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CAMARA COLOMBIANA DE LA INFRAESTRUCUTURA

III FERIA FINANCIERA DE INFRAESTRUCTURA

ING. EDUARDO ROTTMANNCONTACTO CONSULTORES ASSOCIADOS

SÃO PAULO, BRASIL

LA EXPERIENCIA BRASILEÑA DE ASOCIACIÓN PÚBLICO-PRIVADA PARA LA CAPTACIÓN DE RECURSOS INMOBILIARIOS PARA FINANCIACIÓN DE

OBRAS DE INFRAESTRUCTURA

ASPECTOS DE LEGISLACIÓN Y DE POLÍTICA URBANA

03 de Junio de 2010

INSTRUMENTOS LEGALES

• OPERACIONES URBANAS CONSORCIADAS

• CONCESIÓN URBANISTICA

• EMPRENDIMIENTOS ASOCIADOS

LAS OPERACIONES URBANAS EN SÃO PAULO

• Definidas originalmente en el Plan Director de S.Paulo de 1988;

• Creadas por leyes específicas: Anhangabaú (1991), Água branca(1995), Faria Lima (1995 e 2004), Centro (1997) e Água Espraiada(2001);

• Definición nacional – “Estatuto da Cidade” – (2001);

• Consolidación con el “Plan Director Estratégico” actual (2002);

• Cinco (5) aprobadas y nueve (9) en estudio, definidas por el “PlanDirector Estratégico”.

• LEYES ESPECÍFICAS, QUE PERMITEN:― modificaciones de uso y ocupación del suelo y subsuelo, como excepción a la

normativa regular;― modificaciones de las normas constructivas;― posibilidad de regularización de edificios;

• CONTENIDO DE LA LEY:― perímetros y sub-perímetros;― proyecto urbano;― plan de inversiones en obras;― plazo de vigencia― áreas de construcción adicionales a las permitidas y definidas por uso

(residencial y no residencial);― forma de control (compartido con la sociedad civil);― programa de atención a la población afectada;― fondo específico para los ingresos.


• grandes perímetros: involucran 400 o más hectáreas;

• aplicable en la área definida por el perímetro de la Operación Urbana;

• adhesión voluntaria de los privados;

• “plus-valía” resulta de la implantación o ampliación de infraestructura urbana enlas zonas o áreas involucradas;

• ingresos por la “otorga onerosa del derecho de construir”, aplicables solo dentrode los perímetros y para las finalidades de la operación;

• exigencia de estudios de impacto en el medio ambiente y en la vecindad;

• posibilidad de uso de CEPAC’s (Certificados de Potencial Adicional de Construcción – mecanismo de titularización);

• prevalecen sobre los Planes Regionales (Planes Parciales).



• El Municipio de São Paulo tiene buena experiencia con estasoperaciones, que ya cuentan más de quince años.

• Resultados variables en función de la demanda del mercado dedesarrollo inmobiliario, tanto mayores cuanto más atractivas las áreasen las que se desarrollan;

• Gran dinámica del mercado inmobiliario de São Paulo: al volumenexistente de cerca de 450 millones de m² de área construida, se sumanentre 6 y 9 millones de m² al año;

• La propiedad del suelo permanece privada y la adhesión de lospropietarios de los lotes involucrados es voluntaria, en función de suinterés en los beneficios ofrecidos por la Operación.

LAS OPERACIONES URBANAS EN SÃO PAULO- Existentes y Propuestas –

LAS OPERACIONES URBANAS APROBADAS EN SÃO PAULO

• Operación Urbana Faria Lima (Ley nº 11.732/95, reeditada por las Leys 13.769/04 e 13.871/04)

• Operación Urbana Água Branca (Ley nº 11.774/95)

• Operación Urbana Centro(Ley nº 12.349/97)

• Operación Urbana Água Espraiada (Ley nº 13.260/01)

• Operación Urbana Rio Verde-Jacu(Ley nº 13.872/04)

LAS OPERACIONES URBANAS APROBADAS EN SÃO PAULO

• En la practica, traen resultados las Operaciones Faria Lima, ÁguaEspraiada e Água Branca;

• Emplazadas en regiones de interés del mercado inmobiliario;

• En análisis en el Concejo Municipal – Operación Urbana Vila Sônia(uno de los puntos extremos de la Línea 4 del Metro de São Paulo);

• Con estudios contractados: Rio Verde-Jacu, Lapa-Brás y Moóca-Vila Carioca.

• Desafío: regiones de bajo ingreso o de degradación urbana.

OPERACION URBANA FARIA LIMA

• Localização

OPERACION URBANA ÁGUA ESPRAIADA

OPERACION URBANA ÁGUA BRANCA

OPERACIONES URBANAS EN SÃO PAULORESULTADOS OBTENIDOS

BRL MILLONES

Operación Faria Lima Águas Espraiadas

Água Branca

OutorgaOnerosa

417 67

CEPACsSubasta

685 736

CEPACsColocaciónPrivada

140 55

RentasFinancieras

79 59 15

Total 1.322 850 82

LOS CEPACs

• Certificados de Potencial Adicional de Construción;

• Tabla de equivalencia de CEPACs con:• m² de potencial adicional de construcción;• cambio de uso.

• Título bursátil;

• Posibilidad de anticipación de ingresos por subasta;

• Operación compleja: involucra banco operador y normativa financiera;

• En uso en Faria Lima (recién agotada), Água Espraiada y propuesta para Porto Maravilha (en Rio de Janeiro). En estudios para Água Branca.

CONCESIÓN URBANÍSTICA

• Novedad: Ley Municipal 14.918/09, para el Proyecto Nova Luz;

• Región central, con 50 ha, de degradación urbana (“cracolândia”);

• Estudio urbano y de factibilidad recién empezado (concurso internacional);

• Concesión integral al aparcero privado, que se encarga de la ejecución del plan de infraestructura y de expropiaciones;

• Ingresos inmobiliarios, por renta o venta de unidades;

• Dudas cuanto a la factibilidad sin inversión pública.

• Experiencia del Metro de SP;

• Modelo legal: Concesión de Derecho Real de Uso por plazodeterminado, al final del cual las construcciones hechas por elprivado se incorporan al patrimonio público;

• Ese plazo es determinado por criterios económico-financieros, yes limitado legalmente a 99 años (en la práctica, hasta 50 años);

• El Metro aporta el predio y los derechos de uso en susestaciones (alquiler del “espacio aéreo”);

• El privado aporta su experiencia, la inversión y la construcción.

EMPRENDIMIENTOS ASOCIADOS

• Proceso en el Metro de SP:1. Levantamiento de predios disponibles con potencial comercial;2. Levantamiento de la documentación patrimonial;3. Levantamiento de restricciones legales y del potencial constructivo;4. Análisis de la factibilidad mercadológica y comercial del negocio;5. Desarrollo del proyecto de ocupación comercial, según el uso más

adecuado y rentable al Metro (Centro Comercial, Hipermercado,Parqueadero, etc);

6. Aprobación del proyecto en reunión de Directorio;7. Pliego para licitación y contratación;8. Transferencia para gestión por el privado;9. Acompañamiento de la ejecución;10. Finalización de la implantación;11. Auditoria operacional y gestión financiera del contracto .


• Modelo de ficha de controle, en

la cual los propietarios de los

locales informan su movimiento

semanal, para control por muestreo.



– Ingresos por la renta de largo plazo del desarrollo (alquiler);– Remuneración hasta 1,5% mensuales sobre el valor del

inmueble;– Remuneración compuesta: mínimo fijo más overage en la

mayor parte de los casos;

– Definición o no de directivas por el sector público en el pliego;

– Cuatro (4) centros comerciales en operación, con gran éxitofinanciero y posteriores ampliaciones;

– Dos más en implantación.


– Factores de suceso:– Acceso facilitado por el Metro;– Seguridad;– Compras de conveniencia.

– Beneficios:– Desarrollo urbano;– Reurbanización de la vecindad;– Creación de nuevos polos regionales de actratividad;– Fomento de la economía regional.

EMPREENDIMIENTOS ASOCIADOS

– Variaciones legales:

– Concesión de derecho de pasaje:– Alquiler del acceso a la estación por predio privado.

– Contracto de derecho de “tapagem” (blocage?):– Permisión para cierre de parte de una pasaje (McDonald’s)

PROYECTOS ASOCIADOS EN SÃO PAULO METRO & SECTOR PRIVADO

PROYECTOS ASOCIADOS EXISTENTES

1 – SHOPPING METRÔ SANTA CRUZ2 – SHOPPING METRÔ TATUAPÉ3 – SHOPPING METRÔ ITAQUERA

PROYECTOS ASOCIADOS EN IMPLANTAÇÃO

4 – SHOPPING METRÔ TUCURUVI

5 - SHOPPING METRÔ VILA MADALENA

4SHOPPING

METRÔ TUCURUVI

3SHOPPING METRÔ

ITAQUERA

2SHOPPING METRÔ

TATUAPÉ

1SHOPPING

METRÔ SANTA CRUZ

5SHOPPING

METRÔ V. MADALENA

Inauguración 1991

Expansión 2005

Desarollador JHS-F

Locales-inicial 140

Locales-expansión 4

Area Bruta Rentable-inicial (m²)

16.000

Area Bruta Rentable-expansión (m²)

19.200

Area Construida-inicial (m²)

55.500

Area Construida-expansión (m²)

5.500

Parqueadero-inicial 1.057

Final Concesión 2049

Ingreso anual (BRLmillones)

4,5

Inauguración 1997

Expansión 2006

Desarollador Construbase

Locales-inicial 300

Locales-expansión 150

Area Bruta Rentable-inicial (m²) 36.500

Area Bruta Rentable-expansión (m²) 19.000

Area Construida-inicial (m²) 121.000

Area Construida-expansión (m²) 60.000

Parqueadero-inicial 2.000

Parqueadero-expansión 820


Ingreso anual (BRL millones) 8,2

Inauguración 2007

Desarollador Construbase/Participa

Locales 200

Area Bruta Rentable (m°) 43.000

Area Construida (m²) 120.000

Parqueadero 2.300


Ingreso Anual (BRL millones) 6,6

Inauguración Prevista 2010

Desarollador JHS-F

Locales 157


Area Construida (m²) N.I.

Parqueadero 1.300


Ingreso Anual (BRL millones) 1,3 min o 15,2% ingreso bruto

Vila Madalena

Inauguración Prevista 2010

Desarollador Metodo

Locales 150


Area Construida (m²) 24.000

Parqueadero 300


Ingreso Anual (BRL millones) 0,5 min


– Otros usos:

– Tiendas de grande porte;

– Parqueaderos:– Alquiler simples;– Sistema E-FACIL – costo del parqueo incluie

tickets en el sistema Metrô-CPTM.

Areas Remanentes

Parqueaderos

Ana Rosa

Megastore para Automobiles

Cia Rossi – Estação Belém

CARREFOUR - ViLA MARIANA

• Otras fuentes de ingreso no tarifario:– Alquiler de locales y quioscos en las estaciones;

– Publicidad;

– Telefonía móvil;

– Concesión de los 3 terminales de buses intermunicipales (Tietê, Jabaquara y Barra Funda).


• Ingresos (BRL milliones):

• Proyección 2010 – BRL 118 millones.


• Ingresos (%) por origen (2008):


33

22

20

10

9

3 3

Publicidad

C. Comerciales

Terminales

Acciones Promocionales

Locales

Propiedades

Tel.Móvil

• La legislación brasileña presenta un conjunto de instrumentos urbanísticosde gran capacidad para la captación de la valorización inmobiliaria,proveniente de varios años de experiencias, los cuales están consolidadosen el Estatuto da Cidade (Ley Federal 10.257/2001), y detallados en losPlanes Directores Municipales, obligatorios para municipios con más de20.000 habitantes.

• Dentro de estos instrumentos, merece destacarse que, por su alcance, laOperación Urbana Consorciada, por la cual grandes regiones urbanasreciben un proyecto urbano con un conjunto de obras de infraestructuradefinidas (inclusive de transporte masivo), las cuales serán financiadas porla “venta de las excepciones” del derecho de construir, o sea, el aumentodel potencial de desarrollo inmobiliario y los cambios de uso.

CONSIDERACIONES FINALES

• Una de las formas de anticipación de esos ingresos es mediante la emisiónde títulos mobiliarios (CEPACs), cuya operación en las condicionesbrasileñas, a pesar de factible, es algo compleja.

• El Municipio de São Paulo tiene una experiencia de más de 15 años con lasOperaciones Urbanas, con resultados variables en función de la demandadel mercado inmobiliario, mejores en las áreas de desarrollo másatractivas.

• Una nueva experiencia, todavia no testada, el la Concesión Urbanística, enese momento en fásis de estudios para implementación.


• El Metro de São Paulo utiliza desde hace varios años la Concesión deDerecho Real de Uso para la implementación de EmprendimientosAsociados, arrendando “espacio aéreo” de inmuebles de su propiedad,remanentes de expropiaciones.

• Un cambio de postura importante, en marcha con la expansión delsistema, es integrar el proyecto de los nuevos emprendimientos al de lasestaciones. Hay todavía algunas dificultades culturales internas.

• De forma general, el modelo predominante en el Metrô de SP es el deconcesión, en cuanto la Municipalidad todavía tiene más éxito con lasOperaciones Urbanas (con CEPACs) y la “Outorga Onerosa”.


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