Casuistica de impuestos municipales y renta

Dr. Victor Vallejo Cutti

ADQUISICIÓN DE INMUEBLES A PERSONAS NATURALES

La empresa “Corporación Sagitario” S.A. está adquiriendo el inmueble ubicado en la Av. Los Alisos n° 800 Urb. Carlos Cueto Fernandini, distrito Los Olivos, provincia y departamento Lima, al Sr. Rigoberto Cáceres Romero, persona natural que no realiza actividad empresarial; es preciso señalar que el referido predio fue adquirido el 30 de abril de 2010 de la inmobiliaria Santa Cruz S.A por el importe de S/ 150000 nuevos soles de acuerdo a la escritura pública del 30 de abril del 2010; por lo que el señor Epifanio Rojas Rúa, Gerente General de Corporación Sagitario S.A: nos consulta, acerca del sustento legal de esta operación y el tratamiento tributario y contable, el valor de la transferencia es de S/. 850,000 y que de acuerdo al autoavalúo del 2014, el valor del inmueble es de S/. 600,000, de los cuales, S/. 400,000 corresponde a la construcción y S/. 200,000 el terreno. La minuta de compra venta de fecha 12 de febrero del 2014, se encuentra para la escritura pública en la notario del Dr. Carlos Caballero Pérez – Notario Público de Lima.

SOLUCIÓN: Artículo 7 de la Ley de Tributación Municipal - Decreto Legislativo n.° 776, establece: “Los Registradores y Notarios Públicos1 deberán requerir que se acredite el pago de los impuestos señalados en los incisos a), b) y c)2 a que alude el artículo precedente, en los casos que se transfieran los bienes gravados con dichos impuestos, para la inscripción o formalización de actos jurídicos. La exigencia de la acreditación del pago se limita al ejercicio fiscal en que se efectuó el acto que se pretende inscribir o formalizar, aún cuando los períodos de vencimiento no se hubieran producido" REQUISITOS PARA LA COMPRA – VENTA DE INMUEBLES:

Minuta de compraventa autorizada por abogado. Documento de Identidad de los Intervinientes. Copia Literal de la Partida Registral de Inmueble. Original y copia de Hoja Resumen (HR). Original y copia del comprobante de pago del Impuesto Predial

correspondiente al año completo en que se realiza la transferencia. En caso de no contar con los documentos antes mencionados se puede

reemplazar con la Constancia de No Adeudo emitida por la municipalidad correspondiente.

1 R. Nº 318-2005-SUNARP-SN (Aprueban Directiva que regula criterios para acreditar ante Registros Públicos

el pago de los Impuestos Predial, Alcabala y al Patrimonio Vehicular, al solicitarse la inscripción de transferencias de bienes gravados) 2 a) Impuesto Predial.

b) Impuesto de Alcabala. c) Impuesto al Patrimonio Automotriz


Certificado Registral Inmobiliario (CRI). La dirección del inmueble debe coincidir con la que aparece en el gravamen emitido por los Registros Públicos y en el Municipio.

Recibo de pago del Impuesto a la Renta de ser el caso. Original y copia del recibo de pago del impuesto de Alcabala y su

liquidación o constancia de inafectación, de ser el caso, emitido por el SAT o municipalidad correspondiente.

Certificado de Gravamen del inmueble emitido por Registros Públicos. Por parte del vendedor:

Documento de identidad, (D.N.I., C.E., Pasaporte o C.I.P.) en caso de personas naturales. En caso de que el vendedor actúe a través de un representante, se requiere que conste en forma indubitable la facultad de enajenar y por escritura pública debidamente inscrita en el Registro de Mandatos y Poderes.(Vigencia de Poder)

Partida o ficha registral de la persona jurídica, donde conste el otorgamiento expreso de facultades y vigencia de poder del representante legal o apoderado de la misma y la facultad expresa para disponer de bienes inmuebles, tratándose de personas jurídicas.

Intervención del vendedor o sus representantes debidamente acreditados, debiendo tener inscrito el vendedor su dominio respecto del predio en el Registro de Propiedad Inmueble.

Original y copia legalizada del comprobante de pago del Impuesto al Patrimonio Predia (PU y HR) correspondiente al ejercicio fiscal en que se efectúa la transferencia del predio. Siendo necesario, cuando la información no proviene del mismo comprobante de pago, que se demuestre con documentos adicionales o declaración jurada que el pago corresponde al inmueble materia de transferencia.

Constancia de pago a cuenta del Impuesto a la Renta. Sólo en el caso señalado en el Decreto Legislativo N° 945.

Certificado de Gravamen del inmueble emitido por Registros Públicos. Por parte del comprador: Documento de identidad, (D.N.I., C.E., Pasaporte, C.I.P.) en caso de personas

naturales. Partida registral de la empresa y vigencia de poder del representante legal o

apoderado de la misma y la facultad expresa para adquirir bienes inmuebles, tratándose de personas jurídicas.

Original y copia legalizada del formulario y comprobante de pago del Impuesto de Alcabala.

NOTA IMPORTANTE: Al realizar la transferencia de un inmueble, no olvide

solicitar el alta y baja en la municipalidad correspondiente dentro de los 30 días


calendarios desde la fecha de suscripción de la minuta, caso contrario pagara

multa

TRATAMIENTO TRIBUTARIO a) IMPUESTO A LA RENTA

El vendedor es una persona natural que no realiza actividad empresarial, el tratamiento tributario que le corresponde por la venta del inmueble fue adquirido antes del 01.01.2010. En ese sentido, si el bien fue adquirido con posterioridad a dicha fecha, la operación está gravada con el Impuesto a la Renta, por lo que calificará como Ganancias de Capital (rentas de segunda categoría). el enajenante habrá generado una Ganancia de Capital, la cual está sujeta a una tasa del 5% sobre la diferencia entre el valor de la venta y el costo de adquisición del bien. Por lo que en este caso el vendedor está obligado pagar el impuesto a la renta. Valor de adquisición S/. 150 000.00 Valor de Venta S/. 850 000.00 Ganancia de capital S/. 700 000.00 S/. 700 000.00 x 5% = 35 000.00 que debe pagar el vendedor, cuyo comprobante original debe entregar a la notaria, por ser un requisito obligatorio De otra parte, el adquirente del bien debe sustentarse con el respectivo comprobante de pago. Sin embargo, el numeral 2) del artículo 6º del Reglamento de Comprobantes de Pago1, establece la posibilidad que las personas naturales, sociedades conyugales y sucesiones indivisas que sin ser habituales requieran otorgar comprobantes de pago a sujetos que necesiten sustentar gasto o costo para efecto tributario, puedan solicitar el Formulario N° 820 – Comprobante por Operaciones No Habituales2. Agrega la citada norma que no será necesario el Formulario N° 820 para sustentar gasto o costo para efecto tributario tratándose de operaciones inscritas en alguno de los siguientes registros, según corresponda: Registro de Propiedad Inmueble y Registro de Bienes Muebles, a cargo de la Superintendencia Nacional de Registros Públicos – SUNARP; Registro Público del Mercado de Valores a cargo de la Comisión Nacional Supervisora de Empresas y Valores – CONASEV; Registro de Propiedad Industrial, a cargo del Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la Protección de la Propiedad Industrial – INDECOPI. En ese sentido, si la empresa “Corporación Sagitario” S.A. inscribe la operación de compra del inmueble en el Registro de la Propiedad Inmueble, no requerirá sustentar la adquisición con un comprobante de pago o con el Formulario Nº 820


Comprobante por Operaciones No Habituales, pudiéndose sustentar la operación con la inscripción en dicho registró. Sin embargo la cancelación por dicha compra deberá efectuar obligatoriamente utilizando medios de pagos, conforme lo dispone el Decreto Supremo 150-2007-EF publicado el 23 de setiembre de 2007 que aprueba el Texto Único Ordenado de la Ley para la Lucha contra la Evasión y para la Formalización de la Economía, caso contrario no será reconocido el costo ni gasto incurrido, tampoco el notario no podrá efectuar la escritura pública. b) IMPUESTO A LA ALCABALA

El Impuesto a la Alcabala deberá afectar el costo de adquisición (tanto contable como tributario) del inmueble, pues en aplicación del Párrafo 16 de la NIC 16 y del artículo 20º de la Ley del Impuesto a la Renta, los tributos no recuperables deben afectar dicho costo. Asimismo, de conformidad con el artículo 25° de la Ley de Tributación Municipal –

Decreto Legislativo N° 776, El impuesto se calcula aplicando a la base imponible

una tasa del 3%, siendo de cargo exclusivo del comprador, sin admitir pacto en

contrario. No está afecto al Impuesto de Alcabala, el tramo comprendido por las

primeras 10 UIT del valor del inmueble.

En consecuencia, se debe restar los S/ 38 000 del valor de compra S/. 850 000.00

Base Imponible S/. 812 000 x 3% = 24 360.00 que corresponde pagar al

comprador, este pago se efectúa en la municipalidad provincial, siendo en el

presente caso en la Superintendencia Administración Tributaria de la

Municipalidad de Lima Metropolitana. Para ello será necesario que la notaria

legalice la minuta de compra y venta y el autoevaluó del 2014.

“Artículo 24.- La base imponible del impuesto es el valor de transferencia, el cual

no podrá ser menor al valor de autovalúo del predio correspondiente al ejercicio en

que se produce la transferencia ajustado por el Índice de Precios al por Mayor

(IPM) para Lima Metropolitana que determina el Instituto Nacional de Estadística e

Informática.”

El ajuste es aplicable a las transferencias que se realicen a partir del 01 de febrero

de cada año y para su determinación, se tomará en cuenta el índice acumulado

del ejercicio, hasta el mes precedente a la fecha que se produzca la transferencia.

Artículo 26.- El pago del impuesto debe realizarse hasta el último día hábil del mes

calendario siguiente a la fecha de efectuada la transferencia.”

El pago se efectuará al contado, sin que para ello sea relevante la forma de pago

del precio de venta del bien materia del impuesto, acordada por las partes.


Es Preciso señalar que están inafecto las siguientes:

Artículo 27.- Están inafectas del impuesto las siguientes transferencias:

a) Los anticipos de legítima.

b) Las que se produzcan por causa de muerte.

c) La resolución del contrato de transferencia que se produzca antes de la

cancelación del precio.

d) Las transferencias de aeronaves y naves.

e) Las de derechos sobre inmuebles que no conlleven la transmisión de

propiedad.

f) Las producidas por la división y partición de la masa hereditaria, de gananciales

o de condóminos originarios.

g) Las de alícuotas entre herederos o de condóminos originarios.

Artículo 28.- Se encuentran inafectos al pago del impuesto, la adquisición de

propiedad inmobiliaria que efectúe las siguientes entidades:

a) El Gobierno Central, las Regiones y las Municipalidades.

b) Los Gobiernos extranjeros y organismos internacionales.

c) Entidades religiosas.

d) Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú.

e) Universidades y centros educativos, conforme a la Constitución

.

c) IMPUESTO PREDIAL

El artículo 13° del Decreto Legislativo n.° 776, establece: Artículo 13.- El impuesto se calcula aplicando a la base imponible la escala progresiva acumulativa siguiente: Tramo de autoavalúo Alícuota Hasta 15 UIT 0.2% Más de 15 UIT y hasta 60 UIT 0.6% Más de 60 UIT 1% Las Municipalidades están facultadas para establecer un monto mínimo a pagar por concepto del impuesto equivalente a 0.6% de la UIT vigente al 01 de enero del año al que corresponde el impuesto.

En consecuencia consideran de acuerdo al autoevaluó el inmueble esta valorizado

en S/. 600.000 nuevos soles, por lo que corresponde cancelar el autoevaluó

como se indica:


TRAMO IMPORTE TASA TRIBUTO

Hasta 15 UIT x S/. 3800 57000 0.20% 114

45 UIT x S/. 3800 171000 0.60% 1026

MAYOR A 60 UIT 372000 1.00% 3720

TOTAL 600000 4860

De acuerdo al artículo 17.- Están inafectos al pago del impuesto a los predios de

propiedad de:

a) El gobierno central, gobiernos regionales y gobiernos locales; excepto los

predios que hayan sido entregados en concesión al amparo del Decreto Supremo

Nº 059-96-PCM, Texto Único Ordenado de las normas con rango de ley que

regulan la entrega en concesión al sector privado de las obras públicas de

infraestructura y de servicios públicos, sus normas modificatorias, ampliatorias y

reglamentarias, incluyendo las construcciones efectuadas por los concesionarios

sobre los mismos, durante el tiempo de vigencia del contrato.

b) Los gobiernos extranjeros, en condición de reciprocidad, siempre que el predio

se destine a residencia de sus representantes diplomáticos o al funcionamiento de

oficinas dependientes de sus embajadas, legaciones o consulados, así como los

predios de propiedad de los organismos internacionales reconocidos por el

Gobierno que les sirvan de sede.

c) Las sociedades de beneficencia, siempre que se destinen a sus fines

específicos y no se efectúe actividad comercial en ellos. (Modificado por el

Artículo 1 de la Ley Nº 27647 publicada el 23-01-2002)

d) Las entidades religiosas, siempre que se destinen a templos, conventos,

monasterios y museos.

e) Las entidades públicas destinadas a prestar servicios médicos asistenciales.

f) El Cuerpo General de Bomberos, siempre que el predio se destine a sus fines

específicos.

g) Las Comunidades Campesinas y Nativas de la sierra y selva, con excepción de

las extensiones cedidas a terceros para su explotación económica.

h) Las universidades y centros educativos, debidamente reconocidos, respecto de

sus predios destinados a sus finalidades educativas y culturales, conforme a la

Constitución.


i) Las concesiones en predios forestales del Estado dedicados al aprovechamiento

forestal y de fauna silvestre y en las plantaciones forestales.

j) Los predios cuya titularidad correspondan a organizaciones políticas como:

partidos, movimientos o alianzas políticas, reconocidos por el órgano electoral

correspondiente.

k) Los predios cuya titularidad corresponda a organizaciones de personas con

discapacidad reconocidas por el CONADIS.

l) Los predios cuya titularidad corresponda a organizaciones sindicales,

debidamente reconocidas por el Ministerio de Trabajo y Promoción Social, siempre

y cuando los predios se destinen a los fines específicos de la organización.

Asimismo, se encuentran inafectos al impuesto los predios que hayan sido

declarados monumentos integrantes del patrimonio cultural de la Nación por el

Instituto Nacional de Cultura, siempre que sean dedicados a casa habitación o

sean dedicados a sedes de instituciones sin fines de lucro, debidamente inscritas

o sean declarados inhabitables por la Municipalidad respectiva.

En los casos señalados en los incisos c), d), e), f) y h), el uso parcial o total del

inmueble con fines lucrativos, que produzcan rentas o no relacionados a los fines

propios de las instituciones beneficiadas, significará la pérdida de la inafectación."

TRATAMIENTO CONTABLE

Respecto del caso expuesto por la empresa “Corporación Sagitario” S.A ,se parte de la premisa que el bien debe reconocerse como un elemento de Inmuebles, maquinaria y equipo, pues es evidente que el bien cumple con las condiciones previstas para su reconocimiento como tal, es decir: • Es probable que la entidad obtenga utilidades económicas futuras derivadas del mismo; y, • El costo del activo para la entidad es valorado con fiabilidad. En ese sentido, en cuanto al tratamiento contable de la adquisición del inmueble por parte de la empresa ““Corporación Sagitario” S.A, es preciso considerar que dicha operación implica, la adquisición de un terreno y de una construcción. No obstante, como el valor de la transferencia es un valor que engloba estos dos conceptos, cabe distinguir los mismos a efectos de su registro contable. Así, una de las formas más comunes de determinar esos valores, es determinando la proporción existente del inmueble en el autoavalúo y aplicando los mismos, al valor de transferencia del inmueble.


DETALLE IMPORTE S/

AUTOAVALUO %

Autoavalúo S/. 600,000 100%

Terreno S/. 200,000 33%

Construcción S/. 400,000 67%

Aplicando dicha proporción al valor de la transferencia tendríamos:

Detalle % Importe s/ Proporción

Terreno 33% S/. 283,300

Construcción 67% S/. 566,700

Total 100% S/. 850,000

a) Por la compra del inmueble

Registro Contable

33 INMUEBLES, MAQUINARIA Y EQUIPO 850000

331 Terrenos

3311 Terrenos

33111 Costo

332 Edificaciones

3321 Edificaciones administrativas

33211 Costo de adquisición o construcción

46 CUENTAS POR PAGAR DIVERSAS – TERCEROS 850000

465 Pasivos por compra de activo inmovilizado

4654 Inmuebles, maquinaria y equipo

13/02/2014 Por la cancelación al Sr. Rigoberto Cáceres Romero de la adquisición del inmueble

…………… xx …………………………..

46 CUENTAS POR PAGAR DIVERSAS – TERCEROS 850 000

465 Pasivos por compra de activo inmovilizado

4654 Inmuebles, maquinaria y equipo

10 EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO 85000

104 Cuentas corrientes en instituciones financieras

1041 Cuentas corrientes operativas

13/02/2014 Por la cancelación al Sr. Rigoberto Cáceres Romero de la adquisición del inmueble con cheque no negociable


b) Pago del Impuesto a la alcabala Liquidación Base Imponible S/. 812 000 x 3% = 24 360.00 Registro Contable

33 INMUEBLES, MAQUINARIA Y EQUIPO 24360

331 Terrenos

3311 Terrenos

33111 Costo

332 Edificaciones

3321 Edificaciones administrativas

33211 Costo de adquisición o construcción

40 TRIBUTOS, CONTRAPRESTACIONES Y APORTES AL SISTEMA DE PENSIONES Y DE SALUD POR PAGAR 24360

406 Gobiernos locales

40614 Impuesto de alcabala

13/02/2014.- Por el reconocimiento del pago de impuesto a la alcabala

…………………. xx …………………………. 40 TRIBUTOS, CONTRAPRESTACIONES Y APORTES

AL SISTEMA DE PENSIONES Y DE SALUD POR PAGAR 24360

406 Gobiernos locales

40614 Impuesto de alcabala




13/02/2014 Por la cancelación del impuesto a la alcabala a la SAT de Lima Metropolitana

c). Impuesto Predial

El Impuesto Predial éste debe cargarse a resultados del ejercicio en que se haya devengado el citado el impuesto, conforme lo establece el Párrafo 20 de la Norma Internacional de Contabilidad 16, deben considerarse como parte del costo de adquisición de un activo todos los desembolsos necesarios relacionados con dicha adquisición, hasta que el bien se encuentre en el lugar y condiciones necesarias para operar de la forma prevista por la dirección.


Registro Contable

64 GASTOS POR TRIBUTOS 4860

643 Gobierno local

6431 Impuesto predial

40 TRIBUTOS, CONTRAPRESTACIONES Y APORTES AL SISTEMA DE PENSIONES Y DE SALUD POR PAGAR

4860

643 Gobierno local


18/04/2014 Por el reconocimiento del Impuesto Predial

40 TRIBUTOS, CONTRAPRESTACIONES Y APORTES AL SISTEMA DE PENSIONES Y DE SALUD POR PAGAR

4860

643 Gobierno local





18/04/2014 Por la cancelación del Impuesto Predial

[email protected]

Casuistica de impuestos municipales y renta

Documents

Transcript of Casuistica de impuestos municipales y renta