ARRENDAMIENTO DE COSAS

RESÚMEN LIBRO GAMARRA – TOMO1Autor: Estudiante liberal anti institucional.

CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO

• Contrato por el cual una parte se obliga a procurar a la otra el usoy goce temporal de una cosa a cambio del pago de precio.

• Contrato bilateral, oneroso, conmutativo.• Obligación de efectuar reparaciones y garantir la aptitud para

satisfacer el uso y goce, en caso de evicción y de vicios ocultos (art1796 CCU).

• Consensual (art 1776 CCU).

• El contrato se puede inscribir en el Registro General deArrendamientos, para que el arrendador no pierda privilegiofrente al acreedor del contrato de prenda rural.

CARACTERÍSTICAS - PLAZO• El Arrendamiento de cosa es un contrato de cumplimiento continuado.• Plazo máximo es 15 años a partir de ahí caduca (art 1782).• Los herederos del arrendatario no se ven alcanzados por el plazo, ley especial de registros, opción de

receso unilateral.

Con PLAZO Sin Plazo

Si se supera el plazo pactado o legal, pasa a ser Sin Plazo –receso unilateral-continuando la existencia del contrato original.

Receso unilateral (de cualquiera de las partes), art 1786 y 1789. Derecho potestativo

Duración: lo pactado. Duración mínima: plazo de desalojo.

Si solicita el desalojo dentro de los 30 días subsiguientes al vencimiento del plazo contractual, será de 6 meses y 1año si lo pide luego.

El plazo de desalojo es de un año

PLAZO EN ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES

• Hay dos tipos de plazos:

• PLAZO CONTRACTUAL – es el que emana sus efectos por la autonomía privada de la voluntad que se efectúa por la unión de la propuesta a arrendar el inmueble y su aceptación.

• PLAZO LEGAL - es el que emana sus efectos desde la esfera legal, independiente de la autonomía de la voluntad. Tiende a favorecer al desprotegido según el art 101 del DL 14219, entíendase al arrendatario, dado que es una norma proteccionista y que le da la opción al arrendatario de usufructuarla sin necesidad de notificación.

TIPOS

PLAZO EN ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES

MÍNIMOS

PLAZO MÍNIMOS LEGALES

DESTINO – CASA HABITACIÓN

y otro

2 años (art. 3º inc.3 L.14219)

DESTINO – LOCAL

COMERCIAL

5 años. (art. 3º inc.3 L.14219)

PRÓRROGA – CASA

HABITACÓN

1 año. (art. 4º L.14219).

DOBLE DESTINO – LOCAL Y

CASA-HABITACIÓN

Rige los plazos del destino

principal (art 104 L.14219)

PLAZO EN ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES

MÁXIMOS

PLAZO MÁXIMOS LEGALES – ART 1794 CC

TUTOR - predios rústicos (art

406 CC)

Caduca a los 5 años. (ni x más

tiempo a que el menos llegue a

mayoría de edad o es habilitado).

TUTOR – predios urbanos (art

406 CC)

Caduca a los 3 años. (ni x más

tiempo a que el menos llegue a

mayoría de edad o es habilitado).

USUFRUCTUARIO - (art 511 CC). Caduca con el usufructo.

PLAZO MÁXIMOS LEGALES TEMPORADA – ART 74 LEY 17555

Plazo por temporada. Máx 9 meses (art 74 L17555).

PLAZO EN ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES

MÁXIMOS

PLAZO MÁXIMOS LEGALES – ART 1794 CC

TUTOR - predios rústicos

(art 406 CC)

Caduca a los 5 años. (ni x

más tiempo a que el menos

llegue a mayoría de edad o es

habilitado).

TUTOR – predios urbanos

(art 406 CC)

Caduca a los 3 años. (ni x

más tiempo a que el menos

llegue a mayoría de edad o es

habilitado).

USUFRUCTUARIO - (art

511 CC).

Caduca con el usufructo.

PLAZO MÁXIMOS LEGALES TEMPORADA – ART 74 LEY

17555

Plazo por temporada. Máx 9 meses (art 74

L17555).

CARACTERÍSTICAS - PRECIO• Puede ser dinero o frutos naturales (art 1778)

CARACTERÍSTICAS - LEGITIMACIÓN

• El arrendamiento de cosa ajena es válido, el poseedor de buena fe puede arrendarválidamente.

• La ley trata de hacer subsistir los contratos de arrendamiento de cosa ajena y por ello hapuesto ciertas limitaciones a otros institutos en ésta área:• Los administradores de bienes ajenos no pueden tomarlos en arrendamiento sin

conocimiento expreso del dueño (art 1781 inc 1º).• Limitaciones a los padres, tutores, curadores y usufructuarios (art 1794).• La finalización del usufructo hace finalizar el contrato de arrendamiento (art 1511)• El tutor o curador no pueden arrendar por más de 5 años (fincas rústicas), o 3 años en

predios urbanos.• El contrato de arriendo cesa si el menor obtiene habilitación o mayoría de edad.

PRECIO EN ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES

• JACOBO analiza seis características:

• Seriedad o realidad del precio. Puede ser impugnada su validez si hubiera un precio irrisorio, por acción del arrendador.

• Veracidad.

• Debe ser cierto

• Determinable.

• Pecuniario. 1778CC

• Legalidad.

CARACTERÍSTICAS

PRECIO EN ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES

CONVENCIONAL (cuatrimestral)

• Si el reajuste convencional es superior al reajuste legal se aplica un reajuste escalonado de 1/3 primer cuatrimestre, 2/3 segundo cuatrimestre, 100% último cuatrimestre, fundamentando en la siguiente norma:

– LEY 15799

– Artículo 16.- A partir del 1º de enero de 1987, los reajustes del alquiler de las fincas con destino a casa-habitación (artículos 14 y 15 del decreto-ley 14.219 de 4 de julio de 1974, y sus modificativas) se aplicarán a razón de un tercio del respectivo índice durante el primer cuatrimestre, de dos tercios durante el segundo cuatrimestre, y del cien por ciento durante el tercer cuatrimestre.

LEGAL (anual)

– LEY 14219. Artículo 14 y 15 – ura, coeficiente anual

– El art. 14 versa sobre cómo se efectúa la URA del reajuste.

– URA: es un procedimiento aritmético de la unidad reajustable en que se promedia la misma con los dos meses anteriores (3meses de UR). La tercera parte de la suma de éstos valores se denomina Unidad Reajustable de Alquileres.

– El art. 15 versa del procedimiento para el reajuste.

• Métodos CRA (SE APLICA EL MENOR COCIENTE DE ÉSTOS según el inc. 2º y será publicado en el Diario Oficial):

• (IPC del mes anterior al del reajuste / IPC del mismo mes del año anterior) = cociente multiplicador

• (URA del mes anterior al del reajuste / URA del mismo mes del año anterior) = cociente multiplicador

• SE APLICARÁ EL MENOR COCIENTE DE ÉSTAS OPCIONES.

REAJUSTE

NATURALEZA – DERECHO PERSONAL

• El arrendamiento es un derecho personal.

• El arrendatario tiene posibilidad de actuar por turbación de hecho y no de derecho, ya que carece de legitimación procesal. Únicamente puede ejercer la acción de violento despojo.

• El arrendador tiene que mantener la cosa en estado de servir, por ello su obligación de hacer reparaciones necesarias, garantir goce pacífico, defender al arrendatario por turbación de derecho (ya que éste tiene legitimación procesal) – 1769, 1798, 1802, 1804.

OPONIBILIDAD DEL ARRENDAMIENTO AL ADQUIRENTE DE LA COSA – PUBLICIDAD, EFICACIA REAL.

• La inscripción da al arrendatario la oponibilidad referida dentro de los plazos contractuales y no así a los legales.

• Hay oponibilidad del arrendamiento siempre que éste cuente con contrato inscripto, según art 52 de ley de registros. Acá se produciría una cesión legal de contrato. El adquirente podrá hacer uso de receso unilateral.

• Si no hubiere contrato inscripto en el registro de arrendamientos, se podrá dar desalojo como arrendamiento sin plazo, a un año.

• Si se pacta en el contrato la facultad de enajenar (art 1792 inc 2º), pero además éste es inscripto en el registro, no habrá oponibilidad pero el arrendatario tendrá derecho de permanecer en el inmueble hasta que no le satisfagan de los daños y perjuicios (art 1793)

OBLIGACIÓN DEL ARRENDADOR

1. ENTREGAR LA COSA ARRENDADA (ART 1796, 1º)• (la obligación principal es DE HACER –art 1776 CC- y la instrumental es DE DAR.)• Estas obligaciones son indivisibles. • Entregarse en buen estado de reparaciones, apta para uso y goce. El arrendatario puede renunciar a éste derecho

y convenir que se verifique en el estado en que la cosa se halle.

2. MANTENER LA COSA EN ESTADO DE SERVIR (ART 1796, 2º)• Debe hacer las reparaciones necesarias.

• Obligaciones del arrendatario – permitir reparaciones indispensables y urgentes• Derecho del arrendatario – obtener una disminución proporcional a la privación en el precio.• Derecho del arrendatario de obtener la recisión del contrato si se afecta gran parte de la cosa.

3. GARANTÍA DE GOCE PACÍFICO Y SIN VICIOS (ART 1796, 3º)Se distinguen dos tipos de turbaciones:

3.1 – TURBACIÓN DE HECHO: El arrendatario debe comunicar la turbación al arrendador por carecer de personería jurídica. Excepción: ACCIÓN DE VIOLENTO DESPOJO. El arrendatario está autorizado a solicitar la desocupación del bien. El arrendatario a nombre propio, según el art 1801, perseguirá a los autores sin ir contra el arrendador.

3.2 – TURBACIÓN DE DERECHO: Según el art 1802 CC, la acción de terceros contra la cosa arrendada se dirigirá contra el arrendador. El arrendatario tiene la obligación de notificarle en caso de omitirlo o dilatare culpablemente será responsable de daños y perjuicios.

4. OBLIGACIÓN DE RESPONDER SOBRE LOS VICIOS DE LA COSA (ART 1804 CC).5. OBLIGACIÓN DEL REEMBOLSO DE LAS REPARACIONES INDISPENSABLES (ART 1807 CC).

OBLIGACIÓN DEL ARRENDATARIO

1. USAR LA COSA SEGÚN LOS TÉRMINOS O ESPÍRITU DEL CONTRATO (ART 1811, 1º)• Primero se atiende a lo estipulado en el contrato, si no hay nada convenido a lo que

naturalmente se hubiera destinado, y si hubiera un vacío en esto aún, a lo que lacostumbre del país suministraren (art 1812).

• En caso de que haya una pluralidad de destinos o sea doble, se tendrá al principal.

2. EMPLEAR EN LA CONSERVACIÓN DE LA COSA EL CUIDADO DEL BUEN PADRE DE FAMILIA(ART 1811, 2º)• Obligación de custodiar la cosa, debe devolverse en el mismo estado en que se entregó (art

1827).• Hacer reparaciones locativas, o sea, mantener la cosa en el estado en que la recibió. No se

extiende a los deterioros productos por inexorable transcurso del tiempo ni a caso fortuitoo fuerza mayor.

3. PAGAR PRECIO O RENTA (1778 CCU)• Según el art 77 DL.14219 - pagar consumos locatarios.• Se puede pagar en precio o en frutos.• Las partes pueden disponer pago mensual, semestral, anual, por adelantado, a mes

vencido, etcétera.

CESIÓN DE ARRENDAMIENTO

La cesión de arrendamiento es cuando un tercero sustituye a una de las partes, ya sea

al lado pasivo como al lado activo de la relación obligatoria.

Es un negocio jurídico trilateral, formado por la voluntad congruente del cedente,

cesionario y cedido.

El consentimiento del cedido es elemento de perfeccionamiento.

La relación es entre cedido y cesionario (éste era tercero hasta que ocupó el lugar del

cedente), se opera sobre contrato base.

Existen dos tipos de Cesiones:

1. Cesión Legal – a- Régimen estatuario con notificación de 60 días; b- involuntaria

– judicial, ej. Divorcio. C-mortis causa (art 1783).

2. Cesión Voluntaria – requiere voluntades manifiestas.

SUB-CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Sub arriendo es un negocio conexo o combinado.

No determina una sucesión sino la creación de una nueva relación jurídica, sobre un

contrato base.

Acción directa del contratante originario (arrendador) contra en sub-arrendatario (art

1821). No es recíproca, ya que el sub-arrendatario no puede accionar contra el

arrendador del contrato base, sino que únicamente tendrá acción contra el arrendador

del sub-arriendo.

A partir de la ley de 1953, Nº11921; hay prohibición de sub-arrendar, total o

parcialmente, salvo autorización expresa por escrito; además y para que te quede claro

y actualizado tieneart 23 DL 14219s el art 23 DL 14219.

EXTINCIÓN DEL CONTRATO

RECESO UNILATERAL – el contrato de cosas es un contrato de cumplimiento continuado, o sea, de

duración indefinida salvo que se haya estipulado un plazo que deberá de cumplirse, y por tanto, y

en éste caso de indeterminación del plazo está facultado por ley sin necesidad de invocar causal

(ad nutum), el derecho potestativo del receso unilateral.

RESCISIÓN POR INCUMPLIMIENTO – RESOLUCIÓN DE CONTRATO 1431 CCU

Tipos de incumplimiento:

Por falta de pago – procedimiento esperar diez días corridos desde la fecha que debió

pagarse, si no cumple tiene diez días subsiguientes para pagar o podrá caer en mora.

OTRAS CAUSALES – juicio ordinario y posterior desalojo para su restitución.

FINALIZACIÓN DEL PLAZO DE ARRIENDO.

1º - Indispensabilidad de alterar la totalidad de la cosa turbando el goce de la misma para el arrendatario. (art 1779 CC, inc 2º).

2º -La turbación por reparación es prolongado en el tiempo causando perjuicio al arrendatario (art 1779 CC, inc. 3º). El tiempo es por el

criterio del Magistrado.

3º - El arrendador fuese obligado por el propietario vecino a sufrir trabajos en paredes divisorias o hacerlas de nuevo (art 1779 CC, inc 4º).

4º - En caso de vicios, si eran desconocidos el arrendatario puede pedir disminución de precio o recisión de contrato; salvo que

conociéndolos por alguna razón no le importaron y no afecta el equilibrio contractual. (art 1804 CC)

5º - Si durante el contrato la cosa arrendada fuese destruida en su totalidad por caso fortuito o fuerza mayor (art 1805 CC), sin posibilidad

de daños y perjuicios.

6º - El arrendador podrá reclamar la recisión más daños y perjuicios; o limitarse a la indemnización, en caso de que no se use la cosa

según el destino convenido o a falta de ésta convención a lo que se presuma por las circunstancias o la costumbre (art 1812 CC).

7º - Si el inquilino incumpliere con algunas de las obligaciones previstas para el mismo respecto a la cosa, que del art 1820 CC se detallan,

el arrendador podrá reclamar además de los daños y perjuicios la recisión. EL INQUILINO ESTA OBLIGADO A CONSERVAR LA COSA COMO

UN BUEN PADRE DE FAMILIA.

8º- Mutuo acuerdo, antes del plazo pactado.

9º - El síndico o deudor, según el art 68 de la ley de Concursos 18.387, podrá rescindir unilateralmente con notificación a la contraparte

dentro del plazo establecido para que los acreedores presenten la solicitud de reconocimiento de sus créditos.

OTRAS CAUSALES PARA LA RECISIÓN DEL CONTRATO