción. En esta etapa se

genera un volumen considerable de movimiento de materiales de construcción, desechos y

utilización de maquinaria pesada en la zona, que en ocasiones deteriora las estructuras

existentes, como el caso de las vías de acceso. Así se busca que los costos del deterioro de la

infraestructura ya instalada por el proceso de la construcción, sean asumidos por el mismo

desarrollo de vivienda.

Conclusión y habilitación del equipamiento de salud y de educación cuando se genere una

demanda mínima que justifique la operación de estas instalaciones, cuando menos en un

turno laboral o en un módulo mínimo.

Conclusión y funcionamiento del sistema de riego, en proporción a las zonas que se van

poblando.

2.2 Infraestructura

2.2.1 Infraestructura básica

La infraestructura y los servicios urbanos son parte fundamental de la sustentabilidad de los desarrollos,

entendida ésta no solamente bajo un enfoque ambiental, sino también en términos del ciclo de vida

del desarrollo mismo.

Por esta razón y dada la variedad de los marcos estatales, así como los vacíos legales en ciertas

entidades del país, es necesario establecer lineamientos con carácter de obligatoriedad así como

recomendaciones en materia de infraestructura básica: agua, drenaje, energía e iluminación pública.

Asimismo, se consideró la vialidad como parte fundamental de la infraestructura.

Agua: se regula la dotación, calidad y presión del agua potable, haciendo referencia a los

parámetros que señala la instancia normativa federal, y las normas oficiales mexicanas. Se

indica que la dotación adicional cuyo destino no es el consumo humano deberá atenderse

con agua tratada o capturada.

Drenaje. Para los desarrollos de mayor tamaño se indica la condición de separar las aguas

pluviales y residuales a efecto de que éstas puedan reutilizarse o infiltrarse sin contaminantes.

Iluminación pública y energía. Se indican los valores mínimos de las fuentes de iluminación

para áreas públicas que contribuyen a un mejor aprovechamiento y seguridad de las mismas.


Asimismo se indican las normas establecidas para la eficiencia energética en las

construcciones.

2.2.2 Vialidad

El tema aborda la infraestructura de comunicación terrestre que permite la conectividad interna del

desarrollo habitacional y otra externa con la ciudad o el entorno no urbanizado, a través de calles de

distinta jerarquía y función: primarias, secundarias, locales y calles con retorno o de tránsito vehicular

restringido. La vialidad, además de representar una infraestructura de comunicación, forma parte del

espacio público y como tal debe contribuir al confort de los recorridos peatonales, de ciclovías y de

transporte público.

El primer grupo de variables corresponde a las distintas jerarquías de las vías. Se busca mejorar la

conectividad local y generar estructuras viales funcionales a través de:

El número mínimo de carriles de circulación vehicular y de transporte, en su caso, el ancho de

banqueta, velocidad permitida y densidad de vegetación para cada tipo de vialidad.

La distancia mínima entre calles públicas. Esto determina la estructura espacial del desarrollo

al normar de forma implícita el tamaño máximo de manzana.

Modalidades de estacionamiento de los automóviles particulares para evitar peligro o estorbo

a la circulación o al acceso a los equipamientos y servicios públicos o privados.

El segundo grupo de variables engloba aspectos susceptibles de mejorar la calidad del espacio que

aplica para las vías en general:

Características de la banqueta. Anchos y condiciones para generar confort en la circulación

peatonal y de personas con capacidades diferentes.

Señalización. Nomenclatura de calles y señalización adecuada en espacios públicos para

identificación y orientación clara.

Cabe aclarar que se incluye una serie de recomendaciones respecto a la sección total de vialidades,

ya que aspectos como camellones o la introducción de carriles confinados para transporte público

pueden condicionar esta medida.

Asimismo, originalmente se había planteado desarrollar un Lineamiento específico para la atención a

las personas con capacidades diferentes, sin embargo, por tratarse de un tema constante en los

aspectos viales y de espacios públicos, éste quedó contenido dentro de estos temas y con carácter

de obligatorio.

2.2.3 Desarrollos progresivos

Este tema en principio se concibió como parte de las “condiciones de ocupación”, debido al

proceso paulatino de urbanización que caracteriza a los grandes desarrollos habitacionales. Sin

embargo, se trata de un proceso de urbanización, mas no de ocupación, ya que muchas veces los

ocupantes totales se encuentran desde la fase inicial en el terreno. Es por esto que se optó por

diseñar un lineamiento específico para un proceso que difiere al de la vivienda terminada.

Por otro lado, este lineamiento busca atender un vacío legal a nivel estatal, ya que muy pocas

entidades norman específicamente los desarrollos progresivos y constituyen uno de los patrones de


crecimiento con mayor presencia en nuestras ciudades mexicanas. Las variables en consecuencia

deben de cubrir todos los requisitos mínimos de habitabilidad y calidad.

Las variables se seleccionaron en función de un objetivo común: garantizar en el mediano plazo los

mismos estándares que se exigen para los desarrollos habitacionales terminados. Esto permite que el

cumplimiento de los requisitos se desarrolle de acuerdo a la capacidad de pago de los adquirientes y

desarrolladores, sin cancelar la viabilidad del proyecto debido a la exigencia de estándares elevados,

lo que permite una mejor consolidación del conjunto habitacional. Así, se establecen las variables en

cuatro fases de desarrollo.

Fase 1. Se establece el requerimiento de un proyecto de urbanización que comprende las

fases de desarrollo y se indican las obras mínimas de urbanización en esta etapa.

Fase 2. Introducción de equipamiento público y privado.

Fase 3. Habilitación de equipamiento, incorporando nivel medio de educación.

Fase 4. Conclusión de las obras de urbanización y de los equipamientos públicos y privados.

2.3 Equipamiento

El equipamiento se ha definido en el marco conceptual de estos lineamientos, en público y privado.

En función de esto se busca incorporar comercio y servicios privados en los desarrollos, así como

asignar un uso específico al área mínima de donación que actualmente las entidades, en su mayoría,

exigen sin asegurar la concreción o habilitación de las mismas, dando lugar a espacios desolados o

que son intercambiados por recursos monetarios y para subsanar otras necesidades que no son las

propias de los habitantes de estos desarrollos (Ver Anexo 3: Visión de lo local y lo institucional).

Un aspecto relevante es la evaluación de los equipamientos existentes y cercanos al desarrollo

habitacional, su capacidad y radio de cobertura con el objetivo de aprovechar los equipamientos

existentes y así definir los requerimientos necesarios para la futura población (Ver detalle de este

análisis en el Capítulo I: Marco conceptual y Capítulo III. Guía Técnica de los Lineamientos Federales).

Otro aspecto que se consideró es la escala de atención de los equipamientos, ya que algunas

instalaciones requieren una población mínima para justificar su construcción y operación y esto

ocurre conforme se van agregando vecindarios, barrios y distritos en un sector de la ciudad.

Cabe aclarar que para definir las variables en el equipamiento de educación, salud y abasto se

tomaron principalmente como fuente las normas en esta materia de la SEDESOL, ya que recogen en

gran medida los requerimientos de otras instituciones normativas federales. Asimismo, se consideraron

las relaciones de población, unidades básicas de servicio (UBS), tales como aulas, camas, puestos y

módulos tipo, que señala la SEDESOL.

El equipamiento público comprende los siguientes temas y variables:

2.3.1 Espacio público abierto

Caracterización de espacios públicos. En este tema se define el requerimiento obligatorio por

habitante respecto a la superficie para jardín vecinal, parque, plaza y módulo deportivo. Se

indican los parámetros para incorporar un determinado espacio público de acuerdo al

tamaño de población.


Densidad de vegetación. Dotación de vegetación por superficie de espacio público con el

objetivo de crear espacios verdes y contribuir a una calidad ambiental y paisajística de los

desarrollos.

Diseño para el peatón y las personas con capacidades diferentes. Se establecen condiciones

para la circulación e incorporación de mobiliario urbano para estos usuarios.

Previsión del mantenimiento de áreas verdes. Analizar las necesidades y las alternativas de

solución para la conservación de estas áreas en el mediano y largo plazos, con los usos

previstos en su diseño original.

2.3.2 Educación y cultura

Análisis de la capacidad instalada. Para determinar las condiciones de superávit o déficit del

equipamiento existente en la zona y con esta base calcular la demanda total generada por el

nuevo desarrollo.

Número de habitantes por equipamiento. Se establecen los parámetros de población a partir

de los cuales se hace necesaria la introducción de un módulo básico de jardín de niños,

escuela primaria, secundaria o preparatoria, así como una biblioteca. Se indican los

incrementos de UBS de acuerdo a la población adicional.

Radio de distancia del equipamiento a la población atendida. El radio de atención es la

segunda variable para determinar la ubicación de un equipamiento, siendo útil conforme

aumenta la escala del desarrollo.

2.3.3 Salud y asistencia social



nuevo desarrollo.


de los cuales se hace necesaria la introducción de una clínica con o sin hospitalización y de

un centro comunitario con guardería y dispensario médico. Se indican los incrementos de UBS

de acuerdo a la población adicional.


segunda variable para determinar la ubicación de un equipamiento, siendo útil conforme


2.3.4 Mercado público



nuevo desarrollo.


de los cuales se hace necesario un mercado público. Se indican los incrementos de UBS de

acuerdo a la población adicional.



segunda variable para determinar la ubicación de este equipamiento, siendo útil conforme


2.3.5 Equipamiento público complementario

Se incluye el equipamiento que puede incorporarse en el momento de elaborar un programa parcial

de desarrollo urbano, o cuando la autoridad correspondiente lo juzgue conveniente debido a las

necesidades locales, por lo tanto no está sujeto al análisis de la capacidad instalada. Las variables

son:


de los cuales se justifica la introducción de cierto equipamiento.


segunda variable para determinar la ubicación de este equipamiento, siendo útil conforme

aumenta la escala del desarrollo. Éste se define en los equipamientos en donde se obtuvo la

información de SEDESOL, ya que algunos, como el hospital general, se definen como

equipamiento de ciudad por la propia SEDESOL y por lo tanto en estos casos sólo se instalará

un módulo.

3 PARÁMETROS COMPARATIVOS

En esta sección se presenta una reflexión sobre la revisión de la normatividad estatal del estudio

“Análisis comparado de normatividad en materia de regulación de nuevos fraccionamientos en el

ámbito nacional e internacional y construcción de un marco de referencia para la elaboración del

lineamiento federal”, 25 así como de los parámetros específicos de vinculación con el entorno,

infraestructura y equipamiento que se identificaron y revisaron para este trabajo en cada una de las

leyes estatales de desarrollo urbano, de fraccionamientos y de protección ambiental del país.

Cabe aclarar que se encontraron otros parámetros, que no forman parte de los seleccionados en

estos lineamientos, sin embargo se comentan en esta sección, ya que son constantes en las normas

estatales, tales como la superficie del lote mínimo y secciones de vialidad según el tipo de desarrollo,

o el porcentaje de área para donación exigido. Algunos de estos temas o variables no se incluyeron

como especificaciones obligatorias en la propuesta final de los Lineamientos, ya que se considera

que, además de estar suficientemente regulados en las normas estatales y federales aplicables en la

materia, éstos no generan un cambio significativo en la calidad del diseño.

3.1 Vinculación con el entorno

3.1.1 Riesgos

Las normas estatales no hacen referencia explícita a los riesgos naturales o físicos en que puede

incurrir un desarrollo habitacional en función del terreno en el que se ubica. Se acotan más bien al

impacto ambiental que podría generar la construcción del desarrollo en su entorno. Los riesgos

específicos del terreno para el propio desarrollo son evaluados y dictaminados por instancias locales

como protección civil, o prevención de desastres, a nivel municipal y de éstos depende en gran parte

el otorgamiento de la licencia de construcción.

25 Elaborado por DGL, s.c. en 2006.


Sin embargo, la persistencia de construcciones en zonas de riesgo y los consecuentes dramas para la

población en caso de desastres naturales obligan a fortalecer estos aspectos normativos a través de

un Lineamiento Federal. Es por ello que se integró este tema, considerando que se subsanaría un

vacío en las legislaciones estatales o, en todo caso, se reforzaría la regulación en este campo.

3.1.2 Conectividad vial y de transporte

La mayoría de las normas estatales no incluyen en su normatividad criterios de conectividad al

entorno, ya sea vial o de transporte, para nuevos desarrollos habitacionales.

El Estado de México solicita un dictamen de impacto vial para la autorización del desarrollo. En San

Luis Potosí y en Veracruz, es necesario un dictamen que establezca la posibilidad de llevar a cabo el

fraccionamiento en cuanto a, entre otras cosas, incorporación a la estructura vial.

En Querétaro, las vías públicas de acceso, de enlace y de integración del fraccionamiento con el

área urbanizada de la ciudad o población, deberán ser realizadas por cuenta del promotor, de

acuerdo con las condiciones que fije la licencia. Para los estados de Sinaloa y Zacatecas, es

obligación del promotor construir previamente a las obras de urbanización, el camino de liga a la

parte más próxima de la ciudad, de acuerdo a las especificaciones que dicten los municipios.

Michoacán y Tamaulipas dejan explícitamente al ayuntamiento involucrado la responsabilidad del

visto bueno en materia de lotificación y vialidad.

En cuanto a transporte público, el estado de Puebla señala que los planes o programas de desarrollo

urbano deben tomar en cuenta los lineamientos y estrategias contenidas en los programas de

ordenamiento ecológico en donde, para las zonas en crecimiento, se fomentará la mezcla de usos

habitacionales con los productivos que no representen riesgos de valor ambiental y se privilegiará el

establecimiento de sistemas de transporte colectivo y otros medios de alta eficiencia energética y

ambiental.

Las carencias en la normatividad con respecto al tema del transporte público es preocupante, ya

que tanto la accesibilidad del futuro desarrollo como la sustentabilidad de la infraestructura vial

existente dependen de este enfoque previo de planeación.

3.1.3 Diversidad

Sobre el tema de tipologías urbanas únicamente se encontró una referencia, la relativa al estado de

Tabasco, en la cual se permite la reducción del lote mínimo (entre 6 y 15 m²) en todos los tipos de

fraccionamientos, siempre y cuando en los mismos se contemple como mínimo un 30% para vivienda

de interés social progresiva, con un valor máximo de 117 veces el salario mínimo de la región.

En cuanto a la mezcla de usos, las normatividades estatales que tocan este aspecto para los

desarrollos habitacionales son pocas: Aguascalientes, Estado de México, Nayarit, Tabasco y

Zacatecas. Existe entonces un vacío legal según lo que se ha señalado anteriormente en el marco

conceptual. Por otra parte, las entidades citadas establecen un límite superior, con porcentaje

máximo del área desarrollable que se podrá dedicar a comercio y servicios. Dados los numerosos

desarrollos de uso habitacional exclusivo que existen en el país, se busca en los Lineamientos

establecer un porcentaje mínimo que obliga a considerar cierta mezcla de usos además del

habitacional y del equipamiento público.


3.1.4 Protección al ambiente

El tratamiento de aguas, ya sean grises o negras, es poco considerado en las leyes de las entidades. Si

bien se exige a los sistemas municipales contar con esta infraestructura, se encontraron pocas

referencias para el cumplimiento de esta condición en los desarrollos habitacionales. No obstante, se

trata de un aspecto cada vez más estudiado y promovido a nivel académico e internacional, y cabe

recordar que ciertas regiones del país sufren cada vez más de una escasez de agua. Respecto a este

tema se encontró lo siguiente:

Once entidades no abordan el tema del tratamiento del agua en su normatividad. Doce entidades

mencionan el tema sin establecer parámetros. Los estados de Aguascalientes, Baja California y Baja

California Sur lo mencionan solamente en el caso de la vivienda residencial.

El estado de Baja California precisa que “cuando no existan los sistemas municipales para

evacuación de las aguas residuales, los propietarios de hoteles, fraccionamientos, condominios,

residencias, industrias y similares, deberán instalar sistemas de tratamiento y reciclaje de sus aguas

residuales, ya sean individuales o comunales. Sólo en aquellos casos excepcionales, en que las

condiciones socioeconómicas y geo-bio-físicas lo justifiquen, podrán los ayuntamientos autorizar la

construcción de letrinas y fosas sépticas”.

El caso de Chiapas señala que en la autorización para la construcción de nuevos sistemas de

abastecimiento de agua potable, se deberá requerir simultáneamente la construcción de la red de

alcantarillado y un sistema para el tratamiento de las aguas residuales.

El Estado de México solicita la construcción de plantas de tratamiento en desarrollos mayores a 500

viviendas. El estado de Chihuahua incluye el mantenimiento de parques en su normatividad, cuando

las demás entidades establecen sus cálculos a partir del número de viviendas, sin considerar los

equipamientos y sus necesidades en agua.

La única recomendación de los ONAVI´s en cuanto a sistemas de tratamiento de agua emana de la

CONAVI, que precisa que para consumo humano deberá filtrarse con arena y después desinfectarse

con cloro, asegurando la retención de partículas de 5 micras o más.

En cuanto al ahorro en energía, las entidades no lo mencionan específicamente, y más bien suelen

señalar que los desarrollos deberán apegarse a la normatividad vigente de la Comisión Federal de

Electricidad para la electrificación del conjunto. Destacan dos casos:

Estado de México: los componentes que se empleen en el alumbrado público deberán estar

aprobados, construidos y diseñados específicamente para los requerimientos y necesidades

propias del alumbrado público, y deben ser adecuadas para el clima y lugar donde se

instalarán. No obstante, tampoco indica un parámetro mínimo óptimo.

Morelos: en las construcciones habitacionales se deberá fomentar la incorporación de

innovaciones tecnológicas ambientales tales como el uso de la energía solar, la utilización de

letrinas o baños secos, la recuperación de agua de lluvia, así mismo, emplear para la

construcción materiales apropiados a las condiciones regionales.

Si bien no se puede normar sobre la fuente de la energía que está fuera del desarrollo y no depende

del desarrollador sino de la instancia normativa, sí se podría normar acerca del consumo de energía

dentro del desarrollo, promoviendo un ahorro adoptando las recomendaciones internacionales en la

materia.


3.2 Infraestructura

3.2.1 Agua

Veinte entidades señalan en su normatividad que se debe cumplir con la infraestructura necesaria, sin

embargo, no determinan un parámetro o capacidades a instalar.

El estado de Coahuila especifica que “los conjuntos habitacionales, las edificaciones de 3 o más

niveles y las edificaciones que estén ubicadas en zonas cuyas redes públicas de agua potable

tengan presión inferior a 10 m de columna de agua, deberán contar con cisterna calculada para

almacenar cuando menos dos veces la demanda mínima diaria de agua potable de la edificación y

deberá equiparse con sistemas de bombeo”.

La mayoría de las entidades tratan con las mismas normas y los mismos criterios las exigencias en

materia de agua potable, sin distinguir el tipo de desarrollo: residencial, medio o popular. Los únicos

estados que establecen una distinción son:

Campeche: 150 a 200 litros para vivienda popular y media, 250 a 500 litros para vivienda de

tipo residencial.

Guanajuato: 150 a 200 litros para vivienda de tipo popular y 250 litros por habitante y por día

para viviendas media y residencial.

Los organismos nacionales como el INFONAVIT y la CONAVI, y en su momento la Secretaría de

Desarrollo Urbano y Ecología (SEDUE), integran, debido a su escala territorial mucho más amplia que

las entidades, una variable climática (según el clima cálido, templado o frío) en cuyo caso la

dotación de agua potable podrá ser menor o mayor a la indicada en la norma estatal.

La CONAVI cruza este criterio con el que se ha visto en algunas entidades de tipo de viviendas del

desarrollo, popular, medio o residencial. El INFONAVIT y antes la SEDUE lo cruzan con una variable

poblacional que parece más apropiada y más cercana al uso real y la capacidad de carga.

3.2.2 Vialidad en desarrollo social / popular

Calles principales

La mayoría de las entidades norman la previsión de vialidades en los desarrollos habitacionales tipo

popular o de interés social, distinguiendo entre calles principales y calles secundarias. Algunas

entidades distinguen además los retornos, otras los andadores. Finalmente, sólo el estado de Hidalgo

alude a ciclo vías, exigiendo una sección transversal mínima de 1.50 m por sentido de circulación.

Esto indica que la preocupación de las entidades reside principalmente en el flujo vehicular y los

riesgos de congestionamiento. La promoción de modos alternos de transporte (peatonal, ciclista) no

constituyen una prioridad en la normatividad de los estados. Sin embargo, cada día se da más

importancia a la calidad de los espacios públicos y a la concepción de la calle como un espacio

para múltiples actores, y no para el automóvil en particular. Por lo que se considera ampliar esta visión

en los Lineamientos Federales.

Para las calles principales la sección mínima total va de 12 m en los estados de Chiapas, Guanajuato

y Querétaro hasta 24 m en el Estado de Nuevo León. El estado de Chihuahua tiene la particularidad

de proponer un rango (de 20 a 22 m), al igual que Nayarit (de 12 a 15 m).


El ancho mínimo de banqueta en las mismas calles principales varía de 1.20 m en Zacatecas a 3 m en

Nuevo León. La mayoría se sitúa entre 1.50 y 2 m. Esto significa que la mayoría de las entidades no

consideran en sus normas:

La posible presencia de transporte colectivo, ya que en una banqueta de un ancho inferior a

2 m no existe la posibilidad de incorporar una parada de autobús dotada del mobiliario

adecuado y la posibilidad de paso peatonal atrás del mismo; y

La posibilidad de arborización de las banquetas, ya que con 2 m, el espacio es insuficiente a

nivel de la copa del árbol.

Finalmente se definen mínimos en cuanto al arroyo o superficie de circulación en calles principales,

desde 8.5 m en Yucatán hasta 21 m en Nuevo León. Esto da una idea de las diferencias existentes en

el país respecto a lo que debe de ser una calle principal y su capacidad de carga vehicular.

La suma del arroyo mínimo y de la banqueta mínima es inferior a la sección mínima total en la

mayoría de las entidades que cuentan con estas especificaciones, por lo que existe un margen (en

general de aproximadamente de 2 metros) de diseño para las vialidades principales sin aumentar la

superficie total de la vialidad. Pero los estados de Aguascalientes, Baja California, Nuevo León, por

ejemplo, no permiten esta libertad al establecer la sección mínima total como la suma exacta del

arroyo mínimo y la banqueta mínima.

Calles secundarias

La sección mínima total va de 9 m (Michoacán) a 13 m (Baja California Sur), la mayoría ubicándose

en 12 m. Esto significa que varios estados (entre ellos Guanajuato y Guerrero), a pesar de distinguir

entre calles principales y secundarias, establecen los mismos mínimos en términos de sección total de

la vialidad para los dos tipos de calles. La jerarquía vial diferenciada sin embargo es importante para

un mejor funcionamiento urbano del desarrollo, por lo que se justifica el diseño de Lineamientos

Federales en esta materia.

Por otra parte, nuevamente la sección mínima total impide un ancho de banqueta mayor a 2 metros.

Si planteamos un espacio público en el que el peatón es un actor tan importante como el vehículo

particular, y consideramos también a la población con discapacidad, entonces el ancho es

insuficiente para el mobiliario urbano y un área de circulación peatonal libre de obstáculos. En este

sentido, el Lineamiento Federal correspondiente buscará elevar las medidas de ciertas entidades

para garantizar estándares mínimos en estos aspectos.

Los estados de Nayarit, Michoacán y Veracruz proponen un rango para la sección mínima total, este

rango corresponde para los dos últimos estados al sentido sencillo o doble de la circulación en la

calle (sección mínima total inferior de 3 y 2 m respectivamente cuando la circulación es de sentido

único).

El arroyo mínimo va de 7 m en Tabasco a 9 m en estados como Aguascalientes, Coahuila, o Morelia.

La mayoría de las entidades imponen un arroyo mínimo de 8 a 9 m. Es decir, las normas generan la

posibilidad (aunque considerando carriles y espacios de estacionamiento técnicamente mínimos) de

estacionamiento en la vía pública.

La banqueta mínima para calles secundarias va de 1.20 m en Zacatecas a 2.35 m en Tabasco, la

mayoría situándose entre 1.50 y 2 m. Doce entidades no establecen una banqueta diferente según la

jerarquía de la vialidad (mismo ancho para calles primarias y secundarias): Aguascalientes, Baja

California, Chihuahua, Coahuila, Durango, Guanajuato, Morelia, Nayarit, Quintana Roo, Sonora,


Tabasco y Zacatecas. Los que hacen una diferencia técnica entre las calles principales y secundarias

la hacen mínima, a veces es menor de 0.5 m.

Retornos

No se encontró ninguna especificación en cuanto a los anchos mínimos de banquetas para los

retornos sobre vialidades. Esto indica que existe la posibilidad en numerosos desarrollos habitacionales

de concebir vialidades, es decir espacios públicos de circulación, sin ninguna área específica para el

peatón.

Los estados de Baja California, Guerrero, Michoacán, Nuevo León y Veracruz establecen un radio

mínimo, el cual varía desde 7 m en Veracruz hasta 22 m en Nuevo León.

Andadores

Son diez las entidades que establecen un área mínima para los andadores. Esta área es variable,

desde 3 m en Yucatán hasta 8 m en Quintana Roo.

El caso de Aguascalientes es interesante en el sentido que no especifica ancho mínimo sino

porcentaje mínimo de área jardinada en el ancho del andador (40%). El otro estado que hace

referencia a la vegetación en su sección de vialidades es el de Colima, que establece que “será

obligatoria la arborización de las áreas peatonales”.

3.2.3 Diferencias con desarrollos de viviendas tipo media y residencial

Prácticamente todos las entidades modulan su normatividad en cuanto a vialidades según se trate

de vivienda popular, media o residencial.

Una gran parte de las entidades establece diferencias en la sección mínima total de la calle principal

a partir del tipo de vivienda: popular, media o residencial. Un ejemplo es el estado de Veracruz que

pasa de 14 m en un desarrollo popular a 20 m para viviendas medias y hasta 25 m en las avenidas

principales de los desarrollos residenciales. Esta distinción parece contraditoria, ya que los desarrollos

populares tienden a tener mayores densidades y no significa que no tienen capacidad de adquirir

vehículos particulares. Los efectos serían perversos, ya que en el futuro requerirán vialidades con

mayor capacidad para soportar un mayor flujo de vehículos y personas.

En el caso de los desarrollos residenciales, varios estados, como Zacatecas, Nayarit, Michoacán,

Guanajuato o Aguascalientes, distinguen entre avenidas principales y calles principales, creando así

un ancho de calle todavía mayor en el caso de las segundas.

El ancho de banquetas varía también: la media de acuerdo a la normatividad de las institucones

federales de 2.50 m de banqueta en desarrollo de vivienda media y a 3 m en desarrollos de tipo

residencial.

Para calles secundarias las variaciones son menores ya que algunas entidades, como Coahuila,

mantienen un mismo criterio para desarrollos de viviendas tipo social/popular y para desarrollos tipo

medio. Los desarrollos residenciales se benefician, como en el caso de las calles principales, de calles

secundarias más anchas y con banquetas más amplias.

Es debatible la modulación de tamaño de vialidades en función del precio de venta de las viviendas.

Es necesario preguntarse si no se deberían establecer estándares mínimos de calidad de vida,

independientemente del nivel de ingresos de los futuros habitantes. También se puede iniciar una


reflexión acerca del porcentaje, a veces excesivo, del área vial en comparación con la superficie

total del terreno. Asimismo, vale la pena reflexionar que lo que se busca es una mejor integración de

estos desarrollos con el resto de la ciudad, lo que implica promover más y mejores oportunidades

tanto para los que habitan estos conjuntos como para aquellos que tendrán que circular en algún

momento por estas zonas.

3.2.4 Normas federales respecto a vialidades en nuevos desarrollos

Los organismos federales indican recomendaciones que no tienen carácter de obligatoriedad

respecto a vialidades.

La CONAVI recomienda, para calles principales de condominios, viviendas unifamiliares o conjunto

habitacional, una sección mínima total de 21 m y una banqueta mínima de 3 m26, situándose así por

encima de las normas mínimas de todas las entidades excepto Nuevo León y el Estado de México,

que tienen una banqueta mínima inferior a 3 m en calles principales de conjuntos sociales o

populares. Para calles secundarias recomienda una sección mínima total de 18 m con 2 m mínimo de

banqueta. Para los retornos, la indicación es de 9 m de sección mínima y 1 metro de banqueta. Para

andadores es de 3 m con restricción y 1.50 m frente de la vivienda.

La SEDUE también se limitaba a recomendaciones, indicando para calles principales una sección

mínima de 55.4 m, una longitud mínima de 5 km y un volumen promedio diario anual (VPDA) de

75,000 vehículos. Para calles secundarias indicaba 17.20 m de sección mínima total, una longitud de

1.5 km mínimo y un VPDA de 6,000 vehículos diarios. En los dos casos la banqueta mínima

recomendada era de 1.50 m de ancho. 27 Es interesante notar la existencia de dos variables

adicionales en cuanto a vialidad, que no usa ninguna reglamentación estatal, y que son la longitud

mínima y la capacidad de carga de vehículos.

El INFONAVIT recomienda banquetas mínimas, tanto en calles principales como secundarias, de 1.50

m, y no propone sección mínima total de calles, se limita a dar definiciones para vialidad primaria y

vialidad secundaria28. Es el más específico acerca de los andadores, no sólo en comparación con los

otros organismos federales sino también con las normas estatales, al precisar que deberán equiparse

con la arborización y el mobiliario urbano necesarios, en especial en recesos y plazoletas. También

estipula que los andadores que den servicio directo a las viviendas deberán tener comunicación a

una vialidad vehicular a menos de 100 m.

La SEDESOL29 establece otro tipo de criterios de igual importancia en términos viales: especifica un

ancho ideal de carril de 3.5 m y un ancho mínimo de 3.2 m; un ancho mínimo de arroyo sin

estacionamiento de 5 m, con estacionamiento por un lado de 6.4 m y de ambos lados de 9.6 m,

siendo los valores deseables 6.4 m, 7 m y 10.5 m respectivamente. En cuanto al ancho de banquetas,

las especificaciones de la SEDESOL se describen en el siguiente cuadro.

26 CONAFOVI, Hacia un código de edificación de vivienda, Guía Conafovi, México, 2005. p.70.

27 SEDUE. Sistema Nacional de Normas para el Desarrollo Urbano. México, 1985.

28 INFONAVIT. Normas de diseño urbano. México, 1985.

29 SEDESOL. Programa de asistencia técnica en transporte urbano para las ciudades medias mexicanas, manual normativo.

Tomo IV: Manual de Diseño Geométrico de Vialidades. México, 2001.


Zona Mínimo Deseable

Centro 1.5 m 2.0 ó más

Subcentro 1.2 m 1.75 m

Áreas periféricas y suburbanas 1.0 m 1.5 m

Fuente: SEDESOL, 2001.

3.2.5 Diseño para personas con capacidades diferentes

La mayoría de las entidades no consideran este tema en su reglamentación urbana. Se detectaron

tres estados que mencionan esta población con capacidades diferentes: el Estado de México,

Hidalgo y Nuevo León.

De estos tres, el más preciso es el estado de Hidalgo, que indica que todas las banquetas deberán

prever en su diseño, un sistema de seguridad a efecto de que las personas con discapacidad

cuenten con facilidades para su desplazamiento en banquetas, cruces de calles y áreas a desnivel,

en las que se deberán instalar rampas y la señalización adecuada para su protección.

Sin embargo, las características de la población mexicana justifican ampliamente que las personas

con algún tipo de discapacidad sean consideradas en el diseño del desarrollo habitacional. Cerca

del 10% de la población nacional padece algún tipo de discapacidad; además, las personas con

obesidad (curva creciente a nivel nacional) también necesitan pendientes de vialidades que les

permitan circular, y finalmente el envejecimiento de la población generará un porcentaje importante

de personas de la tercera edad que requieren estándares similares en el espacio público. Por lo que

se justifica una norma federal que compense este vacío normativo a nivel estatal.

3.2.6 Desarrollos progresivos

En veintidós entidades de la República se permiten los fraccionamientos de vivienda progresiva. Sin

embargo, sólo tres de éstas establecen algún tipo de normatividad en cuanto al lote mínimo,

específicamente para desarrollos progresivos: Coahuila 91 m², Zacatecas 75 m² e Hidalgo 90 m². Para

los dos primeros el lote mínimo es el mismo que para la vivienda social o popular, en el caso de

Hidalgo es inferior, ya que norma 120 m² de lote mínimo para vivienda social. Cabe señalar que de

estas 22 entidades, 12 no dan otra especificación que su autorización.

En cuanto a vialidades, los requerimientos en la materia varían mucho en función de las entidades.

Algunos como Michoacán, Sinaloa o Campeche no especifican este tema para los desarrollos

progresivos. Otros estados como Baja California solamente solicitan la conformación del terreno para

señalar las vías públicas. Chihuahua pide expresamente que las vialidades primarias y secundarias de

acceso al fraccionamiento lo conecten al resto del área urbana adecuadamente. Guanajuato exige

pavimentación, guarniciones, banquetas, señalización vial y placas de nomenclatura en los cruces

de calles.

Respecto a infraestructura de agua y electrificación, las entidades establecen una lista de conceptos

a cumplir, en general la misma que en el caso de los desarrollos no progresivos, y no establecen

ningún criterio numerado ni mayor precisión. El estado de Nuevo León es el único que distingue dos

etapas, al solicitar en la fase inicial agua potable, drenaje, electricidad y alumbrado público, dejando

espacio para vialidades, equipamientos y estacionamientos para una etapa posterior.


3.3 Equipamiento

3.3.1 Equipamiento público

Numerosas entidades establecen sólo un porcentaje del área total para donación y equipamiento:

sin embargo, no ofrecen más especificaciones en función del tipo de equipamiento público

requerido. Es el caso de Aguascalientes, Baja California Sur, Campeche, Chihuahua, Coahuila,

Colima, Durango, Guerrero, Morelia, Nuevo León, Oaxaca, Puebla, San Luis Potosí, Sinaloa, Sonora,

Tabasco y Yucatán.

Otros estados, como Zacatecas, Veracruz, Querétaro, Guanajuato y Chiapas, distinguen dos

categorías de equipamientos: 1) de educación, salud, social y cultural; y 2) de recreación y áreas

verdes. Atribuyen un porcentaje del área de donación a cada bloque. Dentro de este grupo:

Ciertos estados distribuyen la totalidad del área de donación entre estas dos categorías,

como en Chiapas (cabe destacar que Chiapas sólo hace esta distinción para la vivienda

social o popular) y Guanajuato.

Otras entidades establecen porcentajes mínimos para cada categoría que no suman el 100%.

El Estado de Baja California es particular al considerar los equipamientos de educación y de

recreación / áreas verdes con un porcentaje de 3% cada uno adicional al área total de donación. En

cambio no especifica nada respecto al sector salud y a los sectores social y cultural.

El estado de Nayarit no precisa nada acerca de los equipamientos de salud, educación y socio-

culturales, pero destina un mínimo del 30% del área de donación a áreas verdes y recreación para la

vivienda social o popular (no lo precisa para vivienda media y residencial).

El estado de Quintana Roo establece una relación mínima obligatoria de 5,000 m² de parque para

cada 1,000 viviendas. En cuanto a equipamientos públicos construidos (salud, educación, socio-

cultural), estipula que se podrán construir “incluso en predios distintos al fraccionamiento”.

El estado de Tamaulipas es el único que atribuye una gran importancia explícita al equipamiento

socio-cultural, al darle el 60% del área de donación total.

El estado de Veracruz es el único que propone un rango para el equipamiento construido, del 10 al

15% como mínimo, y esto solamente en el caso de la vivienda social o popular.

El Estado de México es el que tiene la reglamentación más precisa acerca de los equipamientos

públicos. Establece sus exigencias en materia de equipamiento para cada 1,000 viviendas de la

siguiente forma:

En el sector educación, precisa los metros cuadrados mínimos de terreno y de construcción

para jardín de niños y escuela primaria.

Para salud y socio-cultural, exige un mínimo de 210 m² de construcción pero deja la elección

del equipamiento al actor público en función de sus necesidades, siempre y cuando se

encuentre en la lista de equipamientos que establece.

Áreas verdes y recreación: 8,000 m² mínimo, ya sea en jardín vecinal o área deportiva.


Sin embargo, al comparar esta norma con la que establece la SEDESOL, se observó que el

requerimiento del Estado de México en ocasiones la rebasa de tres a ocho veces.

Finalmente, es de notar que las áreas verdes son un tema desatendido por una parte de las normas

estatales. Lo mismo se puede decir de los equipamientos social y cultural.

En cuanto a recomendaciones federales se tienen las de la CONAFOVI y SEDESOL.

La CONAFOVI tiene recomendaciones muy precisas y cifradas en el sector educativo, y esto para

todos los tipos y niveles escolares incorporados a la SEP. Además precisa para cada rubro las áreas

internas que deberá proponer cada centro escolar. A continuación reportamos, a manera de

ejemplo, los criterios para jardín de niños, primaria, secundaria general y preparatoria general:

Jardín de niños: es necesario a partir de 2,500 habitantes (6 y 9 aulas), y se requieren de 96 a

100 m² construidos y entre 262 y 329 m² de terreno por aula, así como un cajón de

estacionamiento.

Escuela primaria: es necesario a partir de 2,500 habitantes (módulos tipo de 6, 12 y 18 aulas), y

se requieren de 77 a 115 m² construidos y entre 217 y 283 m² de terreno por aula, así como un

cajón de estacionamiento.

Secundaria general: a partir de 10,000 habitantes (módulos tipo de 10 y 15 aulas).

Preparatoria general: a partir de 2,500 habitantes (módulos tipo de 6, 10 y 17 aulas), y se

requieren 276 a 404 m² construidos y entre 895 y 1,558 m² de terreno por aula, así como dos

cajones de estacionamiento.

Por su parte, la SEDESOL define un número de aulas necesarias en función del número de habitantes o

de viviendas, y del nivel escolar. Por ejemplo, para jardín de niños:

4 aulas para 2,500 habitantes o 500 viviendas.

8 aulas para 5,000 habitantes o 1,000 viviendas.




Establece la necesidad de escuela primaria también a partir de 2,500 habitantes, la secundaria

general a partir de 5,000 habitantes (6 aulas) y el bachillerato a partir de 12,500 habitantes (2 aulas).

Con esta metodología trata de manera muy precisa todo tipo de equipamiento urbano, tanto de

cultura como de salud, asistencia social, comercio y abasto, comunicaciones, transporte, recreación,

deporte o administración pública. Cabe destacar que en su momento, la SEDUE formuló una serie de

equipamientos, distinguiéndolos en función de su área de influencia regional, estatal, intermedia,

media o básica, y se limitaba a señalar en tablas si era opcional o indispensable en función del

número de habitantes.


3.3.2 Equipamiento privado y tipologías urbanas

Son pocas las entidades que incluyen el equipamiento privado en su normatividad. Los estados de

Nayarit y Aguascalientes limitan la existencia de comercio y servicios a un 20% del área vendible para

vivienda popular, Zacatecas al 20% adicional al área de donación (vivienda popular también).

El estado de Tabasco define el 15% para estos usos y es el único que, a manera de recomendación, lo

ubica implícitamente dentro del desarrollo habitacional, al estipular “preferentemente en los lotes

esquineros los cuales podrán contar con una superficie mayor a la del lote tipo”.

El Estado de México es el que tiene una reglamentación más precisa. Se basa en el número de

viviendas autorizadas, al igual que para el equipamiento público: 0.5 m² por vivienda autorizada, pero

exclusivamente para comercio de productos y servicios básicos. Introduce un criterio de escala al

exigir la previsión de un Centro Urbano Regional (CUR) a razón de 8 m² por vivienda a partir de 4,000

viviendas.

Destacan diferencias según el tipo de vivienda del desarrollo en ciertas entidades:

Aguascalientes permite el 20% del área vendible para la vivienda social o popular, pero sólo el

10% para la vivienda media y el 5% para vivienda de tipo residencial.

Baja California toca el tema únicamente para la vivienda media, autorizando un 5% adicional

al área de donación; así como Coahuila con el 15%.

Durango no toca el tema en el caso de la vivienda popular pero autoriza un 10% para

vivienda media y un 5% para vivienda residencial.

Nayarit autoriza el 20% para vivienda popular como se ha visto, pero solamente el 10% para

vivienda media y no precisa nada para vivienda residencial.

Zacatecas modula un 20% para vivienda popular; un 15% para vivienda media y un 10% para

vivienda residencial.

Se considera discutible establecer únicamente máximos para esta variable, ya que la diversidad de

usos es un factor que se pretende no limitar sino promover, en pro de una mayor sustentabilidad

económica y urbana de los desarrollos.

3.3.3 Otros temas identificados

Se identificaron otros temas en las legislaciones estatales respecto a los desarrollos habitacionales.

Estos han sido analizados al igual que los anteriores. Se agrupan en esta sección dado que se optó

finalmente por no incluirlos en la propuesta de Lineamientos Federales. La razón es que son temas

suficientemente regulados en las entidades y municipios, por lo que su inclusión en los Lineamientos

Federales alimentaría una sobre-regulación. Estos temas son:

Porcentaje total del área de donación.

Lote mínimo.

Drenaje sanitario y pluvial.

Alcantarillado público.


Electrificación.

Alumbrado público.

Impacto urbano-ambiental.

Porcentaje total de área de donación

La mayoría de las entidades norman la obligación, para todos los desarrollos habitacionales, de

donar al sector público cierto porcentaje del área del terreno para que se puedan construir los

equipamientos necesarios para atender la población futura. La donación para equipamientos se sitúa

en un rango comprendido entre el 10% y el 15%, pero según las entidades varía el criterio para

calcular el porcentaje. Este total puede ser:

Respecto a la superficie total del terreno, como es el caso en Guanajuato, Guerrero,

Querétaro y Zacatecas.

Del área vendible del terreno, como lo estipulan las normas estatales de Baja California, Baja

California Sur, Campeche, Chihuahua, Coahuila, Durango, Morelia, Nayarit, Nuevo León,

Oaxaca, San Luis Potosí, Sinaloa, Sonora, Veracruz y Yucatán.

Del área neta, como en los estados de Aguascalientes, Chiapas, Puebla y Quintana Roo.

El Estado de Colima no especifica un porcentaje y opta por listar los equipamientos que deberán ser

considerados para determinar el área de donación necesaria. Otro aspecto de este estado es que la

lista mencionada no distingue entre equipamientos públicos y privados, al considerar de la misma

manera una escuela y un edificio de culto por ejemplo.

El Estado de Chihuahua tiene la particularidad de establecer un rango de porcentaje de donación,

entre el 11% y el 12%. Es interesante esta medida al introducir cierta flexibilidad en la norma en función

de las necesidades de cada actor involucrado en esta etapa del proceso de desarrollo habitacional.

El estado de Tabasco (al igual que el Estado de México) razona en términos de metros cuadrados de

donación por vivienda y no en términos de porcentajes: exige 12 m² por vivienda del

“fraccionamiento debidamente urbanizado”.

El Estado de México tiene una reglamentación muy interesante ya que es el único que integra el

concepto de conjunto urbano habitacional social progresivo y que distingue, a partir de 4,000

viviendas, el equipamiento local (12 metros cuadrados por vivienda en donación al municipio) y el

equipamiento regional (6 metros cuadrados por vivienda en favor del estado). Cabe señalar que en

esta legislación se entiende equipamiento como el equipamiento público pero también privado,

comercios y servicios.

El estado de Michoacán también distingue donaciones municipales y estatales pero en porcentaje

(10 y 3% respectivamente).

Finalmente, es de notar que ciertas entidades modulan el área total de donación según el tipo de

vivienda considerado en el desarrollo:

Aguascalientes pide el 10% para vivienda residencial, el 12.5% para vivienda media y el 15%

para vivienda popular.


Yucatán pide el 15% en vivienda social, el 12% en vivienda media y el 9% en vivienda

residencial.

Zacatecas pide el 10% en vivienda media o popular y el 12% en vivienda residencial, es decir

una lógica inversa a los dos estados antes mencionados.

Uno de los temas más preocupantes en el caso de las áreas para equipamiento es cuando las

autoridades locales, una vez en posesión del predio donado, lo recalifica en términos de la

zonificación para venderlo; o cuando, sin tener las capacidades suficientes, nunca construye el

equipamiento requerido para brindar servicio a la población. Lo que diluye los beneficios que se

busca con estos equipamientos (Ver Anexo 3: Visón de lo local y lo institucional).

Comentarios generales respecto al lote mínimo

La vivienda social y popular es sin duda la más homogénea en cuanto a normas estatales, a pesar de

las diferencias existentes entre entidades. Si bien un criterio más homogéneo puede considerarse

positivo (más certeza jurídica a nivel nacional, reglas del juego similares en todo el país que generan

más claridad y simplifican la comprensión de normas), conlleva el riesgo de una producción de

vivienda idéntica en todo el territorio, lo cual se considera negativo en el ordenamiento del territorio y

la producción de ciudad en la que se prefiere cierta diversidad.

Al analizar estadísticas nacionales, resalta que la mayoría de las entidades que norman el lote lo

hacen a través de la superficie y el frente; sin embargo, es destacable el número que considera

suficiente normar la superficie mínima. También es de subrayar que el lote máximo rara vez es

legislado y esto independientemente del tipo de vivienda que se trate. Varias entidades norman al

menos un tipo de producción de vivienda, ya sea residencial, media o popular.

Por lo tanto, para efectos de este trabajo, se propone que más que normar el lote mínimo, evitando

así la sobre-regulación, se considera importante normar la distancia mínima entre dos calles públicas.

Esta distancia mínima entre dos calles públicas permite establecer un estándar de traslado peatonal y

calidad del espacio público, y con ello definir una traza del desarrollo con mayor y mejor calidad

urbanística. También permite establecer radios mínimos en materia de equipamiento o transporte

público.

Drenaje sanitario y pluvial

Veintitrés entidades señalan en su normatividad que se debe cumplir con la infraestructura necesaria,

sin distinción del tipo de viviendas, sin embargo, no determinan parámetros o capacidades a instalar.

Esto se explica porque en general es en los reglamentos de construcción municipales en donde se

precisan.

El estado de Guanajuato establece que “los sistemas de agua potable, alcantarillado y energía

eléctrica, deberán ser calculados de acuerdo con el valor máximo del rango de densidad de

población que corresponda en el programa de desarrollo urbano”. Es interesante que integre en su

norma previsiones de posible crecimiento de población, cuando otras entidades se basan en el

número de viviendas autorizado.

En cuanto a las recomendaciones federales, el INFONAVIT indica que el diámetro mínimo de las

atarjeas es de 25 cm, y que la traza será determinada por la topografía del lugar, sin dar más

precisiones.


Alcantarillado público

Veintiún entidades no establecen parámetros y se limitan a mencionar que se deberá cumplir con la

infraestructura necesaria en todos los desarrollos. Algunos estados, como Chiapas o Coahuila, no

norman el alcantarillado público y omiten este aspecto de sus exigencias en materia de

infraestructura de agua. Cabe señalar que en el caso de Coahuila, se especifica la necesidad de

alcantarillado únicamente para los desarrollos de viviendas tipo medio y residencial y en el caso de

Chiapas, solamente para residencial. Los estados de Guanajuato e Hidalgo mantienen la misma

lógica que en los dos casos anteriores.

La SEDUE tenía un cálculo para medir el volumen de escurrimiento pluvial: considerando 5 años atrás

para el análisis, se tomaba el dato de precipitación pluvial más intenso del mes y el año más crítico,

se convertía esta precipitación en agua depositada por cada 100 m² de cualquier superficie y se

multiplicaba por el coeficiente del tipo de pendiente y textura.

Esto representa una norma federal suficientemente flexible como para integrar las diferencias

regionales en su cálculo y adaptarse así a las necesidades locales.

Electrificación

Veintidós entidades señalan en su normatividad que se debe cumplir con la infraestructura necesaria,

sin embargo, no determinan parámetros o capacidades a instalar. Algunas entidades lo mencionan

exclusivamente para los desarrollos de tipo popular y medio, como Colima y el Distrito Federal.

Solamente los estados de Aguascalientes y Colima establecen una cifra como parámetro:

De vapor de sodio de 250 watts u otro de calidad similar, montado en poste metálico, de

acuerdo a las normas de la Comisión Federal de Electricidad, en Aguascalientes.

Deberán contar con una capacidad nominal de 15 amperes para 125 volts en Colima.

La SEDUE recomendaba electrificar tomando en cuenta la demanda mínima, intermedia y

recomendable que tenía calculada la CFE, considerando la recomendable como estándar: 0.6 kva

mínima, 1 kva Intermedia y 1.5 kva recomendable.

Como se señala en el apartado referente al ahorro de energía (Ver página 25), por su naturaleza, es

difícil normar la fuente de energía del desarrollo; ya que es la CFE, el organismo con las atribuciones

necesarias para establecer normas al respecto, por lo que los Lineamientos Federales se remiten a

éste y a las normas mexicanas establecidas.

Alumbrado público

Diez entidades no hacen mención del alumbrado público en su normatividad respecto a vivienda

social o popular; diecisiete entidades lo mencionan sin mayores detalles. Los estados de Campeche,

Chiapas y Coahuila lo mencionan únicamente en los casos de vivienda media y residencial.

Del alumbrado público dependen varios aspectos fundamentales del futuro desarrollo, como la

calidad del espacio público a través de su mobiliario urbano y la seguridad del espacio peatonal, por

lo que se considera la posibilidad de formular recomendaciones a nivel federal.


Impacto urbano ambiental

Prácticamente todas las entidades exigen estudios de impacto ambiental, en la mayoría de éstas no

se señalan los parámetros a partir de los cuales se solicita este requerimiento, sino se especifica en el

reglamento de la ley respectiva, excepto en los siguientes casos:

Colima: se requiere evaluación del impacto ambiental en los casos de conjuntos

habitacionales de más de 10 mil m² de construcción.

Estado de México: se requiere en conjuntos urbanos que requieran de dictamen de impacto

regional (a partir de 60 viviendas o mayor a 6,000 m² de terreno o más de 5,000 m² de

construcción.

Hidalgo: requiere autorización de impacto ambiental en las obras de desarrollos

habitacionales cuya extensión sea mayor a 500 m².

Se identificaron asimismo requerimientos de impacto urbano y/o regional, así como constancias de

compatibilidad urbanística en los estados de Aguascalientes, Durango, Estado de México (con el

parámetro antes mencionado), Guanajuato, Tabasco y Tamaulipas.

Estas evaluaciones y dictámenes son regulados por la dependencia estatal y/o municipal en la

materia ambiental correspondiente, por lo que se consideró innecesario normar este aspecto.

3.4 Conclusiones

Los temas y variables construidos a raíz de este capítulo, permitieron establecer los aspectos en los

que se enfocan los Lineamientos Federales para desarrollos habitacionales.

Analizar las distintas normatividades de los estados del país, permitió identificar vacíos en los cuales se

abren oportunidades de intervención por parte de los Lineamientos Federales. Asimismo, permitirá

que los gobiernos locales que no cuentan con una normatividad al respecto tengan elementos

normativos suficientes para permitir los desarrollos habitacionales en mejores condiciones.


CAPÍTULO III. GUÍA TÉCNICA DE LOS LINEAMIENTOS FEDERALES


CAPÍTULO IV. MARCO JURÍDICO

En el presente apartado se desarrollan los fundamentos jurídicos previendo el surgimiento de

inconformidades y controversias, la tipificación de casos a partir de una realidad normativa

heterogénea, el diseño de los procedimientos, la definición de las actividades, los responsables, así

como los formatos y controles y demás apoyos administrativos que permitan instrumentar y operar la

normatividad que establezcan los Lineamientos Federales en materia de fraccionamientos y que

condicionarán los apoyos otorgados por el INFONAVIT, Sociedad Hipotecaria Federal, FOVISSSTE y

FONHAPO.

El marco conceptual aborda y define la naturaleza jurídica de la norma y la relación que guarda con

el marco normativo en materia de asentamientos humanos, desarrollo urbano y vivienda. Se

identificarán y tipificarán las posibles inconformidades y demandas que puedan surgir, los actores y

roles involucrados y los posibles impactos y consecuencias que surjan de la operación de la norma o

lineamiento.

4 JUSTIFICACIÓN JURÍDICA DE LOS LINEAMIENTOS FEDERALES

La Ley de Vivienda establece en su artículo 73, que “las acciones de suelo y vivienda financiadas con

recursos federales, así como las de los organismos que financien vivienda para los trabajadores en

cumplimiento a la obligación que consigna el artículo 123 de la Constitución Política de los Estados

Unidos Mexicanos, deberán observar los lineamientos que en materia de equipamiento,




demás disposiciones aplicables.”

En este sentido, cabe señalar que la expansión del crédito para vivienda en los últimos años ha dado

lugar a un vertiginoso crecimiento en la oferta. Las presiones inmobiliarias que derivan de ello están

conduciendo el desarrollo de nuestras ciudades, muchas veces, hacia zonas poco aptas, de alto

valor ambiental y en ocasiones de alto riesgo. Este patrón de asentamientos pone en entredicho la

sustentabilidad urbana y merma sus condiciones de competitividad, por lo cual es indispensable

contar con un ordenamiento jurídico, trátese de un lineamiento, norma técnica o disposición

reglamentaria, que asegure el cumplimiento del referido artículo 73 de la Ley de Vivienda, mediante

el establecimiento de prescripciones de conducta que garanticen el cumplimiento de estándares

mínimos de desempeño para los conjuntos habitacionales, en materia de infraestructura,

equipamiento y vinculación con el entorno.

Los Lineamientos Federales tienen sustento y justificación no sólo en la disposición específica de la Ley

de Vivienda que ya se ha analizado, sino en otros diversos ordenamientos que se analizan a

continuación:

El artículo 27 constitucional, en su tercer párrafo, el cual establece que: “La nación tendrá en todo

tiempo el derecho de imponer a la propiedad privada las modalidades que dicte el interés público,

así como el de regular, en beneficio social, el aprovechamiento de los elementos naturales

susceptibles de apropiación, con objeto de hacer una distribución equitativa de la riqueza pública,

cuidar de su conservación, lograr el desarrollo equilibrado del país y el mejoramiento de las

condiciones de vida de la población rural y urbana. En consecuencia, se dictarán las medidas

necesarias para ordenar los asentamientos humanos y establecer adecuadas provisiones, usos,

reservas y destinos de tierras, aguas y bosques, a efecto de ejecutar obras públicas y de planear y

regular la fundación, conservación, mejoramiento y crecimiento de los centros de población; para


preservar y restaurar el equilibrio ecológico; para el fraccionamiento de los latifundios; para disponer,

en los términos de la ley reglamentaria, la organización y explotación colectiva de los ejidos y

comunidades; para el desarrollo de la pequeña propiedad rural; para el fomento de la agricultura,

de la ganadería, de la silvicultura y de las demás actividades económicas en el medio rural, y para

evitar la destrucción de los elementos naturales y los daños que la propiedad pueda sufrir en perjuicio

de la sociedad.”

De la disposición constitucional transcrita, destaca por su relevancia y sustento para efectos de los

Lineamientos Federales, la facultad expresa de la Nación para imponer a la propiedad privada las

modalidades que dicte el interés público, así como para ordenar los asentamientos humanos,

establecer adecuadas provisiones, reservas, usos y destinos del suelo, así como para planear y regular

el crecimiento de los centros de población. Son todos estos elementos fines directos de los

Lineamientos Federales, en la medida que el artículo 73 de la Ley de Vivienda señala que los

conjuntos financiados por ONAVI´S deberán cumplir con los lineamientos, establecidos por SEDESOL,

respecto de equipamiento, infraestructura y vinculación con el entorno.

De acuerdo a lo anterior, podemos concluir que la disposición del artículo 73 de la Ley de Vivienda es

plenamente congruente con las disposiciones constitucionales establecidas en el artículo 27 de la ley

suprema, y es además coincidente por lo que se refiere a los objetivos que persigue para planear y

regular el crecimiento de los centros de población.

Son diversas las disposiciones de la Ley General de Asentamientos Humanos que sirven de sustento y

justificación a los Lineamientos Federales derivados del artículo 73 de la Ley de Vivienda. Entre los

fundamentos que se relacionan directamente, se encuentran los siguientes:

Por una parte, la LGAH señala como objeto, entre otras cuestiones, fijar las normas básicas para

planear y regular el ordenamiento territorial de los asentamientos humanos y la fundación,

conservación, mejoramiento y crecimiento de los centros de población, supuesto que los

Lineamientos Federales cubren cabalmente, pues definen para los conjuntos y proyectos financiados

por ONAVI´S, criterios de planeación y diseño para el crecimiento de los centros de población.

Por otro lado, el artículo 3 de la misma LGAH señala que el ordenamiento territorial de los

asentamientos humanos y el desarrollo urbano de los centros de población, tenderá a mejorar el nivel

y calidad de vida de la población urbana y rural, mediante una serie de líneas de actuación o

políticas públicas, de entre las cuales destacan las siguientes, que tienen una relación directa con los

Lineamientos Federales:

La vinculación del desarrollo regional y urbano con el bienestar social de la población;

El desarrollo socioeconómico sustentable del país, armonizando la interrelación de las

ciudades y el campo y distribuyendo equitativamente los beneficios y cargas del proceso de

urbanización;

La distribución equilibrada y sustentable de los centros de población y las actividades

económicas en el territorio nacional;

El fomento de centros de población de dimensiones medias;

La eficiente interacción entre los sistemas de convivencia y de servicios en los centros de

población;


La creación y mejoramiento de condiciones favorables para la relación adecuada entre

zonas de trabajo, vivienda y recreación; y

La estructuración interna de los centros de población y la dotación suficiente y oportuna de

infraestructura, equipamiento y servicios urbanos.

Por otra parte, el artículo 43 de la LGAH dispone que la incorporación de terrenos ejidales, comunales

y de propiedad federal al desarrollo urbano y la vivienda, deberá cumplir con diversos requisitos,

todos ellos aplicables y congruentes con los parámetros establecidos en los Lineamientos Federales:

Ser necesaria para la ejecución de un plan o programa de desarrollo urbano;

Las áreas o predios que se incorporen comprenderán preferentemente terrenos que no estén

dedicados a actividades productivas; y

El planteamiento de esquemas financieros para su aprovechamiento y para la dotación de

infraestructura, equipamiento y servicios urbanos, así como para la construcción de vivienda.

Finalmente, tratándose de suelo y reservas territoriales que tengan por objeto el desarrollo de

acciones habitacionales de interés social y popular, provenientes del dominio federal, la enajenación

de predios que realicen la Federación, las entidades de la Administración Pública Federal, los estados

y los municipios o sus entidades paraestatales, estará sujeta a la legislación aplicable en materia de

vivienda, esta disposición contenida en el artículo 44 de la LGAH es también un sustento muy claro y

congruente con las disposiciones del articulo 73 de la Ley de Vivienda.

Por su parte, la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente, contiene algunas

disposiciones que se relacionan indirectamente con los Lineamientos Federales, particularmente

aquellas que se refieren a la regulación ecológica de los asentamientos humanos. De entre dichas

disposiciones destacan las siguientes que tienen relación con los Lineamientos Federales:

En la determinación de los usos del suelo, se buscará lograr una diversidad y eficiencia de los mismos y

se evitará el desarrollo de esquemas segregados o unifuncionales, así como las tendencias a la

suburbanización extensiva;

En la determinación de las áreas para el crecimiento de los centros de población, se

fomentará la mezcla de los usos habitacionales con los productivos que no representen riesgos

o daños a la salud de la población y se evitará que se afecten áreas con alto valor ambiental;

Se deberá privilegiar el establecimiento de sistemas de transporte colectivo y otros medios de

alta eficiencia energética y ambiental;

Se establecerán y manejarán en forma prioritaria las áreas de conservación ecológica en

torno a los asentamientos humanos;

Las autoridades promoverán la utilización de instrumentos económicos, fiscales y financieros

de política urbana y ambiental, para inducir conductas compatibles con la protección y

restauración del medio ambiente y con un desarrollo urbano sustentable;

El aprovechamiento del agua para usos urbanos deberá incorporar de manera equitativa los

costos de su tratamiento, considerando la afectación a la calidad del recurso y la cantidad

que se utilice;


La política ecológica debe buscar la corrección de aquellos desequilibrios que deterioren la

calidad de vida de la población y, a la vez, prever las tendencias de crecimiento del

asentamiento humano, para mantener una relación suficiente entre la base de recursos y la

población, y cuidar de los factores ecológicos y ambientales que son parte integrante de la

calidad de la vida.

Como puede observarse, las disposiciones de la LGEEPA en relación con los aspectos ecológicos

aplicables a los asentamientos humanos, se relacionan con los Lineamientos Federales derivados del

artículo 73 de la Ley de Vivienda, pues comparten objetivos y visiones, particularmente desde el

enfoque de la sustentabilidad urbana: impedir esquemas segregados o unifuncionales; evitar

suburbanización extensiva; privilegiar mezclas de usos y sistemas de transporte colectivo; que son

compartidos y desarrollados a detalle por los Lineamientos Federales, por lo que estas disposiciones

de la LGEEPA le sirven también de sustento y justificación.

A nivel federal, también se destacan las disposiciones de la Ley Agraria que se relacionan

indirectamente con los Lineamientos Federales, dichas disposiciones son:

El ejercicio de los derechos de propiedad a que se refiere la Ley Agraria en lo relacionado con

el aprovechamiento urbano y el equilibrio ecológico, se ajustará a lo dispuesto en la Ley

General de Asentamientos Humanos, la Ley del Equilibrio Ecológico y la Protección al

Ambiente y demás leyes aplicables.

Para la localización, deslinde y fraccionamiento de la zona de urbanización y su reserva de

crecimiento, se requerirá la intervención de las autoridades municipales correspondientes y se

observarán las normas técnicas que emita la Secretaría de Desarrollo Urbano y Ecología,

(debe entenderse SEDESOL).

Cuando los terrenos de un ejido se encuentren ubicados en el área de crecimiento de un

centro de población, los núcleos de población ejidal podrán beneficiarse de la urbanización

de sus tierras. En todo caso, la incorporación de las tierras ejidales al desarrollo urbano deberá

sujetarse a las leyes, reglamentos y planes vigentes en materia de asentamientos humanos.

A nivel local, las leyes de desarrollo urbano y fraccionamiento regulan profusamente los criterios de

lotificación, diseño e infraestructura interna de los fraccionamientos o conjuntos, sin embargo, hacen

poco o ningún énfasis en la ubicación del proyecto en relación con el asentamiento humano

existente, la capacidad de la infraestructura y equipamiento en la zona de impacto o influencia del

nuevo desarrollo. En general sólo establecen como condición, el contar con el uso del suelo permitido,

asumiendo que con ello se cubrirán las demás condicionantes de ubicación y servicios, no obstante,

el que se cuente con el uso del suelo permitido no es condición suficiente para que se garanticen los

objetivos de sustentabilidad que contemplan los Lineamientos Federales.

A nivel local destaca un ejemplo de ley en materia de desarrollo urbano que contempla algunas

regulaciones que se relacionan directamente con los objetivos de los Lineamientos Federales: el

proyecto de Ley de Desarrollo Urbano para Nuevo León, que se encuentra en discusión en el

Congreso de ese Estado. De dicho documento extraemos las disposiciones relacionadas con los

Lineamientos Federales:

Toda acción urbana que requiera infraestructura para su incorporación o liga con la zona

urbana deberá contemplar por lo menos:

- En vías públicas, los requerimientos necesarios para satisfacer la movilidad de la zona;

en su caso, los espacios necesarios para alojar vialidades, paraderos, estaciones,


carriles exclusivos para transporte público, andadores peatonales, ciclo rutas o puentes

peatonales u otras, así como los necesarios para conformar e integrarse con las redes

ya existentes o en proyecto para el resto del centro de población. Para tales fines

deberán sujetarse a las especificaciones que consignen los planes de desarrollo

urbano y en ningún caso podrán tener un ancho menor que las vías públicas

adyacentes de las cuales constituyan prolongación;

- El agua potable y drenaje sanitario, así como el manejo integral de aguas pluviales,

desde su captura y escurrimiento, hasta el drenaje e infiltración, previendo la planta o

sistema de tratamiento de aguas residuales, los cuales deberán sujetarse a las

disposiciones vigentes en materia ambiental, así como la incorporación de las nuevas

redes y sistemas con las existentes y su financiamiento; y

- Las garantías para asegurar el adecuado funcionamiento, operación o mantenimiento

de las redes de infraestructura, hasta en tanto no se de la municipalización de las obras.

La ejecución de las acciones urbanas a que se refiere el artículo anterior, se sujetará a los

siguientes requisitos:

- Ejecutar, a su costo, la prestación y dotación de la infraestructura, equipamiento y

servicios en las áreas de que se trate, así como de las adecuaciones en la

infraestructura y redes de servicios públicos primarios que requieran para su adecuado

funcionamiento.

- Cuando se trate de acciones urbanas fuera de los límites de un centro de población,

que no cuenten con un plan de desarrollo urbano vigente o de aquellos proyectos en

áreas rurales que demanden la construcción o introducción de obras de cabeza o de

redes de infraestructura primaria, requerirán la aprobación de un plan parcial de

desarrollo urbano, en el que se podrá establecer que las obras respectivas se realizarán

por cuenta propia del interesado o en coordinación con las autoridades u organismos

federales, estatales o municipales, y otros propietarios de suelo que resulten

beneficiados con las mismas, en cuyo caso podrán financiarse mediante los

instrumentos que contempla la Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de

Nuevo León.

Los interesados en llevar a cabo un fraccionamiento o conjunto urbano deberán comprobar

la factibilidad de la infraestructura y servicios para la movilidad ante la autoridad municipal

mediante la evaluación de impacto vial, o en su defecto, podrán optar por acreditar que el

fraccionamiento o conjunto urbano tiene un diseño que reúne dos o más de las siguientes

características:

- Estar a menos de 300 metros de cualquiera de los corredores o terminales de

integración de los sistemas de transporte;

- Hacer uso de altas densidades de población, mediante la redensificación,

verticalización y uso eficiente del espacio urbano;

- Tener una mezcla de usos del suelo en donde la proporción de usos distintos al

habitacional sea igual o superior al 30 por ciento;


- Si se comprueba mediante dictamen que la demanda de movilidad se cubrirá

mediante medios no motorizados o públicos, en al menos el 70 por ciento de los viajes

generados; y

- Si dentro del perímetro del desarrollo se localiza una terminal de transferencia del

sistema de transporte.

En la constitución del régimen de propiedad en condominio, cualquiera que sea su tipo, sus

propietarios quedarán obligados a ejecutar las obras necesarias para ligarse a las redes de

infraestructura del centro de población de que se trate, así como a realizar las donaciones

que corresponda a cada tipo de condominio de acuerdo a lo establecido en el artículo 147

R* de esta Ley.

La obligación de realizar obras de infraestructura urbana y donaciones en los condominios,

podrá ser cumplida mediante la ejecución directa de las mismas por el titular del condominio,

o el pago al municipio respectivo del costo de dichas obras. En este último caso, siempre y

cuando el municipio correspondiente haya establecido los mecanismos legales que

garanticen el destino final de los recursos para la construcción de dicha infraestructura.

Los condominios contarán con conexiones únicas a las redes de infraestructura.

De las disposiciones en proyecto transcritas, se desprende que los criterios que pretenden establecer

los Lineamientos Federales ya han sido detectados como factores críticos por algunas autoridades

locales especialmente sensibles a las problemáticas urbanas y por lo tanto podemos concluir que los

Lineamientos Federales están plenamente justificados y fundamentados en disposiciones federales,

así como en algunos proyectos de normatividad local en materia de desarrollo urbano.

5 NATURALEZA JURÍDICA DE LOS LINEAMIENTOS FEDERALES

La disposición obligatoria que puede dar forma jurídica al lineamiento, puede adoptar alguna de las

siguientes alternativas: reglamento presidencial, acuerdo secretarial o norma oficial mexicana. A

continuación se analizan cada una de las figuras mencionadas.

5.1 Reglamento presidencial

La primera alternativa de instrumentación es un reglamento del artículo 73 de la Ley de Vivienda,

expedido por el Presidente de la República en ejercicio de la facultad reglamentaria del art. 89

constitucional.

Reglamento se entiende en forma general como un conjunto ordenado de reglas y conceptos que

se dan por una autoridad competente para realizar la ejecución de una ley o para el régimen interior

de una dependencia o corporación.

La Constitución le otorga al Poder Ejecutivo como principal función legislativa, el emitir el reglamento,

por lo que se le conoce también como Poder Reglamentario.

El reglamento señala el ejercicio de la función legislativa y es reconocida por la doctrina y la

jurisprudencia como potestad reglamentaria, su finalidad es facilitar la aplicación de la ley,

detallándola, y operando como instrumentos idóneos para llevar a efecto su contenido.


Los reglamentos son reglas, y solo tendrán vida y sentido de derecho, en tanto se deriven de una

norma legal a la que reglamentan en la esfera administrativa, en este caso sería el artículo 73 de la

Ley de Vivienda.

La ley como acto que emana de un órgano colegiado, tiene una característica que consiste en la

generalidad e impersonalidad de las situaciones que rige. Por lo que se considera que no se llega a

comprender la aplicación práctica de sus postulados. Esto no implica que no disponga de los medios

de hacerla cumplir al detalle.

La cercanía que guarda el Poder Ejecutivo con la realidad social, al aplicar la ley, hace que los

reglamentos operen como instrumentos más idóneos para llevar a efecto su contenido.

Esto permite observar que en el Poder Legislativo predomina el principio de representación popular,

por lo que resulta más lógico que se le encomiende al Poder Ejecutivo, la elaboración de los

reglamentos ya que las Dependencias cuentan con personal más especializado y que están en

contacto con la realidad a la que se aplican las leyes y reglamentos.

La elaboración del reglamento es más expedito que la ley, y por esto es más fácil adecuarlo a los

problemas económicos y sociales de la vida pública del Estado, situación que es altamente previsible

teniendo en cuenta que el objeto de regulación de los lineamientos a que se refiere el artículo 73 de

la Ley de Vivienda, se refieren al proceso de construcción y edificación de vivienda.

Los reglamentos le permiten al Presidente de la República ejecutar y prever en la esfera administrativa

la exacta observancia de las leyes. En efecto, la ejecución de las leyes es una facultad y el proveer a

su exacta observancia es otra; ambas se pueden realizar a través de una serie de actos

administrativos, como: órdenes, acuerdos, decretos, circulares, memorandos, oficios, decisiones,

resoluciones e inclusive por medio de operaciones materiales con la finalidad de ejecutar y proveer

en la esfera administrativa a la exacta observancia de las leyes emanadas del Congreso de la Unión;

sin embargo, el reglamento constituye un medio, de los muchos con que cuenta el Poder Ejecutivo

para llevar a cabo las facultades a que se refiere el artículo 89 en su fracción I.

Son una manifestación unilateral de voluntad discrecional, emitida por un órgano administrativo

legalmente investido de potestad o competencia para hacerlo (Presidente de la República en el

ámbito Federal, Gobernador del Estado en las entidades federativas), creadora de normas jurídicas

generales que desarrollan los principios de una ley emanada del Congreso, a efecto de facilitar su

ejecución y observancia en la esfera administrativa.

El proceso de creación de un reglamento es más sencillo que el procedimiento legislativo que

autoriza una ley, como ya se ha observado, ya que la misma Constitución señala que el único

requisito para la validez de los reglamentos expedidos por el Presidente de la República es

concretamente el refrendo ministerial que señala el artículo 92, que a la letra dice: "Todos los

reglamentos, decretos y órdenes del Presidente de la República deberán estar firmados por el

Secretario de Estado o Jefes de Departamento Administrativo a que el asunto corresponda, y sin este

requisito no serán obedecidos".

Igualmente establece que es necesario para la validez de estos reglamentos se realice su publicación

en el Diario Oficial de la Federación, igualmente de acuerdo con la Ley del Diario Oficial de la

Federación.


Para elaborar un reglamento procede lo siguiente:

Se hace un proyecto por parte de la autoridad que tiene a su cargo la ejecución o

cumplimiento de la ley que se va a reglamentar, de acuerdo con el artículo 12 de la Ley

Orgánica de la Administración Pública que a la letra dice: “Cada Secretaría de Estado o

Departamento Administrativo formulará, respecto de los asuntos de su competencia, los

proyectos de leyes, reglamentos, decretos, acuerdos y órdenes del Presidente de la

República.”

El proyecto se somete a la discusión y aprobación de la autoridad superior, como es la

Consejería Jurídica del Ejecutivo Federal, (de acuerdo al artículo 43 bis de la Ley Orgánica de

la Administración Pública Federal) quienes a su vez lo someten a revisión por parte del

Presidente de la República, y si lo aprueba, lo firmará y se turnará posteriormente al Secretario

de Despacho del ramo o del que sea de competencia, para que lo refrende; posteriormente

se envía para su publicación en el Diario Oficial de la Federación.

Se considera que el reglamento es formalmente administrativo, desde el punto de vista del órgano

que lo crea.

Desde el punto de vista material, se puede afirmar que el reglamento se identifica con la ley, porque

participa de las mismas características de ella; por lo tanto, el reglamento constituye intrínsecamente

un acto legislativo, porque crea, modifica o extingue situaciones judiciales generales.

La finalidad del reglamento es facilitar la aplicación de la ley, detallándola; los reglamentos son reglas

que sólo tienen vida y sentido de derecho, en tanto se deriven de una norma legal a la que

reglamentan en la esfera administrativa, en este caso el artículo 73 de la Ley de Vivienda, al

establecer los lineamientos que en materia de equipamiento, infraestructura y vinculación con el

entorno de los proyectos habitacionales financiados por ONAVI´S.

5.2 Acuerdo secretarial

La segunda alternativa de instrumentación consiste en el acuerdo secretarial, expedido por el titular

de la Secretaría de Desarrollo Social, de conformidad con el Reglamento Interior de la Secretaría de

Desarrollo Social.

Al respecto, la Ley Orgánica de la Administración Pública y el Reglamento Interior de la Secretaría de

Desarrollo Social, establecen las siguientes prescripciones:

Cada Secretaría de Estado formulará, respecto de los asuntos de su competencia, los proyectos de

leyes, reglamentos, decretos, acuerdos y órdenes del Presidente de la República.

Adicionalmente, la misma LOAPF señala que el titular de cada Secretaría de Estado expedirá los

manuales de organización, de procedimientos y de servicios al público necesarios para su

funcionamiento, los que deberán contener información sobre la estructura orgánica de la

dependencia y las funciones de sus unidades administrativas, así como sobre los sistemas de

comunicación y coordinación y los principales procedimientos administrativos que se establezcan. Los

manuales y demás instrumentos de apoyo administrativo interno, deberán mantenerse

permanentemente actualizados. Los manuales de organización general deberán publicarse en el

Diario Oficial de la Federación. En cada una de las dependencias y entidades de la Administración

Pública Federal, se mantendrán al corriente los escalafones de los trabajadores, y se establecerán los

sistemas de estímulos y recompensas que determine la ley y las condiciones generales de trabajo

respectivas.


Esta disposición resulta especialmente relevante en el caso de los Lineamientos Federales, que en los

hechos se deberá traducir en un manual de procedimientos y servicios al público, ligado al Acuerdo

Secretarial que le de origen, es decir, por su propia naturaleza jurídica y formal, el acuerdo no podrá

agotar todos los alcances técnicos derivados de los lineamientos, sino que deberá ser a través de un

manual ligado al Acuerdo, en donde se establezca el detalle de los mismos.

En el Acuerdo Secretarial deberá señalarse el objeto del mismo, la descripción específica del alcance

de cada lineamiento, las normas básicas de procedimiento o instrumentación y remitir a un manual

de procedimientos y servicios al público que contendrá el detalle de los criterios de diseño, ubicación

y demás elementos de los lineamientos derivados del artículo 73 de la Ley de Vivienda.

Esta situación permitirá además contar con un mecanismo más ágil y jurídicamente adecuado y

eficiente para su actualización y ajuste permanente.

Respecto de la facultad específica de la Secretaría para expedir los Lineamientos mediante un

acuerdo, tenemos por una parte las disposiciones específicas de la Ley de Vivienda, que

expresamente atribuyen a la Secretaría de Desarrollo Social la facultad para establecer los

lineamientos a que se refiere el artículo 73 del ordenamiento ya mencionado.

Por otra parte, el Reglamento Interior de la Secretaría de Desarrollo Social señala que el Secretario

tendrá las siguientes atribuciones no delegables:

Someter al acuerdo del Presidente de la República los asuntos encomendados a la Secretaría

y a las entidades del Sector.

Proponer al Presidente de la República los proyectos de iniciativas de leyes, reglamentos,

decretos, acuerdos y órdenes sobre los asuntos que competan a las unidades administrativas y

órganos administrativos desconcentrados de la Secretaría y a las entidades del Sector, de

conformidad con las disposiciones aplicables.

Expedir los acuerdos que regulen la organización y funcionamiento interno de la Secretaría y

de sus órganos administrativos desconcentrados; el Manual de Organización General de la

Secretaría; los manuales de organización, de procedimientos y de servicios al público, y las

Condiciones Generales de Trabajo de la dependencia.

Dispone este mismo ordenamiento que al frente de cada Subsecretaría habrá un Subsecretario y al

frente de la Oficialía Mayor un Oficial Mayor, a quienes corresponderá proponer al Secretario los

proyectos de iniciativas de leyes, reglamentos, decretos, acuerdos, órdenes y demás disposiciones

jurídicas, en los asuntos que competan a las unidades administrativas de su adscripción, de

conformidad con las disposiciones aplicables. Con ello se acredita la facultad expresa para expedir

acuerdos por parte del titular de la Secretaría de Desarrollo Social.

Por su parte, el mismo Reglamento atribuye a la Dirección General de Normatividad y Asuntos

Contenciosos, formular, revisar y opinar los anteproyectos de leyes, reglamentos, decretos, acuerdos y

demás disposiciones jurídicas relacionadas con la competencia de la Secretaría o con el objeto de

las entidades del Sector, de conformidad con las disposiciones aplicables y tramitar la publicación en

el Diario Oficial de la Federación de los instrumentos normativos y convencionales, así como las

demás disposiciones de carácter general y administrativo que competan a la Secretaría, por lo que

dicho aspecto deberá ser tomado en consideración para el proceso de gestión y aprobación del

acuerdo secretarial que se formule.


Destacan de las disposiciones del Reglamento Interior de la Secretaría de Desarrollo Social, la

atribución que el mismo señala para la Dirección General de Equipamiento e Infraestructura en Zonas

Urbano-Marginadas que tendrá las siguientes atribuciones: diseñar normas, guías y lineamientos

técnicos y operativos en materia de equipamiento, infraestructura y servicios municipales para ser

propuestos a los gobiernos de las entidades federativas y los municipios. En ese sentido es que deberá

gestionarse la promoción de los lineamientos contenidos en los Lineamientos Federales, ante los

gobiernos locales.

Finalmente, debemos señalar que no existen mayores disposiciones en relación con el proceso de

elaboración del acuerdo, por lo que consideramos recomendable “adoptar” dos de los procesos de

la normalización en México para fortalecer los Lineamientos Federales; dichos procesos son:

Que los Lineamientos Federales sean formulados y promovidos ante los organismos públicos y

privados relacionados por un comité técnico asesor, integrado tanto por funcionarios de

SEDESOL como por especialistas académicos reconocidos.

Que se lleve a cabo un proceso de análisis y discusión pública de los Lineamientos Federales,

ante todos los sectores involucrados, particularmente las cámaras de la construcción y de

desarrollo de vivienda, quienes serán finalmente los destinatarios en el cumplimiento de los

criterios que establezcan los lineamientos derivados del artículo 73 de la Ley de Vivienda.

Que se sigan los procedimientos en materia de normalización, para la acreditación de

organismos de verificación que deberán hacerse cargo de prestar servicios de asistencia

técnica para el cumplimiento de la norma en las fases de diseño y construcción de los

proyectos habitacionales, así como de la verificación de su cumplimiento a través del tiempo,

de los proyectos ya concluidos, a fin de estar en posibilidad de determinar fehacientemente el

cumplimiento o no de los lineamientos y por lo tanto, para estar en posibilidad de liberar los

recursos de las ONAVI´S para el financiamiento de la adquisición de vivienda en dichos

proyectos.

5.3 Norma Oficial Mexicana

La tercera alternativa de instrumentación jurídica consiste en una norma oficial mexicana, expedida

por la Secretaría de Desarrollo Social, como parte del comité de normalización, con fundamento en

el artículo 40 de la Ley Federal de Metrología y Normalización.

En materia de Normas Oficiales Mexicanas, a partir del primero de julio de 1992, con la expedición de

la nueva Ley Federal de Metrología y Normalización, las normas técnicas ecológicas (NTEs), que

fueron expedidas por la Secretaría de Desarrollo Urbano y Ecología (después Secretaría de Desarrollo

Social, hoy Secretaría de Medio Ambiente Recursos Naturales y Pesca), así como las normas técnicas

sanitarias (NTSs), expedidas por la Secretaría de Salud, se sustituyeron por Normas Oficiales Mexicanas.

La expedición de tales normas requiere de los siguientes elementos: fundamentación cientifíco-

técnica y/o de protección del consumidor; la especificación de los beneficios potenciales de la

norma, incluyendo los intangibles y no cuantificables monetariamente; la identificación de sus costos

potenciales, comprendidos los efectos adversos posibles que no puedan ser cuantificados en

términos monetarios, así como la justificación del porqué se considera que la NOM constituye la mejor

alternativa posible para alcanzar el objetivo que se persigue.

La expedición de las normas está sujeta a un procedimiento que exige la publicación en el Diario

Oficial de los proyectos de normas y la consideración de los comentarios que formulen los particulares

previo a la expedición de la norma definitiva.


El sistema mexicano de normalización se encuentra regulado, como se mencionó previamente por la

Ley Federal sobre Metrología y Normalización (LFMN), que constituye el fundamento para la

expedición de las NOMs de carácter obligatorio y las Normas Mexicanas de carácter voluntario.

El objetivo de tal sistema es incrementar la calidad de los productos y servicios nacionales, estimular la

concurrencia del sector privado, público y científico y de consumidores en la elaboración y

observancia de la normatividad, determinar las normas de carácter obligatorio y la forma en que se

acreditará el cumplimiento de las mismas, así como el desarrollo de los recursos humanos

especializados para lograr esos fines.

En virtud de lo anterior, la LFMN establece el Sistema Nacional de Acreditamiento de Laboratorios de

Prueba (Sinalp), que autoriza o acredita laboratorios que cuenten con equipo y personal técnico

calificado, para que presten servicios relacionados con la normalización, en particular los relativos al

control de calidad. Prescribe además la creación de la Comisión Nacional de Normalización, para

coadyuvar en la política de normalización y coordinar las actividades que en la materia corresponda

realizar a las distintas dependencias de la administración pública federal. La Ley regula las

actividades de dicha Comisión y de los Comités Consultivos Nacionales de Normalización, que

participan en el establecimiento de normas y en la administración del sistema nacional de

normalización.

Al respecto de esta alternativa debe destacarse que en el caso de esta vía de instrumentación sería

indispensable cumplir la condición de reformar el artículo 40 de la LFMN, pues ninguno de los

supuestos que establece es coincidente con los objetivos de los lineamientos que regula el artículo 73

de la Ley de Vivienda.

Por su parte, el Reglamento de la LFMN establece una serie de prescripciones que deberán ser

tomadas en consideración si se opta por esta vía de instrumentación:

La Secretaría, en coordinación con las demás dependencias y organismos nacionales de

normalización registrados, integrará, revisará y actualizará periódicamente el Catálogo Mexicano de

Normas. Asimismo, continúa, dicho Catálogo contendrá el listado y la colección de textos completos

de las normas oficiales vigentes, entre otras consideraciones (artículo 26).

Señala que el contenido de las normas citadas, así como de las que se expidan en caso de

emergencia, deberá ajustarse a cuestiones tales como las de que la denominación de la norma

deberá indicar específicamente el tema de la misma; la integración de su clave o código; el que

sean redactadas y estructuradas de acuerdo a lo que establezcan las normas mexicanas expedidas

para tal efecto; el grado de concordancia con normas internacionales y normas mexicanas; por

último, deberá hacerse el señalamiento de si la evaluación de la conformidad podrá ser realizada por

personas acreditadas y aprobadas por las dependencias competentes.

Las normas oficiales mexicanas que se expidan con fundamento en el artículo 40, fracción XV de la

LFMN, deberán cumplir además con alguna otra de las finalidades establecidas en dicho artículo

(artículo 29), es decir, que no podría esgrimirse como razón suficiente para optar por esta alternativa,

que la Ley de Vivienda habla genéricamente de “lineamientos”, sino que necesariamente la materia

u objetivo de dichos lineamientos debiera estar considerado en alguno de los supuestos del artículo

40, cuestión que en los hechos no sucede.

Ahora bien, por lo que respecta a la actuación de las dependencias con respecto a las normas

oficiales mexicanas, se dispone lo siguiente: las consideraciones que deberán tener en cuenta

aquellas al elaborar el anteproyecto de norma oficial mexicana (artículo 30); la manera en que

deberán coordinarse para la elaboración, expedición y publicación conjunta de normas oficiales


mexicanas (artículo 31); los elementos que deberán incluir las manifestaciones de impacto regulatorio,

de acuerdo al artículo 45 de la LFMN (artículo 32); el que la dependencia o entidad competente que

expida un proyecto de norma oficial mexicana, mencione en su proemio el comité consultivo

nacional de normallización (artículo 33); la determinación de la entrada en vigor de cada norma

oficial que expidan dichas dependencias, según sea el caso (artículo 34); con referencia a los dos

primeros párrafos del artículo 49 de LFMN, se dispone que deberá presentarse una solicitud por escrito

ante la dependencia que haya publicado la norma oficial, con la documentación respectiva

(artículo 36); el procedimiento que deberá seguir la dependencia que haya publicado la norma

oficial, sobre la solicitud de la misma (artículo 37); por último, las condiciones en que la dependencia

que haya publicado la norma oficial pueda ampliar el plazo previsto en el párrafo segundo del

artículo 49 de la LFMN, para emitir su resolución (artículo 38).

Siguiendo con los proyectos de normas oficiales, el artículo 44 señala que el organismo nacional de

normalización o la Secretaría deberán mencionar en el proemio de dichos proyectos que expidan, la

oficina o unidad administrativa encargada de recibir los comentarios al mismo; su domicilio, teléfono

y, en su caso, fax y correo electrónico. Además, se hace el señalamiento de los requisitos que

deberán contener los comentarios que los interesados presenten respecto de los proyectos

mencionados con anterioridad.

El artículo 45, con referencia a la publicación de las declaratorias de vigencia de las normas

mexicanas, dispone que el secretariado técnico de la Comisión Nacional de Normalización ordenará

inmediatamente su publicación, una vez que le sean remitidas por los organismos nacionales de

normalización registrados en las materias que correspondan. En un segundo párrafo, el artículo

aludido señala que en el caso de que las normas sean remitidas por las personas -cámaras, colegios

de profesionistas, asociaciones, empresas, etc.- a que hace referencia el penúltimo párrafo del

artículo 51-A de la LFMN, antes de llevar a cabo la publicación de la declaratoria de la vigencia, el

secretariado técnico de la Comisión Nacional deberá revisar que las normas mexicanas cumplan con

los requisitos a que se refiere dicho artículo.

El artículo siguiente hace referencia a los elementos que deberán contemplar tanto el aviso de

consulta pública de los proyectos de normas oficiales mexicanas, como la declaratoria de vigencia

de las mismas. Por otra parte, el artículo 47, en relación al 51-B de la LFMN, señala que la Secretaría

podrá constituir comités técnicos de normalización nacional en aquellas ramas en las que no existan

organismos nacionales de normalización registrados, mismos que serán coordinados por la

dependencia competente.

El artículo 48, señala que para la revisión quinquenal de las normas mexicanas será aplicable, en lo

conducente, lo establecido por el artículo 39 de este Reglamento.

El último artículo de este capítulo, el 49, dispone que cuando las normas mexicanas sean elaboradas

por los organismos nacionales de normalización, éstos deberán difundirlas fehacientemente y

promover su aplicación a nivel nacional, regional o local, según corresponda.

Por otra parte, en relación con la observancia de las normas, se señala que el cumplimiento de los

requisitos de información comercial contenidos en las normas oficiales mexicanas no está sujeto a

certificación, siendo responsabilidad del importador, productor, fabricante, comercializador o

prestador del servicio que sus productos satisfagan los requisitos establecidos en esas normas. En un

segundo párrafo, el artículo de referencia dispone que las personas citadas podrán recurrir a los

servicios de unidades de verificación acreditadas y aprobadas para obtener constancia de

conformidad o dictamen de cumplimiento en los que se demuestre que cumplen con los requisitos

establecidos en las normas oficiales mexicanas de información comercial. Finalmente, en un tercer

párrafo, con referencia a las constancias o dictámenes anteriores, se señala que la autoridad


responsable deberá reconocer las mismas, aun cuando exista alguna discrepancia o error en ellas.

De existir error, continúa, la autoridad competente que lo detecte deberá notificarlo a la Secretaría

para que, en su caso, aplique las sanciones correspondientes a la unidad de verificación de que se

trate.

Por último, el artículo 51, haciendo referencia al 56 de la LFMN, y con relación a las personas

mencionadas en el artículo anterior, señala que las mismas podrán demostrar que cuentan con un

sistema de calidad de producto, presentando certificado vigente expedido por un organismo de

verificación acreditado, o que los procedimientos de evaluación de la conformidad del producto o

servicio incorporan la verificación sistemática del sistema de control de calidad.

En materia de la acreditación y determinación del cumplimiento, el Reglamento de la LFMN señala

los requisitos que se deberán presentar a la Secretaría a fin de obtener la autorización para operar

como entidad de acreditación. El siguiente artículo, dispone que para el otorgamiento de la

autorización a las entidades de acreditación, la Secretaría y los miembros de la Comisión Nacional de

Normalización, tendrán en cuenta el número de organismos de certificación, laboratorios de prueba

o calibración y unidades de verificación acreditados y que se encuentren asociados al particular

solicitante.

Siguiendo con lo anterior, se disponen diversas particularidades que se deberán contemplar en la

materia de acreditación. Así, por lo que respecta tanto al Director General de las entidades de

acreditación, como a los empleados que contrate, estarán impedidos para conocer de las solicitudes

de acreditación promovidas por personas con las cuales tengan nexos familiares o intereses

económicos (artículo 73); con referencia a las entidades de acreditación, para los efectos de los

artículos 70-A, 70-B y 70-C de la Ley, se hace el señalamiento de las directrices que aquellas deberán

seguir (artículo 74); en materia de supuestos, en los cuales las entidades de acreditación, previa

opinión de las entidades competentes, podrán suspender en forma parcial o total la acreditación de

los organismos de certificación, laboratorios de prueba, etcétera, el artículo siguiente hace la

enumeración de los mismos (artículo 75); se hace la enumeración de los supuestos en los que las

entidades de acreditación, previa opinión de las entidades competentes, podrán cancelar la

acreditación de los organismos de certificación, laboratorios de prueba, etcétera (artículo 76).

Ahora bien, el artículo 77 señala que para la determinación del poder de mercado de las entidades

de acreditación, al que hace referencia el último párrafo del artículo 70-C de la Ley, la Secretaría

requerirá la opinión de la Comisión Federal de Competencia.

Siguiendo con las facultades de la Secretaría, el penúltimo artículo de este capítulo (78) señala que

aquella, junto con las dependencias competentes, vigilarán de manera permanente el estricto

apego de la entidad de acreditación a la Ley, el presente Reglamento, las normas oficiales, normas

mexicanas, etcétera, conforme a los cuales fue otorgada la autorización para operar como tal.

Por último, el artículo 79 señala los supuestos que deberán tener presentes las dependencias

competentes, una vez que notifiquen al secretariado técnico de la Comisión Nacional de

Normalización sobre las personas que han sido aprobadas por ellas para la evaluación de la

conformidad de las normas oficiales mexicanas.

Respecto de los laboratorios de pruebas y de calibración, organismos de certificación y unidades de

verificación", en su respectivo articulado dispone lo siguiente: que los interesados en acreditarse y

aprobarse como laboratorios de pruebas y calibración, organismos de certificación y unidades de

verificación, formulen su solicitud a la entidad de acreditación (artículo 87); que dichos laboratorios

de pruebas y calibración y demás, demuestren, en la forma que indique la entidad de acreditación,

que operan bajo un procedimiento de aseguramiento de calidad que se encuentre previsto en las


normas oficiales mexicanas, así como cumplir con los otros requisitos respectivos (artículo 88); por lo

que respecta a los comités de evaluación que deberán formarse por expertos en cada área

específica, cada una de dichas áreas deberá corresponder a las magnitudes del Sistema General de

Unidades de Medida (artículo 89); que en los casos en que surja discrepancia sobre la aplicación de

pruebas y evaluación de resultados de pruebas, conforme a las normas oficiales, el interesado podrá

solicitar y obtener la repetición de pruebas en acto de tercería, con la participación de la entidad

competente (artículo 90), por último, el que los comités de certificación de las normas oficiales

mexicanas se reunirán por lo menos una vez cada tres meses y se considerará que existe quórum con

la presencia de la mayoría de los sectores participantes (artículo 91).

En lo que se refiere a las visitas de verificación para la evaluación de la conformidad, el artículo 97

dispone que éstas se efectuarán por el personal de la autoridad competente debidamente

autorizado o mediante el auxilio de unidades de verificación acreditadas. Cuando no existan

laboratorios acreditados para efectuar alguna calibración o similar, continúa en su segunda parte el

artículo citado, las autoridades competentes podrán aceptar informes de resultados de laboratorios

acreditados para otras normas.

Por lo que respecta al personal de la autoridad competente o de la unidad de verificación

acreditada y aprobada, comisionado para efectuar las visitas de verificación o comprobación, el

artículo 98 enumera las reglas que dicho personal deberá observar.

El artículo 99, en relación a los productos y servicios que no cumplan con las normas oficiales

mexicanas, señala que los mismos quedarán inmovilizados en el lugar en donde se encuentren,

mediante la adhesión o colocación de sellos o fajillas y, en el caso de servicios, se prohibirá su

prestación. En párrafos subsecuentes, el artículo que se comenta, entre otras cosas, refiere que

siempre con cargo al interesado y en los términos que determine la autoridad competente, los

productos o servicios anteriormente aludidos, podrán acondicionarse, repararse, reprocesarse, o

sustituirse. Siguiendo con lo anterior, el artículo 100 señala que cuando por la magnitud de las

violaciones no sea posible inmovilizar los productos, se procederá a la clausura del establecimiento,

previa resolución de la Secretaría o de la autoridad competente.

La autorización para operar como entidad de acreditación podrá ser suspendida total o

parcialmente o revocada, siempre y cuando exista un previo apercibimiento por parte de la

Secretaría, la cual fijará un plazo no inferior a 90 días naturales para subsanar o corregir los hechos

correspondientes. En el segundo párrafo de este artículo, se señala que transcurrido dicho plazo sin

que las entidades de acreditación hayan justificado y, en su caso, corregido o subsanado los hechos

citados, la Secretaría emitirá resolución en la que suspenda o revoque la autorización, la cual surtirá

efecto a los tres meses de su publicación en el DOF.

Cuando se suspenda total o parcialmente, o bien se revoque la autorización de una entidad de

acreditación y, en consecuencia ésta cese sus funciones, la Secretaría tendrá a su cargo la actividad

de acreditación en la rama o sector correspondiente, mientras persista la suspensión o no se autorice

otra entidad de acreditación al efecto, respectivamente.

Las NOM constituyen disposiciones abstractas e impersonales, obligatorias, elaboradas y expedidas

conforme a lo señalado por la LFMN, que dan origen a derechos y obligaciones para los particulares

que se ubiquen en las hipótesis normativas que contienen. Son normas jurídicas y son fuente de

derecho y aunque estamos conscientes de que los procedimientos regulados por los ordenamientos

vigentes en materia de normalización no son estrictamente aplicables al caso del artículo 73 de la Ley

de Vivienda, también es un hecho que los mecanismos de normalización en México han creado una

serie de instituciones que garantizan por una parte el proceso de consulta y discusión previo de las

normas que se publican como obligatorias, y también que cuenta con una serie de reglas para la


operación adecuada de organismos de verificación del cumplimiento de las normas oficiales

mexicanas.

De ahí que consideramos como una recomendación para dar mayor sustento al proyecto, adoptar

las medidas derivadas de las disposiciones en materia de normalización, para asegurar tanto su

elaboración y discusión técnica especializada, como contar con organismos de verificación que

proporcionen asistencia técnica, en el proceso de diseño y construcción, así como para que se

hagan cargo de verificar el cumplimiento de los lineamientos contenidos en el acuerdo secretarial y

el manual que al efecto se expida. Dichas medidas se desarrollan al final de la alternativa de

instrumentación acuerdo secretarial.

6 UBICACIÓN EN EL MARCO NORMATIVO EN MATERIA DE ASENTAMIENTOS HUMANOS

La Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos es la Ley Suprema de la Nación y por ello es

la base para la interpretación sistemática del contexto jurídico vigente y la previsión de tendencias

regulatorias ambientales y urbanísticas. De sus disposiciones destaca que la República Mexicana es

una Federación conformada por Estados libres y soberanos en lo que respecta a su régimen interior,

pero integrados en el pacto Federal. Según los principios de la Constitución Política, la competencia

constitucional entre la Federación y los Estados se define conforme al artículo 124 que

específicamente señala que: "Las facultades que no están expresamente concedidas por esta

Constitución a los funcionarios federales, se entienden reservadas a los Estados".

La idea constitucional de distribución competencial es de vital importancia en tanto que cada

autoridad puede intervenir en su esfera de atribuciones sin rebasarla y los particulares tienen el

derecho de conocer cuales autoridades son competentes para cada caso, de tal suerte que no

cabe la posibilidad jurídica de que dos autoridades intervengan en los mismos aspectos de

regulación.

Por su parte, los Estados están constituidos por municipios considerados como la base del sistema

político del país, los cuales tienen potestad para participar en asuntos relativos a la gestión ambiental

y establecimiento de normas jurídicas de carácter general y abstracto sobre la materia. Directamente

relacionado con los conceptos de equilibrio de los ecosistemas se encuentran los artículos 27 y 73,

fracción XXIX-G de la Constitución, que establecen que la propiedad privada se encuentra sujeta a

las limitaciones que se dicten en función de la protección del ambiente y que esta función se asigna

de manera “concurrente” a los gobiernos federal, estatal y municipal. De estas disposiciones

constitucionales se derivan las leyes ambientales, desde la Ley General del Equilibrio Ecológico y la

Protección al Ambiente hasta las leyes que cada legislatura estatal expida.

El Sistema Jurídico en México tiene la siguiente estructura jerárquica:

1º. Constitución Política

2º. Leyes

3º. Reglamentos

4º. Acuerdos Administrativos

5º. Normas Oficiales Mexicanas

El sistema de aprobación de leyes federales en México tiene una serie de procedimientos que

dependen del rango que ocupan; se puede decir que como principio general, toda norma puede


ser derogada o reformada con el mismo procedimiento que le dio origen. Este principio salvaguarda

el régimen de legalidad del sistema jurídico mexicano y asegura su permanencia y debido

cumplimiento.

Para el caso de la emisión de leyes estatales, si se trata de la Constitución local, cada localidad

establece su sistema de reforma y, para la emisión de leyes estatales es el Congreso del Estado quien

puede emitirlas en ejercicio de su facultad legislativa. A nivel municipal, quien emite los bandos y

reglamentos municipales es el Ayuntamiento.

Las leyes deben contener las obligaciones básicas a las que quedan sujetos los particulares, en

ejercicio de sus actividades privadas, de tal forma que los ordenamientos que derivan, tales como los

reglamentos y las normas oficiales mexicanas, tienen el sentido de llevar al cumplimiento de las

obligaciones principales contenidas en las leyes. Lo anterior es importante, pues la validez de dichas

normas derivadas estará sujeta a un examen que cuestione si son o no tendientes al cumplimiento de

la obligación principal.

En el siguiente nivel jerárquico se encuentran los reglamentos que son expedidos por el Presidente de

la República en ejercicio de la facultad reglamentaria, consistente en la facultad constitucional de

hacer cumplir las leyes, esto es, expedir las disposiciones específicas que permitan el cumplimiento de

las normas principales. El contenido de las normas reglamentarias no deberá rebasar las obligaciones

contenidas en las leyes, por lo que las obligaciones adicionales sólo son permisibles cuando la nueva

obligación manifieste claramente la conexión con el cumplimiento de la obligación principal.

Ilustración 7. Estructura jerárquico del Sistema Jurídico en México.

LGAH-LV

REGLAMENTOS

DECRETOS, ACUERDOS,

PLANES, PROGRAMAS, NOM´s

NORMAS JURÍDICAS INDIVIDUALIZADAS

LEYES DESARROLLO URBANO

REGLAMENTOS

DECRETOS, ACUERDOS, PLANES Y PROGRAMAS


CONSTITUCIONES

CPEUM

jera

rqu

ía

sub

ord

ina

ció

n

esp

ec

ific

ida

d

distribución de competencias

Federación 32 Estados

LGAH-LV

REGLAMENTOS

DECRETOS, ACUERDOS,

PLANES, PROGRAMAS, NOM´s


LEYES DESARROLLO URBANO

REGLAMENTOS

DECRETOS, ACUERDOS, PLANES Y PROGRAMAS


CONSTITUCIONES

CPEUM

jera

rqu

ía

sub

ord

ina

ció

n

esp

ec

ific

ida

d

distribución de competencias

Federación 32 Estados

Fuente: Elaboración propia.

El SJM está estructurado en forma piramidal. En la parte superior se encuentran los ordenamientos

más importantes y generales, mientras que en los niveles inferiores se encuentran los de menor

jerarquía.

En el primer nivel se encuentra sólo la Constitución, que es el ordenamiento más importante.


El SJM funciona a través de cuatro principios:

Jerarquía: la constitución está por encima de todos los demás ordenamientos jurídicos.

Subordinación: Un ordenamiento de nivel inferior nunca puede contradecir al de nivel superior.

Especificidad: Entre más abajo dentro de la pirámide se encuentre un ordenamiento será más

específico, mientras más arriba se encuentre será más general.

Distribución de competencias: la constitución y algunas leyes definen qué funciones o

actividades les corresponden a la federación y cuáles a los estados.

6.1 Encuadre en el marco normativo local

Desde su versión original, de 1917, la Constitución facultó al Estado para imponer a la propiedad

privada las modalidades que dicte el interés público, las cuales se encuentran en la base de las

normas federales y locales en materia de desarrollo urbano, mientras que la disposición relativa a

regular el aprovechamiento de los elementos naturales, tiene el mismo efecto respecto de las normas

sobre protección al ambiente.

La imposición de modalidades a la propiedad inmobiliaria, según la propia Constitución, tiende hacia

los siguientes objetivos: lograr la distribución equitativa de la riqueza pública, cuidar su conservación,

alcanzar el desarrollo equilibrado del país y mejorar las condiciones de vida de la población rural y

urbana.

Dichas modalidades afectan sustantivamente los derechos de uso, impactando marginalmente los

de disfrute y disposición, todos ellos inherentes a la propiedad.

En materia urbana y ambiental, la Constitución federal establece un régimen de competencias

concurrente o “compartido” entre los distintos ámbitos de gobierno: federal, estatal y municipal.

Por esta razón, el objeto de las leyes federales en estas materias -Ley General de Asentamientos

Humanos y Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente- consiste en distribuir las

funciones y atribuciones entre los tres ámbitos de gobierno.

La materia urbana es en lo fundamental, competencia de los gobiernos locales.

Las atribuciones sustantivas en materia de desarrollo urbano: la formulación y aprobación de planes

urbanos, la administración de la zonificación y el control del uso del suelo, corresponden a los

municipios, los cuales en algunos casos las comparten con los gobiernos estatales.

Por su parte la materia ambiental, compete en lo fundamental al Gobierno federal, situación que

comienza a cambiar a partir de la reciente modificación a la Ley General del Equilibrio Ecológico y la

Protección al Ambiente, en 1996 y de la posibilidad para delegar atribuciones actualmente federales,

a los ámbitos estatal y municipal.

Los municipios están investidos de personalidad jurídica y administran su patrimonio, que se compone,

entre otros elementos, por las contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria, así como las que tengan

como base el cambio de valor de los inmuebles.

Tienen a su cargo la prestación de los siguientes servicios públicos: agua potable y alcantarillado,

alumbrado público, limpia, mercados y centrales de abasto y calles, parques y jardines, entre otros.


En relación a la vivienda, la Constitución federal contempla el derecho de toda familia, “…para

disfrutar de vivienda digna y decorosa…”, y señala a este respecto que la ley establecerá los

instrumentos y apoyos necesarios para alcanzar dicho objetivo.

6.2 Normas y regulaciones urbanísticas

Las regulaciones a la propiedad en materia urbana, se sustentan en las prescripciones contenidas en

la Ley General de Asentamientos Humanos y en las Leyes de Asentamientos Humanos o sus

equivalentes de los diversos estados del país.

Dichos ordenamientos señalan las normas para planear la fundación, conservación, mejoramiento y

crecimiento de los centros de población, ordenar los asentamientos humanos mediante la

zonificación y regular las acciones de los agentes urbanos a través de autorizaciones, licencias y

mecanismos de control.

6.2.1 Planeación

La Ley General de Asentamientos Humanos establece un sistema de programas -planes- urbanos,

para los cuales especifica su contenido y características generales: el programa nacional de

desarrollo urbano; los programas estatales de desarrollo urbano; los programas de ordenación de

zonas conurbadas; los programas municipales de desarrollo urbano y los programas de desarrollo

urbano de los centros de población.

Sin embargo no contiene ninguna mención concreta sobre la congruencia que deben guardar entre

ellos, siguiendo un orden jerárquico, lo cual constituye una omisión grave, ya que puede ocurrir que

un programa de nivel superior establezca ciertas prescripciones que no sean retomadas por

programas de niveles inferiores.

Las leyes locales contemplan al igual que la ley federal en la materia, un sistema de planes de

desarrollo urbano: el Plan Estatal de Desarrollo Urbano; los planes regionales metropolitanos; los planes

municipales de desarrollo urbano; los planes de centros de población estratégicos; los planes de

centro de población y los planes parciales, derivados de los anteriores.

Establece que los planes de desarrollo urbano son el conjunto de disposiciones tendientes a alcanzar

los objetivos del ordenamiento urbano y ecológico del territorio.

Define los elementos que integran los planes de desarrollo urbano: diagnóstico de la situación urbana

y ambiental, problemática y tendencias, objetivos, estrategias, políticas, zonificación del territorio,

manejo de los recursos naturales, criterios y normas técnicas ambientales para la protección y el

aprovechamiento racional del suelo, entre otros.

Del contenido de los planes podría suponerse que se da un manejo integral de la planeación urbana

y ambiental, sin embargo en los hechos los planes urbanos se limitan a las prescripciones sobre

asentamientos humanos.

Los diferentes planes urbanos en los estados de la República, según la ley, deben contemplar diversos

aspectos relevantes:

Los planes estatales tienen como objetivos conformar el sistema de estatal de centros de

población, ordenar la distribución de la población y sus actividades en el territorio del estado y

proteger y aprovechar el suelo interurbano en el territorio estatal.


Los planes regionales metropolitanos deben diseñar un sistema urbano y ecológico

intermunicipal, definiendo la estructura vial básica, los grandes usos del suelo y las zonas

concentradoras de servicios.

Los planes de centros de población estratégicos y de centros de población tienen por función

ordenar la estructura urbana, crear reservas de suelo para crecimiento y en particular zonificar

los usos y destinos del suelo.

Finalmente, los planes parciales tienen por objeto definir acciones concretas de crecimiento,

mejoramiento o conservación de las áreas específicas donde aplican y deben derivar de los

planes de centro de población.

Para la elaboración y aprobación de los planes la ley establece las siguientes prescripciones:

Los planes estatales de desarrollo urbano y los planes regionales metropolitanos son

elaborados por la Secretaría de Desarrollo Urbano o su equivalente y son aprobados por las

Legislaturas Estatales;

Los planes de centros de población estratégicos son elaborados por la Secretaría de

Desarrollo Urbano o su equivalente, se remiten al ayuntamiento respectivo para su aprobación

previa, éste a su vez los envía al titular del ejecutivo estatal para su conocimiento y sanción,

correspondiendo la aprobación definitiva a las legislaturas estatales y

Los planes municipales de desarrollo urbano, de centros de población y parciales son

elaborados y aprobados por el ayuntamiento respectivo.

Para todos los planes la ley contempla se de vista a la comunidad para que formule sus sugerencias,

así como la existencia de órganos colegiados de opinión especializados en desarrollo urbano, sin

especificar con precisión el alcance legal de dichas sugerencias u opiniones.

En lo que se refiere a la planeación de zonas conurbadas, la Ley General dispone la obligación de los

municipios y entidades federativas involucradas, de convenir la delimitación de la zona y de

administrar en forma integral y congruente su desarrollo urbano.

Para ello dispone la creación y funcionamiento de comisiones de conurbación con carácter

permanente, encargadas de aprobar los programas respectivos y evaluar su cumplimiento,

integradas por representantes de las entidades federativas y municipios involucrados y presididas por

un representante de la SEDESOL.

6.2.2 Zonificación

Las leyes de asentamientos humanos locales determinan que los planes de desarrollo urbano

clasifiquen el suelo en áreas urbanas, urbanizables y no urbanizables, para la aplicación de políticas

de ordenamiento y regulación del territorio, así como determinen las provisiones, reservas, usos y

destinos del suelo.

Definen a la zonificación como la división del territorio en zonas y la asignación de usos permitidos,

prohibidos y condicionados, así como la imposición de restricciones de densidades de población e

intensidades de construcción.

Establecen que los planes de desarrollo urbano, las declaratorias y todos los actos de autoridad

relacionados con la ejecución de los mismos serán obligatorios, tanto para los particulares como para


las autoridades y determina que los bienes inmuebles estarán sujetos, cualquiera que sea su régimen y

condición, a sus disposiciones.

La zonificación, como instrumento del desarrollo urbano, se ha vuelto cada vez más compleja y

restrictiva, lo que la hace en muchas ocasiones difícil de cumplir.

Como un intento para controlar el poblamiento informal en tierras ejidales, la ley estatal dispone que

toda acción de urbanización de tierras ejidales o comunales, tales como apertura de calles,

fraccionamientos, subdivisiones del suelo, lotificaciones condominales o cualquier acto de

construcción de inmuebles, incluso en los solares de propiedad privada de los ejidatarios o comuneros,

se sujetará a sus normas.

La legislación urbana no contempla, como contrapartida de la regulación mediante la zonificación,

mecanismos o instrumentos concretos de fomento de aplicación diferencial para los diferentes tipos

de áreas y políticas urbanas que los planes establecen, consignando solamente declaraciones

generales sobre la necesidad de inducir las políticas contempladas en los planes.

En su diseño y ejecución los planes urbanos son exclusivamente físicos y no incluyen políticas e

instrumentos para hacer viables desde la perspectiva económica, social y ambiental sus propuestas

de uso del suelo.

6.2.3 Autorizaciones y licencias

La ley impone el cumplimiento de las prescripciones urbanísticas contenidas en los planes urbanos y

en la propia ley, mediante licencias, autorizaciones y mecanismos de control.

En lo que respecta a licencias, destacan las de uso del suelo y construcción; en el caso de

autorizaciones, prevé las de fraccionamientos, relotificaciones, subdivisiones, fusiones, conjuntos

urbanos y autorizaciones de apertura, prolongación y ampliación de vías públicas.

La licencia estatal de uso del suelo es expedida por la autoridad competente a nivel estatal y deriva

de la verificación entre el aprovechamiento urbano que pretende el propietario de un predio y las

disposiciones en materia de zonificación que contengan el plan o planes aplicables al predio de que

se trate.

Señala los datos de identificación del predio, el nombre y domicilio del solicitante, el uso o usos del

suelo que se autorizan, la intensidad máxima de aprovechamiento del suelo, la intensidad máxima de

ocupación del suelo y el número obligatorio de cajones de estacionamiento.

Las licencias de construcción se expiden para asegurar que cualquier obra, así como los cambios

materiales en edificaciones existentes sean congruentes con las disposiciones establecidas en materia

de seguridad estructural e instalaciones hidráulicas, eléctricas, sanitarias, etc., todas ellas al interior de

un inmueble.

Son expedidas por las autoridades del municipio que corresponda y tienen por objeto autorizar la

ejecución de construcción nueva, la excavación o demolición, el alineamiento y número oficial y la

conexión de agua potable y drenaje a las redes municipales.

En México, fraccionar y urbanizar el suelo urbano requiere de autorización o licencia previa, sujeta a

las prescripciones establecidas en los planes urbanos y a la normatividad específica que consignan

las leyes o reglamentos de las entidades federativas.


Así, la legislación estatal urbana ha venido regulando, de tiempo atrás, las figuras del

fraccionamiento, subdivisión y relotificación; más recientemente, las de conjuntos urbanos y

condominios.

En complemento, regula la expedición de alineamientos y números oficiales de los predios, así como

de dictámenes de “factibilidades” de dotación de servicios básicos -agua y drenaje en lo

fundamental-.

Su otorgamiento tiene un carácter eminentemente declarativo y reglado en el derecho mexicano.

Sin embargo, el instrumento administrativo de control de los usos del suelo -desde la expedición de la

legislación de los asentamientos humanos en 1976- es la autorización, constancia o licencia de uso

del suelo municipal.

Este instrumento pretende asegurar la congruencia y compatibilidad de los usos del suelo

consignados en los planes urbanos de los centros de población con las autorizaciones específicas de

fraccionamiento, urbanización y edificación.

En algunos casos, limitados, se ha impuesto en complemento a lo anterior la evaluación del impacto

ambiental e impacto urbano de los desarrollos, con el fin de reducirlos, mitigarlos o compensarlos,

prerrequisito de las autorizaciones aludidas.

La expedición de licencias de uso del suelo, así como de autorizaciones para el fraccionamiento y la

urbanización, son de competencia municipal -por mandato constitucional- y están sujetas a la

legislación estatal referida, que impone variaciones en las diversas entidades federativas.

Dichas disposiciones establecen atribuciones uniformes a los municipios y no hacen distingos por

tamaño o recursos, lo que impide que asuman flexiblemente sus responsabilidades con base en sus

capacidades reales, así como que se establezcan fórmulas de cooperación con los gobiernos

estatales.

Su expedición corre por cuenta de las direcciones de desarrollo urbano o dependencias similares

responsables de los ayuntamientos, dependientes de los alcaldes, involucrando en algunas ocasiones

a los cabildos.

En lo que respecta a la evaluación de impacto ambiental y urbano es competencia en lo general de

los gobiernos de los estados.

Si bien es cierto que existen mecanismos para la participación de profesionales y de consulta

ciudadana en el otorgamiento de las autorizaciones referidas, la participación de organismos civiles

en su otorgamiento resulta incipiente y escasa.

Las autorizaciones de fraccionar y urbanizar en México necesariamente recaen y suponen el acuerdo

y la voluntad específica del propietario, quien es el único que puede acreditar interés jurídico y asumir

la responsabilidad de los proyectos, independientemente de la que puedan tener sus representantes

legales o sus directores técnicos.

En México la edificación -al igual que el fraccionamiento y urbanización del suelo- requieren de

autorización o licencia de edificación previa, sujeta a las prescripciones antes referidas y en particular

a las leyes o reglamentos de construcción o sus análogos, según el Estado o Municipio de que se trate.


Las licencias de fraccionamiento y urbanización, así como las de edificación, derivan objetivamente

de los planes urbanos, así como de las disposiciones reglamentarias de los gobiernos estatales en la

materia.

Sin embargo, la normatividad que rige los procedimientos y controles para su expedición permite

importantes grados de discrecionalidad a las acciones de los funcionarios responsables de las

autorizaciones y se constituye en fuente de corrupción.

Una vez otorgadas, los derechos adquiridos por los beneficiarios durante su vigencia -de duración

variable- no pueden alterarse

Las autoridades que las emiten cuentan con facultades de control sobre los actos autorizados,

pudiendo realizar acciones de verificación para asegurar que la ejecución de las obras autorizadas

se ajuste a las autorizaciones concedidas.

En caso de violaciones a sus términos la autoridad está facultada para tomar medidas de seguridad -

suspensión, clausura o demolición de obras-, aplicar garantías, imponer sanciones administrativas e

incluso fincar responsabilidades penales.

La ley no establece controles sobre el otorgamiento de las licencias y mucho menos procedimientos

de información pública para su expedición, en marcado contraste con las prescripciones

declarativas de la participación ciudadana en la planeación urbana.

Finalmente, una vez obtenidas las autorizaciones pertinentes y realizadas las obras correspondientes,

los propietarios pueden disponer de los lotes o las edificaciones resultantes, previa acta de entrega

recepción de las obras de urbanización y/o aviso de terminación de obra.

6.2.4 Participación social

Las leyes locales en materia urbana establecen organismos auxiliares en materia de participación

social, para convalidar los programas de desarrollo urbano, al comité estatal de desarrollo urbano, las

comisiones de planeación para el desarrollo de los municipios y los consejos de participación

ciudadana de los municipios.

El comité estatal de desarrollo urbano es presidido por el Gobernador del Estado y es el órgano

encargado de asesoría y consulta del ejecutivo del estado, en materia de desarrollo urbano.

Entre sus obligaciones se encuentran: recoger las opiniones y propuestas de los grupos sociales de la

comunidad; proponer medidas tendientes a la ordenación del territorio del estado; sugerir

mecanismos de financiamiento para llevar acabo los diferentes planes de desarrollo urbano a cargo

del estado; sugerir las bases conforme a las cuales se celebren convenios de concertación con

instituciones públicas, sociales o privadas; y estudiar y promover las medidas legislativas tendientes al

mejoramiento del desarrollo urbano del estado.

En lo que se refiere a las comisiones de planeación para el desarrollo de los municipios y a los consejos

de participación ciudadana de los municipios, la ley no especifica ni la composición de estos órganos,

ni sus funciones o facultades y se limita a enunciar algunas normas de carácter declarativo, pero sin

desarrollar los aspectos instrumentales.

Las leyes locales por lo general establecen el derecho de los ciudadanos para organizarse y

participar en la elaboración y ejecución de los planes y programas de desarrollo urbano.


Señala además, que las opiniones de los ciudadanos podrán recabarse mediante foros de consulta

popular.

Los municipios estarán encargados de promover la participación popular y la conservación de los

recursos naturales a través de las comisiones de planeación para el desarrollo y los consejos de

participación ciudadana o mediante cualquier otra forma de organización.

La participación popular en la entidad debe perseguir los siguientes objetivos: fortalecer la

comunicación entre los gobiernos estatal y municipal con la comunidad en forma permanente y

eficaz; inducir y promover la colaboración de la comunidad en la elaboración y ejecución de los

diferentes planes y programas que se expidan en la entidad; y fortalecer la actividad municipal en

materia de desarrollo urbano y prestación de servicios a través de la participación económica y la

colaboración material de la colectividad.

En la práctica, la mayoría de los organismos auxiliares municipales mencionados no han venido

operando, por el escaso interés de las autoridades para compartir con las organizaciones sociales la

toma de decisiones y un reducido afán participativo de la comunidad en los asuntos de gobierno.

6.2.5 Obligaciones a cargo de particulares

Tanto la Ley General de Asentamientos Humanos, como la normatividad de cada estado en la

materia, establecen diversas obligaciones a cargo de los particulares, dependiendo de los

aprovechamientos urbanos que pretendan llevar a cabo.

Entre las obligaciones en materia urbana más importantes destacan la de sujetarse a la zonificación

que establezcan los planes de desarrollo y gestionar las autorizaciones y licencias previas al

aprovechamiento urbano de que se trate.

6.3 Normatividad ambiental

La Ley general del equilibrio ecológico y protección al ambiente tiene por objeto garantizar el

derecho de toda persona a vivir en un medio ambiente adecuado para su desarrollo, salud y

bienestar. Es para preservar y restablecer el medio ambiente y para prevenir y controlar la

contaminación del aire, del agua y del suelo; para proteger la biodiversidad y la preservación de los

ecosistemas. (Artículo 1 y 4) Considera de Utilidad Pública el ordenamiento Ecológico, el

establecimiento, protección y preservación de áreas naturales protegidas, la ejecución de acciones

de protección y preservación de la biodiversidad y el establecimiento de zonas intermedias de

salvaguardia con motivo de la presencia de actividades que considera como riesgosas (Artículo 2).

Corresponde al Municipio (Artículo 20 Bis 4) la formulación, conducción y evaluación de la política

ambiental, la preservación y restauración del equilibrio ecológico y la protección al ambiente en

bienes de jurisdicción municipal que se localicen dentro de su territorio; la aplicación de disposiciones

jurídicas en materia de prevención y control de contaminación atmosférica generada por fuentes

fijas que funcionen como establecimientos mercantiles o de servicios, así como de emisiones de

contaminantes a la atmósfera provenientes de fuentes móviles que no sean de jurisdicción federal; La

prevención y el control de los efectos ocasionados sobre el ambiente ocasionados por la generación,

transporte, almacenamiento, manejo tratamiento y disposición final de los residuos sólidos e

industriales que no estén considerados como peligrosos; la creación y administración de zonas de

preservación ecológica de los centros de población, de los parques urbanos y de los jardines públicos;

la prevención y el control de la contaminación por ruido, vibraciones, energía térmica, radiaciones

electromagnéticas y lumínicas, olores perjudiciales para el equilibrio ecológico y el ambiente

provenientes de fuentes fijas que funcionen como establecimientos mercantiles o de servicios; con la


participación del Estado de Nuevo León la prevención y control de la contaminación de las aguas

que se descarguen en los sistemas de drenaje y alcantarillado de los centros de población, así como

en las aguas nacionales que el municipio tenga asignadas (ver Artículo 90); el control y la vigilancia

del uso del suelo y del cambio de uso del suelo; la restauración del equilibrio ecológico y la

protección al ambiente en centros de población en relación con los efectos derivados de los servicios

de alcantarillado, limpia, mercados, centrales de abastos, panteones, rastros, tránsito y transportes

locales; la participación en emergencias y contingencias ambientales conforme a las políticas y

Programas de Protección Civil; la participación en la evaluación del impacto ambiental de obras o

actividades de competencia Estatal cuando las mismas se realicen el ámbito de su jurisdicción

territorial; La formulación, ejecución y evaluación del Programa Municipal de Protección al Ambiente

y, la formulación y conducción de la política municipal de información y difusión en materia

ambiental. (Artículo 8, 23, 98, 99, 112 y 155) Vigilar el cumplimiento de las Normas Oficiales Mexicanas

expedidas por la Federación. (Artículo 15 fracciones de la I a la XV, 16 y 90) La Ley General del

Equilibrio Ecológico y Protección al Medio Ambiente en su Artículo 1 dice : que es un ordenamiento

reglamentario de las disposiciones de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos que se

refieren a la preservación y restauración del equilibrio ecológico, así como a la protección al

ambiente en el territorio nacional y las zonas sobre las que la nación ejerce su soberanía y jurisdicción;

que sus disposiciones son de orden público e interés social y tienen por objeto propiciar el desarrollo

sustentable y establecer las bases para prevenir y garantizar el derecho de toda persona a vivir un

medio ambiente adecuado para su desarrollo, salud y bienestar... bajo el principio de concurrencia

previsto en el artículo 73 fracción XXIX-G de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.

En materia ambiental la regulación sobre el aprovechamiento de los recursos naturales y su

conservación y protección, se da a través de diversos instrumentos que consignan, tanto la Ley

General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente, como las leyes estatales en materia

ambiental, independientemente de su denominación, entre los cuales conviene destacar el

ordenamiento ecológico, las áreas naturales protegidas y la evaluación de impacto ambiental.

La evaluación del impacto ambiental es el procedimiento a través del cual la Secretaría establece las

condiciones a las que debe sujetarse la realización de obras y actividades que puedan causar

desequilibrio ecológico o rebasar los límites y condiciones establecidos en las disposiciones aplicables

para proteger el ambiente y preservar y restaurar los ecosistemas, a fin de evitar o reducir al mínimo

sus efectos negativos sobre el ambiente. (Artículo 28).

Quienes pretendan llevar a cabo alguna de las siguientes obras o actividades, requerirán autorización

en materia de impacto ambiental:

Obras o actividades que correspondan a asuntos de competencia federal, que puedan causar

desequilibrios ecológicos graves e irreparables, daños a la salud pública o a los ecosistemas, o

rebasar los límites y condiciones establecidos en las disposiciones jurídicas relativas a la preservación

del equilibrio ecológico y la protección del ambiente. (Fracción XIII)

El Reglamento de la Ley General determina qué obras o actividades que por su ubicación,

dimensiones, características o alcances no produce impactos ambientales significativos, no causa o

puedan causar desequilibrios ecológicos, ni rebasa los límites y condiciones establecidos en las

disposiciones jurídicas referidas a la preservación del equilibrio ecológico y la protección al ambiente,

y que por lo tanto no deben sujetarse al procedimiento de evaluación de impacto ambiental previsto,

lo que se avisará a los interesados para que sometan al procedimiento de evaluación de impacto

ambiental la obra o actividad que correspondan, con el propósito de que presenten informes,

dictámenes y consideraciones que juzguen convenientes. Una vez recibida la documentación de los


interesados, la Secretaría les comunicará si procede o no la presentación de una manifestación de

impacto ambiental, así como la modalidad y el plazo para hacerlo. (fracción XIII del Artículo 28).

Para obtener esta autorización los interesados deberán presentar una Manifestación de Impacto

Ambiental, la cual deberá contener, por lo menos, una descripción de los posibles efectos en el o los

ecosistemas que pudieran ser afectados por la obra o actividad de que se trate y reducir al mínimo

los efectos negativos sobre el ambiente (Artículo 30).

Al respecto vale la pena mencionar que la mayoría de las leyes estatales ambientales, expedidas a

partir de 1988 después que se expidió la ley general en la materia, reproducen las normas federales,

aportando muy pocos elementos novedosos.

7 MEDIOS DE DEFENSA Y POSIBLES AGENTES AFECTADOS POR LOS LINEAMIENTOS FEDERALES

7.1 ¿Quiénes podrían estar afectados por la norma y cuáles podrían ser sus reclamos, qué tipos de

demandas pueden surgir en contra de la norma?

Identificación de posibles medios de defensa en contra de los Lineamientos Federales:

De particulares (desarrolladores, promotores, propietarios):

Recursos administrativos: conforme a la LFPA que se tramitarían ante el Titular de la SEDESOL.

Juicios de nulidad: conforme a la LOTFJFA ante el TFJFA.

Juicios de amparo: ante jueces de distrito, por violación de garantías individuales (artículo 16

constitucional)

De autoridades (gobiernos estatales o municipales):

Controversias constitucionales: ante la SCJN por violación de competencias constitucionales.

Los Lineamientos Federales podrán ser impugnados por los afectados en sus intereses jurídicos ante

tribunales federales, tribunales locales o ante las propias autoridades administrativas.

La vía jurisdiccional federal sólo puede transitarse bajo consideraciones de inconstitucionalidad de los

preceptos del plan o de los actos de aplicación consiguientes.

En el primer caso, al aprobarse la norma, éste puede impugnarse mediante la figura del amparo

directo; en el segundo, derivado de actos de aplicación del mismo, mediante amparo indirecto.

También puede acudirse a los tribunales estatales demandando la nulidad de los actos

administrativos que le dieron origen.

Por último, existe la posibilidad de impugnar administrativamente un plan o sus actos de aplicación

ante la propia autoridad administrativa que lo expidió, sujetándose al procedimiento administrativo

correspondiente.

En México los tiempos de los procedimientos varían sustancialmente, dependiendo de las vías que se

elijan.


Las acciones administrativas son más rápidas que las judiciales en términos generales; los

procedimientos administrativos suelen durar meses, los procesos judiciales suelen durar años.

Los principios constitucionales que merecen especial atención para el cumplimiento de las normas

ambientales se refieren fundamentalmente al respeto de las garantías de debido proceso y legalidad

que tutelan, respectivamente, los artículos 14 y 16 constitucionales.

Según la garantía de debido proceso a ninguna persona puede molestarse sin el cumplimiento de las

formalidades esenciales consistentes en: 1. Que el afectado tenga conocimiento de la existencia del

procedimiento, que lo deje en aptitud de preparar su defensa; 2. Que se le de oportunidad de

ofrecer y aportar las pruebas o medios de convicción que estime pertinentes en su defensa; 3. Que

pueda exponer las razones y consideraciones legales correspondientes; 4. La existencia de una

resolución formal escrita sustentada en las etapas antes descritas.

La garantía de legalidad dispone que todo acto de la autoridad, en primer lugar, debe formularse

por escrito; en segundo lugar debe proceder precisamente de una autoridad facultada para emitir

ese acto; en tercer término debe estar apoyado en la aplicación concreta de una disposición; y por

último, deben citarse con precisión los preceptos que contienen la facultad que se ejerce y el

supuesto jurídico que se está aplicando.

El Artículo 133 de la Carta Magna declara que los jueces de la República tienen la obligación de

sujetar sus fallos a los dictados de la misma a pesar de las disposiciones que en contrario pudieran

existir en otras leyes secundarias.

Resultaría ilógico y como consecuencia antijurídico pretender creer que la Constitución le da al Poder

Judicial esa obligación, pero no la facultad de discernir si las leyes que rigen los diversos actos se

ajustan o no al Código Supremo de la República.

Es inexacto que los jueces se encuentren incapacitados para conceder protección constitucional

contra leyes expedidas por legislaturas locales que pudieran establecer violaciones a garantías

individuales; la Carta Magna es muy clara cuando en su Artículo 133 determina que la Constitución

Política de los Estados Unidos Mexicanos, las leyes del Congreso de la Unión y los Tratados

Internacionales, ratificados por el Senado, son la ley suprema en toda la unión y los jueces, en cada

estado, resolverán conforme a la Ley Suprema a pesar de las disposiciones que en contrario se

pudieran haber elaborado por legislaturas de los estados. Lo mismo le ocurre a los Tratados

Internacionales y a los Convenios celebrados por el Presidente de México, ratificados por el Senado;

cuando contradigan o estén en oposición con los preceptos de la Carta Magna carecen de eficacia

jurídica. La última parte del Artículo 133 constitucional establece el principio de supremacía por lo que

queda claro la NO aplicación preferente de las disposiciones contenidas en los Tratados

Internacionales respecto de lo dispuesto por las leyes del Congreso de la Unión, por lo que éstos no

pueden establecer entre sus normas que son de mayor valor legal obligatorio que las leyes del

Congreso de la Unión.

Solamente por medio de un juicio constitucional de la competencia exclusiva del poder Judicial

Federal se puede, a petición de parte, destruir los efectos de una ley inconstitucional y hacer una

declaratoria de inconstitucionalidad. Únicamente en el caso de que la Suprema Corte de Justicia de

la Nación haya emitido jurisprudencia estableciendo que una Ley Ordinaria es contraria a la

Constitución, los tribunales del orden común la deben dejar de aplicar. Este caso lo contemplan el

Artículo 133 Constitucional en relación con el 128, que impone a los jueces de los Estados la

obligación de preferir la Ley Suprema cuando una Ley de un Estado la contraría.


El Artículo 133 Constitucional es confirmativo del régimen federal y evita el predominio de leyes

locales sobre la Constitución Federal estableciendo con firmeza la supremacía de la misma, por lo

que su obediencia es obligatoria para todas las autoridades cuyos actos tengan presunción de

constitucionalidad.

7.2 ¿Cómo saber si las disposiciones de una ley estatal, de un Tratado Internacional o de un

Convenio Internacional son violatorios de la Carta Magna?

La Suprema Corte es la única autoridad que tiene facultades para resolver respecto de la

constitucionalidad o inconstitucionalidad de una ley o de un acto de autoridad, pero en su resolución

solamente se limita a proteger y amparar al agraviado sin hacer declaración general respecto de la

ley o del acto que motivó la solicitud de protección. La resolución de Constitucionalidad o de

Inconstitucionalidad solamente la puede elaborar cuando exista petición o instancia mediante el

procedimiento establecido por la ley y, después de escuchar a la Autoridad Responsable.

El Artículo 133 no establece ninguna relación de jerarquía entre la legislación federal y la local, sino

que determina que en el supuesto caso de que exista una aparente contradicción entre las

legislaciones mencionadas el asunto se resolverá atendiendo al órgano competente para expedir la

ley en cuestión, de acuerdo con el sistema de competencias que la ley fundamental establece en el

Artículo 124. Interpretación que se refuerza con los Artículos 16 y 103 de la propia constitución que

señalan:

La actuación por autoridad competente es una garantía constitucional (Art. 16).

Si la autoridad local o federal actúan más allá de su competencia constitucional se recurrirá a

Juicio de Amparo (Art. 103).

Del análisis de la evolución legislativa que en nuestros textos constitucionales ha tenido el medio de

control constitucional denominado “controversia constitucional” se pueden apreciar las siguientes

etapas:

La primera concibió solamente las controversias que se presentaran entre una entidad

federativa y otra.

En la segunda, además de la de la primera controversia, se contemplaron las que se pudieran

suscitar entre los poderes de un mismo estado y las que se suscitaran entre la federación y uno

o más estados.

En la tercera se sumaron a las anteriores los supuestos relativos a aquellas que se puedan

suscitar entre dos o más estados y el Distrito Federal y las que se susciten entre órganos de

gobierno del Distrito Federal.

En la cuarta etapa, la fracción primera del Artículo 105 de la Carta magna amplía los

supuestos para incluir a los Municipio, al Poder Ejecutivo, al Congreso de la Unión, a Cualquiera

de sus Cámaras y en su caso a la Comisión Permanente.

Lo anterior reitera que la tutela jurídica del Artículo 105 constitucional es la protección del ámbito de

atribuciones que la misma Suprema Ley prevé para los órganos originarios del Estado, es decir,

aquellos que se derivan del sistema federal y del principio de la división de poderes a que se refieren

los artículos 40, 41 y 49 en relación con el 115, 116 y 122 de la propia Constitución. No es un artículo

que cuide o proteja a órganos derivados o legales, pues estos últimos no tienen demarcada su

competencia en la Ley Fundamental; por ello no se puede estimar que estos órganos derivados no


estén sujetos al medio de control constitucional ya que si bien el espectro de la tutela jurídica se da

en lo particular, para preservar la esfera de competencia de los órganos originarios del Estado y no

de los derivados, en lo general se da para preservar el orden establecido en la Constitución Federal

al que también se encuentran sujetos los entes públicos derivados o creados por leyes secundarias

ordinarias.

De la finalidad perseguida con la figura de la controversia constitucional, el espectro de su tutela

jurídica y su armonización con los artículos 40, 41, 49, en relación con el 115, 116 y 122 de la

Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos se desprende que podrán tener legitimación

activa para ejercer la acción constitucional a que se refiere la fracción primera del 105 de la Ley

Suprema de manera genérica:

De la Federación: (Que corresponde a los niveles de Gobierno establecidos en la Constitución

Federal).

Una entidad federada.

Un Municipio.

El Distrito Federal.

El Poder Ejecutivo: (Que representa uno de los Poderes Federales).

El Congreso de la Unión; (Que está integrado por dos de los Poderes Federales).

Cualesquiera de las Cámaras de éste:

La Comisión Permanente.

Los Poderes de una misma entidad federada (Poderes locales).

Los órganos de Gobierno del Distrito Federal.

Estos órganos primarios del Estado son los que pueden reclamar la invalidez de normas generales o

actos que estimen violatorios del ámbito competencial que para ellos prevé la Carta Magna.

En cuanto a la legitimación pasiva para intervenir en el procedimiento relativo, no se requiere ser un

órgano originario del Estado, por lo que en cada caso particular deberá analizarse ello atendiendo al

principio de supremacía constitucional, a la finalidad perseguida con este instrumento procesal y al

espectro de su tutela jurídica.

Tratándose de control de constitucionalidad, el ejercicio de la Suprema Corte de Justicia de la

Nación tiene por efecto que ese órgano fije el alcance de las normas supremas que expresa la

soberanía popular, en tal virtud debe considerarse que la jerarquía de las bases contenidas en ese

Magno Ordenamiento conlleva a que solamente en ellas mediante la voluntad soberana del

constituyente o por el Poder Revisor de la Constitución pueda establecerse la existencia de los

referidos medios de control de la constitucionalidad sin menoscabo a que el legislador ordinario

desarrolle y pormenorice las reglas que precisen su procedencia, sustanciación y resolución (Art. 94).

Así como para saber si una disposición es contraria a los preceptos constitucionales se requiere lo

hayan resuelto los tribunales de la Federación, corresponde a la Suprema Corte de Justicia de la

Nación conocer de las controversias que se susciten entre los poderes de un mismo estado sobre la


constitucionalidad de sus actos. Controversia que tampoco se inicia de oficio sino que precisa un

planteamiento de la autoridad que se sienta ofendida, en forma de demanda, en los términos del

Artículo 105 Constitucional.

Para aplicar el criterio de “Interés Social” y de “Orden Público” contenidos en el Artículo 124 de la Ley

de Amparo, se debe sopesar el monto de las afectaciones a sus derechos en disputa o

contrabalancear el perjuicio que podría sufrir el quejoso con la ejecución del acto reclamado con el

perjuicio que podrían sufrir las metas de interés colectivo perseguidas con el acto de la autoridad.

Es cierto que no existe un criterio definido sobre lo que debe entenderse por “interés público” o

“interés social” pero el concepto lleva implícito el aspecto de generalidad o de colectividad y el de

interés que es el provecho, utilidad, ganancia o beneficio que obtiene la colectividad

La garantía de audiencia previa consiste en otorgar al afectado por el acto gubernamental una

oportunidad razonable para conocer la motivación y fundamentación del acto de la autoridad. Hay

una Tesis publicada en el Seminario Judicial de la Federación y su Gaceta que determina que en

Materia de Ordenación y Regulación de los Asentamientos Humanos no rige la garantía de

audiencia previa consagrada por el artículo 14 de la Constitución Federal, porque ese requisito no

está comprendido entre los que se señalan por el párrafo tercero del artículo 27 de la propia Carta

Magna y no puede admitirse que haya contradicción entre las disposiciones contenidas por ambos

preceptos constitucionales, porque es evidente que el primero de ellos establece una regla general

para los derechos subjetivos, mientras que el segundo ampara garantías sociales que por su

naturaleza están por encima de los derechos individuales a los que restringe en el alcance liberal del

artículo 1 de la Constitución Federal. Es incuestionable que no puede exigirse el establecimiento de

una audiencia previa en beneficio de particulares afectados por el desarrollo urbano, ya que sería

sumamente grave que fuese necesario llamarlos para que objetaran la elaboración de un Plan de

Desarrollo Urbano. Si la intención del legislador Federal que rige esta materia hubiera sido proteger el

interés particular así lo habría plasmado en la ley Federal.

La garantía de oponerse al poder público que consagra el primer párrafo del artículo 14

constitucional consiste en que una autoridad está imposibilitada para dar efectos retroactivos a una

ley cuando cause perjuicio al interés de un particular. Pero esa garantía se limita a proteger al

gobernado contra la aplicación retroactiva de la ley en su perjuicio, lo que es distinto a pretender

que el precepto ordene a la autoridad aplicar retroactivamente una ley cuando tal circunstancia lo

beneficie.

8 CÓMO SE ESPERA QUE LOS LINEAMIENTOS FEDERALES TRANSFORMEN EL MARCO

NORMATIVO LOCAL

Se prevé que los Lineamientos Federales sean adoptados en las legislaciones locales, mediante

programas de difusión, acreditación y verificación de su cumplimiento.

La difusión será un elemento central para asegurar su cumplimiento, mediante programas pertinentes

y estableciendo un plazo para que sea exigible. Los lineamientos estarán accesibles durante el

proceso de diseño y construcción.

La SEDESOL certificará o validará a organismos verificadores, que estarán facultados para dar

asesoría técnica para el cumplimiento de la norma durante los procesos de diseño y construcción de

los proyectos.


Se contempla el establecimiento en la propia norma de parámetros de desempeño en su

cumplimiento, los cuales podrán ser verificados en un esquema semejante al de la Ley Federal sobre

Metrología y Normalización.

Dichos organismos verificadores acreditados por SEDESOL, estarán encargados de verificar el

cumplimiento de los Lineamientos Federales (deseablemente instituciones académicas, centros de

investigación, ONG´s especializadas), a cargo de los desarrolladores interesados en acceder a las

fuentes de financiamiento federales.

La verificación se hará con cargo a los interesados en acreditar su cumplimiento, el verificador

evaluará y en su caso certificará los proyectos o desarrollos que cumplan con los Lineamientos

Federales, como condición previa a la autorización del crédito.


CAPÍTULO V. INSTRUMENTACIÓN ADMINISTRATIVA

Para que exista un mercado deben existir dos variables determinantes: a) la oferta y b) la demanda.

Sin embargo, a través del tiempo se han dado fenómenos como los desajustes monetarios, la

globalización, entre otros, que han hecho que los precios aumenten y en cierto modo exista una

inaccesibilidad a algunos bienes que ha ocasionado un desequilibrio entre los factores que

caracterizan un mercado, como en el caso de la vivienda.

El tema de la vivienda ha generado diversas controversias y preocupaciones, siendo una de ellas la

introducción de programas financieros que se realicen con el fin de atender en mayor proporción la

demanda existente.

Para construir o adquirir una vivienda existe un elemento importante que corresponde a “los recursos”,

es decir, que para ambos casos se requiere una solvencia monetaria con la que es difícil contar

actualmente.

Debido a la preocupación de atender un mayor número de demandantes, se han introducido

programas que apoyan al adquirente de vivienda para que pueda comprarla o al promotor30 para

que pueda promover desarrollos de vivienda, es decir, que existe una prestación monetaria que el

beneficiario deberá pagar en un cierto lapso de tiempo y bajo ciertas condiciones al organismo o

entidad financiera con la que haya realizado el convenio.

Actualmente, las dinámicas en el sector de vivienda han cambiado, de manera que temas legales

en el rubro no buscan sólo satisfacer una demanda, sino que también se tiene la preocupación por

introducir criterios que hagan que los desarrollos de vivienda tengan dentro de su diseño

características que le otorguen una calidad urbana que permita que los habitantes hagan uso del

espacio para realizar sus actividades cotidianas y no tengan que desplazarse varios kilómetros a la

redonda para llevar a los niños a la escuela, ir a trabajar, realizar las compras, etc.

Para poder atender a las necesidades y dinámicas actuales es necesario conocer quién financia el

mayor porcentaje de vivienda, para llegar a realizar acuerdos que apoyen la introducción de

desarrollos con una visión innovadora que ayude a mejorar la calidad de vida de los habitantes que

adquirirán una vivienda.

Los organismos financieros de vivienda ayudarán a que se mejore la calidad de vida de los

habitantes si sólo aceptan financiar vivienda que cuenten con un certificado de calidad urbanística,

que permita dar a conocer al adquirente que está comprando una vivienda en un desarrollo que

cuenta con elementos urbanos que le permitirán realizar una serie de actividades cotidianas que

ayudarán a aumentar su calidad de vida, permitiéndole el libre acceso a los servicios, equipamiento,

infraestructura, etc.

Alrededor del 85% de los recursos federales que se han destinado al sector formal de vivienda ha sido

financiada por los Organismos Nacionales de Vivienda (ONAVI´S) y la Comisión Nacional de Vivienda

(CONAVI),31 por ello, sólo se ha llevado un proceso de investigación32 y análisis de estos organismos.

30 Persona física o moral que promueve en forma integral el desarrollo de vivienda, con la finalidad de hacer negocio llevando

implícitamente el cumplimiento de una función social, como lo es el hacer vivienda. (Posgrado de Arquitectura: 1984)

31 INFONAVIT (Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores), FOVISSSTE (Fondo de la Vivienda del Instituto

de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado), FONHAPO (Fideicomiso Fondo Nacional de Habitaciones

Populares) y SHF (Sociedad Hipotecaria Federal).


Cabe señalar que no se descarta la participación e integración a este sistema de otras instituciones u

organismos que trabajen con el tipo de recursos que son señalados en el Artículo 73 de la Ley de

Vivienda.

Es necesario destacar que los ONAVI´S están planteando que pondrán “énfasis en la atención a la

población de menores ingresos”33, aunque no queda claro a qué se refieren con ello, es decir, con

qué características definen “menores ingresos”; sin embargo, queda claro que se busca atender una

mayor demanda de vivienda, por lo tanto, existe un interés por cubrir aspectos cuantitativos.

El presente apartado se enfoca en el funcionamiento actual y en la propuesta de los procedimientos

administrativos que maneja cada organismo financiero de vivienda por líneas y productos de

crédito,34. Por otra parte, se elabora un análisis de la intervención de los Organismos Estatales de

Vivienda (OREVIS), las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (SOFOLES) y la banca para la

gestión del crédito, por lo tanto, se identificarán dentro de los procedimientos.

La información se presenta a manera de esquemas que serán caracterizados de acuerdo a los

actores involucrados y sus roles, así como las fases que integran el proceso de gestión de créditos. El

propósito es identificar todos los actores y puntos clave de cada uno de los esquemas para poder

llegar a los siguientes objetivos: plantear los procedimientos que tendrán lugar en cada una de las

instituciones para obtener la “certificación de venta” (en caso del adquirente) o la certificación de

calidad urbanística (promotor).

El resultado de este análisis es la propuesta de intervención para la introducción de la certificación,

donde se identificará el punto de intervención para introducir la certificación para cada uno de los

organismos analizados así como la definición de actores y sus roles dentro de los procedimientos.

Asimismo, en este capítulo se proponen las bases para la creación de un sistema de aprendizaje y

mejora continua que permitirá la adecuación de la certificación a partir de su operación. Cabe

destacar que existen casos especiales y/o excepciones, las cuales se tratan con mayor detalle más

adelante en este mismo capítulo.

Finalmente, se realiza una propuesta conceptual sobre el procedimiento de consulta pública que

permitirá someter a revisión los Lineamientos Federales.

9 ESTADO ACTUAL DE LA AUTORIZACIÓN DEL FINANCIAMIENTO35

A continuación se describen los procesos para el otorgamiento de los créditos de los siguientes

organismos: el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT), el Fondo

de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado

(FOVISSSTE), el Fideicomiso Fondo Nacional de Habitaciones Populares (FONHAPO), la Sociedad

Hipotecaria Federal (SHF) y la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI).

32 Ver Anexo 3. Entrevistas.

33 Ing. Jorge Díez de Bonilla Rico; Vicepresidente Nacional del Sector Vivienda y Desarrollo Urbano, CMIC; Reunión Nacional de

Vivienda 2007 – Organismos Nacionales de Vivienda; Aguascalientes; CMIC; 2007.

34 La información ha procedido de fuentes como: entrevistas, internet, documentos, libros y revistas.

35 Ver Anexo 3. La visión local e Institucional


El objetivo es identificar cada uno de los procesos administrativos que existen actualmente para

autorizar el financiamiento de la vivienda.

Se trata específicamente de la caracterización de cada organismo que financia la vivienda,

analizando los momentos de autorización del crédito con el propósito de identificar “momentos

críticos” que servirán para contar con las fases en donde será introducida la Certificación de calidad

urbanística de SEDESOL.

Se identificará qué entidades financieras operan los recursos, cuál es el tipo de recursos que manejan,

y qué programas y líneas de crédito ofrecen.

En el proceso de gestión de créditos se involucra una variedad de actores, como podremos ver en

cada explicación; es decir, éstos varían dependiendo del organismo y del tipo de producto con el

que el acreditado adquirirá la vivienda. Por tal motivo, dentro de los procesos se mencionan las

actividades que éstos realizan.

También se podrá observar que las etapas que se tratan no son las mismas en todos los casos. Cada

organismo tiene sus propias reglas de operación, así como momentos distintos en la ministración de

los créditos.

Para efectos de un mejor entendimiento de este apartado, se aborda el análisis desde dos visiones: la

del adquirente y la del promotor de vivienda.

El análisis de los procedimientos actuales de los ONAVI´s busca dos grandes propósitos:

Identificación de los momentos clave en la ministración de los recursos hacia los acreditados.

Aprovechar las estructuras actuales de los ONAVI´s, de tal forma que no implique la

construcción de nuevas estructuras administrativas en la certificación de los conjuntos de

vivienda y que deriven en un aumento de los costos actuales.


9.1 Para los adquirentes de vivienda

9.1.1 INFONAVIT

El INFONAVIT es un organismo tripartito41 que trabaja de manera conjunta con el Gobierno Federal, los

trabajadores y los patrones. Ha trabajado en el aspecto financiero durante 35 años, atendiendo la

demanda de derechohabientes del Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS).

Durante su desarrollo ha tenido distintas modificaciones; por ejemplo, en el año de 1992 se realizó una

reforma a la Ley del INFONAVIT donde se le otorgó la facultad para establecer el monto de las

aportaciones y ejercer para determinados adeudos y cobrarlos.

Del año 2001 al 2006 tuvo cerca del 62% de participación en el financiamiento del total de créditos

hipotecarios superando seis veces la participación de las Sociedades Financieras de Objeto Limitado

(SOFOLES).42

Durante su trayectoria destaca en el año 2002 el cambio de las convocatorias por el Sistema de

Inscripción Permanente, es decir; que el acreedor no esperará a salir sorteado para poder adquirir

una vivienda sino que ya estaba directamente en espera o puede adquirir una vivienda de inmediato

si existe la oferta adecuada.

Cabe mencionar que al inicio del sexenio INFONAVIT mencionó buscar “financiar un millón de

créditos para el año 2010”;43 lo cual refiere a conceptualizar la vivienda en términos cuantitativos.

Sus líneas de acción y objetivos han sido definidas básicamente en seis puntos:44

1. Brindar créditos para trabajadores y derechohabientes por medio de esquemas y aplicación

de rendimientos crecientes.

2. “Hacer rendir más” los recursos para financiamiento hipotecario por medio del fortalecimiento

de mecanismos de captación y recuperación de recursos.

3. Lograr lo que se propone, basándose en una “organización de excelencia”.

4. Atender la demanda de vivienda de los trabajadores, es decir, mantener un equilibrio entre

oferta-demanda.

5. Nueva imagen corporativa, por medio de la mejora de sus oficinas y difusión.45

41 En un principio también trabajó como constructor.

42 Moreno Héctor; Un Gigante Silencioso, El INFONAVIT; editorial Océano de México, S.A. de C.V.; 1ª EDICIÓN, México, 2006, p.

57.

43 Héctor Moreno; Un gigante silencioso, El INFONAVIT; Océano; 1ª. Edición, México, 2006. p.183.

44 Moreno Héctor; Un Gigante Silencioso, El INFONAVIT; editorial Océano de México, S.A. de C.V.; 1ª EDICIÓN, México, 2006, p. p.

30-31.


6. Perfilar al instituto para apoyar el financiamiento de 750 mil viviendas anuales en el país.

En cuanto a su patrimonio, éste se encuentra integrado por cinco elementos:

1. Aportaciones: Proporciona el gobierno federal y un 5% proviene de nómina nacional

aportada por empresarios a un plazo fijo de 10 años sin intereses.

2. Cantidades y comisiones: Obtenidos por el cobro a los servicios que presta, los cuales son

determinados por sus respectivos reglamentos.

3. Montos: Provenientes de actualizaciones, recargas, sanciones y multas.

4. Bienes y derechos: Por cualquier título.

5. Rendimientos: Obtenidos por la inversión de recursos.

El crédito INFONAVIT es la cantidad que otorga el instituto como crédito al derechohabiente, a la

cual se le suma su saldo de la subcuenta de vivienda para que pueda contar con un mayor monto.

El instituto está perfilado para atender a las siguientes líneas de crédito de vivienda (Ver Tabla 1):

1. Vivienda nueva.

2. Vivienda usada.

3. Créditos para construir en terreno.

4. Créditos para ampliar o remodelar vivienda.

5. Créditos para cubrir pasivos contraídos por adquisición.

El derechohabiente tiene opción de disponer de los siguientes productos de crédito que maneja el

INFONAVIT dependiendo de sus ingresos:

1. Crédito INFONAVIT tradicional:

El 100% del crédito es financiado por el instituto complementando la compra de la vivienda y éste es

ofrecido en dos modalidades:

1. Crédito para trabajadores que perciben menos de 4 salarios mínimos. Donde se tienen dos

vertientes: 1) Vivienda Económica: En donde el valor máximo de la vivienda (VMV) es de

117.0631 veces el salario mínimo (VSM), es decir, $179 mil 864 al año 2007, y 2) Crédito

Tradicional Bajo Ingreso: En este apartado FONHAPO subsidia con $30,000 o $40,000, además

el acreedor deberá contar con una cuenta en el banco y será considerado el fondo que se

tenga en la subcuenta de vivienda.

45 Moreno Héctor; Un Gigante Silencioso, El INFONAVIT; editorial Océano de México, S.A. de C.V.; 1ª EDICIÓN, México, 2006, p. p.

30-31.


2. Crédito para trabajadores que perciben más de 4 salarios mínimos. En este producto, el

acreedor tiene acceso a todas las líneas de crédito y el VMV será de $461 mil 198 al año 2007,

es decir; 300 VSM en los estados y en el D.F; es de 350 VSM.

2. Cofinanciamiento:

Esta línea es financiada por la subcuenta de vivienda, INFONAVIT y terceros, dependiendo el tipo de

producto crediticio. Existen tres modalidades:

1. COFINAVIT: El Valor Máximo de Vivienda (VMV) es de 650 VSM ($999,263) y es financiado por

subcuenta de vivienda, INFONAVIT (con el 15%) y el Banco o la SOFOL presta el 75% del valor

de la vivienda.

2. COFINAVIT Ingresos Adicionales: El cofinanciamiento es igual que el mencionado

anteriormente, solo que si el trabajador no alcanza a cubrir el 10% de la subcuenta de

vivienda; este puede comprobar con estados de cuenta si tiene ingresos adicionales o puede

abrir una cuenta en el banco que le asigna INFONAVIT.

3. COFINAVIT Ampliado: Es para los trabajadores que cumplen con sus porcentajes en subcuenta

de vivienda y pueden ser financiados por el instituto pero no por una Banco o SOFOL.

3. Apoyo INFONAVIT:

Únicamente se puede adquirir vivienda nueva o usada. La institución sólo avala al que adquirirá la

vivienda, la cual puede tener un VMV de $1 millón 819 mil al año 2007.

Como podemos observar, los tres productos están relacionados con el tipo de vivienda que puede

adquirirse: Crédito Tradicional – vivienda de interés social, Cofinanciamiento-vivienda media, Apoyo

INFONAVIT – vivienda residencial.

Ahora bien, para que el instituto brinde tales recursos, el tipo de vivienda que se solicite debe de estar

registrada en el Registro Único de Vivienda (RUV), que es el portal en donde las viviendas han sido

evaluadas y aprobadas por el personal que la institución indique, además de contar mínimo con 60

puntos en el Índice de Calidad de Vivienda INFONAVIT (ICAVI).

Tabla 1. Líneas y productos de crédito INFONAVIT.

Vivienda nueva Vivienda usada Construcción

Reparación,

mejoras o

ampliación

1 Crédito Tradicional X X X X

2 Cofinanciamiento X X X

3 Apoyo INFONAVIT X X X

Producto de crédito

Líneas de crédito

Elaboración propia, con base en la información recopilada del INFONAVIT


A parti de lo señalado, se han caracterizado los esquemas de gestión de crédito de la institución en

base a los productos que maneja. El esquema “A” corresponde a la gestión de créditos tradicionales,

es decir, créditos que financia en su totalidad la institución.

Esquema “A”. Esquema del procedimiento administrativo para obtener el financiamiento para comprar una vivienda por medio

del producto de Crédito Tradicional.

Agentes

Consulta precalificación y

requisitos. Selecciona

vivienda

Obtiene y presenta

documentos incluyendo

avalúo

Recibe y revisa documentos

Valida información del derechohabiente y realiza dictamen de

crédito

Entrega al derechohabiente

(Expediente de crédito, notaría asignada y lista de documentos a entregar al

notario)

Envía información general del

derechohabiente y condiciones de

crédito

Pro

mo

tor/

Ve

nd

ed

or

No

tario

De

rec

ho

ha

bie

nte

INFO

NA

VIT

Form

a d

e e

scritu

ras

Revisan que el expediente de

crédito estécompleto, tramita

documentos y elabora dictamen

Cita a fecha de firma de escrituras

Recibe vivienda

Deposita en 3 días hábiles importe

de operación

e impuestos

y derechos

Realiza pago de

impuestos y obtiene registro de escrituras

Recibe pago

INFONAVIT

Crédito TradicionalLíneas de crédito: Todas

Autorización

Fase informativa y recepción de

documentaciónEvaluación

Escrituración y recepción de

viviendaAgentes


requisitos. Selecciona

vivienda

Obtiene y presenta

documentos incluyendo

avalúo

Recibe y revisa documentos

Valida información del derechohabiente y realiza dictamen de

crédito



notario)



crédito

Pro

mo

tor/

Ve

nd

ed

or

No

tario

De

rec

ho

ha

bie

nte

INFO

NA

VIT

Form

a d

e e

scritu

ras





Recibe vivienda

Deposita en 3 días hábiles importe

de operación

e impuestos

y derechos

Realiza pago de


Recibe pago

INFONAVIT

Crédito TradicionalLíneas de crédito: Todas

Autorización


documentaciónEvaluación


vivienda

Elaboración, a partir de la información recopilada del INFONAVIT

Dentro de este esquema intervienen cuatro actores: 1) derechohabiente/asesor certificado, 2) la

institución, 3) el notario y 4) el promotor.

En el proceso se identifican cuatro fases:

Informativa y recepción de documentos: El derechohabiente selecciona la vivienda que

desea, se evalúan las condiciones de empleo para ver si puede adquirirla y reúne la

información que le ha sido solicitada por el instituto, incluyendo el avalúo de la vivienda.

Fase de evaluación: La institución revisa la información que el derechohabiente ha

proporcionado y éste es evaluado.

Fase de autorización: En caso de que exista aprobación del crédito, la institución avisa al

notario para que reúna a todos los actores involucrados a la firma de escrituración.

Fase de escrituración y entrega de productos: Es la fase en la que el derechohabiente recibe

la vivienda y el promotor su paga correspondiente.

Una vez concluidas se inicia el pago al Instituto por medio de un descuento en nómina.

En el esquema “B”, se identifica un proceso de gestión de créditos en donde financia el instituto y la

Banca/SOFOL.


Esquema “B”. Esquema del procedimiento administrativo para obtener el financiamiento para comprar una vivienda por medio

del producto de Crédito Cofinanciamiento.

Consulta precalificación

y requisitos. Selecciona

vivienda

Emite carta de autorización de

crédito

Revisa información del

derechohabiente

Solicita avalúo inmobiliario y junta documentación*

Pro

mo

tor/

ve

nd

ed

or

INFO

NA

VIT

SO

FOL/

Ba

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Firm

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e e

scritu

ras

Autoriza

Recibe vivienda

Sigue cobrando adeudo

Recibe pago

INFONAVITCofinanciamientoLíneas de crédito: vivienda nueva o usada

De

rec

ho

ha

bie

nte

Revisa requisitos y establece

enganche mínimo

Si aprueba

Si cumple

Deposita en 3 días

hábiles importe de

operación e impuestos y derechos

*Documentación:- Carta de instrucción irrevocable- Solicitud de inscripción de crédito- Avalúo Inmobiliario- Identificación Oficial vigente- Acta de nacimiento- Carta de autorización de crédito de la entidad financiera


documentación

Evaluación y AutorizaciónEscrituración y recepción de

viviendaAgentes

Elaboración, a partir de la información recopilada del INFONAVIT

Figuran dentro del esquema: el derechohabiente, la Banca o la SOFOL, el INFONAVIT y el promotor.

Las fases por las que pasa el derechohabiente son tres:

Informativa y de recepción de documentos: El derechohabiente selecciona la vivienda y

revisa los requisitos mínimos que solicita la institución para poder acudir a la entidad financiera

que le sea indicada. De manera posterior, acude a la Banca o la SOFOL asignada y existe el

planteamiento de condiciones bajo las cuales se le puede otorgar el crédito.

Fase de evaluación y autorización: Si el derechohabiente ha conjuntado la información

solicitada por el instituto, incluyendo la autorización de crédito de la entidad financiera; este

puede acudir al INFONAVIT y ser evaluado para que este autorice de manera posterior. La

Banca o la SOFOL autorizan y emiten una carta de autorización de crédito al

derechohabiente.

Escrituración y recepción de productos: Para la recepción de la vivienda y el pago al

promotor, debe existir una manera de formalizarlo y ésta, se acota a la escrituración.

Como puede observarse, en este proceso existen dos autorizaciones: la primera emitida por la

entidad financiera (Banca o SOFOL) y la segunda otorgada por el instituto.

El esquema “C”, corresponde a una gestión de créditos financiados totalmente por la Banca o la

SOFOL usando las aportaciones subsecuentes del derechohabiente para amortizar el crédito; el saldo

de la Subcuenta de Vivienda queda como garantía de pago en caso de pérdida de empleo.


En este tipo de gestión, la figura de la Banca o la SOFOL es la que tiene mayor presencia, ya que

analiza y evalúa la situación del derechohabiente y finalmente reúne a los actores involucrados en el

acto de la escrituración. Entonces, la Banca o la SOFOL son los que brindan prácticamente la

autorización.

Esquema “C”. Esquema del procedimiento administrativo para obtener el financiamiento para comprar una vivienda por medio

del producto de Crédito Apoyo INFONAVIT.

INFONAVITApoyo INFONAVITLíneas de crédito: Vivienda nueva, usada o construir en terreno propio

Agentes


requisitos. Selecciona la

vivienda

Formaliza el crédito

Pro

mo

tor/

ve

nd

ed

or

INFO

NA

VIT

SO

FOL/

Ba

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a

Firm

a d

e e

scritu

ras

Recibe vivienda

Emite copia de escrituras y contrato de crédito

de hipoteca

Amortiza el crédito

De

rec

ho

ha

bie

nte

Revisa estado del derechohabiente

Siaprueba

Recibe pago


documentaciónEvaluación y Autorización Escrituración y recepción de vivienda

Fuente: Elaboración, a partir de la información recopilada del INFONAVIT

Las fases que se determinaron en este esquema son tres:

Informativa y recepción de documentos: El derechohabiente consulta su puntuación y su

monto que tiene en la subcuenta de vivienda. De manera posterior, la banca o la SOFOL

revisan que éste tenga los requisitos de acuerdo a la vivienda seleccionada.

Fase de evaluación y autorización: En caso de que el derechohabiente haya cumplido de

manera satisfactoria con los requisitos, la banca o la SOFOL autorizan el crédito.

Escrituración y recepción de productos: En esta etapa la banca o SOFOL con la que se ha

realizado la formalización del crédito emite copia de escrituras y contrato de crédito de

hipoteca al derechohabiente. Al promotor se le realiza el pago correspondiente de la vivienda

con la escrituración y la Institución (INFONAVIT) amortiza el crédito, es decir, que funge como

aval.

Las similitudes encontradas se muestran a continuación:

Las fases siempre corresponden a: a) informativa y recepción de documentos, b) evaluación y

autorización y c) escrituración y recepción de la vivienda por parte del derechohabiente y

pago al promotor.


El derechohabiente siempre es evaluado en su empleo actual antes de comenzar cualquier

trámite, ya sea con el Instituto, la Banca o la SOFOL.

La formalización del crédito siempre se encuentra dentro de la escrituración.

Sólo se le otorgan créditos a derechohabientes del IMSS.

Las diferencias encontradas en los esquemas se describen en los siguientes puntos:

En función del tipo de financiamiento (productos) seleccionado cambian las instituciones

participantes y la complejidad del procedimiento.

Sólo en el caso de apoyo INFONAVIT, la autorización es realizada por la SOFOL o Banca y la

institución funge como aval.

Sólo en caso de cofinanciamiento trabajan de manera conjunta el INFONAVIT y una Banca o

SOFOL.

De los tres esquemas, sólo en el Crédito Tradicional se tratan todas las líneas de crédito.

En el caso del Crédito Tradicional, la autorización la emite solamente la Institución.

En Cofinanciamiento la autorización es emitida por la Institución y la Banca o SOFOL.

En el producto de crédito Apoyo INFONAVIT la autorización es emitida por la Banca o SOFOL.

9.1.2 FOVISSSTE

FOVISSSTE es un organismo desconcentrado que cuenta con un fondo para financiar créditos de

vivienda a trabajadores afiliados al Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores de

Estado (ISSSTE), regido por la Ley del ISSSTE desde 1972; por lo tanto, se encarga de administrar

aportaciones de dependencias y aportaciones de cantidades públicas, ambas, afiliadas al ISSSTE.

El FOVISSSTE, se creó en 1972 y se publicó en el Diario Oficial de la Federación (D.O.F.), en el Decreto

que se reforma el inciso f, de la fracción XI, del apartado B, del artículo 123 Constitucional para

quedar en los siguientes términos:

"...el Estado mediante las aportaciones que haga, establecerá un fondo nacional de la vivienda a fin

de constituir depósitos en favor de dichos trabajadores y establecer un sistema de financiamiento que

permita otorgar a éstos crédito barato y suficiente para que adquieran en propiedad habitaciones

cómodas e higiénicas, o bien para construirlas, repararlas, o mejorarlas o pagar pasivos adquiridos por

estos conceptos…”46

En su desarrollo destaca un aumento de créditos ya que en 1972 entregó 25,411, y al mes de

diciembre del año 2006 aumentó a 793,073, es decir 767,662 créditos otorgados en el período de 1972

46 Portal del FOVISSSTE.


al 2006; sin embargo, cabe señalar que el organismo no cubrió la demanda ya que ésta sobrepasa a

la oferta en más del 50% según datos del 2006.47

Menciona que la demanda que más atendió al año del 2006 está comprendida entre 2 y 4 Salarios

Mínimos Mensuales Generales Vigentes en el Distrito Federal (SMMGVDF).

Sus líneas de acción se describen básicamente en seis puntos:

1. Mejorar la organización y el funcionamiento del Instituto.

2. Realizar un programa que ayude a la mejora de su cartera.

3. “Diseñar nuevos productos de crédito y nuevos esquema que potencialicen el otorgamiento

de créditos”.

4. La existencia de transparencia en su información y rendición de cuentas.

5. “Construir una nueva coordinación de relación interinstitucional y con los diversos actores que

inciden en los alcances de objetivos y metas”.

6. “Profundizar la comunicación con los trabajadores y sus organizaciones para asegurar la más

adecuada respuesta a sus necesidades”.

Sus objetivos son establecer y crear un sistema de financiamiento para obtener crédito barato y

suficiente.

Su visión corresponde a “Tener pleno acceso a créditos para vivienda” bajo condiciones de b ienestar

y seguridad patrimonial con la misión de satisfacer la demanda manteniendo el valor real de las

aportaciones.

Para formar el fondo de vivienda, se realiza un descuento quincenal del 5% del sueldo base en

nómina (por dependencias u organismos).

El crédito FOVISSSTE es la cantidad otorgada a crédito por medio de sorteos solo en caso de crédito

tradicional o de acuerdo a la disponibilidad de vivienda y recursos en los demás productos de crédito

que maneja.

Cuando el acreedor solicita la utilización de sus recursos en materia de vivienda puede hacerlo en las

siguientes líneas de crédito:

1. Adquisición de vivienda (nueva o usada).

2. Construcción.

3. Ampliación.

4. Reparación o mejoras.

47 FOVISSSTE; Programa 2007-2012; Presidencia de la República.


5. Pago de pasivos contraídos.

De acuerdo a información a febrero del año 2008, se han planteado dentro de los productos de

crédito del FOVISSSTE los siguientes (Ver Tabla 2):

1. Crédito Tradicional FOVISSSTE: Es para adquirir vivienda (en cualquier línea de crédito) con

recursos del organismo, sin embargo el financiamiento en su totalidad es llevado a cabo por

intermediarios financieros (SOFOL o Banca). Sin embargo, el derechohabiente tiene que ser

sometido a un sorteo.

2. Crédito conyugal (crédito FOVISSSTE-INFONAVIT): En este caso el derechohabiente no es

sometido a sorteos y sólo puede adquirir vivienda nueva o usada. Se utilizan los fondos de la

subcuenta de vivienda tanto del derechohabiente del INFONAVIT como del de FOVISSSTE, de

manera que se les puede otorgar un crédito más amplio; sin embargo, todo es operado por

una entidad financiera (Banca o SOFOL).

3. Crédito a jubilados: Es un crédito financiado con la subcuenta de vivienda del trabajador y

que el adeudo será pagado de acuerdo a la pensión que le sea otorgada, en general, el

financiamiento es llevado por una entidad financiera designada por el FOVISSTE. Por medio de

este producto puede adquirir vivienda nueva o usada o un financiamiento para reparación,

mejoras o ampliación de su vivienda.

4. Créditos subsidiados “Esta es tu casa”: Es una nueva línea de crédito convenida entre

FOVISSSTE, CONAVI y SHF; destinada a personas de bajos ingresos (hasta 145 SMV). Este es un

subsidio que brinda el gobierno federal al derechohabiente, siempre y cuando cuente con un

determinado ahorro previo a la contratación del crédito.

5. Crédito Aliados: En este apartado, el crédito es financiado por FOVISSSTE (subcuenta de

vivienda) y la Banca / la SOFOL. En este producto no se somete al derechohabiente a sorteos.

6. Crédito Respaldado: En donde el Banco o SOFOL financia el 100% de crédito y FOVISSSTE

respalda al derechohabiente. En este producto no se somete al derechohabiente a sorteos.

Tabla 2. Líneas y productos de crédito FOVISSSTE

Vivienda nueva Vivienda usada ConstrucciónReparación, mejoras

o ampliación

4 Crédito Tradicional X X X X

5 Crédito Conyugal X X

6 Crédito Jubilados X X X

7 Crédito Subsidiados X XAutoconstrucción/

lotes con servicios

mínimosX

8 Crédito Aliados X X

9 Crédito Respaldados X X


Líneas de crédito

Elaboración, a partir de la información recopilada del FOVISSSTE.

De acuerdo a la información recabada se han identificado cuatro esquemas de los procesos

administrativos. En este primer esquema “D”, se trata sólo el producto de Crédito Tradicional

FOVISSSTE. Se identifican claramente cuatro actores: 1) Derechohabiente FOVISSSTE, 2) la entidad

financiera (la Banca o la SOFOL), 3) el FOVISSSTE y 4) el promotor/vendedor.


Esquema “D”. Esquema del procedimiento administrativo para obtener el financiamiento para comprar una vivienda por medio

del producto de Crédito Tradicional FOVISSSTE.

Agentes

Inscripción a sorteo

Somete a sorteo

Analiza situación y evalúa

Verifica si resultóseleccionado

Pro

mo

tor/

ve

nd

ed

or

SO

FOL

De

rec

ho

ha

bie

nte

FOV

ISSSTE

Firm

a d

e e

scritu

ras

Cita a fecha de firma de

escrituras

Recibe vivienda

Revisa expediente

Envía expediente del

derechohabiente y solicita el pago

del vendedor

Recibe pago

FOVISSSTECrédito TradicionalLíneas de crédito: todas

AutorizaciónSorteo y resultados

Fase informativa y evaluación

Evaluación y recepción de vivienda

Calcula monto del crédito y revisa oferta en

www.fovissste.gob.mx

*Son 6 documentos:

1.Recibo de pago de última quincena cobrada2.Último estado de cuenta del SAR3.Identificación oficial vigente4.Comprobante de domicilio5.Constancia de servicio que acredite la antigüedad de aportaciones al FOVISSSTE6.CURP

Elige entidad financiera

Siautoriza

Si valida Autoriza recursos

Recibe recursos

Formalización

Elaboración, a partir de la información recopilada del FOVISSSTE

Los actores mencionados han sido identificados dentro de cinco fases:

1. SORTEO Y RESULTADOS: La fase corresponde a una convocatoria del FOVISSSTE para sortear los

créditos tradicionales para vivienda, de manera, que ésta es la fase en donde el

derechohabiente se informa y entra al sorteo; en caso de salir seleccionado, éste deberá

pasar a la siguiente fase.

2. FASE INFORMATIVA Y EVALUACIÓN: El derechohabiente identifica la situación en la que se

encuentra y selecciona la vivienda que desea (de manera preferente la que ya ha sido

evaluada por el organismo y está registrada en el RUV). De manera posterior a lo mencionado,

acude a una entidad financiera registrada por el FOVISSSTE y ésta analiza y evalúa la situación

del acreedor.

3. AUTORIZACIÓN: En caso de que el derechohabiente cuente con todos los requerimientos que

la entidad financiera solicita, ésta emite una “Carta de autorización del crédito”.

4. FORMALIZACIÓN: De manera posterior a la autorización, la entidad financiera cita a una

reunión en donde se formalizará el crédito con la firma de escrituras.

5. EVALUACIÓN Y RECEPCIÓN DE VIVIENDA: Ya firmadas las escrituras, la entidad financiera se

encarga de enviar el expediente del derechohabiente al FOVISSSTE y solicita el pago del

vendedor de vivienda. El FOVISSSTE revisa el expediente, en caso de contar con las


condiciones solicitadas, el organismo autoriza los recursos. Finalmente el derechohabiente

recibe su vivienda y el promotor/vendedor su pago.

El esquema “E”, corresponde a los créditos conyugales (para personas casadas derechohabientes de

INFONAVIT –FOVISSSTE). Se identifican 6 actores: 1) derechohabiente del FOVISSSTE, 2) el FOVISSSTE, 3)

la SOFOL/Banca, 4) el derechohabiente del INFONAVIT, 5) el INFONAVIT y 6) el promotor/vendedor.

Esquema “E”. Esquema del procedimiento administrativo para obtener el financiamiento para comprar una vivienda por medio

del producto de Crédito Conyugal FOVISSSTE-INFONAVIT.

Se informa y prepara

documentos

Integra el expediente

Solicita avalúo *

De

rec

ho

ha

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nte

INFO

NA

VIT

FOV

ISSSTE

SO

FOL/

Ba

nc

a

Firm

a d

e e

scritu

ras

Realiza solicitud de

crédito FOVISSSTE

Recibe vivienda


Recibe pago

FOVISSSTECrédito conyugal (FOVISSSTE-INFONAVIT)Líneas de crédito: vivienda nueva o usada

De

rec

ho

ha

bie

nte

FOV

ISSSTE

Valida y autoriza


documentaciónEvaluación y Autorización


vivienda

Agentes

INFO

NA

VIT

Prepara solicitud de

crédito para entregar a la SOFOL/Banca

Emite carta de

autorización


documentos


crédito INFONAVIT *

Valida y autoriza

Emite carta de

autorización

Emite carta de autorización

Recibe vivienda



Pro

mo

tor/

ve

nd

ed

or


En el proceso de gestión de créditos de tal producto, se identificaron tres fases:

1. FASE INFORMATIVA Y RECEPCIÓN DE DOCUMENTOS: Tanto el derechohabiente del FOVISSSTE

como del INFONAVIT, se informan y preparan documentación para que les emitan las primeras

cartas de autorización de crédito.

2. EVALUACIÓN Y AUTORIZACIÓN: En el caso del derechohabiente FOVISSSTE, presenta la

solicitud de crédito ante una entidad financiera recomendada por el FOVISSSTE, para que

ésta lo evalúe y le emita la “Carta de autorización del crédito”. Emitida la carta, la entidad

financiera solicita la “Carta de autorización” al FOVISSSTE. En el caso del derechohabiente

INFONAVIT, acude al instituto para que valide la situación del mismo y le emita una “Carta de

autorización”. Las tres cartas las reúne el instituto y las integra al expediente del

derechohabiente INFONAVIT, además de un avalúo que se le solicita al derechohabiente.

Cabe mencionar que tanto el avalúo como la carta de autorización que emite el INFONAVIT

pueden ser gestionados por el desarrollador.


3. ESCRITURACIÓN Y RECEPCIÓN DE VIVIENDA: Ya integrado el expediente en su totalidad, se

cita a una reunión para la firma de escrituras. De ahí, que los derechohabientes reciban su

vivienda, el promotor su pago y tanto el INFONAVIT, el FOVISSSTE y la Entidad Financiera

seguirán cobrando hasta la liquidación del crédito.

El esquema “F”, corresponde a tres productos de crédito: aliados, respaldados y jubilados. El esquema

contempla básicamente cuatro actores: 1) derechohabiente FOVISSSTE, 2) la Entidad Financiera, 3)

FOVISSSTE y 4) el Promotor/vendedor.

Esquema “F”. Esquema del procedimiento administrativo para obtener el financiamiento para comprar una vivienda por medio

de los productos de crédito Aliados y Respaldados y Jubilados.

FOVISSSTEAliados y Respaldados/JubiladosLíneas de crédito: Vivienda nueva o usada/reparación, mejoras o ampliación (si cuenta con vivienda)

Agentes

Se informa y selecciona

vivienda


Pro

mo

tor/

ve

nd

ed

or

FOV

ISSSTE

SO

FOL/

Ba

nc

a

Firm

a d

e e

scritu

ras

Recibe vivienda

Emite copia de escrituras y contrato de

crédito hipotecario

Amortiza el crédito o en su

caso sigue cobrando

De

rec

ho

ha

bie

nte

Valida y autoriza

Recibe pago

Fase informativa Evaluación y Autorización Escrituración y recepción de productos

Selecciona Banca/SOFOL

Y prepara solicitud de crédito


crédito FOVISSSTE

Analiza y evalúa


Integra expediente


El esquema corresponde a tres fases:

1. INFORMATIVA: En donde el derechohabiente obtiene información acerca de los

requerimientos que se le solicitan dependiendo del producto de crédito que desee,

selecciona la vivienda (en su caso) y selecciona la entidad financiera que prefiera para llevar

el financiamiento del crédito.

2. EVALUACIÓN Y AUTORIZACIÓN. En esta etapa se evalúan las características y estado del

derechohabiente en la entidad financiera, de manera que si ésta aprueba emite una “Carta

de autorización”. De manera posterior, realiza una solicitud de crédito al FOVISSSTE y si este

autoriza emite una “Carta de autorización”. Emitidas ambas cartas, la entidad financiera se

encarga de integrar el expediente del derechohabiente.

3. ESCRITURACIÓN Y RECECPIÓN DE PRODUCTOS. Ya integrado el expediente del

derechohabiente por parte de la entidad financiera, ésta cita a una reunión para firma de

escrituras; de manera que el derechohabiente recibe su vivienda y el promotor su pago. En el

caso de la entidad financiera, ésta seguirá cobrando hasta liquidar la deuda del


derechohabiente, sólo que en el caso del programa de jubilados, la entidad cobrará de

acuerdo a la pensión de los jubilados.

El FOVISSSTE, amortizará el crédito en el caso del producto de crédito respaldados, en el caso del

producto de crédito aliados el organismo seguirá cobrando lo correspondiente en el pago mensual

que se le brinda al trabajador y en el programa de jubilados el organismo brinda todo lo que reunió el

trabajador para que forme parte del pago de crédito.

El esquema “G”, corresponde al producto de crédito “subsidiados” y dentro de la gestión del crédito

se identifican prácticamente cuatro actores: 1) derechohabiente FOVISSSTE, 2) oficinas centrales

FOVISSSTE, departamentos de vivienda del estado o regionales del ISSSTE, 3) la SOFOL/Banca y 4) el

promotor/vendedor.

Esquema “G”. Esquema del procedimiento administrativo para obtener el financiamiento para comprar una vivienda por medio

del producto de créditos subsidiados.

Agentes

Se informa


Prepara solicitud de crédito

Pro

mo

tor/

ve

nd

ed

or

SO

FOL/

Ba

nc

aD

ere

ch

oh

ab

ien

teO

fic

ina

s c

en

tra

les

FOV

ISSSTE

/ D

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art

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en

tos

de

v

ivie

nd

a d

el e

sta

do

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el

ISSSTE

Cré

dito

to

tal=

ah

orr

o+

sub

sid

io+

cré

dito

re

sta

nte

Comprueba capacidad de crédito

Recibe vivienda

Revisa expediente


derechohabiente y solicita pago del vendedor

Recibe pago

FOVISSSTECrédito subsidiadosLíneas de crédito: viv. Nueva, usada, autoconstrucción, mejoras, adquisición de lotes con servicios mínimos

Autorización Entidad FinancieraFase informativa y evaluación

AutorizaciónFOVISSSTE


Si autoriza


Recibe recursos

Integra expediente

Selecciona vivienda

Inicia originación de crédito

Emite carta de

autorización


El esquema se divide en cuatro fases:

1. FASE INFORMATIVA Y DE EVALUACIÓN: El derechohabiente se informa y verifica las

condiciones para solicitar un crédito con subsidio. De manera posterior las Oficinas Centrales

de FOVISSSTE analizan y evalúan que el demandante cumpla con las características

requeridas.


2. AUTORIZACIÓN FOVISSSTE: Si el informe generado por las Oficinas del FOVISSSTE notifica que el

derechohabiente ha cumplido, la Institución emite una carta de autorización que el

derechohabiente deberá de guardar y presentar ante la Banca o SOFOL con la cual vaya a

seguir su financiamiento.

3. AUTORIZACIÓN DE ENTIDAD FINANCIERA: La Banca o SOFOL que haya seleccionado el

derechohabiente evaluará si el solicitante cumple con los requisitos solicitados para que se

lleve a cabo el financiamiento en tal entidad financiera. En caso de cumplir con las

características requeridas, la entidad emite una carta de autorización y es integrado el

subsidio al crédito que se maneje.

4. EVALUACIÓN Y RECEPCIÓN DE VIVIENDA: La entidad financiera envía el expediente del

derechohabiente al FOVISSSTE y solicita el pago del promotor/vendedor. De manera posterior,

el Instituto evalúa y si valida, autoriza los recursos y el derechohabiente recibe su vivienda.

Cabe mencionar que este producto es sólo para trabajadores que ganan menos o igual a 145

salarios mínimos (S.M.) y corresponde a un convenio FOVISSSTE-CONAVI-SHF. Este subsidio se brinda

para apoyar el pago del crédito del trabajador, por lo que en el caso del FOVISSSTE se le suma a la

subcuenta de vivienda.

De acuerdo a lo encontrado en el análisis de estos esquemas generados por la gestión de créditos

por medio de distintos productos, se pueden definir como similares los siguientes puntos:

De manera independiente al programa, FOVISSSTE sigue operando por medio de entidades

financieras, básicamente con la Banca y las SOFOLES, es decir, nunca opera de manera

directa.

De manera independiente al producto, por lo general se llega a una formalización del crédito

por medio de la firma de escrituras.

Todos los productos de crédito que se manejan incluyen vivienda nueva.

De manera general se tiende a identificar tres fases: 1) Informativa, 2) Análisis y evaluación y 3)

Escrituración y recepción de vivienda y/o recursos.

En cuanto a las diferencias, radican en los siguientes rubros:

Los actores varían dependiendo el producto de crédito.

El número de autorizaciones requeridas varía dependiendo el tipo de producto.

Las autorizaciones no siempre son emitidas sólo por el FOVISSSTE y la Entidad Financiera.

9.1.3 SHF

Sociedad Hipotecaria Federal, S. N. C., (SHF) es una institución financiera perteneciente a la Banca de

Desarrollo, creada en el año 2001, con el fin de propiciar el acceso a la vivienda de calidad a los

mexicanos que la demandan, al establecer las condiciones para que se destinen recursos públicos y

privados a la oferta de créditos hipotecarios.


En la creación de esta institución se destaca que ésta cuenta con “la garantía para salir al mercado

a obtener fondos y puede tener tasas en condiciones del mercado”.48

Durante su desarrollo se destaca que ha mejorado su sistema, de manera que al año 2003 “pasó al

tercer lugar a nivel nacional en el sistema institucional de vivienda”.

Mediante el otorgamiento de créditos y garantías, SHF promueve la construcción y adquisición de

viviendas preferentemente de interés social y medio para personas casadas o no, con hijos o sin hijos,

asalariados o trabajadores independientes.

Sus líneas de acción se remiten a cuatro puntos:

1. “Contar con un mercado competitivo de intermediarios financieros eficientes de primer piso,

integrado por Bancos, SOFOLES y Aseguradoras”.

2. “Movilizar mediante la bursatilización los recursos del mercado de capitales hacia el crédito

hipotecario”.

3. “Ampliación de oferta de vivienda nueva”

4. “Incorporación de agentes especializados como aseguradores de hipotecas y garantes de

títulos”

Su objetivo es “propiciar el acceso a la vivienda de calidad a los mexicanos que la demandan”.

La SHF maneja programas de crédito y garantías hipotecarias. Dentro de sus características destaca

el pago del crédito con Unidades de Inversión (UDI’s).

Las líneas de crédito que maneja son:

1. Adquisición de vivienda nueva o usada.

2. Construcción.

3. Autoconstrucción.

4. Mejoras, remodelación o ampliación.

5. Adquisición de lotes con servicio.

La SHF tiene una variedad de productos de crédito que son manejados a través de terceros, es decir,

a través de las SOFOLES u otras entidades financieras registradas; desde la apertura hasta la

conclusión del crédito.

Recordemos que no todos los programas de crédito manejan los recursos para todas las líneas de

crédito mencionadas.

48 Coulomb René y Schteingart Martha (coord.), Entre el Estado y el Mercado, La vivienda en el México de Hoy, ed. Porrúa, 1ª.

Edición, México, D.F., 2006, p. 262.


La SHF maneja sus programas por medio de terceros y actualmente las líneas de crédito que maneja

son: adquisición de vivienda nueva, vivienda usada, mejoras, remodelación, ampliación de viviendas

y con su nuevo programa de subsidios, se contempla la línea de autoconstrucción y adquisición de

lotes con servicios mínimos.

Los productos de crédito tienen las siguientes características:

1. AHORRASHF: Es un producto que sirve para que ahorren las personas que no tienen con qué

comprobar su puntualidad en pagos y desea obtener un crédito. Entonces, se enlaza con una

entidad financiera de ahorro contemplada en el programa y si cumple, ésta emite una carta

de cumplimiento que le servirá para comenzar la gestión de un crédito. Básicamente, existe el

apoyo para los programas de CASASHF mensualidades fijas y salarios de SHF.

2. CASASHF mensualidades fijas y salarios: Este producto sólo está destinado a la adquisición de

vivienda nueva o usada y la diferencia radica en la manera en que se cobra el crédito; ya

que el primero corresponde a la mensualidad fija durante el periodo de adeudo, sin embargo,

el de salarios se cobra en base al aumento anual que se vaya dando en el salario mínimo.

3. CRÉDITO POR Cofinanciamiento o Apoyo INFONAVIT: El crédito de Apoyo INFONAVIT, sólo

corresponde a las líneas de vivienda nueva o usada y en el caso de cofinanciamiento el

derechohabiente tiene la opción de elegir entre vivienda nueva, usada o construcción.

4. Programa “ESTA ES TU CASA”: En este programa el gobierno federal apoya con un subsidio al

trabajador para reducir el pago del crédito a contratar. Sin embargo, para la autorización de

este, el trabajador debe de contar con un ahorro previo y contar con un determinado monto

y características que solicitan.

5. Programa de Reestructura UDI’s –PESOS y Pago de Pasivos: Estos sólo corresponden a

programas que apoyan al acreedor en caso de adeudos o cambio de programa.

6. Renta con opción a compra: Programa en el que el desarrollador analiza la situación del

trabajador y si aprueba, el acreedor firma un contrato de renta a un plazo máximo de 5 años.

De manera que al finalizar el plazo, lo que se brindó de “renta” más un enganche sirve para el

pago del crédito y se le formaliza el crédito. De manera que el momento en que acaba el

contrato de renta con opción a compra y se formaliza el crédito, es cuando el promotor

recibe su pago total.

7. Microfinanciamiento para la vivienda: Sólo es un producto que sirve para las líneas de

mejoramiento, remodelación o ampliación de la vivienda. Éste opera por medio de terceros y

en cuanto el acreedor termine de pagar la deuda, puede solicitar otro microfinanciamiento.

8. Programa para migrantes: Este sólo es un programa para adquirir vivienda nueva y la fuente

de pago corresponde a las remesas, que se cobran como en los demás casos por entidades

financieras, no directamente con la SHF.

9. Estructura UDI’s-Pesos y Pago de Pasivos Contraídos: Estos programas son para el pago de

adeudos o cambio de tipo de pago. Por lo mencionado no han sido analizados.

Tabla 3. Líneas y productos de crédito SHF


Vivienda nuevaVivienda

usadaConstrucción

Reparación,

mejoras o

ampliación

10 AhorraSHFPrograma de ahorro que apoya a los

programas de CASASHF

Mensualidades fijas y salarios

11 CASASHF mensualidades fijas X X

12 CASASHF salarios X X

13 Créditos SHF con apoyo INFONAVIT X X

14 Cofinanciamiento X X X

15 Ésta es tu casa (subsidio federal) X XAutoconstrucción/ lotes

con servicios mínimosX

16 Renta con opción a compra X

17 Micrifinanciamiento X

18 Programa para migrantes X


Líneas de crédito

Elaboración, a partir de la información recopilada de la SHF.

De acuerdo al análisis de los productos de crédito se han identificado cuatro esquemas que maneja

la SHF con las entidades financieras.

Esquema “H”, corresponde a los productos de CASASHF salarios y mensualidades fijas, entonces,

podrá observarse que en ambos esquemas existe el programa de AHORRASHF previa autorización de

los productos mencionados.

Los actores identificados dentro del esquema son: 1) acreedor de vivienda, 2) la Banca, los

programas de ahorro o Seguros Argos, 3) SOFOLES y 4) promotor/vendedor.

En el procedimiento se han identificado prácticamente cuatro fases:

1. FASE INFORMATIVA Y RECEPCIÓN DE DOCUMENTACIÓN: En esta fase el acreedor de vivienda

debe informarse y acudir con la banca, entidades financieras, programas de ahorro o a

Seguros Argos para que lo evalúen y vean si cumple con las características para el

cumplimiento del programa.

2. EVALUACIÓN: Si las entidades financieras aprueban al acreedor debe abrir una cuenta de

ahorro que deberá llevar durante el plazo que indique el programa, de manera que si el

acreedor cumple con los pagos, la entidad financiera emite un reporte de cumplimiento para

que pueda comenzar la gestión de crédito.

3. AUTORIZACIÓN: Ya emitido el reporte a la entidad financiera (la banca o la SOFOL) comienza

la originación del crédito, en donde el acreedor elige el programa, la vivienda y observa si

cumple con las características. En caso de que el acreedor haya salido bien en su evaluación

le es autorizado el crédito y se cita a una reunión.


4. ESCRITURACIÓN Y RECEPCIÓN DE VIVIENDA: En este caso se formaliza el crédito con la firma

de escrituras entregando la vivienda al acreedor y el pago al promotor/vendedor.

Esquema “H”. Esquema del procedimiento administrativo para obtener el financiamiento para comprar una vivienda por medio

del producto de crédito AhorraSHF + CasaSHF salarios y mensualidades.

Agentes

Información acerca de

monto y tipo de crédito

Prepara documentos

para abrir cuenta de

ahorro

Evalúa cumplimiento de requisitos

de acuerdo al programa

Si aprueba

Abre cuenta

de ahorro

Pro

mo

tor/

ve

nd

ed

or

SO

FOLE

SA

dq

uire

nte

d

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ivie

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a

Ba

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rog

ram

as

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ho

rro

/Se

gu

ros

AR

GO

S

Firm

a d

e e

scritu

ras

Evalúa

Emite reporte de

cumplimiento

Recibe vivienda

Recibe pago

SHFAHORRASIF+CASASHF SALARIOS Y MENSUALIDADES FIJASLíneas de crédito: vivienda nueva o usada

AutorizaciónFase informativa y recepción

de documentación Evaluación


vivienda

Elige programa de crédito

Acude a SOFOL Y y

ésta financia recursos

Autoriza créditos

Si cumple

Si aprueba

Elaboración, a partir de la información recopilada de la SHF

El esquema “I” cuenta con 4 actores: 1) el Acreedor, 2) la Inmobiliaria, 3) la entidad financiera y 4) el

promotor/vendedor.

Dentro del proceso se identifican tres fases:

1. INFORMATIVA Y RECEPCIÓN DE DOCUMENTACIÓN: El acreedor se informa y acude con la

inmobiliaria para saber si cuenta con el programa. La inmobiliaria evalúa el perfil del acreedor

y si aprueba lo cita con los requisitos mínimos que solicite y firma autorización.

2. ENTREGA DE VIVIENDA Y LAPSO MÁXIMO DE 5 AÑOS: Autorizando la inmobiliaria la renta de la

vivienda durante 5 años como máximo, ésta entrega la vivienda al acreedor, debiendo firmar

un “contrato de renta con opción a compra” y brindando un enganche. De manera posterior

se sigue el pago hasta finalizar el lapso de tiempo acordado.

3. PAGO TOTAL DEL PROMOTOR: Al término del lapso de tiempo acordado, las rentas que brindó

el acreedor y el enganche servirán para que formen parte del crédito y éste pueda

formalizarse. De manera que al finalizar el contrato de “renta” y la formalización del crédito el

promotor/vendedor recibe su pago completo de la vivienda que construyó.

Esquema “I”. Esquema del procedimiento administrativo para obtener el financiamiento para comprar una vivienda por medio

del producto de crédito Renta con Opción a compra.


Selecciona vivienda

El pago mensual se acumula

más el enganche

Firma contrato “Renta con

opción a compra” plazo máximo 5 años

Entrega vivienda

Pro

mo

tor/

ve

nd

ed

or

En

tid

ad

Fi

na

nc

iera

Inm

ob

ilia

ria

Forma parte del depósito de garantía

SHFRENTA CON OPCION A COMPRALíneas de crédito: vivienda nueva

Ad

qu

ire

nte

d

e v

ivie

nd

a

Informa si existe el programa

SI APRUEBA


documentación

Entrega de vivienda y lapso máximo de 5 años

Pago total del promotor/vendedorAgentes

Termina contrato con plazo máximo

de 5 años

Pago total


El esquema “J” cuenta con tres actores: 1) acreedor de vivienda, 2) la SOFOL/ la banca y 3) el

promotor/vendedor.

Esquema “J”. Esquema del procedimiento administrativo para obtener el financiamiento para comprar una vivienda por medio

de Microfinanciamiento y Crédito para Migrantes.

SHFMICROFINANCIAMIENTO Y CRÉDITO PARA MIGRANTESLíneas de crédito: Vivienda nueva, remodelación o ampliación

Agentes

Aprueba

SO

FOL/

Ba

nc

a

Brinda recursos

Origina programa

Ad

qu

ire

nte

d

e v

ivie

nd

a

Analiza y evalúa

Sigue pagando


documentaciónEvaluación y Autorización Recepción de recursos

Evaluación

Pro

mo

tor/

ve

nd

ed

or Pago total


documentos


Dentro del esquema se identifican la fase informativa, de análisis y evaluación y la de autorización de

recursos.

El programa funciona como el esquema “H”, sólo que en este caso podrá observarse que no debe

existir un ahorro previo, ya que las condiciones que se requieren no incluyen el ahorro.


El esquema “K” contempla un subsidio que brinda el gobierno federal, sin embargo, sólo se identifican

dos actores básicos dentro de este procedimiento: 1) el acreedor de vivienda y 2) la entidad

financiera.

Esquema “K”. Esquema del procedimiento administrativo para obtener el financiamiento para comprar una vivienda por medio

del producto de crédito Subsidios.

SHFSUBSIDIOSLíneas de crédito: viv. Nueva, usada, autoconstrucción, mejora, adquisición de lotes con servicios mínimos

Agentes


documentación

Si cumple con el monto

SO

FOL/

BA

NC

A/

PR

OG

RA

MA

S D

EA

HO

RR

O Determina otorgar subsidio

SICUMPLE

AC

REED

OR

Abre programa de ahorro

Fase informativa y documentación Evaluación y Autorización Evaluación y recepción de subsidio

Emite carta de

aprobación


Previo a brindar el subsidio, el acreedor debe contar con un ahorro previo que debe realizar en

alguna entidad financiera registrada dentro del programa. Si el beneficiario cuenta con los requisitos

mínimos, el acreedor formaliza su crédito. De manera que este es un programa que corresponde a

tener un apoyo para el pago del crédito solicitado.

Dentro del esquema se identifican tres fases:

1. FASE INFORMATIVA Y DE DOCUMENTACIÓN: El acreedor se informa y se prepara para abrir un

programa de ahorro en donde se le indique.

2. EVALUACIÓN Y AUTORIZACIÓN: En caso de que cumpla con los pagos, la entidad financiera

emite una carta de aprobación, de manera que el acreedor procede a ser evaluado para

identificar que cubra los requisitos mínimos y le sea otorgado tanto el subsidio como la carta

de formalización de su crédito.

3. EVALUACIÓN Y RECEPCIÓN DEL SUBSIDIO: Si cuenta con el perfil indicado por el programa

recibe subsidio y formalización de crédito.

De los esquemas analizados, se han identificado las siguientes similitudes:

En los cuatro tipos de esquemas identificados, se encuentra la línea de adquisición de

vivienda nueva.

SHF opera a través de terceros (SOFOLES, la Banca Programas de Ahorro y algunos Seguros).

Corresponden los esquemas básicamente a tres fases: informativa, de evaluación y recepción

de recursos.

En el mayor número de casos la autorización del crédito la emite una entidad financiera.


Las diferencias encontradas radican en:

Los actores varían dependiendo del producto de crédito.

En el esquema de renta con opción a compra se otorga la vivienda de inmediato, previa

evaluación del desarrollador.

La autorización en el esquema de renta con opción a compra la brinda el desarrollador.

En el programa de subsidios y CASASHF mensualidades fijas y salarios se solicita un ahorro

previo a la originación del financiamiento.

9.1.4 FONHAPO

El FONHAPO es un Fideicomiso coordinado por la SEDESOL, que atiende la demanda nacional de

vivienda de las familias de bajos recursos, operando un sistema de subsidios.

Forma parte de la Administración Pública Paraestatal y su organización y funcionamiento están

sujetos a la Ley Federal de las Entidades Paraestatales publicada el 14 de mayo de 1986 y al contrato

constitutivo del Fideicomiso.

El FONHAPO fue creado en 1981 y destaca que durante su desarrollo ha tenido importantes cambios

que han generado importantes debates, “particularmente acerca de la orientación que debe tener

la política habitacional para los sectores de menores recursos”.49

Según especialistas en el tema, mencionan que se pueden distinguir tres periodos por los que ha

atravesado el organismo:

1981-1994: Consolidación y auge

1995-2000: Decadencia, letargo y descentralización

2001 en adelante: Transformación en entidad financiera.

Destaca que en los últimos años, las transformaciones más importantes se han dado con la

introducción de nuevos programas crediticios.

El Fideicomiso no especifica sus líneas de acción, sin embargo, tiene claramente definido que su

objetivo es “satisfacer las necesidades en materia de vivienda de las familias de menores ingresos,

para que a través de un subsidio, adquieran, construyan o mejoren su vivienda, contribuyendo a la

consolidación del patrimonio familiar”.50

El Fideicomitente es el Gobierno Federal por conducto de la Secretaría de Hacienda y Crédito

Público y el Fiduciario es el Banco Nacional de Obras y Servicios Públicos, S.N.C., Institución de Banca

de Desarrollo, BANOBRAS.

49 Coulomb René y Schteingart Martha (coord.), op. cit., p.319.

50 Portal del FONHAPO.


Es necesario destacar que el FONHAPO sólo podrá otorgar recursos federales vía subsidio.51

El financiamiento de los subsidios se atiende a través de los Organismos Estatales de Vivienda (OREVIS)

para la demanda de mejoramientos y construcción de vivienda social, de población

preferentemente no asalariada, con ingresos individuales de hasta 2.5 veces el salario mínimo vigente

en el D.F. o familiares de hasta 4 veces el salario mínimo vigente en el D.F.

Los subsidios tienen cobertura nacional y pueden ser utilizados para las siguientes líneas:

Proyectos de adquisición

Construcción

Ampliación

Titulación de vivienda por medio de los programas de crédito: Tu casa y Vivienda rural (Tabla 4).

Los agentes operadores a los que otorga recursos son:

Entidades federativas y municipales.

Organismos de vivienda.

Instituciones de crédito.

Entidades Financieras.

SOFOLES.

Entidades de ahorro y crédito popular.

Intermediarios de ahorro y crédito popular en proceso de transición a entidad de ahorro y

crédito popular (reconocidos por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV).

51 Diario Oficial (2007), “Reglas de Operación del programa de ahorro y subsidio para la vivienda Tu casa”, México, 30 de

diciembre.


El organismo opera dos programas para obtener subsidio:

Tu casa: Dirigido a familias que viven en el país en situación de pobreza patrimonial, y que

soliciten el subsidio para adquirir, edificar, ampliar o mejorar su vivienda o deseen adquirir un

lote con servicios.

Vivienda rural: Es un instrumento de la política de desarrollo social y con él se busca mejorar la

situación de las familias mexicanas que sufren de pobreza patrimonial y que habitan en el

medio rural, a fin de que puedan tener una vivienda construida con materiales adecuados y

que cuenten con espacios habitables dignos, factor primordial para su bienestar.

Tabla 4. Líneas y productos de crédito FONHAPO.


Reparación,

mejoras o

ampliación

19 Tu casa X X X X

20 Vivienda rural X X

Producto de

crédito

Líneas de crédito

Elaboración, a partir de la información recopilada del FONHAPO

Ambos programas tienen elementos de los procedimientos administrativos que se siguen para la

gestión de los recursos que se pueden caracterizar dentro de un esquema:

El esquema “L” se integra por tres actores: 1) el beneficiario, 2) el FONHAPO, que opera por medio de

la Instancia Auxiliar (Delegación Federal de SEDESOL) y 3) los Gobiernos Locales (Instancia Ejecutoria),

que operan por medio de Organismos Estatales de Vivienda (OREVIS).

En éste se identifican tres fases:

1. ACEPTACIÓN PARA PARTICIPAR EN LOS PROGRAMAS: En esta etapa el FONHAPO invita a

participar en los programas a los gobiernos locales de las entidades federativas. Si estas

aceptan, deben de enviar un programa anual de trabajo que envían a la Instancia Auxiliar de

FONHAPO para que lo evalúe.

2. SOLICITUD, ANÁLISIS Y EVALUACIÓN DE SUBSIDIOS: Ya que la instancia ejecutora convoca a la

población a participar en los programas, el beneficiario realiza una solicitud de subsidio.

Cuando la instancia ejecutora analiza y evalúa aplicando una Cédula de Información

Socioeconómica (CIS). De manera posterior se sigue un proceso de evaluación hasta llegar a

confrontar la información de los solicitantes del(os) subsidio/crédito/combinación de ambos

con las personas que cuentan con un ahorro previo y la disponibilidad de recursos.

3. AUTORIZACIÓN DE SUBSIDIO: En esta etapa el beneficiario recibe el subsidio. Ya evaluado

realizan una relación de solicitantes validados.


Esquema “L”. Esquema del procedimiento administrativo para obtener el financiamiento por medio de los programas “Vivienda

rural” y “Tu Casa”.

Autoriza que proceda

Revisa y valida

Elabora y presenta plan de trabajo

anual de la entidad federativa

Realiza captura de plan de

trabajo y citan a firma de

convenio de ejecución

Realiza contrato de ejecución

Convoca a la población a

participar

Solicita subsidio

FON

HA

PO

Inst

an

cia

Au

xilia

r(D

ele

ga

ció

n F

ed

era

l d

e

SED

ESO

L)

Be

ne

fic

iario

Aplica Cédula de Información

Socioeconómica

Recibe CIS aplicadas ( en

los últimos 5 días hábiles del

mes)

Analiza y

evalúa

Captura y califica

Recibe relación de solicitantes calificados y la exhibe en los

tableros de avisos en áreas donde se

otorgan los apoyos

Recibe ahorro previo

de solicitan

tes

Recibe relación de

beneficiarios con ahorro

previo

FONHAPOProgramas: “Vivienda rural” y “Tu casa”Líneas: edificación, ampliación, mejoras -UBV (zona urbana y suburbana)

ampliación y mejoras -UBVR (zona rural)

Aceptación para participantes de los

programas

Solicitud, análisis y evaluación de subsidiosAgentes Autorización y recepción de recursos

OR

EV

ISG

ob

iern

os

loc

ale

s (i

nst

an

cia

eje

cu

tora

)

Confronta datos

padrón de beneficiarios

con solicitantes

que acreditaron ahorro (1)

(1) Si es mayor el número de solicitantes que subsidios disponibles el SIDI (Sistema Integral de Información del FONHAPO) evalúa.

Recibe relación de solicitantes validados

Reintegra cantidad que recibió de solicitantes no

validados y los pasa a lista de espera

Entrega certificado de

subsidio federal

Firma acta de recepción de certificado y

bono de subsidio

Recibe bono

de subsidio federal

Recibe subsidio

Recibe copia de los bonos

de subsidios

Recibe relación de

beneficiarios de contrato de

ejecución

Elaboración, a partir de la información recopilada de la FONHAPO

Las similitudes encontradas entre los dos programas que se plantean son:

La oferta de vivienda de ambos programas están dirigidos a personas de bajos recursos.

Ambos programas operan con recursos en forma de subsidios (esto se debe a que son recursos

que ofrece el Gobierno Federal).

El financiamiento de recursos se maneja por terceros, es decir, los OREVIS.

La autorización es emitida por la una instancia auxiliar de la SEDESOL por medio de los OREVIS.

Las diferencias están encaminadas a los siguientes puntos:

Las líneas de los programas que maneja el FONHAPO son distintas.

Slo el programa “Tu casa” maneja las líneas de crédito para adquisición de vivienda nueva o

usada.

El monto del subsidio puede llegar a ser mayor en caso del programa “Tu casa”.

El programa de “Vivienda rural” sólo aplica en zonas rurales (no aplica en zona suburbana).


9.1.5 CONAVI

La CONAVI, “es un organismo público descentralizado de la Administración Pública Federal, por

conducto del cual el Ejecutivo Federal ejerce las atribuciones del sector vivienda que la Ley de

Vivienda y otras leyes le confieren”.52

Es una instancia de consulta y asesoría del Ejecutivo Federal; con el objeto de proponer medidas para

la planeación, formulación, instrumentación, ejecución y seguimiento de la política nacional de

vivienda.

La comisión cuenta con diferentes comités de trabajo:

1. Comité de Oferta de Suelo: Estudian temas relacionados al diseño de políticas e instrumentos

para el desarrollo urbano y la vivienda; como son:

La incorporación de suelo ejidal, comunal y nacional,

La creación de reservas territoriales destinadas al desarrollo urbano y la vivienda para el

crecimiento ordenado de las ciudades.

2. Comité de crecimiento: Se analizan temas vinculados con la promoción de la construcción de

vivienda con calidad, adecuada a criterios de sustentabilidad y prevención de desastres.

3. Comité de financiamiento: Se analizan temas concernientes al financiamiento de la oferta y

demanda de vivienda, el diseño de mecanismos de financiamiento para la adquisición de vivienda

nueva y usada, la promoción del ahorro previo, el diseño de nuevos esquemas financieros para

adquisición de vivienda, el diseño de la política de subsidios, así como también, la administración de

la información estadística relacionada con la adquisición de vivienda en el país.

4. Comité de productividad: En este comité se promueven temas relativos a la desgravación

para reducir costos indirectos asociados a la producción de vivienda, fortalecimiento de oficinas

únicas de trámites para la vivienda, leyes estatales de vivienda, desregulación de trámites asociados

a la producción de vivienda, sistema nacional de indicadores de vivienda, y la modernización de los

Registros Públicos de la Propiedad del país.

5. Producción social de vivienda: tiene como objetivo apoyar la producción social de vivienda

en sus diversos tipos y modalidades, mediante el desarrollo de instrumentos jurídicos, programáticos,

financieros, administrativos y de fomento encaminados a la construcción de un programa de

producción social de vivienda con cobertura nacional.

Es necesario destacar que la meta de la comisión durante la presente administración es “otorgar seis

millones de financiamientos hipotecarios”.53

De ahí, que la comisión considere como programas estratégicos los siguientes:

1. El Plan Nacional de Desarrollo.

52 Diario Oficial (2007), “Comisión Nacional de Vivienda”, México, 24 de agosto.

53 Portal de la CONAVI.


2. El Programa Nacional de Vivienda 2007-2012 : Hacia un desarrollo habitacional sustentable

(versión ejecutiva).

3. Programa de Modernización de los Registros Públicos.

4. Programa de Vivienda Sustentable.

5. Código de edificación de vivienda.

El fondo que este organismo maneja proviene de recursos federales y opera por medio de la SHF, sin

embargo también califica y brinda recursos a entidades ejecutoras. Entonces, la autorización la

realizan las entidades financieras correspondientes.

Las líneas de crédito que tiene corresponden a: adquisición de vivienda nueva o usada,

autoconstrucción, adquisición de lotes con servicios y reparación, mejoras o ampliación.

Sólo cuenta con el programa de subsidio “Esta es tu casa”; producto que está abierto para todas las

personas solicitantes de crédito siempre que cumplan con las condiciones que se establecen en las

“Reglas de Operación del Programa de Esquemas de Financiamiento y Subsidio Federal para

Vivienda”.54

Tabla 5. Líneas y productos de crédito de la CONAVI.


Reparación,

mejoras o

ampliación

21Ésta es tu casa

(subsidio federal)X X

Autoconstrucción/

lotes con servicios

mínimosX


Líneas de crédito

Elaboración, a partir de la información recopilada de la CONAVI

Antes de comenzar con la manera en que opera sus programas la CONAVI, cabe destacar que la

solicitud del subsidio se realiza de manera paralela a la gestión del crédito del solicitante. Entonces,

de acuerdo al esquema “M” se identifican cuatro actores: 1) solicitante, 2) entidad ejecutora/OREVI,

3) la SHF y 4) la CONAVI.

Del análisis realizado en base a entrevistas y documentos se identifican cuatro fases dentro del

procedimiento:

1. AUTORIZACIÓN DE ENTIDAD EJECUTORA. En esta fase el solicitante acude directamente con la

entidad ejecutora/OREVI y presenta su solicitud, de manera que estas instancias analizan y

evalúan el perfil del solicitante. Si valida, envía a SHF (72 hrs. Antes de la escrituración) las

solicitudes y este analiza y evalúa.

2. AUTORIZACIÓN SHF. En caso de que la SHF autorice, ésta envía los recursos a las entidades

ejecutoras (excepto INFONAVIT y FOVISSSTE, ya que depende de los acuerdos).

54 Diario Oficial (2007), “Comisión Nacional de Vivienda”, México, 19 de febrero.


3. FORMALIZACIÓN. En esta etapa se llega al momento de la escrituración, momento en el cual

se formaliza la entrega de la vivienda, el subsidio y el crédito generado.

4. REGISTRO DE BENEFICIARIOS. Las entidades ejecutoras tienen la responsabilidad de tener una

lista de las personas beneficiarias de subsidios y el certificado de estos que asegure que los

recursos fueron otorgados.

Esquema “M”. Esquema del procedimiento administrativo para obtener el financiamiento por medio del programa “Esta es tu

casa”.

Agentes

Realiza solicitud de subsidio

(directamente)

Entrega recursos

CO

NA

VI

SH

FEn

tid

ad

e

jec

uto

ra/

OR

EV

I

Firm

a d

e e

scritu

ras

Hacen listado de subsidios

entregados

Formaliza entrega

de vivienda, crédito y subsidio

Entregan a SHF con

certificados

So

licita

nte

Analiza y Evalúa

Entregan a CONAVI la relación de

beneficiarios

Autorización Entidad Ejecutora Autorización SHF Formalización Registro de

Beneficiarios

Si valida

Envía a SHFSi autoriza

CONAVIPrograma de subsidios“Esta es tu casa”

Elaboración, a partir de la información recopilada de la CONAVI

Posteriormente se envía a la SHF o la CONAVI; en caso de enviarlo a la primera instancia mencionada,

ésta deberá enviarla a la CONAVI, de manera que el organismo tenga la relación de todos los

subsidios que otorgue.

En este caso, es difícil señalar diferencias y similitudes entre los programas, ya que como pudimos

observar, la CONAVI sólo opera actualmente un programa. A pesar de ello, podemos destacar que

tiene una participación importante en la atención a personas en situación de pobreza.

Es importante mencionar que a pesar de que opera con recursos federales, el organismo no financia

sólo con subsidios, sino que apoya el financiamiento de créditos otorgados por medio de los ONAVI´s.

9.2 Para los promotores de vivienda

Como señalamos al principio de este capítulo, ahora se revisarán los productos crediticios para los

promotores.

9.2.1 Crédito puente de SHF

En el siguiente esquema (“N”), se muestran cinco actores clave dentro de los procedimientos actuales:

1) desarrollador, 2) ONAVI, 3) Banca/SOFOL, 4) gobierno estatal y 5) gobierno municipal.


Esquema “N”. Esquema del procedimiento administrativo para obtener el financiamiento por medio del crédito puente de SHF.

Programación preliminar

de proyecto

(Incluyendo grupos de productos)

Recibe y

programa recursos

crediticios

Elaboraanteproyecto

Infraestructurade servicios

Analiza y evalúa

CONCEDE

NO

Convenios compensatorios

Elaboración de proyecto ejecutivo yobtención

de licencias

Analiza y evalúa

NO

SI

Autorizan Incorporación al

RUV

AutorizaCréditopuente

ON

AV

ISO

FOL

Go

bie

rno

de

lEst

ad

oG

ob

iern

oM

un

icip

al

Ejecuta Proyectoejecutivo

Vende yescritura

AsignaCrédito

individual

Contratación de crédito

Anteproyecto y estudios preliminares Proyecto Ejecutivo

Ejecución de obra y Asignación de crédito

Pro

mo

tor

Pro

ye

ctist

aPROMOTORCrédito puente

SI

CUMPLE

Elaboración, a partir de la información recopilada de la SHF y entrevistas

Dentro de este proceso se identificaron cuatro etapas:

1. Anteproyecto y estudios preliminares.

Esta etapa la comienza el Promotor-Proyectista quien tiene contemplado realizar un proyecto, por lo

tanto éste ya ha determinado en primer instancia el número de viviendas que realizará, el tipo, la

zona, entre otras características básicas para tener una programación preliminar del proyecto,

incluyendo grupos de productos, es decir, asignar por zonas (si se desea) a la Banca/SOFOL con la

que se trabajará para brindar créditos, además de dividir el proyecto por zonas de tipos de vivienda

ya que en ocasiones sus proyectos cuentan con predominancia en créditos para vivienda de interés

social y el resto para créditos con los que puedan adquirir una vivienda de más valor, es decir, que

generalmente manejan vivienda con valor de $350,000.00 en adelante.

Para poder realizar el proyecto que ha determinado, debe enviar la programación preliminar de

proyecto a la Banca/SOFOL, para que puedan evaluar el proyecto para la programación y

determinación de recursos crediticios.

A la par de lo mencionado, el proyectista se encuentra elaborando el anteproyecto que debe

contener entre otros elementos la infraestructura de servicios, las obras de urbanización

correspondientes, planos con especificaciones constructivas, entre otros elementos que son

solicitados por el Gobierno del Estado y/o Gobierno Municipal, ya que éstos evalúan y autorizan los

proyectos dependiendo del impacto que tengan.

Cabe mencionar que el desarrollador está comprometido a realizar las correcciones necesarias con

base en lo solicitado por las autoridades locales.


2. Proyecto ejecutivo.

En esta etapa el Promotor - Proyectista llega a acordar los convenios compensatorios con los

gobiernos locales, realiza las correcciones correspondientes y elabora los elementos necesarios para

que el proyecto pueda ser ejecutado; por lo tanto, se ha llegado a la elaboración del proyecto

ejecutivo y la obtención de autorizaciones y licencias.

Así, una vez aprobado por las autoridades locales, prepara los documentos que solicita la

Banca/SOFOL, tales como: datos generales del promotor, aspectos técnicos (estudios, autorizaciones,

factibilidades, permisos y licencias, planos de ubicación del conjunto, planes de diseño urbano,

planos de la vivienda, especificaciones, presupuestos y programación de obra), aspectos jurídicos y

aspectos financieros.

3. Contratación de crédito.

Después de obtener las autorizaciones y documentación necesaria para contratar un crédito con la

Banca/SOFOL, estos organismos analizan y evalúan el proyecto para la asignación de créditos.

4. Ejecución de obra y asignación del crédito.

Una vez aprobada la etapa anterior, se le otorgan al Promotor los recursos para que pueda comenzar

a ejecutar las obras correspondientes.

Podemos observar que el proceso que lleva el Promotor para la construcción de fraccionamientos

comienza, en el mejor de los casos, un año antes de iniciar las obras y para que los ONAVI´s

comiencen a otorgar los recursos.

Una de las mayores preocupaciones terminadas las obras, es el manejo de las áreas de donación, ya

que en muchas ocasiones las capacidades locales no son suficientes para construir equipamiento y

administrarlo. De acuerdo a las entrevistas realizadas,55 estas zonas se quedan baldías o se recalifican

en términos de la zonificación y son vendidas para la construcción de más viviendas, desvirtuando el

propósito de estas áreas.

10 BASES PARA LA CERTIFICACIÓN

A partir del análisis de los procesos actuales para la obtención de los créditos, tanto para los

adquirentes como para los promotores, se elabora en este apartado las bases que ayudarán a

identificar el momento de intervención para la evaluación y posterior procesos de certificación.

Con base en la Tabla 6, se planteron cinco puntos relevantes para el análisis:

1. Organismos: Se mencionan los cinco organismos que fueron analizados: el INFONAVIT, el

FOVISSSTE, la SHF, el FONHAPO y la CONAVI.

2. Productos de crédito: Se mencionan los productos de crédito que cada uno de los organismos

maneja.

55 Ver Anexo 3: Visión de lo local y lo institucional.


3. Autorización: Se menciona el tipo de organismos o instituciones que se encargan de autorizar

el financiamiento de recursos para la adquisición o construcción de la vivienda.

4. Operatividad: Se mencionan los organismos o instituciones que operan los recursos ya que

éstos han sido autorizados.

5. Observaciones: Se aclaran algunos puntos por los cuales existen diferencias entre los

productos de crédito.

Tabla 6. Elementos de gestión institucional de los productos crediticios de los ONAVI´S y la CONAVI.

Organismo Producto de crédito Autoriza Opera Observaciones

Crédito tradicional INFONAVIT INFONAVIT Fondeo directo

Apoyo INFONAVIT Banca/SOFOL Banca/SOFOL INFONAVIT solo garantiza

Cofinanciamiento INFONAVIT INFONAVIT y Banca/SOFOL Banca/SOFOL-INFONAVIT INFONAVIT aporta recursos

Crédito tradicional FOVISSSTE Banca/SOFOL FOVISSSTE brinda la autorización por medio de banca/sofol

Crédito conyugal FOVISSSTE-INFONAVIT-Banca/SOFOL INFONAVIT y Banca/SOFOL FOVISSSTE brinda la autorización por medio de banca/sofol

Jubilados FOVISSSTE-SAR(Banca/SOFOL) Banca/SOFOL FOVISSSTE brinda la autorización por medio de banca/sofol

Subsidiados (hasta 145 s.m.

mensuales)FOVISSSTE-Banca/SOFOL Banca/SOFOL FOVISSSTE brinda la autorización por medio de banca/sofol

Aliados FOVISSSTE -Banca/SOFOL Banca/SOFOL FOVISSSTE brinda la autorización por medio de banca/sofol

Respaldados Banca/SOFOL Banca/SOFOL FOVISSSTE solo garantiza

CasaSHF Salarios Entidad Financiera

Cofinanciamiento INFONAVIT Banca/SOFOL INFONAVIT aporta recursos

Apoyo INFONAVIT INFONAVIT y Banca/SOFOL Banca/Sofol-INFONAVIT INFONAVIT solo garantiza

"Esta es tu casa" (subsidio) Banca/SOFOL Banca/SOFOLSe conforma de ahorro y un monto determinado para que

tenga derecho a subsidio para ayudar su crédito

Reestructuración UDI's-pesos Programa no analizado

Pago de pasivos contraídos Programa no analizado

Renta con opción a compra Promotor y Entidad Financiera Entidad Financiera El desarrollador forma parte de los que autorizan

Microfinanciemiento Entidad Financiera Entidad FinancieraSolo en la línea para adquirir vivienda se tomará en cuenta

la operación de la línea

Migrantes Entidad Financiera Entidad Financiera El pago de este crédito es por remesas

Crédito puente SOFOL SOFOL Solo es para promotores de vivienda

Tu casa

Vivienda rural

Autorización

Operación

Entidad Financiera

Instancias, organismos y/o entidades financieras que autorizan el crédito

Instancias, organismos y/o entidades financieras que realizan el fianciamiento de los recursos

FONHAPO

INFONAVIT

FOVISSSTE

Se debe de contar con un ahorro previo a los subproductos

como AHORRASHF

Entidad Financiera

Operadores

Opera a través SOFOLES, Seguros, ONG's, etc."Esta es tu casa" (subsidio)

SHF

CasaSHF Mensualidades Fijas

CONAVI Operadores Operadores

Operadores Opera a través de OREVIS

Entidad Financiera

Elaboración propia.

A partir del análisis de cada organismo de vivienda, tenemos las siguientes premisas que ayudarán a

construir una propuesta de intervención para la certificación:

La demanda atendida por el INFONAVIT corresponde a los derechohabientes del IMSS;

FOVISSSTE, a los trabajadores afiliados al ISSSTE; SHF a través de SOFOLES atiende a personas en

cualquier estado civil, asalariados o trabajadores independientes y FONHAPO, así como la

CONAVI, atienden a familias de bajos recursos.

El INFONAVIT opera mediante un sistema de inscripción de vivienda permanente y maneja las

siguientes líneas de crédito (vivienda construida por terceros, créditos para construir en terreno,

ampliación o remodelación, créditos para cubrir pasivos contraídos). La adquisición es por

medio de los productos de crédito: Tradicional (financiados con recursos de la institución),

Cofinanciamiento (financia banca e institución) y Apoyo INFONAVIT (la institución sólo

respalda al acreditado) y se debe cumplir con el requisito de ser derechohabiente del IMSS,


contar con un mínimo de 116 puntos, tener la evaluación correspondiente a la calidad de

empleo y contar con los cobros por nómina para el pago correspondiente a la vivienda.

Los acreedores de vivienda por medio del FOVISSSTE, deberán de cotizar al organismo, realizar

una solicitud de crédito, contar con una carta de autorización de financiamiento emitida por

el mismo e inscribirse al sorteo de vivienda en el caso de gestión de créditos tradicionales;

actualmente, en los nuevos programas de crédito el deudor ya no requiere ingresar al sorteo.

El crédito sólo se podrá utilizar para adquirir vivienda nueva o usada, construcción, ampliación,

remodelación, mejoras o pago de pasivos contraídos.

La SHF tiene una variedad de programas que opera a través de SOFOLES para adquisición de

vivienda, pago de pasivos contraídos, construcción, ampliación, remodelación o mejoras.

La CONAVI y el FONHAPO dirigen sus programas a personas de bajos recursos por medio de un

sistema de subsidios/crédito/ambos para la adquisición de vivienda nueva o usada,

construcción, ampliación o mejoras.

Dentro del proceso de gestión de créditos el FONHAPO opera por medio de OREVIS. El

solicitante de crédito, deberá contar con una evaluación socioeconómica, solicitud de

crédito y tenencia del terreno.

Finalmente, se identifican las principales tipos de financiamiento de los recursos: crédito, subsidios,

crédito con subsidios, crédito puente, garantías, las instituciones fungen como avales y créditos de

segundo piso.

Tabla 7. Tipos de financiamiento de los recursos.

Crédito Subsidios

Crédito

con

subsidio

Crédito

puenteGarantías

Las instituciones

fungen como aval

Créditos de segundo

piso: SHF-SOFOLES,

FONHAPO-OREVIS,

FOVISSSTE-SOFOL

Crédito tradicional-INFONAVIT X X

Crédito tradicional-FOVISSSTE X

Crédito conyugal-FOVISSSTE X

"Vivienda rural" y "Tu casa"-FONHAPO X X X

"Esta es tu casa"-CONAVI X

Cofinanciamiento-INFONAVIT X

Apoyo INFONAVIT X X

Aliados y Respaldados-FOVISSSTE X X X

Jubilados-FOVISSSTE X X

Crédito subsidiados-FOVISSSTE X X

CASASHF Mensualidades fijas y salarios-SHF X X X

Renta con Opción a compra X X X

Microfinanciamiento-SHF X X X

Crédito para migrantes-SHF X X X

Subsidios-SHF X X X

"Vivienda rural" y "Tu casa"-FONHAPO X X

"Esta es tu casa"-CONAVI X X

PROMOTOR/SOFOL Crédito puente X

ADQUIRIENTE/INSTITUCIÓN

ADQUIRIENTE/ENTIDAD

EJECUTORA

Formas de aplicación de los recursos

PROCESO PRODUCTO

Elaboración propia.

Entonces, analizados e identificados los actores y sus funciones dentro de los procedimientos

administrativos que opera actualmente cada organismo por productos y líneas de crédito se llegó a

determinar que el punto clave es donde se emite la primer o única autorización para ser beneficiario

de recursos para vivienda, ya que sin ella no puede seguir la gestión de recursos.

De acuerdo a la información se identificaron tres situaciones en donde se emiten autorizaciones para

la gestión de recursos:


1. AUTORIZA LA ONAVI: Este sólo se encontró en los casos de INFONAVIT y FOVISSSTE, en ambos

casos en lo correspondiente a gestión de créditos tradicionales.

2. AUTORIZA LA ONAVI Y LA ENTIDAD FINANCIERA: Esto fue identificado en un programa de

INFONAVIT y cuatro de FOVISSSTE. La autorización se dio en el caso de cofinanciamiento tanto

para INFONAVIT como para FOVISSSTE, el resto de los programas que incluyen este tipo de

autorización corresponden a créditos para jubilados, créditos para cónyuges y el programa

con subsidios; estos últimos son para créditos gestionados en el FOVISSSTE.

3. AUTORIZA LA ENTIDAD FINANCIERA: Este tipo de autorización se ha encontrado en nueve casos,

en donde la mayoría de estos se encuentran dentro de los esquemas de gestión de crédito

que opera la SHF; sin embargo en INFONAVIT y FOVISSSTE se identifica en lo correspondiente a

los programas en los que la institución solo respalda al deudor con su subcuenta de vivienda.

4. PROGRAMA “RENTA CON OPCIÓN A COMPRA” DE SHF: Este caso se identifica de manera

separada a los tres casos de autorización mencionados, ya que la autorización la realizan

tanto el desarrollador como la entidad financiera. Lo mencionado, sucede ya que existe un

contrato de por medio en donde el desarrollador autoriza que el comprador rente la vivienda

con un plazo máximo a cinco años, de manera que al término de estos cinco años el

promotor/vendedor recibirá el pago total de la vivienda siempre y cuando el deudor haya

cumplido con sus pagos de manera puntual (esto forma parte de un historial que le ayuda a

obtener el crédito para pagar la vivienda).

De acuerdo al tipo de autorizaciones que se han identificado, podemos señalar que deben existir dos

formas de intervención: al interior de las instituciones y con las entidades financieras.

Los puntos de intervención se han resumido a dos, ya que en el punto en que autoriza la institución y

la entidad financiera existe una primera autorización que corresponde a la institución, lo cual permite

identificar que si no existe la autorización mencionada no autoriza la entidad financiera, por lo tanto,

este punto puede ser incluido dentro de un procedimiento al interior de la institución.

Lo mencionado, servirá entonces para el planteamiento de los esquemas de las propuestas de

intervención de la certificación dentro de los procedimientos administrativos que llevan a cabo las

instituciones.

11 PROPUESTA DEL PROCEDIMIENTO DE CERTIFICACIÓN

Con el propósito de plantear de manera conceptual el punto de intervención para introducir la

certificación dentro de los procedimientos administrativos que llevan a cabo los ONAVI´S y la CONAVI,

a continuación se plantean los esquemas de cada organismo analizado en el presente documento,

que financia vivienda con recursos federales.

Así, los procedimientos serán esbozados por líneas y productos de crédito de los organismos

correspondientes: el INFONAVIT, el FOVISSSTE, el FONHAPO, la SHF y la CONAVI.

Entonces, de acuerdo al análisis realizado, identificamos que es necesario introducir dos tipos de

certificaciones, ya que, como podemos ver en el Esquema “O”, contamos con dos etapas antes de

llegar al punto de ocupación del desarrollo habitacional.


Las etapas son de construcción y de venta; en donde, la primer etapa comienza cuando el proyecto

ejecutivo que ha planteado el Promotor cumple con los Lineamientos Federales según el informe

emitido por un certificador 56 . Por lo tanto, si el promotor ha cumplido se le debe otorgar una

“Certificación del proyecto”. En la segunda etapa, la cual comienza prácticamente cuando está el

70% de construcción del desarrollo habitacional, se otorga una “Certificación de venta”, en donde se

verifica que la construcción realizada en el desarrollo cumple con lo planteado y certificado en el

proyecto ejecutivo.

Esquema “O”. Esquema de los puntos donde se introducirán las certificaciones.

Elaboración, a partir de los análisis realizados

Entonces, las certificaciones definidas corresponden a lo siguiente:

1. La “certificación de venta”, la cual se refiere a que los organismos o entidades financieras, en

general, sólo autorizarán los recursos para financiar la vivienda si el adquirente solicita una

vivienda certificada, es decir, que el desarrollo habitacional en donde desea adquirir la

vivienda ha cumplido con los puntos a evaluar correspondientes a los Lineamientos Federales.

2. La “certificación del proyecto”, la cual será otorgada a los promotores sólo si el proyecto

ejecutivo que han desarrollado ha sido evaluado por un certificador y éste, cumple con los

puntos que se plantean en los Lineamientos Federales.

Cabe aclarar que los procedimientos que serán mostrados a continuación corresponden a un diseño

esquemático que contendrá su explicación y que se plantearán en dos apartados:

Adquirentes de vivienda, en donde se plantea el punto donde se introducirá la “certificación

de venta”.

56 Se tratará con mayor detalle este informe y el certificador.


Promotores de vivienda, donde se planteará el punto donde se introducirá la “certificación del

proyecto”.

Finalmente, es necesario recordar que se plantearía la introducción de la certificación al interior de

los organismos (INFONAVIT, FOVISSSTE, FONHAPO, SHF, CONAVI) o al interior de las entidades

financieras (Banca, SOFOLES, OREVIS, ONG’s, Seguros, etc.); dependiendo de cuál de los dos autorice

primero, como se identificó en los esquemas del apartado anterior.

11.1 Para los adquirentes de vivienda

En este rubro se plantearán los esquemas que contienen el punto donde entrará la “certificación de

venta” en los procedimientos administrativos de cada ONAVI y de la CONAVI por líneas y productos

de crédito.

11.1.1 INFONAVIT

Esquema “P”. Propuesta esquemática de los puntos donde se introducirá la “certificación de venta”. INFONAVIT, crédito

tradicional que aplica para todas las líneas de crédito.

Agentes


requisitos. Selecciona vivienda certificada en el Portal Nacional de Vivienda ó en el Registro único de Vivienda (RUV) y

Solicita certificación de venta

Reúne documentos incluyendo

avalúo

Recibe y revisa documentos,

además revisa que el

demandante estésolicitando una

vivienda certificada

Si cumple, valida información del

derechohabiente y realiza dictamen de

crédito



notario)



crédito

Pro

mo

tor/

Ve

nd

ed

or

No

tario

De

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ho

ha

bie

nte

INFO

NA

VIT

Form

a d

e e

scritu

ras





Recibe vivienda

Deposita en 3 días hábiles importe de


Realiza pago de


Recibe pago

INFONAVITCrédito TradicionalLíneas de crédito: Todas

AutorizaciónFase informativa y

selección de vivienda Evaluación


vivienda

Se encarga de entregar

certificación de venta


Para que pueda operar el procedimiento administrativo del INFONAVIT, se contemplan cuatro

agentes de acuerdo al Esquema “P”: 1) el derechohabiente del IMSS, 2) el INFONAVIT, 3) el notario y 4)

el promotor/vendedor.

Dentro del esquema se definen claramente cuatro fases:

1. FASE INFORMATIVA Y SELECCIÓN DE VIVIENDA: En esta fase el derechohabiente consulta la

precalificación que tiene para ver si puede adquirir la vivienda certificada que seleccionó, de

acuerdo a su situación con el INFONAVIT y verifica que cumpla con los requisitos para


comenzar a gestionar un crédito para la adquisición de la vivienda. La vivienda que

seleccione, deberá de estar certificada y registrada en el Portal nacional de Vivienda de la

SEDESOL o en el RUV.57 Luego, si éste reúne los documentos y requisitos determinados por el

INFONAVIT, el derechohabiente deberá de solicitar la denominada “certificación de venta” al

promotor/vendedor. De manera posterior, el promotor/vendedor emite la “certificación de

venta” y el derechohabiente reúne la documentación necesaria para entregarla al

INFONAVIT y que éste evalúe la situación y el cumplimiento de los requisitos.

2. EVALUACIÓN: Cuando el derechohabiente haya reunido los documentos necesarios,

incluyendo la “certificación de venta”, deberá acudir al INFONAVIT para entregar su

documentación y ser evaluado por el organismo. En este punto, es muy importante que el

derechohabiente haya seleccionado una vivienda certificada, de lo contrario la Institución no

autorizará el financiamiento de recursos. En caso de que el derechohabiente haya cumplido,

la Institución le entrega una lista de los documentos que deberá entregar al notario.

3. AUTORIZACIÓN: Cuando el notario revise que se cumpla con toda la documentación

correspondiente, elabora un dictamen de autorización de crédito y cita a la firma de

escrituras.

4. ESCRITURACIÓN Y RECEPCIÓN DE VIVIENDA: De manera posterior a la firma de escrituras, el

derechohabiente recibe su vivienda, el INFONAVIT deposita en 3 días hábiles los recursos para

el promotor/vendedor y el pago de impuestos, el notario realiza los pagos y el

promotor/vendedor recibe su pago.

Dentro del Esquema “Q” se contemplan cuatro agentes: 1) derechohabiente, 2) SOFOL/Banca, 3)

INFONAVIT y 4) Promotor/Vendedor.

Las fases que se identifican dentro del esquema son tres:

1. FASE INFORMATIVA Y RECEPCIÓN DE DOCUMENTACIÓN: En esta fase el derechohabiente

consulta su precalificación y requisitos, además, revisa las viviendas certificadas que puede

seleccionar del portal nacional de vivienda y solicita el “certificado de venta” al

promotor/vendedor. Reunida la documentación necesaria, el derechohabiente la envía a la

SOFOL/Banca para que sea evaluada.

2. EVALUACIÓN Y AUTORIZACIÓN: Si el derechohabiente cumple con los requisitos establecidos,

la Entidad Financiera emite la carta de autorización crediticia. De manera posterior, el

derechohabiente recibe la autorización y reúne la documentación necesaria incluyendo

avalúo inmobiliario para enviarla al INFONAVIT y que éste evalúe su cumplimiento.

3. ESCRITURACIÓN Y RECEPCIÓN DE VIVIENDA: Si el derechohabiente cumple, la Institución emite

una segunda autorización y cita a firma de escrituras.

57 Aún no se ha definido como se llamará el portal nacional en donde serán registradas las viviendas que sean certificadas, sin

embargo, existen dos posibilidades: 1. Utilizar el Registro Único de Vivienda (RUV) que actualmente es del INFONAVIT, pero que

se convertirá en un portal nacional o se contará con la posibilidad de crear un nuevo portal de vivienda que deberá realizar la

SEDESOL o quienes defina la institución.


Esquema “Q”. Propuesta esquemática de los puntos donde se introducirá la “certificación de venta”. INFONAVIT,

cofinanciamiento, que aplica para las líneas de crédito de adquisición de vivienda nueva o usada.

Consulta precalificación y requisitos. Revisa portal

nacional de vivienda. Selecciona vivienda certificada y solicita

certificación de venta

Emite carta de autorización de

crédito

Revisa información del

derechohabiente

Recibe autorización crediticia , solicita avalúo

inmobiliario y junta documentación*

Pro

mo

tor/

ve

nd

ed

or

INFO

NA

VIT

SO

FOL/

Ba

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Firm

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e e

scritu

ras

Autoriza

Recibe vivienda


Recibe pago

INFONAVITCofinanciamientoLíneas de crédito: vivienda nueva o usada

De

rec

ho

ha

bie

nte

Si aprueba

Si cumple

Deposita en 3 días

hábiles importe de



documentación

Evaluación y AutorizaciónEscrituración y recepción de

viviendaAgentes

Emite certificación de

venta

Reúne documentación necesaria y la

envía para que sea evaluada


Esquema “R”. Propuesta esquemática de los puntos donde se introducirá la “certificación de venta”. INFONAVIT, Apoyo

INFONAVIT, que aplica para las líneas de crédito de adquisición de vivienda nueva, usada o construir en terreno propio.

INFONAVITApoyo INFONAVITLíneas de crédito: Vivienda nueva, usada o construir en terreno propio

Agentes


requisitos. Selecciona la

vivienda y solicita certificado de

venta

Formaliza el crédito

Pro

mo

tor/

ve

nd

ed

or

INFO

NA

VIT

SO

FOL/

Ba

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a

Firm

a d

e e

scritu

ras

Recibe vivienda

Emite copia de escrituras y contrato de crédito

de hipoteca

Amortiza el crédito

De

rec

ho

ha

bie

nte

Emite certificado de venta

Siaprueba

Recibe pago


documentaciónEvaluación y Autorización Escrituración y recepción de vivienda

Evalúa cumplimiento de requisitos y

solicitud de una vivienda certificada


En el Esquema “R” se identifican cuatro agentes: el derechohabiente, la SOFOL/Banca, el INFONAVIT

y el Promotor/Vendedor.


Así mismo, se identifican tres fases dentro del esquema:

1. FASE INFORMATIVA Y RECEPCIÓN DE DOCUMENTACIÓN: El derechohabiente consulta su

precalificación y requisitos. De manera posterior, selecciona una vivienda certificada y solicita

el “certificado de venta” al promotor/vendedor. Cuando reúne la documentación necesaria

la envía a la Banca o SOFOL de su preferencia para que verifique que cuente con los

requisitos necesarios.

2. EVALUACIÓN Y AUTORIZACIÓN: Cuando la Entidad financiera observa que el

derechohabiente ha cumplido de manera satisfactoria con los requisitos emite carta de

autorización de crédito.

3. ESCRITURACIÓN Y RECEPCIÓN DE VIVIENDA: Cuando la entidad financiera autoriza, cita a

firma de escrituras y el INFONAVIT sólo firma como aval.

Como pudimos ver en los esquemas del INFONAVIT, los recursos crediticios sólo son para personas

derechohabientes afiliadas al IMSS. Dentro de los esquemas podemos encontrar que en la primera

fase es de suma importancia que el portal de vivienda esté actualizado con las viviendas que

cuentan con la certificación para que el derechohabiente pueda seleccionar la vivienda adecuada

a sus recursos.

En segundo lugar, es necesario que el promotor/vendedor cuente con un “certificado de venta” que

deberá emitir cuando haya recibido la “certificación del proyecto”.

Asimismo, podemos encontrar que en el Esquema “P” la evaluación principal la realizará la Institución,

mientras que en los esquemas “Q” y “R” la Entidad Financiera es quien emitirá la autorización. Es

necesario recordar que el punto más importante para la autorización de créditos es que el

derechohabiente se encuentre adquiriendo una vivienda certificada.

11.1.2 FOVISSSTE

De acuerdo al esquema “S”, son identificados dentro del proceso administrativo para la gestión de

créditos, cuatro actores: 1) el derechohabiente del IMSS, 2) el FOVISSSTE, 3) la SOFOL y 4) el

promotor/vendedor.

Dentro del proceso, redefinen claramente cinco etapas:

1. SORTEO Y RESULTADOS: En donde el derechohabiente se informa sobre los requisitos para

inscribirse al sorteo de otorgamiento de recursos crediticios para el financiamiento de una

vivienda y de manera posterior, verifica si ha resultado seleccionado.

2. FASE INFORMATIVA Y EVALUACIÓN: El derechohabiente se informa sobre la oferta de vivienda

certificada, de manera que al encontrar la que desea, deberá solicitar el “certificado de

venta” que otorgará el promotor/vendedor. De manera posterior, reúne la documentación

necesaria que deberá presentar ante una Entidad Financiera.

3. AUTORIZACIÓN: Si la entidad financiera aprueba que la documentación del solicitante está

completa, se brindará la autorización para el otorgamiento de recursos.

4. FORMALIZACIÓN: Cuando la entidad financiera aprueba el otorgamiento de recursos, ésta

debe emitir una carta de autorización y se procederá a una cita para la firma de escrituras.


5. EVALUACIÓN Y RECEPCIÓN DE VIVIENDA: El FOVISSSTE y la SOFOL realizan una última revisión

del expediente y de manera posterior, el derechohabiente recibirá su vivienda y el promotor

su pago correspondiente.

Esquema “S”. Propuesta esquemática de los puntos donde se introducirá la “certificación de venta”. FOVISSSTE, Crédito

tradicional, que aplica para todas las líneas de crédito.

Agentes

Inscripción a sorteo

Somete a sorteo

Analiza situación y evalúa que se estésolicitando una vivienda certificada

Verifica si resultóseleccionado

Pro

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ISSSTE

Firm

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Cita a fecha de firma de

escrituras

Recibe vivienda

Revisa expediente


derechohabiente y solicita el pago

del vendedor

Recibe pago

FOVISSSTECrédito TradicionalLíneas de crédito: todas

AutorizaciónSorteo y resultados

Fase informativa y evaluación


Calcula monto del crédito y revisa oferta de

viviendas certificadas

Elige entidad financiera

Siautoriza


Recibe recursos

Formalización

Elaboración propia con base en los análisis realizados

El esquema “T”, contempla seis actores: 1) el derechohabiente del FOVISSSTE, 2) el derechohabiente

del INFONAVIT, 3) FOVISSSTE, 4) INFONAVIT, 5) Banca/SOFOL y 6) Promotor/vendedor.

Dentro del esquema se identifican tres fases:

1. FASE INFORMATIVA Y RECEPCIÒN DE DOCUMENTACIÒN: Ambos derechohabientes (FOVISSSTE-

IMSS), preparan la documentación necesaria, incluyendo el “certificado de venta” que

deben solicitar al promotor/vendedor, cabe aclarar que es suficiente con que uno de los dos

derechohabientes entregue el “certificado de venta”, el cual es comprobante de que el

adquirente está solicitando una vivienda certificada. De manera posterior ambos entregan la

documentación a la entidad financiera o a la institución correspondiente.

2. EVALUACIÓN Y AUTORIZACIÓN: En el caso del derechohabiente FOVISSSTE, deberá entregar

en un primer momento la documentación a la SOFOL de su preferencia, de acuerdo a las

listas de SOFOLES que tiene el FOVISSSTE, esto quiere decir que la Entidad Financiera será la

encargada de revisar que el derechohabiente esté solicitando una vivienda certificada, lo

cual quiere decir que entre la documentación requerida deberá solicitarse el “certificado de

venta”, y de manera posterior, toda la documentación pasará al FOVISSSTE, quien realizará

una segunda evaluación del cumplimiento de los requisitos. En caso del derechohabiente

INFONAVIT, deberá entregar la documentación necesaria al INFONAVIT y la Institución será la

responsable de verificar que se esté solicitando una vivienda certificada, así como de integrar

los documentos entregados por ambos derechohabientes.


3. ESCRITURACIÓN Y RECEPCIÓN DE VIVIENDA: Obtenidas las tres autorizaciones (la de la SOFOL,

el INFONAVIT y el FOVISSSTE), el INFONAVIT cita a una reunión para firmar las escrituras de la

vivienda que los derechohabientes adquirirán.

Esquema “T”. Propuesta esquemática de los puntos donde se introducirá la “certificación de venta”. FOVISSSTE, Crédito

conyugal (FOVISSSTE-INFONAVIT), que aplica para las líneas de crédito de vivienda nueva o usada.


documentos, incluyendo certificado de venta

Integra el expediente

Solicita avalúo *

De

rec

ho

ha

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INFO

NA

VIT

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ISSSTE

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FOL/

Ba

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Firm

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e e

scritu

ras


crédito FOVISSSTE

Recibe vivienda


Recibe pago

FOVISSSTECrédito conyugal (FOVISSSTE-INFONAVIT)Líneas de crédito: vivienda nueva o usada

De

rec

ho

ha

bie

nte

FOV

ISSSTE

Valida y autoriza, siempre y cuando esté adquiriendo una



documentaciónEvaluación y Autorización


vivienda

Agentes

INFO

NA

VIT


crédito para entregar a la SOFOL/Banca

Emite carta de

autorización


documentos, incluyendo certificado de venta


crédito INFONAVIT *

Emite carta de

autorización


Recibe vivienda



Pro

mo

tor/

ve

nd

ed

or

Valida y autoriza, siempre y cuando esté adquiriendo una



Dentro del esquema “U”, se identifican cuatro actores: 1) el derechohabiente FOVISSSTE, 2) la

Banca/SOFOL, 3) FOVISSSTE y 4)el promotor/vendedor.

El esquema es para los productos de crédito “Aliados y respaldados” y “Jubilados”, en el primer caso,

el programa solo aplica para la adquisición de vivienda nueva o usada y en el segundo caso, aplica

para reparación, mejoras o ampliación (si el derechohabiente cuenta con casa propia). En el

esquema se identificaron tres fases:

1. FASE INFORMATIVA: Se informa sobre los requisitos que debe cubrir y selecciona una vivienda

certificada del portal de vivienda que determine la SEDESOL y de manera posterior reúne la

documentación necesaria que deberá entregar a la Banca/SOFOL de su preferencia.

2. EVALUACIÓN Y AUTORIZACIÓN: En este caso, la entidad financiera será la que verifique el

cumplimiento de que el adquirente esté solicitando una vivienda certificada, por lo cual

deberá revisar que en la documentación entregada se incluya el “certificado de venta” que

entregará al promotor/vendedor, si el adquirente está cumpliendo con los requisitos, la

entidad financiera emitirá una carta de autorización. Posteriormente, enviará la Banca/SOFOL

toda la documentación que ha autorizado, para que el FOVISSSTE evalúe la situación y vea


que se cumpla con lo solicitado, de manera que si éste considera que el beneficiario ha

cumplido, emitirá una segunda carta de autorización.

3. ESCRITURACIÓN Y RECEPCIÓN DE PRODUCTOS: Obtenidas ambas autorizaciones, la

Banca/SOFOL, reúnen la documentación y citan a firma de escrituras de la vivienda que se

está demandando.

Esquema “U”. Propuesta esquemática de los puntos donde se introducirá la “certificación de venta”. FOVISSSTE, ALIDOS y

RESPALDADOS/ JUBILADOS, que aplica para las líneas de crédito de vivienda nueva o usada/ reparación, mejoras o ampliación

(si cuenta con una vivienda).

FOVISSSTEAliados y Respaldados/JubiladosLíneas de crédito: Vivienda nueva o usada/reparación, mejoras o ampliación (si cuenta con vivienda)

Agentes

Se informa y selecciona la

vivienda certificada que

más se adecue a sus necesidades


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Recibe vivienda

Emite copia de escrituras y contrato de

crédito hipotecario

Amortiza el crédito o en su

caso sigue cobrando

De

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nte

Valida y autoriza

Recibe pago

Fase informativa Evaluación y Autorización Escrituración y recepción de productos

Selecciona Banca/SOFOLY prepara solicitud de

crédito, incluyendo certificado de venta


crédito FOVISSSTE

Analiza y evalúa


Integra expediente

Elaboración propia con base en los análisis realizados.

Dentro del esquema “V” se identifican cuatro actores: 1) el derechohabiente del ISSSTE, 2) el

FOVISSSTE, 3) la Banca/SOFOL y 4) el promotor/vendedor.

Dentro del procedimiento identificado, se definen cuatro fases:

1. FASE INFORMATIVA Y EVALUACIÓN: El derechohabiente se informa y prepara solicitud

crediticia que deberá entregar a las oficinas centrales o departamentos del FOVISSSTE.

2. AUTORIZACIÓN FOVISSSTE: Si el FOVISSSTE considera que el derechohabiente cumple con los

requisitos, le emite al derechohabiente una carta de autorización crediticia que deberá reunir

con los demás requisitos solicitados, incluyendo el “certificado de venta” que deberá solicitar

al promotor/vendedor, siempre que esté solicitando una vivienda certificada.

3. AUTORIZACIÓN ENTIDAD FINANCIERA: Reunidos los requisitos necesarios, la entidad financiera

se encargará de verificar el cumplimiento de que el derechohabiente está solicitando una

vivienda certificada. Si cumple el solicitante con los requisitos, la entidad financiera emitirá una

carta de autorización y autorizará los recursos, en donde el crédito total se conforma del

ahorro previo del beneficiario, el subsidio otorgado y el crédito restante.


4. EVALUACIÓN Y RECEPCIÓN DE VIVIENDA: Cuando la entidad financiera ha autorizado el

cumplimiento de los requisitos solicitados, entrega el expediente del derechohabiente al

FOVISSSTE, quien evaluará que se hayan cumplido los requisitos de manera satisfactoria y si la

Institución autoriza los recursos, cita a firma de escrituras para la entrega posterior de la

vivienda.

Esquema “V”. Propuesta esquemática de los puntos donde se introducirá la “certificación de venta”. FOVISSSTE, Subsidiados,

que aplica para las líneas de crédito de vivienda nueva o usada, autoconstrucción, mejoras o adquisición de lotes con

servicios mínimos.

Agentes

Se informa


Prepara solicitud de crédito

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ISSSTE

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cré

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Comprueba capacidad de crédito

Recibe vivienda

Revisa expediente


derechohabiente y solicita pago del vendedor

Recibe pago

FOVISSSTECrédito subsidiadosLíneas de crédito: viv. Nueva, usada, autoconstrucción, mejoras, adquisición de lotes con servicios mínimos

Autorización Entidad FinancieraFase informativa y evaluación

AutorizaciónFOVISSSTE


Si autoriza


Recibe recursos

Integra expediente

Selecciona vivienda

certificada

Evalúa y verifica que incluye certificado de

venta

Emite carta de

autorización


Los esquemas del FOVISSSTE, en su mayoría cuentan con autorizaciones por parte de la Banca/SOFOL

que el derechohabiente seleccione, esto es debido a que por lo general trabajan por medio de

terceros. Es necesario recordar que sólo financian recursos para derechohabientes del ISSSTE.

Actualmente, la Institución está tratando de otorgar créditos sin hacer sorteos como lo hacía en un

principio, sin embargo todavía en los créditos tradicionales sigue haciendo los sorteos, como se

puede ver en los esquemas.


11.1.3 SHF

Esquema “W”. Propuesta esquemática de los puntos donde se introducirá la “certificación de venta”. SHF.

AHORRASHF+CASASHF Salarios y Mensualidades Fijas, que aplican para las líneas de crédito de vivienda nueva o usada.

Agentes

Información acerca de monto, tipo de crédito y

selecciona vivienda certificada

Prepara documentos

para abrir cuenta de

ahorro

Evalúa cumplimiento de

requisitos de acuerdo al programa, incluyendo

certificado de venta

Si aprueba

Abre cuenta

de ahorro

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ras

Evalúa

Emite reporte de

cumplimiento

Recibe vivienda

Recibe pago

SHFAHORRASHF+CASASHF SALARIOS Y MENSUALIDADES FIJASLíneas de crédito: vivienda nueva o usada

AutorizaciónFase informativa y recepción

de documentación Evaluación


vivienda

Elige programa de crédito

Acude a SOFOL Y y

ésta financia recursos

Autoriza créditos

Si cumple

Si aprueba


De acuerdo al esquema “W”, se identifican en el proceso cuatro actores: 1) adquirente de vivienda, 2)

Banca/Instituciones de ahorro/Seguros, 3) la SOFOL y 4) el promotor/vendedor.

Dentro del esquema se identifican cuatro fases:

1. FASE INFORMATIVA Y RECEPCIÓN DE DOCUMENTACIÓN: El adquirente de vivienda se informa

acerca del monto y tipo de crédito que desea adquirir y selecciona una vivienda certificada

que se acomode a sus necesidades.

2. EVALUACIÓN: Cuando el solicitante de vivienda haya reunido los requisitos necesarios, deberá

acudir con una entidad financiera (Banca, Instituciones de Ahorro o Seguros) y ésta verificará

que cumpla con los requisitos necesarios para abrir una cuenta de ahorro que corresponda al

monto necesario para adquirir la vivienda que se esté demandando. Si el beneficiario cumple

con los ahorros correspondientes, la entidad financiera emite un reporte de cumplimiento a la

SOFOL en la que el beneficiario desee llevar sus trámites y financiamiento de recursos.

3. AUTORIZACIÓN: Cuando el beneficiario cuenta con el reporte de cumplimiento, elige el

programa de crédito que considere apropiado y acude con la SOFOL que financiará los

recursos. De manera que en este punto, la SOFOL será la responsable de verificar que se esté

demandando una vivienda certificada y se esté entregando el “certificado de venta” que el

beneficiario debe solicitar al promotor/vendedor.


4. ESCRITURACIÓN Y RECEPCIÓN DE VIVIENDA: Si el beneficiario ha cumplido con los requisitos, se

citará a una firma de escrituras para la entrega de vivienda.

Esquema “X”. Propuesta esquemática de los puntos donde se introducirá la “certificación de venta”. SHF. Renta con opción a

compra, que aplican para las líneas de crédito de vivienda nueva o usada.

Selecciona vivienda certificada

El pago mensual se acumula

más el enganche

Firma contrato “Renta con

opción a compra” plazo máximo 5 años

Entrega vivienda y

emite un certificado

de venta

Pro

mo

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En

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Forma parte del depósito de garantía

SHFRENTA CON OPCION A COMPRALíneas de crédito: vivienda nueva

Ad

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a

Informa si existe el programa

SI APRUEBA


documentación

Entrega de vivienda y lapso máximo de 5 años

Pago total del promotor/vendedorAgentes

Termina contrato con plazo máximo

de 5 años

Pago total


En el esquema “X”, se identifican cuatro actores: 1) el adquirente de vivienda, 2) la Inmobiliaria, 3) la

Entidad Financiera y 4) el promotor/vendedor.

También se identifican tres fases:

1. FASE INFORMATIVA Y RECEPCIÓN DE DOCUMENTACIÓN: El adquirente de vivienda selecciona

la vivienda certificada que desee y pregunta a la Inmobiliaria si cuenta con el programa de

renta con opción a compra. En caso de que si lo tenga, evalúa al solicitante y entrega la

vivienda al adquirente, emitiendo a la vez un “certificado de venta” que deberá entregar el

adquirente a una entidad financiera autorizada para llevar e financiamiento de recursos y se

firma contrato de “renta con opción a compra”.

2. ENTREGA DE VIVIENDA Y LAPSO MÁXIMO DE 5 AÑOS: Desde el momento que al adquirente le

sea entregada la vivienda, deberá seleccionar una SOFOL y entregar el contrato firmado

entre la inmobiliaria y el adquirente, el “certificado de venta” y los requisitos que solicite la

entidad financiera y pagará durante un plazo máximo de cinco años la cantidad acordada.

3. PAGO TOTAL DEL PROMOTOR/VENDEDOR: Al finalizar el plazo, el promotor deberá de contar

con el pago total correspondiente y la entidad financiera seguirá obteniendo la cantidad

acordada con el adquirente de vivienda.


Esquema “Y”. Propuesta esquemática de los puntos donde se introducirá la “certificación de venta”. SHF. Microfinanciamiento y

crédito para migrantes, que aplican para las líneas de crédito de vivienda nueva o usada, remodelación o ampliación.

SHFMICROFINANCIAMIENTO Y CRÉDITO PARA MIGRANTESLíneas de crédito: Vivienda nueva, remodelación o ampliación

Agentes

Aprueba

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Brinda recursos

Origina programa

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a

Analiza y evalúa

Sigue pagando


documentaciónEvaluación y Autorización Recepción de recursos

Evaluación

Pro

mo

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nd

ed

or Pago total

Se informa sobre la oferta de viviendas certificadas y prepara documentos, incluyendo



El esquema “Y” aplica para los productos de crédito de Microfinanciamiento y crédito para migrantes

y se identifican tres actores: 1) el adquirente de vivienda, 2) la SOFOL, 3) el Promotor/vendedor.

Identificando tres fases:

1. FASE INFORMATIVA Y RECEPCIÓN DE DOCUMENTACIÓN: El adquirente de vivienda se informa

sobre la oferta de viviendas certificadas y prepara documentación solicitada por la entidad

financiera que seleccione, incluyendo “certificado de venta”.

2. EVALUACIÓN Y AUTORIZACIÓN: La entidad financiera analiza y evalúa que se esté solicitando

una vivienda certificada y que tenga la documentación requerida incluyendo el “certificado

de venta” que debe emitir el promotor/vendedor.

3. RECEPCIÓN DE RECURSOS: Cuando la entidad financiera autoriza, el solicitante de los recursos

los obtiene y sigue pagando; en caso de que el solicitante haya pedido el crédito para

adquisición de una vivienda, el promotor/vendedor obtendrá su pago total correspondiente.

En el esquema “Z” se identifican dos actores: 1) acreedor de vivienda, y 2) la entidad financiera.

Dentro del mismo, se identifican tres fases:

1. FASE INFORMATIVA Y DOCUMENTACIÓN: El acreedor de vivienda se informa sobre la oferta de

vivienda certificada y solicita “certificado de venta”. De manera posterior prepara la

documentación necesaria que solita la entidad financiera.

2. EVALUACIÓN Y AUTORIZACIÓN: la entidad financiera abre un programa de ahorro, siempre y

cuando, el acreedor cumpla con los requisitos solicitados.

3. EVALUACIÓN Y RECEPCIÓN DE SUBSIDIO: Cumplido el periodo de ahorro, la entidad financiera

autoriza si el acreedor ha cumplido con sus obligaciones y concede una carta en donde

autoriza que el solicitante sea acreedor del subsidio solicitado.


Esquema “Z”. Propuesta esquemática de los puntos donde se introducirá la “certificación de venta”. SHF. Subsidios, que aplican

para las líneas de crédito de vivienda nueva o usada, autoconstrucción, mejoras o adquisición de lotes con servicios mínimos.

SHFSUBSIDIOSLíneas de crédito: viv. Nueva, usada, autoconstrucción, mejora, adquisición de lotes con servicios mínimos

Agentes

Se informa sobre la oferta de viviendas certificadas y prepara documentación

Si cumple con el monto

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O Determina otorgar subsidio

SICUMPLE

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Abre programa de ahorro

Fase informativa y documentación Evaluación y Autorización Evaluación y recepción de subsidio

Emite carta de

aprobación


11.1.4 FONHAPO

En el esquema “A1” de FONHAPO, se encuentran cinco actores: 1) el FONHAPO, 2) la delegación

auxiliar de SEDESOL, 3) el Beneficiario, 4) los OREVIS y 5) los gobiernos locales. Dentro del esquema se

identifican tres fases:

1. ACEPTACIÓN PARA PARTICIPACIÓN EN LOS PROGRAMAS: En esta fase, se invita a que los

gobiernos locales presenten su plan de trabajo anual a las Delegaciones auxiliares de la

SEDESOL para que participen en los programas que tiene el FONHAPO, de manera que si son

evaluados y se realiza el convenio, los gobiernos locales convocan a la población a participar,

solicitando recursos en forma de subsidios, para vivienda certificada.

2. SOLICITUD, ANÁLISIS Y EVALUACIÓN DE SUBSIDIOS: El acreedor de vivienda, debe contactar al

OREVI correspondiente y llenar una Cédula de Información Socioeconómica (CIS) y entregar

“certificado de venta” que otorga el promotor/vendedor. De manera posterior, si el acreedor

cumple con los requisitos, el OREVI envía la información a la Delegación auxiliar de SEDESOL

para que capturen, analicen y evalúen a los solicitantes.

3. AUTORIZACIÓN Y RECEPCIÓN DE RECURSOS: Si procede la autorización de recursos, sucede

que la Delegación auxiliar de SEDESOL entrega el certificado de subsidio federal al

beneficiario y se firma un acuerdo de recepción del documento, mientras que los OREVIS

reciben aviso de los acreedores que fueron aprobados, por lo que tienen el compromiso de

reintegrar la cantidad de los solicitantes que no fueron aprobados.

Entonces, aprobado y realizado lo mencionado, el OREVI recibe notificación de los bonos de subsidio

federal, el beneficiario recibe el subsidio, la delegación auxiliar de la SEDESOL recibe copia de los

bonos y el FONHAPO recibe relación de beneficiarios.


Esquema “A1”. Propuesta esquemática de los puntos donde se introducirá la “certificación de venta”. FONHAPO. “Vivienda

rural” y “Tu casa”, que aplican para las líneas de edificación ampliación y mejoras en zona urbana y suburbana.

Autoriza que proceda

Revisa y valida

Elabora y presenta plan de trabajo

anual de la entidad federativa

Realiza captura de plan de

trabajo y citan a firma de

convenio de ejecución

Realiza contrato de ejecución

Convoca a la población a participar solicitando recursos para vivienda

certificada

Solicita subsidio

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Aplica Cédula de Información

Socioeconómica y solicita


Recibe CIS aplicadas ( en

los últimos 5 días hábiles del

mes)

Analiza y

evalúa

Captura y califica

Recibe relación de solicitantes calificados y la exhibe en los

tableros de avisos en áreas donde se

otorgan los apoyos

Recibe ahorro previo

de solicitan

tes

Recibe relación de

beneficiarios con ahorro

previo

FONHAPOProgramas: “Vivienda rural” y “Tu casa”Líneas: edificación, ampliación, mejoras -UBV (zona urbana y suburbana)

Aceptación para participantes de los

programas

Solicitud, análisis y evaluación de subsidiosAgentes Autorización y recepción de recursos

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Confronta datos

padrón de beneficiarios

con solicitantes

que acreditaron ahorro (1)

(1) Si es mayor el número de solicitantes que subsidios disponibles el SIDI (Sistema Integral de Información del FONHAPO) evalúa.

Recibe relación de solicitantes validados

Reintegra cantidad que recibió de solicitantes no

validados y los pasa a lista de espera

Entrega certificado de

subsidio federal

Firma acta de recepción de certificado y

bono de subsidio

Recibe bono

de subsidio federal

Recibe subsidio

Recibe copia de los bonos

de subsidios

Recibe relación de

beneficiarios de contrato de

ejecución


11.1.5 CONAVI

En el esquema “B1”, encontramos definidos cuatro actores: 1) el solicitante, 2) la entidad ejecutora, 3)

la SHF y 4) la CONAVI. Del esquema definido se definen cuatro etapas:

1. AUTORIZACIÓN DE ENTIDAD EJECUTORA: El solicitante realiza una petición de subsidio

directamente con la entidad ejecutora, en donde debe incluir el “certificado de venta”. De

manera posterior, la entidad financiera analiza y evalúa que se esté solicitando una vivienda

certificada.

2. AUTORIZACIÓN DE SHF: Cuando ha autorizado la entidad financiera, envía la documentación

a la SHF, en donde realizan una segunda evaluación y si autorizan entregan los recursos a la

entidad financiera que lleve el control de la documentación del adquirente.

3. FORMALZIACIÓN: Autorizados los recursos, se procede a una formalización de crédito y

subsidio para la vivienda.

4. REGISTRO DE BENEFICIARIOS: Finalmente, la entidad financiera entrega un listado de subsidios

entregados a SHF, quien a su vez entrega la lista ya rectificada a la CONAVI.

Cabe aclarar que la CONAVI sólo cuenta con un programa y es para el otorgamiento de recursos en

forma de subsidios.


Esquema “B1”. Propuesta esquemática de los puntos donde se introducirá la “certificación de venta”. CONAVI. Programa de

subsidios, “Esta es tu casa”.

Agentes

Realiza solicitud de subsidio (directamente), incluyendo


Entrega recursos

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Hacen listado de subsidios

entregados

Formaliza entrega

de vivienda, crédito y subsidio

Entregan a SHF con

certificados

So

licita

nte

Analiza y Evalúa que solicite una vivienda certificada

Entregan a CONAVI la relación de

beneficiarios

Autorización Entidad Ejecutora Autorización SHF Formalización Registro de

Beneficiarios

Si valida

Envía a SHFSi autoriza

CONAVIPrograma de subsidios“Esta es tu casa”


11.2 Para los promotores de vivienda

En este rubro se planteará el esquema que contiene el punto donde entrará la “certificación del

proyecto” en el procedimiento administrativo que lleva a cabo la SHF para el programa de crédito

puente que opera por medio de los denominados créditos de segundo piso, en este caso por medio

de SOFOLES.

11.2.1 Crédito puente de SHF

En el esquema “C1” se encuentran cinco actores: 1) el promotor/proyectista, 2) la Entidad Financiera,

3) el Gobierno del Estado, 4) el Gobierno municipal y 5) el certificador.

Dentro del procedimiento administrativo que sigue el promotor se ha identificado el momento de

“certificación del proyecto” y se han definido las siguientes fases:

1. ANTEPROYECTO Y ESTUDIOS PRELIMINARES: El promotor presenta ante una entidad financiera

un proyecto preliminar para que ésta programe los recursos crediticios y a la vez realiza un

anteproyecto que entregará al gobierno del estado para que lo evalúe.

2. PROYECTO EJECUTIVO: Cuando ha sido aprobado el proyecto ejecutivo por el gobierno

estatal, el promotor deberá presentar el proyecto ejecutivo ante los gobiernos locales (estatal

y municipal).

3. CONTRATACIÓN DE CRÉDITO: Aprobado el proyecto ejecutivo, solicita la “certificación del

proyecto” a un certificador de su preferencia, quien será el encargado de evaluar y emitir los

reportes correspondientes. Cuando el certificador le emita la “certificación del proyecto”, el

promotor podrá entregar el “certificado de venta” que solicitará el comprador, como requisito


para que proceda la gestión de recursos para la compra de las viviendas que el promotor

desarrolle. Así mismo, el promotor tendrá autorización para introducir en el portal de vivienda

que designe la SEDESOL, el desarrollo que ha proyectado.

4. EJECUCIÓN DE OBRA Y ASIGNACIÓN DE CRÉDITO: De manera posterior, el promotor podrá

comenzar a construir la obra y la rectificación de que se haya construido lo planteado en el

proyecto ejecutivo será cuando la SEDESOL desee realizar las revisiones correspondientes y el

“certificado de venta” ayudará para ello. Hay que recordar que el “certificado de venta” es

para el adquirente de la vivienda y lo emitirá el promotor/vendedor siempre y cuando se haya

certificado su desarrollo.

Esquema “C1”. Propuesta esquemática de los puntos donde se introducirá la “certificación del proyecto”. SHF. Crédito puente-

construcción de vivienda.

Contratación de crédito

Anteproyecto y estudios preliminares Proyecto Ejecutivo

Ejecución de obra y Asignación de crédito

SHFCrédito puente

PROGRAMACIÓNPRELIMINAR DE

PROYECTO

(Incluyendo grupos de productos)

RECIBE Y PROGRAMA RECURSOS

CREDITICIOS

ELABORACIÓNDE

ANTEPROYECTO

INFRAESTRUCTURADE

SERVICIOS

ANALIZA Y EVALUA CONCEDE

NO

CONVENIOSCOMPENSATORIOS

ELABORACIÓNDE PROYECTO

EJECUTIVO CONLICENCIAS

SI

ANALIZA Y EVALUA

CUMPLE

NO

SOLICITACERTIFICACIÓN

SI

REALIZAEVALUACIÒN CUMPLE

LINEAMIENTOS

EMITERECOMENDACIONES

EMITE CERTIFICACIÒN

NO

PROYECTOPRE-CERTIFICADO

MODIFICA PROYECTOEJECUTIVO

AUTORIZANCRÉDITO PUENTE

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Ce

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EJECUTAPROYECTO

CONSTRUCTIVO

VENDE Y

ESCRITURA

ASIGNACRÉDITO

INDIVIDUAL

SI


11.3 Relación derechohabiente/beneficiario – promotor/vendedor, como elemento relevante para el

proceso de certificación

De acuerdo a los análisis que se han realizado en los apartados anteriores, se observa que existen

similitudes entre los procedimientos administrativos que se llevan a cabo, sin embargo existen dos

actores determinantes dentro del proceso:

Promotor/vendedor: quien se encarga de construir la vivienda, o en su caso, de vender la

vivienda con la que cuenta.

Derechohabiente/ beneficiario: actor que compra la vivienda que tenga mayor relación con

sus necesidades.


Así, se obtiene el esquema “D1”.

Esquema “D1”. Esquema de la gestión de financiamiento. Relación promotor/vendedor y derechohabiente/beneficiario.

GESTIÓN DE FINANCIAMIENTO

Promotor/Vendedor Derechohabiente/beneficiario

Entidades financieras

Gobiernos locales

Entidades financieras

Instituciones

Certificado de venta

Crédito para cualquier línea de crédito para

vivienda

Certificado de proyecto

Crédito para construir vivienda

Ejecución de crédito

Verificación del uso adecuado de los recursos

(Cuando SEDESOL lo requiera)

GESTIÓN DE FINANCIAMIENTO

Portal de vivienda designado por la

SEDESOL


Como observamos, las Instituciones manejan distintos tipos de financiamiento por distintos productos y

líneas de crédito, sin embargo, hay dos actores en común en todos los esquemas que son: el

promotor/vendedor y el beneficiario/derechohabiente. Éstos inician el procedimiento para gestionar

el financiamiento de recursos para la vivienda.

Entonces, ambos actores que dan inicio al proceso de la gestión del financiamiento deben cumplir

con ciertos requisitos, que al ser cumplidos, reciben autorización por parte de organismos:

En el caso del promotor/ vendedor, autorizan las entidades financieras y los gobiernos locales

el proyecto ejecutivo y de manera posterior solicita la “certificación del proyecto” a un

certificador enlistado en el portal designado por la SEDESOL.

En el caso del derechohabiente/beneficiario, autorizan las Instituciones y/o las entidades

financieras, como se especificó anteriormente en los esquemas, quienes solicitan el

“certificado de venta” que debe entregar el promotor/vendedor.

Así, con las autorizaciones emitidas por los organismos correspondientes, se les otorgan a ambos

actores los recursos, sin embargo, hay un elemento clave al que comenzamos a entrar, el cual

corresponde a los términos de demanda y oferta.

Como pudimos ver claramente, el promotor/vendedor es el que oferta las viviendas y el

derechohabiente/beneficiario demanda las viviendas construidas. Entonces, el punto clave para que

funcione el sistema de oferta – demanda, es el Portal Nacional de Vivienda que designe la SEDESOL,

ya que será en este sitio donde se registren las viviendas certificadas que serán verificadas por los

demandantes para su adquisición. Por lo tanto, de manera posterior a lo mencionado, se lleva a

cabo la ejecución de los recursos.


Esto justifica el porqué se han separado los procedimientos administrativos por adquirente de vivienda

y promotor/ vendedor, ya que además de que se involucran distintos actores que gestionan el

financiamiento de recursos para vivienda, existen autorizaciones que fueron determinantes para

identificar el punto donde entrará la “certificación de venta” o del proyecto (dependiendo el caso).

En el siguiente apartado se definirá qué es la certificación, para qué sirve y su razón de ser.

Cabe aclarar que hasta el momento se ha visto el análisis y propuestas de dónde debe introducirse la

certificación dentro de los procedimientos administrativos y en los siguientes apartados se presentará

el procedimiento de certificación, así como los actores involucrados, los instrumentos necesarios y el

procedimiento que se deberá seguir.

11.4 La “certificación del proyecto” de calidad urbanística

La certificación es el propósito principal de este apartado y consiste en la verificación, por parte de

un tercero calificado, del cumplimiento de todos los lineamientos para desarrollos habitacionales

establecidos por SEDESOL. Con base en esa verificación, el revisor o certificador emitirá un dictamen

de cumplimiento (o no) que se vuelve requisito indispensable para el otorgamiento del apoyo

crediticio solicitado, en cualquiera de sus modalidades.

La certificación se enfoca en puntos que deben cumplirse para que exista una mejor relación y

dinámica entre las actividades que se dan entre los fraccionamientos habitacionales y la zona

urbana existente, por ello y otras razones que se han mencionado en el documento, a esta

certificación se le ha denominado “Certificación de calidad urbanística”.

Sin embargo, recordemos que se ha hablado de dos certificaciones: la “certificación del proyecto” y

la “certificación de venta”. De acuerdo a ello, cabe aclarar que el procedimiento planteado sólo es

para la “certificación del proyecto”, ya que la “certificación de venta” es derivada de que el

desarrollo planteado cuente con la certificación de calidad urbanística, sin embargo, es demasiado

importante, ya que con la emisión de ella se rectificará el cumplimiento de la construcción de los

elementos planteados en el proyecto ejecutivo presentado para la evaluación y autorización

correspondiente, para el financiamiento de recursos dentro del producto denominado “crédito

puente”.

El planteamiento de la certificación se expone en el presente apartado, dentro de los siguientes

puntos:

1. Actores involucrados en el procedimiento de certificación.

2. Esquema del procedimiento de certificación, con actores y por fases.

3. Elementos que se deben de verificar para el cumplimiento de los Lineamientos Federales en

materia de vivienda.

4. Sistema de mejora continua, derivando de ello sus componentes para el aprendizaje y el

esquema del procedimiento.

5. Casos especiales derivados de la aplicación de la norma planteada en el presente

documento.

La certificación se ha derivado de la manera mencionada para un mejor entendimiento y aplicación

de los Lineamientos Federales.


11.4.1 Actores

De acuerdo a los análisis realizados y a la lógica seguida en el presente trabajo, se concluye que los

actores que están involucrados son los mencionados a continuación, sin embargo, cabe aclarar que

actualmente algunos actores como la SEDESOL, las Delegaciones SEDESOL, entre otros, no cuentan

con atribuciones que permitan realizar algunas de las acciones que se plantean en el documento,

por lo que, al considerarse éstas como necesarias, se ha colocado en el apartado jurídico las

atribuciones y la instrumentación necesaria, para que el procedimiento planteado funcione:

1. Entidad Normativa: SEDESOL: Define los lineamientos que deben cumplirse

Capacita a personal de las Delegaciones para que opere adecuadamente el proceso de

certificación.

Compila y evalúa los resultados de la aplicación del proceso.

Propone adecuaciones a los lineamientos aplicados así como la creación de otros que

juzguen pertinentes.

Ordena la ejecución de auditorias técnicas a certificadores y/o proyectos específicos.

Evalúa el desempeño de los certificadores y aplica sanciones en el caso de actuaciones

indebidas.

2. Delegaciones Estatales de SEDESOL: Serán las instancias operativas donde se recibirán las

solicitudes de certificación por parte de adquirentes y promotores

Realiza y actualiza el portal de créditos a la vivienda de los ONAVI´S y la CONAVI.

Integrarán el padrón local (estatal) de certificaciones con base en el perfil establecido por

SEDESOL.

Conceden solicitud de certificación.

Recibe los dictámenes del certificador para su transmisión a SEDESOL.

Revisa que el dictamen cumpla con el rigor técnico exigido.

Recibe observaciones de los certificadores sobre la experiencia de aplicar el procedimiento.

Recibe observaciones y calificaciones de los solicitantes respecto a la calidad del servicio

prestado por el certificador para su incorporación al Portal Nacional de Vivienda.

Realizarán auditorias técnicas a la certificación de adquisiciones y proyectos, cuando SEDESOL

lo considere necesario.

Aplica las sanciones a los certificadores definidas por SEDESOL.

Promueve la realización de eventos entre certificadores que fomenten el intercambio de

experiencias y la identificación de “buenas prácticas”.

Elabora certificación (en etapa correspondiente).


3. Certificador: Serán todos aquellos profesionistas que ostenten un grado académico

(Licenciatura, Maestría o Doctorado) en la disciplina del urbanismo (Planeación Urbana, Urbanística,

Diseño Urbano, Planeación Territorial) que demuestren no tener antecedentes penales y que soliciten

su inscripción en el Registro de Certificadores de la Delegación.

Recibe solicitud de certificación.

Realiza todos los cálculos, visitas, revisiones de planos y documentos, así como observaciones

en campo, que son requeridos para la verificación del cumplimiento de los lineamientos de

SEDESOL.

Elabora reporte y dictamen de certificación (lo entrega a la Delegación SEDESOL en la etapa

que se determine), lo registra en el portal y lo entrega al solicitante.

Emite observaciones y recomendaciones para la modificación y perfeccionamiento de los

lineamientos aplicados y sus métodos de verificación, y para la creación de nuevos

lineamientos.

Si no pasa por SEDESOL:

Elabora y entrega certificación al solicitante y lo incorpora al Portal Nacional de Vivienda.

4. Solicitante: Es el adquiriente o promotor de vivienda que solicita la certificación y firma

convenio.

Solicita certificación y firma convenio con SEDESOL.

En caso de ser adquiriente de vivienda, deberá de revisar en el Portal Nacional de Vivienda la

oferta de vivienda y el padrón de certificadores y realiza el contacto.

En caso de ser promotor revisa el padrón de certificadores y realiza el contacto.

Recibe el dictamen y modifica el proyecto de acuerdo a las recomendaciones (en su caso)

que le proporcionó el certificador.

11.4.2 Esquema resumen del procedimiento de certificación

El proceso de certificación se plantea en cuatro fases, como se muestra en el esquema “E1”:

1. Solicitud de certificación: El solicitante acude a la delegación SEDESOL para comenzar con el

proceso para recibir la certificación. Para ello firma un convenio, verifica el portal Nacional de

Vivienda para seleccionar y contactar al certificador y verificar la oferta existente (en su caso).

2. Proceso de evaluación para la certificación: El certificador es contactado y recibe la solicitud de

certificación. De ahí que proceda con los cálculos, visitas y verificaciones de planos y documentación

correspondientes.

De acuerdo a los resultados obtenidos éste elaborará el reporte y el dictamen necesarios que serán

enviados a la Delegación SEDESOL para que lo evalúe. En caso de que el proyecto no cumpla con

los Lineamientos Federales en materia de equipamiento, infraestructura y servicios, el certificador

emitirá las recomendaciones para que el promotor realice las modificaciones a su proyecto.


3. Autorización: Cuando la delegación recibe el dictamen lo registra y envía la documentación

necesaria a SEDESOL, instancia que compilará y evaluará los resultados.

Si el dictamen que emitió el certificador no tuvo recomendaciones que afecten la autorización del

dictamen, la delegación emite la aprobación de certificación al verificador para que lo otorgue al

solicitante.

4. Evaluación de los resultados: Con el registro de las autorizaciones se solicita al certificador que

otorgue observaciones sobre el funcionamiento del proceso y al solicitante sobre la calidad del

servicio que prestó el certificador.

Así, el registro de resultados y de observaciones, ayudarán a SEDESOL a proponer las adecuaciones

necesarias a los lineamientos. La instancia podrá auxiliarse de solicitar auditorias al certificador por

medio de la delegación SEDESOL cuando lo determine necesario.

Cabe mencionar, que en caso de detectar irregularidades en el servicio del certificador SEDESOL se

reserva el derecho de aplicar las sanciones correspondientes.

Esquema “E1”. Esquema del Proceso de Certificación.

AGENTES

SOLICITACERTIFICACIÓN

OTORGA

SOLICITUD DE

CERTIFICACIÓN

Y LO REFIERE

AL PORTAL NACIONAL DE

VIVIENDA

REALIZA LOS

CÁLCULOS, VISITAS Y

VERIFICACIONES CORRESPONDIENTES

FIRMA CONVENIO

DE

LE

GA

CIÓ

N

SE

DE

SO

L

SO

LIC

ITA

NT

EC

ER

TIF

ICA

DO

R

ELABORA

REPORTE Y

DICTAMEN

Proceso de certificación

SOLICITUD DE

CERTIFICACIÓN

PROCESO DE EVALUACIÓN PARA LA

CERTIFICACIÓN

SELECCIONA Y CONTACTA AL

CERTIFICADOR

RECIBE SOLICITUD

DE CERTIFICACIÓN

SE

DE

SO

L

NO

CUMPLE

RECIBE RECOMENDACIONES Y

MODIFICA PROYECTO

RECIBE Y

EVALÚA DICTAMEN

RECIBE

AUTORIZACIÓN

DE CERTIFICACIÓN

RECIBE

CERTIFICACIÓN

REGISTRA

CERTIFICACIÓN

COMPILA Y

EVALÚA

RESULTADOS

SE LES SOLICITAN

LAS

OBSERVACIONES

CORRESPONDIENTE

S

PROPONE

ADECUACIONES

A LOS

LINEAMIENTOS

(CUANDO SEA

NECESARIO)

ORDENA

AUDITORÍAS

(SI ES

NECESARIO)

EVALÚA

CERTIFICADORES

REALIZA

AUDITORÍA

RECIBE

SANCIÓN

AUTORIZACIÓN EVALUACIÓN DE RESULTADOS


11.4.3 Verificación del cumplimiento de los lineamientos

El apartado aborda qué deberá de verificar el certificador en el proyecto ejecutivo o en campo,

para revisar que se han cumplido los Lineamientos Federales, establecidos en el presente documento.

Los puntos a verificar, para verificar el cumplimiento de los lineamientos se ha dividido en tres

apartados: 1. Fraccionamientos convencionales, 2. Fraccionamientos progresivos y 3. Condiciones


para la ocupación. De ahí que se consideren los siguientes lineamientos para los casos mencionados

a continuación.

Fraccionamientos convencionales

a) Vinculación con el entorno:

Mitigación de riesgos: Ya que ningún espacio está exento de riesgos se solicita un estudio de las

condiciones en que se encuentra el área en donde se realizará el planteamiento del desarrollo del

proyecto de vivienda. De ahí que, si resulta que el terreno cuenta con cavernas, fracturas o taludes se

solicitará al responsable de la obra que realice los estudios correspondientes como son: mecánica de

suelos, estudio geofísico y estudio geotécnico, además, deberá realizar el planteamiento de las

medidas de mitigación que realizará.

Posteriormente el certificador procederá a revisar los siguientes documentos: a. estudio de las

condiciones del terreno, b. estudios solicitados (en su caso) y medidas de mitigación (en su caso).

En caso de haber cumplido con los requisitos y existir el planteamiento adecuado de las medidas de

mitigación (en su caso) se aprobará este punto.

Conectividad externa: Se solicitará el proyecto ejecutivo del desarrollo de vivienda y el plano de

vialidades existentes en torno al área del desarrollo, con el propósito de que el certificador revise que

el proyecto cumple con lo establecido en las especificaciones obligatorias de los lineamientos.

Entonces, se están solicitando los siguientes documentos para verificar el cumplimiento de los

lineamientos obligatorios: a. plano de proyecto ejecutivo (vialidad) y en su caso, b. medidas de

mitigación del impacto en la vía de acceso y de conexión.

Transporte público: Primeramente se verificará en el proyecto ejecutivo que el sembrado de las

paradas de transporte público se localice en un radio no mayor a 500 m y posteriormente se verificará

en campo que se haya cumplido con las condiciones establecidas.

Para garantizar que exista la oportunidad del transporte público se ha definido en los lineamientos

que éste debe de pasar en lapsos no mayores a 20 minutos, por lo que su evaluación sólo puede

realizarse cuando éste se encuentre operando. Por ello su evaluación y verificación corresponde a

observar los niveles de operación del transporte público en martes, miércoles o jueves en el objeto de

certificación, es decir, realizar los aforos correspondientes para su evaluación en el desarrollo de

vivienda.

Finalmente, se deberá de contar en el proyecto ejecutivo con el planteamiento de la(s) base(s) para

transporte público, por lo que el certificador verificará en plano que cumpla con el número de bases

o área correspondiente de acuerdo al número de habitantes o número de viviendas; además,

deberá verificar que cumpla con las características. Si se ha aprobado el rubro dentro del

planteamiento del proyecto ejecutivo y se han realizado las obras, se verificará en campo que se

haya cumplido con los criterios planteados en la Guía Técnica de los Lineamientos Federales.

Diversidad: Se verificará en el proyecto ejecutivo que se cumpla con el porcentaje de vivienda

productiva (para este punto el certificador deberá realizar los cálculos correspondientes para obtener

el porcentaje mínimo planteado en la Guía Técnica de los Lineamientos Federales) que se

encuentren dentro de los sembrados 2 o 3 tipologías (según especificaciones) y que cumplan con los

porcentajes. Finalmente, el verificador medirá el área dedicada a usos no habitacionales y calculará


el porcentaje (implicando solicitar la identificación de las áreas en planos). Se hará una verificación

cuando el proyecto se termine para comprobar que se haya cumplido con los planteamientos.

Protección al ambiente: Se verificará en el proyecto ejecutivo que exista el planteamiento de tres de

las siguientes opciones que han sido especificadas en la Guía Técnica de los Lineamientos Federales,

debiendo revisar el certificador los siguientes elementos:

Opción 1 “Cuando menos 50% de los pavimentos (no techados) empleados deberán contar

con un índice de reflexión solar (IRS) de al menos 29”58: El certificador identificará en el

proyecto ejecutivo qué pavimentos fueron realizados con materiales que tengan el IRS

planteado en la Guía Técnica de los Lineamientos Federales, de manera posterior, deberá

realizar los cálculos correspondientes para observar si cumple con el porcentaje mínimo

solicitado.

Opción 2 “Al menos 50% de los estacionamientos comunes (fuera de las calles) deberán estar

cubiertos ya sea en sótanos o a nivel con techos o árboles de sombra. Los materiales de

techos empleados deben contar con un ISR de 29”: 59 El certificador identificará los

estacionamientos comunes y verificará que al menos el 50% de ellos cumpla con los árboles

correspondientes o techos realizados con materiales que tengan un ISR de 29.

Opción 3 “En calles y espacios públicos identificar luminarias que permitan una reducción del

15% anual de la energía anual estimada para el desarrollo”: El certificador verificará que las

luminarias planteadas en el proyecto ejecutivo ahorren al menos el 15 % de la energía anual

estimada para el desarrollo, realizando los cálculos correspondientes.

Opción 4 “Generación de energía en el sitio”: El certificador revisará el planteamiento del

sistema de ahorro de energía y verificará que éste produzca al menos el 5% anual requerido

para el desarrollo.

Cualesquiera que hayan sido las opciones seleccionadas, el certificador deberá verificar en el

proyecto construido que se hayan cumplido con las características de los rubros seleccionados.

El certificador realizará los cálculos correspondientes para verificar si se ha cumplido con el área (s)

para la disposición de desechos sólidos en caso de que sea manzana o edificio plurifamiliar. En caso

de desarrollos de vivienda plurifamiliar vertical el certificador revisará que exista el planteamiento de

contenedores de basura por edificio y revisará que cumpla con los planteamientos de ubicación.

Construido el proyecto se deberá verificar en el desarrollo que se haya cumplido con lo planteado en

el proyecto ejecutivo.

Si el desarrollo cuenta con más de 230 viviendas el certificador deberá verificar que en el proyecto

ejecutivo haya al menos una planta de tratamiento de aguas grises o si el desarrollo cuenta con más

de 1,200 viviendas deberá tener una planta de tratamiento de aguas negras.

58, Capítulo VI. Proyecto de Acuerdo.

59 Capítulo VI. Proyecto de Acuerdo.


El certificador verificará que se haya planteado un sistema de recolección interna de residuos sólidos

desde su acopio hasta la disposición final y ya construido el proyecto verificará que se esté

cumpliendo con los elementos planteados.

b) Infraestructura:

INFRAESTRUCTURA BÁSICA: El certificador realizará el cálculo correspondiente para saber cuál es la

dosificación que se necesitará de agua potable en litros por habitante por día de acuerdo a los

criterios establecidos por la Comisión Nacional del Agua y en base al resultado verificará que la

infraestructura que se está planteando tiene la capacidad de abastecimiento del líquido, lo cual

implica verificar diámetros y características de las tuberías.

Deberán plantearse sistemas alternos para tener una fuente de consumo de agua adicional, es decir,

que dentro del proyecto ejecutivo deberá rectificarse que exista el planteamiento de sistemas de

captación de agua pluvial o sistemas de tratamiento de aguas residuales.

El certificador deberá acudir al desarrollo para verificar que la calidad del agua cumpla con las

características establecidas en la NOM127-SSA1-1994, no obstante la importancia de este rubro,

resulta complicado que se esté tomando en cuenta calificarlo porque, revisar la calidad del agua es

competencia de los gobiernos locales y no se encuentra en manos de los desarrolladores.

Se verificará en el proyecto ejecutivo que se esté tomando en cuenta que se deben cumplir con las

características de presión establecidas en la Guía Técnica de los Lineamientos Federales.

Para fraccionamientos con más de 230 vivienda o más de 1,000 habitantes se deberá verificar en el

proyecto ejecutivo el planteamiento de sistemas de riego con agua pluvial capturada o aguas

tratadas (grises o negras).

Para fraccionamientos con más de 1,200 viviendas o más de 5,000 habitantes se revisará en el

proyecto ejecutivo la separación de infraestructura y se acudirá a revisar la obra durante su

construcción para verificar que se haya cumplido con los planteamientos. Cabe señalar que se

verificará en el proyecto ejecutivo que los sistemas de captación de agua pluvial o aguas tratadas

estén conectados hacia las zonas de riego e inodoros.

Para el rubro de iluminación pública, deberá revisarse en el proyecto ejecutivo que las características

de las luminarias cumplan con el valor mínimo de eficiencia (22 lm/W) o (70 lm/W) dependiendo del

área que se trate.60 Además se deberá verificar que se cumpla con la NOM001-SEDE-1999 y NOM013-

ENER-2004 sobre eficiencia energética tanto en el proyecto ejecutivo.

Vialidad: Se verificará en el proyecto ejecutivo que se cumpla en banquetas con el área de

circulación peatonal continua, además de incluir áreas de franjas de servicio no menores a 50 cm. a

partir de la guarnición.

Se identificará en el proyecto ejecutivo que entre los espacios públicos y equipamientos existan rutas

peatonales, verificando anchos mínimos, continuidad y tratamiento de pavimentos en intersecciones

viales.



Se verificará en el proyecto ejecutivo que exista el planteamiento de tiras táctiles o cambios de

textura en vías primarias, vías secundarias e intersecciones.

Revisar que en el proyecto planteado exista una altura libre de interferencias de 2.10 m y se plantee

la señalización adecuada tanto en vialidades como en espacios públicos para peatones, vehículos y

transporte público, por lo tanto, se verificará tipo de señalización y sembrado.

Finalmente en el proyecto ejecutivo se confirmará que se cumplen con las características por tipo de

vía, es decir, se revisará número de carriles, velocidades, anchos, sembrado y densidad de árboles,

distancia entre vías y cableado subterráneo. Por lo tanto, el certificador está comprometido a

verificar las características y realizar los cálculos correspondientes por tipo de vía como se muestra en

la Guía Técnica de los Lineamientos Federales.

c) Equipamiento:

Espacio público abierto: Para cualquier desarrollo con más de 25 viviendas o 100 habitantes realizar

los cálculos correspondientes (de acuerdo a la Guía Técnica de los Lineamientos Federales) para

verificar en el plano correspondiente del proyecto ejecutivo que el resultado obtenido corresponda al

área destinada a jardín vecinal, es decir, verificar que se haya cumplido con la condición de 2 m² por

habitante.

A partir de 3,500 habitantes o más realizar los cálculos correspondientes (de acuerdo a la Guía

Técnica de los Lineamientos Federales) para verificar en el proyecto ejecutivo que el resultado

obtenido corresponda al área destinada a un parque, es decir, verificar que se haya cumplido con la

condición de 0.5 m² por habitante.

A partir de 5,000 habitantes o más realizar los cálculos correspondientes (de acuerdo a la Guía

Técnica de los Lineamientos Federales) para verificar en los planos correspondientes que el resultado

obtenido corresponda al área destinada a un módulo deportivo, es decir, verificar que se haya

cumplido con la condición de 0.5 m² por habitante.

Verificar en los planos correspondientes que en parques urbanos, plazas cívicas y andadores

peatonales se incluyan rampas peatonales y rutas accesibles de acuerdo a la Guía Técnica de los

Lineamientos Federales.

Verificar en planos que se haya introducido el mobiliario urbano considerado como básico en

espacios públicos y que corresponda a las especificaciones planteadas en la Guía Técnica de los


Realizar los cálculos correspondientes para verificar que se ha cumplido con la densidad de

vegetación en áreas públicas, excepto plazas.

Revisar que exista dentro del proyecto el planteamiento de un plan de mantenimiento para áreas

verdes y espacios públicos.

Para proyectos habitacionales con más de 1,000 habitantes o más de 230 viviendas, revisar en el

plano correspondiente que se haya destinado un área de 700 m² de terreno con un radio de servicio

de 750 m para un módulo para multicancha.

Para proyectos habitacionales con más de 5,000 habitantes o más de 1,200 viviendas, revisar en el

plano correspondiente que se haya destinado un área de cuando menos 9,500 m² de terreno con un


radio de servicio de 1 km, destinado a un módulo deportivo, además, en el proyecto deberá

verificarse que se cumpla con un área mínima de 2,500 m² para plaza pública.

Educación y cultura: Verificación en campo del análisis presentado por el promotor del equipamiento

básico y medio para saber si es factible el planteamiento que está realizando. Si existe una lógica

entre el estudio y el porcentaje de equipamiento planteado de acuerdo a la Guía Técnica de los

Lineamientos Federales se aprobará el rubro de acuerdo a los resultados. Posteriormente se verificará

en campo si se construyeron los equipamientos correspondientes (en caso de que lo haya requerido).

Para desarrollos habitacionales con más de 3,500 habitantes se deberá verificar en los planos que se

cumpla con el número de aulas y radio de atención máximo para jardín de niños y escuela primaria

pública de acuerdo a la Guía Técnica de los Lineamientos Federales.


cumpla con el número de aulas y radio de atención máximo para escuela secundaria pública y

preparatoria pública general de acuerdo a la Guía Técnica de los Lineamientos Federales.


cumpla con una biblioteca pública que cumpla con un radio de atención máxima de 1.5 km de

acuerdo a la Guía Técnica de los Lineamientos Federales.

Salud y asistencia social: verificar en plano que por cada 500 habitantes o más de 100 viviendas se

cuente con un consultorio o unidad de medicina familiar.

Para desarrollos con más de 1,000 habitantes o más de 230 viviendas revisar en campo el análisis

presentado por el promotor de la capacidad instalada del equipamiento de salud básico existente

para saber si es factible el planteamiento que está realizando. Si existe una lógica entre el estudio y el

porcentaje de equipamiento de salud básico planteado de acuerdo a la Guía Técnica de los

Lineamientos Federales se aprobará el rubro de acuerdo a los resultados. Posteriormente se verificará

en campo si se construyeron los equipamientos de salud correspondientes (en caso de que lo haya

requerido).

Si el desarrollo planteado es para 3,000 habitantes o más se revisará en plano que se cumpla con el

planteamiento de un centro de salud y se revisará que éste cuente con el número de consultorios

necesarios de acuerdo a la Guía Técnica de los Lineamientos Federales.

Para desarrollos habitacionales con 10,000 habitantes o más se verificará en plano que se esté

planteando un Centro de Salud con hospitalización (si éste se requiere) y se revisará en el proyecto

que se especifique el número de consultorios y el número de camas de acuerdo a la especificación

planteada en la Guía Técnica de los Lineamientos Federales.

Para desarrollos con más de 1,000 habitantes o más de 230 viviendas se revisará que cuente con un

centro comunitario.

Para desarrollos de más de 5,000 habitantes se deberá de verificar que cumpla con el planteamiento

de una unidad de medicina familiar además de un centro comunitario.

Mercado público: Para desarrollos con más de 5,000 habitantes o más de 1,200 viviendas revisar en

campo el análisis presentado por el promotor de comercio y abasto existente para saber si es factible

el planteamiento que está realizando. Si existe una lógica entre el estudio y el porcentaje de

comercio y abasto planteado de acuerdo a la Guía Técnica de los Lineamientos Federales se

aprobará el rubro de acuerdo a los resultados.


Se verificará en planos que exista el planteamiento del mercado público 61 de acuerdo a los

resultados obtenidos y el número de habitantes, por lo tanto el certificador se hará cargo de realizar

los cálculos y revisiones correspondientes para su evaluación.

Cabe destacar que el certificador es el responsable de verificar detalladamente los análisis, realizar

las cuantificaciones necesarias y revisar la documentación solicitada.

En caso de fraccionamientos mayores a 25,000 habitantes o 6,000 viviendas, le serán evaluados al

promotor todos los lineamientos planteados en la Guía Técnica de los Lineamientos Federales y

deberá de realizar el plan parcial correspondiente debido al impacto urbano que genera.

Equipamiento público complementario: Las características específicas de equipamiento, deberán de

revisarse en el proyecto ejecutivo y deberán de revisarse asimismo las especificaciones planteadas en

la Guía Técnica de los Lineamientos Federales.

Fraccionamientos progresivos

En este caso se requieren evaluar los siguientes puntos, tanto en el proyecto ejecutivo como en las

obras terminadas:

Se deberá revisar que estén previstas las áreas correspondientes para el cumplimiento de las

especificaciones obligatorias de los rubros de equipamiento, infraestructura y vinculación con

el entorno.62

Se deberá verificar que se haya cumplido con las obras de urbanización mínimas de acuerdo

a la Guía Técnica de los Lineamientos Federales.63

Verificar que se hayan cumplido con las obras de urbanización de acuerdo a la Guía Técnica de los

Lineamientos Federales.64

Obras de urbanización mínima: Se verificará el planteamiento de agua potable, drenaje, energía

eléctrica, trazo de lotificación, trazo de calle primaria y conformación del terreno para las vías

públicas y el equipamiento. Posteriormente se verificará en campo que se cumpla con lo establecido.

Equipamiento: Se deberá verificar el análisis de equipamiento correspondiente para corroborar que el

planteamiento dentro del proyecto ejecutivo tiene una lógica para que se dejen (o no) las áreas

necesarias. Se revisará en campo que se haya cumplido con las especificaciones.

Los detalles del rubro se encuentran de manera definida en la Guía Técnica de los Lineamientos

Federales.






11.4.4 Condiciones para la ocupación

Antes de comenzar a decir de qué manera se evaluarán los puntos que integran el rubro, cabe

aclarar que, el revisar las condiciones servirá tanto para el beneficiario para la adquisición de

vivienda como para el desarrollador, ya que en el caso del beneficiario, éste podrá tener la

seguridad de que está solicitando una vivienda con calidad urbanística y que los puede rectificar

con cierta evaluación y en el caso del desarrollador servirá ya que el adquirente está comprando

sobre un proyecto que ya ha sido construido, por lo tanto se puede observar si cumplió con los

planteamientos ya revisados en el proyecto ejecutivo.

La evaluación corresponderá a las siguientes revisiones:

Se revisará en campo que todas las áreas y viviendas del desarrollo a ocupar cuenten con la

conexión a la red de agua potable, drenaje y alumbrado público, además deberán verificar

que la dotación sea permanente y continua. Cabe aclarar si está en manos del desarrollador

realizar las conexiones correspondientes de la infraestructura así como las características de

ésta, sin embargo, es difícil que le sea evaluado el punto de una dotación permanente y

continua ya que eso depende de los recursos y el manejo de éstos de parte de los gobiernos

locales.

El certificador revisará en el desarrollo que el área o las áreas a ocuparse estén libres de

escombros y residuos vinculados a la obra.

Verificará que las vías de acceso planteadas en el proyecto ejecutivo hayan sido concluidas

de manera satisfactoria, lo cual implica que éstas se encuentren en su totalidad con su

recubrimiento correspondiente, de acuerdo a las características acordadas y sin daños tanto

al interior como al exterior del desarrollo.

En caso de que los desarrollos cuenten con más de 1,000 habitantes o más de 230 viviendas,

el certificador tendrá la responsabilidad de revisar que tanto los equipamientos de educación

como los de salud se encuentren habilitados y funcionando. Este rubro debe ser revisado

cuando la ocupación del desarrollo se encuentre al 50%.


se deberá verificar que éstos cuenten con todos los requisitos de vialidad y espacio público

con sus respectivas instalaciones.


deberá haberse construido una planta de tratamiento de aguas grises y/o negras, y se

verificará que se encuentre en funcionamiento y que cuente con las características

acordadas.

11.4.5 Proceso de mejora continua

En la actualidad, las empresas y las instituciones son crecientemente conducidas sobre la base de la

capacidad de aprendizaje y la generación de conocimientos. Esto implica formas organizativas que

beneficien la captura de esos conocimientos y su oportuna difusión en forma libre y creativa, que

favorezca nuevos enfoques a la solución de los problemas.

En buena medida, este planteamiento surge del convencimiento generalizado en los estudiosos de la

administración pública privada, de que la manera en que suceden las cosas en una empresa o

institución, no son necesariamente consecuencia resultado del arreglo formal de las tareas-procesos


de trabajo, sino que resultan en buena medida de la capacidad de improvisación y de los recursos

que puede poner en juego el responsable de cada tarea como resultado de su historia y experiencias

personales.

Por otro lado, se han documentado con relativa frecuencia las dificultades que se derivan de

procesos verticales de arriba-hacia-abajo (top-down) en la implantación de innovaciones

institucionales. Los métodos convencionales basados en la ingeniería de sistemas y la ingeniería de

procesos, han resultado ser de poca trascendencia, en tanto sus efectos positivos se diluyen con

relativa rapidez en el tiempo (Sealy Brown and Duguid (Coordinadoras), 2000). Son métodos que

proponen una estructura de relaciones coordinadas entre personas y flujos de información. Es de

arriba hacia abajo y surge del supuesto (implícito) de que es relativamente sencillo codificar (para

transmitir) la creación de valor. Supone también implícitamente que se trabaja en contextos

predecibles y controlables. Construye rutinas orquestadas por reglas fijas, es jerárquica y funciona con

base en conocimientos documentados (codificados) a la manera de manuales. En este esquema el

conocimiento tiende a concentrase en “unidades creativas” mientras que la mayoría realiza tareas

rutinarias.

Lo anterior ignora una realidad –cada vez más documentada y aceptada– de que aún las personas

envueltas en procesos rutinarios tienen que improvisar en virtud de las diferencias entre las

condiciones en las que se realiza la tarea y las que pensaron cuando se diseñó el proceso.

En razón de lo anterior, planteamos que el sistema de mejora continua se conciba como una

organización para el aprendizaje donde todos los involucrados aporten sus conocimientos sobre los

diferentes temas, particularmente sobre evidencias de buenas prácticas o de soluciones innovadoras

en diferentes proyectos. Se busca crear el espacio para aprender de manera conjunta y colaborativa,

para constituir un “banco de conocimientos” sobre la vivienda, donde se pueda obtener información

de alta calidad para el desarrollo de nuevos proyectos de fraccionamientos.

El objetivo fundamental es crear una estructura-organización de colaboración a partir de cómo

suceden las cosas en la práctica, en la realidad. Sólo de esta manera es posible capturar el

conocimiento tácito que se produce durante la improvisación.

El principal producto –el conocimiento– es intangible, pero su efecto en la operación de la

organización debe ser medible.

Los procesos se refieren en este caso a las formas organizativas que hacen que las cosas buenas

sucedan y se difundan.

De acuerdo con Gavin, Edmonson y Gino, (HBR, marzo 2008) son tres las condiciones mínimas que se

deben cumplir para construir una organización para el aprendizaje:

La creación de un espacio (real o virtual) que promueva el aprendizaje: se refiere

particularmente a ámbitos que favorezcan la manifestación abierta de opiniones y

diferencias, de nuevas ideas y propuestas y que sea también espacio para el debate reflexivo.

La definición concreta de los procesos y prácticas sobre lo que se aprende, en este caso el

proceso de certificación y sus variantes: implica generación, recolección, interpretación y

difusión de la información sobre los resultados de los certificadores, sobre formas

experimentales e innovadoras de cumplir con los lineamientos, sobre las relaciones entre los

solicitantes y los certificadores, y sobre procesos de capacitación en línea.


Más que todo, implica la adopción de formas claras y permanentes de difusión del

conocimiento, sencillas y de fácil acceso para todos los involucrados y para el público en

general.

Todo este conjunto de prácticas asegura que la información relevante se desplace

oportunamente hacia los que la necesitan.

Conducción del proceso: se refiere al liderazgo, en este caso inicialmente de la SEDESOL, que

hace que los participantes se interesen en participar en el proceso de aprendizaje

colaborativo. Se requiere demostrar las bondades de dedicarle tiempo a reflexionar sobre la

naturaleza de los problemas que se enfrentan, sobre las formas de transferir conocimiento y

sobre los resultados de auditorías de evaluación. Este componente es clave para la efectiva

operación del sitio.

Componentes de la organización para el aprendizaje

SEDESOL:

Aporta el espacio virtual para el encuentro de los involucrados en el proceso de certificación

urbanística de proyectos de vivienda.

Diseña formatos de reportes.

Actúa como facilitador y administrador del conocimiento al ser responsable del diseño,

instalación, operación y mantenimiento del sitio; será responsable también de la generación y

difusión de los reportes relativos a los diferentes temas que se tratan en el proceso de

certificación.

Difunde y promueve el uso de las innovaciones detectadas.

Realiza auditorías de cumplimiento.

Emite sanciones a certificadores.

Integra historias técnicas por certificador y por cliente.

Distingue con incentivos, no económicos, las mejores actuaciones de clientes y certificadores.

Observaciones: Se iniciará con el sitio de certificación, únicamente.

Delegaciones estatales SEDESOL:

Será el encargado de integrar el padrón local (estatal) de certificadores y de promover la

participación local en el sitio referido. Actuará como “ventanilla” para la consulta ciudadana

y de recepción de quejas.

Recibe reportes de certificadores.

Recibe reportes de clientes.

Concentra y transmite reportes a SEDESOL


Difunde boletines y comunicados localmente

Portal Nacional de Vivienda:

Se plantea la creación de un portal general de información sobre la vivienda donde uno de los sitios

se refiere a la certificación de calidad urbanística. Se propone que el sitio contemple los apartados

de:

Autoridades (SEDESOL, Delegación).

Certificadores.

Solicitantes del servicio (adquirentes, promotores, instituciones).

Resultados de las certificaciones (positivas y negativas).

Evaluación cuantitativa y generación de reportes estadísticos.

Evaluación cualitativa y generación de reportes.

Registro de “buenas prácticas” en el cumplimiento de los lineamientos.

Registro de innovaciones en el cumplimiento de los lineamientos.

Propuestas de cancelación, modificación o creación de nuevos lineamientos.

Foros de discusión, orientación y consulta.

Apoyo técnico en línea.

Capacitación en línea.

Reportes de actuación de los certificadores desde la óptica del solicitante.

Reportes de actuación de los solicitantes desde la óptica de los certificadores.

Solicitantes:

Son los que contratan los servicios de los certificadores para cualquiera de las modalidades de

gestión analizadas en apartados anteriores.

Además de los datos generales relativos al proyecto que solicitan certificar, el solicitante

deberá aportar sus opiniones e impresiones sobre la calidad del servicio prestado por el

certificador y sobre formas alternativas o innovadores de cumplimiento de los lineamientos. De

igual manera, se le solicitará su argumentación sobre los lineamientos que considera que se

deben cancelar o modificar, para el enriquecimiento del proyecto y/o del proceso de

certificación.

Reporta y sugiere soluciones innovadoras.


Certificadores:

Son los profesionistas calificados para realizar las evaluaciones en cualquiera de sus

modalidades.

Serán responsables de integrar al sitio los resultados de los ejercicios de certificación (positiva o

no) así como de aportar sus opiniones sobre la relación con el cliente.

Se solicitará sus apreciaciones sobre las mejores formas de aplicar y cumplir los lineamientos, y

sobre las modificaciones, cancelaciones o innovaciones que considere relevantes para la

mejora de los proyectos y del proceso de certificación.

Reporta y sugiere soluciones innovadoras.

ONAVI´S, CONAVI y entidades financieras:

Reportan características de los proyectos de vivienda: ubicación, cantidad, avance,

prototipos, equipamiento, créditos colocados, etc.

Usuario (Habitantes):

Reporte sobre la efectividad de la aplicación de los lineamientos en la vida cotidiana de los

fraccionamientos.

Sugerencia de innovaciones.

Observaciones: Se propone una terminal o estación en los centros comunitarios, para que pueda

establecerse la comunicación continua de los usuarios.

El sistema de aprendizaje y mejora continua corresponde a un ciclo, ya que debe realizarse de

manera periódica de acuerdo a los reportes que emitan los distintos actores que forman parte del

procedimiento de mejora continua y a criterio de SEDESOL, así como de los especialistas, cuando así

se requiera.

Lo mencionado, del sistema de aprendizaje y mejora continua, que corresponde a una visualización

como un ciclo, se presenta de manera clara en el esquema “F1” y en el esquema “G1”, donde

podemos ver los actores involucrados, las tareas que les corresponden y en general, el ciclo que la

relación de todo ello genera.


Esquema “F1”. Sistema de aprendizaje y mejora continua.


Esquema “G1”. Sistema de aprendizaje y mejora continua.

USUARIO

SISTEMA DE APRENDIZAJE Y MEJORA CONTINUA

ORGANISMO/ENTIDAD

CERTIFICADORPROMOTOR/

CLIENTEDELEGACIÓN

SEDESOL

S E D E S O L(Secretaría de Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial

Elabora Reportes

Post. ocupación

ElaboraReportes de

Producción devivienda

Se incorpora al padrón

Integra padrón

Visita padrón y elige certificador

Celebra contacto con certificador

Realiza procedimiento de certificación

Emite dictamen

Elabora reporte

Elabora reporte

Recibe reportes y los transmite para su procesamiento

Diseña sistema de procesamiento

de reportes

Elabora reportes:

•POR TEMA

•POR ACTOR

•POR ESTADO

•POR INNOVACIÓN

•OTROS

Foro virtual de discusión de

modificaciones entre los actores

Recomendaciones de modificaciones

Define lineamientos,

políticas y procedimientos de certificación

Diseña formatos de reporte para

los actores

Realiza auditorias de cumplimiento



11.4.6 Casos especiales derivados de la aplicación de los lineamientos65

Comenzaremos por decir que las ciudades son dinámicas y que últimamente se han acelerado los

procesos y todo va cambiando. Lo mencionado, tiene el propósito de hacerle ver al lector que desde

que comenzamos a realizar la recopilación de información para la formación del presente

documento hasta su término, han ocurrido casos extraordinarios a los contemplados en la norma,

refiriéndonos con ello a que se han desarrollado nuevos fraccionamientos, se necesitarán desarrollos

habitacionales temporales, entre otros casos, que posteriormente solicitarán su certificación.

Precisamente, para aquellos interesados en que les certifiquen los desarrollos que han realizado o que

forman parte de otros casos especiales, ha sido realizado este apartado.

El apartado se ha dividido en tres rubros:

“Retroactividad”: considera todos los casos que hasta el momento en que comience a ser

divulgada la norma estén en proceso de construcción o estén construidos.

Vivienda de emergencia: contempla todos los casos en los que se requiera construir vivienda de

emergencia debido a desastres naturales o sucesos inesperados.

Vivienda de reubicación: contempla casos en que los habitantes requieren una vivienda por

reubicación, es decir, que existe una correspondencia con acciones gubernamentales. Ejemplo

de ello es el caso de reubicación de personas que vivían en asentamientos irregulares.

a) Retroactividad

Este apartado corresponde a casos de desarrollos habitacionales o vivienda en general, que ha sido

construida o está en proceso de construcción, hasta el momento en que comiencen a divulgarse los

lineamientos.

En estos casos se recomienda solo considerar los siguientes puntos de los Lineamientos Federales:

Medidas de mitigación de riesgos.


Al menos, una medida de protección al ambiente.

Infraestructura básica: agua potable, drenaje, iluminación pública y pavimentación.

Equipamiento mínimo.

b) Vivienda de emergencia – temporal

Como se explicó anteriormente, ésta es vivienda temporal requerida por casos de emergencia,

debido a desastres naturales o casos de última hora que no han sido contemplados.

65 Para mayor detalle de los puntos planteados en cada rubro de los casos especiales, Ver Guía Técnica de los Lineamientos

Federales.


En estos casos, se consideran los siguientes puntos como mínimos:

Brindar las medidas necesarias para mitigación de riesgos.

Contar con el trazo correspondiente de vialidades, como se especifica en la Guía Técnica de

los Lineamientos Federales.

Contar con transporte público.

Infraestructura básica: agua potable, drenaje e iluminación pública.

Al menos una medida de protección al ambiente.

Equipamiento mínimo.

c) Vivienda de reubicación

Este tipo de vivienda corresponde a construcción de desarrollos habitacionales que serán construidos

por casos especiales de reubicación, deberán de cumplir con todos los lineamientos establecidos

para desarrollos convencionales, sin embargo, en este caso se apegarán al rubro de Desarrollos

Progresivos en la Guía Técnica de los Lineamientos Federales. Es decir, se cumplirá con todos los

Lineamientos, pero por etapas.

12 BASES PARA LA CONSULTA PÚBLICA

Se propone realizar talleres regionales, donde se convoque a especialistas y/o actores del desarrollo

urbano de todo el país, que puedan expresar la posición o intereses de los distintos sectores:

gubernamental, empresarial, social, académico y legislativo, con el propósito de presentar la

información, estudios y argumentaciones que surgieron del diagnóstico y de las entrevistas, con el

propósito de identificar intereses, posiciones y propuestas.

En su caso, identificar las coincidencias, consensos y disensos en los diferentes temas de la materia. La

realización de dichos talleres supone, entre otros aspectos, los siguientes:

Diseño temático de los talleres.

Identificación de sectores y actores representativos.

Selección de sedes y lugares de los talleres.

Selección de fechas y calendario de eventos.

Preparación de temas y materiales.

Selección de coordinadores, ponentes y participantes.

Previsión y logística de los eventos.

Diseño de la estrategia de convocatoria, difusión y comunicación conforme a los lineamientos

de SEDESOL.

Realización de los talleres.


Registro de participaciones.

Análisis de participaciones y propuestas.

Presentación de resultados.

Edición de Informes y Memorias.

12.1 Talleres

Con el propósito de conocer los puntos de vista y orientaciones de los diversos actores involucrados

en el tema de la vivienda, se realizará un proceso de consulta pública al que se convocará a

representantes de los sectores público, social, privado y académico a propuesta de la propia

SEDESOL.

12.1.1 Participantes

La SEDESOL convocará representantes de cada sector. En esta propuesta se otorga un peso

relevante a los actores locales, tanto a funcionarios como a los representantes de los sectores, con la

finalidad de enriquecer el proyecto de nueva ley con la visión directa y concreta de quienes se

relacionan directa o indirectamente con la normatividad urbana.

Se propone que en cada taller participen hasta un máximo de 25 personas, de manera que los

resultados del análisis, de sus opiniones y puntos de vista, puedan ser efectivamente incorporados al

diagnóstico. Por esa misma razón la selección de participantes deberá ser incluyente y abarcar a

quienes efectivamente cuenten con el respaldo y representación de los intereses de sus respectivos

sectores.

En todo caso se contemplará la participación de los siguientes actores:

CONAVI

Autoridades estatales en materia de vivienda.

Autoridades municipales en materia de vivienda.

Institutos de vivienda.

Asociaciones de vecinos de los conjuntos de vivienda (se recomienda de aquellos construidos

de hace 10 años a la actualidad).

Cámaras empresariales de vivienda y de la construcción.

Organismos Nacionales de Vivienda.

Universidades y centros de investigación.

Colegio de profesionistas (Ingenieros, Arquitectos y Urbanistas).

Institutos municipales de desarrollo urbano.


12.1.2 Mecanismos de selección de participantes

Considerando que múltiples actores de cada sector tendrían interés en participar, es probable que

exista un alto nivel de conflicto para seleccionar a los invitados, por este motivo se sugiere requerir a

cada sector el directorio de las personas que se proponen para cada uno de ellos y correspondería a

la Coordinación de Asesores de la Subsecretaría de Desarrollo Urbano y Ordenación del Territorio de

la SEDESOL formular la invitación oficial a los eventos.

12.1.3 Formato de los talleres

Se contemplan sesiones de trabajo de cuatro horas, correspondiendo cada una de ellas a los diversos

sectores involucrados, todas en alguna sede que sea reconocible y accesible para todos los invitados.

Las delegaciones de la SEDESOL propondrán el sitio para estas sesiones.

Se propone organizar el encuentro a través de los diversos ejes temáticos que se estiman de mayor

relevancia para efectos del proyecto de los Lineamientos Federales del Artículos 73 de la Ley de

Vivienda. Previamente al desarrollo de cada taller se seleccionarán los temas que serán objeto de

análisis y discusión, dependiendo de los sectores y actores participantes. Los ejes temáticos que se

considerarán son:

Análisis los Lineamientos Federales en sus componentes: Vinculación con el entorno,

infraestructura y equipamiento.

Proceso de certificación de los conjuntos.

En cada tema se hará una exposición de la propuesta en 20 minutos y posteriormente se abrirá el

debate a los participantes del encuentro, con un máximo de 5 minutos por intervención.

Se solicitará de participantes y ponentes planteamientos, críticas y/o propuestas concisas y breves

apegadas a los temas y agendas propuestas.

Las reuniones serán presididas por un funcionario de la SEDESOL, auxiliado por un facilitador que

controla tiempos y procesos de participación y por un especialista responsable de la relatoría y

conclusiones para el cierre del encuentro.

Para el desarrollo de los talleres es importante partir de una base común en función de la

problemática que da como resultado el diseño del Artículo 73 de la Ley de Vivienda y sus



12.1.4 Programa de los talleres

Evento Contenido Responsable Tiempo Acumulado

1. Registro Facilitador 30 min

2. Introducción Bienvenida Agencia 10 min

Objetivo del taller Especialista 10 min

Método de trabajo Facilitador 10 min 1 hora

Presentación del anteproyecto Especialista 30 min

Análisis y discusión Participantes 90 min 3 horas

Levantamiento de cédulas Facilitador, Especialista 40 min

Relatoria y conclusiones Especialista 20 min

4. Cierre del evento Agencia 10 min 4:10 horas

3. Desarrollo

12.1.5 Materiales de apoyo a participantes

Todos los participantes recibirán con anticipación a cada taller el siguiente material:

Información sobre la reunión y lugar sede: mecánica, propósitos, programa, formato de opinión

impreso.

La agenda del evento en donde se precisan las características del mismo y lo que se espera de

los participantes.

El anteproyecto de lineamiento para cada tema o temas del taller.

12.1.6 Requerimientos y elementos de logística

Los requerimientos y elementos de logística son los siguientes:

Validar mecánica de selección y definir participantes.

Invitación y carta para participantes.

Invitación a la prensa y atención a la misma.

Confirmación de presencia de participantes.

Definición del funcionario de gobierno local a que se invita.

Personificadores.

Selección del lugar.

Disposición de salones y sillas y mesas de trabajo para los talleres.

Servicio de cafetería.

Alimentos, en su caso.

Disponibilidad en sala de equipos (proyector, computadora, micrófonos, etc.)


Videograbación y trascripción de las sesiones.

Sonorización, micrófonos y grabación en CD.

Para el desarrollo de los talleres es importante partir de una base común en función de la

problemática que da como resultado el diseño del Artículo 73 de la Ley de Vivienda y sus

Lineamientos Federales. Partir de que el pasado y el presente son difíciles de conciliar, sólo queda el

futuro.


CAPÍTULO VI. PROYECTO DE ACUERDO Y GUÍA TÉCNICA DE LOS

LINEAMIENTOS FEDERALES

13 PROYECTO DE ACUERDO

DISEÑO DEL ACUERDO QUE ESTABLECE LOS LINEAMIENTOS FEDERALES

I. Definición:

El Acuerdo es el instrumento emitido por un servidor público facultado para definir funciones o

acciones específicas, estableciendo los términos, límites y características de una actividad

determinada. En este caso en particular se trata del instrumento a través del cual se establecerán los

lineamientos a que se refiere el artículo 73 de la Ley de Vivienda.

II. Propósito:

El propósito o finalidad del Acuerdo consiste en instituir acciones o prescripciones a cargo de terceros,

describiendo las etapas, fases y pautas necesarias para desarrollar una actividad u objetivo. En el

caso específico que nos ocupa, el Acuerdo establecerá los lineamientos en materia de equipamiento,

infraestructura y vinculación con el entorno que deberán cumplir las acciones de suelo y vivienda

financiadas con recursos federales provenientes de las ONAVI´S.

III. En qué momento se emite:

Los lineamientos se emiten cuando se requiere particularizar o detallar acciones que deriven de un

ordenamiento de mayor jerarquía. En el caso específico se trata precisamente de dar cumplimiento a

lo establecido por el artículo 73 de la Ley de Vivienda, que dispone: “Las acciones de suelo y vivienda

financiadas con recursos federales, así como las de los organismos que financien vivienda para los

trabajadores en cumplimiento a la obligación que consigna el artículo 123 de la Constitución Política

de los Estados Unidos Mexicanos, deberán observar los lineamientos que en materia de equipamiento,




demás disposiciones aplicables.” Cabe aclarar que dicho ordenamiento fue publicado en el Diario

Oficial de la Federación del 27 de junio del 2006.

IV. Contenido del Acuerdo:

El contenido del Acuerdo se desarrolló de conformidad con la Guía para Emitir Documentos

Normativos expedida por la Secretaría de la Función Pública. De conformidad con lo anterior, la

estructura del acuerdo que establece los lineamientos a que se deberá sujetar las acciones de suelo y

vivienda de conformidad con el artículo 73 de la Ley de Vivienda, es la siguiente:


Apartado Descripción

1. Consideraciones Breve explicación de los antecedentes y

necesidades para emitir los lineamientos.

2. Objetivo Explica el porqué o para qué de los lineamientos.

3. Fundamento legal Señala los ordenamientos jurídicos en que se

sustentan los lineamientos, incluyendo artículos y

fracciones, apartados o incisos, según

corresponda.

4. Ámbito de aplicación Define a las personas u organismos responsables

de:

seguir los lineamientos

aplicar los lineamientos

y en su caso define también el ámbito espacial o

material en el cual resulta aplicable.

5. Disposiciones generales Establece el conjunto de etapas, requisitos,

acciones, seguimiento, obligaciones y

coordinación necesarios para cumplir con los

objetivos de los lineamientos.

6. Lineamientos generales y específicos Descripción de los términos, elementos o

directrices generales o específicas que se aplican

de manera uniforme en todas las etapas de un

proceso.

7. Mecanismos de verificación y evaluación Señala el área o unidad administrativa encargada

de verificar y evaluar el cumplimiento de los

lineamientos, así como los procedimientos de

verificación y evaluación aplicables.

8. Interpretación Define a la unidad responsable de la

interpretación de los lineamientos.

9. Emisor Datos de la dependencia o entidad emisora

incluyendo nombre completo y cargo del servidor

público facultado, fecha y firma correspondiente.

V. Análisis jurídico formal del artículo 73 de la Ley de Vivienda:

Con la finalidad de desagregar los distintos elementos y conceptos regulados por el artículo 73 de la

Ley de Vivienda, y para el efecto de formular debidamente el Acuerdo por que se establezcan los

lineamientos respectivos, a continuación se describen cada uno de sus componentes.


Sujetos obligados a su cumplimiento:

Quienes lleven a cabo acciones de suelo y vivienda financiadas con recursos federales.

Organismos que financien vivienda conforme al artículo 123 constitucional.

Obligación o disposición vinculante:

Observar los lineamientos que en materia de equipamiento, infraestructura y vinculación con el

entorno establezca la Secretaría de Desarrollo Social.

Condiciones de la obligación:

Tomar en consideración la opinión de la Comisión Nacional de Vivienda para cada grupo

objetivo de la población, a fin de considerar los impactos de las mismas.

Referencia a otros ordenamientos aplicables:

La Ley General de Asentamientos Humanos.


PROYECTO DE ACUERDO QUE ESTABLECE LOS LINEAMIENTOS EN MATERIA DE EQUIPAMIENTO,

INFRAESTRUCTURA Y VINCULACIÓN CON EL ENTORNO A QUE SE REFIERE EL ARTÍCULO 73 DE LA LEY DE

VIVIENDA

ERNESTO CORDERO ARROYO, SECRETARIO DE DESARROLLO SOCIAL, CON FUNDAMENTO EN LO

DISPUESTO POR LOS ARTÍCULOS 12, 32, FRACCIONES I Y XII, DE LA LEY ORGÁNICA DE LA

ADMINISTRACIÓN PÚBLICA FEDERAL, 5, FRACCIÓN I, DEL REGLAMENTO INTERIOR DE LA SECRETARÍA DE

DESARROLLO SOCIAL, 73 DE LA LEY DE VIVIENDA Y 3º, FRACCIONES III, IV, IX, X, XI, XIX, 44, Y 58 DE LA LEY

GENERAL DE ASENTAMIENTOS HUMANOS, Y

CONSIDERANDO

Que si bien el desarrollo del sector vivienda en los últimos años ha mostrado una dinámica de

crecimiento acelerada, también lo es que los procesos de ocupación del suelo, crecimiento de los

centros de población, dotación de infraestructura y equipamiento y vinculación con el entorno de los

conjuntos y fraccionamientos desarrollados, han provocado desequilibrios en algunos centros de

población y afectaciones a la calidad de vida de la población que los habita.

Que el aspecto que se reporta de mayor relevancia en cuanto a los problemas que enfrentan hoy en

día los fraccionamientos y conjuntos habitacionales, es la escasa o nula conexión de los mismos con

su entorno y con el resto de la ciudad donde se localizan.

Que no han existido normativas orientadas a lograr una adecuada relación con el entorno y con el

conjunto de bienes y servicios que ofrece la ciudad; el aislamiento por la distancia a la que se ubican

y la mala comunicación, es uno de los problemas fundamentales tanto para las autoridades locales

como para los habitantes de los fraccionamientos.

Que lo anterior afecta de manera directa en los tiempos de traslado entre el fraccionamiento y la

ciudad, que se vuelve en ocasiones inaceptable; los tiempos excesivos de traslado por el mal servicio

de transporte público se vuelven también condiciones que dilatan la ocupación de las viviendas en

virtud de las dificultades que se le presentan al adquiriente para acceder a los centros de bienes y

servicios locales.

Que existen muy pocas disposiciones normativas respecto a las condiciones que debe cumplir la

traza urbana de los fraccionamientos, de manera tal que las viviendas puedan vincularse a través de

calles y espacios públicos claramente accesibles y colectivos, que promuevan la posibilidad del

contacto social voluntario; en su lugar, ha predominado una organización interna basada en la

exclusión y el aislamiento que limita el contacto social, que por lo mismo potencia el conflicto entre

vecinos.

Que las restricciones normativas han impedido que los fraccionamientos contemplen, como parte de

su diseño, la presencia de usos y actividades complementarias –e indispensables– del cumplimiento

adecuado de la función habitacional; la ausencia de tales actividades incrementa los

desplazamientos para satisfacer las necesidades de consumo diferentes de bienes y servicios de los

residentes, por lo que la política actual es contraria a la búsqueda de la sustentabilidad.

Que en materia de equipamiento urbano sólo está garantizada la donación de los terrenos para su

posterior construcción, aunque con criterios variables según cada Estado y es frecuente que esos

terrenos permanezcan baldíos o que se vendan para fortalecer las finanzas públicas locales,

perdiendo el valor que como espacios públicos o para equipamiento urbano pudieran tener.


Que en este contexto, la Ley de Vivienda en su artículo 73 establece que: “Las acciones de suelo y

vivienda financiadas con recursos federales, así como las de los organismos que financien vivienda

para los trabajadores en cumplimiento a la obligación que consigna el artículo 123 de la Constitución

Política de los Estados Unidos Mexicanos, deberán observar los lineamientos que en materia de

equipamiento, infraestructura y vinculación con el entorno establezca la Secretaría de Desarrollo

Social, escuchando la opinión de la Comisión para cada grupo objetivo de la población, a fin de

considerar los impactos de las mismas, de conformidad con lo establecido en la Ley General de

Asentamientos Humanos y demás disposiciones aplicables.” Con esta disposición se pretende

plantear soluciones a la problemática antes descrita.

Que los lineamientos no se conciben como una barrera regulatoria al desarrollo, sino como una

mejora de las condiciones normativas vigentes que atiende las necesidades básicas de los residentes,

las cuales varían de acuerdo al tamaño de los desarrollos, en particular en los tipos de equipamientos

deseables, además de fomentar la sustentabilidad económica, social y ambiental de los mismos.

Que con la aplicación de los lineamientos se establecen criterios homogéneos para el cumplimiento

de la norma y la asignación de créditos que garanticen condiciones mínimas de habitabilidad en los

desarrollos y logren equilibrios respecto al entorno, la infraestructura y el equipamiento instalados, a la

vez que constituyen un apoyo técnico tanto para el desarrollador privado como para la

administración pública local en el desarrollo urbano y producción de vivienda en desarrollos

habitacionales.

Que estos lineamientos se aplicarán en los conjuntos que reciban financiamiento de los Organismos

Nacionales de Vivienda, siendo dichos organismos responsables directa e indirectamente del 85% de

los recursos que hoy se destinan al sector formal de vivienda.

Que de conformidad con el artículo 27 constitucional, la Ley General de Asentamientos Humanos

señala en su artículo 3 que el ordenamiento territorial de los asentamientos humanos y el desarrollo

urbano de los centros de población, tenderá a mejorar el nivel y calidad de vida de la población

urbana y rural, a través de la vinculación del desarrollo regional y urbano con el bienestar social de la

población; la distribución equilibrada y sustentable de los centros de población y las actividades

económicas en el territorio nacional; el fomento de centros de población de dimensiones medias; la

creación y mejoramiento de condiciones favorables para la relación adecuada entre zonas de

trabajo, vivienda y recreación; y la estructuración interna de los centros de población y la dotación

suficiente y oportuna de infraestructura, equipamiento y servicios urbanos.

Que el artículo 43 de la Ley General de Asentamientos Humanos dispone que la incorporación de

terrenos ejidales, comunales y de propiedad federal al desarrollo urbano y la vivienda, deberá ser

necesaria para la ejecución de un plan o programa de desarrollo urbano; las áreas o predios que se

incorporen comprenderán preferentemente terrenos que no estén dedicados a actividades

productivas; y que se deberá considerar el planteamiento de esquemas financieros para su

aprovechamiento y para la dotación de infraestructura, equipamiento y servicios urbanos, así como

para la construcción de vivienda.

Que la Ley General de Asentamientos Humanos en su artículo 44, dispone que tratándose de suelo y

reservas territoriales que tengan por objeto el desarrollo de acciones habitacionales de interés social y

popular, provenientes del dominio federal, la enajenación de predios que realicen la Federación, las

entidades de la Administración Pública Federal, los estados y los municipios o sus entidades

paraestatales, estará sujeta a la legislación aplicable en materia de vivienda, por lo que dichas

acciones de vivienda deberán sujetarse a los lineamientos que se establezcan conforme al artículo 73

de la Ley de Vivienda.


Que la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente, en materia de regulación

ecológica de los asentamientos humanos dispone en su artículo 23, que en la determinación de los

usos del suelo, se buscará lograr una diversidad y eficiencia de los mismos y se evitará el desarrollo de

esquemas segregados o unifuncionales, así como las tendencias a la suburbanización extensiva;

asimismo, señala que en la determinación de las áreas para el crecimiento de los centros de

población, se fomentará la mezcla de los usos habitacionales con los productivos que no representen

riesgos o daños a la salud de la población y se evitará que se afecten áreas con alto valor ambiental;

y finalmente, establece que se deberá privilegiar el establecimiento de sistemas de transporte

colectivo y otros medios de alta eficiencia energética y ambiental.

Que la Ley Agraria señala en su artículo 2, que el ejercicio de los derechos de propiedad a que se

refiere dicha Ley, en lo relacionado con el aprovechamiento urbano y el equilibrio ecológico, se

ajustará a lo dispuesto en la Ley General de Asentamientos Humanos, la Ley del Equilibrio Ecológico y

la Protección al Ambiente y demás leyes aplicables; dispone también que para la localización,

deslinde y fraccionamiento de la zona de urbanización y su reserva de crecimiento, se requerirá la

intervención de las autoridades municipales correspondientes y se observarán las normas técnicas

que emita la SEDESOL; y finalmente establece que en todo caso, la incorporación de las tierras

ejidales al desarrollo urbano deberá sujetarse a las leyes, reglamentos y planes vigentes en materia de

asentamientos humanos.

Que las leyes y reglamentos estatales y municipales en materia de desarrollo urbano,

fraccionamientos y construcciones, regulan profusamente los criterios de lotificación, diseño e

infraestructura interna de los fraccionamientos o conjuntos, no obstante, hacen poco o ningún énfasis

en la ubicación del proyecto en relación con el asentamiento humano existente, la capacidad de la

infraestructura y equipamiento en la zona de impacto o influencia del nuevo desarrollo,

estableciendo como condición general contar con el uso del suelo permitido, asumiendo que con

ello se cubrirán las demás condicionantes de ubicación y servicios; sin embargo, el que se cuente con

el uso del suelo permitido no es condición suficiente para que se garanticen los objetivos de

sustentabilidad que contempla el artículo 73 de la Ley de Vivienda, por lo que sin afectar el ámbito

de atribuciones local, mediante el presente acuerdo se establecen las condiciones específicas para

el ejercicio de recursos provenientes de la Comisión Nacional de Vivienda y de los Organismos

Nacionales de Vivienda, para el financiamiento de acciones de suelo y vivienda, en congruencia con

lo dispuesto por el artículo 73 de la Ley de Vivienda.

He tenido a bien expedir el siguiente:

ACUERDO POR EL QUE SE ESTABLECEN LOS LINEAMIENTOS EN MATERIA DE EQUIPAMIENTO,

INFRAESTRUCTURA Y VINCULACIÓN CON EL ENTORNO A QUE SE REFIERE EL ARTÍCULO 73 DE LA LEY DE

VIVIENDA

OBJETO

Artículo 1. El presente Acuerdo tiene por objeto establecer los lineamientos que en materia de

equipamiento, infraestructura y vinculación con el entorno deberán observar las acciones de suelo y

vivienda financiadas con recursos federales, así como las de los organismos que financien vivienda

para los trabajadores en cumplimiento a la obligación que consigna el artículo 123 de la Constitución

Política de los Estados Unidos Mexicanos, de conformidad con las disposiciones del artículo 73 de la

Ley de Vivienda.

Artículo 2. La Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI) y los Organismos Nacionales de Vivienda

(ONAVI´S): la Sociedad Hipotecaria Federal, el Instituto Nacional del Fondo para la Vivienda de los

Trabajadores, el Fondo Nacional de Habitaciones Populares y el Fondo para la Vivienda del Instituto


de Seguridad Social y Servicios de los Trabajadores del Estado, que lleven cabo acciones de suelo o

vivienda, financiadas con recursos federales, sólo podrán ejercer recursos en los términos del artículo

siguiente, cuando los proyectos de vivienda que pretendan financiar cumplan con los lineamientos

que en materia de equipamiento, infraestructura y vinculación con el entorno, establece el presente

Acuerdo.

Artículo 3. Las disposiciones del presente Acuerdo serán aplicables en todas las modalidades del

ejercicio de recursos tanto de la Comisión Nacional de Vivienda, como de los Organismos Nacionales

de Vivienda a que se refiere el artículo anterior, tales como créditos, subsidios, subsidios asociados al

crédito, créditos de segundo piso, garantías, avales, cofinanciamientos, créditos puente para el

desarrollo de proyectos y cualquier otra modalidad para el ejercicio de recursos destinados al

financiamiento de acciones de vivienda.

Artículo 4. Las acciones de suelo y vivienda rural e indígena, así como las acciones de mejoramiento

de vivienda que se financien con recursos provenientes de las fuentes a que se refiere el artículo

anterior no estarán sujetas al cumplimiento del presente Acuerdo.

Artículo 5. Las disposiciones que establece el presente Acuerdo tienen por objeto únicamente regular

el ejercicio de los recursos que realizan la CONAVI y las ONAVI´S, por lo que las regulaciones locales

en materia de desarrollo urbano, fraccionamientos y demás aplicables continuarán vigentes en sus

términos. La persona física o moral, pública o privada, que pretenda acceder a alguna de las fuentes

de financiamiento a que se refiere el artículo 3 de este Acuerdo deberá cumplir con los lineamientos

que este instrumento establece.

Artículo 6. Para los efectos del presente Acuerdo se entenderá por:

I. Certificador: la persona física con cédula profesional expedida por autoridad competente en

algún grado académico, pudiendo ser licenciatura, maestría o doctorado, en la disciplina del

urbanismo, ya sea planeación urbana, urbanismo, diseño urbano, planeación territorial, que

demuestren no tener antecedentes penales y que obtengan su inscripción en el Registro de

Certificadores de la Delegación de SEDESOL que corresponda;

II. Certificación SEDESOL de calidad urbanística: el documento emitido por el certificador en el

que se hace constar que un proyecto determinado cumple con los lineamientos a que se refiere el

presente Acuerdo;

III. CONAVI: la Comisión Nacional de Vivienda;

IV. ONAVI´S: los Organismos Nacionales de Vivienda a que se refiere la Ley de Vivienda y que son:

Sociedad Hipotecaria Federal, el Instituto Nacional del Fondo para la Vivienda de los Trabajadores,

el Fondo Nacional de Habitaciones Populares y el Fondo para la Vivienda del Instituto de

Seguridad Social y Servicios de los Trabajadores del Estado; y

V. SEDESOL: la Secretaría de Desarrollo Social.

DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 7. Los lineamientos a que se refiere este Acuerdo serán aplicables únicamente para créditos,

subsidios, subsidios asociados al crédito, créditos de segundo piso, garantías, avales,

cofinanciamientos, créditos puente para el desarrollo de proyectos y cualquier otra modalidad para

el ejercicio de recursos destinados al desarrollo de proyectos de vivienda que se lleven a cabo a


partir de su entrada en vigor o para la adquisición de vivienda nueva o la adquisición de lotes o

viviendas en fraccionamientos progresivos.

Artículo 8. Quienes pretendan acceder a recursos provenientes de la CONAVI o los ONAVI´S, deberán

cumplir los lineamientos que establece el presente Acuerdo, para la concepción, ubicación, diseño y

ejecución de los proyectos que pretendan financiar mediante alguna de las fuentes referidas en el

artículo 3.

Artículo 9. La Comisión Nacional de Vivienda y los Organismos Nacionales de Vivienda solicitarán

como requisito indispensable, previo al ejercicio o entrega de los recursos a que se refiere el artículo 3,

que los proyectos o viviendas respecto de los cuales se solicite financiamiento, cuenten con la

certificación SEDESOL de calidad urbanística expedida por la persona física autorizada por la

Secretaría de Desarrollo Social, a que se refiere el artículo 11.

Artículo 10. Los procedimientos a que se sujetará el cumplimiento del presente acuerdo son:

A. Para la adquisición de vivienda nueva o la adquisición de lotes o viviendas en

fraccionamientos progresivos:

I. La CONAVI y las ONAVI´S deberán informar al público interesado que deberán cumplir con los

lineamientos a que se refiere el presente Acuerdo como condición para la autorización del

financiamiento solicitado;

II. Para efectos de lo anterior, quienes ofrezcan al público vivienda nueva o la adquisición de

lotes o viviendas en fraccionamientos progresivos, cuya adquisición pretenda financiarse conforme

a lo señalado en el presente Acuerdo, deberán gestionar y obtener la certificación SEDESOL de

calidad urbanística, respecto del desarrollo o fase de que se trate, acudiendo para tal efecto a la

Delegación de la SEDESOL en la entidad federativa en que se ubique, para conocer el listado de

certificadores autorizados;

III. La certificación SEDESOL de calidad urbanística, bajo la responsabilidad de los oferentes,

deberá estar a disposición de los interesados a efecto de que puedan integrarla como parte de

los requisitos para la solicitud de financiamiento, también se difundirá a través de la página

electrónica que al efecto opere la SEDESOL; y

IV. La CONAVI y las ONAVI´S únicamente podrán autorizar los créditos o financiamientos a que se

refiere este Acuerdo cuando se cuente con la certificación SEDESOL de calidad urbanística para la

vivienda de que se trate.

B. Para la obtención de créditos puente:

I. La CONAVI y las ONAVI´S deberán informar al público interesado que deberán cumplir con los

lineamientos a que se refiere el presente Acuerdo como condición para la autorización del crédito

solicitado;

II. La CONAVI y las ONAVI´S únicamente podrán autorizar los créditos puente a que se refiere

este acuerdo cuando se cuente con la certificación SEDESOL de calidad urbanística para el

desarrollo o fase de que se trate;

III. Quienes desarrollen proyectos de vivienda cuya ejecución pretenda financiarse a través de

alguna de las fuentes a que se refiere el artículo 3, deberán cumplir con los lineamientos a que se


refiere el presente Acuerdo, para lo cual deberán obtener la certificación SEDESOL de calidad

urbanística respecto del proyecto que pretendan llevar a cabo; y

IV. Una vez concluido el desarrollo o fase de que se trate, el interesado deberá gestionar y

obtener la certificación SEDESOL de calidad urbanística respecto del proyecto ejecutado, como

requisito previo a la individualización de las acciones de vivienda realizadas.

Artículo 11. Para la expedición de la certificación SEDESOL de calidad urbanística se seguirá el

siguiente procedimiento:

I. El certificador analizará el proyecto o en su caso las características de la obra ejecutada y

formulará un reporte respecto del cumplimiento de los lineamientos a que se refiere el presente

Acuerdo;

II. El certificador formulará el dictamen correspondiente y, en caso de que se cumplan con los

lineamientos a que se refiere el presente Acuerdo, expedirá la certificación SEDESOL de calidad

urbanística, en su modalidad de proyecto o para la adquisición de vivienda;

III. El certificador entregará a los interesados el dictamen o en su caso la certificación de que se

trate; y

IV. El certificador informará el resultado de los dictámenes y certificados que expida a través de

los medios que al efecto defina la SEDESOL.

VERIFICACIÓN Y EVALUACIÓN

Artículo 12. La verificación del cumplimiento del presente acuerdo se obtendrá mediante la

certificación SEDESOL de calidad urbanística que al efecto expida la persona física autorizada por la

SEDESOL en los términos del presente Acuerdo.

Artículo 13. Los funcionarios de los organismos obligados al cumplimiento del presente Acuerdo que

se abstengan de observar sus disposiciones serán sancionados en los términos de las disposiciones

jurídicas aplicables en materia de responsabilidades.

Artículo 14. Las personas que incumplan con las certificaciones una vez otorgadas, no podrán

acceder a las fuentes de financiamiento a que se refiere el presente Acuerdo por un plazo de 3 años.

Para efectos de lo dispuesto en el presente artículo, la Secretaría de Desarrollo Social hará las

publicaciones correspondientes en el Diario Oficial de la Federación.

Artículo 15. Los certificadores que emitan dictámenes o expidan certificaciones que contravengan los

lineamientos a que se refiere el presente Acuerdo serán sancionados con la suspensión temporal o

definitiva del registro de certificador, independientemente de las responsabilidades administrativas,

civiles o penales que resulten del indebido ejercicio profesional, todo lo anterior de conformidad con

las reglas que al efecto se expidan por la SEDESOL.

Artículo 16. La Secretaría de Desarrollo Social, a través de las Delegaciones en los Estados,

establecerá el sistema de certificación de cumplimiento de los lineamientos del artículo 73 de la Ley

de Vivienda, para lo cual promoverá la capacitación, evaluación, registro y sanción de los

certificadores del cumplimiento del presente Acuerdo.


MEJORA CONTINUA

Artículo 17. La Secretaría de Desarrollo Social, a través de la Subsecretaría de Desarrollo Urbano y

Ordenación del Territorio, implementará un sistema de evaluación y seguimiento del cumplimiento de

los presentes lineamientos y con base en los resultados de dicho sistema integrará las reformas, ajustes

y modificaciones necesarias para asegurar el debido cumplimiento del artículo 73 de la Ley de

Vivienda.


Ordenación del Territorio, en coordinación con las delegaciones estatales, instrumentará y operará el

Registro de Certificadores de la Delegación de SEDESOL. Los certificadores deberán validar su registro

bianualmente, sujetándose a un procedimiento de capacitación y evaluación permanente.

LINEAMIENTOS

Artículo 19. Los lineamientos en materia de vinculación con el entorno, infraestructura y equipamiento

son los siguientes y se describen con mayor detalle en la Guía Técnica de los Lineamientos Federales:

Vinculación con el entorno:

Mitigación de riesgos.

Conectividad externa.


Diversidad.

Protección al ambiente.

Condiciones para ocupación.

Infraestructura:

Infraestructura básica.

Vialidad.

Desarrollos progresivos.

Equipamiento:

Espacio público abierto.



Mercado público.

Equipamiento público complementario.


INTERPRETACIÓN


Ordenación del Territorio, será competente para interpretar para efectos administrativos las

disposiciones del presente Acuerdo.

TRANSITORIOS

Artículo Primero. El presente Acuerdo entrará en vigor a los 180 días de su publicación en el Diario

Oficial de la Federación.

Artículo Segundo. La Secretaría de Desarrollo Social, a través de la Subsecretaría de Desarrollo Urbano

y Ordenación del Territorio, instrumentará los trámites, procedimientos y registros necesarios a efecto

de asegurar el cumplimiento de las disposiciones del presente Acuerdo.

Para efectos de lo señalado en el presente artículo, la Secretaría, en el ámbito de sus atribuciones,

solicitará los recursos presupuestales y humanos necesarios a efecto de dar cumplimiento a lo

señalado en el presente Acuerdo.

Artículo Tercero. La CONAVI y las ONAVI´S deberán ajustar sus reglas de operación de recursos para

asegurar que los proyectos se ajusten a los lineamientos en un plazo de 180 días naturales a partir de

la entrada en vigor del presente acuerdo.

Artículo Cuarto. La SEDESOL instrumentará un programa de difusión del contenido del presente

Acuerdo y promoverá su incorporación en las disposiciones jurídicas locales en materia de desarrollo

urbano, fraccionamientos y construcciones.

Artículo Quinto. La SEDESOL promoverá ante las instancias competentes la reforma y adición de la Ley

Federal de Derechos para el efecto de establecer el cobro un derecho para el financiamiento del

programa de mejora continua.

Así lo proveyó y firma el Secretario de Desarrollo Social, Ernesto Cordero Arroyo.


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INFONAVIT, Folleto: Compra, construye, remodela o paga una hipoteca con tu crédito

INFONAVIT

ENTREVISTAS

Irene Luna, Asesora Inmobiliaria, 19/octubre/2007

Arq. Manuel Barclay, Instituto de Desarrollo Urbano, Regional y Vivienda del Estado de Veracruz

Arq. José Enrique González Pacheco, Dirección de Fraccionamientos y Predios Municipales.

Dirección de Desarrollo Urbano. Municipio de Aguascalientes.

Ing. Gabriel Valdez, Dirección Técnica Instituto de Vivienda del Estado de Chihuahua

Ing. Edgar Jair Prado Cardona, Jefatura de Departamento de Evaluación de Fraccionamientos.

Secretaría de Obras Publicas y Desarrollo Urbano Municipio de Chihuahua.

Dir. IMIP Arq. Inocencio Cuellar, Instituto Municipal de Investigación y Planeación Urbana de

Mexicali

Carlos López Reséndiz, Dirección General de Desarrollo Urbano del Estado de Baja California

Ing. Federico Barrera Murillo, Dirección de Proyectos e Innovación tecnológica del Instituto

Estatal de Vivienda de Nuevo León

Ing. Juan Francisco Palacios Barrera, Dirección de Fraccionamientos. Municipio de Monterrey.

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A. Lineamietos Federales Art.73 Ley de Vivienda

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