AVALUO INMOBILIARIO - EasyBroker...Inmueble que se valúa: Casa habitación y Departamentos de dos...

SOLICITANTE: Katinka Leonora Arjona Echeverria

PPROPIETARIO: Katinka Leonora Arjona Echeverria (Plena)

UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Tablaje 31932, Mérida, Yucatan

TIPO DE INMUEBLE: SUPERFICIE DE TERRENO: 519.46 m²

OBJETO: Estimar el Valor Comercial. SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN 505.11 m²

PROPÓSITO: Conocer su valor comercial

FECHA DEL AVALÚO:

VALOR FÍSICO:

VALOR DE INGRESOS:

VALOR DE MERCADO:

CONCLUSIÓN: EL VALOR COMERCIAL ESTIMADO DEL INMUEBLE ES :

AVALUO INMOBILIARIO

17 de abril de 2021

11,207,000.00$

8,495,000.00$

6,520,525.60$

$11,207,000.00

ING. RICARDO PÉREZ MOGUELMAESTRO EN VALUACIÓN

Calle 45 No. 546 x 100 Paseo de las Fuentes

Mérida, Yucatán, C.P. 97225, Tel. 9992 96 31 17

Casa habitación y Departamentos de dos

niveles

Página 1

I.- ANTECEDENTES

Solicitante: Katinka Leonora Arjona Echeverria

Domicilio del solicitante: Tablaje 31932, Mérida, Yucatan

Inmueble que se valúa: Casa habitación y Departamentos de dos niveles

Régimen de propiedad. Privada

Propietario del inmueble: Katinka Leonora Arjona Echeverria (Plena)

Domicilio del propietario: Tablaje 31932, Mérida, Yucatan C. P: 97138

Ubicación del predio: C. P: 97138

Objeto del avalúo Estimar el Valor Comercial.

Propósito del avalúo: Conocer su valor comercial

Nº de cuenta predial: 418988 N° de cuenta del agua: No Proporcionado

Fecha del avaluo : 17 de abril de 2021

Nombre del valuador: Ing. y Mtro. Val. Ricardo Pérez Moguel

Especialidad: Maestria en Valuacion Inmobiliaria, Industrial y de Bienes Nacionales

II.- CARACTERÍSTICAS URBANAS

Clasificación de la zona: Habitacional de Primer orden

Tipo de construcción: Casa habitación de dos nieveles

Indice de saturación : 95%

Población : Se estima que predomina el nivel social medio alto

Contaminación ambiental: Ninguna

Uso del suelo permitido: Habitacional y comercial

Vías de acceso e importancia:

Servicios públicos y equi-

pamiento urbano:

III.- TERRENO

TRAMO DE CALLES, CALLES TRANSVERSALES, LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:

MEDIDAS Y COLINDANCIAS SEGÚN:

SUPERFICIE TOTAL SEGÚN: Pagina del Catastro Municipal: 519.46 m²

Noreste 0.00 Ver anexo fotográfico

Suroeste 0.00 Ver anexo fotográfico

Sureste 0.00 Ver anexo fotográfico

Noroeste 0.00 Ver anexo fotográfico

Topografía y configuración:

Características Panorámicas:

Servidumbres y/o restricciones:

Densidad habitacional permitida: Se estima de 20 a 25 Viv./Ha.aproximadamente

Tablaje 31932, Mérida, Yucatan




Casas similares a la que se valúa

A 250mts de la carretera Mérida-Motul

No se proporcionó documento que ampare las medidas y superficie del inmueble.

Polígono regular de 4 vértices, sensiblemente plano a la vista.

Servicios públicos: Red de energía eléctrica aérea, alumbrado público, agua potable mediante tomas domiciliarias,

calles pavimentadas, red aérea de telefonía, recolección de basura, vigilancia, transporte urbano.

Al Norte, Sur, Oriente y Poniente con calle sin numero

La documentación proporcionada no menciona ninguna servidumbre o restricción; ni se observó

alguna durante la inspección física.

Página 2




IV.- DESCRIPCIÓN GENERAL

Uso actual y tipos de construcción.

TIPOS DE CONSTRUCCION M2

1 Casa habitación y Departamentos 479.53

2 Volados 25.58

TIPO EDAD EFECTIVA V.U.R. V.U.T.

(AÑOS) (AÑOS) (AÑOS)

1 8.00 62.00 70.00 0.93

Número de niveles; Casa habitación de 2 nivel

Calidad y clasificación

De la construcción: Moderna de buena calidad

Unidades rentables: 7

Calidad de proyecto: Funcional

V.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN

Cimentación:

Estructura:

Muros:

Entrepisos:

Techos:

Azoteas :

Bardas:

Revestimientos y acabados:

Plafones:

Lambrines:

Pisos:

Zoclo:

Escaleras:

Supuestamente de mampostería con piedras al estilo de la región hasta estrato firme

Casa habitación de un nivel que se distribuye de la siguiente manera: T-1.- Sala-Comedor, Cocina, 3 Recamaras, Baño; T-2.- Terraza

Aplanados: interiores y

exteriores.

Calcreto al estilo de la región

Muros de block de 15 cm

A base de trabes, castillos, cadenas y cerramientos de concreto armado

Muy Bueno

Porcelanato

De estuco

Muros de block de 15 cm

Losa de Vigueta y Bovedilla

Losa de Vigueta y Bovedilla

Interiores de Pasta Fina, Exteriores de Estuco

Porcelanato

Porcelanato y De fierro en caracol

DEMÉRITOESTADO DE CONSERVACIÓN (FORMULA

ROSS-HEIDECKE)

Porcelanato

Página 3




Pintura:

Recubrimientos

especiales:

Carpintería:

Inst. hidrosanitaria:

Muebles de baño:

Muebles de cocina:

Inst. Eléctrica:

Herrería:

Vidriería:

Cerrajería:

Fachada:

Obras complementarias :

CLAVE CONCEPTO CANTIDAD UNIDAD

O.C.1 76.95 M2

O.C.2 17.32 M2

O.C.3 37.52 M3

O.C.4 21.59 M2

O.C.5 13.00 LOTE

O.C.6 1.00 LOTE

CLAVE EDAD EFECTIVA V.U.R. V.U.T.

(AÑOS) (AÑOS) (AÑOS)

O.C.1 8.00 42.00 50.00 0.90

O.C.2 8.00 42.00 50.00 0.90

O.C.3 8.00 42.00 50.00 0.90

O.C.4 8.00 32.00 40.00 0.87

O.C.5 5.00 5.00 10.00 0.61

O.C.6 8.00 52.00 60.00 0.92

No aplica

Instalación hidraúlica oculta con tubería de CPVC; instalación sanitaria con tubería de PVC

Inodoros y lavabos de calidad de Lujo en general

Puertas: Interiores de tambor

Pintura vinílica

Alberca

Domo de Policarbonato

Moderna de lineas rectas con pintura vinilica

De calidad de lujo

Vidrio Tintex

Ventanas corredizas de Aluminio de buena calidad

Instalación eléctrica oculta; salidas normales de iluminación, arbotantes, contactos polarizados

Meseta de concreto armado forrada de Porcelanato con tarja de acero

Barda de Block de 15cm

Enverjado con muro de Block

Muy Bueno

Aire acondicinado mini split

Cisterna de 10,000 lts

ESTADO DE CONSERVACIÓN (FORMULA

ROSS-HEIDECKE)DEMÉRITO

Muy Bueno

Muy Bueno

Muy Bueno

Muy Bueno

Muy Bueno

Página 4

Estimación del valor del terreno:

INVESTIGACIÓN: MUESTRA DEL MERCADO INMOBILIARIO DE OFERTAS

EN REGIÓN Y/O ZONA DE INFLUENCIA Y/O ZONA EQUIVALENTE

REFERENCIA FUENTE

1.- S/N # N/A Int. N/A, CHOLUL, MERIDA, YUCATAN, 97305 Promotor

Superficie 330.00 m2 Internet





ANALISIS EN BASE A DATOS DE MERCADO INVESTIGADOS

Dato Oferta Superficie P. Unitario FACTORES DE HOMOLOGACIÓN

N° $ m² $/m² FNeg FZona FUbic F Serv Ffte FSuper FForm FRe $/m²

Sujet 519.46

1 726,000.00 330.00 2,200.00 0.95 1.00 1.10 1.00 1.00 0.96 1.00 1.01 2,213.70

2 687,000.00 300.00 2,290.00 0.95 1.00 1.10 1.00 1.00 0.96 1.00 1.00 2,286.03

3 697,900.00 297.00 2,349.83 0.95 1.00 1.10 1.00 1.00 0.95 1.00 1.00 2,343.80

ANÁLISIS ESTADÍSTICO

MEDIA 2,281.18 MEDIA GEOMÉTRICA 2,280.56

MEDIANA 2,286.03 MEDIA ARMÓNICA 2,279.93

MODA No hay MEDIA CUADRÁTICA 2,281.80

MEDIA DE INDICES 2,282.00

VALOR A UTILIZAR 2,282.00

VI.- MÉTODO DE COSTOS (AVALÚO FÍSICO):




Página 5

Estimación de la renta susceptible de percibir:


EN REGIÓN Y/O ZONA DE INFLUENCIA Y/O ZONA EQUIVALENTE

REFERENCIA FUENTE

1.- Calle SN NP, Dzitya, Merida, Yucatan www.ampimerida.com

T= 526.00 M2 C= M2 948-46-33


T= 197.00 M2 C= M2 944-24-333


T= 526.00 M2 C= M2 943-71-66


Dato Renta Superficie P. Unitario FACTORES DE HOMOLOGACIÓN

N° $ m² $/m² FNeg FZona FUbic Fcalidad FConser FSuper FEdad FRe $/m²

Sujet 505.11

1 25,000.00 320.00 78.13 1.00 1.00 1.10 1.00 1.00 0.96 1.00 1.06 82.73

2 16,000.00 196.00 81.63 1.00 1.00 1.10 1.00 1.00 0.92 1.00 1.02 82.98

3 25,000.00 370.00 67.57 1.00 1.00 1.10 1.00 1.00 0.97 1.00 1.07 72.42


MEDIA 79.38 MEDIA GEOMÉTRICA 79.22

MEDIANA 82.73 MEDIA ARMÓNICA 79.06

MODA No hay MEDIA CUADRÁTICA 79.53

MEDIA DE INDICES 79.98

VALOR A UTILIZAR 80.00

RBM Total = /mes

Renta Anua=

Resultado del enfoque por capitalización

a) Porcentaje de desocupación (vacíos) 8.33%

b) Impuesto predial 1.50%

c) Conservacion y mantenimiento 5%

d) Administracion 5%

e) Seguros 1.50%

f) ISR 5.36%

g) Deducciones fiscales 13.00%

h) Depreciación fiscal 25.84%

Total 65.53%

Tasa 34.47%

ING. RICARDO PÉREZ NAVARRETEESPECIALISTA EN VALUACIÓN


Mérida, Yucatán, C.P. 97225, Tel. 945-30-17

VIII.- MÉTODO DE INGRESOS (AVALÚO POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS):

484,905.60

6,520,525.60

40,408.80

320.00

196.00

370.00

Página 10

http://www.ampimerida.com/



Estimación del Valor del Inmueble en base a Comparables de Mercado:


EN REGIÓN Y/O ZONA DE INFLUENCIA Y/O ZONA EQUIVALENTE Casa habitación de dos niveles

REFERENCIA FUENTE

1.- Calle 18 No. 127A, Cholul, Merida, Yucatan Promotor

T= Fte 20 Mts Fdo 20 Mts C= 330.00 M2 Internet

2.- Calle 21 SN, Cholul, Merida, Yucatan Promotor


3.- Calle SN NP, Cholul, Merida, Yucatan Promotor


4.- Calle 19 SN, Cholul, Merida, Yucatan Promotor


Promedio terreno


Dato Oferta Superficie P. Unitario FACTORES DE HOMOLOGACIÓN

N° $ m² $/m² FNeg FZona FUbic Fcal y Fun FConser FSuper FEdad FRe $/m²

Sujet 505.11

1 5,200,000.00 330.00 15,757.58 0.95 1.00 1.10 1.20 1.00 0.97 1.07 1.36 21,480.34

2 5,600,000.00 380.00 14,736.84 0.95 1.00 1.10 1.20 1.00 0.98 1.07 1.38 20,326.47

3 7,300,000.00 375.00 19,466.67 0.95 1.00 1.10 1.11 1.00 0.98 1.07 1.27 24,809.13

4 5,500,000.00 331.00 16,616.31 0.95 1.00 1.10 1.19 1.00 0.97 1.07 1.35 22,467.86


MEDIA 22,271.00 MEDIA GEOMÉTRICA 22,211.00

MEDIANA 21,974.00 MEDIA ARMÓNICA 22,152.00

MODA No hay MEDIA CUADRÁTICA 22,332.00

MEDIA DE INDICES 22,188.00

VALOR A UTILIZAR 22,188.00

530.00 M2

401.00 M2

461.00 M2

367.00 M2

439.75 M2




VII.- MÉTODO DE COMPARACIÓN (AVALÚO DE MERCADO):

Página 11

VIII.- VALOR FÍSICO

Del terreno:

Lote tipo predominante: Casa habitación de dos niveles Valores de calle o de zona: 0.00 $ / m²

Fracción Superficie Valor Unitario Coeficiente Coeficiente Coeficiente Motivo del Valor

m² $/m² 1 2 RESULTANTE Coeficiente Parcial

I 519.46 2,282.00 1.00 1.00 1.00 Integro 1,185,407.72

Total 519.46 Indiviso 1.00 Total 1,185,407.72$

Valor Unitario Medio de Terreno: 2,282.00$ / m²

De las construcciones:

Tipo Superficie V.R.N Factor V.N.R. Valor

m² $/m² demérito $/m² Parcial

1 479.53 15,000.00 0.93 13,923.08 6,676,536.89

2 25.58 7,500.00 0.93 6,961.54 178,076.26

suma 505.11 Total 6,854,613.15$

Valor unitario medio de las construcciones: 13,570.54$ / m²

De las áreas comunes, instalaciones especiales, elementos accesorios y/o complementarias:

Clave Descripción Superficie. V.R.N Factor V.N.R. Valor

pieza o lote $/m² demérito $/m² Parcial

O.C.1 76.95 1,000.00 0.90 900.05 69,258.83

O.C.2 17.32 1,700.00 0.90 1,530.08 26,501.07

O.C.3 37.52 3,500.00 0.90 3,150.17 118,194.54

O.C.4 21.59 5,000.00 0.87 4,362.83 94,193.44

O.C.5 13.00 7,000.00 0.61 4,238.81 55,104.51

O.C.6 1.00 100,000.00 0.92 91,693.44 91,693.44

Indiviso 1.00 Total 454,945.84$

VALOR FÍSICO DIRECTO: 8,494,966.70$

Descripción

Casa habitación y Departamentos

Enverjado con muro de Block

Alberca

Domo de Policarbonato

Aire acondicinado mini split

Cisterna de 10,000 lts




Volados

Barda de Block de 15cm

Página 12




IX.- RESUMEN

Valor físico o directo

Valor de capitalización de rentas

Valor de mercado total

X.- CONCLUSIÓN

Valor comercial estimado en números redondos :

ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL ESTIMADO AL DÍA:

FECHA DEL REPORTE:

( ONCE MILLONES DOSCIENTOS SIETE MIL PESOS 00/100 M. N.)

17 de abril de 2021

17 de abril de 2021

$11,207,000.00

$8,494,966.70

$11,207,380.68

$6,520,525.60

Página 13





Comedor Baño

XI.- REPORTE FOTOGRAFICO :

Fachada Posterior Sala

Entorno Fachada

Página 14




Cocina

XII.- REPORTE FOTOGRAFICO :

Unidad Rentable


Cocina unidad rentable

Recamara

Recamara

Baño unidad rentable

Página 15





XIII.- CROQUIS DE UBICACIÓN :

Página 16




XIV.- PLANOS :


PLANO PROPORCIONADO POR EL SOLICITANTEPLANO PROPORCIONADO POR EL SOLICITANTE

Página 17




XV.- ESCRITURA :


PLANO PROPORCIONADO POR EL SOLICITANTEPLANO PROPORCIONADO POR EL SOLICITANTE

Página 18

AVALUO INMOBILIARIO - EasyBroker...Inmueble que se valúa: Casa habitación y Departamentos de dos...

Documents

Transcript of AVALUO INMOBILIARIO - EasyBroker...Inmueble que se valúa: Casa habitación y Departamentos de dos...