Avaluos Inmuebles Gestion Suelo-Borrero Oscar

Programa para América Latina y el Caribe

Ciclo de Minicursos en Politicas del Suelo

UNIVERSIDAD Nacional de Colombia

d lli i d 20 0Medellin, Junio 1 de 2010

AVALUO DE INMUEBLES Y GESTION DEL SUELO

METODOS DE VALORACIONCapitulo 2

Autor: Oscar Borrero Ochoa

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Autor: Oscar Borrero Ochoa


Valoracion y Plusvalia

• 1- Utilidad de la valoración comercial para efectos fiscales y desarrollo urbanoefectos fiscales y desarrollo urbano

• 2- Factores y métodos en la valoración comercial, base para cobro de plusvalias.comercial, base para cobro de plusvalias.

• 3- El avaluo de mercado es clave para capturar las plusvalias urbanas

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las plusvalias urbanas


TIPOS DE VALORACIONV l ió T ió• Valoración = Tasación

• Peritazgo = con efectos judiciales• Garantías = valoración para crédito hipotecario• Valor de mercado = valor comercial = valor

venal.• Valor físico = para balances y activos de las

empresas. Utilizado en contabilidad. • Valor fiscal = catastral, patrimonial, notarial.

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fi i i d A l d dDefinicion de Avaluo de Mercado o Comercialo Comercial

• Se entiende por valor comercial de un pinmueble el precio mas probable por el cual este se transaria en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarian libremente, con el conocimiento de las condiciones fisicas y juridicas que afectan el bien.

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• Valor no es igual a Precio!!!


PRECIO DE MERCADO• Es la cantidad en dinero por la cual una• Es la cantidad en dinero por la cual una

mercancía puede cederse (H.de Caires)E l f ti t l• Es el que se paga efectivamente por la propiedad, sin considerar motivos, ni

i i l i t li i (A I R E A)presiones ni la inteligencia. (A.I.R.E.A)• El Precio difiere del Valor de Mercado

porque se trata de un hecho histórico oconcreto, mientras el valor de mercado

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permanece en el avaluo hasta que es comprado.(Appraisers)


Precio de expectativa vs Valor comercialcomercial

• El valor no es igual a Precio. El valor depende de g pun mercado abierto, con suficientes oferentes y demandantes, con plena información y con

i d d lactitud prudente entre las partes. • El precio depende de las condiciones de cada

t d b l ióparte y puede generar sobrevaloración o subvaluación. Las expectativas generan precios diferentes al valor

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diferentes al valor.


El mercado de lotes

O O O O

Valores subjetivos de ofertapromedios

Valor objetivo O1 O2 O3 O4

T T

Valor objetivo de oferta

T1 T2 T3 T4MERCADO

Valor objetivo

precios

D1 D2 D3 D4

Valor objetivo de demanda

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Valores subjetivos de demanda


Metodos El mercado y los metodos

O O O O

Metodo de mercado por ofertaMetodos

indirectos

Metodo del O1 O2 O3 O4

T T

Metodo del costo

Factor fuente

T1 T2 T3 T4MERCADO

Metodo de la D1 D2 D3 D4

Metodo de la renta

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Metodo residual para el suelo


Concepto del mayor y mejor usoN d l ISVC (I t ti l St d d• Normas del ISVC (International Standard Valuation Comitee)El d b i i l d l t• El mercado busca maximizar el uso del terreno de acuerdo con la norma y el potencial de desarrollo del lotedesarrollo del lote.

• El avaluador debe buscar el mejor uso: comercio hotel vivienda shoppingcomercio, hotel, vivienda, shopping.

• El avaluador busca la mayor densidad y altura permitida y que el mercado lo pague

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permitida y que el mercado lo pague.


FACTORES Y METODOS en laFACTORES Y METODOS en la valoracion comercial o de

dmercado

• LOTE

• CONSTRUCCION

• FACTOR DE COMERCIALIZACION

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1. LOTE1. LOTE¿Es un inmueble rural?

Avalúo del

Ubicación respecto a los centros urbanos o mercados demandantes

Avalúo del TERRENO

en brutoCalidad o fertilidad de la tierra.

en brutoInfraestructura productiva, construcciones,

adecuaciones.

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¿Es el inmueble urbano?

Avalúo del terreno Avalúo del terreno sinAvalúo del terreno URBANIZADO

Avalúo del terreno sin URBANIZAR

La calidad del suelo urbano es laLa calidad del suelo urbano es la “CONSTRUIBILIDAD” o “EDIFICABILIDAD”.

EDIFICABILIDAD: definida por la Autoridad Municipal a través de sus normas

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Municipal a través de sus normas.


Lote urbano bruto(sin urbanizar)

F t difi bilid d

(sin urbanizar)

Factor de ubicación Factor edificabilidad Normas y densidades

Obras de infraestructura

LOTE [email protected]

LOTE URBANIZADO


Centro de la ciudadZona urbanaPLUSVALIA EN LA PERIFERIA URBANA

Zona agrícola

Zona suburbana•Valor = Ubicación

y edificabilidad

•Especulacion

y edificabilidad

•Valor = f ilid d

•Especulacion

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- -

fertilidad y ubicacion


Efecto “cono invertido”: generalmente aparece en ciudades monocéntricas donde su foco de valorización es el centro tradicional.

Precio/m2 Precios máximos

a o ac ó es e ce t o t ad c o a

Buenos Aires

Cordoba

ola

Montevideo

Rosario

reci

o ag

ríco

•Ciudad monocentrica

Pr

CentroPeriferia Periferia

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PLUSVALIA POR UBICACION


Efecto “pluricentrico”: Se presentan a lo largo de vías importantes y con tendencias a demeritar el centro tradicionaldemeritar el centro tradicional.

Precio/m2 Mexico

Bogota

CIUDAD LINEAL

Bogota

Caracas

Santiago

Lima

Sao Paulo

Ri J iRio Janeiro

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Popular Centro Histórico Estrato medio

Alto -exclusivo


2. CONSTRUCCIÓNEs todo lo que va sobre el terreno. Puede

ser construcciones nuevas o usadas.

3. FACTOR DE COMERCIALIZACIONDepende del mercado del inmueble

total zonas que le rodean ubicación deltotal, zonas que le rodean, ubicación del barrio, obsolescencia del sector,

ventajas del conjunto etc

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ventajas del conjunto, etc..


Lote urbanizado +Valor físico * Factor de

construcción =Valor físico (intrínseco)

comercialización = Valor comercial( )

•Los Inmuebles Urbanos son heterogeneos

Homogeneización: hacer homogéneo, hacer equivalente hacer comparableequivalente, hacer comparable

La base de un avalúo esta en la buena recolección de datos y en la correcta

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recolección de datos y en la correcta homogeneización de los valores.


METODOS VALUATORIOSMETODOS VALUATORIOS• COMPARATIVO : Lote

• DEL COSTO : construccion

• RESIDUAL : Lote

• DE LA RENTA: inmueble• DE LA RENTA: inmueble

• DE CAPITALIZACION : especiales

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p


1. METODO COMPARATIVO

¡ No confundir con la comparacióno de mercado

¡ No confundir con la comparación entre los precios de la oferta !

Compara los elementos del inmueble por avaluarCompara los elementos del inmueble por avaluar con similares de otro inmueble.Aplica la estadística y modelos econométricos másAplica la estadística y modelos econométricos más la experiencia del mercado inmobiliario.

•Parte de Ofertas Transacciones y Avaluos

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Parte de Ofertas, Transacciones y Avaluos recientes


• Reducción a precio de contado: Para el vendedor, no para el comprador.

• Factor de fuente (para ofertas): el propietario• Factor de fuente (para ofertas): el propietario, en la generalidad, incrementa el precio entre el 10 y 15 % Factor de fuente de 0 85 a 0 910 y 15 %. Factor de fuente de 0.85 a 0.9.

• Factor de actualización : ofertas o transacciones hasta dos años atrás corregidas por Inflación o Indices inmobiliarios.

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METODOLOGIA TRADICIONAL

FACTORES DE CONFIGURACION

Factor de fondo (f)

Factor de frente (F)Varios frentes y/o

esquina (E)

Forma (fe)

Proporción (P)

Topografía (T)

Factor de plottage (I)Proporción (P)

Tamaño (t)

Factor de plottage (I)

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1. Influencia de la profundidaded

io

Exponencial

prom

eV

C/m

2 Exponencial

X1 < X2

Pre

cio UV Y1

Y2

X1 < X2Y1 > Y2

P

FondoX1 X2A f did d d l l l l i i

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•A mayor profundidad del lote el valor unitario disminuye


CRITERIO HOFFMAN

fx/2 1/3 Vt

•Ejemplo (para fondo tipo de 40 mts)

fxfx/2 2/3 Vt

•F = ( 40 / 60 ) ^0,415

•F = 0,84

Calle•Valor modal en la calle

= US 100/m2

415.0ft

f ⎟⎠⎞⎜

⎝⎛

=

•Valor lote atipico

•V = 100 * 0,84

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fxf ⎟

⎠⎜⎝

=•V = US 84 /m2


2. Influencia del frenteEl metodo IBAPE sugiere un factor que corrige el frente a

avaluar de acuerdo con el frente del lote tipo.

25.0Fx

F ⎟⎞

⎜⎛

•Fx : frente por avaluar

•Ft : frente del lote tipo

FtF ⎟

⎠⎜⎝

=Ft : frente del lote tipo

•A mayor frente mejor precio del mercado

Ej: para frente tipo de 10 mt, un lote de 15 mt se premia asi:

V = (15/10)^0 25 = 1 10 * 100 = US 110/m2

p

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V = (15/10)^0,25 = 1.10 100 = US 110/m2


316 50 26 50

20

2550

15 5 25

5024

67 8

15 2 4 15 35 25 5 10

30 25 26 2025

50

50

9 302

1 5 6 8

FONDO EQUIVALENTE

3. Influencia de la formaFONDO EQUIVALENTE

Fe = Area total / frente del lote

Ejemplo lote 4 : factor de forma = 0,71

Factor de frente = 1.11

[email protected]..

Valor = 100 * 0,71 * 1,11 = US 78/m2


4. Influencia del tamaño (t)A

MA

ND

A

Exponencial

DEM

Y1X1 < X2Y1 > Y2

Y2

ELASTICIDAD: Respuesta inmediata de la

PRECIOX1 X2

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ELASTICIDAD: Respuesta inmediata de la demanda a la variación del precio.


5. Influencia de varios frentes (E)La experiencia de mercado enseña que existe

mayor demanda por los lotes esquineros.

Estos valen entre el 10 y el 20 % mas que un lote medianero por poseer “dos” frentes Si las dosmedianero por poseer “dos” frentes. Si las dos

calles son altamente comerciales = 30%.

Cuando el lote cruza la manzana y sale a otra calle se utilizan modelos estadisticos que premian

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el lote . Ej: modelo IBAPE (Brasil).


6. Influencia del relieve (T)Si el promedio del sector es plano, los lotes

inclinados serán castigados.

Si el sector es montañoso, el lote plano se premia

Se determinará el costo de las obras por

plano se premia.

Se determinará el costo de las obras por adecuar el terreno y dejarlo listo para la construcción en condiciones similares a los de

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terrenos planos.


2. METODO DEL COSTO

Este método parte del presupuesto ó i bt l t deconómico para obtener el costo de

reposición (precio de nuevo) de un bien i blinmueble.

Se aplica a construcciones, obras de infraestructura mejoras y adiciones

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infraestructura, mejoras y adiciones.


En el avalúo de la construcción, la tesis básica es d t i l COSTO DE REPOSICION ldeterminar el COSTO DE REPOSICION, para luego llegar al costo actual.

COSTO DE

Las edificaciones usadas pierden con el tiempo el valor, debiendo aplicárseles diferentes métodos de depreciación para COSTO DE

REPOSICION: Es el costo de la

llegar al valor actual o presente.

Si la construcción es muy antigua se aplicará el valors e costo de a

construcción NUEVA.

antigua, se aplicará el valor de SUSTITUCION, es decir, identificar una construcción con materiales y tecnicas

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con materiales y tecnicas actuales.


a) Depreciación de un inmueble

Depreciación es la pérdida de valor en un bien. En el caso de los inmuebles, ésta se debe al uso o al transcurso del tiempo y su mantenimiento.

•Física o por edad.

•Por obsolescencia funcional Clases de o económica.

•Por estado de conservación

depreciación

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•Por estado de conservación.


b) METODOS DE DEPRECIACION

No deben confundirse con la depreciacionNo deben confundirse con la depreciacion contable.

Para la depreciación física y estado de

Método de la línea recta (muy acelerado).

conservación, se aplican los siguientes métodos:

Método de Ross. (semiparabolico). El mas recomendado.

Método de Heidecke (para el estado de conservacion)

Tablas de Fitto y Corvini facilitan al avaluador

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Tablas de Fitto y Corvini facilitan al avaluador los cálculos de depreciación.


3. METODO RESIDUAL

Obti l l d l tObtiene el valor del terreno como “residuo” o saldo entre el precio de venta del inmueble restándole la utilidad y el precio deinmueble restándole la utilidad y el precio de

la construcción.Deduciendo los costos al valor total de las ventas, se llega al valor máximo

que soportaría el lote.

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Metodo clave para valorar los i t t t linstrumentos que captan la

plusvalia del suelo pContribución de MejorasParticipación en PlusvalíaParticipación en PlusvalíaTransferencia de Derechos de ConstrucciónR j d l S l (Pl P i l )Reajustes del Suelo (Planes Parciales)Impuesto Predial

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Bancos de tierras


Permite llegar al valor del terreno a partir del precio total g p pdel inmueble deduciendo los diferentes costos que

intervienen en la edificación.

Determina el precio del lote urbanizado como un residuoDetermina el precio del lote urbanizado como un residuo entre las ventas, el costo de construcción y las utilidades.

Deduciendo el valor total de las ventas se llega al valorDeduciendo el valor total de las ventas, se llega al valor máximo que soportaría el lote.

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El suelo urbano no “cuesta”• El unico costo del suelo urbano es la carga local y la

infraestructura. Este costo se estima en US 30/m2 para nuestras ciudades.

• El valor básico es rural periférico. Ej: US 6/m2 en el norte de Bogota. Con las cesiones su valor util es US 12.g

• Luego el valor de costo es US 42/m2• Por que se vende a US 500 y 800/m2?

dif i i ibl d l i li i• La diferencia es intangible de la comercialización o valores de expectativa.

• Especulacion = anticipación de rentas futuras.

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p p


El metodo residual aplicado

Técnica Inductiva: aplica la incidencia del lote que acepta el mercado (constructores) al Valor Potencial de las Ventas (Areamercado (constructores) al Valor Potencial de las Ventas (Area Util por precio/m2 vendible)

Técnica Deductiva: estima los costos totales del proyecto y los t d l l d t El l l t l tilid dresta del valor de ventas. El margen es para el lote y la utilidad.

Se denomina Residual Estatico.

Residual Dinamico: se estima un flujo de fondos en el tiempo,Residual Dinamico: se estima un flujo de fondos en el tiempo, ventas y costos hacia el futuro, se traen a valor presente por una tasa de actualización y se calcula el valor del lote luego de descontar las utilidades como una TIR del negocio.

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Tecnica Inductiva• Estudios sobre America Latina demuestran que

la incidencia del suelo (factor alfa) tiene una proporción estable entre la edificabilidadproporción estable entre la edificabilidad (densidad de m2) y las ventas del proyecto inmobiliarioinmobiliario.

• Resultados Catastro EAD LILP: oscila entre 10 y 20% de las ventas según uso estrato10 y 20% de las ventas según uso, estrato social y el indice de edificación (IC, CUS, FOT)

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)


INCIDENCIAS SEGÚN RANGOS DE PRECIO DE VENTA, ALTURAS Y DENSIDADES

(Datos en 1 998) (Datos en 1.998)

RANGO DE ALTURA DENSIDAD INCIDENCIA

120 - 160 22.41%MENOS DE 3.000 DE 1 A 3 PISOS 330 - 400 16.76%

RANGO DE PRECIOSEN UPACS

OS 3 000 3 SOS 330 00 6 6%185 - 320 16.79%

DE 4 A 6 PISOS 329 - 514 12.08%93 - 118 23.50%

DE 1 A 3 PISOS 361 12.09%DE 3.000 A 6.000 185 - 255 17.86%

DE 4 A 6 PISOS 270 - 354 11.78%200 - 284 15.97%

DE 7 A 9 PISOS 310 - 377 12.45%DE 1 A 3 PISOS 97 - 124 >20.00%DE 4 A 6 PISOS 281 - 513 13.07%

228 - 246 17.97%DE 6.000 A 12.000 DE 7 A 9 PISOS 250 - 506 12.75%

204 - 289 16.89%MAS DE 10 PISOS 341 - 474 11.48%

100 20.00%DE 4 A 6 PISOS 182 - 202 13% - 17%

MAS DE 12.000 UPACS 128 19.30%DE 7 A 9 PISOS 180 - 195 15.10%MAS DE 10 PISOS 235 - 556 13.32%

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Fuente: Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá

•Un UPAC = US 10 Densidades : viviendas por Ha Util


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Gráfico 22 C

19981980

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•Incidencia de la altura en el indice de

Í

Incidencia de la altura en el indice de construccion y en el valor del suelo

Índice de construcción o edificabilidad (CUS)

Es el número máximo de metros cuadrados de construcción sobre el nivel del suelo dividido para el área neta del terreno

urbanizadoterrenodelAreaconstruidaimamáxAreaCUS =

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“Angulo de obstrucción”

Aω oBA 45==ωω

HA Bω

hB

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h/2H/2


•Indices de Ocupacion eficientes (COS) de acuerdo a las alturas permitidas y frentes del lote

FRENTES DE LOTES

Número de pisos Aislamiento Posterior

Aislamiento Lateral

10 12 15 20 25 30 40

las alturas permitidas y frentes del lote

FONDO 40 40 40 40 40 40 40

Tamaño lote 400 480 600 800 1000 1200 1600

De 1 a 3 pisos 3 30,32 0,40 0,48 0,56 0,61 0,64 0,68, , , , , , ,

De 4 pisos 4 40,155 0,26 0,36 0,47 0,53 0,57 0,62

De 5 a 6 pisos 5 40,15 0,25 0,35 0,45 0,51 0,55 0,60

De 7 a 8 pisos 6 50 0 12 0 24 0 36 0 44 0 48 0 540 0,12 0,24 0,36 0,44 0,48 0,54

De 9 a 10 pisos 8 70 0,00 0,05 0,20 0,30 0,36 0,44

De 11 a 12 pisos 10 90 0,00 0,00 0,06 0,18 0,25 0,34

De 13 o más pisos 1/3 de la altura 1/3 altura

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INDICES DE CONSTRUCCION RESULTANTESSEGUN FRENTES DE LOTES. Maximo aprovechamiento eficienteMaximo aprovechamiento eficiente.

Número de pisos lote 10 x 40 lote 12 x 40 lote 15 x 40 lote 20 x 40 lote 25 x lote 30 x lote 40 xNúmero de pisos lote 10 x 40 lote 12 x 40 lote 15 x 40 lote 20 x 40 lote 25 x 40

lote 30 x 40

lote 40 x 40

Tamaño lote 400 480 600 800 1000 1200 1600

De 1 a 3 pisos0,96 1,2 1,4 1,7 1,8 1,9 2,0

De 4 pisos0,62 1,0 1,4 1,9 2,1 2,3 2,5

De 5 a 6 pisos0 9 1 5 2 1 2 7 3 1 3 3 3 60,9 1,5 2,1 2,7 3,1 3,3 3,6

De 7 a 8 pisos0 1,0 1,9 2,9 3,5 3,9 4,4

De 9 a 10 pisos0 0,0 0,5 2,0 3,0 3,6 4,4

De 11 a 12 pisos0 0 0 0 0 0 8 2 1 3 0 4 1

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p0 0,0 0,0 0,8 2,1 3,0 4,1


Indices de construccion segun alturas y frentestipologia aislada

3,54,04,55,0

rucc

ion

frente 40

1,01,52,02,53,03,5

ces

de c

onst

frente 40frente 30frente 20frente 15frente 10

0,00,5

,

3 4 6 8 10 12Altura pisos

Indi

c frente 10

•El valor del suelo sube hasta un maximo que permite buena calidad urbanistica. Hay plusvalia por

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p y p pintegracion de lotes para lograr un buen frente.


Valores según frente de lote

300350400

m2

100150200250

US

por m

050

10 12 15 20 25 30 40

frentes de lote

•Precio del inmueble: US 600/m2 y factor alfa entre

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/ y13 y 20% según indice de edificabilidad


TECNICA DEDUCTIVASe define el Potencial de ventas : área útil por precio/m2 vendible.

Se estima el área construida total (incluyendo zonas comunes y sótanos)sótanos)

A) Calcular el Costo directo de la construcción. Utilizar datos de constructores o prototipos de informes especializados. Separarlo por destinos: sótanos, vivienda, comercio.

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B) Estimar los costos indirectos del proyecto: honorarios, planos, estudios, licencias, etc.

C) Calcular costos administrativos, generales y de ventas.

D) Estimar los costos financieros.

E) El valor de los costos totales descontado de las ventas esperadas es el Margen Operacional.

F) El margen se divide 50% para lote y 50% para utilidad d l L ilid d d b ddel promotor. La utilidad debe corresponder a una rentabilidad aceptable por el negocio. Según el caso el lote puede llegar hasta el 60% del margen operacional. Se

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p g g pobtiene así por residuo el valor del lote.


Residual Deductivo estrato altoTamaño del lote: 2.000 m2. Edificabilidad : 9.600 m2 vendibles. Area construida: 12.000 m2.Precio de venta: US 1.200/m2Costo directo edificación : US 480/m2Valor de ventas (potencial) : 9600m2 * 1200 = US 11.520.000Costos directos: 12000 m2*480 = US 5.760.000 mas el valor delCostos directos: 12000 m2 480 US 5.760.000 mas el valor del sótano 2000 m2*100 = 200.000. Total costo directo : 5.960.000Costos indirectos y financieros: US 2.682.000Total costos : US 8.642.000Margen de operación: 11.520.000 - 8.642.000 = US 2.878.000Se aplica 50%-50% o 60-40 para lote y utilidad. Con el 55-45 el lote vale US 1.583.000 (791/m2) o sea incidencia de

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Con el 55 45 el lote vale US 1.583.000 (791/m2) o sea incidencia de 13.7% sobre las ventas del proyecto.


Residual deductivo estrato Residual deductivo estrato bajobajobajobajo

Tamaño del lote : 20.000 m2. Area para cesiones verdes y vias un 40% promedio. Neto para urbanizar: 12.000 m2Lotes de 60 m2 con area construida de 45 m2. Total lotes y casas 12 000/60 = 200Total lotes y casas 12.000/60 = 200. Precio OPTIMO de ventas : US 10.000 por casaCostos directos por casa: US 5.200 (115.50 /m2)Costos directos por casa: US 5.200 (115.50 /m2)Costos indirectos por casa: US 1.560 (30% de directos)

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Costo total por casa : $ 6.760 (US 150/m2)


Utilidad : 10% de ventas = US 1.000Saldo para lote urbanizado : 10.000 - 6.760 - 1.000 = 2 2402.240Costo de urbanismo : 1.260 (21/m2 * 60m2)Salto para lote bruto por casa : US 980Valor del lote bruto total : (980*200) = US 196.000 (9.8%)Valor lote bruto unitario : 196.000 / 20.000 = 9.80/

El lote bruto es una resultante del negocio del urbanizador y constructor. La incidencia en Colombiaurbanizador y constructor. La incidencia en Colombia oscila entre el 10 y 15% de las ventas (factor beta) Para el lote urbanizado su incidencia es 25% (factor alfa). La diferencia es el costo de urbanizacion y las

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alfa). La diferencia es el costo de urbanizacion y las cesiones para vias y zonas verdes.

Programa para América Latina y el CaribeUSO VIVIENDA VIS (vivienda de interes social)USO VIVIENDA VIS (vivienda de interes social)

AMBITO DE REPARTO 2

Plan zonal del norte de Bogota

AMBITO DE REPARTO 2

Plan zonal del norte de Bogota

Valores en m2 y dolares

AREA NETA URBANIZABLE AMBITO DE REAPARTO 2 895000,00

AREA NETA URBANIZABLE DE VIVIENDA VIS 179000,00

Valores en m2 y dolares

AREA NETA URBANIZABLE AMBITO DE REAPARTO 2 895000,00

AREA NETA URBANIZABLE DE VIVIENDA VIS 179000,00

PARTICIPACION EN EL TOTAL DEL AR 2 20,00%

AREA UTIL VIS 107400,00

INDICE DE UTIL SOBRE A.N.U VIS 60,00%

AREA TOTAL CONSTRUIDA EN VIS 179.000,00

PARTICIPACION EN EL TOTAL DEL AR 2 20,00%

AREA UTIL VIS 107400,00

INDICE DE UTIL SOBRE A.N.U VIS 60,00%

AREA TOTAL CONSTRUIDA EN VIS 179.000,00

ALTURA PROPUESTA EN PISOS 5,00

AREA OCUPADA EN PLANTA 35.800,00

AREA EXTERIOR LIBRE EN PLANTA 71.600,00

AREA CONSTRUIDA 179.000,00

ALTURA PROPUESTA EN PISOS 5,00

AREA OCUPADA EN PLANTA 35.800,00

AREA EXTERIOR LIBRE EN PLANTA 71.600,00

AREA CONSTRUIDA 179.000,00AREA CONSTRUIDA 179.000,00

AREA VENDIBLE VIS 161.100,00 M²

CIRCULACIONES 17.900,00

AREA UNIDAD TIPO 60,00 M²

UNIDADES RESULTANTES 2 685 00

AREA CONSTRUIDA 179.000,00

AREA VENDIBLE VIS 161.100,00 M²

CIRCULACIONES 17.900,00

AREA UNIDAD TIPO 60,00 M²

UNIDADES RESULTANTES 2 685 00

[email protected]

UNIDADES RESULTANTES 2.685,00

PARQUIEADEROS REUSLTANTES 1 X CADA 4 671,25 671,25

NUMERO DE PARQUEOS RESULTANTE 671,25 M²

UNIDADES RESULTANTES 2.685,00

PARQUIEADEROS REUSLTANTES 1 X CADA 4 671,25 671,25

NUMERO DE PARQUEOS RESULTANTE 671,25 M²


VALOR VENTA CADA M² VENDIBLE $ 370

TOTAL VENTAS $59.607.000

ANALISIS DE COSTOS 100,00%

COSTOS DIRECTOS

VALOR M² CONSTRUCCION DE VIS $ 165

VALOR M2 CONSTRUCCION PARQUEO $43

TOTAL COSTOS DIRECTOS $30.184.434 50,64%

COSTOS INDIRECTOS 30 % $9.055.330 30,00%% $ , %

TOTAL COSTOS DE CONSTRUCCION $39.239.765 65,83%

URBANISMO POR M² SOBRE Area Util $26

TOTAL COSTOS URBANISMO $2.792.400 4,68%

TOTAL COSTOS $42 032 165TOTAL COSTOS $42.032.165

UTILIDAD Y LOTE $17.574.835 29,48%

OPCION No. 1UTILIDAD 55% $9.666.159 16,22%

LOTE 45% $ 7.908.676 13,27%

VALOR M2 TERRENO AREA NETA URBANIZABLE DE VIS $44,18

OPCION No. 2UTILIDAD 50% $8.787.418 14,74%

[email protected]

UTILIDAD 50% $8.787.418 14,74%

LOTE 50% 8.787.418 14,74%

VALOR M2 TERRENO AREA NETA URBANIZABLE DE VIS $49,09

VALOR M2 AREA UTIL URBANIZADA $47


ANEXO 7RESUMEN CON CARGAS Y PLUSVALIAS

AREA TOTAL O AREA BRUTA DEL AMBITO DE REPARTO 2 (m2) 1100000

Valores en dolares

AREA NETA URBANIZABLE TOTAL (ANU) 895000

VALOR M² OPCION 2

VALOR TOTAL OPCION 2

A.N.U. COMERCIO 44750,00 $ 155 $ 6.942.823

A.N.U. MULTIPLE 44750,00 $ 160 $ 7.142.100

A.N.U. VIS 179000,00 $ 47 $ 8.348.047

A.N.U. ESTRATO 4 268500,00 $ 102 $ 27.478.574

A.N.U. ESTRATO 5 179000,00 $ 133 $ 23.752.551

A.N.U. ESTRATO 3 179000,00 $ 62 $ 11.172.649

[email protected]

A.N.U. ESTRATO 3 179000,00 $ 62 $ 11.172.649

PROMEDIO SOBRE A.N.U. AR 2 /M² $ 95


PROMEDIO SOBRE A.N.U. AR 2 /M² $ 95

PROMEDIO SOBRE AREA BRUTA AR 2/M² SIN DESCONTAR CARGAS $ 77$

CARGA GENERAL AR 2 $ 20.694.347

CARGA INTERMEDIA AR 2 $ 7 608 696CARGA INTERMEDIA AR 2 $ 7.608.696

TOTAL CARGAS $ 28.303.043

Cargas por m2 bruto 25,73

VALOR RESIDUAL TOTAL - CARGAS $ 56.533.701

VALOR M ² CON CARGAS SOBRE AREA BRUTA AR 2 $ 51

VALOR M² RURAL y dotacional urbano $ 10

CALCULO PLUSVALIA

VALOR M² CON CARGAS - VR M² RURAL $ 41

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VALOR M CON CARGAS VR M RURAL $ 41

VALOR LOTE $ 31


Importancia del metodo residualAnaliza el valor del lote por el lado de la demanda (precio máximo que pagarían)demanda (precio máximo que pagarían)Permite confrontar los datos de la oferta y el método comparativométodo comparativoMuy útil cuando no existen ofertas ni ventasEs fundamental para determinar la plusvalíaEs fundamental para determinar la plusvalía urbana por cambio de normas.Lo usan los promotores y constructores para

[email protected]

Lo usan los promotores y constructores para hacer sus estudios de factibilidad.


FACTOR DE COMERCIALIZACION• Es la diferencia entre el valor de mercado y el

valor fisico del inmueble.• (lote + construccion) * F.C. = Valor mercado• Es el intangible que da el mercado al valorEs el intangible que da el mercado al valor

fisico de acuerdo con la ubicación y buena rentabilidad del inmueble.rentabilidad del inmueble.

• Solo se puede calcular mediante transacciones reales o por el método de renta y capitalizacion

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reales o por el método de renta y capitalizacion


Ejemplo de Factor de comercializacion

• En zonas comerciales o shopping centers• En grandes proyectos de oficinas o multiplesg p y p• Unicentro Bogota: valor fisico de local

comercial = US 2.000 /m2, lote y edificacion.comercial US 2.000 /m2, lote y edificacion. Valor de mercado = US 18.000 /m2. Factor de comercializacion : 18.000/2000 = 9.0comercializacion : 18.000/2000 9.0

• Es producido por 30.000 visitantes diarios y 350 locales en el mejor shopping de Bogota

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350 locales en el mejor shopping de Bogota


Factor de comercializacion y plusvaliaSi l F C d l i bl bi ió• Si el F.C. corresponde al inmueble y su ubicación, puede añadirse al lote como plusvalia generada por la ciudadciudad.

• Un Shopping genera plusvalia “concentrada” (valor del suelo “enlatado” en una construcción comercial)del suelo enlatado en una construcción comercial). Es el Maximo de plusvalia del suelo urbano.

• Por eso los grandes y exitosos Shopping no sePor eso los grandes y exitosos Shopping no se venden, se arriendan y se venden los derechos a los grandes inversionistas de largo plazo.

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El cobro de la plusvalia corrige el desbalance entre el municipio y el propietariomunicipio y el propietario

GRACIAS

municipiopropietario

municipio

[email protected]

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