Fecha: 201X-XX-XXPrimera EdiciónSecretaría: INTECOEditada e impresa por ©INTECODerechos reservadosICS 03.120.01; 03.080.99

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La presente norma técnica pertenece a INTECO en virtud de los instrumentos nacionales e internacionales, y por criterios de la Organización Mundial de la Propiedad Intelectual (OMPI). Salvo por autorización expresa y escrita por parte de INTECO, no podrá reproducirse ni utilizarse ninguna parte de esta publicación bajo ninguna forma y por ningún procedimiento, electrónico o mecánico, fotocopias y microfilms inclusive, o cualquier sistema futuro para reproducir documentos. Todo irrespeto a los derechos de autor será denunciado ante las autoridades respectivas. Las solicitudes deben ser enviadas a la Dirección de Normalización de INTECO. Las observaciones a este documento dirigirlas a: (506) 2283 4522 / info@inteco.org

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PN INTE G79:2020Conceptos y principios generales de valuaciónCorrespondencia: Esta norma nacional no es equivalente con ninguna norma internacional, por no existir referencia alguna al momento de su elaboración”.

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CONTENIDO PÁGINA

PRÓLOGO

0 INTRODUCCIÓN

1 OBJETO Y CAMPO DE APLICACIÓN

2 NORMAS DE REFERENCIA

3 SÍMBOLOS Y ABREVIATURAS

4 DEFINICIONES GENERALES

5 CONCEPTOS GENERALES SOBRE BIENES, SUELO, PROPIEDAD, ACTIVOS Y DEPRECIACIÓN

6 CONCEPTOS DE PRECIO, COSTO, VALOR Y MERCADO

7 CONCEPTOS DE VALOR DE MERCADO

8 COMPONENTES DE LA ESTRUCTURA DEL VALOR

9 OTROS CONCEPTOS:

10 CLASIFICACIÓN DE LOS SERVICIOS DE VALUACIÓN

11 PRINCIPIOS ECONÓMICOS APLICADOS A LA VALUACIÓN

12 ENFOQUES Y MÉTODOS DE VALUACIÓN

13 CONCEPTO DE DEPRECIACIÓN EN VALUACIÓN

14 CORRESPONDENCIA

15 BIBLIOGRAFÍA???????

ANEXO A (INFORMATIVO) GLOSARIO DE TÉRMINOS

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PRÓLOGO

El Instituto de Normas Técnicas de Costa Rica, INTECO, es el Ente Nacional de Normalización, según la Ley N° 8279 del año 2002. Organización de carácter privado, sin ánimo de lucro, cuya Misión es “desarrollar la normalización del país con el soporte de los servicios de evaluación de la conformidad y productos relacionados a nivel nacional e internacional, con un equipo humano competente, con credibilidad e independencia”. Colabora con el sector gubernamental y apoya al sector privado del país, para lograr ventajas competitivas en los mercados interno y externo.

La representación de todos los sectores involucrados en el proceso de Normalización Técnica está garantizada por los Comités Técnicos y el periodo de Consulta Pública, este último caracterizado por la participación del público en general.

Esta norma ha sido desarrollada en cumplimiento de los requisitos de nivel 1 y nivel 2 del Standards Council of Canada (SCC).

Esta norma INTE G79:2020 fue aprobada por la Comisión Nacional de Normalización de INTECO en la fecha del 2020-XX-XX.

Esta norma está sujeta a ser actualizada permanentemente con el objeto de que responda en todo momento a las necesidades y exigencias actuales.

A continuación, se mencionan las organizaciones que colaboraron en el estudio de esta norma a través de su participación en el Comité Técnico CTN 59, Servicios de valuación.

Participante Organización Robert Laurent Sanabria Instituto Costarricense de Valuación (ICOVAL)

Tamara Becerra Cotti Colegio Federado deIngenieros y de Arquitectos (CFIA)

Luis Alfredo Oreamuno Pérez Banco Hipotecario de la Vivienda (BANHVI)

Alberto Poveda Alvarado Ministerio de Hacienda

Johhny Solano Instituto Nacional de Seguros (INS)

Oscar Bonilla Bolaños Colegio de Ingenieros Agrónomos

Karol Barquero Navarro Colegio de Ciencias Económicas

Randall Arias Aguilar Industrial de Avalúos S.A

Benjamín Sandino Construfuerza S.A

Ronny González Mora Consultor experto

Juan Daniel Anchía Consultor experto

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0 INTRODUCCIÓNLa experiencia de los valuadores profesionales de bienes, así como el intercambio de criterios y experiencias entre las naciones por medio del IVSC ha demostrado que, con algunas excepciones, existe un acuerdo mundial común en cuanto a los fundamentos en que se sustenta la disciplina de valuación.

Si bien, la normativa y circunstancias económicas puedan, en ocasiones, requerir aplicaciones especiales (y a veces limitadas), en general, los fundamentos de los enfoques, métodos y técnicas de valuación son muy similares en todo el mundo, lo que es consistente con uno de los objetivos del IVSC que es enunciar y promocionar estos fundamentos.

La persona profesional valuador debe contribuir al enaltecimiento del servicio de valuación actuando con probidad, honestidad, responsabilidad, respeto, preparación y profesionalismo, atendiendo, en su caso, el código de ética que para tal efecto han sido establecidos por los colegios profesionales, institutos y asociaciones gremiales a las que pertenezca.

En esta norma se incorporan requisitos generales aplicables a las personas físicas o jurídicas que ofrecen servicios de valuación en el territorio costarricense, con la finalidad de garantizar al usuario de esos servicios una uniformidad, certeza y confianza en los resultados técnicos reportados.

Esta guía orientadora es un complemento para cada una de las demás normas INTE en materia de valuación; ofrece una perspectiva general de los fundamentos que son importantes comprender para la profesión de la valuación y para aplicar las INTE en materia de valuación.

El estándar de referencia que se utiliza para elaborar la presente INTE G79 son el capítulo de las Normas Internacionales de Valuación “Conceptos y Principios Generales de Valuación” del IVSC, así como las normas extrajeras GTS G 02 Conceptos y principios generales de valuación; y NMX-C-459-SCFI-ONNCCE-200-Servicios de Valuación.

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Conceptos y principios generales de valuación

1 OBJETO Y CAMPO DE APLICACIÓNLa presente guía, proporciona los fundamentos y los conceptos generales de la actividad valuatoria, cuyas directrices contemplan los estándares aceptados en el ámbito internacional.

Esta guía es aplicable a los todos servicios de valuación prestados ya sea por personas físicas, o por jurídicas que estén dentro del territorio o jurisdicción de Costa Rica.

2 NORMAS DE REFERENCIANo se citan normas para consulta. Este apartado se incluye con el propósito de mantener un orden numérico de los capítulos similar al de otras normas.

3 SÍMBOLOS Y ABREVIATURAS

BCCR: Banco Central de Costa Rica

CCECR: Colegio Profesional - Ciencias Económicas

CFIA: Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica

CONASIF: Consejo Nacional de Supervisión del Sistema.

ICOVAL: Instituto Costarricense de Valuación

INTECO: Instituto de Normas Técnicas de Costa Rica

IVS: International Valuation Standards

IVSC: International Valuation Standards Comité

NIIF: Normas Internacionales de Información Financiera

ONT: Órgano de Normalización Técnica - Ministerio de Hacienda

PGR: Procuraduría General de la República de Costa Rica

SUGEF: Superintendencia General de Entidades Financieras

SUGEVAL: Superintendencia General de Valores

UPAV: Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación

4 CONCEPTOS Y DEFINICIONES GENERALES4.1 valuaciónActividad multidisciplinaria que permite la estimación del valor de un bien, sea este inmueble, mueble o intangible, y que es realizado por una persona o grupo de personas, con formación académica específica, que los califican para llevar a cabo la valuación.

Nota: En la presente guía los términos valuación, tasación o valoración se utilizan como sinónimos.

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4.2 valuadorpersona profesional con formación especifica, miembro de un colegio profesional acorde a su formación, y que está facultado para desempeñar, conforme a su preparación académica (a nivel de grado y posgrado), los servicios de valuación con competencia técnica suficiente, en forma imparcial, independiente y con altos principios éticos.

Nota 1: En caso de inopia, para bienes especializados, un valuador puede ser una persona que carezca de estudios formales profesionales, pero su con conocimiento y experiencia adecuada que le permita prestar los servicios de valuación en ese campo específico.

Nota 2: El tasador o valorador también se utilizan como sinónimos.

Nota 3: La persona profesional debería ser un miembro activo de cualquiera de los siguientes colegios profesionales: Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos (CFIA), Colegio de Agrónomos, Colegio de Ciencias de Económicas y Colegio de Contadores.

4.3 avalúoproceso por el que un valuador emite su criterio profesional con la finalidad de informar el valor de un bien para determinado propósito, referido a una moneda de curso legal y a una fecha determinada.

Nota 1: Todo avalúo debería quedar sustentado en un informe técnico de valuación, elaborado con la mejor precisión, por el o los profesionales que hayan participado en la realización del mismo, el cual debe contener una guía orientadora de acuerdo con las Normas Internacionales de Valuación y norma nacional INTE G901.

Nota 2: Se recomienda que la vigencia técnica del avalúo de bienes muebles se estipula en un periodo máximo de 6 meses y la vigencia técnica del avalúo de bienes inmuebles se estipula en un periodo máximo de 1 año.

Nota 3: La responsabilidad profesional sobre el resultado del avalúo debería ser al menos 5 años.

4.4 periferia urbana aquellas zonas que pertenecen a las áreas localizadas entre el límite del cuadrante urbano y la poligonal envolvente del área urbana.Nota: La poligonal envolvente consiste en una línea imaginaria que encierra, tanto el cuadrante o casco urbano como las áreas adyacentes al mismo que, aunque no se encuentran dentro del cuadrante urbano, presentan características similares a las de estas zonas y se les considera como áreas en transición de rural a urbano

4.5 objeto del trabajo de valuacióndescripción de los principales términos sobre los que se sustenta el trabajo de valuación como son: descripción del bien a valorar, el propósito de la valoración y las responsabilidades de las partes involucradas en la valoración.

4.6 informe de valuacióndocumento final emitido por el valuador en el cual se establece en términos monetarios, una conclusión de valor para del bien objeto de la valuación.

El informe debe registrar el objeto de la valuación, además de: nombre del cliente o solicitante, base y propósito de la valuación, y los resultados del análisis que llevó a la opinión de valor. Un

1 Esta norma estaba en desarrollo al momento de la publicación de la presente guía.

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Informe de Valuación también puede explicar el proceso analítico desarrollado al llevar a cabo la valuación y presentar información pertinente usada en los análisis y debe especificar el enfoque utilizado.

4.7 fecha o periodo de la inspecciónfecha o fechas en las cuales, el valuador realiza la visita e identificación y verificación de las características del bien que es objeto de la prestación del servicio de valuación.

4.8 fecha de referencia del valortambién se le puede llamar fecha de valuación o fecha efectiva. Corresponde a la fecha en la cual, o para la cual aplica la opinión del valuador.

4.9 fecha del informe de valuacióndía calendario en el que el valuador emite el informe de valuación. Esta fecha debe ser indicada por el valuador en su informe, y es o puede ser diferente de la fecha de inspección. No debería haber un periodo superior a las dos semanas entre la visita al inmueble y la fecha del informe.

4.10 propósito del informe de avalúoes el fin para el cual se requiere estimar el valor del bien objeto del trabajo de valuación y debe ser claramente indicado, de modo que el valor conclusivo no sea utilizado fuera de contexto o para propósitos para los cuales no era la intensión (ejemplos: credito, hipotecario, aseguramiento, dación de pago, donación, intercambio, fines fiscales, entre otros).

El propósito del avalúo usualmente influye en la determinación de la base de valor a utilizar en el trabajo de valuación.

4.11 bases de valorLas bases de valor describen las premisas fundamentales sobre las cuales se sustenta la opción de valor reportada.

La base de valor que se utilice debe ser apropiada al propósito perseguido con la valuación. Toda base de valor utilizada debe ser citada y explicada.

La base de valor indicada por el valuador a la hora de seleccionar el enfoque y el método o técnica de valoración.

En algunos casos, podría ser que la base de valor esté establecida por regulaciones normativas o por contratos privados que así lo establezcan. En esos casos, las bases de valor utilizadas deberán ser interpretadas y utilizadas apropiadamente. De acuerdo con las IVSC estas son las bases de valor establecidas:

- Valor de mercado

- Valor de renta

- Valor de transacción (equitable value)

- Valor de inversión

- Valor de sinergia

- Valor de liquidación

- Valor fiscal

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- Valor de uso

4.12 uso del informe de valuaciónEs el destino que se le da a un informe de valuación y estará de acuerdo con el propósito, entre otros, una compraventa, garantía, dación en pago, aseguramiento.

4.13 cliente del servicio de valuacióncorresponde a la persona física o jurídica que solicita el trabajo de valuación.

4.14 cosaEs todo lo que existe, física o moralmente, pero que no comprende a los seres racionales.

Desde la óptica legal, la cosa es aquello sujeto de apropiación y traspaso conforme a los mecanismos establecidos en la ley.

Las cosas se consideran en función de la utilidad que le puede retribuir al patrimonio de quien la posee, por lo que también se le denominan bienes.

4.15 distinción de las cosasLas cosas pueden ser distinguidas o consideradas desde dos ópticas, conforme a su naturaleza, o conforme a las personas que las poseen.

Conforme a su naturaleza pueden ser: muebles o inmuebles; corporales o incorporales; principales o accesorias.

Conforme a las personas que las poseen pueden ser: comunes, públicas, particulares y sin dueño.

4.16 patrimonio conjunto de bienes y de deudas, estimables en dinero, pertenecientes a una persona y que constituye una universalidad jurídica.

[Fuente: Artículo 294, Código Cívil, modificado]

4.17 derecho realEs el derecho por el cual una cosa se halla sometida de modo absoluto y exclusivo, a la voluntad de una persona.

Pueden ser de dos tipos:

- Principales: tal es el caso de la propiedad y el usufructo. En estos, hay una relación directa entre la cosa y la persona.

- Accesorios: como es la hipoteca y el de prenda. Con estos la relación es indirecta, pues lo que hay de por medio es una obligación que está garantizada con el valor de la cosa dada en garantía.

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4.18 bienesEl concepto de bien es sinónimo del concepto de cosa. En general, la cosa o bien, corresponde a activos que como tales son sujetos de estimar su valor.

4.18.1 inmuebles

Una cosa se considera inmueble ya sea por su naturaleza, o porque la ley así lo disponga.

La tierra es el inmueble por naturaleza. A causa de su unión con el suelo, se consideran también inmuebles: las construcciones edificadas sobre el sobre el suelo o debajo de este, las plantas adheridas a la tierra y sus frutos pendientes de recolectar (activo biológico).

Por su naturaleza son inmuebles: los edificios, caminos, puentes, túneles, canales, tuberías, ferrocarriles y estanques.

Por disposición de ley, igualmente se consideran inmuebles los objetos o cosas que están adheridas a la tierra o unidas a los edificios y construcciones de forma fija y permanente, y los derechos reales sobre inmuebles. Ejemplos de ello tenemos: elevadores, rótulos, maquinaria de producción, servidumbres, entre otros).

Si el objeto es separado de la cosa a la que estaba adherido, recupera entonces su condición de mueble.

4.18.2 muebles

Similar a como sucede con las cosas inmuebles, las cosas muebles se consideran así en función de su naturaleza, o porque la ley así lo disponga.

Por la naturaleza, son muebles las cosas corporales. Por disposición de ley, las cosas incorporales.

Los semovientes (especies mayores y menores), son aquellos que se mueven por propia determinación y se les clasifica como muebles.

Los muebles, desde la forma de consumo, les denomina como fungibles y no fungibles. Los fungibles son aquellos que son consumidos de forma natural (alimentos, combustibles, tinta, etc.), o que salen del patrimonio de su dueño por su primer uso, como serían el dinero y valores comerciales.

Los no fungibles, son los muebles que no se consumen, pero que si se deterioran por uso (vestimenta, muebles, ropa, maquinaria, vehículos, etc.).

La distinción entre fungible y no fungible es importante tenerla clara para efectos de respaldar obligaciones, en donde se deba efectuar la devolución de muebles corporales.

4.18.3 intangibles

Lo bienes intangibles pueden ser clasificados según de donde se deriven como:

- Derechos: existen en función de los términos de un contrato que puede ser escrito o no, el cual genera beneficios económicos a las partes.

- Relaciones: se dan entre partes y generalmente son no contractuales; pueden ser de corta duración y tener gran valor para las partes, que pueden ser proveedores, clientes, distribuidores, fuerza de trabajo, entre otros.

- Incorpóreos Agrupados: corresponde al valor residual del bien intangible que queda luego de realizarse la valoración de todos los activos intangibles que son identificables y se

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deduzca del valor total de los activos intangibles. Se puede incluir acá clientela o patrocinio, utilidades excedentes y valor residual. Se le puede también llamar reputación.

- Propiedad Intelectual: es una clasificación especial de activos intangible, protegida por ley contra el uso no autorizado como es el caso de marcas registradas, nombres comerciales, derechos de autor, patentes, marcas de fábrica, secretos del negocio, la habilidad o destreza y el conocimiento especializado.

4.19 tierraZona de la superficie del planeta cuyas características abarcan todos los atributos de la biosfera, verticalmente y debajo de la zona, incluidos los de la atmósfera, el suelo y el sistema geológico subyacente, la hidrología, la población vegetal y animal y los resultados de la actividad humana pasada y presente.

4.20 sueloEs un cuerpo natural localizado en la superficie de la tierra, formado a partir de una mezcla variable de materiales minerales y orgánicos, mediante la acción de factores de meteorización, químicos, físicos y biológicos en el tiempo, capaz de sustentar el crecimiento de las plantas y otros seres vivos, y susceptible de modificaciones por el ser humano y por eventos naturales.

4.21 propiedadEs un concepto de connotación eminentemente legal. Corresponde al derecho más completo que se puede tener sobre una cosa, es un derecho absoluto, pues quien lo posee, tiene facultad para gozar y disponer de la cosa, sin otras restricciones que las permitidas por él, o las que sean impuestas por ley en beneficio del interés común.

Del derecho de propiedad emanan lo demás derechos, que corresponde a formas parciales de dominio, sin que por sí solas puedan proporcionar la plenitud del goce de la cosa.

Tal y como lo establece el código civil de Costa Rica, el derecho de propiedad comprende los siguientes derechos:

- De posesión.

- De usufructo.

- De transformación y enajenación.

- De defensa y exclusión; y

- De restitución e indemnización.

Si no se poseen todos esos derechos, la propiedad de la cosa es imperfecta o limitada.

4.21.1 propiedad inmobiliaria

La propiedad inmobiliaria incluye todos los derechos, intereses y beneficios relacionados con el dominio de bienes inmuebles. Los derechos inmobiliarios se representan normalmente a través de algún título (por ejemplo, una escritura) distinto del propio bien. Por tanto, la propiedad inmobiliaria es un concepto no físico.

La propiedad inmobiliaria se distingue de la mayoría de los bienes y servicios debido al período relativamente largo de tiempo que se requiere para comercializar lo que es una mercancía con

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poca liquidez a fin de lograr un valor que representa su valor de mercado, este periodo de exposición típicamente mayor en ausencia de un mercado al contado (un mercado en el que la mercancía está disponible para su venta inmediata), y la naturaleza y diversidad de los bienes y de los mercados, dan lugar a la necesidad de valuadores profesionales y normas técnicas en materia de valuación.

La propiedad sobre inmuebles surtirá todos los efectos legales, si está debidamente inscrita en el Registro Inmobiliario. De igual manera, cualquiera limitación de la propiedad inmueble que afecte a un tercero, también, debe estar inscrita en el Registro Inmobiliario.

4.21.2 propiedad mobiliaria o mueble

Es la propiedad o derechos sobre cosas tangibles e intangibles que no corresponden a bienes inmuebles. Estos bienes muebles pueden ser corpóreos (como vehículos, semovientes, frutos cosechados, maquinaria, etc.) o incorpóreos, también llamados intangibles (como una deuda, patentes, derecho de llave, etc.).

La propiedad mueble corpórea representa los derechos sobre cosas que no están fijas de manera permanente al bien inmueble o raíz y, generalmente se caracterizan por su movilidad.

4.21.3 propiedad de intangibles

Es la propiedad mueble que se ejerce sobre las cosas incorporales o incorpóreos, por lo que no es un elemento físico que se pueda palpar, pero si proporcionan derechos y privilegios a su propietario; generalmente generan un flujo de ingresos. Se manifiestan por sus propiedades económicas.

4.21.4 copropiedad y propiedad en condominio

Condición que se presenta, cuando el derecho de propiedad es compartido por varias personas.

Corresponde a una mancomunidad de intereses sobre un mismo objeto, sin que implique asociación, solo relaciones simples de comunidad.

La propiedad en condominio comprende la propiedad tanto sobre un derecho privado y como sobre una parte que es común a todos los condóminos.

En este tipo de propiedad, la parte común de cada copropietario no está determinada físicamente, sino que corresponde a una parte ideal del derecho en el todo, por lo que ningún codueño puede vender, gravar o transformar parte alguna de la cosa común.

El codueño tiene el derecho de vender o hipotecar su derecho privado, y el de defender la propiedad común mediante acciones posesorias o reivindicatorias, impidiendo con ello la imposición de gravámenes que se puedan obtener mediante la prescripción.

La copropiedad usualmente es el resultado de un acto contractual, pero también puede surgir por legado o herencia. También puede surgir copropiedad por determinación de Ley conforme los artículos 509 y 515 del Código Civil.

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4.21.5 derecho de posesión

Es la facultad de una persona de tener el dominio sobre la cosa objeto del derecho. Se adquiere junto con el derecho de propiedad; se hace efectivo por la ocupación o tradición del derecho o cosa de que se trata.

La posesión se puede adquirir y ejercer en nombre propio o de otro. Por el hecho de la posesión, se presume su derecho de poseer, a no ser que otro demuestre lo contrario.

La posesión subsiste, mientras dure la tenencia de la cosa o el goce del derecho.

4.21.6 servidumbre

Son derechos inmateriales sobre el bien inmueble que transfieren el uso, pero no la propiedad, de parte del inmueble.

4.22 activosLos activos son recursos controlados por una empresa como resultado de eventos pasados y de los cuales se espera que fluyan algunos beneficios económicos futuros a la empresa. La propiedad de un activo es por si un incorpóreo. Sin embargo, el activo que se tiene puede ser corpóreo o incorpóreo.

Según las normas internacionales de valuación, las palabras “activo” y “activos” generalmente se refieren a ítems que pueden ser objeto de un encargo de valuación. Salvo que se especifique otra cosa en la norma, estos términos pueden entenderse como “activo, grupo de activos, pasivo, grupo de pasivos, o grupo de activos y pasivos

4.22.1 activo circulante o corriente

Son activos que no están destinados a uso continuo en las actividades de la organización.

Algunos ejemplos son las acciones, los créditos, las inversiones a corto plazo y la tesorería en entidades financieras y en caja. En ciertas circunstancias los bienes inmuebles, que normalmente se tratan como un activo fijo, pueden tratarse como un activo corriente. Los ejemplos incluyen los terrenos o edificaciones mejorados considerados existencias para su venta.

4.22.2 activo no corriente (fijo o de largo plazo)

También llamado activo fijo. Esta categoría de activos incluye tanto activos físicos o tangibles y activos incorpóreos o intangibles. Los activos intangibles se consideran elementos de la propiedad mobiliaria intangible y pueden incluir habilidades de gestión y de comercialización, historial crediticio, fondo de comercio y varios derechos o instrumentos legales (patentes, marcas registradas, derechos de autor franquicias y contratos).

4.22.3 activo fijo

Activos que están destinados a uso continuo en las actividades de una organización. Incluyen los terrenos y edificaciones; instalaciones y maquinaría; y otras categorías de activos debidamente identificadas; también debe considerarse la amortización acumulada. Los inmuebles, instalaciones y equipamiento son activos tangibles o físicos.

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4.22.4 otros activos fijos

Activos que no están destinados a uso continuo en las actividades de una organización, pero que se espera tener en propiedad a largo plazo, incluyendo inversiones a largo plazo, créditos a largo plazo, fondo de comercio, gastos a distribuir en varios ejercicios, y patentes, marcas y activos similares.

4.23 depreciación y amortizaciónDepreciación y amortización, son términos que se utilizan tanto en el campo de la valuación como en ámbito financiero y contable, situación que puede llevar a confusión.

Muy importante, para los valuadores la depreciación acumulada es una función del mercado. Las reservas para depreciación son una función de una convención contable y no necesariamente reflejan el mercado.

4.23.1 depreciación acumulada

Para evitar confusiones se debe indicar que los valuadores pueden usar el término depreciación o la expresión depreciación acumulada en los métodos de costo de reproducción o costo de reposición para referirse a cualquier pérdida de valor a partir del costo total estimado nuevo del bien inmueble y mueble valorado. Esas pérdidas se pueden considerar atribuibles al deterioro físico, obsolescencia técnica o funcional u obsolescencia externa.

4.23.2 reservas para depreciación

El concepto “reservas para depreciación” se refiere a registros hechos por los contadores como cargos al costo original de los activos bajo la convención de costo histórico, independientemente de la base para tales registros.

4.24 pasivoEl pasivo representa lo que el negocio debe a otras personas o entidades conocidas como acreedores. Éstos tienen derecho prioritario sobre los activos del negocio, antes que los dueños.

4.25 capitalEl capital es la aportación de los dueños conocidos como accionistas. Representa la parte de los activos que pertenecen a los dueños del negocio. En síntesis, es la diferencia entre el monto de los activos que posee el negocio y los pasivos que debe. Capital contable y capital neto son otros términos de uso frecuente para designar la participación de los dueños.

4.26 amortizaciónEn los estados financieros la amortización es la cuantificación de las depreciaciones de activos para la contabilidad de una organización a través de su vida útil. Los importes se aplican con el fin de bajar el costo contable que tienen los bienes tangibles con los que la empresa realiza sus operaciones (los activos fijos).

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4.27 negocio en marchaEste postulado consiste en asumir que la permanencia de una organización económica en el mercado no tendrá límite o fin, con excepción de las entidades en liquidación. Por lo tanto, permite suponer, salvo prueba en contrario, que la entidad seguirá operando por tiempo indefinido, por lo que no resulta válido usar valores de liquidación, es decir, de remanente, al cuantificar sus recursos y obligaciones.

4.28 estado de resultadosDicho estado financiero trata de reflejar el balance entre los ingresos y gastos contables. Al remanente se le llama resultado, el que puede ser positivo o negativo. Si es positivo se le llama utilidad y si es negativo se le denomina pérdida.

4.28.1 estado de situación financiera o balance

El estado de situación financiera es un estado financiero básico que muestra los montos del activo, del pasivo y del capital en una fecha específica. En otras palabras, dicho estado financiero muestra los recursos que posee el negocio, sus adeudos y el capital aportado por los dueños.

4.28.2 estado de flujo de efectivo

En el informe se incluyen las entradas y salidas de efectivo que tuvo una compañía en un periodo de operaciones para determinar el saldo o flujo neto de efectivo al final de este. Las entradas de efectivo son los recursos provenientes de transacciones como ventas al contado, cobranza y aportaciones de los socios, entre otros. Las salidas de efectivo son desembolsos que se realizan por transacciones tales como compras al contado, pago de cuentas por pagar y pago de gastos, entre otros.

4.28.3 costo de activos fijos

las inversiones en inmuebles, maquinaria y equipo deben valuarse al costo de adquisición, al de construcción o, en su caso, a su valor equivalente. El costo de adquisición incluye el precio neto pagado por los bienes, más todos los gastos necesarios para tener el activo en el lugar y las condiciones que permitan su funcionamiento, como los derechos y gastos de importación, fletes, seguros, impuestos de importación, gastos de instalación o acondicionamiento necesarios para que el activo comience a operar.

4.28.4 valor residual de un activo

es el importe estimado que la entidad podría obtener actualmente por desapropiarse del elemento, después de deducir los costos estimados por tal desapropiación, si el activo ya hubiera alcanzado la antigüedad y las demás condiciones esperadas al término de su vida útil.

4.28.5 activo intangible

Son aquellos activos no circulantes que, sin ser materiales o corpóreos, son aprovechables en el negocio. Asimismo, es “un activo identificable, de carácter no monetario y sin apariencia física”

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4.28.6 costo de activos intangibles

Un negocio puede adquirir activos intangibles de otras compañías o desarrollarlos por sí mismo. Cuando un activo intangible se adquiere por medio de una compra, es necesario estimar el valor de los activos no monetarios dados a cambio. Cuando un activo intangible se desarrolla internamente, la medición de su costo es un poco más difícil de efectuar; sin embargo, esta partida debería incluir todas las erogaciones relacionadas con este concepto, efectuadas con el propósito de generar ingresos futuros. Como los demás activos, y de acuerdo con el postulado del valor histórico original, el valor que se le debe asignar a un intangible es su costo de adquisición.

La NIC 38 establece que un activo intangible sea reconocido si, y sólo si, es probable que los beneficios económicos futuros esperados atribuibles al activo fluyan a la entidad, y su costo pueda determinarse con fiabilidad

4.29 franquicias Una franquicia es el derecho o privilegio que recibe por una organización para efectuar de manera exclusiva negocios en un área geográfica determinada. Las franquicias por lo regular las otorga alguna entidad privada. Por ejemplo, una organización puede tener el derecho exclusivo de establecer una cadena de restaurantes ampliamente conocida en alguna ciudad de un país.

4.30 marca registradaLas marcas registradas son un medio para construir y mantener un aspecto distintivo del producto elaborado con respecto al de la competencia. El valor de la marca registrada estriba en la contribución que efectúa al incremento de las ventas de la compañía. Las marcas registradas son derechos que pueden adquirirse, venderse o arrendarse. En el caso de la adquisición de marcas registradas, éstas deben valuarse a su precio de costo más todos los gastos que se hayan originado para su obtención legal.

4.31 patenteUna patente es un derecho que otorga el gobierno de un país para hacer uso exclusivo de un proceso de manufactura o para vender un invento durante un periodo. Este plazo no puede renovarse, pero con frecuencia al término de este se le hacen algunas modificaciones al diseño original y se presenta como un nuevo producto. Una patente tiene valor sólo si la protección otorgada por el gobierno respecto a la competencia se utiliza para generar futuras utilidades con base en una reducción de costos de manufactura o en la obtención de un mayor precio de venta del producto.

4.32 derechos de autor

El derecho de autor es una garantía que otorga el gobierno de un país al autor de una obra para ejercer el derecho exclusivo de publicar, vender y explotar los productos obtenidos de la misma durante un periodo determinado. Los derechos de este concepto pueden adquirirse mediante el pago de regalías, compra directa o la obtención de un derecho de autor, producto de una obra desarrollada internamente en la empresa. Los problemas de valuación de los derechos de autor son similares a los que se presentaron en la sección de patentes. Aunque los derechos de autor puedan tener una vida legal prolongada, la vida útil de dichos activos tiene vigencia mientras existe un mercado que demande su publicación. La amortización de los derechos de autor se efectúa en línea recta.

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4.33 tasa interna de retornoEs la tasa de descuento (r) que hace que el valor actual de los flujos de beneficio (positivos) sea igual a los flujos de inversión (negativos). En otras formas alternativas podemos decir que la TIR es la tasa que descuenta todos los flujos asociados con un proyecto a un valor de exactamente cero.

4.34 inversiónErogaciones o flujos de efectivo que se realizan en las empresas y organizaciones con el propósito de obtener un rendimiento futuro con la actividad económica a realizar.

4.35 valor actual neto

Es el valor presente de los flujos netos de efectivo de un proyecto, entendiéndose por flujos de efectivo netos la diferencia entre los ingresos y los egresos periódicos, incluida la inversión. Para actualizar esos flujos netos se utiliza una tasa de descuento, que es una medida de la rentabilidad mínima exigida para el proyecto.

4.36 beta

Es un indicador de riesgo sistemático que mide la respuesta (sensibilidad) de un valor a los movimientos del portafolio del mercado. Se puede determinar como la relación entre la covarianza de los rendimientos de un instrumento financiero con en el mercado al que pertenece y la varianza de todo el mercado.

4.37 precio de los bienes de capital (CAPM)

La tasa de descuento es el rendimiento esperado de cualquier inversión y debe ser igual a la tasa libre de riesgo más un premio por el riesgo asumido.

4.38 valor perpetuo o residual Valor futuro de los flujos de efectivo esperados por la empresa en el resto de su vida infinita. Esto es así porque desde el momento que las proyecciones se limitan a un número de años, surge la necesidad de estimar un valor residual del negocio que recoja la existencia de la vida ilimitada de la empresa. Esto supone que la empresa seguirá operando y generando flujos de efectivo de manera infinita, que se reinvertirán en la misma para asegurar su continuidad.

4.39 riesgo país

El riesgo país es la sobretasa que paga un país por sus bonos con relación a la tasa que paga el Tesoro de Estados Unidos. Es decir, es la diferencia que existe entre el rendimiento de un título público emitido por el gobierno nacional y un título de características similares emitido por el Tesoro de los Estados Unidos.

4.40 prima de riesgo Mide el rendimiento que paga el mercado por unidad de riesgo (precio del riesgo) al ser la diferencia entre el rendimiento promedio del mercado riesgoso y la tasa libre de riesgo.

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4.41 tasa libre de riesgoEs el rendimiento mínimo que el inversor debería obtener al arriesgarse a invertir, porque de no hacerlo, ese seria, por lo menos el rendimiento que estaría dejando de obtener. También se concibe como la tasa de menor riesgo en el mercado.

4.42 costo ponderado de capital

Es la tasa que se utiliza para descontar los flujos de caja futuros a la hora de valorar un proyecto de inversión cuando el costo financiero del capital de la entidad se obtiene por ponderación de recursos propios y de deuda. Es decir, es la tasa que representa el costo medio de los activos, aquellos que provienen de fuentes de financiamiento, tanto de la propia entidad como externas, y que tienen un costo financiero.

4.43 tasa de capitalización

La tasa de capitalización (Cap Rate) representa el rendimiento esperado, en este caso generado por un inmueble, en un año de explotación descontando los costos de gestión y financiación incurridos. Esta tasa se mide por periodos y el resultado efectivo variará en función de la exactitud de las proyecciones, la capacidad de alquilar el inmueble, así como el grado de ocupación alcanzado.

4.44 valor del activo físicoEl valor del activo físico está determinado por el valor del terreno más el valor de la instalación física más el valor de los equipos y mobiliario. Para encontrar el valor físico y de reposición, se utiliza la metodología de comparables (o mercado) para el terreno y la metodología de costos para edificaciones, equipos y mobiliario.

4.45 valor del activo inmobiliario El valor del activo inmobiliario se obtiene a partir de la capitalización de las rentas por concepto de alquiler del inmueble y se reflejan en el flujo de caja. A los valores presentes netos de las rentas se le suma el valor presente de la perpetuidad asociada al activo.

4.46 valor de la empresa en marchaLa valoración del negocio en marcha se obtiene a partir de los flujos efectivo y gastos que generara la actividad o negocio, en estos flujos se incluye la inversión inicial, la perpetuidad dentro del valor de la empresa en marcha y se obtiene un valor actual neto.

4.47 fondos de inversión inmobiliariosson patrimonios independientes que administran las sociedades administradoras de fondos de inversión, por cuenta y riesgo de los participantes, cuyo objetivo primordial es la inversión en bienes inmuebles construidos, ya sea dentro o fuera del territorio nacional, los cuales deben poseerse en concepto de propiedad y libres de derechos de usufructo, uso y habitación.

5 PRECIO, COSTO, VALOR Y MERCADOCon la finalidad de evitar imprecisiones en los términos o conceptos aplicados en el ejercicio de la valuación, se definen los conceptos de precio, valor, costo y mercado.

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5.1 precioCantidad pagada en términos monetarios, pedida u ofrecida por un bien o servicio.

Cuando se trata de una venta realizada, el precio es un hecho histórico, ya sea de conocimiento público o confidencial.

Debido a las capacidades financieras, a las motivaciones o intereses especiales de un determinado comprador y/o vendedor, el precio que se paga por un bien o servicio podría o no, tener relación alguna con el valor que otros les asignen a esos bienes o servicios.

No obstante, en general, el precio es un buen indicador del valor relativo que el comprador y vendedor le han asignado a los bienes y los servicios en determinadas circunstancias.

5.2 valorEs un concepto económico que hace referencia al precio más probable en el que tanto compradores como vendedores llegarán a un acuerdo por un bien o servicio que esté en venta. El valor no corresponde a un hecho, sino que más bien, corresponde a un estimado del precio más probable que será pagado por un bien o servicio en un momento dado, bajo el entendido de una adecuada comercialización, en la que las partes han actuado cada una con conocimiento, prudentemente y sin indebida presión. El concepto económico de valor lo que refleja es la opinión del mercado sobre los beneficios que va a obtener quien posee el bien o por los servicios que recibe en la fecha efectiva de la valuación.

Depende de la relación oferta y demanda, de la necesidad, que haya medios para adquirir el bien o servicio, y que éste se pueda transferir.

Existen diferentes definiciones de valor. Algunas son de uso común en las valuaciones. Otros se usan en determinadas situaciones especiales bajo circunstancias identificadas y manifestadas en el informe. Es de vital importancia para el uso y comprensión del avalúo que se establezca claramente su propósito.

5.3 costoCorresponde al precio o la cantidad requerida para crear, producir u obtener un bien o prestar el servicio demandado. Una vez que se ha completado, el costo se convierte en un hecho histórico. El precio pagado por un bien o un servicio se convierte en el costo para el comprador.

La estimación del costo de un bien puede basarse tanto en la estimación del costo de reproducción como en la del costo de reposición.

5.3.1 costo de reproducción

Corresponde al costo de crear una réplica virtualmente idéntica de la estructura o bien existente, empleando el mismo diseño y materiales similares

5.3.2 costo de reposición

Corresponde a la estimación del costo en que se incurriría para construir una estructura o crear un bien de utilidad comparable similar al que se está valorando, pero empleando el diseño y los materiales que actualmente se usan en el mercado.

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En muchos países, el término activo moderno es equivalente al costo de reposición, para describir una estructura cuyo costo se estima sobre la base de reposición.

5.3.3 costo total

El costo total de un bien o servicio comprende todos los costos directos e indirectos de su producción. Cualquier costo de capital adicional en que incurra el comprador luego de la adquisición, se adicionará al costo histórico de adquisición para los efectos de la contabilidad de costos. Dependiendo de cómo perciba el mercado la utilidad de dichos costos, éstos pueden o no reflejarse totalmente en el valor de mercado del bien.

5.4 mercadoCorresponde al ámbito o entorno en el que confluyen oferentes y demandantes, en donde se comercializan bienes y servicios, ofrecidos y demandados, mediante un mecanismo de precios.

Un mercado implica que los bienes y los servicios se pueden comercializar, entre demandantes y oferentes, sin ninguna restricción indebida en sus actividades. Cada una de las partes responderá a las relaciones de la oferta y la demanda, así como los otros factores que inciden en la fijación de los precios, en función de sus capacidades y conocimientos, y de acuerdo con la utilidad relativa de los bienes y servicios para sus necesidades y deseos individuales.

6 CONCEPTOS DE VALOR DE MERCADO Y NO MERCADO6.1 valor de mercadoEl Valor de Mercado es la cantidad estimada por la cual un activo o pasivo debería intercambiarse en la fecha de valuación entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre, tras una comercialización adecuada en las que las partes hayan actuado con conocimiento, de manera prudente y sin coacción.

La definición de Valor de Mercado será ampliada de acuerdo con el siguiente marco conceptual:

(a) “La cuantía estimada” se refiere al precio expresado en términos de dinero que puede pagarse por el activo en una transacción de mercado realizada en condiciones de igualdad entre partes independientes. El valor de mercado es el precio más probable que puede obtenerse razonablemente a la fecha de valuación en conformidad con la definición de valor de mercado. Es el mejor precio razonable obtenible por el vendedor y el más ventajoso razonablemente obtenible por el comprador. Esta estimación excluye específicamente un precio estimado inflado o deflactado por condiciones o circunstancias especiales tales como una financiación atípica, acuerdos de venta, consideraciones especiales o concesiones proporcionadas por cualquier asociado a la venta, o cualquier elemento de valor disponible únicamente para un comprador o vendedor específico.

(b) “Un activo o pasivo debería intercambiarse” se refiere al hecho de que el valor de un activo o pasivo es una cantidad estimada y no un importe predeterminado o precio de venta real. Es el precio en una transacción que cumple todos con los elementos de la definición de valor de mercado en la fecha de valuación.

(c) “En la fecha de valuación” requiere que el valor sea temporalmente específico a una fecha determinada. Ya que los mercados y las condiciones de mercado pueden variar, el valor estimado puede ser incorrecto o inapropiado en otro momento. La cuantía de la valuación reflejará el estado y circunstancias reales del mercado en una fecha de valuación efectiva, no los de una fecha pasada o futura.

(d) “Entre un comprador dispuesto a comprar” se refiere a uno que está motivado, pero no obligado a comprar. Este comprador no está ni muy entusiasmado ni dispuesto a comprar a cualquier

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precio. Este comprador es también alguien que compra de acuerdo con las realidades y expectativas del mercado actual, más que en relación con un mercado imaginario o hipotético que no se puede ser demostrado o cuya existencia no puede preverse. Se presupone que el comprador no pagaría un precio mayor al que el mercado exige. El actual propietario está incluido entre quienes constituyen “el mercado”.

(e) “Y un vendedor dispuesto a vender” es un vendedor que ni está muy entusiasmado, ni se encuentra forzado a vender a cualquier precio, ni está preparado para ofrecer un precio que no se considere razonable en el mercado actual. El vendedor dispuesto a vender está motivado para vender el activo en condiciones de mercado, por el mejor precio obtenible en un mercado abierto después de una adecuada comercialización, cualquiera que este precio pueda ser. Las circunstancias del propietario actual no son parte de estas consideraciones porque el vendedor dispuesto a vender es un propietario hipotético.

(f) “En una transacción libre” es una transacción entre partes que no tienen una relación particular o especial, como por ejemplo la de parentesco, la que hay entre una empresa matriz y sus filiales, o la de casero e inquilino, que puede hacer que le nivel de precio no sea propio del mercado. Se presume que la transacción al valor de mercado se realiza entre partes no relacionadas, actuando cada una independientemente.

(g) “Tras una comercialización adecuada” significa que el activo sería expuesto en el mercado de la manera más apropiada para lograr la venta al mejor precio razonablemente obtenido de acuerdo con la definición de Valor de Mercado. Se presume que el método de venta es el más apropiado para obtener el mejor precio en el mercado al cual tiene acceso el vendedor. La duración del tiempo de exposición en el mercado no es un periodo fijo, sino que variará de acuerdo con el tipo de activo y las condiciones del mercado. El único criterio es que debe haber suficiente tiempo para permitir que el activo llame la atención de un número adecuado de participantes del mercado. El periodo de exposición tiene lugar con anterioridad a de la fecha de valuación.

(h) “En que las partes hayan actuado con conocimiento, de manera prudente” presupone que tanto el comprador dispuesto a comprar como el vendedor dispuesto a vender están razonablemente informados sobre la naturaleza y las características del activo, sus usos reales y potenciales, y el estado del mercado a la fecha de valuación. Se presume que cada parte habrá de emplear esa información para buscar el precio más favorable para sus respectivas posiciones en la transacción. La prudencia es evaluada refiriéndose al estado del mercado a la fecha de valuación, no con la ventaja de la visión retrospectiva desde alguna fecha posterior. Por ejemplo, no es necesariamente imprudente para un vendedor vender activos en un mercado con precios a la baja, a un precio que es menor a los niveles anteriores del mercado. En estos casos, como ocurre con otras transacciones en mercados con precios cambiantes, el vendedor o comprador prudente actuará de acuerdo con la mejor información de mercado disponible en ese momento.

(i) “y sin coacción” establece que cada parte tiene algún tipo de motivación para llevar a cabo la transacción, pero no se ve ni forzada ni indebidamente coaccionada para completarla.

6.2 valor razonable de mercadoEn algunos lugares es utilizado el término legal “valor razonable de mercado” como un sinónimo de valor de mercado

Ello puede generar confusión con la expresión contable de valor razonable de mercado. Tanto en las normas IVSC, como en esta norma, se aclara que el valor buscado por la valuación es el valor de mercado, que es distinto al término contable utilizado en las NIIF, el cual es utilizado en la elaboración de estados financieros.

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6.3 valor de salvamentoel valor de una propiedad, excluido el terreno, como si se dispusiera por los materiales que contiene, en lugar de por un uso continuado, sin reparaciones especiales o adaptaciones

6.4 valor ”Plotage”el incremento de valor que resulta de la unión de dos o más propiedades. Ejemplo: el valor de dos inmuebles reunidos puede ser mayor a la suma de los valores de cada uno de ellos por separado.

6.5 valor distinto al de mercadoEs también llamado valor de no mercado. Corresponde a un valor específico que responde a condiciones particulares que no tienen relación con los valores de un mercado abierto y observable. Pueden ser, entre otros: valor catastral, valor asegurable (en su caso), valor de rescate, valor en uso y valor en remate.

Tales valoraciones no derivan de Valor de Mercado, por ende, deberán distinguirse y explicarse cuidadosamente por el Valuador.

6.5.1 valor fiscal

Valor que se da a un bien para para pago de impuestos. Debe elaborarse con base en la legislación fiscal vigente.

6.5.2 valoración administrativa

todas aquellas valoraciones que la Dirección General de Tributación (DGT) u otra institución realiza a solicitud de diferentes entes públicos, cuyo uso pretendido sea distinto a uno tributario.

6.5.3 valor en uso

Este tipo de valor se enfoca en el valor que la propiedad específica contribuye a la empresa de la cual forma parte, sin considerar el uso mejor y más productivo de la propiedad o el importe monetario que pudiera obtenerse a su venta.

6.5.4 valor de liquidación o de venta forzada

El término “venta forzada” se utiliza con frecuencia en circunstancias en que un vendedor está obligado a vender y que, como consecuencia, no es posible un periodo apropiado de comercialización y los compradores pueden no ser capaces de llevar a cabo una debida diligencia adecuada. El precio que podría obtenerse en estas circunstancias dependerá de la naturaleza de la presión a sobre el vendedor y de las razones por las cuales no es posible realizar adecuada comercialización. Para el vendedor también puede reflejar las consecuencias de no vender dentro del periodo de tiempo disponible. A menos que la naturaleza y el motivo de las restricciones sobre el vendedor se conozcan, el precio obtener en una venta forzosa no puede ser estimado de forma realista. El precio que un vendedor aceptará en una venta forzada reflejará sus circunstancias particulares, en lugar de las de un vendedor hipotético dispuesto a vender, como se establece en la definición de Valor de Mercado. Una “venta forzada” es la descripción de la situación bajo la cual se realiza el intercambio, y no una base de valor distinta.

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6.5.5 valor de rescate

Describe el valor de un activo que ha alcanzado el final de su vida económica para la finalidad para la que se creé. El activo podría tener aún valor para un uso alternativo o para reciclaje.

6.5.6 costo de reposición de seguro o valor asegurable

Es el costo de reposición de un bien asegurable conforme lo define una póliza o contrato de seguro.

6.5.7 valor en remate

Monto estimado que se esperaría lograr en una subasta promovida, conducida y con adecuada asistencia de postores.

Normalmente presume que la venta se realiza en sitio y que se ofrecen a la venta en la misma oportunidad, tal y como se encuentren los bienes en su estado de conservación y mantenimiento.

6.5.8 valor de Indemnización

El costo necesario para reemplazar, reparar o reconstruir la propiedad asegurada a una condición substancialmente similar (excluyendo la realización de nuevas mejoras o eventuales ampliaciones), que la condición que tenía a la fecha en que ocurrió el siniestro, considerando la edad del bien, estado de conservación de éste y su vida útil remanente.

También puede definirse como el costo necesario para compensar el daño o perjuicio en los derechos de propiedad, que se le haya causado a un inmueble parcialmente expropiado, ya sea por una sección segregada o bien por la expropiación de un derecho, como lo podría ser una servidumbre.

7 COMPONENTES DE LA ESTRUCTURA DEL VALOREn toda valuación de un bien los criterios clave son: la utilidad, escasez, necesidad y el poder adquisitivo del mercado. El proceso de valuación emplea enfoques y procedimientos que buscan definir y cuantificar el grado de participación de esos criterios.

7.1 utilidadEs la cualidad de ser útil, o sea que trae o produce provecho, comodidad, fruto o interés.

Nota: La utilidad de un bien que se valora no corresponde a una condición absoluta, sino que es un término relativo o comparativo. Se compara el bien con su capacidad productiva a fin de determinar su valor. Un bien no tendrá valor, a menos que sea útil, que tenga la habilidad de despertar el deseo de posesión y que tenga el poder de dar satisfacción. Pero esa habilidad de utilidad es más que utilidad pragmática. Un objeto puede tener o no tener utilidad al mismo tiempo, dependiendo de los deseos de diferentes individuos. La utilidad de un bien se evalúa en función de los factores legales, físicos, funcionales, económicos y ambientales que determinan su capacidad productiva.

7.2 escasezLimitaciones a la oferta disponible de un bien económico en relación con la demanda por el mismo.

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Nota: Se ha concluido que el valor no puede existir sin la utilidad, pero no es suficiente y única condición. La escasez debe estar presente como otro elemento. Si esta no está presente, no puede existir el valor.

7.3 necesidadEs el impulso irresistible que procura la obtención de un determinado bien.

Nota: La necesidad no es el único elemento que da valor a un bien. Si lo anterior fuese cierto, cualquier alimento, por ejemplo, el pan sería intrínsecamente valioso, porque es necesario para satisfacer el hambre. El valor del pan no es intrínseco, depende de la relación pan – hambre.

7.4 poder adquisitivoCapacidad económica para obtener bienes y servicios.

8 OTROS CONCEPTOS:8.1 valor razonable contableEste concepto contable, se define en las NIIF y en otras normas contables, como la cantidad por la que puede intercambiarse un activo, o saldarse un pasivo, entre el comprador y un vendedor interesados y debidamente informados, en una transacción libre.

El Valor Razonable se usa frecuentemente para reportar valores tanto de mercado como los valores distintos al valor de mercado para la elaboración de estados financieros. Si puede establecerse el valor de mercado de un activo, entonces este valor será igual al Valor Razonable.

8.2 bienes especialesSon bienes que por sus características los hacen únicos y no necesariamente cuentan con un mercado activo. Usualmente estos bienes, en caso de comercializarse, se venden como parte de un negocio al que pertenecen.

La valuación de estos bienes es compleja, ya que el valuador debe caracterizarlos, de tal forma que el razonamiento del mercado permita explicar el valor final.

8.3 valoración sujeta a requisitosvaluación sujeta a requisitos legales o reglamentarios es aquella en donde el valuador tiene que aplicar determinados métodos de valuación específicos requeridos por el solicitante.

9 CLASIFICACIÓN DE LOS SERVICIOS DE VALUACIÓNSin que corresponda a una lista taxativa, los servicios de valuación que se consideran dentro del ámbito de aplicación de esta norma, por la naturaleza del bien o cosa, objeto de la valuación, se clasifican en los siguientes tipos:

Valuación de bienes inmuebles. Valuación de bienes muebles. Valuación de bienes intangibles.

Conforme evoluciona la valuación, podrán incluirse otros tipos de bienes, para lo cual se deberá justificar bien la aplicación de los conceptos contenidos en este compendio normativo.

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10 PRINCIPIOS ECONÓMICOS APLICADOS A LA VALUACIÓN10.1 principio de sustituciónEs la posibilidad que tiene un bien de poder ser reemplazado por otro idéntico o similar en lo que se refiere a sus capacidades, aspecto, tamaño, forma, amenidades, estado físico, entre otros. Adicionalmente aplica el mismo principio para servicios.

En este sentido, puede fijarse el valor del bien objeto de la valuación a partir de la consulta de los precios de adquisición de aquellos que pueden sustituirlo.

10.2 principio de anticipaciónEstablece que el valor presente del bien objeto de la valuación se sustenta en los beneficios futuros que pueden retribuir su uso o explotación, así como en los costos y gastos asociados con dicho uso o explotación.

10.3 principio de mayor y mejor usoSeñala que el valor de un bien susceptible de ser dedicado a diferentes usos, y que se está valorando, debe ser determinado con base en el uso probable más apto, que sea físicamente posible, apropiadamente justificado, legalmente permitido y financieramente factible, de manera que se establezca el valor más alto.

10.4 principio de oferta y demandaLas fuerzas económicas de la oferta y la demanda están influenciadas por la escasez. Por ello, un aumento en la oferta que supere a la demanda va a incidir en una disminución en el nivel general de los precios de bienes o servicios específicos, y que, por el contrario, una disminución de la oferta va a provocar el incremento del nivel de los precios.

Este principio señala la existencia de una relación inversa entre la oferta y el precio, así como de una relación directa entre la demanda y el precio.

10.5 principio de finalidadEstablece que según sea la finalidad de la valuación, eso va a determinar el enfoque, método y las técnicas de valoración a utilizar. Debe existir coherencia con la finalidad de la valoración entre el enfoque, los criterios y métodos de valoración utilizados.

10.6 principio de prudenciaEstablece que ante diferentes escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se debe elegir el que como resultado dé un menor valor.

10.7 principio de temporalidadSeñala que el valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo.

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10.8 principio de transparenciaEstablece que los informes de valuación de un bien deben contener la información necesaria y suficiente para su fácil comprensión y detallar todas las hipótesis y documentación utilizadas.

10.9 principio del valor residual

Establece que el valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un bien será la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.

11 ENFOQUES Y MÉTODOS DE VALUACIÓN

Las valuaciones de cualquier tipo, ya sea que se elaboren para estimar el valor de mercado o un valor distinto al valor de mercado, requieren que el valuador aplique uno o más enfoques de valuación y dentro del enfoque, una metodología apropiada.

El objetivo al seleccionar enfoques y métodos de valuación para un bien es encontrar el método más apropiado bajo las circunstancias particulares. Los enfoques se fundamentan en los principios económicos de equilibrio de precio, anticipación de beneficios o sustitución

El proceso de selección debería considerar, como mínimo:

La(s) base(s) y premisa(s) de valor apropiadas, determinadas por los términos y el propósito de valuación de la encomienda.

Las respectivas fortalezas y debilidades de los enfoques y métodos de valuación posibles. La idoneidad de cada método en vista de la naturaleza del bien, y los enfoques y métodos

usados por los participantes en el mercado pertinente. La disponibilidad de la información fiable que es necesaria para aplicar el o los métodos.

11.1 enfoque de mercado

Provee una indicación de valor mediante la comparación del activo con activos idénticos o comprables (esto es similares) de los cuales se dispone de información de precio y características.

Se aplica bajo las siguientes circunstancias:

el activo sujeto ha sido vendido recientemente en una transacción apropiada para considerarse conforme a la base de valor,

el activo sujeto o activos sustancialmente similares se comercian públicamente, y/o hay transacciones observables frecuentes y/o recientes de activos similares.

Este enfoque requiere como requisito fundamental la realización de un estudio de mercado, el cual puede incluir los siguientes aspectos como investigación de transacciones (ventas reales, registros públicos, etc.), investigación de valores de ofertas, criterios de profesionales, entrevistas a propietarios y bases de datos.

Entre las limitaciones más importantes asociadas al estudio de mercado están los problemas que puede eventualmente presentar el dato en cuanto a credibilidad, confiabilidad y veracidad.

En el caso de que el valuador utilice como comparables valores de oferta, tendrá la opción de aplicar un porcentaje de disminución o aumento del valor, ya sea porque el dato no represente una

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oferta real en términos de las expectativas del vendedor o prevalezca una situación en la cual tenga la necesidad de vender. Esta situación debe ser evidente respecto a la totalidad del estudio de mercado.

La metodología que el valuador utilice dependerá de la disponibilidad y veracidad de la información de mercado, considerando siempre el concepto de mayor y mejor uso del bien.

11.1.1 método de comparación de ventas y ofertas, o de transacciones comparables

Se conoce también como el método de comparación de transacciones, y utiliza información sobre transacciones que involucran activos que son iguales o similares al activo sujeto para llegar a una indicación de valor.

El método de transacción comparable puede utilizar una gama de diferentes evidencias comparables, también conocida como unidades de comparación (homologables), que forma la base de la comparación. Por ejemplo, algunas de las unidades de comparación usadas para intereses de propiedad inmueble incluyen precio por metro cuadrado, alquiler por metro cuadrado y tasas de capitalización.

Los pasos clave en el método de comparación de transacciones son:

Identificar las unidades de comparación usados por los participantes en el mercado pertinente,

Identificar las transacciones comparables pertinentes y calcular las métricas de valuación clave para esas transacciones,

Realizar un análisis comparativo consistente de las similitudes y diferencias cualitativas y cuantitativas entre los activos comparables y el activo sujeto,

Hacer los ajustes necesarios, si los hubiere, a las métricas de valuación para reflejar las diferencias entre el activo sujeto y los activos comparables.

Aplicar las métricas de valuación al activo sujeto, y Si se usaron múltiples métricas de valuación, conciliar las estimaciones de valor.

Un valuador deberá seleccionar transacciones comparables siguiendo el siguiente contexto:

Evidencia de varias transacciones generalmente es preferible a una sola transacción o evento,

La evidencia de transacciones de activos muy similares (lo ideal es que sean idénticos) provee una mejor indicación de valor que activos para los cuales los precios de transacción requieren ajustes significativos,

Las transacciones que ocurren más cerca de la fecha de valuación son más representativas del mercado en la fecha de valuación, que transacciones más antiguas, particularmente en mercados volátiles,

Para la mayoría de las bases de valor, las transacciones deberían ser “transacciones independientes”, o sea entre partes no relacionadas,

Deberá disponerse de suficiente información sobre la transacción para permitir que el valuador desarrolle un razonable entendimiento del activo comparable y evalúe la evidencia de métricas de valuación/comparable.

La información sobre las transacciones comparables deberá tomarse de una fuente fiable y de confianza, y

Las transacciones reales proveen mejor evidencia de valuación que las transacciones proyectadas.

Un valuador deberá analizar y hacer ajustes por cualquier diferencia material entre las transacciones comparables y el activo sujeto.

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Otras metodologías que se pueden aplicar a información comparable obtenida del estudio de mercado son:

11.1.2 métodos sintéticos

El valor del bien se establece a partir de la información de mercado. Los más conocidos son: Origen, Extremos, Ratios y Baricéntrico.

La desventaja de su aplicación radica en que es posible obtener un valor por cada variable explicativa y que dificulta la inclusión de variables cualitativas. Para decidir entre ellos, debe calcularse la desviación estándar de los datos.

La importancia de los métodos sintéticos es que se pueden combinar con otros métodos y determinar el peso de cada variable dentro del valor.

11.1.3 métodos multicriterio

Se basan en los principios de la Decisión Multicriterio, que establecen la comparación directa entre cada una de las referencias y el bien a valuar analizando cada una de las variables utilizadas. La importancia de estos métodos radica en que es posible utilizar tanto variables cualitativas como cuantitativas:

Método de Suma Ponderada Programación por Metas Proceso Analítico Jerárquico Modelos de valoración multicriterio individual Modelos de valoración multicriterio colectivo

La aplicación de estos métodos requiere de la previa ponderación de las variables. La esencia de la correcta utilización de cualquiera de estos métodos comparativos se basa en que las referencias de mercado sean realmente comparables con la propiedad a valuar.

11.1.4 métodos econométricos

Es posible obtener una ecuación que permita determinar el valor del bien a partir de las variables explicativas más significativas (regresión simple, múltiple, factorial y clúster).

Se requiere de un número importante de referencias de mercado las cuales aumentan en función de la cantidad de variables utilizadas, usando paquetes informáticos especializados.

11.1.5 comparable

elemento utilizado en los métodos de comparación u homologación, de características similares que puede o merece compararse con el activo sujeto a valorar. Este debe de ser claramente identificable, debe de aportarse fotografía(s) del mismo, la fuente que suministro la información y su ubicación, en caso de ser un bien inmueble debe de ser georreferenciado.

11.1.6 factor de negociación

cuando los comparables provienen de ofertas y no de ventas reales, normalmente se requiere hacer un ajuste de este tipo comúnmente llamado de “negociación”. Evidentemente el factor de negociación será menor a la unidad.

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11.1.7 factor de comercialización

razón de se obtiene entre el valor de mercado y el valor de costo para un mismo inmmueble.

11.2 enfoque de ingresosEl enfoque de ingresos provee una indicación de valor convirtiendo un flujo futuro de efectivo a un solo valor presente. Según el enfoque de ingresos, el valor de un activo se determinar con referencia al valor del ingreso, flujo de efectivo o ahorro de costos generado por el activo.

El enfoque de ingresos deberá aplicarse y dársele suficiente peso bajo las siguientes circunstancias:

La capacidad de generación de ingresos del activo es el elemento crítico que afecta el valor desde la perspectiva de un participante, y/o

Se dispone de proyecciones razonables sobre la cantidad y tiempo del ingreso futuro de activo sujeto, pero hay pocas, si acaso, comprables de mercado comprables.

Una base fundamental para el enfoque de ingresos es que los inversores esperan recibir un retorno sobre sus inversiones y que tal retorno debería reflejar el nivel de riesgo de la inversión.

Generalmente, los inversores sólo pueden esperar ser compensados por el riesgo sistémico. Aun cuando hay muchas maneras de implementar el enfoque de ingresos, los métodos dentro del enfoque de ingresos se basan efectivamente en el descuento de cantidades futuras de flujo de efectivo a valor presente. Son variaciones el método de Flujo de Caja Descontado (FCD)

11.2.1 método de flujo de caja descontado (FCD)

Bajo el método de FCD el flujo de efectivo pronosticado se descontará a la fecha de valuación, dando por resultado el valor presente del activo.

Los pasos claves en el método de FCD son:

escójase el tipo de flujo de caja más apropiado para la naturaleza del activo sujeto y el encargo (v.gr., antes de impuesto, después de impuestos, flujos de caja total o flujos de caja a capital, real o nominal, etc.),

determínese el periodo explícito más apropiado, si lo hubiere, a lo largo del cual se habrá de pronosticar el flujo de caja,

prepárense los pronósticos de flujo de caja para ese periodo, determínese si es apropiado un valor termina para el activo sujeto al final de periodo

explícito de pronóstico (si lo hubiere) y luego determínese el valor terminal apropiado para la naturaleza del activo,

determínese la tasa de descuento apropiada, y aplíquese la tasa de descuento al flujo de caja futuro, incluyendo el valor terminal, en su

caso.

11.2.2 método de valor residual

Con este método, se pretende dar un máximo valor a partir del mejor uso que podría dársele a un bien. En algunos casos este método puede utilizarse cuando no existe un mercado activo, sin embargo, la principal aplicación del método lo encontramos ligado a estudios de factibilidad de inversión, donde con el adecuado suministro de la información financiera básica de un posible proyecto, podemos determinar cuál es el máximo valor que podría pagarse por un bien.

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11.3 enfoque de costosEste enfoque provee un indicador de valor utilizando el principio económico de que un comprador no pagará más por un activo que el costo que representaría obtener un activo de igual utilidad, sea mediante compra y por construcción, salvo que ello involucrara tiempo, inconveniente, riesgo u otros factores indebido o excesivo.

Se fundamenta en el principio de sustitución, que establece que ningún comprador debidamente consciente de las características generales de un bien, va a estar dispuesto a pagar por ese bien más de lo que le costaría sustituirlo con otro que le brinde una utilidad semejante.

El enfoque provee una indicación de valor calculando el costo de reposición o reproducción de un activo, y haciendo deducciones por deterioro físico y otras formas pertinentes de obsolescencia.

El enfoque de costo deberá aplicarse y atribuírsele significativo peso, bajo las siguientes circunstancias:

Los participantes pueden tener la posibilidad de recrear un activo con una utilidad equivalente del activo sujeto, sin restricciones reglamentarias o legales, y el activo podría recrearse con rapidez tal que un participante no estaría dispuesto a pagar una significativa prima por la capacidad de usar el activo sujeto inmediatamente,

El activo no es un generador directo de ingresos y la singular característica del activo desaconseja y no hace viable usar un enfoque de ingresos o de mercado.

La base de valor que se está usando está basada fundamentalmente en costo de reposición, tal como sería valor de reposición.

Cuando se utiliza el enfoque de costo bajo las siguientes circunstancias, un valuador debe considerar si pueden aplicarse otros enfoques y ponderarse para corroborar la indicación de valor del enfoque de costo:

Los participantes podrían considerar la recreación de un activo con utilidad similar, pero hay escollos legales o reglamentarios potenciales o se involucra un tiempo significativo para recrear el activo,

Cuando se está utilizando el enfoque de costo como una forma de verificar la razonabilidad de otros enfoques (por ejemplo, utilizando el enfoque de costo para confirmar si una empresa valoradas como empresa en marcha puede ser más valiosa valuada sobre una base de liquidación), y/o

El activo fue creado recientemente, por lo tanto, hay un alto grado de fiabilidad en las suposiciones usadas en el enfoque de costo.

11.3.1 método de costo de reproducción

El valor se determina calculando el costo de reproducir una réplica del activo. Utilizando los mismos materiales, diseños y tecnología. Al análisis de las construcciones, adicionalmente hay que considerar el valor del terreno, para reportar un valor del conjunto (terreno y construcciones)

11.3.2 método de costo de reposición depreciado

Con este método, el valor se determina calculando el costo de un activo similar que ofrece una utilidad equivalente al activo que se valora, y depreciándolo por la edad y estado de conservación. Al análisis de las construcciones, adicionalmente hay que considerar el valor del terreno, para reportar un valor del conjunto (terreno y construcciones)

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Otras metodologías que permiten determinar un valor de costo de un bien son:

11.3.3 método del presupuesto detallado

Consiste en elaborar un presupuesto detallado o por actividades de una edificación es un cálculo basado en los valores de mercado de los insumos requeridos para la consecución de este, se basa en el costo de reposición que es el costo de construirlo de nuevo, requiere necesariamente del conocimiento de la metodología constructiva y de los requisitos mínimos de diseño. El presupuesto debe considerar todos los costos directos, indirectos como, por ejemplo: mano de obra, materiales, impuestos, cargas sociales, equipos, herramientas, planos, supervisión técnica, transporte, imprevistos, etc. Para ejecutarlo con mayor exactitud se requiere de los planos constructivos, sin embargo, puede elaborarse a partir de las partes constitutivas del inmueble.

Al análisis de las construcciones, adicionalmente hay que considerar el valor del terreno, para reportar un valor del conjunto (terreno y construcciones)

11.3.4 valoración por puntos

Para la valoración por costo de bienes inmuebles (construcciones), se basa en el desarrollo de una base de datos de construcciones estándar clasificándolas de acuerdo a los acabados o calidad constructiva (lujo, moderno, medio, bueno, económico), se realiza el presupuesto total de cada una y se aplica estadísticamente que porcentaje en peso tiene dentro del total de la construcción cada una de las actividades o elementos constructivos, partiendo de un valor unitario base de referencia para la determinación del valor del objeto de estudio.

Al análisis de las construcciones, adicionalmente hay que considerar el valor del terreno, para reportar un valor del conjunto (terreno y construcciones)

11.3.5 tipologías constructivas

Cuando la determinación del valor unitario se realiza mediante la utilización de tipologías constructivas, que describen las características de distintos tipos de bienes y se valora comparando el bien contra las tipologías a fin de determinar a cuál corresponde.

Al análisis de las construcciones, adicionalmente hay que considerar el valor del terreno, para reportar un valor del conjunto (terreno y construcciones)

12 CONCEPTO DE DEPRECIACIÓN EN VALUACIÓNEs un factor relevante en la estimación del valor neto de reposición de un bien, por lo que la selección del criterio de depreciación que sea utilizado tendrá incidencia en el valor del bien. Su escogencia va a depender del tipo de bien, propósito de la valoración e incluso de aspectos legales y reglamentarios que lo establezca.

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12.1 Métodos de depreciación que se aplican en la valoración de bienes inmuebles

12.1.1 método de la línea recta

La variación de la depreciación es lineal, calculada dividiendo el valor de reposición nuevo del bien menos su valor de salvamento entre la vida útil que se ha estimado.

Utilizado en la valoración de equipos o maquinaria y resulta muy práctico desde el punto de vista contable.

12.1.2 método de Kuentzle

Método que utiliza una parábola para determinar la pérdida de valor. La depreciación es menos acelerada que el método de línea recta. El decrecimiento es lento en los primeros años de vida útil del bien.

12.1.3 método de Ross

Es un promedio entre el método de Kuentzle y el de línea recta. Con él, la depreciación no sea tan rápida como en el método de la línea recta ni tan lenta como el método de la parábola de Kuentzle.

12.1.4 método de Ross – Heideck

Es utilizado sólo en el cálculo de la depreciación en la valoración de construcciones. Presenta la ventaja, sobre los otros métodos, de considerar el estado de conservación de las construcciones, lo que permite calcular una depreciación más acorde con la realidad.

Incluye dos aspectos fundamentales que son la depreciación por edad y por estado. Considera los siguientes principios básicos:

La depreciación es la pérdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de mantenimiento.

Las reparaciones o remodelaciones pueden aumentar la durabilidad del bien. Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto que un bien mal

conservado se deprecia más aceleradamente.

12.2 Métodos de depreciación que se aplican en la valoración maquinaria y equipo:

12.2.1 linea recta

Es aquel en el que el valor del activo disminuye a una tasa constante.

12.2.2 saldos decrecientes

El valor de un activo disminuye más rapidamente al comienzo de su vida que al final de su vida útil.

12.2.3 suma de los digitos de los años

es aquel que se dan cuando el valor de los activos disminuye a una tasa decreciente.

12.2.4 fondo de amortización

En este caso el valor de los activos disminuye a una tasa creciente.

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12.2.5 servicio producto

La depreciación se determina de acuerdo con el servicio prestado y no con base con su vida útil.

13 CORRESPONDENCIAEsta norma nacional no es equivalente con ninguna norma internacional, por no existir referencia alguna al momento de su elaboración.

Para la elaboracipon de la presenta guía nacional, el Comité nacional CTN 59 a utilizado como base técnica las referencias descritas en la capítulo de bibliografía.

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ANEXO A(Informativo)

GLOSARIO DE TÉRMINOS

Aactivo circulante o corriente........................12activo fijo.....................................................12activo intangible..........................................14activo no corriente (fijo o de largo plazo)....12activos.........................................................12amortización................................................13avalúo...........................................................6

Bbases de valor...............................................7beta.............................................................16bienes...........................................................9bienes especiales.......................................23

Ccapital..........................................................13cliente del servicio de valuación....................8copropiedad y propiedad en condominio....11cosa..............................................................8costo...........................................................18costo de activos fijos...................................14costo de activos intangibles........................14costo de reposición.....................................18costo de reposición de seguro o valor

asegurable...............................................21costo de reproducción.................................18costo ponderado de capital.........................16costo total....................................................18

Ddepreciación acumulada.............................13depreciación y amortización........................13derecho de posesión...................................11derecho real..................................................8derechos de autor.......................................15distinción de las cosas..................................8

Eenfoque de costos.......................................28enfoque de ingresos...................................27enfoque de mercado...................................25escasez.......................................................22estado de flujo de efectivo..........................14estado de resultados...................................14estado de situación financiera o balance....14

Ffactor de negociación..................................27fecha de referencia del valor.........................7fecha del informe de valuación.....................7fecha o periodo de la inspección...................7fondo de amortización.................................31fondos de inversión inmobiliarios................17franquicias...................................................15

Iinforme de valuación.....................................6inmuebles......................................................9intangibles.....................................................9inversión......................................................15

Llinea recta...................................................31

Mmarca registrada.........................................15mercado......................................................19método de comparación de ventas y ofertas,

o de transacciones comparables.............26método de costo de reposición depreciado.29método de costo de reproducción...............29método de flujo de caja descontado (FCD).28método de Kuentzle....................................30método de la línea recta..............................30método de Ross..........................................30método de Ross – Heideck.........................30método de valor residual.............................28método del presupuesto detallado..............29métodos econométricos..............................27métodos multicriterio...................................27métodos sintéticos......................................27muebles........................................................9

Nnecesidad....................................................22negocio en marcha.....................................13

Oobjeto del trabajo de valuación.....................6otros activos fijos........................................12

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Ppasivo..........................................................13patente........................................................15patrimonio....................................................8periferia urbana.............................................6poder adquisitivo.........................................22precio..........................................................17precio de los bienes de capital (CAPM)......16prima de riesgo.........................................16principio de anticipación..............................24principio de finalidad...................................24principio de mayor y mejor uso...................24principio de oferta y demanda.....................24principio de prudencia.................................24principio de sustitución................................23principio de temporalidad............................24principio de transparencia...........................24principio del valor residual...........................24propiedad....................................................10propiedad de intangibles.............................11propiedad inmobiliaria.................................10propiedad mobiliaria o mueble....................11propósito del informe de avalúo....................7

Rreservas para depreciación.........................13riesgo país..................................................16

Ssaldos decrecientes....................................31servicio producto.........................................31servidumbre................................................12suelo...........................................................10suma de los digitos de los años..................31

Ttasa de capitalización..................................17tasa interna de retorno................................15tasa libre de riesgo......................................16tierra............................................................10tipologías constructivas...............................30

Uuso del informe de valuación........................8utilidad.........................................................22

Vvalor............................................................18valor ”Plotage”.............................................20valor actual neto..........................................16valor de Indemnización...............................22valor de la empresa en marcha...................17valor de liquidación o de venta forzada.......21valor de mercado........................................19valor de rescate..........................................21valor de salvamento....................................20valor del activo físico...................................17valor del activo inmobiliario.........................17valor distinto al de mercado........................20valor en remate...........................................21valor en uso................................................21valor fiscal...................................................21valor perpetuo o residual.........................16valor razonable contable.............................23valor razonable de mercado........................20valor residual de un activo..........................14valoración administrativa.............................21valoración por puntos..................................30valoración sujeta a requisitos......................23valuación.......................................................5valuador........................................................6

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BIBLIOGRAFÍA???????(Brenes C.:2001)

Brenes Córdoba, 2016).

( Keteelhohn, Marín y Montiel, 2004.p 57).

(Guajardo 2008. P 443).

(Rojo, Casado y Canadas, 2012)

(Elola y Silva, s.f)

(IMCP, 2014)

(Morán, 2019)

(Ruiz, 2014)IVSC (todas las versiones utilizadas)

[Fuente: NIV 2005, 2,3.1]

GTS G 02 Conceptos y principios generales de valuación

NMX-C-459-SCFI-ONNCCE-200-Servicios de Valuación

[Fuente: Artículo 6°, Reglamento para la contratación de servicios de peritajes y avalúos de bienes muebles e inmuebles, CFIA, Diario Oficial La Gaceta N° 184 del día 26 de setiembre de 2011]

[Fuente: INEC]

Código Civil, recuperado de: http://www.pgrweb.go.cr/scij/Busqueda/Normativa/Normas/nrm_texto_completo.aspx?param1=NRTC&nValor1=1&nValor2=15437&nValor3=90115&strTipM=TC

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