Practicum Administración Fincas 2015

7/27/2019 Practicum Administración Fincas 2015

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1ª edición, septiembre 2014

Edición preparada por: JOAQUIM MARTÍ MARTÍ (Coordinador)

JAVIER ÁLVAREZ HERNANDOTEODORO ARNÁIZ ARNÁIZ

NICOLÁS GARCÍA LÓPEZEDUARDO MARTÍN PUEBLA

PURIFICACIÓN MORGADO PANADERO

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Editorial Aranzadi, SA Impresión:

Rodona Industria Gráfica, SLPolígono Agustinos, Calle A, Nave D-11

31013 PamplonaDepósito Legal: NA 1078/2014

ISBN: 978-84-9898-881-9Printed in Spain - Impreso en España

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Presentación | 9

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Sumario SPágina

1Regulación jurídica de la figura del administrador de fincas .............................. 29

1. La libertad de empresa ........................................................................................................ 29

1.1. ¿Quién puede constituir una empresa?...................................................................... 29

2. El administrador como empresario individual .............................................................. 30

2.1. ¿Quién puede ser empresario? .................................................................................... 30

2.2. Formalidades para su constitución.............................................................................. 31

3. El régimen matrimonial del empresario individual....................................................... 32

3.1. ¿A qué tipo de régimen matrimonial puede estar sujeto el empresario?................... 324. El ejercicio del cargo de administrador de fincas como empresario individual y el

momento de la conveniencia de constitución de una sociedad mercantil................. 34

4.1. ¿Cuándo debe constituirse en sociedad mercantil? .................................................... 34

5. Sociedades anónimas y limitadas ...................................................................................... 35

5.1. Responsabilidad de los socios....................................................................................... 35

5.2. Formalidades. Diferencias con el empresario individual ............................................ 36

5.3. ¿Quién dirige la sociedad mercantil? ......................................................................... 37

5.4. Operaciones con otras sociedades ................................................................................ 40

6. La titulación profesional de administrador de fincas .................................................... 416.1. ¿Lo puede ser un propietario de la finca?................................................................... 42

6.2. ¿Y un profesional?....................................................................................................... 42

7. La designación de una sociedad mercantil como administrador de fincas ............... 44

8. Funciones del administrador ............................................................................................. 45

8.1. Funciones básicas......................................................................................................... 45

8.2. ¿Y el resto de necesidades de la comunidad de propietarios? .................................... 46

9. La colaboración con profesionales externos..................................................................... 47

9.1. Delegación y subcontratación...................................................................................... 47

9.2. ¿Responde el administrador de los errores de los colaboradores? .............................. 48

10. Contabilidad del administrador......................................................................................... 50

10.1. Formalidad ................................................................................................................... 51



12 | Sumario

Página

2Regulación jurídica de la figura del administrador de fincas .............................. 53

1. Nombramiento del cargo..................................................................................................... 54

1.1. ¿Es necesario el nombramiento de administrador? .................................................... 55

1.2. Cuórum preciso ............................................................................................................ 55

2. Duración del cargo ............................................................................................................... 57

3. El oficial habilitado............................................................................................................... 57

4. Funciones básicas del cargo................................................................................................ 58

a. Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estosefectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares ......................... 58

b. Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos ........................... 58

c. Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparacio-nes y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidenteo, en su caso, a los propietarios ................................................................................... 59

d. Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizarlos cobros que sean procedentes................................................................................... 60

e. Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de lostitulares la documentación de la comunidad .............................................................. 61

f. Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta ...................................... 62

5. Especial consideración de la contabilidad de la comunidad y de la custodia defondos ..................................................................................................................................... 64

5.1. El criterio de la imputación de los gastos e ingresos del ejercicio ............................. 67

5.2. La custodia de esos fondos........................................................................................... 67

6. El redactado de las actas ..................................................................................................... 69

7. Responsabilidad frente a la comunidad de propietarios: responsabilidad civil ypenal........................................................................................................................................ 73

7.1. Diligencia profesional .................................................................................................. 737.2. Diligencia debida en el cumplimiento del cargo ......................................................... 73

7.3. La responsabilidad por la negligencia en el servicio................................................... 74

7.4. ¿En qué importe debe responder el administrador? ................................................... 76

7.5. Los seguros de responsabilidad civil............................................................................ 78

8. Responsabilidad penal......................................................................................................... 78

8.1. Necesidad de actividad delictiva por parte del administrador ................................... 78

9. La renuncia y revocación del cargo................................................................................... 81

9.1. Procedimiento y trámites............................................................................................. 819.2. El cese por parte de la comunidad .............................................................................. 81

10. El nombramiento judicial del administrador................................................................... 83



Sumario | 13

Página

3

La regulación de las comunidades de propietarios .................................................. 85

1. Constitución........................................................................................................................... 86

1.1. ¿Qué edificios pueden constituirse en comunidad de propietarios? .......................... 86

1.2. ¿Desde cuándo existe una comunidad? ...................................................................... 86

1.3. La Junta Directiva ....................................................................................................... 87

1.4. Urbanizaciones ............................................................................................................. 94

2. Título constitutivo................................................................................................................. 95

2.1. ¿Qué es el título constitutivo?.................................................................................... 95

2.2. Uso o destino de pisos y locales .................................................................................. 108

2.3. ¿Qué más contiene el título constitutivo?.................................................................. 111

2.4. ¿Puede modificarse el título constitutivo?.................................................................. 112

3. Los estatutos .......................................................................................................................... 113

3.1. ¿Qué son? .................................................................................................................... 113

3.2. ¿Deben inscribirse en el registro de la propiedad?..................................................... 117

4. La cuota de participación.................................................................................................... 118

5. La participación en los gastos comunitarios.................................................................... 121

5.1. Las cuotas comunitarias pueden ser distintas para cada departamento.................... 122

5.2. ¿Puede modificarse el sistema de reparto?.................................................................. 1255.3. El pago de las cuotas comunitarias............................................................................. 126

6. El reglamento de régimen interior..................................................................................... 130

6.1. ¿Para qué sirve? .......................................................................................................... 130

6.2. Cuórum ........................................................................................................................ 131

7. Subcomunidades................................................................................................................... 140

8. Parking y trasteros................................................................................................................ 141

9. Parcelas y urbanizaciones de nueva creación.................................................................. 142

9.1. Elementos comunes a varios edificios.......................................................................... 14210. Asociaciones de propietarios .............................................................................................. 143

11. Entidades urbanísticas de conservación ........................................................................... 156

4Juntas de propietarios, votos y acuerdos....................................................................... 157

1. Convocatorias ........................................................................................................................ 158

1.1. ¿Para qué sirven? ........................................................................................................ 158

1.2. ¿Quién convoca las juntas? ........................................................................................ 158

1.3. ¿Puede un propietario solicitar la inclusión de un tema en el orden del día?.......... 159

1.4. Requisitos ..................................................................................................................... 160

1.5. Primera y segunda convocatorias................................................................................ 162



14 | Sumario

Página

1.6. Plazo entre la convocatoria y la junta ........................................................................ 163

1.7. Lugar y hora de las Juntas .......................................................................................... 164

1.8. ¿Cómo deben remitirse las convocatorias? ................................................................. 166

1.9. ¿Y si la comunidad tiene un tablón de anuncios? ..................................................... 168

1.10. ¿Es válido el burofax? ................................................................................................. 170

1.11. ¿Y por correo electrónico?........................................................................................... 170

2. Juntas ordinarias y extraordinarias ................................................................................... 171

2.1. Diferencias.................................................................................................................... 171

2.2. Funcionamiento............................................................................................................ 172

3. Derecho de información de los propietarios .................................................................. 173

4. Los propietarios morosos .................................................................................................... 174

4.1. Efectos de la relación de propietarios morosos ............................................................ 174

4.2. ¿Atenta al derecho al honor del propietario incluido en la lista de morosos?........... 175

4.3. Si no se adjunta el listado ........................................................................................... 175

4.4. Privación del derecho de voto al moroso..................................................................... 176

4.5. La certificación de las deudas comunitarias................................................................ 178

4.6. ¿Quién está obligado al pago de las derramas en caso de transmisión? ................... 180

4.7. Deudas retroactivas...................................................................................................... 180

5. Votos........................................................................................................................................ 181

5.1. El propietario de varios pisos o locales ....................................................................... 182

5.2. ¿Y si un propietario no vota? ..................................................................................... 183

5.3. La delegación de voto................................................................................................... 184

6. Cuórums para la adopción de acuerdos........................................................................... 186

6.1. Unanimidad ................................................................................................................. 186

6.2. El voto favorable de las tres quintas partes ................................................................ 188

6.3. El voto favorable de un tercio de los propietarios....................................................... 1946.4. La mayoría simple........................................................................................................ 195

6.5. Sin acuerdo comunitario.............................................................................................. 195

7. El propietario ausente .......................................................................................................... 196

8. Inscripción de los acuerdos comunitarios........................................................................ 197

9. Impugnación de los acuerdos............................................................................................. 198

9.1. ¿Quiénes pueden impugnar? ...................................................................................... 198

9.2. Plazo de impugnación.................................................................................................. 204

9.3. ¿Y si no se impugnan?................................................................................................ 206

9.4. ¿Los acuerdos impugnados quedan automáticamente suspendidos? ......................... 206

9.5. Los costes del proceso................................................................................................... 207



Sumario | 15

Página

5

Obras privativas y comunitarias ........................................................................................ 209

1. Obras comunitarias de conservación ................................................................................ 209

1.1. Obras que resulten necesarias para la accesibilidad en la finca................................. 210

1.2. Cubiertas de los edificios.............................................................................................. 211

1.3. Bajantes comunitarios.................................................................................................. 213

1.4. Ascensor ....................................................................................................................... 213

2. Afectación de elementos privativos. Servidumbres ...................................................... 215

2.1. Otros supuestos............................................................................................................ 222

3. La ocupación de parte del local para la instalación del ascensor .............................. 223

3.1. Indemnización por la privación de parte del local...................................................... 224

4. Obras comunitarias que afectan a los derechos privativos........................................... 225

4.1. Vallas y cerramientos................................................................................................... 225

5. Obras a realizar por los propietarios en sus entidades ................................................ 226

5.1. Limitaciones de los propietarios .................................................................................. 226

5.2. Otros ejemplos.............................................................................................................. 227

5.3. Limitaciones por el aspecto exterior del edificio.......................................................... 230

5.4. Otras actuaciones similares en la finca....................................................................... 232

5.5. Obras efectuadas por los arrendatarios ....................................................................... 2326. La división del piso o local en otros más reducidos...................................................... 232

7. Obras que comporten el cambio de uso del piso o local .............................................. 233

8. Prescripción de las obras efectuadas contra la norma................................................... 238

8.1. Imprescriptibilidad ....................................................................................................... 239

8.2. Prescripción con el transcurso del tiempo .................................................................. 239

8.3. Actuación para evitar la prescripción de las infracciones.......................................... 240

9. Actividades molestas, insalubres o peligrosas ................................................................ 241

9.1. Actividades ruidosas .................................................................................................... 241

9.2. Ejemplos jurisprudenciales .......................................................................................... 252

9.3. Actividades prohibidas................................................................................................. 255

6Mancomunidades y conjuntos inmobiliarios ............................................................... 257

1. Complejos inmobiliarios...................................................................................................... 257

2. Tipos de conjuntos inmobiliarios ....................................................................................... 258

2.1. Forma de constitución ................................................................................................. 259

3. Contabilidad en caso de pluralidad de comunidades .................................................. 260

4. Junta rectora del complejo inmobiliario ........................................................................... 262

4.1. El administrador de fincas........................................................................................... 263



16 | Sumario

Página

5. Morosidad.............................................................................................................................. 264

6. La titularidad de los elementos comunes......................................................................... 265

7. Las asociaciones de propietarios........................................................................................ 2667.1. Voluntariedad de pertenencia a la asociación de propietarios.................................... 276

7.2. Efectos políticos de la no pertenencia a la asociación de propietarios ....................... 279

8. Las agrupaciones de comunidades .................................................................................. 280

9. Otras formas jurídicas: sociedad civil, sociedad cooperativa....................................... 281

10. Entidades urbanísticas de conservación .......................................................................... 281

7

La regulación de la propiedad horizontal en Catalunya ........................................ 2831. Normativa propia ................................................................................................................. 284

1.1. Arrendamientos urbanos ............................................................................................. 284

2. Constitución y cuota de participación .............................................................................. 285

2.1. Estatutos....................................................................................................................... 285

2.2. Cuota de participación en los gastos comunes ........................................................... 287

2.3. Anexos a pisos y locales .............................................................................................. 289

2.4. Adaptación de los estatutos a la normativa catalana de las comunidades existentes 289

2.5. Modificación de la cuota de participación................................................................... 290

2.6. Modificación del sistema de reparto de los gastos ...................................................... 2912.7. Posibilidad de imputar a un propietario una cuota superior por su uso especial de

un gasto comunitario................................................................................................... 291

2.8. El procedimiento judicial de reclamación de cuotas comunitarias............................. 293

3. Compraventa de piso o local.............................................................................................. 296

3.1. Certificación de deudas comunitarias.......................................................................... 296

3.2. Deudas retroactivas...................................................................................................... 297

3.3. Notificación al secretario administrador ..................................................................... 297

3.4. Arrendamiento del piso o local.................................................................................... 298

4. Obras comunitarias y obras privativas............................................................................. 2984.1. Obras privativas........................................................................................................... 298

4.2. Prescripción de las infracciones por obras privativas................................................. 300

4.3. Obras comunitarias...................................................................................................... 301

4.4. Imposición de servidumbres a los propietarios ........................................................... 302

5. Convocatorias, juntas y órganos de gobierno ................................................................. 303

5.1. Convocatorias ............................................................................................................... 303

5.2. Votos en las juntas de propietarios ............................................................................. 309

5.3. El voto del propietario ausente .................................................................................... 310

5.4. Actas............................................................................................................................. 313

6. Cuórums para la adopción de acuerdos........................................................................... 315

6.1. Unanimidad ................................................................................................................. 315



Sumario | 17

Página

6.2. Mayoría cualificada de 4/5 partes ............................................................................... 315

6.3. Mayoría simple ............................................................................................................ 317

6.4. Especial regulación del ascensor.................................................................................. 3176.5. Impugnación de los acuerdos....................................................................................... 325

7. Conjuntos inmobiliarios y urbanizaciones....................................................................... 336

8Análisis de las principales figuras tributarias que afectan a las comunidadesde propietarios........................................................................................................................... 339

1. Introducción........................................................................................................................... 339

2. La comunidad de propietarios como obligado tributario............................................. 340

2.1. Concepto de obligado tributario .................................................................................. 341

2.1.1. La Comunidad de Propietarios como obligado tributario................... 344

2.1.2. La Comunidad de Propietarios como sujeto pasivo............................. 346

2.2. La realización de actividades empresariales ................................................................ 347

2.2.1. En el IRPF ..................................................................................................... 348

2.2.2. En el IVA ....................................................................................................... 350

2.3. La realización de otras operaciones ............................................................................. 353

2.3.1. En el IRPF ..................................................................................................... 354

2.3.2. En el IVA ....................................................................................................... 355

2.3.3. En el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos JurídicosDocumentados (ITPAJD) ........................................................................... 356

3. Análisis de las principales figuras tributarias ................................................................. 357

3.1. Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) ...................................................................... 357

3.1.1. Introducción ................................................................................................ 357

3.1.2. Hecho imponible.......................................................................................... 360

3.1.3. Exenciones..................................................................................................... 366

3.1.4. El devengo .................................................................................................... 369

3.1.5. La base imponible ...................................................................................... 371

3.1.6. Sujeto pasivo ............................................................................................... 372

3.1.7. Repercusión del IVA .................................................................................. 3753.1.8. Tipos de gravamen ..................................................................................... 375

3.1.9. Deducción del IVA soportado .................................................................. 379

3.1.10. Compensación y devolución ..................................................................... 384

3.1.11. El Régimen especial del Criterio de Caja................................................ 385

3.1.12. Gestión del Impuesto.................................................................................. 386

3.2. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas........................................................ 386

3.2.1. Introducción.................................................................................................. 386

3.2.2. El hecho imponible .................................................................................... 387

3.2.3. Los sujetos pasivos ..................................................................................... 3883.2.4. Rendimientos del trabajo personal .......................................................... 389

3.2.5. Rendimientos de capital inmobiliario ..................................................... 389

3.2.6. Imputación de rentas inmobiliarias ........................................................ 397



18 | Sumario

Página

3.2.7. Rendimientos de capital mobiliario ........................................................ 398

3.2.8. Rendimientos de actividades económicas .............................................. 407

3.2.9. Ganancias y pérdidas patrimoniales........................................................ 4133.2.10. Régimen especial de atribución de rentas............................................... 426

3.2.11. Otras obligaciones fiscales ........................................................................ 433

3.3. El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.. 448

3.3.1. Cuestiones generales .................................................................................. 449

3.3.2. Las transmisiones patrimoniales onerosas.............................................. 451

3.3.3. Las operaciones societarias ....................................................................... 456

3.3.4. Los actos jurídicos documentados .......................................................... 462

3.3.5. Exenciones ................................................................................................... 464

3.3.6. La gestión del impuesto ............................................................................ 468

3.4. Impuesto sobre Sociedades ........................................................................................... 4703.5. Tributos locales............................................................................................................. 473

3.5.1. Impuesto sobre Bienes Inmuebles ........................................................... 474

3.5.2. Impuesto sobre Actividades Económicas ............................................... 481

3.5.3. Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Natura-leza Urbana .................................................................................................. 487

4. Obligaciones formales.......................................................................................................... 492

4.1. Introducción ................................................................................................................. 492

4.2. Obligaciones censales................................................................................................... 493

4.2.1. Los Censos ................................................................................................... 494

4.2.2. El Número de Identificación Fiscal (NIF) .............................................. 497

4.3. Obligaciones de facturación......................................................................................... 499

4.3.1. Obligados a expedir Factura .................................................................... 500

4.3.2. Modalidades y Contenido ........................................................................ 501

4.3.3. Expedición de las Facturas ....................................................................... 503

4.3.4. Moneda y Lengua ...................................................................................... 504

4.3.5. Plazos de Expedición ................................................................................. 504

4.3.6. Plazos de Remisión .................................................................................... 504

4.3.7. Conservación ............................................................................................... 504

4.4. Obligaciones contables o registrales ............................................................................ 5054.4.1. Cuestiones Generales .................................................................................. 505

4.4.2. Obligaciones Registrales en IVA .............................................................. 506

4.4.3. Obligaciones Registrales en IRPF ............................................................. 508

4.5. Otras obligaciones........................................................................................................ 511

4.5.1. Obligación de declarar y/o autoliquidar ................................................ 511

4.5.2. Obligación de presentar declaraciones informativas ............................ 513

4.5.3. Obligación de retener ................................................................................ 521

4.5.4. Otras obligaciones ....................................................................................... 521

5. Análisis de operaciones específicas................................................................................... 522

5.1. Arrendamiento de locales y garajes............................................................................. 522

5.1.1. Tributación de la Operación ...................................................................... 522

5.1.2. Ejemplos ........................................................................................................ 527



Sumario | 19

Página

5.2. Arrendamiento de viviendas........................................................................................ 533

5.2.1. Tributación de la Operación ...................................................................... 533

5.2.2. Ejemplos ........................................................................................................ 5365.3. Arrendamiento de fachadas, de tejados o azoteas para la instalación de antenas, etc 538

5.3.1. Análisis Fiscal de la Operación................................................................. 538

5.3.2. Ejemplos ........................................................................................................ 542

5.4. Enajenación de locales y viviendas ............................................................................. 546

5.4.1. Análisis Fiscal de la Operación................................................................. 546

5.4.2. Ejemplos ........................................................................................................ 548

9

Protección de datos y comunidades de propietarios ............................................... 5531. ¿Qué es la protección de datos y qué implica para una comunidad de propietarios? 554

1.1. Introducción ................................................................................................................. 554

1.2. La comunidad de propietarios como «responsable del fichero» y el administrador de fincas como «encargado del tratamiento» ................................................................... 555

1.2.1. Conceptos básicos: fichero y tratamiento de datos personales ........... 555

1.2.2. Responsable de los ficheros y encargados del tratamiento ................. 555

2. Obligaciones en materia de protección de datos............................................................ 559

2.1. Inscripción de ficheros de la comunidad de propietarios en el registro general de protección de datos....................................................................................................... 559

2.2. Principio de consentimiento, información y calidad de los datos de los propietarios 5672.3. ¿Podría una comunidad de propietarios, o el administrador de la finca, ceder los

datos personales de los comuneros a terceras empresas o entidades, ya sean decarácter público o privado? ¿y a los propios comuneros? .......................................... 568

2.4. Ejercicio de derechos de acceso, rectificación, cancelación u oposición (arco) ........... 569

2.5. Medidas de seguridad sobre los ficheros de la comunidad de propietarios ................ 572

2.6. Deber de secreto de la Comunidad de propietarios y del Administrador de la fincaen el tratamiento de datos personales ......................................................................... 599

2.7. La Agencia Española de Protección de Datos............................................................. 600

2.8. Infracciones y sanciones .............................................................................................. 601

3. Videovigilancia en las comunidades de propietarios..................................................... 602

3.1. Introducción ................................................................................................................. 602

3.2. ¿Es de aplicación la normativa de protección de datos a los tratamientos de videovigilancia? ....................................................................................................................... 603

3.3. Cuórum necesario para la aprobación en junta general de la instalación de unsistema de videovigilancia ........................................................................................... 604

3.4. Requisitos jurisprudenciales que habilitan la instalación de videovigilancia (tam-bién en una comunidad de vecinos) ............................................................................ 604

3.5. Requisitos para instalar en una comunidad de propietarios un sistema de videovigi-lancia ............................................................................................................................ 605

3.6. Aspectos a tener en cuenta cuando se pretenda instalar un sistema de videovigilan-cia en una comunidad de propietarios, respecto a la captación de imágenes, cartele impreso informativo y finalidad de los tratamientos ............................................... 606

3.7. Inscripción en el registro de protección de datos de un sistema de videovigilancia . 609



20 | Sumario

Página

3.8. Conservación de las imágenes grabadas...................................................................... 609

3.9. Derechos que pueden ejercitar las personas cuyas imágenes han sido captadas porun sistema de videovigilancia en una comunidad de propietarios

............................. 6103.10. Nivel de seguridad a ficheros de videovigilancia ........................................................ 611

3.11. Videovigilancia en plazas de garaje............................................................................. 611

4. Listados de propietarios morosos y tablones de anuncios ........................................... 612

4.1. Comunicaciones, tablones y protección de datos ........................................................ 612

4.2. Exposición pública de comunicaciones recibidas por el presidente de la comunidad 616

4.3. ¿Sería posible remitir a cada uno de los propietarios, de una forma periódica, unarelación de propietarios pendientes de pagos de las cuotas vencidas? ....................... 617

4.4. Derecho al honor y exposición pública de datos de propietarios morosos ................. 617

5. Entrega a los propietarios de documentación relativa a la gestión y administracióndel inmueble .......................................................................................................................... 618

6. El administrador de fincas y la protección de datos...................................................... 620

10Normativas para reformas y rehabilitación de viviendas y edificios en gene-ral..................................................................................................................................................... 623

1. Introducción........................................................................................................................... 624

2. El edificio................................................................................................................................ 624

3. Normativa aplicable en construcción de ámbito estatal................................................ 6253.1. Ley de Ordenación de la Edificación, LOE................................................................. 625

3.1.1. Ámbito de aplicación.................................................................................. 627

3.1.2. Tipos de uso ................................................................................................. 628

3.1.3. Agentes de la edificación ........................................................................... 628

3.1.4. Competencias ............................................................................................... 628

3.2. CTE: Código Técnico de la Edificación ....................................................................... 629

3.2.1. Disposiciones generales y condiciones de aplicación ........................... 629

3.3. La Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.................................... 632

3.3.1. Subvenciones para la rehabilitación del Plan de Vivienda 2013-2016 6333.3.2. Requisitos del inmueble para recibir ayudas......................................... 633

3.3.3. Actuaciones subvencionables .................................................................... 634

3.3.4. Beneficiarios de las ayudas........................................................................ 634

3.3.5. Actuaciones consideradas en el Plan....................................................... 635

4. Tipologías de obras en el edificio ...................................................................................... 637

4.1. Obras de mejora de la accesibilidad ............................................................................ 637

4.2. Las obras de eliminación de barreras arquitectónicas................................................. 637

1. Introducción.................................................................................................. 637

2. Referencias normativas............................................................................... 637

3. Estado de la normativa............................................................................... 638

4. El procedimiento es el siguiente............................................................... 639

5. Reseña de las normas mencionadas anteriormente .............................. 640



Sumario | 21

Página

4.3. Reformas en viviendas ................................................................................................. 644

4.4. Reformas en elementos comunes del edificio............................................................... 644

4.4.1. Adaptación a la Normativa de Accesibilidad y Supresión de Barre-ras Arquitectónicas...................................................................................... 644

4.4.2. Como consecuencia de la Inspección Técnica de Edificaciones.......... 644

4.5. Obras de mantenimiento del edificio........................................................................... 647

4.6. Modernización del edificio ........................................................................................... 669

4.7. Derribo y reposición del edificio.................................................................................. 669

5. Inspección técnica de edificaciones ................................................................................... 670

5.1. Definición ..................................................................................................................... 670

5.2. Marco normativo ......................................................................................................... 670

5.3. Obligatoriedad .............................................................................................................. 671

5.4. ¿Cuándo se ha de pasar la ITE? ................................................................................. 672

5.5. ¿Cómo cumplir la ITE?............................................................................................... 673

5.6. Elementos revisados en la ITE .................................................................................... 673

5.7. Dictamen favorable ...................................................................................................... 674

5.8. Dictamen desfavorable ................................................................................................. 674

5.9. Precio de la ITE ........................................................................................................... 675

5.10. Sanciones...................................................................................................................... 675

6. Licencia urbanistica.............................................................................................................. 675

6.1. Actos sujetos a licencia................................................................................................ 6776.2. Competencia y procedimiento...................................................................................... 678

6.3. Eficacia de la licencia................................................................................................... 679

6.4. Supuestos de extinción de licencia.............................................................................. 679

6.5. Tipos de licencias urbanísticas .................................................................................... 679

6.6. Licencias de obras ........................................................................................................ 681

6.6.1. Licencia de obra menor.............................................................................. 682

6.6.2. Licencia de obra mayor.............................................................................. 683

6.7. Ordenanza fiscal reguladora del impuesto sobre construcciones, instalaciones yobras de Valladolid ....................................................................................................... 683

7. RITE: Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios...................................... 687

7.1. Disposiciones generales................................................................................................ 687

7.1.1. Objeto............................................................................................................. 687

7.1.2. Contenido...................................................................................................... 687

7.1.3. Ámbito de aplicación.................................................................................. 687

7.1.4. Documentos reconocidos............................................................................ 688

7.2. Exigencias técnicas ...................................................................................................... 688

7.2.1. Bienestar e higiene....................................................................................... 688

7.2.2. Eficiencia energética.................................................................................... 688

7.3. Condiciones generales de diseño, ejecución, puesta en servicio y mantenimiento delas instalaciones térmicas ............................................................................................ 689

7.3.1. Opciones para el cumplimiento del RITE............................................... 689

7.3.2. Documentación técnica necesaria en diseño y dimensionado ............ 689



22 | Sumario

Página

7.3.3. Características del proyecto....................................................................... 689

7.3.4. Uso y mantenimiento de la instalación................................................... 690

7.3.5. Inspección de las instalaciones.................................................................. 6917.3.6. Empresas instaladoras y mantenedoras .................................................. 692

7.4. Instrucción técnica IT.1: Exigencias de bienestar e higiene, eficiencia energética yseguridad ...................................................................................................................... 692

7.4.1. Exigencia de bienestar e higiene............................................................... 692

7.4.2. Exigencia de eficiencia energética............................................................. 695

7.5. Instrucción técnica IT.2: Montaje ............................................................................... 699

7.6. Instrucción técnica IT.3: Mantenimiento y uso ......................................................... 700

7.7. Instrucción técnica IT.4: Inspección............................................................................ 701

8. Eficiencia energética de edificios........................................................................................ 702

8.1. Antecedentes ................................................................................................................ 702

8.2. Eficiencia y certificación energética............................................................................. 703

8.3. Eficiencia energética en el sector residencial............................................................... 705

8.3.1. Calefacción.................................................................................................... 705

8.3.2. Agua caliente sanitaria ............................................................................... 709

8.3.3. Refrigeración................................................................................................. 712

8.3.4. Iluminación................................................................................................... 715

8.3.5. Ventilación..................................................................................................... 718

8.3.6. Equipos eléctricos........................................................................................ 719

8.3.7. Plan Renove.................................................................................................. 7228.4. Certificado energético de los edificios .......................................................................... 723

8.4.1. Procedimiento para la Certificación de Eficiencia Energética de losEdificios (RD 235/2013).............................................................................. 724

11Gestión de la propiedad vertical ..................................................................................... 733

1. Gestión de la Propiedad Vertical por parte del Administrador................................... 733

2. Regulación del alquiler de viviendas................................................................................ 736

2.1. Sometimiento de la voluntad de las partes a la ley.................................................... 7362.2. Vivienda permanente del arrendatario ........................................................................ 737

2.3. Plazo de arriendo ......................................................................................................... 741

2.4. Necesidad del arrendador............................................................................................. 743

2.5. Desistimiento del contrato........................................................................................... 744

2.6. El pago de la renta....................................................................................................... 746

2.7. Destino de vivienda ..................................................................................................... 748

2.8. Anexos y terrazas ........................................................................................................ 749

2.9. Inventario..................................................................................................................... 749

2.10. Estado de conservación ................................................................................................ 749

2.11. Desperfectos.................................................................................................................. 751

2.12. Reparaciones del arrendador........................................................................................ 755



Sumario | 23

Página

2.13. Obras ............................................................................................................................ 757

2.14. Incrementos legales ...................................................................................................... 759

2.15. El subarriendo.............................................................................................................. 7622.16. Cumplimiento de las normas comunitarias y del buen uso de la finca..................... 764

3. Regulación del alquiler de locales comerciales............................................................... 766

3.1. El arrendatario ............................................................................................................. 770

3.2. El bien arrendado......................................................................................................... 771

3.3. El plazo......................................................................................................................... 774

3.4. Renuncia a la indemnización del artículo 34 de la LAU ........................................... 775

3.5. El subarriendo .............................................................................................................. 775

3.6. Actividades molestas.................................................................................................... 777

3.7. Incremento de la renta ................................................................................................. 7783.8. Repercusión de gastos y tributos................................................................................. 779

3.9. Autorización al arrendatario para efectuar obras en el local ..................................... 780

4. El arrendamiento de piso a sociedad mercantil.............................................................. 790

5. El arrendamiento con opción de compra ......................................................................... 792

12Los distintos contratos de arrendamiento..................................................................... 803

1. Los distintos contratos de arrendamiento........................................................................ 8042. Texto refundido de la ley de arrendamientos urbanos de 1964................................... 804

2.1. Al fallecimiento del arrendatario................................................................................. 806

3. Posibilidades de resolución de los contratos de arrendamiento de viviendas y loca-les en la lau de 1964............................................................................................................. 809

3.1. Causa primera: la necesidad del arrendador............................................................... 810

3.1.1. Viviendas....................................................................................................... 810

3.1.2. Locales de negocio....................................................................................... 812

3.2. Causa segunda: la ruina del edificio ........................................................................... 813

3.3. Causa tercera: el no uso de la vivienda, local de negocio o asimilado....................... 8163.3.1. Viviendas....................................................................................................... 821

3.3.2. Locales de negocio....................................................................................... 822

3.3.3. Asimilados a local de negocio. Despachos ............................................. 824

3.4. Causa cuarta: la ocupación de otra vivienda por parte del arrendatario................... 830

3.5. Causa quinta: haber tenido el arrendatario a su disposición otra vivienda en losseis meses anteriores .................................................................................................... 831

4. Decreto BOYER de 1985 (Real Decreto legislativo 2/1985, de 30 de abril, sobremedidas de política económica)......................................................................................... 834

5. Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos.................................. 839

5.1. Viviendas...................................................................................................................... 839

5.2. Contratos de arrendamiento de viviendas anteriores al 9 de mayo de 1985 y vigentes 840

5.3. Locales de negocio y asimilados................................................................................... 842



24 | Sumario

Página

5.4. Contratos de arrendamiento de locales anteriores al 9 de mayo de 1985 y vigentes 842

5.5. Extinción de fin de contrato de vivienda o local al amparo de la lau de 1994 ......... 843

6. Contratos suscritos con posterioridad al 9 de mayo de 1985 y sometidos a la pró-rroga forzosa.......................................................................................................................... 844

7. La ley 4/2013, de 5 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercadode alquiler de viviendas ...................................................................................................... 854

8. La inscripción de los contratos de arrendamiento.......................................................... 857

9. La tácita reconducción mensual......................................................................................... 859

10. Las distintas regulaciones.................................................................................................... 861

11. Contratos sucritos Bajo una Norma y modificados Posteriormente (Bajo NormaPosterior) ................................................................................................................................ 862

13Los procesos judiciales derivados de propiedad horizontal y de arrenda-mientos urbanos........................................................................................................................ 865

1. Actuación del Administrador de fincas............................................................................ 865

2. Necesidad de acuerdo comunitario expreso ................................................................... 867

3. La reclamación de cuotas comunitarias .......................................................................... 869

4. Demandas por vicios constructivos ................................................................................. 874

5. Impugnación de acuerdos comunitarios .......................................................................... 8826. Demanda contra obras inconsentidas ............................................................................... 883

7. El juicio de desahucio por falta de pago.......................................................................... 888

8. El desahucio por fin de contrato........................................................................................ 894

9. Desahucio contra «okupas» ................................................................................................ 897

10. Prescripción de acciones judiciales ................................................................................... 904

10.1. Propiedad horizontal.................................................................................................... 904

10.2. Arrendamientos urbanos ............................................................................................. 904

14Derecho del trabajo ................................................................................................................ 907

1. Régimen jurídico................................................................................................................... 908

2. La contratación laboral ........................................................................................................ 908

2.1. Concepto de contrato de trabajo .................................................................................. 908

2.2. Las partes del contrato de trabajo ............................................................................... 910

2.3. La concertación del contrato de trabajo ...................................................................... 913

2.4. Las modalidades de contratación laboral..................................................................... 914

2.4.1. El contrato de trabajo por tiempo indefinido como modalidad nor-mal de contratación..................................................................................... 914

2.4.2. Los contratos de duración determinada.................................................. 917

2.4.3. Los contratos de trabajo formativos......................................................... 925



Sumario | 25

Página

2.4.4. El contrato de trabajo por tiempo indefinido de apoyo a los empren-dedores .......................................................................................................... 928

2.4.5. El contrato de trabajo a tiempo parcial ................................................... 931

2.5. La contratación de servicios a través de una empresa de trabajo temporal............... 942

2.6. La subcontratación de obras y servicios...................................................................... 946

2.7. El período de prueba .................................................................................................... 949

3. El contenido del contrato de trabajo ................................................................................. 949

3.1. La clasificación profesional del trabajador................................................................... 949

3.2. La organización y dirección del trabajo ...................................................................... 950

3.2.1. El poder de dirección del empresario...................................................... 950

3.2.2. Movilidad funcional y modificación de condiciones de trabajo ......... 951

3.2.3. Deberes del trabajador................................................................................ 952

3.2.4. Facultades de vigilancia y control del trabajo........................................ 953

3.2.5. El poder disciplinario ................................................................................. 953

3.3. El salario ...................................................................................................................... 954

3.3.1. Concepto de salario..................................................................................... 954

3.3.2. El salario en especie .................................................................................... 955

3.3.3. La estructura del salario............................................................................. 958

3.3.4. Igualdad de remuneración por razón de sexo....................................... 964

3.3.5. Liquidación y pago del salario.................................................................. 964

3.4. Jornada de trabajo, descansos, permisos, horas extraordinarias y vacaciones ........... 965

3.4.1. La jornada de trabajo y descansos ........................................................... 9653.4.2. Las jornadas especiales de trabajo............................................................ 966

3.4.3. Horario de trabajo y calendario laboral .................................................. 969

3.4.4. Trabajo nocturno y trabajo a turnos......................................................... 970

3.4.5. Las horas extraordinarias........................................................................... 972

3.4.6. Fiestas y permisos laborales ...................................................................... 974

3.4.7. Permisos retribuidos ................................................................................... 975

3.4.8. Conciliación de la vida laboral y familiar............................................... 979

3.4.9. Vacaciones..................................................................................................... 981

3.5. La protección de la seguridad y la salud del trabajador............................................. 984

4. La suspensión del contrato de trabajo .............................................................................. 986

4.1. Concepto, causas y efectos ........................................................................................... 986

4.2. Suspensión por incapacidad temporal ......................................................................... 987

4.3. Suspensión por maternidad, adopción o acogimiento................................................. 987

4.4. La suspensión del contrato por causas económicas, técnicas, organizativas o produc-tivas .............................................................................................................................. 989

4.5. Excedencias .................................................................................................................. 991

4.6. Otras causas de suspensión......................................................................................... 992

4.7. La sucesión de empresa................................................................................................ 993

5. Extinción del contrato de trabajo....................................................................................... 994

5.1. Concepto y causas de extinción................................................................................... 994

5.2. El despido disciplinario................................................................................................ 996



26 | Sumario

Página

5.3. El despido por causas objetivas ................................................................................... 1002

5.4. El despido colectivo ...................................................................................................... 1005

5.5. Otras causas de extinción............................................................................................ 10075.5.1. Dimisión del trabajador.............................................................................. 1007

5.5.2. Extinción por jubilación, muerte, gran invalidez o invalidez perma-nente total o absoluta del trabajador ....................................................... 1008

5.5.3. Extinción por voluntad de trabajador fundamentada en un incum-plimiento contractual del empresario...................................................... 1009

5.5.4. Extinción por muerte, jubilación o incapacidad del empresario ........ 1010

6. Derechos sindicales, representación colectiva de los trabajadores en la empresa ynegociación colectiva......................................................................................... ................... 1010

6.1. Los derechos sindicales................................................................................................. 1010

6.2. La representación colectiva de los trabajadores en la empresa ................................... 10126.3. La negociación colectiva............................................................................................... 1012

15Sistema de Seguridad Social................................................................................................ 1017

1. Concepto y características de la Seguridad de Social.................................................... 1017

2. Sujetos protegidos por el sistema español de Seguridad Social: el ámbito de aplica-ción .......................................................................................................................................... 1018

2.1. Modalidad contributiva ............................................................................................... 1019

2.2. Modalidad no contributiva .......................................................................................... 10222.3. Sujetos excluidos del Sistema de Seguridad Social .................................................... 1022

3. Estructura del sistema de Seguridad Social..................................................................... 1024

3.1. Regímenes de la Seguridad Social: Régimen General y Regímenes Especiales......... 1024

3.2. Sistemas especiales de la Seguridad Social ................................................................ 1028

4. Actos de encuadramiento: inscripción afiliación, altas y bajas .................................... 1029

4.1. Inscripción de empresas............................................................................................... 1030

4.1.1. Sujetos obligados ......................................................................................... 1035

4.1.2. Procedimiento............................................................................................... 1035

4.1.3. Efectos............................................................................................................ 10374.1.4. Cobertura de riesgos profesionales e incapacidad temporal............... 1037

4.1.5. Mutuas de accidentes de trabajo y enfermedades profesionales........ 1037

4.2. Afiliación ...................................................................................................................... 1039

4.2.1. Concepto y características.......................................................................... 1039

4.2.2. Sujetos obligados ......................................................................................... 1040

4.2.3. Procedimiento............................................................................................... 1043

4.2.4. Número de la Seguridad Social ................................................................ 1043

4.3. Altas y bajas y variaciones de datos ........................................................................... 1047

4.3.1. Concepto y regulación jurídica ................................................................. 10474.3.2. Solicitud, plazos y procedimiento ............................................................ 1058

4.3.3. Efectos............................................................................................................ 1067

4.3.4. Clases de alta................................................................................................ 1068



Sumario | 27

Página

4.3.5. Altas en Regímenes de Seguridad Social en el caso de Sociedades... 1069

5. Cotización............................................................................................................................... 1079

5.1. Concepto....................................................................................................................... 10795.2. Sujetos obligados y responsables ................................................................................. 1080

5.3. Dinámica de la obligación ........................................................................................... 1082

5.4. Procedimiento y forma de efectuarla ........................................................................... 1083

5.5. Elementos de cotización ............................................................................................... 1084

5.6. Recaudación.................................................................................................................. 1086

6. Acción protectora.................................................................................................................. 1087

6.1. Concepto de riesgos sociales y tipología...................................................................... 1088

6.2. Riesgos comunes: Enfermedad común y Accidente no laboral .................................. 1088

6.3. Riesgos profesionales: Accidente de trabajo y enfermedad profesional ...................... 10896.3.1. Accidente de trabajo.................................................................................... 1089

6.3.2. La Enfermedad Profesional........................................................................ 1093

6.4. Recargo de prestaciones en caso de riesgos profesionales........................................... 1097

6.5. Prestaciones.................................................................................................................. 1098

6.5.1. Asistencia sanitaria...................................................................................... 1099

6.5.2. Incapacidad temporal ................................................................................. 1100

6.5.3. Incapacidad permanente ............................................................................ 1110

6.5.4. Maternidad, adopción y acogimiento...................................................... 1113

6.5.5. Paternidad..................................................................................................... 1115

6.5.6. Riesgo durante el embarazo y riesgo durante la lactancia natural .... 1116

6.5.7. Jubilación....................................................................................................... 1117

6.5.8. Muerte y supervivencia.............................................................................. 1123

6.5.9. Protección a la familia ................................................................................ 1129

6.5.10. Desempleo..................................................................................................... 1131

IÍndice Analítico......................................................................................................................... 1135

Practicum Administración Fincas 2015

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