CONJUNTO RESIDENCIAL MOLINARES molinares
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Transcript of CONJUNTO RESIDENCIAL MOLINARES molinares
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CONJUNTO RESIDENCIAL MOLINARES
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“PROCESO DE INSPECCIÓN Y SEGUIMIENTO DE ACTIVIDADES OBRA
BLANCA EN SISTEMA CONSTRUCTIVO MURO VACIADO”
ANGELA PATRICIA ZAPATA JIMÉNEZ
UNIVERSIDAD CATÓLICA DE PEREIRA
PROGRAMA DE ARQUITECTURA
PRÁCTICAS PROFESIONALES
PEREIRA
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“PROCESO DE INSPECCIÓN Y SEGUIMIENTO DE ACTIVIDADES OBRA
BLANCA EN SISTEMA CONSTRUCTIVO MURO VACIADO”
ANGELA PATRICIA ZAPATA JIMÉNEZ
INFORME DE PRACTICA ACADÉMICA
TUTOR
LUIS GUILLERMO ARISTIZABAL RESTREPO
UNIVERSIDAD CATÓLICA DE PEREIRA
PROGRAMA DE ARQUITECTURA
PRÁCTICAS PROFESIONALES
PEREIRA
2011
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…Antes que nada doy gracias a Dios por haberme dado la vida, A mis padres por
su gran apoyo y dedicación, A mi tutor por compartir conmigo sus conocimientos y
a mi jefe y mis compañeros de trabajo por haberme dado la confianza y el apoyo
necesario para culminar esta práctica académica y seguir luchando cada día más
para llegar a ser una excelente profesional…
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TABLA DE CONTENIDO
RESUMEN .......................................................................................................................................... 10
ABSTRACT .......................................................................................................................................... 12
INTRODUCCION ................................................................................................................................. 13
1. PRESENTACION DE LA ORGANIZACIÓN ..................................................................................... 14
1.1. MISIÓN .............................................................................................................................. 15
1.2. VISIÓN ............................................................................................................................... 15
1.3. VALORES ............................................................................................................................ 15
1.4. ORGANIGRAMA ................................................................................................................. 16
1.5. DEPARTAMENTO EN EL SE UBICA LA PRACTICA ................................................................ 17
1.5.1. Objetivo general Q-BICA CONSTRUCTORA S.A.S. ...................................................... 17
1.5.2. Objetivos específicos Q-BICA CONSTRUCTORA S.A.S. ............................................... 17
2. IDENTIFICACION DE NECESIDADES ............................................................................................ 18
3. EJE DE INTERVENCION ............................................................................................................... 19
4. OBJETIVOS ..................................................................................................................................... 20
4.1. OBJETIVO GENERAL: ............................................................................................................... 20
4.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS: ........................................................................................................ 20
5. MARCO TEORICO ....................................................................................................................... 21
5.1. CONCEPTO ......................................................................................................................... 21
5.2. RELEVANCIAS DE INSPECCIÓN EN OBRA ........................................................................... 21
5.3. PERFIL DEL RESPONSABLE DE INSPECTORIA Y SEGUMIENTO DE OBRA. ........................... 23
5.4. CONTRATIEMPOS: ............................................................................................................. 24
5.4.1. Problemas administrativos: ....................................................................................... 24
5.4.2. Tareas principales: ..................................................................................................... 25
5.5. PROGRAMA DE TRABAJO .................................................................................................. 27
5.6. DOCUMENTACIÓN DE OBRA ............................................................................................. 27
5.6.1. Planos ........................................................................................................................ 27
5.6.2. Permisos y licencias ................................................................................................... 28
5.6.3. Actas .......................................................................................................................... 28
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5.6.4. Bitácora ..................................................................................................................... 28
5.7. MAPA DE PROYECTO ......................................................................................................... 29
5.7.1. Solicitud de pedido y manejo de salida de materiales ............................................. 29
5.8. CONTROL DE OBRA E INSPECCIÓN DIARIA ........................................................................ 30
5.9. VIGILANCIA DE CRONOGRAMA ......................................................................................... 30
5.10. CONTROL DE PERSONAL ................................................................................................ 31
5.11. CUANTIFICACIÓN DEL PROGRESO ................................................................................. 31
5.12. GARANTÍAS POST-VENTAS ............................................................................................ 31
5.12.1. Garantía ..................................................................................................................... 32
5.12.2. Términos de la garantía ............................................................................................. 32
A la entrega material del inmueble .............................................................................. 32
Dentro del primer mes siguiente a la entrega .............................................................. 33
Dentro de los ocho meses siguientes a la fecha de entrega......................................... 33
5.12.3. Electrodomésticos ..................................................................................................... 34
5.13. ATENCIÓN POSTVENTA ................................................................................................. 34
6. CONJUNTO RESIDENCIAL MOLINARES ...................................................................................... 37
6.1. LOCALIZACIÓN DE PROYECTO ........................................................................................... 37
6.2. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO: .......................................................................................... 38
7. PROGRAMACIÓN DE OBRA E INFORMES PERIÓDICOS ............................................................. 39
7.1. PRIMERA PROGRAMACIÓN DE CASAS 2010. .................................................................... 40
7.2. Segunda programación 2011. ........................................................................................... 41
8. PROCESOS DE INSPECCIÓN DE OBRA ........................................................................................ 42
9. SEGUIMIENTO DE ACTIVIDADES OBRA NEGRA ........................................................................ 45
9.1. INSPECCIÓN DE MUROS Y CARTERAS................................................................................ 45
9.1.1. Inspección con escuadra ........................................................................................... 45
9.1.2. Inspección con plomada ............................................................................................ 45
9.1.3. Inspección con codal ................................................................................................. 46
9.2. INSPECCIÓN DE CUBIERTAS ............................................................................................... 47
9.3. INSPECCIÓN DE TUBERÍA HIDROSANITARIAS .................................................................... 48
10. SEGUIMIENTO DE ACTIVIDADES DE OBRA GRIS .................................................................... 49
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10.1. ACTIVIDADES DE PINTURA ............................................................................................ 49
10.2. INSTALACIÓN DE CARPINTERÍA EN ALUMINIO.............................................................. 50
10.3. CABLEO Y CONEXIÓN ELÉCTRICA .................................................................................. 51
10.3.1. Recibimiento de actividad por departamento técnico ............................................. 51
10.4. INSPECCIÓN DE RED DE GAS ......................................................................................... 52
11. ACTIVIDADES DE OBRA BLANCA ............................................................................................ 53
11.1. ACTIVIDAD DE MORTEROS, ALZADOS Y ENCHAPE. ....................................................... 53
11.1.1. Revisión de morteros de piso .................................................................................... 53
11.1.2. Alzados ...................................................................................................................... 53
11.2. enchape ......................................................................................................................... 54
11.3. APLICACIÓN DE GRANITO Y EMBOQUILLADO ............................................................... 55
11.4. INSTALACIÓN DE CARPINTERÍA EN MADERA ................................................................ 55
11.4.1. Cocinas y closet ......................................................................................................... 55
11.4.2. Puerta principal y puertas interiores ......................................................................... 56
11.5. INSTALACIÓN DE APARATOS SANITARIOS..................................................................... 57
12. DOCUMENTACIÓN DE OBRA ................................................................................................. 58
12.1. SOLICITUD DE PEDIDOS ................................................................................................. 58
12.2. SALIDA DE MATERIAL .................................................................................................... 58
12.3. ACTAS DE OBRA ............................................................................................................. 58
12.4. EFECTIVIDAD DE DOCUMENTOS EN LA OBRA ............................................................... 59
13. INSPECCION POST-VENTAS ................................................................................................... 64
13.1. FORMATO POST-VENTAS .............................................................................................. 64
CONCLUSIONES ................................................................................................................................. 66
RECOMENDACIONES ......................................................................................................................... 67
REFERENCIAS ..................................................................................................................................... 68
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TABLA DE ILUSTRACIONES
ILUSTRACIÓN 1. Organigrama de la empresa .................................................... 16
ILUSTRACIÓN 2. Junta de obra ........................................................................... 22
ILUSTRACIÓN 3. Contratiempos .......................................................................... 23
ILUSTRACIÓN 4. Problemas técnicos .................................................................. 24
ILUSTRACIÓN 5. Problemas de costos ................................................................ 25
ILUSTRACIÓN 6. Problemas administrativos ....................................................... 25
ILUSTRACIÓN 7. Tareas principales del residente de obra e inspector. .............. 26
ILUSTRACIÓN 8. Control de obra e inspectoría. .................................................. 35
ILUSTRACIÓN 9. Localización conjunto residencial molinares............................. 37
ILUSTRACIÓN 10. Render planta urbanística. ..................................................... 38
ILUSTRACIÓN 11. Programa general de obra...................................................... 39
ILUSTRACIÓN 12. Programación de obra 2010 - casas. ..................................... 40
ILUSTRACIÓN 13. Programación de obra 2011 – casas. ..................................... 41
ILUSTRACIÓN 14. Armado de formaleta- nivelación de vía interna conjunto
residencial molinares. ............................................................................................ 42
ILUSTRACIÓN 15. Casa 18-21 ............................................................................. 42
ILUSTRACIÓN 16. Casas 16-17 obra negra. ........................................................ 42
ILUSTRACIÓN 17. Formato soporte de actividades por etapas. .......................... 44
ILUSTRACIÓN 18. Revisión con escuadra. .......................................................... 45
ILUSTRACIÓN 19. Revisión con plomada. ........................................................... 45
ILUSTRACIÓN 20. Revisión con codal. ................................................................ 46
ILUSTRACIÓN 21. Instalación cubierta. ............................................................... 47
ILUSTRACIÓN 22. Cubiertas casas. ..................................................................... 47
ILUSTRACIÓN 23. Tubería hidráulica-desagüe baño primer piso. ....................... 48
ILUSTRACIÓN 24. Detalle de uniones de reparación. .......................................... 48
ILUSTRACIÓN 25. Manómetro. ............................................................................ 48
ILUSTRACIÓN 26. Bomba de presión. ................................................................. 48
ILUSTRACIÓN 27. Aplicación de mástil. ............................................................... 49
ILUSTRACIÓN 28. Detalle de pintura. .................................................................. 49
ILUSTRACIÓN 29. Instalación carpintería aluminio. ............................................. 50
ILUSTRACIÓN 30. Instalación antes - después. ................................................... 50
ILUSTRACIÓN 31. Instalación de cables y caja de breaks. .................................. 51
ILUSTRACIÓN 32. Res de gas. ............................................................................ 52
ILUSTRACIÓN 33. Proceso de enchapado. ......................................................... 53
ILUSTRACIÓN 34. Piso sala comedor. ................................................................. 53
ILUSTRACIÓN 35. Enchape de muro. .................................................................. 54
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ILUSTRACIÓN 36. Nivel de enchape. ................................................................... 54
ILUSTRACIÓN 37. Continuación de ejes. ............................................................ 54
ILUSTRACIÓN 38. Separadores. .......................................................................... 54
ILUSTRACIÓN 39. Instalación de piezas. ............................................................. 54
ILUSTRACIÓN 40. Enchape de escalas. .............................................................. 55
ILUSTRACIÓN 41. Terminaciones de granito. ...................................................... 55
ILUSTRACIÓN 42. Carpintería en madera. .......................................................... 56
ILUSTRACIÓN 43. Supervisión en instalación ventanas y puertas. ...................... 56
ILUSTRACIÓN 44. Llave de paso. ........................................................................ 57
ILUSTRACIÓN 45. Alimentación y desagüe lavamanos. ...................................... 57
ILUSTRACIÓN 46. Aparatos sanitarios. ................................................................ 57
ILUSTRACIÓN 47. Formato para expedición de materiales. ................................ 59
ILUSTRACIÓN 48. Formato solicitud de pedido. .................................................. 59
ILUSTRACIÓN 49. Formato liquidación para pago de contratistas. ...................... 60
ILUSTRACIÓN 50. Formato para prueba hidráulica. ............................................ 61
ILUSTRACIÓN 51. Formato para control de la ejecución ..................................... 62
ILUSTRACIÓN 52. Formato para entrega de acabados ....................................... 63
ILUSTRACIÓN 53. Formato de revisión post-ventas ............................................ 65
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TABLA DE APÉNDICES
APENDICE A. Cuadro comparativo de actividades proyectadas y ejecutadas
primer trimestre 2011. ........................................................................................... 69
APÉNDICE B. Plano red de gas casa medianera tipo conjunto residencial
molinares. .............................................................................................................. 70
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RESUMEN
La práctica se llevó a cabo en la empresa Q-BICA CONSTRUCTORA S.A.S en un
proyecto de vivienda llamado CONJUNTO RESIDENCIAL MOLINARES en donde
se realiza diariamente la labor de inspección de obra por la persona encargada,
En este caso el arquitecto residente y la arquitecta practicante, dentro de estas
labores se puede encontrar otras fases a las que se debe responder tales como
actualización de Planoteca elaboración de planos record, Documentación, Actas,
Administración de personal y seguimiento de obra en sus etapas de obra negra,
obra gris y acabados.
Sin embargo para la realización de estas actividades se debe tener presente un
enfoque, orden y el conocimiento práctico para el desarrollo eficiente y eficaz de
las tareas en la obra; Esto se tratará de formalizar en este informe de práctica, que
tiene como fin servir de modelo para los futuros estudiantes en el momento de
realizar su práctica en el campo de la construcción.
Palabras claves: inspección de obra, Planoteca, planos record, administración de
personal, manual básico de inspección de obra.
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ABSTRACT
The practice was carried out at Q-BICA CONSTRUCTION SAS in a housing project called CONJUNTO RESIDENCIAL MOLINARES where the work is carried out daily inspection work by the person responsible, in this case the architect resident and a practicing architect, in this work can be found at other stages to be answered such as updating Planoteca construction drafting record, documentation, records, personnel administration and monitoring of work in the early stages of black workers, gray and finished work.
However, for the implementation of these activities should be aware approach, order and practical knowledge for efficient and effective development of the tasks in the work; This will attempt to formalize this practice report, which aims to serve model for future students at the time of his practice in the construction field. Keywords: inspection of work, Planoteca, record levels, personnel administration, basic inspection manual labor.
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INTRODUCCION
El proyecto de practica a desarrollarse se da por la clara necesidad que se
presenta en el campo laboral y estudiantil de un informe que guie la labor del
inspector de obra, para esto se llevara a cabo un análisis que pretende evaluar el
actual método de inspección utilizado en el proyecto “conjunto residencial
molinares” que permitirá identificar falencias en este proceso, se propondrán
mejorías en este, queriendo así evitar imprevistos de último momento que
compliquen el desarrollo de las labores en la construcción.
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1. PRESENTACION DE LA ORGANIZACIÓN
La constructora Q-BICA S.A.S es creada el 26 de noviembre del 2009 quedando
registrada ante la notaria única de Dosquebradas y la cámara de comercio en el
municipio de Dosquebradas, con el fin de brindarle al municipio sus capacidades
técnicas en el campo de la construcción, diseño e interventora de obra,
correspondiendo de forma dinámica en el mercado activo de la construcción.
Esta constructora nace en el año 2009 como unión temporal conformada por
Arquitres y Conenco E.U, grandes emprendedores y con gran trayectoria en el
campo de la construcción, primando siempre por el bienestar de sus clientes y la
calidad de sus proyectos.
Entre sus obras más recientes se encuentran:
CONENCO E.U
-terrazas de Milán
-terrazas de valer
ARQUITRES S.A.S
-proyecto de contratación Reservas de la Pradera
-proyecto de contratación Senderos de Unicentro
Q-BICA CONSTRUCTORA S.A.S es una empresa dedicada a la construcción de
obras en general, pero con amplio énfasis en la generación, promoción
comercialización y desarrollo de proyectos inmobiliarios.
Creamos proyectos pensados y diseñados para colmar todas las expectativas de
nuestros clientes en materia de calidad, comodidad, precio y alta valorización.
Razones
Éstas, por las que nuestros clientes se sienten atraídos y motivados a adquirir
nuestros productos.
Además contamos con un grupo humano comprometido, serio, trabajador y
creativo que garantizan una mejor prestación de los servicios integrales que
ofrecemos.
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1.1. MISIÓN
Promover, comercializar y desarrollar proyectos inmobiliarios con aceptación de
nuestros clientes, inversionistas y del sector financiero con miras a estimular el
desarrollo económico, social, rural y urbano de la región y del país
1.2. VISIÓN
Lograr que la empresa sea un modelo de gestión en la solución de las
necesidades de proyectos inmobiliarios como mejor alternativa de inversión por
valorización, diseño de espacios interiores amplios y confortables, garantizando
una atención integral a nuestros clientes mediante un equipo humano
responsable, serio y con sentido de pertenencia por la empresa.
1.3. VALORES
Respeto
Compromiso
Colaboración
Liderazgo
Responsabilidad
Lealtad
Emprendimiento
Amabilidad
Confianza
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1.4. ORGANIGRAMA
ILUSTRACIÓN 1. Organigrama de la empresa
Fuente. Conjunto residencial molinares
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1.5. DEPARTAMENTO EN EL SE UBICA LA PRACTICA
Departamento técnico.
1.5.1. Objetivo general Q-BICA CONSTRUCTORA S.A.S.
Propender por el desarrollo de proyectos inmobiliarios, tanto en materia de
vivienda como en materia urbanística.
1.5.2. Objetivos específicos Q-BICA CONSTRUCTORA S.A.S.
En materia de vivienda:
Satisfacer las necesidades de vivienda en las zonas urbanas y rurales del
municipio de Dosquebradas, mediante la promoción de organizaciones de vivienda
de carácter asociativo, el apoyo institucional y técnico, la financiación y el estímulo
a la adquisición de vivienda de interés social en programas y proyectos realizados
directamente o en coordinación con otras instituciones privadas y públicas.
En materia urbanística:
Impulsar el desarrollo urbano y el ordenamiento territorial del municipio de
Dosquebradas, a través de la ejecución de obras de interés público, buscando
alianzas estratégicas con la comunidad, el sector privado y el público de todos los
órdenes para garantizar la viabilidad de los proyectos.
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2. IDENTIFICACION DE NECESIDADES
En el tema de construcción, las labores de obra blanca juegan un papel
fundamental, ya que son uno de los últimos pasos del desarrollo físico de una
obra, la idea de hacer realidad un proyecto y llevarlo a su más grande expresión,
es la justificación necesaria para que el trabajo de práctica se base en esta etapa.
Se pretende por parte de la constructora hacer entrega de un proyecto que
demuestra su compromiso con la labor de la construcción y sus anhelos de llegar
a ser una de las mejores en su campo de trabajo, exigiendo, por tal motivo altos
estándares de calidad en las actividades de acabados que satisfagan las
necesidades y las expectativas de los compradores.
Es por esto, que se realiza un documento guía que pretende aportar a otros
estudiantes el conocimiento y las experiencias para el fortalecimiento del enfoque
tecnológico en el desarrollo de futuras prácticas académicas.
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3. EJE DE INTERVENCION
“PROCESO DE INSPECCIÓN Y SEGUIMIENTO DE ACTIVIDADES OBRA
BLANCA EN SISTEMA CONSTRUCTIVO MURO VACIADO”
Área tecnológica.
El presente trabajo se encuentra enfocado en el proceso de revisión y
seguimiento de labores de acabados que debe realizar el departamento técnico
diariamente en obra, todo con el fin de evitar futuras intervenciones al inmueble y
evidenciando el buen proceso de construcción que se ha llevado acabo.
Debido a la naturaleza de la práctica y su desarrollo, se puede considerar, que
está dentro del área tecnológica, ya que genera la necesidad de aplicar el
conocimiento adquirido para un desarrollo óptimo en el trabajo de inspección y
cumplimiento de tareas.
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4. OBJETIVOS
4.1. OBJETIVO GENERAL:
Realizar un ejercicio de recopilación de datos que den testimonio del actual
manejo del departamento técnico respecto al proceso y control de obra blanca del
conjunto residencial molinares, se quiere establecer cuáles deben ser las mejoras
que se deben implementar para la efectiva culminación del proyecto.
4.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS:
Reconocer cuales son los pasos de inspección de obra más apropiados
para implementarse en los actuales y futuros proyectos de la constructora.
Establecer el modelo de inspección de obra que garantice el logro de los
objetivos del proyecto.
Instaurar pautas de comportamiento que garanticen el cumplimiento de las
labores en el desarrollo de obra.
Organizar las funciones de campo y oficina, que permitan la elaboración de
informes propios del arquitecto encargado.
Constatar el cumplimiento de las especificaciones de calidad del proyecto.
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5. MARCO TEORICO
5.1. CONCEPTO
“Es el ejercicio o servicio profesional orientado a garantizar la mejor
realización de la obra, como objetivo fundamental, atendiendo a objetivos
generales derivados del interés colectivo, y objetivos específicos derivados
de los diferentes intereses que intervienen en el proceso total de la obra".
(Asociación Venezolana de Inspección)
5.2. RELEVANCIAS DE INSPECCIÓN EN OBRA
la administración de obra es ciertamente una labor de suprema importancia en el
momento de desarrollar un proyecto, el buen manejo del tiempo, el costo y la
calidad son ítems por los cuales debe velar el supervisor permanente ya sea el
arquitecto o ingeniero, conocido como residente de obra, todo con el fin de tener
un buen desempeño en su desarrollo, sin embargo la dirección en construcción no
es un proceso sistemático que pueda encasillarse o definirse en un solo método,
debido a la diferencia de magnitudes de obras ,su importancia y su misma
administración; Sin embargo este trabajo pretende soportar solo una de las
labores que debe desempeñar el arquitecto y que al parecer es el punto de partida
para la apropiada realización de demás actividades.
El residente de obra, tiene entonces la responsabilidad de velar por el éxito y
cumplimiento de labores, el logro de objetivos físicos y financieros, vigilando que la
inversión de recursos sea bien utilizada, para esto debe contar además con la
colaboración de residentes contratistas especializados en las labores a
desenvolverse y de medidas físicas que soporten su trabajo mediante el
desarrollo de la construcción.
Surge otro medio encargado de la supervisión en construcción conocido como
control colectivo de una edificación este debe realizarse a través de lo que se
conoce como junta de obra, que se efectúa generalmente un día a la semanada
en la obra misma.
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“En la junta los participantes conocen los avances de obra en todos sus ámbitos,
registrados puntualmente en la bitácora que lleva el residente, donde también de
indican problemas que hayan surgido en el curso de la semana. Asimismo, se
recogen los puntos de vista de los participantes y, mediante el dialogo, se buscan
y encuentran soluciones que se ponen en práctica con el consenso de todos, bajo
la supervisión del residente de obra...Al término de cada junta se levanta un acta
en la que se hacen constar los acuerdos alcanzados en ella y las
responsabilidades de cada quien.” (Manual del residente de obra, una guía paso a
paso, colección como hacer bien y fácilmente, trillas, pág. 9.)
Para la el control de obra se deben tener en cuenta los siguientes tipos de
inspección:
Inspección Integral: vela por el cumplimento de los objetivos de la
obra en cuanto a Especificaciones: Calidad de lo construido.
Presupuesto: Dinero planificado a invertir. Tiempo: Programa de
Trabajo, Desempeño del trabajador con respecto al avance de obra.
Inspección Financiera: vela por el cumplimento de los objetivos de la
obra en cuanto a Construcción: Avalar el dinero solicitado en el
desarrollo de un crédito de construcción por medio de valuaciones.
Valorativa: Evaluar el valor de una garantía inmobiliaria.
ILUSTRACIÓN 2. Junta de obra Fuente. Elaboración propia
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Inspección de construcción por fases: se delega la responsabilidad
integra del control técnico, administrativo y legal para garantizar la
terminación de la obra según metas Cronológicos (Fecha de
Terminación), Financieros (Presupuesto), Físicos (Fases de
entrega).
5.3. PERFIL DEL RESPONSABLE DE INSPECTORIA Y SEGUMIENTO DE
OBRA.
El profesional encargado de obra es directamente responsable por todas aquellas
actividades necesarias para la solución de dificultades que se presenten durante el
proceso de construcción, ya sean problemas tecnológicos, problemas
administrativos, o problemas operativos.
En este caso, “el residente”, debe tener ciertas calificaciones técnicas y de
personalidad que le permitan lidiar con todos los imprevistos, por esto, es de suma
importancia que sea consciente de los límites de sus atribuciones como
arquitecto para no traspasar las áreas de autoridad que no le conciernen, debe
además tener la experiencia de reconocer la calidad exigida de las actividades,
conocer las especificaciones y tener juicio y autoridad suficiente para hacer
cumplir los términos de los contratos. Ya que será quien deba responder por cada
una de las labores realizadas en la construcción.
ILUSTRACIÓN 3. Contratiempos Fuente. Elaboración propia
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5.4. CONTRATIEMPOS:
Se pueden presentar problemas de planos en los que estos sean insuficientes o
estén incompletos, no contengan relación unos con otros o en peor caso con la
construcción misma.
Problemas con instalaciones en donde estas no se realicen con las
especificaciones dadas, o en el momento de ser utilizadas no funcionen bien.
Problemas de especificaciones, medidas imprecisas o inconsistentes con el tipo
de construcción que se va a llevar acabo.
Problemas de estructura, dificultades de suma importancia que pueden aparecer
como fisuras, malformaciones entre otras y que puede afectar seriamente la
estabilidad de la edificación, estos problemas se pueden presentar por la mala
proyección de planos o la deficiencia en ejecución.
Problema de materiales y construcción, por mala calidad, mal manejo o
problemas de almacenamiento.
5.4.1. Problemas administrativos:
Por mal manejo de personal, manejo deficiente de seguridad e higiene dentro de
la obra, carencia de programación.
Problemas de costos: por desperdicios, daños, extravíos o pérdidas, errores o
gastos imprevistos.
ILUSTRACIÓN 4. Problemas técnicos Fuente. Elaboración propia.
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5.4.2. Tareas principales:
Las tareas por las cuales debe responder el residente tienen como finalidad
prevenir, identificar y resolver todos aquellos inconvenientes que se lleguen a
presentar en la obra. Dentro de sus actividades primordiales se encuentran las
siguientes:
Labores operativas
Labores técnicas
Labores administrativas
ILUSTRACIÓN 5. Problemas de costos Fuente. Elaboración propia.
ILUSTRACIÓN 6. Problemas administrativos Fuente. Elaboración propia
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ILUSTRACIÓN 7. Tareas principales del residente de obra e inspector. Fuente. Elaboración propia
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5.5. PROGRAMA DE TRABAJO
Se debe realizar un cronograma que sea testigo del desarrollo y evolución de la
obra, este documento modificable es indispensable para dar a conocer los plazos
de terminación, priorizar las entregas de actividades; además permite prever con
tiempo la necesidad de materiales precisos en la obra y anticipar a los contratistas
el momento en el que deberán empezar y terminar sus funciones.
La necesidad de un compromiso sensato en la elaboración de programación
garantiza el cumplimiento de las labores y facilita el reajuste que determina el
impacto en los costos, que tienen las variaciones en la ejecución de obra, es por
esto que esta actividad nunca se debe tomar a la ligera
5.6. DOCUMENTACIÓN DE OBRA
La cantidad y variedad de documentos que se operan en obra son diversos sin
embargo los manejados específicamente por el departamento técnico son los
siguientes:
Planos record de obra.
Permisos y licencias
Programación de obra e informes periódicos
Bitácora de obra
Cartillas
Actas.
5.6.1. Planos
“Los planos son la representación gráfica y exhaustiva de todos los elementos
que plantea un proyecto. Constituyen, los planos, la geometría plana de las obras
proyectadas de forma que las defina completamente en sus tres dimensiones.”
Http://www.proyectosfindecarrera.com/planos-proyecto.htm.
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Los planos que se deben manejar en un proyecto son los de alineamiento, cotas,
arquitectónicos, estructurales e instalaciones ya sean eléctricas, sanitarias,
hidráulicas y de gas; todos estos deben estar acompañados por sus debidas
especificaciones, precios unitarios, costos y no deben ser ajenos al saber del
residente ya que se debe hacer constar lo que esta graficado en ellos.
5.6.2. Permisos y licencias
Los permisos y licencias más comunes en una construcción son los de usos del
suelo, ocupación, impacto ambiental y las licencias de construcción, además se
debería tener siempre a mano el reglamento de obra de manera que durante la
construcción no se transgreda ninguna de las normas establecidas.
5.6.3. Actas
Otra de las actividades a realizar el residente de obra son las actas, este además
de suscribirlas debe archivarlas; Estos documentos, como muchos otros tiene un
formato de entrega en los cuales se precisa el valor que se le otorga a todas sus
labores realizadas, en ellas se da fe de los días laborados y la descripción de las
actividades.
5.6.4. Bitácora
“la bitácora era originalmente el libro donde se registraba, varias veces al día, el rumbo, avances e incidentes de la navegación. Era el testimonio histórico, en el que por ley, se anotaba todo lo significativo que ocurría en un barco durante su trayecto. Equivaldría, con las salvedades
convenientes, a la caja negra de los aviones.” (Manual del residente de obra, una guía paso a paso, colección como hacer bien y fácilmente, trillas, pág. 27). En este documento se hace registro diario y detallado de las actividades
realizadas en la obra, se mencionan además los incidentes y los cambios que se
deban hacer en el transcurso de la obra misma, tales como modificación de
planos, modificación de programación además de acuerdos con los contratistas
y observaciones generales.
Esta bitácora no solo se lleva a cabo por su utilidad sino además por reglamento
de construcción ya que en caso de accidentes mortales sirve como memoria en la
cual se verificara las actividades que se hayan realizado ese día. Este escrito
contiene aparte de de la descripción de las actividades, la firma de quienes
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participan en la obra, como el residente y el director de obra y un registro
fotográfico, algunos croquis y planos.
Es posible que el residente deba rendir un informe periódico del avance obra, este
documento debería estar adjuntado de igual manera a la bitácora; si no es así, por
lo menos registrar en un formato independiente la memoria de obra, en la cual se
incluyen las memorias de cálculo, las pruebas de ensayos, las certificaciones y los
resultados de laboratorios.
5.7. MAPA DE PROYECTO
“Permite definir el formato de salida de los documentos… pedidos de ventas,
presupuestos independientes, cotizaciones de proveedores, pedidos de compras,
etc. En este punto se pueden copiar estructuras preestablecidas de otros
proyectos, como formatos estándar del proyecto activo”. Hppt://
www.controldestocks.com/?opcion=13.
5.7.1. Solicitud de pedido y manejo de salida de materiales
Funcionan bajo el criterio de cálculo de necesidades de almacén; no se comprará
aquello que se tenga en existencias, y se utilizará siempre el pedido óptimo,
independientemente de la cantidad exacta que sea necesaria para el presupuesto
en trámite.” Hppt:// www.controldestocks.com/?opcion=13.
Se debe tener claro la cantidad de material almacenado, para esto es preferible
tener un inventario actualizado del almacén, no es factible invertir en materiales
que no se necesiten en el momento y es por esto que la labor del almacenista
debe estar conjuntamente relacionada con el departamento técnico.
El manejo de salida de materiales es igualmente importante ya que se debe tener
un control preciso para evitar cualquier pérdida o robo de material, hay que
aclarar que todo se ve expresado en una perdida financiera; Es por esto que el
anejo de formatos es indispensable para el cumplimiento de esta labor.
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5.8. CONTROL DE OBRA E INSPECCIÓN DIARIA
Diariamente se debe realizar una inspección en la obra para verificar que las
actividades se estén realizando de manera pertinente, vigilar la ejecución implica
cuidar la localización, el almacenamiento así como las resistencia del concreto, la
dosificación de material y la vigilancia de programa. En cuanto a la ubicación, el
residente es responsable de verificar que el trazo se haga en el lugar correcto, de
esto depende que la cimentación del edificio no quede torcida y que los linderos
coincidan, además debe revisar la calidad de los materiales asegurándose de que
cumplan con las especificaciones dadas y además que los obreros cumplan con el
reglamento de seguridad e higiene.
“Al inspeccionar la obra, el residente deberá aclararlas dudas que existan por
parte de los contratistas al ejecutar ciertas partes, ya sean porque él tenga la
claridad suficiente o porque consulta al director de la obra, al arquitecto
proyectista, o alguno de los consultores, según corresponda.
Posiblemente la parte más importante de la supervisión de la obra, por parte del
residente es la que se refiera a la estructura, donde deberá comprobar que se
realiza con la calidad especificada, con la resistencia requerida y de conformidad
con el reglamento de construcción.
Ello implica de diversas pruebas y ensayo de la resistencia de los materiales, ya
sean de rutina o por petición especifica de alguno de los consultores.” (Manual del
residente de obra, una guía paso a paso, colección como hacer bien y fácilmente,
trillas, pág. 22).
5.9. VIGILANCIA DE CRONOGRAMA
Debido que en la obra se deben realizar actividades simultáneamente, todo debe
de estar indicado detalladamente en el programa, de manera que se pueda exigir
anticipadamente el cumplimiento de los contratistas.
“otra función del residente con relación al calendario es levantar actas o
conformidades, al inicio, cuando el contratista empieza, asegurándose ambos que
esa parte de la obra reúne las condiciones necesarias para que el comience a
laborar sin trastorno.
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Luego, el residente deberá recibir las entregas parciales, de acuerdo con el
calendario así como las entregas definitivas de la parte de la obra encomendada al
contratista”. (Manual del residente de obra, una guía paso a paso, colección como
hacer bien y fácilmente, trillas, pág. 23)
5.10. CONTROL DE PERSONAL
El residente suele contar con auxiliares técnicos y administrativos, según la
dimensión de la obra, a estos se les encomienda tareas que ayudan con el
desempeño de las construcción misma, pueden ser practicantes universitarios o
profesionales capacitados en una materia como maestros de obra, los cuales
tendrán mayor comunicación con los mismos obreros.
Es importante saber manejar el nivel de comunicación de acuerdo al rango o
condición de las personas, es diferente la manera como se debe relacionar con los
obreros rasos y muy diferente a como se debe manejar con los profesionales
como ingenieros o arquitectos, sin olvidar que todos merecen el mismo respeto.
5.11. CUANTIFICACIÓN DEL PROGRESO
El beneficio de este servicio es permitir al inversor conocer regularmente:
Información Financiera (El dinero faltante para terminar la construcción).
Información Cronológica (Fecha probable de entrega según el ritmo actual).
Información Física: (El riesgo asociado al trabajo remanente).
La manera adecuada de presentar esta información es a través de formatos en los
cuales especifique la fase en la que se encuentra la obra, los contratistas
encargados de la realización de las actividades, el compromiso de entrega en
fechas estipuladas y el progreso diario de las actividades.
5.12. GARANTÍAS POST-VENTAS
Términos de garantías y post ventas referente a manual del comprador
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5.12.1. Garantía
La garantía cubre los defectos de funcionamiento de los distintos elementos que
conforman su vivienda y que se presenten durante los lapsos de tiempo
establecidos.
La garantía no cubre los simples deterioros debidos al uso normal del bien, ni
aquellos causados por un mal uso de los mismos o por la no observancia de las
medidas de mantenimiento que exige el fabricante o el vendedor correspondiente.
Tampoco cubre esta garantía la pérdida o daño causado de cualquier forma por
los elementos de la naturaleza.
Recuerde reclamar inmediatamente se presente un defecto de funcionamiento
cubierto por una garantía. Pasado un plazo de 30 días desde la aparición del
defecto sin que se haya reclamado, las personas que están obligadas a reconocer
las garantías podrán abstenerse de reconocerlas por extemporáneas.
Sin perjuicio de otras personas que puedan estar obligadas a reconocer las
garantías conforme a la ley, usted podrá reclamarle directamente al productor o al
vendedor de los elementos de su vivienda que han presentado los defectos de
funcionamiento.
La garantía le confiere los derechos que consagra el estatuto del consumidor,
consistentes en obtener asistencia técnica, el suministro de repuestos y la
reparación de los defectos presentados durante su vigencia. Las garantías que
cubren los bienes y elementos de uso común de los habitantes de la edificación,
deben tramitarse por intermedio de la administración de la propiedad horizontal.
5.12.2. Términos de la garantía
A la entrega material del inmueble
No tienen garantía, ninguno de los elementos de la vivienda cuya apariencia
exterior y su funcionamiento fueron encontrados satisfactorios al momento de la
entrega incluyendo especialmente los siguientes:
Pintura de muros, cielos, marcos y puertas.
Filetes en general.
Pisos y cerámicas.
Mueble de cocina.
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Carpintería metálica y ventanería en general.
Carpintería de madera: alas, closets.
Aparatos sanitarios.
Griferías.
Enchapes.
Vidrios.
Lavadero
Chapas
Dentro del primer mes siguiente a la entrega
Son objeto de garantía los elementos que no obstante haber aparecido
satisfactorios en su apariencia o funcionamiento al momento de la entrega, revelan
más tarde vicios o defectos que no fueran posibles descubrir en ese momento. El
constructor subsanará los siguientes defectos:
Ajustes y/o cerramiento en puertas.
Ajustes y/o cerramiento en ventanas corredizas y celosías.
Instalaciones hidráulicas: Fugas en desagües o abastos.
Instalaciones eléctricas: Swiches y breakers.
Obstrucciones de desagües.
Goteras en techos y filtraciones en ventanas.
Humedades en muros y cielos.
Dentro de los ocho meses siguientes a la fecha de entrega
Fisuras en muros diferentes a las producidas por el asentamiento normal del
inmueble o dilataciones de elementos estructurales. La atención de estas fisuras
se hará más o menos en el mes quinto después de la entrega del inmueble, de
forma tal que se dé un tiempo prudencial para que estas aparezcan.
Los asentamientos en una construcción nueva son normales y está previsto que
se presenten, estos asentamientos normalmente producen algunas fisuras en los
muros, fisuras normales que en nada comprometen la estabilidad de la obra.
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5.12.3. Electrodomésticos
Los electrodomésticos instalados en el inmueble tienen la garantía del fabricante,
para efectos de hacer uso de ésta garantía, se debe solicitar a través de la línea
de atención al cliente del fabricante, esta información se encuentra en el
certificado de garantía del electrodoméstico que se entrega con el inmueble.
La responsabilidad de la empresa se limita a las garantías estipuladas, siempre y
cuando no se efectúen reparaciones o cambios por cuenta del propietario en el
período de tiempo indicado para las mismas.
5.13. ATENCIÓN POSTVENTA
Constructora Q-BICA CONSTRUCTORA SAS para poder prestar un mejor
servicio postventa a todos nuestros compradores, implantó el siguiente
procedimiento que se debe seguir para solicitar la atención:
El propietario debe presentar por ESCRITO la reclamación a la Constructora en
sus oficinas, o sí aún está funcionando la Sala de Ventas puede entregarla a la
vendedora, se le devolverá la copia de la reclamación sellada, firmada y con fecha
de recibo.
En el transcurso de cinco días hábiles un funcionario de la Constructora hará la
visita para conocer del problema. Si el daño está en garantía o es responsabilidad
de la Constructora, se diligenciará la solicitud de atención donde se especificará el
arreglo y se acordará con el cliente en qué fecha se puede efectuar; si no está en
garantía o no es responsabilidad de la Constructora, se le responderá por escrito.
Con la solicitud de atención, la Constructora coordinará con el personal que hará
el arreglo.
No se atenderán reclamaciones vía telefónica, ni en días no hábiles o en horas
extra laborales.
Únicamente por escrito como se expresó anteriormente.
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ILUSTRACIÓN 8. Control de obra e inspectoría. Fuente. Elaboración propia.
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6. CONJUNTO RESIDENCIAL MOLINARES
6.1. LOCALIZACIÓN DE PROYECTO
El conjunto residencial molinares se encuentra ubicado en el barrio los molinos del
municipio de Dosquebradas, entre calle 44 y transversal 24, este limita al oriente
con el ancianato paraíso otoñal y al noroccidente con el colegio pablo VI; además
se caracteriza por encontrarse en un lugar muy estratégico de la ciudad ya que se
encuentra a 250 metros del próximo centro comercial e intercambiador del
megabus.
ILUSTRACIÓN 9. Localización conjunto residencial molinares Fuente. Archivo digital Q-bica constructora s.a.s.
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6.2. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO:
Descripción: Tiene una entrada principal que corresponde a la entrada del
conjunto la cual es el acceso peatonal y vehicular.
Se encuentran además equipamientos colectivos tales como la iglesia del
espiritusanto, el colegio pablo sexto y el futuro establecimiento comercial. Contará
además con el futuro plan parcial centro y se encuentra rodeado por vías arterias
secundarias (transversal 24, calle 44) con servicio de transporte público urbano y
servicio de transporte colectivo megabus.
El proyecto MOLINARES conjunto residencial consta de 3 torres las cuales
suman un total de 50 apartamentos, dos torres con 4 apartamentos por piso y
una torre con dos apartamentos por piso. Posee además de apartamentos, 21
casas dúplex, zonas verdes, Zona de recreación como piscina para adultos y
niños, salón social y parqueaderos cubiertos y descubiertos para residentes
igualmente para visitantes. Un lote destinado para un mall comercial para un futuro
desarrollo.
ILUSTRACIÓN 10. Render planta urbanística. Fuente. Archivo digital Arquitr3s.
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7. PROGRAMACIÓN DE OBRA E INFORMES PERIÓDICOS
En estos formatos se enuncian las diferentes actividades a desarrollar y los lapsos
de tiempo estimado para su terminación, son estregados además a los contratistas
junto a un acta de compromiso en el cual se pacta afrontar toda responsabilidad si
en algún caso no se cumpliese con las fechas.
Para la realización de estos formatos es indispensable tener presente la fecha
límite de entrega.
Se debe conocer además las actividades requeridas para la culminación del
proyecto, la disponibilidad de recursos financieros, a que se supeditan las
actividades (ya que existe una correlación de unas con otras).
Cabe recordar que el rendimiento de obra depende de varios factores, tales como
el clima y el tiempo estimado de cada actividad, (este a su vez depende de la
cantidad de personajes contratados para cumplir la función y el compromiso por
parte del contratista).
ILUSTRACIÓN 11. Programa general de obra. Fuente. Archivo digital Q-bica constructora s.a.s.
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7.1. PRIMERA PROGRAMACIÓN DE CASAS 2010.
Este cronograma de
actividades fue formulado
para el inicio y la
culminación de las casas,
sin embargo, por
inconvenientes que se
presentaron en el
transcurso de la
construcción misma, se
postergaron las fechas de
entrega, esto, aunque
común en cualquier obra,
trae consecuencias
financiera.
Es por esto que el seguir
esta programación al pie
de la letra es lo más
aconsejable.
Ha sido de manera
similar lo sucedido en la
programación de las otras
etapas del conjunto, a
pesar de que se
plantearon las fechas de
culminación, estas no se
han podido cumplir ya
que el progreso de las
diferentes actividades se
ven ligadas entre sí.
ILUSTRACIÓN 12. Programación de obra 2010 - casas. Fuente. Archivo digital Q-bica constructora s.a.s
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7.2. SEGUNDA PROGRAMACIÓN 2011.
ILUSTRACIÓN 13. Programación de obra 2011 – casas. Fuente. Archivo digital Q-bica constructora s.a.s.
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8. PROCESOS DE INSPECCIÓN DE OBRA
Las especificaciones recibidas para el
cumplimiento de las actividades en el momento de
ingresar a la práctica, estaban enfocadas en la
seguridad de los trabajadores y calidad de
concreto
Sin embargo se deben de tener en cuanta más
factores, debido a que la labor de construcción
posee infinidad de etapas en las cuales el nivel
de exigencia es el más alto en cada una de ellas.
Algunas de estas exigencias dadas por el
departamento técnico son:
Cumplimiento de cronograma.
Condiciones de salubridad.
Buen manejo del material.
Lo primordial en el momento de inspeccionar
actividades, es confirmar el estado de los
materiales y los acabados de las actividades.
ILUSTRACIÓN 14. Armado de formaleta- nivelación de vía interna conjunto residencial molinares. Fuente. Archivo personal
ILUSTRACIÓN 15. Casa 18-21 Fuente. Archivo personal.
ILUSTRACIÓN 16. Casas 16-17 obra negra. Fuente. Archivo personal.
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Toda esta actividad y seguimiento realizado garantiza que se cumplan con los
términos planteados ya sean cronológicos, operativos o financieros.
En el momento de recibir se puede hacer manejo de un formato que especifique la
cantidad y calidad de labores que debe llevar a cabo el contratista, más adelante
este mismo formato podrá llegar a servir para realización de una tabla de
desempeño y un cronograma de actividades que soporte la cuantificación de
progreso de la obra en general, esta tabla puede anexarse a la bitácora de obra y
sirve como soporte de esta.
CONSIDERACIONES DEL ARQUITECTO PRACTICANTE: Actualmente se utiliza
un formato como soporte para la realización de las actas de pago, sin embargo
con el formato propuesto a continuación no sería necesario su utilización.
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ILUSTRACIÓN 17. Formato soporte de actividades por etapas. Fuente. Archivo personal.
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9. SEGUIMIENTO DE ACTIVIDADES OBRA NEGRA
9.1. INSPECCIÓN DE MUROS Y CARTERAS
9.1.1. Inspección con escuadra
Se revisan los vértices de muros y carteras
esperando que estos se encuentren a 90 °
respectivamente; aunque todos los muros son de
suma importancia en el sistema constructivo
utilizado, existen algunos en los cuales se debe
tener mayor cuidado tales como los muros en los
que por sus grandes longitudes pueden divisarse
claramente las fallas, así como aquellos en donde
se ubican los marcos de puertas y ventanas, ya que
de esto depende que se pueda hacer su instalación.
9.1.2. Inspección con plomada
Esta herramienta nos permite identificar la
inclinación de los muros, se usa además en
carteras con el mismo objetivo, es importante tener
en cuenta el estado de la plomada ya que de eso
depende la exactitud de sus resultados.
Se debe ubicar la herramienta en la parte superior
del muro para así divisar con un metro o la misma
plomada, el ángulo de inclinación de la superficie.
ILUSTRACIÓN 18. Revisión con escuadra. Fuente. Elaboración propia.
ILUSTRACIÓN 19. Revisión con plomada. Fuente. Elaboración propia.
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9.1.3. Inspección con codal
Se revisa con este objeto el estado de los muros así
como el nivel de las superficies.
Para la realización de esta inspección se debe apoyar el
codal sobre la superficie a revisar; debido a que esta
herramienta es un volumen de caras planas podemos
cerciorarnos si los muros o demás superficies se
encuentran en igual estado.
CONSIDERACIONES DEL ARQUITECTO PRACTICANTE: toda inspección a
muros debe de hacerse con las herramientas necesarias, es por esto que el
estado de ellas es de suma importancia; es además conveniente que la revisión
con estos materiales sea llevada a cabo por el mismo profesional responsable de
la inspección, así evitaríamos engaños de parte de los obreros en favor de su
beneficio.
Después de realizar la inspección, se debe llevar un registro de los muros que
debe ser corregidos por detalles, generalmente son marcados para su futura
identificación e inspección, sin embargo esta labor debe de estar archivada y
organizada por el departamento técnico, esto soporta los pagos de las actividades
en obra gris.
ILUSTRACIÓN 20. Revisión con codal. Fuente. Elaboración propia.
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9.2. INSPECCIÓN DE CUBIERTAS
En el momento de techar la construcción es importante tener en consideración las
siguientes pautas:
Debemos cerciorarnos antes de la instalación, que todo el material (tejas
amarras, tela asfáltica) se encuentre en perfecto estado.
Acomodar las tejas según el diseño y los traslapos especificados por el
diseñador.
Realizar todos los amarres.
Realizar limpieza de canales y tejas después de cualquier actividad en
cubierta.
Informar de daños o fallas en tejas para su inmediato cambio.
Todo esto con el fin de evitar imprevistos que puedan complicarse más adelante
como humedades en cielorrasos.
ILUSTRACIÓN 21. Instalación cubierta. Fuente. Elaboración propia.
ILUSTRACIÓN 22. Cubiertas casas. Fuente. Archivo personal.
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9.3. INSPECCIÓN DE TUBERÍA HIDROSANITARIAS
Es indispensable hacer una inspección a la
tubería interna del inmueble debido a
complicaciones que puedan presentarse
después de fundido el muro (tubería
taponada, reventada o mal soldada)esta
labor debe de hacerse antes de cualquier
actividad de pintura que complique la
actividad de demolición o canchada si llega
a ser necesario.
Esta prueba es solicitada además por serviciudad para
dar servicio al conjunto y a las residencias en el
momento de su terminación.
Se debe confirmar que la tubería de desagüe sirva a las
cámaras de inspección correspondientes (aguas
negras, aguas lluvias) y que estas cumplan con las
especificaciones reglamentarias.
ILUSTRACIÓN 23. Tubería hidráulica-desagüe baño primer piso. Fuente. Archivo personal.
ILUSTRACIÓN 24. Detalle de uniones de reparación. Fuente. Archivo personal.
ILUSTRACIÓN 26. Bomba de presión. Fuente. Archivo personal.
ILUSTRACIÓN 25. Manómetro. Fuente. Archivo personal.
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10. SEGUIMIENTO DE ACTIVIDADES DE OBRA GRIS
10.1. ACTIVIDADES DE PINTURA
Para realizar una buena labor de inspección en la actividad
de pintura es importante aclarar las condiciones con las
cuales será recibida y pagada la actividad.
Se hace nuevamente revisión de muros con codal para
confirmar la corrección de barrigas y se buscan grietas en
la pared ya estucada que delaten la existencia de material
mal aplicado.
A partir de aquí se realizan las labores de obra blanca
como el fondeo o primera mano de pintura (en esta etapa
se instala la carpintería de aluminio y se cablea) fileteria,
segunda mano de pintura, tercera mano y acabados.
Valga concertar que solo se recibirá la labor si esta se hace
de manera adecuada, si se termina y se entrega en la
fecha estipulada; si por cualquier motivo se incumple con
cualquiera de estas pautas, como bien se había
mencionado, la actividad no será pagada hasta ser
realizada o corregida.
CONSIDERACIONES DEL ARQUITECTO PRACTICANTE: las actividades de
pintura en una obra son de suma importancia y por lo general es la actividad que
mayor dedicación debe tener, esta puede cambiar la percepción de los espacios
internos para bien como para mal, además de la estética general del proyecto.
ILUSTRACIÓN 27. Aplicación de mástil. Fuente. Archivo personal.
ILUSTRACIÓN 28. Detalle de pintura. Fuente. Archivo personal.
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10.2. INSTALACIÓN DE CARPINTERÍA EN ALUMINIO
Se realiza instalación de carpintería en aluminio antes
de realizar los filos de ventanas, de esta manera los
marcos son instalados directamente sobre las carteras
y en el momento de fondear las paredes, se podrán
realizar bien los acabados.
A pesar de que la ventanería es hecha a la medida
siempre se realiza un poca más pequeña que el nicho
donde van instaladas de modo que se puedan
introducir bien al espacio y no se tenga que infligir un
daño al muro.
Cuando ya se tienen
instalados los elementos de
aluminio, es aconsejable
cubrirlo con algún material que
impida el maltrato, en este
caso la vaselina previene la quemada del material1
En el momento de recibir la instalación de esta carpintería
se debe tener en cuenta el sellamiento de todos los
marcos (evitando filtraciones), el estado del materia (que
no se encuentre rayado o torcido), su funcionalidad (que
se comporte de manera adecuada ya sea al abrirse o
cerrarse) y que estén sus partes completas (perfiles,
tornillos, separadores etc.).
Para esta y cualquier otra actividad puede llevarse un
formato de entrega que facilite la labor de inspección y
reparación.
1 El aluminio se quema con mezclas de material que contengan cemento.
ILUSTRACIÓN 29. Instalación carpintería aluminio. Fuente. Archivo personal.
ILUSTRACIÓN 30. Instalación antes - después. Fuente. Archivo personal.
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CONSIDERACIONES DEL ARQUITECTO PRACTICANTE: la actividad cumplida
debe ser inmediatamente entregada al departamento técnico, si no es así se da
cabida a daños contra el material esto genera a su vez mas gastos a la obra para
para actividades de reparación.
10.3. CABLEO Y CONEXIÓN ELÉCTRICA
Generalmente esta actividad
es realizada después de la
primera mano de pintura ya
que la labor puede causar
daños a muros y acabados
debido al forcejeo que se
debe hacer al guiar el cable
por la tubería, adema cabe la
posibilidad que por fallas en
sellamiento de los conductos
antes de la fundida se obstruyan con material o residuos y se deba romper pared o
piso para poder hacer el arreglo de estos.
10.3.1. Recibimiento de actividad por departamento técnico
En el momento de hacer inspección y recibir esta labor se debe tener en cuenta:
Que se encuentre totalmente cableada la casa, los circuitos eléctricos
correspondan a las partes indicadas, los tomas y plafones estén bien puestos
(derechos, ajustados).
Todos los puntos eléctricos de la vivienda deben dar corriente, sin provocar corto
además los aparatos especiales como los tomas GFCI deben funcionar de manera
correcta (se disparan en el momento indicado) para esto se hace una inspección
verificando circuito por circuito y plafón por plafón.
ILUSTRACIÓN 31. Instalación de cables y caja de breaks. Fuente. Archivo personal.
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Además de esto se verifica la buena instalación de contador eléctrico.
10.4. INSPECCIÓN DE RED DE GAS
La ubicación de esta red debe realizarse antes que los morteros de piso y la pega
de enchape de tal manera que la tubería no quede entre la losa, ni por encima del
enchape.
Cuando da el servicio a la residencia se revisa que no hayan fugas que puedan
arriesgar la vida de sus ocupantes, además de que cumplan con las
especificaciones dadas por la entidad que valla a dar la asistencia, en el caso de
viviendas con hornos, se debe adicionar un punto de gas y se deben disponer los
espacios para su instalación y conexión.
ILUSTRACIÓN 32. Res de gas. Fuente. Archivo personal.
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11. ACTIVIDADES DE OBRA BLANCA
11.1. ACTIVIDAD DE MORTEROS, ALZADOS Y
ENCHAPE.
11.1.1. Revisión de morteros de piso
Para el caso de los pisos el mortero es igualmente
inspeccionado, se revisan partes claves de la vivienda
como alcobas, salas, comedores, baños.
Se debe revisar la calidad del material y la condición de
la superficie (con codal).
11.1.2. Alzados
Se confirman dimensiones, ubicación y estado del
material, ya sea en closet, duchas o cocinas.
CONSIDERACIONES DEL ARQUITECTO PRANCTICANTE: en este punto de la
obra es indispensable corroborar la pendiente que suele utilizarse en duchas o
balcones, para evitar que el agua se empoce hacia el lado incorrecto; (no se
quiere tener que corregir todo un piso a destiempo por la mala inspección
realizada).
ILUSTRACIÓN 34. Piso sala comedor. Fuente. Archivo personal.
ILUSTRACIÓN 33. Proceso de enchapado. Fuente. Archivo personal.
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11.2. ENCHAPE
Se conoce como enchapar a la labor de recubrimiento de
pisos y paredes ya sea con piezas de cerámica, ladrillos,
piedras y demás materiales.
En la revisión que se debe hacer por el contratista y el
residente antes de recibir la labor se tiene que confirmar
que la calidad de la actividad sea optima (no hallan piezas
picadas o de diferente color), además de esto se confirma
la calidad del emboquillado (su tono, estado del material y
su aplicación).
Los hilos del enchape sean los indicados, implique menos desperdicios de
material. (Generalmente las piezas son puestas según el hilo de arranque, este
debe ser el eje más largo y continuo de un espacio y a partir de él, se ubican las
demás piezas; a menos de que el diseñador lo disponga de manera contraria).
CONSIDERACIONES DEL ARQUITECTO PRANCTICANTE: esta actividad fue
una de las de mayor complicación, por esto, si se llegan a presentar retrasos en la
entrega de la instalación, sin importar debido a que se atribuya, se debería
implementar una programación extraordinaria que permita nivelar el progreso
diario, para que no se afecte el rendimiento de las demás actividades y en general
de la obra.
ILUSTRACIÓN 35. Enchape de muro. Fuente. Archivo personal
ILUSTRACIÓN 38. Separadores. Fuente.
ILUSTRACIÓN 39. Instalación de piezas. ILUSTRACIÓN 37. Continuación de ejes.
ILUSTRACIÓN 36. Nivel de enchape.
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11.3. APLICACIÓN DE GRANITO Y EMBOQUILLADO
Se espera que el material como su aplicación sea de buena calidad, este no se
debe desmoronar y debe tener una buena terminación en esquinas, además en el
caso de granito, debe revisar el nivel ya que sobre él pueden instalarse elementos
de aluminio (puertas ventanas), como en el caso de las viviendas del conjunto.
11.4. INSTALACIÓN DE CARPINTERÍA EN MADERA
11.4.1. Cocinas y closet
Se revisan que todas las superficies estén en buenas condiciones.
Las puertas y cajones deben abrir y cerrar sin ningún inconveniente
Deben tener todos los accesorios y tornillería necesaria (percheros, rieles,
cajones, manijas)
Las puertas no deben estar torcidas y los elementos de pasta (así como
soportes) no deben estar quebrados.
ILUSTRACIÓN 40. Enchape de escalas. Fuente. Archivo personal.
ILUSTRACIÓN 41. Terminaciones de granito. Fuente. Archivo personal.
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El mesón de cocina además de nivelado debe estar en perfectas
condiciones, si grietas, ni malformaciones y debe tener las perforaciones
pertinentes para la instalación de estufas y lavaplatos.
11.4.2. Puerta principal y puertas interiores
Sin importar el material del que estén hechas, se
deben entregar al departamento técnico en
excelentes condiciones y con las llaves.
En el momento de revisión y entrega, las puestas
no pueden tener vaivén, deben además de tener
cerraduras en buen estado y estar bien
detalladas.
Es probable que se presenten rayones después de la entrega del contratista por el
mal uso dado por otros trabajadores, en este caso los causantes de daño deben
responder por el buen acabado de estos elementos.
ILUSTRACIÓN 42. Carpintería en madera. Fuente. Archivo personal.
ILUSTRACIÓN 43. Supervisión en instalación ventanas y puertas. Fuente. Elaboración propia.
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11.5. INSTALACIÓN DE APARATOS SANITARIOS
Fuente. Archivo personal.
Es posible que en el momento de instalar los aparatos sanitarios las tuberías de
desagüe como las tuberías hidráulicas estén ubicadas de manera incorrecta, esto
sucede en molinares debido a la mala ubicación y medida en el momento de fundir
muros y losas de entrepiso, es por esto que antes de cada fundida es necesario
corroborar las medidas indicadas de las tuberías además del estado de ellas
evitando así taponamientos por mezclas o residuos.
Además del estado de tubería se debe confirmar el estado de los aparatos, que no
estén defectuosos y que después de su instalación no presenten fugas.
Instalaciones y actividades realizadas por plomeros
Sanitarios (conexión y desagüe)
Duchas y pomas
Lavamanos (conexión y desagüe)
Incrustaciones
Lavaplatos (conexión y desagüe)
Llaves terminales
Prueba hidráulica y sanitaria a redes internas.
ILUSTRACIÓN 44. Llave de paso. ILUSTRACIÓN 45. Alimentación y desagüe lavamanos.
ILUSTRACIÓN 46. Aparatos sanitarios.
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12. DOCUMENTACIÓN DE OBRA
Los formatos implementados en el desarrollo del conjunto residencial son
utilizados frecuentemente para la expedición de materiales, pedidos de compras y
para las garantías post-ventas.
Del buen uso y orden que se le dé a estos, depende el control sobre otras
estancias del departamento técnico como el almacén.
12.1. SOLICITUD DE PEDIDOS
Es importante que en este formato todas las casillas sean llenadas, de esta forma
evitaremos confusiones en el momento en que se apruebe por el director de obra,
para esto, es esencial que el almacenista tenga claramente identificados los
materiales que hagan falta en el almacén y su uso dentro de la obra.
12.2. SALIDA DE MATERIAL
En el caso del vale dado para la salida del material, es de igual importancia
describir la ubicación o el motivo por el cual se expide, ya que en caso de
necesitarse para cuantificar y confirmar el buen uso del material, estos archivos
servirán de soporte.
12.3. ACTAS DE OBRA
Este formato contiene la liquidación para pago de los contratista, en donde, como
ya se había mencionado anteriormente, se estipula el valor de las actividades
realizadas en un lapso de tiempo; la cantidad de actas depende de la cantidad de
contratistas y de la cantidad de actividades realizadas por estos; los documentos
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son archivados por el departamento técnico y es entregada una copia de las
mismas a los contratistas el día de pago.
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12.4. EFECTIVIDAD DE DOCUMENTOS EN LA OBRA
A pesar de que existe documentación para el despacho y la solicitud de
materiales, se debe implementar de forma similar formatos que sustenten las
entregas de las actividades por parte de los contratistas, además de una hoja de
control de ejecución en donde se evidencie el progreso de obra; A continuación un
esquema básico de estos formatos.
ILUSTRACIÓN 47. Formato para expedición de materiales. Fuente. Q-bica constructora s.a.s
ILUSTRACIÓN 48. Formato solicitud de pedido. Fuente. Q-bica constructora s.a.s
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ILUSTRACIÓN 49. Formato liquidación para pago de contratistas. Fuente. Q-bica constructora s.a.s
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ILUSTRACIÓN 50. Formato para prueba hidráulica. Fuente. Elaboración propia.
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ILUSTRACIÓN 51. Formato para control de la ejecución
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ILUSTRACIÓN 52. Formato para entrega de acabados Fuente. Elaboración propia.
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13. INSPECCION POST-VENTAS
En el momento de realizar la visita, se debe tener claro:
Que reparación entra dentro de los términos dados por la constructora,
además se realiza informe de visita inicial.
Se informa y aclara con el contratista responsable de la labor, la fecha de la
segunda visita para el arreglo de la falla
Por último se informa al propietario en qué momento se resolverán sus
inconformidades.
En caso de que la reparación se lleve más tiempo de lo planeado, se pacta
nuevamente con el contratista y el residente una nueva fecha para dar terminado a
la actividad (esto es registrado en la casilla de observaciones del formato post-
venta, como soporte).
13.1. FORMATO POST-VENTAS
El formato de revisión post-ventas fue realizado con el fin de llevar un registro de
todas las visitas realizadas por la arquitecta practicante para la corrección de las
inconformidades que por garantía la constructora debe corregir.
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ILUSTRACIÓN 53. Formato de revisión post-ventas Fuente. Elaboración propia.
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CONCLUSIONES
En materia de construcción, la labor ejercida por el residente de obra e inspector,
lleva consigo muchas responsabilidades para las cuales se debe hacer uso de
todas las capacidades como profesional.
Pensar que una obra no termina cuando el inmueble es entregado a su
propietario, sino que este continua su desarrollo a partir de las experiencias
vividas en su interior por parte de sus habitantes, me dio a entender el gran valor
de las actividades y el esmero que se debe de aplicar en el desarrollo de
acabados de una construcción; la ilusión de recibir un espacio (un hogar), en
perfectas condiciones sustentan por qué la labor de inspección realizada en obra,
fue el tema clave de mi trabajo.
…Sin importar la creación de avances tecnológicos que faciliten la labor de
construcción que hay hoy en día o los procesos administrativos y legales que una
obra pueda llegar a tener, esta nunca podrá ser sistematizada o descrita
metódicamente, sin embargo los conocimientos adquiridos en la práctica
facilitaran en un futuro mi desempeño como arquitecta residente de obra.
Más allá de esto las oportunidades brindadas por la constructora, como el apoyo
de sus integrantes, permitieron que creciera personal y profesionalmente, entendí
que para llegar lejos se deben de tener la disposición, sueños y metas, que
marque un camino claro de lo que quiero hacer y adonde quiero llegar como
arquitecta profesional…
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RECOMENDACIONES
Ya que el trabajo de práctica se enfoca en la inspección y seguimiento de
obra, lo recomendados a partir de este documento es que se continúe con
la complementación de formatos y se haga uso de ellos para el buen
funcionamiento del departamento técnico.
Incrementar en nivel de exigencia por parte de residente o inspector en el
momento de la ejecución y culminación de actividades.
Se realice la inspección de obra y se reciba las actividades de contratistas
según los estándares de calidad estipulados por la misma constructora.
Continuar con la realización de comités internos de departamento técnico,
ventas y administrativo para formular los problemas y soluciones de la obra
en general y el desempeño individual de sus trabajadores.
Se debe aclara un horario fijo para la visita y respectivo arreglo de las
inconformidades post-ventas este itinerario no debería alterarse para que
se haga efectiva la respuesta por parte del departamento técnico.
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REFERENCIAS
Luis Lesur. Manual del residente de obra: Una guía paso a paso, Colección
como hacer bien y fácilmente: Trillas.
Perusquia del Cueto, Renato. Una herramienta para el control de los
procesos constructivos. Revista Construcción y Tecnología. Julio, 2000.
Solís Carcaño, Rómel G. La supervisión de obra. 2007
http://www.inspeccionobras.com/fr_inspeccion.htm
Mg. Pradena, M. La administración integral de proyectos en la industria de
la construcción: aplicación a proyectos inmobiliarios. Escuela de
Construcción Civil, Pontificia Universidad Católica de Chile. 2009
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APENDICE A. Cuadro comparativo de actividades proyectadas y ejecutadas primer trimestre 2011.
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APÉNDICE B. Plano red de gas casa medianera tipo conjunto residencial molinares.
