Tema 13 Compraventa y Permuta

8/17/2019 Tema 13 Compraventa y Permuta

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TEMA 13 COMPRAVENTA Y PERMUTA

1. CONCEPTO Y CARACTERES.

La compraventa hay que encuadrarla entre los contratos traslativos

del dominio, que son aquéllos que tienen por objeto la transmisión deldominio de las cosas, ya sea a título gratuito u oneroso.

La importancia del contrato de compraventa se debe a dos razones:

1. l contrato es la base del !uncionamiento de la economía de

mercado, por lo que responde al intercambio de bienes.". #u e$tensa regulación revela que constituye el contrato tipo de

los traslativos de dominio y alguno de su preceptos se aplican a

los contratos en los que e$isten prestaciones recíprocas.

l %% establece en su art. 1445 que &por el contrato de compra yventa uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa

determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o

signo que lo represente'.

(e la de)nición se pueden deducir los caracteres:

a* +ípico, es decir, regulado e$presamente por ley.b* %onsensual, porque se per!ecciona por el consentimiento de las

partes, de acuerdo con los art. 1- y 1- %%, que ponen de

relieve que el consentimiento lo que origina es que sean

e$igibles los derechos y obligaciones. /o se necesita, por tanto,

que la cosa se entregue ni que el precio se pague para la

per!ección del contrato.c* 0ilateral, porque ambas partes se generan obligaciones

recíprocas desde que nace el contrato.#e deduce del art. 1- %% y est con)rmado por el art. 1-2."

%%, el cual se remite al 11" %% que hace re!erencia a las

obligaciones recíprocas.

Artículo 1445

Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se

obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por

ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.

Artículo 1503

Si el vendedor tuviere fundado motivo para temer la pérdida de

la cosa inmueble vendida y el precio, podrá promover inmediatamente la resolución de la venta.


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Si no existiere este motivo, se observará lo dispuesto en el

artículo 1.1!.

Artículo 1124

"a facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en

las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no

cumpliere lo que le incumbe.

#l per$udicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la

resolución de la obligación, con el resarcimiento de da%os y

abono de intereses en ambos casos. &ambién podrá pedir la

resolución, aun después de 'aber optado por el cumplimiento,

cuando éste resultare imposible.

#l &ribunal decretará la resolución que se reclame, a no 'aber

causas $usti(cadas que la autoricen para se%alar pla)o.

#sto se entiende sin per$uicio de los derec'os de terceros

adquirentes, con arreglo a los artículos 1.*+ y 1.* y a las

disposiciones de la "ey -ipotecaria.

d* 3neroso, por e$istir sacri)cios o desplazamientos patrimoniales

y ventajas tanto para el comprador como para el vendedor.

e* %onmutativo, por regla general, en la medida en que e$isteequivalencia de prestaciones de tal manera que el comprador

paga lo equivalente al valor de la cosa.!* +raslativo del dominio, en la medida en que sirve de título para

transmitir el dominio, si bien, de acuerdo con los arts. 609 y1095 CC, éste no se adquiere hasta que la cosa se haentregado 4traditio*.5or tanto, el contrato de compraventa no transmite la

propiedad, sino que sirve de título para la transmisión de la

propiedad.

2.CONSTITUCIÓN E! CONTRATO.

1. Sujetos: capacidad y prohibiciones.

6ntervienen dos sujetos: comprador y vendedor.

7especto a la capacidad para celebrar el contrato habr que

di!erenciar entre la regla general y las prohibiciones:

a* La regla general establecida en el art. 145" CC#


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es que tienen capacidad para celebrar el contrato &todas las personas

a quienes este código autoriza para obligarse'.

#obre el particular art. 1263 CC se8ala que no pueden prestarconsentimiento los menores no emancipados y los incapacitados.

l legislador recuerda que cuando se trate de cónyuges pueden

celebrar, incluso, entre sí, toda clase de contratos y venderse bienes

recíprocamente $arts. 1323 y 145% CC&, superndose de esta !ormalas prohibiciones que anteriormente e$istían para la venta de bienes

entre cónyuges.

b* Las prohibiciones, reguladas en el art. 1459 CC#

3bedecen a la e$istencia de intereses contrapuestos, en la medida en

que una parte ostenta una posición de preeminencia y podríaperjudicas a la parte ms débil.

9!ectan, incluso, a la compra llevada a cabo a subasta pblica o

judicial, por sí o por alguna persona intermedia.

l tutor no puede comprar bienes de sus pupilos.

2.Objeto.

l objeto del contrato de compraventa es doble: la cosa determinada

y el precio cierto:

A& !a C'sa.

n cuanto a la cosa, puede ser objeto de contrato cualquier bien, de

manera que sea posible, lícito y determinado.

#i la cosa no tiene e$istencia real en el momento de per!ección del

contrato, por ejemplo, una cosecha, caben dos modalidades de

contrato:

a* "a compraventa de la cosa esperada el vendedor tiene la

obligación de llevar a cabo los actos tendentes a !avorecer la

e$istencia de la cosa y el pago del precio queda condicionado a

dicha e$istencia.#i la cosa no llega a e$istir no habr obligación de pago del

precio; aunque si ellos es debido a culpa o negligencia del

vendedor, el comprador podr e$igirle el resarcimiento de

da8os por incumplimiento de la obligación de entrega.

b* "a compraventa de esperan)a: se trata de una venta aleatoria yatípica, aunque se articula como una compraventa, de tal


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manera que el comprador se obliga a pagar el precio aunque la

cosa no llegue a nacer.5or ejemplo la venta de la caza que obtendré el domingo.

(& E) *r+-'.

7especto del precio, es la contraprestación consistente en dinero o

signo que lo represente, que se entrega a cambio de la cosa.

Los requisitos del precio son:

a* con la intención que mani)esten los contratantes> 9 !alta de ésta la cali)cación depender del mayor valor de la

cosa 4permuta* o del dinero entregado 4compraventa*.

b* (ebe ser cierto.

la indeterminación en la cantidad no ser obstculo para la e$istencia

del contrato, siempre que sea posible determinarla sin necesidad de

nuevo convenio entre los contratantes 4art. 1"?2 %%*.

llo signi)ca que la cuantía puede determinarse en un momento

posterior a la celebración del contrato siempre que no sea necesario

un nuevo convenio.

l %% establece unas reglas que permiten cumplir este requisito:

1. (eterminar el precio por re!erencia a una cosa cierta.". 5ara cosas !ungibles, de acuerdo con el que tenga en un

determinado día, 0olsa o mercado.2. (ejar su se8alamiento al arbitrio de una persona determinada y

caso de ésta no lo haga el contrato ser ine)caz.

c*


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el contrato allanndose el comprador a perderlas o el vendedor a

devolverlas duplicadas'.

La #+# de "- de !ebrero de "12 establece las clases de arras:

> C'/rat'r-as: son las dirigidas a re!orzar la e$istencia delcontrato, constituyendo una se8al o prueba de su celebración, o

bien representado un principio de ejecución.> P+/a)+s# su )nalidad es la de establecer una garantía del

cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución

doblada, caso de incumplimiento.> P+/-t+/-a)+s# son un medio lícito de desistir las partes del

contrato mediante la pérdida o restitución doblada.

9sí pues las arras se entienden con)rmatorias y no penitenciales.

4. !A TRANSMISIÓN E !A PROPIEA.

%uando una persona lleva a cabo un contrato de compraventa parece

evidente que su )nalidad es transmitir la propiedad de la misma.

n el código civil se establece que por el contrato de compraventa el

vendedor se obliga a entregar la cosa y el comprador a pagar el

precio $art. 1445 CC&.

#iendo un contrato traslativo del dominio, en nuestro sistema legal el

mero contrato no trasmite la propiedad porque, de acuerdo con losarts. 609 y 1095 CC, es indispensable el título o traditio, es decir, laentrega de la cosa.

Aes necesario que el vendedor transmita el dominioB: en principio

parece que el vendedor a lo que est obliga es a entregar y sanear la

cosa, en la medida en que el art.. 1461 CC se8ala que &el vendedorest obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de venta'.

La cosa vendida se entiende entregada &cuando se pone en poder y

posesión del comprador' $1462 CC&.

/o impone e$presamente la obligación de transmitir el dominio y

responde, en virtud del saneamiento, de la posesión legal y pací)ca

de la cosa $art. 14"4 CC&.

(e acuerdo con las normas de evicción no sería su)ciente que el

comprador demostrase la !alta de propiedad del vendedor, ya que no

podría interponer ninguna acción contra él hasta que materialmente

sea desposeído de la cosa.


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Art. 14!5 "" /tendrá lugar la evicción cuando se prive al

comprador, por sentencia (rme y en virtud de un derec'o

anterior a la compra, de todo o parte de la cosa vendida0.

La jurisprudencia del +# ha dado relieve a la )nalidad traslativa del

contrato de compraventa y se8alando que &el contrato de'*ra+/ta +s *+r+t' y ')-at'r-' si las partes convienen lacosa objeto del contrato y el precio, aunque ni la una ni el toro se

hayan entregado.

l contrato s+ *+r+-'/a por el mero consentimiento y no requierecomo elemento estructural la entrega de la cosa, por lo que

nicamente genera un título obligacional de entrega.

!a /a)-7a7 7+) '/trat' es transmitir el dominio, )nalidad que se

consuma con la entrega de la cosa, en la media en que es ésta la quese produce la transmisión del dominio', aunque en ocasiones se lleve

a cabo 8/ *at' 7+ r+s+ra 7+ 7'-/-', en supuestos como laventa a plazos, en virtud del cual el vendedor transmitir el dominio

cuando el comprador pague la totalidad del precio convenido.

S- +) +/7+7'r /' 8*)+ )a ')-a-/ 7+ +/tr+a, elcomprador podr e$igir el cumplimiento o la resolución del contrato,

pero el contrato es vlido. 9dems, por aplicación de las reglas de la

buena !e art. 125% CC cabe entender que el vendedor est obligadoa transmitir el dominio.

l tr)co jurídico e$ige en la actualidad que el vendedor acredite la

titularidad dominical y caso de que el que vende resultara a posteriori

no ser propietario, podría aplicarse el art. 2


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la venta es vlida, aunque el comprador antes de que se realice la

entrega podr solicitar la resolución del contrato y la devolución del

precio, sin derecho a indemnización de da8os y perjuicios.

d* Eenta de cosa ajena, conociéndolo ambas partes:

la venta es vlida, pero condicionada a que el vendedor adquiera la

propiedad de la cosa.

2. #enta con pacto de reser$a de doinio.

%abe establecer un pacto en el contrato de compraventa en virtud del

cual se retrasa la transmisión de la propiedad hasta el momento en

que reproduzca una determinada circunstancia, que suele ser el pago

del precio.

ste pacto se lleva a cabo para garantizar precisamente al pago de

un precio aplazado y es muy !recuente en la venta de cosas muebles,

ya que respecto de bienes inmuebles o!rece mayores ventajas la

garantía hipotecaria.

9l comprador se le entrega la posesión de la cosa, el vendedor

contina como propietario de la cosa y la transmisión del dominio

depende del pago del ltimo plazo.

%uando el comprador cumple su obligación, automticamente, se

transmite la propiedad sin necesidad de acuerdo al respecto.

La reserva de dominio suele ir acompa8ada de una clusula en la que

se establece que si el comprador incumple la obligación de pago de

cualquiera de los plazos, el vendedor podr quedarse con lo pagado y

retirar la cosa de la posesión del comprador.

sto se con)gura como una indemnización por el uso de la cosa y por

el deterioro que ésta haya podido su!rir.

sta clusula es asimilable a la clusula penal, sometida al poder demoderación de los tribunales 4art. 11- %%*. 5or eso el vendedor

deber devolver parte de lo cobrado.

3. %a doble $enta.

l art. 14"3 CC regula la doble venta.

!a STS 9 7+ ar:' 7+ 2012 s+;a)a


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por quien, en principio, tenía poder de disposición sobre aquélla,

o!rece una serie de soluciones, segn los casos.

9 tenor del 14"3 &si una misma cosa se hubiere vendido a di!erentescompradores, la propiedad se trans!erir a la persona que *r-+r'

haya tomado posesión de ella con 8+/a +, s- 8+ra 8+)+.

#i !uera -/8+)+, la propiedad pertenecer al adquiriente que anteshaya -/sr-t' en el registro.

%uando no =aya -/sr-*-/, pertenecer la propiedad a quien de8+/a +, sea primero en la posesión y, a)ta/7' >sta, a quienpresente título de +=a s a/t-8a siempre que haya buena !e'.

%uando se per!ecciones la segunda venta, la primera no ha de

haberse consumado todavía, porque, si se ha pagado el precio yentregado la cosa, estaremos ante la )gura de la venta de cosa ajena.


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1. #istema germnico: que atribuye el riesgo al vendedor desde

que este per!ecciona el contrato. l vendedor se ve privado de

la cosa y también del precio, porque el comprador al no recibir

la cosa queda liberado de pagar el precio.". #istema latino: que atribuye el riesgo al comprador desde que

se per!ecciona el contrato. l vendedor se ve privado de la

cosa, pero el comprador ha de pagar el precio.La solución de imputar los riesgos al comprador parece

deducirse por parte de la doctrina del art. 1452.3 CC,interpretando que la presume que una vez per!eccionado el

contrato e individualiza la cosa, se presume, salvo prueba en

contrario, que ésta se encuentra a disposición del comprador y

si éste no la retira asume el riesgo.7esulta también del art. 1095 CC, ya que si el acreedor

adquiere derecho a los !rutos de la cosa desde que nace laobligación de entregarla, es lógico que soporte los riesgos.

el tribunal supremo se muestra !avorable al sistema latino, imputando

los riesgos al comprador hasta que se realiza la entrega.

6.O(!I?ACIÓN E ENTRE?A E !A COSA VENIA.

La segunda de las obligaciones del vendedor es la entrega de la cosa

debida regulada en los arts. 1=" a 1?2 %%.

1. Foras de entre&a o traditio.

La entrega supone &poner en poder y posesión del comprador la cosa

vendida' $art. 1462 CC&. /o es necesario siempre el trasladomaterial de la cosa, por cuanto el legislador admite distintas !ormas

de entrega o traditio:

a* La entrega material de la cosa al comprador, en la que hay una

entrega e!ectiva.b* La entrega simbólica, que puede consistir en la entrega de

llaves para bienes muebles $art. 1463 CC& o en la puesta enpoder del comprador de los títulos de pertenencia cuando se

trata de bienes incorporales $art. 1464 CC&.c* Hue realmente no e$ista entrega material, bien porque el

vendedor sigue poseyendo el bien objeto de compraventa,

aunque en virtud de otro título, bien porque el comprador ya

poseía el bien $art. 1463 -/ /+ CC&.d* La entrega instrumental o mediante escritura pblica, que

contempla +) art. 1462.2 CC a tenor del cual &cuando se haga

la venta mediante escritura pbica, el otorgamiento de éstaequivaldr a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la


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misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo

contrario'.9unque no haya e$istido traspaso posesorio, con la escritura

pblica se cumple el requisito de entrega de la cosa y por ello el

comprador se convierte en propietario, aunque cabe la

posibilidad de que las partes pacten que no tiene e!ecto

traditivo.

2. Objeto y cantidad 'ue han de ser entre&ados.

l objeto de la entrega es aquella cosa determinada que el vendedor

est obligado a dar al comprador.

l art. 1=G %% especi)ca que deber entregarse &en el estado en

que se hallaba al per!eccionarse el contrato. +odos los !rutos

pertenecern al comprador desde el día que se per!eccionó elcontrato'.

Iunto a la cosa principal hay que entregar todos sus accesorios

aunque no hayan sido mencionados. 4 art. 1F? %%*.

7especto a la cantidad que ha de ser entregada, puede suceder,

cuando lo que se vende es un bien inmueble, que lo que se entrega

sea mayor, menor o de in!erior calidad a lo estipulado.

n estos casos: se8ala el art. 1=F %% que debe entregarse todo loque e$presa el contrato y establece una serie de reglas para estos

casos que parten del interés del comprados en conservar la cosa:

a* Hue el inmueble se haya vendido a un precio alzado conjunto:

#i resulta de mayor o menor cabida no tiene relevancia, porque el

vendedor est obligado a entregar la )nca $art. 14"1 CC&.

b* Hue el inmueble se haya vendido por unidad de medida y

resulte mayor o menor cabida:

n el primer caso el comprador deber pagar el e$ceso o desistir el

contrato 4art. 14"0 CC&.

n el segundo caso, podr e$igir la entrega de lo e$presado en el

contrato y, si no es posible, podr optar por una rebaja en el precio o

la rescisión del contrato en los términos legales $art. 1469.3 CC&.

9unque el %ódigo civil hace re!erencia a la posibilidad de desistir o

rescindir , se trata en ambos casos de resolver el contrato.


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Las acciones que se pueden interponer prescriben a los = meses,

contados desde el día de la entrega $14"2 CC&. La jurisprudenciaconsidera este plazo como plazo de prescripción.

3. %u&ar de entre&a y pa&o de &astos.

l lugar de entrega viene determinado por pacto entre las partes y, a

!alta de pacto, se aplicar +) art. 11"1 CC.

7especto a los gastos que genera un contrato de compraventa, se

estar también al pacto de las partes. #i las partes no pactan nada los

gastos de entrega son de 8+/ta 7+) +/7+7'r y los de transporte otraslación de cargo del '*ra7'r $art. 1465 CC&.

#i el contrato de compraventa se ha llevado a cabo en escritura

pblica, también hay libertad de pacto entre las partes.

9 !alta de pacto, los gastos de escritura los paga el vendedor y los de

primera copia y dems posteriores los paga el comprador. $art. 1455CC&.

> l vendedor paga la plusvalía municipal, la plusvalía por los

bene)cios obtenidos con la venta, que se paga cuando se

liquida la declaración de la renta.> l comprador paga los gastos de inscripción en el registro de la

propiedad si inscribe el título y el 6+5I.

". O(!I?ACIÓN E SANEAMIENTO.

l saneamiento viene regulado en los arts. 1? a 1FF %% y se

contempla como obligación del vendedor en el art. 1=1 %%, aunque

resulta aplicable, en general, a los contratos traslativos del dominio a

título oneroso y, en ocasiones, al adquiriente a título gratuito 4art G=

%%*.

$isten dos clases de saneamiento: art. 1?G %%:

1. #aneamiento por evicción: el vendedor responde al comprador

de la posesión legal y pací)ca de la cosa 4arts. 1?? a 1?F

%%*.". #aneamiento por vicios ocultos: el vendedor responde al

comprador de los vicios o de!ectos ocultos que tuviere la cosa

4art. 1G a 1FF %%*.

1. Saneaiento por e$icci(n.

l saneamiento por evicción se produce, de acuerdo con el art. 14"5CC, &cuando se prive al comprador, por sentencia )rme y en virtud de


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un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa

comprada'.

La evicción es un acto que acarrea para el comprador la privación de

la propiedad de la cosa comprada, que pasa a ser propiedad de un

tercero como consecuencia de una sentencia judicial )rme en virtudde un derecho anterior a la compraventa.

La autonomía de la voluntad juega un importante papel en materia de

evicción, pudiendo llevarse a cabo pactos para aumentarla,

disminuirla o suprimirla.

s necesario tener en cuenta las siguientes reglas:

a* #i se establece un pacto que se e$ime al vendedor de

responder por evicción y éste tiene mala !e, el pacto es nulo$art. 14"6 CC&

& #i no se dice nada en el contrato, el vendedor responde de laevicción. $art. 14"5.2 CC&.

& #i el comprador renuncia a la evicción y se produce, elvendedor sólo deber entregar el precio que tuviere la cosa

vendida al tiempo de la evicción, salvo que la renuncia alcance

también a los riesgos y consecuencias de la evicción $art. 14""CC&.

La evicción se puede de)nir como aquella responsabilidad que pesasobre el vendedor en los casos en que el comprador es privado, por

sentencia )rme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de

todo o parte de la cosa comprada 4art. 1?- %%*.

A& R+


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produce la privación de la cosa comprada en todo o en parte, el

comprador tendr también derecho a la evicción.c* Hue el comprador quede privado de todo o parte de la cosa

comprada.#e trata de que con posterioridad a la entrega, el comprador

queda privado de todo parte de la cosa.

(& E+t's.

#e distinguen tres supuestos:

a* vicción, con pérdida total de la cosa:

%uando el comprador ha perdido totalmente la cosa $art. 14"% CC*tendr derecho a e$igir del vendedor:

1. La restitución del precio que tenga la cosa al tiempo de la

evicción, ya sea mayor o menos que el de venta.". Los !rutos o rendimientos, si se hubiere condenado a

entregarlos al que haya vencido en juicio.2. Las costas de pleito que haya motivado la evicción, y en su

caso, las del seguido con el vendedor para el saneamiento.. Los gastos del contrato, si los hubiere pagado el comprador-. Los da8os e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo

y ornato, si se vendió de mala !e.

l plazo para ejercitar por comprador la acción de saneamiento contrael vendedor es de 1- a8os $art. 1964 CC&.

b* vicción parcial:

La evicción parcial de la cosa se produce:

1. %uando el comprador pierde una parte de la cosa vendida y

dicha parte en relación con el todo es de tal importancia que sin

ella no la hubiere comprado.

". %uando se vende dos o ms cosas conjuntamente por un precioalzado constando claramente que el comprador no habría

comprado la una sin la otra $art. 14"9 CC&.

La consecuencia jurídica que se establece para estos casos es la

posibilidad de pedir la rescisión del contrato, pero con la obligación de

devolver la cosa sin ms gravmenes que los que tuviera al

adquirirla.

l plazo para interponer la acción es de a8os $art. 1299.1 CC&

c* vicción por cargas o gravmenes ocultos:


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7egulado por el art. 1G2 %% &si la )nca vendida estuviese gravada,

sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no

aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habría

adquirido el comprador si hubiera conocido, podr pedir la rescisión

del contrato, a no ser que pre)ere ala indemnización correspondiente.(urante un a8o, a contar desde el otorgamiento de la escritura, podr

el comprador ejercitar la acción rescisoria, o solicitar la

indemnización.

+ranscurrido el a8o sólo podr reclamar la indemnización dentro de un

período igual, a contar desde el día en que haya descubierto la carga

o servidumbre'.

#e re)ere a bienes inmuebles y los requisitos son:

1. Hue se venta una )nca gravada con alguna carga o

servidumbre no aparente.". Hue no se concrete la mimas en la escritura de transmisión.

7especto de este requisito se plantea si puede considerarse

gravamen oculto aquel que consta en el registro de la

propiedad pero no se declara en la escritura.l +# e$cluye el ejercicio de la acción de rescisión en los

supuestos de publicidad registral de la carga o gravamen,

dndoles prioridad !rente a la buena !e del comprador.

2. Hue deba presumirse que de haberla conocido no la habríacomprado.

l comprador podr optar entre:

1. 5edir la rescisión.2. #olicitar una indemnización en los términos se8alados en el

14%3 CC.

el plazo para interponerla ser de un a8o. Art. 1299 CC.

2.Saneaiento por $icios ocultos.

st regulado por los arts. 14%4 a 1499 CC, obliga al vendedor aresponder al comprador de los vicios o de!ectos ocultos que tuviere la

cosa en el momento de la venta, &si la hacen impropia para el uso a

que se destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos

conocido el comprador, no la hubiera adquirido o habría dado menos

precio por ella' $art. 14%4 CC&.

#e distinguen dos clases de vicios:


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a* Los vicios de derecho o jurídicos, que son aquello que suponen

una grave perturbación para el derecho del comprador.b* Los vicios de hecho o vicios de la cosa misma, que la hacen

intil para su )nalidad económica.%abe que las partes estipulen que no regir el saneamiento por

de!ectos ocultos, siempre que el vendedor ignore los vicios o

de!ectos ocultos de lo vendido. $art. 14%5 CC&.

A& R+


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c* 5érdida de la cosa:

#i el vendedor conocía los vicios ocultos y se pierde por e!ecto de los

mismos, el vendedor su!re la pérdida y debe abonar al comprador el

precio, los gastos del contrato, y los da8os y perjuicios causados $art.

14%" CC&.

#i el vendedor no conocía los vicios ocultos y la coas se pierde por

caso !ortuito o culpa del comprador, éste sólo podr reclamar e precio

que pagó con la rebaja del valor que la cosa tenía al tiempo de

perderse $art. 14%% CC&.

d* Eenta de varias cosas:

5rocede el saneamiento de cada una de ellas, a no ser que el

comprador no hubiera comprado las sanas sin la cosa viciosa $art.1491 CC&.

e* Eenta de animales:

l saneamiento no procede cuando la venta se ha hecho en !eria o

pblica subasta y las acciones deben interponerse dentro de los

días contados desde que se realiza la entrega.

#i el comprador opta por la acción redhibitoria, deber devolver el

animal en el mismo estado en que !ue vendido y entregado, siendo

responsable de los deterioros debidos su negligencia.

#i el animal muere antes de los 2 días siguientes a la compra, ser

responsables el vendedor, siempre que sea por una en!ermedad

anterior a la venta. $art. 1491 y ss CC&.

%. O(!I?ACIONES E! COMPRAOR.

1. )a&o del precio.

A& T-+*' y )8ar 7+) *a'.l art. 1- %% establece la obligación del comprador de &pagar el

precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar )jados por el contrato y

si no se hubieran )jado en el tiempo y lugar en que se haga la

entrega'.

%abe establecer un precio aplazado, en cuyo caso el comprador

deber intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa

y el pago del precio 4art. 1- %%*:

a* #i así se ha estipuladob* #i la cosa vendida y entregada produce !rutos o rentas.


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c* #i se hubiese constituido en mora, con arreglo al 11 %%.

(&?ara/t@as 7+) *a' 7+) *r+-'.

l legislador establece una serie de garantías del pago del precio,

unas convencionales y otras legales, para el supuesto de que elcomprador no pague inmediatamente o no lo haga íntegramente.

#on:

a* l pacto de reserva de dominiob* l pacto de reserva de hipotecac* l derecho de retención de la cosa:

Hue se concede al vendedor cuando el comprador no le paga el

precio o no se8ala un plazo para pagarle.

3 habiendo se8alado un plazo, el vendedor descubre después de la

venta la insolvencia del comprador $art. 1466 y 146" CC&.

d* l derecho a promover la resolución de la venta en el caso de

bienes inmuebles:

#i el comprador tiene !undado motivo para temer la pérdida de la

cosa inmueble vendida y el precio $art. 1503 CC&. /o e$iste, impagodel precio, porque entonces procedería la resolución por

incumplimiento $art. 1124, 1504, 1505 CC*.

l presupuesto es que la conducta del comprador produce en el

vendedor el temor de perder la cosa y el precio.

e* La posibilidad de suspender el pago del precio:

%uando e$perimenta una perturbación en la posesión o dominio de la

cosa o una amenaza de perderla.

Las perturbaciones deben proceder del ejercicio de una acción

reivindicatoria o hipotecaria. $art. 1502 CC&.

2.*l pacto coisorio o condici(n resolutoria e+presa en las

$entas inobiliarias.

La !alta de pago del precio produce, como e!ecto general de los

contratos bilaterales que generan obligaciones recíprocas:

> el derecho del vendedor a reclamar el precio> #olicitar la resolución del contrato, con derecho en ambos

casos al resarcimiento de da8os y perjuicios $art. 1124 CC&.


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l pacto comisorio o condición resolutoria e$presa: es una garantía

convencional consistente en una estipulación que se establece en el

contrato en virtud de la cual la !alta de pago del precio dar lugar a la

resolución del contrato siempre que el vendedor haya requerido

notarial o judicialmente de pago al comprador.R+8)a-/ 7+) 7-' --) r+s*+t' a )'s -+/+s -/8+)+s#

E) art. 1504 CC establece que: &en la venta de bienes inmuebles,an cuando se hubiera estipulado que por !alta de pago del precio en

el tiempo convenido tendr lugar de pleno derecho la resolución del

contrato, el comprador podr pagar, an después de espirado el

plazo, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial.


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l comprador adquiere la propiedad de las cosa $art. 1511 CC& y, siel vendedor ejercita el derecho de recuperarla, se resolver la venta

con carcter retroactivo $art. 1519 y 1520 CC&.

#e ha de ejercitar en el plazo pactado, que no puede ser superior a 1

a8os o, a !alta de pacto, en el de a8os $art. 150% CC&.

n la actualidad se puede entender en la prctica superada por el

sistema crediticio o hipotecario a través del que opera el mercado.

3."opra$enta internacional de ercaderías.

La compraventa internacional de mercaderías es el acuerdo de

voluntades, celebrado entre partes domiciliadas en países di!erentes,

a través del cual se trans)ere la propiedad de mercancías que sern

transportadas a otro territorio, teniendo como contraprestación elpago de un precio.

l marco legal lo constituye la %onvención de las /aciones Jnidas,

sobre los contratos de compraventa internacional de mercaderías,

llevada a cabo en Eiena el 11 de 9bril de 1FG.

l sistema de la convención, que se acomoda a los principios

inspiradores del common laK, distingue entre el incumplimiento

esencial y el accesorio.

10. !A PERMUTA.

1. "oncepto y r,&ien jurídico.

La permuta 4arts. 153% a 1541 CC* &es un contrato por el cual cadauno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra'

$art. 153% CC&.

#e trata de un contrato:

> %onsensual> 3neroso> %onmutativo> +raslativo de dominio

l objeto de la permuta pueden ser tanto las cosas materiales como

inmateriales.

%abe también la posibilidad de que unas de las partes entregue una

cosa y algo de dinero. n este caso, la cali)cación del contrato

depender de la intención de los contratantes. /o constando ésta, se

tendr por permuta, si el valor de la cosa dada en parte del precio


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e$cede al del dinero o su equivalente; y por venta, en caso contrario

$art. 1446 CC&.

l contrato de permuta tiene una regulación muy escasa, rigiéndose,

en todo lo especi)cado, por las normas de la compraventa. $isten

dos disposiciones especí)cas:

a* 5ermuta de cosa ajena:

Eiene regulada en el art. 1539 CC, &si uno de los contratanteshubiese recibido la cosa que se le prometió en permuta, y acreditase

que no era propia del que la dio, no podr ser obligado a entregar la

que él o!reció en cambio, y cumplir con devolver la que recibió'.

b* vicción de la cosa recibida en permuta:

l que pierde por evicción la cosa dada en permuta tiene la opción de

reclamar la devolución de la cosa que dio a cambio o una

indemnización de da8os y perjuicios.

2.)eruta de solar por obra -utura.

s una )gura actual en la que una de las partes, propietaria de un

solar transmite a la obra su propiedad para que construya y a cambio

le entregue viviendas, locales comerciales yo plazas de garaje.

n la actualidad se considera ms un contrato atípico do ut des.

La permuta de solar por obra !utura puede con)gurarse de !orma que

la contraprestación sea una mera obligación personal o como un

derecho real.

#i se con)gura la contraprestación de los !uturos pisos con e!ectos

meramente obligatorios, sólo vincular a las partes y el transmitente

del solar no adquirir la propiedad de los pisos hasta que se realice la

entrega por parte del constructor.

sta solución tiene inconvenientes por cuanto el que adquiere el

solar, como propietario puede disponer de él y el que debe recibir los

pisos tendr que esperar a que estén construidos para recibirlos con

los riesgos que se generan en caso de insolvencia del sue8o del solar.

%abría en estos casos la posibilidad de garantizar, la contraprestación

con condición resolutoria u otra garantía real, siendo estas garantías

inscribibles con!orme al art. 11 L


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estableciendo una comunidad entre cedente y cesionario, para

delimitar los pisos o locales comerciales del edi)cio que se va a

construir, )jando incluso la cuota que tendr el que ha de recibir la

obra !utura en el total del edi)cio y que percibir sin necesidad de

acto !orma de entrega.sta situación de cotitularidad podría tener acceso al 7egistro de la

5ropiedad por el art. " L

Tema 13 Compraventa y Permuta

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