Calculo del Factor LUFER para obtener el Valor de Liquidación, Permuta o Remate BLOG

7/22/2019 Calculo del Factor LUFER para obtener el Valor de Liquidacin, Permuta o Remate BLOG

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Este es un Supuesto EXCLUSIVO delproponente, no se ha tomado de

ninguna bibliografa y hay que decirque solamente ha sido sensibilizadopor l, en casi dos (2) dcadas de

estarlo utilizando.Lo ha ido retocando hasta llegar a laecuacin que aqu se expone.


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En algunas oportunidades, entidades

financieras o prestatarias de dinero,

reciben el ofrecimiento de una

Garanta Real, (hipotecaria oprendaria) para respaldar un prstamo,

y en consecuencia, estas entidades nos

solicitan a los tasadores la valoracin debienes que satisfagan esa garanta y que

cumplirn la funcin de PRENDA.


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En otras ocasiones las leyes disponen laliquidacin o el remate de bienesmuebles o inmuebles que provienen de

la restructuracin de empresas enquiebra o han sido incautados porcualquier razn (estupefacientes,contrabando), o han sido recuperados

como dacin en pago o parte deembargos judiciales o procedimientosadministrativos o fiscales etc.


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Cmo se hace el clculo? para:

Valor de Liquidacin Forzosa

Valor de RealizacinValor de Remate

Valor Mnimo de Subasta

Valor de Permuta


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Cuanto dinero sera prudente avalar conla prenda

Hasta donde el bien cubreen garanta el

emprstito o Por cuanto se puede permutar (recibir

como parte de pago o dar en parte de

pago) el bien tasado.

Existe en estos servicios de avalos, una asesora

adicional, que consiste en informar a los clientes:


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Existe en estos servicios de avalos, una asesoraadicional, que consiste en informar a los clientes:

Cual es el Valor Base o Valor de MnimaSubasta. Ley 80 de 1993.

El Decreto reglamentario 855 de 1994,juntocon la Ley 80 regulan la venta de bienes por el sistema de martillo y

en el Art. 14 en el Pargrafo relativo a losefectos de la venta de bienes de propiedadde las entidades estatales dice:

deber ordenar y obtener unAvalo Comercial

Con base en dicho avalo se establecer el valor mnimo por el cual se podrnvender los bienes.


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Cual es el Valor de Remate o deLiquidacin Forzosa en caso de quese siniestre la operacin crediticia

Esto es, en ocasin de que no se honre ladeuda de una hipoteca, un leasing o deun emprstito, cuya garanta real se estrecibiendo como aval.


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Ejemplos:

Recepcin de un apartamento de menorvalor en una negociacin de otroapartamento en un proyecto nuevo o de un

vendedor que tenga un bien de mayor valor

Recepcin de un vehculo como parte depago de otro de mayor valor, o nuevo


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Se trata de aplicarle un correctivo al ValorComercial de un Bien, obtenido mediantemetodologa valuatoria adecuada y de

universal aceptacin.Este correctivo se obtendr mediante unafrmula propuesta con la que se genera el

FactorLUFER o Factor de correccin para

PERMUTA, paraLIQUIDACIN, o para REMATEESDECIR:

=


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Se realiza el avalo de la Prenda (Mueble o Inmueble) como lodictan las normas universales de tasacin para Valor Comercial

Una vez obtenido el VALOR COMERCIAL se procede aefectuarle una correccin, para encontrar un

adecuado VALORDE LIQUIDACINODE REMATE, es decir,se obtiene as, un valor de realizacin rpida o desubasta mnima del bien.

Para la entidad financiera su negocio no es el de hacersevendedor de bienes sino la intermediacin financiera

Para el que acepta permutas por otros bienes o que manejauna casa de empeo, su objetivo comercial es el deconvertir en efectivo rpidamente el bien que recibe.


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El Factor de reduccin por Liquidacin o Remate o dePermuta obedece a la frmula financiera siguiente:

= 1(1 + ) (1 (0 )) Donde: FLUFER: Factor de Reduccin

i: Tasa Activa efectiva mensual (promedio de los 6 Bancos conmayor colocacin del pas) n: Tiempo estimado para cierre de venta (economa normal

de 1 a 6 meses, pero pudiera ser mayor en recesin econmica)

Co: Coeficiente de Oferta

Cd: Coeficiente de Demanda

1 COMPONENTE 2 COMPONENTE


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Componente Financiero:

El primer componente de la frmulapropuesta, corresponde a una operacinfinanciera que Descuenta a capital de Hoyun capital futuro (Ingeniera Econmica o

Finanzas) Coincide con la frmula de Valor Presente,

que permite encontrar el Valor Actual de unCapital conocido su Valor Futuro.

(+ )


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Componente Financiero: (+ )

Se deben Obtener los siguientes datos:

i: Tasa Activa promedio mensual n: Perodos mensuales requeridospara convertir en efectivo el bien


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Componente de Mercado: [(1 (0 ))]

El segundo componente de lafrmula propuesta, corresponde aun ajuste en el Factor LUFER que

depende de la realidad delsegmento del mercado en el que secomercializa el Bien tasado.


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Componente de Mercado: [(1 (0 ))] Co: es un coeficiente que depende del volumen

de Oferta de bienes similares al Tasado quese prev existir durante el periodo que el bienservir de Garanta.

Condicin de Oferta Coef. OfertaCo

Excesiva 0.600

Considerable 0.550Alta 0.500

Regular 0.450Balanceada 0.400Moderada 0.350

Baja 0.300Escasa 0.225Exigua 0.150


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Componente de Mercado: [(1 (0 ))] Cd: es un coeficiente que depende del nivel de

apetencia o de Demanda de bienes similaresal Tasado que se prev existir durante elperiodo que el bien servir de Garanta.

Condicin de DemandaCoef. Demanda

CdExigua 0.600Escasa 0.550Baja 0.500

Moderada 0.450Balanceada 0.400

Regular 0.350Alta 0.300

Considerable 0.225

Excesiva 0.150


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De manera emprica, producto de consultas, tertulias yencuestas personales con colegas corredores de lapropiedad raz de nuestras LONJAS (en varias del pas),se ha construido una tabla que cuantifica de alguna

manera, los rangos de la escala cualitativa

Exigua Menor que el 1% en el segmento de mercadoEscasa

Entre el 1% y el 3% en el segmento de mercado

Baja Entre el 3% y el 5% en el segmento de mercado

Moderada Entre el 5% y el 7% en el segmento de mercadoBalanceada Entre el 7% y el 10% en el segmento de mercado

Regular Entre el 10% y el 15% en el segmento de mercadoAlta Entre el 15% y el 20% en el segmento de mercado

Considerable Entre el 20% y el 30% en el segmento de mercadoExcesiva Mayor del 30% en el segmento de mercado

Segmento de mercado: En inmuebles (Casas, Apartamentos, Bodegas,

Lotes Residenciales, Lotes Industriales, etc.) En vehculos (Pickup; Sedn;

Cup; SUV; MiniVan; Familiares; Todo Terreno; Deportivos), etc.


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El Valor Comercial del Bien (Inmueble,Maquinaria, Equipo o Prenda) obtenido

en el peritaje de avalo, est reflejadopara un tiempo prudencial decomercializacin, con un cierre de ventaen un periodo que atae estimar al

experto que efecta el avalo.

(DEACUERDOASUEXPERIENCIAYCONOCIMIENTODELMERCADO).


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Para un prstamo de $ 125000.000 COPse ofrece en Garanta Real: BombaEstacionaria para Concreto Fluido

La casa de empeo realiza unaSolicitud del Valor de Liquidacin

Se realiza el encargo valuatorio Vercuadro resumen a continuacin - Diciembre del 2006

A Finales del Ao 2006 se presenta lasiguiente situacin en una Casa de empeo:


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Datos Adicionales: El Equipo est 100% Operativo

Se comprob que fue alquilado 9 meses

consecutivos (Nov 2005 Julio 2006) para la construccindel Edificio FRUM x 10 MM / mes

Tambin se comprob el alquiler a CORPACEROpor 2 meses Agosto a Octubre 2006Edificio ExtensinUniversidad de Antioquiax 10 MM / mes

En Medelln no hay otra BOMBA de suscaractersticas,

Se observa muy baja vacancia


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Para estos equipos la Oferta es Escasa y laDemanda es Alta.

La tasa activa promedio encontrada, fue de1.675% efectiva mensual.

Un equipo de esa naturaleza pudieraencontrar un comprador en un tiempomximo de 3 meses, a los cuales hay quesumarle otros 3 meses que normalmente transcurren demanera previa, antes de considerar que el cliente no va poder honrar el pagoy el equipo se debe liquidar

De la investigacin en el Mercado se desprende (ao 2006 ):


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= (+

.

) ( (. .))

() = .


Tasa PromedioActiva Mensual

3 meses Mora+

3 meses Venta

OfertaEscasa

DemandaAlta


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= (+ .) ( (. .))

() = .



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A la primera cuota vencida se comienza arematar el equipo (3 meses) y le puede prestar$ 119.767.000

A la segunda cuota incumplida se remata elequipo (4 meses) y se le puede prestar $117.795.000

A la Tercera cuota Vencida se remata el equipo(5 meses) y le puede prestar $ 115.854.000

La mquina Cubre para 6 meses unagaranta mxima de $ 113.945.000.

Hay que recordar que en las casas de empeo las cuotas o intereses se pagan

por mes anticipado, lo cual hay que considerar en la asesora.


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Debo repetir que esta ecuacin financiera es una herramientaque YO he utilizado exitosamente en mis dictmenes y siobservan su conformacin es muy sencilla, ya que trae aValor Presente (descuenta) el valor al que se supone que seest avalando una garanta prendaria.

En economas con altas inflaciones se deben efectuaralgunos correctivos adicionales, al menos llevando el valorobtenido del dictamen pericial a un Valor Futuro, usandocomo mnimo el IPC y luego ese valor lo descontara a la tasaactiva promedio como en la frmula .

Tambin se puede usar el F LUFERpara encontrar un potencialValor de Liquidacin de un Bien Inmueble o de otros bienes.


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