Análisis Regional Nº 12 - Fundación del Tucumán

ANALISISNúmero 12 - Diciembre de 2011 - Tucumán - Argentina

AREA DE ECONOMIA

REGIONAL

PanoramaEconómicoNacional

Construcción y actividadeconómica

¿Por qué es escaso el crédito hipotecarioen argentina?

Salario y precio de la vivienda: algunas observaciones relevantes

¿Cómo evolucionó y qué puede esperarse del sector de la construcción en argentina?

Panorama EconómicoInternacional

“Promover el desarrollo responsable de la comunidad de la región, conel fin de generar compromiso de participación ciudadana para

fortalecer las instituciones republicanas que garanticen el ejercicio de lalibertad, a través de la articulación de sectores públicos y privados, contribuyendo al desarrollo del capital humano, social y económico”

Articulación y conocimientopara el desarrollo regional

La Fundación del Tucumán es una organización empresaria que nació en 1985, con el objetivode contribuir al desarrollo económico, social y ambiental sostenible de Tucumán y de la región.La integran empresarios de distintos sectores económicos; y su staff está formado por investigadores, docentes y profesionales de diversas ramas. Todos ellos, en un marco de diálogo y trabajo en red, plasman la misión de la Fundación del Tucumán:

Consejeros SuplentesLucci, Pablo (Citrusvil S.A.)Mirande, Carlos (C.C.C.)García, Luis (Edet S.A.)Hernández, Elio (Gasnor S.A.)Laudani, Ricardo (Refinor S.A.)Chaves, Rodolfo (Scania Argentina S.A.)Assaf, Luis (Tensolite S.A.)

Consejeros TitularesLuquín, Oscar (Antonio Luquín S.A.)

Sardi, Paolo (Arcor S.A.)Cambiano, Rafael (Quilmes)Lucci, Daniel (Citrusvil S.A.)

Domínguez, Ricardo J. (C.C.C. S.A.)Hoffman, Gunther (Edet S.A.)

Lenis, Román (Expreso Bisonte SRL)Lisiak, Jorge H. (Minera Alumbrera Ltd)

Vismara, Hugo (Refinor S.A.)Björk, Peter (Scania Argentina S.A.)Di Bacco, Rodolfo (Tensolite S.A..)

Presidente Jorge Malmierca

Director EjecutivoJuan Luis Perez Albert

25 de Mayo 1095 - (4000)

San Miguel de Tucumán

República Argentina

Tel.: +54 (381) 422-2811 / 431-1712

Fax: +54 (381) 431-0612

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S t a f f :ANALISIS REGIONAL-------------------------------------------Director Área de EconomíaLic. Eduardo Robinson [email protected]

Lic. Víctor [email protected]

Lic. Santiago [email protected]

ANALISIS REGIONAL // Diciembre 2011 // Pág 3

C O N T E N I D O

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ANALISISREGIONAL

PANORAMA ECONÓMICO INTERNACIONAL¿Cae la eurozona? Opcionespara la crisis

5PANORAMA ECONÓMICO NACIONALLas perspectivas no son demasiado alentadoras.El contexto internacionalcondiciona.

¿Cómo es el comportamientode la construcción y qué lugarocupa en la economía?

¿POR QUÉ ES ESCASO ELCRÉDITO HIPOTECARIO ENARGENTINA?Evolución del crédito hipotecario.

Factores que explican el bajonivel del crédito hipotecario

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INFORME CENTRAL:CONSTRUCCIÓN Y ACTIVIDAD ECONÓMICA:

SALARIO Y PRECIO DE LAVIVIENDA: ALGUNAS OBSERVACIONESRELEVANTES

¿Cuál es el esfuerzo salarialpara acceder a la vivienda?Análisis por jurisdicción.

14¿CÓMO EVOLUCIONÓ Y QUÉ PUEDE ESPERARSEDEL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN EN ARGENTINA?

Proyecciones mediante losprincipales indices del sector.

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Número 12 // Diciembre de 2011

Tucumán - Argentina

Area de EconomíaFundación del Tucumán

PANORAMA ECONÓMICO INTERNACIONAL

La economía internacional termina 2011 con mayorelevado nivel de fragilidad. Los países de la eurozonano han podido encarrilar sus economías lo que hizoque el bloque económico se encamine a un procesorecesivo. Los países están al límite: Grecia continúacon serios problemas de solvencia fiscal que lo quehace que transite al borde de la cesación de pagos yde una salida deshonrosa de la unión monetaria. Italiay España, despiertan muchas dudas en los mercadosque los castigan con tasas de interés muy elevados,e impide la colocación de deuda. Pero los problemasde la eurozona no se limitan a esas economías, sehan transformado en problemas estructurales queafectan a otras economías: Irlanda, Portugal y Chipre.A esta altura de los acontecimientos, conviene repa-sar el origen de esta situación. ¿Qué sucedió paraque desde hace un par de años Europa continúe tam-baleándose? Durante la última década, los países delgrupo conocido como PIIGS (Portugal, Irlanda, Italia,Grecia y España) fungieron como principales consu-midores de la eurozona, al gastar una cifra superior asus ingresos y mantener un déficit de cuenta co-rriente cada vez mayor. Los del núcleo de la eurozona(Alemania, Holanda, Austria y Francia) fungieroncomo principales productores, con gastos inferioresa los ingresos y un superávit de cuenta corriente cadavez mayor.Estos desequilibrios se apoyaron en la fortaleza deleuro desde 2002 y la divergencia de tipos de cambioreales y niveles de competitividad. En Alemania yotros países del núcleo, el costo laboral unitario seredujo, mientras que en los PIIGS (y Chipre) ocurriólo contrario. En Irlanda y España, el ahorro privado sederrumbó y la presencia de burbujas inmobiliarias im-

pulsó el exceso de consumo, mientras en Grecia,Portugal, Chipre e Italia el factor que agravó los des-equilibrios fue un déficit fiscal excesivo. La acumula-ción de deuda privada y pública en los paísesdeficitarios se volvió inmanejable cuando estallaronlas burbujas inmobiliarias y el déficit de cuenta co-rriente, el déficit fiscal o ambos se hicieron insoste-nibles.La pregunta pasa ahora por ¿cómo se recupera el blo-que económico? Al respecto, sobresalen las siguien-tes posturas: a) Reflación simétrica: consiste en recuperar el cre-cimiento y la competitividad, mientras se emprendenmedidas de austeridad y reformas estructurales ne-cesarias, mediante una política monetaria expansivadel Banco Central Europeo, ayuda ilimitada a las eco-nomías con falta de liquidez, pero solventes, una rá-pida depreciación del euro y estímulo fiscal en lospaíses del núcleo de la eurozona.b) Deflación recesiva: Alemania y el BCE se oponena llevar adelante una política monetaria expansiva portemor a generar presiones inflacionarias. Pero estaopción traería muchos problemas. Si bien la austeri-dad es necesaria, implica una profundización de la re-cesión en el corto plazo. Lo mismo puede decirse delas reformas estructurales, porque obligarán a despe-dir trabajadores, cerrar empresas deficitarias y reubi-car mano de obra y capital hacia industriasemergentes. El valor real de la deuda aumentaría yse agravaría la insolvencia de los Estados y de losdeudores privados. c) Cesación de pagos y abandono de la eurozona:Si los países periféricos de Europa quedan atrapadosen una proceso deflacionario, con elevado endeuda-

La caída de la eurozona ocurrirá si no hay cambios significativos.Opciones para la crisis


La economía europea se encamina a una recesión. Crece la incertidumbre y entre las opciones aparecela reducción de la zona euro

ANALISISREGIONAL


PANORAMA ECONÓMICO NACIONAL

PANORAMA ECONÓMICO INTERNACIONAL

La caída de la eurozona ocurrirá si no hay cambios significativos.Opciones para la crisis

La economía para 2012: un contexto con mayores amenazasLa debilidad del contexto internacional y la falta de calidad en la política económica son los principalescondicionantes de la economía que viene.

En materia económica el 2011 termina con más pre-ocupaciones que con las que empezó. Se trató de unaño con fuerte contenido político, dado el procesoelectoral, pero que no afectó sustancialmente a laeconomía. Sucede que el ciclo expansivo, por el queatraviesa la economía Argentina, no es tanto méritode las políticas internas, sino que responde al con-texto internacional, que pese a sus enormes turbu-lencias, todavía favorece a la Argentina. ¿Por qué?,porque el precio de los productos que exporta siguensiendo elevados en términos históricos, porque losprincipales socios comerciales de Argentina, Brasil y

China han mantenido sus importantes ritmos de cre-cimiento, porque las tasas de interés internacionalessiguen muy bajas. En este contexto la economía na-cional siguió expandiéndose motorizada por el con-sumo. Y el consumo crece alentado por ladisponibilidad de crédito a ese sector y por la propiainflación que hace que las personas adelanten susgastos en consumo. Pero los problemas hacia el finaldel año pasan por la implementación de controlescambiarios para preservar el deterioro de las reservasdel Banco Central, controles en el comercio exterior,quitas de subsidios, contracción del crédito y cierta

miento, caída de la producción, pérdida de competiti-vidad y déficit externo estructural, en algún momentose hará insostenible continuar con las reglas del eu-rozona. Podrían revitalizar el crecimiento económicoy la competitividad con una depreciación de sus nue-vas monedas nacionales. Sin embargo, esta terceraopción, implicaría una ruptura caótica de la eurozonay provocaría un cimbronazo similar al de la caída deLehman Brothers en 2008, o tal vez peor. d) Periferia con bajo crecimiento y poca competiti-vidad. Esta opción llevaría a aceptar quitas de deuda ya transferir dinero para impulsar los ingresos de la eu-rozona.Pero un mecanismo de transferencia fiscal per-manente es políticamente imposible en la eurozona.Alemania y el BCE no tienen tanto poder como pare-cen creer. A menos que renuncien al ajuste asimétrico,que concentra todo el sufrimiento en la periferia, y bus-quen una solución más simétrica, el derrumbe inci-

piente de la unión monetaria se acelerará, conformelos países periféricos vayan cayendo en cesación depagos y abandonen la moneda común.Los caóticos episodios ocurridos en Grecia y en Italiapueden ser el primer paso del proceso. La eurozonano puede seguir tirando para adelante. A menos quela región avance hacia una mayor integración econó-mica, fiscal y política (siguiendo una hoja de ruta conrecuperación a corto plazo del crecimiento, la compe-titividad y la capacidad de financiamiento), es induda-ble que la deflación recesiva conducirá a una rupturacaótica. Italia es demasiado grande para quebrar y de-masiado grande para un rescate, y está cerca delpunto sin retorno; el final de juego para la eurozonaha comenzado. El primer paso será una seguidilla dereestructuraciones de deuda obligadas y abandonosde la unión monetaria que llevarán a la desintegraciónde la eurozona.





PANORAMA ECONÓMICO NACIONAL

retracción en el consumo. Es decir, una economía querequiere mayores cuidados. El Gobierno reelecto con-tinuará con los lineamientos económicos que le redi-tuaron políticamente. Es decir, procurará incrementarel gasto público y mantener y mantener la demandaagregada. El modelo económico, basado en fuerte in-tervencionismo estatal, genera desconfianza, eso ex-plica la fuerte salida de capitales, que se estimaterminará el año 2011 en 20.000 millones de dólares.El incremento del gasto y la inflación elevada, han tra-ído cierto atraso en el tipo de cambio, esto alentó ex-pectativas de devaluación, y se acentuaron losproblemas de abastecimiento de dólares. Asimismo,el incremento del gasto público cuyo financiamientocuyo financiamiento se está tornando complicado,llevó al Gobierno a empezar a desmantelar el sistemade subsidios, lo que puede agravar los problemas in-flacionarios y cambiarios, problemas que desde la óp-tica del gobierno parecen ser menores.

¿Cómo puede venir el 2012?En términos generales el 2012 se proyecta más com-plicado en materia económica, que 2011. El frente ex-terno no luce muy alentador. La economíainternacional no sólo no se recupera, sino que mues-tra señales de marcada desaceleración y recesión.Este factor debilita las economías de los principalessocios comerciales. De hecho, en Brasil, la actividadeconómica se ha estancado en el último trimestre yafecta las exportaciones de Argentina. Además, losprecios de los principales productos de exportación,

si bien aún están elevados en términos históricos,han mostrado una retracción importante en los últi-mos meses. Este es el principal canal de contagioque tiene la economía argentina y es una nítida luzamarilla. Si bien, como se ve, el panorama no es demasiadopromisorio hay que tener en cuenta que la economíano tiene desequilibrios explosivos inminentes, si tienedebilidades y falta de diseños e implementación depolíticas públicas orientadas al desarrollo. Se trabajapara el corto plazo, sin visión estratégica. Entre las de-bilidades o riesgos que presenta la economía argen-tina, está el aspecto fiscal. Argentina necesitarecuperar solvencia fiscal para volver a que el BancoCentral sea independiente del Poder Ejecutivo, parallevar adelante una política monetaria que preserve elvalor de la moneda. Necesita bajar la inflación y me-jorar la atracción de inversiones. Por ello la política dedesmantelar subsidios, va en la dirección correcta, alfortalecer la situación fiscal. Pero no es la política ade-cuada en momentos de contracción económica. Pero,no hay lugar para llevar adelante políticas contracícli-cas. En 2012, probablemente, se paguen los costosde esas medidas. Argentina, en los últimos años per-dió una gran oportunidad para introducir un mayornivel de solvencia macroeconómica, ganar mercadosexternos para sus productos, para generar mejorespuestos de trabajo, para mejorar la situación social.No hay que poner el énfasis tanto en lo que se hizo,sino también, en lo que se dejó de hacer y en lo queno se pudo aprovechar.

ANALISISREGIONAL


CONSTRUCCION

Fuente: elaboración en base a MECON

La construcción es una actividad altamente correla-cionada con el ciclo económico. Es decir, evolucionaen función del comportamiento de la economía.Muestra, además, una elevada sensibilidad a las va-riaciones del ciclo económico. Cuando la economíase expande, la construcción crece por encima del PBI,mientras que se contrae en mayor medida durante lasrecesiones. Tales afirmaciones se derivan del análisisdel ciclo económico en relación con la evolución delsector de la construcción. Al considerar las recesio-nes de 1995, 2002 y en menor medida el 2009, seobserva una mayor caída de la construcción. Algo si-milar ocurre en las fases expansivas, que el creci-

Construcción y actividad económica: ¿cómo es el comportamiento de la construcción y qué lugar ocupa en la economía?En la región NOA, la actividad Construcción se mueve a una mayor velocidad que el promedio país: relativamente,se crearon más empresas y mayor número puestos de trabajo registrados en la región. Falta de financiamiento y deoportunidades de inversión.

1 Se hace referencia a valor agregado de la construcción por que no está incluido el valor de que se genera en otras industrias (como el de los materiales), y que sonutilizadas como “insumo” en la construcción. De aquí su diferencia con la inversión en construcción.

miento de la construcción supera al PBI. Al estimarse la sensibilidad del sector de la construc-ción a las variaciones del PBI, la misma arrojó un valor

de elasticidad respecto al producto de 1,42. Esto es,el sector de la construcción crece 1,42% cuando elPBI aumenta un punto porcentual.

El PBI del sector de la construcción, esto es, el valor agre-gado económico del sector representa el 6% del PBI de Ar-gentina (en promedio entre los años 1993 y 2010), mientrasque en el segundo trimestre de 2011 cayó al 5%. En esteperíodo, el PBI construcción registró un crecimiento de8,3% en términos reales en relación a igual período de 2010,y un 32% en términos nominales, ubicándose en $ 97.800millones1. La Inversión en construcción es aproximadamente 12%del PBI, y es el 53% de la Inversión Bruta Interna Fija (IBIF).Experimentó un crecimiento real del 9,7% en el segundosemestre de 2011 respecto a 2010.Así, la Inversión en cons-trucción alcanzó los $ 251.000 millones.Empleo en el sector:la construcción también es un impor-tante motor del empleo, ya sea en forma directa o indirecta.En Argentina, dado el elevado nivel de informalidad, resultadifícil lograr una aproximación sobre el total de empleadosen el sector; estimaciones privadas indican que el númerode trabajadores informales sería cercano al de los formales.

El sector de la construcción se duplicó junto ala reactivación económica argentina. Tuvo uncrecimiento real de 107% entre el año 2004 y2011, lo cual lo convierte en el segundo sectorproductor de bienes con mayor crecimientodespués de agricultura.





CONSTRUCCION

Fuente: elaboración en base a IERIC

(*) Puestos registrados en la construcción en relación al total de puestos re-gistrados en el sistema privado.

Fuente: Elaboración propia en base a IERIC y MECON

En Argentina, había 419.600 trabajadores de la cons-trucción registrados a julio de 2011. En el NOA, la ac-tividad de la construcción genera alrededor de 34.000puestos de trabajo registrados, los cuales se estimapodrían alcanzar los 60.000, si se consideran los tra-bajadores informales. Además, las estadísticas oficia-les demuestran que la construcción genera mayorempleo en las provincias de la región en comparaciónal total nacional: en el NOA, 10% de los empleadosregistrados pertenecen al sector de la construcción,y a nivel nacional la relación alcanza el 7%.

Además, el empleo en la construcción presentamayor dinamismo y sus ciclos son más amplios encomparación al empleo en la industria y el comercio.El indicador de empleo en el sector construcción al-canzó un crecimiento de 57% entrelos años 2003 y2011, mientras que el indicador para la Industriay paraComercioy Servicios se registró un incremento de37% en el mismo período. Sin embargo, desde ini-cios del 2008 el empleo en el sector se estancó. Enla región viene dándose una tendencia decrecienteen el número de trabajadores registrados del sectorde la construcción (a excepción de Santiago del Es-tero, donde la obra pública es más intensa y creciósustancialmente en los últimos años). Si bien estopuede relacionarse con la desaceleración de la activi-

Disminuye la cantidad de personal registrado en el sector de la construcción. De cada 100 trabajadoresformales 10 pertenecen al sector de la construcción en el NOA, mientras que a nivel nacional la proporciónes 7 de cada 100.

dad durante 2008/09, también puede estar indicandoun aumento en el grado de informalidad como conse-cuencia del incremento del costo de la mano de obra(ver Costo de la Construcción).

El número de empresas constructoras. Es un indicadordel dinamismo del sector, el cual demuestra que la actividaden la región desde el año 2006 crece por encima del registroa nivel país. Otra vez, Santiago del Estero y Tucumán de-muestran ser las provincias del NOA donde la actividad tuvomayor expansión. En término medio, 70% de las empresas son constructoras,25% contratistas y 5% subcontratistas. En cuanto al tipo desociedad, el cual puede dar un indicio del tamaño de la em-presa, 57% son personas físicas, 37% son SRL y 7% SA.

"Desde 2006 las empresasconstructoras se multipli-caron por dos en Tucu-mán y Santiago del Estero.En Salta y Jujuy se registróun incremento de más del50%. Ello es otra muestraque en el noroeste la acti-vidad esta más pujanteque en el resto del país".

ANALISISREGIONAL


Financiamiento: contrariamente a su significativa ex-pansión, la actividad de la construcción recurre enmenor medida al sistema financiero. Desde la décadadel 1990 existe una tendencia decreciente de los cré-ditos dirigidos a la actividad, y desde el año 2003, elcrédito a la construcción en relación al total de créditoal sector privado se mantiene en un promedio del2,2%.Por lo tanto, el crédito al sector alcanzó unmonto de $ 5.300 millones durante el segundo tri-mestre de 2011. Esto representa también 2,1% entérminos de la Inversión en Construcción ($ 251.000millones). El dato llamativo es que la construcción

Fuente: elaboración propia sobre datos del BCRA

En Argentina las inversiones en la construcción movilizan tanto dinero como los préstamos del sistemabancario, lo cual habla de una anomalía en el sistema financiero, así como de una sobredimensión de la“inversión en ladrillo”.

mueve casi tanto dinero como el sistema financiero,teniendo en cuenta que el total de préstamos otorga-dos por entidades financieras al Sistema Privado no-Financiero fue de $ 225.000 millones. Por lo tanto, esclaro que la alternativa de “invertir en ladrillo” está so-bredimensionada en relación con el sistema bancarioque moviliza una cantidad relativamente baja de capi-tales (relación Préstamos/PBG igual a 14%). Estohabla de una anomalía en el sistema financiero, endondeel ahorro y la inversión no se canalizan adecua-damente mediante el sistema bancario y los merca-dos de capital.

Declive y estancamiento





Fuente: elaboración propia sobre datos Reporte Inmobiliario

CONSTRUCCION

Pese al continuo crecimiento de la construcción en Argen-tina, el crédito hipotecario no ha tenido durante la últimadécada el mismo dinamismo. En la provincia de BuenosAires, las operaciones de compra-venta realizadas con fi-nanciamiento hipotecario representan el 12% del total deoperaciones en el año 2010. El máximo en la década fuedurante el 2007, donde alcanzó el 20%. En Capital, el por-

centaje de hipotecas llega a 6,2%, la mitad en relación alos otorgados en provincia, ya que la política de los bancosestatales o mixtos es dirigir este tipo de créditos para vi-vienda única a familias del interior. Como se observa en elsiguiente gráfico, la participación dista de los niveles alcan-zados la década del 1990, donde se financiaba con hipote-cas entre el 30% y el 50% de las propiedades.

¿Por qué es escaso el crédito hipotecario en Argentina?

Las condiciones macroeconómicas y el financiamiento bancario aún no se conjugan parafacilitar el acceso a la vivienda. Revisión histórica del crédito hipotecario.

ANALISISREGIONAL


Factores que explican el bajo nivel de Crédito Hipotecario

Fuente: elaboración propia sobre datos Reporte Inmobiliario

Desde el punto de vista económico, pueden identifi-carse dos implicancias relacionadas a la escasez decrédito hipotecario:1) Limita el potencial de la demanda y, por ende, latrayectoria del sector construcciones, con todo lo queesto implica desde el punto de vista del efecto multi-

plicador y del empleo. El crédito hipotecario es el 1%del PBI. En otros países de la región como Brasil estarelación es del 3,5%; en Chile donde el crédito hipo-tecario esta más desarrollado alcanza el 7%.2) Se abren brechas sociales entre aquellos que pueden serpropietarios y aquellos que aspiran a serlos (clase media).

La pérdida de poder adquisitivo de la moneda nacional es un factor que perjudica en general el crédito alargo plazo, ya que se pierde la unidad de medida y se genera incertidumbre, que en la mayoría de lasveces se incorpora en forma de expectativas, lo que realimenta el ciclo inflacionario. El disenso actual sobreel nivel de inflación genuino genera mayor incertidumbre.

INFLACIÓN ELEVADA





CONSTRUCCION

Teniendo en cuenta estas causas, se observa que elperíodo de mayor auge para el financiamiento hipote-cario fue durante el gobierno peronista, donde cercade 30% del crédito que otorgaba el sistema financieroprivado se destinaba a operaciones de adquisición deviviendas. Esta etapa termina cuando sucede uno delos primeros episodios hiperinflacionarios en el año1959, como consecuencia de la nacionalización de losdepósitos bancarios2. Posteriormente entre 1973 y1989, con la hiperinflación prácticamente desapareceel financiamiento de todo tipo. El crédito hipotecariorecobra participación nuevamente durante la conver-tibilidad y vuelve a caer con la devaluación del peso.

Estudios indican que en la historia argentina se produjo en promedio, una crisis cada 6 años. Esta condiciónclaramente socaba sobre la confianza del público para endeudarse y del sistema para prestar.

CRISIS RECURRENTES

Los dos factores anteriores inciden en la determinación de las tasas reales que operan en el mercado y elincremento del riesgo país, y por lo cual las tasas para créditos hipotecarios son elevadas y variables.

ELEVADAS TASAS DE INTERES

Las factores antes mencionados han causado un profundo impacto en la cultura del ahorro: el ahorristaargentino prefiere invertir en inmuebles o en dólares (en “el colchón”) antes que en el una alternativa delargo plazo como un plazo fijo (solo el 3% de los Depósitos a plazo fijo están colocados a más de 365 días).

DETERIORO EN LA CULTURA DEL AHORRO Y DEPÓSITOS A CORTO PLAZO

El desfasaje entre entre salarios en pesos y el valor del metro cuadrado en dólares: si bien el ingreso de lossectores medios recuperó capacidad de compra real en los últimos años, aun se mantiene alejado de losvalores inmobilidarios. A esto debe sumarse la dificultad para calificar para un crédito, de acuerdo a los re-quisitos bancarios. Para mayor detalle ver la sección siguiente.

EL ESFUERZO SALARIAL

Históricamente el auge del cré-dito hipotecario se dio en la dé-cada del 1950 y 1990. Larecurrencia de episodios de in-flación e incertidumbre elevadadebilitaron el crédito de largoplazo.

2 El fenómeno comienza en 1946 con la nacionalización de los depósitos bancarios, la estatización del Banco Central y las consecuentes grandes emisiones dedinero requeridas para financiar los inmensos déficits fiscales que ocasionó el Primer Plan Quinquenal (1947-1951).

ANALISISREGIONAL


Fuente: elaboración propia sobre datos del BCRA

Fuente: elaboración propia en base al BCRA

En la evolución reciente, el crédito hipotecario habíamantenido una buena recuperación desde finales delaño 2005 y hasta la última parte del año 2008, dondesu saldo se había duplicado desde $ 5.000 millones

a $ 10.000 millones. Luego, con el riesgo incremen-tal por la crisis subprime y la consecuente suba detasas, el crédito se estancó alrededor de los $ 11.000millones.





CONSTRUCCION

La capacidad para acceder a una vivienda puede cuan-tificarse mediante el esfuerzo salarial, es decir, lacantidad de sueldos que debería dedicar una personapara comprar la vivienda (lo que luego se traduce enel número de años necesarios para la compra, dedi-cando el 100% del salario). Este indicador demuestrala relación entre el valor medio de un departamentoestándar de 60 m2 y el salarios medio del sector pri-vado registrado.En el cuadro más adelante se compara entre 18 loca-lidades argentinas los Valores de las Viviendas y losSalarios. Se observan los siguientes comportamien-tos:• Existe un patrón regional en los salarios: los ingre-sos más altos se registran en las localidades del sur,seguidas por las provincias del centro este, cuyo y fi-nalmente NEA y NOA. • Este patrón no se observa para el valor del los in-muebles, donde el comportamiento es dispar: las pro-piedades más onerosas (entre $300 mil y $420 mil)se encuentran en CABA y Neuquén, seguidas por pro-vincias donde la actividad turística es fuerte, comoMendoza, Córdoba y Salta. Resistencia figura encuarto lugar en valores de vivienda, algo que llama laatención, aún teniendo en cuenta las importantes in-versiones inmobiliarias privadas, y públicas en infraes-tructura. Las provincias del NOA registran valoresinmobiliarios inferiores (entre $240 mil y $290 mil).• Se identifica una mayor desigualdad en los Salariosque en los Valores de las Viviendas entre las locali-dades3.

Salario y precio de la vivienda: algunas observaciones relevantes

• Esfuerzo salarial: a nivel comparativo, en el cuadropueden distinguirse tres categorías de localidades deacuerdo al precio de las viviendas estándar y los sala-rios promedios:1. Relación valor de la vivienda-salario: Alta (se re-quieren entre 85 y 95 salarios para la compra). Loca-lidades con:• Valores altos en relación salarios bajos o medios:Resistencia, Salta Capital, Santiago del Estero.• Valores altos o medios en relación salarios medios:Mendoza y Posadas.• Valores bajos en relación a salarios bajos: La RiojaCapital.2.Relación valor de la vivienda-salario: Media (serequieren entre 75 y 84 salarios para la compra). Lo-calidades con:• Valores altos en relación salarios altos y medianos:CABA y Córdoba Capital.• Valores altos o medios en relación salarios medios:Corrientes y San Juan Capital.• Valores bajos en relación a salarios bajos: San Mi-guel de Tucumán y San Salv. de Jujuy.3.Relación valor de la vivienda-salario: Baja (se re-quieren entre 32 y 70 salarios para la compra). Loca-lidades con:• Valores altos pero medios en relación salarios muyaltos: Neuquén.• Valores medios en relación salarios altos: San Luis Cap.,Santa Fé Cap., Trelew.• Valores bajos en relación a salarios altos y medios: Rio Ga-llegos y San Fernando del Valle de Catamarca.

3 Para la muestra de localidades, el coeficiente de variación (CV) para los Valores de la vivienda es 0,13 y para los salarios es 0,39. Esto significa que la dis-persión entre los salarios es mayor.

Si bien hubo importantes mejoras de los salarios respecto al valor de la vivienda, la re-lación sigue siendo elevada.

ANALISISREGIONAL


Fuente: Reporte Inmobiliario y MECON.





CONSTRUCCION

Fuente: elaboración propia en base a IERIC y MECON

• Al medir la evolución entre el año 2009 y 2011, entodas las localidades argentinas, los salarios crecieronmás que el valor de los inmuebles (en promedio 62%los salarios frente a 35% el valor inmobiliario). • Esto significó una disminución del precio relativo delos inmuebles en relación al salario. Mientras que en2009 se requerían 96 salarios para la compra de unapropiedad estándar de 60 m2 usada, en 2011 esa can-tidad disminuyó a 80 salarios en el año 2011. Los 16salarios de diferencia equivalen a más de un año de

ahorro.• En las provincias donde mejoró en mayor medida elindicado “Cantidad de salarios necesarios” (Resisten-cia, Posadas, Corrientes, San Miguel de Tucumán),aun continúa siendo alta la relación.• Aun con la mejora relativa de los salarios, el valor dela vivienda sigue siendo alto en relación a estos, te-niendo en cuanta que 80 salarios representa seisaños y medio para un trabajador promedio.

Tomando una serie más larga de valores (año 2006 al se-gundo semestre de 2011), se observa que el esfuerzo sa-larial en Tucumán demuestra una clara tendencia

decreciente, el cual se redujo un 43% en 5 años. El preciopromedio de una vivienda a estrenar incrementó un 67%,pero los salarios privados nominales lo hicieron 215%.

Mientras que en 2009 se requerían 96 salarios para la compra de una propiedad estándarde 60 m2 usada, en 2011 esa cantidad disminuyó a 80 salarios en el año 2011. Los 16 sa-larios de diferencia equivalen a más de un año de ahorro.

ANALISISREGIONAL


Fuente: elaboración propia en base a IERIC

Condiciones para acceder al crédito hipotecario(crédito Casa Propia del Bco. Nación a Agosto de2011). Se compara el ingreso mínimo requerido paraacceder al crédito con el salario promedio4. • Para el promedio de las localidades, el ingreso mí-nimo que solicitan los bancos equivale a más de 2 sa-larios, y en algunos casos a más de 3. El ingresomínimo de una familia debe ser de $ 10.478 mensua-les para que se le otorgue el 80% de un crédito parauna vivienda de U$S 69.7245. • Ya que el salario medio es de $ 4.333, aun conside-rado una familia tipo del sector medio, donde dos in-tegrantes tengan ese ingreso, no es suficiente paraalcanzar el ingreso mínimo. Además, al existir una ele-

vada proporción de empleados informales, total o par-cialmente, se dificulta más calificar para el financia-miento.• Solamente en las localidades del sur del país (Tre-lew, Rio Gallegos y Neuquén) la relación ingreso mí-nimo/salario es inferior a 2. • El alquiler de un departamento es menos de lamitad de la cuota de un crédito hipotecario por el 80% de su valor de mercado. • En término medio, la cuota para la hipoteca de unavivienda estándar usada de 60 m2 equivale al 79%del Salario medio del sector privado en Argentina. • Estos son otros factores que explica el bajo accesoal crédito hipotecario.

4 El ingreso mínimo necesario es el nivel de ingreso al que debe acceder una persona/familia para afrontar las cuotas de una hipoteca, las cuales no debensuperar el 30% de dicho ingreso. 5 Nos referimos a familia, entendiéndose por tal personas casadas, conyugues o solteras, dado que los bancos aceptan a cualquiera de estos grupos paraotorgarle crédito.





CONSTRUCCION

Fuente: Reporte Inmobiliario

ANALISISREGIONAL


Fuente: elaboración propia en base a INDEC

1) Es un bien durable. Es decir, no se agota en su primer uso, sino que permanece durante varios períodos, como los vehículos o

electrodomésticos.

2) Es un bien indivisible. Esto es, no puede separarse de sus elementos individuales, a menos que se incurra en elevados costos

de reacondicionamiento (como ser la construcción de una habitación nueva)

3) Fijación espacial. No puede transportarse, por lo tanto, su valor depende de su ubicación y del nivel de servicios públicos que

se presten en ella.

4) Elevados costos de transacción. En general, adquirir un inmueble exige recabar mucha información (ubicación, calidad de los

materiales, formas de financiamiento, características de los vecinos, etc).

5) Asimetrías en la información. El constructor conoce más del inmueble que el comprador. Esto implica que el segundo no

conoce todas las características de éste previas a su compra.

Los inmuebles: características, desde el punto de vista económico

Mediante una serie de indicadores setratará de observar y proyectar la acti-vidad del sector construcción. 1. El Indicador Sintético de Actividadde la Construcción (ISAC). En Argen-tina la actividad del sector construcciónse mide a través, el cual es calculadopor el INDEC mensualmente. El indica-dor refleja la evolución del sector enbase al comportamiento de un con-junto de insumos que el INDEC consi-dera representativos de la actividad delsector6. El consumo de insumos seagrupa según una serie de cinco tipo-logías de obra, las cuales se siguen enbase a la entrega de los materiales queutilizan con mayor intensidad:En el gráfico a continuación se muestrala evolución de dicho estimador desde1993 a la fecha:

¿Cómo evolucionó y qué puede esperarse del sector de la construcción en Argentina?

6 Cemento, hierro redondo para hormigón, revestimientos cerámicos, pinturas para construcción y uso doméstico, vidrio plano, ladrillos huecos, asfaltoy tubos de acero sin costura.




CONSTRUCCION

El comportamiento de los diferentes rubros del ISACes muy similar, con la única excepción de “Construc-ciones petroleras”, puesto que, a pesar del crecimientotanto de la economía como de la construcción, no halogrado una recuperación similar y, además, experi-mentó una caída mucho más fuerte que el resto du-rante la última recesión. Este comportamiento se

encuentra en sintonía con la desaceleración que el sec-tor petrolero viene experimentando desde 2004, talcual fuera puesto en evidencia en el número 10 deAnálisis Regional.En función de la evolución que muestra el indicador, serealiza una estimación sobre su probable comporta-miento para el periodo septiembre 2011- octubre 2012

Las áreas sombradas indican los períodos de contraccióneconómica. La primera corresponde al llamado “Efecto Te-quila” de 1994/95, la siguiente corresponde a la recesión1999-2002 (donde se destaca la fuerte caída de 2001), mien-tras que la última corresponde a los efectos de la crisis in-

Fuente: INDEC

ternacional 2008/9. Asimismo, se advierte la elevada corre-lación entre el ISAC y el ciclo económico. Como se presentómás adelante, la construcción es una industria marcada-mente procíclica (sus expansiones o contracciones depen-den del ciclo económico)



ANALISISREGIONAL

El área sombreada representa el rango de meses paralos cuales se pronostica la evolución del índice. Deacuerdo con los datos, el ISAC tuvo una variación prome-dio anual del 11% en 2010 y terminará 2011 con un valorsimilar. Sin embargo, en el período pronosticado tendráuna variación que oscilará entre una crecimiento del 3%(escenario pesimista), similar a la variación experimentadadurante 2009, y una suba del 15% (escenario optimista).2. El despacho de cemento: dado que se trata de un

insumo fundamental para la actividad de la construc-ción, la dinámica que muestre la actividad cementeraresulta clave para determinar la evolución del sector.Para el seguimiento de la actividad de la industria delcemento se utiliza un indicador que elabora la Asocia-ción de Fabricantes de Cemento Portland (AFCP). Eneste se detallan la cantidad de toneladas de cemento,tanto en bolsa como a granel, despachadas por pro-vincia y por mes desde 2004.


El gráfico anterior muestra la serie desestacionalizada dedespachos de cemento portland en el total del país y sucorrespondiente serie tendencia/ciclo, la cual muestra sucomportamiento en mediano plazo sin fluctuaciones decorto plazo. Se observan claramente tres períodos, pri-mero la recuperación post- crisis desde 2004 a 2008,luego una leve caída entre 2008 y 2009 y, finalmente,una nueva expansión desde 2010 en adelante.

La elección de los despachos de cemento portland comoindicador de la actividad del sector construcción obedecea que su comportamiento es similar al del Indicador Sin-tético de Actividad de la Construcción, pero con la ventajaque los despachos de cemento pueden discriminarsepor provincia, lo que proporciona algún indicio de cómoevoluciona la actividad en las distintas jurisdicciones.

Fuente: elaboración propia en base a AFCP





CONSTRUCCION

La evolución de ambos indicadores es muy similar.Esto permite utilizar los datos desagregados para ana-lizar el comportamiento de la construcción en las pro-vincias del NOA. Se observa que la Provincia deTucumán lidera a la región en el rubro construcción,

seguida por Salta y Santiago del Estero, la cual tuvoun crecimiento importante a partir de 2008; luego seubican Jujuy y Catamarca, la cual tuvo un crecimientoexiguo en comparación con las demás provincias.

Fuente: elaboración propia en base a AFCP

3. Permisos de edificación: otro indicador utilizado paraseguir el comportamiento del sector de la construcciónes el número de permisos de edificación, medidos enmetros cuadrados. Esta serie muestra la superficie au-

torizada para edificación privada durante el transcurso delmes para un total de 42 municipios que incluyen a la to-talidad de las provincias argentinas. El principal valor deesta variable es que anticipa la futura oferta inmobiliaria.

Fuente: elaboración propia en base a INDEC e IERIC

ANALISISREGIONAL


En la región Noroeste, la mayor cantidad de metros cuadra-dos habilitados para edificar los posee la Ciudad de Salta,seguida por San Miguel de Tucumán y, más alejados, SanSalvador de Jujuy, San Fernando del Valle de Catamarca ySantiago del Estero. 4. Costo de la construcción:el indicador que refleja el costode la construcción es el Índice de Costo de la Construcción7,que mensualmente publica el INDEC. Mide las variacionesmensuales que experimenta el costo de la construcción pri-vada de edificios destinados a vivienda en la Ciudad de Bue-nos Aires y en 24 partidos del conurbano bonaerense.


La evolución de este índice ha mostrado una tendencia cre-ciente desde 2002, sin embargo, conviene observar que notodos sus componentes han crecido en la misma tasa.

7 El índice se calcula en base a seis modelos de vivienda en base a los permisos de obra en Capital Federal y Gran Buenos Aires entre 1988 y 1992, de modo tal que incluyera alas obras con distintas características en función de su tamaño, destino y número de plantas. Posteriormente se utiliza la mencionada tipología para calcular sus necesidadesde insumos y mano de obra, posteriormente dichos requerimientos se agrupan en tres capítulos:

1. Mano de obra: incluye a las remuneraciones, tanto como básicas como adicionales por convenio de los obreros, capataces, oficiales, etc. Incluye a los emplea-dos de las constructoras y al personal subcontratado.

2. Materiales: incorpora los gastos en materiales de la construcción de cualquier tipo, éstos se seleccionan en función de su importancia en el costo total de laobra, de manera que incorpore al 95% de los costos de materiales.

3. Gastos generales: en este rubro se agrupan todos los demás elementos que no puedan clasificarse como mano de obra o materiales como ser, consumo deelectricidad y agua, madera para tirantes, depreciación de equipos, remuneración del sereno, seguros de responsabilidad civil, etc.





CONSTRUCCION


Luego de la devaluación de 2002, el ÍPP fue el quetuvo el mayor crecimiento, debido a que dentro de sucanasta de bienes se encuentra una gran cantidad deartículos importados. En el otro extremo se ubica elIPC, que tuvo una variación mucho menor, por elmismo motivo (menor participación de bienes impor-tados) y fruto de los controles de precios de algunosartículos y, desde 2007 en adelante, por la interven-

ción del INDEC; mientras que, el ICC tuvo un compor-tamiento peculiar, puesto que pasó de comportarsede forma similar al IPC a hacerlo como el IPP. La razónradica en las variaciones de los precios de albañilería,que crecieron de forma significativa.Según datos de Reporte Inmobiliario, los márgenesde rentabilidad han disminuido en el último año de-bido, en gran parte, a que el aumento en dólares de


El crecimiento que experimentó el rubro “Mano deObra” es el principal dato destacable, puesto queestá muy relacionado con la caída en el empleo regis-trado en dicho sector durante 2010, ya que los ajustessalariales llevaron a que les empresas contraten unamayor cantidad de obreros sin registrarlos.Al comparar el comportamiento del ICC en relación alde otros índices de precios, el Índice de Precios al

Productor (IPP) y el índice de Precios al Consumi-dor (IPC) desde 2002 hasta la actualidad. Durante ladécada de 1990, los tres índices tuvieron un compor-tamiento muy similar, puesto que apenas fluctuaronalrededor de su valor promedio, sin embargo, esta si-tuación cambió drásticamente en los años posterio-res, donde se observó un constante crecimiento delos valores de los tres índices.


ANALISISREGIONAL

CONSTRUCCION

La Cámara Tucumana de la Construcción calcula, desdeJunio de 2009, el índice de Costo de la Construcción de Tu-cumán, el cual utiliza una metodología similar al INDEC paracalcular el ICC. Consiste en la valorización mensual de unbarrio de 100 viviendas, las cuales responden a un determi-nado prototipo establecido por el Programa Federal de Cons-trucción de Viviendas.

En el gráfico se observan las variaciones del ICC Tucumán ysu contraparte de Gran Buenos Aires, el comportamientode ambos es, como se espera, similar, sin embargo el ICC-Tucumán ha tenido niveles más bajos que el de GBA en casitodo el período, salvo durante los meses de Abril y, a partirde Julio de 2011, lo que lo llevó a superar la tasa de creci-miento de éste.

Fuente: elaboración propia en base a CCT e INDEC

los costos de construcción crecen a un ritmo másacelerado que los precios de venta de los inmuebles.Sin embargo, el costo de construir aún se encuentrapor debajo del valor de venta de un inmueble.Si bien los costos de la construcción crecen a unritmo del 14% anual en dólares (20% en pesos), si-

tuándose 27% por encima de los niveles previos a ladevaluación del peso, los precios de los inmueblescasi duplican (en promedio) sus valores de 2001,dando cuenta del “colchón” de rentabilidad sectorialque aún subsiste.

El costo de la construcción de Tucumán: observaciones

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Análisis Regional Nº 12 - Fundación del Tucumán

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