Consejos para evitar el - FACUA-Consumidores en …Publicidad de las operaciones financieras Tarifas...
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Consejos para evitar el
sobreendeudamiento
Índice IntroducciónClases de endeudamientoServicios bancariosPublicidad de las operaciones financieras Tarifas y comisionesTablón de anunciosTarjetas de crédito y débitoTasa Anual Equivalente (TAE)Documento contractual Créditos al consumoContratación de créditos al consumoCréditos al consumo vinculadosLos préstamos hipotecarios Gastos de contratación del préstamo Información previa y oferta vinculanteEstructura pública de constitución depréstamo Tipo de interés Condiciones: subrogar un préstamo hipotecario Cómo reclamar Legislación
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IInnttrroodduucccciióónn
El hábito de recurrir a loscréditos al consumo olos hipotecarios se ha
instalado en nuestra sociedady actualmente dicha fórmulade financiación para adquiriruna vivienda, un automóvil,un electrodoméstico o unpaquete turístico, se ha con-vertido en un producto parael consumo de la mayor partede los consumidores, dado elaumento del poder adquisiti-vo medio de la población, labajada de los intereses y laimplantación de un modeloconsumista en la sociedad.
En este panorama económi-co, tanto el crédito al consumocomo los préstamos hipoteca-rios, cumple una función defacilitar y acelerar la colocaciónen el mercado de los bienes,pero a la vez produce una claradisminución del ahorro y unproceso de sobreendeuda-miento entre el conjunto de losconsumidores, como conse-cuencia de las citadas facilida-des con las que se ofrece lafinanciación de sus compras.
El Banco de España consi-dera "preocupante" la veloci-dad del proceso de endeuda-miento que han experimenta-do las familias en los últimosaños, y afirma que, demomento, este proceso "noda signos de flexión" ni es
previsible una moderación delnivel de endeudamientoactual en el horizonte másinmediato, por lo que aseguraque puede suponer una"rémora" para la sostenibili-dad del gasto interno y, portanto, del crecimiento de laeconomía española.
El endeudamiento de lasfamilias españolas en relacióna su renta bruta disponible seha duplicado en la últimadécada, pasando del 45 porciento a principios de losnoventa hasta alcanzar el 90por ciento con los últimosdatos disponibles, según refle-ja el estudio “Evoluciónreciente del patrimonio deempresas y familias enEspaña: Implicaciones macro-económicas”, elaborado porel director general del Serviciode Estudios del Banco deEspaña. Con este incremento,los hogares españoles, quepartían de un grado deendeudamiento muy inferior alde la media de los países dela zona euro, la ha sobrepasa-do en muy breve espacio detiempo, aunque mantienentodavía registros considerable-mente menores a los deEE.UU. o el Reino Unido.
Según el estudio del Bancode España, los cambios delcomportamiento financiero delas familias durante la últimadécada se insertan en un con-
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texto macroeco-nómico muyfavorable a lasdecisiones degasto de loshogares, comoconsecuencia delos efectos indu-cidos por el pro-ceso de incorpo-ración a la Unión Monetaria,que aunaron mejoras en larenta esperada, abaratamientode los costes de financiación eincremento de la riqueza.
La tasa de ahorro mostróuna tendencia descendentedurante la segunda parte dela década que llevó a un míni-mo ligeramente superior al 9%de la renta bruta disponibledurante 2001, cuando inicióuna leve recuperación. El bajonivel de este indicador señalaque el sector de los hogaresdispone de un escaso colchónde ahorro para hacer frente asubidas significativas de lostipos de interés.
En el caso de que dichassubidas empiecen a producirse,un número no desdeñable defamilias, que tienen limitacionespara recurrir a nuevos créditos,se verían abocadas a tener queajustar su consumo, para poderhacer frente a sus compromisosfinancieros, e incluso muchaspodrían tener verdaderas difi-cultades para hacer frente adichos compromisos.
Muchas familias tendránverdaderas dificultadespara hacer frente a sus
compromisos financieros encaso de que se produzcan
significativas subidas de lostipos de interés
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Partiendo de estos antece-dentes y por ello de la situa-ción actual en la que se des-arrolla la vida de millones deconsumidores, FACUA invita através de esta publicación aque los consumidores y usua-rios reflexionen sobre la actualsituación y adopten conductasde responsabilidad social fren-te a los distintos productosfinancieros, para evitar o paliaren la medida de lo posibleeste peligroso proceso desobreendeudamiento que seestá produciendo de unamanera acelerada y quepodría provocar una crisis bas-tante grave si se produjerauna subida significativa de lostipos de interés en España.
Por otra parte, si analizamosseriamente el motivo por elcual las economías familiaresalcanzan cada vez un mayornivel de endeudamiento, llega-mos a la conclusión de quetambién el afán consumistaque reina el los últimos tiem-pos representa un motivo depeso.
Por ello el consumismo debeconsiderarse un grave riesgopara la sociedad pues actual-mente está provocando que elnivel de endeudamiento de lasfamilias españolas alcancecotas desconocidas, pudiendoéstas llegar a verse seriamentecomprometidas frente a subi-das significativas de los tipos
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de interés debido a que se hainstalado en nuestra sociedadel hábito de recurrir a los crédi-tos al consumo o créditoshipotecarios para la adquisi-ción de cualquier bien.
Junto con estas considera-ciones, es necesario señalartambién la necesidad de abor-dar la regulación, mediantemedidas legales eficaces, deun sistema de protección paralos intereses de las familiasespañolas, que en el supuestoindicado pudieran tener difi-cultades para hacer frente alpago de sus hipotecas o men-sualidades para satisfacer los
créditos recibidos, partiendodel hecho de que las propiasentidades bancarias tienenque empezar a asumir suparte de responsabilidad enestas situaciones.
Por último, FACUA hace unllamamiento a los usuarios aque denuncien a través de lasasociaciones de consumidorescualquier irregularidad oabuso que se pudiera producircontra sus derechos por partede las entidades bancarias ode crédito.
CCllaasseess ddeeeennddeeuuddaammiieennttoo
En primer lugar sería pre-ciso diferenciar entre elllamado sobreendeuda-
miento activo y el sobreen-deudamiento pasivo. El pri-mero es aquél al que se llegacuando una persona consumi-dora consume de manera irra-cional e irreflexiva, consumede manera impulsiva.
De otra parte se entiendepor sobreendeudamientopasivo aquél que se producecuando ocurren en la vida deuna persona o familia unaserie de circunstancias impre-vistas que le impiden hacerfrente a las deudas contraídas
y por tanto se trata de unasituación involuntaria eimpredecible.
El gasto excesivo y la adqui-sición de vivienda con présta-mos hipotecarios altos y alargo plazo con tipo de inte-rés variables son los principa-les riesgos para una economíadoméstica y si a estas situa-ciones se le unen circunstan-cias imprevistas de desem-pleo, enfermedad, etc... queprovocarán una situacióninsostenible y crítica para unaeconomía doméstica.
SSeerrvviicciiooss bbaannccaarriiooss
La actividad bancaria seencuentra muy reguladalegalmente, lo que ofrece
cierta “seguridad" al reclamar,además de reconocer unosderechos básicos a todos losusuarios-clientes, como el dela renovación y publicaciónconstante de información, lacual debe aparecer de formavisible para el público en eltablón de anuncios en las ofi-cinas de las entidades finan-cieras. En virtud de esa trans-parencia informativa, el extrac-to de movimientos que lasentidades deben facilitarperiódicamente al usuariodebe detallar las comisiones,los tipos de interés y losimpuestos retenidos.
PPuubblliicciiddaadd ddee llaassooppeerraacciioonneessffiinnaanncciieerraass
El usuario debe saber quela publicidad vincula a laentidad y por tanto tiene
el mismo valor obligacionalque un contrato y por tantoen el supuesto de ser engaño-sa puede ser sancionadacomo fraude.
SSeeggúúnn llaa LLeeyy GGeenneerraall ddeePPuubblliicciiddaadd ssee ccoonnssiiddeerraa eennggaa--ññoossaa llaa ppuubblliicciiddaadd qquuee iinndduucceeoo ppuueeddee iinndduucciirr aa eerrrroorr aa ssuussddeessttiinnaattaarriiooss,, ppuuddiieennddoo aaffeecc--ttaarr aa ssuu ccoommppoorrttaammiieennttoo eeccoo--
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nnóómmiiccoo,, aassíí mmiissmmoo eess eennggaaññoo--ssaa llaa ppuubblliicciiddaadd qquuee oommiittaaddaattooss ffuunnddaammeennttaalleess..
Por ello la publicidad querealicen las entidades banca-rias sobre determinados servi-cios o productos y en concretosobre créditos al consumo ehipotecarios, debe ser clara ycompleta y no debe inducir aerror a los usuarios, ademásdebe ser sometida a la autori-zación previa del Banco deEspaña si se hace referencia enla misma al coste o rendimien-to de la operación, servicio oproducto.
La publicidad debe conteneruna explicación o descripciónsuficiente del producto o servi-cio ofertado por la entidad decrédito y comprensiva de losaspectos más destacados yrelevantes de aquél y en parti-cular, su coste o TAE.
En toda la publicidad auto-rizada debe constar expresa-mente la leyenda"Registrado en el Banco deEspaña con el nº..." o su
abreviatura "RBE nº...".
Es preciso conocer tambiénque dichas autorizaciones nosuponen una recomendaciónpara la contratación de los ser-vicio o productos ofertados.
TTaarriiffaass yy ccoommiissiioonneess
Las entidades pueden esta-blecer libremente sus tari-fas, comisiones y gastos
repercutibles por las operacio-nes y servicios que prestan,previo registro y aprobación enel Banco de España. Dichasentidades tienen la obligaciónde hacer pública esa informa-
La publicidad que realicenlas entidades financierassobre créditos al consumoe hipotecarios debe serclara y completa, y no
inducir a error a losusuarios
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ción de forma clara, concreta yfácilmente comprensiblemediante la elaboración defolletos destinados al usuario,indicando los supuestos y laperiodicidad con que seránaplicables, no pudiendo cargartipos o cantidades superiores alos contenidos en los mismos opor conceptos no menciona-dos.
Estas tarifas podrán excluirlas comisiones derivadas deservicios financieros de carác-ter excepcional. Los contratoshan de recoger de forma clara,entre otros extremos, las comi-siones y gastos que les seande aplicación con indicaciónconcreta de su concepto,cuantía, fecha y liquidación, nosiendo admisibles las remisio-nes genéricas a las tarifas. Sino se produce la comunicacióndel banco y la aceptación delcliente, éste no tiene quepagar nada.
También suponen irregulari-dades el cobro de comisionessuperiores a las recogidas en elcontrato o en el folleto infor-mativo, produciéndose unincumplimiento contractual, oel cobro de comisiones porservicios no prestados o nosolicitados ya que, aunque enel contrato aparezca esta posi-bilidad, la entidad estaríaactuando en contra de los bue-nos usos y prácticas bancariase incumpliendo la Ley.
En el caso de que la entidadse reserve contractualmente elderecho a modificar las comi-siones o los gastos repercuti-bles a su clientela, dicha enti-dad queda obligada a comuni-car tales modificaciones a losusuarios.
En los contratos de duraciónindefinida, la comunicación delas modificaciones de las comi-siones o gastos repercutiblespuede realizarse mediante lapublicación de las nuevas con-diciones en el tablón de anun-cios, durante los dos mesessiguientes a la referida modifi-cación, no pudiendo ser aplica-das hasta transcurrido dichoplazo. En todo caso, las modifi-caciones de las comisiones ogastos repercutibles aplicablesen los contratos de emisión detarjetas de crédito, de medioselectrónicos de pago, o en lo
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contratos de acceso a los servi-cios, deben comunicarse deforma previa e individualizadaa la clientela con una antela-ción razonable.
TTaabbllóónn ddee aannuunncciiooss
Las entidades bancariasdeben disponer, en todas ycada una de sus oficinas
abiertas al público, de un tablónde anuncios permanente, que sedebe situar en lugar destacadode forma que atraiga la atencióndel público y su contenido resul-te fácilmente legible.
En el tablón debe recogersetoda aquella información quelas entidades tienen queponer en conocimiento de susclientes y de forma específicay entre otra, la siguiente:
- Tipos aplicables a los descu-biertos en cuenta corriente.
- Tipos de interés aplicables a losexcedidos en cuenta de crédito.
- Tipos de referencia habitua-les para créditos al consumo ehipotecas a modo de orienta-ción a la clientela.
- La existencia de folleto detarifas y comisiones a disposi-ción del público así como de
las normas de valoración.
- Las modificaciones del tipode interés, comisiones o gas-tos repercutibles en contratosde duración indefinida.
- Las modificaciones de tiposde interés de títulos emitidosa tipo variable.
- Referencia al Servicio deReclamaciones del Banco deEspaña y al Defensor delCliente de la entidad bancaria.
- Referencia a la normativa envigor, que regula la transpa-rencia de las operaciones ban-carias y la protección a laclientela.
- La existencia de folleto infor-mativo gratuito sobre présta-mos hipotecarios.
- Referencia al derecho de laclientela a solicitar las ofertasvinculantes sobre créditos alconsumo y préstamos hipote-carios, indicando expresamen-te su carácter gratuito.
- Etc...
En su caso las entidadesbancarias que trabajen exclu-sivamente en régimen debanca electrónica deberáncomunicar por escrito a susclientes, con periodicidad tri-mestral , los datos obligato-rios de inserción en el tablón
de anuncios, indicando lafecha de su vigencia.
Con caráctergeneral lasentidades ban-carias queofrezcan laposibilidad derealizar opera-ciones a travésde Internetdeben facilitarinformación sobre:
- Denominación social com-pleta y nombre comercial.
- Dirección de su domiciliosocial.
- Referencia a estar sujeta a lasupervisión del Banco deEspaña.
- Inscripción en el RegistroAdministrativo correspondien-te del Banco de España.
TTaarrjjeettaass ddee ccrrééddiittooyy ddéébbiittoo
Las tarjetas de crédito sonaquellas a través de las cua-les el banco presta un dine-
ro que el usuario debe pagarposteriormente; por el contra-rio, las de débito son las quepermiten al usuario disponer
del dinero que tiene en sucuenta.
El bancotiene la obli-gación de for-malizar laentrega de lastarjetas a tra-vés de uncontrato, lla-mado deadhesión, del
cual se debe solicitar copia; enél, las cláusulas vienen yaredactadas por la entidad, sinposibilidad de modificarlas, ytambién se indica la cuotaanual y de inscripción y lasposibles comisiones a cobrarpor su utilización. En el casode que una comisión no apa-rezca recogida en el contratoni haya sido previamente infor-mada al cliente, el cobro de lamisma no es legal.
Las entidades no puedencobrar por ningún servicio nosolicitado, ni dar valor afirmati-vo al hecho de no contestar aun ofrecimiento, pudiendo exi-gir la devolución de su abonosi se carga algún servicio deestas características.
Cuando el usuario soliciteuna tarjeta, debe pedir que leenvíen la tarjeta o el númerosecreto, sólo uno de los dos,por correo con acuse de reci-bo. La entidad deberá confir-mar que lo ha recibido y notifi-
El crédito al consumo y lospréstamos hipotecarios,
producen una disminucióndel ahorro y un proceso desobreendeudamiento entre
los consumidores
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carle que puede recoger elotro elemento o enviárselotambién por correo; para más,puede recogerse todo perso-nalmente.
Ante la pérdida o el robo deuna tarjeta, lo más recomenda-ble es notificárselo a la entidadno sólo por teléfono, sino tam-bién por escrito con acuse derecibo.
Conviene exigir que loscomercios comprueben siem-pre que quien realiza la com-pra es el titular de la tarjeta.
Además, hayque conservarlos compro-bantes de lasoperaciones,revisar periódi-camente losextractos demovimiento y verificar a menu-do que no falta ninguna tarje-ta. Nunca se debe anotar en latarjeta ni en documentos quese lleven encima el número deidentificación personal.
TTaassaa AAnnuuaallEEqquuiivvaalleennttee ((TTAAEE))
Un aspecto fundamental atener en consideraciónen las operaciones ban-
carias ofrecidas por las entida-des financieras es el valor de laTAE ya que dicha tasa informasobre el coste efectivo de laoperación en el caso de prés-tamos o créditos.
El cálculo de la TAE se realizasegún reglas establecidas porel Banco de España y tiene enconsideración las comisiones yla periodicidad de los cargos.Así en los supuestos de opera-ciones de crédito incorpora loscostes de apertura y de estu-dio previos aparejados a laconcesión de un préstamo, así
como las póli-zas de segu-ros de amorti-zación exigi-dos por laentidad.
Se excluyende la TAE los
honorarios de notario, tramita-ciones, la inscripción en elRegistro y los impuestos.
La TAE permite la compara-ción de productos o serviciosde características homogéne-as. Por ejemplo si se solicitandos préstamos con interéssimilar y a un mismo plazo,estos pueden diferenciarse enel tipo de interés, en las comi-siones y gastos aplicables, porello lo más conveniente escomparar la TAE, el préstamoque represente la TAE másbaja será el más ventajoso.
El endeudamiento de lasfamilias españolas en
relación a su renta brutadisponible en la última
década, ha pasado del 45al 90 por ciento
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DDooccuummeennttooccoonnttrraaccttuuaall
La entrega al usuario de undocumento que recoja lascaracterísticas del produc-
to o servicio contratado y las
obligaciones que las partes,entidad bancaria o financiera yusuario, asumen es obligato-ria, en los siguientes casos,entre otros :
- En la apertura de cuentascorrientes o cuentas de aho-rro.
- En la emisión y renovaciónde tarjetas de crédito o débi-to.
- En las operaciones de depó-sitos a plazo.
- En los créditos al consumo.
- En los préstamos hipoteca-rios.
- Para acceder a sistemas telefó-nicos o electrónicos para la con-tratación o el acceso a los servi-
cios prestados por la entidad.
- Siempre que lo pida la clien-tela.
- Etc...
CCrrééddiittooss aallccoonnssuummoo
¿¿ QQuuéé eess uunn ccrrééddiittoo aall ccoonnssuummoo??
En primer lugar es precisodistinguir entre crédito alconsumo y préstamo
hipotecario. La diferencia fun-damental es que en éstos últi-mos la vivienda resulta ser lagarantía del pago de la cuan-tía solicitada al banco y sonutilizados en general para lacompra de una vivienda.
Por el contrario los créditosal consumo son los que seconceden para satisfacernecesidades personales delconsumidor como la comprade un vehículo, de un paqueteturístico, etc.
La Ley General para laDefensa de los Consumidoresy Usuarios y, en general, sushomólogas de lasComunidades Autónomas,exigen que los servicios pues-tos a disposición del consumi-dor permitan de forma cierta
Es recomendable solicitarasesoramiento en caso de
dudas antes de la firmadebido a la complejidad
de la terminología financiera utilizada
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y objetiva una informaciónveraz, eficaz y suficiente sobresus características esenciales,y, al menos, entre otras indi-caciones, sobre "el preciocompleto o presupuesto, ensu caso, y condiciones jurídi-
cas o económicas de adquisi-ción o utilización, indicandocon claridad y de maneradiferenciada el precio del pro-ducto o servicio y el importede los incrementos o des-cuentos, en su caso, y de loscostes adicionales por servi-cios accesorios,financiación,aplazamiento osimilares". Portanto, cualquierdeficiencia enestos deberesgenerales deinformación enla adquisición de bienes oservicios estaría incumpliendola normativa en materia deconsumo y, por consiguiente,susceptible de generar res-ponsabilidad administrativa al
amparo de las disposicionesde las ComunidadesAutónomas en el ejercicio desus competencias.
Interesa destacar, desdeotro punto de vista, la Ley deCrédito al Consumo. Dichadisposición precisamentetiene por misión dotar de lasmáximas garantías y, en con-secuencia, protección al usua-rio en la obtención de crédito.
La Ley tiene por objeto laincorporación al Derecho espa-ñol de la Directiva del Consejode las Comunidades Europeas87/102/CEE, de 22 de diciem-bre de 1986, relativa a la aproxi-mación de las disposicioneslegales, reglamentarias y admi-nistrativas de los Estados miem-bros en materia de crédito alconsumo, y su posterior modifi-cación por la Directiva90/88/CEE, de 22 de febrero de1990,y viene a establecer un
marco de pro-tección a losusuarios quecontraten crédi-tos al consumoy más particular-mente cuandodichos créditosse encuentren
vinculados a contratos deadquisición de bienes o servi-cios.
Quedan excluidos delámbito de aplicación de la Ley
Cualquier deficiencia enlos deberes generales deinformación en la adquisi-ción de bienes o serviciosincumpliría la normativaen materia de consumo
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aquellos contratos de créditocuyo importe sea inferior a150 euros o superior a 20.000euros, no obstante, a estosúltimos les serán de aplicaciónlas disposiciones sobre publi-cidad e información y la deter-minación de la tasa anualequivalente.
La protección a los consumi-dores se centra, en primer tér-mino, en la publicidad, en la
información a los mismos, en elcontenido, la forma y lossupuestos de nulidad de loscontratos y en la determinaciónde conceptos tales como elcoste total del crédito y la tasaanual equivalente, que han deservir no sólo para informar
mejor a los consumidores, sinotambién para dar mayor trans-parencia al coste de los crédi-tos y permitir el contraste entrelas distintas ofertas.
La protección a los consumi-dores se refiere también a laejecución de los contratos,permitiendo que el consumi-dor pueda oponer excepcionesderivadas del contrato que hacelebrado no sólo frente alotro empresario contratante,sino frente a otros empresariosa quienes aquél hubiera cedi-do sus derechos o que hubie-ran estado vinculados con élpara financiar el contratomediante la concesión de uncrédito al consumidor.
La Ley se aplicará, según seestablece en su art. 1, a loscontratos en que una personafísica o jurídica en el ejerciciode su actividad, profesión uoficio (empresario), concede ose compromete a conceder aun consumidor un crédito bajola forma de pago aplazado,préstamo, apertura de créditoo cualquier medio equivalentede financiación, para satisfacer
Fíjate bien en la publicidad,en la información recibida,el contenido, la forma y lossupuestos de nulidad delos contratos y coste total
del crédito
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necesidades personales almargen de su actividadempresarial o profesional.
A los efectos de esta Ley seentenderá por consumidor a lapersona física que, en las rela-ciones contractuales que enella se regulan, actúa con unpropósito ajeno a su actividadempresarial o profesional.
De otra parte, no se conside-rarán contratos de créditos losque consistan en la prestaciónde servicios, privados o públi-cos, con carácter de continui-dad, y en los que asista al con-sumidor el derecho a pagartales servicios a plazos duranteel período de su duración.
CCoonnttrraattaacciióónn ddeeccrrééddiittooss aall ccoonnssuummoo
Siendo de aplicación estanormativa, en primerlugar conviene indicar
que formalmente la ley exigeque el contrato de créditotiene que documentarse porescrito (el incumplimientoconduce a la nulidad absoluta)y en tantos ejemplares comopartes intervengan dando unejemplar a cada una de ellas.En consecuencia, debe entre-garse el documento que con-tiene el contrato de crédito al
usuario, su omisión es suscep-tible de generar responsabili-dad administrativa.
En relación a los créditos alconsumo deberá tenerse encuenta que los contratos tie-nen que constar por escrito yaque el incumplimiento de esterequisito también puedesuponer la nulidad del mismo.
El documento contractualdebe contener obligatoria-mente, además de las condi-ciones esenciales del contrato,los siguientes elementos concarácter de contenido mínimo:
- La indicación de la tasa anualequivalente y las condicionesen las que ese porcentajepodrá, en su caso, modificarse.
- Cuando no sea posible indi-car dicha tasa, deberá hacer-se constar, como mínimo, eltipo de interés nominal anual,los gastos aplicables a partirdel momento en que se cele-bre el contrato y las condicio-nes en las que podrán modifi-carse.
- Una relación del importe, elnúmero y la periodicidad o lasfechas de los pagos que debarealizar el consumidor para elreembolso del crédito y elpago de los intereses y losdemás gastos, así como elimporte total de esos pagos,cuando sea posible.
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- La relación de elementosque componen el coste totaldel crédito, con excepción delos relativos al incumplimientode las obligaciones contrac-tuales, especificando cuáles seintegran en el cálculo de latasa anual equivalente, eigualmente la necesidad deconstitución, en su caso, deun seguro de amortización delcrédito por fallecimiento, inva-lidez, enfermedad o desem-pleo del titular.
- Reglamentariamente podránestablecerse otras mencionesque deberán figurar en eldocumento, además de lasestablecidas en los apartadosanteriores.
Las penalizaciones que lanorma prevé por falta deforma y por omisión de cláu-sulas obligatorias son lassiguientes:
- El incumplimiento de laforma escrita del contratodará lugar a la nulidad delcontrato.
- En el supuesto de que eldocumento del contrato nocontenga las menciones esta-blecidas en el apartadosegundo del mencionado artí-culo, se producirán lassiguientes consecuencias:
a) En el caso de omisión de
la TAE o tipo de interésanual aplicable y gastosaparejados, la obligación delconsumidor se reducirá aabonar el interés legal enlos plazos convenidos.
b) En el caso de omitir elimporte, nº y periodicidadde los pagos, y siempre queno exista omisión o inexacti-tud en el plazo, la obliga-ción del consumidor sereducirá a pagar el precio alcontado o el nominal delcrédito en los plazos conve-nidos.
En el caso de omisión oinexactitud de los plazos,dicho pago no podrá serexigido al consumidorantes de la finalización delcontrato.
c) En el caso de emitir loselementos que componen elcoste total del crédito, espe-cificando cuáles se integranen el cálculo de la TAE y ensu caso seguros de amorti-zación exigidos, no podráexigirse al consumidor elabono de gastos no citados
En el caso de omisión oinexactitud de los plazos,
el pago derivado nopodrá ser exigido al
consumidor antes de lafinalización del contrato
en el contrato, ni la constitu-ción o renovación de garan-tía alguna.
- En el caso de que los conte-nidos obligatorios figuren enel documento contractual,pero sean inexactos, se modu-larán, en función del perjuicioque debido a tal inexactitudsufra el consumidor, las conse-cuencias previstas en las letrasa), b) y c) anteriores.
CCrrééddiittooss aall ccoonnssuummoovviinnccuullaaddooss
Existen créditos al consu-mo vinculados a la ope-ración principal de la que
traen causa como por ejemplola contratación de un curso deenseñanza, la compra de unvehículo, la contratación de larealización de una reforma enla casa, la contratación de unpaquete turístico, etc.
Realmente no todos los con-tratos de crédito de consumopueden considerarse vincula-dos a la operación principalsino sólo aquellos en los quese den los siguientes requisi-tos:
a) Que el consumidor, para laadquisición de los bienes oservicios, haya concertado un
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contrato de concesión de cré-dito con un empresario distin-to del proveedor de aquellos.
b) Que entre el concedentedel crédito y el proveedor delos bienes o servicios, salvoque se trate de aquellos pre-vistos en el párrafo siguientede la presente letra, exista unacuerdo previo, concertado enexclusiva, en virtud del cualaquél ofrecerá crédito a los
clientes del proveedor para laadquisición de los bienes oservicios de éste.
En el caso de que se proveanservicios de tracto sucesivo yprestación continuada, queentre el concedente del crédi-
to y el proveedor de los mis-mos exista un acuerdo previoen virtud del cual aquél ofre-cerá crédito a los clientes delproveedor para la adquisiciónde los servicios de éste.
El consumidor dispondrá de laopción de concertar el contra-to de crédito con otro conce-dente distinto al que está vin-culado el proveedor de losbienes y servicios en virtud deacuerdo previo.
c) Que el consumidor hayaobtenido el crédito en aplica-ción de acuerdo previo men-cionado anteriormente.
Siempre que se den estostres requisitos y los bienes oservicios objeto del contratono hayan sido entregados entodo o en parte, o bien nosean conforme a lo pactadoen el contrato y se haya pro-cedido a efectuar la corres-pondiente reclamación judi-cial o extrajudicialmente sinéxito, el consumidor tendráderecho a poder ejercitar losderechos que le correspon-dan frente al proveedor de
Hay créditos vinculadosa la operación que locausa como la comprade un vehículo, la reali-
zación de un curso,reformas en la casa...
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los bienes o servicios adquiri-dos mediante un contrato decrédito, tendrá derecho aejercitar frente al empresarioque hubiera concedido elcrédito los mismos derechosque le correspondan frente alproveedor de los bienes oservicios adquiridos mediantedicho contrato.
LLooss pprrééssttaammoosshhiippootteeccaarriiooss
¿¿ QQuuéé eess uunn PPrrééssttaammooHHiippootteeccaarriioo??
En un préstamo hipoteca-rio hay dos elementosdiferentes y complemen-
tarios:
- Un contrato principal de prés-tamo, por el que una personao entidad (el acreedor, engeneral un Banco o Caja deAhorros), presta una cantidadde dinero a otra (el deudor).
- La hipoteca, que es la garan-tía que el deudor proporcionaal que presta el dinero, consis-te en que un inmueble (ovarios) se ofrece como garan-tía de que se va a devolver elpréstamo, de manera que siéste no se devuelve en losplazos pactados, el Banco oCaja de Ahorros puede, con
unos procedimientos abrevia-dos, vender en pública subas-ta el inmueble hipotecadopara cobrar lo que se le debe,quedando el sobrante paraotros acreedores o, en sudefecto, para el deudor.
Al tener el Banco o Caja deAhorros una garantía especial-mente eficaz, como es la delinmueble hipotecado, puedeotorgar el préstamo con unplazo más largo y un interésmás ventajoso que en los cré-ditos personales así comoconceder cantidades más ele-vadas en préstamo al deudor.
El inmueble, hasta que seprocede a la venta en casode impago, sigue siendopropiedad del deudor, quepuede venderlo, alquilarlo ovolverlo a hipotecar, aunquea veces el Banco limita estasposibilidades (sin que laspueda prohibir).
También, con frecuencia, laentidad financiera exige que ala hipoteca se añadan otrasgarantías de pago tales comoavales personales al deudor,obligándose a pagar el avalis-ta si aquél no lo hace.
A la hora de solicitar unpréstamo hipotecario hay quetener en cuenta una serie decuestiones:
- Qué cantidad pedir de
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préstamo.
- Obtener información devarias entidades de crédito.
- Solicitar el préstamo y obte-ner la oferta vinculante paraconocer sus característicasprincipales y los gastos quelleva aparejados.
Además, los préstamoshipotecarios deben formalizar-se en escritura pública y portanto generará unos gastosañadidos de elevación a escri-tura (Notario) y de inscripciónen el Registro de la Propiedad(Registrador).
GGaassttooss ddeeccoonnttrraattaacciióónn ddeellpprrééssttaammooCCoonn ccaarráácctteerrpprreevviioo aall oottoorrggaa--mmiieennttoo ddee llaaeessccrriittuurraa ppúúbblliiccaa..
La entidadfinancieraefectuará
una tasación delo los inmuebles que se pre-tenden hipotecar, a cargo deuna sociedad especializada.Igualmente, solicitará informa-ción al Registro de laPropiedad para comprobar
que no existen cargas queafecten a aquél e impidan laoperación -básicamente otrashipotecas o embargos-. Losgastos de estos trámites hande ser abonados, si se hanefectuado, aunque finalmenteno se llegue a conceder elpréstamo. Todo ello tiene quevenir detallado en el folletoinformativo. El consumidortiene derecho, si finalmenteno se concierta el préstamo, aque se le facilite el informe detasación o valoración delinmueble que se ha realizado.
EEnn eell mmoommeennttoo ddee llaa ffiirrmmaa ddeeeessccrriittuurraa ppúúbblliiccaa..
- CCoommiissiióónn ddee aappeerrttuurraa: lonormal es que oscile entre el 1y el 2% de la cantidad que sepresta.
- IImmppuueessttoo ddee AAccttooss JJuurrííddiiccoossDDooccuummeennttaaddooss: su cuantía esel resultado de aplicar el 0,5%
a la cantidadtotal garantizada(atención, no alpréstamo, sino atodo lo garanti-zado, que espréstamo, inte-reses y costas, yque, como
orientación, suele ser cercanoal doble de la cantidad solici-tada).
- NNoottaarriioo: la escritura pública.La factura depende de lo soli-
Los hogares españolesdisponen de un escasocolchón de ahorro parahacer frente a subidas
significativas de lostipos de interés
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citado, y está fijada en losaranceles aprobados por RealDecreto.
- RReeggiissttrroo ddee llaa PPrrooppiieeddaadd: lainscripción de la hipoteca.Igual que con los Notarios, lafactura depende de lo solicita-do, y los aranceles están apro-bados por Real Decreto.
- GGaassttooss ddee GGeessttiióónn ddee llaasseessccrriittuurraass: la escritura, una vezfirmada, se presenta en las ofi-cinas de Hacienda para liqui-dar el impuesto, y después sepresenta en el Registro de laPropiedad. La tramitación,normalmente, la va a realizarun gestor elegido por elBanco. No obstante tambiénpuede asumir el usuario estasgestiones. Por ello es conve-niente saber el coste de dichagestión, pues las tarifas pue-den variar mucho.
IInnffoorrmmaacciióónn pprreevviiaayy ooffeerrttaa vviinnccuullaannttee
La contratación de un prés-tamo hipotecario es algomás difícil y trascendental
para los consumidores ya queen la mayoría de las ocasionessupone el endeudamiento delos mismos por unos 10-20 oincluso 30 años. En la actuali-dad, las entidades bancarias
están ofertando productoshipotecarios que llegan a durarhasta 50 años, lo que represen-ta prácticamente toda la vidade adulto de una persona.
En relación a este tipo depréstamos es preciso saberque las entidades bancariastienen la obligación de tener adisposición del cliente unfolleto informativo gratuito.
La finalidad de dicho folleto,es facilitar información detalla-da y fácilmente comprensiblesobre el préstamo hipotecarioque se pretende contratar,debiendo contener la identifica-ción o denominación comercialdel mismo, el plazo, tipo deinterés, las comisiones aplica-bles al mismo así como los gas-tos e importe de las cuotas.
También existe para las enti-dades la obligación de realizaruna oferta vinculante tras latasación y estudio de las con-diciones económicas del con-sumidor.
La oferta vinculante quedeberá formularse por escritoes obligatoria durante un plazoque no puede ser inferior adiez días y tiene que ir firmadapor un representante de laentidad. En este documentodeben figurar las condicionesfinancieras del préstamo:
- LLaa ccuuaannttííaa mmááxxiimmaa ddeell pprrééss--
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ttaammoo en relación al valor de latasación del inmueble hipote-cario.
- EEll ppllaazzoo ttoottaall yy eell ddee ccaarreenncciiaa(el tiempo en el que el contra-to aún no tiene efecto).
- LLaa ppeerriiooddiicciiddaadd ddee llooss ppaaggoossyy eell ssiisstteemmaa ddee aammoorrttiizzaacciióónn.
- EEll ttiippoo ddee iinntteerrééss ffiijjoo oo vvaarriiaa--bbllee (indicando la fórmula quese utilizará para modificar esteúltimo).
- LLaass ccoommiissiioonneess aapplliiccaabblleess,como las de apertura y amorti-
zación anticipada, que puedeser total o parcial.
- LLooss ggaassttooss, al menos orienta-tivos, a cargo del prestatario(tasación, seguros, impuestosy aranceles).
- Y el nnúúmmeerroo ee iimmppoorrttee ddee llaassccuuoottaass ppeerriióóddiiccaass.
Una vez aceptada la ofertavinculante por el consumidorse procede a la formalizacióndel préstamo hipotecariomediante la firma de las escri-turas públicas.
EEssccrriittuurraa ppúúbblliiccaaddee ccoonnssttiittuucciióónn ddeepprrééssttaammoo
En las escrituras públicasdeberán constar clara-mente separadas del
resto las cláusulas financierasdel préstamo que no sonotras que las que hacen refe-rencia, entre otras cuestionesal capital del préstamo, a laamortización, las condicionespara el ejercicio de la facul-tad de reembolso anticipadobien total o parcial, a los inte-reses aplicables, a las comi-siones aplicables de apertura,el tipo de interés anual equi-valente, todos los gastos acargo del prestatario, así
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como los intereses de demora.
No obstante, y a pesar detoda la información que losbancos están obligados a dara sus clientes, y de todas lascondiciones que obligatoria-mente deben plasmarse en elcontrato, debido a la comple-jidad de la terminología finan-ciera, con frecuencia el consu-midor desconoce o no alcan-za a comprender el contenidode dicha cláusulas, siendo porlo tanto recomendable solici-tar asesoramiento de unexperto antes de la firma.
Antes de firmar, el usuariotiene tres días hábiles paraexaminar el proyecto de escri-tura pública en la Notaría queel usuario elija libremente. ElNotario deberá informar alusuario sobre las condicionesdel préstamo para tener dere-cho, por ejemplo, al reembol-so del mismo en caso deamortización anticipada.
TTiippoo ddee iinntteerrééss
El tipo de interés aplicablea un préstamo puede serfijo o variable. El primero
no cambia a lo largo de todala vida del préstamo, en cam-bio el interés variable sí, habi-tualmente con carácter anual y
con referencia de algún índice(Euribor, Ceca, etc...).
Cuando se contrata un prés-tamo con interés variable, elcliente debe asegurarse deque el nuevo tipo de interésaplicado es correcto. El con-trato o la escritura del présta-mo debe recoger la fórmulaaplicada para realizar la modi-ficación, pudiendo consistir enun índice de referencia (sien-do el Euribor el más común)más la aplicación de un dife-rencial fijo. Habrá que leer elcontrato y compararlo con elinterés aplicado.
CCoonnddiicciioonneess::ssuubbrrooggaarr uunnpprrééssttaammoo hhiippootteeccaarriioo
Se denomina subrogaciónde un préstamo al hechode cambiar un préstamo
hipotecario de entidad banca-ria, hecho que necesariamentesupone la cancelación delpréstamo en la entidad queoriginariamente lo concedió.
Para ello la ley exige que secumplan determinados requi-sitos como que la entidaddispuesta a subrogarse pre-sente al deudor una ofertavinculante en la que constaránlas condiciones financieras del
nuevo préstamo hipotecario.
La aceptación de esta ofertapor el deudor implicará laautorización del mismo a laentidad para que solicite enun plazo de siete días albanco que en esos momentoses acreedor del préstamo cer-tificación del importe de laparte del préstamo que eldeudor mantiene pendiente.
Tras la entrega de dicha cer-tificación donde debe figurarel importe del préstamo pen-diente de abonar, la entidadque está dispuesta a subro-garse deberá hacer frente alpago de la liquidación presen-tada, debiéndose presentarjustificante del mismo quefigurará en la escritura desubrogación.
Si la entidadacreedora nonotificara ningu-na liquidación, laentidad dispues-ta a subrogarserealizará sus pro-pios cálculosbajo su responsabilidad, asu-miendo la misma las conse-cuencias de los errores quepueda cometer y poner dichacantidad a disposición de laentidad acreedora en poderdel notario que realice laescritura de subrogación.
No obstante, la normativa
introduce entre su articuladodeterminados límites para lascomisiones de amortizaciónanticipada que pueden impo-ner los bancos en el momentode la subrogación, no pudien-do superar el 1 % para lospréstamos anteriores al 27 deabril de 2003 y el 0,5 % paralos que fueron contratadosposteriormente.
CCóómmoo rreeccllaammaarr
El proceso de sobreendeu-damiento que actualmen-te se está produciendo
hace necesario alertar sobrela necesidad de hacer un uso
racional del cré-dito comoforma de pagopara la adquisi-ción de bienes yservicios debidoal peligro quepara las econo-mías de lasfamilias andalu-
zas puede suponer un endeu-damiento por encima de lasposibilidades propias.
Así mismo se hace necesa-rio tener en consideración laposibilidad de que se produz-ca una subida de los tipos deinterés a la hora de pensar encontratar tanto un crédito al
La entidad dispuesta asubrogarse debe
presentar al deudor unaoferta vinculante con lascondiciones financieras
del nuevo préstamo
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consumo como un préstamohipotecario a interés variableya que ante estacircunstancia seincrementaría lacuota.
El conocimien-to exacto de lostérminos delcontrato es algoigualmentenecesario a la hora de evitartener problemas, ya que unavez firmado el contrato o escri-tura pública la reclamación esmucho más complicada y enalgunos casos imposible.
En caso de que se produz-
can irregularidades por partede la entidad siempre esaconsejable interpone lareclamación ante la entidad,solicitando en su caso la hojade reclamaciones pues de esamanera constará nuestrareclamación por escrito.
La entidad debe siempredar respuesta en un plazo queno puede ser superior a 10días. No obstante, en caso deque dicha respuesta no seasatisfactoria la reclamacióndeberá dirigirse al Defensordel Cliente de la entidad.
Si transcurrieran dos mesessin obtener ninguna respuestao bien si ésta tampoco fuerasatisfactoria podrá elevarse lareclamación al Servicio deReclamaciones del Banco deEspaña o bien al Comisionado
para la Defensadel Cliente deServiciosBancarios, orga-nismo que susti-tuirá a dichoservicio cuyacreación aúnestá pendiente.
Las resoluciones del Bancode España no son vinculantespara las entidades, aunqueéstas generalmente suelencumplirlas pues la reiteraciónde una conducta irregularpuede suponerles la imposi-ción de sanciones.
La entidad a la cualestamos reclamando
debe siempre darrespuesta en un plazo
que no puede sersuperior a 10 días
AAnneexxoo: Ley 7/1995 de 23 de marzo deCrédito al Consumo (BOE 25 demarzo de 1995)
Legislació
n
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(Modificado por la ley 28/98, de 13 dejulio, de Venta a Plazos de BienesMuebles)(Modificada por Ley 39/2002, deTransposición al Ordenamiento JurídicoEspañol de diversas DirectivasComunitarias en materia de Protecciónde los intereses de los Consumidores yUsuarios)(BOE 14 de julio de1998)
EEXXPPOOSSIICCIIOONN DDEE MMOOTTIIVVOOSSLa presente Ley tiene por objeto la incor-poración al Derecho español de laDirectiva del Consejo de lasComunidades Europeas 87/102/CEE, de22 de diciembre de 1986, relativa a laaproximación de las disposiciones lega-les, reglamentarias y administrativas delos Estados miembros en materia de cré-dito al consumo, y su posterior modifica-ción por la Directiva 90/88/CEE, de 22 defebrero de 1990.La norma de transposición tiene rango deLey, dado que en ella se establecen pre-ceptos que afectan y modulan el régimende perfeccionamiento, eficacia y ejecu-ción de los contratos, en materias regula-das por los Códigos Civil y de Comercio;al régimen de las ventas a plazos de bien-es muebles, objeto de la Ley 50/1965, de17 de julio y a las excepciones cambiarias,reguladas en la Ley 19/1985, de 16 deCambiaria y del Cheque.En razón de la materia que regula la pre-sente Ley, la misma se dicta al amparo delo establecido en los artículos 149.1, 1.ª,6.ª, 8.ª y 11.ª, de la Constitución, salvo
aquellos aspectos que constituyen nor-mas de publicidad e información a losconsumidores, recogidos asimismo en lasDirectivas objeto de transposición.Ciertamente que en desarrollo de la Ley26/1988, de 29 de julio, sobre disciplina eintervención de entidades de crédito, sehan dictado ya normas importantes sobrecrédito al consumo que, sin embargo,son solamente aplicables a las entidadesde crédito, siendo así que en la normativacomunitaria ha de ser impuesta tambiéna empresas que no están sometidas a lalegislación sobre aquellas entidades.Todo ello aparte de que las normas pro-mulgadas en desarrollo de la Ley deintervención y disciplina de las entidadesde crédito son de carácter administrativoy no afectan, por tanto, al régimen de lasobligaciones y contratos, régimen que,como se ha expresado anteriormente,resulta afectado tanto por lo dispuesto enlas Directivas comunitarias como por loestablecido en la presente Ley.Sin embargo, en todo lo relativo a lapublicidad de las ofertas, informaciónsobre anticipos y otras cuestiones regula-das en el capítulo III, se deja a salvo lanormativa sectorial específica, estable-ciéndose la aplicación de ese capítulocon carácter exclusivamente supletorio alas entidades de crédito.La Ley comienza delimitando los supues-tos a los que es aplicable, acogiendo unadefinición de consumidor que se adaptaa lo establecido en la Directiva. Es desta-cable la exclusión de su ámbito de aque-llos contratos cuyo importe sea inferior a
Ley 7/1995 de 23 de marzo de Créditoal Consumo (BOE 25 de marzo de 1995)
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25.000 pesetas o superior a 3.000.000. Noobstante, a estos últimos les serán deaplicación las disposiciones sobre publici-dad e información y la determinación dela tasa anual equivalente.La protección a los consumidores se cen-tra, en primer término, en la publicidad,en la información a los mismos, en el con-tenido, la forma y los supuestos de nuli-dad de los contratos y en la determina-ción de conceptos, tales como el costetotal del crédito y la tasa anual equivalen-te, que han de servir no sólo para infor-mar mejor a los consumidores, sino tam-bién para dar mayor transparencia alcoste de los créditos y permitir el contras-te entre las distintas ofertas.Se establece una fórmula matemáticapara el cálculo de la tasa anual equivalen-te, por referencia al coste total del crédi-to, expresado éste en un porcentajeanual sobre la cuantía concedida, y sedelimitan estrictamente los supuestos enque el coste total del crédito puede sermodificado, recogiendo las condiciones aque debe ajustarse el acuerdo de modifi-cación.Por lo que se refiere a los contratos cele-brados por los consumidores en los quese establezca expresamente su vincula-ción a la obtención de un crédito definanciación, se dispone que la falta deobtención del crédito producirá la inefica-cia del contrato, dejando a salvo los dere-chos ejercitables por el consumidor, tantofrente al proveedor de los bienes o servi-cios como frente al empresario quehubiera concedido el crédito.La protección a los consumidores se refie-re también a la ejecución de los contra-tos, permitiendo que el consumidorpueda oponer excepciones derivadas delcontrato que ha celebrado no sólo frente
al otro empresario contratante, sino fren-te a otros empresarios a quienes aquélhubiera cedido sus derechos o quehubieran estado vinculados con él parafinanciar el contrato mediante la conce-sión de un crédito al consumidor.Con referencia a la extinción del contrato,se establecen normas que impiden elenriquecimiento injusto y que permiten alconsumidor el reembolso anticipado delcrédito. Y se sanciona el cobro de loindebido en los créditos al consumo.Secompleta la norma con disposicioneshabituales en la protección de los consu-midores, como son las relativas a la invali-dez de los pactos, cláusulas o condicio-nes contrarias a las normas de la presenteLey, a la atribución de la competencia alJuez del domicilio del consumidor y a laaplicación del cuadro sancionador conte-nido en la Ley General para la Defensade los Consumidores y Usuarios.La disposición transitoria va dirigida a evi-tar el vacío legal que se produciría desdela promulgación de esta Ley hasta su des-arrollo reglamentario; para ello se mantie-ne en vigor la norma reglamentaria vigen-te en la actualidad para la protección delos consumidores en sus relaciones conlas entidades de crédito.Por último, en la disposición final tercerase impone al Gobierno la presentaciónde un proyecto de Ley de modificaciónde la Ley 50/1965, sobre la regulación dela venta a plazos de bienes muebles paraadaptarla a lo dispuesto en esta Ley; seautoriza al Gobierno para modificar lascuantías que sirven para delimitar los cré-ditos sometidos a esta Ley, evitando así lanecesidad de tener que dictar una nuevaLey en el caso de que tales cuantías fue-ran modificadas por futuras Directivascomunitarias, y se autoriza igualmente al
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Gobierno para el desarrollo reglamenta-rio de la Ley.
CCAAPPIITTUULLOO IIDDeeffiinniicciioonneess yy áámmbbiittoo ddee aapplliiccaacciióónn11.. Ambito de aplicación.1. La presente Ley se aplicará a los con-tratos en que una persona física o jurídicaen el ejercicio de su actividad, profesión uoficio, en adelante empresario, concedeo se compromete a conceder a un consu-midor un crédito bajo la forma de pagoaplazado, préstamo, apertura de créditoo cualquier medio equivalente de finan-ciación, para satisfacer necesidades per-sonales al margen de su actividad empre-sarial o profesional.2. A los efectos de esta Ley se entenderápor consumidor a la persona física que,en las relaciones contractuales que en ellase regulan, actúa con un propósito ajenoa su actividad empresarial o profesional.3. No se considerarán contratos de crédi-tos los que consistan en la prestación deservicios, privados o públicos, con carác-ter de continuidad, y en los que asista alconsumidor el derecho a pagar tales ser-vicios a plazos durante el período de suduración.22.. Exclusiones del ámbito de la Ley.1. Quedan excluidos de la presente Ley:a) Los contratos en los que el importe delcrédito sea inferior a 25.000 pesetas. A lossuperiores a 3.000.000 de pesetas tansólo les será de aplicación lo dispuestoen el capítulo III de la presente Ley. A losefectos anteriores, se entenderá comoúnica la cuantía de un mismo crédito,aunque aparezca distribuida en contratosdiferentes, celebrados entre las mismaspartes y para la adquisición de un mismobien o servicio aun cuando los créditoshayan sido concedidos por diferentes
miembros de una agrupación, tenga éstao no personalidad jurídica.b) Aquellos en los que se pacte que elconsumidor reembolse el crédito, biendentro de un único plazo que no rebaselos tres meses, bien en cuatro plazos,como máximo, dentro de un período queno supere los doce meses.c) Los créditos en cuenta corriente, con-cedidos por una entidad de crédito, queno constituyan cuentas de tarjeta de cré-dito. Tales operaciones quedarán, noobstante, sometidas a lo dispuesto en elartículo 19 de la presente Ley.d) Los contratos en los que el créditoconcedido sea gratuito, o en los que, sinfijarse interés, el consumidor se obligue areembolsar de una sola vez un importedeterminado superior al del crédito con-cedido.2. Las disposiciones de los artículos 6 a 14y 19 no se aplicarán a los contratos decrédito garantizados con hipoteca inmo-biliaria.33.. Carácter de las normas.No serán válidos, y se tendrán por nopuestos, los pactos, cláusulas y condicio-nes establecidos por el concedente delcrédito y el consumidor contrarios a lodispuesto en la presente Ley, salvo quesean más beneficiosos para éste. 44.. Juez competente.Será competentepara el conocimiento de las accionesderivadas de la presente Ley y de los con-tratos sujetos a ella el Juez del domiciliodel consumidor.55.. Sanciones administrativas.El incumplimiento de las disposiciones deesta Ley será sancionado como infracciónen materia de consumo, aplicándosele lodispuesto en la legislación específicasobre protección de consumidores yusuarios.
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En el caso de entidades de crédito y esta-blecimientos financieros de crédito, lasdisposiciones contenidas en la presenteLey constituirán normas de ordenación ydisciplina.En el expediente sancionador no podránexaminarse las cuestiones civiles o mer-cantiles que suscite el incumplimiento delas disposiciones de esta Ley.
CCAAPPIITTUULLOO IIII DDee llooss ccoonnttrraattooss ssuujjeettooss aa llaa pprreesseennttee LLeeyy66.. Forma y contenido de los contratos.1. Los contratos sometidos a la presenteLey se harán constar por escrito.Se forma-lizarán en tantos ejemplares como partesintervengan, debiéndose entregar a cadauna de ellas su correspondiente ejemplardebidamente firmado.2. Además de las condiciones esencialesdel contrato, el documento contendránecesariamente:a) La indicación de la tasa anual equiva-lente definida en el artículo 18 y de lascondiciones en las que ese porcentajepodrá, en su caso, modificarse.Cuandono sea posible indicar dicha tasa, deberáhacerse constar, como mínimo, el tipo deinterés nominal anual, los gastos aplica-bles a partir del momento en que se cele-bre el contrato y las condiciones en lasque podrán modificarse.b) Una relación del importe, el número yla periodicidad o las fechas de los pagosque deba realizar el consumidor para elreembolso del crédito y el pago de losintereses y los demás gastos, así como elimporte total de esos pagos, cuando seaposible.c) La relación de elementos que compo-nen el coste total del crédito, con excep-ción de los relativos al incumplimientode las obligaciones contractuales, espe-
cificando cuáles se integran en el cálculode la tasa anual equivalente, e igualmen-te la necesidad de constitución, en sucaso, de un seguro de amortización delcrédito por fallecimiento, invalidez,enfermedad o desempleo del titular.3. Reglamentariamente podrán estable-cerse otras menciones que deberán figu-rar en el documento, además de las esta-blecidas en los apartados anteriores.En elcaso de entidades de crédito y estableci-mientos financieros de crédito, el des-arrollo previsto en el párrafo anterior sehará con arreglo a lo establecido en elartículo 48 de la Ley 26/1988, de 29 dejulio, de Disciplina e Intervención de lasEntidades de Crédito.77.. Penalización por falta de forma y poromisión de cláusulas obligatorias.El incumplimiento de la forma escrita, aque se refiere el párrafo primero del apar-tado 1 del artículo 6, dará lugar a la nuli-dad del contrato.En el supuesto de que el documento delcontrato no contenga las menciones esta-blecidas en el apartado segundo delmencionado artículo, se producirán lassiguientes consecuencias:a) En el caso de la mención a que serefiere la letra a), la obligación del consu-midor se reducirá a abonar el interéslegal en los plazos convenidos.b) En el caso de la mención a que serefiere la letra b), y siempre que no existaomisión o inexactitud en el plazo, la obli-gación del consumidor se reducirá apagar el precio al contado o el nominaldel crédito en los plazos convenidos.En elcaso de omisión o inexactitud de los pla-zos, dicho pago no podrá ser exigido alconsumidor antes de la finalización delcontrato.c) En el caso de la mención a que se
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refiere la letra c), no podrá exigirse al con-sumidor el abono de gastos no citadosen el contrato, ni la constitución o renova-ción de garantía alguna.En el caso de que los contenidos delnúmero 2 del artículo 6 figuren en eldocumento contractual, pero seaninexactos, se modularán, en función delperjuicio que debido a tal inexactitudsufra el consumidor, las consecuenciasprevistas en las letras a), b) y c) anteriores.88.. Modificación del coste total del crédi-to.1. El coste total del crédito no podrá sermodificado en perjuicio del prestatario, ano ser que esté previsto en acuerdomutuo de las partes formalizado porescrito. Esas modificaciones deberánajustarse a lo establecido en los númerossiguientes.2. La variación del coste del crédito sedeberá ajustar, al alza o a la baja, a la deun índice de referencia objetivo.3. En el acuerdo formalizado por las par-tes se contendrán, como mínimo, lossiguientes extremos:a) Los derechos que contractualmentecorrespondan a las partes en orden a lamodificación del coste total del créditoinicialmente pactado y el procedimientoa que ésta deba ajustarse.b) El diferencial que se aplicará, en sucaso, al índice de referencia utilizado paradeterminar el nuevo coste.c) La identificación del índice utilizado o,en su defecto, una definición clara delmismo y del procedimiento para su cálcu-lo.Los datos que sirvan de base al índicedeberán ser agregados de acuerdo conun procedimiento objetivo.4. Salvo cuando las partes hayan conveni-do la utilización de un tipo de referenciapublicado oficialmente por resolución del
Ministerio de Economía y Hacienda o porel Banco de España, las modificacionesen el coste total del crédito deberán sernotificadas por el prestamista al prestata-rio de forma individualizada. Esa notifica-ción, que deberá efectuarse dentro delplazo máximo que reglamentariamentese fije, incluirá el cómputo detallado -según el procedimiento de cálculo acor-dado- que da lugar a esa modificación, eindicará el procedimiento que el prestata-rio podrá utilizar para reclamar ante elprestamista en caso de que discrepe delcálculo efectuado.99.. Liquidaciones a realizar por la ineficaciao resolución del contrato de adquisi-ción.En caso de créditos concedidos parala adquisición de bienes determinados,cuando el prestamista recupere el biencomo consecuencia de la nulidad o laresolución de los contratos de adquisi-ción o financiación de dichos bienes, laspartes deberán restituirse recíprocamentelas prestaciones realizadas. En todo caso,el empresario o el prestamista a quien nosea imputable la nulidad del contrato ten-drá derecho a deducir:a) El 10 por 100 del importe de los plazospagados en concepto de indemnizaciónpor la tenencia de las cosas por el com-prador.b) Una cantidad igual al desembolso ini-cial por la depreciación comercial delobjeto. Cuando esta cantidad sea supe-rior a la quinta parte del precio de venta,la deducción se reducirá a esta última.Por el deterioro de la cosa vendida, si lohubiere, podrá exigir el vendedor, ade-más, la indemnización que en derechoproceda.1100.. Reembolso anticipado.El consumidor podrá reembolsar anticipa-damente, de forma total o parcial y en
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cualquier momento de vigencia del con-trato, el préstamo concedido. En tal caso,el consumidor sólo podrá quedar obliga-do a pagar por razón del reembolso lacompensación que para tal supuesto sehubiera pactado, que en ningún casopodrá exceder, cuando se trate de con-tratos con modificación del coste del cré-dito, del 1,5 por 100 del capital reembol-sado anticipadamente, y del 3 por 100del capital reembolsado anticipadamen-te, en el caso en que no se contemple enel contrato modificación del coste delcrédito, sin que en ningún caso puedanexigírsele intereses no devengados por elpréstamo.1111.. Excepciones oponibles en caso decesión.Cuando el concedente de un créditoceda sus derechos a un tercero, el consu-midor tendrá derecho a oponer contra eltercero las mismas excepciones que lehubieren correspondido contra el acree-dor originario, incluida, en su caso, la decompensación, conforme al artículo 1198del Código Civil.1122.. Obligaciones cambiarias.Cuando en la adquisición de bienes oservicios concurran las circunstancias pre-vistas en las letras a), b) y c) del apartado1 del artículo 15, si el consumidor y sugarante se hubieran obligado cambiaria-mente mediante la firma en letras decambio o pagarés, podrán oponer altenedor, al que afecten las mencionadascircunstancias del artículo 15, las excep-ciones que se basen en sus relacionescon el proveedor de los bienes o servi-cios correspondientes. 1133.. Cobro indebido.1. Todo cobro indebido derivado de uncrédito al consumo producirá inmediata-mente el interés legal. Si el interés con-
tractual fuese superior al legal, devengaráinmediatamente el primero.2. Si el cobro indebido se hubiera produ-cido por malicia o negligencia del empre-sario, el consumidor tendrá el derecho ala indemnización de los daños y perjuicioscausados, que en ningún caso será infe-rior al interés legal incrementado en cincopuntos, o el del contrato, si es superior alinterés legal, incrementado a su vez encinco puntos.1144.. Eficacia de los contratos vinculados ala obtención de un crédito.1. La eficacia de los contratos de consu-mo, en los que se establezca expresa-mente que la operación incluye la obten-ción de un crédito de financiación, que-dará condicionada a la efectiva obtenciónde ese crédito. Será nulo el pacto inclui-do en el contrato por el que se obligue alconsumidor a un pago al contado o aotras fórmulas de pago, para el caso deque no se obtenga el crédito de financia-ción previsto.Se tendrán por no puestaslas cláusulas en las que el proveedor exijaque el crédito para su financiación única-mente pueda ser otorgado por un deter-minado concedente.2. La ineficacia del contrato, cuyo objetosea la satisfacción de una necesidad deconsumo, determinará también la inefica-cia del contrato expresamente destinadoa su financiación, cuando concurran lascircunstancias previstas en los párrafos a),b) y c) del apartado 1 del artículo 15, conlos efectos previstos en el artículo 9.3. Entodo caso, deberá quedar documental-mente acreditada la identidad del prove-edor de los bienes o servicios en el con-trato de consumo y la del concedente enel contrato de crédito, de forma que cadauno de ellos aparezca ante el consumidorcomo sujeto de las operaciones relacio-
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nadas con los respectivos contratos delos que es parte, sin perjuicio de lo esta-blecido en el artículo siguiente.El consumidor dispondrá de la opción deno concertar el contrato de crédito, reali-zando el pago en la forma que acuerdecon el proveedor del contrato de consu-mo.1155.. Derechos ejercitables en los contratosvinculados.1. El consumidor, además de poder ejer-citar los derechos que le correspondanfrente al proveedor de los bienes o servi-cios adquiridos mediante un contrato decrédito, podrá ejercitar esos mismosderechos frente al empresario que hubie-ra concedido el crédito, siempre que con-curran todos los requisitos siguientes:a) Que el consumidor, para la adquisiciónde los bienes o servicios, haya concerta-do un contrato de concesión de créditocon un empresario distinto del proveedorde aquéllos.b) Que entre el concedente del crédito yel proveedor de los bienes o serviciosexista un acuerdo previo, concertado enexclusiva, en virtud del cual aquél ofrece-rá crédito a los clientes del proveedorpara la adquisición de los bienes o servi-cios de éste.El consumidor dispondrá de la opción deconcertar el contrato de crédito con otroconcedente distinto al que está vinculadoel proveedor de los bienes y servicios envirtud de acuerdo previo.c) Que el consumidor haya obtenido elcrédito en aplicación de acuerdo previomencionado anteriormente.d) Que los bienes o servicios objeto delcontrato no hayan sido entregados entodo o en parte, o no sean conforme a lopactado en el contrato.e) Que el consumidor haya reclamado
judicial o extrajudicialmente, por cual-quier medio acreditado en derecho, con-tra el proveedor y no haya obtenido lasatisfacción a la que tiene derecho.2. Lo dispuesto en el apartado anteriorno se aplicará cuando la operación indivi-dual de que se trate sea de una cantidadinferior a la fijada reglamentariamente.
CCAAPPIITTUULLOO IIIIIIOOttrraass ddiissppoossiicciioonneess1166.. Oferta vinculante.El empresario que ofrezca un crédito a unconsumidor estará obligado a entregarleantes de la celebración del contrato, si elconsumidor así lo solicita, un documentocon todas las condiciones del crédito,como oferta vinculante, que deberá man-tener durante un plazo mínimo de diezdías hábiles desde su entrega, salvo quemedien circunstancias extraordinarias ono imputables a él.1177.. Publicidad sobre ofertas de crédito.En la publicidad y en los anuncios y ofer-tas exhibidos en locales comerciales, enlos que se ofrezca un crédito o la interme-diación para la celebración de un contra-to de crédito, siempre que indiquen eltipo de interés o cualesquiera cifras rela-cionadas con el coste del crédito, debe-rán mencionar también la tasa anual equi-valente, mediante un ejemplo representa-tivo.1188.. Coste total del crédito y tasa anualequivalente.a) Se entenderá que el coste total del cré-dito comprende los intereses y todos losdemás gastos y cargas que el consumidoresté obligado a pagar para el créditoincluidos los de seguros de amortizacióndel crédito, por fallecimiento, invalidez,enfermedad o desempleo del titular, quesean exigidos por el empresario para la
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concesión del mismo.b) Se entenderá por tasa anual equivalen-te el coste total del crédito, expresado enun porcentaje anual sobre la cuantía delcrédito concedido.La tasa anual equivalente igualará, sobreuna base anual, el valor actual de todoslos compromisos (créditos, reembolsos ygastos) existentes o futuros asumidos porel empresario y por el consumidor, y secalculará de acuerdo con la fórmulamatemática que se expresa en el anexo.Sin perjuicio de la aplicación general dela fórmula matemática mencionada en elpárrafo anterior, mediante Orden delMinistro de Economía se podrán estable-cer las hipótesis de cálculo oportunaspara determinar la TAE en aquellossupuestos en que no se conozca cual-quiera de los elementos necesarios parasu aplicación en el momento de la conce-sión de la operación de crédito.El Banco de España podrá establecer lasindicadas hipótesis de cálculo previahabilitación expresa mediante Orden delMinistro de Economía.1199.. Información al consumidor sobre losanticipos en descubiertos.1. Cuando exista un contrato entre unaentidad de crédito y un consumidor parala concesión de un crédito en cuentacorriente, que no sea una cuenta de tarje-ta de crédito, el consumidor deberá serinformado por escrito en el momento dela celebración del contrato o con anterio-ridad de los datos siguientes:a) Límite del crédito, si lo hubiere.b) Tipo de interés anual y gastos aplica-bles a partir del momento en que se cele-bre el contrato, así como las condicionesen las que podrán modificarse.c) Procedimiento para la resolución delcontrato.
2. Además, mientras dure el contrato, elconsumidor será informado de cualquiercambio en el tipo de interés o en los gas-tos pertinentes en el momento en que seproduzca. Esta información se facilitará enun extracto de cuenta o de cualquier otraforma, siempre que se haga por escrito.3. En caso de descubiertos aceptadostácitamente, el consumidor deberá serinformado individualmente, n el plazo yforma que reglamentariamente se esta-blezca, del tipo de interés efectivo anualaplicado y de los posibles gastos, asícomo de sus eventuales modificaciones.4. En ningún caso se podrán aplicar a loscréditos que se concedan, en forma dedescubiertos en cuentas corrientes a losque se refiere este artículo, un tipo deinterés que dé lugar a una tasa anualequivalente superior a 2,5 veces el interéslegal del dinero. 2200.. Acción de cesación.1. Podrá ejercitarse la acción de cesacióncontra las conductas contrarias a la pre-sente Ley que lesionen los intereses tantocolectivos como difusos de los consumi-dores y usuarios.2. La acción de cesación se dirige a obte-ner una sentencia que condene aldemandado a cesar en la conducta con-traria a la presente Ley y a prohibir su rei-teración futura. Así mismo, la acciónpodrá ejercerse para prohibir la realiza-ción de una conducta cuando ésta hayafinalizado al tiempo de ejercitar la acción,si existen indicios suficientes que hagantemer su reiteración de modo inmediato.3. Estarán legitimados para ejercitar laacción de cesación:a) El Instituto Nacional del Consumo y losórganos o entidades correspondientes delas Comunidades Autónomas y de lasCorporaciones locales competentes en
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materia de defensa de los consumidores.b) Las asociaciones de consumidores yusuarios que reúnan los requisitos esta-blecidos en la Ley 26/1984, de 19 de julio,General para la Defensa de losConsumidores y Usuarios, o, en su caso,en la legislación autonómica en materiade defensa de los consumidores.c) El Ministerio Fiscal.d) Las entidades de otros Estados miem-bros de la Comunidad Europea constitui-das para la protección de los interesescolectivos y de los intereses difusos delos consumidores, que estén habilitadasmediante su inclusión en la lista publica-da a tal fin en el "Diario Oficial de lasComunidades Europeas".Los Jueces y Tribunales aceptarán dichalista como prueba de la capacidad de laentidad habilitada para ser parte, sin per-juicio de examinar si la finalidad de lamisma y los intereses afectados legitimanel ejercicio de la acción.Todas las entidades citadas en esteartículo podrán personarse en los pro-cesos promovidos por otra cualquierade ellas, si lo estiman oportuno para ladefensa de los intereses que represen-tan.
DDIISSPPOOSSIICCIIÓÓNN AADDIICCIIOONNAALLUUnniiccaa.. La indicación de la tasa anual equi-valente será obligatoria, en los términosprevistos en la presente Ley, no sólocuando el préstamo es concedido poruna entidad financiera o empresarioespañol, sino cuando el concedente esuna entidad extranjera, siempre que elcontrato esté sometido a la legislaciónespañola o presente un punto de cone-xión con ella o con la legislación de otroEstado de la Unión Europea.
DDIISSPPOOSSIICCIIÓÓNN TTRRAANNSSIITTOORRIIAAUUnniiccaa.. Aplicación transitoria de tipos deinterés.Mientras no se desarrolle regla-mentariamente el artículo 18 de la presen-te Ley, se aplicará a todos los Créditosregulados en ella lo dispuesto en laOrden del Ministerio de Economía yHacienda de 12 de diciembre de 1989,sobre tipos de interés y comisiones, y nor-mas complementarias, la cual mantendrásu actual rango normativo.
DDIISSPPOOSSIICCIIOONNEESS FFIINNAALLEESS PPrriimmeerraa.. Ambito de aplicación del capítu-lo III de la Ley.Lo dispuesto en el capítuloIII de la presente Ley sólo se aplicará a lasentidades de crédito y establecimientosfinancieros de crédito a falta de normativasectorial específica, que en cualquier casorespetará el nivel de protección del con-sumidor previsto en aquélla.SSeegguunnddaa.. (Derogada por la Ley 28/1998de 13 de Julio, de Venta a Plazos deBienes Muebles)TTeerrcceerraa.. Mandatos y autorizaciones alGobierno.1. El Gobierno presentará a las CortesGenerales, en el plazo de seis mesesdesde la entrada en vigor de la presenteLey, un proyecto de Ley de modificaciónde la Ley 50/1965, sobre la regulación dela venta a plazos de bienes muebles.2. Se autoriza al Gobierno para modificarpor Real Decreto las cuantías menciona-das en la presente Ley.3. Se autoriza al Gobierno para desarro-llar por medio de Real Decreto lo dis-puesto en la presente Ley, en el plazomáximo de seis meses de su publicaciónen el "Boletín Oficial del Estado".CCuuaarrttaa.. Entrada en vigor de la Ley.La presente Ley entrará en vigor a los dosmeses de su publicación en el "Boletín
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Oficial del Estado".
AANNEEXXOOI. Cálculo de la tasa anual equivalente(TAE) de costes o de rentabilidadesLa tasa anual equivalente (TAE), a que serefiere el artículo 18 de esta Ley, se calcu-lará con arreglo a la siguiente fórmulamatemática:TAE = (1+ik)k-1Siendo k el número de veces que el añocontiene al período de tiempo elegidoentre dos pagos consecutivos. Va adepender de la frecuencia con que serealicen las disposiciones o el cálculo delas cantidades a pagar (así, si se realizancada mes, k será 12, si se realizan cada tri-mestre, k será 4, si se realizan cada cuatri-mestre, será 3, si se realizan cada semes-tre, k será 2, etc.).ik simboliza la tasa efectiva correspondien-te al período de tiempo elegido entredos pagos consecutivos (período del tér-mino). Dicho período coincidirá con elelegido para expresar los tn y los tm conte-nidos en la fórmula que sigue. Dicha tasaik se calculará (bien algebraicamente bienpor aproximaciones sucesivas, bienmediante un programa de ordenador) uti-lizando la fórmula siguiente:
x yDn (1+ik)-tn = Rm(1+ik)-tm
n=1 m=1siendo:Dn = La cuantía de la disposición o entre-ga número n.Rm= La cuantía del pago número m poramortización, intereses u otros gastosincluidos en el coste o rendimiento efecti-vo de la operación.n = El número de disposiciones o entre-gas simbolizadas por D.m = El número de pagos simbolizados
por R.tn= Tiempo transcurrido desde la fechade equivalencia elegida hasta la disposi-ción o entrega n.tm= Tiempo transcurrido desde la fechade equivalencia elegida hasta la del pagom.
= El signo indicativo de la suma.x= El número de orden de la última dis-posición o entrega simbolizada por D.y= El número de orden del último pagosimbolizado por R. Observaciones:a) Sin perjuicio de las hipótesis que seanecesario realizar, las cuantías de los tér-minos de las fórmulas anteriores serán lasque se deriven del contrato o del ejem-plo representativo a que se refieren.b) Las sumas abonadas por ambas partesen diferentes momentos no serán nece-sariamente iguales y no serán abonadasnecesariamente con intervalos iguales.c) La fecha inicial será la de la primeraentrega o disposición.d) El intervalo entre las fechas utilizadasen el cálculo se expresará en años o frac-ciones de año. Se partirá de la base deque un año tiene 365 o 365,25 días o 366en caso de los años bisiestos, 52 semanaso 12 meses de igual duración. También separtirá de la base de que cada uno dedichos meses de igual duración tiene30,41666 días (es decir 365/12).e) El resultado del cálculo se expresarácon una precisión de, al menos, una cifradecimal. Se aplicará la siguiente normapara el redondeo de una cifra determina-da: si la cifra que figura en el lugar deci-mal siguiente a la cifra decimal determi-nada es superior o igual a 5, la cantidadde cifra decimal determinada se redon-deará a la cifra superior, en otro caso seredondeará a la cifra inferior.
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f) La aplicación de las fórmulas y observa-ciones anteriores deberán dar unos resul-tados idénticos al de los ejemplos pre-sentados en el apartado II de este anexo.II. Ejemplos de cálculoA) Cálculo de la tasa anual equivalente(TAE) basado en el calendario 1 año = 365días o 366 días para los años bisiestos.1. Ejemplo primero: una persona A prestaa una persona B una suma de 1.000 eurosel 1 de enero de 1994, comprometiéndo-se ésta a devolver en un pago único 1.200euros el 1 de julio de 1995, es decir, 1,5años o 546 (= 365 + 181) días después dela fecha del préstamo.En este ejemplo:Dn = 1.000 euros en el momento o fechainicial (fecha de la equivalencia elegida).tn = 0.Rm= 1.200 euros.trm = 546/365.k = 1 (si el período elegido para realizarlos pagos -en este caso el cálculo de losintereses y por tanto expresar los tn y tmes el año).Por tanto:1.000 (1+ik)0 = 1.200 (1 + ik)-546/365
1 +ik= 1,129620377.ik= 0,129620377.TAE=(1 +ik)1 -1.TAE =(1 + 0,129620377) - 1 = 0,129620377.Esta cantidad se redondeará a 13 por 100(o a 12,96 por 100 si se prefiere una preci-sión de dos cifras decimales).2. Ejemplo segundo: una persona A pres-ta el 1 de enero de 1997 a una persona B1.000 euros, reteniéndole por conceptode gastos administrativos 50 euros, demodo que el préstamo es, en realidad,950 euros. La persona B se compromete apagar 1.200 euros por devolución de capi-tal y pago de intereses el 1 de julio de1998.En este caso la entrada o disposición
para el prestatario son 950 euros.Por tanto:Ahora Dn = 950.950= 1.200 (1 +ik)-546/365.1 +ik= 1,169026.ik= 0,169026.TAE = 0,169026.Esta cantidad se redondeará a 16,9 por100 (o a 16,90 por 100 si se prefiere unaprecisión de dos cifras decimales).3. Ejemplo tercero: una persona A prestaa la persona B 1.000 euros, el 1 de enerode 1997 y ésta se compromete a devol-verlos en dos pagos de 600 euros cadauno, al cabo de un año y de dos años res-pectivamente.En este caso:D = 1.000 euros.tn= 0.R = 2 pagos de 600 euros cada uno.tm = 1 año y 2 años respectivamente.Por tanto:1.000 = 600 (1 + ik)-365/365 + 600 (1 + Ik) -730/365.Al efectuar los cálculos algebraicos seobtendrá TAE = 0,1306623.Esta cantidad se redondeará a 13,1 por100 (o a 13,07 por 100 si se prefiere unaprecisión de dos cifras decimales).4. Ejemplo cuarto: la persona A presta a lapersona B 1.000 euros, el 1 de enero de1997, comprometiéndose ésta a realizarlos siguientes pagos por reembolso decapital y cargas financieras para cancelar-lo:A los tres meses (0,25 años o 90 días): 272euros.A los seis meses (0,5 años o 181 días): 272euros.A los doce meses (1 año o 365 días): 544euros.Total: 1.088 euros.En este caso:
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1.000 = 272 (1+ik)-90/365 + 272 (1+ik)-181/365 +544 (1+ik)-544/365.TAE = 0,13226.Esta cantidad se redondeará a 13,2 por100 (o a 13,23 por 100 si se prefiere unaprecisión de dos cifras decimales).B) Cálculo de la tasa anual equivalente(TAE) basado en un año normalizado 1año = 365 días, o 365,25 días, 52 semanas,o 12 meses iguales.1. Ejemplo uno: una persona A presta auna persona B 1.000 euros, comprome-tiéndose ésta a devolver en un pagoúnico 1.200 euros dentro de año y medio(es decir, 1,5 x 365 = 547,5 días, 1,5 x365,25 = 547,875 días, 1,5 x 366 = 549días, 1,5 x 12 = 18 meses, o 1,5 x 52 = 78semanas).En este caso:1.000 (1+ik)0 = 1.200 (1+ik) -5425/365 = 1.200(1+ik)-547,85/365,25 = 1.200(1+ik)-18/12 = = 1.200 (1+ik)-78/52 = 1.200 (1+ik)-1,5
ik = 0,129243.TAE=(1 +ik)1 -1 =0,129243.Esta cantidad se redondeará a 12,9 por100 (o a 12,92 si se prefiere una precisiónde dos cifras decimales).2. Ejemplo dos: una persona A presta auna persona B 1.000 euros, reteniéndosepor el cobro de gastos administrativos 50euros, de modo que el préstamo es enrealidad de 950 euros. La persona B secompromete a pagar 1.200 euros un año ymedio después de la fecha del préstamo.En este caso:950 = 1.200 (1 +ik) - 547,5/365 = 1.200 ( 1 + ik) -
547,85/365,25 == 1.200 (1 + ik) -18/12 = 1.200 (1 + ik) -78/52 =1.200 (1 + ik) -1'5
TAE = 0,168526.Esta cantidad se redondeará a 16,9 por100 (o a 16,85 por 100 si se prefiere unaprecisión de dos cifras decimales).
3. Ejemplo tres: una persona A presta auna persona B 1.000 euros y ésta se com-promete a devolverle 600 euros al cabode un año y 600 euros al cabo de dosaños por reembolso del capital prestado ypor intereses.En este caso:1.000 (1+ik)0 = 600 (1 + ik)-365/365 ++600(1+ik)-730,365 = 600 (1+ik)-365,25/365,25 ++600(1+ik)-730.5/365.25 =600(1+ik)-12/12 + +600(1+ik)-24/12 == 600 (1 + ik) -52/52 + 600 (1+ik)-104/52 = 600 (1 +ik)-1 + 600 (1 + ik)-2
TAE = 0,13066.
Esta cantidad se redondeará a 13,1 por100 (o a 13,07 por 100 si se prefiere unaprecisión de dos cifras decimales).
4. Ejemplo cuatro: una persona A presta auna persona B 1.000 euros, comprome-tiéndose ésta a realizar los siguientespagos por reembolso de capital y cargasfinancieras para cancelarlo.a. A los tres meses (0,25 años/13 sema-nas/91,25 días/91,3125 días): 272 euros.b. A los seis meses (0,5 años/26 sema-nas/182,5 días/182,625 días): 272 euros.c. A los doce meses (1 año/52 sema-nas/365 días/365,25 días): 544 euros.Total: 1.088 euros. En este caso:1.000 = 272(1+ik)-91,25/365 +272(1+ik)-182,5/365
+544(1+ik)-365/365== 272(1+ik)-91,3125/365,25 + 272(1+ik)-182,625/365,25
=544(1+ik)-365,25/365,25 = 272 (1+ik)-3/12 +272(1+ik)-6/12 + 544(1+ik)-12/12 = 272(1+ik)-
13/52+1272(1+ik)-26/52 + 544(1+ik)-52/52+ +272 (1+ik)-0,25 + 272 (1+ik)-0'5 +544 (1 +ik)-1.TAE=0,13185.Esta cifra se redondeará a 13,2 por 100 (oa 13,19 por 100 si se prefiere una precisiónde dos cifras decimales)
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El artículo 48.2 de la Ley 26/ 1988, de 29de julio, sobre Disciplina e Intervenciónde las Entidades de Crédito, faculta alMinistro de Economía y Hacienda para,con el fin de proteger los legítimos intere-ses de la clientela activa y pasiva de lasentidades de crédito, y sin perjuicio de lalibertad de contratación, determinar lascuestiones o eventualidades que los con-tratos referentes a operaciones financie-ras típicas habrán de tratar o prever deforma expresa, así como exigir el estable-cimiento por las entidades de modelospara ellos, pudiendo imponer algunamodalidad de control administrativosobre dichos modelos.La presente Orden, que complementa lade 12 de diciembre de 1989 sobre tiposde interés y comisiones, normas de actua-ción, información a clientes y publicidadde las entidades de crédito, hace uso dela mencionada habilitación en relacióncon los préstamos en los que la garantíahipotecaria recaiga sobre una vivienda,operación financiera generalmente aso-ciada a la adquisición del inmueble.Dada su finalidad tuitiva, la Orden se cir-cunscribe deliberadamente a los présta-mos hipotecarios sobre viviendas, concer-tados por personas físicas, cuya cuantíano rebase los 25 millones de pesetas.La Orden, cuya finalidad primordial esgarantizar la adecuada información y pro-tección de quienes concierten préstamoshipotecarios, presta especial atención a lafase de elección de la entidad de crédito,
exigiendo a ésta la entrega obligatoria deun folleto informativo inicial en el que seespecifiquen con claridad, de forma lomás estandarizada posible, las condicio-nes financieras de los préstamos.Téngase presente que la primera premisapara el buen funcionamiento de cualquiermercado, y a la postre, la forma más efi-caz de proteger al demandante de crédi-to en un mercado con múltiples oferen-tes, reside en facilitar la comparación delas ofertas de las distintas entidades decrédito, estimulando así la efectiva com-petencia entre éstas.Pero la Orden, además de facilitar laselección de la oferta de préstamo másconveniente para el prestatario, pretendeasimismo facilitar a éste la perfecta com-prensión e implicaciones financieras delcontrato de préstamo hipotecario quefinalmente vaya a concertar. De ahí la exi-gencia de que tales contratos, sin perjui-cio de la libertad de pactos, contenganun clausulado financiero estandarizado encuanto a su sistemática y contenido, deforma que sean comprensibles por elprestatario.A esa adecuada comprensión deberácolaborar el notario que autorice la escri-tura de préstamo hipotecario, advirtiendoexpresamente el prestatario del significa-do de aquellas cláusulas que, por su pro-pia naturaleza técnica, pudieran pasarleinadvertidas. Las significativas precisionesque sobre la actuación de los notariosestablece la Orden en su artículo 7 justifi-
Orden de 5 de mayo de 1994 sobretransparencia de las condiciones finan-cieras de los préstamos hipotecarios
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can, por lo demás, que, aun constituyen-do desarrollo del citado artículo 48.2 dela Ley 26/1988, la presente disposición sedicte conjuntamente por los Ministros deJusticia y de Economía y Hacienda.En su virtud y a propuesta conjunta de losMinistros de Justicia y de Economía yHacienda, de acuerdo con el Consejo deEstado, he tenido a bien disponer.
CCAAPPIITTUULLOO IIDDiissppoossiicciioonneess ggeenneerraalleessAArrttííccuulloo 11.. AAmmbbiittoo ddee aapplliiccaacciióónn1. La presente Orden será de aplicaciónobligatoria a la actividad de las entidadesde crédito relacionadas con la concesiónde préstamos con garantía hipotecaria,cuando concurran simultáneamente lassiguientes circunstancias:1º. Que se trate de un préstamo hipote-cario y la hipoteca recaiga sobre unavivienda.2º. Que el prestatario sea persona física.3º. Que el importe del préstamo solicita-do sea igual o inferior a 25 millones depesetas, o su equivalente en divisas.2. La presente Orden será de aplicación alas actividades citadas que se realicen enEspaña, cualesquiera que sea el lugar dedomicilio de la entidad de crédito quepretenda actuar como prestamista o ellugar de formalización del préstamo. Enparticular, se presumirán sujetos a estaOrden los préstamos con garantía hipote-caria sobre viviendas situadas en territorioespañol, otorgados a personas residentesen España.3. Con independencia de las reglas esta-blecida en el Real Decreto 515/1989 de21 de abril, sobre protección de los con-sumidores en cuanto a la información asuministrar en la compra venta y arrenda-miento de viviendas, en los préstamos
otorgados por entidades de crédito aconstructores o promotores inmobiliarios,cuando el constructor o promotor preveauna posterior sustitución por los adqui-rientes de las viviendas en préstamos quecumplan las condiciones establecidas enel número 1 de este artículo, resultará deaplicación lo dispuesto sobre índices otipos de interés de referencia en losnúmeros 2 y 3 del artículo 6 de estaOrden. Asimismo, las escrituras de talespréstamos incluirán cláusulas con conteni-do similar al de las cláusulas financierasprevistas en el anexo II de la presenteOrden (con excepción de la 1ª, 1ª bis y 4ªapartado 1).4. Aun cuando se den las circunstanciasestablecidas en el número 1 de este artí-culo, no quedará sujeta a la a la presenteOrden la constitución de hipoteca engarantía de deudas anteriores de natura-leza no hipotecaria contraídas frente a laentidad de crédito en cuyo favor se cons-tituya la hipoteca o a otras entidades per-tenecientes al grupo de ésta.5. En lo no previsto para los préstamoshipotecarios en la presente Orden seráde aplicación lo dispuesto a la Orden deeste Ministerio de 12 de diciembre de1989, sobre tipos de interés y comisiones,normas actuación, información a clientesy publicidad de las entidades de crédito,y en sus normas de desarrollo.AArrttííccuulloo 22.. NNaattuurraalleezzaa ddee llaa pprreesseenntteeOOrrddeenn1. El incumplimiento por las entidades decrédito de las obligaciones establecidasen esta Orden podrá ser sancionado deacuerdo con lo previsto en la Ley 26/1988,de 29 de julio, sobre disciplina e interven-ción de las entidades de crédito.2. Lo establecido en la presente Orden seentenderá con independencia de lo dis-
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puesto en la Ley 26/1984, de 19 de julio,General para la Defensa de losConsumidores y Usuarios, así como en lasdemás Leyes que resulten de aplicación.
CCAAPPIITTUULLOO IIIIAAccttooss pprreeppaarraattoorriioossAArrttííccuulloo 33.. FFoolllleettoo iinnffoorrmmaattiivvoo1. Las entidades de crédito deberá obli-gatoriamente a quienes soliciten présta-mos hipotecarios sujetos a esta Ordenmediante la entrega de un folleto cuyocontenido mínimo será el establecido enel anexo l de esta norma.Si se trata de impresos que no contuvie-ran toda la información prevista en el cita-do modelo, las entidades deberán com-plementarlos antes de su entrega.2. La entrega del folleto será gratuita,pudiendo el interesado conservarlo en supoder aun cuando opte por no concertarel préstamo con la entidad.3. Salvo lo dispuesto sobre comisiones enla citada Orden de 12 de diciembre de1989 y en sus normas de desarrollo y loestablecido en el artículo 4.1, las condi-ciones contenidas en el folleto informati-vo tendrán carácter orientativo, lo que sehará constar en él de forma expresa.Lo anterior se entiende sin perjuicio de lodispuesto sobre publicidad falsa o enga-ñosa en el artículo 8º 3 de la citada Ley26/1984 y en las demás disposicionesaplicables.Artículo 4. Gastos y servicios accesorios1. Cuando la entidad concierte o efectúela tasación del inmueble u otro servicioque considere necesario, y dicho gastosea por cuenta del cliente, deberá indicara éste la identidad de los profesionales oentidades seleccionados al efecto.Si el servicio fuera prestado directamentepor le entidad de crédito o la relación de
profesionales o entidades seleccionadasincluyera un número de ellos igual o infe-rior a tres, la entidad de crédito deberásuministrar, además, al cliente las tarifasde honorarios aplicables.Lo dispuesto en este apartado se entien-de sin perjuicio de la prohibición conteni-da en el artículo 10.1 c), apartado 12 de lacitada Ley 26/1984.2. Cuando la entidad de crédito concierteo efectúe directamente la tasación delinmueble pero tales gastos sean a cargodel solicitante, la entidad de créditodeberá entregar a éste copia del informede tasación si la operación llega a formali-zarse, o el original de dicho informe, encaso contrario.3. El folleto informativo indicará con clari-dad los gastos preparatorios de la opera-ción, tales como casacion, comprobaciónde la situación registral del inmueble, uotros que se considerarán a cargo delcliente aun cuando el préstamo no lleguea otorgarse.AArrttííccuulloo 55.. OOffeerrttaa vviinnccuullaannttee1. Efectuadas la tasación del inmueble y,en su caso, las oportunas comprobacio-nes sobre la situación registral de la finca yla capacidad financiera del prestatario, laentidad de crédito vendrá obligada aefectuar una oferta vinculante de présta-mo al potencial prestatario o, en su caso,a notificarle la denegación del préstamo.La oferta se formulará por escrito y, espe-cificará, en su mismo orden, las condicio-nes financieras correspondientes a lascláusulas financieras señaladas en elanexo II de esta Orden para la escriturade préstamo. La oferta deberá ser firmadapor representante de la entidad, y salvoque medien circunstancias extraordinariaso no imputables a la entidad, tendrá unplazo de validez no inferior a diez días
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hábiles desde su fecha de entrega.2. El documento que contenga la ofertavinculante se hará constar el derecho deprestatario en caso de que acepte la ofer-ta, a examinar el proyecto de documentocontractual con la antelación a que serefiere el número 2 del artículo 7, en eldespacho del notario autorizante.
CCAAPPIITTUULLOO IIIIIIDDooccuummeennttoo ccoonnttrraaccttuuaallAArrttííccuulloo 66.. CCllááuussuullaass ffiinnaanncciieerraass ddeell ccoonn--ttrraattoo1. Las escrituras públicas en las que seformalicen los préstamos hipotecariossometidos a la presente Orden conten-drán, debidamente separadas de las res-tantes, cláusulas financieras que ajustaránsu orden y contenido a lo establecido enel anexo II de la presente Orden. Lasdemás cláusulas de tales documentoscontractuales no podrán, en perjuicio delprestatario, desvirtuar el contenido deaquéllas.Excepcionalmente, en el caso de contra-tos de préstamo hipotecario sujetos a lapresente Orden que, por su naturalezaespecial, no pueden adecuarse íntegra-mente al modelo de cláusulas financierasestablecidas en el citado anexo II ,podrán las entidades de crédito sometera la verificación previa de la DirecciónGeneral del Tesoro y Política Financierade los correspondientes modelos de con-trato, justificando adecuadamente las cir-cunstancias que impiden acomodarse alas cláusulas del citado anexo.Transcurridos dos meses sin que recaigaresolución expresa, se entenderá verifica-do favorablemente el modelo.2. En el caso de préstamos a tipos deinterés variable sujetos a la presenteOrden, las entidades de crédito única-
mente podrán utilizar como índices otipos de referencia aquellos que cumplanlas siguientes condiciones:a) Que no dependan exclusivamente dela propia entidad de crédito, ni sean sus-ceptibles de influencia por ella en virtudde acuerdos o prácticas conscientementeparalelas con otras entidades.b) Que los datos que sirvan de base alíndice sean agregados de acuerdo conun procedimiento matemático objetivo.3. En el caso de préstamos a tipo de inte-rés variable sujetos a la presente Orden,no será precisa la notificación individuali-zada al prestatario de las variacionesexperimentadas en el tipo de interés apli-cable cuando se den simultáneamente lassiguientes circunstancias:1º. Que se haya pactado la utilización deun índice o tipo de referencia oficial delos previstos en la disposición adicionalsegunda de esta Orden.2º Que el tipo de interés aplicable alpréstamo esté definido en la forma pre-vista en las letras a) o b) del número 1 dela cláusula 3º bis del anexo II de estaOrden.AArrttííccuulloo 77.. AAccttoo ddee oottoorrggaammiieennttoo1. En materia de elección de notario seestará a lo dispuesto en el ReglamentoNotarial y demás disposiciones aplicables.2. El prestatario tendrá derecho a exami-nar el proyecto de escritura pública depréstamo hipotecario en el despacho delnotario al menos durante los tres díashábiles anteriores a su otorgamiento. Elprestatario podrá renunciar expresamen-te, ante el notario autorizante, al señaladoplazo siempre que el acto de otorga-miento de la escritura pública tenga lugaren la propia notaría.
3. En cumplimiento del Reglamento
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Notarial y, en especial, de su deber deinformar a las partes del valor y alcancede la redacción del instrumento público,deberá el notario:1º. Comprobar si existen discrepanciasentre las condiciones financieras de laoferta vinculante del préstamo y las cláu-sulas financieras del documento contrac-tual, advirtiendo al prestatario de las dife-rencias que, en su caso, hubiera constata-do y de su derecho a desistir de la opera-ción.2º. En el caso de préstamo a tipo de inte-rés variable, advertir expresamente alprestatario cuando se dé alguna de lassiguientes circunstancias:1. Que el índice o tipo de interés de refe-rencia pactado no sea uno de los oficialesa los que se refiere la disposición adicio-nal segunda de esta Orden.2. Que el tipo de interés aplicable duran-te el período inicial sea inferior al queresultaría teóricamente de aplicar endicho período inicial el tipo de interésvariable pactado para períodos posterio-res.3. Que se hubieran establecido límites ala variación del tipo de interés . En parti-cular, cuando las limitaciones no seansemejantes al alza y a la baja, el notarioconsignará expresamente en la escrituraesa circunstancia, advirtiendo de ello aambas partes.3º. En el caso de préstamos a tipo deinterés fijo, comprobar que le coste efec-tivo de la operación que, calculado con-forme a las reglas establecidas por leBanco de España, se hace constar a efec-tos informativos en el documento secorresponde efectivamente con las condi-ciones del préstamo.4º. En el caso de que esté prevista algunacantidad a satisfacer por el prestatario al
prestamista con ocasión del reembolsoanticipado del préstamo, o que dichasfacultades del prestatario se limiten deotro modo o no se mencionen expresa-mente, consignar expresamente en laescritura dicha circunstancia, y advertir deello al prestatario.5º. En el caso de que el préstamo estédenominado en divisas, advertir al presta-tario sobre el riesgo de fluctuación deltipo de cambio.6º. Comprobar que ninguna de las cláu-sulas no financieras del contrato implicanpara el prestatario comisiones o gastosque debieran haberse incluido en lascláusulas financieras.DDiissppoossiicciióónn aaddiicciioonnaall pprriimmeerraaSe faculta al Banco de España para dictarlas normas precisas para el desarrollo yejecución de la presente Orden.En particular, queda también facultadopara, mediante Circular, adaptar el anexol de esta Orden, relativo al folleto infor-mativo sobre préstamos hipotecarios aaquellos supuestos en que lo exija el des-arrollo de nuevas modalidades de présta-mo, o en que otras circunstancias relevan-tes aconsejen mejorar su contenido.DDiissppoossiicciióónn aaddiicciioonnaall sseegguunnddaaEl Banco de España, previo informe de laDirección General del Tesoro y PolíticaFinanciera, definirá mediante Circular unconjunto de índices o tipos de interés dereferencia oficiales, susceptibles de seraplicados por las entidades de crédito alos préstamos hipotecarios a interés varia-ble, y hará públicos sus valores regular-mente.DDiissppoossiicciióónn ffiinnaallLa presente Orden entrará en vigor a lostres meses de su publicación en el BoletínOficial del Estado.Madrid, 5 de mayo de 1994
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AANNEEXXOO llFFoolllleettoo iinnffoorrmmaattiivvoo ssoobbrree pprrééssttaammoosshhiippootteeccaarriiooss ssuujjeettooss aa llaa pprreesseennttee OOrrddeennElementos mínimos que contendrán losfolletos informativos sobre préstamoshipotecarios sujetos a la presente Orden:1. Identificación del préstamo:a. Denominación comercial.b. Cuantía máxima del préstamo respectoal valor de tasación del inmueble hipote-cado.c. Moneda del préstamo (sólo si no fuerala peseta).2. Plazo del préstamo:a. Plazo total.b. Plazo de carencia de amortización delprincipal.c. Periodicidad de los pagos (mensual/tri-mestral/semestral/otros) y sistema deamortización.3. Tipo de interés:a. Modalidad del tipo de interés(fijo/variable).b. Tipo de interés aplicable (indicación,orientativa, mediante un intervalo, deltipo de interés nominal anual, en caso depréstamos a tipo fijo; o del margen sobreel índice de referencia, en caso de présta-mos a tipo variable).c. índice o tipo de referencia, en présta-mos a interés variable (idenficación delíndice o tipo, indicándose su evolucióndurante al menos, los dos últimos añosnaturales, así como el último valor dispo-nible).d. Plazo de revisión del tipo de interés(primera revisión y periodicidad de suce-sivas revisiones).4. Comisiones (indíquense aquéllas queresulten aplicables, señalando respecto aellas, en todo caso, las máximas comuni-cadas al Banco de España y, optativa-mente, las mínimas previsibles):
a. Comisión de apertura.b. Cantidad que, en caso de amortizaciónanticipada, deberá sastisfacer el prestata-rio a la entidad prestamista, distinguien-do, en su caso, entre amortización parcialy total.c. Otras.5. Gastos a cargo del prestatario:a. Servicios que concertará o prestarádirectamente la entidad de crédito:Indíquense los conceptos aplicables (porejemplo, tasación) y cuando sea obligato-rio de acuerdo con lo dispuesto en el artí-culo 4.1. de la Orden, las tarifas aplica-bles.Indíquense la forma en que dichos gastos"suplidos" se cobrarán o repercutirán alcliente. Señálense expresamente los gas-tos que serán a cargo del solicitante delpréstamo aun cuando el préstamo no lle-gue a formalizarse.b. Servicios que deberá obligatoriamentecontratar y abonar directamente el clien-te: Indíquense los conceptos aplicables(por ejemplo, seguro de daños) y, concarácter meramente orientativo, su cuan-tía.c. Impuestos y aranceles (indíquense losconceptos aplicables y, de forma aproxi-mada para cada uno de ellos, su baseimponible y el tipo porcentual aplicable).6. Importe de las cuotas periódicas: Seproporcionará al solicitante, a título orien-tativo, una tabla de cuotas periódicas, enfunción del plazo y tipo de interés.
AANNEEXXOO IIIICCllááuussuullaass ffiinnaanncciieerraass ddee llooss ccoonnttrraattooss ddeepprrééssttaammoo hhiippootteeccaarriioo ssuujjeettooss aa llaa pprreesseenn--ttee OOrrddeennAAddvveerrtteenncciiaa pprreevviiaaLas cláusulas numeradas con ordinal sim-ple (por ejemplo, la cláusula 1ª aparecen
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necesariamente en todos los contratos depréstamo hipotecario sujetos a la presen-te Orden; las numeradas con ordinal bis(por ejemplo la cláusula 1ª bis) sólo cuan-do resulten de aplicación. Lo anterior seentiende sin perjuicio de lo previsto elartículo 3.1 de la Orden para los contratossuscritos por constructores o promotoresinmobiliarios.1ª. Capital del préstamoLa cláusula expresará:a) El importe del préstamo: Si se trataráde un préstamo en divisa (por ejemplo,Ecus), se especificará ésta definiéndoseadecuadamente. En las cláusulas corres-pondientes (2ª, 3ª, etc) se señalarán lasespecificidades (por ejemplo, moneda depago, cálculo del importe en pesetas depago, etc.) derivadas de que el préstamoesté denominado en moneda distinta dela peseta.b) La forma de entrega del importe delpréstamo: Si la entrega se realiza median-te abono en una "cuenta especial" de laque el prestatario no pueda disponerlibremente, deberá cumplimentarse obli-gatoriamente la cláusula 1ª bis.1ª Bis. Cuenta especialEn esta cláusula se especificará:a) Las condiciones cuyo cumplimientodeba acreditar el prestatario antes depoder disponer libremente del saldo dedicha cuenta.b) El plazo para el cumplimiento dedichas condiciones y las facultades resolu-torias de la entidad prestamista en casode que se rebase.2ª. AmortizaciónLa cláusula indicará:1º. Las fechas del primer y del últimopago de amortización, cuando dichasfechas estén fijadas de antemano.2º. El número, periodicidad y cuantía de
las cuotas en que se divida la amortiza-ción del préstamo, cuando estuvieran fija-das de antemano.Si se tratara de préstamos en divisas, seespecificarán en este apartado las reglasa seguir para la determinación del valoren pesetas de cada cuota.3º. Las condiciones para el ejercicio de lafacultad de reembolso anticipado, expre-sándose en particular:a) Las fechas del ejercicio de dicha facul-tad.b) Si se hubiera pactado, la cantidad quecon ocasión del reembolso anticipadodeba satisfacer el prestatario a la entidadprestamista al ejercer dicha facultad, dis-tinguiendo, en su caso, entre amortizacio-nes totales y parciales.c) En caso de reembolso anticipado par-cial, la cuantía mínima y el modo concretoen que éste alterará el importe o númerode las cuotas de amortización remanen-tes, indicándose, en su caso, las faculta-des de elección que se reconozcan alefecto al prestatario.4º. Cuando existan, las demás facultadesque se reconozcan al prestatario, paraalargar o alterar el calendario de amorti-zación, y las condiciones para su ejercicio.3a. Intereses ordinariosEn esta cláusula se hará constar:a) El tipo de interés nominal aplicable alpréstamo, especificándose si es fijodurante toda la vida del préstamo o sitendrá carácter variable, durante la totali-dad o parte de la vida del préstamo.Si el tipo de interés fuera fijo durantetoda la vida del préstamo, se señalará enesta cláusula su valor, expresado en tantopor ciento nominal anual.Si el tipo de interés pudiera variar enalgún periodo, se especificará con clari-dad el comienzo de dicho período, cum-
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plimentándose obligatoriamente la cláu-sula 3º bis.b) La fecha de inicio del devengo de inte-reses y su periodicidad y forma de liqui-dación ordinaria, indicándose la fórmula ométodos utilizados para obtener, a partirdel tipo de interés anual, el importe abso-luto de los intereses devengados.c) El número de días que se consideraráque tiene el año cuando, para el cálculode los intereses devengados duranteperíodos inferiores a un año, sea precisoconvertir el tipo de interés anual en untipo de interés diario.d) Cuando resulte de aplicación, la formaespecial de liquidación de interés delperíodo transitorio durante el cual notenga plena disponibilidad del importeíntegro del préstamo, por no habersecumplido las condiciones establecidas alefecto.En este supuesto los intereses se aplica-rán exclusivamente a la parte del présta-mo sobre la que el prestatario hubieradispuesto o tuviera la libre disposición yse entenderán devengados por días.e) En el caso de préstamos en divisas, lasreglas aplicables para el cálculo en pese-tas del importe de los intereses.3a bis. Tipo de interés variable1. Definición del tipo de interés variable.cuando el tipo de interés pueda variar enalgún periodo, se expresará éste de algu-nas de las siguientes formas:a) Como suma de: - Un margen constante (positivo, nulo onegativo), expresado en puntos o fraccio-nes de punto.- El tipo de interés de referencia.b) Como cierto porcentaje de un tipo deinterés de referencia.c) Como suma de:
- Un tipo de interés constante.- Un margen variable, que será igual a lavariación absoluta (positiva, nula o negati-va) experimentada, desde cierta fechaestablecida en el contrato, por un índiceo tipo de interés de referencia.d) De cualquier otro modo, siempre queresulte claro, concreto y comprensible porel prestatario, y sea conforme a Derecho.2. Identificación y ajuste del tipo de inte-rés o índice de referencia: en lo relativo altipo de interés o índice de referencia, lacláusula deberá expresar:a) La definición del mencionado índice otipo de interés; el organismo público,asociación o entidad privada que lo ela-bore; y la periodicidad y forma en que sepublique o sea susceptible de conoci-miento por el prestatario.b) Cuando el tipo de interés de referenciacorresponda a operaciones cuya periodi-cidad de pagos sea distinta a la del prés-tamo objeto del contrato (por ejemploque el tipo de referencia esté definidocomo un tipo efectivo anual y el présta-mo tenga pagos mensuales) o incluyaconceptos (por ejemplo comisiones) queestén previstos como concepto indepen-dientemente en el préstamo objeto delcontrato, se indicará si debe efectuarsealgún ajuste o conversión en el tipo deinterés de referencia antes de calcular eltipo de interés nominal aplicable, defini-do según la fórmula descrita en el aparta-do 1 de esta cláusula 3º bis.En caso afirmativo, se indicará la fórmulao procedimiento del ajuste o conversiónque debe efectuarse.c) El índice o tipo de interés de referenciasustitutivo que deba utilizarse excepcio-nalmente cuando resulte imposible, porrazones ajenas a las partes, la determina-
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ción del índice o tipo de interés de refe-rencia designado en primer término.3. Límites a la variación del tipo deinterés aplicable: cuando se establez-can límites máximos y mínimos a lavariación del tipo de interés aplicableal préstamo, se expresarán dichos lími-tes: a) En términos absolutos, expresándoseen forma de tipo de interés porcentuallos citados límites máximo y mínimo.Esta forma de expresión se utilizará obli-gatoriamente cuando puedan expresarsedichos límites en términos absolutos altiempo del otorgamiento del documentode préstamo.b) De cualquier otro modo, siempre queresulte claro, concreto y comprensible porel prestatario, y sea conforme a Derecho.4. Umbral mínimo de fluctuación y redon-deos del tipo de interés aplicable: si sepactara un umbral mínimo para la varia-ción del tipo de interés (de forma queéste permanezca inalterado cuando lafluctuación del índice de referencia noalcance, en más o en menos, ciertoumbral), se expresará dicho umbral enfracciones de punto.Si se pactara el redondeo del tipo deinterés, se indicarán en fracciones depunto, los múltiplos a los que se efectua-rá (por ejemplo, redondeo al más cercanooctavo de punto).5. Comunicación al prestatario del tipo deinterés aplicable: la cláusula deberá espe-cificar:a) La forma en que el prestatario conoce-rá el tipo de interés aplicable a su présta-mo en cada período.b) Si existe algún procedimiento especialque el prestatario pueda utilizar parareclama ante la entidad en caso de que
discrepe el cálculo efectuado del tipo deinterés aplicable.4a. Comisiones1. Comisión de apertura: cualesquieragastos de estudio del préstamo, de con-cesión o tramitación del préstamo hipo-tecario, u otros similares inherentes a laactividad de la entidad prestamista oca-sionada por la concesión del préstamo,deberán obligatoriamente integrarse enuna única comisión, que se denominará"comisión de apertura" y se devengarápor una sola vez. Su importe, así comosu forma y fecha de liquidación, se espe-cificarán en esta cláusula.En el caso de préstamos denominadosen divisas, la comisión de apertura inclui-rá, de forma implícita, cualquier, comi-sión por cambio de moneda correspon-diente al desembolso inicial del présta-mo.2. Otras comisiones y gastos posteriores:Además de la "comisión de apertura"sólo podrán pactarse a cargo del presta-tario:a) La cantidad que haya de abonar elprestatario con ocasión del reembolso,en la cláusula 2º.b) Los gastos de la operación menciona-dos en la cláusula 5º, incluidos loscorrespondientes a servicios prestadosdirectamente por la entidad.c) Las comisiones que, habiendo sidodebidamente comunicadas al Banco deEspaña de acuerdo con lo dispuesto enla Orden de 12 de diciembre de 1989 yen sus normas de desarrollo, respondana la prestación de un servicio específicopor la entidad distinto a la mera admi-nistración ordinaria del préstamo. En elcaso de préstamos en divisas, se inclui-rán las comisiones de cambio máximas
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que pudieran resultar aplicables.Cualesquiera importes periódicos acargo del prestatario en favor de la enti-dad se reflejarán necesariamente, deforma implícita, en el tipo de interésordinario que se hubiera libremente pac-tado.4a bis. Tabla de pagos y tipos de interésanual equivalenteEn los préstamos a tipo de interés fijo,se hará constar en esta cláusula: a) La cuota total que corresponderásatisfacer al prestatario en cada fecha.b) El coste efectivo de la operación, cal-culando conforme a las reglas estableci-das al efecto por el Banco de España.5a. Gastos a cargo del prestatarioEn esta cláusula se especificarán todosaquellos conceptos de gasto futuros opendientes de pago que sean o sepacten a cargo del prestatario.Podrán incluirse los siguientes concep-tos:a) Gastos de tasación del inmueble.b) Aranceles notariales y registrales rela-tivos a la constitución, modificación ocancelación de la hipoteca.c) Impuestos.d) Gastos de tramitación de la escrituraante el Registro de la Propiedad y la ofi-cina liquidadora de Impuestos.e) Los derivados de la conservación delinmueble hipotecado, así como delseguro de daños del mismo.f) Los derivados del seguro de vida delprestatario, cuando fuesen aplicables.g) Los gastos procesales o de otra natu-raleza derivados del incumplimiento porel prestatario de su obligación de pago.h) Cualquier otro gasto que correspondaa la efectiva prestación de un servicio,relacionado con el préstamo, que no seainherente a la actividad de la entidad de
crédito dirigida a la concesión o admi-nistración del préstamo.6a. Intereses de demoraEn esta cláusula se especificará:a) El tipo de interés de demora, expresa-do sea en forma de tanto por cientoanual, sea añadiendo un margen al tipode interés de referencia.b) La base sobre la que se aplicará elinterés de demora y su forma de liquida-ción.6a bis. Resolución anticipada por la enti-dad de créditoCuando se pacten expresamente, seindicarán en esta cláusula:a) Las causas especiales, distingas a lasgenerales previstas en las Leyes, quefaculten a la entidad prestamista pararesolver anticipadamente el contrato depréstamo.b) El importe de la penalización porresolución anticipada del contrato, cuan-do ésta se base en el incumplimientopor el prestatario de alguna de las obli-gaciones derivadas del contrato de prés-tamo.
