INSTITUTO POLITÉCNICO NACIONAL

CENTRO DE ESTUDIOS CIENTÍFICOS Y TECNOLÓGICOS Nº 7 “CUAUHTÉMOC”

“TALLER DE CONSTRUCCIÓN”

MANTENIMIENTO DE INMUEBLES

Apuntes del semestre

CASTRO ROSARIO VERÓNICA

5IM9

PROFESOR: HUGO TEJA GUTIÉRREZ

FECHA: 01 DE DICIEMBRE DE 2010

FORMA DE TRABAJO

1. En forma individual:

a. Diagnostico de las necesidades de mantenimiento de su casa habitación.

b. Elaboración de apuntes

c. Examen escrito.

2. En equipo (integrados por tres personas)

a. Investigación de temas.

b. Exposición de temas (utilizando láminas, fotografías digitales, presentaciones de power point y/o videos.

c. Reporte de tema expuesto (en forma electrónica)

3. En forma grupal

a. Elaboración del manual de mantenimiento de una casa habitación de dos niveles (en forma electrónica).

*Trabajo extra:

Visitas a inmuebles para conocer los procedimientos de mantenimiento

FORMA DE EVALUACIÓN

1. En forma individual:

a. Diagnostico de las necesidades de mantenimiento de su casa habitación. …………………………………………………………0.5

b. Elaboración de apuntes……………………………………………1.8

c. Examen escrito……………………………………………………..2.1

2. En equipo (integrados por tres personas)

a. Investigación de temas.

b. Exposición de temas (utilizando láminas, fotografías digitales, presentaciones de power point y/o videos……………………….2.0

c. Reporte de tema expuesto (en forma electrónica)………………1.0

3. En forma grupal

a. Elaboración del manual de mantenimiento de una casa habitación de dos niveles (en forma electrónica)…………………………………2.6

Total = 10.0

*Trabajo extra:

Visitas a inmuebles para conocer los procedimientos de mantenimiento

Punto extra por visita a inmueble

Observación. Se bajara calificación por inasistencia (100 - % de asistencia) x 0.1

TEMAS A DESARROLLAR POR EQUIPO

Inmuebles de dependencias gubernamentales del DF y federales.

Ciencia y tecnología

Cultura y turismo

Educación

Empleo

Medio ambiente

Protección civil

Salud y deporte

Seguridad y justicia

Vialidad y obras publicas

Vivienda y desarrollo social

Gobierno

Comisión Federal de Electricidad

Instituto Nacional de Bellas Artes

Dirección general de construcción y operación hidráulica

Comisión Nacional del Agua

LA EXPOSICIÓN Y REPORTE DE TEMA ASIGNADO POR EQUIPO DEBERÁ CONTENER:

1. Portada

2. Justificación

3. Objetivos, definiciones, y tipos de mantenimientos

4. Normativa a cumplir

5. Metodología aplicada al mantenimiento

5.1.Administrativos

5.2.Técnicos

6. Mantenimiento preventivo y conservación de infraestructura física.

6.1. Instalación hidráulica, sanitaria, gas, eléctrica, especiales (sonido, intercomunicación, aire acondicionado, cable, etc.)

6.2.Estructura (infra y súper-estructura)

6.3.Acabados (pisos, muros, plafones, azoteas, techumbres, herrería, cancelería, carpintería.)

7. Mantenimiento correctivo de infraestructura física

7.1. Instalación hidráulica, sanitaria, gas, eléctrica, especiales (sonido, intercomunicación, aire acondicionado, cable, etc.)

7.2.Estructura (infra y súper-estructura)

7.3.Acabados (pisos, muros, plafones, azoteas, techumbres, herrería, cancelería, carpintería.)

8. Medidas de protección y seguridad

9. Control de calidad de sus procesos

10.Conclusiones

LA ELABORACIÓN, EXPOSICIÓN Y REPORTE DEL MANUAL DE MANTENIMIENTO DE UNA CASA HABITACIÓN DE DOS NIVELES POR GRUPO DEBERÁ CONTENER:

a) La forma de organización y de trabajo

b) Actividades de cada alumno y/o equipo para la elaboración del manual de mantenimiento

c) Elaboración de un programa general del grupo de las actividades de cada alumno y/o equipo, fecha de realización y/o entrega.

Los incisos a, b y c deberán de entregarse al profesor con anticipación para llevar un control de evaluación.

EL MANUAL DEBERÁ CONTENER LO SIGUIENTE:

1. Portada

2. Presentación (antecedentes, problemática y justificación técnica y normativa)

3. Objetivos

4. Ámbito de aplicación

5. Contenido

5.1.Acciones para la ocupación del inmueble (permisos, planos, memorias técnicas, etc.)

5.2. Instrucciones de uso (espacios actividades del área a tratarse)

5.3. Instrucciones de mantenimiento (previsiones que hay que considerar, del área a tratarse.)

5.4.Medidas de protección y seguridad (prevención, actuaciones en caso de emergencia, actuaciones después de un siniestro).

5.5.Obras de reforma, conservación y reparación.

5.5.1. Fichas de mantenimiento preventivo y/o correctivo de instalación Hidráulica

5.5.2. Fichas de mantenimiento preventivo y/o correctivo de instalación sanitaria

5.5.3. Fichas de mantenimiento preventivo y/o correctivo de instalación de Gas

5.5.4. Fichas de mantenimiento preventivo y/o correctivo de instalación Eléctrica.

5.5.5. Fichas de mantenimiento preventivo y/o correctivo de instalaciones especiales

5.5.6. Fichas de mantenimiento preventivo y/o correctivo de la cimentación

5.5.7. Fichas de mantenimiento preventivo y/o correctivo de la estructura

5.5.8. Fichas de mantenimiento preventivo y/o correctivo de acabados (pisos, muros, plafones, azoteas, techumbres, cancelería, carpintería, cerrajería y vidriería).

5.6.Archivo y registro histórico de incidencias técnicas, jurídicas y administrativas de la vivienda.

6. Bibliografía

7. Glosario de términos

8. Conclusiones

MANTENIMIENTO DE INMUEBLES

Proceso general de un inmueble desde su concepción hasta su operación.

DEFINICIONES

Inmueble: Conjunto de elementos constructivos e instalaciones que define los espacios interiores, exteriores y de servicios que se requieren para realizar las distintas actividades al cual fue proyectado (habitad, cultura, culto, educación, etc.).

Mantenimiento: “Consiste en prevenir los fallos deterioro, averías, patologías en proceso continuo, principiando en la etapa inicial de operación del proyecto y asegurando la disponibilidad planificada a nivel de calidad dado, al menor costo y dentro de las recomendaciones de garantía, uso y de las normas de seguridad y medio ambiente aplicables.

“Conjunto de obras, trabajos, suministros e instalaciones de equipos, muebles y accesorios que tienen como finalidad prevenir y corregir deterioros para restablecer las condiciones de uso y operación adecuada de las instalaciones del inmueble y funcione normalmente para la función que fue proyectada”.

Mantenimiento preventivo: Acción de carácter periódica y permanente que tiene la particularidad de proveer anticipadamente el deterioro productivo del uso y agotamiento el deterioro productivo del uso y agotamiento de la vida útil de componentes, partes, piezas, materiales y en general elementos que constituyen

PROYECTO

EJECUTIVOEJECUCIÓN DE OBRA

CONTROL DE

CALIDAD

FINIQUITO Y

ENTREGA DE OBRA

SUPERVISIÓN

DE OBRA

MANTENIMIENTO

DE INMUEBLE

la infraestructura o la planta física, permitiendo su recuperación restauración, renovación y operación continua confiable, segura y económica sin agregarle valor al establecimiento

Mantenimiento correctivo: Acción de carácter puntual a raíz del uso, agotamiento de la vida útil u otros factores externos de componentes, partes, piezas, materiales y en general de elementos que constituyen la infraestructura o planta física permitiendo su recuperación, restauración, renovación y operación continua, confiable, segura y económica sin agregarle valor al establecimiento.

Conservación: Es el resultado de una serie de decisiones y acciones para preservar un inmueble con las características originales con las cuales fue proyectado y construido, evitando que sufra modificaciones o deterioros a través del tiempo.

Restauración: Acción que tiene por objetivo reparar y recuperar elementos para volverlos a su estado o estimación original.

Programa periódico de mantenimiento: Es la definición planificación y organización de acciones de mantenimiento con carácter de permanentes y continuas, orientadas a preservar y mantener las condiciones originales de operación determinada de infraestructura expresando la periodicidad y alcance del servicio y los recursos comprometidos en dicho proceso.

REGLAMENTO DE CONSTRUCCIÓN DEL D. F.

Título octavo: Del uso, operación y Mantenimiento

CAPÍTULO ÚNICO: DEL USO Y CONSERVACIÓN DE PREDIOS Y EDIFICACIONES

Art. 229. La Delegación establecerá las medidas de protección que, además de lo dispuesto en la Ley Ambiental del Distrito Federal, deben cumplir los inmuebles cuando:

I. Produzcan, almacenen, distribuyan, vendan o manejen objetos o sustancias tóxicas, contaminantes, corrosivas, reactivas, explosivas o flamables, según el área en que se encuentren: habitacional, industrial, entre otras;

II. Acumulen escombro o basura;

III. Se trate de excavaciones profundas;

IV Impliquen la aplicación de carga o la transmisión de vibraciones a las edificaciones, mayores a las de diseño autorizado, y

V Produzcan humedad, salinidad, gases, humos, polvos, ruidos, cambios importantes de temperatura, malos olores, u otros efectos perjudiciales o molestos que puedan ocasionar daño al medio ambiente, a terceros en su persona, sus propiedades o posesiones

Los propietarios y el D.R.O. deben verificar la sanidad de la obra; y ejercer uncontrol sobre las plagas que se reproducen rápidamente como roedores, cucarachas y otros animales que anidan en las obras por los alimentos o materiales de construcción, con la obligación de fumigar periódicamente los locales y drenajes, principalmente en los casos de obras en restaurantes, bodegas, hospitales, etcétera.

Art. 230. Ningún inmueble podrá utilizarse para un uso diferente del autorizadoNi modificar el funcionamiento estructural del proyecto aprobado, sin haber obtenido previamente el cambio de uso, de lo contrario, la Delegación ordenará, con base en el dictamen técnico, lo siguiente:

I. La restitución de inmediato al uso aprobado, en caso de que pueda hacerse sin la necesidad de efectuar obras, y

II. La ejecución de obras, adaptaciones, instalaciones y otros trabajos que sean necesarios para el correcto funcionamiento del inmueble y restitución al uso aprobado, dentro del plazo que para ello se señale.Incluso en ocasiones, sin cambiar el uso autorizado, se hacen cambios en la estructura, como sustitución de muros por vigas, añadidos de nuevos elementos o recubrimientos que deberían darse de alta en la delegación para deslindar responsabilidades del D.R.O., en ocasiones es difícil darse cuenta de estos

cambios que realizan los propietarios sin permiso; en estos casos debe existir un proceso de verificación periódico del estado de las estructuras y registrarlo en la delegación, para obtener una certificación de algún tipo.

Art. 2 3 1. Los propietarios o poseedores de las edificaciones y predios tienen obligación de conservarlos en buenas condiciones de estabilidad, servido, aspecto e higiene, evitar que se conviertan en molestia o peligro para las personas o los bienes, reparar y corregir los desperfectos, fugas, de no rebasar fas demandas de consumo del diseño autorizado en las instalaciones y observar, las siguientes disposiciones:

I. Los acabados en las fachadas deben mantenerse en buen estado de conservación, aspecto e higiene;

II. Los predios, excepto los que se ubiquen en zonas que carezcan de servicios públicos de urbanización, deben contar con cercas en sus límites que no colinden con edificaciones permanentes o con cercas existentes, de una altura mínima de 2.50 m, construidas con cualquier material, excepto madera, cartón, alambrado de púas y otros similares que pongan en peligro la segundad de personas y bienes;

III. Los predios no edificados deben estar libres de escombro, basura y drenados adecuadamente;

IV. Quedan prohibidas las instalaciones y edificaciones precarias en las azoteas, cualquiera que sea el uso que pretenda dárseles, y

V. El suelo de cimentación debe protegerse contra deterioro por intemperismo,184 Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal arrastre por flujo de aguas superficiales o subterráneas y secado local por la operación de calderas o equipos similares.Donde ser obligación de los propietarios mantener limpios y desinfectados los tanques de almacenamiento de agua y cisternas, así como revisar periódicamente el estado de los tanques de gas, cuyo servicio no debe exceder los siete años. En los casos de construcciones en azotea, los propietarios no deben aceptar estas modificaciones y proceder a demolerlas cuando sean añadidos al proyecto original; asimismo, deberá cuidarse la imagen que presentan antenas de TV, parabólicas y discos de recepción por cable que en ocasiones son colocadas por los promotores de las empresas de los canales por cable, sin cuidar el aspecto que ofrecen incluso en ocasiones sobre la misma fachada del inmueble. (Estos prestadores de servicios deberían presentar un proyecto en la delegación donde especifiquen la ubicación de estos artefactos.)

Art. 232. Las edificaciones que requieran de dictamen de impacto urbano o impacto urbano-ambiental, según lo establecido en el Título Cuarto de este Reglamento, deben contar con manuales de operación y mantenimiento, cuyo contenido mínimo será:

I. Tendrá tantos capítulos como sistemas de instalaciones, estructura, acabados y mobiliario tenga la edificación;

II. En cada capítulo se hará la descripción del sistema en cuestión y se indicarán las acciones mínimas de mantenimiento preventivo y correctivo. Los equipos de extinción de fuego deben someterse a lo que establezcan las Normas;

III. Para mantenimiento preventivo se indicarán los procedimientos y materiales a utilizar, así como su periodicidad. Se señalarán también los casos que requieran la intervención de especialistas, y

IV Para mantenimiento correctivo se indicarán los procedimientos y materiales a utilizar para los casos más frecuentes, así como las acciones que requieran la intervención de especialistas.

En todas las obras en proceso y terminadas, debe haber un lugar específico proyectado, dónde tener los planos, memorias, bitácoras, manuales de operación y permisos, que sustentan la obra; este sitio o cajón con protección y seguridad de abertura, cuya llave o combinación estaría en manos del propietario y del D.R.O. debe estar disponible para actualizar cualquier asiento o modificación que se tenga que realizar en la obra, donde se llevará registro de cualquier alteración a la obra, principalmente si son importantes respecto a las cargas estructurales; con estos documentos se procedería a verificar periódicamente la obra.

Art. 233. Los propietarios de las edificaciones deben conservar y exhibir, cuando sean requeridos por las autoridades, los planos, memoria de diseño y el libro de bitácora, que avalen la seguridad estructural de la edificación en su proyecto original y en caso de existir modificaciones, dichos planos y memoria de diseño deben estar actualizados.

PROCESO ADMINISTRATIVO

Definición de Administración: Es el proceso para lograr que actividades determinadas lleguen a su término eficientemente con otras personas y por medio de ellas. La eficacia y eficiencia son parte vital de la administración.

El proceso representa las funciones administrativas de planeación, organización, dirección y control.

FUNCIONES ADMINISTRATIVAS

PLANEACIÓN: Define metas, establece estrategias y desarrollo de planes para coordinar las actividades.

ORGANIZACIÓN: Determina las actividades a realizar, quien las llevara a cabo, como deben agruparse a estas, quien informara a quien y donde son tomadas las decisiones.

DIRECCIÓN: Dirige y motiva a todas las personas involucradas y resuelve conflictos.

CONTROL: Vigila las actividades para cerciorarse de que se realizan conforme a los planeado, es decir, verifica, compara y corrige.

HERRAMIENTAS Y TÉCNICAS DE PLANEACIÓN

PROGRAMACIÓN

GRAFICA DE GANTT RUTA CRÍTICA

PROCESO ADMINISTRATIVO PROCESO TÉCNICO

ESQUEMA DE PROCESO DE MANTENIMIENTO

DEFINICIÓN DE POLÍTICAS DIAGNOSTICO PRELIMINAR

ASIGNAR RECURSOS CLASIFICACIÓN DIAGNOSTICO

DEFINIR PROCEDIMIENTOS VALORACIÓN DIAGNOSTICO

PRIORIZACIÓN DE NECESIDADES PRIORIZACIÓN DE NECESIDADES

DISPOSICIONES RECURSOS DEFINICIÓN DE MODALIDAD DE

RECURSOS

PLANIFICACIÓN- PROGRAMACIÓN

EJECUCIÓN SEGÚN LA MODALIDAD

SEGUIMIENTO Y CONTROL

DEFINICIÓN DE POLÍTICA:

Criterio o directriz de acción elegida como guía en el proceso de toma de decisiones, al poner en práctica o ejecutar las estrategias, programas, proyectos específicos del nivel institucional.

PLANEACIÓN

Es un proceso y no un simple acto de escoger y seleccionar alternativas, el cual consta de una serie de ocho pasos que se describen a continuación:

PROCESO DE TOMA DE DECISIONES

Paso 1: Identificación de problemas

El proceso comienza con la existencia de un problema esto es una discrepancia entre un estado actual de las cosas y el estado que desean que esté.

Como se percibe que existe una discrepancia, haciendo una comparación entre el estado actual de las cosas y una norma. Cuál es la norma, puede ser de desempeño. Pasando metas fijadas con anterioridad o desempeño de alguna otra unidad dentro de la organización.

Paso 2: Identificación de los criterios de decisión

Los criterios de decisión serán importantes para resolver dicho problema en donde debemos determinar cuáles son importantes en la tarea de decisión.

Paso 3: Asignación de pesos a los criterios.

Un enfoque sencillo es simplemente asignarle al criterio mas importante un valor alto y luego asignarle valores al resto contra este estándar.

No obstante, la idea es que use la sus preferencias personales para asignar una prioridad a los criterios relevantes en su decisión, así como indicar el grado de importancia, asignándoles un valor a cada uno.

Paso 4: Desarrollo de alterativas.

Consta de enlistar las alternativas viables que pudiéramos tener para resolver problemas.

No se trata de valorarlas, sino de conocerlas para poder considerar las que te lleven al éxito

Paso 5: Análisis te alternativas

Ya identificadas las alternativas hay que analizarlas, esta es la fortaleza y debilidades de cada una de ellas sean evidentes comparándolas con los criterios y valores en el paso 2 y 3.

Paso 6: Seleccionar una alternativa

Es el paso crítico porque hay que escoger la mejor alternativa de las que hemos enumerado y valorado.

Paso 7: Importancia de las alternativas

Incluye dar a conocer la decisión a las personas afectadas y lograr que se comprometan con la misma , es decir, que la decisión se lleve al terreno de los hechos.

Paso 8: Evaluación de la eficacia de la decisión.

Esto es juzgar el resultado y si el problema no se resolvió o corrigió, determinar nuevamente si la selección de la alternativa fue la correcta al analizar de nuevo cada una.

DIAGNOSTICO DE MANTENIMIENTO DE INMUEBLES

DIAGNOSTICO PRELIMINAR

Es fundamental el conocimiento de la realidad local o particular de un inmuebles, el no que concierne al infraestructura e instalaciones, definiendo previamente acciones de mantenimiento preventivo y/o correctivo.

Componentes del diagnostico preliminar:

Conocimiento de la realidad del local

Registro exacto de los signos de deterioro

Clasificación típica de los signos de deterior

Priorizar las necesidades de mantenimiento

Valoración de dichas necesidades

Formulación de un programa de mantenimiento

RECOMENDACIONES ADMINISTRATIVAS Y DE ORGANIZACIÓN

Para iniciar un proceso de actividades de mantenimiento periódico ya sea financiando con recursos de operación o subvención anual de apoyo al mantenimiento, se recomienda prever y tener resuelto, al menos lo siguiente:

Mantenimiento periódico con recursos auto generados (financiados) y prever lo siguiente.

Definir procesos administrativos de acuerdo a la normatividad vigente que rigen al establecimiento, esto se empleara como modalidad para ejecutar las resoluciones y decisiones que tomemos.

Resolviendo los problemas propiciando la participación del os usuarios.

Definir una organización de personal y forma de organización.

Una persona encargada de negociar los trabajos (contratistas).

Recursos necesarios para emprender el mantenimiento

Verificar la pertenencia de la aplicación de los recursos

Verificar documentación necesaria que respalda, identifica y compromete los recursos, con anterioridad a las instrucción de la ejecución de mantenimiento.

Verificar la coordinación de estos, ejecutor y usuario, en cuanto a la ejecución, restricciones y precauciones.

MÉTODOS DE ORGANIZACIÓN

Manuales de procedimiento de mantenimiento (Administrativo)

Guías de mantenimiento ( Administrativo técnico)

DOCUMENTACIÓN TÉCNICA ADMINISTRATIVA

Disponible la documentación técnicas y datos finales de obra ejecutada.

Catálogos de piezas de recambios de equipos.

Planos de elementos

Datos de suministradores, marcas y modelos, mecanismos eléctricos, extintores, carpinterías, calentadores, aislamientos e instalaciones.

Maquinas, equipos y aparatos de instalación

Herramientas, herrajes de puertas y ventanas.

Datos de instaladores y montadores

Garantías de aparatos y equipos o maquinas e instalaciones.

Protocolos de informes y dictámenes sobre pruebas e instalaciones y comprobadores de especialistas, mantener actualizados a los técnicos.

Organismos públicos y otros que hubiera interferido en tales operaciones.

RESUMEN DE DIAGNOSTICO

ÁREA INSPECCIÓN Y COMPROBACIONES

ACCIONES

Cimentación Acciones en zonas contiguas o bajo del edificio.

Excavaciones en solares próximos.

Obras subterráneas en vías públicas.

Fugas de agua.

Estructura Aparición de humedades, desplomes, oxidaciones, fisuras y grietas en cualquier elemento

constructivo.

Ataques de termitas, hongos por humedad, etc., en elementos constructivos de madera.

Cada 5 años Estructura de hormigón sellado juntas de dilatación

Estructura de acero, estando pintura de protección

Estructura de madera: estando pintura de protección.

Ejecutar el tratamiento y reparación detallas por especialistas

Cada 15 años Estado general de la estructura

Según informe el dictamen técnico competente.

PROCESO TÉCNICO

DEFECTOS DEL PROYECTO

1. Acotamiento deficiente del proyecto, tiene como consecuencia que las medidas no concuerden a la hora de replantarse.

2. Si el proyecto se sitúa en un terreno que no as apto para su construcción, por falta de sus estudios de mecánica de suelos.

3. La falta de diseño estructural u de instalaciones.

4. El no dejar la separación que marca el reglamento en la colindancia.

5. Mal diseño de escalera

6. La falta de consideración para ampliaciones futuras.

7. Proyecto ejecutivo completo.

DEFECTOS DE EJECUCIÓN

1. Materiales de mala calidad

2. Mano de obra no calificada

3. La falta de diseño estructural y de instalaciones

4. Cargas no consideradas para el diseño y construcción de estructuras provisionales

5. La no existencia de supervisión de trabajos por personal técnico..

6. La falta de anclajes entre los diferentes elementos constructivos

7. La falta de consideración del clima del lugar para la elaboración del proyecto

8. El cambio del proyecto y diseño sin el conocimiento del responsable de la obra

DEFECTOS DE LOS MATERIALES

1. Que no cumplan con los requisitos mínimos de calidad que se enmarcan en las normas vigentes

2. Utilizar materiales de 2º y 3º calidad

3. No respetar las especificaciones que se consideran para elaborar el proyecto

4. Adquirir los materiales dando preferencia al de menor costo en lugar del de mejor calidad

5. La adquisición de materiales inapropiados que se adquieren como oferta o de dudosa procedencia

6. La mala aplicación y colocación de los materiales

DEFECTOS DE UTILIZACIÓN

1. Mal uso de inmuebles sanitarios

2. Ausencia de pendientes en azotea

3. La ausencia de acabados primarios y/o finales en los elementos constructivos.

4. Falta de mantenimiento en bajadas de aguas pluviales y líneas de albañales.

5. Azolve de líneas de desagüe y albañales.

6. Salitre y descamación de materiales.

7. Disgregación de morteros

8. Pudrición de maderas en pisos entrepisos y techos

9. Oxidación de materiales

10.Goteras

IDENTIFICACIÓN DE GRIETAS

Grietas horizontales: Ocasionadas por exceso de carga.

Grietas de unión en muros: Ocasionadas por movimientos de sismos

Las fisuras, son roturas que aparecen generalmente en la superficie del hormigón, por la existencia de tensiones superiores a su capacidad de resistencia. Cuando la fisura atraviesa de lado a lado el espesor de una pieza, se convierte en grieta. ¿Cuál es la diferencia práctica entre una fisura y una grieta? La fisura "no trabaja", y si se la cierra con algún método simple no vuelve a aparecer. La grieta en cambio, "si trabaja", y para anularla hay que eliminar el motivo que la produjo y además ejecutar trabajos especiales para "soldarla".

Las fisuras se originan en las variaciones de longitud de determinadas caras del hormigón con respecto a las otras, y derivan de tensiones que desarrolla el material mismo por retracciones o entumecimientos que se manifiestan generalmente en las superficies libres.

CAUSAS MÁS USUALES DE DAÑO EN VIVIENDAS.

Terremotos o actividad volcánica. (Se clasifica en la escala Richter y esta va de acuerdo a los daños que pueda provocar )Deslizamientos. (Haciendo que se acomoden las cortezas terrestres de forma natural, generado por el peso de los edificios, también provocada por las extracciones agua).Asentamientos y deformaciones del suelo.Cauces de ríos y quebraduras muy cercanas.Vientos fuertes (Un ejemplo demasiado grande puede ser EUA, con los tornados).Deterioro natural ( humedad, vegetación, falta de mantenimiento)

INTEMPERISMO

Intemperismo o meteorización: Es la alteración de los materiales rocosos expuestos al aire, la humedad y efecto de materia orgánica; puede ser mecánico o de desintegración, y químico o descomposición. Pero Ambos procesos por regla general interactúan. Las variaciones formadas de interperismo toda vez que afectaran roca desde el punto de vista mecánico y que el agua y el calor favorecen las reacciones químicas que la alteran.

Distintos factores físicos y químicos atacan a las rocas y cuartean, disgregan y descomponen, y según el carácter de los factores que produzcan le meteorización se distinguen la meteorización física y la meteorización química.

Factores de interperismo físico o mecánico: insolación, gelivación, palpitación, exfoliación, acción de raíces y crecimiento cristalino

Factores de interperismo físico: Los factores de interperismo químico son cinco, el interperismo mecánico, la composición mineraloga original, la profundidad de los materiales y las variaciones de la temperatura y la humedad.

PROCESO ADMINISTRATIVO

Recursos económicos y humanos Programación y presupuestos

Aéreas de control y de mantenimiento Organigrama Tareas de mantenimiento preventivo Predicciones y estadísticas (Prever con anticipación costos y personal para poder solucionar el problema).Áreas de trabajo (Tener una estrategia de acción para solucionar el problema, para evitar el descontrol.).Ordenes de trabajo (Formatos para solicitar una actividad, ya sea preventivo o correctivo, que ya son de forma electrónica en las empresas).Control de asistencia, jornadas de trabajo y pagos (control de asistencia como: “el checador”, o por huella digital, tarjeta;)Prestaciones y capacitación Inventarios y necesidades

Control de herramientas, equipo y maquinaria (Llenar formas para salidas de la herramienta para evitar su extravió)Políticas administrativas

MÉTODOS DE ORGANIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN Y POLÍTICAS DE INTERVENCIÓN.

Identificar el problema

Normalmente se trata de un fallo o de la consecuencia de un fallo, Se debe de tratar un hecho concreto que corresponde a la pregunta: ¿Qué ocurre?

Se persigue concretar un problema de máxima prioridad de evitar la tendencia frecuente a intentar resolver múltiples problemas a la vez, con la consiguiente pérdida de eficacia.

Seleccionar el problema, suponer:

Concretar la avería objeto de análisis.

Describir la avería, los más completamente posible:

¿Qué ocurre?

¿De dónde ocurre?

¿Cómo ocurre?

¿Cuando ocurre?

¿Cuándo ocurre o cuando comenzó?

¿Quién lo provoca?

¿Cómo se ha venido resolviendo?

Cuantificar el problema:

¿Cuánto tiempo hace que existe?

¿Cuántas veces ha sucedido?

¿Cuánto de esto ha costado?

Para ser objetivos y evitar ideas preconcebidas.

Un análisis de averías exhaustivo como el que se esta presentando no estaría justificado en todos los casos, Por eso es importante que la dirección del Inmueble establezca criterios para desencadenar el análisis cuando se presenten las condiciones predefinidas.

Cuando el fallo ha ocasionado un accidente personal.

Cuando el fallo ha provocado un fuego o perdida de producción importante.

Cuando el fallo ha provocado un daño medioambiental importante.

Cuando el fallo tiene un coste de reparación superior a una cifra determinada.

Cuando el fallo afecta una maquina o instalación catalogada como crítica

Cuando la combinación frecuencia/coste o frecuencia/criticidad superan los límites establecidos.

Enumerar las causas

La causa es el origen inmediato del hecho observado analizado. Se deben omitir opiniones juicios etc. Y debe responder a la pregunta ¿Por qué ocurre?

Pensar que una sola causa es el origen del problema es generalmente simplista y preconcebido. Se reata de reforzarse para encontrar todas las causas posibles. Y comprobar que realmente inciden sobre el problema.

Se deben de contemplar tanto las causas internas como externas de equipo analizando, lo que podríamos clasificar como causas físicas y causas latentes o de organización, gestión, etc.

Enumerar las causas supone, portento, confeccionar un listado exhaustivo de todas la posibles causas involucradas en el fallo analizado.

Clasificar y jerarquizar las causas

En el listado antes obtenido no da información alguna sobre el grado de importancia y relación entre las mismas,. Por ello es paso siguiente antes de empezar a trabajar en la solución es buscar la relación entre las causas que permita agruparlas y concatenarlas. Ello nos permitirá darnos cuenta de que tal vez la solución de una de ellas engloba la solución de las otras.

Cuantificar las causas

La medición, con datos reales o estimados de la incidencia de cada causa sobres el problema nos va a permitir, en un paso posterior, establecer prioridades. Se trata. Por tanto, de tener cuantificado el 100% de la incidencia por las diversas.

Seleccionar las causas

Se trata de establecer prioridades para encontrar la causa o causas a las que buscar soluciones para que desaparezcan la mayor parte del problema. Para ello lo que realmente hacemos es asignar probabilidades para identificar las causas de mayor probabilidad que causan los demás problemas. Cerca del 20% de los problemas causan el 80% de los restantes.

Proponer y cuantificar soluciones

Se trata de profundizar en la búsqueda de todas las soluciones viables, cuantificadas en coste, tiempo y recurso, para que el problema desaparezca.

Seleccionar y elaborar la solución.

Se trata de seleccionar la solución que resuelva el problema de manera más global efectiva y rápida barata. Para ello se comparan las distintas soluciones estudiadas y se completará un plan de acción para aquellas que finalmente se decida llevar a cabo.

Presentar la propuesta

Formular y presentar una propuesta de solución

El análisis se completa en esta etapa con la que se pretende informar de las conclusiones y la propuesta que se ha elaborado (plan de acción)

Para ello se debe de confeccionar un informe de análisis de averías donde se refleja toda la investigación, análisis, conclusiones y reconocimientos.(Reporte del lunes)

Si el problema lo merece y ah sido estudiado por un grupo de trabajo, se puede hacer una presentación a la dirección donde el grupo defiende las soluciones aportadas y responde a las cuestiones que se planteen. Todo el proceso descrito se debe de recoger un formato que denominamos FICHA DE ANÁLISIS DE AVERÍAS.

HERRAMIENTAS DE ANÁLISIS DE AVERÍAS.

Entre las diversas herramientas existentes hemos seleccionado aquellas que mejor se adaptan a cada fase del análisis.

Diagrama de Pareto

Es una representación grafica de los datos obtenidos sobre los problemas, que ayuda a identificar y seleccionar los aspectos prioritarios que hay que tratar.4Tmabien se conoce como Diagrama ABC o ley de las prioridades 20-80m que dice: “El 80% de los problemas que ocurren en cualquier actividad son ocasionadas por el 20% de los elementos que intervienen en producirlos.

Sirve para conseguir el mayor nivel de mejora con el menor esfuerzo posible. Es pues una herramienta de selección que se aconseja a aplicar en la etapa de concretar el problema así como para la seleccionar una causa.

Tiene el valor de concentrar la atención en el 20% de los elementos que provocan el 80% de los problemas, en vez de extenderse a toda la población.

Los pasos a seguir para su representación son:

Anotar en orden progresivo decreciente, los fallos o averías a analizar ( importe de averías de un tipo de maquinas, importante de averías del conjunto de la

instalación, consumo de repuestos, etc.). E n definitiva el problema o avería objeto análisis calcular y anotar, a su derecha, el peso relativo de cada uno (%)

Calcular y anotar a su derecha el valor acumulado (&acumulado)

Representar los elementos en porcentaje acumulado (curva ABC)

Ejemplo: Averías encontradas en unos conjuntos de bombas centrifugas. Se trata de seleccionar el problema o avería a analizar.

Concepto Importe anual % % acumulado

A Fuga de cierre mecánico 400 46,5 46,5

B Fallo de cojinetes 20 23,3 69,8

C Desgaste de anillos de impulsor

15 17,5 87,3

D Daños en el eje 7 8,1 95,4

E Daños de impulsor 3 3,5 98,9

F Daños de carcasa 1 1,1 100

Representar gráficamente

Conclusiones: Controlando los tipos de fallos A, B Y C (Cierre mecánico, cojinetes y anillos de desgaste) se controlara el 87,3% del importe anual de reparaciones de bombas centrifugas.

Diagrama de Ishikawa

También denominado diagrama Causa-Efecto o espina de pescado, es una representación grafica de las relaciones lógicas existentes entre las causas que producen un efecto bien definido.

Sirve para visualizar, en una sola figura, todas las causas asociadas a una averia y sus posibles relaciones, Ayuda a clasificar las causas dispersas y a organizar las relaciones mutuas. Es por tanto, una herramienta de análisis aplicable en DETERMINADAS CAUSAS.

Tiene el valor de si sencillez, poder contemplar por separado causas físicas y causas latentes (fallos de procedimiento, sistemas de gestión, etc) y la representación grafica fácil que ayuda a resumir y presentar las causas asociadas a un efecto concreto.

Causa 1 Causa 2

Sub causa 1.1

Efecto

Sub causa 1.2

Causa 3 Causa 4

Ejemplo:

Precisar bien los efectos: Es el problema, avería o fallo que se va a analizar, subdividir las causas en familias. Se aconseja el método de las 4M (métodos, maquinas, materiales, mano de obra), para agrupar las distintas causas, aunque según la naturaleza de cada familia, una lista de todas las posibles causas. Responder sucesivamente ¿Por qué ocurre? Hasta considerar agotadas todas las posibilidades.

Políticas técnicas de intervención.

DEFINICIÓN DE POLÍTICA

Criterio o directriz de acción elegida como guía en el proceso de toma de decisiones al poner en práctica o ejecutar las estrategias, programas y proyectos específicos del nivel institucional.

1. El servicio que proporciona el equipo tiene prioridad ante todas las demás labores de mantenimiento.

2. Debe hacerse constantemente análisis de verificación del equipo en conjunto, desde el punto de vista del que lo opera.

3. Debe de hacerse excepcionalmente pruebas y verificaciones sobre el comportamiento del equipo (en conjunto o algunas de sus partes) para comprobar que este pueda trabajar, aun en situaciones de compromiso.

4. Toda intervención un equipo debe estar basada en una diagnostico.

5. Todo diagnostico deberá de estar basado en pruebas de análisis minucioso.

6. Para las labores de mantenimiento correctivo y de la planeación del mantenimiento, solamente se empleara personal especializado para el diagnostico.

7. Para las labores de mantenimiento preventivo debe emplearse con conocimiento y habilidades manuales en el área.

FICHAS DE REPARACIÓN Y/O SUSTITUCIÓN

Opciones de obtención de información.

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Manuales de fabricante

Fichas de reparación

En páginas de internet

Información directa por el personal especializado