MEMORIAS SEMINARIO AVALUOS - 28-02

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REGISTRO NACIONAL DE AVALUADOR

CARRERA 11 No. 95 – 75. OF. 302A. PBX: 4.805959. FAX: 2565252. Cel. 3105711200Email: [email protected] - Bogotá

SEMINARIO INTEGRAL DE AVALÚOS(MEMORIAS)

CAPITULO I:

DEFINICIONES BÁSICAS

Según el gran diccionario enciclopédico visual (editado por Zamora). Valor Es “Lo quevale una persona o cosa”, según el Diccionario Pequeño Larousse Ilustrado, sonsinónimos de valor: importancia y precio.

PRECIO:

Según el mismo Diccionario, se entiende el valor en que se estima algo.

CLASES DE VALOR:

Por valor se entiende en términos generales, el grado de utilidad o aptitud de las cosas,para satisfacer las necesidades o proporcionar bienestar o deleite.

En términos económicos, no todos los bienes son deseables en igual grado y el orden depreferencia que se establece entre ellos, origina el valor, que es la resultante de unaapreciación comparativa entre 2 o más bienes.

ELEMENTOS DEL VALOR:

La Necesidad: Para que halla valor, se requiere en primer termino, que exista unanecesidad, individual o colectiva, real o imaginaria, pues de otro modo, no se explicaríaque el sujeto se esforzase en procurar medios con que satisfacerla.

La Utilidad: El bien de que se trata debe ser útil, es decir, capaz de satisfacer algunanecesidad.

El Costo: Es preciso que el bien tenga un costo, es decir, que en su obtención debagastarse tiempo, esfuerzo o dinero, pues si puede disponerse de él libremente,desaparece todo interés en la apreciación comparativa.

El Conocimiento de La Utilidad: La utilidad se basa en la creencia, fundada o no, queel individuo tiene acerca de que un bien es apto para satisfacer una determinadanecesidad.

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CONCEPCIONES DEL VALOR:En el mercado existen diferentes concepciones de valor: Valor de Cambio y Valor deUso.

Valor de Cambio:Es la relación existente entre dos bienes susceptibles de ser cambiados. El valor decambio no existe si el bien no posee utilidad, pues nadie cambiaría una cosa útil, por otraque carece de utilidad.

En términos de Avalúo, el Valor de Cambio, es la cantidad de dinero que se obtendríapor un bien (Mueble o Inmueble, Tangible o Intangible), si se fuese a vender en unmercado abierto, siempre y cuando exista demanda por el bien ofrecido.

El valor determinado en el Avalúo, es el precio por el cual se efectuaría una operación decompraventa en un mercado abierto, entre personas conocedoras de valores de laPropiedad Raíz, en condiciones similares y en que ninguna de las partes tenga ventajasobre la otra, obrando ambas libres de toda necesidad y urgencia, dentro de un equilibriode oferta y demanda.

Es claro, que en esta definición de valor de cambio en términos de la ActividadValuatoria, se integran perfectamente la necesidad, la utilidad, el costo y el conocimientode la utilidad.

Valor de Uso:

El Valor de Uso se identifica con la utilidad, es subjetivo e Individual, es el valor que elhombre confiere a las cosas de acuerdo con lo que para él significan y que el Individuoaisladamente le atribuye. En términos Valuatorios, el Valor de Uso, se aplica a bienesinmuebles con usos especiales individuales y de utilidad particular. Mide el valor en razóndel uso específico al que se destina la propiedad, se aplica especialmente en AvalúosIndustriales.

Nota: Pese a que todavía no se habla en términos reales de los procesos valuatorios, espertinente aclarar que en la fijación de valores, objetivo final del avaluó, no se cuantificanvalores sentimentales, pues ello es imposible

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QUÉ ES UN AVALÚO?

Aunque en el mercado existen numerosas definiciones de avaluó, y pese a que el GranDiccionario Enciclopédico Visual, define avaluó como: Valuar, valuación, en términosinmobiliarios se podría definir así:

Un avaluó es un proceso técnico, lógico y coherente que permite analizar, procesar einterpretar información inmobiliaria, obtenida mediante investigaciones directas eindirectas, para determinar el valor comercial más probable de un bien, en términosmonetarios, en un mercado abierto y en condiciones normales.

AVALUO COMERCIAL:Es el valor del bien en un mercado abierto, siendo éste el precio por el cual se efectuaríauna operación de compra - venta, entre personas conocedoras de valores de lapropiedad raíz, en condiciones similares y en que ninguna de las partes tuviese ventajassobre la otra, dentro de un equilibrio de oferta y demanda.

AVALUO CATASTRAL:Es la determinación del valor de los predios, de una región determinada, obtenidomediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario.

AVALUO CONTABLE:Es la representación de la inversión que una empresa ha hecho en un bien determinado,y la forma en que se prevé su recuperación, una vez ha cumplido su vida útil.

PRINCIPIOS GENERALES EN LA VALORACIÓN DE BIENES

El conocimiento de todos los factores que contribuyen a generar el valor de un bien, esindispensable para determinar el justo precio de ese bien. Los principios básicos devalor están Interrelacionados, y su relativa importancia, varia dependiendo de lascondiciones locales particulares. Estos principios pueden definirse así:

Principio de Mayor y Mejor Uso:Se relaciona con la mayor rentabilidad de un predio a la luz de la normatividad vigente, aluso más probable y financieramente aconsejable. El más alto y mejor uso se deriva deun análisis de la comunidad, del vecindario, del sitio y las mejoras introducidas en elentorno.

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Principio de Sustitución:El valor de un bien esta influenciado por el costo de adquirir otro bien comparable, quelo pueda sustituir en gozo y deleite.

Principio de Conformidad:Todos los bienes para poder ser comparables deben ser similares en diseño,construcción, vetustez, materiales, acabados, servicios públicos, localización y todosaquellos parámetros que tengan incidencia en la determinación del valor.

Principio de TemporalidadEl valor de un bien es variable a lo largo del tiempo, pues las condiciones económicasimperantes se alteran en el transcurrir del tiempo, prueba de ello es un simple análisis delos indicadores económicos.

Principio de Cambio:Todos los bienes están sujetos a cambios (deterioro y/o mejoramiento de lascaracterísticas físicas del bien y del modelo económico que lo circunda), no existecondición física o económica que permanezca constante en el tiempo.

Principio del Equilibrio – Decline:Los elementos susceptibles de avaluó están sujetos al deterioro y/o mejoramiento desus características físicas lo que se traduce en cambios de su valor y ello trae comoconsecuencia las siguientes situaciones:

Crecimiento, cuando se hacen mejoras sobre el bien, es lógico suponer un incrementoen su demanda y su avaluó.

Equilibrio, Cuando el bien sufre cambios que maximizan su uso, es Obvio suponer quesu vida útil se incrementa, y ello genera cambios en el avaluó.

Decline, Cuando el bien requiere una cantidad importante de mejoras, que garanticen elmantenimiento de su utilidad original, es posible que la demanda por el bien disminuya,pues su utilidad no se maximiza, lo que se traduce en un cambio de su avaluó.

Principio de Anticipación:Toda inversión debe general una rentabilidad (interés de oportunidad), un bien seadquiere con la esperanza de un valor futuro superior, independientemente del usufructoal que se le someta.

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ASPECTOS QUE SE DEBEN TENER PRESENTE EN LA ELABORACIÓNDE UN AVALÚO.

Se deben considerar cuatro aspectos; Físico, Jurídico, Económico y Político o Normativo.

Aspecto Físico:Es la identificación de los linderos del inmueble sobre documentos gráficos (planos,fotografías aéreas), para tener la certeza del predio motivo del avalúo y poder realizar elrecorrido físico del terreno. También comprende a la descripción y clasificación de lasedificaciones.

Aspecto Jurídico:Permite definir claramente la relación entre el sujeto activo del derecho, (propietario oposeedor) y el sujeto pasivo (inmueble) por medio de la identificación ciudadana otributaria del propietario o poseedor y de la escritura y registro, o matrícula inmobiliaria,para determinar el modo de adquisición del bien motivo del avalúo y la ficha catastraldel predio respectivo.

NOTA: No es función del avaluador determinar la legalidad o no de la informaciónjurídica presentada durante el proceso valuatorio, la información jurídica es masinformativa que técnica.

Aspecto Político o Normativo:Se refiere a la observación y cumplimiento de normas de Planeación Urbana y Rural,Medio Ambiente y en general, la correcta aplicación de la normatividad vigente.Es uno de los aspectos mas importantes en el proceso valuatorio, pues aquellasconstrucciones que estén por fuera de la norma, no pueden ser avaluadas (Articulo 31Decreto 1420 de Julio 24 de 1998),Diferente a las construcciones que carecen delicencia, pero que están dentro de la norma, adicionalmente la normatividad define elPotencial de Desarrollo del predio, y es pertinente recordar que la forma técnica delcrecimiento de las ciudades, es su crecimiento en altura, por lo que el Potencial eselemento fundamental dentro del proceso valuatorio.

Aspecto Económico:Consiste en la determinación del valor del inmueble, diferenciando el valor de losterrenos y el valor de la edificación, si el inmueble es un bien simple. Si el predio estasometido al régimen de Propiedad Horizontal, deben ser avaluados en forma individual elterreno privado, el terreno comunal, el área construida privada, el área construidacomunal, las obras de ornato y embellecimiento, los garajes y el Potencial de Desarrollo,si existiere, Si el predio es rural, debe avaluarse el terreno, cuyo costo siempre debedarse en condiciones de civilización, las construcciones, los cultivos (aquí se incluye todala actividad agropecuaria), y el Potencial de Desarrollo si existiera. Si el predio es

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Industrial debe valuarse en forma individual el terreno, las construcciones (sujetassiempre al Código de Seguridad Industrial), la Maquinaria y el Equipo, el Good Will y elValor en Marcha, amen de toda la propiedad intelectual que posea la Industria, (patentespor ejemplo).

VALORIZACION

La Valorización es una contribución real y obligatoria, que pagan los propietarios de lospredios que se ven beneficiados con la ejecución de una obra de interés público.

Principios Generales:Capacidad de PagoBeneficio predial imputable a la ejecución del proyecto

ACCIONES URBANÍSTICAS

Son actuaciones administrativas sectoriales que afectan la estructura del territoriomunicipal o distrital, por ejemplo:Clasificación del sueloDeterminar espacios libres para parque áreas verdes públicasDeterminar las zonas no urbanizables por estar en zonas de riesgo

AREAS DE CESION

Son las áreas que el urbanizador no puede desarrollar arquitectónicamente, se clasificanen:Cesiones Tipo A: Son áreas no urbanizables que deben ser entregadas al municipio,mediante escritura pública.Cesiones Tipo B: Son áreas no urbanizables pero de propiedad del Conjunto y/oParcelación.

AREA CONSTRUIBLE

Es la máxima área susceptible de ser desarrollada en un predio.

INDICE DE OCUPACION

Es el área utilizable en el primer piso para el futuro desarrollo.

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ÍNDICE DE CONSTRUCCIÓN

Es el producto del índice de ocupación aplicado para cada lote por el desarrollo en alturapermitido por la normatividad vigente.

Estos dos índices se obtienen del código de construcción y urbanismo de cada municipio,y están definidos para cada división Político-Administrativa en que se encuentrezonificada la ciudad: Comunas, Alcaldías Menores, Sectores etc.

PROPIEDAD HORIZONTAL

Se refiere a bienes cuyo usufructuó esta definido por un Reglamento.

ESTRATIFICACION

La calificación de la fachada, la cubierta, la cocina, el baño y un ambiente, definen laestratificación de las construcciones, su objetivo fundamental, es definir la tarifa básicade los servicios públicos domiciliarios.

CONSTRUCCION

Es todo aquello que simultáneamente posea cubierta y cerramiento.

ELEMENTOS FINANCIEROS

- Valor Presente: Es la representación del valor de un bien, medido en dinero dehoy.

- Valor Futuro: Es la obtención de la equivalencia de pesos de hoy, a una fechaespecifica futura del tiempo. Es decir, un peso de hoy a cuantos pesos equivaldrádentro de un año.

- Tasas de Interés: Es la cuantificación de la oportunidad de crecimiento que eldinero tiene en el tiempo.

- Inflación: Desequilibrio económico reflejado en el crecimiento desmesurado delos precios de los bienes.

- Devaluación: Perdida de poder adquisitivo de la moneda nacional ante un patrónuniversal, generalmente el dólar.

ELEMENTOS ESTADISTICOS

- Media Aritmética: Es el numero que se obtiene de dividir la suma de lasobservaciones por el numero de ellas.

- Media Geométrica: Se define como la raíz cuadrada.

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CAPITULO II

QUE SE ENTIENDE POR SUELO?Por suelo se entiende la superficie de la tierra.

CLASES DE SUELOS

La Ley 388 de Julio 18 de 1997 (Ley de Ordenamiento Territorial) clasifica el suelo en:

SUELO URBANO:

Constituye el suelo limitado por el perímetro urbano, definido mediante acuerdomunicipal, las áreas del territorio Distrital o Municipal destinadas a usos urbanos por elPlan de Ordenamiento, que cuenten con infraestructura vial y redes primarias de energía,acueducto y alcantarillado, posibilitándose su urbanización y edificación, según sea elcaso. Podrán pertenecer a esta categoría aquellas zonas con procesos de urbanizaciónincompletos, comprendidos en áreas consolidadas con edificaciones, que se definancomo áreas de Mejoramiento Integral en los Planes de Ordenamiento Territorial.

Las áreas que conforman el suelo urbano serán delimitadas por perímetros y podránincluir los centros poblados de los corregimientos. En ningún caso, el perímetro urbanopodrá ser mayor que el denominado perímetro de servicios públicos o sanitarios.

SUELO DE EXPANSIÓN URBANA:

Constituido por la porción del territorio municipal destinado a la futura expansión urbana,que se habilitará para el uso urbano durante la vigencia del Plan de Ordenamiento,según lo definan los Programas de Ejecución.

La determinación de este suelo se ajustará a las previsiones de crecimiento de la ciudady a la posibilidad de dotación con infraestructura para el sistema vial, de transporte, deservicios públicos domiciliarios, áreas libres, parques y equipamiento colectivo deinterés público o social.

Dentro de la categoría de Suelo de Expansión, podrán incluirse áreas de desarrolloconcertado a través de procesos que definan la conveniencia y las condiciones para sudesarrollo, mediante su adecuación y habilitación urbanística a cargo de sus propietarios,pero cuyo desarrollo, estará condicionado a la adecuación previa de las áreasprogramadas.

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SUELO RURAL:

Constituyen esta categoría los terrenos no aptos para el uso urbano, por razones deoportunidad, o por su destinación a usos agrícolas, ganaderos, forestales, de explotaciónde recursos naturales y actividades análogas.

SUELO SUBURBANO:

Constituyen esta categoría, las áreas ubicadas dentro del suelo rural en las que semezclan los usos del suelo y las formas de vida del campo y la ciudad, diferentes a lasclasificadas como áreas de expansión urbana, que pueden ser objeto de desarrollo conrestricciones de uso, de intensidad o de densidad, garantizando el autoabastecimiento enservicios públicos domiciliarios, de conformidad con lo establecido en la Ley 99 de 1993 yen la Ley 142 de 1994, podrán formar parte de esta categoría los sueloscorrespondientes a los corredores urbanos interregionales.

Los municipios y distritos deberán establecer las regulaciones complementariastendientes a impedir el desarrollo de actividades y usos urbanos es éstas áreas, sin quepreviamente se surta el proceso de incorporación al suelo urbano, para lo cual, deberáncontar con la infraestructura vial y redes de energía, acueducto y alcantarillado requeridapara este tipo de suelo.

SUELO DE PROTECCIÓN.

Constituido por las zonas y áreas de terreno localizadas dentro de cualquiera de lasanteriores clases, que por sus características geográficas, paisajísticas o ambientales, opor formar parte de las zonas de utilidad pública para la construcción de infraestructuraspara la provisión de servicios públicos domiciliarios o de las áreas de amenazas y riesgono mitigable, para la localización de asentamientos humanos, tiene restringida laposibilidad de urbanizarse.

Relieve.Son las elevaciones o irregularidades de una superficie de terreno considerada en sutotalidad.

Pendiente.Es una característica importante en el uso y manejo de los suelos. Es la resultante dedividir la diferencia de altura entre 2 puntos alto y bajo, por la distancia horizontal entreellos, expresada en porcentaje: (Grafica No. 1).

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Grafica No. 1

Clasificación de Terrenos Según Pendiente.

Plano 0 a 1%Ligeramente plano 1 al 3%Moderadamente inclinado 3 al 7%Inclinado 7 al 12%Fuertemente inclinado 12 al 25%Escarpado 25 al 50%Muy escarpado pendientes superiores al 50%

Clasificación agrológica.

Para los suelos rurales, las condiciones agrológicas definen su capacidad de uso,explotación y manejo. La clasificación agronómica y/o agrológica, aparte de analizar lascondiciones físicas y químicas del suelo, tiene en cuenta variables como relieve,pendientes, drenaje natural, encharcamiento o inundabilidad de los suelos,discontinuidad, retención de humedad, pedregosidad, erosión, textura, profundidadefectiva y nivel de fertilidad.

2.2.16.1. Drenaje.

Es la rapidez con que el suelo evacua el agua que cae sobre el, sin la intervención delser humano, según el tipo de drenaje, los suelos se puede clasificar en:

Suelos con Drenaje natural:Es la rapidez con que los suelos se secan después de recibir una gran cantidad deagua, sin que el hombre haya realizado obras de adecuación. Es una característica quedepende de las condiciones del clima, ubicación, permeabilidad. El drenaje natural puedeclasificar los suelos en:

h 1

h 2

d

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Suelos excesivamente drenados:El agua del suelo se retira muy rápidamente, son generalmente litosoles muy escarpadoso tienen texturas arenosas o muy porosas, no muestran ningún tipo de moteado, lamayoría de la lluvia se pierde y no son aptos para la mayoría de cultivos corrientes.

Suelos bien drenados:El agua se retira con facilidad pero no con rapidez, retiene cantidades óptimas de aguapara crecimiento vegetal. Tienen texturas medias.

Suelos Moderadamente bien drenados:El agua se remueve con cierta lentitud, de modo que el perfil permanece mojado duranteperiodos cortos aunque importantes, generalmente no se inunda. Para cultivosestaciónales o anuales, no se necesita establecer avenamientos, pero puedenpresentarse condiciones desfavorables a cultivos de árboles.

Suelos Imperfectamente drenados:El agua es eliminada del suelo con lentitud suficiente para mantenerlo mojado duranteperiodos apreciables de tiempo, capa Friática alta. Los cultivos estaciónales estánrestringidos a una sola época del año, los cultivos arbustivos sufren por drenajeimperfecto.

Suelos Pobremente drenados:El agua es removida tan lentamente que el suelo permanece mojado por largos periodosde tiempo. El agua friática esta generalmente en la superficie o cerca de ella, duranteuna parte considerable del año. Ocurre en áreas planas o con ligeras depresiones, esimposible cultivar en la mayor parte del tiempo, necesita drenaje adicional.

Suelos Muy pobremente drenado:El agua se elimina del suelo tan lentamente que el nivel friático permanece en lasuperficie o sobre ésta, la mayor parte del tiempo. Ocurre en lugares deprimidos, enriegos cauces o están frecuentemente encharcados. Muy húmedo para cultivos, exceptoarroz.

Suelos con Drenaje externo:Es la rapidez con que el agua se escurre por la superficie del terreno.

Suelos con Drenaje interno:Es la rapidez con que el agua se mueve dentro del terreno.

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Encharcamiento:En los suelos planos, en ocasiones el exceso de agua lluvia que demora en infiltrarse,produce encharcamientos o empozamientos, asociados con suelos de estructura masiva,texturas muy finas presencia de capas impermeables.

Permeabilidad:Cualidad del suelo que permite el paso del agua y del aire, califica la velocidad delmovimiento del agua a través de los espacios porosos.

Discontinuidad:Son todos los factores que dificultan el laboreo de las tierras, y demandan una inversiónadicional para la normal explotación económica del predio. En este caso se anotarán lasfallas naturales del terreno, tales como zanjas, piedras, barrancos.

Retención de Humedad:Es la capacidad que tiene el suelo para contener determinada cantidad de agua, deacuerdo a su textura y composición.

Pedregosidad:Se refiere a la proporción relativa de piedras mayores de 25mm. de diámetro, que seencuentran dentro o sobre el predio.

Erosión:Desgaste de la superficie del suelo por la acción del agua, el viento y el hombre. Segúnel grado de erosión, esta se clasifica en:

Erosión Ligera:Las pérdidas de suelo apenas son apreciables y de tipo laminar.

Erosión Moderada: Las pérdidas de suelo están entre el 25 y 75% de la capasuperficial, es claramente apreciable.

Erosión Severa:El suelo superficial ha sido removido prácticamente todo, presenta cárcavas superficialesy algunas profundidades.

Erosión muy Severa:Los perfiles del suelo han sido totalmente destruidos.

Textura:La combinación de las arenas, limos y arcillas se llama textura. Se determinará en elcampo cualitativamente al tacto. (Pesada, mediana, liviana).

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Profundidad Efectiva:Es la profundidad a la cual pueden llegar las raíces de las plantas, sin obstáculos oquímicos de ninguna naturaleza, tales como arenas sueltas, rocas o presencia de sales,se clasifican en:

Muy superficiales : Menos de 25 cm.Superficiales : Entre 25 y 50 cm.Moderadamente profundos : Entre 50 y 90 cm.Profundos : Entre 90 y 150 cm.Muy profundos : Más de 150 cm.

Nivel de Fertilidad:Esta relacionado con aspectos químicos, tales como PH, saturación de Aluminio,capacidad cationica de cambio, carbono orgánico, fósforo, potasio, sales y/o sodio. Unsuelo fértil es el que tiene buena cantidad de nutrientes. (Nitrógeno, fósforo, potasio,calcio, magnesio), los suelos de mas fertilidad son aquellos que tienen acumulación desales y no perjudican en una u otra forma la germinación, el crecimiento y producción delos cultivos, se clasifica en buena, regular y mala. Según el I.G.A.C. se mide en losprimeros 50 cm. de profundidad.

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CAPITULO III

ELEMENTOS INCIDENTES EN EL VALOR DE LOS LOTES.

Por lote en términos valuatorios, se entiende una porción de terreno claramentedelimitada.Ubicación:Se refiere a la situación geográfica del bien dentro de un plano general de la ciudad,determinada por la nomenclatura asignada a la propiedad, igualmente a la ubicación conrespecto a la cuadra, a la esquina de mayor valor, a la manzana, factores que inciden enla valorización final.

Forma:Hace referencia a la figura exterior del lote, se clasifica en forma regular o irregular, y eselemento altamente incidente en el valor de un lote, pues de ella depende en alto grado,el desarrollo potencial del bien.

Frente:Se considera como frente, la extensión superficiaria que el lote posee sobre la víaprincipal, aunque es pertinente aclarar, que existen lotes con frente sobre vía principal ysobre vías secundarias.

Fondo:Se define como la extensión superficiaria considerada entre el frente principal del predioy su lindero posterior.

Relación frente-fondo:El lote tipo es aquel que tiene como fondo, dos veces el frente (6 m de frente, por 12 mde fondo, por ejemplo). Esta relación define el futuro desarrollo del lote, ya que con ella,se obtiene el máximo aprovechamiento de espacios.

Potencial de Desarrollo:Es la posibilidad que el suelo tiene de soportar accidentes, estos son, las construcciones.Su importancia radica en la necesidad que existe de desarrollar verticalmente lasciudades.

Derecho de Superficie:Podría definirse como el desarrollo arquitectónico en altura viable para realizar en elpredio, es decir, la densificación de la construcción, es factor determinante del valor,pues es evidente la escasez de tierra urbanizable existente en las ciudades.

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ELEMENTOS INCIDENTES EN EL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES.

Por construcción se entiende todo aquello que simultáneamente tenga cubierta ycerramiento. Son elementos incidentes en su valor:

Materiales. Son los elementos que constituyen los inmuebles y pueden recibir toda clase de

formas. Es lógico suponer que se debe presentar diferencia de precios entre dosinmuebles, uno construido en madera y otro construido en concreto. Se debetener especial cuidado en todos los procesos constitutivos de la construcción:

Preliminares: Están constituidos por el descapote, cerramiento del lote, elreplanteo (localización de ejes), excavaciones o rellenos.

Cimentación: La parte mas externa de la corteza terrestre esta recubierta por unacapa de materiales blandos, que se constituye en la comúnmente llamada tierra yque carece de resistencia para sostener el peso de las construcciones que sobreella se levanten, sin ceder ni deformarse. Para evitar que esto ocurra, se abrenzanjas, que se rellenan de materiales duros y compactos. La cimentación es labase de la construcción, va enterrada y dependiendo de la clase de terreno,pueden ser superficiales o sencillas, profundas y en algunos casos combinados.La estructuración de la cimentación reviste características y técnicas muydiferentes, dependiendo de la naturaleza del terreno sobre el cual se trabaja y laedificación que se pretenda construir, el proceso comprende las siguientes etapas:excavación manual o con maquina, base en recebo (arena menuda mezclada conpiedra triturada y que sirve para dar firmeza), ciclópeo (mezcla de piedra yconcreto), zapata (mezcla de elementos y cantidades especificas, arena, gravilla,hierro y cemento, normalmente se utiliza en suelos compactos), viga de amarre(su función es la distribución de cargas horizontales).

Estructuras: Conjunto de elementos debidamente dispuestos entre si, sujetos aesfuerzos diversos, destinados a soportar cargas o pesos exteriores. Se utiliza elhormigón que es la combinación de hierro y concreto, el concreto es la mezcla decemento, gravilla, agua y arena. Esta estructura le da soporte a cada uno de loselementos que conforman la edificación, es la encargada de trasladar las cargas ala cimentación, donde finalmente son absorbidas por el terreno.

Hay dos tipos de estructura: Verticales (muros de carga y columnas), Horizontales(vigas: Elemento en madera y/o metálico, sirven para sostener estructuras,viguetas: hierro en doble t para el mismo fin, placa: elemento estructural horizontal

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ubicado entre piso y piso, pueden ser macizas o aligeradas, de diferentesmateriales o espesores, plaquetas: elemento individual que forma parte de unsistema estructural aligerado.

Mampostería: Capitulo de la construcción donde se realiza el levantamiento demuros (paredes), las hay de cerramiento (tapias), divisorios (paredes), de carga(muros). Se clasifican también de acuerdo al material con el que construyen:piedra (sillar o mampuestos), adobe (aglomerados, tapias), cerámicos (ladrillos,bloques), cemento (bloques), de acuerdo a la forma en que se instalan losladrillos, se les da el nombre de Soga (lado mas largo), Tizón (lado ancho),Sardinel (de canto).

Fachada: Es la vista de la construcción por el frente, o por cualquiera de suslados, siempre y cuando no exista construcción aledaña, en ella se puede apreciarla puerta de acceso, ventanas, antejardín etc...

Pañetes: Capa superficial que se sobrepone sobre el muro, con el fin de darle laapariencia de acabados, la mezcla que se usa para ello es cemento, arena yagua, según su textura se habla de pañetes lisos, rústicos y sabaneros.

Desagües: Canalizan los desechos líquidos de la construcción haciaalcantarillados y/o pozos sépticos. Comprenden las siguientes actividades:excavación manual, instalación de tubería, instalación de accesorios, cajas deinspección, acometida y/o pozo.

Instalaciones Hidráulicas y sanitarias: En este capitulo se instalan las redes deagua potable y las bajantes de aguas negras. Actualmente se utiliza tubería deP.V.C. con especificaciones especiales para cada una de ellas.Normalmente van instaladas dentro de las paredes y dentro de las placas, paraque no se vean, son parte de este capitulo los puntos de agua (caliente y fría),instalación de rejillas, instalación de aparatos sanitarios (estos pueden ser muycostosos dependiendo de la clase de cerámica y linea), instalación de tanques yregistros, red de suministro (acometidas) y bajantes de aguas negras.

Instalaciones Eléctricas: Corresponde a este capitulo la instalación de redeseléctricas, los aparatos (tomas, salidas, lámparas), las cajas ( circuitos,contadores), la acometida. En el comercio existen diferentes clases y calidades detuberías y cables.

Cubierta: Son techos en eternit, teja, barro, asbesto, madera y concreto, queprotegen cualquier espacio de las inclemencias del tiempo. Se construyen dediferente forma y requieren de estructuras en madera o metálica.

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Pisos: Constituyen las superficies externas sobre las cuales hay desplazamientoen las viviendas. Para que tengan buenos acabados en los primeros pisos, serequiere realizar una excavación, colocar una base en recebo (compacto),colocación de polietileno (impermeabiliza), placa (contrapiso), mortero de velación,superficie de desplazamiento (baldosa, cemento, madera, tapete etc,,,), yfinalmente el guardaescoba.

Enchape: Es el recubrimiento que se utiliza para proteger las paredes tantointerior como exteriormente (revoque, estuco, pintura, granito, baldosa, cerámica,mármol). Solo se pueden enchapar columnas colocadas en muros de 15 cm, elancho del enchape no debe ser mayor de 5 cm y el área mínima debe ser de 200cm.

Pintura: Es el acabado final de la mampostería, se realiza sobre: paredes (estuco,pintura), madera (tintilla y pintura), metal (anticorrosivo y pintura).

Cielorraso: Superficie decorativa empleada para embellecer la estructura, puedenser en madera, yeso, carraplast, fibra de vidrio, etc....

Carpintería: Trata todo lo relaciona con trabajos en madera (marcos, puertasinteriores, closet, pasamanos, muebles de baño, bibliotecas) y lamina (ventanas,puerta principal, puerta de garaje).

Acabados: Hacen referencia al embellecimiento de la obra y los terminadosfinales, que hacen que cada construcción tenga características particulares, seconsideran aquí los vidrios, espejos, cerraduras, divisiones de baño, tanque deagua, calentador, cocina integral, etc.....

Estado De Conservación:Hace referencia a las condiciones de habitabilidad que posee el predio, que no presenteninguna incomodidad o peligro, como consecuencia del deterioro producido por el uso através de los años.

Vetustez:Define la edad de construcción del inmueble. Generalmente se considera como vida útilde un inmueble un lapso de tiempo comprendido entre 50 y 100 años, dependiendo delos materiales de construcción, su adecuado mantenimiento y la destinación delinmueble.

Nota: En el mercado existen unas tablas que cuantifican combinadamente el estado deconservación y la vetustez de los predios, estas tablas fueron elaboradas por lostratadistas Fitto y Corvinni, que asumen factores de afectación negativa que debe ser

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aplicada sobre todos los inmuebles, como consecuencia del paso de los años y suestado de conservación.

El autor tiene serias dudas sobre la posibilidad de aplicación de las mencionadas tablas,pues en ellas, se asume que el paso del tiempo necesariamente implica deterioro, lo cualno siempre es valido, pues hoy se puede recibir un inmueble en obra gris y en un lapsodeterminado de cinco años, las características físicas del predio en ese momento, seránmejores a las que el inmueble tenia en su momento de adquisición. El autor sugiere quese analicen conjuntamente el estado de conservación y la vetustez a la luz de lascondiciones de seguridad que el inmueble ofrece para las actividades que se desarrollenen el.

Factor De Vecindad:Se plantea respecto a su entorno inmediato, dependiendo de las principales vías delsector (avenido, paralelo), de los centros de atracción económica, de las institucioneseducativas, de atención hospitalaria, institucional, de policía y centros culturales,deportivos y recreacionales.

Diseño:Elemento altamente incidente en la determinación final del valor de una construcción,pues de el depende la luz solar, la distribución interior del inmueble y la resistencia de losmateriales frente a los vientos. En términos generales, el diseño es la ciencia por mediode la cual se plasman ideas en planos, para la elaboración de un diseño se debe teneren cuenta las características del terreno y las normas de la zona.

En el análisis del diseño el avaluador debe considerar el área del bien (determinante parael manejo de los espacios), la zona y su ubicación (el estado, norma para cada zona enlas cuales se divide la ciudad), los servicios (se debe tener certeza sobre su factibilidadde instalación), la luz natural (el proyecto debe orientarse según sus necesidades).

Rentabilidad:Se cuantifica teniendo como base los ingresos que genere el bien, por cualquierconcepto: Arriendo, Publicidad.

Ubicación en altura:No es lo mismo en términos de valor, un bien ubicado en un primer piso que en un cuartonivel, pues la contaminación auditiva y visual es diferente, lo mismo que las cargashidráulicas

Uso actual y posible:Se considera como uso a la destinación signada a un local y / o edificación en general,que conforman la estructura urbana y se clasifica de acuerdo con su actividad específica.

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Sistemas de transporte:La existencia o no de sistemas de transporte masivo, o la posibilidad de acceder alpredio con los sistemas tradicionales de transporte.

Expectativas De Valorización:Es un elemento dado por el desarrollo del entorno a causa de la ejecución de una obrade interés público, ejecutada por el municipio, el departamento o la nación.

Se deben consultar el Plan de Desarrollo y el Plan de Ordenamiento Territorial delmunicipio al cual pertenece el inmueble, para determinar aquellas obras en proceso oproyectadas en forma inmediata, en corto tiempo y a largo plazo.

Servicios Públicos:Si existe disponibilidad y/o limitaciones para el desarrollo de las acometidas o laimplementación de los servicios públicos es muy costosa.

Acabados:Toda construcción arquitectónica debe tener su propio sello, obtenido mediante losacabados, elemento constitutivo esencial del precio final, se consideran como sencillos,modernos y de lujo.

Estratificación:Es un parámetro que cuantifica la tarifa básica de los servicios públicos domiciliarios, sinembargo, para definirlo se califican la fachada, la cubierta, la cocina, los baños y losambientes interiores, estos son elementos que definen el valor de las construcciones.

Nota 1: Existen elementos incidentes simultáneamente en el valor de las construccionesy los lotes, su análisis dependerá del sentido común, la experiencia y el conocimiento delavaluador. Adicionalmente es importante resaltar que existen algunos elementosincidentes en el valor de los inmuebles, que por no ser común a todos, no deben dejar derelacionarse, tal es el caso, de Factores Ambientales (Cercanía a un relleno sanitario,por ejemplo), Retiro de Quebrada (Se exige una zona de 30 metros, contados a partir delborde superior del cauce, en los cuales solo se permite recreación pasiva oreforestación) y otros que el avaluador definirá en su visita a terreno.

Nota 2: Los elementos incidentes en el valor de los bienes, deben ser analizadosconjuntamente y no en forma individual, pues ello permite caer en equívocos, porejemplo, un bien ubicado en el norte de Bogota, tiene un valor distinto a un lote ubicadoen el sur, pero por este solo factor de ubicación, no se puede concluir que un bien valgamas o menos que el otro, se puede concluir si que poseen valores diferentes.

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CAPITULO IV

METODOS DE AVALUO.

Pese a que existen métodos valuatorios de aceptación universal, en aras de minimizar laposibilidad de ocurrencia de un error, independientemente de la exactitud del métodoempleado y de la veracidad de la información básica, el autor sugiere el empleo de por lomenos dos métodos en la realización de cualquier avaluó.

Hay métodos que se pueden emplear indistintamente para el avalúo de lotes y deconstrucciones.

Métodos Valuatorios Para Lotes.Por lote se entiende el inmueble perteneciente a una persona natural o jurídica, situadoen un mismo municipio, definido claramente.

Método Tradicional.Consiste en la aplicación de conocimientos básicos que posee el Avaluador, sobrecomportamiento de precios de la tierra, para un sector determinado de la ciudad, carecede sustento lógico y coherente, pues no media ningún tipo de investigación ni aplicaciónmetodologica, el conocimiento que se posee es empírico. Es el menos recomendado.

Método de Mercado o Comparación.Ya aplica cierta metodología y análisis, pues compara por lo menos tres lotes similares,de los cuales se conoce su precio de negociación, al lote motivo del avaluó. Estasimilitud debe ser por lo menos en forma, tamaño, topografía, vías, de acceso, entornoinmediato, y ubicación. El lote motivo del avalúo tendrá como valor, el promedio de loslotes analizados, este método busca establecer el valor comercial del bien, a partir delestudio de las ofertas o transacciones recientes en la zona. Aunque tampoco es el másadecuado, por lo menos, es más confiable que el tradicional. Tiene como base el estudiodel mercado de la propiedad raíz en la zona, por ello es recomendable analizar:

Estado de la oferta y la demanda en el sector: Cantidad y movimiento de propiedades enventa, Numero de lotes vacantes en el sector, Lotes en proceso de construcción.

Descripción de las propiedades vendidas: Detalles físicos del lote, característicaspositivas y/o negativas en comparación con el inmueble que se avalúa, Rentabilidad.

Condiciones de la venta: Fecha, Tiempo en que duro ofrecida, Situación económicageneral en la fecha de negociación, Necesidad o razón de la venta, Forma de pago.

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Ejemplo:Se conocen las dimensiones, forma, tamaño, topografía, vías de acceso, entornoinmediato, ubicación y precios de los Lotes A, B y C, se pretende avaluar el lote D, cuyaárea es de 450 Metros Cuadrados. Aplicando esta metodología, se procede de lasiguiente manera:

Lote A: Valor M2 $ 25.000

Lote B: Valor M2 $ 30.000

Lote C: Valor M2 $ 31.000

Promedio M2 = $ 81.000 = $ 27.0003

Valor Lote D = 450 x $ 27.000 = $ 12.150.000

Método de Renta.Cuantifica los Ingresos que el lote motivo del avaluó puede generar, en un tiempodeterminado y así calcular su valor. En otras palabras, mide los Ingresos que el inmueblese espera produzca en un futuro, para determinar hoy, el precio probable del bien.

Esta técnica Valuatoria permite cuantificar los ingresos futuros del bien motivo del avalúo,mediante la comparación de los ingresos de otros inmuebles semejantes encaracterísticas físicas, de uso y ubicación, o determinando los incrementos anuales queen los ingresos se puedan generar, mediante un análisis del mercado inmobiliario o porincrementos ordenados por ley.

Al momento de analizar los ingresos generados por el inmueble, estos deben sertomados de documentos contables legales, y se debe analizar también:

a. Contratos que regulen la posibilidad de generar ingresos, tales como contratos dearrendamiento y publicidad, estos contratos deben haber sido suscritos en el ultimo año yno deben estar por encima de los topes legales, en caso contrario, se tomara como basede la cuantificación de ingresos el tope máximo legal permitido.Los ingresos deben estar actualizados. Para realizar el avalúo de un bien por el Métodode Renta, existen varias concepciones:

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Método de Renta, Tasa de Capitalización:Por Tasa de Capitalización se entiende la relación que hay entre los ingresos que generaen un año el inmueble y su precio de venta, es decir:

Ingresos generados en un añoT de C = -----------------------------------------------------

Precio de Venta.

La metodología sugiere:Obtenga una tasa de capitalización representativa del sector donde esta ubicado elinmueble motivo del avaluó. Esto implica, que se debe conocer de otro lote similar alavaluado, los ingresos que generaba y su precio de venta. Por sector se entiende laextensión superficiaria que se genera considerando el bien motivo del avaluó, el centrode una circunferencia de 20 cuadras de diámetro, dependiendo de la homogeneidad delsector, el diámetro se reducirá o ampliara.

Determine los ingresos del bien motivo del avaluó, esta información la suministra lapersona natural o jurídica que contrata los servicios valuatorios de la empresa.

Divida los Ingresos que genera el Inmueble motivo del avalúo con la tasa decapitalización obtenida para el sector. El valor resultante, es el valor del Inmueble por elmétodo de Renta Tasa de Capitalización.

Ejemplo.Obtenga una Tasa de Capitalización representativa del sector.

Para ello es necesario conocer de la zona, por lo menos, un inmueble que se hallavendido recientemente y conocer también cuanto generaba de renta.

Se investigó que un inmueble similar al que origina el avalúo, fue vendido por $100.000.000 y generaba ingresos anuales por $ 12.000.000.

TASA DE CAPITALIZACIÓN = Ingresos Generados ( 1 año)Precio de Venta

TASA DE CAPITALIZACIÓN = $12.000.000 _$ 100.000.000

TASA DE CAPITALIZACIÓN OBTENIDA = 0.12

b. El inmueble que se pretende avaluar genera unos ingresos anuales de$10.000.000.oo.

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c. Precio del Inmueble Avaluado.

Se relaciona la tasa de capitalización obtenida con los ingresos que genera el bienmotivo del avaluó.

Ingresos Generados_Tasa de Capitalización

Entonces:

VALOR INMUEBLE = $ 100.000.000 = $ 83.333.3330.12

El Valor del Inmueble seria $ 83.333.333

Método de Renta. Multiplicador de Ingresos Brutos:Por Multiplicador de Ingresos Brutos se entiende la relación entre el precio de venta deun inmueble y los ingresos que generaba en un tiempo de un año.

MULTIPLICADOR DE INGRESOS BRUTOS = __ Precio de Venta__Ingresos Generados

Continuemos con los datos del ejemplo anterior:

MULTIPLICADOR = $ 100.000.000 = 8.33$ 12.000.000

El Multiplicador de Ingresos Brutos es de 8.33

Para su aplicación esta metodología propone:

Obtenga un Multiplicador de Ingresos Brutos promedio (mínimo tres predios), lo quesignifica que se debe conocer de 3 inmuebles similares al que se pretende avaluar, losingresos que cada bien generaba y su precio de venta.

El precio del Inmueble motivo del Avalúo, es el producto del Multiplicador de IngresosBrutos promedio, por los Ingresos que genera el Inmueble en un año. De acuerdo a laexigencia metodológica, se requiere por lo menos otros dos Multiplicadores de IngresosBrutos.

Suponga que obtuvo información de otros dos inmuebles similares al avaluado y queeste genera $13.000.000 anuales de ingresos, se obtienen los Multiplicadores faltantes.Toda la información se sintetiza en el siguiente cuadro:

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INMUEBLE INGRESOSGENERADOS ($)

PRECIO DEVENTA ($)

MULTIPLICADORDE INGRESOS

A 12.0000.000 100.000.000 8.33

B 10.000.000 83.333.333 8.33

C 11.000.000 95.000.000 8.63

A AVALUAR 13.000.000 ?

A) Se obtiene ahora el Multiplicador de Ingresos Bruto Promedio, así:

Multiplicador Promedio = 25.29 = 8.433

B) Se obtiene el Valor del inmueble, de la siguiente manera:

Se multiplica el valor de los ingresos generados por el bien en un periodo de un año, porel valor del Multiplicador Bruto Promedio, así:

Valor del Inmueble = $ 13.000.000 x 8.43

Valor del Inmueble por el Método deRenta Multiplicador de Ingresos Brutos = $ 109.590.000

NOTA: Estas metodologías son de difícil aplicación en el país, por las dificultades queimplica la obtención de la información en terreno, y de las pocas garantías que entérminos de veracidad su recolección ofrece.

METODO DE RENTA WR: El ingeniero WILLIAM ROBLEDO GIRALDO, propone lasiguiente metodología:

Determine los Ingresos Anuales que genera el Inmueble. Se parte de la informacióncierta que sobre los ingresos generados por el bien, suministra su propietario.

Los Ingresos deben cuantificarse para un periodo de cinco años. El incremento generadoen los Ingresos de un año respecto al siguiente, se calcula según el conocimiento que setenga de la actividad inmobiliaria. Hay que anotar sin embargo, que los ingresos no serefieren solamente a ingresos generados por concepto de canon de arrendamientos,

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sino a todos los ingresos que genere el inmueble por cualquier concepto, publicidad porejemplo.

El tiempo de cinco años en la medición de los ingresos, lo asume el Ingeniero Robledo,basado en una premisa universalmente aceptada en Ingeniería Económica y consistente,en que proyecciones a un lapso mayor de tiempo, son Inconsistentes, adicionalmente, enla evaluación económica de proyecto, el punto de retorno se da al cabo del quinto año.

La formula para realizar la proyección económica es la tradicional:

VF = Vp (1 + Ip )n

VF = Valor FuturoDonde:

Vp = Valor Presente o Ingresos obtenidos en cada uno de los años en cuestión

Ip = Efecto combinado de Inflación y Devaluación de los últimos 5 años.

Esta información la suministra el Banco de la Republica a través de suDepartamento de Investigaciones Económicas (Estadística), en caso contrario,puede calcularse aplicando la formula universal de combinación de intereses queconsiste:

Ip = (1-inflación) (1- perdida de poder adquisitivo) – 1.

La inflación y la pérdida de poder adquisitivo empleada en el calculo, es elpromedio individual de los últimos 5 años.

n = Año al cual se va a Proyectar.

Continuemos con el mismo inmueble del ejemplo anterior, es decir, genera un ingresode $ 13.000.000 anuales y para efectos de aplicación metodológica, se asume unincremento del 10% anual. Sin embargo, este incremento se da como consecuencia de laoferta y la demanda,(inmuebles dedicados al Comercio y a la Industria),para inmueblesdedicados a vivienda, el incremento anual se fija por decreto.(El estado permiteincrementos anuales equivalentes al 90% del índice de precios al consumidor, certificadopor el DANE), Todo ello, complementado por el sentido común y el conocimiento delavaluador. Para el ejemplo, el Ip, se calculo y dio como resultado 0.1936, Entonces:

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2.004 = 13.000.000 (1 + 0.1936)5 = $ 31.494.694

2.005 = 14.300.000 (1 + 0.1936)4 = $ 29.024.936

2.006 = 15.730.000 (1 + 0.1936)3 = $ 26.748.852

2.007 = 17.303.000 (1 + 0.1936)2 = $ 24.651.254

2.008 = 19.033.000 (1 + 0.1936)1 = $ 22.717.788

Σ $134.637.524

Se puede asumir como factor de incertidumbre el 10%, por lo tanto, se afectaría el valorobtenido en $13.463.752. Entonces

Valor Inmueble por Renta W.R. = $134.637.524 - $13.463.752

Valor Inmueble por Renta W.R.= $ 121.173.772.

Nota: Para poder comparar los Procesos de Renta, se deben realizar los cálculos coninformación real, pues los valores de los ejemplos son supuestos y por facilidadoperativa, en el caso de la metodología W.R., se asumió como incremento un porcentajeconstante del 10%, que no corresponde a la realidad.

Es importante aclarar que el Ip (Efecto Combinado de Inflación y Devaluación de losúltimos cinco años, lo suministra el Departamento de Investigaciones Económicas delBanco de la República)

Método Residual:Está basado en las tendencias promedio de las incidencias de costos de los diferentescapítulos de las construcciones, en la evaluación económica de proyectos deconstrucción.

La Metodología consiste en cuantificar todos los costos incidentes en la ejecución de unproyecto de construcción, de forma tal, que solo quede un residuo, que corresponde alvalor del Lote. Tiene su base, en la determinación del Probable Valor de Venta de un

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Proyecto de construcción, obtenido a través del conocimiento que se tenga de la zonadonde esta ubicado el bien motivo del avalúo, este conocimiento, debe tener como basela normatividad vigente y el mayor y mas rentable uso del predio, a este valor, se restanCostos Directos e Indirectos de la construcción, Financieros, de Administración,Utilidades e Imprevistos, quedando solamente, el valor correspondiente al Lote. Losporcentajes de incidencia de cada ítem, puede variar de un proyecto a otro, pero lossugeridos en el ejemplo fueron definidos por la Sociedad Colombiana de Arquitectos yson los más aceptados.

Es obvio suponer que para determinar el precio probable de venta de un Proyecto deConstrucción, se debe haber realizado un estudio de mercado, que permita definir elmayor y mejor uso del Lote, el área a construir y el precio de venta del metro cuadrado.

La máxima área de construcción depende del municipio donde esta ubicado el bienmotivo del avaluó, en condiciones normales, esta se obtiene por la siguiente formula:

ÁREA CONSTRUIBLE = ÁREA DEL LOTE x ÍNDICE DE OCUPACIÓN x ÍNDICE DECONSTRUCCIÓN

Índice de Ocupación es la máxima utilización que del lote puede hacerse para el primerpiso.

Índice de construcción es la densificación de la construcción. Ambos índices estándefinidos para cada uno de los distintos sectores de la ciudad, se adoptan medianteacuerdo del Consejo Municipal y se relacionan para los distintos barrios en el Acuerdo deusos del suelo.

Se sugiere para el ejemplo, un lote con área de 5000 mt2, un Índice de Ocupación de80% y un Índice de Construcción de 5, entonces para aplicar el Método Residual, setendría:

Área construible = 5.000 Metros X 0.8 X 5 = 20.000

Para el ejemplo se asume que el área construible es de 20.000 M2, el área del Lote esde 5.000 M2 y el Valor de Venta de Construcción es de $ 1.000.000 por M2

Precio Probable de Venta = $ 20.000’000.000

Costos Directos = $ Representa el 50 % delPrecio probable de Venta

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Costos Indirectos = $ Entre un 10% y 20% delPrecio Probable de Venta

Costos de Administración = $ Entre un 4% y 6% del PrecioProbable de Venta

Costos Financieros = $ Entre un 3% y 5% del PrecioProbable de Venta.

Costos de Imprevistos y = $ Entre un 10% y 15% del UtilidadesPrecio Probable de Venta.

Si se asume para cada ítem, la mitad del rango sugerido, se tendría:

Costos Directos 50%Costos Indirectos 15%Costos de Administración 5%Costos Financieros 4%Imprevistos y Utilidades 13%

87%

Los Costos Directos son los que tienen que ver con el desarrollo especifico delproyecto, tales como Estudio de Suelos, Excavaciones, Cimentaciones, Mampostería,Cubierta, Acabados, etc.

Los Costos Indirectos hacen referencia a Licencias Seguros, Planos y direcciónArquitectónica, Honorarios, conexión de servicios, impuestos etc.

Método del Potencial de Desarrollo:Esta metodología fue desarrollada por el Ingeniero WILLIAM ROBLEDO GIRALDO, parasu aplicación, es fundamental entender el Concepto de Potencial de Desarrollo yDerecho de Superficie.

Potencial de Desarrollo: Es la capacidad que el suelo tiene de soportar accidentes,estos son las construcciones.

Derecho de Superficie: Desarrollo en Altura que un predio puede obtener de acuerdo alos usos del suelo y a su ubicación.

El Derecho de Superficie esta limitado por el Índice de Ocupación y el Índice deConstrucción.

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Índice de Ocupación: Es el área utilizable en el primer piso para el futuro desarrollo.

Índice de Construcción: Es el producto del índice de ocupación aplicado para cada lotepor el desarrollo en altura permitido por la normatividad vigente.

Estos dos índices se obtienen del código de construcción y urbanismo de cada municipio,y están definidos para cada división Político-Administrativa en que se encuentrezonificada la ciudad: Comunas, Alcaldías Menores, Sectores etc.

Las metodologías tradicionales no han cuantificado el Potencial de Desarrollo, olvidandola premisa generalmente aceptada que dice “La tierra urbana vale por su posibilidadpresente o futura como lugar de construcción”.

Adicionalmente la Ley 388 de 1.998 que reglamenta los Planes de OrdenamientoTerritorial, reconoce como elemento generador de Plusvalía, el cambio de normatividadque permite incrementar la altura de construcción en una zona determinada, como sepretende entonces, desconocer este parámetro fundamental en la Actividad Valuatoria?.

La Propuesta del Ingeniero Robledo Giraldo, para cuantificar el Potencial de Desarrollo,tiene cuatro rangos.

a) Cuando el Lote no tiene ningún desarrollo arquitectónico, en este caso, el Potencialde Desarrollo equivale al 50% del valor determinado para el Lote, por cualquiermetodología. Ejemplo:

Avaluando un Lote de 500 M2, sin ningún desarrollo arquitectónico, el valor fijadoinicialmente fue de $ 40.000.00.A este valor hay que sumarle el Potencial de Desarrollo,según la propuesta del Ingeniero Robledo, para este caso especifico, es del 50%,esdecir, $ 20.000.000 = $ 60.000.000.

b) Cuando el Lote tiene una construcción inferior al 30% del área total construible, sedetermina el área total construible, que es igual al área del Lote x Índice deConstrucción, por el Índice de Ocupación

AREA DE CONSTRUCCIÓN = A Lote x IO x IC

Para el Ejemplo se asume que el Índice de Ocupación es de 0.8 (80%) y el Índice deConstrucción es de 4

AC = 500 M2 x 0.8 x 4 = 1.600 M2, Es la máxima Área Construible.

Para aplicar el segundo caso, supongamos que el Lote tiene una construcción de 300M2.

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Entonces se determina si esa área es inferior al 30% del Área Total Construible.

Si el 100% 1.600 M2X 300 M2

X = 100 x 300 = 18.751.600

En este caso el Potencial de Desarrollo es igual al 30% de la Sumatoria del Valor delLote y el Valor de la Construcción.

Suponga el Valor de la Construcción a $200.000 M2 (Este valor se ha obtenidopreviamente)

El Avaluador Tradicional, dirá que el valor del Inmueble es igual al Valor del Lote más elValor de la Construcción.

Avalúo Tradicional = $ Lote + $ Construcción

A.T = $ 40.000.000 + $ 60.000.000 = $ 100.000.000

W.R = $ 100.000.000 +0.3 (100.000.000)

W.R = $ 100.000.000 + $ 30.000.000 = $ 130.000.000

c) Cuando el Lote tiene un Área Construida entre el 30% y el 75% del Área TotalConstruible, entonces el Potencial de Desarrollo equivale al 10% de la sumatoria delValor del Lote y la Construcción.

Avalúo Tradicional = $ Lote + $ Construcción

AT = $ 40.000.000 + $ Construcción

Suponga que para este caso, el Área Construida es de 900 M2

Sí el 100% 1.600 M2X 900 M2

X = 100 x 900 M2 = 56.25 %1.600 M2

El porcentaje de construcción esta en el rango propuesto para el tercer caso.

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A. Tradicional = $ Lote + $ Construcción

A.T. = $ 40.000.000 + $ 180.000.000 = $ 220.000.000

Avalúo W.R = $ Lote + $ Construcción + Potencial de Desarrollo

A.W.R. = $ 40.000.000 + $ 180.000.000 + P d D

A.W.R. = $ 220.000.000 + $ 22.000.000

A.W.R = $ 242.000.000

d) Cuando el Área Construida es superior al 75% del Área Total Construible.En este caso, el Potencial de Desarrollo se considera nulo.

MÉTODOS DE AVALÚO PARA CONSTRUCCIÓN.Por construcción se entiende en términos valuatorios, todo aquello que poseasimultáneamente cubierta y cerramiento. Si se carece de alguno de estos elementos, loque se obtiene entonces es una obra civil.

Método Tradicional.Aplica el mismo criterio que el empleado para el avalúo de lotes.

Método de Mercado y/o Comparación.Aplica el mismo criterio que el empleado para el avalúo de lotes.

Método de Renta.Tasa de Capitalización: Aplica el mismo criterio que el empleado para el avalúo de lotes.

Renta Multiplicador de Ingresos Brutos: Aplica el mismo criterio que el empleado para elavalúo de lotes.

Renta W.R.: Aplica el mismo criterio que el empleado para el avalúo de lotes.

Método de Reposición.Se busca dar una aproximación al costo de reemplazar o construir una propiedad decaracterísticas iguales a la que se está avaluando. Se pretende establecer el valorcomercial de un inmueble a partir de calcular el costo total de construcción a precios dehoy, de un inmueble similar al avaluado, afectando su valor por estado de conservación,vetustez y vida útil. En el análisis del estado de conservación es importante resaltar el

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deterioro físico del inmueble, si es reparable, cual es su costo, determinar su proyecciónde uso, Factores determinantes en su estado de conservación son la ObsolescenciaTécnica y Funcional. El Método de Reposición se puede realizar por ITEM o porProcesos.

Reposición por Ítem.

Es el método más exacto pero es muy dispendioso, consiste en cuantificar cada uno delos elementos necesarios en la construcción de un inmueble y multiplicarlos por su valorindividual de mercado, incrementado en el costo de la mano de obra, la sumatoria detodos los elementos constituye el valor del Inmueble por el Método de Reposición porÍtem. Es Lógico suponer que este valor tendrá afectaciones positivas o negativas segúnsu estado de conservación y vetustez.

En el Mercado existen programas que clasifican todos los ítem que intervienen en unaconstrucción (En algunos casos pueden superar las 300 ), pero también es necesarioconocer la cantidad de obra.

Reposición por Procesos:

Es el más usado pues también es muy preciso. Consiste básicamente en cuantificar losprocesos de la construcción, perfectamente definidos, mediante investigaciones directase indirectas, para llegar a obtener el precio por metro cuadrado de construcción.

En términos generales se puede hablar de Preliminares, Cimentación, Desagües eInstalaciones Subterráneas, Mampostería, Estructura en Concreto, Cubierta, Pisos,Enchapes, instalaciones Hidráulicas, Instalaciones Eléctricas, Carpintería, AparatosSanitarios, Cerrajería, Vidrios, Equipos Especiales. Para la aplicación de este método esmuy importante la consulta de revistas especializadas como CONSTRUDATA, GuíaInmobiliaria, Boletines de Camacol, Publicaciones de las diferentes Lonjas yConstructoras Privadas, sin olvidar el Estudio de Mercado que debe realizar el propioAvaluador.

Nota: El fundamento real de este proceso, es la hipotética cuantificación de lasreparaciones locativas que requiriese la construcción motivo del avaluó y este valor, sedescuenta del costo MT2 nuevo obtenido en las investigaciones realizadas por el perito.

Formato Para la Descripción de las Construcciones:

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Para la correcta descripción de la construcción, es necesario implementar un formato derecolección de la información en terreno, el autor sugiere el empleo del formato decalificación, implementado por Instituto Geográfico:

CALIFICACION DE EDIFICACIONES1. ESTRUCTURA PUNTOS A B C PUNTOS A B C

RESIDENCIAL COMERCIAL

1.1. ARMAZON PUNTOS A B C PUNTOS A B C

MADERA 0 4*

PREFABRICADO 1 8*

LADRILLO, BLOQUE 2 12*

CONCRETO HASTA TRES PISOS 4 22*

CONCRETO CUATRO O MAS PISOS 6 22*

1.2. MUROS PUNTOS A B C PUNTOS A B C

MATERIALES DE DESECHO, ESTERILLA 0 0*

BAHAREQUE, ADOBRE, TAPIA MADERA 1 1*

MADERA 2 2*

CONCRETO PREFABRICADO 3 3*

BLOQUE, LADRILLO 4 4*

1.3. CUBIERTA PUNTOS A B C PUNTOS A B C

MATERIALES DE DESECHO, TELAS ASFALTICAS1 1*

ZINC, TEJA DE BARRO, ETERNIT RUSTICO3 3*

ENTREPISO (CUBIERTAPROVISONAL)PREFABRICADO

6 6*

ETERNIT O TEJA DE BARRO (CUBIERTASENCILLA)

9 9*

AZOTEA, ALUMINIO, PLACA SENCILLA CONETERIT O TEJA DE BARRO

13 13*

PLACA IMPERMEABILIZADA CUBIERTA LUJOSA UORNAMENTAL

16 16

1.4. CONSERVACION PUNTOS A B C PUNTOS A B C

MALO 0 0*

REGULAR 2 2*

BUENO 4 4*

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EXCELENTE 5 5*

2. ACABADOS PRINCIPALES PUNTOS A B C PUNTOS A B CRESIDENCIAL INDUSTRIAL

OCOMERCIAL

2.1 FACHADAS PUNTOS A B C PUNTOS A B C

POBRE 0 2*

SENCILLA 2 4*

REGULAR 4 6*

BUENA 6 8

LUJOSA 8 12

2.2. CUBRIMIENTO MUROS PUNTOS A B C PUNTOS A B C

SIN CUBRIMIENTO 0 0*

PAÑETE, PAPEL COMUN, LADRILLO PRENSADO1 2*

ESTUC, CERÁMICA, PAPEL FINO 2 3

MADERA, PIEDRA ORNAMETAL 3 5

MARMOL, LUJOSOS, OTROS 4 7

2.3. PISOS PUNTOS A B C PUNTOS A B C

TIERRA PISADA 0 0*

CEMENTO, MADERA BURIDA 2 3*

BALDOSA COMUN DE CEMENTO, TABLONLADRILLO

3 5*

LISTON MACHIEMBRADO 4 7

TABLETA, CAUCHO ACRILICO, GRENITO,BALDOSA FINA

6 9*

PARQUET, ALFOMBRA, RETAL DE MARMOL(GRANITO PEQUEÑO)

8 11

RETAL DE MARMOL, MARMOL, OTROS LUJOSOS 9 13


MALO 0 0*

REGULAR 2 2*

BUENO 4 4*

EXCELENTE 5 5*

S0024034R.N.A.04107075



3. BAÑO PUNTOS A B C PUNTOS A B CRESIDENCIAL INDUSTRIAL

OCOMERCIAL

3.1. TAMAÑO PUNTOS A B C PUNTOS A B C

SIN BAÑO 0

PEQUEÑO 1

MEDIANO 2

GRANDE 3

3.2. ENCHAPES PUNTOS A B C PUNTOS A B C

SIN CUBRIMIENTO 0

PAÑETE, BALDOSA COMÚN DE CEMENTO 1

BALDOSIN UNICOLOR, PAPEL COMUN 2

BALDOSIN DECORADO, PAPEL FINO 3

CERAMICA, CRISTANAC, GRANITO 4

MARMOL, ENCHAPE LUJOSO 5

3.3. MOBILIARIO PUNTOS A B C PUNTOS A B C

POBRE 0 0

SENCILLO 3 3

REGULAR 6 6

BUENO 9 9

LUJOSO 11 16


MALO 0

REGULAR 2

BUENO 4

EXCELENTE 5

SUBTOTAL

S0024034R.N.A.04107075



4. COCINA PUNTOS A B C PUNTOS A B CRESIDENCIAL INDUSTRIAL

OCOMERCIAL

4.1. TAMAÑO PUNTOS A B C PUNTOS A B C

SIN COCINA 0

PEQUEÑA 1

MEDIANA 2

GRANDE 3

4.2. ENCHAPES PUNTOS A B C PUNTOS A B C

SIN CUBRIMIENTO 0

PAÑETE, BALDOSA DE CEMENTO 1

BALDOSIN UNICOLOR, PAPEL COMUN 2

BALDOSIN DECORADO, PAPEL FINO 3

CERAMICA, CRISTANAC, GRANITO 4

MARMOL, ENCHAPE LUJOSO. 5

4.3. MOBILIARIO PUNTOS A B C PUNTOS A B C

POBRE 0 0*

SENCILLO 2 3*

REGULAR 3 5*

BUENO 4 7

LUJOSO 6 9*


MALO 0 0*

REGULAR 2 2*

BUENO 4 4*

EXCELENTE 5 5*

SUBTOTAL

TOTAL RESIDENCIAL Y COMERCIAL(1,2,3,4)

S0024034R.N.A.04107075



5. COMPLEMENTO INDUSTRIA5.1. CERCHAS PUNTOS A B CMADERA 6*METALICA LIVIANA 12*METALICA MEDIANA 22*METALICA PESADA 34*ALTURA 6*SUBTOTALTOTAL INDUSTRIAL M (1,2,5)

6. GENERALES6.1. NUMEROTOTAL DE PISOSDE HABITACIONESDE BAÑOSDE LOCALESAÑO DE CONSTRUCCIONESTRATO No.OBSERVACIONES:

EDIFICACIONES VARIASDESTINO DESCRIPCION

SERVIDUMBRES:

FIRMA DEL PROPIETARIO O POSEEDOR FECHA

DIA MES AÑO

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NOTA: El avaluador puede consultar también los formatos de calificación deconstrucciones de las Lonjas, CAMACOL, Oficinas particulares o diseñar su propioformato.

AVALUÓ DE CONSTRUCCIONES SOMETIDAS AL RÉGIMEN DEPROPIEDAD HORIZONTAL.

Es necesario aclarar que los bienes comunes definidos en el Reglamento de PropiedadHorizontal, son inseparables de las áreas de derecho privado, lo que impide sucomercialización en forma independiente y esto influye en su valor comercial, así seande uso exclusivo.

En condiciones normales, un inmueble sometido al Régimen de Propiedad Horizontal,esta compuesto por:

Área Construida PrivadaÁrea Construida ComunalLote PrivadoLote ComunalZona Comunal de Uso ExclusivoPotencial de Desarrollo.Garaje

Es importante entonces, cuantificar el aporte individual de esos elementos al valor totaldel bien.

Avalúo de Construcciones Privadas:

Estas pueden ser avaluadas por cualquiera de los métodos explicados anteriormente.(Se recomienda reposición o renta).

Avalúo de Construcciones Comunales:

Su necesidad de avalúo individual tiene una razón lógica: Pago de la Prima del Seguro.

El Ingeniero William Robledo Giraldo, ha desarrollado la siguiente propuestametodológica:

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Obtenga el Coeficiente de Copropiedad. Esta información se toma del Reglamento dePropiedad Horizontal. Para el ejemplo suponga que este es de 3.4%.

Defina las zonas comunales construidas y su área. Esta información se toma delReglamento de Propiedad Horizontal. Para el ejemplo se asumen que estas son:Casetas de celaduría, zonas de circulación, escaleras, espacios de los ascensores,gimnasio y salón de reuniones. Area Total = 4.500 Mts².

Determine la zona comunal construida de mayor área. Esta información se toma delReglamento de Propiedad Horizontal. Para el presente caso se asume que el área demayor construcción es el salón de reuniones, con un área de 600 Mts².

Avalué por cualquier método la zona seleccionada con mayor área. Para el ejemplo, 600m².

La zona avaluada (Se empleo el método de reposición), dio como resultado final$500.000 m².

Cuantifique el coeficiente de área, se procede de la siguiente manera:

Si el 100% equivale a 4500 Mts²3.4 equivale a X

X = 4500 Mts² x 3.4100%

X = 153

Valor Total Construcción Comunal = 153 * $500.000 = $76.500.000

NOTA: Si se quiere ser más exacto en el avalúo de las zonas comunales construidas,este procedimiento debe ser aplicado en cada una de las zonas definidas: Casetas deceladuría, zonas de circulación, escaleras, espacios de los ascensores, gimnasio y salónde reuniones. Sin embargo, la experiencia profesional del ingeniero Robledo Giraldo,permite concluir que avaluando la zona comunal construida de mayor área, se obtiene unvalor muy cercano a la realidad.

Avalúo de Lotes Privados:

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Se procede aplicando cualquiera de las metodologías descritas anteriormente. Solodebe tenerse cuidado en el momento de cuantificar el coeficiente de área. Se procede dela siguiente manera:

Si el 100% equivale a 3000 Mts²3.4 X

X = 3000 Mts² x 3.4100%

X = 102 Mts²

Suponga que la aplicación del método valuatorio, determino que el valor metro cuadradolote privado vale a $300.000.

En consecuencia el valor del lote privado será:

$300.000 * 102 Mts² = $30.600.000

Avalúo de Lotes Comunales:

El ingeniero Robledo Giraldo propone la siguiente metodología:

Defina el área del lote comunal. Esta información se obtiene del Reglamento dePropiedad Horizontal. Para el ejemplo suponga 3.600 Mts²

Obtenga el coeficiente de área. Esta información se obtiene del Reglamento dePropiedad Horizontal. Se asume el mismo 3.4%

Cuantifique el coeficiente de área. Se procede así:

Si el 100% equivale a 3600 Mts²3.4 X

X = 3600 Mts² x 3.4100%

X = 122.4 Mts²

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Asemeje precios. Esto significa que el valor obtenido por Mts² para el lote privado, seasume para el lote comunal. La razón de ello, es que geológicamente las característicasde ambos suelos son iguales.

Valor lote comunal perteneciente a esa unidad = 122.4 Mts² * $300.000 = $36.720.000

NOTA: Se afirmo anteriormente que los bienes comunes definidos en el Reglamentode Propiedad Horizontal, son inseparables de las áreas de derecho privado, lo queimpide su comercialización en forma independiente y esto influye en su valorcomercial, a si sean de uso exclusivo. Realmente con el procedimiento anterior, lo quese pretende es cuantificar el valor adicional que la unidad privada obtiene por laexistencia de zonas comunales sin construir, ya que en el sentido tradicional de lapropiedad, este suelo carecería de valor por las limitaciones de comercialización y uso.

Avalúo de Zonas Comunales de Uso Exclusivo:

Es valido también aclarar, que lo que se pretende es determinar el valor adicional que suexistencia genera. Es lógico pensar que si existen dos inmuebles exactamente iguales,en todas sus características físicas, pero uno de ellos carece de zona comunal de usoexclusivo, este, tendrá un menor valor que aquel. El ejemplo típico de las zonascomunales de uso exclusivo, son las terrazas.

Plantea el ingeniero Robledo Giraldo, dos opciones:

Cuando la zona comunal de uso exclusivo es mayor al área construida privada, así:

Área comunal de uso exclusivo: 150 Mts²

Área construida privada: 100 Mts²

Valor total área construida privada: $150.000.000

La existencia de esta zona comunal, amerita un valor adicional equivalente al 20% delvalor total del área construida privada.Valor adicional = $30.000.000

Cuando la zona comunal de uso exclusivo es menor al área privada.

Área comunal de uso exclusivo: 150 Mts²

Área construida privada: 60 Mts²

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Valor total área construida privada: $150.000.000

La existencia de esta zona comunal, amerita un valor adicional equivalente al 10% delvalor total del área construida privada.

Valor adicional = $15.000.000

Sin embargo, en este caso concreto, para que se genere este valor adicional, esnecesario que el área comunal de uso exclusivo, corresponda a por lo menos el40% del área total construida privada. (Para el ejemplo, el 40% de 150 mt2 es 60).

Avaluó del Potencial de Desarrollo.

Es posible que el inmueble tenga una altura inferior a la permitida por la norma, en estecaso se debería calcular el potencial (Según el escenario, no hay que olvidar lapropuesta del Ing. Robledo Giraldo, que contempla 4 posibles escenarios).

Avalúo de Parqueaderos.

Tomando como base la experiencia del autor, este recomienda, un simple análisis demercado para obtener su valor, salvo en aquellos sectores, en los cuales la escasez deparqueaderos sea manifiesta, donde se recomienda aplicar un método de reposición o derenta.

Avalúo total del Inmueble de Propiedad Horizontal.

El avalúo total del bien, corresponde a la sumatoria total de los avalúos parciales, esdecir, valor de la construcción privada + valor de la construcción comunal + valor de loteprivado + valor del lote comunal + valor zonas comunales de uso exclusivo + valor depotencial de desarrollo + parqueadero.

INFORME DEL AVALÚO.

No existe regla alguna, ni se han adoptado por parte de los Avaluadores formas precisasy estandarizadas, para la redacción de los documentos que contienen sus opiniones yconclusiones sobre el avalúo de un bien. El informe debe ser suficientemente claro paraque cualquier persona lo lea y lo entienda, su forma y extensión puede variar,dependiendo de las necesidades y requerimientos del cliente, del tipo de la propiedad enestudio y de la habilidad y facilidad del avaluador para comunicar y exponer susopiniones. En cierto sentido, el informe señala la forma y el criterio que el avaluador ha

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utilizado en el análisis e información de los datos concernientes al bien avaluado, parafinalmente arribar al probable precio del bien. El informe es también, un reflejo delconocimiento y comprensión que posee el avaluador, de los factores económicosimperantes y de los principios y técnicas del proceso valuatorio, así como de su habilidadprofesional, para utilizar e interpretar la información conocida y de su capacidad dediscernimiento, para determinar la incidencia de los diferentes factores de valorización odesvalorización presentes, para derivar finalmente en una opinión sobre el valor del bieninmueble en cuestión.

El contenido sugerido, aunque el lector es libre de adoptarlo, ampliarlo y/o modificarlo, esel siguiente:

1. INFORME.

2. TABLA DE CONTENIDO:

3. CONSIDERACIONES GENERALES.

Se relaciona el método empleado, las fuentes consultadas y describe brevemente laforma como se determinó el valor de la propiedad. Se presenta a continuación elcontenido de un modelo de informe de avalúo, valido para predios urbanos y rurales, soloque en uno u otro caso, se eliminaran algunos parámetros.

MEMORIA DESCRIPTIVA. Propietario. Ubicación geográfica del municipio. Ubicación del predio dentro del municipio. Ubicación del predio según división político administrativa (comuna, localidad,

alcaldía, sector) Descripción del sector en el cual se ubica la propiedad. Servicios públicos del sector y del predio. Nivel social y económico del sector, estratificación. Vías de acceso al sector y al predio. Zonificación del sector según El Plan de Desarrollo del Municipio y el Plan de

Ordenamiento Territorial. Espacio público circundante al predio. Sistema de transporte que van al sector. Usos del suelo según el Código de Construcciones y Urbanismo vigente en cada

municipio.

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ASPECTOS JURÍDICOS. Titilación. Matricula Inmobiliaria Ficha catastral Servidumbres Gravámenes.

LINDEROS Y ÁREAS. Del lote Linderos según escritura pública. Linderos según carta catastral. Linderos según visita. Área lote según escritura pública. Área lote según carta catastral Área según levantamiento topográfico Área construida.

Es necesario aclarar, que las áreas oficiales según resolución 2555 de 1988 (por la cualse reglamenta la formación, actualizada de la formación y conservación del CatastroNacional) son las determinadas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Cuando haydiscrepancia apreciable en las áreas, debe hacerse un proceso aclaratorio y sugerirlevantamiento de planos por profesionales expertos.

Es importante aclarar que las ciudades de Bogotá, Cali y Medellín y el Departamento deAntioquia, poseen catastros propios e independientes del Instituto Geográfico.

CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL PREDIO:Se detalla todo lo referente al inmueble.

DEL LOTE:- Forma- Topografía- Frente promedio- Fondo promedio- Relación frente - fondo- Frente sobre vía- Ubicación en la manzana- Potencial de desarrollo.

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Si el predio es rural, deben calificarse además los siguientes factores:- Pendiente- Drenaje- Encharcamiento- Permeabilidad. Discontinuidad- Retención de humedad- Pedregosidad- Erosión- Textura- Profundidad efectiva- Nivel de fertilidad- PH- Existencia de Aguas- Tipo de suelo- Fuentes de agua- Tipo de cultivos

DE LA CONSTRUCCIÓN:- Cimentación- Estructura- Fachada- Cubierta- Mampostería- Pisos- Cielorrasos- Baños- Cocina- Instalaciones eléctricas- Instalaciones hidráulicas- Carpintería- Ventanas- Puertas- Acabados- Conservación- Vetustez- Numero de pisos- Distribución de la construcción

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SUSTENTACIÓN DEL AVALÚO:- Expectativas de valorización.- Indicadores económicos de la fecha.

METODOLOGIA:- Memoria de cálculos.

CUADRO DE VALORES, ANÁLISIS COMERCIAL:- Valor metro cuadrado terreno.- Área terreno- Valor terreno- Potencial de desarrollo- Valor total terreno- Valor metro cuadrado construcción- Área construcción- Valor construcción- Valor garaje- Valor total avalúo

ANEXOS- Anexo fotográfico- Anexo cartográfico- Cuadro de cálculos- Acreditaciones

BIBLIOGRAFÍA.

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FORMATO AVALÚO INMUEBLE EN PROPIEDAD HORIZONTAL

CONTENIDO

I INFORMACION BASICA

II. TITULACION

III. CARACTERISTICAS GENERALES DEL SECTOR DE LOCALIZACIÓN

IV. REGLAMENTACION URBANISTICA

V. CARACTERISTICAS GENERALES DEL TERRENO.

VI. CARACTERISTICAS GENERALES DE CONSTRUCCIÓN DEL EDIFICIO.

VII. CARACTERISTICAS GENERALES DE CONSTRUCCIÓN DEL ÁREAPRIVADA

VIII. CONSIDERACIONES GENERALES

IX. AVALUO COMERCIAL

X. INDICADORES ECONOMICOS

XI. ANEXOS

XII. BIBLIOGRAFIA

I. INFORMACION BASICA

1.1 TIPO DE INMUEBLE

1.2 MUNICIPIO

1.3. DIRECCION

1.3.1 LOCALIZACION

1.3.2 BARRIO O URBANIZACION

1.3.3 ALCALDIA MENOR

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1.4 DESTINACION ACTUAL DEL INMUEBLE

1.5 DOCUMENTOS SUMINISTRADOS

1.6 FECHA VISITA

1.7 FECHA INFORME

II. TITULACION

2.1 PROPIETARIO

2.2 TITULO DE ADQUISICION

2.3 FOLIO DE MATRICULA INMOBILIARIA

2.4 REGISTRO CATASTRAL

2.5 REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

2.6 FUENTES

2.7 OBSERVACIONES JURIDICAS

2.8 USO ACTUAL.

III. CARACTERISTICAS GENERALES DEL SECTOR DE LOCALIZACION

3.1 DELIMITACION DEL BARRIO O URBANIZACIÓN

NORTE:SUR:ORIENTE:OCCIDENTE:

3.2 ACTIVIDADES PREDOMINANTES3.2.1 DEL SECTOR

3.3 TIPOS DE EDIFICACION3.3.1 DEL SECTOR

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3.4 ESTRATIFICACION

3.5 VIAS DE ACCESO E INFLUENCIA DEL SECTOR3.5.1 CARACTERISTICAS GENERALES3.5.2 ESTADO DE CONSERVACION

3.6 VIA FRENTE A LA PROPIEDAD3.6.1 IDENTIFICACION3.6.2 CARACTERISTICAS GENERALES3.6.3 ESTADO DE CONSERVACION

3.7 INFRAESTRUCTURA URBANISTICA3.7.1 VIAS3.7.2 ANDENES3.7.3 SARDINELES3.7.4 ALUMBRADO PUBLICO3.7.5 PARQUES3.7.6 REDES DE SERVICIOS PUBLICOS3.8 TRANSPORTE PÚBLICO3.9 ACTIVIDAD EDIFICADORA3.10 PERSPECTIVAS DE VALORIZACION3.11 COMENTARIOS GENERALES

IV. REGLAMENTACION URBANISTICA

4.1 ACUERDOS Y/O DECRETOS REGLAMENTARIOS4.2 AREA DE ACTIVIDAD4.3 TRATAMIENTO4.4 USOS PERMITIDOS4.5 AFECTACIONES4.5.1 VIALES4.5.2 DE SERVICIOS

V. CARACTERISTICAS GENERALES DEL GLOBO DE TERRENO

5.1 IDENTIFICACION URBANISTICA5.2 CABIDA SUPERFICIARIA DEL GLOBO DE TERRENO5.2.1 FUENTE5.2.2 AREA PROPORCIONAL SEGÚN COEFICIENTE

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5.3 FORMA GEOMETRICA5.4 FRENTE5.5 FONDO (PROMEDIO)5.6 RELACION FRENTE - FONDO5.7 RELIEVE

VI. CARACTERISTICAS GENERALES DE CONSTRUCCION DEL EDIFICIO.

6.1 GENERALIDADES6.1.1 AREAS DE CONSTRUCCION6.1.1.1 FUENTE6.1.2 NUMERO DE PISOS Y NIVELES6.1.3 DISTRIBUCION6.1.4 EDAD DE LA EDIFICACION6.1.5 CATEGORIA DE LOS ACABADOS6.1.6 ESTADO DE CONSERVACION

6.2 ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS6.2.1 CIMENTACION6.2.2 ESTRUCTURAS6.2.3 ESTRUCTURA DE LA CUBIERTA6.2.4 CUBIERTA6.2.5 ACABADOS FACHADA6.2.6 ENTREPISOS6.2.7 MAMPOSTERIA6.2.8 VENTANERIA6.2.9 PUERTAS EXTERIORES6.2.10 ESCALERAS6.2.11 ACABADOS ZONAS EXTERIORES6.2.12 ALTURA (S) LIBRES (S)6.2.13 LUZ ENTRE COLUMNAS6.2.14 ENUMERACION Y DESCRIPCION EQUIPAMENTO ESPECIAL.

6.3 DESCRIPCION DE ACABADOSPOR DEPENDENCIAS O GRUPOS

6.3.1 -----------------------------------6.3.1.1 PISOS6.3.1.2 MUROS6.3.1.3 TECHOS6.3.1.4 OTROS

6.3.2 ------------------------------------

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6.3.2.1 PISOS6.3.2.2 MUROS6.3.2.3 TECHOS6.3.2.4 OTROS

VII. CARACTERISTICAS GENERALES DE CONSTRUCCION DE LA UNIDADPRIVADA (PROPIEDAD HORIZONTAL)

7.1 GENERALIDADES (DEL EDIFICIO O CONJUNTO)7.1.1 TIPO7.1.2 NOMBRE7.1.3 DESTINO (S)7.1.4 NUMERO DE PISOS7.1.5 NUMERO DE UNIDADES POR PLANTA7.1.6 NUMERO DE UNIDADES TOTALES7.1.7 EDAD DE LA EDIFICACION7.1.8 CATEGORIA DE LOS ACABADOS7.1.9 ESTADO DE CONSERVACION

7.2 ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS7.2.1 PISOS7.2.2 MAMPOSTERIA7.2.3 ACABADOS7.2.4 ENTREPISOS7.2.5 CARPINTERIA7.2.6 VENTANERIA7.2.7 INSTALACIONES ELECTRICAS7.2.8 INSTALACIONES HIDRAULICAS7.2.9 BAÑOS7.2.10 COCINA7.2.11 PUERTA DE ACCESO7.2.12 ESTADO DE CONSERVACION7.2.13 ESCALERAS7.2.14 ACABADOS

7.2.14.1 ACABADOS HALLES7.2.14.2 ACABADOS ZONAS EXTERIORES

7.3. PARTICULARIDADES DE LA (S) UNIDAD (ES)7.3.1. UBICACIÓN DE LA (S) UNIDAD (ES) DENTRO DEL CONJUNTO7.3.2. AREA DE LA (S) UNIDAD (ES)7.3.3. LINDEROS

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7.3.4. COEFICIENTE DE COPROPIEDAD7.3.5. VALOR CUOTA DE ADMINISTRACION7.3.6. DISTRIBUCION

VIII. CONSIDERACIONES GENERALES

IX. AVALUO COMERCIAL

9.1 AREA LOTE PRIVADO9.2 VALOR METRO CUADRADO9.3 VALOR LOTE PRIVADO9.4 AREA LOTE COMUNAL9.5 VALOR METRO CUADRADO9.6 VALOR TOTAL LOTE COMUNAL9.7 VALOR TOTAL LOTE9.8 AREA CONSTRUIDA PRIVADA9.9 VALOR METRO CAUDRADO9.10 VALOR AREA CONSTRUIDA PRIVADA9.11 AREA CONSTRUIDA COMUNAL9.12 VALOR METRO CUADRADO9.13 VALOR AREA CONSTRUIDA COMUNAL9.14 VALOR TOTAL CONSTRUCCION9.15 VALOR ZONA COMUNAL DE USO EXCLUSIVO9.16 VALOR PARQUEADERO9.17 VALOR TOTAL AVALUO

X. INDICADORES ECONOMICOS

XI. ANEXOS.

11.1 ANEXO CARTOGRAFICO11.2 FOTOGRAFICO11.3 MEMORIA DE CALCULOS

XII. BIBLIOGRAFIA

12.1 FOTOCOPIA CREDENCIALES12.2 FECHA Y FIRMA

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CAPITULO V

AVALUOS ESPECIALES

Son avalúos practicados sobre propiedades de uso especial, cuya destinación yequipamiento los hace distintos de todos los demás, por lo tanto, la posibilidad decomercialización es limitada ante la escasez de oferta en el mercado inmobiliario ya queestán equipadas, acondicionadas y usadas para un propósito especifico, ademáspresentan dificultades de adaptación para otro uso, por las limitaciones de diseño.

Los Avalúos Especiales se practican sobre inmuebles como Teatros, Estadios,Hospitales, Condominios, Cementerios, Iglesias y catedrales, expendios de Gasolina(bombas).

Los Avalúos Especiales son distintos de los llamados AVALÚOS ADMINSITRATIVOS,pues por estos se entiende: “ El valor comercial asignado a un inmueble, ejecutado porel Instituto Geográfico Agustín Codazzi, directamente o por contrato con avaluadoresparticulares y para los fines de establecer si una vivienda o grupo de viviendas puedenser consideradas de interés social (Art. 44 ley 9/89), para estimar los perjuicios porafectación (Art. 37 ley 9/89), para recibir en donación inmuebles (decreto 222(83 Art.176), y en general todos aquellos que no sean para compra voluntaria o expropiación,regulados por los artículos 10, 11, 12, 18 y 27 de la ley 9 de 1989” y los AVALUOSADMINISTRATIVOS ESPECIALES, que son los practicados a inmuebles urbanos ysuburbanos para adquisición por Enajenación voluntaria o expropiación”. El valor delavalúo Administrativo Especial es el valor comercial o de mercado existente o asignableal precio antes de la acción o intención manifiesta y reciente del estado, actualizado porel IPC. Del DANE.

METODO DE AVALUO.

El uso de los tres métodos para avaluar, costo, ingreso y mercado tiende a reducirerrores en la conclusión final del avaluador, si es posible, el avaluador debe reunir lainformación basado en:1. Costo de reposición, menos la depreciación.2. Capitalización del ingreso neto estimado del hotel.3. Evidencia de ventas de hoteles similares o comparables.

METODO DE COSTO.

Valorar usando el método de costo es reponer el costo nuevo menos la depreciación, lacual incluye no sólo el deterioro físico sino también la obsolescencia de la propiedad.

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Es conveniente hacer ciertas reflexiones en relación con la depreciación sobre el valornuevo de las edificaciones, obras exteriores y complementarias, así como laobsolescencia económica que pueden tener.

En cuanto a lo primero no hay dificultad, ya que la depreciación por edad, estado deconservación y/o deterioro que tengan las edificaciones, están tabuladas por diversostratadistas, y queda a criterio del perito establecer los porcentajes de castigo.

Puede darse el caso de áreas con un deterioro mayor, como suele suceder en cocinas,lavanderías, áreas de mantenimiento, sistemas de comunicación, ascensores, etc., quesufren demasiado deterioro por el tráfico constante e intensa actividad a que sonsometidos; y por tanto, su depreciación tendrá que ser mayor.

El perito deberá avaluar aquellas áreas con mayor deterioro que el normal a fin de poderhacer las correcciones del caso y determinar el valor razonable y justo, pudiendo paraello, trabajar selectivamente según las áreas o bien con criterio de ponderación yestablecer un porcentaje global.

La Obsolescencia es otra causa de la depreciación, viene a ser la causa de la pérdidadel valor que experimenta el bien en razón de su uso económico negativo o la pérdidadel valor frente a bienes con nuevas tecnologías y mejoras en su diseño construcción, sepuede hablar de:

- Obsolescencia funcional: que es el resultado de defectos en el diseño o cambios através de los años en los aspectos estructurales, materiales o diseños obsoletos a laluz de los estándares comunes, pudiendo ser corregidos o no.

- Obsolescencia económica: es el efecto adverso de los factores externos cuyainfluencia produce un resultado económico negativo imposible de corregir.

METODO DE MERCADO

La confiabilidad de este método depende de la calidad y veracidad de la informaciónobtenida de inmuebles similares al avaluado, se basa en el valor que un compradorestaría dispuesto a pagar, por un bien comparable y que le generase una utilidad igual.En el sector hotelero no siempre es posible obtener información de mercado, pues loshoteles son diferentes por construcción, diseño, ubicación, vetustez, mobiliario y calidadde los servicios que prestan.

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AVALUO DE TERRENOS SIN URBANIZAR

El valor de los lotes en bruto se obtiene a partir del valor de lotes urbanizados, a loscuales se resta los costos de urbanismo.También se puede recurrir al proceso de homogenización, así: Se comparan las ofertasencontradas con la transacción esperada, se homogeniza el tamaño del lote motivo delavaluó con el lote típico de la zona, pero sobre todo se deben hacer comparables lasnormas y las características de la edificación que se pueda construir.

Reglamentación y Normas.Las normas de la ciudad definen lo que se puede construir en el lote de referencia, y losparámetros definitivos para obtener el valor del lote son: Densidad permitida, Áreas deControl Ambiental, Normas de la urbanización, Tamaño mínimo de Lotes, Cesiones,Costos de Urbanización y la utilidad del constructor.

AVALUO DE CLUBES SOCIALES

Para el avaluó del terreno se utiliza el método Residual o el Potencial de Desarrollo, enlas construcciones se aplica el Método de Reposicion.El club Social como tal, se avalúapor el valor de las acciones, el numero de socios y la disponibilidad de acciones en elmercado.Para el avaluó de las piscinas y las canchas deportivas, se aplica el Método deReposición. El avaluó de campo de Golf, debe hacerse por el método de Sustitución:Cuanto vale tener un campo de las características del predio motivo del avaluó, no seconsidera solo el valor del campo, sino el costo de las adecuaciones (Condiciones ytamaño de la vegetación).Las instalaciones del club pueden también avaluarse por el uso alterno que tendrían. Esimportante aclarar que una cosa es avaluar el terreno, las instalaciones yconstrucciones, que sería el valor físico del club, y otra muy distinta, es avaluar el Clubcomo negocio o como entidad Social.

AVALUO DE INSTITUCIONE SEDUCATIVAS

Las instalaciones educativas pueden ser avaluadas como inmuebles físicos y comoempresas. Como inmueble se avalúa el terreno (Método comparativo de mercado,Residual), y la construcción por el método de Reposición. Si se avalúa como empresa, sedetermina la rentabilidad del negocio y se aplica el método de Renta.

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AVALUO DE TEATROS.

El avaluó se realiza por el método de renta, pues el teatro como tal, es un inmueblenegocio. Se cuantifica la demanda esperada, se definen los gastos de operación, sedetermina la rentabilidad promedio ponderada y se aplica el Método de Rentabilidad.

AVALUO DE HOTELES.

Se aplica el mismo criterio del Inmueble-negocio. Se determina la rentabilidad promediopor temporada, luego se obtiene el promedio ponderado de la rentabilidad y se aplica elMétodo de Renta.

AVALUO DE LOTES PORTUARIOS.

Es necesario resaltar que la disponibilidad de lotes portuarios es escasa. Pero es claroque se deben avaluar por el Método de Renta. Se define la posibilidad dealmacenamiento del lote, dependiendo de la capacidad de los contenedores aalmacenar (20-40 Toneladas), se cuantifica el pago por contenedor,( Una cosa es elcontenedor lleno y otra vacio), se determinan las gastos de operación, se defina larentabilidad y se procede a realizar el avaluó por el Método de Renta.

CAPITULO VI

AVALUO DE RONDAS, RIO Y HUMEDALES.

El doctor OSCAR F. BORRERO OCHOA, propone la aplicación de la siguiente ecuación:

V = P.A. + F.P.R.A+R

A= Área no afectada por la Ronda.R= Área afectada por la Ronda del rio.P= Precio medio por Hectárea de las fincas en la región.F= Factor aplicable a la Ronda. Así por ejemplo, si un predio esta destinado a laproducción de cultivos permanentes (palma africana, caña de azúcar, café , banano yfrutales ) tiene un valor de afectación del 10% respecto del valor del terreno productivo.Si el predio esta dedicado a los cultivos transitorios (maíz, sorgo, algodón), el factor autilizar es del 30%.Si el terreno esta dedicado a ganadería extensiva, se propone unfactor del 50%.

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Ejemplo: Una finca de 40 Hectáreas, tiene 30 Hectáreas de área útil y 10 Hectáreas enronda de rio, y un precio promedio de $15.000.000.oo. Se dedica a cultivos transitorios.

V=15.000.000.oo*30+0.1*15.000.000.oo*10.30+10

V= $11.625.000.oo.

METODOLOGIA PARA ZONAS URBANAS.

La practica enseña que se debe aplicar el Método Residual, para la obtención del valordel suelo urbano de protección. Esto significa que el Constructor, potencial demandantedel predio, pagara por un terreno que permita construir determinado número de viviendaso metros cuadrados en función de su potencialidad contractiva o densidad habitacional, yno de acuerdo a su tamaño Generalmente el valor pagado tiene como precio dereferencia el valor rural.

CAPITULO VII

AVALUOS INDUSTRIALES:

CLASES

Por INDUSTRIA se entiende el conjunto de actividades orientadas a las primeras yposteriores transformaciones de los productos naturales y su ulterior envasado ytransporte. También se entiende por industria el conjunto de operaciones necesariaspara la transformación de materias primas en productos terminados, pasando por laproducción, almacenamiento y distribución de bienes económicos tangibles. En otraspalabras, los recursos físicos son transformados, fabricados y ensamblados paraformar otros bienes físicos.

Entre los productos suministrados por la industria hay que distinguir entre los Bienes deconsumo, destinados a ser vendidos al consumidor para cubrir sus necesidades y los

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Bienes de producción, destinados a producir otros bienes, como por ejemplo, máquinasy herramientas.

Se han acuñado 2 términos:

Pequeña industria: Es la dedicada a usos de consumo, los edificios para está categoríade industrias son edificios de uso corriente, con inversión relativamente pequeña enmaquinaria y equipo.

Industria pesada: Se refiere a Industrias que tratan grande cantidades de productosbrutos para convertirlos en productos semielaborados y usualmente se construyen paralarga duración.

Entre los productos suministrados pro la industria hay que distinguir entre los Bienes deconsumo, destinados a ser vendidos al consumidor para cubrir sus necesidades y losBienes de producción, destinados a producir otros bienes, como por ejemplo, máquinasy herramientas.

Por EMPRESA se entiende a aquella figura comercial cuyo objetivo es obtenerbeneficios, los cuales generalmente son financieros y para lo cual se requiere elconcurso de diversos elementos físicos (terrenos, construcciones, infraestructura,maquinaria, equipos, insumos, servicios) y otros intangibles. Generalmente sus utilidadesse producen por la prestación de servicios.

ETAPAS PARA LOS AVALUOS INDUSTRIALES.

El proceso valuatorio se puede resumir en los siguientes Items:

Definición del problema

Visita y Reconocimiento del Bien. Es conveniente hacer un recorrido general de laplanta, para determinar cual debe ser la forma más correcta, rápida y eficaz a seguir enla inspección de los equipos. Es conveniente seguir el diagrama de Flujo del Proceso deProducción, también se puede realizar la inspección sección por sección, en lo posible,por grupo de equipos, ello permite presentar avalúos parciales, lo cual es de gran utilidadpara la empresa que solicita el estudio.

La etapa de la inspección del equipo, se puede resumir así:

Identificación del equipo. Normalmente todos los equipos traen una plaquetadiseñada por el fabricante, ésta tiene número de serie, modelo y país fabricante.

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Descripción del Equipo. Se relacionan los componentes y/o accesorios que hacenparte del equipo, especificando su uso y funcionamiento

- Materiales. Obviamente, dependen del tipo de trabajo que realiza la Maquinaria.

- Diseño de la Maquina: El diseño es la actividad creativa, consistente en determinar lascaracterísticas exteriores de los equipos. Es lógico, que en muchos casos, las laboresque los equipos desarrollan determinan su diseño. Se debe analizar la apariencia delequipo, su peso y volumen, su calidad de producción y la naturaleza del mercado.

- Tipo de Combustible: Los equipos industriales pueden funcionar con electricidad, Gas,gasolina, ACPM, vapor de agua etc.

- Mecanismos Articulados: Pueden ser barras fijas, tuberías y sus accesorios.

- Instalaciones Eléctricas e Hidráulicas: Hace referencia a la forma de conducción dela electricidad al motor y al manejo de los fluidos.

- Motores: Por motor se entiende aquel tipo o aparato que transforma en energíamecánica otras clases de energía.

- Sistemas de Lubricación: Lubricación es el procedimiento mediante el cual seengrasa o aceita un equipo, tratando de minimizar el desgaste de sus partes.

- Sistemas de Enfriamiento: Mecanismos que permiten mantener la temperaturaadecuada del equipo.

- Marca del Equipo: por marca se entiende el distintivo que el fabricante coloca a losproductos de su industria, dependiendo de su reconocimiento y posicionamiento en elmercado, se deriva su agenciamiento, es decir, la posibilidad de conseguir repuestosoriginales.

- País Fabricante del Equipo: El grado de Industrialización de un país, es casi siempresinónimo de calidad de los equipos que produce.

- Grado de Comercialización: Refleja la aceptación en el mercado del equipo. Esconsecuencia lógica de su marca y lugar de fabricación.

- Obsolescencia Técnica: Se mide teniendo una visión conjunta de la evolución de losinstrumentos o maquinaria y técnicas exclusivas de una industria determinada. Ejemploclaro se presenta en la informática, un Computador es obsoleto técnicamente en 1 año.Equipos de navegación aeronáutica, envasadoras, etc.

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- Obsolescencia Mecánica: Se refiere al rendimiento mecánico, consecuencia lógica deldesgaste normal de cada parte de los equipos.

- Eficiencia mecánica: En una máquina simple, se realiza trabajo de entrada por laaplicación de una fuerza única y la máquina realiza trabajo de salida, por medio de otrafuerza única, durante ésta operación ocurren tres procesos:

a. Se suministra trabajo a la máquina.

b. Se realiza trabajo en contra de la fricción.

c. La máquina realiza trabajo útil o de salida. La eficiencia de la máquina, se puedemedir comparando su trabajo de salida contra el trabajo que se le suministra.

Eficiencia Mecánica = Trabajo de salidaTrabajo de entrada

La eficiencia siempre será un número comprendido entre cero y uno, es práctica común,expresar ésta cantidad decimal en términos porcentuales. Este dato suele estar definidoen los catálogos suministrados por el fabricante de los equipos, en caso contrario, esfácilmente calculable, por ejemplo, una máquina que realiza 40 julios de trabajo, cuandose le suministran 80, tiene una eficiencia del 50%

Eficiencia Mecánica = 40 Julios = 0.5 = 50%80 Julios

La máquina ideal tendrá una eficiencia mecánica del 100%.

- Condiciones de Severidad.

Son las condiciones máximas admisibles de trabajo, generalmente los equipos estándiseñados para funcionar hasta un límite superior de trabajo, especificado por elfabricante, si la máquina opera por encima de éste límite, lo más probable es que sufraun deterioro acelerado, entregue resultados no confiables o en caso extremo, dañosirreparables. Algunos equipos traen en su placa de datos, las condiciones máximasadmisibles de operación, así por ejemplo, los equipos de precisión electrónica debentrabajar a una temperatura específica, de 18 °C, si operan a una temperatura distinta, sugrado de precisión disminuye. Para las calderas y compresores, se especifica la máximapresión y temperatura que admiten.

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- El Grado de Severidad.

Es un factor determinante en la productividad y en la vida útil de las máquinas,especialmente en aquellas cuyo alto grado de precisión se consigue sólo con métodosmodernos electrónicos y mandos especiales de microprocesadores, lo cual exige queéstas permanezcan en espacios cerrados y en condiciones ambientales atmosféricastotalmente controladas en lo referente a temperatura, humedad y limpieza del aire. Elavaluador industrial también debe tener en cuenta la compatibilidad química de losmateriales y el tratamiento o adecuación de los mismos para que no deterioren losequipos, por ejemplo, el agua de alimentación de las calderas debe tratarsequímicamente para eliminar su acidez, exceso de aire, dureza (dificultas para obtenerespuma con el jabón)etc. causantes de la corrosión o incrustaciones en las cubiertas ytubos de las mismas, disminuyendo consecuentemente su eficiencia y vida económicaútil.

- Programa de Mantenimiento.

La vida económica útil de las máquinas y equipos depende en sumo grado del programade mantenimiento al que estén sujetas.

Por Mantenimiento se entiende el Procedimiento mediante el cual se tratan de conservarlas características físicas y técnicas del equipo, en forma constante a través del tiempo.El propósito del mantenimiento, es reducir las posibilidades de que se presenten fallas enel funcionamiento de los equipos, con lo cual se aumenta la confiabilidad en la cadenaproductiva y obviamente, reparar daños, cuando se presenten.

Mantenimiento Correctivo: Hace referencia a la reparación del equipo, es muycostosa, pues obliga a parar los equipos sin una programación establecidopreviamente.

Mantenimiento Preventivo: Es el que se hace antes de que se presente la falla, seorigina en la implementación de rigurosos procedimientos de comprobación einspección, permite planear la parálisis de los equipos, por lo general, es máseconómico que el correctivo.

Mantenimiento Rutinario: Es el mantenimiento general que se hace a los equipos,el ejemplo típico, es la lubricación y la limpieza.

Mantenimiento Predictivo: Es una innovación en el mantenimiento de EquiposIndustriales, se realiza mediante trabajos programados que permiten deducir el

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estado de los equipos y en consecuencia, determinar la necesidad de reparación.Ejemplo: medir frecuencias de vibración.

- Montaje Electromecánico.

El montaje de una máquina debe ajustarse estrictamente a las reglamentacionesindicadas en los planos y manuales suministrados por el fabricante y debe ser ejecutadopor personal experimentado.

Para su avalúo, los Equipos Industriales se clasifican por grupos homogéneos y unidadescompletas, adicionalmente, se deben analizar y describir la ubicación de los Equipos enla planta y dentro del ciclo productivo, el nombre del Equipo, El modelo, La serie, sucapacidad, Nombre y datos del Proveedor, Año de fabricación del Equipo, Dimensiones ycaracterísticas técnicas, tipo de trabajo que desarrolla y su intensidad.

Características técnicas de los equipos. Se debe relacionar como mínimo, elrendimiento del equipo, característica que indica la rapidez de producción o eficiencia,para prestar un servicio determinado, esto es importante, pues permite comparar elequipo con los existentes en el mercado.

DOCUMENTOS NECESARIOS PARA EL AVALÚO:Análisis de Documentos Legales y Técnicos. Algunos de los documentos a solicitar sonnecesarios para acreditar el valor de reposición y la propiedad de los equipos, determinarla ubicación exacta de los bienes, ampliar la descripción de los equipos, entre otros sonlos siguientes:

Certificado de Constitución y Gerencia, con el fin de conocer número de matrícula,domicilio, objeto social de la Industria, representante legal, reformas del Acta y vigenciade la empresa. La Escritura de Constitución, sirve para determinar la ubicación delinmueble donde se encuentran los bienes objeto del avalúo, especificando claramentesus linderos y su destino económico industrial.

Certificado de Cámara y Comercio. Para conocer el objeto social de la industria y surepresentante legal.

Pólizas de Seguros. Sobre éste documento se debe determinar claramente los riesgosque cubre (robo, incendio), el número de la Póliza o contrato de seguro, la compañíaaseguradora o beneficiaria, el valor asegurado, la fecha de vencimiento.

Contratos de reserva de dominio sin tenencia, para la identificación del equipo ydeterminar máquinas en pignoración, si las hay.

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Facturas de compra de las máquinas y equipos objeto del avalúo (si existen), con loscorrespondientes manifiestos de importación (si fueron importados). De éstosdocumentos se extraen costos, fechas de adquisición, casa representante, país de origeny firma constructora del equipo, derechos arancelarios, impuesto a las ventas y otros sise causan, descripción detallada de la mercancía.

Cartas de Nacionalización. Este documento permite garantizar la legalidad de losequipos motivo del avalúo.

Catálogos y manuales de operación. Son útiles para determinar las especificaciones ycaracterísticas técnicas del equipo, funcionamiento del equipo, tipo de mantenimiento alcual debe someterse y en general, normas y sugerencias para su montaje mecánico yeléctrico.

Otros. Aquí se hace referencia a todos los documentos existentes y que puedan servirpara la realización del avalúo. (Avalúos Anteriores por Ejemplo).

OBTENCIÓN Y CLASIFICACIÓN DE LOS DATOS NECESARIOS PARA EL AVALÚO.

Separación de los datos generales y específicos de los equipos motivo del Avalúo.

ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE LA INFORMACIÓN OBTENIDA,

Datos de compra ventas, solicitud de cotizaciones, información de revistasespecializadas.

ELEMENTOS MOTIVO DEL AVALÚO

El avalúo del Terreno sobre el cual se levanta la Construcción Industria.

El avalúo de la Construcción.

El avalúo de la Maquinaria y Equipo.

El avalúo del Good Will.

El Avalúo del Valor en Marcha.

El Avalúo de otros Intangibles de la industria. Entre estos intangibles se puedenconsiderar el Nombre de la Industria y la marca de los productos que elabora, su

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posicionamiento en el mercado, las formulas y patentes que tenga legalmenteregistradas la, la rentabilidad, etc.

DECISIONES ADMINISTRATIVAS.

Son decisiones tomadas por la dirección o Gerencia de la Industria y deben serrespetadas y aceptadas por el avaluador. Estas son: Vida Útil del Equipo, Método deDepreciación y Cuota de Salvamento.

Método de Depreciación.Por depreciación se entiende la perdida de valor del equipo por cualquier causa. Comoexisten varios métodos de depreciación (Línea recta, de la suma de los años de vida útil,por citar solo algunos.). La dirección de la empresa debe definir el método a emplear.

Se establece la vida útil del articulo (Definida por el fabricante o mediante una decisiónadministrativa)

Se determina la cuota de salvamento

Al valor original del equipo (actualizado a pesos de hoy), se le resta el valor de la cuotade salvamento y este es el valor a depreciar. Por cuota de salvamento se entiende elporcentaje del valor original que se considera recuperable, después del equipo cumplirsu vida útil. Es una decisión netamente administrativa y depende entre otros, delmantenimiento hecho al equipo.

Para obtener la cantidad a depreciar en el primer año, se multiplica la constante por 1, sies para el segundo año, la constante se multiplica por 2, y así sucesivamente, al finalizartodo el proceso, la sumatoria de las depreciaciones anuales debe dar el valorconsiderado originalmente como Valor a Depreciar.

En este método pareciera existir mas justicia, pues en la medida en que el Equipo ganaobsolescencia, mayor es la depreciación.

Vida Útil.

Por esta se entiende, el tiempo que duraría en óptimas condiciones de producción elequipo, normalmente esta definida por el fabricante, aunque esta también depende delgrado de industrialización del país donde se trabaja. Por ejemplo, en Estados Unidos elciudadano medio, cambia vehículo cada 3 años, en el Oriente Medio, el ciudadanopromedio cambia vehículo cada año, en Colombia el ciudadano común obtiene unvehículo en toda su vida productiva. El propietario puede determinar una vida útil para elequipo, distinta a la definida por el fabricante.

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La vida útil también se puede definir como el período de tiempo durante el cual el bienes económicamente productivo, Por ejemplo: a medida que una máquina es utilizada, lamayor parte de sus piezas están sometidas a desgaste, a pesar de que un adecuadomantenimiento, puede hacer que ese desgaste sea más lento, las piezas componentesde la máquina alcanzan un grado de desgaste en el cual fallan y es necesario sureemplazo. Este fenómeno se hace más frecuente a medida que la máquina vaenvejeciendo. Si se analizan estadísticas de los costos de operación, se observará que alcabo de cierto tiempo, el costo por hora de utilización del equipo, el cual incluye loscostos de mantenimiento, se hacen mayores, en relación con el costo por hora promediodel equipo hasta ese momento.

Este aumento en el costo de operación del equipo hace que la operación del mismo yano sea rentable para la empresa y se dice entonces que la máquina ha llegado al final desu vida útil económica, y en ese momento es más rentable reemplazar el equipo viejo porun equipo nuevo.

La vida útil que alcanza un equipo depende, obviamente, de las condiciones deoperación, intensidad de trabajo, tipo de equipo, función desarrollada y mantenimientorecibido.

Cuota de Salvamento. Es la cantidad de dinero que se puede recuperar del valororiginal del equipo, una vez este cumple su vida útil.

DEFINICIÓN DEL MÉTODO VALUATORIO

Para cada uno de los elementos del Avalúo. Este depende de la Información obtenida enla visita de campo, de las características técnicas de los equipos y de la informaciónsuministrada por la empresa.

Método de Reposición.Procedimiento para el Cálculo.

- Definir los elementos que comprenden el valor de reposición.

- Recopilar la información técnica.

- Determinar el valor de Reposición. Se emplea alguno de los métodos conocidos.Actualización del Valor Histórico por Índices.

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- Consiste en la actualización del valor histórico, mediante la aplicación de índices quereflejan el efecto sobre el valor de la inflación en el país (para equipos nacionales), y elefecto combinado de la inflación en el país de origen, con la devaluación del peso frentea la moneda de dicho país, (para equipos extranjeros).

Método Comparativo.

Consiste en la investigación con fabricantes, proveedores o representantes de losfabricantes, en el país o en el exterior, del valor de los bienes de similarescaracterísticas.

Para el caso de construcciones existen algunas estadísticas de entidades comoCAMACOL, CENAC, CONSTRUDATA, que publican información especializada sobrecostos de construcción. En este caso se deben adecuar los valores unitarios de metrocuadrado construido, calculados para prototipos de construcción, a las característicasespecíficas de la construcción objeto del avalúo.

En el caso de maquinaria y equipos, si se logra obtener una cotización de un equipoexactamente igual a aquel que se está avaluando, se tiene una información muyconfiable; sin embargo, si la marca o el modelo ya no son fabricados, situación bastantecomún, se deben involucrar en el análisis factores como calidad relativa entre el equipocotizado y el que es objeto del avalúo, nivel de tecnología, trayectoria de la marca, etc.

Método de Costo de Fabricación o Presupuesto.

Consiste en la determinación del valor de un bien mediante el análisis del costo de suselementos constructivos, la mano de obra involucrada en su fabricación, los materiales yequipos necesarios, y en general todos los costos de fabricación.

Este método especialmente útil para determinar el valor de construcciones, equipos queno involucran mucha tecnología como tanques y recipientes e instalaciones como redeseléctricas, neumáticas, tuberías de vapor o agua, etc. que se construyen para suplirnecesidades específicas.

Calculo del Valor Actual.

Se ha definido el valor actual, como valor de reposición menos una depreciación,entendiendo el concepto de depreciación, como la pérdida del valor ocasionada por la

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utilización (desgaste, deterioro, etc.) del equipo, es decir, la depreciación debe dependerde: tiempo de empleo del equipo, intensidad de trabajo, mantenimiento, condiciones deoperación.

Para determinar el valor actual del bien, se debe restar al valor de reposición, el deméritocorrespondiente al desgaste por el uso a que éste está sometido el equipo.

La determinación de éste demérito, debe ser realizada técnica y objetivamente,analizando los factores que intervienen en el proceso de desgaste o deterioro de un bien,y la incidencia que tiene cada uno en dicho proceso.El modelo matemático fue desarrollado, con el propósito de contar con una metodologíasuficientemente válida desde el punto de vista técnico, pero también de sencillaaplicación y sobre todo fácil de explicar.

La utilización de un modelo matemático de éstas características ha permitido, de otraparte, implementar aplicaciones sistematizadas que facilitan el procesamiento de lainformación y agilizan la realización del cálculo de los deméritos y por consiguiente delvalor actual, para grupos de bienes numerosos.

El Valor Residual:

Es el valor que conserva el bien una vez cumplida su vida útil. Es decir, que a pesar deque la operación del bien ya no es considerada rentable, el bien conserva aún el valor demercado o precio en las condiciones en que se encuentra. La magnitud de dicho valorcon relación al valor de reposición dependerá del tipo de bien de que se trate y el estadoen que se encuentre.

El valor comercial del equipo se obtiene aplicando la siguiente fórmula matemática:

Vc = Vr x C x FD x R

Donde: Vc: Valor comercial actual del equipoVr: Valor de reposiciónC : cantidad, se refiere el número de equipos iguales inspeccionadosFD: Factor de Depreciación obtenido mediante la aplicación de lafórmulaR : Realización, se califica porcentualmente y depende del grado de

comercialización del bien, considerando la potencial demanda y lossectores de mercado a donde puede dirigirse la oferta del equipo, sunivel tecnológico, su grado de obsolescencia, la situación actual y lasperspectivas económicas y financieras del país.

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-Proporción del Valor Residual.

Es la relación que existe entre el valor residual del bien al final de su vida útil y el valor dereposición del mismo. Es decir:

P = Vr / VR

-Factor de Demerito.

Es un factor que permite obtener el monto del demérito al multiplicarlo por el valor dereposición.

Factor de demérito = (E / Vu) (1 - P)

- Ecuación del Valor Actual

Valor del equipo = VR x Factor de demérito

NOTA.- En el caso en que la edad del bien supere la vida útil económica del mismo, lasexpresiones a utilizar serían las siguientes:

VA = Vr = VR x PDemérito = (VR - Vr)= VR (1 - P)

-Fijación de Valores.

El avalúo total del bien corresponde a la sumatoria de los avalúos parciales de loscomponentes de la industria: Terreno, construcciones, maquinaria y equipo, valor enmarcha y Good Will.

ELABORACIÓN DEL INFORME.

El informe debe ser lo suficientemente claro, para que cualquier persona al leerlo, loentienda.

FACTORES QUE AFECTAN EL AVALÚO INDUSTRIAL

-Condiciones Socioeconómicas de un País.Las alteraciones prolongadas del orden público en una determinada región, tienenaltísima incidencia económica en el valor de los equipos, pues se altera el equilibrionormal del mercado.

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-Políticas Fiscales.Las exenciones o gravámenes que existen en algunas legislaturas, se reflejannecesariamente en el valor de los Equipos.

-Modelos Económicos Imperantes.Los costos de los Equipos Industriales en Sistemas Económicos Proteccionistas sondiferentes a aquellos en Sistemas donde se impone el libre juego de la oferta y lademanda.

-Tipos de Crédito Disponible.Los costos financieros deben ser analizados cuidadosamente, pues las tasas de interésterminan por incidir en el valor final de los Equipos Industriales.

-Inflación y Devaluación.Por Inflación se entiende el desequilibrio económico caracterizado por el alza general deprecios y que proviene del aumento del papel moneda. Su efecto implica pérdida depoder Adquisitivo de la moneda.

PRECISIONES VALUATORIAS.

Pese a que el resultado del Avalúo, es independiente del propósito para el cual seelabora, es posible que un mismo bien tenga valores diferentes, igualmente correctos. UnEquipo industrial puede representar para una Industria un valor competitivo, pues haceque ella marche delante de su competencia, representando una alta inversión, peropuede ser de un valor mínimo en términos contables, o poco apreciado por una Industriaque no tenga la infraestructura necesaria para su debida explotación. El ejemplo típico devalores diferentes de un mismo equipo industrial, se da en lo referente a los seguros. ElValor Comercial del equipo puede ser de 100 unidades y estar asegurado por 120unidades (Supraseguro) o por 80 Unidades (Infraseguro).

AVALÚOS PARA LA OBTENCIÓN DE SEGUROS.

Por Seguro se entiende un contrato en virtud del cual una persona o sociedad(ASEGURADOR), asume un riesgo que debe recaer sobre otra persona (ASEGURADO),a cambio del pago de una cantidad de dinero (PRIMA). En consecuencia, los Segurosson una medida de protección de la Industria frente a la posibilidad de ocurrencia de unsiniestro y son la estimación del valor en el cual la Industria los cuantifica, ante laprobabilidad de ocurrencia del Siniestro: A mayor riesgo, mayor cobertura y mayor prima.Los Avalúos cuyo objeto son la determinación de un Seguro, aunque el valor obtenido esel comercial, permiten determinar de forma real y objetiva, la suma por la cual debeAsegurarse el Equipo, evitando de paso las figuras de Infraseguro y Supraseguro.

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El Código de Comercio en sus artículos 1101 y siguientes, es claro en lo atinente aSeguros.

AVALUO INDIVIDUAL DE LOS COMPONENTES DE LA INDUSTRIA.

-Terreno. El Avalúo de un terreno Industrial, se Avalúa por cualquier método:Comparación, Mercado, Potencial de desarrollo o Residual. Lo único que los diferenciadel Avalúo de un lote urbano es que al valor obtenido para el terreno, se deben sumartodas las adecuaciones hechas en el mejoramiento de su infraestructura durante elúltimo año, así, éstas se hubieren realizado por fuera del perímetro del terrenopropiamente dicho, la única limitante que se da, es que estas adiciones no deben superarel valor inicial del terreno y deben haber sido hechas en el último año.

Ejemplo:

Valor del terreno5.000 Unidades

Vía en malas condiciones

Si la Industria invierte 8.000 Unidades en el mejoramiento de la vía, aunque como seve claramente en el gráfico, ésta inversión, está por fuera del perímetro del terreno de laIndustria, al valor del terreno obtenido inicialmente, es decir, 5.000 Unidades, sólo puedeser adicionado éste valor, es decir, 500 Unidades, en consecuencia, el valor del terrenoserá de 5.500 unidades, el resto de la inversión, debe haberse reflejado como unaVALORIZACIÓN del terreno y necesariamente estar incorporada al valor obtenidoinicialmente.

-Construcciones. Las Construcciones Industriales se avalúan por cualquier métodoconocido: Comparación o de Mercado, Reposición a Nuevo o Sustitución, Renta. Ladiferencia respecto al Avalúo de una construcción Urbana, radica en que la ConstrucciónIndustrial, debe ser sometida al Código de Seguridad Industrial y las fallas que presenterespecto al citado Código, (su costo de adecuación), debe ser restado al valor fijadoinicialmente para la construcción.

8. METODOLOGIA EMPLEADA

TERRENODE LAINDUSTRIA

PUERTO DEEMBARQUE

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Para la fijación de precios, se empleo una combinación de metodologías de aceptaciónuniversal, estas fueron: Reposición y Renta. Se complemento este proceso coninvestigaciones directas e indirectas, que dieron como consecuencia una tendenciahistórica de comportamiento de los precios de la tierra en el sector, se realizó también unanálisis de precios unitarios en revistas especializadas como Guía Inmobiliaria yCONSTRUDATA. Adicionalmente se consulto la opinión de profesionales especializadosy la base de datos de W.R INGENIEROS AVALUADORES.

11. SUSTENTACIÓN DEL AVALUOSe analizaron factores tales como la vecindad, puesto que el valor de los bienes raícesestá bastante influenciado por lo que ocurre en la vecindad, su ubicación, pues losbienes raíces no pueden separarse de donde están ubicados, el futuro económico delárea, pues la tierra urbana tiene valor por su posibilidad presente o futura como lugar deconstrucción, el uso actual y posible del predio, pues el valor de las propiedades sederiva del uso al que se les someta.

Se consideraron también los centros de atracción económica existentes, la categoría delos servicios públicos, la infraestructura vial y su conductibilidad, la geometría del predio,las obras en ejecución y proyectadas, los usos del suelo, su posible rentabilidad. Sonincidentes del valor otros elementos como los materiales de construcción, los acabados,el estado de conservación, el mayor y mejor uso, el diseño arquitectónico y la distribucióninterior del inmueble, la estratificación y el entorno.

Sentencia C-492/96

DERECHO DE ASOCIACION-Vulneración por exigencia de asociarse:Una de las formas de violar el derecho consiste precisamente en exigir laasociación para tener acceso al ejercicio de determinado derecho fundamental opara alcanzar beneficios que normalmente debería obtener sin necesidad deasociarse.

EJERCICIO DE PROFESIONES-Constitución de colegios:La propia Constitución autoriza, en lo relativo al ejercicio de las profesiones, que,por decisión de los propios profesionales, se puedan constituir asociacionesdenominadas colegios y organizarse mediante ellos, siempre que su estructurainterna y funcionamiento sean democráticos, con lo cual se quiere significar queno se trata de círculos cerrados o exclusivos a los que únicamente puedan accederdeterminadas clases de personas.

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COLEGIOS DE PROFESIONALES-Objeto:Los colegios de profesionales no responden simplemente a una necesidadasociativa entre sus integrantes para alcanzar fines individuales de cada uno deellos, sino que se proyectan hacia el entorno social, si se tiene en cuenta que suprimordial objeto radica en establecer formas de autocontrol, de preservación y deaquilatamiento de la preparación, la idoneidad, la ética y la eficiencia de quienes,en el campo de la actividad respectiva, habrán de ejercer su profesión.

COLEGIOS DE PROFESIONALES-Requisitos de afiliadosNo es extraño que tales asociaciones exijan requisitos a sus afiliados, en el campode la formación académica, de la experiencia y del prestigio, ni que vigilen de cercala conducta que ellos observan en el ejercicio profesional, su rendimiento, lacalidad de sus servicios y su creciente capacitación, así como las sanas prácticasde competencia, pues de lo que se trata es de brindar garantías a la sociedad yfortaleza al desarrollo de la profesión. Si bien toda persona es libre de escogerprofesión u oficio, la ley está autorizada para exigir títulos de idoneidad -uno de loscuales puede ser precisamente, además del académico, el que proviene del avalotorgado al individuo por una asociación profesional legalmente reconocida- yque, adicionalmente, las autoridades competentes están en la obligación deinspeccionar y vigilar dicho ejercicio.

LIBERTAD DE EJERCER PROFESION U OFICIO-LímitesLa libertad de ejercer profesión u oficio no es absoluta y, por el contrario, elordenamiento jurídico plasma respecto de ella importantes restricciones, enguarda del interés colectivo.

ASOCIACIONES DE PROFESIONALES-Calidad de los serviciosCuando el Estado, mediante la ley, busca asegurar la calidad de los serviciosprofesionales, dando crédito a quien demuestra, a través de la asociación a la cualpertenece, una mayor experiencia y una adecuada preparación, en virtud de lasexigencias internas de sus propios colegas, que así lo garantizan, no estácastigando al no asociado -quien puede ejercer su actividad en campos respectode los cuales no se exija el mencionado aval-, ni obligando a las personas aasociarse. Que éstas, por su cuenta, concluyan en los mayores beneficios quehabrá de proporcionarles la asociación, es algo diferente.

SERVICIOS PROFESIONALES - Exigencia de pertenecer a asociaciones /COLEGIOS DE PROFESIONALES - Asignación de funciones públicas

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El Estado, en lo que se refiere a los servicios que él mismo demanda de quienesejercen una cierta profesión, está en libertad de establecer mecanismos orientadosa garantizar el mayor nivel de quienes habrán de prestárselos, uno de los cualespuede consistir en la exigencia de pertenecer a asociaciones calificadas yreconocidas en la materia, y ello encuentra respaldo en el precepto constitucionalque autoriza a la ley para asignar funciones públicas a los colegios deprofesionales. Tampoco se vulnera el derecho de igualdad al prever este tipo denormas, ya que no se trata de consagrar preferencias o discriminacionesinjustificadas, sino de otorgar reconocimiento a factores objetivos que permitanobtener mayor certidumbre sobre los antecedentes profesionales y el grado depreparación de quienes están vinculados a instituciones que así lo garantizan. Ladiferenciación que pueda resultar de ello es justificada y razonable, y correspondea las finalidades del efectivo control sobre la calidad de los serviciosprofesionales.

AVALUO DE INMUEBLES EN MATERIA TRIBUTARIA/LONJA DE PROPIEDADRAIZ-Afiliación del avaluador / AVALUO DE INMUEBLES EN ACTUACIONESADMINISTRATIVAS

La Corte no encuentra que, en una materia como los avalúos de bienes paraefectos tributarios o para los diversos fines que cumplen las entidades públicas enactuaciones administrativas, resulten violados los derechos de ejercicioprofesional, de igualdad o de asociación de quienes no pertenecen a lonjas depropiedad raíz, por el hecho de que se exija la afiliación del avaluador a una lonja,su registro en ella o el respaldo de la misma, para prestar al Estado sus servicios.Se busca aprovechar, en beneficio del interés público, la experiencia y elreconocido prestigio de las lonjas como índice demostrativo de la aptitud delavaluador. El Estado se reserva el derecho de confiar ciertas funciones públicas acolegios o asociaciones de profesionales.

DESCENTRALIZACION POR COLABORACION - Naturaleza/PARTICULARES-Ejercicio de funciones públicas

Una de las formas de descentralización es la denominada "por colaboración", quevincula a los particulares al servicio público, en búsqueda de la eficiencia, laceleridad y la economía -también principios que inspiran la actividad de laadministración- y como una manera de asegurar la participación de aquéllos en lavida de la comunidad. Esa participación no puede estar exenta de requisitos ni decautelas acerca de la idoneidad de quienes, siendo particulares, cumplan ciertasfunciones públicas. La vinculación de los particulares a una función antes confiadatan sólo a la entidad pública implica la eliminación de trámites innecesarios.

Referencia: Expediente D-1279

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Demanda de inconstitucionalidad contra los artículos 79 (parcial) de la Ley223 de 1995 y 27 (parcial) del Decreto 2150 de 1995.Actor: Dolfus Romero CelisMagistrado Ponente:Dr. JOSE GREGORIO HERNANDEZ GALINDO

Sentencia aprobada en Santa Fe de Bogotá, D.C., según consta en acta delveintiséis (26) de septiembre de mil novecientos noventa y seis (1996).I. ANTECEDENTES. INTERVENCIONES. CONCEPTO DEL MINISTERIO PÚBLICO.Han sido acusados ante la Corte los artículos 79 (parcial) de la Ley 223 de 1995 y27 (parcial) del Decreto 2150 de 1995, que dicen textualmente (se subraya lodemandado):

"LEY 223 DE 1995(Diciembre 20)

Por la cual se expiden normas sobre racionalización tributaria y se dictanotras disposiciones

El Congreso de ColombiaDECRETA:

(...)Artículo 79.- Valor de enajenación de los bienes raíces. Adiciónase elestatuto tributario con el siguiente artículo:ARTICULO 90-1.- Valor de enajenación de los bienes raíces. Cuando eladministrador de impuestos y aduanas nacionales establezca que el valor deenajenación de los bienes raíces que aparece en las respectivas escrituras,es inferior en más de un cincuenta por ciento (50%) al valor comercial delcorrespondiente predio en el momento de enajenación, podrá tomar comovalor comercial de enajenación y para todos los demás fines del impuestosobre la renta y complementarios, el valor comercial determinado en laforma prevista en este artículo, menos el 50% de margen de error.Para la determinación del valor comercial de los inmuebles, losadministradores de impuestos y aduanas nacionales deberán utilizarestadísticas, avalúos, índices y otras informaciones disponibles sobre elvalor de la propiedad raíz en la respectiva localidad, suministradas pordependencias del Estado o por entidades privadas especializadas u ordenarun avalúo del predio, con cargo al presupuesto de la DIAN.

El avalúo debe ser efectuado por las oficinas de catastro, por el InstitutoAgustín Codazzi o por las lonjas de propiedad raíz o sus afiliados. En casode que existan varias fuentes de información, se tomará el promedio de losvalores disponibles.

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Cuando el contribuyente considere que el valor comercial fijado por laadministración tributaria no corresponde al de su predio, podrá pedir que asu costa, dicho valor comercial se establezca por la lonja de propiedad raíz,el Instituto Agustín Codazzi o los catastros municipales, en los municipiosdonde no operen las lonjas. Dentro del proceso de determinación ydiscusión del impuesto, la administración tributaria podrá aceptar el avalúopericial aportado por el contribuyente o solicitar otro avalúo a un peritodiferente.

En caso de que haya diferencia entre los dos avalúos, se tomará paraefectos fiscales el promedio simple de los dos.

PARAGRAFO.- Formación y actualización de catastros. El artículo 5º de laLey 14 de 1983 y el artículo 74 de la Ley 75 de 1986, quedarán así:Las autoridades catastrales tienen la obligación de formar los catastros oactualizarlos en todos los municipios del país dentro de períodos máximosde cinco (5) años con el fin de revisar los elementos físicos o jurídicos delcatastro originados en mutaciones físicas, variaciones de uso o deproductividad, obras públicas o condiciones locales del mercadoinmobiliario.PARAGRAFO 2.- El avalúo catastral de los bienes inmuebles urbanos nopodrá ser inferior al cuarenta por ciento (40%) de su valor comercial.Establécese un período de transición de cuatro (4) años (1996 - 1997 - 1998 y1999) para dar cumplimiento total a la presente norma.

PARAGRAFO TRANSITORIO.- Aquéllos municipios que a 31 de diciembre de1995 cumplan el período de siete (7) años, que no hayan terminado laformación o actualización catastral, tendrán un plazo adicional hasta el 31 dediciembre de 1996 para terminarla".

"DECRETO NUMERO 2150 DE 1995(Diciembre 5)

Por el cual se suprimen y reforman regulaciones, procedimientos o trámitesinnecesarios existentes en la Administración Pública.

El Presidente de la República de Colombia, en ejercicio de las facultadesextraordinarias que le confiere el artículo 83 de la Ley 190 de 1995, oída la

opinión de la Comisión prevista en dicho artículo, y

CONSIDERANDO:(...)

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DECRETA:(...)ARTICULO 27.- Avalúo de bienes inmuebles. Los avalúos de bienes inmueblesque deban realizar las entidades públicas o que se realicen en actuacionesadministrativas, podrán ser adelantados por el Instituto Geográfico AgustínCodazzi o por cualquier persona natural o jurídica de carácter privado, que seencuentre registrada y autorizada por la lonja de propiedad raíz del lugar dondeesté ubicado el bien para adelantar dichos avalúos.

PARAGRAFO.- Si la entidad pública escoge la opción privada, corresponderá a laLonja determinar, en cada caso, la persona natural o jurídica que adelante elavalúo de bienes inmuebles".

Considera el actor que las transcritas normas vulneran los artículos 2, 13, 25, 26,38, 53, 150, numeral 10, y 336 de la Constitución Política.

Según expone, la existencia de las normas acusadas impide a las personas que noestén inscritas en la Lonja de Propiedad Raíz gozar de las mismas oportunidadesotorgadas a las que sí lo están, creando también una preferencia en favor de losparticulares dedicados a la actividad comercial, porque ese es el propósito de laslonjas, pues su objeto está constituído por los negocios sobre la propiedadinmobiliaria, "si se tiene en cuenta que a raíz de la vigencia del artículo 27 delDecreto Ley 2150 de 1995 y del artículo 79 de la Ley 223 del mismo año, para queuna entidad de Derecho Público pueda contar con la cooperación de un peritoavaluador éste debe escogerse por la Lonja y para que la Lonja lo seleccionenecesita inscribirse en ella, pagando sumas crecidas por concepto de afiliación yde sostenimiento de la entidad".Así -dice-, se consagra un trato que discrimina entre quienes se afilien a la Lonjade Propiedad Raíz o se registren en ella y quienes no lo hagan, porque sólo a losprimeros se les da la oportunidad de actuar o ejercer su actividad en los avalúosde inmuebles que realizan las entidades públicas.A juicio del demandante, con las normas acusadas se vulnera también el derecho ala libre asociación, pues las personas dedicadas a esa actividad se ven forzadas ainscribirse únicamente a la Lonja de Propiedad Raíz y no pueden organizarse enasociaciones diferentes o ingresar a otras ya existentes, "como la SociedadColombiana de Avaluadores, la Cámara de Propiedad Raíz y la Lonja deAvaluadores de Colombia".

Afirma que, en la práctica, se establece un monopolio, consistente en que se leasigna a una sola entidad de Derecho Privado la posibilidad de escoger los peritosavaluadores que se requieran para el avalúo de inmuebles, designación que sin

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duda representa un ingreso económico para dichas entidades y particularmentepara sus afiliados.

Respecto de los apartes demandados del artículo 27 del Decreto Ley 2150 de 1995,anota adicionalmente que éste fue expedido con fundamento en las facultadesotorgadas por el artículo 83 de la Ley 190 de 1995 mediante el cual se revistió alPresidente de la República de precisas facultades extraordinarias para que en eltérmino de seis meses, contados a partir de su promulgación, expidiera normascon fuerza de ley para suprimir o reformar regulaciones, procedimientos o trámitesinnecesarios, existentes en la Administración Pública.

En criterio del accionante, los apartes demandados del artículo en cuestión,incluído el parágrafo, nada tienen que ver con la supresión o reforma deprocedimientos o trámites preexistentes porque lo que hicieron fue crear nuevosprocedimientos y establecer más requisitos para el avalúo de bienes inmueblesque deben realizar las entidades públicas o que se realicen en actuacionesadministrativas, apartándose por completo de las facultades otorgadas.

Dentro del término de fijación en lista, los ciudadanos ALVARO NAMEN VARGAS,DORIS PINZON AMADO y JUAN FERNANDO ROMERO TOBON, actuando a nombredel Ministerio de Justicia y del Derecho, de la Dirección de Impuestos y AduanasNacionales y del Ministerio de Hacienda, respectivamente, presentaron sendosescritos enderezados a sustentar la de los artículos impugnados.

El primero de los nombrados señala que la expresión "Lonja de Propiedad Raíz" es"sustantivo genérico o apelativo a todas las lonjas de propiedad raíz o de lasentidades gremiales o asociaciones que tengan la misma naturaleza y cualidades,sin que pueda entenderse que lo hace en referencia particular a una sola de éstas,por cuanto entre unas y otras no existe distinción hecha por la ley".

Las disposiciones objeto de proceso -afirma- no son discriminatorias y su finprimordial consiste en controlar y preservar los dineros del erario. Considera que,si tales previsiones excluyen a algunos avaluadores de tal actividad, lo hacen conjusta razón, pero afirma que ellas mismas les dan oportunidad de ajustarse a susexigencias, porque simplemente se pueden inscribir en las lonjas, manteniendo laigualdad del artículo 13 de la Carta.

Los intervinientes no creen que se establezca un monopolio, máxime cuando elInstituto Geográfico Agustín Codazzi también puede realizar tal labor directamenteo por interpuesta persona, pero bajo su responsabilidad.

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Precisan que, aunque las disposiciones acusadas reconocen que la inscripción delas personas que pueden actuar como avaluadoras ante las entidades públicassólo puede surtirse en las lonjas de propiedad raíz, no es menos cierto que en eltexto de las mismas nunca se exige como presupuesto para la inscripción afiliarseo convertirse en socio de la respectiva lonja, luego, desde este punto de vista, noencuentra que exista base para concluir en la inconstitucionalidad de los apartesbajo estudio, pues ellos sólo se concretan a exigir la inscripción de la calidad deavaluador ante una asociación gremial a la que la ley le asignó la función de llevardicho registro.

Afirman que la exigencia de ser socio de la lonja como presupuesto previo para serinscrito como avaluador no puede ser aplicado actualmente frente al registro deavaluadores ante entidades públicas, por cuanto el Decreto Ley 2150 de 1995reconoce el derecho a ser inscrito como tal a cualquier persona natural o jurídica,sin que se deba acreditar circunstancia distinta a la idoneidad para el desempeñode la función.

No encuentran fundamento a la afirmación hecha por el demandante en el sentidode que la ley discrimina entre afiliados y no afiliados a las lonjas de propiedad raíz,pues lo que exige es que quienes deseen actuar como avaluadores ante entidadespúblicas se inscriban como tales en el registro que a partir de ahora debe llevarese organismo.

Tampoco aceptan que la ley exija la afiliación a las lonjas para efectos de obtenerla inscripción en el registro de avaluadores, razón por la cual no es dable pretenderun beneficio económico a favor de un específico sector, dado que esta afirmaciónno se ajusta a la realidad.

En cuanto al supuesto exceso de facultades alegado por el actor, dicen que elGobierno estaba facultado para modificar los procedimientos existentes con elobjeto de agilizar y hacer más eficiente el servicio prestado por la administración.En materia de avalúos -afirman- no existía norma que determinara el procedimientoque se debía observar para contratar al experto avaluador, razón por la cual laAdministración se vió obligada a "adoptar los previstos en disposicionesaplicables a la Administración de Justicia o a dictar regulaciones internas quefacilitaran el proceso de selección. Dado que no existía norma, pero síprocedimientos de selección de los avaluadores en las entidades públicas, lo quese hizo fue modificar los trámites existentes, unificando criterios para toda laAdministración. A la luz de la disposición que otorgó las facultades extraordinariasesto es totalmente válido, puesto que se logró el objetivo pretendido por la ley,cual era el de simplificar y unificar los procedimientos adelantados en las

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entidades, garantizando ante todo la transparencia en la actuación adelantada porla Administración".

El apoderado del Ministerio de Hacienda manifiesta, además, sobre la presuntavulneración de la libertad de ejercer una profesión, que ésta siempre se haentendido sujeta a unos límites, los cuales son precisamente fijados por ellegislador. Considera que el artículo 26 de la Carta es lo suficientemente claro enadmitir la intervención del Congreso con el propósito de exigir títulos de idoneidady, adicionalmente, establecer los debidos controles en las mismas.

Expresa que en las normas existe una finalidad cual es la de determinar lo másfirmemente posible el valor de los bienes sujetos a avalúo con las consecuenciasfiscales que ello tiene.

Según informe secretarial, MARIA DEL ROSARIO VALDERRUTHEN BUENO,apoderada de la Federación Colombiana de Lonjas y Asociaciones Inmobiliarias -FEDELONJAS-, presentó, fuera de término, un escrito orientado a la defensa de lanormatividad puesta en tela de juicio.

El Procurador General de la Nación (E), LUIS EDUARDO MONTOYA MEDINA, emitióel concepto de rigor el 24 de mayo de 1996, solicitando a la Corte que declareexequibles, en lo acusado, las normas demandadas.

A su juicio, no se vulnera el derecho a la igualdad, pues el legislador materializa elprincipio constitucional conocido como la descentralización por colaboración,entregándole a una entidad privada de notoria eficacia y trayectoria en el ramo dela actividad avaluadora el adelantamiento de un registro tan necesario para elinterés social, en tanto se trata de preservar los intereses patrimoniales del Estado.

En cuanto a la actividad monopólica, opina que las disposiciones demandadasúnicamente se concretan a establecer un registro que puede o no tener un valordeterminado y, en dado caso, sería el de los costos operativos para la realizaciónde la inscripción, sin que de allí se deriven beneficios económicos excluyentes.

VI. CONSIDERACIONES DE LA CORTE CONSTITUCIONAL

1. CompetenciaEsta Corte es competente para resolver en definitiva sobre la inconstitucionalidadplanteada, según lo dispuesto en el artículo 241, numerales 4 y 5, de la CartaPolítica.

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2. El derecho de asociación y el ejercicio de las profesiones. Importancia de loscolegios de profesionales.El actor estima que las disposiciones cuya inexequibilidad solicita desconocen elderecho de asociación, toda vez que su aplicación representa la práctica exclusiónde los peritos avaluadores no afiliados a las lonjas de propiedad raíz, del ejerciciolícito de su profesión.

Ello implica, de acuerdo con el argumento central de la demanda, que las personasdedicadas a esa actividad se ven forzadas a inscribirse únicamente en lasenunciadas asociaciones y no en otras -también existentes en el país, como laSociedad Colombiana de Avaluadores, la Cámara de Propiedad Raíz y la Lonja deAvaluadores de Colombia- para poder actuar en calidad de peritos en el avalúo debienes raíces con miras a la determinación del valor comercial relevante en materiatributaria (artículo 79 de la Ley 223 de 1995) y también para efectuar los avalúos deinmuebles a que haya lugar en actuaciones administrativas (artículo 27 del Decreto2150 de 1995).

La Corte ha insistido en que el derecho de asociación tiene un doble aspecto -positivo y negativo-, ya que a nadie se puede prohibir o impedir que se asocie,pero ningún individuo puede ser forzado u obligado a asociarse.

Una de las formas de violar el derecho consiste precisamente en exigir laasociación para tener acceso al ejercicio de determinado derecho fundamental opara alcanzar beneficios que normalmente debería obtener sin necesidad deasociarse.

No obstante, la propia Constitución autoriza, justamente en lo relativo al ejerciciode las profesiones, que, por decisión de los propios profesionales, se puedanconstituir asociaciones denominadas colegios y organizarse mediante ellos,siempre que su estructura interna y funcionamiento sean democráticos, con locual se quiere significar que no se trata de círculos cerrados o exclusivos a los queúnicamente puedan acceder determinadas clases de personas (artículo 26 C.P.)

Los colegios de profesionales, considera la Corte, no responden simplemente auna necesidad asociativa entre sus integrantes para alcanzar fines individuales decada uno de ellos, sino que se proyectan hacia el entorno social, si se tiene encuenta que su primordial objeto radica en establecer formas de autocontrol, depreservación y de aquilatamiento de la preparación, la idoneidad, la ética y laeficiencia de quienes, en el campo de la actividad respectiva, habrán de ejercer suprofesión.

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No es extraño, entonces, que tales asociaciones exijan requisitos a sus afiliados,en el campo de la formación académica, de la experiencia y del prestigio, ni quevigilen de cerca la conducta que ellos observan en el ejercicio profesional, surendimiento, la calidad de sus servicios y su creciente capacitación, así como lassanas prácticas de competencia, pues de lo que se trata es de brindar garantías ala sociedad y fortaleza al desarrollo de la profesión.

La misma norma constitucional señala que la ley podrá asignar a los colegios deprofesionales funciones públicas y establecer los debidos controles.

Un análisis sistemático de las reglas constitucionales referentes al ejercicio de lasprofesiones permite concluir que, si bien toda persona es libre de escogerprofesión u oficio, la ley está autorizada para exigir títulos de idoneidad -uno de loscuales puede ser precisamente, además del académico, el que proviene del avalotorgado al individuo por una asociación profesional legalmente reconocida- yque, adicionalmente, las autoridades competentes están en la obligación deinspeccionar y vigilar dicho ejercicio.

Ya al respecto ha señalado la Corte:

"En Colombia, tal como lo establece la disposición constitucional citada, todapersona es libre de escoger profesión u oficio e inclusive, si la ley no ha exigidoformación académica para la ocupación seleccionada en virtud de esa libertad,la norma hoy vigente las favorece a todas, como regla general, con el libreejercicio, a menos que su índole propia implique en sí mismo un riesgo para lasociedad.

Ese principio de libertad, que se conjuga con el derecho al trabajo (artículo 25 dela Constitución), no se concibe como absoluto, al igual que sucede con todaslas libertades y derechos reconocidos en la Carta Política. De su naturaleza y delas repercusiones sociales de su ejercicio se desprenden las limitaciones que lasujetan a prescripciones de carácter general establecidas por el legislador y arestricciones de índole concreta por parte de las autoridades administrativas.

Por lo que concierne al ámbito de regulación propio de la ley, la importancia ynecesidad de ésta se derivan no solamente del artículo 26 sino de los artículos1o. y 2o. de la Constitución y de su mismo Preámbulo, en cuanto resulta ser elinstrumento jurídico adecuado al establecimiento de condiciones mínimasindispensables para que el derecho de cada individuo a escoger y ejercer unaprofesión no afecte a la comunidad.

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Consecuencia de esa elemental precaución es la facultad conferida por elConstituyente al legislador en el sentido de reconocer las profesiones, exigirtítulos de idoneidad, contemplar para ellas una previa formación académica ycalificar como de riesgo social las ocupaciones y los oficios que, aun sinrequerir esa formación, demanden especiales controles o cuidados habidacuenta de sus peculiares características o del peligro que su desempeñorepresenta". (Cfr. Corte Constitucional. Sala Tercera de Revisión. Sentencia T-408 del 8 de junio de 1992).

Así pues, la libertad de ejercer profesión u oficio no es absoluta y, por el contrario,el ordenamiento jurídico plasma respecto de ella importantes restricciones, enguarda del interés colectivo.

Ahora bien, en lo que respecta a las asociaciones de profesionales, la posibilidadde fundarlas o de adherir a ellas es libre, de conformidad con lo dispuesto en losartículos 26 y 38 de la Constitución y, según las directrices jurisprudenciales, elEstado no puede establecer sanciones para quien, según su autónomo criterio,decida no asociarse, lo cual, sin embargo, no se opone a la exigencia que puedahacer la ley -por cuanto se refiere a la idoneidad del ejercicio profesional- deobtener el respaldo de colegios o asociaciones de profesionales en el ramo paraasumir determinadas responsabilidades concretas que puedan repercutir a nivelsocial.

De ese modo, cuando el Estado, mediante la ley, busca asegurar la calidad de losservicios profesionales, dando crédito a quien demuestra, a través de la asociacióna la cual pertenece, una mayor experiencia y una adecuada preparación, en virtudde las exigencias internas de sus propios colegas, que así lo garantizan, no estácastigando al no asociado -quien puede ejercer su actividad en campos respectode los cuales no se exija el mencionado aval-, ni obligando a las personas aasociarse. Que éstas, por su cuenta, concluyan en los mayores beneficios quehabrá de proporcionarles la asociación, es algo diferente.

De otra parte, el Estado, en lo que se refiere a los servicios que él mismo demandade quienes ejercen una cierta profesión, está en libertad de establecer mecanismosorientados a garantizar el mayor nivel de quienes habrán de prestárselos, uno delos cuales puede consistir en la exigencia de pertenecer a asociaciones calificadasy reconocidas en la materia, y ello encuentra respaldo en el ya citado preceptoconstitucional que autoriza a la ley para asignar funciones públicas a los colegiosde profesionales.Tampoco se vulnera el derecho de igualdad al prever este tipo de normas, ya queno se trata de consagrar preferencias o discriminaciones injustificadas, sino deotorgar reconocimiento a factores objetivos que permitan obtener mayor

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certidumbre sobre los antecedentes profesionales y el grado de preparación dequienes están vinculados a instituciones que así lo garantizan.

La diferenciación que pueda resultar de ello es justificada y razonable, ycorresponde a las finalidades del efectivo control sobre la calidad de los serviciosprofesionales.Así las cosas, la Corte no encuentra que, en una materia tan delicada como losavalúos de bienes para efectos tributarios o para los diversos fines que cumplenlas entidades públicas en actuaciones administrativas, resulten violados losderechos de ejercicio profesional, de igualdad o de asociación de quienes nopertenecen a lonjas de propiedad raíz, por el hecho de que se exija para tales fines,como lo hacen las normas acusadas, la afiliación del avaluador a una lonja, suregistro en ella o el respaldo de la misma, para prestar al Estado sus servicios.

Se busca con tales preceptos aprovechar, en beneficio del interés público, laexperiencia y el reconocido prestigio de las lonjas como índice demostrativo de laaptitud del avaluador.

Debe tenerse en cuenta que no se prohibe a los avaluadores no asociados a laslonjas ejercer su profesión -lo que sería abiertamente inconstitucional-, pues ellosse encuentran en libertad de prestar sus servicios a entidades y personas distintasde las estatales. Acontece sí que el Estado se reserva el derecho, como lo autorizala Constitución, de confiar ciertas funciones públicas a colegios o asociaciones deprofesionales.

Tal actitud es compatible con la previsión consagrada en el artículo 123 de laCarta, a cuyo tenor la ley determinará el régimen aplicable a los particulares quetemporalmente desempeñen funciones públicas y regulará su ejercicio.Pero, además, el artículo 209 de la Constitución, específicamente aplicable a lafunción administrativa, declara que ella está al servicio de los intereses generalesy se desarrolla mediante la descentralización, la delegación y la desconcentraciónde funciones.

Una de las formas de descentralización es la denominada "por colaboración", quevincula a los particulares al servicio público, en búsqueda de la eficiencia, laceleridad y la economía -también principios que inspiran la actividad de laadministración- y como una manera de asegurar la participación de aquéllos en lavida de la comunidad. Esa participación -desde luego- no puede estar exenta derequisitos ni de cautelas acerca de la idoneidad de quienes, siendo particulares,cumplan ciertas funciones públicas.

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Es precisamente esa modalidad de descongestión de la única entidad pública queefectuaba avalúos de inmuebles, según las reglas legales anteriores a lasdemandadas, la que avala la constitucionalidad del artículo 27 del Decreto 2150 de1995, desde el punto de vista del posible exceso en el uso de las facultadesextraordinarias conferidas por la Ley 190 de 1995, ya que, como resulta natural, lavinculación de los particulares a una función antes confiada tan sólo a la aludidaentidad pública implica la eliminación de trámites innecesarios, como lo exige lanorma habilitante.

Ahora bien, no puede hablarse de que los artículos acusados hayan consagradoun monopolio, ya que la referencia normativa a "las lonjas de propiedad raíz" nopuede entenderse hecha con nombre propio a las actualmente existentes sino algénero de asociaciones profesionales de esa índole y con el mismo objeto, desuerte que los peritos avaluadores hoy no afiliados a las lonjas actuales tienenplena libertad de constituir, si quieren, otras, en ejercicio de la libertad decompetencia garantizada en el artículo 333 de la Constitución.

A juicio de la Corte, las expresiones legales que aluden a las "lonjas de propiedadraíz" deben entenderse en sentido genérico, no referente de manera exclusiva apersonas jurídicas ya existentes que hayan adoptado ese nombre, y, por tanto,cobijan, en materia de avalúos a las asociaciones y colegios que agrupen aprofesionales dedicados a ese ramo.

Una interpretación restringida daría razón al demandante, por cuanto implicaría,allí sí, la violación del derecho a la igualdad, la vulneración de la libertad de ejercerprofesión u oficio y el establecimiento de un monopolio inaceptable a la luz de laConstitución.Los apartes acusados serán declarados exequibles.

DECISION

Con fundamento en las precedentes motivaciones, la Corte Constitucional de laRepública de Colombia, en Sala Plena, oído el concepto del Ministerio Público ycumplidos los trámites previstos en el Decreto 2067 de 1991, administrandojusticia en nombre del pueblo y por mandato de la Constitución,

RESUELVE:

Primero.- Decláranse EXEQUIBLES los siguientes apartes del artículo 79 de la Ley223 de 1995:

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-Del inciso tercero, las palabras "o por las lonjas de propiedad raíz o sus afiliados".-Del inciso cuarto, las frases "por la lonja de propiedad raíz" y "donde no operenlas lonjas".

Segundo.- Decláranse EXEQUIBLES los siguientes apartes del artículo 27 delDecreto 2150 de 1995:

"...que se encuentre registrada y autorizada por la lonja de propiedad raíz dellugar donde esté ubicado el bien para adelantar dichos avalúos.

PARAGRAFO.- Si la entidad pública escoge la opción privada, corresponderá ala Lonja determinar, en cada caso, la persona natural o jurídica que adelante elavalúo de bienes inmuebles".

Tercero.- La exequibilidad de los transcritos apartes normativos se declara sólo enel entendido de que, para los efectos que en tales disposiciones se contemplan,las expresiones "lonjas de propiedad raíz" están referidas a todas las asociacionesy colegios que agrupen a profesionales en finca raíz, peritazgo y avalúo deinmuebles.Cópiese, notifíquese, comuníquese, insértese en la Gaceta de la CorteConstitucional, cúmplase y archívese el expediente.

CARLOS GAVIRIA DIAZPresidente

JORGE ARANGO MEJIA ANTONIO BARRERA CARBONELLMagistrado

EDUARDO CIFUENTES MUÑOZ HERNANDO HERRERA VERGARAMagistrado

JOSE GREGORIO HERNANDEZ GALINDOMagistrado

ALEJANDRO MARTINEZ CABALLERO FABIO MORON DIAZMagistrado

VLADIMIRO NARANJO MESAMagistrado

MARTHA VICTORIA SACHICA DE MONCALEANOSecretaria General

FACTOR DE COMERCIALIZACION

Tradicionalmente el valor de los inmuebles se calculaba como la sumatoria deterreno y construcción, pero en algunos casos esta sumatoria no refleja el valorque el mercado estaría dispuesto a pagar por un inmueble. Surge entonces el

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llamado tercer componente o factor de comercialización. Este puede ser superior oinferior a la unidad.

VALOR DE MERCADO:

Es el precio mas alto que una propiedad alcanzaría en un mercado abierto, en untiempo razonable de venta y en una situación en la cual el hipotético compradorconoce todas las características del inmueble de su zona de ubicación.

VENTAJA DE LA COSA HECHA

Es el mayor valor que un inmueble construido, por su disponibilidad inmediata,tiene sobre otro por construir.

FACTOR DE COMERTCIALIZACION, ELEMENTOS INCIDENTES:

Oferta y demanda de inmuebles similares. Localización especifica del bien en un barrio y/o manzana. Condiciones generales de la economía en el momento del avalúo Tendencia de comportamiento de los precios Diseño del bien avaluado. Normatividad vigente Infraestructura de servicios públicos y estrato

Calculo del Factor de Comercialización

Fc. = Valor de Mercado___Costo de Reproducción

TARIFAS MINIMAS PARA AVALÚOSCOMERCIALES

VALOR DEL INMUEBLE TARIFASPOR MIL

Por los primeros $ 100.000.000 1.50 %Por los siguientes y/o fracción $ 400.000.000 1.00 %Por los siguientes y/o Fracción $ 500.000.000 0.75%

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Por fracción superior a y/o fracción $1.000.000.000 AConvenir

Tarifa mínima (50% salario mínimo mes)

2. TARIFAS PARA MAQUINARIA INDUSTRIAL Y EQUIPOS ESPECIALIZADOS

VALOR TARIFAS PORMIL

Por los primeros $ 25.000.000 3.50 %

Por los siguientes $ 25.000.0003.25 %

Por los siguientes $ 50.000.000 3.00 %Por los siguientes $ 400.000.000 2.75 %Por los siguientes $ 500.000.000 2.50 %Por los siguientes $ 1.000.000.000 2.00 %Tarifa mínima $ 205.000

4. TARIFAS PARA AVALUOS DE RENTA

VALOR TARIFAS PORMIL

Por los primeros $ 1.000.000 15.0 %


Por los siguientes $ 5.000.000 7.5 %Por la fracción Superior a $ 10.000.000 5.0 %

5. TARIFAS MÍNIMAS E INCREMENTOS SOBRE LAS TARIFAS ANTERIORESSEGÚN CATEGORÍAS POR LOCALIZACIÓN.

Las tarifas establecidas en los puntos 1, 2 y 3 tendrán un incremento de acuerdo a la ubicación

del inmueble o maquinaria con base en las siguientes categorías:

Categoría A: Avalúo Dentro de zonas urbanas y suburbanas de Santafé de Bogotá.

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Categoría B: Avalúos zonas urbanas y rurales de los municipios de Chía, cota,Funza, Mosquera y la Calera.

Categoría C: Avalúos zonas urbanas y rurales de los municipios de Cajicá,Zipaquirá, Tocancipá, Gachancipá, Sibaté, Faca, Guatavitá, Guasca,Suesca, Nemocón, Sesquilé, Cogua, Sopó y el Rosal de la sabana deSantafé de Bogotá.

Categoría D: Avalúos zonas urbanas de capitales de Departamentos.

Categoría E: Avalúos zonas urbanas y rurales de otros Municipios.

6. TARIFAS MINIMAS E INCREMENTOS SOBRE LAS TARIFAS ANTERIORESSEGÚN CATEGORÍAS POR LOCALIZACION

CATEGORIA

AVALÚOSCOMERCIALES EN

No. DE SMMLV

RECARGO SOBRELA TARIFA

URBANORURAL

GASTOSDE

DESPLAZAMIENTO

A 0.5 0 25 % NOB 1.0 0 25 % NOC 1.5 25 % 35 % SID 2.0 0 35 % SIE 2.5 25 % 35 % SI

NOTAS:

1. Las tarifas anteriores no incluyen IVA

2. Para las categorías D y E, los gastos especiales de transporte, alojamiento, etc., seráncobrados adicionalmente a los honorarios.

3. Cuando el Avalúo signifique la práctica de trabajos o gestiones distintas a la estimación deljustiprecio tales como levantamiento topográfico del inmueble, estudio de suelos,evaluación de proyectos etc., podrá convenirse un honorario adicional al fijado por lastarifas.

TARIFAS PARA AVALUOS CORPORATIVOS

1. TARIFAS PARA AVALUOS COMERCIALES DE INMUEBLES URBANOS YRURALES

VALOR DEL INMUEBLETARIFAS POR

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MILPor los primeros $ 100.000.000 4.50 %Por los siguientes $ 400.000.000 3.00 %Por los siguientes $ 500.000.000 2.25 %Por la fracción Superior a $ 1.000.000.000 1.5 %

2. TARIFAS PARA AVALUOS DE RENTA

VALOR DEL INMUEBLE TARIFAS PORMIL

Por los primeros $ 1.000.000 45.0Por los siguientes $ 4.000.000 30.0

Por los siguientes $ 5.000.000 22.5Por la fracción Superior a $ 10.000.000 15.0

3. TARIFAS PARA AVLUOS DE MAQUINARIA INDUSTRIAL YEQUIPOS ESPECIALES

VALOR DEL INMUEBLE TARIFAS PORMIL

Por los primeros $ 25.000.000 10.5 %


Por los siguientes $ 50.000.000 9.00 %Por los siguientes $ 400.000.000 8.25 %Por los siguientes $ 500.000.000 7.50 %Por los siguientes $ 1.000.000.000 6.00 %Tarifa mínima $ 500.000

4. TARIFAS DE HONORARIOS MÍNIMOS Y RECARGOS POR CATEGORÍAS DELOCALIZACIÓN.

Categoría A: Avaluó dentro de las zonas urbanas y suburbanas de Capitales de los departamentosde Antioquia, Atlántico, Bolívar, Caldas, Cauca, Boyacá, Cesar, Magdalena, Guajira,Cundinamarca, Tolima, Santanderes, Quindío, Valle, Meta, Sucre, Córdoba, Huila Risaralda,Nariño.

Categoría B: Avalúos para otros municipios y zonas rurales de estos departamentos.

Categoría C: Avalúos de zonas urbanas de las capitales de los Departamentos de Arauca,Amazonas, Caquetá, Casanare, Choco, Guainía, Guaviare, Guajira, Vaupez y Vichada.

S0024034R.N.A.04107075



Categoría D: Avalúos de otros municipios y zonas rurales de estos municipios.

5. TARIFAS DE HONORARIOS MINIMOS Y RECARGOS POR CATEGORÍAS DELOCALIZACION

CATEGORIA

AVALÚOSCOMERCIALES EN

NO. DE SMMLV

RECARGO SOBRELA TARIFA

URBANORURAL

GASTOSDE

DESPLAZAMIENTO

A 0 0 25 % NOB 3.00 0 25 % NOC 4.50 25 % 35 % SID 6.00 25 % 50 % SI

Ley 550 de Diciembre 30 / 99 decreto 422:

Artículo 1º: Honorarios por avalúos de inmuebles localizados en suelo urbano. Lastarifas máximas descendentes en proporción directa al número de metros cuadrados deinmuebles urbanos; que podrán cobrar los avaluadores cuando sea necesaria su laborpara el desarrollo de alguna de las operaciones activas o pasivas de que trata la ley 546de 1999, serán las siguientes:

NUMERO DE METROS CUADRADOSDEL INMUEBLE AVALUADO

PORCENTAJE QUE SE APLICARA ALVALOR DEL SALARIO MINIMO

DIARIO LEGAL VIGENTEDe 0 a 100 1.5 %De 100 a 200 1.35%De 200 a 500 1.20%De 500 a 1.000 1.05 %De 1.000 a 5.000 0.6 %De 5.000 a 10.000 0.3 %De 10.000 en Adelante 0.15 %

Artículo 2º. Honorarios para avalúos de inmuebles localizados en suelo diferente al urbano.Las tarifas máximas, descendentes en proporción directa al número de metros cuadrados deinmuebles localizados en suelo diferente al urbano, que podrán cobrar los valuadores, cuando seanecesaria su labor para el desarrollo de alguna de las operaciones activas o pasivas de que trata laley 546 de 1999, serán los siguientes:

NUMERO DE METROS CUADRADOSDEL INMUEBLE AVALUADO

PORCENTAJE QUE SE APLICARA ALVALOR DEL SALARIO MINIMO

DIARIO LEGAL VIGENTE

S0024034R.N.A.04107075



De 0 a 2.000 1.5 %De 2.000 a 5.000 1.06 %De 5.000 a 10.000 0.6 %De 10.000 a 20.000 0.3 %De 20.000 a 50.000 0.15 %De 50.000 a 100.000 0.11 %De 100.000 a 500.000 0.07 %De 500.000 en adelante 0.06 %

Artículo 3º Valor máximo de los avalúos. En todo caso, los honorarios resultantes de multiplicarel número de metros cuadrados del inmueble avaluado, en ningun caso podrán superar la sumaequivalente a veinte (20) salarios mínimos mensuales legales vigentes.

NOTAS: El sistema de liquidación es acumulativo, según los rangos establecidos en el

Decreto 466 del 2.000. Los metros cuadrados corresponden a la suma del área del terreno mas el área

construida. El porcentaje expresado se explicara al valor del salario mínimo diario legal

vigente. Se entenderán por predios urbanos los definidos como suelo urbano, suelo de

expansión urbana y suelo suburbano contenidos en los artículos 31 , 32 y 34 de laley 388 de 1997.

Se entenderá por predios rurales los definidos en el artículo 33 de la ley 388 de1997.

Los gastos de desplazamiento y alojamiento para los avalúos rurales , se hanliquidado por separado.

Salario Mínimo Legal Vigente$358.500.oo

Salario Mínimo Diario Legal Vigente$11.950,oo

MODELO DE AVALUO DE ZONAS COMUNES

Bogotá D.C, 31 de Mayo de 2002

Señores:

S0024034R.N.A.04107075



CONSEJO DE ADMINIOSTRACION EDIFICO OFICENTER 96Ciudad

Asunto: Entrega de Avalúo

Apreciados Señores:

De acuerdo a su solicitud adjunto estoy enviando el avalúo del inmueble ubicado en:

CRA 16 # 96 – 64. EDIFICO OFICENTER 96CHICO – BOGOTA, D.C.

Toda inquietud que surja al respecto, le rogamos hacérnosla saber a efectos de darles a conocer lasexplicaciones y sustentaciones del caso.

Cordialmente,

GLORIA INES MORENO ORTIZRelaciones Públicas

C.ConsecutivoAnexo: Fólder de Avalúos

CONTENIDO

1. INFORMACION BASICA

S0024034R.N.A.04107075



2. TITULACION

3. CARACTERISTICAS

4. VARIABLES ENDOGENAS Y EXOGENAS

5. CALCULO DE VALOR

6. INDICADORES ECONOMICOS

7. ANEXOS

AVALUO COMERCIALCRA 16 # 96 – 64 . EDIFICIO OFICENTER 96

CHICO RESERVADO – BOGOTA, D.C.


1.1. DIRECCION DEL INMUEBLE: El predio (edificio OFICENTER 96) objeto delpresente avalúo se encuentra localizado en la Cra. 16 # 96 – 64, P. Horizontal Barrio el

S0024034R.N.A.04107075



Chicó, Reservado II Sector de la Localidad (02) de Chapinero de la Ciudad de Bogotá Dptode Cundinamarca República de C/bia.

1.2. UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Bogota, D.C.

1.3. TIPO DE INMUEBLE: EDIFICIO

1.4. CLASE DE AVALUO: COMERCIAL

1.4. DESTINACION ACTUAL: LOCALES Y OFICINAS

1.5. SOLICITANTE: CONSEJO DE ADMINISTACIONEDIFICIO OFICENTER 96

1.6. PERITO AVALUADOR: CARLOS A. PERANQUIVE N.

1.7. ELABORADO POR: GLORIA INES MORENO O.

1.8. FECHA INSPECCION OCULAR: 06 de Mayo de 2002

1.9. FECHA DEL AVALUO: 09 de Mayo de 2002

2. TITULACION:

2.1. PROPIETARIO INICIAL: INVERSIONES A CONSTRUIRLTDA

Construcciones Restrepo S. en C.

NIT: 800.101.101-1 y 800.022.460-1

2.2. SOPORTES:1. Certificado de Tradición y Libertad # 50C-1033573–50C-144535–

.2. Cédula Catastral # U 95 15 1.3. Licencia de Construcción # 009742 de 10 de Julio de 1995 vigentehasta el 16 de Enero de 1997.3.1. Modificación de la licencia No. 9060604-21664 de

Septiembre16 de1 1996.

S0024034R.N.A.04107075



2.3. TITULOS DE ADQUISICIÓN: Escritura Pública # 2494 del 23 de Septiembre de1996

Reforma de la complementación y aclaración delReglamento de P. Horizontal según Escritura Pública# 2020 del 31 de Agosto de 1998.Planos arquitectónicos.

2.4. GRAVAMENES: Ninguno.

NOTA: Lo anterior no constituye un estudio de títulos

3. CARACTERISTICAS

3.1.1. CARACTERISTICAS Y ESPECIFICACIONES DEL INMUEBLE: (Construcción).

El inmueble en estudio está construido con estructura antisísmica en un sistemaconvencional en armadura de hierro placas de concreto, muros de fachadas tanto internos comoexternos, muros perimetrales divisiones con paredes de ladrillo, escaleras, columnas y ductos.

El Edificio OFI Center 96 consta de: Siete (7) pisos de altura con áreas resultantes decubierta inclinada - Ciento un (101) oficinas- Trece (13) locales – Tres (3) sótanos para un total de142 parqueaderos para propietarios – veinte (20) parqueaderos para visitantes y áreas comunales;central de citofonía, salón Auditorio, ascensor, Shut de basuras cuarto de bombas y maquinas,subestación eléctrica, strip telefónico. Además con todos los servicios públicos.

3.1.2. DEPENDENCIAS:Tercer Sótano: Consta de 48 parqueaderos – tanque de agua – dos (2) cuartos

disponibles – foso ascensor – escalera – cuarto de bombas.

Segundo Sótano: Consta de 46 parqueaderos – tanque de agua – cuarto de contadores 2–cuarto disponible – foso ascensor. Escaleras.

Primer Sótano: Consta de 48 parqueaderos – subestación eléctrica – cuarto de basuras –cuarto disponible – foso ascensor – escaleras.

Primer (1) Piso: Consta de 20 parqueaderos - 13 locales con baño dos (2) Oficinas conterraza cada una – ascensor - salón de conferencias – escaleras – dinner room – tres (3) bañoscomunales – espacio para fax y fotocopiadora – Oficina para administración – Recepcióncasilleros – hall – coffe lobby – cuarto de basuras - cuarto de aseo - escaleras y antejardín .

S0024034R.N.A.04107075



Segundo (2) Piso: Consta de 20 Oficinas con baño cada una – áreas comunales de hall –ascensor- escaleras – terraza de seis (6) oficinas – baños comunal – aseo zona de espera ycirculación peatonal comunal.

Tercer (3) Piso: Consta de 19 Oficinas con baño cada una – áreas comunes de hall –ascensor escaleras – terraza de tres (3) oficinas – cuarto de aseo – baños comunal – zona deespera y circulación peatonal comunal.

Cuarto (4) Piso: Consta de 16 Oficinas con baño cada una - áreas comunes de hall -ascensor – escaleras – baños comunal – cuarto de aseo - sala de espera – circulación peatonalcomunal.

Quinto (5) Piso: Consta de 16 oficinas con baño cada una – áreas comunes de hall –ascensor escaleras – baños comunal – cuarto de aseo – zona de espera y circulación peatonal.

Sexto Piso: Consta de 17 oficinas con baño cada una – áreas comunes de hall –ascensor – escaleras – baños comunal - cuarto de aseo zona de espera – circulación peatonalcomunal.

Séptimo Piso: Consta de 11 Oficinas con baño cada una – áreas comunes de hall –ascensor – escaleras – baños comunal – cuarto de aseo – zona de espera y circulación peatonal.

Área de cubierta inclinada que comunica con oficina del séptimo piso.

Nota: Los Locales y las Oficinas todos son irregulares en el área del lote como en áreaconstructiva.

En la inspección ocular se observo modificaciones de construcción de acuerdo a lalicencia inicial en algunas unidades privadas.

3.1.3. FUNCIONALIDAD: El diseño es funcional por cuanto son claros los conceptos derelación ó proporcional, de acuerdo con su uso.

3.1.4. SERVICIOS PUBLICOS DOMICILIARIOS: Posee todos los servicios públicosinstalados y en funcionamiento con líneas telefónicas y acometidas, redes sanitarias internas ehidráulicas y las de ventilación, instalaciones generales de energía eléctrica. También cuentacon bajantes de aguas lluvias y negras.

3.1.5. VETUSTEZ: Seis (6) años.

3.1.6. ESTADO DE CONSERVACION: Su Conservación se encuentra en buen estado.

S0024034R.N.A.04107075



3.1.7. ILUMINACION: Todas las áreas poseen iluminación natural a través de ventanales yluz cenital.

3.1.9. LINDEROS: El inmueble objeto del presente avalúo reglamento, está ubicado en laCiudad de Bogotá, .C., del barrio Chico Reservado distinguido en la nomenclatura urbana conla dirección cra 16 # 96 - 64 y comprendido dentro de los linderos según Escritura Pública # 2494de 23 de Septiembre de 1996.

3.10. ESPECIFICACIONES DEL TERRENO: Presenta en general una topografíapromedio plana.

3.11. FICHA TECNICA Y FORMA: La forma geométrica de acuerdo a lote idealaproximadamente en forma rectangular.

3.12. AREA DEL TERRENO: 1.159.79 mt2

3.13. AREA CONSTRUIDA: 8.665.44 mt2

3.14. DEFINICIÓN GENERALES DE LAS UNIDADES PRIVADAS:

3.14.1. LOCAL # 1MATICULA INMOBILIARIA: 50C-1441900DEPENDENCIAS: Conformado por: Un (1) bañoUBICACIÓN: ExteriorAREA CONSTRUIDA: 27.74 mt2

COEFICIENTE: 0.553 %PISOS: cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: AGUDELO RETREPO Y CIA


S0024034R.N.A.04107075



COEFICIENTE: 0.764 %PARQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: MUEBLES DE OFICINA ABIERTA


COEFICIENTE: 0.685 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: MUEBLES DE OFICINA ABIERTA


COEFICIENTE: 0.192%PAEQUEADERO: UNO ( 1)PISOS: Cerámica y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: YOLANDA MEDINA DE TRUJILLO

3.14.5. LOCAL # 5

S0024034R.N.A.04107075



MATICULA INMOBILIARIA: 50C-1441904DEPENDENCIAS: Conformado por: Un (1) bañoUBICACIÓN: ExteriorAREA CONSTRUIDA: 19.46 mt2

COEFICIENTE: 0.388 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: CerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: YOLANDA MORA DE TRUJILLO


COEFICIENTE: 0.454 %MATICULA INMOBILIARIA: 50C-1441905PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: CerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: JAVIER RESTREPO V

3.14.7. LOCAL # 7MATICULA INMOBILIARIA: 50C-1441906DEPANDENCIAS: Conformado por: Un (1) bañoUBICACIÓN: ExteriorAREA CONSTRUIDA: 22.75 mt2

COEFICIENTE: 0.454 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: CerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana corona

S0024034R.N.A.04107075



PINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: JAVIER RESTREPO V


COEFICIENTE: 0.484 %MATICULA INMOBILIARIA: 50C-1441907PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: CerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: JAVIER RESTREPO V


COEFICIENTE: 0.660 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: CerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: EDGAR RODRÍGUEZ (INGENIARCO)


COEFICIENTE: 0.484 %PAEQUEADERO: UNO (1)

S0024034R.N.A.04107075



PISOS: CerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: PRODUTEC S.A.


COEFICIENTE: 1.072 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: CerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: MIRYAM HELENA CAMARGO


COEFICIENTE: 1.070 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: CerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: MIRYAM HELENA CAMARGO

3.14.12. LOCAL # 13MATICULA INMOBILIARIA: 50C-1441912DEPENDENCIAS: Conformado por: Un (1) bañoUBICACIÓN: Exterior

S0024034R.N.A.04107075



AREA CONSTRUIDA: 53.73 mt2

COEFICIENTE: 1.071 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: CerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: MIRYA M HELENA CAMARGO

3.14.13. OFICINA # 101MATICULA INMOBILIARIA: 50C-1441913DEPENDENCIAS: Conformado por: Un (1) bañoUBICACIÓN: InteriorAREA CONSTRUIDA: 27.89 mt2

COEFICIENTE: 0.556 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: ARNULFO FORERO LAGUNA

3.14.14. OFICINA # 102MATICULA INMOBILIARIA: 50C-1441914DEPENDENCIAS: Conformado por: Un (1) bañoUBICACIÓN: InteriorAREA CONSTRUIDA: 23.70 mt2

COEFICIENTE: 0.537 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: SILVA CASTELLANOS Y CIA S. En C.

3.14.15. OFICINA # 201

S0024034R.N.A.04107075




COEFICIENTE: 0.861 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: ADRIANA XIMENA FLORES CANO

3.14.16. OFICINA # 202MATICULA INMOBILIARIA: 50C-1441916DEPENDENCIAS: Conformado por: Un (1) bañoUBICACIÓN: ExteriorAREA CONSTRUIDA: 29.24 mt2

COEFICIENTE: 0.583 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: JUAN JASSIR E HIJOS (Acevedo y Cia)


COEFICIENTE: 0.586 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldar

S0024034R.N.A.04107075



PROPIETARIO: TERESA NAFFAH (INGENIARCO)


COEFICIENTE: 0.483%PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: SAMI JASSIR (INGENIARCO)


COEFICIENTE: 0.758 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: JESÚS GARCIA (INGENIARCO)


COEFICIENTE: 0.348 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronce

S0024034R.N.A.04107075



BAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: JORGE MARQUEZ (INGENIARCO


COEFICIENTE: 0.546 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: PATRICIA RODRIGUEZ


COEFICIENTE: 0.793 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: JANA GRUNTORADOVA DE FRANCO


COEFICIENTE: 0.508 %PAEQUEADERO: UNO (1)

S0024034R.N.A.04107075



PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: AUGUSTO OSSA RAMÍREZ


COEFICIENTE: 0.491 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: JAIRO MEJIA PORRAS


COEFICIENTE: 0.491 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: CONSUELO SALAMANCA

3.14.26. OFICINA # 212MATICULA INMOBILIARIA: 50C-1441926DEPENDENCIAS: Conformado por: Un (1) bañoUBICACIÓN: Exterior

S0024034R.N.A.04107075



AREA CONSTRUIDA: 27.38 mt2

COEFICIENTE: 0.546 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: MARTHA LUCILA GONZALEZ V.


COEFICIENTE: 0.378 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: CECILIA JACOME DE PERALTA


COEFICIENTE: 0.376 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: MIGUEL ANTONIO CHISCO

3.14.29. OFICINA # 215

S0024034R.N.A.04107075






COEFICIENTE: 1.273 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: JORGE HERNANDO RODRIGUEZ R.


COEFICIENTE: 0.898 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldar

S0024034R.N.A.04107075



PROPIETARIO: SONIA GUZMAN M


COEFICIENTE: 0.544 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: NESTOR GONZALEZ


COEFICIENTE: 0.545 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: CAMILO BEDOYA


COEFICIENTE: 0.815 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana corona

S0024034R.N.A.04107075



PINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: DARWIN ZABALA




COEFICIENTE: 0.583 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: CLARITZA DE ACOSTA Y OTROS


COEFICIENTE: 0.583 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámica

S0024034R.N.A.04107075



CARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: CLARITZA DE ACOSTA Y OTROS






S0024034R.N.A.04107075







COEFICIENTE: 0.465 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: MARIA CONSUELO BARRERO A.

3.14.43. OFICINA # 309MATICULA INMOBILIARIA: 50C-1441943

S0024034R.N.A.04107075



DEPENDENCIAS: Conformado por: Un (1) bañoUBICACIÓN: ExteriorAREA CONSTRUIDA: 25.77 mt2

COEFICIENTE: 0.514 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: YURI FERNANDO VANEGAS


COEFICIENTE: 0.579 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: SAMI JASSIR (INGENIARCO)


COEFICIENTE: 0.396 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: MAGALI GARCIA (INGENIARCO)

S0024034R.N.A.04107075




COEFICIENTE: 0.387 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: ERMIN BAEZ CABALLERO


COEFICIENTE: 0.782 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: ERMIN BAEZ CABALLERO



S0024034R.N.A.04107075



PINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: ARNULFO FORERO LAGUNA


COEFICIENTE: 0.583 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: LUIS E. ORTEGA


COEFICIENTE: 0.602 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: ROSA AMELIA RAMOS CAMPOS



S0024034R.N.A.04107075



CARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: JAIME LAMOINE


COEFICIENTE: 0.545 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑOS: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: A.V. VILLAS


COEFICIENTE: 0.815 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: AGUDELO RESTREPO Y CIA


S0024034R.N.A.04107075



COEFICIENTE: 0.861 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: HERNAN MORA MARTINEZ


COEFICIENTE: 0.583 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: JORGE LUIS LINARES


COEFICIENTE: 0.583 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: ARTE Y REPRESENTACIONES LTDA


S0024034R.N.A.04107075




COEFICIENTE: 0.685 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: HANS SCHURER


COEFICIENTE: 0.625 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: SAMI JASSIR


COEFICIENTE: 0.632 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: HERNAN MORA MARTINEZ

S0024034R.N.A.04107075




COEFICIENTE: 2.325 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: BLANCA NUBIA BARRIOS


COEFICIENTE: 1.167 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: NELCY NATALIA MUÑOS ARIAS



S0024034R.N.A.04107075



PINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: ALIANZA FIDUCIARIA

3.14.63. OFICINA # 410MATICULA INMOBILIARIA: 50C-1441963DEPENDENCIAS: Conformado por: Un (1) bañoUBICACIÓN: ExteriorAREA CONSTRUIDA: 42.3236.65 mt2

COEFICIENTE: 0.730 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: MARTHA VILLA POSSE


COEFICIENTE: 1.204 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: RAUL REMOLINA (INGENIARCO)



S0024034R.N.A.04107075



CARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: HERNAN MORA MARTIZ


COEFICIENTE: 0.758 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: HERNAN MORA MARTIZ


COEFICIENTE: 0.544 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: LUCIA DE ROJAS


S0024034R.N.A.04107075



COEFICIENTE: 0.545 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: GONZALO ESTRADA


COEFICIENTE: 0.815 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: AGUDELO RESTREPO Y CIA


COEFICIENTE: 0.861 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: XIJMA LTDA. JAIME DURAN G


S0024034R.N.A.04107075




COEFICIENTE: 0.583 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: ASTRID CASTRO BALLESTEROS


COEFICIENTE: 0.583 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: GARNICA VILLAMIZAR


COEFICIENTE: 0.685 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: NANCY ELIANA RODRÍGUEZ

S0024034R.N.A.04107075




COEFICIENTE: 0.625 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: SAMUEL ORTEGÓN


COEFICIENTE: 0.632 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: JORGE ELIÉCER DIAZ NIETO



S0024034R.N.A.04107075



PINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: MOA LTDA


COEFICIENTE: 1..167 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: JOSE LENOIR AGUILAR


COEFICIENTE: 0.843 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: JESÚS GARCIA RAMIREZ



S0024034R.N.A.04107075



CARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: JUAN JASSIER E HIJOS (Ingeniarco)


COEFICIENTE: 1.204 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: HECTOR BOBADILLA CADENA


COEFICIENTE: 0.759 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: JORGE CABALLERO


S0024034R.N.A.04107075



COEFICIENTE: 0.758 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: A.V. VILLAS


COEFICIENTE: 0.544 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: GLADIS GUARON


COEFICIENTE: 0.545 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: ALFREDO BOBADILLA


S0024034R.N.A.04107075






COEFICIENTE: 0.861 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: AR. COSTRUCCIONES S.A.


COEFICIENTE: 0.583 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: AR. CONSTRUCCIONES S.A

S0024034R.N.A.04107075









S0024034R.N.A.04107075



PINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: AR. CONSTRUCCIONES S.A

3.14.91. OFICINA # 606


COEFICIENTE: 0.632 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: INVERSIONES INMPO S.A.





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CARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: INVERSIONES INMPO S.A.






S0024034R.N.A.04107075









S0024034R.N.A.04107075






COEFICIENTE: 0.861 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: GUSTAVO MORA.



S0024034R.N.A.04107075



PINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: NESTOR RAUL LOZANO BERNAL


COEFICIENTE: 0.583 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: EDUARDO PALACIOS

3.14.106. OFICINA # 704 a 711MATICULA INMOBILIARIA: 50C-1442006 a 50C-1442013DEPENDENCIAS: Conformado por: Un (1) bañoUBICACIÓN: ExteriorAREA CONSTRUIDA: 1.096.69 mt2

COEFICIENTE: 21.856 %PAEQUEADERO: UNO (1)PISOS: Alfombra y cerámicaCARPINTERÍA: MaderaVENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronceBAÑO: Porcelana coronaPINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.ESPEJOS: En vidrio peldarPROPIETARIO: FERROVIAS

3.2 ENTORNO

3.2.1. SERVICIOS PUBLICOS DEL SECTOR: Cuenta con una infraestructura, suficiente enla actualidad y con proyección futura de acuerdo al plan maestro P.O.T. Decreto 619 del año2000 (hasta el año 2009) a nivel de acueducto, energía eléctrica eléctrica, alumbrado,

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telefonía convencional, redes satélites. De igual forma posee muy buen servicio dealumbrado público.

3.2.2. SISTEMAS DE TRANSPORTE: El sector cuenta con un completo sistema de redvial en buenas condiciones, siendo las principales vías: Cra 15 - Av. 9 – Calle 94 - Calle 100- Cra 11 – Autopista Norte: Todas de gran flujo vehícular. El sector y el predio se encuentrancubiertos por buen servicio de transporte y a través de las vías descritas anteriormentetransitan en todos los sentidos rutas Transmilenio de buses, busetas, colectivos, serviciosejecutivos y otros servicios especiales planes de desarrollo.

PREDOMINANTES: El sector, dentro del cual se encuentra el inmueble objeto avalúo, esun sector cuya destinación actual es el uso Mixto (residencial, oficinas y comercio)posee accesos a supermercados (Olimpica – Carulla etc).

3.2.3. INFRAESTRUCTURA URBANÍSTICA: Se constituye como un de los tramos de la Cra15 donde se encuentra con mayor infraestructura y amoblamiento urbano referente a vías ydotación del espacio público.

El desarrollo comercial se intensificó a partir del año 1976 consolidándose con la inauguracióndel Centro 93 presentando actualmente alturas homogéneas promedio de seis (6) pisos.Corresponde al último tramo de la Cra. 15 donde existe una sola calzada con sentido decirculación Sur-Norte.

3.3. PERSPECTIVAS DE VALORIZACION: Hace parte de la Ciudad Central.

Las acciones de planeación están dirigidas a la consolidación de la vocación de la localidadcomo área mixta receptora de actividades residenciales, comerciales, de servicios y educativas,complementada con la recuperación de los espacios públicos, la protección de los cerrosorientales, la dotación de equipamientos y el mejoramiento de su accesibilidad vial quecontempla el nuevo sistema de transporte, elemento estructurante básico con estaciones yprimera línea del transmilenio.

Puede considerarse que su desarrollo es relativamente reciente, especialmente enlo relacionado con los proyectos multifamiliares. Esas construcciones tienen una alturaentre 5 y 7 pisos, siendo de excelentes especificaciones constructivas y arquitectónicas. Hasido atractiva por el aprovechamiento que se le da a la vista de la Ciudad.

3.4. ZONA EDUCACION: La localidad y el sector se encuentran rodeados de centroseducativos de nivel preescolar, primario, secundario, universitarios e institutos de educacióninformal y/o técnica.3.5. ESTRATIFICACIÓN SOCIOECONÓMICA: La estratificación se encuentradeterminada en el plano censal como estrato Socio - Económico 6 (Alto-Alto). Se localiza alnorte de la ciudad y se caracteriza por ser un sector Residencial consolidado. Se nota la

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presencia de edificios para apartamentos y casas en conjuntos cerradosbásicamente.3.6. NORMATIVIDAD: La reglamentación urbanística está definida como área de

Comercio y servicios, zona de comercio y servicios, zona de comercio cualificado contratamiento de consolidación

4. SUSTENTACIÓN DEL AVALUO:

Para la determinación del justo precio, además de todo lo anteriormente descrito en el presenteinforme del avalúo comercial, se han tenido en cuenta los siguientes ítems, que influyendirectamente sobre el precio , estos son los siguientes:

Localización dentro del sector La reglamentación de la zona y del predio particularmente Servicios Públicos Posibilidades de valorización Las condiciones actuales de oferta y demanda de la zona de inmuebles de alguna manera

comparable con el que es objeto del presente avalúo. Nivel socioeconómico de los pobladores del sector o sus alrededores. Normatividad Vigente. Potencial de desarrollo. Posible rentabilidad del predio. Infraestructura Vial. Forma del predio Vetustez Calidad de la Construcción Estado de Conservación

AREA LOTE 1159.79 M2AREA CONSTRUIDATERCER SOTANO 995.41 M2SEGUNDO SOTANO 995.41 M2PRIMER SOTANO 995.41 M2PRIMER PISO 642.54 M2SEGUNDO PISO 747.69 M2TERCER PISO 747.77 M2CUARTO PISO 747.77 M2

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QUINTO PISO 748.77 M2SEXTO PISO 760.52 M2SEPTIMO PISO 760.52 M2AREA BAJO CUBIERTA INCLINADA 523.63 M2TOTAL AREA CONSTRUIDA 8.665.44 M2

Licencia de Construcción modificación No. 009742 de Julio 18 de 1996 área total construida8.664.44 M2, prácticamente igual a las áreas contempladas en los planos arquitectónicos,consideramos por lo tanto la construcción dentro de la licencia pero hay invasión – construcciónde bienes comunes por parte de la Sociedad FERROVIAS aconsejamos desafectar dichas áreascomunes con el procedimiento expuesto anteriormente.

A V A L U O CA T A S T R A L

LOCAL # 1 $ 40.892.000 OFICINA # 404 $ 47.723.000LOCAL # 2 $ 55.934.000 OFICINA # 405 $ 43.434.000LOCAL # 3 $ 50.301.000 OFICINA # 406 $ 43.928.000LOCAL # 4 $ 14.437.000 OFICINA # 407 $ 161.569.000LOCAL # 5 $ 29.018.000 OFICINA # 408 $ 81.138.000LOCAL # 6 $ 33.686.000 OFICINA # 409 $ 58.676.000LOCAL # 7 $ 33.686.000 OFICINA # 410 $ 50.779.000LOCAL # 8 $ 33.863.000 OFICINA # 411 $ 83.761.000LOCAL # 9 $ 48.592.000 OFICINA # 412 $ 52.853.000LOCAL # 10 $ 35.987.000 OFICINA # 413 $ 52.721.000LOCAL # 11 $ 77.343.000 OFICINA # 414 $ 37.877.000LOCAL # 12 $ 77.208.000 OFICINA # 415 $ 37.883.000LOCAL # 13 $ 77.213.000 OFICINA # 416 $ 56.735.000OFICINA # 101 $ 38.709.000 OFICINA # 501 $ 59.923.000OFICINA # 102 $ 33.273.000 OFICINA # 502 $ 40.518.000OFICINA # 201 $ 59.923.000 OFICINA # 503 $ 40.518.000OFICINA # 202 $ 40.518.000 OFICINA # 504 $ 47.723.000OFICINA # 203 $ 40.792.000 OFICINA # 505 $ 43.434.000OFICINA # 204 $ 33.582.000 OFICINA # 506 $ 43.255.000OFICINA # 205 $ 52.721.000 OFICINA # 507 $ 161.569.000OFICINA # 206 $ 24.155.000 OFICINA # 508 $ 81.138.000OFICINA # 207 $ 38.019.000 OFICINA # 509 $ 58.676.000OFICINA # 208 $ 55.210.000 OFICINA # 510 $ 50.779.000OFICINA # 209 $ 35.382.000 OFICINA # 511 $ 83.761.000OFICINA # 210 $ 34.140.000 OFICINA # 512 $ 52.853.000OFICINA # 211 $ 34.140.000 OFICINA # 513 $ 52.721.000OFICINA # 212 $ 38.019.000 OFICINA # 514 $ 37.877.000OFICINA # 213 $ 26.234.000 OFICINA # 515 $ 37.883.000

S0024034R.N.A.04107075



OFICINA # 214 $ 26.223.000 OFICINA # 516 $ 56.735.000OFICINA # 215 $ 56.182.000 OFICINA # 601 $ 59.923.000OFICINA # 216 $ 88.482.000 OFICINA # 602 $ 40.518.000OFICINA # 217 $ 62.553.000 OFICINA # 603 $ 40.518.000OFICINA # 218 $ 37.877.000 OFICINA # 604 $ 47.723.000OFICINA # 219 $ 37.883.000 OFICINA # 605 $ 43.941.000OFICINA # 220 $ 56.735.000 OFICINA # 606 $ 45.629.000OFICINA # 301 $ 59.923.000 OFICINA # 607 $ 73.519.000OFICINA # 302 $ 40.518.000 OFICINA # 608 $ 97.196.000OFICINA # 303 $ 40.518.000 OFICINA # 609 $ 81.138.000OFICINA # 304 $ 47.028.000 OFICINA # 610 $ 58.676.000OFICINA # 305 $ 42.592.000 OFICINA # 611 $ 50.779.000OFICINA # 307 $ 140.665.000 OFICINA # 613 $ 52.853.000OFICINA # 308 $ 32.335.000 OFICINA # 614 $ 52.721.000OFICINA # 309 $ 35.799.000 OFICINA # 615 $ 37.877.000OFICINA # 310 $ 37.750.000 OFICINA # 616 $ 37.883.000OFICINA # 311 $ 27.481.000 OFICINA # 617 $ 56.735.000OFICINA # 312 $ 26.923.000 OFICINA # 701 $ 59.207.000OFICINA # 313 $ 54.510.000 OFICINA # 702 $ 40.518.000OFICINA # 314 $ 62.558.000 OFICINA # 703 $ 40.518.000OFICINA # 315 $ 40.646.000 OFICINA # 704 $ 194.071.000OFICINA # 316 $ 41.903.000 OFICINA # 705 $ 450.475.000OFICINA # 317 $ 37.877.000 OFICINA # 706 $ 303.858.000OFICINA # 318 $ 37.883.000 OFICINA # 707 $ 402.826.000OFICINA # 319 $ 56.735.000 OFICINA # 708 $ 39.961.000OFICINA # 401 $ 59.923.000 OFICINA # 709 $ 37.877.000OFICINA # 402 $ 40.518.000 OFICINA # 710 $ 37.883.000OFICINA # 403 $ 40.518.000 OFICINA # 711 $ 56.735.000

TOTAL $2.566.841.000 TOTAL $4.383.579.000VALOR TOTAL COMERCIAL $6.950.420.000

5. CALCULO DE LAS UNIDADES PRIVADAS

CLASE DE INMUEBLETOTALOFCS.

TOTALM2

VALORM2

VALORTOTAL

LOCAL ES 13 416,94 $2.500.000 $1.042.350.000

OFICINAS PRIMER PISO 2 225,60 $1.400.000 $ 315.840.000

OFICINAS SEGUDO PISO 20 747,69 $1.400.000 $1.046.766.000

S0024034R.N.A.04107075



OFICINAS TERCER PISO 19 747,77 $1.400.000 $1.046.878.000

OFICINAS CUARTO PISO 16 747,77 $1.400.000 $1.046.878.000

OFICINAS QUINTO PISO 16 748,77 $1.400.000 $1.048.278.000

OFICINAS SEXTO PISO 17 760,52 $1.400.000 $1.064.728.000

OFICINAS SEPTIMO PISO 11 1.198,39 $1.400.000 $1.677.746.000

AREA BAJO CUBIENTAINCLINADA 523.63 $1.400.000 $ 733.082.000

TOTAL 136 UN 6.117.08 $9.022.546.000

TOTAL: NUEVE MIL VEINTIDOS MILLONES QUINIENTOS CUARENTA Y SEISMIL PESOS M/CTE ($9.022.546.000)

6. CALCULO DE LAS AREAS COMUNES

PISOS DESCRIPCIÓNTOTAL

M2VALOR

UNITARIO VALOR TOTAL

PRIMER Dinner room, salón deconferencias, cuarto defotocopias, administración, tres(3) baños, cuarto de aseo,ascensores, escaleras, halles,recepción, casilleros, porch,parqueaderos públicos y jardínexterior.

605.05 $1.400.000 $ 847.070.000

SEGUNDO Sala de espera, halles, baños dehombres y de mujeres, basuras,escaleras, ascensores, muros,columnas y ductos.

114.04 $1.400.000 $ 159.656.000

TERCER Sala de espera, halles, baños dehombres y de mujeres, basuras,escaleras, ascensores, muros,columnas y ductos.

91.34 $1.400.000 $ 127.876.000

CUARTO Sala de espera, halles, baños dehombres y de mujeres, basuras,escaleras, ascensores, muros,columnas y ductos.

62.39 $1.400.000 $ 87.346.000

S0024034R.N.A.04107075



QUINTO Sala de espera, halles, baños dehombres y de mujeres, basuras,escaleras, ascensores, muros,columnas y ductos.

62.39 $1.400.000 $ 87.346.000

SEXTO Sala de espera, halles, baños dehombres y de mujeres, basuras,escaleras, ascensores, muros,columnas y ductos.

77.39 $1.400.000

$ 108.346.000SOTANOS

1 – 2 y 3Aéreas libres. 493.14

$ 450.000 $ 221.913.000TOTAL: 1.505.74 $1.639.553.000SON: MIL SEICIENTOS TREINTA Y NUEVE MILLONES QUINIENTOS

CINCUENTA Y TRES MIL PESOS. M/CTE. (1.539.553.000)

7. VALOR CATASTRAL DE LAS AREAS COMUNES

PISOS DESCRIPCIÓNTOTAL

M2

VALORUNITARIO

VALOR TOTAL

PRIMER Dinner room, salón deconferencias, cuarto defotocopias, administración,tres (3) baños, cuarto de aseo,ascensores, escaleras, halles,recepción, casilleros, porch,parqueaderos públicos y jardínexterior.

605.05 $1.387.160 $ 839.301.158

SEGUNDO Sala de espera, halles, bañosde hombres y de mujeres,basuras, escaleras, ascensores,muros, columnas y ductos.

114.04 $1.387.160 $ 158.191.726

TERCER Sala de espera, halles, bañosde hombres y de mujeres,basuras, escaleras, ascensores,muros, columnas y ductos.

91.34 $1.387.160 $ 126.703.194

CUARTO Sala de espera, halles, bañosde hombres y de mujeres,basuras, escaleras, ascensores,muros, columnas y ductos.

62.39 $1.387.160 $ 86.544.912

S0024034R.N.A.04107075



QUINTO Sala de espera, halles, bañosde hombres y de mujeres,basuras, escaleras, ascensores,muros, columnas y ductos.

62.39 $1.387.160 $ 86.544.912

SEXTO

Sala de espera, halles, bañosde hombres y de mujeres,basuras, escaleras, ascensores,muros, columnas y ductos.

77.39 $1.387.160 $ 107.352.312

SOTANOS

1 – 2 y 3

Aéreas libres. 493.14 $ 390.000 $ 171.264.600

TOTAL: 1.505.74 $1.575.902.814

SON: MIL QUINIENTOS SETENTA Y CINCO MILLONES NOVECIENTOSDOS MIL OCHOCIENTOS CATORCE PESOS. M/CTE. (1.575.902.814)

8. CALCULO POR REPOSICIO DE LAS UNIDADES PRIVADAS

CLASE DE INMUEBLE TOTALOFCS.

TOTALM2

VALORM2

VALORTOTAL

LOCAL ES 13 416,94 $680.000 $ 283.519.200OFICINAS PRIMER PISO 2 225,60 $680.000 $ 153.408.000OFICINAS SEGUDO PISO 20 747,69 $680.000 $ 508.429.200OFICINAS TERCER PISO 19 747,77 $680.000 $ 508.483.600OFICINAS CUARTO PISO 16 747,77 $680.000 $ 508.483.600OFICINAS QUINTO PISO 16 748,77 $680.000 $ 508.483.600OFICINAS SEXTO PISO 17 760,52 $680.000 $ 517.153.600OFICINAS SEPTIMO PISO 11 1.198,39 $680.000 $ 814.905.200AREA BAJO CUBIENTAINCLINADA 523.63 $680.000 $ 356.068.400

TOTAL136 UN 6.117.08 $4.158.934.400

TOTAL: CUATRO MIL CIENTO CINCUENTA Y OCHO MILLONESNOVECIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOSPESOS. M/CTE. ($4.158.934.400)

S0024034R.N.A.04107075



9. CALCULO POR REPOSICIÓN DE LAS AREAS COMUNES

10.

PISOS DESCRIPCIÓN TOTALM2

VALORUNITARIO

VALOR TOTAL

PRIMER

Dinner room, salón deconferencias, cuarto defotocopias, administración,tres (3) baños, cuarto deaseo, ascensores, escaleras,halles, recepción,casilleros, porch,parqueaderos públicos yjardín exterior.

605.05 $680.000 $ 411.434.000

SEGUNDO

Sala de espera, halles,baños de hombres y demujeres, basuras, escaleras,ascensores, muros,columnas y ductos.

114.04 $680.000 $ 77.547.200

TERCER


91.34 $680.000 $ 62.111.200

CUARTO


62.39 $680.000 $ 42.425.200

QUINTO


62.39 $680.000 $ 42.425.200

SEXTO


77.39 $680.000 $ 52.625.200

SOTANOS Aéreas libres. 493.14 $680.000 $ 335.335.200

S0024034R.N.A.04107075



1 – 2 y 3TOTAL: 1.505.74 $1.023.903.200SON: MILVEINTITRES MILLONES NOVECIENTOS TRES MIL DOSCIENTOS

PESOS. M/CTE. ($1.023.903.200)

10. CALCULO DE VALOR

AREA VALOR VALORM2 M2 TOTAL

AREA CONSTRUIDA 5.700.14 $1.400.000 $7.980.196.000

AREA LOCALES 416.94 $2.500.000 $1.042.350.000

AREA COMUNES 1.505.74 $1.400.000 $ 2.108.036.000

VALOR TOTAL AVALUO COMERCIAL: $11.130.582.000

SON: ONCE MIL CIENTO TREINTA MILLONES QUINIENTOS OCHENTA Y DOSMIL PESOS. ($11.130.582.000)


A continuación se determinan a manera informativa y/o para los efectos comerciales a que hayalugar los Indicadores Económicos de la fecha:


DOLAR

Tasa representativa del mercado: $2.256.30

S0024034R.N.A.04107075



UVR 120.688

DTF 11.59

12. CERTIFICACION DEL AVALUO.

Por medio de la presente certifico que:

1. No tengo interés presente ni futuro de la propiedad en cuestión.

2. Este reporte de avalúo ha sido elaborado en conformidad y esta sujeto a los

requerimientos del Código de ética y los estándares de conducta profesional, de la Lonja

Nacional de Avaluadores Profesionales “LONJANAP” del cual soy miembro activo.

(RM-FE-01-003)

3. Corporación Nacional de Lonjas y Registros “CORPOLONJAS” miembro activo

(R.N.A/C – 01 – 001 y R.N.P.H. 01 – 001)

FECHA DEL AVALUO: 15 DE MAYO DE 2002

Cordialmente,

PATRICIA GONZALEZ GUIOCORPORACIÓN COLOMBIANA DE LONJAS Y REGISTROS(“CORPOLONJAS DE COLOMBIA”). R.N.A/C.C-01-007.

13. ANEXOS:

13.1. Fotografías

13.2. Certificado de Tradición y Libertad

S0024034R.N.A.04107075



13.3. Plano de Normatividad.

13.4. Plano de ubicación.

13.5. Certificaciones profesionales.

CLASES DE AVALUOS: MODELOS

Bogotá, D.C., 16 de Abril de 2004

Señora:LUZ ANGELA VALENZUELA ACOSTA

Asunto: Entrega de Avalúo

S0024034R.N.A.04107075



Apreciada Señora:

De acuerdo a su solicitud estoy enviando el avalúo del inmueble ubicado en la siguiente dirección:

DG. 152 No. 45 - 60. INT. 6. ETAPA B. APTO. 102 - BOGOTA


Cordialmente,

GLORIA INES MORENO ORTIZ

Dpto. de Avalúos

CONTENIDO


7. TITULACION

S0024034R.N.A.04107075



8. CARACTERISTICAS

9. VARIABLES ENDOGENAS Y EXOGENAS.


AVALUO COMERCIALDIAG. 152 No. 45 - 60. INT. 5, ETAPA B. APTO. 102 MAZUREN - BOGOTA, D.C.

1. INFORMACIÓN BASICA

1.1. DIRECCION DEL INMUEBLE: El predio objeto del presente avalúo se encuentralocalizado en la Dg. 152 No. 45 - 60. Int. 5, Etapa B.Apto. 102, Bogotá.

1.2. UBICACION DEL INMUEBLE: Bogotá, D.C.

S0024034R.N.A.04107075




1.4. TIPO DE INMUEBLE: APARTAMENTO Sometido a régimen de propiedadhorizontal con coeficientes de copropiedad No.0.328% y 0.63%

1.5. DESTINACION ACTUAL: VIVIENDA

1.6. SOLICITANTE: LUZ ANGELA VALENZUELA A.

1.7. PERITO AVALUDOR: NELLY VERA DE CAPACHO

1.8. FECHA INSPECCION OCULAR: 05 de Abril de 2004

1.9. FECHA DEL AVALUO: 06 de Abril de 2004

2. TITULACION

2.1. PROPIETARIOS: URBANIZACIONES Y CONSTRUCCIONESMAZUREN S.A.

2.2. TITULOS DE ADQUISICIÓN: Escrituras Publicas No. 6408 del 15 deSeptiembre de 2003 de la Notaría 45 y Bogotá, y4263 del 29 de Septiembre de 2000 de la notaria 1Bogotá; D.C.

2.3. SOPORTES: Certificados de tradición y libertad conmatrícula Nos. 50N-20242536 (Apto) y50N-20242433 (garaje).

2.4. TIPO DE PROPIEDAD: Particular.

2.5. GRAVAMENES: Uno con el Banco DAVIVIENDA S.A.

3. CARACTERISTICAS

3.1. CARACTERÍSTICAS Y ESPECIFICACIONES DEL INMUEBLE: (Construcción).El inmueble en estudio está construido en un sistema convencional en armadura de hierro,placas de concreto, muros perimetrales, fachada con ladrillo a la vista.

S0024034R.N.A.04107075



3.1.2. VETUSTEZ: Nuevos (Para estrenar)

3.1.3. FUENTE: Certificados de Tradición y Libertad Nos: 50N-20242536 y 50N-20242433

3.1.4. ESTADO DE CONSERVACIÓN: Nuevos

3.1.5. ILUMINACIÓN: Todas las áreas poseen buena iluminación natural a través deventanales y luz cenital.

3.1.6. SERVICIOS PUBLICOS DOMICILIARIOS: Poseen todos los servicios públicosdebidamente instalados y con línea telefónica.

3.1.7. PENDENCIAS: Consta de: Sala-Comedor - dos (2) alcobas con closet y principal con baño,baño auxiliar (piso en cerámica y enchapado) - cocina integral con zona de lavandería (pisoen cerámica) y garaje cubierto privado; (los pisos del apartamento están en alfombra detráfico pesado).

3.1.8. FUNCIONALIDAD: Los diseños son funcionales por cuanto son claros los conceptos derelación proporcional, de acuerdo con sus usos.

3.1.9. LINDEROS: Los que se determinan en las Escrituras Públicas Nro. 6408 de la Notaria 45del 15 de Septiembre de 2003 y 4263 del 29 de septiembre de 2000 de la notaría 1 deBogotá, D.C

3.1.10. ESPECIFICACIONES DEL TERRENO: Topografía: Presenta en general una topografíapromedio plana.

3.1.11. FICHA TECNICA Y FORMA: Forma Rectangular.

3.1.12. AREA DEL APARTAMENTO: 75.08 m2.

3.1.13. AREA DEL GARAJE: 10.06 m2.

3.2. ENTORNO

3.2.1. SISTEMAS DE TRANSPORTE: El sector cuenta con un sistema de red vial enbuenas condiciones, siendo las principales vías: Autopista Norte - Cle.153 – 170 – Elsector y el predio se encuentran cubiertos por un magnifico servicio de transporte y através de las vías descritas anteriormente; transitan en todos los sentidos rutas deTransmilenio – buces y servicios ejecutivos y otros servicios especiales en concordanciacon los planes de desarrollo.

S0024034R.N.A.04107075



3.2.2. ACTIVIDADES PREDOMINANTES: El sector, dentro del cual se encuentra el inmuebleobjeto del avalúo, es un sector residencial consolidado, conformado por desarrollosmultifamiliares de cinco y seis pisos de altura.

3.2.3. INFRAESTRUCTURA URBANISTICA: La infraestructura urbanística es adecuada,preservando vías internas en buen estado de conservación de buena capacidad ycontinuidad, escasean la zonas verdes.

3.2.4. PERSPECTIVAS DE VALORIZACION: Adecuadas según el comportamientoeconómico actual. La dotación de equipamientos y el mejoramiento de su accesibilidad vial,que contempla el nuevo sistema de transporte, elemento estructurante básico conestaciones del Transmilenio.En cuanto al espacio público se han realizado obras de recuperación en zonas peatonalesy zonas verdes. Las condiciones de accesibilidad son favorables debido que cuenta conimportantes vías arterias de la ciudad como - La Autopista Norte, sobre el cual se hapuesto en marcha con gran éxito el programa de transporte masivo denominadoTransmilenio.

3.2.5. ZONA EDUCACION: La localidad y el sector se encuentran rodeados de centroseducativos de nivel preescolar, primario, secundario, e institutos de educación informal y/otécnica.

3.2.6. ESTRATIFICACIÓN SOCIOECONÓMICA: La estratificación se encuentradeterminada en el plano censal como estrato Socio- Económico cuatro (4)

3.2.7. NORMATIVIDAD: Los usos del suelo se encuentran normalizados y reglamentados. Sureglamentación urbanística es: Área de actividad Residencial Especial con tratamiento deConservación, continuidad de norma, en el cual se permiten las normas contempladasen el decreto original de la urbanización: A-RG-02-6A.

USOS DEL SUELO: De acuerdo al polígono establecido en la plancha y su decretoreglamentario dice así: PRINCIPAL: ViviendaCOMPLEMENTARIOS: Comercio, locales.

4. SUSTENTACIÓN DEL AVALUO

Para la determinación del justo precio, además de todo lo anteriormente descrito en el presenteavalúo comercial, se han tenido en cuenta las siguientes variables endógenas y exógenas queinfluyen directamente sobre el precio y para su calificación; estos son los siguientes:

Oferta y demanda del inmueble en el sector especifico o con otros sectores similares. Localización dentro del sector La reglamentación de la zona y del predio particularmente

S0024034R.N.A.04107075



Servicios públicos y privados Posibilidades de valorización Las condiciones actuales de oferta y demanda de la zona de inmuebles de alguna manera

comparable con el que es objeto del presente avalúo. Posibilidades de valorización Nivel socioeconómico de los pobladores del sector o sus alrededores. Estudio de planos, normas y demás. (Potencial de Desarrollo). Vetustez y calidad de la construcción y su estado de conservación (estado de habitabilidad).

5. CALCULO DE VALOR


AREA DEL APARTAMENTO 75.08 M2 $910.000 $68.322.800

GARAJE 10.06 M2 $ 4.500.000

VALOR TOTAL AVALUO COMERCIAL $72.822.800

Son:



DOLARTasa representativa del mercado: $2.550.00UVR 120.688DTF 7.00%


Por medio de la presente certifico que:1. No tengo interés presente ni futuro de la propiedad en cuestión.

S0024034R.N.A.04107075



2. Este reporte de avalúo ha sido elaborado en conformidad y esta sujeto a losrequerimientos del Código de ética y los estándares de conducta profesional, de laLonja Nacional de Avaluadores Profesionales “LONJANAP” del cual soy miembroactivo. (R.N.A/L-01-015)

Cordialmente,

PATRICIA GONZALEZ GUIOLonja Nacional de Avaluadores Profesionales (LONJANAP)R.N.A/L-01-015.

8. ANEXOS:

8.1. Soportes

8.2. Fotografías

S0024034R.N.A.04107075



8.3. Certificaciones

====================================================================

AVALUO COMERCIALCARRERA 95 No. 66A – 02/04/06. ALAMOS

BOGOTA, D.C.


1.1. DIRECCION DEL INMUEBLE: El predio objeto del presente avalúo se encuentraencuentra localizada en la Cra. 95 # 66A -02/04/06, b, Álamos de la localidad 10 (Engativa) dela de la Ciudad de Bogotá, D.C., R/Colombia.



1.4. TIPO DE INMUEBLE: BODEGA

1.5. DESTINACION ACTUAL: COMERCIAL

1.5. SOLICITANTE: TERESA ESTEVEZ DE MATEUS

1.7. PERITO AVALUDOR: PATRICIA GONZALEZ GUIO

1.8. ELABORADO POR: GLORIA INES MORENO ORTIZ

1.9. FECHA INSPECCION OCULAR: 25 de Noviembre de 2004

1.10. FECHA DEL AVALUO: 26 de Noviembre de 2004.

2. TITULACION

S0024034R.N.A.04107075



2.1. PROPIETARIOS: TERESA STEVEZ DE METEUS

2.2. TITULOS DE ADQUISICIÓN: Escritura Publica No. 3121 del 5 de Junio dede 1975 de la Notaría 4de Bogotá, D.C.

2.3. SOPORTES: Certificados de tradición y libertad conmatricula No. 50C-262785, C. Catastral No.67A 94 12


2.5. GRAVAMENES: Ninguno

3. CARACTERISTICAS

3.1. CARACTERÍSTICAS Y ESPECIFICACIONES DEL INMUEBLE:SISTEMA CONSTRUCTIVO: (Construcción). El inmueble en estudio está construido

con estructura antisísmica en un sistema convencional en armadura de hierro placas deconcreto, muros de fachadas tanto internos como externos, muros perimetrales divisionescon paredes de ladrillo, escaleras, columnas y ductos.

3.1.2. VETUSTEZ: Veinte y nueve (29) años

3.1.4. ESTADO DE CONSERVACIÓN: Conservación en buen estado de acuerdo a suvetustez

3.1.5. ILUMINACIÓN: Todas las áreas poseen buena iluminación natural a través de ventanalesy luz cenital.

3.1.8. SERVICIOS PUBLICOS DOMICILIARIOS: Poseen todos los servicios públicosdebidamente instalados y con tres (3) líneas telefónicas y luz monofásica y trifásica.

3.2.8. PENDENCIAS: Consta de dos (2) locales - mezanine - una oficina auxiliar de la bodega(en piso afinado) y cocina grande enchapada el piso en mármol.


3.2.10. LINDEROS: Los que se determinan en la Escritura Pública No. 3121 de la Notaria 4 del 5de Junio de 1975 de Bogotá, D.C

S0024034R.N.A.04107075




3.2.12. FICHA TECNICA Y FORMA: Forma Rectangular

3.2.13. AREA DEL LOTE: 747.10 mt2

3.1.13. AREA DE CONSTRUCCIÓN: 747.10 mt2

3.2. ENTORNO

3.2.1. SISTEMAS DE TRANSPORTE: El sector cuenta con un sistema de red vial en buenascondiciones, siendo las principales vías: Cle. 68 - Cra 100 – Av. Ciudad de Cali. El sector yel predio se encuentran cubiertos por un magnifico servicio de transporte y a través de lasvías descritas anteriormente; transitan en todos los sentidos rutas de alimentadores detrasmilenio, buses, busetas, colectivos, servicios ejecutivos y otros servicios especiales enconcordancia con los planes de desarrollo.

3.2.3. ACTIVIDADES PREDOMINANTES: Se presentan desarrollos industriales importantespor su área y conformación, quedando una buena parte de la zona aun por desarrollar, sedestaca la presencia de parques industriales, en su mayoría sometidos al régimen depropiedad horizontal, que si bien es cierto no cuentan con el debido equipamento especial, silo contribuyeron al desarrollo organizado de la zona. Esta sometido a normas ambientales yde altura por su cercanía al aeropuerto Internacional El Dorado, el cual facilita lasactividades industriales, encontrando cierta especialización en negocios aduaneros yaeronáuticos. sector, dentro del cual se encuentra los inmuebles objeto del avalúo, es unsector cuya destinación actual es mixto.

3.2.4. INFRAESTRUCTURA URBANISTICA: La infraestructura urbanística es aceptabledisponiendo de vías de buena capacidad.

3.2.5. PERSPECTIVAS DE VALORIZACION: Adecuadas según el comportamientoeconómico actual. Las condiciones de accesibilidad, han mejorado con la apertura total dela avenida Ciudad de Cali y al ser terminada la construcción del puente elevado sobre alavenida del dorado. Adicionalmente, la construcción de la avenida José Celestino Mutis quetiene en servicio varios tramos.


3.2.6. ESTRATIFICACIÓN SOCIOECONÓMICA: La estratificación se encuentradeterminada en el plano censal como estrato Socio- Económico 3 (medio-medio).

S0024034R.N.A.04107075



3.2.7. NORMATIVIDAD: Los usos del suelo se encuentran normatizados y reglamentados.Presenta zonificación definida como Área de Actividad Especializada Zona Industrial contratamiento de desarrollo: D-ZID-A3, correspondiente a predios que aún se encuentran sinconstruir



Oferta y demanda del inmueble en el sector especifico o con otros sectores similares. Localización dentro del sector La reglamentación de la zona y del predio particularmente Servicios públicos y privados Posibilidades de valorización Las condiciones actuales de oferta y demanda de la zona de inmuebles de alguna manera


5. CALCULO DE VALOR


AREAS CONTEMPLADASSEGÚN DPTOADMINISTRATIVO CATASTRO.(BOLETIN CATASTRAL)

AREA DEL LOTE 747.10 M2 $300.000 $224.130.000

AREA CONSTRUIDA 747.10 M2 $350.000 $261.485.000


S0024034R.N.A.04107075



SON: CUATROCIENTOS OCHENTA Y CINCO MILLONES SEISCIENTOS QUINCEMIL PESOS. M/CTE. $485.615.000).

7. CERTIFICACION DE LOS AVALUOS.

Por medio de la presente certifico que:1. No tengo interés presente ni futuro de la propiedad en cuestión.2. Este reporte de avalúo ha sido elaborado en conformidad y esta sujeto a los

requerimientos del Código de ética y los estándares de conducta profesional, de laLonja Nacional de Avaluadores Profesionales “LONJANAP” del cual soy miembroactivo. (R.N.A/L-01-015)

FECHA DEL AVALUO: 26 DE NOVIEMBRE DE 2004

Cordialmente,

PATRICIA GONZALEZ GUIOLonja Nacional de Avaluadores Profesionales (LONJANAP)R.N.A/L-01-015

AVALUO COMERCIALCARRERA 14 No. 98 – 47/51- CHICO NORTE

BOGOTA, D.C.


1.1. DIRECCION DEL INMUEBLE: El predio objeto del presente avalúo se encuentraencuentran localizada en la Cra. 14 # 98-47/51,barrio Chico Norte de la localidad 02 deChapinero de la Ciudad de Bogotá, D.C., R/ca deColombia.



1.4. TIPO DE INMUEBLE: CASA

S0024034R.N.A.04107075




1.5. SOLICITANTE: ALBESINO GIACOMO PRINCIPIANO

1.7. PERITO AVALUDOR: CARLOS A. PERANQUIVE NIÑO


1.9. FECHA INSPECCION OCULAR: 27 de Agosto de 2003

1.10. FECHA DEL AVALUO: 29 de Agosto de 2003.

2. TITULACION

2.1. PROPIETARIOS: ALBESINO PRINCIPIANO GIACOMO

2.2. TITULOS DE ADQUISICIÓN: Escritura Publica No. 5147 del 4 de Agosto de1979 de la Notaría 5ª de Bogotá, D.C.

2.3. SOPORTES: Certificados de tradición y libertad conmatricula No. 50C-294717. Catastral UQ U 9814 1



3. CARACTERISTICAS

3.1. CARACTERÍSTICAS Y ESPECIFICACIONES DEL INMUEBLE: (Construcción).SISTEMA CONSTRUCTIVO: Los inmuebles en estudio están construidos en un sistemaconvencional contemporáneo

3.1.2. VETUSTEZ: Veinte y ocho (28) años

3.1.4. FUENTE: Certificados de Tradición y Libertad Nro: 50C-294717 del 22 de Octubre de1975.

S0024034R.N.A.04107075



3.1.4. ESTADO DE CONSERVACIÓN: Conservación en buen estado de acuerdo a suvetustez

3.1.5. ILUMINACIÓN: Todas las áreas poseen buena iluminación natural a través de ventanalesy luz cenital.

3.1.9. SERVICIOS PUBLICOS DOMICILIARIOS: Poseen todos los servicios públicosdebidamente instalados y con línea telefónica.

3.1.7. PENDENCIAS: Consta de: Jardín - ante jardín - Nueve (9) oficinas, sala de juntas –muebles de archivo – depósito con baño – cocina - chimenea - cuatro (4) bañosenchapados – garaje, piso en tapete y cerámica con madera, puertas y baranda en madera,hall de oficinas, techos con claraboyas y perta principal de seguridad.


3.2.15. LINDEROS: Los que se determinan en la Escritura Pública Nro. 5147 de la Notaria 5ª del 4de Agosto de 1979 de Bogotá, D.C



3.2.18. AREA DEL LOTE: 675.70 mt2

3.1.13. AREA DE CONSTRUCCIÓN: 302.70 mt2

3.3. ENTORNO

3.2.1. SISTEMAS DE TRANSPORTE: El sector cuenta con un sistema de red vial en buenascondiciones, siendo las principales vías: Cra. 11- Cra 15 – Cle. 100 – Cle 94. El sector y elpredio se encuentran cubiertos por un magnifico servicio de transporte y a través de lasvías descritas anteriormente; transitan en todos los sentidos rutas de buses, busetas,colectivos, servicios ejecutivos y otros servicios especiales en concordancia con los planesde desarrollo.

S0024034R.N.A.04107075



3.2.8. ACTIVIDADES PREDOMINANTES: El sector, dentro del cual se encuentra losinmuebles objeto del avalúo, es un sector cuya destinación actual es Especial.

3.2.3. INFRAESTRUCTURA URBANISTICA: La infraestructura urbanística es adecuada,preservando vías internas en buen estado de conservación de buena capacidad y continuidad

3.2.5. PERSPECTIVAS DE VALORIZACION: Adecuadas según el comportamientoeconómico actual.Hace parte de la ciudad Central. Las acciones de planeación de la vocación de La localidadcomo área mixta receptora de actividades residenciales, comerciales, de servicios yeducativas, complementada con la recuperación de los espacios públicos, la protección delos cerros orientales, la dotación de equipamientos y el mejoramiento de su accesibilidadvial, que contempla el nuevo sistema de transporte, elemento estructurante básico conestaciones del Transmilenio.

En cuanto al espacio público se han realizado obras de recuperación en zonas peatonales yzonas verdes. Las condiciones de accesibilidad son favorables debido que cuenta conimportantes vias arterias de la ciudad como la Clle 92 y la 100, las carreras 7ª, 9ª, 11 y 15 yLa Autopista Norte, sobre el cual se ha puesto en marcha con gran éxito el programa detransporte masivo denominado Transmilenio. No obstante al interior de zona se presentanfrecuentes congestiones en el tráfico vehicular en razón a la intensa actividad que se genera.


3.2.6. ESTRATIFICACIÓN SOCIOECONÓMICA: La estratificación se encuentradeterminada en el plano censal como estrato Socio- Económico 6 (alto - alto).

3.2.8. NORMATIVIDAD: Los usos del suelo se encuentran normatizados y reglamentados.Su reglamentación urbanística es: Al igual que la mayoría de los estratos altos de esta zonade la ciudad, originalmente fue desarrollado en construcciones unifamiliares de uno (1) ados (2) pisos, de excelentes especificaciones constructivas y arquitectónicas, algunas de lascuales han dado paso a edificaciones multifamiliares modernas. Presentan dos (2)zonificaciones correspondientes:

a). Área de actividad Residencial Especial con tratamiento de Actualización en la parte sur-oriental y occidental: A-RE-01-4ª b). Área Residencial Especial con tratamiento deActualización para el costado nor-oriental, permitiendo alturas de cuatro (4) y seis (6) pisosrespectivamente, dejando aislamientos laterales: A-RE-01-6A. USOS DEL SUELO: Deacuerdo al polígono establecido en la plancha y su decreto reglamentario dice así:PRINCIPAL: Vivienda COMPLEMENTARIOS: Comercio, locales:

S0024034R.N.A.04107075







5. CALCULO DE VALOR


AREAS CONTEMPLADASSEGÚN DPTOADMINISTRATIVO CATASTRO.(BOLETIN CATASTRAL)

AREA DEL LOTE 675.70 M2 $650.000 $439.205.000

AREA CONSTRUIDA 302.70 M2 $530.000 $160.431.000


S0024034R.N.A.04107075



SON: QUINIENTOS NOVENTA Y NUEVE MILLONES SEISCIENTOS TREINTA YSEIS MIL PESOS. M/CTE. ($599.636.000)

7. CERTIFICACION DE LOS AVALUOS.


requerimientos del Código de ética y los estándares de conducta profesional, de la LonjaNacional de Avaluadores Profesionales “LONJANAP” del cual soy miembro activo.(RM-FE-01-003)

3. Corporación Nacional de Lonjas y Registros “CORPOLONJAS” miembro activo(R.N.A/C – 01 – 001 y R.N.P.H. 01 – 001)

====================================================================

AVALUO DE MAQUINARIA

TIPO DE MAQUINARIA:

FECHA DE INSPECCION : Enero 9 del 2001

DIRECCION :

URBANIZACION:

CIUDAD: Bogotá D.C

PROPIETARIO:

ORDENADO POR:

S0024034R.N.A.04107075



OBJETIVO DEL AVALUO : ACTUALIZACION DE ACTIVOS

ELABORADO POR :

PERITOS AVALUADORES : ING. WILLIAM ROBLEDO GIRALDOM.P. No. 2522249646 CNDM.A.P. 0158

CIUDAD Y FECHA: Bogotá, D.C., Enero 12 del 2001

2. INFORMACION DE LA EMPRESA

NOMBRE:

NIT No. : 860.002.396 - 0

DOMICILIO: Bogotá D. C.

MATRICULA: 00004717

CONSTITUCION:

VIGENCIA: La sociedad no se halla disuelta, duración hasta el 31 de Diciembre del2050.

OBJETO SOCIAL : A.- Constituir, Adquirir participar y/o explotar industrias de toda clase y/oestablecimientos destinados a la elaboración, transformación, distribución,importación, exportación y venta de productos de consumo jy en especial losderivados de la arcilla, el gres, cemento, plasticos, esmaltes y productosquímicos. B.- Adquirir, fundar o participar en negocios tendientes a laexplotación de la industria ladrillera y de todas aquellas complementarias ala actividad constructiva. C. Adquirir y enajenar a cualquier titulo, tomar odar en arrendamiento por cuenta propia o ajena toda clase de bienesmuebles e inmuebles, rurales o urbanos, adelantar la urbanización,parcelación y/o construcción y venta de todos aquellos inmuebles queajuicio de la Junta Directiva no fueren necesarios para la producción. D.-Explotar bosques y minas de toda clase, extraer o transformar materiasprimas, productos vegetales y demas recursos necesarios para lasactividades industriales de la Compañía.

S0024034R.N.A.04107075



1. PROPOSITO DEL AVALUO

El objeto buscado al solicitar este estudio, en ninguna forma modifica el valor comercial del mismo.Es, entonces propósito de este avalúo determinar el valor real que pueda alcanzar el bien entérminos de dinero si se somete al mercado abierto en un plazo prudencial, con una forma y pagorazonable.


2.1 DESTINACION ACTUAL DEL INMUEBLE

En la actualidad el inmueble se encuentra dedicado a la producción de Ladrillos, Tejas yPisos, contando además con algunas oficinas administrativas.

2.2 DOCUMENTOS SUMINISTRADOS PARA EL AVALUO

Copia Escritura Pública. 0898 del 28 de Octubre de 1985 de la Notaría 37 delCírculo de Bogotá.

Plano Topográfico realizado por el Arq. Rómulo H. Moros O. Matrícula Inmobiliaria No. 50 C- 490001

3. INFORMACIÓN JURIDICA

Los lotes que componen el Globo total de terreno fueron englobados mediante la Escritura PúblicaNo. 0898 del 28 de Octubre de 1985 de la Notaría 37 del Círculo de Bogotá.

3.1. CONSTRUCCION

La edificación se construyó a expensas de los propietarios anteriores con dineros de su exclusivapropiedad.

3.2 MATRICULA INMOBILIARIA

El globo total de terreno, está constituido por 3 unidades cuyas matrículas son:050-0706855050-0689024050-0700032

NOTA: El predio se englobo y tiene la Matrícula Unica No. 50 C-940001

S0024034R.N.A.04107075



3.2. REGISTRO CATASTRAL

D7S – 2/1D7S – 2/2D7S - 2/4

3.4. GRAVAMENES HIPOTECARIOS

Actualmente el inmueble objeto del avalúo, no presenta ningún Gravamen Hipotecario.

NOTA : Este análisis no constituye un estudio jurídico.

4. LOCALIZACION DEL INMUEBLE

El inmueble materia de este avalúo se encuentra ubicado en el Centro -Oriente de la Ciudad, en la

5. CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LA ZONA DE LOCALIZACION

5.1. DELIMITACION DEL SECTOR

NORTE : Avenida 1ª

SUR : Diagonal 4 Sur

ORIENTE : Carrera 4ª

OCCIDENTE : Carrera 6ª

5.2. SECTORES CATASTRALES

NORTE : Las Cruces

SUR : Buenos Aires

S0024034R.N.A.04107075



ORIENTE : Calvo Sur

OCCIDENTE : Ramírez

5.3. ACTIVIDADES PREDOMINANTES DEL SECTOR

5.3.1. SECTOR

PRINCIPAL : ViviendaCOMPLEMENTARIOS : Industria y ComercioCOMPATIBLES : Institucional

5.4 CLASES DE EDIFICACIONES

Viviendas, comercios puntuales e industrias clase II.

5.5 ZONAS VERDES Y RECREACIONALES

Parque de Las Cruces, Parque de San Cristóbal.

5.6 ESTRATO SOCIOECONÓMICO

Estrato tres (3) comercial según resolución 246 del Plan Censal del año 1.990.

5.7. VIAS DE ACCESO IMPORTANTES

En sentido Norte-Sur y viceversa las carrera 4ª y 5ª, en sentido Oriente – Occidente la Avenida1ª.

5.8 INFRAESTRUCTURA URBANISTICA

5.9.1. VÍAS: Presentan un buen desenvolvimiento vehicular en las horas pico, asfaltadas y ensatisfactorio estado de conservación.

5.9.2. ANDENES: En concreto

5.9.3. ALUMBRADO: Este servicio es bien atendido por la Empresa respectiva con postes dealumbrado a distancias adecuadas.

5.9.4. SERVICOS PUBLICOS

S0024034R.N.A.04107075



El sector cuenta con redes instaladas de Acueducto, Alcantarillado, Energíaeléctrica: Monofásica, Recolección de basura, Teléfonos (8 líneas); todo estossuministrados por la respectiva empresas públicas de Santafé de Bogotá

5.10 TRANSPORTE PÚBLICOServicio inmediato hacia la mayoría de los sectores de Bogotá.

5.11 COMENTARIOS GENERALESLa zona se ha venido consolidando comercial e industrialmente sin perder su carácter deResidencial General, posee una buena infraestructura de servicios, la seguridad del sector estáa cargo de la Décima Sexta Estación y de los Centros de Atención inmediata de Girardot y ElGuavío, aunque es susceptible de mejorar. La salud está a cargo del Hospital del Guavío y lasUPA de las Cruces, Los Laches y Santa Rosa de Lima. Institucionalmente se halla muy biencubierto pues cuenta con instalaciones que prestan sus servicios desde salas- cunas hasta laculminación de estudios Universitarios, sobresalen La Universidad de La Salle de Los Andes yel Externado de Colombia, para su recreación la zona cuenta con teatros, como el Camerín delCarmen y parques como Las Cruces y San Cristobal, en esta última localidad se estáconstruyendo una de las Bibliotecas del Plan Piloto, El sector financiero hace presencia conalgunas oficinas de Bacos y Corporaciones de Ahorro y Vivienda. Aunque no cuenta con unsistema de transporte masivo de pasajeros, posee un buen cubrimiento de EmpresasTransportadoras de pasajeros en buses, busetas y micro bus.

6. REGLAMENTACION URBANISTICA

TRATAMIENTO DesarrolloAREA DE ACTIVIDADES MúltipleTIPOLOGIA DE USO AutorregulableALTURA BASICA 2 PisosTIPOLOGIA DE AISLAMIENTO ContinuoALTURA DE EXCEPCION 5 Pisos

7. DESCRIPCION DEL INMUEBLE

7.1 TERRENO

7.1.1 AREA DEL TERRENO: 38.060.89 M2, según levantamiento topográficorealizado por el Arq. Romúlo H Moros, MatrículaNo. 13259.

7.1.2 FORMA GEOMETRICA: Irregular

S0024034R.N.A.04107075



7.1.3. RELIEVE: Plano en un 90 % y 10 % restante, levementeinclinado

7.1.4. FRENTE SOBRE LA VIA: sobre la Avenida 1ª 47.49 Ml, sobre la Carrera 3ª140.15 Ml, sobre la carrera 6ª 57.71 Ml, Sobre laCarrera 5ª 94.84 Ml.

7.1.5. FONDO: 175 ML Promedio

7.1.6. DISPOSICION: Intermedio

7.1.7 DRENAJE: Moderadamente drenado.

7.1.8. ENCHARCAMIENTO: Leve

7.1.9. RETENCION DE HUMEDAD: Buena, sin llegar a extremos de empozamiento.

7.1.10. PEDREGOSIDAD: Mínima

7.1.11. EROSION: Incipiente.

7.2. CONSTRUCCION

Dentro del predio se pueden distinguir varios tipos de construcción: Área Administrativa, Tallerde Mantenimiento, Laguna de Oxidación, Obras Civiles de los Hornos Horizontales, HornosCirculares, Bodega de Almacenamiento de Carbón, área técnica, laboratorio y enfermería,bodega metalmécanica, oficina de despachos y bascula, portería, obra civil de descanso yfinalmente la batería de baños.

NOTA: Aunque se podría pensar que los hornos horizontales deberían relacionarse en el avalúode maquinaria y equipos, ya que su función es la transformación de materias primas en productosacabados, la empresa ha tomado la decisión de considerarlos como parte integral de laconstrucción, por su permanente adhesión al suelo.

7.2.1 AREA ADMINISTRATIVA

7.2.1.1. MATERIALES

ESTRUCTURA : Concreto

CUBIERTA : Teja Asbesto cemento

S0024034R.N.A.04107075



PISOS VARIADOS : Tablón cerámico de diferentes

Especificaciones (4 x 26) y (30 x 30)

CIELORASO : Madera

PAREDES INTERNAS : Estucadas y Pintadas con vinilo

FACHADA: : Ladrillo a la vista

VENTANAS : Ornamentación lámina con vidrio planotransparente

PUERTAS INTERNAS : Ornamentación madera

PUERTA EXTERIOR : Vidrio transparente

VETUSTEZ : 8 años aprox.

ACABADOS : Sencillos

7.2.1.2 DISTRIBUCION GENERAL

8 oficinas, 2 recepciones, 2 cocinetas, cafetería, 3 baterías de baños.

7.2.2 TALLER DE MANTENIMIENTO

7.2.2.1. MATERIALES


CUBIERTA : Asbesto cemento

PISOS VARIADOS : Cemento

CIELORASO : Madera (parcial)

PAREDES INTERNAS : Ladrillo revocado

S0024034R.N.A.04107075





PUERTA EXTERIOR : Ornamentación metálica


ACABADOS : En franco deterioro.


Salón principal con dos cuartos pequeños para almacenamiento de herramientas.

7.2.3. LAGUNA DE OXIDACION

Es un pozo artificial recubierto en ladrillo común, piso en cemento con un diametro aproximadode 7 metros y una altura máxima de 8 metros. Se utiliza para recoger el agua lluvia, queposteriormente sera utilizada para regar el material.

7.2.4. OBRAS CIVILES DE LOS HORNOS HORIZONTALES.

En términos valuatorios por Obras Civiles se entiende aquellas estructuras que carecen decubierta o cerramiento y por construcción aquellas estructuras que poseen cubierta ycerramiento, para el caso concreto de los Hornos Horizontales, estos son construcción dentrode una obra civil.

Los Hornos Horizontales están divididos en zonas de precalentamiento, zonas de cocción yzonas de enfriamiento, poseen asi mismo zonas de recuperación, con un tubo de recuperación,ventiladores de enfriamiento, tanques de adelgazamiento de combustible, tablero de controlelectrónico y zonas de almacenamiento de productos terminados.

7.2.4.1. MATERIALES


CUBIERTA : Placa aligerada para los Hornos y para laObra Civil teja de asbesto cemento.

S0024034R.N.A.04107075




CIELORASO : Ladrillo refractario

PAREDES INTERNAS : Ladrillo a la vista.

FACHADA: : Concreto para el Horno

PUERTAS INTERNAS : lámina

VETUSTEZ : 6 y 10 años aprox.



Los Hornos Horizontales están divididos en zonas de precalentamiento, zonas de cocción yzonas de enfriamiento, poseen asi mismo zonas de recuperación, con un tubo de recuperación,ventiladores de enfriamiento, tanques de adelgazamiento de combustible, tablero de controlelectrónico, quemadores de carbón y combustible, área de ventilación, chimenea, resistenciasde calentamiento de combustible, láminas de acero, motores de puerta de horno, sistemashidráulicos, bombas de inyección, quemadores, pirómetros, termocuplas y zonas dealmacenamiento de productos terminados.

7.2.5. HORNOS CIRCULARES

Elementos de mucha obsolecencia técnica, que sin embargo juegan papel importante en laproducción de ladrillos y pisos, generalmente usados para refractar ladrillos. Son en total 5hornos, cuyas caracteristicas de construcción son similares, pese a que tienen diferentes etapasde mantenimiento y vetustez, para efectos de la actualización de activos se considerarán comoun todo de valor igual.

7.2.5.1. MATERIALES


CIMENTACION : Ciclópeo

CUBIERTA : Asbesto cemento.

S0024034R.N.A.04107075




CIELORASO : Ladrillo vitrificado

PAREDES INTERNAS : Ladrillo a la vista.


PUERTAS INTERNAS : lámina


ACABADOS : Aceptables

7.2.6. BODEGA DE ALMACENAMIENTO DE CARBON

7.2.6.1. MATERIALES



CUBIERTA : Asbesto cemento, canaleta


CIELORASO : Madera (parcial)

PAREDES INTERNAS : Ladrillo a la vista



ACABADOS : Simples


S0024034R.N.A.04107075



Salón amplio de almacenamiento de material.

7.2.7 AREA TECNICA (LABORATORIO Y ENFERMERIA)

7.2.7.1. MATERIALES




PISOS VARIADOS : Madera, cemento, baldosa y tablón cerámica.

CIELORASO : Madera y placa aligerada

PAREDES INTERNAS : Ladrillo a la vista, enchape y estucadas ypintadas.



PUERTA EXTERIOR : madera




Primer Piso:Enfermería, laboratorio y baño.

Segundo Piso:Departamento técnico.

S0024034R.N.A.04107075



7.2.8. TALLER DE METALMECANICA

7.2.8.1. MATERIALES



CUBIERTA : Asbesto cemento canaleta


CIELORASO : Cerchas metálicas





ACABADOS : Sencillos.

7.2.9. DESPACHOS Y BASCULA

7.2.9.1. MATERIALES


CIMETACION : Ciclópeo

CUBIERTA : Placa aligerada


CIELORASO : Madera


S0024034R.N.A.04107075







7.2.10. PORTERIA

7.2.10.1. MATERIALES



PISOS VARIADOS : Tablón cerámica

CIELORASO : Marmolina

PAREDES INTERNAS : Estucadas y pintadas



BAÑO : Enchapado





Salón de trabajo y baño

S0024034R.N.A.04107075



7.2.11 OBRA CIVIL DE DESCANSO





CIELORASO : Entarimado de madera

MAMPOSTERIA : Ladrillo a la vista




7.2.12 CARPINTERIA





CIELORASO : Placa aligerada

MAMPOSTERIA : Estucados y Pintados




S0024034R.N.A.04107075



7.2.13. SUPERFICIE DE RODADURA

Se consideran también Obras Civiles, la superficie de rodamiento extendida para el patio demaniobras, cuya ára aproximada es de 1.400 M2

7.2.14. CERRAMIENTO.

Se refiere al muro que circunda el perímetro del predio construído en ladrillocomún.

Altura Promedio: 2.7 MLLongitud: 1.019.81

NOTA: En el valor determinado por M2 para cada dependencia, se incluyeninstalaciones eléctricas e Hidráulicas

7.3. AREA CONSTRUIDA

Area Administrativa 252.55 M2

Taller de Mantenimiento 300.00 M2

Laguna de Oxidación 336.00 M3

Horno Horizontal (1) 1.442.00 M2

Horno Horizontal (2) 1.648.00 M2

Obra Civil Hornos Circulares 800 .00M2

Bodega de Almacenamiento 206.08 M2

Area Técnica (laboratorío y Enfermería) 120.00 M2

Bodega Metalmécanica 503.96 M2

Portería 16.08 M2

Obra Civil de Descanso 23.75 M2

S0024034R.N.A.04107075



Carpintería 83.72 M2

Superficie de Rodadura 1.400.00 M2

Cerramiento 2.753.49 M2

Batería de Baños. 63.96 M2

7.4 LINDEROS GENERALES

Se hallan descritos en la Escritura Pública No. 0898 de fecha 28 de Octubre de 1985 de laNotaría 37 del Círculo de Bogotá.

8. ESTUDIOS ECONOMICOS DE LA ZONA

8.1 ESTADO DE OFERTA : Regular

8.2 ESTADO DE DEMANDA : Regular

NOTA: Es pertienente aclarar, que en la zona no existe un inmueble comparable al avaluado, por lotanto, el estudio económico corresponde al lote tipo del sector.

8.3 PERSPECTIVAS DE VALORIZACION

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El inmueble posee actualmente una valorización muy moderada debido a la recesión económicanacional, sentida especialmente en el sector de la construcción, sumando a ello el potencialmercado que el predio tendría en una hipotética situación de venta.

9. CRITERIOS Y CONSIDERACIONES

Las explicaciones y comentarios contenidos en el presente informe de avalúos, tienensu respaldo en la experiencia Profesional como Miembros Activos de la LonjaInmobiliaria de Colombia.

Adicionalmente a las características más relevantes de la propiedad expuestas en loscapítulos anteriores y a la visita del inmueble, para adoptar el precio unitario seadelantaron encuestas de opinión con otros expertos en Finca Raíz, se actualizo elBanco de Datos de la Empresa.

También en determinación del justo precio, hemos tenido en cuenta los siguienteselementos de juicio:

Su área de terreno, sus características y forma geométrica.

Su Potencial de desarrollo

Su área construido

Los materiales, acabados de construcción y solidez

La distribución interior

Su diseño arquitectónico

Su posible rentabilidad

Su vetustez 20 años promedio.

Estado de las vías y servicios públicos

Su vecindario

Los servicios con que cuenta

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Calidad del sector y posición socio-económica

Los tipos de edificaciones circunvecinas

Su reglamentación urbanística

Su frente sobre la Avenida 1ª

El índice y perspectivas de valorización

Su infraestructura urbanística

Ubicación del inmueble dentro del entorno de la ciudad

Valor de la tierra en le sector y el costo de su actual construcción

Mercado inmobiliario de oferta y demanda

Banco de datos de la empresa sobre este tipo de inmuebles

Actividad edificadora y movimiento en ventas

Su estado de conservación

El uso actual del inmueble

10. AVALUO COMERCIAL - CERTIFICACION

El comité de, establece para el inmueble ubicado en la de Bogotá un avalúocomercial en base de:

DESCRIPCION AREA M² VALOR M² TOTAL

LOTE 38.060.89 M2 A $ 70.000 $ 2.264.262.300

VALOR TOTAL............................................................................... $ 6.173.417.355

SON: SEIS MIL CIENTO SETENTA Y TRES MILLONES CUATROCIENTOS DIEZ Y SIETEMIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y CINCO PESOS M/CTE.

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Cordialmente,

ING. WILLIAM ROBLEDO GIRALDOM.P No. 25222249646 CNDM.A.P. No. 0158

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AVALUO COMERCIAL RURAL

FINCA “LA HELIDA”- VEREDA EL GAITAL MUNICIPIO DE VELES -DERPARTAMENTO DE SANTANDER DEL SUR- REPUBLICA DE COLOMBIA

1. INFORMACION BASICA:

1.1. DIRECCION DEL INMUEBLE: El predio (Finca “LA HELIDA”)objeto el presente avalúo se encuentralocalizada en la vereda El Gaitaljurisdicción del Municipio de VelesDepartamento de Santander del SurRepublica de Colombia.

1.2. UBICACION DEL INMUEBLE: Municipio de Veles – Santander

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1.3. TIPO DE INMUEBLE: FINCA: Globo de terreno mas c/tcciòn

1.4. DESTINACION ACTUAL: EXPLOTACIÓN AGROPECUARIA Y

AGRICOLA


1.6. SOLICITANTE: ROQUE J. POLANIA SAAVEDRA



1.9. FECHA DEL AVALUO: 23 de Julio de 2003.

2. TITULACION:

2.1. PROPIETARIO: ROQUE J. PALOMINO ZARATE ((

2.2. SOPORTES: Certificado de Tradición y Libertad conMatricula No. 324-9102 - InscripciónCatastral No. 228.

2.3. TITULO DE ADQUISICIÓN: Escritura Publica No. 723 del 09 deSeptiembre de 1960 de la Notaría (1ª)Primera y registrada en la oficina deRegistro de Instrumentos Públicos deVeles (S.S.)

2.4. NOMENCLATURA OFICIAL: Finca denominada “LA HELIDA”

2.5. TIPO DE PROPIEDAD: Particular

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3. CARACTERISTICAS:

3.1. CARACTERISTICAS Y ESPECIFICACIONES DEL INMUEBLE: (Construcción)Se trata de un globo de terreno mas construcción donde su explotación es agrícola yGanadera, pero por su localización en el municipio de Veles se hace muy atractiva bien seapara explotarla construyendo estanques de piscicultura, ya que por sus excelentes fuenteshídricas que lo riegan con un (1) río, tres (3) quebradas y cuatro (4) nacimientos de agua ycon amplias zonas verdes.

3.1.1. ESPECIFICACIONES DEL TERRENO: Suelo Topografía: Presenta en general unatopografía promedio del 60% inclinada y parte ondulada Se caracteriza por tener unatextura, la vegetación obedece a una zona de clima frío y templado.

3.1.2. AGUAS: Existen nacimientos permanentes y cañada veranea.

3.1.3. RENAJES: La zona de cultivos es tierra bien drenada con pendientes de 12% a 24% lo quecontribuye con humedad para las cosechas.

3.1.4. PRECIPITACION MEDIA ANUAL: 1.886 mm

3.1.5. DISCUNTINUIDAD: El predio se encuentra dividido en dos zonas bien definidas una altay una ondulada.

3.1.6. CONDICIONES CLIMATICAS: La región donde esta ubicada esta finca posee un climatemplado en la zona baja y cálida y fría en la zona alta, con temperaturas promedio de16.7ºC.

3.1.7. SUELO: Suelo con relieve inclinado pendiente superior al 12% sin erosión, sin piedras queno interfieren en las labores de la maquinaria sin problemas de salinidad, ocurrencia nomayor del 10% del área suelos bien drenados sin peligro de inundaciones, losencharcamientos si se presentaren no presentarían daños en los cultivos. Retención de aguade alta a mediana permeabilidad de alta a mediana, permeabilidad modernamente lenta,nivel de fertilidad de moderado a alto. Son suelos amplios para una margen de cultivostransitorios y perennes. Requieren las usuales prácticas de manejo: Empleo de fertilizantes,correctivos, abonos verdes, rotación de cultivos.

3.1.8. TEMPERATURA: 16.7ºC. Promedio

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3.1.9. RELIEVE: Inclinado 60% ondulado 40%

3.1.10. PRODUCTOS: 1. Agricultura: Zona Baja: Café, caña, plátano cacao. Zona Alta:Maracayá, guayaba, fríjol, maíz, lulo. 2. Ganadería: Ganado Bovino, Ovino, Caprino,Equino.

La finca es potencial en Piscicultura por sus excelentes fuentes hídricas

3.1.11. AREA DEL TERRENO: La superficie del predio es de 166 hectáreas

3.1.12. LINDEROS DEL GLOBO EN MAYOR EXTENSIÓN: Son Los Determinados En LaEscritura No. 723 del 9 de Septiembre De 1960 de La Notaria primera (1ª) del municipio deVeles.

3.2. ENTORNO:

3.2.1 ACTIVIDADES PREDOMINANTES: El sector dentro del cual se encuentra elinmueble objeto del avalúo, es un sector de desarrollo urbanístico especialmente es una zonadonde predominan la agricultura y la ganadería aunque ocupan un lugar no muydesarrollado, también predominan actividades comerciales la mas importantes son las deorigen agropecuario.

3.2.2 INFRAESTRUCTURA URBANISTICA: Dista de Bucaramanga en 238 Km. , el áreamunicipal es de 452 Km2 y limita por el norte con Puerto Parra y Simacota, por el Este conel Santa Helena de Opón, La Paz, Chipata y Guepsa , por el Sur con el municipio deBarbosa, Puente Nacional y Guavata y por el Oeste con Bolívar y Landázuri. El territoriomunicipal es ondulado sin mayores elevaciones.

3.2.3. SERVICIOS DOMICILIARIOS: El predio cuenta con el servicio de energía eléctrica yalcantarillado, conectado a la línea principal del departamento de Santander.

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3.2.4. VIAS DE ACCESO: Las vías para llegar a este predio se están culminando los trabajos depavimentación, son de buenas especificaciones con amplias infraestructura de drenaje paraevacuar las aguas lluvias.

3.2.5. PERSPECTIVAS DE VALORIZACION:El municipio de Veles está localizado en el departamento de Santander del Sur.Es cabecera del círculo Notarial con dos (2) Notarías, pertenece a la oficina seccional deRegistro con jurisdicción sobre los municipios de Veles, Aguada, Barbosa, Cimitarra,Chipata y otros; pertenece al distrito judicial de San Gil y es cabecera del circuito judicialsobre los municipios de Veles, Aguada, Barbosa, Cimitarra y otros ; corresponde a lacircunscripción electoral de Santander. En el año 1995 tenía registrados 2.238 prediosurbanos y 6.030 rurales. El territorio es montañoso hacia el Sur y parte de la cordilleraoriental, Lo riegan los ríos Magdalena, Carare, Guavito y Opón, además con numerosascorrientes menores. Sus tierras se distribuyen el los pisos térmicos, cálido y templado y frío.Las actividades económicas de mayor importancia son la agricultura, la ganadería, laminería y el comercio. Los principales cultivos son: caña, guayaba, café, fríjol, maíz ycacao. Se destaca la ganadería vacuna, se explotan minas de caliza. Tiene registrados 57establecimientos industriales y 40 comerciales., Las actividades comerciales mas destacadasen el municipio guardan relación con los productos de origen agrícola y los famososbocadillos veleños.

3.2.6. NORMATIVIDAD: Con carácter informativo la situación actual del predio esta dentro deun plan de desarrollo del municipio de Veles donde debe conservar la infraestructuraambiental, ecológica y turística guardando un índice de construcción y afectación de acuerdoal plan de desarrollo del municipio anteriormente mencionado, tiene posibilidades paraproyectos de recreación y habitacional o sea condominios.

4. VARIABLES ENDOGENAS PARA LA NIVELACION DE PRECIOS

Para la determinación del justo precio, además de todo lo anteriormente descrito en elpresente avalúo comercial, se han tenido en cuenta las siguientes variables endógenas yexógenas que influyen directamente sobre el precio y para su calificación; estos son lossiguientes:

oferta y demanda de lotes de terreno en el sector especifico o con otros sectoressimilares

Localización dentro del sector Localización cerca de importantes proyectos. La reglamentación de la zona y del predio particularmente Servicios públicos y privados

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Posibilidades de valorización Las condiciones actuales de oferta y demanda de la zona de inmueble de alguna manera

comparables con el que es objeto del presente avalúo. Posibilidades de valorización Nivel socioeconómico de los pobladores del sector o sus alrededores Marketing de producción de acuerdo a su actividad actual

INTERVIENEN EN LA NIVELACION:

4. CALCULO DE VALOR:

AREA VALOR VALORH H TOTAL

AREA DEL LOTE 166 $1.450.000 $249.000.000

VALORTOTAL : $249.000.000

SON: DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MILLONES DE PESOS. M/CTE.($249.000.000,oo)

7. CERTIFICACION AVALUO:


requerimientos del Código de ética y los estándares de conducta profesional, de laLonja Nacional de Avaluadores Profesionales “LONJANAP” del cual soy miembro activo.(R.N.A/L-01-015)

FECHA DEL AVALUO FINCA EL OLVIDO: 23 DE JULUIO DE 2003

Cordialmente,

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AVALUO COMERCIALCALLE 13 No. 24 – 07. RICAURTE - BOGOTA, D.C.


1.1. DIRECCION DEL INMUEBLE: El predio objeto del presente avalúo se encuentralocalizado en la Cle. 13 No. 24 – 07, barrioRicaurte Bogotá, dpto. de Cundinamarca, R. deColombia.



1.4. TIPO DE INMUEBLE: LOCAL

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1.5. SOLICITANTE: CARLOTA MARTINEZ BOLAÑOS



1.9. FECHA INSPECCION OCULAR: 11 de Junio de 2004.

1.10. FECHA DEL AVALUO: 11 de Junio de 2004

2. TITULACION

2.1. PROPIETARIO: NELSON BOLAÑOS QUIJANO

2.2. TITULOS DE ADQUISICIÓN: Escritura Pública No. 1699 del 18 deJulio de 1988 de la notaria 33 de Bogotá.

2.3. SOPORTES: Certificados de tradición y libertad con matricula No.50C-1153610



3. CARACTERISTICAS

3.1. CARACTERÍSTICAS Y ESPECIFICACIONES DEL INMUEBLE: (Construcción).SISTEMA CONSTRUCTIVO: El inmueble en estudio está construido en unsistema convencional contemporáneo.

3.1.2. VETUSTEZ: Dieciséis (16) años

3.1.5. FUENTE: Certificados de Tradición y Libertad No: 50C-1153610 del 28 de Abril de1988.

3.1.4. ESTADO DE CONSERVACIÓN: Conservación en buen estado.

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3.1.5. ILUMINACIÓN: Todas las áreas poseen buena iluminación natural a través de ventanalesy luz normal.

3.1.10. SERVICIOS PUBLICOS DOMICILIARIOS: Poseen todos los servicios públicosdebidamente instalados, con tres (3) líneas telefónicas.

3.1.11. PENDENCIAS: Primer piso: Local esquinero con un (1) baño y messanine con baño,pisos en baldosa.

3.1.12. FUNCIONALIDAD: Los diseños son funcionales por cuanto son claros los conceptosde relación proporcional, de acuerdo con sus usos.

3.1.9. LINDEROS: los que se determina en la escritura pública No. 1699 de la notaria 33 del 18de Julio de 1988 de Bogotá. D.C.



3.1.12. AREA DEL LOTE: 43.37 m2

3.1.13. AREA DE CONSTRUCCIÓN: 88.20 m2

3.4. ENTORNO

3.2.1. SISTEMAS DE TRANSPORTE: El sector cuenta con un sistema de red vial ypeatonales en buenas condiciones, siendo la principal vía la Cle. 13 – Cra. 24 – Cra. 30 -Cle. 11. El sector y el predio se encuentran cubiertos por un servicio detransporte; transitan en todos los sentidos rutas de buces, busetas, colectivos,servicios ejecutivos y otros servicios especiales en concordancia con los planes dedesarrollo.

3.2.9. ACTIVIDADES PREDOMINANTES: El sector, dentro del cual se encuentra losinmuebles objeto del avalúo, es un sector cuya destinación actual es comercial.

3.2.3. INFRAESTRUCTURA URBANISTICA: El sector fue desarrollado en forma organizada,contemplando una infraestructura urbanística propia de un sector debidamente planeadoy acorde a las expectativas y necesidades de los que serian sus futuros ocupantes.Las construcciones se levanten en su mayoría con zona de bodega en doble altura y una

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zona de oficinas con posibilidades de punto de venta sobre la fachada en dos ((2) pisos.Sobre los ejes viales principales, se desarrolla en forma consolidada el uso comercial. Apesar de no estar dentro de los límites de la zona, la construcción y la apertura reciente delalmacén Carrefour, sin duda presenta un aspecto importante de gran influencia sobre éstesector.

3.2.10. PERSPECTIVAS DE VALORIZACION: Adecuadas según el comportamientoeconómico actual. Zona Céntrica Capitalina, tradicional de uso industrial – Comercial. Sudesarrollo se originó con el traslado a ésta área de varios de los negocios de ferreterías quefuncionaban en el Centro de la ciudad en los alrededores de la Calle 11 al occidente de laavenida Caracas.

3.2.11.3.2.12. ZONA EDUCACION: La localidad y el sector se encuentran rodeados de centros

educativos de nivel preescolar, primario, secundario, e institutos de educación informal y/otécnica.

3.2.13. ESTRATIFICACIÓN SOCIOECONÓMICA: La estratificación se encuentradeterminada en el plano censal como estrato Socio- Económico CERO (0), (Comercial).

3.2.6. NORMATIVIDAD: La reglamentación urbanística fue modificada en el presente año porla UPZ No. 102 – Sabana, clasificándola en área de actividad de comercio y servicios, zonade comercio pesado, en tratamiento de consolidación urbanística, manteniendo lasnormas originales de la urbanización. Pertenece al sector normativo No. 14.

USOS DEL SUELO: De acuerdo al polígono establecido en la plancha y sudecreto reglamentario dice así:

PRINCIPAL: Vivienda

COMPLEMENTARIOS: Comercio, locales:



Oferta y demanda del inmueble en el sector especifico o con otros sectores similares. Localización dentro del sector La reglamentación de la zona y del predio particularmente Servicios públicos y privados

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Posibilidades de valorización Las condiciones actuales de oferta y demanda de la zona de inmuebles de alguna manera


5. CALCULO DE VALOR


AREA DEL LOTE 43.37 m2 $500.000 $21.685.000

AREA CONSTRUIDA 44.10 m2 $950.000 $41.895.000

MASSANINE 44.10 m2 $350.000 $15.435.000


SON: SETENTA Y NUEVE MILLONES QUINCE MIL PESOS. M/CTE. ($79.015.000).




2. Este reporte de avalúo ha sido elaborado en conformidad y esta sujeto a los

requerimientos del Código de ética y los estándares de conducta profesional, de la

Lonja Nacional de Avaluadores Profesionales “LONJANAP” del cual soy miembro

activo. (R.N.A/L-01-015)

S0024034R.N.A.04107075



FECHA DEL AVALUO: 11 DE JUNIO DE 2004

Cordialmente,


AVALUO COMERCIAL DE RENTA

IINNMMUUEEBBLLEE UUBBIICCAADDOO EENN LLAA CCAARRRREERRAA 2233 NNoo.. 6633--6666AAPPAARRTTAAMMEENNTTOO 440022

BARRIO: SAN LUIS LOCALIDAD TEUSAQUILLOORDENADO POR: MARTHA LILIANA MARTINEZ GUARNIZO

Bogotá, D.C. Octubre 12 de 2.004

CONTENIDO

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1. MEMORIA DESCRIPTIVA

2. ASPECTOS JURIDICOS

3. LINDEROS

4. AREAS

5. CARACTERISTICAS GENERALES DEL SECTOR


7. CARACTERISTICAS GENERALES DEL TERRENO.

8. CARACTERISTICAS GENERALES DE LA CONSTRUCCION

9. AVALUO COMERCIAL

10. SUSTENTACION DEL AVALUO

11. BIBLIOGRAFIA

12. ANEXOS

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AVALUO

1. MEMORIA DESCRIPTIVA.

1.1. PROPIETARIO

MARTHA LILIANA MARTINEZ GUARNIZO

1.2. UBICACIÓN GEOGRAFICA DEL MUNICIPIO.-

El Distrito Capital de Bogotá, se encuentra ubicado en una meseta de la Cordillera Oriental de losAndes a 2.640 Mts de altura sobre el nivel del mar.

Area total : 1.732 Km2Area Urbana : 421 Km2Area Rural : 1.311 Km2Clima : Homogéneo con lluvias aisladas durante los meses de Abril, y Mayo.

Temperatura media anual de 14ºC.

Longitud : 74º 4´ Oeste Greenwich.Latitud : 4º 35´ Norte.Límites : Norte: Municipio de Chía. Oriente : Cerros orientales y los municipios de La

Calera, Choachi, Ubaque, Chipaque, Une y Gutiérrez. Sur: Departamentos deMeta y Huila. Occidente: Río Bogotá, y municipios de la cabecera, Venecia, SanBernardo, Arbelaez, Pasca, Sibate, Soacha, Mosquera, Funza y Cota.

Árbol : Caucho sabanero.Escudo : Lo otorgó Carlos V para el nuevo reino de Granada. El águila

Simboliza la firmeza, las 9 granadas representan el valor y la intrepidez.Bandera : Mediante el decreto 555 de Octubre 09 de 1.952, se adoptó oficialmente la bandera

de la Ciudad. Se compone de dos franjas horizontales de color amarillo y rojo. Elamarillo simboliza Justicia, clemencia, virtud y benignidad. El rojo representalibertad, salud y caridad.

Himno : Se adoptó mediante decreto No. 1000 de 1.974, fue compuesto porPedro Medina Avendaño y musicalizado por Roberto Pineda Duque.

División Político Administrativa: La Ciudad está regida por un alcalde Mayor y 20 alcaldíasmenores, que es el número de localidades en las cuales se divide la Ciudad.

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1.3. UBICACIÓN DEL PREDIO DENTRO DEL MUNICIPIO.-

El predio motivo del avalúo se ubica en el Sector Occidental de la Ciudad, en el Barrio San Luis,Localidad de Teusaquillo y se distingue con el número 63-66 de la Carrera 23, Apartamento 402de la actual nomenclatura urbana del Distrito Capital de Bogotá.

1.4. UBICACIÓN DEL PREDIO SEGÚN SECTOR.-

El inmueble se ubica en el Barrio San Luis al Occidente de La Ciudad.

1.5. DESTINACION ACTUAL DEL INMUEBLE.-

El inmueble al momento de realizar la visita (Octubre 12 de 2004), se encuentra destinado al UsoResidencial.

1.6. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS PARA EL AVALUO.-

Copia de la Escritura Pública No. 1597 del 05 de Agosto de 1998 en la Notaria 15 del Círculo deBogotá.

Copia de Matrícula Inmobiliaria 50C-1433754.Copia de Matrícula Inmobiliaria 50C-1433732 Garaje No. 08.

1.7. PROPOSITO DEL AVALUO.-

Obtener el valor comercial del inmueble en un mercado abierto, siendo éste el precio por el cual seefectuaría una operación de compra - venta, entre personas conocedoras de valores de la propiedadraíz, en condiciones similares y en que ninguna de las partes tuviese ventajas sobre la otra, dentrode un equilibrio de oferta y demanda.

2. ASPECTOS JURIDICOS.

2.1. TITULACION

El inmueble motivo del avalúo, se adquirió según Escritura Pública No. 1597 del 05 de Agosto de1998 en la Notaria 15 del Círculo de Bogotá.

2.2. MATRICULAS INMOBILIARIAS

50C-1433754 Y 50C-1433732.

2.3 FICHA CATASTRAL

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63 22 27

2.4. GRAVAMENESSegún la información suministrada por su propietario, el inmueble no presenta gravámenes.

NOTA: Este análisis no corresponde a un estudio de títulos.

3. LINDEROSSe encuentran descritos en la Copia de la Escritura Pública No. 1597 del 05 de Agosto de 1998 enla Notaria 15 del Círculo de Bogotá

4. AREAS

4.1. AREA DEL TERRENO.

357.88 Metros Cuadrados.

4.2. AREA DE LA CONSTRUCCIÓN.

53.38

4.2.1 FUENTE

Escritura Pública.

5. CARACTERISTICAS GENERALES DEL SECTOR DE LOCALIZACION.-

5.1. DELIMITACION DEL BARRIO

Norte : Calle 63 CSur : Calle 57Oriente : Carrera 17.Occidente : Carrera 24.


Residencial general y zonas limitadas de Comercio y Servicios con actividad Múltiple.

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5.3. TIPOS DE EDIFICACIONES DEL SECTOR

Edificaciones institucionales, locales comerciales, viviendas modificadas y multifamiliares estratos3 y 4.

5.4. ESTRATIFICACION

El sector es mayoritariamente estrato 4.

5.5. VIAS DE ACCESO AL SECTOR

En sentido Oriente - Occidente y viceversa la Calle 63, en sentido Norte – Sur y viceversa LaCarrera 24 , carrera 17.

5.5.1. TIPO DE VÍA.

Son vías de tipo V-O, es decir Avenidas de 2 Calzadas y 6 carriles.

5.5.2. ESTADO DE CONSERVACION

Bueno.

5.6. VIA FRENTE A LA PROPIEDAD

El Edificio tiene frente sobre La Carrera 23.

5.7. INFRAESTRUCTURA URBANISTICA.-

5.7.1. VIAS

En buen estado

5.7.2. ANDENES

En buen estado

5.7.3. SARDINELES.

En buen estado.

5.7.4. ALUMBRADO PUBLICO.

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Bueno, postes de iluminación situados a distancias adecuadas.

5.7.5. REDES DE SERVICIOS PUBLICOS.

El sector cuenta con una buena infraestructura de servicios públicos.

5.8. TRANSPORTE PÚBLICO.

El sector cuenta con un sistema masivo de transporte de pasajeros “TRANSMILENIO”, el cualposee en el sector la estación de la Calle 63, también existen rutas de transporte de pasajeros enbuses, busetas y colectivos, que permiten llegar sin inconvenientes al predio.

5.9. PERSPECTIVAS DE VALORIZACION.

Normales, pese al estancamiento de todo el Sistema Económico Nacional, es decir, puede variarentre un 10 y 15% anual.

5.10. COMENTARIOS GENERALES.-

Zona con área de Actividad Residencial General. El sector financiero cuenta con algunas oficinasde los principales Bancos. La salud se encuentra cubierta con centros de atención como La ClínicaPalermo, La seguridad depende de La Décima Tercera Estación y el CAI de Teusaquillo y laSoledad, complementada con numerosas empresas de vigilancia privada. El sector se hadesarrollado básicamente como una zona residencial que cuenta con buenas obras deinfraestructura pública y de servicios públicos. El comercio juega papel preponderante en lacotidianidad del sector, pasando desde el comercio informal hasta el especializado en el corredorcomercial de la Avenida 30. La actividad Institucional y de Servicios es importante, contando conUniversidades como La Nacional

6. REGLAMENTACION URBANISTICA.-

6.1. ACUERDOS Y / O DECRETOS REGLAMENTARIOS

Acuerdo 6 de 1990

6.2. AREA DE ACTIVIDAD

Residencial General.

6.3. USOS PERMITIDOS

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Residencial General, Tipología 3 y 4.Comercial Zonal


7.1. TIPO DE INMUEBLE

Urbano

7.2. FORMA

Regular.

7.3. TOPOGRAFIA

Plana en toda su extensión

7.4. FRENTE

Sobre la Carrera 23.

7.5. DISPOSICION DEL INMUEBLE.

Intermedio.

8. CARACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCION

8.1. NÚMERO DE PISOS

5 Pisos

8.2. DISTRIBUCION DEL INMUEBLE.

Apartamento compuesto por: sala, comedor, dos alcobas la principal con baño, un baño social,

cocina y zona de lavandería.

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10.3. VETUSTEZ

8 años aproximadamente

10.4. ESTADO DE CONSERVACION

Bueno.

10.5. ESPECIFICACIONES DE CONSTRUCCION

Cimentación: Vigas con Zapata de AmarreEstructura: ConcretoCubierta: Placa impermeabilizada.Fachada: Ladrillo a la vista.Cielorraso: Placa aligerada y marmolina.Mampostería: Estuco y pintura.Ventanearía: Marco metálico y vidrio plano transparente.Puertas exteriores: Madera y vidrio.Pisos: Baldosa común, tapete y baldosa mayólica.Baño: Enchape unicolor.Cocina: Integral con extractor de olores.Instalaciones hidráulicas y sanitarias: Redes de P.V.C.Instalaciones eléctricas: TrifásicaCarpintería: Metálica y Madera.Pintura: Estuco y vinilo.Acabados: Sencillos.

11. AVALUO COMERCIAL

9.1. METODO DE RENTA

Se parte de el Canon de arrendamiento mensual para inmuebles similares al avaluado, como estetiene uso residencial, se asume un incremento anual del 10%. El método empleado es el sugeridopor el Ingeniero William Robledo Giraldo, que dice:

$450.000.oo X 12 X 2.41 $ 13.014.000.oo +10 %$495.000.oo X 12 X 2.02 $11.998.800.oo + 10%$554.500.oo X 12 X 1.69 $11.042.460.oo + 10%$609.950.oo X 12 X 1.42 $10.393.548.oo + 10%$670.945.oo X 12 $8.051.340 .oo

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Σ = $ 54.500.148.oo

9.2. AREA TOTAL CONSTRUIDA (Se da un valor integral por se Propiedad Horizontal).

53.38 M2.

9.3. VALOR M2 CONSTRUCCIÓN INTEGRAL.

$1.000.000.oo.

9.4. VALOR TOTAL CONSTRUCCIÓN INTEGRAL.

$53.380.000.oo.

9.5. VALOR GARAJE No. 8

$6.000.000.oo

9.6. VALOR TOTAL AVALUO METODO DE REPOSICIÓN

$59.380.000.oo

Como se emplearon dos métodos de avalúo el valor definitivo será el promedio de ellos, es decir:$56.940.074.oo

CINCUENTA Y SEIS MILLONES NOVECIENTOS CUARENTA MIL PESOS M/CTE.($56.940.074.oo).


Para la fijación de precios, se empleo una combinación de metodologías de aceptación universal,estas fueron: Reposición y Renta. Se complemento este proceso con investigaciones directas eindirectas, que dieron como consecuencia una tendencia histórica de comportamiento de losprecios de la tierra en el sector, se realizó también un análisis de precios unitarios en revistasespecializadas como Guía Inmobiliaria y CONSTRUDATA. Adicionalmente se consulto laopinión de profesionales especializados y la base de datos de W.R INGENIEROSAVALUADORES.

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Se analizaron factores tales como la vecindad, puesto que el valor de los bienes raíces está bastanteinfluenciado por lo que ocurre en la vecindad, su ubicación, pues los bienes raíces no puedensepararse de donde están ubicados, el futuro económico del área, pues la tierra urbana tiene valorpor su posibilidad presente o futura como lugar de construcción, el uso actual y posible del predio,pues el valor de las propiedades se deriva del uso al que se les someta.

Se consideraron también los centros de atracción económica existentes, la categoría de losservicios públicos, la infraestructura vial y su conductibilidad, la geometría del predio, las obras enejecución y proyectadas, los usos del suelo, su posible rentabilidad. Son incidentes del valor otroselementos como los materiales de construcción, los acabados, el estado de conservación, el mayory mejor uso, el diseño arquitectónico y la distribución interior del inmueble, la estratificación y elentorno.

14. ANEXOS

FOTOGRAFICO

Atentamente,

PATRICIA GONZALEZ GUIO

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Bogotá, D.C., 20 Abril de 2002

Señores:FANAGRA S.A.Ciudad

Asunto: Envío de Avalúo

Apreciados Señores:

De acuerdo a su solicitud adjunto estoy enviando el avalúo del inmueble ubicado en:

KILÓMETRO 10 DE LA CARRETERA VILLIVICENCIO VIA MUNICIPIO ACACIAS

– VEREDA EL DANUBIO VILLAVICENCIO - META


Cordialmente.

PATRICIA GONZALEZ GUIODpto Comercial

C:ConsecutivoFolder Avalúos

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CONTENIDO

11. TITULACION

12. CARACTERISTICAS

13. VARIABLES ENDOGENAS Y EXOGENAS.




17. CERTIFICACION DEL AVALUO

18. ANEXOS

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AVALUO COMERCIALDE MAQUINARIA Y EQUIPO

KILÓMETRO 10 DE LA CARRETERA VILLIVICENCIO VIA MUNICIPIO

ACACIAS – VEREDA EL DANUBIO VILLAVICENCIO - META


DIRECCIÓN Y CIUDAD DEL MUEBLE: Kilometro 10 de la carreteraVillavicencio vía Acacías vereda elVereda el Danuvio Ciudad deVillavicencio Departamento del Meta

1.1. TIPO DE MUEBLE: PLANTA DE MARGARINAS

1.2. CLASE DE AVALUO: MAQUINARIA Y EQUIPO

1.4. SOLICITANTE: MANFRED EUGENIOSCHMIDT HERNANDEZ

1.5. OBJETIVO DEL AVALUO: ACTUALIZACION DE ACTIVOS


1.6. PERITO AVALUADOR: CARLOS A. PERANQUIVE NIÑO


1.9. FECHA INSPECCION OCULAR: 19 de Octubre de 2001

1.10. CIUDAD Y FECHA: 20 de Abril de 2002

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2. TITULACION

2.1. PROPIETARIOS: FABRICA NACIONAL DE GRASAS S.A. “FANAGRA S.A.”

2.2. SOPORTE: CERTIFICADO DE TRADICIÓN Y LIBERTAD CONMATRICULA No. 230-008.093 R. CATASTRAL CATASTRAL:00-05-007-0028-001.

2.3. NIT: 08600903658

2.4. TITULOS DE ADQUISICIÓN: ESCRITURA PUBLICA No. 331 del 1 de junio de1981 de la Notaria 25 de Bogotá, D.C.


2.6. GRAVÁMENES: Ninguno

3. CARACTERISTICAS

3.1. CARACTERÍSTICAS Y ESPECIFICACIONES DEL INMUEBLE (construcción) Elinmueble en estudio esta construido en un sistema convensional ciclópeo, construcciónarquitectónica contemporánea, divisiones con paredes de ladrillo, mampostería estructuralcon bloque hueco con cemento de perforación vertical, vigas a nivel de dinteles, formandoun anillo en concreto reforzado.

3.1.1. ESTILO: Contemporáneo

3.1.2. VETUSTEZ: Seis (6) años

3.1.3. ESTADO DE CONSERVACION: Su construcción se encuentra en deterioro normal deacuerdo a su uso

3.1.4. ILUMINACION: Todas las áreas poseen buena iluminación natural a través deventanales y luz cenital.

3.1.5. SISTEMA CONSTRUCTIVO: La construcción está levantada sobre un cimientocorrido ciclópeo con viga de amarre, muros de carga y divisorios en bloque de gres,

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pisos en placa falsa y cubierta en estructura de madera, tratamiento de fachada enladrillo a la vista.

3.1.6. SERVICIOS PUBLICOS DOMICILIARIOS: Posee todos los servicios públicosdebidamente instalados y en funcionamiento con líneas telefónicas y acometidas y una redsanitaria e hidráulica.

3.1.8. FUNCIONALIDAD: El diseño es funcional por cuanto son claros los conceptos derelación proporcional, de acuerdo con su uso.

3.1.9. LINDEROS: Los que se determinan en la Escritura Pública No.331 del 1 de junio de laNotaria 25 de 1981 de Bogotá, D.C.


3.1.11. FICHA TECNICA Y FORMA: la forma geométrica de acuerdo a lote idealaproximadamente en forma rectangular.

3.1.12. AREA DE LOTE: 43992 MT2

3.1.13. AREA DE CONSTRUCCIÓN MARGARINAS Y ACEITES: 624 MT2

3.1.14. ESTADO DE CONSERVACION: El inmueble se encuentra en deterioro normal deacuerdo s u vetustez

3.1.15. SERVICIOS DOMICILIARIOS DEL INMUEBLE: El inmueble objeto del presenteavalúo cuenta con todos los servicios domiciliarios y posee acometidas a nivel de energíaeléctrica, acueducto (propio), alcantarillado, red telefónica.

3.5. ENTORNO

3.2.1. DELIMITACION DEL SECTOR: El sector cuenta con un completo sistema de redvial en buenas condiciones, siendo las principales vías: Villavicencio, Acacias y con eldepartamento de Cundinamarca. El sector y el predio se encuentran cubiertos por unmagnífico servicio de transporte y a través de las vías descritas anteriormentetransitan en todos los sentidos rutas de buses, colectivos, servicios ejecutivos y otrosservicios especiales en concordancia con los planes de desarrollo.

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3.2.2. ACTIVIDADES PREDOMINANTES:SECTORPRINCIPAL: ViviendaCOMPLEMENTARIOS: Industria y Comercio.COMPATIBLES: Institucional

3.2.3. PERSPECTIVAS DE VALORIZACION:VILLAVICENCIO: Ciudad del departamento del Meta. La cabecera municipal y Capitaldepartamental, está situado en el Noroccidente del Departamento, en el pie demonte de lacordillera Oriental localizado a los 04º de longitud Norte y 73º de longitud Oeste ya una altura de 467 m sobre el nivel del mar. Temperatura media: 25.5º C. Precipitaciónmedia anual: 3.663 mm. Dista a Bogotá 126 km2. Limita al Norte con los municipios de elCalvario y Restrepo, por el con Puerto López, por el Sur con acacías y San Carlos deGuaroa, y por el Oeste con Acacías y el departamento de Cundinamarca. Hace parte delmunicipio los inspecciones de policía de alto de Buenavista, Alto de Pompeya, Apiay yotros; Cuenta con dos (2) Notarías. Es cabecera del círculo principal de Registro conjurisdicción sobre los municipios de Villavicencio y otros.

En 1995 tenía registrados 75.688 predios urbanos y 6.036 rurales. En el territorio municipalse distinguen dos regiones, una montañosa ubicada al Oeste y Noroeste del municipio yotra una planicie ligeramente inclinada hacia el Oriente Nororiente. Las lluvias estándistribuidas en un régimen monomodal donde los meses mas lluviosos son abril, mayo yoctubre, y los menos lluviosos de diciembre a marzo. A humedad relativa promedioanual es de 80% sus tierras se distribuyen en los pisos térmicos cálido, templado y frío. Laactividad económica es dinámica y se concentra principalmente en el comercio debido quea través de Villavicencio se canalizan hacia Bogotá y otras ciudades del interior lamayoría de los productos agropecuarios y agroindustriales del Llano la agricultura, laganadería y la explotación de petróleo y gas a pequeña escala en el campo de Apiay.

Villavicencio cuenta con instituciones hospitalarias, centros de salud, centros del Bienestarfamiliar, escenarios deportivos, emisoras en AM y FM, Salas de cine; cuenta también convarios hoteles, hostales, residencias y otras formas de hospedaje que ofrecen al visitantediferentes alternativas de alojamiento, sitios de interés cultural y turísticos.

ACACIAS: Municipio en el departamento del Meta. Su cabecera está localizada a los 03ºde latitud norte y 73º de latitud oeste. Altura sobre el nivel del mar 523 m. Temperaturamedia 25ºC. Precipitación media anual 5.018 mm. Dista de Villavicencio 24 km2 El áreamunicipal es de 1.149 km2 y limita por el norte con el departamento de Cundinamarca yVillavicencio, poe el Este con San Carlos de Guaroa, por el Sur con Guamal y Castilla laNueva y por el Oeste con el departamento de Cundinamarca.

Hacen parte del municipio las inspecciones de policía de Dinamarca, San Cristóbal, SanIsidro y otras. En 1995 tenía registrados 13892 predios urbanos y 2837 rurales. El relieve

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del territorio es inclinado al oriente y gran parte de él corresponde al piedemonte de lacordillera oriental, baña el municipio los ríos Guayuriba, Sardinata, Acacías, Orotoy, yGrande además de algunos caños, sus tierras se distribuyen en los pisos térmicoscálido, templado, friobioclimático páramo. Según datos del censo de 1993 la población erade 27738 habitantes y el sector rural tenía 6677 habitantes.

Las actividades económicas de mayor importancia son la ganadería y la agricultura; losprincipales cultivos es la palma africana, cítricos, yuca, arroz de riego, maíz tecnificado,maíz tradicional y sorgo. Se destaca la ganadería vacuna. Tiene registrados 16establecimientos industriales y 115 comerciales. dispone de un hospital, centros deatención del I. Colombiano del Bienestar Familiar. Cuenta Tiene un aeropuerto con 11establecimientos de preescolar, una biblioteca una emisora FM un teatro y algunosescenarios deportivos, ofreciendo también variadas formas de hospedaje. Elmunicipio además de su agradable aspecto cuenta con varios sitios de interés cultural yturístico como el Mirador la Loma y algunas piscinas naturales.

3.4. ZONA EDUCACION: La localidad y el sector se encuentran centros educativos de nivelpreescolar, primario, secundario, e institutos de educación informal y/o técnica.

3.5. ESTRATIFICACIÓN SOCIOECONÓMICA: La estratificación se encuentradeterminada en el plano censal como es estrato de vivienda

3.6. REGLAMENTACION URBANISTICA Los usos del suelo se encuentrannormatizados y reglamentados.

USOS DEL SUELO: De acuerdo al polígono establecido en la plancha y su decretoreglamentario dice así:

PRINCIPAL: Vivienda

COMPLEMENTARIOS: Comercio, locales:

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4. DESCRIPCIÓN DEL EQUIPO Y SUS CAPACIDADES

EQUIPO DOS (II)

4.1. TANQUE DE HIDROSOLUBLES TAG.1

Inoxidable con serpentín, agitador bomba y motor.

Capacidad 1.200 Lts

4.2. TANQUE DE LIPOSOLUBLES LPS.1

Inoxidable con serpentín, agitador bomba y motor.

Capacidad 1.200 Lts

4.3.TANQUE DE PREMEZCLA (BLENDIN TANK)

Con camisa de calentamiento con agua caliente, acero inoxidable, agitador, aislamiento,bomba y motor.

Capacidad 1.600 Lts

4.4.TANQUE DE ALIMENTACIÓN TA.1

Inoxidable con camisa de agua caliente, agitador, aislamiento.

Capacidad 2.000 Lts

4.5.BOMBA DE ALTA PRESION CAT

Tipo pistón, triple acero inoxidable con motor y variador eléctrico de frecuencia.

Capacidad 2.000 kilos/hora

4.6.CRISTALIZADOR (CREPACO INC CHICAGO)

Refrigerado con amoniaco, provisto de su evaporador y Motorreductor

Capacidad 1000 kilos/hora

4.7.BOMBA DE RECIRCULACION B.R

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Bomba tubular, marca SILU, acero inoxidable, provista de motor variador eléctrico defrecuencia.

Capacidad 5.000 kilos/hora

4.8.MOGENIZADOR

Marca INMECOLSA, acero inoxidable provisto de motor y variador eléctrico defrecuencia.

Capacidad 2.000 Kilos/hora

4.9 TANQUE DE RETORNO TR 2.Inoxidable, con serpentín para agua caliente, con agitador Bomba y motor.

Capacidad 1.200 Lst.

4.10. SISTEMA DE LLENADO A GRANEL.

En línea con báscula electrónica automática.

Capacidad de 2.000 Kilos/hora

4.11. TABLERO ELECTRONICO Y DE CONTROL

Para motores, controles y reconexión

TUBERIAS Y ACCESORIOS

Nota: la capacidad de la línea esta definida por la capacidad del grupo CristalizadorHomogenizador.

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5. EQUIPOS COMUNES

SISTEMA DE AGUA CALIENTE: Provisto de tanque con serpentín en aceroinoxidable con bomba de circulación y sistema de tubería y accesorios.

-TANQUES DE ALMACENAMIENTO DE GRASA; Compuesto por uno (1)tanques e acero al carbón de 15 toneladas cada uno, dos bombas, tuberías yaccesorios.

-SISTEMA DE AGUA TRATADA: Compuesta por dos filtros de arena, tanquede 15M3, bomba, filtro de carbona activado, filtros de cartucho, tanque de1.200litros inoxidable.

PLANTA DE REFIGERACION: De 40 toneladas de refrigeración, compuesta por:

* Un compresor de dos cabezas marca MYCON de 75 HP (motor) con controlcomputarizado.De depósito de amoniaco de 300 litros Un tanque marca VILTER

* Un condensador de evaporación de 80.000 kilo calorías/hora marca VILTER,* Tablero de mando de la planta en frío.* Además de válvulas, controles, tuberías y demás elementos para aun buen

funcionamiento.

* Este equipo produce 40 toneladas de refrigeración y enfría 120.000 kilos calorías/hora.

Toda y equipos conforman una unidad productiva que puede trabajar por si sola estamaquinaria independientemente o como es hoy día parte de una planta procesadora deaceites y grasas FANAGRA S.A.

Esta planta esta situada en una bodega al Sur de la planta en general Comprende dossistemas paralelos que se pueden trabajar independiente o unidas.

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EQUIPO No. II.

Igual al anterior descrito y aunque con capacidades diferentes tiene la misma terminación deempaque granel. También los dos equipos se conectan para trabajar unidos o independientemente.Todo equipo está construido en acero inoxidable incluyendo tubería y accesorios.

6. VARIABLES ENDOGENAS Y EXOGENAS QUE INTERVIENEN EN LANIVELACION DE PRECIOS




7. CALCULO DE VALOR:

VALOR COMERCIAL DEL EQUIPO: U$1.130.000,oo

VALOR EN PESOS: $2.631.713.500,oo

SON: DOS MIL SEISCIENTOS TREINTA Y UN MILLONES SETECIENTOSTRECE MIL QUINIENTOS PESOS. M/CTE. ($2.631.713.500,oo)

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DOLARTasa representativa del mercado: $2.280

Corrección Monetaria 13.50%

DTF 13.43%

9. CERTIFICACION DEL AVALUO



2. Este reporte de avalúo ha sido elaborado en conformidad y esta sujeto a los requerimientos

del Código de ética y los estándares de conducta profesional, de la Lonja Nacional de

Avaluadores Profesionales “LONJANAP” del cual soy miembro activo. (RM-FE-01-

003)

3. Corporación Nacional de Lonjas y Registros “CORPOLONJAS” miembro activo

(R.N.A/C – 01 – 001 y R.N.P.H. 01 – 001)

Cordialmente,


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10. ANEXOS:

8.1. Fotografías

8.2. Certificado de Tradición y Libertad

8.3. Plano y certificación de estratificación

8.4. Plano de ubicación.

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AVALUO COMERCIAL DE RENTA

INMUEBLE UBICADO EN LA CARRERA 23 No. 63-66APARTAMENTO 402

BARRIO: SAN LUIS LOCALIDAD TEUSAQUILLO

ORDENADO POR: MARTHA LILIANA MARTINEZ GUARNIZO

Bogotá, D.C. Octubre 12 de 2.004

CONTENIDO

13. MEMORIA DESCRIPTIVA

14. ASPECTOS JURIDICOS

15. LINDEROS

16. AREAS

17. CARACTERISTICAS GENERALES DEL SECTOR



20. CARACTERISTICAS GENERALES DE LA CONSTRUCCION


22. SUSTENTACION DEL AVALUO

23. BIBLIOGRAFIA

24. ANEXOS

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AVALUO

3. MEMORIA DESCRIPTIVA.

3.1. PROPIETARIO

MARTHA LILIANA MARTINEZ GUARNIZO

1.2. UBICACIÓN GEOGRAFICA DEL MUNICIPIO.-

El Distrito Capital de Bogotá, se encuentra ubicado en una meseta de la Cordillera Oriental de losAndes a 2.640 Mts de altura sobre el nivel del mar.

Area total : 1.732 Km2Area Urbana : 421 Km2Area Rural : 1.311 Km2Clima : Homogéneo con lluvias aisladas durante los meses de Abril, y Mayo.

Temperatura media anual de 14ºC.

Longitud : 74º 4´ Oeste Greenwich.Latitud : 4º 35´ Norte.Límites : Norte: Municipio de Chía. Oriente : Cerros orientales y los municipios de La

Calera, Choachi, Ubaque, Chipaque, Une y Gutiérrez. Sur: Departamentos deMeta y Huila. Occidente: Río Bogotá, y municipios de la cabecera, Venecia, SanBernardo, Arbelaez, Pasca, Sibate, Soacha, Mosquera, Funza y Cota.

Árbol : Caucho sabanero.Escudo : Lo otorgó Carlos V para el nuevo reino de Granada. El águila

simboliza la firmeza, las 9 granadas representan el valor y la intrepidez.Bandera: :Mediante el decreto 555 de Octubre 09 de 1.952, se adoptó oficialmente la bandera

de la Ciudad. Se compone de dos franjas horizontales de color amarillo y rojo. Elamarillo simboliza Justicia, clemencia, virtud y benignidad. El rojo representalibertad, salud y caridad.

Himno : Se adoptó mediante decreto No. 1000 de 1.974, fue compuesto porPedro Medina Avendaño y musicalizado por Roberto Pineda Duque.

División Político Administrativa: La Ciudad está regida por un alcalde Mayor y 20 alcaldíasmenores, que es el número de localidades en las cuales se divide la Ciudad.

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3.2. UBICACIÓN DEL PREDIO DENTRO DEL MUNICIPIO.-

El predio motivo del avalúo se ubica en el Sector Occidental de la Ciudad, en el Barrio San Luis,Localidad de Teusaquillo y se distingue con el número 63-66 de la Carrera 23, Apartamento 402de la actual nomenclatura urbana del Distrito Capital de Bogotá.

3.3. UBICACIÓN DEL PREDIO SEGÚN SECTOR.-

El inmueble se ubica en el Barrio San Luis al Occidente de La Ciudad.

3.4. DESTINACION ACTUAL DEL INMUEBLE.-

El inmueble al momento de realizar la visita (Octubre 12 de 2004), se encuentra destinado al UsoResidencial.

1.6. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS PARA EL AVALUO.-

Copia de la Escritura Pública No. 1597 del 05 de Agosto de 1998 en la Notaria 15 del Círculo deBogotá.Copia de Matrícula Inmobiliaria 50C-1433754.Copia de Matrícula Inmobiliaria 50C-1433732 Garaje No. 08.

1.7. PROPOSITO DEL AVALUO.-

Obtener el valor comercial del inmueble en un mercado abierto, siendo éste el precio por el cual seefectuaría una operación de compra - venta, entre personas conocedoras de valores de la propiedadraíz, en condiciones similares y en que ninguna de las partes tuviese ventajas sobre la otra, dentrode un equilibrio de oferta y demanda.

4. ASPECTOS JURIDICOS.

2.1. TITULACION

El inmueble motivo del avalúo, se adquirió según Escritura Pública No. 1597 del 05 de Agosto de1998 en la Notaria 15 del Círculo de Bogotá.

2.2. MATRICULAS INMOBILIARIAS

50C-1433754 Y 50C-1433732.

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2.3 FICHA CATASTRAL

63 22 27

2.4. GRAVAMENES

Según la información suministrada por su propietario, el inmueble no presenta gravámenes.

NOTA: Este análisis no corresponde a un estudio de títulos.

3. LINDEROS

Se encuentran descritos en la Copia de la Escritura Pública No. 1597 del 05 de Agosto de 1998 enla Notaria 15 del Círculo de Bogotá

4. AREAS

4.9.AREA DEL TERRENO.

357.88 Metros Cuadrados.

4.2. AREA DE LA CONSTRUCCIÓN.

53.38

4.2.1 FUENTE

Escritura Publica.

9. CARACTERISTICAS GENERALES DEL SECTOR DE LOCALIZACION.-

9.1. DELIMITACION DEL BARRIO

Norte : Calle 63 CSur : Calle 57Oriente : Carrera 17.Occidente : Carrera 24.

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Residencial general y zonas limitadas de Comercio y Servicios con actividad Múltiple.

9.3. TIPOS DE EDIFICACIONES DEL SECTOR

Edificaciones institucionales, locales comerciales, viviendas modificadas y multifamiliares estratos3 y 4.

9.4. ESTRATIFICACION

El sector es mayoritariamente estrato 4.

9.5. VIAS DE ACCESO AL SECTOR

En sentido Oriente - Occidente y viceversa la Calle 63, en sentido Norte – Sur y viceversa LaCarrera 24 , carrera 17.

9.5.1. TIPO DE VÍA.

Son vías de tipo V-O, es decir Avenidas de 2 Calzadas y 6 carriles.

ESTADO DE CONSERVACION

Bueno.

9.6. VIA FRENTE A LA PROPIEDAD

El Edificio tiene frente sobre La Carrera 23.

9.7. INFRAESTRUCTURA URBANISTICA.-

9.7.1. VIAS

En buen estado

9.7.2. ANDENES

En buen estado

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9.7.3. SARDINELES.

En buen estado.

9.7.4. ALUMBRADO PUBLICO.

Bueno, postes de iluminación situados a distancias adecuadas.

9.7.5. REDES DE SERVICIOS PUBLICOS.

El sector cuenta con una buena infraestructura de servicios públicos.

9.8. TRANSPORTE PÚBLICO.

El sector cuenta con un sistema masivo de transporte de pasajeros “TRANSMILENIO”, el cualposee en el sector la estación de la Calle 63, también existen rutas de transporte de pasajeros enbuses, busetas y colectivos, que permiten llegar sin inconvenientes al predio.

9.9. PERSPECTIVAS DE VALORIZACION.

Normales, pese al estancamiento de todo el Sistema Económico Nacional, es decir, puede variarentre un 10 y 15% anual.

9.10. COMENTARIOS GENERALES.-

Zona con área de Actividad Residencial General. El sector financiero cuenta con algunas oficinasde los principales Bancos. La salud se encuentra cubierta con centros de atención como La ClínicaPalermo, La seguridad depende de La Décima Tercera Estación y el CAI de Teusaquillo y laSoledad, complementada con numerosas empresas de vigilancia privada. El sector se hadesarrollado básicamente como una zona residencial que cuenta con buenas obras deinfraestructura pública y de servicios públicos. El comercio juega papel preponderante en lacotidianidad del sector, pasando desde el comercio informal hasta el especializado en el corredorcomercial de la Avenida 30. La actividad Institucional y de Servicios es importante, contando conUniversidades como La Nacional

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10. REGLAMENTACION URBANISTICA.-

10.1.ACUERDOS Y / O DECRETOS REGLAMENTARIOS

Acuerdo 6 de 1990

10.2.AREA DE ACTIVIDAD

Residencial General .

10.3.USOS PERMITIDOS

Residencial General, Tipología 3 y 4.Comercial Zonal


11.1.TIPO DE INMUEBLE

Urbano

11.2.FORMA

Regular.

11.3.TOPOGRAFIA

Plana en toda su extensión

11.4.FRENTE

Sobre la Carrera 23.

11.5.DISPOSICION DEL INMUEBLE.

Intermedio.

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12. CARACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCION

12.1.NÚMERO DE PISOS

5 Pisos

12.2.DISTRIBUCION DEL INMUEBLE.

Apartamento compuesto por: sala, comedor, dos alcobas la principal con baño, un baño social,

cocina y zona de lavandería.

12.3. VETUSTEZ

8 años aproximadamente

12.4. ESTADO DE CONSERVACION

Bueno.

12.5. ESPECIFICACIONES DE CONSTRUCCION

Cimentación: Vigas con Zapata de Amarre

Estructura: Concreto

Cubierta: Placa impermeabilizada.

Fachada: Ladrillo a la vista.

Cielorraso: Placa aligerada y marmolina.

Mampostería: Estuco y pintura.

Ventanearía: Marco metálico y vidrio plano transparente.

Puertas exteriores: Madera y vidrio.

Pisos: Baldosa común, tapete y baldosa mayólica.

Baño: Enchape unicolor.

Cocina: Integral con extractor de olores.

Instalaciones hidráulicas y sanitarias: Redes de P.V.C.

Instalaciones eléctricas: Trifásica

Carpintería: Metálica y Madera.

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Pintura: Estuco y vinilo.

Acabados: Sencillos.


9.1. METODO DE RENTA

Se parte de el Canon de arrendamiento mensual para inmuebles similares al avaluado,como este tiene uso residencial, se asume un incremento anual del 10%. El métodoempleado es el sugerido por el Ingeniero William Robledo Giraldo, que dice:

$450.000.oo X 12 X 2.41 $ 13.014.000.oo +10 %$495.000.oo X 12 X 2.02 $11.998.800.oo + 10%$554.500.oo X 12 X 1.69 $11.042.460.oo + 10%$609.950.oo X 12 X 1.42 $10.393.548.oo + 10%$670.945.oo X 12 $8.051.340 .oo

Σ = $ 54.500.148.oo

9.2. AREA TOTAL CONSTRUIDA (Se da un valor integral por se Propiedad Horizontal).

53.38 M2.

9.3. VALOR M2 CONSTRUCCIÓN INTEGRAL.

$1.000.000.oo.

9.4. VALOR TOTAL CONSTRUCCIÓN INTEGRAL.

$53.380.000.oo.

9.5. VALOR GARAJE No. 8

$6.000.000.oo

9.6. VALOR TOTAL AVALUO METODO DE REPOSICIÓN

$59.380.000.oo

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Como se emplearon dos métodos de avalúo el valor definitivo será el promedio de ellos, es decir:$56.940.074.oo

CINCUENTA Y SEIS MILLONES NOVECIENTOS CUARENTA MIL PESOS M/CTE.($56.940.074.oo).


Para la fijación de precios, se empleo una combinación de metodologías de aceptación universal,estas fueron: Reposición y Renta. Se complemento este proceso con investigaciones directas eindirectas, que dieron como consecuencia una tendencia histórica de comportamiento de losprecios de la tierra en el sector, se realizó también un análisis de precios unitarios en revistasespecializadas como Guía Inmobiliaria y CONSTRUDATA. Adicionalmente se consulto laopinión de profesionales especializados y la base de datos de W.R INGENIEROSAVALUADORES.


Se analizaron factores tales como la vecindad, puesto que el valor de los bienes raíces está bastanteinfluenciado por lo que ocurre en la vecindad, su ubicación, pues los bienes raíces no puedensepararse de donde están ubicados, el futuro económico del área, pues la tierra urbana tiene valorpor su posibilidad presente o futura como lugar de construcción, el uso actual y posible del predio,pues el valor de las propiedades se deriva del uso al que se les someta.

Se consideraron también los centros de atracción económica existentes, la categoría de losservicios públicos, la infraestructura vial y su conductibilidad, la geometría del predio, las obras enejecución y proyectadas, los usos del suelo, su posible rentabilidad. Son incidentes del valor otroselementos como los materiales de construcción, los acabados, el estado de conservación, el mayory mejor uso, el diseño arquitectónico y la distribución interior del inmueble, la estratificación y elentorno.

13 BIBLIOGRAFIAAcuerdo 6 de 1.990

“AVALUOS. METODOLOGIAS PRACTICAS” William Robledo.

BASE DE DATOS DE “W.R. INGENIEROS AVALUADORES”.

S0024034R.N.A.04107075



14. ANEXOS

FOTOGRAFICO

Atentamente,


MEMORIAS SEMINARIO AVALUOS - 28-02

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