Apuntes de mediciones, presupuestos y valoraciones

Mediciones, Presupuestos y Valoraciones

MEDICIONES, PRESUPUESTOS Y

VALORACIONES

3º Arquitectura técnicaImpartida por Mª Ascensión Rodríguez Esteban

Email de contacto: [email protected] de www.atzamora.com

Arquitectura Técnica en Zamora

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TEMA 1. INTRODUCCIÓN. CONCEPTOS GENERALES

1. El arquitecto técnico y la economía de la obra

El arquitecto técnico es el único profesional que tiene formación específica para realizar presupuestos, valorar y controlar económicamente la obra. Sus funciones se desarrollan en 3 ámbitos:

- Redacción del proyecto: el Arquitecto es el que firma el proyecto y asume las responsabilidades que este acarrea. El AT participa en su elaboración, pero no es responsable de éste

Las dimensiones se obtienen de los planos, y las calidades de la memoriaPara llevar a cabo el presupuesto se debe estudiar la documentación del proyecto, y al realizar las mediciones se observan los errores (faltas, omisiones, contradicciones, duplicaciones…), de esta forma se pueden presentar soluciones alternativas para economizar la obra

- Dirección facultativa: es llevada por el arquitecto (dirección de la obra) y el arquitecto técnico (dirección de ejecución de la obra). El Aparejador realiza el control presupuestario de la obra y actúa como mediador entre la propiedad (promotor) y la constructora

También realiza las mediciones que le sirven para hacer las certificaciones valoradas, la liquidación final de la obra y fija los precios contradictorios que surjan junto con el contratista

Certificaciones: documento firmado donde se aprueban las cantidades de la obra realizada

Precio contradictorio: precio nuevo de un producto que sustituye a otro presupuestado; debe ser aceptado por el contratista

- Empresa constructora: el AT se centra en el estudio económico, valora los proyectos y, una vez adjudicada la obra, realiza el control de los costes de producción. También verifica las mediciones, considera los medios de producción, estima la contratación, valora las unidades de obra, etc. Los precios varían porque la oferta (asignación de precios) es diferente.Departamento de presupuesto: analiza el proyecto, verifica las

mediciones y considera las medidas idóneas para la ejecución de la obra

Control de costes de producción: controla los rendimientos de la ano de obra, maquinaria, materiales y medios auxiliares.

Rendimiento Lo que se emplea (cantidades o tiempo) para realizar una unidad de obra (UO); cantidad con que cada componente interviene en el precio

2. La obra de edificación.

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La construcción es uno de los sectores más importantes dentro de la economía, y uno de los pilares sobre los que se sustenta el crecimiento económico. Es un mercado muy competitivo

Una característica muy importante que lo diferencia del resto de sectores es el bajo nivel de cualificación y preparación del personal de obra, que ha aprendido de una manera eminentemente práctica.

Siempre se ha pensado que no precisan de formación previa pero esto esta cambiando en los últimos años debido principalmente a la utilización de nuevas técnicas constructivas, nuevos materiales, etc. que requieren un conocimiento a fondo de su funcionamiento y puesta en servicio.

Mercado de factores o recursos / productos:- Factores: materiales, maquinaria y mano de obra. Subcontratas. Se

intentará el empleo de la menor cantidad de recursos y buscar la mejor solución constructiva

- Recursos / productos: la obra de edificación

SISTEMANivel 0

Obra Terminada

Nivel 1

Equipos técnicos

Autorizaciones Administrativas

Empresa Constructora

Nivel 2 Proyectos Ofertas

Nivel 3 Anteproyectos

Nivel 4 Solares

Equipos de diseño

3. Actividades y figuras del sector de la construcción

- Propiedad: conocida por el promotor, aunque en ocasiones, el promotor no es el dueño de la propiedad que se pretende promover. El promotor promueve la realización de la obras

- Dirección facultativa: esta formada por el arquitecto o ingeniero y el arquitecto técnico. Su principal misión es asesorar y representar a la propiedad frente al constructor o contratista

- Constructora o contratista: se encarga de realizar la obra según unas disposiciones determinadas.

4. Empresas del sector. En función de su tamaño:

a) Macroempresas: facturan sobre 60 millones de euros y se dedican tanto a obra civil (puentes, embalses…) como a edificación.

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b) Grandes empresas: facturan entre 30 y 60 millones de euros. Son de ámbito estatal y también regional.

c) Medianas empresas: facturan entre 3 y 30 millones de euros. Se dedican a edificación y, si realizan obra pública, es a nivel autonómico o local.

d) Pequeñas empresas: facturan entre 300.000 y 3 millones de euros. Su ámbito de actuación es local y realizan obras de edificación y rehabilitación. Parte se dedican a la subcontratación.

e) Microempresas: empresas familiares o con un número reducido de trabajadores que facturan menos de 300.000 euros. Se dedican a realizar reparaciones, restauraciones, retejados, dar yesos, etc.

Muchas empresas están especializadas en actividades particulares, dedicándose exclusivamente a la subcontratación. La subcontratación suele realizarse a precios fijos que no varían, con objeto de hacer un control de costes más preciso.

TEMA 2. EL PRESUPUESTO

1. Definición

“Expresión valorada de un programa técnico” “Estudio económico de un proyecto”

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Es uno de los documentos más importantes, su objetivo es el de determinar el coste anticipado de todas y cada una de las partes de la obra, especificando los materiales empleados y los trabajos necesarios. Se incluye todo.

Presupuesto: es una estimación del coste esperado para una futura construcción.Presupuestar: consiste en realizar el cálculo del presupuesto de una obra.Presupuestación: es el subproceso que conduce a la obtención del presupuesto.

El presupuesto aporta:· Coste de la obra proyectada· UO en que se divide la construcción· Unidades de medida· Criterios de medición· Permita confeccionar nuevos precios (contradictorios)· Es base para elaborar las certificaciones· Facilita los datos para la financiación

2. Condiciones de un presupuesto.

Condiciones básicas. Debe facilitar:

- Rápida localización de las partidas que lo componen y detección de errores u omisiones que lo componen

- La medición y precios de las partes de la obra realizada, necesarias para la elaboración de las certificaciones y liquidaciones finales

- El cálculo de la cantidad de materiales, mano de obra y maquinarias a utilizar

- Los datos para establecer la planificación de la obra, previsión de tiempo y previsión de inversión

- Los datos para llevar a cabo el control presupuestario

Condiciones esenciales

- Orden en la redacción de la partidas de una obra, siguiendo un orden de ejecución de los trabajos. Así se evita olvidar UO y facilita la contemplación de errores. Guías de ejecución

- Claridad de expresión; el punto de partida para calcular el precio es la redacción (unidades de medición, concepto, forma de ejecución, calidad del acabado, etc)

- Exactitud de las operaciones; las omisiones y errores voluntarios o involuntarios trae problemas entre promotor y contratista

3. Terminología básica

- Medición: proceso a través del cual se elabora el documento denominado “Estado de Dimensiones”, en el que se deja constancia expresa de las

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partidas, de las dimensiones y de la cantidad en que intervienen en un proyecto las distintas unidades de obra en que se divide el presupuesto

- Medir: actividad que conduce a determinar la cantidad en que una unidad de obra o partida interviene en un proyecto

- Medida: cada una de las dimensiones que define un elemento constructivo

- Capítulo: cada una de las partes en que se divide la medición. Se agrupan cada una de las partidas que tienen semejanza, se ordenan por el orden cronológico de la obra enumerándose con números romanos

- Unidad de obra: es el conjunto de recursos (materiales, maquinaria y mano de obra) necesarios para construir un todo indivisible. Constituye la parte más pequeña en que se divide la obra para facilitar la determinación de su coste con los medios disponibles. En las UO se define la unidad de medida para cada partida, se implantan criterios de medición…

- Partida: cantidad delimitada de distintas unidades de obra. No es lo mismo que una unidad de obra, aunque a veces tiende a emplearse indistintamente los dos términos.

- Elemento constructivo: parte física que se integra en una obra de construcción y procedimiento usado para conseguirla. Se clasifican en: básico o simple, auxiliar, unitario, complejo, funcional y obra.

- Elemento básico o simple: cada uno de los recursos (mano de obra, maquinaria y materiales) que intervienen en la formación de los siguientes niveles de elementos.

- Elemento auxiliar: conjunto de elementos básicos que intervienen en la formación de una unidad de obra, y que se repiten con frecuencia en distintas UO (pastas, morteros y hormigones). Siempre que lo citemos lo debemos hacer con mayúsculas.

- Elemento unitario: combinación de elementos básicos (simples) y/o auxiliares que configuran una UO y que es realizado por un mismo grupo de especialistas (profesionales). Como ejemplo podemos citar el m2 de solado.

m2 ½ pie de ladrillo perforado (ele. Básico) m3 MORTERO DE CEMENTO (ele. Auxiliar)h CUADRILLA (ele. Auxiliar)

½ pie de fábrica de ladrillo perforado tomado con mortero de cemento… (ele. Unitario)

- Elemento complejo: formado por elementos básicos, auxiliares y/o unitarios que constituyen un conjunto constructivo y que es realizado por uno o

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varios grupos de especialistas. Ejemplo: m2 de cerramiento de fachada (sin acabados).

- Elemento funcional: formado por uno o varios elementos complejos

- Obra: formado por un conjunto de elementos funcionales, complejos, unitarios, auxiliares y básicos que configuran la totalidad de los elementos que constituyen la edificación.

PRECIOS

- Precio de suministro (PSU): precio por unidad (m3, m2, Kg, Tn…) de un e. básico o simple de acuerdo con las condiciones de suministro y recepción (en fábrica, almacén, obra, etc, según las condiciones de compra). Puede incluirse el transporte o no. No incluye la descomposición de los precios

- Precio básico o simple (PB o PS): coste por unidad de un e. básico o simple descargado y acopiado en obra para su posterior colocación y utilización. Contempla los costes horarios de mano de obra y maquinaria necesarios para ello. Se puede decir que es el coste del material en condiciones de ser aplicado en obra normalmente PS > PSU

- Precio auxiliar (PA): coste por unidad de un e. auxiliar. Precio por unidad de mezcla o conjunto de materiales u operaciones que por si mismas no constituyen una unidad de obra. Son precios instrumentales creados para facilitar el cálculo de los precios unitarios. Se pueden descomponer ya que hacen referencia a elementos auxiliares y estos se pueden decomponer en varios componentes (elementos básicos).

- Precio unitario (PU): cada uno de los precios de las unidades en que se divide la obra. Es el más pequeño que va a aparecer en una medición (no así en mediciones y presupuestos). Está formado por precios básicos o simples y precios auxiliares. Se obtiene sumatorio de los importes que resultan de multiplicar las cantidades de materiales y los rendimientos de mano de obra, materiales y maquinaria, por sus respectivos precios simples.

Precio unitario simple (PUS): Coste por unidad de un elemento unitario.Precio unitario complejo (PUC): Coste unitario de un elemento complejo.Precio unitario funcional (PUF): Coste unitario de un elemento funcional.

- Precio descompuesto (PD): presentación formal de cualquier precio, básico, auxiliar o unitario, en la que aparecen expresamente representados todos los elementos que integran la estructura del precio.

- Rendimiento: cantidad con que cada componente interviene en el precio

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- Coste y precio: el coste es el esfuerzo económico que lleva aparejado la consecución de un determinado objetivo, convirtiéndose éste en precio, cuando se produce una confrontación en el mercado entre el comprador y el vendedor.

4. Clases de costes

Costes endógenos: generados en la obra (CDE y CIE)- Costes directos de ejecución: se integran en la estructura mediante la

aplicación del precio de un componente a la cantidad con que ese componente participa en el coste. Se integran directamente en una UO

- Costes indirectos de ejecución: se integran dentro de los costes de ejecución mediante la aplicación de un valor relativo respecto a otro de referencia. No se pueden medir. Se aplica un % al coste directo para valorarlos. Se trata de mano de obra indirecta, medios auxiliares, gastos generales de obra, jefe de obra, almacenaje, etc

Costes exógenos: relacionados con las actividades de la empresa pero generados fuera de la obra. (Costes Indirectos Generales, Beneficio Industrial y el Impuesto sobre el Valor Añadido)- Costes indirectos generales: todos los gastos generados por la actividad de

la empresa. Se integran en la estructura mediante la aplicación de un % sobre los costes de ejecución. Una vez que obtenemos los costes directos de ejecución, si aplicamos el % obtenemos los costes indirectos generales

- Beneficio Industrial: beneficio esperado por el constructor como pago por su actividad empresarial. El cálculo del importe se realiza mediante la aplicación de un % sobre el importe de ejecución material

- IVA: impuesto que grava el valor

5. Procesos para confeccionar un presupuesto

1.División de la obra en UO, codificadas, y agrupar en capítulos las que son homogéneas. Para diferenciar las UO hay que tener en cuenta los materiales, características constructivas…

2.Detallar las UO a través de su designación (epígrafe). El epígrafe debe contener la unidad de medida, el nombre resumido, y el desarrollo, con materiales, calidades y características

3.Realizar la medición; número de veces que la UO interviene en el proceso. Es importante seguir un orden y localizar lo que estamos midiendo para evitar omisiones y facilitar la lectura y posibles omisiones

4.Calcular el precio unitario correspondiente a cada UO, ayudándonos de los precios auxiliares (pastas, morteros y hormigones), que se incorporan al precio unitario

5.Aplicar el precio unitario a las cantidades medidas6.Presupuesto de Ejecución Material de la obra: suma de los capítulos7. Aplicar el Beneficio Industrial y los Gastos Generales para obtener el

Presupuesto de Contrata

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6. Clases de presupuestos según su grado de elaboración

a) P. estimativo: avance o aproximación del presupuesto definitivo. Nos da una idea rápida del coste aproximado de la obra, antes de hacer la medición y presupuesto. Esta incluido en el estudio previo o en el anteproyecto. Se realiza en función de unos baremos que utilizan m2

construido, útil, etc.

b) P. valorativo-sumario: es el más normal. Consta de tres apartados: mediciones, precios unitarios de cada partida (sin descomponer), aplicación de precios.

c) P. valorativo detallado: es el más completo. Se detalla el coste de cada uno de los componentes que forman parte de la unidad de obra. Lo exigen las Administraciones Públicas. Los precios aparecen descompuestos, detallando cómo se distribuye el coste en el precio final (materiales, maquinaria y mano de obra). Éste desglose se denomina Precios Unitarios Descompuestos. La ventaja es que al estar más detallado, se favorecen las revisiones de precios contradictorios, ya que sabemos con qué % participa cada unidad (materiales, maquinaria y mano de obra)

Este tipo de presupuesto consta de tres estados:

· Estado de las mediciones: clasifica y mide todas las UO de forma detallada. Existen UO muy difíciles de valorar a priori; en este caso se miden como “partidas alzadas”. Se valora estimativamente en función de la medición de otras obras similares (derribos, recalces…). Existen mediciones positivas y negativas (este caso es cuando descontamos elementos de una medición)

· Estado de los precios: se descomponen y recogen todos los precios de cada partida o UO. Hay varios cuadros:- Cuadro 1 Precios unitarios: designación de cada UO y los PU sin

descomponer- Cuadro 2 Descomposición de PU: justificación de los precios del

cuadro 1. Precios con % de participación en cada precio. Cada elemento descompuesto viene valorado.

Pueden agruparse los 2 cuadros en uno solo- Cuadro 3 Materiales necesarios para realizar el proyecto. Se valoran

unitariamente, tendrán código y se clasifican por sus características y cualidades. El precio es a pié de obra. Se pone ud y cantidad de cada uno

- Cuadro 4 Salarios y Seguridad Social: coste de la empresa de la mano de obra directa (MOD); ordenado por oficios o cualificación laboral. Sin MOI ni MOAuxiliar

- Cuadro 5 Maquinaria y Transportes: en grupos según su clasificación. En el precio unitario se incluye la amortización. Hay maquinaria pesada que no incluye en el precio el coste de desplazamiento (transporte, montaje y desmontaje). Los cuadros 3, 4 y 5 pueden agruparse en uno solo

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- Cuadro 6 Gastos Generales y Beneficio Industrial

MOD: Trabaja en una UO concreta y puede cuantificarse el número de horasMOI: Puede estar en varias UO, por lo que no puede cuantificarse el número de horas en cada unidad

· Estado de aplicación de los precios: aplicar los precios a la medición. Consta de dos cuadros:- Cuadro 1 A las mediciones de cada partida del cuadro 1 se les

aplican los precios unitarios (precio por medición realizada)- Cuadro 2 Resumen por capítulos con todos sus totales. Las suma de

todos da el PEM

Otras clases de presupuestosa) P. de proyecto: representa la estimación realizada por el autor del

proyecto del coste esperado para la ejecución de la obra proyectadab) P. base de licitación: se utiliza como referencia para emitir las ofertas

durante el proceso de licitación. Suele coincidir con el prepuesto de proyecto. Sirve, a priori, para establecer un presupuesto base para la adjudicación

c) P. de adjudicación: es el correspondiente a la oferta realizada por la empresa adjudicataria en el proceso de licitación. Es con el que se realiza la obra

7. Niveles de presupuesto

a) Presupuesto de ejecución material (PEM): coste esperado de ejecución de una obra. Recoge los costes generados durante el proceso de ejecución. Se obtiene multiplicando las mediciones de las unidades de obra por los precios unitarios del conjunto

b) Presupuesto de contrata antes de impuestos: resulta al añadir al de ejecución material los siguientes costes exógenos: costes indirectos generales y beneficio industrial (PEM+GG+BI). Representa una estimación del coste total de la obra para el promotor sin incluir los impuestos

c) Presupuesto de contrata después de impuestos: resulta de añadir al presupuesto de contrata antes de impuestos el impuesto sobre el valor añadido (IVA), por lo que representa la estimación del importe que habría de cobrar el contratista por la realización de la obra. Lo que va a pagar el promotor

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Proceso para elaborar un presupuesto

1. Redacción de epígrafes: conduce al desarrollo del precio de cada elemento constructivo. Es un conjunto de datos a través del cual es posible determinar con claridad el elemento constructivo asociado a un precio y cuantificar los elementos que lo forman. Permite su completa identificación. Sus partes son:

Código Permite la identificación de cada precio. Es alfanuméricoUd de medida La más adecuada a las características geométricas o

físicas de cada conceptoNombre resumido

Nombre habitual con el que se conoce al elemento constructivo

Descripción Clara, completa y resumida, utilizando las mismas formas de expresión para conceptos similares

Inclusiones Elementos complementarios, como parte proporcional, acompañando al elemento constructivo principal, para simplificar la presupuestación

Normas de referencia

Mención expresa a normas, instrucciones o sistemas constructivos que completen la definición, siempre que

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sea posibleCriterios de medición

Criterios que, mediante compensaciones lógicas y teniendo en cuenta las costumbres de la zona, faciliten la medición de los conceptos a efectos de presupuestación

Después de haber estudiado los precios y los cálculos, hay que resaltar la importancia del epígrafe ya que permite identificar las UO. Es una de las piezas clave en la presupuestación.

El epígrafe se define como el conjunto de datos a través de los cuales es posible identificar con claridad el elemento constructivo asociado a un precio y cuantificar los elementos de nivel inferior que lo forman.

El epígrafe debe ajustarse, en la medida de lo posible, a la siguiente estructura de referencia:

Código Permite la identificación de cada precio. Es alfanumérico

Unidad de medida

La más adecuada a las características geométricas o físicas de cada concepto

Nombre resumido

Nombre habitual con el que se conoce al elemento constructivo

Descripción Clara, completa y resumida, utilizando las mismas formas de expresión para conceptos similares

Inclusiones Elementos complementarios, como parte proporcional, acompañando al elemento constructivo principal, para simplificar la presupuestación

Criterios de medición

Criterios que, mediante compensaciones lógicas y teniendo en cuenta las costumbres de la zona, faciliten la medición de los conceptos a efectos de presupuestación

Normas de referencia

Mención expresa a normas, instrucciones o sistemas constructivos que completen la definición, siempre que sea posible

Código

Permite la identificación de cada precio. Es alfanuméricoFacilita la gestión de los conceptos en los sistemas informáticosResuelve la ubicación de los conceptos en la estructura del presupuestoFacilita el intercambio de la información

La estructura del código depende de la “BASE DE PRECIOS”. Si tomamos como ejemplo la “base de precios de edificación y obra civil en España” PREOC, la estructura es la siguiente:

Código D06WM100Tipo de precio

D Descompuesto

Capítulo 0 Cantería

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6Subcapítulo W Piezas

especialesGrupo M AlbardillasNúmero de orden

100

Unidad de medidaPara cada concepto se debe utilizar la ud de medida más adecuada a sus

características geométricas o físicas

Concepto Unidad

Concepto Unidad

Concepto Unidad

Precios Básicos Precios Auxiliares

Precios Unitarios

Áridos m3 Morteros y hormigones

m3 Excavaciones m3

Aglomerantes T Pastas y lechadas

m2 Rellenos m3

Acero estructural

kg Cuadrillas H Explanaciones y compact.

m2

Viguetas m Hormigones m3

Bovedillas y bloques

ud Acero estructural kg, m2

Ladrillos ml, ud Mallas electrosoldadas

kg

Tejas ud Encofrados desencofrantes

m2

Placas m2 Forjados m2

Tuberías y cables

m Fábricas m2

Grifería, aparatos

ud Fábricas e > 1½ m2, m3

Membranas m2 Faldones m2

Azulejos y baldosas

m2 Limas y encuentros

ml

Carpintería ud, m2 Canalones, aleros mlLunas y vidrios

m2 Aislamientos e imperm.

m2

Revestimientos contínuos

m2

Aplacados, solados

m2

Para elegir la unidad de medida idónea es necesario barajar las ventajas e inconvenientes que proporciona cada alternativa en la medición sobre plano, en la medición en obra y en la elaboración de los precios unitarios. En la actualidad, la selección de la unidad de medida se resuelve utilizando bancos de precios de uso generalizado, que utilizan la

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tradición como principal fuente de información para elegir la unidad de medida.

Nombre resumido: debe contener el nombre resumido habitual con que se conoce al elemento constructivo. La finalidad de este apartado es apoyar al código en la identificación rápida de la unidad de obra

Descripción e inclusionesTiene la finalidad de establecer las fronteras del precio, delimitando

el entorno dentro del cual se encontrarán los elementos que lo componen. Este bloque tiene una importancia decisiva en el epígrafe, pues, en él se describe el elemento constructivo principal de forma clara, completa y resumida, siendo recomendable utilizar las mismas formas de expresión y el mismo orden para los conceptos similares.

Junto con la descripción, en un bloque que se redacta formando un conjunto, es habitual añadir una referencia expresa a la inclusión en el precio de aquellos elementos que acompañen al elemento principal. La importancia de su presencia expresa se deriva de que los elementos tratados como inclusión podrían, con la misma lógica, estar incluidos en otras unidades, y su falta de referencia podría generar dudas y conflictos al interpretar fronteras del precio.

2. Cálculo de los costes directos de ejecución (CDE). Los que se aplican directamente en un presupuesto.

a) Módulo: parte de la actividad constructiva que, desde un punto de vista estadístico, es posible aceptar que a lo largo del proceso constructivo se repite de forma continuada. Es representativo y se va a repetir n veces. Se utiliza para calcular los precios. No tiene porqué tener la unidad de medida del precioCoeficiente de proporcionalidad: mide la relación entre el módulo y la ud.

de medida del precio en estudio; analizando los recursos que lo componen y determinando la cantidad con que intervienen en el módulo

- Elección del módulo entre todas las alternativas posibles. La calidad del precio final depende del módulo elegido, de la fiabilidad con que represente el elemento constructivo- Medición del módulo (MM) en la ud. de medida del precio y con el criterio de medición fijado en el epígrafe- Factor de repercusión (FR): inversa del MM. Mide la relación entre la ud. de medida y la MM. Representa un coeficiente de proporcionalidad que permite calcular a partir de la cantidad de componentes del elemento constructivo que intervienen en el módulo, la cantidad con que éstos participan en la ud. de medida elegida

b) Componentes del módulo: conjunto de factores productivos (recursos) y/o unidades auxiliares que, además de formar parte del precio en estudio, conviene que estén representados de forma expresa

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en la relación de elementos que integran el conjunto de costes directos de ejecución del elemento constructivo principal

- Relación codificada de todos los componentes que se van a imputar por vía directa; es decir, la asignación se realiza mediante la aplicación de un precio a un componente. Código – Unidad de medida – Precio - Medición de la cantidad de componentes en el módulo (QM): calcular la magnitud de participación de cada componente en el módulo elegido. Cada componente se medirá en la ud. de medida y con el criterio de medición definidos para él en el epígrafe (x horas, unidades, m2, m3, ml…)- Cálculo de las pérdidas (KP). Las pérdidas son recursos que se desaprovechan o pierden durante el desarrollo normal de los procesos de ejecución (en carga de camiones, almacenamiento, ejecución de tareas…). Vamos a evaluarlas de forma indirecta (en %), incrementando el consumo teórico de los recursos mediante la aplicación de coeficientes previamente calculados por métodos estadísticos. En teoría mano de obra y maquinaria no acarrean pérdidas, sólo los materiales

CE = CR x KP con CE el consumo estimado, y CR el real KP = 1 + p/100con p=porcentaje

* Forma y momento en que se aplican las pérdidas1. Todas las pérdidas se tratarán como mayor consumo de recursos2. Las pérdidas producidas hasta el momento en que los materiales

queden acopiados en obra serán consideradas en los precios básicos

3. Las generadas en los procesos de producción, desde que el material es acopiado hasta que se integra en la UO, se considerarán en los precios unitarios

4. Cuando se tengan procesos intermedios en el desarrollo de la construcción, las pérdidas se integrarán en los precios auxiliares

5. En ningún caso se incluirán las pérdidas en los precios unitarios que se utilicen como auxiliares dentro de los precios complejos o funcionales

¡¡ No hay que duplicar pérdidas!!

- QU: Cantidad de cada uno de los componentes que interviene en el precio, por ud. de medida. QU = QM x FR x KP

Para sacar el Precio Unitario Descompuesto QU x Precio = Importe

La suma son los Costes Directos de Ejecución (CDE); y añadiendo un % de los CIE, resulta el PUD

Oferta: conjunto de documentos que presenta un constructor para optar a la adjudicación de una obra en una licitación.

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Ofertar: acción de presentar una oferta con la intención de conseguir la adjudicación de una obra.Ofertación: proceso dirigido a la elaboración y presentación de una oferta. El

proceso nace con la decisión del constructor de participar en una licitación y termina con la presentación de ofertas.

TEMA 3. PRECIOS DE SUMINISTRO Y CÁLCULO DE RENDIMIENTOS

1. Precio de los factores de producción (recursos)Se consideran factores productivos o recursos, el conjunto de medios que

utilizados, transformados, acoplados o colocados en los diferentes procesos de producción proporcionan las UO que hacen posible la construcción de las edificaciones. Debemos plantearnos:

1. La obtención de los precios de los recursos.2. La determinación de la cantidad de estos, que son necesarios en

la ejecución de cada UO

Para la obtención de los precios se utilizan las bases de precios. Hay bastantes y dentro de cada una los precios varían.Los recursos engloban a: materiales, maquinaria y mano de obra.

2. Productos o materialesSon los elementos naturales o artificiales que se emplean en la ejecución

de las distintas UO. Representan aproximadamente el 40 % del coste de producción dentro

del sistema constructivo. Es importante conocer su coste para poder efectuar presupuestos ajustados.

Clasificación según la elaboración del presupuesto

- Materiales simples, elementales o básicos: elementos naturales o artificiales que se adquieren directamente en el mercado (arena, ladrillos, cemento, placas de escayola, etc.) y vienen dispuestos para su utilización

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- Materiales complejos o auxiliares: compuestos por materiales simples que necesitan un proceso de elaboración y transformación en la propia obra para ser utilizados (hormigones, morteros “in situ”, pastas). Siempre el hormigón será un material auxiliar aunque venga de fábrica.

Ordenación: se relacionan de una forma ordenada, manifestando la información técnica y económica de cada uno de ellos. En una base de precios se contemplará: código, denominación, ud. de medida y precio. Esto permite una observación rápida y sencilla de todos los datos para sacarlos al presupuesto

Consumo de materiales: cantidad de material teórico que forma una UO terminada; teniendo en cuenta que hay factores que repercuten en la cantidad de material teórico a la hora de conocer el material real. Estos factores son:

- Pérdidas y sustracción del material acopiado en obra- Roturas o pérdidas del material causadas por el transporte en el

interior de la obra- Dificultad de ejecución, el sistema de ejecución que se emplee, etc- Ubicación de la UO que permita o no la recuperación del material que

se desprenda- Calidad del acabado, que permita un mayor o menor aprovechamiento

del material- Herramientas y útiles empleados (mayor o menor facilidad de que se

rompan)- Diseño de la UO que permita un mejor rendimiento de los materiales

Merma o pérdida: diferencia entre el material teórico y el material necesario. Se aplica en la cantidad de cada material como un porcentaje de mayoración, para la elaboración de los PUD

Precio de suministro de los materialesEs el coste por unidad de elemento básico de acuerdo con las

condiciones de compra.

Factores a tener en cuenta que influyen en el precio final:

- Envases o formas de embalaje: que ayuden a descargar de una manera rápida y reduce las pérdidas

- Precio de origen: en el lugar de suministro como resultado del acuerdo entre suministrador y el comprador y puede ser: puesto en fábrica, sobre el camión en fábrica, en obra o puesto en obra y descargado

- % de piezas especiales: tamaño y cantidad. Algunos materiales estandarizados las necesitan

- Transportes: coste de los medios necesarios para transportar los materiales desde la fábrica o almacén de distribución hasta el punto de acopio en obra

- Cargas, transportes y descargas: soportados por el suministrador o por la empresa constructora según el contrato

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- Almacenaje: el acopio de los materiales en obra produce unos costes añadidos como son los de adecuación de zonas de la obra, vigilancia y controles de stocks...

- Roturas y pérdidas: (aprox. 5% del coste total). Serán tratadas dentro del nivel de la estructura de costes en que se produzcan. No pueden duplicarse 2 veces en el precio. Las pérdidas pueden ser durante carga, transporte o descarga

- Otros factores en función de la forma de contratación y de la oportunidad:· Volumen de pedido único: cuando el pedido es grande el coste es más

bajo. Hay que tener en cuenta la disponibilidad de recursos financieros, capacidad de almacenaje, impacto de la inversión

· Pedidos programados: programando bien la obra pueden hacerse los pedidos con altelación para utilizar los materiales según se reciben; la obra no puede estar parada

· Formas de pago: al contado, en 30, 60, 90, 120… días· Oportunidad: acumulación de stocks, proximidad a la fábrica o almacén,

restos de series, materiales de 2ª, aportación de tierras de otra obra de la empresa, etc.

· Contratación centralizada de compras: hay empresas constructoras que poseen departamentos de compras que unifican las estrategias de compra para todas las obras que tienen previstas y en curso, lo que les permite la contratación de grandes cantidades de materiales y la programación de la distribución en las obras según sus necesidades, logrando un gran ajuste económico en el coste final de los materiales

La obtención de los costes de los materiales y la previsión ajustada de la merma o pérdida repercute de una manera directa en el resultado de los presupuestos de las empresas constructoras al realizar sus ofertas económicas.

“El precio unitario del elemento simple ha de estar calculado “precio a pie de obra” incluyendo

todos los factores que incidan en él”

Precio de amortizaciónExisten materiales que no se inutilizan en un solo uso, sino que se

pueden utilizar varias veces.En los materiales reutilizables se aplicará el precio de amortización, que

se calcula dividiendo el precio del material a pie de obra por los usos que se prevén. Les inciden los mismos factores de compra pero añadiéndoles un mantenimiento

Subcontratos de productosEn el mercado existen empresas que se dedican a la confección de

materiales complejos y a su distribución en las obras (centrales de hormigones, los morteros preparados, etc)

Los materiales complejos subcontratados tienen el mismo carácter, desde el punto de vista económico al realizar presupuestos, que un precio de un material simple. Se introduce en la estructura de costes como precio de material simple

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La descarga de hormigones se efectúa directamente desde el camión, o bien, se realiza sobre un elemento de transporte (cubilote, camión bomba, etc.), por lo que no tiene almacenaje

Los gastos de implantación de silos de almacenamiento, plataformas y acometidas, irán aplicados en los Gastos Generales de obra. CIE: se imputan en % en todos los precios de las UO

Costes de almacenamiento de los productosSon costes específicos que tienen un tratamiento singular dentro de la

estructura de costes:- Movimientos internos o de guarderías: costes debidos a la gestión de

almacenaje (almaceneros), vigilancia de la obra (guardas), etc, son tratados como CIE.

- Deterioros durante el transporte hasta el lugar de tajo serán tratados como pérdidas y se aplicarán a los precios unitarios simples

- Dimensión de pedidos y stock de seguridad: La necesidad de disponer en la obra de materiales que vayan a ser utilizados en la ejecución, obliga a los constructores a realizar compras anticipadas para no ocasionar retrasos ni falta de suministro de pedidos. Ventajas: el material siempre está en obra.

Inconvenientes: hay que adelantar el pago a los suministradores

3. La maquinariaCualquier medio mecánico presente en la ejecución de una UO o en la

ejecución de un material compuestoHay una gran variedad de máquinas generales o específicas.Tienen también un coste elevado dentro de la estructura general de

costesDesde el punto de vista de la participación en los costes hay dos tipos:

Máquinas de producción directaMáquinas especializadas que participan directamente en la ejecución de

UO concretasSólo están en obra mientras se ejecutan las UO en que participanSuelen retirarse al terminar el trabajo, por lo que si hay paralizaciones se

imputan sólo a su tareaTrabajan de forma continuada en la misma actividad y utilidadEl tratamiento del coste se hará imputando directamente el coste como

un componente más dentro de los CDEExcavadoras, retroexcavadoras, bulldozer...

Máquinas auxiliares o de utilización múltipleMáquinas que intervienen indistintamente de forma general en la

ejecución de varias UOSuelen permanecer en la obra de forma continuada durante largos

periodos de tiempoLas paralizaciones deberán imputarse a todas las tareas que realizan, por

tanto se imputan indirectamente proporcionalmente su coste dentro de los CIESe incluyen en “Máquinas, útiles y herramientas”Grúas...

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Precio de suministro de la maquinaria (€/h de trabajo)Hay que tener en cuenta que el precio de suministro unitario PSU se

define como el coste por unidad de un elemento básico de acuerdo con las condiciones de compra, nos encontramos con:

- Alquiler: el contratista principal alquila la máquina a otro empresario que actúa como subcontratista. El constructor soportará el coste del alquiler y los gastos de utilización que no estén en el precio pactado (transporte a obra, seguros, combustible…). €/hora; €/jornada

- Compra: el contratista adquiere la maquinaria a un vendedor y soporta otros costes adicionales (pólizas de seguros, reparaciones, amortizaciones etc). €/hora; €/jornada

- Subcontrata: el contratista principal subcontrata con otro empresario la realización del trabajo para el que son necesarios las máquinas. El subcontratista deberá soportar todos los costes que lleve implícito el uso de la maquinaria. €/unidad de producción (m3, Tm, h, etc)

Cálculo del rendimiento de la maquinariaCantidad de trabajo que es capaz de realizar en la unidad de tiempo (en

condiciones normales) R = W/TTambién se utilizará frecuentemente su inversa, refiriéndose a la

cantidad de tiempo necesaria para realizar la unidad de trabajo. r = t/w

4. Mano de obraEs el más significativo de los recursos utilizados en la construcción. Está

presente para realizar multitud de funciones: ejecución de trabajos, control, organización, etc.

Participa en los CDE y en los CIE. No participa en precios de suministro si no incluimos la carga, descarga...

Los salarios: representan el coste más importante que tiene una empresa

Salario anual profesional: salario que tiene derecho a percibir cualquier trabajador, según a su categoría, en un año. El que perciben todos. Comprende

- Salario base por convenio: se cobra todos los días naturales del año. Normalmente lo establecen los sindicatos

- Plus por convenio: se percibe todos los días efectivamente trabajados.- Gratificaciones extraordinarias de junio y navidad: la cuantía se

determina para cada categoría en las tablas de convenio colectivo. Son proporcionales al tiempo de permanencia en la empresa

- Pagas de vacaciones: cuando el trabajador trabaja el mes de vacaciones

Salario anual individual: el que percibe un trabajador concreto en un año. - Antigüedad: a partir de dos años de servicio en la empresa- Plus por trabajos excepcionalmente penosos, tóxicos, peligrosos, etc.

horas sometido a esos trabajos- Plus de montaña: por trabajos a cota superior a 1500 m. Se establece por

categorías profesionales

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- Plus de altura: trabajos en alturas superiores a 12 m, cuando en su trabajo no tiene que trabajar en alturas

- Pluses por trabajos con incentivos: a mayor rendimiento, mayores ingresos. Tienen carácter salarial y son:

a) Trabajos a tarea Al trabajador se le asigna una tarea o cantidad de trabajo a cumplir en un tiempo determinado. Por esta tarea cobrará.

Se asigna por la especialidad del trabajador y la tarea en un tiempo establecido. Si el término de esta, se produce dentro de la jornada laboral del operario, este podrá seguir haciendo su trabajo normal y cobrar por él un “plus de tarea”, para ello se calcula la diferencia entre el tiempo establecido a priori y el realizado por el operario, valorado al importe que el convenio colectivo fija para las horas extras.

Hay que tener en cuenta que, aunque se abone al mismo precio que las horas extras, este tiempo no tiene consideración de extra, ya que la jornada laboral no se ha prolongado más que lo establecido por el convenio colectivo.

Se utiliza en trabajos de descarga de materiales, limpieza, y organización del tajo, también en vísperas de fiesta. En general, cuando se quiere sacar trabajo adelante.

b) Trabajos a destajo se valora la cantidad de unidades de obra producidas independientemente del tiempo. Por lo tanto, los ingresos son proporcionales al número de unidades producidas.. para establecer esta modalidad se necesitan condiciones de trabajo estable en el tiempo previsto, organización en el aprovechamiento de materiales y un minucioso estudio de tiempo

Esta forma de incentivo es muy frecuente y se emplea para incentivar trabajos fácilmente cuantificables, como puede ser la ejecución de las unidades de obra correspondientes a fábricas de ladrillo, enyesados, revocos, alicatados, pavimentación, etc.

En la remuneración del trabajo el tiempo no interviene, la remuneración es proporcional a las UO trabajadas. Esto es más aplicado a la industria manufacturera que a la construcción.

Destajo: cantidad de UO realizadas por el precio establecido previamente

Plus de destajo: importe de destajo menos el salario que percibiría el trabajador durante el tiempo que ha empleado en realizarlo si hubiera estado trabajando en actividad normal

Estos incentivos normalmente se pactan por cuadrillas de trabajadores especializados en la ejecución de los trabajos. Antes se fija un sistema de reparto en función de las categorías de los trabajadores (en %), proporcional al salarioLevantamiento de fábrica de ladrillo, pavimentación, enyesado...

c) Retribución con prima a la producción es una combinación de los dos anteriores. El operario tiene garantizado su trabajo por horas y se le añade una prima a partir de cierta cantidad de obra realizada.

Percepción anual profesional (PAP): salario anual profesional más las percepciones no salariales siendo estas:

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- Plus por distancia y transporte: para compensar los gastos generados a los trabajadores por estas causas.

- Plus de compensación por prendas de trabajo y por desgaste de herramienta. Se percibe por hora realmente trabajada (por convenio)

Percepción anual individual: PAP más aquellas percepciones anuales individuales, tanto si tienen o no carácter salarial.

- Dietas: concepto extrasalarial, de naturaleza compensatoria, con la finalidad de resarcir al trabajador de los gastos de manutención y/o alojamiento. La dieta será completa cuando no pueda pernoctar en su residencia habitual. Se devengará siempre como por día natural. La dieta será media cuando pueda pernoctar en su casa.

- Gastos de locomoción: ya sea poniendo medios propios a disposición del trabajador o abonándole la compensación por kilómetro recorrido.

PAI = Salario base + Pluses por convenio + Pagas extras + Pagas por vacaciones + Antigüedad + Plus por distancia y transporte + Plus por

prendas y herramientas

Costes de la seguridad social

Es obligatorio para todas las empresas, todo personal de la empresa deberá estar afiliado y cotizará en la seguridad social, quedando excluidos los cargos de consejero o los trabajos ocasionales (servicios amistosos)

La base de cotización estará constituida por la remuneración total que tenga derecho a percibir el trabajador, quedando excluidas de cotización la siguientes percepciones:

- Dietas de viaje, gastos de locomoción, plus distancia y transporte- Plus de prenda y herramienta- Indemnización por fallecimiento, despidos, etc.- Las cantidades que se abonen por quebranto de moneda- Los productos en especies concedidos por las empresas voluntariamente

y sin contraprestación- Los premio de matrimonio y natalidad- Las prestaciones de la S.S.- Las horas extras, salvo para la cotización del seguro de accidentes y

enfermedades profesionales

A la base de cotización se le suma 1/12 de las cantidades que se perciban en el año en concepto de pagas extra, y ésta será la Base de Cotización Definitiva. El valor tiene que ser en múltiplos de 300, por exceso o por defecto.

El coste anual de una empresa como pago a la SS es de 38.96 % sobre la base definitiva de la SS

Seguro de accidenteNormalmente se contrata una póliza por trabajadorEl convenio colectivo establece un seguro por muerte en accidente de

trabajo, con una indemnización que se regulariza anualmente

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Habitualmente las empresas contratan una póliza de seguros en una compañía, cuyo coste asciende 25% sobre el capital asegurado

Coste de las jornadas de trabajo perdidasLa empresa para contabilizar el coste que le supone un trabajador debe

tener en cuenta las jornadas de trabajo pérdidas. Para ello deberá realizar un estudio sobre cual es el promedio de días no trabajados por los trabajadores

Los factores a tener en cuenta son:- Improductividad por inclemencias del tiempo- Absentismo por accidentes y enfermedad- Conflictos laborales y sindicales- Licencias justificadas (matrimonios, nacimientos, etc.)

Estas horas perdidas el trabajador tiene derecho a cobrarlas. El trabajador percibe los días que no trabaja: · Salario base

· Pluses lo que corresponde al Salario Base Profesional

· AntigüedadEstos días de licencia suponen un coste para la empresa; por un lado

tiene que pagarle los días que no trabaja, y por otro, al no trabajar no hay producción

Indemnizaciones por despidoPara su cálculo hay que tener en cuenta las indemnizaciones que

perciben los trabajadores con contrato eventual y los trabajadores con contrato fijo en la obra.

· Personal eventual (aprox. 35 % de la plantilla): se calcula sobre el salario base, pluses por convenio, pagas extra y de vacaciones Contrato < 181 días (6 meses) coste = 7 %

Contrato > 181 días (6 meses) coste = 4.5 %· Personal fijo (60 %; el 5% restante es personal fijo de la empresa):

indemnización del 4.9 %

Coste empresarial de la mano de obraEl coste por hora de la empresa es el coste anual para la empresa entre

las horas trabajadas en el añoLa empresa debe analizar los costes para cada categoría profesionalPara calcular el coste por hora que le aplica a un presupuesto tiene que

tener en cuenta las horas que trabaja en un año (fijado por convenio). Además hay otros costes:

- Coste de las retribuciones que percibe el trabajador- Coste de la seguridad social- Coste del seguro por accidentes- Coste de los despidos- Coste de las licencias del trabajador- Coste de la seguridad social por licencias

Cálculo del rendimiento de la mano de obraSe aplican los mismos criterios que la maquinaria.

R = W/T r = t/w

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Se tiene en cuenta el trabajo y el tiempo en realizarlo. Hay 4 formas de establecer la mano de obra que se consume para realizar una tarea:

- Medición de tiempos: se divide el trabajo en tareas simples y se mide el tiempo empleado en cada una. Es complicado porque hay muchas tareas y muchas mediciones- Métodos estadísticos: se obtiene con datos estadísticos obtenidos a lo largo del tiempo en situaciones similares a las que vamos a evaluar. El tiempo empleado es la suma de tiempos entre el número de tareas- Métodos estadísticos objetivos: se hace una encuesta a profesionales

con experiencia- Según bases de datos: precios de edificación. Se consideran elaborados

por profesionales fiables

5. Formas de contrataciónTradicionalmente la mano de obra se ha contratado directamente

mediante un acuerdo entre el trabajador y el empresario. Esta relación está condicionada por la Ley de Presupuestos, legislación laboral, convenios .colectivos, etc

En los últimos años se ha generalizado la utilización de trabajadores subcontratados a otras empresas dedicadas a proporcionar este servicio.

6. Precio de suministro de la mano de obraEl PSU es el coste por unidad de un elemento básico de acuerdo con las

condiciones de compraEn el primer caso anterior, a diferencia de los materiales y de la

maquinaria, al ser un contrato laboral el receptor del PSU será el propio trabajador

En el segundo caso, al tratarse de un contrato mercantil, el receptor será otro empresario, igual que en el suministro de materiales y maquinaria

4. LA MEDICIÓN

1. Terminología básica- Relación de partidas (RP): documento que recoge el listado completo de todas

las UO que van a configurar el presupuesto de una obra- Información documental: información contenida en los documentos del

proyecto- Relación de omisiones (RO): listado exhaustivo con referencia a todas las

omisiones y a todos los elementos que presentan dudas, sean erróneos o estén mal representados en proyecto

- Criterio de medición: criterio que, mediante compensaciones lógicas y teniendo en cuenta las costumbres de la zona, facilita la medición de los conceptos o efectos de presupuestación

- Medición sobre plano: desarrollo de la medición en las unidades de obra para el presupuesto de un proyecto utilizando como soporte los planos del propio proyecto

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- Deducciones: valores negativos en una medición en la que se van a deducir elementos

- Transferencia de medición: herramienta para simplificar el desarrollo de la medición. Consiste en la utilización de mediciones completas o parciales de unidades de obra ya realizadas o pendientes de realizar, para la medición de otras unidades mediante la transferencia de sus resultados

- Medición de obra: desarrollo de la medición de las unidades de obra para las valoraciones de obra ejecutada, utilizando como soporte la medición del proyecto y el resultado de la ejecución.

2. El proceso de la medición

La medición de las actividades es la tarea que sigue a la división de la obra en partes. Es la que conduce al establecimiento de la cantidad con la que cada unidad de obra interviene en el conjunto. El proceso es el siguiente:

ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN - Memoria- Pliego de prescripciones- Planos

INFORMACIÓN COMPLEMENTARIA - Del autor del proyecto- Del promotor- Otras complementarias

RELACIÓN DE PARTIDAS - Relación de capítulos y subcapítulos.- Relación de unidades de obras

MEDICIÓN SOBRE PLANO - Toma de datos- Disposición en los soportes

Análisis de la documentación

Memoria: de ella se extrae gran parte de la información necesaria: uso del edificio, características formales, características constructivas, cualidades y características de los materiales, etc.

Pliego de prescripciones: en él se definen las características, calidades, tolerancia de los factores productivos, los procedimientos a seguir en los procesos de producción y los criterios de medición

Planos: son el soporte gráfico en el que se detallan a diferentes escalas el edificio: ubicación, forma y disposición, y dimensiones

Estos elementos aportan al presupuestador una amplia información sobre el proyecto, pero a pesar de todo, existirán puntos oscuros, por lo que hay que buscar una información adicional y realizar una relación de omisiones

Información complementariaDel autor del proyecto, del promotor, etc. También existirá otra que se

obtendrá de: visitas al solar, consultas a instituciones, e empresas suministradoras, etc.

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Ejemplo de relación de omisiones y de información complementaria

RELACIÓN DE OMISIONES RESPUESTASTejas cerámicas o de mortero Tejas de mortero de color rojoClase de viguetas de forjado Viguetas pretensadas

Relación de partidasDocumento intermedio de excepcional importancia en el proceso de

presupuestaciónCon él se materializa la estructura del presupuesto. Va a plasmar la

división en partes de la obra y la selección de las unidades de obraUna vez realizada esta relación el redactor del presupuesto ya sabe lo

que hay que medir y con esto puede afrontar el cálculo de los precios unitarios correspondientes

La estructura de la relación de partidas puede ser muy simple, pues sólo requiere un listado completo de todas las unidades de obra que van a configurar el presupuesto de una obra. Cada partida debe estar definida utilizando un lenguaje muy escueto y con abreviaturas, al menos de los elementos siguientes: código, unidad de medida, nombre muy resumido y criterio de medición (cuando no sea evidente)

En ocasiones, será conveniente añadir una referencia sucinta a la ubicación de la partida en el proyecto, esto puede evitar tener que regresar al análisis de la documentación para localizar la situación en el proyecto de alguna partida en singular. Como ejemplos y aclaraciones:

- En las excavaciones: medido en perfil natural- En los transportes: medido en perfil esponjado- En los forjados: medido de fuera a fuera- En los tabiques: medido a cinta corrida- En las formaciones de pendiente: medido en proyección

horizontal

Con todo esto, se hace necesario elaborar una selección de capítulos y subcapítulos para definir los que van a entrar en nuestro presupuesto.

2. Los impresos

La disposición de los impresos forma parte del proceso de la toma de datos, que termina cuando los datos están situados de manera precisa, cumpliendo, junto a lo ya comentado, las recomendaciones que relacionamos seguidamente:

- Las columnas 4, 5 y 6 de la figura “Estructura de la medición”, se dedican a ubicar la longitud, anchura y altura del elemento. Esto obliga a comparar en el plano y decidir cual se coloca en la columna longitud y cual en anchura.

Se recomienda la siguiente utilización: - Columna 4: Largo- Columna 5: Ancho- Columna 6: Alto

- Cuando la unidad de medida de la partida sea la unidad (ud) la cantidad se colocará en la columna 3: número de partes iguales (nº).

- Cuando la unidad de medida sea el metro (m), la longitud se colocará en la columna 4.

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- Cuando la unidad de medida sea el Kilogramo (kg), la función será la siguiente:

- Elemento longitudinal: la longitud del elemento en la columna 4; y el peso por elemento lineal (kg/m) en la columna 6

- Elemento superficial: en la columna 4, el largo; en la columna 5, el ancho, y en la columna 6 el peso por metro cuadrado (kg/m2)

Existen partidas en las que se aplican deducciones ya que hay que deducir elementos (por ejemplo, huecos de alicatados…), en estos casos hay que colocar el signo menos. Es recomendable organizar por bloques: uno de “adicciones” y otro de “deducciones”.

IDENTIFICACIÓN DIMENSIONES

RESULTADOS

Código Localización

Nº X Y Z Auxiliar

Parcial

Total

1 2 3 4 5 6 7 8 9

3. Transferencia de medicionesLa transferencia de mediciones es la mejor herramienta para conseguir el

objetivo propuesto: “los procedimientos deben ser simples, fáciles de interpretar y repetitivos”. Consiste en:

“La utilización de mediciones de unidades de obras para la medición de otras unidades mediante la transferencia de sus resultados”.

La capacidad de simplificar los procesos se apoya en dos importantes características de la medición:

1. Son múltiples las unidades de obra en las que su medición es igual, en todo o parte a otras unidades.

2. Gran parte de la medición de las unidades de obra es proporcional a la medición de otras partidas.

5. ESTRUCTURA INTERNA DE REFERENCIA. LOS COSTES INDIRECTOS

1. Costes endógenos

Costes indirectos de ejecución: no se pueden imputar a una UO concreta, si no al conjunto o una parte de la obra, por lo que se computa en %. Hay tres grupos:

· Mano de obra auxiliar- Medios auxiliares: · Materiales auxiliares (pastas, morteros, hormigones)

· Maquinaria, útiles y herramientas

- Mano de obra indirecta: participa organizando y dirigiendo los trabajos para realizar la UO. Están adscritos permanentemente a la obra: · Encargados

· Almaceneros · Listeros· Capataces· Guardas

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- Gastos Generales de la obra: para la realización de instalaciones y servicios necesarios para la ejecución de la obra. Hay cinco tipos:

· Instalaciones, acometidas y complementarios: Casetas, acometidas, viales, excavaciones y replanteos, vallas de

cerramiento· Generados para la seguridad y la salud:

Medicina preventiva y primeros auxiliosFormación específica en materia de seguridad y saludCascos y guantes de uso normalPersonal de seguridadLocales y serviciosSeguridad colectiva e individualSeñalizaciónDietas y servicios de locomoción del personal técnicoGastos de gestión

· Gastos financieros· Personal: técnicos y administradores adscritos a la obra· Varios: gastos de oficina y almacenas, retirada de residuos...

“Los precios de las UO del proyecto que se empleen en otro precio como auxiliar

serán siempre calculados a coste directo”

Costes directos de ejecución

2. Costes exógenos

Gastos indirectos generales (CIG) o Gastos Generales (GG) de la empresa

Se originan para el funcionamiento y desarrollo de la empresa. Se distribuyen entre todas las obras de la empresa de manera porcentual sobre el presupuesto de ejecución material de todas las obras. Forman parte de los GG:

- Alquiler y amortizaciones de ofertas- Amortización de mobiliario, ordenadores...- Gastos de publicidad, correspondencia…- Sueldos, dietas, gastos, seguros... de personal técnico y administrativo- Impuesto de actividades económicas y licencia fiscal (IAE e IRPF)

Estas obras se contratan mediante escritura pública

Beneficio Industrial (BI) y gastos imprevistosEs el beneficio esperado por el constructor como pago por su actividad

empresarialPara las Administraciones Públicas es el 6 % (el que considera justa la

Administración Pública)Si existen imprevistos se admite que se ascienda un 2 %, con lo que se

llega al 8 %

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En las obras oficiales, adjudicadas por subasta o concurso y contratadas mediante escritura pública, en los precios contratados por el licitador, se consideran incluidos todos los gastos correspondientes a la licitación, formalización del contrato, derechos reales por actos jurídicos documentados, contribuciones e impuestos del estado, y cuantos se devenguen con ocasión de la publicidad, otorgamiento y suscripción del contrato, no admitiéndose adición posterior del tanto por ciento alguno. Por tanto, al formular los precios de la proposición, debe tenerse muy en cuenta esta circunstancia.

Aproximadamente, los gastos de imposición y cancelación de fianzas provisionales y definitivas, gastos notariales, impuestos por actos jurídicos documentados, gastos de publicidad de convocatorias e impuestos y árbitros municipales… ascienden al 13-17% del presupuesto de empresa.

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

3. Cálculo de Costes Indirectos de Ejecución (CIE)- Análisis teóricos: el mejor. Se conocen los conceptos generadores de los CIE que vamos a incluir en una obra, y sabemos el importe de cada uno de los gastos- Estudios estadísticos: se estima el valor en función de _________________. Es fiable si tenemos datos y mediciones fiables. 6 %- Métodos contables: parecido al de estudios estadísticos pero la

información procede de la empresa

Proceso de cálculo (Hay una tabla)- Conocer los conceptos. Cantidades- Precio de cada concepto- Definir el Gantt de la obra- Plazo de ejecución- CDE estimados

4. Las licitacionesSubasta pública para llegar a contratar una empresa unas obras.Los porcentajes anteriores se utilizan para poder calcular el Presupuesto

de LicitaciónLas obras salen a subasta con un Presupuesto de Ejecución Material

Simple (PEMS) como base de licitación. En las bases de la licitación debe figurar el porcentaje correspondiente al Beneficio Industrial y a los Gastos Generales.

Como suele suceder normalmente, el Presupuesto de Ejecución Material (PEM) por contrata con el que sale a subasta una obra es superior al Presupuesto de Ejecución Material por contrata que oferta el constructor, es decir, el constructor aplica lo que se denomina una “baja”, que no es más que un porcentaje que se aplica al presupuesto para reducir el presupuesto de contrata por el que sale a subasta

El presupuesto final por el que se adjudica una obra a un contratista se denomina Presupuesto de Adjudicación. Este se calculará de forma distinta según se trate de una obra particular o de una obra oficial. La fórmula es la que sigue:

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P. ADJUDICACIÓN = PEMS + %GG ((PEMS)) + %BI ((PEMS))Otros conceptos relacionados son:PEMS = MEDICIÓN × PRECIOS UNITARIOS.PEM. COMPUESTO (PEMC) = PEMS + GGPEM. POR CONTRATA (antes de impuestos) = PEMC + BIEl Presupuesto de Contrata antes de impuestos también recibe el nombre

de Presupuesto de Empresa.

· Presupuesto base de licitación PBL = PEM + GG + BINormalmente PBL > P. Contrata; PEM ≠

PEMy P. Contrata = PEM + GG + BI; por tanto o GG

≠GG o BI ≠ BIP. Contrata = P. Adjudicación cuando se le adjudica a una empresa

determinada

LEY 2/2000

Tramitaciones - Ordinaria: plazos rigurosos establecidos por ley- De urgencia: plazos más cortos y despachos preferentes- De emergencia: casos límite, excepcionales

Procedimientos de Adjudicación- Abierto: todo empresario puede presentar una proposición- Restringido: sólo pueden presentarse los empresarios seleccionados por

la Administración (entre 5 y 20)- Negociado: el contrato se adjudica a un empresario elegido justificadamente. Se ha tenido que negociar con al menos 3 empresarios

Formas de Adjudicación (en procedimiento abierto o restringido)- Por subasta: depende del dinero. Se adjudica al licitador que oferte el precio más bajo; sin exceder el PBL que saca la Administración. Se puede licitar al tipo o a la par (PBL = P.Adjudicación). Se reserva el derecho a no ser admitida alguna oferta por incurrir en lo que se conoce como baja temeraria- Por concurso: la adjudicación recaerá en el licitador que, en su conjunto, haga la proposición más ventajosa según unos criterios establecidos en el pliego. Las obras particulares normalmente se adjudican por concurso- Concurso–Subasta: se seleccionan varias empresas por concurso y después se adjudican por subasta, todo en un mismo procedimiento

Contratos menores (según la cuantía del coste)No superan los 30.050, 61 €Tramitación rápida del expediente; sólo se exige la tramitación del gasto,

el presupuesto de las obras y la factura correspondienteEs una “Adjudicación directa” de la Administración a una empresa

Bajas temerarias Fotocopias

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GarantíasLas Administraciones las exigen en los procesos de adjudicación

- Fianza provisional: depósito metálico, aval bancario o deuda pública que corresponde como garantía __________ al participar en un expediente de contratación. Es indispensable. Por ley es el 2 % del PBL- Fianza definitiva: obligación por el empresario adjudicatario de la obra. Coreresponde al 4 %. Hay que hacerla efectiva en fechas próximas a la licitación

RetencionesSe retiene una cantidad como aval. Son retenciones en las certificaciones de la obra para obras particulares. (4 - 6 %)

6. LAS CERTIFICACIONES

1. Definición

Una certificación es una relación valorada de las obras ejecutadas durante un periodo de tiempo determinado. En general, se realizan cada mes con el fin de ejecutar el pago de la obra llevada a cabo.

Según la Ley de Ordenación de la Edificación serán realizadas por el Arquitecto Técnico, el director de ejecución de la obra obligatoriamente, y firmadas por el AT, Arquitecto, Contratista y Promotor

Pagos a buena cuentaLos pagos de las certificaciones son por abono a cuenta y están sujetos a

las variaciones que se cometen en la medición final, sin que esto implique la aprobación y recepción de las que comprende la certificación. Esto significa,

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que pueden ser pagadas, pero que no por ello tenemos que estar conformes con la obra ejecutada.

El constructor tendrá derecho al abono de las obras ejecutadas con arreglo al precio convenido. Tiene derecho a pagos a buena cuenta por acopio, instalaciones, construcciones auxiliares, equipos y maquinaria. Deben estar adscritos a la obra.

Estos pagos a buena cuenta no suponen aprobación y recepción de las obras que comprenda

Para cumplimentar las certificaciones hay que medir las UO ejecutadas y se confeccionará una relación valorada de dichas obras.No se incluyen partidas nuevas que pudieran haber surgido durante la ejecución de la obra que no hubieran sido autorizadas con anterioridad a la certificación

2. Conceptos

- Precios contradictorios: son precios nuevos que no aparecen en la relación de precios unitarios de la medición. Se fijan contradictoriamente entre la dirección facultativa y el contratista con la aprobación del promotor. Si aparecen trabajos que no están contemplados en el proyecto, estos se fijan y aprueban de la misma manera, pero no se pueden realizar hasta ponerse de acuerdoSi el contratista no acepta los precios queda liberado de ejecutar las nuevas UOAntes de iniciar la ejecución de partidas nuevas deben ser aprobados los precios unitarios mediante un modificado de proyecto, aprobando un nuevo presupuesto. Un modificado debe estar justificado, y no puede ampliarse su presupuesto más de un 20 %

- Acopios y abonos a cuenta por instalaciones: el importe se calculará en un documento aparte y luego se incluye en la certificación. No se paga todo porque va a haber pérdidas. Nunca se va a pagar más del 75 % del importe de los materiales acopiados. Los acopios son revisables pero no se contabilizan para el cálculo del ritmo de la obra

- Programas de trabajo: la Administración obliga a que se redacte un plan costo-tiempo (Gantt) y ahí se calcula el plazo de ejecución de una obra y la previsión de gastos calculados mensualmente.El contratista adjudicatario, debe, en 30 días desde la firma del contrato, aportar el programa de trabajo en función de _______________. Esto sirve para el control temporal y económico de la obra en fase de ejecución.Comparando las certificaciones (deducidos acopios) con el plan, podemos saber si la obra va adelantada, a su ritmo o con demora

- Penalizaciones por retrasos: son “multas” económicas por retrasos no justificados en la ejecución de la obra que influyen en el plazo de la obra pactado en el contrato. Se establecen sanciones al contratista por retrasos no justificados (temporales, huelgas…) que deben inscribirse en el libro de órdenes.

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A veces el incumplimiento del plazo lleva a la resolución del contrato, aunque lo normal es que sea una penalización económica

- Fianzas: son retenciones de cantidades de dinero que se deducen al contratista en sus cobros en concepto de garantía hasta la entrega final de la obra, momento en el que se hacen efectivas. Son variables (2%, 3%) y quedan fijadas en el contrato

- Revisión de precios: si se establece en el contrato, dada la variabilidad de los precios, se puede admitir, tanto al alza como a la baja, según el mercado, una revisión de precios concretando la fórmula polinómica a aplicar. Lo contrario a la revisión de precios son los precios cerrados

· Condiciones para que se de el derecho a revisión:- Ha de existir una cláusula de revisión en le Pliego de claúsulas

administrativas- Presupuesto de la obra > 30.050, 61 €- Que se haya superado el 20 % del importe del contrato- El primer 20 % no será revisable- Que haya pasado un año desde la fecha de adjudicación

3. Sistemas de toma de datos para elaborar las certificacionesLa toma de datos la debe realizar la dirección facultativa junto con el

contratista que supervisa que los datos tomados son correctos. Los sistemas comúnmente empleados son:

- Tanto alzado total: la medición de la obra ejecutada se hace por porcentajes del total de la obra prevista en los diferentes capítulos del presupuesto y, en su caso, disminuido por la baja de adjudicación

- Por unidades de obra: el caso más común. Se abonarán el número de unidades de obra realmente ejecutadas. Para efectuarlo se miden las unidades y se aplican los precios unitarios. En el caso de que algunas no estén previstas en el proyecto se aplicarán los precios contradictorios aceptados pro la dirección facultativa y contratista

- Trabajos por administración: el propietario o persona delegada lleva las gestiones para la ejecución de la obra. El abono se realiza mediante la suma de los recibos o partes de obra tanto de jornales como de materiales y maquinaria

- Toma de datos del proyecto: el proyecto se encuentra desglosado, con las mediciones, unidades de obra, etc. Partiendo de todo ello tomamos los datos que necesitamos

- Toma de datos de la obra: medimos sobre la obra siguiendo los criterios de medición de la ejecución de la obra

4. Clases de certificaciones. Certificaciones de la obra ejecutada

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- Certificaciones parciales: se realiza la relación valorada de la cantidad de obra ejecutada desde la anterior certificación hasta el momento en que se certifica. No se suele emplear ya que es muy laboriosa, se necesita un gran conocimiento de la obra y da lugar a confusiones

- Certificación a origen: se hace desde el inicio de la obra hasta el momento en que se certifica. Se le resta el importe de la obra certificada anteriormente quedando de esta forma el importe de la obra ejecutada que queremos certificar. Así se puede ver con más claridad todo lo que hay ejecutado en la obra.Lo normal es certificar por meses, salvo excepcionesCertificación total – certificación anterior = certificación del ciclo

5. Datos que se incluyen en una certificación1. Designación o título de la obra (proyecto…)2. Nombre de la empresa constructora3. Numeración correlativa4. Fecha de la certificación, fecha en que se firma5. Presupuesto total de la obra6. Coeficiente de la baja de adjudicación (si la hay)7. Resumen de capítulos8. Importe de presupuestos modificados, reformados, etc.9. Firma de los técnicos y aprobación del contratista y la propiedad

7. ACTUACIONES PREVIAS Y/O DEMOLICIONES

Según la extensión se hace un capítulo o dos

1. DefiniciónConjunto de trabajos necesarios para derruir una edificación en su

totalidad, en una parte o en algún elemento específico (obra de reforma).

2. Sistemas de demolición· Demolición total: el edificio se demuele en su totalidad. Los sistemas utilizados pueden ser:

- Por colapso: cuando los materiales no pueden volver a utilizarse. Es barato y se utiliza menos mano de obra

- Desmontaje: por elementos para aprovechar el material o porque no pueda realizarse por colapso

- Combinado: combinación de los dos anteriores.No puede emplearse el colapso en edificios catalogados, en calles

estrechas, etc.

· Demolición parcial: no se demuele totalmente el edificio sino alguna parte del mismo. Se mide en m3.

3. Pautas a seguir para realizar la medición. Aspectos generales

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- Las mediciones de las demoliciones no suelen ser muy exactas. Los criterios dependerán del estado del edificio y su entorno, además será diferente según quien la haga

- El orden de la demolición será inverso al orden de la construcción. - Dentro de las demoliciones hay actuaciones previas (desmontajes,

apertura de huecos…), y dentro de éstas puede haber consolidaciones (apeos…)

- Hay que realizar la medición con cierto exceso, midiendo el volumen que ocupa el edificio cuando se derriba todo

- Las unidades de medida comunes serán:Levantado de cercos: Ud.Picado de revestimientos: M2.Levantado de cubierta: M2.Picado de pavimentos: M2.

- En algunas ocasiones, se utilizan partidas alzadas: se da un precio aproximado cuando no se pueda medir algo

4. Factores a considerar para realizar una medición

Desmontajes, según:- Las características de los elementos a desmontar, ya que generan UO y precios distintos: tipo de cubrición, estructura, etc.- Los condicionantes intrínsecos que dificultan la medición: edificios colindantes, servidumbres, limitaciones horarias, etc.

Demoliciones; se atenderá a:- Morfología del edificio: alturas, retranqueos, etc.- Estructura.- Ubicación.- Tipo de demolición.- Limpieza y riesgo, dispositivos de seguridad… medios auxiliares- Recogida de escombros y transporte a vertedero o almacén, teniendo en cuenta el esponjamiento (20-40 %) (transporte incluido o no en el precio). - Los gastos que no los podemos medir se incluyen como una partida alzada- Cuando se realicen demoliciones totales hay que recoger información suficiente sobre los edificios colindantes

5. Unidades de obra más comunesDemolición de cubiertas m

2Apertura de rozas ml

Demolición de paramentos

m2

Desmontajes de instalaciones

ud

Demolición de alfeizares ml Andamios m2

Demolición de tabiquerías m2

Demolición completa

m3

Demolición de más de 1 pie de espesor

m3

Traslado m3

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Demolición de falsos techos

m2

Estructura de forjados

m2

Picado de revestimientos m2

Pilares, muros de contención

m3

Arranque de pavimentos m2

8. MOVIMIENTO DE TIERRAS

1. DefiniciónConjunto de trabajos necesarios para adecuar la topografía del terreno a

las necesidades de la obra proyectada. Esto se consigue mediante excavaciones, compactaciones, rellenos, transporte de tierras, etc.

Normalmente se mide en m3; excepcionalmente se utiliza el m2 (cuando la profundidad está en el epígrafe; desbroces) y el ml (cuando la sección está en el epígrafe; zanjas).

Podemos medir sobre los planos del proyecto o bien directamente en obra.

2. Factores que influyen en la valoración de las unidades de obra

Medios a emplear: pueden ser manuales (para pequeños volúmenes, peinados…) o con maquinaria (cuando se han de efectuar grandes movimientos de tierra). El empleo de cada uno de ellos depende fundamentalmente de las condiciones del terreno y de su volumen.

Características del terreno

Dureza: - Sueltos: o necesitan rotura. Arena, gravilla… Medios manuales

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- Flojos: poca cohesión. Arenas mojadas, limos, rellenos húmedos. Manual o con máquina

- Compactos: cohesión importante. Normalmente hay que partirlos primero. Arcillas, margas flojas

- De tránsito o muy duros: gran dificultad de desprendimiento. Pizarras, margas, areniscas. Con picos, palancas, mazas, barrenos, pólvora, excavadoras…- Rocosos: muy difíciles. Hay que barrenarlos y usar explosivos. Calizas,

basaltos, areniscas fuertes

Esponjamiento: se produce al sacar el terreno de su estado natural- Volumen en banco o a perfil natural (Vn): el terreno forma parte del

terreno original (tal como está)- V. esponjado (Ve): terreno una vez sacado del terreno original. El

transporte en camión es siempre Ve

Compacidad: el terreno natural se compacta; entonces hablamos de V. compactado (Vc). Se compacta para comprimir el terreno por eliminación de los poros pero sin eliminación del agua

· Factor de compactación (FC): FC= Medida compactada (m3) / Medida en banco(m3)

Está entre 0 (muy compactable) y 1 (poco compactable)

· Factor Volumétrico de Conversión: relaciona el esponjamiento FVC = 100 / 100 + e %

Ve = Vn / FVC

Los coeficientes dependen del grado de humedad, densidad y tipo de terreno. No deben mezclarse volúmenes

Tipo de terreno

FC e (%)

c (%)

Suelto 0.95 -5 10 - 15

Flojo 0.92 -8 15 - 25

Compacto 0.90 -10 25 - 30

De tránsito

1.20 +20 40

Tipo de terreno

e (%)

c (%)

Suelto 10 5Flojo 20 10Compacto 30 15De 40 20

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tránsito

Ve Vc Vn Vc No se puede pasar de Ve a Vc directamente

Profundidad de la excavación: condicionará el medio de excavación. A mayor profundidad se hace precisa la maquinaria. Hasta 1, 80 metros puede realizarse manualmente. Si los condicionantes impiden la utilización de maquinaria en toda la excavación, debemos asumir dos unidades de obra: una hasta 1,80 metros de profundidad, y la otra a partir de ahí.

Anchura de excavación: condicionará la forma de atacar la excavación.- Muy ancha: hay que dividirla en dos franja- Estrecha y con terreno es flojo: hay que hacer taludes y escalones.Los pozos incrementan el precio de la excavación

Existencia de agua: nivel freático alto o existencia de corrientes subterráneas incrementará los costes, además implica la utilización de medios auxiliares (máquinas de achique…)

Forma de excavar: influye en el plazo de ejecución. Si la organización es mala, el trabajo será poco eficiente y se alargará en el tiempo

Distancia a vertedero: si la distancia es mayor a 15 km incrementa el rendimiento notablemente

Plazo de ejecución: si es reducido necesitaremos emplear mayores recursos, y, por tanto, más gastos.

Climatología: impredecible. Modifican las propiedades del terreno, y, al variar estas, variarán también los rendimientos de la maquinaria y de la mano de obra.

3. Maquinaria empleada

- Tractores: desbroces, excavaciones, acarreo, extendido, etc.- Palas cargadoras: cargan el terreno suelto.- Rretroexcavadoras: zanjas, rampas, etc.- Motoniveladoras: extensión y nivelación.- Compactadotas: compactación.- Dumper, camiones…: acarreo de material.

Ciclo de una máquina

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Para el cálculo de su rendimiento tenemos que tener en cuenta la capacidad de trabajo, la maniobra y el sistema de carga, y todo ello en último instancia dependerá de las condiciones del terreno.

El ciclo de una máquina hace referencia al tiempo que tarda en hacer una operación que se repite sucesivamente y aproximadamente con la misma duración dentro de un trabajo en concreto.

Para su cálculo se valora el tiempo de sus fases: carga, transporte, vaciado y regreso.

El coste de la maquinaria lleva incluido el coste del operario.

4. Unidades de obra en el movimiento de tierras. Tareas realizadas sobre el terreno

Ensayos: tienen como fin el conocimiento de las propiedades físicas, mecánicas, químicas y geológicas de un terreno. Son obligatorios. La unidad de medida suele ser la unidad.

Los resultados obtenidos servirán como base para el cálculo de la cimentación.

Lo normal es que el promotor pague por antelación a aquellos que se encarguen de realizarlo.

No se incluye en la medición ya que se realizan antes el proyecto

Limpieza y desbroce: limpieza de la capa superficial del terreno para poder realizar el replanteo. La unidad de medida será el M2, dando siempre un espesor medio. Se incluye la tala de árboles

Replanteo: solo se incluye cuando es muy complejo y necesita personal especializado. La unidad de medida es la unidad. No aparece en las bases de precios

Desmontes: son trabajos a cielo abierto que rebajan la cota natural del terreno hasta la cota deseada. La unidad de medida es el m3. Para llevarlo a cabo se necesita conocer el perfil del terreno.

Terraplenes: relleno para obtener una cota deseada. La unidad de medida es el m3. hay que definir las características del terreno y su procedencia

Vaciados: excavaciones por debajo de la rasante del terreno. La unidad de medida es el m3.

Excavación de zanjas: predomina la longitud, siendo la profundidad normalmente la misma en toda la zanja. Las tierras se pueden aprovechar, acumulándose al borde de la zanja, o no, haciéndose mención expresa al transporte. Para el saneamiento se dejará una inclinación y se tomará una profundidad media.La unidad de medida será el m3 o el metro lineal cuando definimos la sección

- Z. de cimentación: no se suelen encofrar por lo que la terminación debe ser perfecta. Las tierras no se aprovechan

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- Z. de saneamiento: tienen inclinación y se toma una profundidad media. Las tierras se aprovechan y se dejan al borde para su posterior relleno

“El transporte se incluye, o se hace una UO diferente”

Excavación de pozos: excavación más precisa por lo que tienen rendimientos menores. m3 o ml cuando definimos la sección. Un factor determinante es la profundidad, a mayor profundidad mayor coste.

Rellenos de zanjas y pozos: vertido de tierras por capas o tongadas con un cierto grado de compactación. m3 y ml. Hay que tener en cuenta el volumen de la cimentación y los m3 de hormigón de limpieza. Es importante saber si se hace con las tierras de la excavación o bien vienen de fuera.

Galerías: predomina la longitud frente a las otras dimensiones. Hay que atender al tipo de terreno, al sistema de extracción, medios manuales, maquinaría y medios auxiliares (ventilación, achiques de agua, medios de seguridad…)

Perfilado y refinado de taludes: trabajos dirigidos a obtener un acabado perfecto. Es común incluirlo dentro de los vaciados, desmontes o extendidos, como parte proporcional. Si lo utilizamos como unidad independiente la unidad de medida será el m2, ya que hay una profundidad media de refinado

Extendido de tierras: rellenar el terreno para regularizarlo pero sin compactarlo. m2. Se rellena por tongadas.

Compactación: generalmente no se utiliza como UO

Transporte de tierras: transporte de tierras sobrantes a vertedero incluyendo carga y descarga. m3 de tierra esponjada. Hemos de tener en cuenta los tipos de terreno para aplicar los coeficientes de esponjamiento. Si no se incluye la carga y descarga hay que realizar una UO aparte. Debemos tener en cuenta la distancia a vertedero en un ciclo completo.

Entibaciones: obras auxiliares que se realizan cuando hay peligros relacionados con el movimiento de tierras.

Diferenciamos taludes y entibaciones. Los taludes son inclinaciones que se dejan los bordes de la excavación con el fin de evitar su desmoronamiento. Las entibaciones evitan el desplome del terreno mediante la colocación de elementos que contienen el mismo. Los elementos son: tablas, puntales, paneles, etc.

Los sistemas de entibación dependerán de la profundidad del terreno, la consistencia del terreno, etc. Según el grado de revestimiento pueden ser: poco cuajadas (puntales y tablones), medio cuajadas y lo más cuajadas posibles (encofrados). La unidad de medida será el m2.

Achiques: con objeto de trabajar en seco. La unidad de medida depende de las características del achique, algunas veces se mide en jornadas de trabajo o en horas de trabajo. Si hay poca cantidad de agua se incluye en otra unidad de obra.

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Tablestacados y atavíos: sistemas formados para crear barreras contra el paso del agua. m2. Hay que tener en cuenta el sistema de sujeción y si son perdidos o recuperables.

Voladuras: operaciones en las que, debido a la dureza del terreno, no es posible la excavación por otro medio que no sea la voladura. m2. Hay que tener en cuenta: prever un exceso de medición, el esponjamiento elevado (40-60%), tipo de roca, equipo de perforación, mano de obra, maquinaria, aporte de agua, profundidad del barrenado.

Congelación de terrenos

9. CIMENTACIONES

1. Definición

Los cimientos transmiten las cargas de la edificación al terreno.Es el capítulo que más oscila de proyecto a ejecución, incluso habiendo

realizado el estudio del terreno. Se mide sobre el proyecto, pero es muy difícil que coincida con los resultados finales ya que es muy variable con el desarrollo de la ejecución de la obra

2. Factores que influyen en la valoración de las UO

- Cargas: determinarán el cálculo de la cimentación y por tanto sus dimensiones, tipología, constituyentes, etc.- Terreno: resistencia, firme sobre el cual vamos a cimentar - Encofrados y desencofrados: hay que ver si es necesario o no. Puede incluirse como UO independiente o no- Sistema de vertido: bombeo, mediante canaleta desde camión, etc.- Vigas riostras: Si las hay habrá que medirlas.- Solera

3. Unidades de medida más comunes- Hormigón: m3

- Encofrados: m3

- Armaduras: kg- Mallazo: m2

- Soleras: m2 (dando la profundidad) ó m3

- Encachados: m2 (dando la profanidad)

4. Clasificación de las cimentaciones

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Cimentaciones superficiales (< 3m) – zapatas y losasPueden ser de hormigón armado, ciclópeo, en masa, cimentaciones de

fábrica. Se crearán diferentes UO para cada una de ellas distinguiéndose por el

material constituyente. No hay que olvidar echar 10 centímetros de hormigón de limpieza, que

será un hormigón pobre sin misión estructural (H-20 o de resistencia inferior). También habrá que medir las vigas riostras, siguiendo los mismos criterios de medición que para las zapatas.

Se pueden distinguir: las zapatas aisladas, las zapatas corridas y las losas de cimentación.

Zapatas aisladas y zapatas corridasLas zapatas aisladas reciben la carga de un solo soporte colocado en su

centro de gravedad.Las zapatas corridas surgen de la unión de varias zapatas aisladas

formando una sola que recibe la carga de varios soportes que parten de ellas.Las de fábrica se miden en m3 señalándo el tipo de material, aparejo,

ladrillo, etc. Las de hormigón en masa (HM) se realizan en hormigón incluyéndose a

veces el ciclópeo (áridos gruesos)En las de hormigón armado (HA) hay que incluir el tipo de acero,

características, montaje, elaboración…Conviene señalar la importancia de hacer referencia a la normativa.Hay que ver si se incluye el encofrado y si es recuperable, su número de

puestas, parte proporcional de material auxiliar, de sujeción, desencofrante…

Losas de cimentaciónConsiste en crear una base de apoyo que ocupe toda la superficie del

edificio. Así, conseguimos disminuir la presión que ejerce este sobre el terreno. Se utilizan cuando:

- Las zapatas ocupan más del 50% de la superficie del edificio- Se necesita un sótano estanco- Se necesitan reducir los asientos diferenciales

Hay que definir si el canto es constante o variable, tipo de hormigón, tipo de vertido, encofrado o no, y si es recuperable, características del hacer…Las hay de espesor constante, de espesor variable, con capiteles, nervadas, etc.

Cimentaciones semiprofundas (3 – 6 m) – pozos y pedestales

Pozos: se ejecutan rellenándolos de hormigón en masa hasta dejar una altura adecuada para realizar una cimentación superficial normal. Por lo tanto, generalmente, en este tipo de cimentación tendremos que medir una parte de hormigón en masa y otra de hormigón armado

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Pedestales: se utilizan en contadas ocasiones. Se realiza una zapata sobre un pedestal de hormigón

Cimentaciones profundas (> 6m) – pilotesPilotes: elementos lineales que introducidos en el terreno son capaces de transmitir al mismo, las cargas del edificio. La unidad de medida es el metro. Habrá que tener en cuenta el tipo de terreno, la longitud, la ejecución, tipo de pilote, etc.

TEMA 10. RED DE SANEAMIENTO Y DRENAJE

1. DefiniciónLa red de saneamiento incluye todos los sistemas que recogen y

conducen el agua y los materiales sólidos del edificio hasta los lugares de vertido.

El drenaje consiste en la captación y conducción del agua presente en el terreno para evitar los problemas relacionados con ella en las construcciones.

2. Factores que influyen en la valoración de las unidades de obraHay que distinguir dos fases: una enterrada ejecutada conjuntamente

con la cimentación y el movimiento de tierras (red enterrada), y la otra colgada ejecutada con la obra avanzada (red colgada). En ocasiones, esta red colgada la incluiremos en el capítulo de fontanería y también, a veces, una parte irá al de la cubierta.

Otros factores a tener en cuenta es si la red es unitaria o separativa

3. Unidades de obra y unidades de medida

Red de alcantarillado enterrada (ml; medido a caras interiores de las arquetas)

Es la que va desde la bajante hasta la arqueta de la acometida (comúnmente se llama colector). Tendrán una pendiente mínima de un 1%. Los criterios a seguir para establecer las diferentes unidades de obra serán:

- Separarlas según los materiales, diámetros y pendientes cuando estas varíen mucho de unos elementos a otros

- Definir los sistemas de unión de las tuberías (roscas, pegamento, etc.) y los refuerzos si fueran necesarios

- Definir los rellenos (base sobre la que se coloca el colector). El relleno puede incluirse en otra unidad de obra

Red de alcantarillado suspendida o colgada (ml)Se define como la anterior y se mide de la misma manera. Normalmente

esta colgada en la planta sótano. Hay que tener en cuenta que no hay relleno.

Arquetas enterradas y pozos (ud; excepto arqueta sumidero, en ml y a veces en ud)

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Recintos de sección rectangular o cuadrada que conectan las redes de alcantarillado horizontal y vertical.

Su función principal es hacer registrable la red en un punto, y permitir giros y cambios de dirección de la conducción. Los pozos son más profundos y hay que saber si llevan pates o no

Hay muchos tipos y cada uno genera un precio distinto; a pie de bajante, de paso, arqueta sumidero, sifónica…

Se diferencian además de por el tipo, por sus dimensiones, profundidad, tapas, revestimiento interior…

Sumideros (ud) y rejillas sumideros (ml)Se diferencian según el material, la forma, el tamaño, etc. Se colocan

sobre una losa de hormigón

Drenajes (ml)Recogen y canalizan el agua del propio terreno hacia las arquetas.

Tendrán una pendiente mínima del 1,5%.Los tubos de drenaje conducen el agua a las canalizaciones dispuestas

en el drenaje. ml. En las pantallas porosas de hormigón o ladrillo hacemos que el agua

llegue a un muro poroso que deja pasar el agua al interior de una cámara donde es recogida y canalizada. Esta cámara recibe el nombre de cámara bufa. ud o m2

Las distintas UO vienen determinadas por los materiales, el diámetro, la protección, etc, pudiendo llevar una parte proporcional de codos, refuerzos, uniones, manguitos… y hay que tener en cuenta las tierras y las arenas filtrantes, y si fuera necesario algún medio auxiliar (bombeo de aguas)

En el drenaje no hace falta colocar arquetas en los cambios de dirección

Separador de grasas y fangos (ud): para hospitales, industrias, gasolineras…

Sistemas de depuraciónPara cuando no tenemos una red general de saneamiento. Normalmente

se tratarán de fosas sépticas, filtros biológicos y tanques de separación. Se diferenciarán, entre otras cosas, en si son prefabricadas o no, en los materiales utilizados, capacidades, etc.

Tanques: udFiltros se definen por las viviendas que evacuanSe puede incluir los movimientos de tierra realizados para su

implantación. También, hay que tener en cuenta que se debe medir la solera sobre la que se colocará el sistema de depuración

Filtros o pozos filtrantesSistemas por los cuales una vez que están depuradas las aguas, los

contaminantes son expulsados para que sean absorbidos por el terreno (si no son peligrosos ni abundantes)

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Los pozos filtrantes vienen definidos por las dimensiones de la tapa, la profundidad, los materiales, etc. ud.

Los filtros de arena se miden en m2. Las zanjas filtrantes en ml.

Desagües (ud)Conectan las aguas residuales desde los aparatos de saneamiento o

electrodomésticos, hasta el bote sifónico, bajante, manguetón o cualquier otra derivación. A veces, se incluirán en el capítulo de fontanería

Acometidas a la red general de saneamiento (ud)Siempre hay que definir una acometida a la red general de saneamiento

si nos encontramos en un municipio con red de alcantarillado. Si no la tenemos, no hace falta ponerla

En el precio de la acometida municipal va incluido la rotura del colector general, el levantamiento y colocación del pavimento, las tasas y cánones municipales y la arqueta de la acometida

Botes sifónicos (ud)Recogen el agua de los sanitarios y van conectados a la bajante

Cazoletas (ud)Igual pero colocadas en las cubiertas planas. Suelen ser sifónicas.

Pueden estar incluidas en este capítulo, en el de fontanería o en el de cubierta

Canalones (ml)Elementos lineales que recogen el agua de la cubierta. Pueden estar

incluidos en este capítulo, en el de fontanería o en el de cubierta. Hay que definir el material, dimensiones, sección, sistema de fijación y la pendiente

Bajantes (ml)Red de saneamiento vertical con la función de recoger el saneamiento de

cada planta y conducirlo a los colectores. Las diferenciamos por los materiales, sección y sistema de fijación

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11. ESTRUCTURAS DE HORMIGÓN ARMADO

1. DefiniciónLa estructura comprende el conjunto de elementos de obra que

componen el armazón resistente del edificio y transmites sus cargas a la cimentación

2. Unidades de medición más comunesm3 vigas

En conjunto m2 forjadosml pilares (dada la sección)

m3 hormigón Individualmente kg acero

m2 encofrados

3. Criterios de medición- Por separado: pilares (m2 o m3) , forjados (m2), vigas (m3), acero (kg),

encofrado (m2)- Por cuantía: especificando en el epígrafe las cuantías (partes

correspondientes) de cada componente dentro de un m3 de ola estructura. kg acero / m3 HA;m2 / m3 HA;etc

- Por sección promedio: por cada elemento, normalmente longitudinales.

m3h / m viga; kg acero / m pilar; m2 encofrado / m pilar

Los forjados unidireccionales se miden en conjunto, incluso capa de compresión, no se separan las bovedillas de las viguetas.

Si el hormigón es visto hay que separar si es visto por una o dos caras mediante dos UO diferentes

El encofrado de este hormigón también se puede separar según sea para las caras vistas o no vistas

Los forjados reticulares se miden por m2 de superficie menos los huecos mayores a 1 m2, escaleras, patios… pero no de instalaciones

Cuando tenemos elementos prefabricados utilizamos la unidad de placas en dimensiones fijas

Los muros estructurales, si el espesor es menor de medio pié, se miden en m2, si es mayor, se medirán en m3.

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El tema de seguridad relacionado con el capítulo de estructuras lo meteremos en otro capítulo.

En la unidad de obra debemos definir, entre otras cosas, los siguientes aspectos:

-Tipo de hormigón y su consistencia (seca, plástica, blanda y fluida).-Tipo de acero.-Elementos de la estructura y su localización.-Modo de ejecución del hormigón (elaborado, de central, etc.).-Aditivos (en el caso de que los llevara).-Ensayos de laboratorio (si los hubiera)

ArmaduraHay que incluir la cuantía de armadura y la cuantía de alambre que se

expresa por kg de acero de la armadura. -El precio del acero es único, ya se trate de redondos del 12, del 14,

etc.-El mallazo se mide en m2, señalando el tipo de acero y la separación.

Se mide según el plano de estructura, midiendo solapes, anclajes… Si no tienen despieces se mide por cuantía

Las cuantías de armadura pueden ser las siguientes:-En cimentación ligera 40 Kg/m3.-En zapatas muy armadas 60 Kg/m3.-En muros débilmente armados 25 Kg/m3.-En muros ligeramente armados 40 Kg/m3.-En muros muy armados 70 Kg/m3.- Losas ligeramente armadas 50 Kg/m3.- Losas fuertemente armadas 100 Kg/m3.-Pilares ligeramente armados 75 Kg/m3.-Pilares muy armados 110 Kg/m3.-Vigas ligeramente armadas 90 Kg/m3.-Vigas muy armadas 150 Kg/m3.

PilaresSe miden desde el suelo hasta la cara inferior del forjado. Si las

dimensiones no exceden demasiado se miden todos a la vez por ml.Cuando se miden los pilares por sección promedio o por cuantía, aunque

sean diferentes entre ellos se realiza una única cuantía o sección promedio. Se unifica y se genera una UO. Las cuantías de los pilares de forjados reticulares repercuten sobre el forjado reticular, no se separan los pilares

VigasSe miden por longitud total de la biga (igual que los pilares)Los forjados reticulares se mide m2 de superficie descontando los huecos

de escaleras, ascensores… pero no los huecos < 1m2 ni de instalaciones

Criterios para medir encofradosSe incluye montaje, desencofrado (más desencofrante), y limpiezaParte proporcional de cimbras, apeos, puntales, clavos…

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Material del encofrante, características, dimensiones…Número de puestas. Encofrado es de madera: - Zapatas 8 Metálico 100Cartón 1

- Muros 8- Pilares 6- Vigas 4- Losas 10

Lo usual es que en pilares utilicemos encofrados metálicos cuando la sección es cuadrada, y de cartón cuando la sección es circular. Para vigas y muros de contención se suelen utilizar encofrados de madera.

Se mide en m2 y se mide la superficie de contacto, “cara realmente encofrada”, aunque sobre encofrado

Al medir los muros de contención debemos decir si el encofrado es a una o a las dos caras.

El encofrado se puede medir por cuantías:-De 7 a 11 m2 de encofrado por m3 de hormigón-De 7 a 11 m2 de encofrado por 1,5 ó 2 m2 de planta de estructura

Los puntales también se pueden medir por cuantías:-1 puntal por cada m2 de planta de estructura-1 puntal por cada m de muros de contención

En los pilares podemos meter dentro de la misma unidad de obra los pilares de 30×30 y los de 40×30

Para hacer un precio unitario de la estructura primero hay que hacer como auxiliar al hormigón

12. ESTRUCTURAS METÁLICAS

DefiniciónSe denominan así a las estructuras de acero formadas por perfiles

normalizados (EA-95) de acero laminado, de distintas seccionesSu construcción es más rápida, y también pueden emplearse como

refuerzo para estructuras existentesHay que medir todo, pilares, vigas, nudos (articulados y rígidos),

elementos rigidizadores, arriostramiento...Acero 7850 kg / m3 de densidad

UnionesLos perfiles pueden ir unidos por soldadura, roblonado (uniones fijas) o

atornillados (uniones desmontables)El tipo de unión debe definirse en el epígrafe, incluyendo todo lo que lleve.

Pernos: se incluyen como parte proporcional en la estructura pero pueden ir independientes por kg.

Las estructuras metálicas las diferenciamos por distintos subcapítulosLa unidad de medida de las estructuras metálicas es el kg

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- Vigas, pilares... los podemos medir en ml, especificándolo en el epígrafe, y también el perfil.

Si los medimos en kg hay que poner el tipo de acero para saber su peso- Chapas: también pueden medirse en m2

- Placas de anclaje: kg, m2, ud. Pueden dividirse en distintas UO según su ubicación, cimentación, pilares... hay que incluir tortillería, espárragos de fijación... aunque no se midan. En superficies regulares se mide la envolvente

- Soportes simples: kg o ml por su máxima longitud- Soportes compuestos: kg o ml sin descontar los recortes de perfiles ni la

superficie de los elementos de unión- Vigas: kg o ml. Igual- Cerchas, vigas en celosía: kg. si se repiten es mejor sacar la unidad.

Conviene reflejar luces de cerchas / vigas, tipo de acero, y añadir elementos de unión

- Vigas VOID: kg. Se mide la longitud del perfil necesario para realizar la pieza

- Estructuras espaciales: kg o m2 (por el intradós)

Hay que incluir también estructuras tales como marquesinas, escaleras, volados...Los cargaderos metálicos se incluyen en este capítulo o en carpinteríaLa pintura antioxidante de estas estructuras se incluyen aquí o en el capítulo de pinturas. No hay que olvidarlas

Peso de la medición: se entiende como estructura montada y colocada, incluyendo elementos de unión (soldadura, tornillos, roblones...), por tanto hay que aumentar entre 2 y 3 % no la medición, pero sí la valoración

Método de medición simplificado

Se miden los elementos fundamentales en kg, incluyendo todos en un precio único, y se incrementa un 20 – 25 % (el peso) según los demás elementos, chapas, cartelas, roblones…

A veces es necesario usar grúas móviles, por tanto repercutirá sobre los costes directos como medio auxiliar aumentando un porcentaje

Diferencias entre UOHabrá diferentes UO según haya: - Diferentes tipos de perfiles

- Pilares o vigas (porque la forma de ejecución y rendimiento es diferente)- Distintos sistemas de ejecución- Distintos tipos de acero

Factores modificativos de la UOExisten tres unidades de medida: kg, ud y m2

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Ha de figurar la denominación según el tipo de UO, las dimensiones de las piezas compuestas, denominación de los perfiles, forma de unión, de montaje, emplazamiento, materiales, tipo de electrodo, calidad y denominación de los tornillos, espesores de placas y rigidizadores.

13. ESTRUCTURAS DE MADERA

Hay que distinguir entre carpintería de armar (estructura; transmite esfuerzos) y la de taller (decorativa y funcional)Dentro de este capítulo se incluyen vigas, viguetas, entramados horizontales, verticales, cubiertas, escaleras, andamios, cimbras.... teniendo que distinguir entre elementos permanentes y no permanentes

La unidad de medida es el m3, aunque a veces se emplea el m2 o el ml. También puede medirse en ud cuando hay elementos auxiliares que se repiten

Uniones: Bridas Escuadras Puntas ClavijasEspárragos Pernos Pletinas TornillosPasadores

Clases de madera- Sin labrar: rollizos, cuadrados, escuadrados…- Chapa (e=0.2mm), listón (2x4), listoncillo (1x2), tabla (grosor<anchura)Tabla (e=5-10cm; a=10-30cm; l=2-10cm) Tarima, viga, vigueta…

Criterios de medición. Factores modificativos de la UO- Separar estructura vertical, horizontal y de cubierta- Sistemas constructivos- Tipo de madera (maciza, laminada, cepillada o no, labrada o no...)- Escuadría, con clavazón usado- Uniones- Emplazamiento- Parte de la estructura que definimos- Estructura prefabricada o laborada in situ- Tratamientos y acabados- Perfiles en curva: escuadría dada por la envolvente rectangular (con

todas las formas irregulares)

Siempre se mide la sección envolventeLas pérdidas siempre se coge la más desfavorableIncluye cepillado, cortes...

Elementos y unidades de medida

- Vigas y pilares: ml (incluyendo entregas o m3. Hay que medir la máxima envolvente y tener en cuenta los solapes

- Cerchas: ud, definiendo todas las características y elementos que la forman

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m3, definiendo el tipo de madera. Hay que medir elemento a elemento

- Aleros de cubierta de madera: ml de alero, definiendo el vuelo, características constructivas, tablazón... Es una Obra concreta

- Escaleras: m2. Prefabricadas o in situ, definiendo longitud de peldaño, huella y contrahuella, y descontando una huella para el descansillo.

Si se mide por peldaños: ml de peldaño. Si se mide por zancas: ml de zanca (con anclajes, sujeción...)

- Forjados: los prefabricados, en ud. Los hechos in situ, hay que separar vigas (ml), entrevigado (ml, viguetas; m2, abovedado), y planchas (m2, la tablazón)

Factores que modifican la UO· Escuadrías distintas· Sistemas constructivos Se medirá la envolvente en todas las

secciones irregulares· Ensamblaje Todo lleva cepillado, corte…· Emplazamiento

14. ALBAÑILERÍA

1. Definición

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Conjunto de elementos de obra cuyos materiales principales sean materiales cerámicos o bloques de hormigón (ladrillos, bloques y paneles prefabricados), unidos con mortero

La mano de obra tiene un factor importante. Intervienen las ayudas a otros oficios

En toda fábrica hay una “ley de traba” que garantiza su unidad constructiva

En el epígrafe hay que definir el tipo de fábrica, espesor, calidad del acabado, nombre del material cerámico, dimensiones de las piezas, tipo de ligantes y sus características

Tipos de ladrillos- Macizo: Volumen de perforaciones < 10 % (en tabla)- Perforado: Vperf > 10 %- Hueco Superficie de perforaciones < 16 cm2 (en testa)

También pueden ser bloques de hormigón “SPLIT”

2. Trabajos de albañilería- Preparación de morteros y hormigones- Fábricas de distintos materiales- Escaleras: peldañeado, revestimiento de escaleras- Arcos, bóvedas, pilastras, etc.- Revestimiento y/o decoración de fábricas- Obras complementarias a otros oficios o “ayudas” (rozas, cajeados,

encimeras)- Obras especiales: restauración, apertura de huecos, colocación de

andamios- Forjados unidireccionales

Fábricas- Rasillas: no son estructurales. Se utilizan para particiones. No se

pueden hacer rozas en las de 70 x 25 x 3- Tabicón: ladrillo perforado colocado por su canto (9 cm.)- Tabiques: mínimo 7 cm.

Pueden clasificarse en:- Fábricas resistentes: · De ladrillo perforado (≥ ½ pié) LP

· De ladrillo macizo LM- Fábricas no resistentes: cualquiera- Particiones: · De ladrillo hueco simple LHS

· De ladrillo hueco doble LHD (máximo ½ pié)

3. Criterios de mediciónSegún el espesor se puede medir en: · m3 si el espesor es > 1 ½ pié

· m2 si el espesor es ≤ 1 ½ piéHay que descontar los huecos que sean ≥ 1 m2. si deducimos los huecos

hay que incluir la formación de dinteles y el recibido de marcos.Otra forma de medir es a cinta corrida, así se compensan los recibidos de

los marcos

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En cerramientos compuestos hay dos posibilidades:- Medir hoja a hoja- Meter en una única UO todas las hojas

Los factores a definir son:- Tipo de ladrillos - Acabado- Tipo de mortero - Pérdidas por rotura- Acabado de juntas - Caravista a una o dos caras- Aparejo - Con o sin limpieza- Espesor - Forrado de vigas y pilares- Rendimiento de la albañilería

Rendimientos de albañilería (2 oficiales + 1 peón)- Enfoscado (10+15 mm.): 45-50 m2/jornada- Fábricas:

Rendimiento alto

Rendimiento medio

Rendimiento bajo

Panderete LHS

45-50 35-40 < 20

Tabiques palomerosTabicón LHD 36-42 28-35 <20½ pié LHD 35-40 25-30 8-10½ pié o 7 cm. LP

30-35 25-30

Caravista 6-8 m2 + 0.8 h/m2 rejuntado y limpiezaRaseos al aire 50-55 45-50

4. Unidades de obra

Pilares y pilastras: ml (ya que predomina la altura) o ud (en caso de que haya muchas). Depende de los pilares, el tratamiento de juntas, forma, altura, aparejo, y si es visto o va revestido. Si las pilastras van en un muro, se cuenta el rendimiento del muro en 15 %, por la complejidad (mano de obra). Se miden a ejes, el módulo se cogería de eje a eje

Impostas, cornisas, remates y recercados: elementos de fábrica para el remate de paramentos:

- Imposta (ml): base de arcos. Mmmarcan cantos de forjado. Salen de los paramentos

- Cornisa (ml): terminación de edificios- Remate: coronación de cualquier elemento. Es de fábrica- Recercado: recuadro que marca el contorno de un hueco

Siempre se mide el mayor vuelo o la máxima longitud desarrollada. En ml o m2 explicando las características, vuelos o salientes. Habrá distintas UO según: materiales, acabados, juntas, aparejos…

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Arcos: ml, midiendo el desarrollo del trasdós. Son elementos lineales de directriz curva. Salvan luces. Si no se crea una UO para arcos, se tiene en cuenta el rendimiento. Hay que incluir la parte proporcional de cimbra. Los factores que influyen son: - Tipo de arco - Luz - Espesor - Visto o revestido

Rendimiento (2 oficiales): · Una rosca: 8-10 h· Arco de aparejo: 10-12 h· Arco entabicado: 4-5 h

Bóvedas: son obras superficiales de directriz curva que cubren grandes espacios. Están formadas por:

- Arcos: ml, en verdadera magnitud- Nervios: ml, en vm- Plementría: m2 en vm- Bóvedas para escaleras: m2, separado de la medición de la escalera

Hay que medir los empotramientos en los muros, especificando en cada momento qué es lo que estamos midiendo (planta primera…)

Formación de dinteles: el dintel es el elemento resistente de directriz recta que cierra la parte superior de un hueco, medido siempre en verdadera magnitud, incluyendo los apoyos.

El dintel de chapa se coloca cuando no se quiere que se vean los cargaderos en el exterior (cuestión estética)

Formación de peldaños: el peldañeado es la obra de fábrica que ejecuta los peldaños. Los peldaños se miden en ml y, salvo que el epígrafe diga lo contrario, mediremos la longitud de las aristas que forman la huella y la contrahuella

Celosías: m2. Son elementos de fábrica, realizados con elementos calados, que cierran huecos o separan espacios. Los criterios de medición son:

- Si no se descuentan los huecos, el exceso de medición se compensa con el recibido (hay que especificarlo en la UO)- Si se descuentan los huecos, se crea una UO llamada recibido de cercos

y rejas o ayudas a la albañilería

Guardavivos: ml. Protegen las esquinas. Se pueden incluir en la unidad de guarnecido y enlucido de yeso. Se incluye como parte proporcional o como incluso

Recibido de cercos y rejas: el exceso de medición se absorbe con el recibido. Puede incluirse como ayuda de albañilería a carpintería

Recibido de persianas: esta UO sólo existe cuando no es monobloc (persiana y ventana juntas, en un mismo bloque)Se pueden medir en: · ud: huecos de fábricas de hormigón

· ml: otro tipo de huecos

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Paneles prefabricados: no portantes. Sirven para cerrar paramentos. Es importante definir: módulo, tipo de ejecución y colocación del elemento. Se suelen medir en m2.

Revestimientos continuos: m2. Revisten paramentos, paredes y techos ejecutados con diferentes morteros y pastas. La superficie a medir es el doble que en la tabiquería (a dos caras). Cuando tenemos muros de mucho espesor, hay que medir las mochetas como otra UOHay que definir el acabado: con llana, maestreado, con zócalo, etc. Normalmente, los garajes y trasteros se enfoscan

Ayudas a las instalaciones: trabajos de albañilería complementarios a las instalaciones. No existe una unidad de medida específica, se suele trabajar con partida alzada, midiendo por h de peón

En proyectos de instalaciones (muy desarrollados), se pueden generar UO concretas para cada trabajo:

- Colocación de cajetines: ud- Colocación de cajas de empalme: ud- Realización de huecos para el paso de instalaciones: ud- Colocación de soportes- Colocación de cerrajería- Colocación de barandillas

Estimación, por %, de ayudas a las instalaciones:· Fontanería, calefacción y electricidad: 8-10 %· Ascensores y CPI: 5 %· Telefonía: 6-8 %

Recibidos de otros elementos:- Sanitarios: ud- Rejillas de ventilación: ud- Shunt: ml- Formación de chimeneas a partir del último forjado: m.

15. CUBIERTAS

1. Definición y elementos básicosSu función es la de hacer estanco el edificio del agua de lluvia o nieve.

También debe mitigar las agresiones externas (ruido)

- Soporte: ofrece la resistencia mecánica y estabilidad necesaria para aguantar y transmitir a la estructura del edificio su peso y las cargas exteriores. Pueden ser:

- Elementos lineales donde apoya la cobertura

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- Estructuras superficiales: forjados inclinados o forjados horizontales con tabiquillos palomeros

-- Aislamiento térmico: se puede incluir en este capítulo o en el capítulo de

aislamientos e impermeabilizaciones. Sin él no cumplimos la NBE-CT-79. Puede ser de varios materiales: lana mineral, fibra de vidrio, arcilla, corcho, poliestireno.. Siempre por encima de la lámina impermeabilizante

-- Material de cobertura: pude ser de dos tipos en función de unos

requisitos:- Según las propiedades físicas del material: incombustibilidad,

resistencia al calor, resistencia al frío, resistencia a los cambios bruscos de temperatura, resistencia mecánica e impermeabilización.

- Según las condiciones geométricas en función de la zona climática, características arquitectónicas, funcionales o de uso.

2. Tipos de cubiertas-- Inclinadas: compuestas por uno o varios faldones. En función del material

de cobertura pueden ser de:- Pizarra: clavadas o ancladas con ganchos. Los encuentros en limas con

planchas de cinc o plomo.- Teja: cerámica o de hormigón. Se adaptan mediante solapes la superior

sobre la inferior con canales y cobijas y material de agarre. Se colocan sobre tablero o sobre forjado. Planas, curvas, mixtas.

- Placas asfálticas (tégola): se pega. Lleva armadura de fieltro recubierta de asfaltos por ambas caras protegida al exterior con gránulos minerales y por el interior tratada para ser adherente. El problema es que al sol se despegan.

- Fibrocemento: se coloca sobre los planos de cubierta y la propia placa proporciona la estanqueidad. Tiene ondulaciones que le dan resistencia mecánica. Los soportes son correas de madera, cerchas o forjados inclinados. Fijación con ganchos, grapas o tornillos.

- Chapa de acero: chapas finas o paneles. Puede llevar doble hoja de chapa de acero galvanizado con alma de aislamiento colgado sobre faldones de cubierta con entramado metálico. Se dan en función del espesor de las placas en mm, y varían en función de la distancia entre apoyos y es la propia chapa la que proporciona la estanqueidad.

- Material sintético: se coloca cuando necesitamos iluminación. De poliéster reforzado, PVC, PMMA…

- Planas: son las azoteas con pendientes no superiores al 15 %.- Transitables: pendiente < 3 % para permanencia y uso de personas.

Formadas por: forjado horizontal, barrera de vapor, formación de pendiente, impermeabilizante, aislante, geotextil de protección, soldado.

- No transitables: pendientes entre 1-15 %. Se visitan sólo para reparación. Terminación con gravilla.

- Ajardinadas: pendientes entre 1-2 %. Para jardines. Igual que una cubierta plana normal pero con productos antirraíces, grava, arena y tierra vegetal.

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“Aislamiento rígido siempre sobre geotextil e impermeabilizante”

3. Determinación de las UODistinguimos entre tejados, terrazas y azoteas

La unidad de medida más común es el m2. Para elementos lineales el ml. Unidades para elementos repetitivosLa medición puede hacerse para toda la cubierta (m2), o por elementosEn el tipo de UO ha de figurar, su uso y tipo. Hay que definir los materiales en el epígrafe: cubrición, forma de ejecución de las pendientes, aislamiento y sus características técnicas (si lo incluimos), dosificación del material de agarre y se pueden incluir particularidades específicas de las unidades de obra como inclusión de piezas especiales

- 4. Criterios de medición-- Faldones de tejados (teja, pizarra, fibrocemento, chapa de acero…) en m2

en verdadera magnitud, descontando zonas traslúcidas y todos los huecos excepto los pasos de instalaciones y los huecos inferiores a 1 m2

- Cumbreras, limatesas y limahoyas: se medirán en ml con la longitud en verdadera magnitud

- Lucernarios, claraboyas y elementos de ventilación forzada y ventilación mecánica: ud

- Faldones de cubiertas horizontales con superficie reglada por tabiques y tableros en los entramados, capas de hormigones aligerados, asilamientos… (todas las capas), en m2 en proyección horizontal, y si hay muretes perimetrales entre ellos

- Juntas de dilatación en cubiertas horizontales; ml de la junta- Vierteaguas y mimbeles (remate de cubierta con elemento vertical): ml - Sumideros: ud- Canalones, aleros, caballetes: ml.- Peto: normalmente va en el capítulo de albañilería- Remates de chimeneas

16. CANTERÍA

1. Conceptos generalesSi el capítulo no es muy grande se incluye junto con el de albañilería.En este capítulo se incluyen la UO realizadas con piedras naturales

asentadas con elementos ligantes o sin ellos, y se incluyen también elementos decorativos

La colocación se hace en seco o con ligante, y aparejado con una “ley de traba” que organiza los elementos pétreos para formar un elemento sólido

2. Clasificación· Fábricas e mampostería· Fábricas de sillarejo

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· Fábricas de sillería· Cantería trasdosada

3. Determinación de las UOLas unidades de medida serán el m3, ml, y la ud.En el tipo de UO ha de figurar el tipo de aparejo, espesor, calidad de

acabado, tipo de juntas, particularidades, ligante, etc.

4. Criterios de medición de las UOHay que basarse en los sistemas de construcción y en las terminaciones

- Fábricas de mampostería: pueden estar con mortero o no. Se medirán en m3 su volumen, descontando los huecos pero sin descontar el paso de las instalaciones ni apoyos de estructura. Esto vale para sillería y sillarejo

- Arcos: se mide en ml por el trasdós- Bóvedas: en m2 descontando huecos- Dinteles, jambas, antepechos: en m toda su longitud incluyendo los

apoyos. Sabiendo la dimensión se mide en ud.- Impostas y cornisas: en ml en toda su longitud- Columnas: en ml o ud. Se puede incluir la basa o el capitel. Si no está

incluido el capitel se mide en ud.- Balaustradas: plinto, balaustre y pasamanos: en ml en toda su longitud- Cartelas: voladizos que soportan un balcón. Se miden en ud- Peldaños: en ml o en ud- Zócalos: se miden en ml-- 5. Valoración de las UO

Los factores modificativos que pueden influir en el coste final de las UO son los siguientes:

- Características de los materiales.- Sistemas de colocación.- Acabado de paramentos y tratamiento de juntas.- Forma y altura de los paramentos.- Espesores de la fábrica.- Tipos de aparejos.

17. AISLAMIENTOS E IMPERMEABILIZACIONES

Se podría incluir en cubierta, cerramientos…

1. Definiciones

Los asilamientos tienen como función evitar o disminuir la transmisión de energía. Su uso se produce por las necesidades de ahorro de energía y mejorar la calidad de vida.

Los impermeabilizantes tienen como función evitar que entre el agua en las edificaciones por lluvia, humedad exterior o condensaciones

2. Clasificación de aislantes. Según su finalidad

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- Acústicos: la finalidad es preservar las edificaciones frente a ruidos procedentes del exterior o del interior al exterior (en locales con actividad clasificad por su nivel sonoro). Es más importante cómo se coloca a qué material se coloca.El asilamiento ha de estar separado de todo elemento estructural. Corcho, lana mineral de roca, fibra de vidrio, piedra pómez, poliuretano, morteros celulares, fieltros. Estos aislantes por lo general se suministran en paneles

- - Térmicos: su función es reducir el consumo energético por pérdida de calor o frío. Para elementos instructivos y conducciones (calefacción y agua caliente sanitaria).

Corcho, lana, poliestireno, poliuretano, hormigón celular, vidrio celular, espuma fenólica, perlita, poliestireno extrusionado. Se suministran en diversas formas (paneles, material adicional en mortero y hormigones, manguitos y abrazaderas)

- - Antivibratorios: evitan vibraciones por máquinas o ruidos. Las vibraciones se transmiten a través de los elementos estructurales. Lana de roca, corcho, fibra de vidrio, fieltro, goma de caucho

-- - Ignífugos: se colocan para evitar la propagación del fuego. Lana de

basalto o productos adicionales a los morteros y pinturas especiales en la ignifugación de materiales metálicos

-- - Anticorrosivos: para evitar la oxidación de materiales de hierro

mediante la aplicación de pintura de protección-- 3. Clases de impermeabilizantes-- - Productos bituminosos (asfaltos, betunes y alquitranes) como base de la

superficie del impermeabilizante- - También hay pegamentos bituminosos- - Materiales para juntas (bituminosos o másticos con base de asfalto o

caucho sintético)- - Materiales de sellado (siliconas: adherentes, impermeabilizantes y

resistentes al calor)- - Materiales sintéticos (PVC y butilo)- - Emulsiones y pinturas impermeabilizantes (materiales bituminosos

sobre hormigón y cerámica. Se usan normalmente en reformas y rehabilitaciones)

- - Láminas bituminosas: planchas prefabricadas con base asfáltica, en rollo de 1x5 m en sentido perpendicular a la pendiente. Cada capa se solapa 10 cm. Las juntas no deben coincidir con las adyacentes. En los encuentros con los paramentos verticales se sube 15 cm. En limatesas, limahoyas y juntas de dilatación se reforzará con una pieza del mismo material que cubra 25 cm por cada lado. Pueden ser: bituminosa de oxiasfalto, oxiasfalto modificado, betún y alquitrán)

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- 4. Determinación de las UOHay que redactar epígrafes diferentes si los elementos son susceptibles de producir un precio diferente.Se tiene en cuenta los elementos que modifiquen el precio:

- Unidad de medida: m, m2, m3

- Tipo de unidad de obra: a de figurar la denominación y la ubicación (paredes…)

- Materiales: especificar las características técnicas del material (espesor, densidad, color…)

- Formas de ejecución y maquinaria: sistema constructivo, emplazamiento y medios empleados

- Otros: particularidades específicas de la unidad de obra (sujeción…)-- 5. Criterios de medición

Como criterio general se mide en m2.- Aislamiento acústico: m2, descontando todos los huecos excepto los

pasos de instalaciones- Asilamiento térmico: m2 (colocación con paneles); m3 (si es para relleno

de huecos); ml (asilamiento de tuberías)- Asilamientos antivibratorios: m2, m3, o ud si son elementos tipo

amortiguadores- Ignífugos: m2 de superficie total a proteger- Aislamientos anticorrosivos: m2 de la superficie de aplicación- Impermeabilizaciones: según la forma de aplicación, m2 (elementos

superficiales); ml (elementos lineales)- En algunas ocasiones las impermeabilizaciones y los aislamientos

térmicos se pueden incluir en las unidades completas como repercusión por m2 de unidad de obra (normalmente esto se hace en cubiertas).

- Los aislamientos anticorrosivos con pinturas se incluyen en el capítulo de pinturas

--- 6. Factores modificativos del coste final- Características de los materiales- Calidades de los materiales- Espesores y secciones- Sistemas de unión- Sistemas de montaje y aplicación- Otros factores que modifiquen el rendimiento y ejecución del trabajo-

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18. CERRAMIENTOS DE MADERA Y METÁLICOS

1. Tipos de cerramientos de madera

Carácter funcional o decorativo. Puertas, ventanas, revestimientos, escaleras y defensas.

2. Factores modificativos de las UO- Clase y calidad de la madera- Escuadría de la madera- Características- Herrajes y complementos- Anclajes- Acabados

Se redactará el epígrafe teniendo en cuenta los elementos que se pueden modificar:

- Unidad de medida: ud o m2

- Tipo de UO: se puede definir el elemento constructivo, características y medidas. Puertas, ventanas y barandillas se definen totalmente terminados. Por lo tanto se definen todos los elementos que lo constituyen

- Materiales: clase de madera, características, maciza o chapada, dimensiones, escuadría

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- Forma de ejecución y maquinaria: sistema constructivo, anclajes y medios empleados

- Otros: herrajes y complementos. Si se incluye la pintura o barnizado se indicará el número de manos y la calidad. Si se pone carpintería para barnizar luego hay que incluir el barnizado

3. Criterios de medición de las UO Normalmente se mide en ud, ml o m2.- Revestimientos de madera: se miden en m2 de superficie descontando

los huecos. Se han de incluir los elementos de fijación (tacos, clavazón, rastreles). Si se da la unidad terminada hay que indicar el barniz o pintura y el número de manos

- Puertas y ventanas: se miden por unidades y se cuantifican las unidades que hay. Para ello agrupamos los elementos unitarios por medidas y características. Se explica como es el elemento y se agrupan todos

- Barandillas: hay que incluir elementos de anclaje y sujeción. Se mide en m la longitud aparente o vista. También se puede medir en unidades si definimos como es la barandilla

- Zócalos, molduras y guardavivos: se incluyen los elementos necesarios para su fijación. Se mide en m toda la longitud describiendo la unidad de obra

4. Tipos de cerramientos metálicosSon las construcciones metálicas que no tienen carácter estructural sino

un fin de protección artístico o de cierre. Se dividen en:- Protección o defensa: elementos de seguridad (rejas, barandillas,

pasamanos, cancelas, rejillas…)- Carpintería metálica: elementos de cierre de huecos (puertas,

ventanas, celosías, claraboyas, persianas, lucernarios…)

5. Determinación de las UO. Elementos que se pueden modificar:- Unidad de medida: ud, ml, m2.- Tipo de UO: debe figurar la denominación, material con las

características técnicas (si es de forja, hueco…), las medidas y cualquier otra particularidad específica de la unidad de obra (galvanizado, anodinado…).

6. Criterios de medición y factores modificativos

- Por unidades específicas: determinadas y dimensionadas en proyecto. Se medirán las longitudes necesarias y si fuera preciso los pesos (dependiendo de la unidad de obra, como los perfiles laminados que se miden en peso, incluyéndose en este capítulo cuando se usa como cerramiento en carpintería sin carácter estructural)

- Por unidades lineales: hay que especificar las características y una medida para sacarlas por metro lineal

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- Por unidades superficiales

Factores modificativos- Características del material- Secciones y perfiles laminados- Acabados y protecciones (escudos de protección)- Herrajes- Sistemas de anclaje

19. REVESTIMIENTOS

1. Definición

Son los trabajos realizados sobre paramentos verticales, suelos y techos, para cubrir con diversos materiales. La intención es mejorar el aspecto final. Se dividen en tres grupos, paramentos verticales, suelos y escaleras, y techos

2. Paramentos verticales

Alicatados: material de gres o azulejo tomado con material de agarre, especificado en la unidad de obra, y rejuntado con lechada de mortero de cemento blanco

Chapados: revestimientos con placas de piedra natural o artificial tomados con material de agarre o anclados al paramento con anclajes vistos u ocultos (a partir de cierta altura es mejor anclar). Los chapados son placas, que pueden ser de piedra, aluminio, cobre, madera, vidrio, acero.

Revestimientos continuos:- Enfoscados o revocos: con mortero de cemento, cal o cal y cemento,

con todos los acabados que tienen (maestreado, sin maestrear, visto, rugoso, fratasado…)

- Morteros monocapa: para exteriores con mortero a base de resinas sintéticas

- Resinas flexibles: papeles, plásticos, corcho… Como decoración- Guarnecidos y enlucidos de yeso: a buena vista o maestreados

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- Revestimientos ligeros: con placas ligeras y rígidas de corcho, madera, aluminio, acero inoxidable o PVC con perfiles metálicos. Normalmente se coloca en interior. Se puede colocar con adhesivos o con rastreles

- Revestimientos con pinturas: es mejor incluir pinturas y barnices en un capítulo aparte. Son barnices y resinas que se aplican sobre elementos estructurales, paramentos o instalaciones

- Tejidos: son continuos con materiales textiles o con moquetas. De diferentes fibras y acabados. Se pueden colocar adheridos o grapados

3. Suelos y escaleras

Revestimientos continuos: los que se ejecutan en la obra con un con un conglomerante y un material de adición (terrazo in situ, hormigón, resinas, asfalto fundido…).

Revestimientos flexibles: serían de moqueta, linóleo, PVC… Necesitan una base niveladora (solera de 50 cm). Si no viene la solera en el epígrafe, que es lo mejor, se crea una unidad distinta para la solera.

21. INSTALACIONES

1. Instalaciones eléctricas· Acometida · Cuadros generales· Línea repartidora · Cuadros parciales· Contadores · Tomas de tierra· Tuberías/Canalizaciones

· Mecanismos

· Cables · Relojes· Cajas · Pantallas· Derivaciones · Luminarias

En caso de hacer subcapítulos se divide en:· Canalizaciones y acometidas· Alumbrado y tomas· Timbres y cuadros indicadores· Instalaciones varias

Los dispositivos se miden en ud, mientras que las canalizaciones se miden en ml.

Criterios de medición. Tres formas de medira) Descomposición completa del proyecto: dividir en todos los elementos

que lo forman midiendo y valorando cada UOb) Proporcional a los puntos de consumo: la medición y valoración va

referido a los puntos de consumo, incluyendo en cada uno la parte proporcional de cableado, cajas, enganches…

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c) Descomposición parcial: se redactan y valoran UO completas de las distintas partes de la instalación. Acometida general, línea repartidora, contadores, instalación común del edificio, unidad de distribución interior, aparatos de consumo.

Para nuestro proyecto: toma de tierra; unidad de instalación completa

2. Instalación de fontanería· Acometida· Centralización de contadores· Bombas y grupos de presión· Tuberías/Canalizaciones· Aparatos de consumo

No hay que olvidar el agua caliente

Las unidades de medida son el ml o la ud.Hay que describir los materiales

Criterios de medición: Igual que en electricidad. Lo normal es hacer el b) o c)

c) Descomposición parcial: acometida general, cuadro de contadores, distribución común, distribución interior, medición de cada aparato de consumo, tuberías, canalizaciones

A veces se meten canalones y bajantes (de cubiertas), derivaciones de cuartos húmedos

Nuestro proyecto Edificio singularLos sanitarios vienen con su parte proporcional de todo

3. Instalación de gas

Instalación, sistemas y aparatos: acometida, tuberías, contadores, aparatos de consumo

Mismos criterios de medición

4. Instalación de climatización

Puede ser:- Centralizada: desde el centro productor se distribuye el frío o calor

mediante conductos a las distintas zonas- Descentralizada: son autónomos

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Unidades de medida: m2 (para conductos rectangulares de mucha sección), ml, ud.

Criterios de medicióna) Descomposición completa: dividimos en todos…b) Descomposición parcial: valoramos UO completas (maquinaria, red de

distribución y elementos difusores)

5. Instalación de calefacción (mediante agua caliente)

Con los sistemas y aparatos necesarios:· Caldera y mandos · Evacuación de gases (ver si viene con la

chimenea, si va forrada o no…)· Red de distribución · Radiadores

Criterios de medicióna) Descomposición completa b) Descomposición unitaria: se redactan y valoran unidades completas· Hay que ver si la chimenea está forrada o no

Unidades de medida- Udgrupo térmico (caldera) - mltuberías vaso de expansión Radiadores (con llaves; vienen incluidas depósito (si lo hay) (de gasoil)

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22. EL VALOR INMOBILIARIO

DefiniciónEs la expresión cuantitativa de las cualidades funcionales de un

inmueble; la expresión cuantitativa en dinero que está dispuesto a pagar un comprador dentro de una economía libre por un bien del que se conoce sus cualidades.

Es el resultado de una situación dada en el mercadoEstá sujeto a la oferta y la demanda por lo que es fluctuante, debido a

razones ajenas al propio bien:· Escasez o abundancia de suelo urbano· Variaciones del planeamiento urbanístico· Nivel de renta del consumidor· Cantidad y calidad· Cambio de uso del suelo· Oscilación de población· Creación de equipamiento, comunicaciones…

Las valoraciones tienen un carácter relativo, existe una interpretación personal del tasador. El valor varía en función de unos coeficientes

La única ley que regula las valoraciones es la Orden Ministerial 805/2003 sobre Valoraciones Hipotecarias.

Bienes inmuebles: solares y edificaciones construidasBien mueble: el que se puede desplazar

Métodos de tasaciones

- De mercado: es una tasación libre, no está coaccionada por nada. Te da el valor de mercado del inmueble, el valor por el que se podría vender el inmueble. No llevan una estructura determinada y el tasador elige el método. Se usan para:

· Información previa en declaración de herederos. Es el valor al que se compraría realmente en esos momentos

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· Activos de sociedades (cada cierto tiempo realizan las valoraciones de sus bienes).

· Delegación de hacienda y como consecuencia la compra del inmueble.

- Hipotecarias: es una tasación de mercado pero tiene una estructura determinada. Se rigen por la Ley O. ECO 805/2003

Se realizan sobre todo para garantías de préstamos, se hacen para solicitar hipotecas.En la normativa se definen los métodos de tasación en cada momentoLa tasación la debe realizar el técnico competente, que debe estar inscrito en el Registro de Tasadores del Banco de España, mediante la sociedad de tasaciones, que es la que valida la tasación. Tanto la sociedad como el tasador tienen que estar inscritos en el Banco de España

Estas valoraciones no tienen que estar visadas. Sin embargo las tasaciones de mercado dependiendo de para que sen se visarán (por ejemplo para asegurarse de que se pagan)

- Catastrales: el catastro es donde se valoran todos los inmuebles de un municipio; tiene que estar valorado cada inmueble. Se usa por la Administración del Estado, Autonómica y Local. Las realizan los técnicos de las administraciones. Tienen un valor bastante inferior a las valoraciones de mercado (20 a 9/12). Los impuestos se pagan en función del valor de la tasación catastral.

- Periciales contradictorias (tasación en el medio): son tasaciones de mercado o tasaciones libres. Es el tasador el que elige el método. Son el resultado del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (herencias) y Actos Jurídicos Documentados (compra-venta). Tienen que pasar por el colegio para ser visados. La transmisión patrimonial es lo que se transmite a un heredero. Se paga un porcentaje en función del valor del bien como impuesto. Pertenece a la administración territorial (autonómica). Se hace una tasación por la administración y otra por parte del interesado que será de un valor inferior. Hay contradicción, por lo que la administración llama a un tasador neutral de la Bolsa de Tasaciones. Estas tasaciones tienen que pasar por el colegio porque tienen que estar visados.

- Judiciales: se utilizan todos los métodos de valoración. Sobre todo en expropiación de suelo o edificios. Sólo la realizan los peritos nombrados a instancia o de parte del Tribunal Superior de Justicia

Tipos de tasaciones (tipos de valoraciones inmobiliarias)- Del suelo: se tasa en función de lo que se va a construir. Principio de

mayor y mejor uso. Se tasa por lo que se puede construir sobre él, lo que permite el planeamiento, lo máximo y mejor que se puede construir. Todos estos principios vienen en la ley O. ECO

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- Del edificio: se tasa lo que hay

Tipos de valores- De mercado (VM): valor que, cualquiera que se a el motivo de la

valoración, hay que calcular siempre como fin de la valoración. Se utiliza como valor comparativo de referencia. Es el que siempre vamos a calcular

- De reposición (VR): es el equivalente al coste que supondría construir un bien inmueble a precios actuales (material, maquinaria y mano de obra), deduciendo la depreciación por su estado actual, y añadiéndole el valor del suelo

Normalmente VM>VR para que el promotor tenga beneficiosK= VM/VR >1 Si K<1 el promotor pierde dineroOtro caso es que el inmueble no sea nuevo, en el caso de que se quiera vender, si VM<VR, significa que hay mucha demanda, y que se va a ganar vendiéndolo

- En renta (VCR): valor en función de las rentas que produce o puede producir (Valor de capitalización de las rentas). Lo normal es que VM>VCR

- Administrativo (VAD): dependen de las disposiciones administrativas- Legales (VMAXL): valor máximo que se le puede dar a un inmueble

protegido (Viviendas de Protección Oficial, ya sean de promoción pública o privada)

- De suelo

Métodos de valoración. Procedimientos

Todo bien inmueble lleva dos tasaciones: de la edificación y del suelo

Método de comparación1.Comparar el valor del inmueble sobre la base de datos de ventas de

propiedades parecidas, reguladas por la Ley de la Oferta y la Demanda. Es el método más objetivo y el más utilizado.

Para aplicar este método se necesitan seis ofertas firmes (de promotores, inmobiliarias…), y saber el precio unitario (€/m2) de las mismas. Los inmuebles tienen que ser semejantes para que sean comparables; con similar antigüedad, conservación, superficie y edificabilidad

2.Homogeneizar valores. Para hacer semejantes dos inmuebles hay que homogeneizar uno, mediante unos coeficientes, de manera que:

Muestras (inmuebles)

Precio unitario (€/m2)

x Coeficiente Precio homogeneizado

1 - - -2 - - -3 - - -4 - - -5 - - -6 - - -

Σ P.

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homogeneizado unitario

Este precio es por m2, especificando si es útil o construidoAsí VM= ΣPHOM/6 y VTOTAL INMUEBLE = VM x Superficie

Si nuestro inmueble u objeto es:

Coeficiente de homogeneización

Mejor (+) ……………

1,03

Algo mejor (++)……..

1,07

Mucho mejor (+++)….

1,10

Similar (=)…………...

1,00

Peor (-)………………

0,97

Algo peor (--)………..

0,93

Mucho peor (---)……..

0,90

Multiplicamos el valor unitario por el coeficienteMétodo de costeHay dos tipos de VR, bruto y neto

· VRbruto (global) VR BRUTO = S + Σ CC + E· VRneto (con deducciones) VR NETO = S + ΣCC (CON DEPRECIACIÓN) + E

S = VS = F = Valor del sueloCC = Coste de la construcciónE = Anejos, piscinas, pistas de tenis…

Estas depreciaciones son principalmente por la antigüedad de la construcción, por nivel de conservación… el suelo no se deprecia, sólo la construcción, por lo que la depreciación se aplica sólo al coste de la construcción

Tipos de depreciaciones- Física (d): es la que se emplea normalmente. Se atiende a su

antigüedad- Funcional: cuando el edificio no está adaptado a su uso, está obsoleto- Económica: ha caído en desuso

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D Coeficiente de depreciación totald Depreciación por antigüedad. Es lineal con los añosNC Nivel de conservaciónF Otros posibles factores

Por ejemplo: 30 años d = 30/100 = 0,30CC = 600 €/m2.CC x (1 – d) x 600 €/m2 = 420 €/m2.

Nivel de conservación Coeficiente ExplicaciónNivel 1

Muy Buena (MB) 0,6

Si hay rehabilitación integral no hay depreciación por antigüedad. Los años contarían hasta esa rehabilitación

Nivel 2

Buena (B) 0,8 Instalaciones renovadas por roturas y buen estado de los paramentos.

Nivel 3

Regular (R) 1,0

No se han cambiado las instalaciones aunque se han reparado averías. Aparecen desperfectos y fisuras. No se han cambiado cocina y baño.

Nivel 4

Deficiente (D) 1,1Requiere grandes reparaciones por medios técnicos normales

Nivel 5

Edificios Abandonados (EA)

1,3

F: otros factores modificativos.

Las tasaciones son sobre m2 construido.Para una tasación hay que medir pero no para levantar el inmueble. Medimos largo por ancho. Hay que presentar un informe de tasación y un plano de situación y otro de planta delineado y una fotografía de la fachada y del inmueble.En una vivienda unifamiliar se tasan: m2 construidos.En un edificio multifamiliar se tasan: m2 construidos + parte proporcional de zonas comunes (ppzc).Para pasar de unas superficies a otras:

Superficie útil + 10 % ≈ Superficie construidaSup. construida + 12 % ≈ Sup. construida + ppzc

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Uso de la edificación Años vida útil

Residencial 100Oficinas 75Comerciales 50Industrial y explotación económica

35


Método residual

Tasamos sólo el suelo. Nos imaginamos una edificación construida. Le quitamos lo que cuesta construirlo y obtenemos el valor del suelo. Es suelo es un residuo. Se usa el Principio de Mayor y Mejor Uso. Asignamos un valor de venta o mercado (VM) a la edificación posible o real según el planeamiento y deducimos los costos, gastos y beneficios del proceso constructivo y de la gestión hasta obtener como residuo el valor del suelo.

Para saber el valor del suelo.

a) Método residual normal

VS = Valor de repercusión del Suelo (por eso la vivienda es más cara en unos sitios que en otros) (€/m2)VM = Valor de Mercado (valor en venta) (€/m2)CC = Coste de la Construcción depreciado (es un coste intrínseco=PEM+BI+GG; según su estado actual) (€/m2)

R1 ≈ 1,5R2 ≈ 1,2 (R1 y R2 se obtienen de fórmulas logarítmicas)

Por ejemplo: si tenemos una parcela de 1000 m2 y la edificabilidad es de 3 m2/m2:

Pero si la normativa sólo nos permite una edificabilidad de 0,6 m2/m2:

Por lo tanto sólo se pueden construir 600 m2 construidos, por lo tanto repercute mucho más el valor de la vivienda que si se pudiesen construir 3000 m2

Para valoraciones hipotecarias hay dos métodos:

b) Método residual dinámico. Cuando el suelo no está urbanizado (en suelo urbanizable no construido). Es un método complejo. La fórmula

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resumida consiste en saber cuanto cobro por la compra de pisos y que gastos tengo. Ventas (Valor de Mercado) menos gastos

F = VS = valor del suelo en valoraciones hipotecariasE = valor en venta (VM)S = valor de la construcción intrínsecoi = tasa de capitalización. Está publicada en el BOE. Es el interés que está en función de:

i = tipo libre de riesgo + prima de riesgo2,5 = estimamos que el tiempo medio empleado en vender el inmueble es de dos años y medio.1,25 = estimamos que el inmueble se tarda en construir un año y un cuarto.

c) Método residual estático. Solar en suelo urbano o con las viviendas ya construidas.

b beneficio del promotor en tanto por uno. Se estima que los beneficios del promotor están entre el 15 % y el 30 % (20-25 %). A mayor lujo del edificio más beneficio para el constructor. iC todos los gastos y costes de construcción. Costes de construcción y gastos de la promoción. Los gastos de promoción son impuestos, licencias, gastos de proyecto…

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Apuntes de mediciones, presupuestos y valoraciones

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