Cadernos Metrópoles Revista Nº 18

7/26/2019 Cadernos Metrpoles Revista N 18

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ISSN 1517-2422

Cadernos Metrpole n 18pp. 1-296 20 semestre 2007

cadernos

metrpoleacumulao urbana

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Cadernos Metrpole / Observatrio das Metrpoles n. 1 (1999) So Paulo: EDUC, 1999SemestralISSN 1517-2422

1. reas Metropolitanas - Peridicos. 2. Sociologia urbana - Peridicos. I. Pontifcia UniversidadeCatlica de So Paulo. II. Grupo Pronex Metrpole: Desigualdades Socioespaciais e GovernanaUrbana

CDD 300.5

Peridico indexado na Library of Congress - Washington

Catalogao na Fonte - Biblioteca Reitora Nadir Gouva Kfouri / PUC-SP

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Direo

Miguel Wady Chaia

Conselho EditorialAna Maria Rapassi

Bader Burihan Sawaia(Presidente)

Bernardete A. Gatti

Cibele Isaac Saad Rodrigues

Dino Preti

Marcelo Figueiredo

Maria do Carmo Guedes

Maria Eliza Mazzilli Pereira

Maura Pardini Bicudo Vras

Onsimo de Oliveira Cardoso

Scipione Di Pierro Netto (in memoriam)

Vladimir O. Silveira

Coordenao Editorial

Sonia Montone

Reviso de portugus

Sonia Rangel

Reviso de ingls

Carolina Siqueira M. Ventura

Reviso de espanhol

Vivian Motta Pires

CapaRaquel Cerqueira

Rua Monte Alegre, 971, sala 38CA05015-001 So Paulo - SP

Tel/Fax: (11) 3670.8085

[email protected] www.pucsp.br/educ

PUC-SP

Reitora

Maura Pardini Bicudo Vras

Vice-Reitora Acadmica

Bader Burihan Sawaia

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cadernos

metrpoleEDITORES

Lucia Bgus

Luiz Csar de Q. Ribeiro

Adauto Lucio Cardoso (UFRJ)

Aldo Paviani (UnB)

Alfonso X. Iracheta (El Colegio Mexiquense)

Ana Clara Torres Ribeiro (UFRJ)

Ana Fani Alessandri Carlos (USP)

Ana Lucia Nogueira de Paiva Britto (UFRJ)

Ana Maria Fernandes (UFBA)

Andra Catenazzi (Univ.Nac.de General Sarmiento-ARG)

Anna Alabart Vill (Universidad de Barcelona-ESP)

Arlete Moyss Rodrigues (Unicamp)

Brasilmar Ferreira Nunes (UnB)

Carlos Antonio de Mattos (PUC/CHI)

Carlos Jos C. G. Fortuna (Univ.de Coimbra-POR)

Cristina Lpes Villanueva (Univ. de Barcelona-ESP)

Edna Maria Ramos de Castro (UFPA)

Eleanor Gomes da Silva Palhano (UFPA)

Erminia T. M. Maricato (USP)

Flix Ramon Ruiz Snchz (PUC/SP)

Fernando Nunes da Silva (Inst. Sup. Tcnico/POR)

Geraldo Magela Costa(UFMG)

Gustavo de Oliveira Coelho de Souza (PUC/SP)

Heliana Comin Vargas (USP)

Helosa Soares de Moura Costa (UFMG)

Jess Leal (Univ. Complutense de Madri-ESP)

SecretariaRaquel Cerqueira

Projeto grfico eEditorao eletrnicaRaquel Cerqueira

Jos Antnio Fialho Alonso (FEE)

Jos Machado Pais (Univ. de Lisboa-POR)

Jos Marcos P. da Cunha (Unicamp)

Jos Maria C. Ferreira (Univ. Tc. de Lisboa-POR)

Jos Tavares Correia Lira (USP)

Leila Christina Duarte Dias (UFSC)

Luciana Corra do Lago (UFRJ)

Lus Antonio Machado da Silva (Iuperj/Ucam)

Lus Renato Bezerra Pequeno (UFCE)

Marco Aurlio A. de Filgueiras Gomes (UFBA)

Maria do Livramento M. Clementino (UFRN)

Marlia Steinberger (UnB)

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Nelson Baltrusis (Univ. Catlica do Salvador)

Orlando Alves dos Santos Junior (UFRJ)

Ralfo Edmundo da Silva Matos (UFMG)

Ricardo Toledo Silva (USP)

Roberto Lus de Melo Monte-Mr(UFMG)

Rosa Maria Moura da Silva (Ipardes)

Rosana Baeninger(Unicamp)

Sarah Feldman (USP)

Srgio de Azevedo (UENF)Suzana Pasternak (USP)

Tamara Benakouche (UFSC)

Vera Lucia Michalany Chaia (PUC/SP)

Wrana Maria Panizzi (UFRGS)

CONSELHO EDITORIAL

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cadernos metrpole 18 pp. 1-296 20sem. 2007

sumrio

9 Apresentao

dossiera metrpole e a acumulao urbana

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A cidade como negcio: produodo espao e acumulao do capitalno municpio de So Paulo

Adriano Botelho

Mercado imobilirio e estruturaodo espao na Regio Metropolitanade Curitiba

Gislene PereiraMadianita Nunes da Silva

Rede sociotcnica do direito habitao e a configuraodo espao em Curitiba

Samira KauchakjeClovis Ultramari

A gesto dos bens imveis da Uniosob o comando do Exrcito e adinmica espacial em Recife e Olinda

Maria do Carmo de Albuquerque Braga

The city as business: spaceproduction and capital accumulation

in the city of So Paulo

The sociotechnical network ofthe right to housing and space

configuration in the city of Curitiba

The Armed Forces managementof the Governments real estate

assets and its implications for thespatial dynamics of the cities

of Recife and Olinda

Social capital, neighbourhoodrevitalization and the role of housing

associations: Dutch evidence

Capital social, revitalizao debairros e o papel das associaeshabitacionais: o caso dos Pases Baixos

Hugo Priemus

Reinout Kleinhans

Real estate market and spaceorganization in the Metropolitan

Region of Curitiba

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135 Transformaes na estruturasocioespacial das favelas cariocas:a Rocinha como um exemplo

Gernimo Leito

Transformations in the socio-spatialstructure of Rio de Janeiros slums:

Rocinha as an example

275 Trabalho, moradia e (i)mobilidadeespacial na metrpole do Riode Janeiro

Luciana Corra do Lago

Work, housing and spatial (im)mobilityin the metropolis of Rio de Janeiro

251 Segregao residencial, condiosocial e raa em Salvador

Inai Maria Moreira de Carvalho

Vanda S Barreto

Residential segregacion, socialcondition and race in Salvador

Dinmica imobiliria e turismo: novasrelaes, novos riscos

Alexsandro Ferreira Cardoso da SilvaAngela Lcia de Arajo Ferreira

Real estate dynamics and tourism:new relations, new risks

173Present and future of themetropolises of Latin America

Presente y futuro de las metrpolisde Amrica Latina

Emilio Pradilla Cobos

Lisett Mrquez Lpez

O verde como estratgia devalorizao imobiliria: a formao deum projeto urbanstico em So Paulo

Daniella Almeida Barroso

157Green areas as a strategy of realestate valorization: the formation

of an urbanism project in So Paulo

Asentamientos irregularesmontevideanos: la desafiliacinresistida

Mara Jos lvarez Rivadulla

207Irregular land occupations inMontevideo: resisting exclusion

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Apresentao

A cidade brasileira contempornea resulta da combinao perversa de dois me-

canismos: de um lado, um laissez-faire, pelo qual a cidade foi transformada em objeto

da acumulao privada de riqueza e, de outro, a poltica de tolerncia total com todas

as formas de apropriao do solo urbano. O primeiro permitiu a aliana entre as classes

dominantes em torno de um projeto concentrador de desenvolvimento que precisou aco-

modar os interesses locais da burguesia e os interesses das firmas internacionais. A acu-mulao urbana foi o escoadouro dos interesses locais, o Estado agindo como protetor

dos mercados da construo civil e da concesso de servios coletivos. A segunda teve o

papel de incorporar na poltica, de maneira subalterna, as classes populares urbanas for-

madas pelo massivo processo de transferncia da populao do campo para as cidades.

A poltica perversa de tolerncia total serviu para deixar espaos para que a populao

construsse, pela autoproduo, as precrias bases urbanas da sua reproduo.

Atravessamos hoje um momento de transio desse modelo. A acumulao urbana

reconfigurada pela crescente incluso de interesses de grandes corporaes internacio-

nais, articuladas pelo capital financeiro. Chegaram ao Brasil, com efeito, os efeitos imobi-

lirios da fase vivida pela economia mundial, na qual a combinao entre sobreacumula-o de capital, queda da taxa de juros, prosperidade e estabilizao monetria tornam os

ativos urbanos importantes objetos de investimentos. A demanda de grandes capitais por

solo urbano, para realizao de uma variada sorte de negcios, vem gerando forte valo-

rizao imobiliria. Como fundamentos desse movimento esto, de um lado, os fundos

de investimentos estrangeiros que buscam no imobilirio a diversificao da sua lgica

de acumulao financeira, e, de outro lado, os investidores que saram da produo em

busca das at ento hiperatrativas taxas de juros e que agora perseguem as promissoras

expectativas de valorizao imobiliria.

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apresentao


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Mas a reconfigurao da acumulao urbana no est restrita s grandes cidades

e, tampouco, ao circuito imobilirio-residencial. Na regio metropolitana de Vitria, as

incorporaes esto se concentrando nos bairro de Laranjeiras, no municpio de Serra.

No Rio de Janeiro, a rea total licenciada para construo aumentou 34% no primeirotrimestre de 2007, fortemente concentradas na zona sul tradicional e na vasta rea da

Barra da Tijuca. Em Salvador, a venda de imveis cresceu 32% no primeiro trimestre

de 2007.

Alm do mercado residencial de alto luxo, outro segmento vem reconfigurando a

acumulao urbana. Trata-se de um novo segmento do imobilirio-turstico, em franca

expanso nas metrpoles nordestinas de Natal e Fortaleza e que se espalha para Recife

e Salvador. O novo sopro de investimentos nesse seguimento relaciona-se com as trans-

formaes desse mercado globalizado, que vinha de concentrando nos Estados Unidos,

Espanha, Portugal, Mxico, Repblica Dominicana. As cidades do Nordeste surgem co-

mo alternativa competitiva aos capitais europeus especializados na produo da segundaresidencial, demanda formada por aqueles que se beneficiam das novas modalidades de

crescimento dos pases desenvolvidos. No temos tsumanis, nem furaes, alm de des-

frutarmos de um clima extremamente favorvel o ano inteiro, 3.3 kilmetros de costa,

razovel infra-estrutura e posio estratgica em termos de ligao area com os Esta-

dos Unidos e a Europa. Acrescentem-se a esses fatores os baixos preos da terra e da

mo-de-obra, alm de uma poltica de federal de incentivo ao mercado de turismo j em

curso h alguns anos.

So novos atores, novo porte dos empreendimentos e novas modalidades de in-

corporao imobiliria. O imobilirio-turstico toma a forma principal da construo dehotis-resorts que so, simultaneamente, condomnios-fechados oferecidos compra

aos investidores e usurios estrangeiros. Os ganhos so realizados em trs negcios: no

empreendimento propriamente turstico o hotel , no residencial apartamento que

podem ser usados gratuitamente pelo comprador-investidor e nos servios oferecidos

de lazer e entretenimento. Outro derivativo negcio torna-se extremamente atraente.

Trata-se da captura de renda do solo decorrente da valorizao imobilirio gerada pelo

empreendimento no entorno urbano. Uma srie de subnegcios imobilirios decorrem

dessas operaes, sem falar dos derivativos que penetram no cada vez mais organizado

mercado da explorao sexual.

importante assinalar que por detrs desse movimento esto poderosos interes-ses financeiros comandados pelas seguradoras, na medida em que a alternativa oferecida

pelas cidades nordestinas permite a diluio dos riscos de desvalorizao decorrentes das

catstrofes naturais que assolam os j constitudos espaos de expanso desses negcios

no mundo. Essa questo nos parece essencial para entender as conseqncias da incor-

porao da acumulao urbana nessa lgica.

Com efeito, nos dois casos, samos de uma fase em que a produo mercantil da

cidade se realizava pela dinmica da produo molecular-incremental, movida pela busca

da apropriao de rendas fundirias decorrentes das mudanas urbanas, para outra, em

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que a produo monopolista e promotora direta de fortes alteraes das estruturas

urbanas das cidades. Fortaleza e Natal so cidades que esto sentindo na carne os efeitos

fragmentadores dessa nova lgica da acumulao urbana, pois o tecido urbano anterior

vem sendo esgarado pela fora de arrasto desses empreendimentos. Outro aspecto im-portante dessa mudana decorre das ameaas desvalorizao dos empreendimentos,

que implicam em macias imobilizaes territoriais de capital, decorrentes da vigncia

da poltica perversa de tolerncia total. Com efeito, a continuidade dessa poltica est

sob a presso dos processos de ocupao ilegal, invaso e favelizaesdos territrios

mais centrais das metrpoles. So processos resultantes da combinao da precariza-

o e informalizao do trabalho e da crise da mobilidade urbana. Para que um vasto

contingente de populao trabalhadora esteja na grande cidade depende da proximidade

ou da acessibilidade aos territrios nos quais esto se concentrando a renda pessoal e a

riqueza. Essa luta pela centralidade tem sido gerida de maneira diferente de cidade pa-

ra cidade, conforme o regime urbano que organiza a gesto do territrio, expresso nacorrelao de foras entre os interesses dominantes e as classes populares. Naquelas em

que, historicamente, o regime urbano foi menos permeado pela aceitao da proximida-

de territorial entre ricos e pobres, o tamanho e o volume da atual presso dos condena-

dos da cidade pela centralidade tm gerado reaes intolerantes do poder pblico quanto

informalidade e ilegalidade. Trata-se de respostas do regime urbano local s ameaas

de desvalorizao das novas facetas da acumulao urbana decorrentes da proximidade

entre riqueza e pobreza.

Neste nmero dos Cadernos Metrpole so colocados em cena os principais agen-

tes sociais envolvidos na produo e distribuio do solo urbano, apresentando paradebate alguns dos aspectos centrais da questo fundiria nas cidades. As abordagens

contemplaro tanto a participao da sociedade civil e dos movimentos populares quanto

a atuao do poder pblico no dilogo com os agentes imobilirios do setor formal e

informal, com o capital incorporador e com as foras do mercado.

Alguns autores assumiram a tarefa de desvendar a lgica da produo da cidade

como um negcio, analisando os mpetos da acumulao capitalista na configurao de

um espao urbano desigualmente distribudo, com a mediao do mercado imobilirio.

Adriano Botelho destaca (com base no caso de So Paulo) a interao dos Fundos de

Investimento Imobilirio e dos Certificados de Recebveis Imobilirios, apontando seus

efeitos nos processos de segregao socioespacial. J o texto de Daniella Almeida Barro-so discute a utilizao de estratgias de apelo ecolgico, na rea do Parque Burle Marx,

tambm na cidade de So Paulo, que a exemplo de outras reas recentemente recria-

das pelo capital imobilirio, funciona como reserva de valor, com impactos no processo

de valorizao do entorno, em nome da preservao do verde eterno. Mesmo no caso

do aglomerado metropolitano de Curitiba, estruturado sob a gide do marketingurbano

e do planejamento estratgico, a lgica perversa do mercado tambm se fez sentir de

forma muito acentuada, abrindo espao para as ocupaes irregulares e para o mercado

imobilirio informal. Tendo em vista a compreenso das dinmicas presentes naquela

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rea metropolitana, Gislene Pereira e Madianita Nunes da Silva apresentam resultados

de pesquisa que reforam a idia de que a ilegalidade de ocupao do solo tambm

decorrente da natureza do marco legal que define o estatuto da propriedade e do uso do

solo nas cidades.Em cidades onde predominam as leis do mercado, a legislao disponvel pa-

ra garantir os direitos e a proteo social torna-se extremamente vulnervel. Nesse

sentido, as relaes Estado-sociedade civil so permeadas por tenses decorrentes do

distanciamento do discurso legal e das prticas reais. Com base nesses supostos, o

texto de Samira Kauchakje e Clovis Ultramari que tambm aborda o caso de Curiti-

ba destaca a importncia do planejamento como instrumento que fortalece o alcance

das polticas pblicas (no caso, as voltadas habitao) como garantidoras dos direitos

sociais na cidade.

Nesse embate observado nas cidades brasileiras e, especialmente, nas regies me-

tropolitanas, entre as leis do mercado, a dinmica imobiliria, as polticas urbanas e osagentes sociais, emergem algumas especificidades no contexto das cidades litorneas.

Tais especificidades referem-se tanto construo de espaos ntidos de segregao,

delimitados pela proximidade da orla martima, como pela interferncia das atividades

do setor turstico, atraindo investimentos estratgicos para o setor residencial. Alm

disso, freqente, em cidades litorneas, a presena de reas do patrimnio imobilirio

pblico, seja do Exrcito, da Marinha e/ou da Aeronutica, que acabam por interferir na

dinmica imobiliria daquelas cidades. O texto de Maria do Carmo de Albuquerque Bra-

ga, referindo-se especificamente aos casos de Recife e Olinda, procura mostrar como o

Exrcito, em razo do patrimnio que acumulou, tornou-se um dos importantes agentesdo mercado imobilirio na regio metropolitana do Recife.

Analisando o caso de Salvador, Inai Maria Moreira de Carvalho e Vanda S Barre-

to discutem as articulaes entre segregao residencial, posio social e raa, trazendo

uma contribuio que ultrapassa a questo da territorializao de brancos e negros, e

mostrando que a rede de relaes sociais, com sua base espacial, constitui um fator

decisivo para o acesso ao mercado de trabalho. Conforme assinalam as autoras, alguns

estudos tm constatado que uma alta concentrao de pobres, destitudos de capital

cultural e social, afeta o desempenho escolar, reduzindo a possibilidade de concluso do

segundo grau (...) patamar mnimo para obteno de um emprego formal.

A relao entre espao urbano e capital social tambm discutida por HugoPriemus e Reinout Kleinhans, demonstrando que, respeitadas as diferenas entre pa-

ses, a base espacial o lcus das relaes sociais a partir das quais se produz capital

social e onde so geradas sinergias para a atuao da sociedade civil e das associaes

de moradores.

O texto de Alexsandro Ferreira Cardoso da Silva e Angela Lcia de Arajo Ferreira

procura desvendar os meandros de um fenmeno relativamente novo nas cidades nor-

destinas a atuao do setor imobilirio, vinculada s atividades tursticas, na promoo

de novssimas localizaes residenciais. Procuram tambm analisar as estratgias e os

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mecanismos utilizados por esses agentes produtores de espaos segregados para sua

comercializao. Embora o trabalho refira-se, especificamente, Regio Metropolitana

de Natal, os autores consideram que estudos desenvolvidos para as metrpoles de Forta-

leza, Recife e Salvador sero fundamentais para apontar as semelhanas e diferenas dalgica de ocupao dos territrios, bem como de seus mecanismos de implantao.

Complementando os textos do dossi temtico, Luciana Corra do Lago trata de

uma questo bastante discutida nos ltimos anos a imobilidade espacial das camadas

pobres da populao que habitam as grandes cidades brasileiras, em especial a metrpole

do Rio de Janeiro. A autora parte das formas de segregao existentes ao longo das lti-

mas dcadas na Regio Metropolitana do Rio de Janeiro e discute as diferentes teses que

explicam o fenmeno da imobilidade, relacionadas tanto ao mundo do trabalho quanto

ao dinamismo da economia e dos novos fluxos do capital.

As mudanas ocorridas durante os ltimos cinqenta anos na estrutura socioespa-

cial da favela da Rocinha, localizada na cidade do Rio de Janeiro, so o foco do trabalhode Gernimo Leito. Local tradicional de moradia de migrantes nordestinos, a Rocinha

passou por drsticas modificaes: o uso e a apropriao do solo tornaram-se cada vez

mais complexos, o comrcio estruturou-se, diversificou-se. O mercado de trabalho cres-

ceu dentro da prpria comunidade e o mercado imobilirio informal ganhou espao, por

meio da atuao de imobilirias e empreiteiras, elevando o preo do solo e dificultando o

acesso antiga terra sem dono.

O artigo de Mara Jos lvares Rivadulla analisa as ocupaes irregulares de ter-

ra na cidade de Montevideo, no Uruguai, focalizando o fenmeno das ocupaes como

parte da Questo Social Urbana com as especificidades que assume, hoje, nos pases daAmrica Latina. Vinculando as possibilidades de acesso terra urbana s diferentes for-

mas de excluso social que eclodem nas cidades, a autora discute o alcance das polticas

pblicas e traa um perfil detalhado da populao residente nos assentamentos irregula-

res e de suas formas de insero no mercado de trabalho urbano, apontando o aumento

da vulnerabilidade entre essas populaes. Destaca, tambm, as importantes mudanas

observadas nas relaes que se estabelecem entre os moradores desses assentamentos e

o Estado, alm do expressivo aumento das demandas por polticas de incluso social.

Finalmente, o dossi sobre as transformaes do mercado imobilirio publicado

neste nmero complementado pela reflexo proposta por Emlio Pradilla Cobos e Lisett

Mrquez Lpez sobre os resultados urbanos das polticas neoliberais nos pases da Am-rica Latina. Para os autores, podemos hoje encontrar neste continente cidades neolibe-

rais cujas facetas mais visveis so a disperso urbana, a desordem, a informalizao e

a fragmentao, colocando grandes desafios queles que lutam por utopias da la ciudad

incluyente, tema do livro de Emlio Pradilla Cobos, inspirador do presente artigo.

A se confirmarem as tendncias aqui descritas, de reconfigurao da acumulao

urbana nas cidades brasileiras, estamos diante de uma nova fase da mercantilizao da

cidade, ao mesmo tempo em que a poltica de tolerncia anteriormente vigente com

respeito proximidade territorial entre ricos e pobres que, embora perversa, permitiu

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que os segundos se beneficiassem da concentrao territorial dos primeiros est sendo

substituda pela segregao residencial total. Em outras palavras, a pura fora do merca-

do, que erguee destri coisas belas, radicalizar uma das tendncias do modelo urbano

brasileiro: a justaposio de mundos sociais, fazendo com que, na sociabilidade urbanabrasileira, a mixofobiabloqueie a mixofilia, atributo promissor da vida urbana. Quais as

conseqncias para a vida social e poltica da sociedade brasileira? Vale a pena lembrar-

mos as palavras de Z. Bauman, sobre esse impasse das metrpoles contemporneas.

A mixofilia um forte interesse, uma propenso, um desejo de mistura com

as diferenas, ou seja, com os que so diferentes de ns, porque muito hu-

mano e natural, e fcil de compreender, que a mistura com estranhos abre

caminho a aventuras de toda espcie, ao aparecimento de coisas interessantes,

fascinantes. Podem viver-se experincias fantsticas, experincias desconheci-das at ento.

Lucia Bgus

Luiz Csar de Q. Ribeiro

Editores cientficos

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A cidade como negcio: produodo espao e acumulao do capital

no municpio de So Paulo

Adriano Botelho

Resumo

O artigo tem como tema a crescente inser-

o da produo do espao nos circuitos de

acumulao capitalista, espao esse que,alm de produto, se torna produtivo na l-

gica de valorizao do capital. Nesse senti-

do, seu objetivo analisar os impactos da

acumulao na configurao espacial urbana

e na estrutura de desigualdades socioespa-

ciais atravs do estudo do caso do proces-

so de formao do mercado imobilirio no

municpio de So Paulo, destacando-se a

recente atuao dos Fundos de Investimen-

to Imobilirios e Certificados de RecebveisImobilirios. Tais instrumentos representam

um novo grau de interao entre o capital

financeiro e o mercado imobilirio, com pro-

fundos efeitos para a configurao do tecido

urbano e para a segregao socioespacial.

Palavras-chave: urbano; capital financei-

ro; mercado imobilirio; segregao socio-

espacial; So Paulo.

Abstract

The subject of the present article is the

increasing insertion of spatial production

in the circuits of capitalist accumulation.This space, besides being a product, is also

productive in the logic of capital valuation.

In this sense, the article aims to analyse the

impacts of accumulation on the urban space

configuration and on the structure socio-

spatial inequalities. To achieve this, it studies

the process of real estate market formation

in the City of So Paulo, highlighting the

case of the Real Estate Investment Funds

and the Real Estate Bonus. These financial

tools represent a new level of interaction

between the financial capital and the real

estate market, with deep consequences to

the urban tissue configuration and to socio-

spatial segregation.

Keywords: urban; financial capital; realestate market; socio-spatial segregation;

So Paulo.

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adriano botelho


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Introduo

O espao, ao longo da histria do modo de

produo capitalista, passou a fazer partedos circuitos de valorizao do capital, seja

pela mercantilizao da terra, seja por seu

parcelamento (por loteamento ou por ver-

ticalizao) ou, como vem ocorrendo mais

recentemente, por sua crescente incluso

nos circuitos de circulao do capital finan-

ceiro. A produo do espao passa a ser um

elemento estratgico para a acumulao do

capital. Segundo Henri Lefebvre, escrevendoem 1970, ocorreria uma crescente depen-

dncia do capitalismo em relao produo

e ao consumo do espao nas ltimas dca-

das, pois:

[...] o capitalismo parece esgotar-

se. Ele encontrou um novo alento

na conquista do espao, em termos

trivia is na especulao imobil iria,

nas grandes obras (dentro e fora das

cidades), na compra e venda do espa-

o. E isso escala mundial. (...) A es-

tratgia vai mais longe que a simples

venda, pedao por pedao, do espa-

o. Ela no s faz o espao entrar na

produo da mais-valia, ela visa uma

reorganizao completa da produo

subordinada aos centros de informa-

o e deciso. (1999, p.142)

A relao entre o espao (sua produ-

o, vivncia, percepo, concepo e con-

ceituao) e o modo capitalista de produo

deve ser vista como uma via de mo-dupla,

como parte de uma relao dialtica e com-

plexa. Pois o espao no o locuspassivo

das relaes sociais, j que possui um papel

ativo, como saber e como ao, utilizado

operacional e instrumentalmente pela classe

hegemnica. O espao capitalista no esta-

ria, porm, purgado de suas contradies,

apesar da hegemonia de uma classe. Segun-do Lefvebvre (1976), a burguesia, enquanto

classe dominante, dispe de um duplo poder

sobre o espao: atravs da propriedade pri-

vada do solo, que se estende totalidade do

espao (exceo feita aos direitos das cole-

tividades e do Estado) e atravs da globali-

dade, a saber, o conhecimento, a estratgia,

a ao do Estado propriamente dito. Exis-

tiriam conflitos inevitveis entre esses dois

aspectos (burguesia e Estado) e, no planoinstitucional, essas contradies se fariam

patentes entre os planos gerais de ordenao

espacial levados a cabo pelo Estado e os pro-

jetos parciais dos negociantes de espao.

Para o entendimento da produo do

espao, sobretudo do espao urbano, deve-

se levar em considerao, ento, o monop-

lio de uma classe, o que exclui principalmen-

te os pobres da propriedade fundiria (Har-vey, 1980). Isso porque a classe que detm

a maior parte dos recursos pode, atravs

do dinheiro, ocupar, modelar, fragmentar

o espao da forma que melhor lhe convm.

A maximizao dos valores de troca produz

benefcios desproporcionais para alguns gru-

pos e diminui as oportunidades para outros.

Faz-se necessrio, portanto, uma com-

preenso de como o capital, crescentemen-

te, domina o espao para que temas comoa estruturao do espao urbano, a segre-

gao socioespacial e a fragmentao desse

espao, entre outros, possam ser devida-

mente tratados.

O presente trabalho tem por objetivo

analisar como a crescente insero do es-

pao urbano nas estratgias de acumulao

do capital tem efeitos profundos na sua

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a cidade como negcio: produo do espao e acumulao do capital no municpio de so paulo


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produo e configurao, e como, por sua

vez, estrutura as desigualdades socioespa-

ciais. Ou seja, na medida em que a cidade

se torna um grande negcio para o capital,as leis de mercado passam a ditar as regras

do ordenamento da configurao socioespa-

cial urbana, com efeitos devastadores para

a boa parte de sua populao.

Assim, no prximo item, ser discutido

como o espao integrado na acumulao

capitalista, sendo, alm de produto, tam-

bm produtivo para o capital. Em seguida

ser analisado o caso da evoluo histrica

do mercado imobilirio no municpio de SoPaulo, destacando-se os Fundos de Inves-

timento Imobilirios e dos Certificados de

Recebveis Imobilirios, para exemplificar

como o espao crescentemente modelado

pela ao do capital ao inserir-se nos circui-

tos de valorizao financeira. Por fim, sero

feitas algumas consideraes sobre os efei-

tos que essa dominao do espao pelo ca-

pital acarreta para a populao que vive nasgrandes cidades atravs do exame do caso

da metrpole paulistana.

O consumo e a produodo espao sob o modode produo capitalista

O espao uma condio geral de existn-cia e reproduo da sociedade. No modo de

produo capitalista, ele utilizado como

meio de produo para a gerao de mais-

valia (alm de propiciar a obteno de uma

renda aos proprietrios fundirios), sendo,

nesse sentido, consumido produtivamente.

O consumo produtivo sempre faz desapa-

recer uma realidade material ou natural

uma energia, uma fora de trabalho, um

instrumento, por exemplo para transfor-

mar-se em valor adicionado mercadoria

resultante do processo de trabalho. O con-sumo produtivo usa a realidade material

ao mesmo tempo em que tambm produz

(Lefebvre, 2000). E, como a privatizao

dos meios de produo uma determinao

geral do capitalismo, isso implica uma cres-

cente privatizao do espao, na medida em

que este se incorpora ao capital como meio

de produo.

dimenso utilitria do espao, que o

torna um valor de uso para a sociedade, sesobrepem determinaes histricas da pro-

duo e da reproduo social, as quais, sob

a vigncia das relaes capitalistas de pro-

duo, sintetizam o valor de troca e o valor

de uso. O valor de troca se sobrepe histo-

ricamente ao valor de uso, o que significa

que, para usufruir determinados atributos

do lugar preciso que se realize, antes de

tudo, seu valor de troca. Assim, os proces-sos de valorizao do espao passam, neces-

sariamente, pela mercantilizao do prprio

espao, mais concretamente pela mercantili-

zao dos lugares (Seabra, 1988).

De forma mais abrangente, a produo

e o consumo do espao, assim como a ur-

banizao, esto inseridos no amplo proces-

so de reproduo das relaes de produo

capitalistas, na medida em que so guiados

pelos ditames da propriedade privada e soregulados pelas necessidades do capital, de

gerar valor excedente. Segundo Lefebvre:

[...] no somente a sociedade inteira

quem se torna o lugar da reproduo

(das relaes de produo e no so-

mente dos meios de produo), mas

o espao inteiro. Ocupado pelo neo-

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capitalismo, setorializado, reduzido

a um meio homogneo e, portanto,

fragmentado, esmigalhado (somente

migalhas do espao so vendidas clientela), o espao se torna a sede

do poder. (1973, p.116)

O espao e em particular o espao

urbano passa, ento, a ter cada vez maior

importncia para o capital, ao mesmo tem-

po em que influenciado pela dinmica

do modo de produo capitalista. A predo-

minncia do financeiro nas estratgias de

acumulao capitalistas tem a produo doespao como uma das condies de sua rea-

lizao (Carlos, 2004). So exemplos desse

espao produzido em consonncia com o

capital financeiro a construo de shopping

centers, empreendimentos de turismo e la-

zer, centros empresariais, grandes condo-

mnios verticais e horizontais, hotis e flats.

Alm disso, grandes operaes de rearranjo

espacial so levadas a cabo pelo Estado em

parceria com o capital, com a finalidade de

criar novos espaos que sirvam lgica da

circulao do capital, como o caso de al-

gumas das Operaes Urbanas de So Paulo

(Faria Lima, guas Espraiadas, gua Bran-

ca, etc.).

Da mesma forma que o capital imobili-

za-se no imobilirio, o ambiente construdo

e o solo, de bens imveis passam a ser bens

mveis, que circulam atravs dos ttulos depropriedade que a cada momento podem ser

transformados em dinheiro. Para que possa

haver um valor de troca do espao, neces-

srio que haja tambm intercambiabilidade

de fraes desse espao, que conseguida

atravs do fracionamento e da homogenei-

zao de parcelas crescentes do espao (a

produo de clulas intercambiveis). Nes-

se sentido, a propriedade fundiria (e suas

metamorfoses em direo transformao

do ttulo de propriedade em uma ao ne-

gocivel no mercado financeiro) assumeimportante papel na circulao capitalista,

sendo a garantia contratual de intercambia-

bilidade entre compradores e vendedores,

bem como a garantia legal de extrao da

renda fundiria.

O circuito do imobilirio foi, durante

muito tempo, um setor subalterno, subsidi-

rio, e, paulatinamente, se foi convertendo

em um setor paralelo, destinado a inserir-se

no circuito de reproduo capitalista, poden-do, inclusive, tornar-se o setor principal se o

circuito de reproduo capitalista, baseado

na produo-consumo se v interrompido

por algum motivo conjuntural ou mesmo es-

trutural (Lefebvre, 1976).

Os capitais buscam, assim, um circuito

secundrio, baseado na mercantilizao da

terra e do habitat, anexo com respeito ao

circuito normal do capital (produo-consu-mo de mercadorias), como setor compensa-

trio da reproduo capitalista. Deve-se ter

claro, porm, que o espao no uma coisa

entre as coisas, um produto qualquer entre

os produtos, ele compreende as coisas pro-

duzidas e suas relaes na sua coexistncia e

simultaneidade. Por isso, produzir o espao

no o mesmo que produzir uma mercado-

ria qualquer, como um quilo de acar ou

um metro de tecido (Lefebvre, 2000).Para se ter uma idia do peso do setor

imobilirio, tem-se o exemplo de So Paulo,

onde as atividades imobilirias foram res-

ponsveis por 20,8% dos investimentos rea-

lizados na Grande So Paulo no perodo de

janeiro de 1995 a maio de 2000, seguidas

pela indstria automobilstica, com 17,4%,

a indstria qumica, com 9,8%, o comrcio

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varejista, com 7,1%, e telecomunicaes,

com 6,2% (Carlos, 2004).

O setor imobilirio teria, assim, uma

funo essencial a desempenhar na luta con-tra a tendncia de baixa da taxa de lucro

mdia, caracterstica do modo de produo

capitalista, j que o setor da construo au-

fere lucros superiores mdia da produo

industrial, pois esse setor emprega, rela-

tivamente a outros setores da economia,

mais capital varivel com relao ao capital

constante, apesar dos importantes avanos

tcnicos no setor. Trata-se, ento, de uma

fonte de mais-valia considervel. Mas essesetor enfrenta uma grande dificuldade: a

lenta obsolescncia de seus produtos, difi-

cultando a rotao do capital e o aumento da

demanda do seu mercado. Essa obsolescn-

cia, dados os avanos tecnolgicos externos

ao setor da construo e ao marketingque

cria continuamente novas necessidades aos

consumidores, pode ser acelerada, criando

um movimento constante de relocalizao,destruio e reconstruo no e do espao.

A existncia de bolhas imobilirias1

nas diversas economias capitalistas em mo-

mentos que precedem crises um indicador

de que o setor imobilirio , num primeiro

momento, um setor compensatrio da eco-

nomia, atraindo os capitais excedentes, mas

que, ao se sobrevalorizar e explodir, co-

mumente o estopim de crises prolongadas

e srias, que envolvem toda a economia. OJapo experimentou uma bolha imobiliria

nos anos 80, e a exploso dessa bolha in-

dicou o incio de uma longa recesso nesse

pas. Nos anos 70, antes da crise no capita-

lismo que se iniciou nessa dcada, tambm

houve uma bolha imobiliria nas econo-

mias dos pases capitalistas centrais. Ou seja,

h limites para a absoro de capitais pelo

setor imobilirio, e se tomada em consi-

derao a crescente integrao desse setor

reproduo capitalista, ele estaria cada

vez mais sujeito s oscilaes cclicas do mo-do de produo capitalista, diminuindo sua

margem de autonomia para a absoro de

capitais excedentes.

Dessa forma, o espao, consumido

produtivamente nas estratgias de acumu-

lao capitalista, transformado, tem suas

qualidades alteradas pelo consumo; porm,

possui a capacidade de, ao ser transforma-

do, tambm transformar e produzir o novo;

como nos lembra Lefebvre, o consumo doespao duplamente produtivo, na medida

em que produz tanto mais-valia como ou-

tro espao (2000).2No caso da sociedade

regida pelo modo de produo capitalista

contemporneo, o novo, o outro espao,

seria a urbanizao do planeta. E essa ur-

banizao, comandada pelos princpios da

gerao de mais-valia, estaria marcada pela

crescente segregao socioeconmica e cul-tural (ibid., 1978).

A formao do mercadoimobilirio paulistano

Da fundao de So Pauloa meados do sculo XVIII

Com relao mercantilizao da terra e

formao da propriedade fundiria, o pero-

do que vai da fundao do ncleo que deu

origem cidade de So Paulo at meados do

sculo XVIII poder ser caracterizado como

marcado pela quase inexistente separao

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entre o pblico e o privado: as terras eram

concedidas na forma de datas, sem critrios

precisos e definidos para sua concesso pela

Cmara, no havendo um mercado imobili-rio na So Paulo de ento (Silva, 1980).

O regime poltico de propriedade de

terras teve como fundamento, no Brasil, at

1822, a sesmaria, forma de propriedade

instituda pelo Estado absolutista portugus

em 1375, introduzido no Brasil em 1530.

A concesso se fazia gratuitamente, sob a

exigncia de ocupao com cultivo e desbra-

vamento da terra, e a obrigatoriedade do

pagamento de um dzimo da produo Or-dem de Cristo, qual o Brasil oficialmente

pertencia (Andrade, 2002) e em certos ca-

sos, pagava-se tambm um foro anual. Dada

a vasta extenso do pas e sua escassa popu-

lao, a oferta de terra era to grande que

limites precisos das propriedades no eram

estabelecidos, nem eram relevantes.

O mecanismo de sesmarias configurava

uma das formas de organizao fundiriados ncleos urbanos que, na maioria das

vezes, se combinava com as datas, espcie

de sesmaria urbana. Uma vez constituda a

vila, a Cmara detinha o poder de doar e re-

tirar terras, ou seja, cabia municipalidade

a concesso de terras e chos a partir do

rossio da vila, ou seja, as terras comunais

pertencentes vila, outorgadas pelo dona-

trio da capitania (Rolnik, 1999). O proces-

so de obteno de sesmarias era bastantemoroso e burocrtico, o que estimulava, ao

lado do processo legal de apropriao de

terras pela doao de datas e de sesmarias,

a apropriao direta por pessoas de meno-

res recursos e prestgio: eram os chamados

posseiros.

Dentro da rea demarcada da vila de

So Paulo, as mais antigas cartas de data

conhecidas so de 1583 (Taunay, 2003).

As terras eram faci lmente concedidas pela

Cmara, como seria natural numa localida-

de em que havia muita terra e pouca gen-te. Os beneficirios tinham que pagar, em

contrapartida, foros anuais, de valor muito

baixo, havendo ainda concesses sem foro

nem penso alguma, pagando o concessio-

nrio somente o dzimo. A populao que vi-

via nos arredores da vila no se preocupava

em estabelecer a propriedade fundiria, na

medida em que a posse j lhes garantia o

direito de uso da terra.

A existncia de algumas poucas transa-es de compra e venda de terras na So

Paulo quinhentista revela que o preo cobra-

do pela terra e pela construo era irris-

rio. Assim, em 1594, quatro mil ris valiam

umas casas situadas no centro da vila, va-

lor igual ao de uma espada (Taunay, 2003).

Segundo Saes (1992), esse paradoxo seria

apenas aparente, pois construir uma casa

exigia apenas o uso do trabalho do indgenaescravizado que no custava praticamente

nada em termos monetrios, j os produtos

manufaturados eram provenientes do exte-

rior, sendo transacionados em moeda, que

era escassa na vila.

A cidade comerciale oboomcafeeiro

So Paulo, em fins do sculo XVIII, inicia sua

transio para o perodo de predomnio do

capital mercantil, que articularia a produo

de sua hinterlndia com o exterior. Segun-

do Paul Singer (1977) a funo comercial

de So Paulo ampliou-se a partir do sculo

XVIII e comeos do sculo XIX, ao servir a

cidade de entreposto ao intercmbio entre

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diversas regies do pas, que no lhe eram

diretamente tributrias e o interior paulis-

ta, cuja agricultura perdera parcialmente

seu carter de subsistncia, adquirindo ummodesto setor de exportao de acar,

principalmente com a produo de cana-de-

acar nas reas de Campinas e Itu, o que

possibilitou o desenvolvimento de alguns

circuitos propriamente urbanos de riqueza

(Seabra, 1987).

Em 1822, com a Independncia, foi

extinto o regime de sesmarias e iniciou-se

um perodo de amplo apossamento de ter-

ras, sem clara definio dos procedimentosa serem adotados para a sua obteno. Mas

no podemos dizer que nesse momento j

havia uma disputa pela propriedade da terra;

segundo Seabra (1987), os contornos dessa

disputa apenas estavam comeando a se de-

finir, tornando-se mais acirrados em meados

do sculo XIX, com o maior desenvolvimento

das relaes capitalistas na cidade.

Com a Lei de Terras de 1850, ficou es-tabelecido que a nica forma legal de acesso

terra seria a compra devidamente registra-

da. Reconhecia-se, assim, a mercantilizao

da terra e distinguia-se legalmente sua pos-

se e seu uso de sua propriedade legal. Em

1854, em decorrncia da regulamentao

da Lei de Terras, todos os moradores que

estivessem em vilas ou cidades, em reas ur-

banas e rurais, obrigatoriamente, deveriam

ir at a igreja da freguesia em que moravampara definir ou provar sua propriedade (Gle-

zer, 1994/95).

Anteriormente ao boomcafeeiro, So

Paulo passou por um desenvolvimento eco-

nmico lento, porm cumulativo, desen-

volvimento esse tambm incent ivado por

fatores extra-econmicos (Singer, 1977).

Em 1822, a cidade tornou-se a capital da

provncia, passando a ser a sede da burocra-

cia, o centro dos gastos de receitas provin-

ciais e, em 1828, a Faculdade de Direito a

estabelecida, atraindo estudantes de muitaspartes do Imprio, membros das elites re-

gionais, o que impulsionou o comrcio e o

setor de servios que atendia a esses estu-

dantes. O crescimento econmico e popula-

cional da cidade, porm, ainda era lento, o

que contribua para o pequeno desenvolvi-

mento do mercado imobilirio. As relaes

sociais tinham por base as relaes escravis-

tas, o que minimizava a necessidade de se-

gregao espacial no interior da cidade, jque a hierarquia social estava bem definida

por essas relaes.

Somente com a expanso da cafeicul-

tura no oeste paulista, justamente a partir

de meados do sculo XIX, que a cidade

passar a experimentar um novo surto de

crescimento, mais acelerado que o ocorrido

no sculo XVIII e primeira metade do XIX.

a partir de 1868 que o sistema So Paulo-Santos se insere de forma cada vez mais

slida no grande negcio cafeeiro, com a

construo da ferrovia (1867), e, a partir

da ltima dcada do sculo XIX, arrebata ao

Rio de Janeiro sua posio hegemnica, tor-

nando-se o grande eixo de comercializao

do mais importante produto de exportao

brasileiro no perodo.

Os anos iniciais da dcada de 1870 se-

riam fundamentais para o desenvolvimentode So Paulo, na medida em que esse foi o

perodo em que, no oeste paulista, a zona

pioneira da poca, se d uma inflexo na re-

lao entre terra e trabalho, iniciando-se o

processo de desaparecimento da renda capi-

talizada na pessoa do trabalhador (escravo),

que substitudo pela terra como principal

fonte de riqueza.

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Apesar do comrcio cafeeiro localizar-

se sobretudo em Santos, foi em So Paulo

que se concentraram os estabelecimentos

bancrios, dado o seu statusde capital daprovncia, tendo em vista a dependncia dos

negcios bancrios da poltica econmica

do governo. Outro fator, proveniente da

cafeicultura, que influiu no desenvolvimen-

to econmico e urbano de So Paulo foi o

fato de que numerosos fazendeiros fixaram

residncia na capital, ampliando o mercado

imobilirio da cidade e o setor comercial e

de servios para atender a esse grupo. De

acordo com Saes (1992), a transfernciados fazendeiros para So Paulo tambm te-

ve por efeito a transferncia para a cidade,

no apenas de sua residncia, mas tambm

de crescentes parcelas do seu capital, confi-

gurando a capital do capital dos fazendei-

ros. Outro elemento importante foi o esta-

belecimento da Hospedaria dos Imigrantes,3

transformando So Paulo em um mercado

de fora de trabalho para a economia cafe-eira. O grande afluxo de imigrantes para o

trabalho na lavoura teve por efeito o esta-

belecimento de muitos deles na cidade, con-

tribuindo para o crescimento desta.

Segundo Langenbuch (1968), aproxi-

madamente at a dcada de 1890, a cidade

de So Paulo era circundada por um cintu-

ro de chcaras, que, alm de fins agrcolas,

encerravam importante funo residencial

para as famlias abastadas. Essas chcarasformavam um bloco relativamente compac-

to, que circundava a cidade, estendendo-se

at as atuais reas de Ponte Grande, Pari,

Brs, Mooca, Cambuci, Vila Mariana, Jar-

dim Paulista, Vila Amrica, Santa Ceclia,

Barra Funda e Bom Retiro. Foram loteadas

por seus proprietrios, desde fins do Imp-

rio. O desmembramento das antigas chca-

ras de So Paulo, mais do que indicar os

vetores de crescimento da cidade, expressa

uma mudana de mentalidade e de interes-

se sobre o valor do solo urbano (Costa,2003, p. 60).

Pode-se dizer que, a partir de 1880,

algumas circunstncias levaram os imveis

urbanos a se tornarem uma das mais inte-

ressantes opes de investimentos (Brito,

2000): a disponibilidade de capitais, que

vinha se configurando pelo menos desde

1850, com a proibio do trfico de escra-

vos liberando os recursos a imobil izados

por comerciantes e fazendeiros; o cresci-mento demogrfico e econmico da capital,

o que aumentou bastante a demanda por

imveis por todas as classes de renda; a

busca por aplicaes seguras em uma con-

juntura poltica incerta nos ltimos anos do

Imprio e incio da Repblica. Vale lembrar

que a economia cafeeira era sujeita a mui-

tas oscilaes (problemas climticos, crises

externas, superproduo e oferta excessiva,etc.), o que fortalecia o papel da terra ur-

bana como reserva de valor para os capitais

excedentes. Outro elemento importante pa-

ra o estmulo formao de uma atividade

imobiliria importante nos primeiros anos

da Repblica foi o chamado Encilhamento

(1889-1891),4que teve em So Paulo o

efeito de criar quinze bancos e 207 compa-

nhias, muitas delas baseando seus negcios

na atividade imobiliria (Barbosa, 1987).Como exemplo do processo de valori-

zao das terras na cidade tem-se o caso de

Frederico Glette e Vitor Nothmann que, ao

lotearem a Chcara Mau para famlias de

cafeicultores, gastaram cerca de cem contos

na aquisio do terreno e auferiram um re-

sultado final de oitocentos contos na venda

dos lotes (Toledo, 1978).

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Ao mesmo tempo em que se forma um

mercado fundirio na cidade, formas pr-ca-

pitalistas de uso e apropriao da terra ainda

eram comuns: a concesso de datas e enfi-teuses continuava a ser prtica corrente, da

mesma forma que a grilagem de terras mu-

nicipais era muito comum (Brito, 2000). Em

1893, pela lei n 39, de 24/5/1893, o servio

de enfiteuses e arrendamentos foi regulado,

suprimindo-se formalmente a cesso de ter-

renos por datas. Apesar de regulamentado e

interrompido sob o ponto de vista formal, o

processo de grilagem das terras municipais,

muitas vezes de enormes extenses e porum nico indivduo ou empresa, continuou a

ocorrer, num momento em que o mercado

imobilirio da cidade se consolidava e a cida-

de enfrentava grande falta de moradias de-

corrente de seu rpido crescimento.

De acordo com Seabra (1987), com a

inaugurao da fase das ferrovias como mo-

dalidade de transporte, surgem novas ten-

dncias quanto aos processos de ocupaoda cidade: os baixos terraos das vrzeas do

Tiet e do Tamanduate foram ocupados pe-

las linhas frreas, provocando uma valoriza-

o das faixas de terras por elas percorridas.

E os vetores ferrovirios foram predomi-

nantemente ocupados pela indstria e pelas

camadas de mais baixa renda da populao

(Villaa, 1978), sendo que tanto o Rio Ta-

manduate quanto a linha frrea constituam

um marco que delimitava as reas da popu-lao mais rica e a mais pobre. A oeste desse

marco situavam-se os bairros das camadas

de mais alta renda. Dessa forma, durante

dcadas, a cidade encontrou-se dividida en-

tre os bairros centrais e os alm-Tamandua-

te (oeste e leste do rio, respectivamente). E

a segregao socioespacial tornou-se assim

ntida, bem demarcada.

Ao findar o sculo XIX, j se havia esta-

belecido na cidade de So Paulo um mercado

imobilirio considervel, constitudo por ca-

sas, oficinas e quartos para aluguel e lotea-mentos de antigas chcaras. O crescimento

demogrfico decorrente, principalmente,

da imigrao e a diversificao econmica

resultante da riqueza gerada pela atividade

cafeeira acirraram a disputa por localizaes

na cidade, o que favoreceu o mercado de

venda de terras e aluguel de edificaes. En-

tre 1887 e 1890 o preo mdio dos terre-

nos em So Paulo teria triplicado (Raffard,

1892). J existia, por sua vez, uma seg-mentao desse mercado em submercados:

as casas de negcio do centro, os quartos e

casas de aluguel residencial em vrios bair-

ros da cidade, os loteamentos elegantes e as

glebas para lotear para os trabalhadores.

A formao da metrpole

industrialNos primeiros anos do sculo XX, o proces-

so de industrializao j se encontra conso-

lidado na capital paulista e a racionalidade

do capital monopolista j se manifesta de

forma clara atravs das grandes concessio-

nrias de servios pblicos, na incorporao

de novas tecnologias importadas do exterior

(iluminao, bondes eltricos), das grandes

companhias loteadoras e das prprias inds-trias j instaladas, com o seu par indissoci-

vel, a formao de um proletariado que se

concentra nos bairros operrios e nos cor-

tios. Segundo Petrone (1955), nos primei-

ros cinqenta anos do sculo XX, o processo

de industrializao transformou a metr-

pole do caf na dinmica e movimentada

metrpole industrial, sendo que no final

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dos anos 30 So Paulo j era o maior centro

industrial da Amrica do Sul.

Nesse perodo a cidade se expande, com

o crescimento dos subrbios, localizados acerca de trs, quatro ou mais quilmetros

dos limites urbanos, como Santana, Penha,

Ipiranga, Pinheiros e gua Branca (Azevedo,

1961). Ocorre um aumento no nmero de

edifcios e do nmero de andares de muitos

deles, cresce o nmero de veculos motori-

zados, criam-se os bairros-jardim para a

populao de maior renda, e a populao da

cidade aumenta a um ritmo acelerado.

Nas primeiras dcadas do sculo XXo ritmo da construo civil se intensifi-

cou, tornando-se uma importante fonte de

acumulao: expandiram-se as atividades in-

dustriais e comerciais ligadas construo

fsica da cidade, expanso dos prdios,

ao calamento de ruas e urbanizao de

bairros. Pelo menos at a dcada de 1930,

a construo de casas de aluguel, de diver-

sos tipos e tamanhos, era vista como umaforma de investimento de retorno certo e

seguro, pois, alm de uma renda mensal, o

investidor contava com a excepcional valori-

zao imobiliria ocasionada pela expanso

da cidade (Bonduki, 1998).

A partir de 1910, esses empreendi-

mentos passam a ser feitos tambm por

companhias prediais e mtuas. As compa-

nhias prediais eram, ao mesmo tempo lo-

teadoras, incorporadoras, construtoras eadministradoras de imveis. J as mtuas

eram companhias de Crdito Imobilirio,

que operavam captando poupana atravs

de um sistema de pagamento mensal dos

scios. Esse capital era investido em terre-

nos e construes de habitaes econmi-

cas (que podiam ser pequenos grupos de

casas geminadas at centenas de habitaes,

como a Vila Economizadora5), e os scios

podiam adquirir essas moradias atravs de

financiamento da companhia que distribua

bonificaes, penses e aposentadorias.Algumas companhias de maior porte

dedicaram-se ao negcio imobilirio nesse

perodo, reunindo capitais nacionais e estran-

geiros. No se pode deixar de mencionar,

como exemplos de grandes empresas que

atuaram no setor imobilirio em So Pau-

lo, o caso da Companhia City (Wolff, 2001),

criada em 1911, reunindo scios brasileiros

e estrangeiros e o caso da Companhia Light,

grande proprietria de terras nas margensdo Rio Pinheiros (Seabra, 1987).

Inicia-se, concomitantemente expan-

so da cidade, o processo de verticalizao:

as construes verticais passaram de 4% do

total em 1910 para 33% em 1920 (Barbo-

sa, 1987). O capital imobilirio, ento em

constituio, exigia a multiplicao do solo

urbano, o que foi conseguido atravs da

verticalizao das reas centrais mais valori-zadas, constituindo uma nova estratgia de

valorizao do capital (Somekh, 1997).

Ao lado da verticalizao do centro,

observa-se nesse perodo j uma expan-

so horizontal da cidade decorrente das

facilidades de transporte. A operao da

The So Paulo Tramway Light and Power,

iniciada em 1899, acarretou uma segun-

da onda de exploso das vilas na zona su-

burbana, nas superfcies vazias situadas smargens dos rios, nos interstcios da rede

de estradas de ferro ou nas proximidades

dos terminais da Light.

No final dos anos 30, lentamente, co-

mea a ocorrer uma mudana no padro de

crescimento da cidade, marcado pela substi-

tuio do transporte sobre trilhos (bondes)

pelo transporte sobre rodas (nibus, auto-

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mveis) e pela constituio da autoconstru-

o na periferia como forma predominante

de habitao das camadas de baixa renda,

o que resultou no espraiamento progressi-vo e na diminuio da densidade da cidade.

Soma-se a isso, principalmente a partir dos

anos 40, a verticalizao nas zonas centrais e

a consolidao do centro/sudoeste da cidade

como centralidade privilegiada, concentran-

do os bairros residenciais de alta renda e os

principais centros de comrcio e servios.

Nesse contexto, a especulao imobili-

ria tornou-se intensa. Segundo Langenbuch

(1968), a falta de lotes disponveis nasreas mais prximas ocupao mais densa

da cidade e seu alto preo obrigaram parte

dos novos moradores (sobretudo migrantes

nacionais) a se estabelecerem em reas mais

afastadas. A instalao das indstrias ao lon-

go das ferrovias estimulava os operrios a se

estabelecerem em torno das estaes ferro-

virias fora da cidade, onde poderiam ad-

quirir terrenos ou alugar casas a preos maisbaixos. Surge, assim, um extenso cinturo

de loteamentos residenciais suburbanos,

mas ainda escassamente edificados e ocupa-

dos. A enorme oferta de lotes baratos

pois distantes e desprovidos de benfeitorias

urbanas , podendo ser pagos a prestao,

com a possibilidade de serem ocupados sem

os custos e os aborrecimentos envolvidos na

feitura e aprovao de uma planta e sem o

risco de perturbao pela fiscalizao viabi-lizou o mercado de loteamentos distantes e

criou uma alternativa habitacional de massa

para os trabalhadores (Bonduki, 1998).

A cidade de So Paulo, centro industrial

do pas, teve sua populao aumentada de

1,3 milho de habitantes em 1940 para 2,2

milhes em 1950. Esse aumento demogr-

fico criou uma necessidade adicional de mo-

radias, sem contar com o dficit j existente

e o nmero considervel de prdios demo-

lidos em funo do boomimobilirio e de

desapropriaes para obras virias (ibid.).Para agravar a situao, deixara de ser in-

teressante investir na construo de casas

de aluguel devido ao congelamento dos

aluguis (Lei do Inquilinato de 1942) e s

restries governamentais ao financiamen-

to de incorporaes de edifcios. Em virtu-

de dessa situao, nos anos 40, houve uma

acelerao da construo de arranha-cus

na rea central, destinados a investidores

ou aos setores de rendas mais altas, e quedana edificao de prdios para o mercado de

locao residencial de menor renda. Exem-

plo ilustrativo do agravamento da escassez

de moradia em So Paulo o surgimento,

na dcada de 1940, das primeiras favelas,

localizadas em terrenos municipais.

A partir de 1950 a produo imobili-

ria diversifica-se, com empreendimentos

realizados e financiados pelas companhiasconstrutoras e com a atuao dos Institutos

Previdencirios e outros rgos estatais ou

paraestatais no desenvolvimento suburbano

(Langenbuch, 1968). Muitos loteamentos

seguiram a implantao industrial, localizan-

do-se nos novos eixos rodovirios iniciados

a partir do final da dcada de 1940, espe-

cialmente ao longo das vias Dutra e Anchie-

ta. A cidade se expandiu em vrias direes,

ocupando as vrzeas e as colinas, englo-bando antigos ncleos isolados, adensando

loteamentos e reas j ocupadas, levando a

populao para cada vez mais longe do cen-

tro. Ao lado das atividades propriamente

industriais, a atividade de lotear, exercida

pela iniciativa privada, foi uma das locomo-

tivas dessa urbanizao acelerada (Sampaio,

1994). Dentre os loteadores, havia empre-

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srios industriais (os Matarazzo, os lvares

Penteado, os Abdalla, etc.), proprietrios

de empresas de material de construo, lo-

teadores proprietrios de empresas imobi-lirias e construtoras, banqueiros, etc. Na

maior parte dos casos dos empresrios imo-

bilirios, a atividade de lotear no constitua

nem a nica e nem a mais importante ativi-

dade da empresa, e sim um lucrativo com-

plemento de suas atividades.

O crescimento que a cidade experimen-

tou na primeira metade do sculo XX con-

tinuou, de forma acelerada, nas duas dca-

das seguintes dcada de 1950. A RegioMetropolitana de So Paulo, ou Grande So

Paulo, foi a sede do chamado milagre bra-

sileiro da dcada de 1970, sendo objeto de

intensos investimentos que remodelaram

o espao urbano de maneira radical: cons-

truo de vias expressas, pontes, viadutos,

alargamento e abertura de novas avenidas

com vistas a facilitar a circulao automobi-

lstica e das mercadorias.O processo de periferizao se acelerou

a partir de 1964, impulsionado pelo arro-

cho salarial e pela intensificao da especula-

o imobiliria, num perodo de acentuado

crescimento industrial e expanso do aglo-

merado metropolitano, provocando um au-

mento de nove vezes da mancha urbana do

municpio de 1960 a 1990.

Esse padro de crescimento perifrico

mostrou-se uma grande fonte de lucros de-

rivados da especulao imobiliria. Segundo

Kowarick e Campanrio (1994), a terra re-

tida para fins especulativos, em meados da

dcada de 1990, atingia 27% da rea dis-

ponvel para edificao. O desenvolvimento

extensivo e horizontal da Grande So Paulo,

alimentado pela abertura dos loteamentos

irregulares, foi, sem dvida, proveitoso para

os proprietrios fundirios e para os pro-

motores imobilirios graas valorizao

dos vazios urbanos criados e zelosamente

mantidos no processo.Num contexto de constante arrocho

salarial, desemprego e alta rotatividade no

trabalho, tornou-se cada vez mais difcil

para a populao trabalhadora ter acesso

propriedade (mesmo que irregular) do

terreno para realizar a autoconstruo. As

solues de moradia encontradas por uma

crescente parte da populao mais pobre

foram as favelas, os cortios ou a migrao

para as reas mais distantes do municpio

ou de seu entorno. Ao lado das iniciativas

particulares de promoo habitacional (o

cortio, a favela e a casa autoconstruda na

periferia), o Estado assumiu um papel mais

ativo na questo habitacional. A criao do

BNH em 1964 foi um indicador desse fato,

mas no conseguiu atender s camadas mais

pobres da populao, pois grande parte de

seus recursos serviu ao financiamento demoradias para os estratos de rendimento

mdio e alto, de acordo com o interesse

das empresas do ramo da construo civil.

O BNH produziu mudanas radicais no siste-

ma financeiros pblico e privado, bem como

propiciou a modernizao e concentrao

das empresas do ramo de construo civil,

visando sempre a acumulao capitalista

mais do que o atendimento ao problema ha-bitacional (Souza, 1994).

A metrpole a partirda dcada de 1970

A partir da dcada de 1970 observa-se uma

relativa e restrita desconcentrao industrial

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no pas, na regio Sudeste e no estado de

So Paulo (Lencioni, 1994). De acordo com

Rolnik (2001), a indstria mudou radical-

mente, com grandes reflexos no apenas so-bre a estrutura de empregos, como tambm

sobre a organizao espacial da cidade: gran-

des e mdias indstrias deixam a localizao

junto aos eixos ferrovirios e rodovirios e

milhares de pequenas fbricas se misturam

com outros usos no tecido urbano, ocupan-

do at mesmo reas da extrema periferia.

medida que as indstrias saram da cidade

ou se deslocaram para outras reas dela, os

bairros industriais tradicionais tiveram seuuso redefinido para usos residenciais, co-

merciais e de lazer.

Ao lado das transformaes nas inds-

trias, o setor tercirio adquiriu maior peso

nas atividades econmicas da metrpole,

destacando-se o setor financeiro, o que con-

tribuiu para uma produo do espao ligada

a estratgias monopolistas, com maior par-

ticipao do capital financeiro nos empre-endimentos imobilirios. Ao mesmo tempo,

deu-se o aumento do desemprego, do sub-

emprego e da economia informal e a pre-

carizao da moradia de grande parte dos

trabalhadores (com o aumento do nmero

de favelados e moradores de cortios).

Segundo Caldeira (2000), a So Pau-

lo do final dos anos 90 seria mais diversa

e fragmentada do que era nos anos 70. A

oposio centro-periferia continuaria a mar-car a cidade, mas a So Paulo de hoje seria

uma regio metropolitana mais complexa,

que no poderia mais ser mapeada pela sim-

ples oposio de rico versuspobre, sendo,

antes de tudo, uma cidade de muros, com

uma populao obcecada por segurana e

discriminao social (ibid.).

A cidade ilegal, forjada a partir da d-

cada de 1940, cujo processo de formao

de periferias se intensificou na dcada de

1960, continua a representar a maior parteda rea urbanizada e o local de moradia

da maior parte dos habitantes de So Pau-

lo. J a expanso urbana da cidade legal

das duas ltimas dcadas passou a ser de-

terminada por grupos empresarias que se

deslocam para o quadrante sudoeste do mu-

nicpio, evadindo-se do centro tradicional. O

velho centro torna-se, ento, um problema

social, engendrando associaes e projetos

(com o apoio do Estado) de revitalizao,

que envolvem importantes interesses do ca-

pital imobilirio e financeiro.

A crise que se abateu sobre a econo-

mia durante as dcadas de 1980 e 1990

teve efeitos sobre o financiamento de apar-

tamentos para a classe mdia (o BNH foi

extinto em 1986) e boa parte desta ltima

tambm perdeu poder aquisitivo. Dessa

forma, o mercado imobilirio passou a con-

centrar seus lanamentos nas camadas mais

ricas, que poderiam arcar com os custos da

produo habitacional. Uma sada para a

classe mdia foi o autofinanciamento atra-

vs de cooperativas e consrcios habitacio-

nais, o que, de fato, fez com que a produ-

o imobiliria destinada s rendas mdias

se reaquecesse aps 1993 (Castro, 1999).

Esses empreendimentos, muitas vezes, loca-lizam-se em antigas reas industriais, fora

do tradicional eixo sudoeste de valorizao e

concentrao da riqueza.

O mercado imobilirio destinado s

camadas de rendimentos mais altos da po-

pulao mais imune s crises econmicas

e depende menos de financiamento, pblico

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ou privado, sendo o preferido dos empre-

srios do setor. O surgimento, em meados

da dcada de 1990, de novas modalidades

de captao de recursos por parte do setorimobilirio, como os Fundos de Investimen-

to Imobilirio (FIIs) e os Certificados de Re-

cebveis Imobilirios (CRIs), ligadas ao capi-

tal financeiro, sinalizaram uma reafirmao

do vetor sudoeste da cidade como rea de

valorizao privilegiada. Em 2002, 63%

dos lanamentos de alto padro que ocorre-

ram na Grande So Paulo concentraram-se

nos distritos de Moema (597 lanamentos),

Campo Belo (488 lanamentos), Morumbi

(406 lanamentos), Jardins (23 lanamen-

tos) e Alto de Pinheiros (130 lanamentos)

(Lage, 2003).

Tais instrumentos, que significam uma

nova etapa de insero da produo do es-

pao nos circuitos de valorizao do capital,

sero analisados no prximo item.

Os novos instrumentosde financeirizaodo setor imobilirio

A necessidade de recursos volumosos para

a compra de materiais quase sempre bens

intermedirios durveis , para o pagamen-

to da fora de trabalho, para a adequao

s inovaes tecnolgicas (particularmentesensvel na construo de imveis comer-

ciais) e para o acesso ao solo urbano, tendo

em vista a barreira colocada ao setor pela

propriedade fundiria, faz com que o apor-

te inicial de recursos necessrios produo

imobiliria seja elevado, superando muitas

vezes a capacidade de investimento dos em-

presrios do setor. Da a necessidade de cr-

ditos para as obras ser fundamental. Alm

disso, a demanda desse setor encontra-se

fragmentada entre os diversos usos a que se

destina a produo imobiliria e s diversasfaixas de renda da populao que procura

um imvel para morar, havendo muitas ve-

zes a necessidade de financiamento para a

efetivao da demanda. Ou seja, como nos

demais ramos industriais, o setor da cons-

truo necessita de um capital autnomo

(Topalov, 1979) para a viabilizao de suas

atividades produtivas e para a realizao do

capital a investido.

Os Certificados de Recebveis Imobi-lirios (CRIs) e os Fundos de Investimento

Imobilirio (FIIs) so instrumentos intro-

duzidos no Brasil no seio da reestruturao

do financiamento habitacional da dcada de

1990. Apesar de serem considerados por

alguns agentes do setor imobilirio como

o futuro do financiamento da habitao de

mercado, tais instrumentos ainda no rea-

lizaram todas as suas potencialidades poruma srie de fatores que sero analisados

mais adiante. Em sua grande maioria, ain-

da atuam no pas como forma de abreviar o

tempo de circulao do capital comprome-

tido com a produo imobiliria existente e

no como maneira de reunir capitais para o

financiamento de novos projetos, ao contr-

rio do que ocorre em pases onde esses ins-

trumentos so mais antigos.

Em 1997, foi promulgada a Lei 9.514,que estabeleceu o Sistema Financeiro Imobi-

lirio (SFI), aprovada pelo Congresso Nacio-

nal a partir de proposta de lei da Associao

Brasileira de Entidades de Crdito Imobili-

rio (ABECIP); trata-se de um sistema de

financiamento complementar ao tradicional

Sistema de Financiamento Habitacional (que

no deixou de existir com a criao do SFI).

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So inovaes no financiamento imobilirio

nacional atravs da criao de instrumentos

de securitizao imobiliria que possibilitam

a transformao de bens imveis em ttulosmobilirios. A lei que criou o SFI introdu-

ziu tambm um novo veculo legal denomi-

nado Companhia Securitizadora de Crditos

Imobilirios, sociedades com propsitos de

fazer a securitizao dos recebveis imobili-

rios atravs da emisso dos CRIs - ttulos

imobilirios equivalentes a debntures.

Tais inovaes buscam articular o setor

imobilirio com o mercado financeiro, esta-

belecendo um processo de desintermediaobancria para o financiamento da produo,

ao mesmo tempo em que oferecem possi-

bilidades de ganhos financeiros aos investi-

dores. O mecanismo da securitizao amplia

as possibilidades de captao de recursos e

acesso a financiamento aos originadores

desses crditos (as incorporadoras, cons-

trutoras, etc.), dando-lhes acesso direto

ao mercado de capitais e reduzindo, teori-camente, os custos e riscos da captao de

recursos financeiros. A securitizao tam-

bm possibilitaria uma acelerao do tempo

de giro do capital das empresas, atravs de

transformao dos direitos a receber pela

venda dos imveis a prazo em ttulos ven-

didos vista. Dessa forma, a incorporadora

no necessita esperar pelo vencimento da

dvida dos muturios para recuperar o capi-

tal investido.Considerando que os investidores em

ttulos imobilirios securitizados tm como

grande interesse a qualidade dos recebveis

e do ativo originado, essencial que os ati-

vos negociados sejam separados da estru-

tura jurdica do originador, evitando que

o eventual fracasso da instituio emitente

prejudique os direitos dos investidores nos

ttulos que adquiriram sobre o ativo securi-

tizado. Assim, os ttulos so gerados por

uma entidade legal, criada exclusivamente

para suportar a operao de securitizao.Essas entidades so as Sociedades de Prop-

sito Especfico (SPE).

Os FIIs foram criados em junho de

1993, pela Lei 8.668, e regulamentados

pela CVM (Comisso de Valores Mobilirios)

em janeiro do ano seguinte, ano em que foi

lanado o primeiro FII, o Memorial Office

Building, na cidade de So Paulo. Atualmen-

te, j esto em funcionamento cerca de 60

fundos, com um patrimnio lquido de cer-ca de R$ 2,4 bilhes.6Os projetos-alvo dos

FIIs so variados, desde shopping centerse

parques temticos a hospitais, de edifcios

de escritrios e galpes industriais a con-

juntos habitacionais e condomnios de alto

padro. As grandes estrelas dos FIIs so

os shoppings centers(como o Shopping P-

tio Higienpolis em So Paulo) e os edifcios

comercias de alto padro. Em consulta rea-lizada junto aos prospectos de FIIs deposita-

dos na CVM, em novembro de 2002, apenas

dezesseis fundos imobilirios criados at

aquela data tinham como objetivo o merca-

do residencial, de um universo de cerca de

sessenta atuantes no pas naquele momento.

Alguns outros possuam em sua finalidade a

aquisio genrica de imveis, sem especifi-

car o tipo de mercado a que se destinavam.

At 1999, os principais invest idoresnos FIIs eram os grandes fundos de penso

(como a Previ, a Valia, a Petros, a Funcef,

etc.) e investidores institucionais. Somente

a partir desse ano que se buscou atrair

os pequenos e mdios investidores, com o

lanamento de fundos com cotas de valor

unitrio mais baixo, como o caso do Eu-

ropar, do Shopping Ptio Higienpolis, do

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Hospital da Criana, do Projeto gua Bran-

ca, do Reit Brasil, lastreado no edifcio de

escritrios de primeira linha JK Financial

Center, entre outros. Atualmente, os prin-cipais agentes do mercado de FIIs seriam as

instituies financeiras de pequeno e m-

dio porte. Chama a ateno o fato de os

grandes bancos no terem se interessado

por esse mercado, j que possuem formas

de aplicao de seus recursos muito mais

atraentes que os FIIs, como os fundos las-

treados em ttulos pblicos.

J os Certificados de Recebveis Imo-

bilirios (CRIs) foram criados com a lei9.514 de 1997, que criou o SFI. Segundo

essa lei, o Certificado de Recebveis Imobili-

rios CRI um ttulo de crdito nominativo,

de livre negociao, lastreado em crditos

imobilirios e constitui promessa de paga-

mento em dinheiro. De forma equivalente

a uma debnture, o CRI pode ser colocado

no mercado atravs de uma emisso pbli-

ca (ttulos postos venda junto ao merca-do, sem necessidade de destino especfico)

ou de uma emisso privada (especfica pa-

ra determinados investidores j acertados).

Baseando-se em dados da Comisso de Va-

lores Mobilirios (CVM), estima-se que fo-

ram emitidas, at 2002, cerca de R$ 340

milhes em CRIs (Vendrossi, 2002). Desse

total, 50% corresponderia a operaes re-

lativas ao mercado de imveis residenciais,

o que revela uma maior vocao desse tipode instrumento financeiro para atender ao

mercado residencial.

Em levantamento realizado junto

Comisso de Valores Mobilirios (CVM) e

empresas ligadas emisso desses papis,

pde-se perceber que a grande maioria dos

FIIS e dos CRIs lanados na cidade de So

Paulo a partir de 1994 concentram-se no

chamado vetor sudoeste, rea privilegia-

da da cidade e de maior valor venal do so-

lo. De 46 FIIs existentes em 2004, 36 en-contram-se nesse setor do municpio. Dos

40 CRIs consultados, 24 esto situados no

vetor sudoeste. Ou seja, a concepo dos

agentes imobilirios e financeiros de que

a localizao dos empreendimentos fun-

damental para seu maior retorno faz com

que seus interesses se voltem para as reas

mais valorizadas das cidades. O Mapa 1,

elaborado a partir dos dados pesquisados,

mostra a localizao dos FIIs e dos CRIsno municpio de So Paulo, bem como dos

imveis pertencentes a Fundos de Penso

na capital paulista.

Ao serem comparados os dados relati-

vos localizao dos empreendimentos com

aqueles relativos aos preos do solo urbano

no municpio de So Paulo, pode-se perce-

ber que a distribuio dos FIIs e dos CRIs se

concentra nas reas mais valorizadas do mu-nicpio, existindo uma forte correlao en-

tre a ao dos empreendimentos ligados s

instituies financeiras e as reas de maior

valor venal, algo natural se for levado em

considerao o fato de que tais instituies

(representadas pelos Fundos de Penso, pe-

los Fundos de Investimento Imobilirio e pe-

las empresas de securitizao de recebveis

imobilirios) representam parte da frao

mais sofisticada do setor (tanto em termosde produo dos imveis quanto ao mercado

consumidor a que se destinam) e que con-

tam com os recursos do capital financeiro,

potencializando sua ao sobre o urbano.

A partir da co-relao dos dados de lo-

calizao com o preo dos terrenos, tem-se

a seguinte distribuio de freqncias:7

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Grfico 1 Distribuio de Freqncia dos Imveis de instituies financeiras porIntervalo de Valor Venal da Terra no municpio de So Paulo 20048

EmpreendimentosImobilirios

Valor venal da terra

Fonte: Elaborado a partir de dados obtidos junto CVM, Empresas de Securitizao de Recebveis e Fundos dePenso, no perodo entre 2002-2004. Valores em R$.

Mapa 1 Localizao dos Fundos de Investimento Imobilirios (FIIs),Certificados de Recebveis Imobilirios (CRIs) e imveis pertencentes

a Fundos de Penso no municpio de So Paulo

Fonte: CVM - Empresas de Securitizao de Recebveis e Fundos de Penso. Base Cartogrfica Digital e Geopro-cessamento: Prof. Dr. Reinaldo P. Prez Machado. Dados de 2002 a 2004.

kilometers0 3 6 9

I.F. - C.R.I.s (40) I.F. - F.I.I.s (46) I.F. - Fundos Penso (32)

LEGENDA

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A maior parte dos estabelecimentos

situa-se na faixa entre 114,22 a 1.137,82

R$/m (77 imveis, representando 65,25%

da amostra). Cerca de 6,7% dos imveissituam-se na faixa de preo entre 1.137,83

a 2.063,76 R$/m e outros 6,0% situam-

se na faixa entre 2.063,77 e 6.118,97 R$/

m. Na faixa inferior de valores, 1,7% dos

imveis situam-se numa faixa de valor entre

3,21 e 23,39 R$/m (trata-se de imveis

utilizados com fins industriais e de logstica

pertencentes ao FII Europar, localizados em

reas mais distantes do centro do munic-

pio). E 20% dos imveis situam-se na faixaentre 23,4 e 114,21 R$/m.

Dessa forma, conclui-se que quase 80%

dos imveis pertencentes s Instituies Fi-

nanceiras que atuam no mercado imobilirio

se localizam numa faixa de valores da ter-

ra no municpio de So Paulo que pode ser

considerada como mdia, mdia-alta e alta.9

Tal constatao explica-se pelo fato de que

os agentes ligados s Instituies Financeirasatuam em um setor do mercado imobilirio

cuja demanda possui maior nvel de renda

e cuja lgica a valorizao mxima dos

empreendimentos como forma de prover o

pagamento de dividendos (nos quais se con-

fundem renda fundiria, juros e lucros) aos

seus acionistas ou cotistas.

Pode-se dizer que os grandes empreen-

dimentos, voltados para as camadas de ren-

dimentos mais altos da populao, acentuamo carter de fragmentao e hierarquizao

do espao urbano, ao concentrarem seus

investimentos em reas j valorizadas da

metrpole, aumentado a distncia socioeco-

nmica que separa essas reas do restante

da cidade. Geralmente, so reas que con-

tam com o melhor nvel de infra-estrutura e

de equipamentos urbanos disponveis, e que

so alvo privilegiado das atenes de investi-

mento do setor pblico.

A constituio de um mercado imobili-rio unido estreitamente ao capital financeiro

atua no sentido de aprofundar as distncias

existentes entre as distintas classes e fraes

de classe sociais, pois so apenas pequenos

grupos privilegiados os que podem ter aces-

so produo imobiliria desse mercado

mais restrito. Tal distanciamento acen-

tuado quando se considera a atual poltica

habitacional, que destina a populao mais

pobre s reas menos valorizadas e maisdistantes nas metrpoles brasileiras e que,

dadas as dificuldades de toda ordem impos-

tas ao financiamento habitacional da classe

mdia, contribuiu para sua periferializao

(Botelho, 2007).

Com a criao dos novos instrumen-

tos de captao de recursos financeiros, o

poder de interveno no espao urbano das

empresas do setor imobilirio se amplia, ga-rantindo recursos necessrios, tanto para a

superao da barreira colocada pelos altos

preos da terra urbana nas reas mais valo-

rizadas quanto para a acelerao do tempo

de rotao do capital no setor da constru-

o. Alm disso, complexifica-se a questo

da segregao socioespacial, pois os empre-

endimentos em questo (principalmente os

gra

Cadernos Metrópoles Revista Nº 18

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