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JURISPRUDENCIA REGISTRAL - PRCTICA JURISPRUDENCIAL DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA

Noviembre de 2008 291

Anotacin de demanda de otorgamientode escritura pblica

Resea:

Debe entenderse que la anotacin de demanda de otorgamiento de la escriturapblica reserva prioridad para la inscripcin de la escritura pblica que se otorgueen ejecucin de sentencia, inscripcin que retrotraer sus efectos a la fecha delasiento de presentacin de la anotacin de demanda.

prctica jurisprudencial de

observancia obligatoria

JURISPRUDENCIA REGISTRAL

RESOLUCIN DEL TRIBUNAL REGISTRAL N 713-2005-SUNARP-TR-LLIMA, 14 de diciembre de 2005.APELANTE : JESS GUIZADO PALOMINO.TTULO : 00359327 del 25-07-2005.RECURSO : 00052684 del 10-10-2005.

REGISTRO : Predios de Lima.ACTO (s) : COMPRAVENTA E INDEPENDIZACIN.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIN PRESEN-TADA

Mediante el ttulo alzado se solicita inscribir la compraventa e independizacin de una hec-trea de terreno, que corre inscrita en la partida registral N P01043109 del Registro de Prediosde Lima. Para ello se presenta parte notarial de la escritura pblica del 23.10.2001, y de su acla-

RESOLUCIN

Jos Alejandro Ochoa Lpez(*)

Sumario:

I.Antecedentes, II.Apuntes respecto de las anotaciones de demanda y sentencias en losregistros, III.Anlisis de la resolucin en cuestin, IV.Conclusiones.

(*) Abogado, Notario Pblico del Callao.


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Anotacin de demanda de otorgamiento de escritura pblica

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ratoria del 15.6.2002, ambas otorgadas ante elnotario de Lima, Luis Manuel Gmez Verste-gui.

Mediante escrito del 14.11.2005, presen-tado a esta instancia a travs hoja de trmitedocumentario N 60543 del 22.11.2005, elapelante presenta mayores fundamentos a surecurso de apelacin.

II. DECISIN IMPUGNADA

La Registradora Pblica del Registro de Pre-dios de Lima, Carmen Cauracuri Pino, obser-v el ttulo en los siguientes trminos:

Vista la documentacin ingresada va sub-sanacin, se reitera la observacin que pre-cede en todos sus extremos, por cuanto: esmateria de transferencia una hectrea del totaldel predio; que se observ por este Despa-cho respecto a la descripcin el rea existentecomo saldo; y establecindose que previa-mente se deber proceder a la independiza-cin conforme a lo establecido por el Art. 61del Reglamento de Inscripciones del Registrode Predios, debiendo de intervenir en dicho

acto todos los titulares registrales. Que, se deja constancia que en ningn mo-mento se ha indicado en la esquela anteriorque se deber indicar en la subsanacin de-rechos y acciones; que, no habindose sub-sanado la observacin anteriormente formula-da, se procede a reiterar la misma, cuyo tenorse reproduce lneas abajo:

De conformidad con el Art. 32 y 40 del Re-glamento General de los Registros Pblicos yArt. 2011 del Cdigo Civil, se observa el pre-sente ttulo por cuanto:

1. Fluye de la escritura pblica presentadaque la misma es referente a una hectreadel total del predio inscrito en esta par-tida registral (P01043109), la misma quees aclarada mediante escritura pblica defecha 15.6.2005 en la que se consigna queel terreno cuenta con un rea de 46 578,38y quedando un saldo de un rea de treshectreas con 578,38 que equivale a 36578,38, rea con la cual se independiza

el rea enajenada a favor de los compra-

dores: que, siendo ello as, se advierte queexiste discrepancia en la segunda clusulade la escritura de fecha 15.6.2005 en el

extremo que indica que queda un saldode tres hectreas con 578,38, para msadelante indicar que equivale a 36 578,38m2 (no existiendo equivalencia en la mis-ma), se deber aclarar con la formalidadestablecida por la ley del Notariado.

2. Asimismo se precisa que obra en elasiento 007 y 008 de la partida registralP01043109, inscripcin de compraventade acciones y derechos efectuada a fa-vor de terceros por parte del transferenteAbraham Huamn Cordero, tngase pre-sente al momento de la aclaracin.

3. Que, asimismo se tiene que conforme flu-ye de la partida registral el rea del pre-dio es de 46 578,38 m2, siendo materiade transferencia por la presente escrituraun rea equivalente a una hectrea. Quesiendo ello as, previamente se deberproceder a la independizacin de la mis-ma, debiendo cumplir para tal efecto conlo dispuesto por el Art. 61 (Inc. 1) del Re-glamento de Inscripciones del Registro de

Predios - certificados catastrales y demsdocumentos a que se refiere la norma aco-tada.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIN

El apelante seala lo siguiente:

1. Cuando se present los partes de la es-critura pblica de compraventa en elao 2001, la misma registradora observque la venta haba sido efectuada en unahectrea, diciendo que en la escritura p-

blica se consignaba en porcentaje, cuyaobservacin se cumpli con celebrar otraescritura pblica de aclaracin y rectifi-cacin, modificando la clusula segundade la escritura pblica de compraventade fecha 12.11.2001. Pero resulta que alingresar nuevamente los partes conjunta-mente con la escritura pblica de aclara-cin y rectificacin de fecha 11.7.2005,el ttulo es conocido por la misma regis-tradora, quien contradicindose respec-to a su observacin anterior, realiza ob-

servacin diciendo que en los partes no


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figuraba el porcentaje del rea del actojurdico de compraventa. Lejos de eva-luar los partes en las cuales la escritura

de compraventa es con independizacinconforme ha sido otorgada la escriturapblica de fecha 12.11.2001, en la que seconsigna Una de compraventa e inde-pendizacin, independizacin que debeser efectuada al momento de inscribir elttulo, siendo innecesario exclusivamen-te una escritura de independizacin y laesquela de observacin anterior que secontradeca con la nueva observacin,la nueva solicitud ha sido observada, he-cho que se contradice con las numerosas

resoluciones jurisprudenciales registra-les que existe, no es posible obligar otraaclaracin cuando la anterior observa-cin ha sido subsanada por escritura p-blica, los cuales deben ser revocados porel Tribunal Registral, ordenando inscribirel ttulo.

2. En cuanto a la insinuacin de la registra-dora en indicar que la partida registralP01043109 figura inscripcin de compra-venta de acciones y derechos a favor deterceros, no es aplicable para el acto jur-

dico material de la solicitud de inscripcin,porque en los contratos de compraventacelebrados con el suscrito corresponde auna hectrea o metros cuadrados, que deacuerdo al Art. 1351 del Cdigo Civil, slopuede ser modificado por acuerdo de am-bas partes, lo que no ocurre en el presentecaso, siendo as la observacin deviene enimprocedente.

3. En cuanto a la observacin de independi-zacin, en la escritura pblica de compra-

venta de fecha 23.10.2001 se precisa quees una compraventa e independizacin,siendo as corresponde al registrador in-dependizar el inmueble materia de la ena-jenacin, por lo que la observacin debeser revocada.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

El inmueble materia de transferencia se en-cuentra inscrito formando parte del inmueblede mayor extensin, constituido por el prediorural C.A.U. COPACABANA, Parcela N 17,

cdigo Catastral N 11371, Proyecto Copaca-

bana - Lima Norte, Valle Chilln Rmac; correregistrado en la partida registral N P01043109del Registro de Predios de Lima.

El inmueble matriz tiene un rea de 6,578.38m2 y presenta como titulares registrales a lossiguientes, segn se desprende de los asientos00001, 00004, 00007 y 00008:

Abraham Huamn Cordero : 71.083 %

Sofa Catalina Espejo Ros : 6.786%

Urbanizadora Virgen de la Soledad S.A.:22.1306656%

Asimismo, en el asiento 00002 se registruna medida cautelar de anotacin de deman-da a favor de Jess Guizado Palomino y De-metria Gonzles Guizado de Palomino, dis-puesta por el Juzgado Especializado Civil delCono Norte de Lima, dentro del proceso deotorgamiento de escritura pblica.

En el asiento 00006 se registr la sentenciaejecutoriada del 22.5.2002, expedida por laSala Especializada en lo Civil del Cono Nortede Lima, que declara fundada la demanda so-

bre otorgamiento de escritura pblica respectode una hectrea del total de la parcela N 17.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el Vocal Fernan-do Tarazona Alvarado; con el informe oral delabogado Jos Salas Lpez.

De lo expuesto y del anlisis del caso, a cri-terio de esta Sala la cuestin a determinar esla siguiente:

Si la anotacin de demanda de otorgamientode escritura pblica reserva prioridad al ttuloque contiene el parte notarial de la escriturapblica que fue otorgada en ejecucin de lasentencia expedida en dicho proceso judicial.

VI. ANLISIS

1. Dentro de las medidas cautelares contem-pladas en el Cdigo Procesal Civil est laanotacin de demanda, la que tiene porfinalidad, como toda medida cautelar, elasegurar la ejecucin de la sentencia aexpedirse dentro de un proceso judicial

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en el que se discutan derechos inscritos,segn se recoge en su artculo 673.

De esta forma, mediante su registro en lapartida respectiva se asegura que la sen-tencia a expedirse se cumpla, evitandoque posteriores inscripciones de actosincompatibles, impidan la inscripcin dedicha sentencia.

Es por ello que en el Texto nico Orde-nado del Reglamento General de los Re-gistros Pblicos se recoge la figura de laretroprioridad, es decir, que una vez ano-tada preventivamente la medida cautelar,en este caso la anotacin de demanda, el

ttulo que contiene la sentencia definitivaexpedida en dicho proceso judicial va aretrotraer sus efectos no a la fecha delasiento de presentacin de dicho ttulo,sino a la fecha del asiento de presentacinde la anotacin preventiva (Art. 68).

De esta forma se asegura que las posterio-res inscripciones a la anotacin preventi-va, de actos incompatibles con la senten-cia, no le sean oponibles.

2. En el presente caso, se solicita inscribiruna compraventa de una parte del predioinscrito en la partida N P01043109 delRegistro de Predios de Lima, presentandopara ello parte notarial de la escritura p-blica del 23.10.2001 y su aclaratoria del15.6.2005, ambas otorgadas ante el nota-rio Luis Manuel Gmez Verstegui.

Dicha escritura pblica de compraventaha sido otorgada por el Juez del StimoJuzgado Especializado en lo Civil de Limaen rebelda del propietario, Abraham Hua-

mn Cordero y su cnyuge Teresa QuispeHuaman, en ejecucin de la sentenciarecada en el proceso de otorgamientode escritura pblica iniciada por los com-pradores Jess Guizado Palomino y sucnyuge Demetria Gonzales Guisado deGuizado contra Abraham Huamn Corde-ro y su cnyuge Teresa Quispe Huaman,segn se desprende de lo sealado en lasclusulas primera y segunda de la escri-tura pblica del 23.10.2001, como de laspiezas procesales que corren insertas en

dicho instrumento pblico.

Por tanto, habindose registrado la de-manda del proceso de otorgamiento deescritura pblica en el asiento 00002 de

la partida del inmueble, as como la sen-tencia expedida en dicho proceso en elasiento 00006, corresponde determinar siel ttulo alzado, que contiene la escriturapblica mencionada, va a retrotraer susefectos a la fecha de la anotacin de lademanda aludida.

3. Como se indic en el numeral 1, la fina-lidad de la medida cautelar es garantizarla ejecucin de la sentencia a expedirseen un proceso judicial, debiendo paraello la pretensin discutida versar sobrederechos inscritos. Dicha proteccin seefectiviza mediante la retroprioridad de lainscripcin de la sentencia a la fecha de laanotacin de la demanda.

En el ttulo alzado no se solicita la ins-cripcin de la sentencia, la misma que yacorre anotada en el asiento 00006, sinode un acto que si bien es distinto a la sen-tencia, fue realizado en ejecucin de lamisma.

4. Sobre el tema, esta instancia seal, en laResolucin N 344-2003-SUNARP-TR-Ldel 05/06/2003, que Tanto la anotacinde la demanda de otorgamiento de escri-tura pblica como la inscripcin de la sen-tencia firme que ordena el otorgamiento deescritura pblica reservan prioridad para lainscripcin de la escritura pblica.

Dicho criterio se sustenta en lo siguiente:

6. El artculo 64 del Reglamento Gene-ral de los Registros Pblicos define a lasanotaciones preventivas como asientosprovisionales y transitorios que tienen porfinalidad reservar la prioridad y advertir laexistencia de una eventual causa de modi-ficacin del acto o derecho inscrito.

Los actos susceptibles de anotacin pre-ventiva son las demandas y dems medi-das cautelares, as como las resolucionesjudiciales que no den mrito a una ins-cripcin definitiva. Asimismo, se extende-rn anotaciones preventivas en los dems

casos autorizados por las disposiciones

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deber proceder a la independizacinconforme a lo establecido por el Art.

61 del Reglamento de Inscripciones delRegistro de Predios, debiendo de inter-venir en dicho acto todos los titularesregistrales.

B. Deja constancia que en ningn momen-to se ha indicado en la esquela anteriorque se deber indicar en la subsanacinderechos y acciones; que, no habin-dose subsanado la observacin anterior-mente formulada, se procede a reiterarla misma:

1. Por la discrepancia existente entre laEscritura Pblica de fecha 23.10.2001

y la de fecha 15.06.2005, discrepan-cia referida a las reas consignadas enambas escrituras, no existiendo equi-

valencia en la misma, se deber aclararcon la formalidad establecida por la leydel Notariado.

2. Indica igualmente que en los asien-tos 007 y 008 de la partida registralP01043109, obra la inscripcin decompraventa de acciones y derechosrealizada a favor de terceros por par-te del transferente Abraham HuamnCordero.

3. Seala que de la partida registral el

rea del predio es de 46 578,38 m2,siendo materia de transferencia porla presente escritura un rea equi-

valente a una hectrea . Por lo quepreviamente se deber proceder a laindependizacin de la misma, Art.61 (Inc. 1) del Reglamento de Ins-cripciones del Registro de Predios -certificados catastrales y dems do-cumentos a que se refiere la norma

acotada

SUSTENTOS DE LA APELACION

Con escrito del 14.11.2005, presentado a

esta instancia a travs hoja de trmite docu-mentario N 60543 del 22.11.2005, el apelan-te presenta mayores fundamentos a su recursode apelacin indicando lo siguiente:

1. ue la observacin formulada al ttulo,contradice con las numerosas resoluciones

jurisprudenciales registrales que existe, noes posible obligar otra aclaracin cuandola anterior observacin ha sido subsanada

por escritura pblica, los cuales deben serrevocados por el Tribunal Registral, orde-nando inscribir el ttulo.

2. En cuanto a la insinuacin de la registra-dora en indicar que la partida registralP01043109 figura inscripcin de compra-

venta de acciones y derechos a favor de ter-ceros, no es aplicable para el acto jurdicomaterial de la solicitud de inscripcin, en

razn de lo establecido en el Art. 1351del Cdigo Civil.

3. Respecto a la observacin de independi-zacin, en la escritura pblica de compra-

venta de fecha 23.10.2001 se precisa quees una compraventa e independizacin,siendo as corresponde al registrador inde-

pendizar el inmueble materia de la enaje-nacin, por lo que la observacin debe ser

revocada.RESOLUCIN DE TRIBUNAL

El Tribunal, luego de un anlisis respectode quesi la anotacin de demanda de otor-

gamiento de escritura pblica reserva priori-dad al ttulo que contiene el parte notarial dela escritura pblica que fue otorgada en ejecu-cin de la sentencia expedida en dicho proceso

judicial; ello en base de existir en la partida

del inmueble la anotacin de demanda a favor

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del apelante, los dems asientos de transferen-cias registrados en la partida del inmueble y

la necesaria independizacin, resuelve CON-FIRMARlos numerales 1 y 3y REVOCARel numeral 2de la observacin formulada porla Registradora.

II. APUNTES RESPECTO DE LASANOTACIONES DE DEMANDAY SENTENCIAS EN LOS REGIS-TROS

El procedimiento registral se caracteri-

za por tener efectos erga omnes, es decir,los efectos del procedimiento registral sonefectos contra todos; sin embargo al no serlas inscripciones convalidantes, los asientos

pueden ser modificados o enervados a travsde procesos judiciales por quien alega unmejor derecho; si un debido proceso, en elsentido lato, el Registro no convalida, no losana ni lo cura.

Junto al asiento de inscripcin existenotros asientos que se practican en el registrocon eficacia y tcnica propia. Uno de elloses la anotacin preventiva. El Art. 2020 delC.C. seala que el reglamento indica los ca-sos en que los actos o contratos a que se re-fiere el Art. 2019 son materia de anotacin

preventiva. Esta Norma seala la existenciade determinados actos que deben encauzarsea travs de las anotaciones preventivas(1). El

Art. 65 del RGRP seala taxativamente losactos y derechos susceptibles de anotacin

preventiva:

a) Las demandas y dems mediadas cautelares;

b) Las resoluciones judiciales que no den m-rito a una inscripcin definitiva;

c) Los Ttulos cuya inscripcin no puedaefectuarse por no estar inscrito el derechode donde emane.

Definir las anotaciones preventivas, resultaser difcil, pudiendo considerrseles como no-tas mnimas de carcter general pueden apun-tarse que son asientos de vigencia temporallimitada, con efectos menos amplios que los delas inscripciones y tendentes a enervar la efica-

cia de la fe pblica registral que en otro caso seproducira a favor del de terceros adquirentes(2).Las anotaciones preventivas son consideradas

por Diez-Picazo como preinscripciones quepublican la existencia de un derecho en vas deinscripcin, pero todava no inscrito, o asientosde contradiccin, pues publican una eventual

y futura rectificacin del registro, o medios depublicidad de situaciones de trascendencia real

inmobiliaria, que por razones de poltica legis-lativa y de mecnica registral no acceden al re-gistro por la va de la inscripcin, o, por ltimo,asientos que dotan a determinados crditos degarantas y de preferencia frente a otros(3).

Las anotaciones preventivas de demandasirven para asegurar el cumplimiento de las de-cisiones judiciales; esta anotacin de la litis da aconocer a los terceros adquirientes la existencia

de un litigio sobre un bien inmueble o respec-to a la validez o invalidez de un asiento de ins-cripcin cualquiera; y que ampara el derechodel solicitante y le permite asegurar en ltimainstancia la decisin de la autoridad judicial.

(1) En la Ley Hipotecaria espaola, los supuestos en que la Ley permite la anotacin preventiva estn enumerados en el

Art. 42 L.H., si bien su ltimo nmero contiene una referencia abierta que implica la posibilidad de que existan otroscasos distintos de los del Art. 42 en los que quepa la prctica de tal asiento.

(2) DIEZ PICAZO, Luis y Antonio GULLN. Sistema de Derecho Civil, Volumen III - Derecho de Cosas y Derecho In-mobiliario Registral. Quinta Edicin. Editorial Tecnos S.A., 1997, Madrid Espaa, p. 349

(3) Loc. Cit.

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El Art. 64 del RGRP las define comoasientos proisionales y transitorios que tiene

por finalidad reservar la prioridad y advertirla existencia de una eventual causa de modifi-cacin del acto o derecho inscrito. En efecto, laanotacin preventiva de demanda se extiende

para asegurar y cautelar en el Registro el cum-plimiento de los fallos judiciales o la eficaciade cualquier derecho real que no puede serinscrito en forma definitiva, cumpliendo a su

vez la funcin de enervar la eficacia de la fepblica registral de los titulares de situaciones

jurdicas an no consolidadas, reservando du-rante su vigencia la prioridad del ttulo, ya quelos efectos de la inscripcin de la sentencia seretrotraern siempre a la fecha de la anotacin

preventiva de la demanda, conforme lo man-da el Art. 68 del RGRP(4).

Las anotaciones preventivas son produc-to de medidas cautelares, y estn relaciona-das al proceso por una necesidad de proteger

y asegurar de forma ms eficaz al titular dela pretensin, el cumplimiento efectivo delfallo definitivo, cuyo sustento lo encontra-mos en el artculo 673 del C.P.C. cuando la

pretensin discutida en el proceso principalest referida a derechos inscritos, la medidacautelar puede consistir en la anotacin dela demanda en el registro respectivo. Unamedida cautela tambin anticipa la compro-

bacin de un hecho discutido, al permitir alfuturo actuar anteladamente una prueba afin de asegurar su existencia y eficacia en un

posterior proceso(5).

Sin perjuicio de mantener una naturale-za singular sea la de evitar que determi-

nados actos causen dao (prohibiendo lacontinuacin de una actividad), asegurar elbien (anotacin de demanda), satisfacer unanecesidad urgente (asignacin alimenticia

provisional), o evitar daos a las personas(reclusin del futuro interdicto)-, la medidacautelar siempre estar dirigida a evitar queel fallo definitivo devenga en inejecutable(6),restableciendo de esta manera la respetabili-dad del Poder Judicial.

De acuerdo con lo expresado por Gun-ther Gonzlez Barrn(7), el presupuestofctico de la anotacin de la demanda sehalla en la existencia de una crisis o con-troversia en la relacin material (civil),cuya demora en resolverse a travs del pro-ceso judicial puede convertir en ilusoriala pretensin del actor. Por ello, la cien-cia procesal ha buscado mecanismos para

conservar la situacin inicial existente a lainterposicin de la demanda con el prop-sito de tutelar la eficacia del proceso. Deesta manera, se desafa el paso del tiempo

procurando que la sentencia desplieguetodos sus efectos a travs de la medida cau-telar conservativa. En razn, toda vez quede no proceder a anotarse en los registrosno podra el demandante reservar su prio-ridad, para luego exigir su mejor derecho

ganado en el proceso.De acuerdo a lo expresado podemos

afirmar que las anotaciones preventivas no

(4) RGRP Art, 68.- Retroprioridad derivada de la anotacin preventiva Inscrito el acto o derecho cuya prioridad ha sido cautelada por la anotacin preventiva, surtir sus efectos desde la

fecha del asiento de presentacin de la anotacin, salvo disposicin distinta.(5) GUERRA MACEDO, Rosario. Renovacin de medidas cautelares. El Derecho Registral en la Jurisprudencia Comen-

tada. Gaceta Jurdica. Primera Edicin, Abril 2005, Lima-Per, p. 98(6) MONROY GLVEZ, Juan. Temas de proceso civil. Librera Studium. Lima 1987. pg. 34; citado por Rosario Guerra

Macedo.

(7) GONZLES BARRN, Gunther. Introduccin al Derecho Registral Notarial. Juristas Editores E.I.R.L. SegundaEdicin, Enero, 2008, pp. 144 146 y 150 y ss.

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solo es un mrito trmite, producto de deuna medida cautelar seguida en un proce-

so, su significado e importancia va ms allde ser un simple asiento registral, puestoque en ella se aplican importantes princi-

pios del sistema registral, publicidad (ma-terial y formal), rogacin, prioridad prefe-rente y retroprioridad, buena fe registral.

En el asiento de anotacin preventiva dedemanda, en realidad, lo que publica el Regis-tro es una situacin jurdica litigiosa: alguien

ha demandado la propiedad, por ejemplo, debienes inmuebles que figuran inscritos a nom-bre del demandado con derecho inscrito. Eldemandante puede o no tener derecho algu-no, esto es indiferente, le protege simplemen-te por el hecho de demandar, con el objetode que, si la sentencia acoge sus pretensiones,no surja la figura de un tercero adquirente debuena fe, toda vez porque el demandado, entanto se sustancia el juicio, ha enajenado la

cosa litigiosa(8). Ello en base de que si bien laanotacin preventiva, reserva un posible dere-cho, no implica de forma alguna el cierre de la

partida, con lo que el demandante puede ena-jenar o gravar el bien objeto del litigio.

Para ALVAREZ CAPEROCHIPI(9), laanotacin preventiva (especialmente de de-manda y embargo) constituye un sistema de

publicar el proceso, y por esta va salvaguardar

los derechos desde la demanda, permitir la re-troaccin de la sentencia, y en el juicio, lim-piar los ttulos y gravmenes ocultos, evitandolas maniobras defraudatorias y garantizando

la efectividad del proceso. En la anotacinpreventiva se muestra el carcter esencial-

mente jurisdiccional del Registro. ste y elproceso se hallan indisolublemente unidos,uno como declaracin sumaria de propiedad,mientras que la anotacin preventiva publicael proceso, y por este mecanismo garantiza suefectividad.

La anotacin preventiva de la demandatiene, por lo tanto, dos aspectos(10):

i) Desde un punto de vista procesal, es una

medida cautelar que tiene por finalidadasegurar que cuando recaiga la sentencia,sta pueda ejecutarse en iguales circuns-tancias que cuando se inici la instancia

judicial;

ii) Desde un punto de vista registral, es el me-dio de hacer constar en el Registro la exis-tencia de alguna causa que ha dado origena la pretensin de nulidad o ineficacia del

acto mismo.La anotacin preventiva se justifica como

contrapeso a los efectos enrgicos del prin-cipio de fe pblica registral, esto significaque si el Registro protege al tercer adqui-rente de buena fe; es necesario proveer unmecanismo tambin enrgico para eliminaro amenguar las consecuencias negativas de-rivadas de la inexactitud del Registro. De

esta manera, queda rechazada una vez msla idea muy difundida de que la proteccinregistral es mera formalidad o abstraccinsin contenido.

(8) La Ley Hipotecaria le protege simplemente por el hecho de demandar, y con el objeto de que, si la sentencia acoge

sus pretensiones, no surja la figura de un tercero hipotecario porque el demandado, en tanto se sustancia el juicio, haenajenado la cosa litigiosa. Por tanto, las resultas del juicio afectarn al adquirente, que ver que nada ha adquirido,v. gr., si triunfa la accin reivindicatoria del anotante, pero la anotacin no impide al demandado enajenar o gravar lafinca o derecho afectado; advierte a los terceros del peligro que corren a causa de las situacin litigiosa (Art. 71 L.H.).DIEZ PICAZO, Luis. Op.cit. p. 350.

(9) LVAREZ CAPEROCHIPI, citado por GONZLES BARRN, Gunther. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario.Segunda edicin 2004. Jurista Editores. Lima Per, p. 683.

(10) GONZLES BARRN, Gunther. Introduccin al Derecho Registral Notarial. Op. Cit.

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De lo expuesto podemos determinar quelas anotaciones preventivas demanda(11). En

efecto, es hacer saber a terceros adquirienteslas condiciones litigiosas en que se halla el in-mueble para que no puedan ampararse en la

presuncin de la buena fe; cumple una fun-cin de enervar la eficacia de la fe pblica re-gistral de los titulares de situaciones jurdicasan no consolidadas(12), reservando durantesu vigencia la prioridad del ttulo, ya que losefectos de la inscripcin de la sentencia se re-trotraern siempre a la fecha de la anotacin

preventiva de la demanda; pero no impide lalibre disposicin del bien que puede ser grava-do o enajenado por el titular registral deman-dado, al amparo de lo establecido en el Art.673(13)del CPC y Art. 67 del RGRP(14).

No puede ser de otra forma ya que comotales, las anotaciones preventivas de demandasolo buscan impedir los efectos de la fe pbli-ca a favor del tercero de buena fe, siendo un

medio preventivo que publica sin constituir;es por ello, precisamente porque la anota-cin de la demanda no cierra el registro a lasenajenaciones o gravmenes posteriores a su

prctica, hay una litis pendiente de definir,el demandante puede o no tener derecho al-guno, la anotacin pesa como una amenazasobre los posibles adquirentes posteriores deldemandado, pero no cierra el Registro y, porlo tanto, no impide inscribir las enajenaciones

o gravmenes otorgados por el demandado.Sin embargo estos actos quedan sujetos al

resultado del pleito, por lo que es necesariodetermina los efectos que la sentencia firme

obtenida en su favor por el anotante produ-ce en los asientos que haya originado aquellasdisposiciones; en tal caso resulta aplicable lo

preceptuado en el Art. 68 del RGRP, referi-do a la retroprioridad.

Sea cualquiera la opinin que se aceptesobre el alcance del principio de fe pblica,resulta que la anotacin de demanda, por una

parte, no consigue enervar completamente suefecto: el Registro sigue funcionando y su jue-go perjudicando a todos menos al anotante.

Sobre los efectos de la sentencia, Lus Diez-Picazo(15) seala que partiendo de que talesasientos sean contradictorios o limitativos delderecho del anotante victorioso, el Art. 198R.H., distingue las siguientes situaciones:

a) Asientos extendidos en virtud de ttulosde fecha posterior a las de la anotacin y

practicados con posterioridad a sta. Secancelan.

b) Asientos extendidos en virtud de ttulosde fecha posterior a la de la anotacin,

pero derivados de asientos que gocen deprelacin sobre el de la misma anotacin.No se cancelan, subsisten.

Por ejemplo, con anterioridad a la ano-tacin figura inscrito a nombre de A un

derecho de usufructo sobre la finca que elanotante reivindica contra el propietario

(11) GONZLES BARRN, Gunther. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. Jurista Editores. Lima Per. 2da Ed.

2004, p. 667.(12) Segn Diez-Picazo los asientos registrales de vigencia temporalmente limitada, que enervan la eficacia de la fe

pblica registral en favor de los titulares de situaciones jurdicas que no son inscribibles. Ob. Cit., p. 351(13) Art.673 CPC () La anotacin preventiva de la demanda no impide la transferencia ni las afectaciones posteriores,

pero otorga prevalencia a quien ha obtenido esta medida.(14) RGRP Art. 67.- Efectos no excluyentes de la anotacin preventiva. La existencia de una anotacin preventiva no determina la imposibilidad de extender asientos registrales relacionados

con los actos y derechos publicitados en la partida registral, salvo que el contenido mismo de la anotacin preventivao la disposicin normativa que la regula establezca expresamente lo contrario.

(15) DIEZ PICAZO, Luis y Antonio GULLN. Op. Cit.

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constituyente. Si A transfiere a B el usu-fructo despus de la anotacin, el asiento

de inscripcin a favor de B, aunque mo-tivado por un ttulo de fecha posterior, oqueda afectado por la sentencia.

c) Asientos extendidos en virtud de ttulosde fecha anterior a la de la anotacin, perocon posterioridad a sta: En ejecucin desentencia, el anotante debe pedir al juez sucancelacin, y podr decretarla si los titu-lares, a los que deber previamente citar,no se opusieren en el Plazo de 30 das. Sise oponen, entonces se sigue el procedi-miento de incidentes y habr de estarse ala resolucin judicial firme.

Es de verse la importancia de la prioridaden la anotacin, nuestra legislacin, sin em-bargo hay que precisar que el principio de

prioridad registral a que se contrae la normacontenida en el artculo 2016 del Cdigo Ci-

vil se refiere al conflicto que se presentan en-tre dos inscripciones compatibles con carcterdefinitivo, y no hace referencia al supuesto delas anotaciones preventivas que tienen vigen-cia temporal. Sin embargo ello no resulta apli-cable en los conflictos entre una anotacin de

demanda de otorgamiento de escritura p-blica y una inscripcin de carcter definitiva,

toda vez que por la naturaleza cautelar y lafuncin de la anotacin de demanda, ella sir-ve para desvirtuar la buena fe de las personasque adquirieron un bien con fecha posterioral momento en que se practic el acto de ano-tacin(16).

Un concepto que resulta fundamental enlas circunstancias anotadas es el prioridadregistral; pues, el conflicto de derechos se

resuelve mediante la intervencin del regis-tro que asigna un orden a cada uno de estosen funcin del momento de su presentacinal diario registral; as, quien primero inscri-be ser quien logre proteccin del ordena-miento, al oponer su derecho de una mejormanera a los dems. La determinacin dela prioridad en este caso como se recono-ce en la doctrina no es solo una cuestinde oportunidad (teora de las carreras),sino que obedece a la naturaleza o esenciade los derechos reales (cuya oponibilidad eserga omnes), que al recaer sobre un mismoinmueble precisan de un orden, sea con ca-rcter excluyente o preferente(17).

(16)CAS. N 2333-99 LA LIBERTAD, Lima, 25 de julio del 2000:... en la sentencia de vista, la Sala de revisin ha aplicado el

artculo 2016 del Cdigo Civil considerando que la anotacin de la demanda a favor de la demandada es una inscripcinque resulta oponible por prioridad en el tiempo a la escritura pblica a favor de los actores, que fue otorgada e inscrita enlos registros pblicos con fecha posterior... al respecto para determinar si el principio de prioridad registral resulta aplicable

en los casos de conflicto entre una anotacin preventiva de demanda y una inscripcin registral, es necesario definir previa-mente el concepto de asiento de inscripcin y determinar la naturaleza jurdica de la anotacin de demanda en el casode autos ha quedado establecido que la demandada adquiri el bien sub litis mediante documento privado de transferenciade crdito de fecha 11 de febrero de 1985 y anot preventivamente su demanda de otorgamiento de escritura pblica antesque la escritura pblica de compraventa de los demandantes y del transferente de ellos; siendo eso as, la adquisicin delos actores se ha producido con el conocimiento de que se encontraba anotada previamente una demanda de otorgamientode escritura pblica; por lo tanto, ellos no han actuado con buena fe, por lo que tampoco estn protegidos con la buena feregistral a que se refiere el artculo 2014 del Cdigo Civil as mismo, siendo el origen del conflicto la doble venta efec-tuada por los anteriores propietarios del inmueble, la controversia debe ser resuelta conforme a lo dispuesto en el artculo1135 del Cdigo Civil, teniendo en este caso prelacin el documento privado de la demandada por cuanto la celebracin einscripcin de la escritura pblica de los demandantes ha sido realizada sin el requisito de la buena fe, pues por el principiode publicidad registral ellos conocan que se encontraba anotada en los registros pblicos una medida cautelar de anotacinpreventiva de demanda

(17) ALIAGA HUARIPATA, Luis Alberto. El Bloqueo Registral: La Reserva de prioridad registral de los derechos reales en elPer. El Derecho Registral en la Jurisprudencia Comentada. Gaceta Jurdica. Primera Edicin, Abril 2005, Lima-Per,pp. 17 y ss.

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En resumen(18), los efectos jurdicos de laanotacin preventiva de demanda son los si-

guientes: Deja sin efecto, respecto a la inscripcinprotestada, el principio de fe pblica paraun posterior adquirente: el efecto prin-cipal de la anotacin preventiva () essimplemente enervar la proteccin de la fe

pblica que normalmente favorece al ter-cer adquirente de buena fe. La anotacin

preventiva publica transitoriamente unimpedimento, una circunstancia obstativade la fe pblica del registro. Esa es su car-dinal funcin.

No se clausuran las inscripciones suce-sivas, ni se priva al titular registral de su

poder dispositivo, salvo que el Juez, ade-ms, dicte una medida de prohibicin dedisponer. Por tal razn, la anotacin dedemanda simplemente previene a los ad-quirentes respecto a la posible decadencia

del negocio en que se pretende fundarse.Este efecto est reconocido en el Art. 673del CPC y Art. 67 del RGRP.

Se reconoce una reserva absoluta al rangoa favor del anotante, con lo cual los actosde disposicin anteriores (con inscripcin

posterior) o posteriores a la anotacin, es-tn sujetos al resultado del proceso. Esteefecto tambin esta reconocido en el Art.

673 del Cdigo Procesal Civil y el Art.68 del RGRP.

Cabe citar a Elvira Alfonso Rodr-guez(19), comentando el Artculo 42 nume-ral 1, de la Ley Hipotecara espaola, sealaque tradicionalmente se viene entendiendoque la anotacin de demanda es una medi-

da cautelar de naturaleza registral que tratade asegurar la pretensin ejercitada en el

proceso para el caso de que finalmente seaestimada. La doctrina mayoritaria, a la horade precisar esta formulacin abstracta, en-tiende que la finalidad de la anotacin dedemanda consiste en preservar el procesodel juego del Registro, eliminando los obs-tculos que pueda levantar la fe registral a laejecucin de la sentencia estimatoria que ensu da se dicte:

I) Si la pendencia del proceso no se publicamediante la oportuna anotacin, el queadquiere, a ttulo oneroso y de buena fe,derecho del demandado, e inscribe, de-

vendr titular de modo irrebatible.II) Poco importa que la sentencia final

acoja las razones del demandante y re-conozca su derecho. El fallo es intil yde poco servir al vencedor iniciar unnuevo proceso contra el tercero: mien-

tras se ventilaba el primer juicio, el Re-gistro le ha investido con un ttulo au-tnomo de propiedad, independientedel de su causante.

III)En resumen, el juego demoledor del Re-gistro ofrece al demandado un cmodoinstrumento para burlar la Justicia: re-sultado intolerable por partida doble, yaque conduce al descrdito del proceso y

del Registro. De ah la necesidad de ofre-cer al demandante instrumentos para im-pedirlo.

Agrega adems, que, no parece, sin em-bargo, rigurosamente exacto afirmar que laanotacin sea una medida dirigida simple-mente a suspender la proteccin registral de

(18) GONZLES BARRN, Gunther. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario, p. 684.(19) ALFONSO RODRGUEZ, Elvira [et al.]. Seccin: De las anotaciones preventivas. Tomo VII - Vol.5, Artculos 42 a 103 de

Ley Hipotecaria - Manuel Albadalejo Garca. Edersa, 1999 Actualizado a 01 de Enero 2000. http://vlex.com/vid/231181

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las adquisiciones de derechos realizadas conposterioridad (por tanto, operativa slo a

partir del momento en que se practica). Estaconstruccin merece, cuando menos, doscorrecciones en su significado, equivocado

por exceso y por defecto.

I) En primer lugar, aun dando por buenoque la finalidad de la anotacin es sus-

pender el juego de la fe registral, lo ciertoes que slo la suspende en cuanto perju-dique al anotante: una suspensin, pues,

por una parte, de eficacia relativa. El Re-gistro sigue funcionando y protegiendoal tercero que inscribe contra todos, salvocontra el anotante.

II) En segundo lugar, la parlisis que la anota-cin produce de la fe registral en beneficiodel demandante es total hasta el punto deque el Registro dejar de amparar no sloa los adquirentes posteriores, sino tambina los anteriores: la suspensin opera en-

tonces con un cierto carcter retroactivo.As los que adquirieron derechos antes dela anotacin, pero los inscriben despus,tampoco pueden llamarse a la proteccinde la fe pblica.

Esta particular eficacia de la anotacin esdifcilmente comprensible, por lo que se han

visto condenados al fracaso los sucesivos in-tentos doctrinales para encontrarle acomodo

o justificacin en alguna de las construccionesconceptuales habitualmente manejadas enDerecho.

Nota importante es la vigencia del asientode anotacin de demanda en los Registros, alefecto es preciso que estas no tienen venci-

miento, y se ven reforzadas con la anotacinde la sentencia definitiva, que conlleve el

mandato de inscripcin, en el caso del otor-gamiento de escritura publica el mandatojudicial no es otro que el de ordenar el otor-gamiento por parte del Juez en reemplazode los vendedores, valorada la autenticidad yla fecha de la minuta en la sentencia que or-dena el otorgamiento de escritura pblica,la minuta tiene plena validez y no puede sercuestionada registralmente, al tratarse de as-

pectos vinculados a la propia decisin judi-

cial(20). Sin embargo se debe tener en cuentaque la escritura pblica otorgada en ejecucinde sentencia en el proceso de otorgamiento deescritura pblica no constituye ttulo judicial,no resultando aplicables las limitaciones a lacalificacin contenidas en el segundo prrafodel artculo 2011 del Cdigo Civil(21); por loque ingresado el ttulo otorgado es sujeto decalificacin.

III. ANALISIS DE LA RESOLUCIONEN CUESTION

1. El Ttulo materia del presente fue obser-vado por la no adecuacin de las reas es-tablecidas en la escritura de compraventaotorgada por mandato judicial (procedi-miento judicial de otorgamiento de es-critura pblica), con la que obra inscritaen la Partida Registral N P0104319; as

como la realizacin del trmite previo deindependizacin del rea que se adquiere,ello en cumplimento exacto de con losrequisitos regulados en el Capitulo V delTitulo II del Reglamento de Inscripcionesdel Registro de Predios. Adems de obser-

var el registrador que en la partida obra el

(20) Criterio adoptado en la Resolucin N 276-2002-ORLC/TR del 30 de mayo 2002, publicada el 15 de junio de 2002.(21) Criterio sustentado en las siguientes resoluciones: Resolucin N 375-2003-SUNARP-TR-L del 20.6.2003; Reso-

lucin N 189-2001-ORLC/TR del 30.4.2001 y Resolucin N 100-1999-ORLC/TR del 12.4.1999. Resolucin N375-2003-SUNARP-TR-L 20.06.2003

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registro de transferencia de acciones y de-rechos a favor de terceras personas, quie-

nes no figuran como demandados. Cabeprecisar que la anotacin de la demanda,obra en el asiento 00002 de la Partida N01043109

2. El tratamiento dado a la anotacin pre-ventiva de la demanda por la Registra-dora no resulta ser el ms feliz, toda vezque no aplic en su debida dimensin lo

preceptuado por el Art. 673 del CPCy 64 del RGRG, concordantes ambosen lo referido a las anotaciones preven-tivas de demandas; observa aduciendola existencia de asientos en los que se haregistrado la transferencia de acciones yderechos sobre el inmueble objeto de lainscripcin de la medida cautelar; lo cuales corregido por el superior, teniendo encuenta que la anotacin de demanda esuna medida cautelar de naturaleza regis-

tral que trata de asegurar la pretensinejercitada en el proceso para el caso deque finalmente sea estimada.

3. En efecto como se ha referido, las anotacio-nes preventivas de demanda solo buscanimpedir los efectos de la fe pblica a favordel tercero de buena fe, siendo un medio

preventivo que publica sin constituir, esdecir publicita una situacin litigiosa un

derecho por definir; es por ello, precisa-mente porque la anotacin de la demandano cierra el registro a las enajenaciones ogravmenes posteriores a su prctica, hayuna litis pendiente de definir, el deman-dante puede o no tener derecho alguno, laanotacin pesa como una amenaza sobrelos posibles adquirentes posteriores deldemandado, pero no cierra el Registro y,

por lo tanto, no impide inscribir las ena-

jenaciones o gravmenes otorgados por el

demandado, el Registro sigue funcionan-do perjudicando a todos menos al anotan-

te, ello por la publicidad otorgada por elasiento anotado preventivamente.

4. Es importante sealar que la anotacinen beneficio del demandante es total has-ta el punto de que el Registro dejar deamparar no slo a los adquirentes pos-teriores, sino tambin a los anteriores: lasuspensin opera entonces con un ciertocarcter retroactivo, en caso de que eldemandante gane su pretensin, recono-ciendo una reserva absoluta al rango a fa-

vor del anotante, con lo cual los actos dedisposicin anteriores (con inscripcin

posterior) o posteriores a la anotacin,estn sujetos al resultado del proceso.Este efecto tambin esta reconocido enel Art. 673 del Cdigo Procesal Civil yel Art. 68 del RGRP.

5. Constituye un sistema de publicar elproceso, y por esta va salvaguardar losderechos desde la demanda, permitirla retroaccin de la sentencia, y en el

juicio, limpiar los ttulos y gravmenesocultos, evitando las maniobras defrau-datorias y garantizando la efectividaddel proceso.

6. La apelacin a la reiterada observacin dela Registradora motiva la apelacin del so-

licitante, acto que reinscribe en el Asiento0010 de la misma partida

7. Teniendo como base lo establecido por losArtculos 64, 65 y 68 del RGRP, el Tribu-nal sustenta la revocacin del numeral 2 de laobservacin planteada por la Registradora.Sin embargo subsisten las observaciones delos numerales 1 y 3, los que son ratificados,toda vez que no fue subsanada conforme a

las disposiciones sobre la materia, emitiendo


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la Resolucin N 713-2005-SUNARP-TR-L del 14.12.2005; la que fue e debidamente

notificada al apelante, conforme obra en lacopia de la hoja de notificacin correspon-diente.

8. No obstante lo resuelto por el Tribunal esde apreciarse en la Partida del inmueble,que en el Asiento 0006 obra la inscripcinde la Sentencia recada en el proceso deotorgamiento de escritura pblica, favora-ble al demandante.

9. Devueltos los actuados al Registrador,ste notifica la Resolucin al apelantemediante Esquela de Observacin de fe-cha 28 de diciembre del 2005, y conformeal mandato contenido en la Resolucin,de conformidad con lo estipulado en elArt. 162 del RGRP, mediante mandaque cumpla con los defectos advertidosreferidos a los numerales 1 y 3 de la ob-servacin apelada:

1) Por la discrepancia existente entre laEscritura Pblica de fecha 23.10.2001

y la de fecha 15.06.2005, discrepanciareferida alas reas consignadas en am-bas escrituras, no existiendo equiva-lencia en la misma, se deber aclararcon la formalidad establecida por laley del Notariado.

3) Seala que de la partida registral el readel predio es de 46 578,38 m2, siendomateria de transferencia por la presen-te escritura un rea equivalente a unahectrea. Por lo que previamente sedeber proceder a la independizacinde la misma, Art. 61 (Inc. 1) del Regla-mento de Inscripciones del Registrode Predios - certificados catastrales y

dems documentos a que se refiere lanorma acotada.

Indica adems los derechos pendientes depago S/. 105.00

8. El Art 162 del RGRP, establece clara-mente que cuando el Tribunal confirme,como en el presente caso la existencia dedefectos subsanables, el interesado tendrquince (15) das, contados a partir de lanotificacin de la resolucin respectiva

para subsanar los defectos u obstculos y

en su caso, efectuar el pago del mayor de-recho.

9. Es importante tambin sealar que el Ar-tculo 164 del RGRP seala que, en casode proceder a la impugnacin judicial delas resoluciones del Tribunal, mediante

proceso contencioso administrativo, elasiento de presentacin del ttulo apela-do se mantendr vigente por un plazo de

cuarenta y cinco (45) das adicionales,cabe precisar al respecto que dicho plazose entiende prorrogado con la dacin de laLey N 27584, que regula el Proceso Con-tencioso Administrativo(22).

10. Se advierte de la Anotacin de Tachapor vencimiento, de fecha 12 de abril del2006, que obra en el expediente en archi-

vo, que la parte interesada no cumpli con

subsanar lo observado por el Registradory ratificado por el Tribunal, como tampo-co procedi a la anotacin de la demandacontenciosa administrativa impugnandolo resulto por el Tribunal. En tal estadoel titulo fue tachado por vencimiento de

plazo. En efecto la parte interesada nocumpli con aclarar la discrepancia dereas existente entre las detalladas en las

(22) Criterio adoptado en la Resolucin N 351-2002-ORLC/TR del 15 de julio de 2002, Tercer Pleno.

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escrituras pblicas, y la obrante en losregistros; como tampoco realizar la inde-

pendizacin conforme al procedimientoestablecido en el hoy derogado CapituloV del Titulo II del Reglamento de Ins-cripciones del Registro de Predios, espe-cficamente lo establecido en su Artculo56 y 61 de la citada norma; siendo en lafecha aplicables los Artculos 41, 44, 46del Capitulo V Independizacin, del Re-glamento de Inscripciones del Registro dePredios a probado mediante Resolucin

de la Superintendente Nacional de los Re-gistros Pblicos N 248-2008-SUNARP/SN(23), segn sea el caso.

11. Obra en el Asiento 0012 de la Partida delinmueble la cancelacin de la anotacin dela apelacin de fecha 24 de abril del 2006

12. Se ha podido verificar en los asientos de lapartida, que dado el tiempo transcurridodesde la presentacin del Titulo, lo resuel-to por el Tribunal Registral el apelanteno anoto demanda contenciosa adminis-trativa alguna, y ejecutada la Tacha por

vencimiento, que, no se ha procedido a lainscripcin de la compraventa, pese a ellosi se han venido registrando otros asientostales como compraventas de acciones y de-rechos, as como la anotacin de deman-das e hipotecas.

13. Cabe precisar, que con fecha 22 de No-viembre del 2007, el Primer Juzgado Es-pecializado en lo Civil de la Corte Supe-rior de Justicia de Lima Norte, otorga laEscritura Pblica de Aclaracin y Rectifi-cacin, a favor de Don Jess Guizado Pa-lomino y Sra., a travs de la cual aclaran y

rectifican la clusula Segunda de las Escri-turas Pblicas de Compra-Venta de fecha

15 de Junio del 2005, que a su vez aclarala primigenia de fecha 23 de Octubre del2001, ambas materia de la Resolucin N713-2005-SUNARP-TR-L, bajo comen-tario, en lo que respecta a la definicin delas reas, sin embargo, a la fecha de la ela-boracin del presente an no obra ingresa-da a los Registro, lo cual podra realizarseen virtud de la vigencia y ejecucin de laanotacin de la Sentencia que sobre otor-

gamiento de Escritura Pblica obra en elasiento 00006 de la Partida P01043109del inmueble.

IV. CONCLUSIONES

1. La anotacin de la demanda como me-dida cautelar, sirve para asegurar el cum-

plimiento de las decisiones judiciales.Da a conocer a los terceros adquirien-

tes la existencia de un litigio sobre unbien inmueble o respecto a la validez oinvalidez de un asiento de inscripcincualquiera. Est anotacin ampara elderecho del solicitante y le permite ase-gurar en ltima instancia la decisin dela autoridad judicial.

2. La anotacin pesa como una amenazasobre los posibles adquirentes poste-

riores del demandado, pero no cierrael Registro y, por lo tanto, no impideinscribir las enajenaciones o gravmenesotorgados por el demandado

3. Asientos provisionales y de carcter tran-sitorio, que tienen por finalidad reservarla prioridad y advertir la existencia de una

(23) Resolucin de la Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 248-2008-SUNARP/SN Artculo 41.- Requisitos de la independizacin

Artculo44.- Ttulo que da mrito a la inscripcin de un predio rustico sin cambio de uso. Artculo 46.- Independizacin de predio rural


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