Congreso Red Iberoamericana de Investigadores (RII) - 2018

Causas y efectos socio-urbanos

de la verticalización inmobiliaria

en Iquique y Antofagasta, 2011-

2017

29 de noviembre de 2018

Ernesto López Morales (UCH - COES)

Nicolás Herrera Castillo (UCH)

Márcelo Bauzá (Inciti)

Matías Garretón (UAI, COES)

Universidad de Chile / Centro de Estudios del Conflicto y la Cohesión Social

Objetivos

1. Realizar investigación de mercado de suelo y

vivienda en altura en ciudades fuera del

AMGS

2. Explorar correlación entre las siguientes

variables:

a) Valorización de precios de vivienda y suelo

b) Ordenanzas de IPT locales (en proceso)

c) Variaciones socioeconómicas por zonas censales

Fuentes de datos y metodología

• Permisos de Edificación (INE) 2002-2017 (142 Iquique y 314

Antofagasta)

• Revisión in situ (DOM) Solicitudes de Permisos de Edificación proys.

en altura (rol asignado a la solicitud)

• Revisión individualizada de ordenanzas PRC (altura, densidad,

constructibilidad)

• Encuesta Inciti de proyectos inmobiliarios con sala de venta para los

años 2011-2017, identificando unidades totales a la venta, precio

unidades (UF), precio superficie útil (UF/m2). (55 Iquique y 113

Antofagasta)

• CBR de transacciones asociada a proyectos inmobiliarios

identificados. (36 Iquique y 34 Antofagasta)

• Microdatos Censos 2002, 2012 y 2017 (GSE (Escolaridad) y

desplazamientos)

Fuentes de datos y metodología (cont.)

RCS1 (Renta 1) precio pagado 𝑝𝑝a los tenedores de suelo extraído

del CBRS dividido por la superficie de terreno útil 𝑠𝑡 extraída de

permisos de edificación.

rcs1 = 𝑝𝑝

𝑠𝑡

RPS2 (Renta 2) rps2 se obtiene restando al precio de venta 𝑝𝑝,

el costo del suelo 𝑐𝑠 y los costo de construcción 𝑐𝑐 dividido

por la superficie de terreno útil st del proyecto analizado.

rps2 =(𝑝𝑝−𝑐𝑠−𝑐𝑐)

𝑠𝑡

Fuentes de datos y metodología (cont.)Índice de desplazamiento, corresponde a la medición de la variación del numero de

hogares y segmentación socioeconómica en un periodo de tiempo y en un territorio

determinado, este incide se formula de la siguiente manera:

IDti = Δ𝐺𝑆𝐸1𝑡𝑛−𝑡𝑖∗𝛽1+Δ𝐺𝑆𝐸2𝑡𝑛−𝑡𝑖∗𝛽2+Δ𝐺𝑆𝐸3𝑡𝑛−𝑡𝑖∗𝛽3+Δ𝐺𝑆𝐸4𝑡𝑛−𝑡𝑖∗𝛽4+Δ𝐺𝑆𝐸5𝑡𝑛−𝑡𝑖∗𝛽5

𝑃𝑜𝑏𝑙𝑎𝑐𝑖ó𝑛𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑡𝑖Donde:

ID : Índice desplazamiento

GSE1 : 1er quintil, con 𝛽1 igual a -1

GSE2 : 2do quintil, con 𝛽2 igual a -1

GSE3 : 3er quintil, con 𝛽3 igual a 1

GSE3 : 4to quintil, con 𝛽4 igual a 1

GSE5 : 5er quintil, con 𝛽5 igual a 1

1er 2do 3ro 4to 5toTOTAL

HOGARES1er 2do 3ro 4to 5to

TOTAL

HOGARES1er 2do 3ro 4to 5to

TOTAL

HOGARES

1101031004 29 17 28 23 38 135 70 228 146 278 216 938 0.04- 0.22- 0.13 0.27 0.19 0.32

1101041001 137 105 91 105 55 493 110 133 82 137 56 518 0.05 0.05- 0.02- 0.06 0.00 0.04

1101041002 262 145 145 74 50 676 315 213 105 91 34 758 0.07- 0.09- 0.05- 0.02 0.02- -0.21

1101041003 349 265 211 90 78 993 340 335 180 231 132 1,218 0.01 0.06- 0.03- 0.12 0.04 0.08

1101041004 486 232 214 100 66 1,098 647 603 220 237 89 1,796 0.09- 0.21- 0.00 0.08 0.01 -0.20

1101041005 431 210 181 114 69 1,005 502 421 188 116 43 1,270 0.06- 0.17- 0.01 0.00 0.02- -0.24

1101041006 224 155 145 97 64 685 249 220 123 147 64 803 0.03- 0.08- 0.03- 0.06 - -0.08

1101051002 104 116 120 224 369 933 127 259 151 404 478 1,419 0.02- 0.10- 0.02 0.13 0.08 0.11

1101051003 223 164 251 188 206 1,032 253 330 190 310 304 1,387 0.02- 0.12- 0.04- 0.09 0.07 -0.03

1101051004 39 53 93 154 243 582 69 109 74 164 200 616 0.05- 0.09- 0.03- 0.02 0.07- -0.22

1101051005 97 108 142 192 402 941 124 194 117 380 451 1,266 0.02- 0.07- 0.02- 0.15 0.04 0.08

1101051006 16 36 104 121 265 542 44 135 74 234 399 886 0.03- 0.11- 0.03- 0.13 0.15 0.10

1101061001 70 167 225 379 521 1,362 158 471 254 597 1,156 2,636 0.03- 0.12- 0.01 0.08 0.24 0.19

1101061002 219 218 206 245 277 1,165 294 360 196 401 366 1,617 0.05- 0.09- 0.01- 0.10 0.06 0.01

1101061003 114 200 271 367 360 1,312 205 400 195 353 386 1,539 0.06- 0.13- 0.05- 0.01- 0.02 -0.23

TOTAL 8,716 8,715 8,715 8,715 8,715 43,576 11,827 11,827 11,827 11,827 11,827 59,135 -0.05 -0.05 0.05 0.05 0.05 0.05

Var. 2002-2017QUINTILES 2002 QUINTILES 2017ZONA CENSAL

HOMOLOGADA

Precio de Suelo

(Renta 1)

Evolución precio de suelo (UF/m2)

Iquique

2,5 2,53,9 3,8

11,8

3,5 3,55,0

10,5 10,5 10,5 10,5

3,01,9

6,7 6,7

13,0

3,9 3,9

6,0

11,4

0,9

16,3

18,5

12,510,9

14,3

31,6

37,6

11,4

35,1

19,1

8,9

45,1

9,3

49,0

y = 0,7428x - 0,585

R² = 0,7249

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

Alb

ora

da

To

rre

A

Alb

ora

da

To

rre

B

Torr

es d

e H

uay

qu

ique

Bel

late

rra

Co

sta

Azu

l

Pan

ora

mic

o 1

Pan

ora

mic

o 2

Jard

ines

de

Huay

qu

ique

My

cono

s

Ro

das

Del

os

San

tori

ni

Vig

ias

del

Mar

E1

Pu

esta

de

So

l

Po

rtal

es 2

04

0 E

1

Po

rtal

es 2

04

0 E

2

Vel

amar

Bri

sas

del

Sur

I

Bri

sas

del

Sur

II

Tad

eo H

aen

ke

Mir

ador

Pla

ya

Bra

va

Vig

ias

del

Mar

E2

Mar

del

Nort

e

El

Agu

ila

Pla

ya

Huan

taja

ya

Aqu

amar

e

Alt

o c

avan

cha

Pen

insu

la

Su

nsh

ine

Mir

ador

Pla

ya

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va

E2

Vis

ta A

zul

Nuev

o C

entr

o

Alt

us

Bo

ule

var

d d

el M

ar

Ter

raza

s d

el S

ol

Bu

lnes

Lab

be

2007 2008 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Promedio anual RCS1 (UF/m2) RCS1 (UF/m2) Lineal (Promedio anual RCS1 (UF/m2))

Evolución precio de suelo (UF/m2)

Antofagasta

1,4

27,3

12,2

27,3

27,3

25,5

4,7 4,9

1,4

4,2

7,0

4,5

1,4

36,5

1,1 1,1

36,5

1,4

40,0

22,4

36,5

2,34,2 4,2

10,5

1,4

36,5

15,3

15,3

15,3 14,8

40,9 40,9

36,5

y = 0,4277x + 11,566

R² = 0,5691

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

Pu

yeh

ue

Pu

nta

An

gam

os

Vis

ta U

rban

a

Edif

icio

Náu

tico

Náu

tico

Edif

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Don

An

tonin

o

Bo

nas

ort

II

Rin

con D

e C

erro

Alt

o I

II

Am

anca

y

Bo

rdem

ar I

II

Bo

nas

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IV

Par

qu

e Ju

an L

opez

Anco

ra

Ipan

ema

Par

qu

e C

ost

aner

a

Par

qu

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ost

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a II

Co

pac

aban

a

Auro

ra

Nuev

o C

entr

o

Vis

ta B

ella

Leb

lon

Ter

ram

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II

Rin

con C

erro

Alt

o 4

Ta

Rin

con C

erro

Alt

o 4

Tb

Act

ivo I

I

Am

ura

Bah

ía

Mir

ador

Sur

Mir

ador

Sur

Po

nto

s

Mir

ador

Sur

Gea

Ara

uco

Gra

n M

arin

o I

I

Gra

n M

arin

o

Po

rto

Ale

gre

2007 2009 2010 2011 2012 2013 2017

Promedio Anual RCS1 (UF/m2) RPS2 Lineal (Promedio Anual RCS1 (UF/m2))

Precio Vivienda Nueva

(UF/m2)

Evolución precio

vivienda nueva

Iquique2010-2017

2010 = 2.785 UF

2017 = 5.000 UF

var. total = 72,2%

var. anual = 10,3%

IPV

nacional anual = 7,3%

SUPERFICIE –UF/M2 –VALOR (UF)

76,9

70,3

73,4

93,1 92,5

88,7

84,582,6

34,7

37,2

39,5

53,755,6

59,1 59,4

57,1

2.903

2.785

3.138

5.445

5.565 5.591

5.328

5.000

2.750

3.000

3.250

3.500

3.750

4.000

4.250

4.500

4.750

5.000

5.250

5.500

5.750

6.000

6.250

20

25

30

35

40

45

50

55

60

65

70

75

80

85

90

95

100

2.010 2.011 2.012 2.013 2.014 2.015 2.016 2.017

m2 UF/m² UF

Evolución precio

vivienda nueva

Antofagasta2011-2017

2011 = 3.165 UF

2017 = 4.845 UF

var. total = 53,1%

var. anual = 8,8%

IPV

nacional anual = 7,3%

SUPERFICIE –UF/M2 –VALOR (UF)

41,7

44,9

53,1

56,5 57,3

59,5 58,6

71,0

78,3

74,9

71,5 72,7

75,7

79,0

3.165

3.784

4.279

4.408 4.437

4.676

4.845

2.750

3.000

3.250

3.500

3.750

4.000

4.250

4.500

4.750

5.000

5.250

5.500

5.750

6.000

6.250

20

25

30

35

40

45

50

55

60

65

70

75

80

85

90

95

100

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

m2 UF/m² UF

Renta 2

Renta 2

Iquique

10,2 13,7

20,8

42,359,1 63,3

94,6

9,8

46,0

49,9

54,8

127,4

18,8 16,7 19,7 20,3

106,5

62,8

105,7

97,4

380,9

27,636,6

104,2

45,9

181,7

189,0

245,7

138,8

261,7

160,6

520,3

151,9

149,6

155,8

154,9

y = 6,7283x - 1,5765

R² = 0,6276

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

550

Alb

ora

da

To

rre

A

Alb

ora

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To

rre

B

Torr

es d

e H

uay

qu

ique

Bel

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Pan

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mic

o 1

Pan

ora

mic

o 2

Jard

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Del

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del

Mar

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1

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2

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e

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entr

o

Alt

us

Bo

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var

d d

el M

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Ter

raza

s d

el S

ol

Bu

lnes

Lab

be

2007 2008 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Promedio anual RPS2 (UF/m2) RPS2 (UF/m2) Lineal (Promedio anual RPS2 (UF/m2))

Renta 2

Antofagasta

28,1

95,3

39,3

64,7

64,7

62,1

9,523,0

40,4

49,4

14,0

54,938,1

122,8

19,2

161,1159,2

75,2

143,1

57,4

140,1

54,3

40,5

44,431,4

59,7

164,8

62,4

66,1

64,7

165,5

125,2

141,0

213,6

y = 2,0995x + 59,573

R² = 0,33020

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

550

Pu

yeh

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gam

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Vis

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Edif

icio

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IV

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Co

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aban

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Auro

ra

Nuev

o C

entr

o

Vis

ta B

ella

Leb

lon

Ter

ram

ar I

II

Rin

con C

erro

Alt

o 4

Ta

Rin

con C

erro

Alt

o 4

Tb

Act

ivo I

I

Am

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Bah

ía

Mir

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Sur

Mir

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Sur

Gea

Mir

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Sur

Po

nto

s

Ara

uco

Gra

n M

arin

o

Gra

n M

arin

o I

I

Po

rto

Ale

gre

2007 2009 2010 2011 2012 2013 2017

Promedio anual RPS2 (UF/m2) RPS2 (UF/m2) Lineal (Promedio anual RPS2 (UF/m2))

Evolución

RCS1 (UF/m2), RPS2 (UF/m2)

e Inc. Terreno (%)

3,1 7,0 8,6 8,8 15,0

21,2 20,8 23,7

49,0

15,7

48,6

78,8

269,7

58,9

213,1

226,9 232,0

154,9

4,1%

6,0%

4,6%

1,8%

12,2%

5,5% 5,2% 5,5%

12,6%

0,0%

2,5%

5,0%

7,5%

10,0%

12,5%

15,0%

17,5%

20,0%

22,5%

25,0%

0

25

50

75

100

125

150

175

200

225

250

275

300

2007 2008 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

% inci

dencia

UF

/m2

RCS1 (UF/m2) RPS2 (UF/m2) Inc. Terreno (UF/m2)

Evolución promedio anual

RCS1 (UF/m2), RPS2 (UF/m2) e Inc. Terreno (%)

Iquique

Evolución promedio anual

RCS1 (UF/m2), RPS2 (UF/m2) e Inc. Terreno (%)

Antofagasta

1,4

20,815,7 15,7 18,3

24,5

36,528,1

71,3

48,6

128,6

85,6

107,9

213,6

1,5%

10,1%

8,8%

5,9%

7,5%

8,9%

9,7%

0,0%

2,5%

5,0%

7,5%

10,0%

12,5%

15,0%

17,5%

20,0%

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25,0%

0

25

50

75

100

125

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200

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250

275

300

2007 2009 2010 2011 2012 2013 2017

% inci

dencia

UF

/m2

RCS1 (UF/m2) RPS2 (UF/m2) Inc. Terreno (UF/m2)

GSE

estimación por años de estudio

jefe de hogar

Escolaridad Promedio IquiqueEscolaridad promedio zona 2002 Escolaridad promedio zona 2017

Puerto Iquique

Península Cavancha

Centro

Histórico

Zofri

Cerro Dragón

Cavancha

Playa Brava

Huayquique

El Morro El Morro

Puerto Iquique

Península Cavancha

Centro

Histórico

Zofri

Cerro Dragón

Cavancha

Playa Brava

Huayquique

Escolaridad Promedio AntofagastaEscolaridad promedio zona 2002 Escolaridad promedio zona 2017

Puerto Antofagasta

La Chimba

Coloso

Playa Blanca

La Negra

Centro

Histórico

Puerto Antofagasta

La Chimba

Coloso

Playa Blanca

La Negra

Centro

Histórico

Índice desplazamientos

GSE

Índice de desplazamiento IquiqueDesplazamientos de población 2002-2012 Desplazamientos de población 2002-2017

Puerto Iquique

Península Cavancha

Zofri

Cerro Dragón

Cavancha

Playa Brava

Huayquique

El Morro

Puerto Iquique

Península Cavancha

Centro

Histórico

Zofri

Cerro Dragón

Cavancha

Playa Brava

Huayquique

El MorroCentro

Histórico

Índice de desplazamiento AntofagastaDesplazamientos de población 2002-2012 Desplazamientos de población 2002-2017

Puerto Antofagasta

La Chimba

ColosoPlaya Blanca

La Negra

Centro

Histórico

Puerto Antofagasta

La Chimba

ColosoPlaya Blanca

La Negra

Centro

Histórico

Discusión de resultados

preliminares

Discusión de resultados• Altas valorizaciones de suelo (Renta 1) y de precio de vivienda en

ambas ciudades, Iquique con peak reciente, mayor dispersión en

Antofagasta

• “Aprendizaje” del mercado para incrementar valor de rentas de suelo

capturadas (Renta 2) en años recientes (¿evolución “natural”?)

• Incremento en el tiempo de precios pagados por inmobiliarias (Renta

1) no es elemento, por si solo, explicativo de aumentos en precios de

vivienda

• Índice de desplazamiento confirma vinculación entre verticalización

del desarrollo inmobiliario y desplazamiento de población vulnerable

• Índice de desplazamiento 2002-2012 y 2002-2017 indica presencia

de arribo reciente de hogares inmigrantes en zonas centrales con

pérdida de “estatus” pero relocalización de nuevas localizaciones de

altos ingresos