Administracion de Fincas - Creacion y Administracion de Pymes

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INDICE

MODULO A TEMA 1.- INTRODUCCIN 1. Legislacin sobre Administracin de Fincas .......................................... 3 2. Campo de actuacin del Administrador de Fincas ................................. 6 3. Tareas a desarrollar por el Administrador de Fincas .............................. 10 TEMA 2.- LA LPH Y OTRAS NORMAS: ELEMENTOS COMUNES 1. La Ley de la Propiedad Horizontal ......................................................... 19

1.1. A quien se aplica la LPH ................................................................. 20 2. El artculo 396 del Cdigo Civil .............................................................. 23 3. El ttulo constitutivo ................................................................................ 23 4. Los estatutos .......................................................................................... 25 5. El reglamento de rgimen interior .......................................................... 25 6. Elementos comunes .............................................................................. 26

6.1. Obras de conservacin y reparacin ............................................... 36 6.2. Obras de innovacin ........................................................................ 38 6.3. Obras de adecuacin en beneficio de minusvlidos y ancianos ...... 40

TEMA 3.- ORGANOS DE GOBIERNO 1. rganos de gobierno de la Comunidad de propietarios ......................... 47

1.1. La Junta de propietarios .................................................................. 47 1.1.1. Funciones .............................................................................. 47 1.1.2. Clases de Junta ..................................................................... 48 1.1.3. Convocatoria de la Junta ....................................................... 49

1.1.4. Asistencia y representacin en la Junta ................................. 53 1.1.5. Mesa de la Junta. Relacin de asistentes y funcionamiento .. 55 1.1.6. Acuerdos de la Junta y qurum para su adopcin ................. 56 1.1.7. Acta de la Junta y libro de actas ............................................ 61 1.1.8. Impugnacin de los acuerdos de la Junta .............................. 62

1.2. El presidente .................................................................................... 62 1.3. El vicepresidente ............................................................................. 64 1.4. El secretario ..................................................................................... 64 1.5. El administrador ............................................................................... 65

TEMA 4.- REGIMEN JURIDICO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS 1. Rgimen jurdico de la Comunidad: Derechos y deberes de los propietarios ................................................................... 71 2. Actividades no permitidas ...................................................................... 74

2.1. Procedimiento frente al infractor de las prohibiciones ..................... 76 3. El presupuesto comunitario .................................................................... 78 4. Gastos de la Comunidad: La cuota de participacin y su pago ............. 79

4.1. El impago de la cuota ...................................................................... 82 4.2. La impugnacin de la cuota ............................................................. 83 4.3. Procedimiento judicial para la reclamacin de deudas con la Comunidad ........................................................................... 84 4.4. Garanta legal del cobro de las cuotas impugnadas ........................ 88

5. El fondo de reserva ................................................................................ 89 TEMA 5.- REGIMEN LABORAL DE LOS EMPLEADOS DE FINCAS

URBANAS 1. Los empleados de fincas urbanas ......................................................... 95 2. La jornada laboral y sus descansos ....................................................... 97 3. Funciones a realizar ............................................................................... 99 4. Vacaciones ............................................................................................ 102 5. Licencias y permisos .............................................................................. 102

6. Fiestas laborales .................................................................................... 104 7. La retribucin ......................................................................................... 105 8. Mejoras de carcter social ..................................................................... 111 9. Faltas y sanciones ................................................................................. 112

9.1. Notificacin de sanciones ................................................................ 113 TEMA 6.- OBLIGACIONES EN MATERIA LABORAL 1. Obligaciones de la Comunidad en materia laboral ................................. 119

1.1. Inscripcin de la Comunidad de propietarios en la S.S. .................. 119 1.2. Afiliacin de trabajadores ................................................................ 121 1.3. Comunicacin e altas, bajas y variacin de datos ........................... 122 1.4. Cotizacin a la S.S. ......................................................................... 124

1.4.1. La obligacin de cotizar ......................................................... 125 1.4.2. Conceptos por los que se ha de cotizar ................................. 126 1.4.3. Bases de cotizacin y su clculo ............................................ 127

2. Libro de visitas ....................................................................................... 133 3. Los contratos de trabajo ......................................................................... 134 TEMA 7.- OBLIGACIONES FISCALES Y SEGUROS 1. Obligaciones fiscales de la Comunidad ................................................. 143

1.1. Declaracin censal .......................................................................... 144 1.2. Retenciones a cuenta del IRPF ....................................................... 145

1.2.1. Obligaciones del retenedor .................................................... 146 2. Seguros de inmuebles. Conceptos ........................................................ 147 3. Tipos de seguros de inmuebles ............................................................. 150

3.1. Seguro a primer riesgo .................................................................... 150 3.2. Seguro a valor real .......................................................................... 150 3.3. Seguro de incendios ........................................................................ 151 3.4. Seguro de responsabilidad civil ....................................................... 153 3.5. Seguro multirriesgo ......................................................................... 155

MODULO B TEMA 8.- INTRODUCCIN A LA CONTABILIDAD 1. Introduccin ........................................................................................... 161 2. Concepto y finalidad de la contabilidad .................................................. 163 3. Tipos de contabilidad ............................................................................. 165

3.1. Contabilidad pblica ........................................................................ 165 3.2. Contabilidad privada ........................................................................ 165

3.2.1. Contabilidad general .............................................................. 165 3.2.2. Contabilidad aplicada ............................................................. 166

4. La informacin contable. Caractersticas ............................................... 167 TEMA 9.- EL PATRIMONIO 1. La empresa y sus elementos ................................................................. 175 2. El patrimonio empresarial ...................................................................... 178

2.1. Masas patrimoniales: Activo y Pasivo ............................................. 181 3. El inventario ........................................................................................... 183

3.1. Clases de inventario ........................................................................ 186 3.2. Realizacin del inventario ................................................................ 187 3.3. Estructura del inventario .................................................................. 187

4. El balance de situacin .......................................................................... 189 4.1. Criterios de ordenacin de los elementos del balance .................... 191

TEMA 10.- LOS ELEMENTOS DE CONTABILIDAD. DOCUMENTOS Y CUENTAS 1. Medios de contabilidad .......................................................................... 197

1.1. Los documentos .............................................................................. 198 1.1.1. Clases de documentos .......................................................... 199

1.2. Las cuentas ..................................................................................... 200 1.2.1. Las cuentas y el Plan General de Contabilidad ..................... 202

1.2.2. Elementos de las cuentas ...................................................... 202 1.2.3. Concepto de cargo y abono. Su aplicacin ............................ 203

1.2.3.1. Relacin entre las cuentas de activo ........................ 204 1.2.3.2. Relacin entre las cuentas de activo y pasivo........................................................................ 204 1.2.3.3. Relacin entre las cuentas de pasivo ....................... 205 1.2.3.4. Relacin entre las cuentas de activo y Neto ......................................................................... 205

1.2.4. Operaciones con cuentas ...................................................... 206 1.2.5. Clasificacin de las cuentas ................................................... 209

1.2.5.1. Principales cuentas de activo ................................... 209 1.2.5.2. Principales cuentas de pasivo .................................. 210 1.2.5.3. Principales cuentas de neto ..................................... 211 1.2.5.4. Principales cuentas de gestin ................................. 211

TEMA 11.- LOS LIBROS CONTABLES 1. Estructura y caractersticas de los libros contables ............................... 217

1.1. El libro Diario ................................................................................... 217 1.1.1. Tipos de asientos ................................................................... 220

1.2. El libro Mayor ................................................................................... 222 1.3. Concordancia entre el Diario y el Mayor .......................................... 224 1.4. El libro de Inventarios y Cuentas Anuales ....................................... 226

1.4.1. Inventarios ............................................................................. 227 1.4.2. Balance de comprobacin y sumas y saldos ......................... 230 1.4.3. Cuentas anuales .................................................................... 232

2. Las obligaciones registrales de los libros contables .............................. 233 2.1. Libros registro y documentos exigidos por la normativa

Fiscal ............................................................................................... 235 3. Marco legal ............................................................................................ 237

3.1. Normas internacionales de contabilidad .......................................... 237 3.2. Normas comunitarias ....................................................................... 237 3.3. Normas espaolas ........................................................................... 238

TEMA 12.- PLAN GENERAL DE CONTABILIDAD. PRINCIPIOS CONTABLES 1. Normalizacin contable .......................................................................... 243 2. Plan General de Contabilidad ................................................................ 243 3. Estructura del PGC ................................................................................ 243 4. Los principios contables ......................................................................... 245

4.1. Principio de empresa en funcionamiento ......................................... 245 4.2. Principio de devengo ....................................................................... 245 4.3. Principio de uniformidad .................................................................. 246 4.4. Principio de prudencia ..................................................................... 246 4.5. Principio de compensacin .............................................................. 247 4.6. Principio de importancia relativa ...................................................... 248

TEMA 13.- ELABORACIN DEL PRESUPUESTO COMUNITARIO 1. Elaboracin del presupuesto comunitario .............................................. 253 2. Clculo de la cuota a pagar por los comuneros ..................................... 256 3. Presentacin de cuentas a la comunidad .............................................. 258

MODULO C TEMA 14.- PROYECTO EMPRESARIAL I 1. El proyecto empresarial ......................................................................... 265

1.1. Anlisis de mercado ........................................................................ 266 1.2. La actividad empresarial. Definicin del servicio ............................. 270 1.3. La prestacin del servicio y el aprovisionamiento ............................ 270 1.4. La comunicacin .............................................................................. 271 1.5. La comercializacin ......................................................................... 275 1.6. Forma jurdica y localizacin ........................................................... 275

1.6.1. Forma jurdica ........................................................................ 276 1.6.2. Localizacin ........................................................................... 285

1.6.3. Identificacin de la empresa .................................................. 286 1.7. Recursos humanos .......................................................................... 287

TEMA 15.- PROYECTO EMPRESARIAL II 1. La inversin financiera. Estudio de viabilidad ........................................ 299

1.1. Cuenta de perdidas y ganancias ..................................................... 299 1.2. Balance ............................................................................................ 301 1.3. Fondo de maniobra ......................................................................... 302 1.4. Plan de financiacin ........................................................................ 303 1.5. Plan de tesorera ............................................................................. 304

2. Trmites de constitucin ........................................................................ 306 2.1. Obligaciones fiscales del empresario .............................................. 306

2.1.1. Trmites de inicio de actividad ............................................... 306 2.1.1.1. Empresario individual ............................................. 307 2.1.1.2. Empresario social .................................................. 307

2.1.2. Impuesto sobre el beneficio ................................................... 308 2.1.3. Declaraciones peridicas ....................................................... 309

2.1.3.1. Retenciones a cuenta del IRPF ............................. 309 2.1.3.2. Impuesto sobre el valor aadido ............................ 309 2.1.3.3. Declaracin anual de operaciones con terceras personas ................................................. 309 2.1.3.4. Impuesto sobre la renta de las personas Fsicas ...................................................................310 2.1.3.5. Impuesto sobre sociedades ................................... 310

2.2. Trmites laborales ........................................................................... 310 2.2.1. Fuentes del ordenamiento laboral .......................................... 311 2.2.2. Trmites laborales para la apertura de una empresa ............ 312

2.2.2.1. La Seguridad Social ............................................... 313 2.2.2.2. Los ayuntamientos ................................................. 319

3. Cuadro resumen de los trmites de creacin de una empresa .......................................................................................... 324

INDICE DEL TEMA 1. Legislacin sobre la Administracin de fincas.

2. Campo de actuacin del administrador de fincas.

3. Tareas a desarrollar por el administrador de fincas.

Bloque A Tema 1 - INTRODUCCIN

3

Este primer tema pretende introducirnos en lo que va a ser la materia del curso de administracin de inmuebles, para aclarar en qu consiste la actividad de un administrador de inmuebles, qu normativa regula su actividad, y qu tareas habr de realizar en su trabajo diario.

En el sector inmobiliario pueden intervenir distintos profesionales como el Administrador de Fincas y los Agentes Inmobiliarios o Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API). Lo que no suele estar tan claro es qu tareas corresponde a cada uno de estos profesionales. De hecho, suelen confundirse, por eso nos interesa aclarar cules son las funciones y el campo de actuacin de los Administradores de Fincas, an sin olvidar que hay ocasiones en las que una misma persona desarrolla ambas actividades, dado que para trabajar como Agente inmobiliario en la actualidad no es necesaria ninguna titulacin, solo tener los conocimientos necesarios y muchas ganas de trabajar.

1. LEGISLACIN SOBRE LA ADMINIS-TRACIN DE FINCAS

En un campo como la administracin de fincas, es muy importante conocer la normativa que regula las distintas actuaciones que se pueden llevar a cabo y que iremos estudiando y detallando a lo largo del curso, dado que su aplicacin es continua, y que este es un tema que se encuentra entre los que ms conflictos producen en esta actividad.

En cuanto a la normativa que regula en s el ejercicio profesional de los administradores de fincas la podemos encontrar en:

Directiva 67/43/CE Desarrollada por:

o Real Decreto 1464/1988 de 2 de diciembre para la efectividad de la libertad de establecimiento y de la libre prestacin de servicios en las actividades no asalariadas del sector de los negocios inmobiliarios.

o Real Decreto 253/2003, de 28 de febrero, por el que se incorpora al ordenamiento espaol la Directiva 1999/42/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de

Real Decreto 1.464/1988 Real Decreto 253/2003

Cuando veas este smbolo en un apartado de los

tema significar que en el apartado de legislacin

podrs encontrar alguna norma relacionada con la

materia que ests estudiando en ese punto

del tema

Cuando veas el smbolo

en un apartado de los temas significar que en el apartado de materiales de la mesa de trabajo podrs

encontrar el documento sealado

ADMINISTRACIN DE FINCAS

4

7 de junio de 1999, por la que se establece un mecanismo de reconocimiento de ttulos respecto a las actividades profesionales a que se refieren las Directivas de liberalizacin y de medidas transitorias. (Este Real Decreto deroga el Real decreto 1434/1988)

Decreto 693/1968 (BOE DE 9/4/68) Modificado por:

o Real Decreto 392/1977 por el que se crea el Colegio Nacional Sindical de Administradores de Fincas

Real Decreto 1612/1981 de 19 de junio, por el que se autoriza la constitucin de colegios territoriales de administradores de fincas y del Consejo General de colegios (BOE 31/7/81)

Ley 2/1974 de Colegios Profesionales (BOE 13/2/74). Modificado por:

o Ley 74/1978 de 26 de diciembre, de normas reguladoras de colegios profesionales (BOE 11/1/79).

o Ley 7/1997, de 14 de abril, de medidas liberalizadoras de Colegios profesionales (BOE 15/4/97).

o Real Decreto-ley 6/2000, de 23 de junio de Medidas urgentes de intensificacin de la competencia en Mercados de Bienes y servicios (BOE 24/06/2000)

En cuanto a la normativa que regula los inmuebles en rgimen de propiedad horizontal hemos de destacar la Ley de la Propiedad horizontal que desde su aprobacin en 1960 ha sufrido varias modificaciones para adecuarse a la situacin real que viven este tipo de inmuebles, as como una ltima reforma ms general.

Las distintas modificaciones que ha sufrido hasta la fecha se detallan a continuacin, pero se irn comentando a lo largo del curso.

Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal Modificada por:

o Ley 2/88 de 23-2-1988 ( BOE de 27/2/88) o Ley 3/90 de 21-6-1990 por la que se modifica la ley

49/1960 de propiedad horizontal para facilitar la adopcin de acuerdos que tengan por finalidad la adecuada habitabilidad de minusvlidos en el edificio de su vivienda ( BOE de 22/6/90)

www.boe.es

Decreto 693/1977 Real Decreto 1612/1981

Ley 2/ 1974 Ley 74/ 1978 Ley 7/1997

Real Decreto-ley 6/2000

Ley 49/1960 PH Ley 2/ 1988 Ley 3/ 1990

Toda la legislacin a la que se hace referencia en este curso se puede encontrar tambin en el BOE


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o Ley 10/92 de 30-4-1992 de medidas urgentes de reforma procesal ( BOE de 5/5/92)

o Ley 1/2000 de 7-1-2000 de enjuiciamiento civil (BOE de 8/1/2000)

o Ley 51/2003 de 2-12-2003 de igualdad de oportunidades, su discriminacin y accesibilidad universal de las personas con discapacidad ( BOE de 3/12/03)

Reformada por:

o Ley 8/99 de 6-4-1999 ( BOE de 8/4/99) o Ley 19/2009 de 23 de noviembre, de medidas de

fomento y agilizacin procesal del alquiler y de la eficiencia energtica de los edificios.

Con esta ley se modifica el apartado 3 del artculo 17 que queda como: El establecimiento o supresin de equipos o sistemas distintos de los mencionados en el apartado anterior que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energtica o hdrica del inmueble, incluso cuando supongan la modificacin del ttulo constitutivo o de los estatutos, requerir el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participacin. Los acuerdos vlidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios.

No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopcin del acuerdo bastar el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participacin, aplicndose, en este caso, el sistema de repercusin de costes establecido en el apartado anterior.

Si se tratara de instalar en el aparcamiento del edificio un punto de recarga de vehculos elctricos para uso privado, siempre que ste se ubicara en una plaza individual de garaje, slo se requerir la comunicacin previa a la comunidad de que se proceder a su instalacin. El coste de dicha instalacin ser asumido ntegramente por el o los interesados directos en la misma.

Ley 10/92 Ley 1/2000

Ley 51/2003 Ley 8/1999

Ley 19/2009 Ley 26/2011


6

o Ley 26/2011 de 1 de agosto, de adaptacin normativa a la Convencin Internacional sobre Derechos de las personas Discapacitadas.

En esta norma podemos encontrar como la que podemos advertir en el la sufrida por el artculo 10 donde en su apartado 2 se estableca que Asimismo, la comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta aos, vendr obligada a realizar las actuaciones y obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalacin de dispositivos mecnicos y electrnicos que favorezcan su comunicacin con el exterior, cuyo importe total no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes., modificando dicho importe de 12 mensualidades a 3.

Respecto a este mismo tema tambin se establece como excepcin a la obligacin anteriormente sealada de acometer la comunidad a su costa las obras o actuaciones necesarias. Esta excepcin vendr delimitada para el supuesto en que en la comunidad exista algn propietario cuya renta de su unidad familiar no supere 2,5 veces el IPREM, salvo que dndose esta circunstancia, las subvenciones o ayudas que ese propietario pueda percibir por la actuacin, superen el 33% de sus ingresos anuales.

2. CAMPO DE ACTUACIN DEL ADMINISTRADOR DE FINCAS

El campo de actuacin del administrador de fincas es muy amplio, pues comprende todo el sector inmobiliario, por tanto puede desarrollar su trabajo administrando cualquier tipo de inmuebles, tanto rsticos como urbanos.


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Puede encargarse por tanto de la administracin de comunidades de propietarios, cooperativas de viviendas, fincas rsticas, urbanizaciones, etc., aunque este curso se va a enfocar hacia la administracin de comunidades de vecinos en fincas urbanas y en complejos residenciales.

En la actualidad no hay legislacin que indique que no se pueda actuar como administrador de fincas sin estar colegiado como tal, incluso segn la Ley de la Propiedad Horizontal, solo es necesario tener cualificacin profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. Aunque sigue habiendo sentencias a favor de la obligatoriedad de la colegiacin y tambin en contra, lo cierto es que lo mejor es colegiarse.

Lo que si existen son sentencias que consideran que no es o no constituye delito alguno, ni infraccin, el ejercicio de la administracin de fincas desarrollado por un profesional no colegiado, dado la inexistencia de legislacin que exija titulacin alguna o limite el desarrollo de esta actividad a unas determinadas personas, pero tambin hay sentencias a favor de la colegiacin por lo que como se ha dicho lo mejor es colegiarse.

El antiguo sistema de acceso mediante oposicin convocada por el Ministerio de Fomento, se cancel con la creacin de la Escuela Oficial de Administradores de Fincas que viene celebrando Convenios con diversas Universidades para la imparticin de ttulos propios, con arreglo al Plan de Estudios de la Escuela, pero hoy por hoy no existen ttulos oficiales de Administradores de Fincas, solo ttulos propios de algunas universidades, pero estas titulaciones, algunas de ellas reconocidas por los colegios profesionales, no son titulaciones oficiales, sino propias de dichos centros de estudios, que proporcionan al estudiante conocimientos suficientes, pero esto no va en detrimento de las personas que no tengan alguna de dichas titulaciones, lo que no significa que no sea interesante disponer de alguna de ellas y de la formacin que proporcionan.

Otro dato a favor de la no necesidad de colegiacin para desarrollar el trabajo de administrador de fincas, como indica D. Mariano Glvez Moraleda del departamento jurdico de la Asociacin de Gestores Inmobiliarios y de Fincas, es el hecho de que el Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, por el que se aprobaron las Tarifas del Impuesto sobre Actividades

Existen algunos ttulos otorgados por distintas

universidades y/o centros de estudios privados cuyo nombre hace referencia a esta actividad profesional,

pero estas titulaciones, algunas de ellas

reconocidas por los colegios profesionales, no

son titulaciones oficiales

ASOCIACIN DE GESTORES

INMOBILIARIOS Y DE

FINCAS.

Decreto Legislativo 1175/1990

http://www.agif.com


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Econmicas, tiene previsto por un lado, el Grupo 723 de la Seccin 2 (Actividades Profesionales) de las Tarifas, donde procede el alta y tributacin de los administradores de fincas colegiados. Por otro lado, y tambin en la Seccin 2, aparece el Grupo 722, donde procede el alta y tributacin de los profesionales que sin ser administradores de fincas colegiados se dediquen a la gestin o administracin de comunidades, y cuando las actividades realizadas tengan carcter empresarial (con un administrador de fincas al frente o con otro profesional sin dicha titulacin), existe el grupo 834 de la Seccin 1 ("servicios relativos a la propiedad inmobiliaria y a la propiedad industrial") que segn la nota al mismo comprende los servicios relativos a la propiedad inmobiliaria, incluyendo la tasacin de inmuebles, las agencias de arrendamiento de fincas, los servicios relacionados con las administraciones de fincas, etc.

Incluso hay sentencia del Tribunal Constitucional, de 14 de marzo de 1994, que en su Fundamento jurdico segundo seala:

"Por otra parte, este tipo,..., se refera tan slo a la posesin de un ttulo [oficial], que en ningn momento se exige para los administradores de fincas"

"No existe, que se sepa, una titulacin acadmica o una pluralidad de ellas que configuren una idoneidad objetiva y previa para la administracin de fincas urbanas, a cuyo fin es tan vlida la Licenciatura de Derecho como cualquier otra o ninguna".

Hoy los colegios profesionales permiten la colegiacin (con algunas diferencias de unos colegios a otros) a:

Personas que han obtenido el ttulo propio de alguna universidad privada, que tiene la formacin concertada con los colegios profesionales.

Licenciados en Derecho.

Licenciados en Ciencias Polticas, Econmicas y Comerciales.

Licenciados en Ciencias Empresariales.

Licenciado en Administracin y Direccin de Empresas.

Licenciado en Arquitectura.


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Licenciado en Ciencias Qumicas.

Diplomados en Ciencias Empresariales.

Profesores Mercantiles.

Procuradores de los Tribunales de Justicia.

Ingenieros Agrnomos.

Ingenieros de Montes.

Veterinarios.

Ingenieros Tcnicos Agrcolas.

Ayudantes de Montes.

Ingenieros Tcnicos Forestales.

Graduados Sociales.

Diplomados en Relaciones Laborales.

Ingenieros Tcnicos de Obras Pblicas.

Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos.

Ingenieros Industriales.

Ingenieros Tcnicos Industriales.

Ingenieros de Minas.

Licenciados en Geografa e Historia.

Licenciados en Ciencias Fsicas.

Graduados en Finanzas y Contabilidad.

Ingenieros Tcnicos en Topografa.

Ingenieros en Informtica.

Ingenieros en Telecomunicaciones.

Licenciados en Psicologa.


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Ingenieros Tcnicos Navales.

Licenciados en Filosofa.

Licenciados en Ciencias de la Educacin.

Tambin se permite a personas que pueden demostrar que llevan trabajando como administradores de fincas un determinado tiempo. Por lo general un mnimo de 3 aos.

3. TAREAS A DESARROLLAR POR EL ADMINISTRADOR DE FINCAS

A grandes rasgos podemos decir que las tareas a desarrollar por el profesional de la Administracin de fincas son todas aquellas encaminadas a la gestin, la administracin y el gobierno de los inmuebles, es decir:

Cuidar y velar por el buen funcionamiento de la comunidad, sus instalaciones y servicios.

Preparar con la debida antelacin y someter a la Junta el plan de gastos previsibles y atender a la conservacin de la comunidad, acometiendo las reparaciones y medidas urgentes.

Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras.

Efectuar los pagos y realizar los cobros procedentes.

En el desarrollo de estas funciones, el Administrador podr realizar aquellos actos de administracin y gestin que considere necesarios, siempre que observe las normas legales aplicables, la costumbre y la prudencia, sin ms limitaciones que las que el titular del inmueble haya indicado expresamente y aquellas otras atribuidas en exclusiva a otras profesiones.

Tipos de tareas: Gestiones de carcter

jurdico Gestiones de carcter

laboral Gestiones de carcter

econmico y administrativo

Gestiones de carcter tributario


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Cuando el Administrador de fincas acta como Secretario de la Comunidad, que es casi en todos los casos, de acuerdo con el Presidente debe convocar la Junta, asistir a la reunin, que normalmente dirige, redactar el acta y practicar las notificaciones que procedan.

Detallaremos un poco ms esas tareas, subdividindolas en diferentes tipos, as y sin que debamos considerar a esta lista como cerrada, podemos establecer tareas de los siguientes tipos:

Gestiones de carcter jurdico.

Gestiones de carcter laboral.

Gestiones de carcter econmico y administrativo.

Gestiones de carcter tributario

Dentro de estos distintos tipos de actividades podemos sealar:

1. Gestiones de carcter jurdico

Convocatoria de Juntas.

Notificaciones a los propietarios.

Redaccin de actas de juntas.

Circulares, notas informativas, etc.

En caso de que la comunidad decida que el administrador acte tambin como secretario de la Junta de la comunidad, custodiar la documentacin de la misma, as como los libros y actas, las convocatorias realizadas, las comunicaciones y dems documentos relevantes de las reuniones durante el plazo de prescripcin de 5 aos, as como asistir a las juntas.

2. Gestiones de carcter laboral

Contratacin y control de los distintos empleados que pueda tener la Comunidad como porteros, jardineros, limpiadores, etc.

Confeccin de nminas de los empleados.

Liquidaciones de Seguridad Social.

www.seg-social.es

Convocatoria de juntas Notificaciones a propietarios Actas


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Si el administrador adems ofrece a la comunidad un asesoramiento global deber hacerse cargo de todas las obligaciones que afecten al inmueble administrado, incluso tramitar la solicitud de ayudas o subvenciones a las que pueda tener derecho el edificio en los casos de rehabilitacin o de obras de reparacin protegidas.

Las gestiones de carcter laboral suele ser interesante que lo gestiones un asesor laboral

Gestiones ante organismos de la Administracin como la Tesorera de la Seguridad Social, oficinas de empleo, etc.

3. Gestin econmica y administrativa

Elaboracin de los presupuestos anuales y, en su caso, de los extraordinarios.

Gestin de cobro de las cuotas comunitarias.

Reclamacin de deudas a los vecinos morosos.

Gestiones bancarias y control de cuentas corrientes.

Relaciones con los proveedores en tareas como pedidos, gestin de facturas, pagos, etc.

Seguimiento de las tareas de mantenimiento como limpieza del edificio, revisin tcnica de ascensores, cuidado de jardines, piscinas, etc.

Contratacin de plizas de seguros y, llegado el caso realizar las gestiones que sea necesario ante la aseguradora.

Incidencias con compaas de suministros y servicios como las de agua, gas, electricidad, etc.

Seleccin del arrendatario en las viviendas de la comunidad destinadas a arrendamiento y/o cobro de la renta.

Asesoramiento sobre cualquier cuestin o incidencia en el arrendamiento.

Gestionar el traspaso de locales comerciales de la Comunidad.

Preparar el plan de gastos e ingresos.

Liquidacin de las cuentas anuales para su aprobacin por los copropietarios.

www.sepe.es


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Ejecutar los acuerdos adoptados en Junta en materia de obras.

4. Gestiones de carcter tributario

Cuando se trate de comunidades de propietarios de nueva creacin, podr tramitar el alta de la comunidad a travs de la declaracin censal a presentar en la Oficina correspondiente de la Agencia Estatal de Administracin Tributaria, para lo que se utilizar el modelo 036, con el que entre otras cosas, se asignar a la comunidad de propietarios el NIF (Nmero de Identificacin Fiscal) correspondiente.

Declaracin-liquidacin de las retenciones que se hayan efectuado a los empleados de la comunidad a cuenta del Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas.

En el curso iremos viendo ms detalladamente las funciones de los administradores de fincas, pero es importante tener presente que al margen de sus obligaciones, tambin es interesante que en un servicio inmobiliario de este tipo se pueda aconsejar a los vecinos de los inmuebles que se administran en otros temas que puedan plantearle, aunque no estn relacionados directamente con la profesin; temas como arrendamientos, tratamiento fiscal de su vivienda y cualquier otro de carcter inmobiliario. En definitiva que la administracin de fincas es una profesin interesante en la que adems de los conocimientos necesarios para un buen desarrollo de las tareas propias de este trabajo hay que tener en cuenta que es una profesin en la que se va aprendiendo cada da conforme van surgiendo y resolvindose los problemas cotidianos de una comunidad de vecinos, y con un gran aporte de buena voluntad por parte de todos los que la componen y donde el administrador de fincas ha de ser tambin un moderador y consejero.

Modelo 036

www.aeat.es

En la pgina de la agencia tributaria se pueden encontrar la mayora de los documentos relacionados con este tipo de gestiones

Para solicitar el NIF de la Comunidad de Propietarios: - Hay que tener el libro de

actas diligenciado (el procedimiento se estudia en el tema 3).

- Anotacin en la primera hoja del libro de actas donde se recoja el acuerdo de solicitud del NIF para la comunidad, firmada por el presidente.

- En Hacienda, con los documentos anteriores y con el modelo 036 (solo hay que cumplimentar las 4 primeras hojas).


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AUTOEVALUACIN: (Soluciones en la ltima pagina del tema)

1.- Es necesaria una titulacin determinada para poder ejercer como administrador de fincas?.

a) S, es necesario tener titulacin universitaria

b) Es necesario tener una titulacin universitaria en administracin de fincas.

c) Solo es necesario colegiarse en un colegio de administradores de fincas.

d) No es necesaria titulacin alguna, solo tener los conocimientos suficientes para el buen desarrollo de la actividad.

2.- Es lo mismo un agente inmobiliario que un administrador de fincas?

a) S es lo mismo.

b) No es lo mismo.

3.- Puede un administrador de fincas desarrollar las funciones de secretario de una comunidad de vecinos que administre?

a) Si, siempre desarrolla esa funcin.

b) Si, si as lo decide la comunidad.

c) Solo si es a la vez vecino de la comunidad de propietarios.

d) No puede hacerse cargo de esas tareas.

4.- De la administracin de cual de los siguientes inmuebles podra hacerse cargo un administrador de fincas?

a) De un edificio de viviendas.

b) de una finca en produccin.

c) de una urbanizacin

d) Puede hacerse cargo de la administracin de todos ellos.


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SOLUCIN A LA AUTOEVALUACIN DEL TEMA 1

Pregunta Respuesta correcta

1.. d

2.. b

3.. b

4.. d

5.. a

5.- Cual de las siguientes normas reforma la Ley de la Propiedad Horizontal?.

a) Ley 8/99 de 6-4-1999

b) Ley 3/90 de 21-6-1990

c) Ley 10/92 de 30-4-1992

d) Ley 51/2003 de 2-12-2003


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INDICE DEL TEMA 1. La Ley de la Propiedad Horizontal.

1.1. A quien se aplica la LPH

2. El artculo 396 del Cdigo Civil.

3. El ttulo constitutivo

4. Los estatutos

5. El reglamento de rgimen interior

6. Elementos comunes

6.1. Obras de conservacin y reparacin.

6.2. Obras de innovacin.

6.3. Obras de adecuacin en beneficio de minusvlidos y ancianos.

7. Anexos.

Bloque A Tema 2 - LPH Y OTRAS NORMAS. ELEMENTOS COMUNES

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Modificaciones de la

LPH:

Ley 2/88 de 23-2-88

Ley 3/90 de 21-6-90

Ley 10/92 de 30-4-92

Ley 8/99 de 6-4-99

Ley 1/2000 de 7-1-00

Ley 51/2003 de 2-12-03

Ley 19/2009 de 23-11-09

Ley 26/2011 de 1-8-11

1. LA LEY DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL (LPH)

Aunque la ley, cuyos orgenes se remontan a 1960 ha demostrado ser de una gran utilidad a lo largo de su vida en la regulacin de las relaciones surgidas entre los propietarios de inmuebles en rgimen de propiedad horizontal, con el paso del tiempo estas relaciones se han ido modificando, y con ello han surgido nuevas situaciones a las que la ley se ha tenido que adaptar, lo que ha ido haciendo mediante sucesivas modificaciones como las de los aos 88, 90, 92, etc. a las que ya nos referimos en el tema anterior.

Podemos destacar de estas modificaciones las que hacen referencia a:

La mayora necesaria para la toma de acuerdos en las comunidades de propietarios, pues en principio era necesaria una mayora en exceso rigurosa que sobre todo obstaculizaba el que se pudiera llegar a tomar acuerdos.

A las actuaciones a realizar para que la comunidad pueda cobrar a los propietarios morosos las cuotas pendientes de cobro, convirtiendo stas en ms giles y sencillas.

Regulacin de la formalizacin de las actas, establecimiento de las convocatorias, derecho de voto, etc.

Faculta a la comunidad para la toma de decisiones en las juntas cuando los vecinos no acudan a ellas o no recojan las citaciones.

Las instalaciones de antenas parablicas de televisin, tanto colectivas como individuales, facilitando el que este tipo de instalaciones puedan llevarse a cabo.

Establecer la obligatoriedad de constituir un Fondo de reserva equivalente al 5 % del presupuesto anual de la comunidad.

De todas formas siempre se debe recordar que de no haber acuerdo entre los vecinos, deben ser los tribunales los que decidan pues, con frecuencia, se interpreta de formas diferentes una determinada actuacin, o el significado de una norma.


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1.1. A QUIN SE APLICA LA LPH?

Segn se establece en la propia Ley, est se aplica a:

Las comunidades de propietarios constituidas con arreglo al artculo 5 de esa misma ley, es decir aquellas cuyo ttulo constitutivo1 de la propiedad describan no solo el inmueble en su conjunto, sino cada uno de los que van a constituir una propiedad individual, con indicacin de su superficie, linderos, planta en la que se encuentra, y anejos que tiene como garaje, trastero, etc.

En este mismo ttulo debe establecerse el coeficiente de participacin que corresponda a la vivienda teniendo en cuenta la superficie til de cada local en relacin con el total del inmueble, su

1 Ttulo constitutivo: El ttulo constitutivo de la propiedad por pisos o locales describir, adems del inmueble en su conjunto, cada uno de aqullos que lo componen, a los que se asignar nmero correlativo. La descripcin del inmueble habr de expresar las circunstancias exigidas en la legislacin hipotecaria, y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresar su extensin, linderos, planta en la que se hallase y los anejos, tales como garaje, buhardilla o stano. En el mismo ttulo se fijar el coeficiente de participacin que corresponde a cada piso o local en base a la cual se calcular la cuota de participacin. La cuota de participacin se estudia en el apartado 3 de este tema

Ejemplo:

Unos cuantos miembros de una comunidad de vecinos quieren cambiar la puerta del garaje del edificio por considerar que est vieja y deteriorada, lo que aporta poca seguridad, pero otros vecinos consideran que sera suficiente con reforzar los anclajes a la pared y darle una mano de pintura.

En un caso as el problema estara en decidir qu tipo de obra se estara realizando, pues si se considera una obra necesaria se podra aprobar con el voto favorable de la mayora de los vecinos, y todos estaran obligados a pagar la parte que les correspondiera del coste de la obra, pero si se considera una obra de mejora, aunque la forma de aprobacin sera la misma, los vecinos que no estuvieran de acuerdo con la obra solo estaran obligados a contribuir al pago de esta si su aportacin no supera el equivalente a tres de sus cuotas mensuales de la comunidad como se determina en el artculo 11 de la LPH.

Modelo Ttulo Constitutivo

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