BBVA Research México Situación Inmobiliaria México · 2018-10-03 · El portafolio bancario de...

Situación

Inmobiliaria

México

BBVA Research México

9 de noviembre de 2016

2

La edificación productiva

es una alternativa viable

para los constructores y

el mercado de crédito.

La construcción crece

gracias a la Edificación.

La Obra Civil decrece

debido al recorte a

inversión.

La vivienda desacelera,

pero sigue creciendo por

arriba de la economía.

Situación Inmobiliaria México│ 9 nov 16

La apreciación de la

vivienda está por arriba

de la inflación, explicado

principalmente por los

costos de construcción.

Construcción


Construcción

PIB Construcción crece por avance de la edificación

4 Fuente: BBVA Research con datos del SCNM, Inegi

PIB Acumulado construcción

(Miles de millones de pesos constantes y var. % anual)

PIB Construcción por componentes

(Variación % anual)


953

990

1,014

2.5%

2.4%

-2%

-1%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

900

920

940

960

980

1,000

1,020

1,040

1,060

2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15 1T16 2T16

PIB Construcción (izq.) Var. % Total Var. % Construcción

2.4%

4.5%

-3.7%

-6%

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15 1T16 2T16

Construcción Edificación Obra Civil Especializados

Construcción

Los precios que

enfrentan los

constructores crecen

por arriba de la inflación

5 Fuente: BBVA Research con datos del Inegi

INPP insumos para la construcción


• El índice general de insumos a la

construcción crece por arriba del 4%.


0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

jun-15 ago-15 oct-15 dic-15 feb-16 abr-16 jun-16

General Materiales de construcción

Alquiler de maquinaria y equipo Remuneraciones

• El alquiler de maquinaria y equipo

tiene la mayor tendencia alcista

seguido por los materiales de

construcción.

• La edificación ya refleja esta

dinámica de precios, caso contrario

a la obra civil debido a la baja

actividad.

5.1%

15.5%

-1.1%

19.6%

22.0%

6.3%

2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15 1T16 2T16

Total Banca comercial Banca de desarrollo

6 Fuente: BBVA Research con datos de la CNBV

• El portafolio bancario de crédito a

la construcción supera los 500 mil

mdp; mientras la morosidad sigue

cayendo.

Saldo de crédito bancario a la construcción



Construcción

El crédito bancario sigue fluyendo con la actividad constructiva

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

0

100

200

300

400

500

600

2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15 1T16 2T16

Vigente Vencida Índice de morosidad (der.)

Saldo de crédito bancario a la construcción

(Miles de millones de pesos y porcentaje)

• El saldo de crédito a la construcción

crece a una tasa 15% anual.

• La banca comercial crece casi 20%

al primer semestre del 2016.

Construcción

Cada vez menos

presupuesto a

infraestructura

7 Fuente: BBVA Research con datos de la SHCP

Presupuesto para infraestructura

(Miles de millones de pesos constantes)

• El PEF 2017 contempla una

reducción del 27% de los recursos

destinados a infraestructura.


395363

268

3750

36

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

2015 2016 2017

Infraestructura económica* Infraestructura gubernamental

Infraestructura social Mantenimiento

D = -3.7%

D = -27%

• Así, la obra civil difícilmente tendrá

un desempeño positivo.

Construcción

Mayor inversión en infraestructura impulsaría al PIB

8 Fuente: BBVA Research con datos de la SHCP e Inegi

Gasto en inversión física

(Billones de pesos constantes)

PIB Construcción por componentes



0.0

0.1

0.2

0.3

0.4

0.5

0.6

0.7

0.8

0.9

1.0

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Hidrocarburos Eléctrico

Comunicaciones y transportes Educación

Salud Abastecimiento agua potable y alcantarillado

Otros

-20%

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

1T

07

3T

07

1T

08

3T

08

1T

09

3T

09

1T

10

3T

10

1T

11

3T

11

1T

12

3T

12

1T

13

3T

13

1T

14

3T

14

1T

15

3T

15

Construcción Edificación Obra Civil

Políticacontra-cíclica

9 Fuente: BBVA Research con datos de la Inegi

• En la segunda mitad del 2016 la

construcción desacelerará.

PIB de la construcción



Construcción

Construcción cerrará 2016 creciendo, lo que no ocurrirá en 2017

-10

-8

-6

-4

-2

0

2

4

6

8

10

2T15 3T15 4T15 1T16 2T16 3T16 4T16 1T17 2T17

Construcción Edificación Obra Civil Especializados

• 2017 podría ver un desempeño más

modesto de la edificación.

• La obra civil podría detener el avance

del sector debido a la poca actividad

en infraestructura.

Mercado

hipotecario


Mercado Hipotecario

Menor actividad hipotecaria, pero la banca sigue prestando más

11

1/ Si bien existen otras instituciones de crédito privadas (como agentes no regulados), al no contar con información pública confiable no se incluyen,

2/ Incluye: créditos para autoconstrucción, re-estructuras, adquisición, créditos para ex empleados de las instituciones financieras y créditos para pago de pasivos y liquidez.

3/ Créditos otorgados con el Infonavit y Fovissste

Nota: considera como deflactor el índice de precios de la vivienda de la Sociedad Hipotecaria Federal

Fuente: BBVA Research con datos de Infonavit, Fovissste ABM, Banco de México, CNBV y SHF

• El mercado hipotecario se contrae

tanto en número de créditos como

en el monto.

Actividad hipotecaria: créditos y monto de financiamiento otorgados por organismo

(Miles de créditos y miles de millones de pesos de 2016, cifras acumuladas)

• El crédito de los institutos públicos

disminuye como efecto del

extraordinario 2015.

• El Infonavit cumple con el POA

• El único sector que crece es la

banca comercial en monto y

avanza a un ritmo superior que la

economía.

NOMBRE DE LA PRESENTACIÓN │ FECHA

jun-15 jun-16Var. %

anualjun-15 jun-16

Var. %

anual realjun-15 jun-16

Var. %

anual real

Institutos Públicos 224.7 214.7 -4.4 86.3 77.5 -10.2 384 361 -6.0

Infonavit 188.9 181.6 -3.9 62.5 56.8 -9.1 331 313 -5.5

Fovissste 35.8 33.1 -7.4 23.8 20.7 -12.9 666 626 -5.9

Sector Privado 1/ 66.2 64.8 -2.2 66.9 69.7 4.2 1,010 1,075 6.5

Bancos 2/ 66.2 64.8 -2.2 66.9 69.7 4.2 1,010 1,075 6.5

Otros

Subtotal 290.9 279.5 -3.9 153.1 147.2 -3.9 526 526 0.0

Cofinanciamientos 3/ (-) 27.0 23.4 -13.3

Total 263.9 256.1 -3.0 153.1 147.2 -3.9 580 575 -1.0

Originación

Hipotecaria

Número de créditos Monto de crédito Monto promedio

(miles) (miles de millones de pesos) (miles de pesos)

Mercado Hipotecario

Vivienda media y residencial también crece en el Infonavit

12 Fuente: BBVA Research con datos del Infonavit

Infonavit: crédito segmento de interés social

(Miles de hipotecas)

Infonavit: crédito segmento medio y residencial

(Miles de hipotecas)


410

386

342 343 347

300

320

340

360

380

400

420

2011 2012 2013 2014 2015

36 3638

4446

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

2011 2012 2013 2014 2015

Mercado Hipotecario

El empleo es en

definitiva lo que mueve

la demanda por

vivienda.

13 Fuente: BBVA Research con datos del Inegi e IMSS

Trabajadores registrados en el IMSS


• El empleo formal privado crece

alrededor del 4% a tasa anual.


0

1

2

3

4

5

6

2T161T164T153T152T151T154T143T142T141T14

IMSS Total IMSS más de 5 salarios mínimos

• La originación hipotecaria de la

banca avanza en términos reales al

4.2% acumulado a junio 2016.

• Los trabajadores del IMSS con más

de 5 salarios mínimos de ingreso

comienzan a crecer más lento.

• Tasa pasa de 5%a 3% en 2016.

14 Fuente: BBVA Research con datos de la CNBV

• La tasa hipotecaria promedio de la

banca comercial no ha reflejado los

incrementos de la tasa de referencia.

Tasas de interés

(Tasa de interés anual en %)


Mercado Hipotecario

Las tasas hipotecarias sin cambios ante la política monetaria

-

2

4

6

8

10

12

jun-14 oct-14 feb-15 jun-15 oct-15 feb-16 jun-16

M10 Bono del tesoro a 10 años Tasa Hipotecaria

• La tasa promedio sigue por debajo

de 10% anual en los créditos

originados por la banca.

• La poca transmisión de la política

monetaria se debe a una mayor

relación con las tasas de largo plazo y

el crédito a la vivienda.

Mercado Hipotecario

Menos subsidios presionarán al segmento de interés social

15 Fuente: BBVA Research con datos de la Conavi

Monto de subsidios para vivienda

(Miles de millones de pesos constantes y variación % anual)

Subsidios para vivienda por destino

(Participación % 2016)


1.1

3.0

4.3

91.6

5.4

2.8

4.0

87.8

Otros

Autoproducción

Usada

Nueva

Acciones Monto

Mercado Hipotecario

La mayor dinámica de

la vivienda media y

residencial lleva a una

rápida apreciación.

16 Fuente: BBVA Research con datos de la SHF



• La vivienda muestra un ritmo de

apreciación de 8% anual al

segundo trimestre del 2016.


Índice de precios de la SHF


0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15 1T16 2T16

SHF Económica - Social Media - Residencial

Índice de precios de la SHF

(Índice base 2012 = 100)

• Este avance de precios no se había

observado durante lo que va de la

década.

• Los precios de los segmentos

medios y residenciales se despegan

aún más de la vivienda de interés

social.

Precios de

la Vivienda


Precios de la Vivienda

Las entidades donde se

concentra la actividad

económica muestran un

mayor margen.




• La CDMX, donde los precios de la

vivienda son más altos por menor

suelo disponible, tiene el margen

más alto del país.


Índice de margen del precio por m2 de la vivienda

(Razón margen a precio)

0.2

0.3

0.4

0.5

0.6

CD

MX

ME

X

JA

L

MO

R

NL

BC

QU

ER

OA

X

SL

P

NA

Y

CO

L

QR

OO

TA

M

AG

S

VE

R

MIC

H

GR

O

BC

S

GT

O

CH

IP

HG

O

PU

E

TA

B

CH

IH

ZA

C

CA

M

YU

C

SO

N

SIN

CO

A

DG

O

TL

AX

• El Estado de México, Jalisco y

Nuevo León son de los primeros 5

estados con el margen más alto y

donde más vivienda de interés social

se vende.

• Los primeros lugares también se

caracterizan por ser donde se vende

más vivienda media y residencial,

así como vivienda usada.


Alta correlación entre los precios de la vivienda y sus insumos

19 Fuente: BBVA Research con datos de la SHF e Inegi

Precios de la vivienda y costos de construcción residencial


Precios de la vivienda y sus insumos



-2

0

2

4

6

8

10

12

2T

11

3T

11

4T

11

1T

12

2T

12

3T

12

4T

12

1T

13

2T

13

3T

13

4T

13

1T

14

2T

14

3T

14

4T

14

1T

15

2T

15

3T

15

4T

15

1T

16

2T

16

Índice SHF de precios de la vivienda

Materiales

Alquiler de maquinaria

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

2T

11

3T

11

4T

11

1T

12

2T

12

3T

12

4T

12

1T

13

2T

13

3T

13

4T

13

1T

14

2T

14

3T

14

4T

14

1T

15

2T

15

3T

15

4T

15

1T

16

2T

16

Índice SHF de precios de la vivienda

Costos construcción residencial


• En general se observa una tendencia

creciente del índice del margen del

precio de la vivienda.

Índice del margen del precio de la vivienda

(Razón margen a precio de la vivienda)



Segmentos medio y residencial con el índice de margen más alto

0.33

0.35

0.37

0.39

0.41

0.43

0.45

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Medio y Residencial Interés Social

• Los segmentos de mayor valor, como

es la vivienda media y residencial

presentan índices más altos como es

el caso del índice de precios de la

SHF.


Alza de precios en Nuevo León y Jalisco por altos costos de insumos

21 Fuente: BBVA Research con datos de la SHF e Inegi

Precios y costos de la vivienda en Nuevo León


Precios y costos de la vivienda en Jalisco



-2

0

2

4

6

8

10

12

jun-10 mar-11 dic-11 sep-12 jun-13 mar-14 dic-14 sep-15 jun-16

Costos construcción Precios de la vivienda

-4

-2

0

2

4

6

8

10

12

jun-10 mar-11 dic-11 sep-12 jun-13 mar-14 dic-14 sep-15 jun-16

Costos construcción Precios de la vivienda


Los precios de la

vivienda están

creciendo por mayores

costos de insumos.

22 Fuente: BBVA Research con datos de la SHF, Inegi,

Infonavit y Conavi.



• Los costos de la construcción

explican la mayor parte de la

variación de los precios de la

vivienda a lo largo del país.


Sensibilidad del índice del margen de precios de la vivienda

(Puntos base)

0.29

0.09

0.02

0.00

0.05

0.10

0.15

0.20

0.25

0.30

0.35

0.40

0.45

Costos de la construcción

Concentración Subsidios

• La disponibilidad de oferta medida a

través de la concentración de

oferentes tiene un efecto menor en

los precios de la vivienda.

• Los subsidios es el componente con

menos efecto en los precios, pero de

cualquier modo tiene un efecto

inflacionario aunque menor.

• La concentración y los subsidios

incrementan su efecto en precios si

solo se toman en cuenta los estados

donde que reciben más subsidios.

Edificación

productiva


Edificación Productiva

La edificación productiva crece de forma sostenida en esta década


Valor de la producción por tipo de edificación


Valor de la producción por tipo de edificación



0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

20

ene-11 oct-11 jul-12 abr-13 ene-14 oct-14 jul-15 abr-16

Residencial Productiva Servicios

25 Fuente: BBVA Research con datos del Banco de México

• El saldo de crédito bancario a la

edificación comercial supera los

300 mil millones de pesos.

Saldo de crédito hipotecario a la edificación productiva




La mayor actividad ha dado oportunidad al crédito

0

50

100

150

200

250

300

350

dic

-13

feb

-14

ab

r-1

4

jun

-14

ag

o-1

4

oct-

14

dic

-14

feb

-15

ab

r-1

5

jun

-15

ag

o-1

5

oct-

15

dic

-15

feb

-16

ab

r-1

6

jun

-16

ag

o-1

6

Vigente Vencida

• Esta cartera mantiene un nivel bajo de

morosidad.

• El espacio para mayor financiamiento

continua conforme se construya más

este tipo de obra.


Más comercio y manufactura impulsan la edificación productiva


Precios naves industriales y comercio al por mayor




Los costos de la edificación productiva han impactado su apreciación


Precios naves industriales y sus insumos


Precios inmuebles comerciales y sus insumos



-10

-5

0

5

10

15

jun

-11

se

p-1

1

dic

-11

ma

r-1

2

jun

-12

se

p-1

2

dic

-12

ma

r-1

3

jun

-13

se

p-1

3

dic

-13

ma

r-1

4

jun

-14

se

p-1

4

dic

-14

ma

r-1

5

jun

-15

se

p-1

5

dic

-15

ma

r-1

6

jun

-16

Precio de inmuebles comerciales y de servicios

Fabricación de productos metálicos

Cemento y productos de concreto


Comercio al por mayor principal impulsor de la edificación productiva


Sensibilidad del precio de naves y plantas industriales

(puntos porcentuales)


Precios inmuebles comerciales y servicios

(puntos porcentuales)

Variable Corto plazo Largo Plazo

Comercio al por mayor 0.16 0.18

Costo del cemento y productos de

concreto0.19 0.42

Renta de oficinas y locales comerciales 0.27 0.48

* Porcentaje de cambio en el valor por cada punto porcentual de cambio en la

variable.

• En la construcción de naves industriales, el comercio al por

mayor tiene mayor impacto de largo plazo.

• El cemento y los productos de concreto son el insumo que

más afecta a esta edificación.

• El comercio al por mayor tiene el mismo efecto de corto y

largo plazo en los inmuebles comerciales.

• Este tipo de obra sufre un poco más los incrementos de

precios del cemento y concreto.

29

La edificación productiva

es una alternativa viable

para los constructores y

el mercado de crédito.

La construcción crece

gracias a la Edificación.

La Obra Civil decrece

debido al recorte a

inversión.

La vivienda desacelera,

pero sigue creciendo por

arriba de la economía.


La apreciación de la

vivienda está por arriba

de la inflación, explicado

principalmente por los

costos de construcción.

Situación

Inmobiliaria

México

BBVA Research México

9 de noviembre de 2016

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