Contratos Inmobiliarios Agosto2014

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  • 8/9/2019 Contratos Inmobiliarios Agosto2014

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    CONTRATOS INMOBILIARIOS

    Elaboración y GestiónExpositor:

    Dr. Josué M. Castillo Seminario

    21 y 22 de Agosto de 2014

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    FUNDAMENTOS Y ASPECTOSGENERALES DE LOS CONTRATOS

    • Noción de contrato

    El contrato es el acuerdo de dos o más partespara crear, regular, modificar o extinguir unarelación jurídica patrimonial.

    • Perfección de contratos

    Los contratos se perfeccionan por elconsentimiento de las partes, excepto aquellosque, además, deben observar la forma señaladapor la ley bajo sanción de nulidad.

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    • Régimen legal de los contratos.- Todos los contratosde derecho privado, inclusive los innominados,

    quedan sometidos a las reglas generales contenidasen el Código Civil.

    • Libertad contractual.- Las partes pueden determinarlibremente el contenido del contrato, siempre queno sea contrario a norma legal de carácterimperativo.

    • Regla y límites de la contratación.- La ley, por

    consideraciones de interés social, público o éticopuede imponer reglas o establecer limitaciones alcontenido de los contratos.

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    • Primacía de la voluntad.- Las disposiciones dela ley sobre contratos son supletorias de la

    voluntad de las partes.• Incapaces.- Sólo los incapaces no privados de

    discernimiento pueden celebrar contratos

    relacionados con las necesidades ordinariasde su vida diaria.

    • Contratos con reserva.- Es válido el contrato

    cuando las partes han resuelto reservaralguna estipulación, siempre que conposterioridad la reserva quede satisfecha, encuyo caso opera retroactivamente.

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    • Obligatoriedad .- Los contratos son obligatorios en

    cuanto se haya expresado en ellos. Se presume quela declaración expresada en el contrato responde a lavoluntad común de las partes y quien niegue esacoincidencia debe probarla.

    • Buena Fe.- Los contratos deben negociarse,celebrarse y ejecutarse según las reglas de la buenafe y común intención de las partes.

    • Efectos.- Los contratos sólo producen efectos entrelas partes que los otorgan y sus herederos, salvo encuanto a éstos si se trata de derechos y obligacionesno trasmisibles (Ej. Usufructo, Comodato).

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    • Gastos y tributos del contrato.- Los gastos y tributosque origine la celebración de un contrato se dividenpor igual entre las partes, salvo disposición legal opacto distinto.

    • Fin de contratos continuados.- En los contratos de

    ejecución continuada que no tengan plazoconvencional o legal determinado, cualquiera de laspartes puede ponerle fin mediante aviso previoremitido por la vía notarial con una anticipación no

    menor de treinta días. Transcurrido el plazocorrespondiente el contrato queda resuelto de plenoderecho.

    1700 Cod. Civil

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    • Rescisión.- La rescisión deja sin efecto un contratopor causal existente al momento de celebrarlo.

    Resolución.- La resolución deja sin efecto uncontrato válido por causal sobreviniente a sucelebración.

    • Efectos retroactivo de la rescisión.- La rescisión se

    declara judicialmente, pero los efectos de lasentencia se retrotraen al momento de la celebracióndel contrato.

    Efectos retroactivo de la resolución.- La resoluciónse invoca judicial o extrajudicialmente. En amboscasos, los efectos de la sentencia se retrotraen almomento en que se produce la causal que la motiva.

    Declarado Juridicamente Reatroactivo

    Posterior

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    • El Consentimiento.- El contrato quedaperfeccionado en el momento y lugar en que la

    aceptación es conocida por el oferente.• Contratación entre ausentes.- La oferta, su

    revocación, la aceptación y cualquier otradeclaración contractual dirigida a determinada

    persona se consideran conocidas en el momento enque llegan a la dirección del destinatario, a no serque este pruebe haberse encontrado, sin su culpa,en la imposibilidad de conocerla.

    • Contraoferta.- La aceptación tardía, y, la oportunaque no sea conforme a la oferta, equivalen a unacontraoferta.

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    • Subasta.- En la subasta, la convocatoria es unainvitación a ofrecer y las posturas son las ofertas.

    La obligatoriedad de cada postura cesa desde que seformula otra mejor.

    • El contrato se celebra cuando el subastador adjudicala buena pro al postor que hasta ese momento ha

    formulado la mejor postura válida.• Contrato por adhesión.- El contrato es por adhesión

    cuando una de las partes, colocada en la alternativade aceptar o rechazar íntegramente lasestipulaciones fijadas por la otra parte, declara suvoluntad de aceptar.

    Subasta Judicial (Remate Publico)

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    • Cláusulas generales de contratación.- Las cláusulasgenerales de contratación son aquéllas redactadasprevia y unilateralmente por una persona o entidad,en forma general y abstracta, con el objeto de fijar elcontenido normativo de una serie indefinida defuturos contratos particulares.

    En estos contratos, el consumo del bien o lautilización del servicio genera de pleno derecho laobligación de pago a cargo del cliente, aun cuandono haya formalizado el contrato o sea incapaz.

    • Se presume que la contraparte ha conocido lascláusulas generales de contratación cuando han sidopuestas en conocimiento del público medianteadecuada publicidad.

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    • Cumplimiento sobre bien futuro.- Cuando laobligación creada por el contrato recae sobre un bienfuturo, el compromiso de entrega quedasubordinado a su existencia posterior. Si la falta deentrega obedece a causas imputables al obligado, elacreedor puede recurrir a los derechos que le

    confiere la ley.• Compraventa de inmueble futuro .- En la venta de

    un bien donde ambas partes saben que es futuro, elcontrato está sujeto a la condición suspensiva de que

    llegue a tener existencia. Si no hay inmueble, en elplazo estipulado, el contrato se rescinde, es decir,queda sin efecto, sin perjuicio de una indemnizacióna favor del comprador. Queda sin efecto

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    FORMA DEL CONTRATO

    • Se presume que la forma que las partes convienen

    adoptar anticipadamente y por escrito es requisitoindispensable para la validez del acto, bajo sanciónde nulidad.

    • Si por mandato de la ley o por convenio debe

    otorgarse escritura pública, las partes puedencompelerse recíprocamente a llenar la formalidadrequerida. (Mediante un Juicio, previo intento deConciliación)

    • Modificación del contrato.- Las modificaciones delcontrato original deben efectuarse en la formaprescrita para ese contrato.

    Si fueraubicable

    registros publicos

    Minuta ingresada a la notariaContrato Privado

    - Testamento- Sucesion IntestadaSi los documentos fueron iguales, por antiguedad

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    CONTRATOS PREPARATORIOS

    • Compromiso de contratar.- Por el compromiso de

    contratar las partes se obligan a celebrar en el futuroun contrato definitivo y debe contener, por lo menos,los elementos esenciales del contrato definitivo.

    • El plazo del compromiso de contratar debe ser

    determinado o determinable. Si no se estableciera elplazo, éste será de un año y puede ser renovado a suvencimiento por un plazo no mayor que el indicado yasí sucesivamente.

    • El incumplimiento de una parta faculta a la otra aexigir judicialmente la celebración del contrato o, asolicitar se deje sin efecto el compromiso de

    contratar y en ambos casos una indemnización.

    Obligados a celebrar el Contrato

    Importante

    PartesCompra - venta

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    • Contrato de opción.- Por el contrato de opción, unade las partes queda vinculada a su declaración decelebrar en el futuro un contrato definitivo y la otratiene el derecho exclusivo de celebrarlo o no.

    • Contrato de opción recíproca.- Puede acordarse queel derecho de opción sea ejercitado indistintamente

    por cualquiera de las partes.• El contrato de opción debe contener todos los

    elementos y condiciones del contrato definitivo.

    • El plazo del contrato de opción debe serdeterminado o determinable. Si no se estableciera elplazo, éste será de un año a cuyo vencimiento, laspartes pueden renovarlo por un plazo no mayor al

    indicado y así sucesivamente.

    Obligada

    Cualquiera de los 2 lo cancela

    Una de las partes se reserva el derecho de vender

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    • Formalidad en Contratos Preparatorios

    • Los contratos preparatorios son nulos si no secelebran en la misma forma que la leyprescribe para el contrato definitivo bajosanción de nulidad.

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    INCUMPLIMIENTO DE CONTRATOS

    • La parte perjudicada con el incumplimiento de la otra

    puede requerirla mediante carta por vía notarial paraque satisfaga su prestación, dentro de un plazo nomenor de quince días, bajo apercibimiento de que,en caso contrario, el contrato queda resuelto.

    • Si la prestación no se cumple dentro del plazoseñalado, el contrato se resuelve de pleno derecho,quedando a cargo del deudor la indemnización dedaños y perjuicios.

    • A partir de la fecha de la citación con la demanda deresolución, la parte demandada queda impedida decumplir su prestación.

    Resolucion; cuandose incurre en la

    causal

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    • Condición resolutoria

    Puede convenirse expresamente que el contrato seresuelva cuando una de las partes no cumpledeterminada prestación a su cargo, establecida contoda precisión.

    • La resolución se produce de pleno derecho cuando laparte interesada comunica a la otra que quierevalerse de la cláusula resolutoria.

    Clausula destina otro usoEjm. Casa Habitacion, prohibido mascotas

    por Carta Notarial

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    • Cesión de Posición Contractual.- En los contratos

    con prestaciones no ejecutadas total o parcialmente,cualquiera de las partes puede ceder a un tercero suposición contractual.

    • Se requiere que la otra parte preste su conformidad

    antes, simultáneamente o después del acuerdo decesión.

    • La forma de la trasmisión, la capacidad de las partesintervinientes, el consentimiento y las relacionesentre los contratantes se definen en función del actoque sirve de base a la cesión.

    Saldo por pagarpor un Tercero por capacidad de Pago

    Compra - VentaArrendamiento

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    • Excesiva Onerosidad de la Prestación.- En loscontratos de ejecución continuada, periódica odiferida, si la prestación llega a ser excesivamenteonerosa por acontecimientos extraordinarios eimprevisibles, la parte perjudicada puede solicitar al

     juez que la reduzca o que aumente la

    contraprestación, a fin de que cese la excesivaonerosidad.

    • Si ello no fuera posible por la naturaleza de laprestación, por las circunstancias o si lo solicitara el

    demandado, el juez decidirá la resolución delcontrato.

    • No procede la acción, cuando su ejecución se hadiferido por dolo o culpa de la parte perjudicada.

    Arrendamiento

    Si acuerdo un pago en Dolares y se dispara el precio (triplica),podria solicitar se reduzca

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    • Lesión.- La acción rescisoria por lesión sólo puedeejercitarse cuando la desproporción entre lasprestaciones al momento de celebrarse el contratoes mayor de las dos quintas partes y siempre que taldesproporción resulte del aprovechamiento por unode los contratantes de la necesidad apremiante del

    otro. Si la desproporción fuera igual o superior a lasdos terceras partes, el aprovechamiento se presume.

    • La desproporción entre las prestaciones se apreciarásegún el valor que tengan al tiempo de celebrarse el

    contrato.• Fenece el proceso si el demandado, dentro del plazo

    para contestar la demanda, consigna la diferencia delvalor.

    venta de una propiedad en crisis y solicita la rescesion

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    ARRAS

    • Arras Confirmatorias .- La entrega de arras

    confirmatorias importa la conclusión del contrato.• Si la parte que hubiese entregado las arras no

    cumple la obligación por causa imputable a ella, laotra parte puede dejar sin efecto el contrato

    conservando las arras. Si quien no cumplió es laparte que las ha recibido, la otra puede dejar sinefecto el contrato y exigir el doble de las arras.

    Si la parte que no ha incumplido la obligaciónprefiere demandar la ejecución o la resolución delcontrato, la indemnización de daños y perjuicios seregula por las normas generales.

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    • Arras de retractación.- La entrega de las arrasde retractación sólo es válida en los contratos

    preparatorios y concede a las partes elderecho de retractarse de ellos.

    • Si se retracta la parte que entrega las arras, las

    pierde en provecho del otro contratante.• Si se retracta quien recibe las arras, debe

    devolverlas dobladas al tiempo de ejercitar elderecho.

    • En ambos casos, si se celebra el contratodefinitivo, quien recibe las arras las devolveráde inmediato o las imputará sobre su crédito.

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    • Compra venta de bien futuro

    • En la venta de un bien que ambas partes saben quees futuro, el contrato está sujeto a la condiciónsuspensiva de que llegue a tener existencia.

    • Compromiso de venta de bien ajeno

    • Si una de las partes se compromete a obtener que la

    otra adquiera la propiedad de un bien que ambassaben que es ajeno, queda obligada a indemnizar alotro contratante si no se llega a producirlatransferencia en el plazo acordado.

    • Si el bien es parcialmente ajeno, el comprador puedeoptar entre solicitar la rescisión del contrato eindemnización o la reducción del precio.

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    • El Precio.- Es un elemento esencial del contrato,debe ser acordado por las partes, su monto y laforma de pago debe indicarse

    • El comprador está obligado a pagar el precio en elmomento, de la manera y en el lugar pactados.

    • Es obligación del vendedor perfeccionar la

    transferencia de la propiedad del bien.• El vendedor debe entregar los documentos y títulos

    relativos a la propiedad del bien vendido, salvo pactodistinto.

    • El bien debe ser entregado inmediatamente despuésde celebrado el contrato, salvo pacto distinto.

    Elevar Escritura

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    • Improcedencia de la acción resolutoria

    • Las partes pueden convenir que el vendedor pierdeel derecho a optar por la resolución del contrato si el

    comprador hubiese pagado determinada parte delprecio, en cuyo caso el vendedor sólo podrá optarpor exigir el pago del saldo.

    Efectos de la resolución por falta de pago• La resolución del contrato por incumplimiento del

    comprador da lugar a que el vendedor devuelva lorecibido, teniendo derecho a una compensación

    equitativa por el uso del bien y a la indemnización delos daños y perjuicios, salvo pacto en contrario.Si no hay acuerdo- Conciliacio- Juicio

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    • Compraventa Sobre Medida.- En la compraventa deun bien con la indicación de su extensión o cabida ypor un precio en razón de un tanto por cada unidad

    de extensión o cabida, el vendedor está obligado aentregar al comprador la cantidad indicada en elcontrato. Si ello no fuese posible, el comprador estáobligado a pagar lo que se halle de más, y elvendedor a devolver el precio correspondiente a loque se halle de menos.

    • Rescisión de la compraventa sobre medida.- Si el

    exceso o falta en la extensión o cabida del bienvendido es mayor que un décimo de la indicada en elcontrato, el comprador puede optar por su rescisión.

    Aplica a terreno (hectarias)

    10%

    Asi como esta y donde esta

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    • Compraventa ad corpus.- Si el bien se vendefijando precio por el todo y no con arreglo a su

    extensión o cabida, aun cuando ésta seindique en el contrato, el comprador debepagar la totalidad del precio a pesar de que secompruebe que la extensión o cabida real esdiferente.

    • Sin embargo, si se indicó en el contrato laextensión o cabida, y la real difiere de la

    señalada en más de una décima parte, elprecio sufrirá la reducción o el aumentoproporcional.

    Asi como esta y donde esta

    10%, tambien sepuede ajustar

    Generalmente en LimaEjm: el bien futuro (proyecto) es Ad Corpus, asi no indique se asume

    se puede tener "Acceso deregistros" con el dato de lapartida electronica.

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    PACTOS QUE PUEDEN INTEGRAR LA COMPRAVENTA

    • Compra venta con reserva de propiedad.- En lacompraventa puede pactarse que el vendedor sereserva la propiedad del bien hasta que se hayapagado todo el precio o una parte determinada de él,aunque el bien haya sido entregado al comprador,

    quien asume el riesgo de su pérdida o deteriorodesde el momento de la entrega.

    • Pacto de Retroventa.- Puede pactarse que elvendedor adquiere el derecho de resolver

    unilateralmente el contrato, sin necesidad dedecisión judicial, durante un plazo máximo de dosaños, pudiendo pactarse un plazo menor.

    Parecido ala opcion

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    • Derecho de Retracto.- El derecho de retractoes el que la ley otorga a determinadas

    personas (el copropietario, el litigante, el   propietario, en la venta del usufructo, el  propietario del suelo, el propietario de la tierra

    colindante) para subrogarse en el lugar delcomprador y en todas las estipulaciones delcontrato de compraventa.

    • El retrayente debe reembolsar al adquiriente

    el precio, los tributos y gastos pagados poréste y, en su caso, los intereses pactados.

    Hermano o socio (no comunicado)

    Zona Rustica

    Sociedad o Heredado

    Codigo CivilVenta de Casa- 1era opcion Inquilino

    - Plazo de 15 dias, carta Notarial- Coopropietario

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    • Pagar puntualmente la renta en el plazo y lugarconvenidos y, a falta de convenio, cada mes, en sudomicilio.

    • Pagar puntualmente los servicios públicossuministrados en beneficio del bien.Dar aviso inmediato al arrendador de cualquier

    usurpación, perturbación o imposición deservidumbre que se intente contra el bien.

    • Permitir al arrendador que inspeccione por causa justificada el bien, previo aviso de siete días.

    • Efectuar las reparaciones que le correspondanconforme a la ley o al contrato.

    Arbitrios, Impuesto Predial

    48 Hrs. escritopuede variar.

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    • Subarrendamiento.- Es el arrendamiento total oparcial del bien arrendado que celebra elarrendatario en favor de un tercero, a cambio de unarenta, con asentimiento escrito del arrendador.

    • Tanto el subarrendatario como el arrendatario están

    obligados solidariamente ante el arrendador por lasobligaciones asumidas por el arrendatario.

    • Cesión del arrendamiento.- Constituye la trasmisiónde los derechos y obligaciones del arrendatario enfavor de un tercero que lo sustituye y se rige por lasreglas de la cesión de posición contractual.

    Se puede ceder a un 3ero si dueño acepta

    Arrendador cobro de deuda afecta al Arrendatario y Sub arrendatario

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    Causales de Resolución de Contrato de Arrendamiento

    • Si el arrendatario no ha pagado la renta del mesanterior y se vence otro mes y además quince días.

    • Si el arrendatario necesitó que hubiese contra élsentencia para pagar la renta, y se vence con excesode quince días el plazo siguiente sin que haya pagado

    la nueva renta devengada.• Si el arrendatario da al bien destino diferente o

    permite algún acto contrario al orden público.

    • Por subarrendar o ceder el arrendamiento contrapacto expreso, o sin asentimiento escrito delarrendador.

    • Si el arrendador o el arrendatario no cumplen

    cualesquiera de sus obligaciones.

    retrazo 1 mes, juicio

    Ejm: alquiler decasa, uso de un bar

    Mascotas; se debe realizar constatación policial, notarial, tomar fotos.

    Todas las causales tienen que probarse

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    Venta

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    • Enajenación del bien arrendado

    • En caso de enajenación del bien arrendado se

    procederá del siguiente modo:• Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquirente

    deberá respetar el contrato, quedando sustituidodesde el momento de su adquisición en todos los

    derechos y obligaciones del arrendador.• Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente

    puede darlo por concluido.Excepcionalmente, el adquirente está obligado arespetar el arrendamiento, si asumió dichaobligación.

    Como dueño alquilo y lo vendo

    Si no esta en registros Publicos como alquiler puedo cancelar.

    Puedo Inscribir el Alquiler en registros publicos (escritura publica) +2 Años Empresas.

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    NUEVA LEY SOBRE ARRENDAMIENTOS

    LEY N° 30201 PUBLICADA EL MIÉRCOLES 28 DE

    MAYO 2014

    • La Ley N° 30201 entrará en vigencia el 1º de agostode 2014, modifica el Código Procesal Civil

    • Contratos de arrendamiento de inmuebles, confirmas legalizadas ante notario público o juez de paz.

    • Cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario.

    • Para la restitución del bien por conclusión delcontrato o por resolución del mismo por falta depago.

    Metodo: Ojo de buen cubero

    Juez --> Citerio

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    • El Juez notifica la demanda al arrendatario para que,dentro del plazo de seis días, acredite la vigencia delcontrato de arrendamiento o la cancelación del

    alquiler adeudado.

    • Vencido el referido plazo, sin que se acredite lo antes

    señalado, el Juez ordena el lanzamiento en quincedías hábiles.

    • El Poder Ejecutivo deberá emitir el correspondientereglamento dentro de los 30 días hábiles de suentrada en vigencia.

    Centrales de Riesgo "Sentinel" (Parecidoa INFOCORP)

    R i t d D d J di i l M

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    • Registro de Deudores Judiciales Morosos

    • Conforme a lo dispuesto, el Poder Judicialimplementará y tendrá a su cargo un Registro de

    Deudores Judiciales Morosos, donde se inscribirá losinquilinos o arrendatarios cuya deuda impaga porarrendamientos hay sido judicialmente reconocida,con el objeto de que sea de conocimiento público.

    • Cláusula de Allanamiento a Futuro del Arrendatario

    • Es un acuerdo expreso que podrá adicionarse a los

    contratos de arrendamiento de inmuebles. Mediantedicha cláusula, el arrendatario se compromete adesocupar inmediatamente el predio, previo

    requerimiento judicial.

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    Ejemplos de cláusula de allanamiento a futuro

    No existe una clausula “tipo” pero aquí unos ejemplos:

    • EJEMPLO 1: »Las partes declaran que EL ARRENDATARIO sesomete a la cláusula de allanamiento a futuro, prevista en el 

    artículo 594 del Código Procesal Civil. En consecuencia, en

    caso de incurrir en más de dos meses y medio de

    incumplimiento en el pago de la renta convenida o de haberse

    concluido el plazo del contrato, EL ARRENDATARIO deberá

    desocupar y restituir inmediatamente el bien a EL

     ARRENDADOR, conforme a los términos del mencionadoartículo. En ese sentido, EL ARRENDATARIO se compromete a

    contradecir dicha demanda solo si ha pagado las rentas

    convenidas o el contrato aún sigue vigente.»

    Tomado del Internet

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    V id l l bl id i l d i

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    • Vencido el plazo establecido sin que el arrendatariologre acreditar que el contrato sigue vigente o quepagó la renta, el juez ordenará el lanzamiento en 15

    días hábiles, de conformidad con el artículo 593 delCódigo Procesal Civil.

    El artículo señala que consentida o ejecutoriada lasentencia que declara fundada la demanda, ellanzamiento se ejecutará contra todos los queocupen el predio, aunque no hayan participado en el

    proceso o no aparezcan en el acta de notificación.

    C b d l t i

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    • Cobro de las rentas impagas

    • La deuda del arrendatario judicialmente reconocidaorigina su inscripción en el Registro de DeudoresJudiciales Morosos. Dicha inscripción tendrá vigenciahasta la extinción de la obligación.

    • Pero, además, el arrendador tiene el derecho derequerir el pago de dichos adeudos en un procesoúnico de ejecución. Para ello, debe acreditarinstrumentalmente la relación contractual (art. 688,

    inc. 9 del Código Procesal Civil).

    • Artículo 688 Títulos ejecutivos

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    •  Artículo 688.- Títulos ejecutivos

    • Sólo se puede promover ejecución en virtud de títulos ejecutivos de naturaleza

     judicial o extrajudicial según sea el caso. Son títulos ejecutivos los siguientes:

    • 1. Las resoluciones judiciales firmes;

    • 2. Los laudos arbitrales firmes;• 3. Las Actas de Conciliación de acuerdo a ley;

    • 4. Los Títulos Valores que confieran la acción cambiaria, debidamente protestados

    o con la constancia de la formalidad sustitutoria del protesto respectiva; o, en su

    caso, con prescindencia de dicho protesto o constancia, conforme a lo previsto en

    la ley de la materia;

    • 5. La constancia de inscripción y titularidad expedida por la Institución de

    Compensación y Liquidación de Valores, en el caso de valores representados por

    anotación en cuenta, por los derechos que den lugar al ejercicio de la acción

    cambiaria, conforme a lo previsto en la ley de la materia;

    • 6. La prueba anticipada que contiene un documento privado reconocido;

    • 7. La copia certificada de la Prueba anticipada que contiene una absolución de

     posiciones, expresa o ficta;

    • 8. El documento privado que contenga transacción extrajudicial;

    • 9. El documento impago de renta por arrendamiento, siempre que se acredite

    instrumentalmente la relación contractual.

    PROCESO DE DESALOJO CON CONDENA A FUTURO

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    • PROCESO DE DESALOJO CON CONDENA A FUTURO

    • Hasta antes de la promulgación de la ley existía lafigura de la Sentencia con condena de futuro, lo quequiere decir que el desalojo podía demandarse antesdel vencimiento del plazo para restituir el bien. Sinembargo, de ampararse la demanda, el lanzamiento

    sólo puede ejecutarse luego de seis días de vencidoel plazo, es decir había que empezar el juicio, aunqueaún no se haya vencido el contrato y no aplicaba parael caso de falta de pago de la renta.

    • Si el emplazado se allanara a la demanda y alvencimiento del plazo pusiera el bien a disposicióndel demandante, éste deberá pagar las costas ycostos del proceso.

    El tí l 5 d l L N° 30201 bli d l 28

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    • El artículo 5 de la Ley N° 30201, publicada el 28 mayo2014, ha modificado este procedimiento,permitiendo ahora que pueda realizarse después de

    vencido el plazo y además que procede también encaso de falta de pago

    • Sentencia con condena de futuro.-

    El desalojo puede demandarse antes del vencimientodel plazo para restituir el bien. Sin embargo, deampararse la demanda, el lanzamiento sólo puedeejecutarse luego de seis días de vencido el plazo.

    • Si el emplazado se allanara a la demanda y alvencimiento del plazo pusiera el bien a disposicióndel demandante, éste deberá pagar las costas ycostos del proceso.

    • E l t t d d i t d i bl

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    • En los contratos de arrendamiento de inmuebles, confirmas legalizadas ante notario público o juez de paz,en aquellos lugares donde no haya notario público,

    que contengan una cláusula de allanamiento a futurodel arrendatario, para la restitución del bien porconclusión del contrato o por resolución del mismopor falta de pago conforme a lo establecido en elartículo 1697 del Código Civil, el Juez notifica lademanda al arrendatario para que, dentro del plazode seis días, acredite la vigencia del contrato de

    arrendamiento o la cancelación del alquileradeudado.

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    • Hospedaje Por el hospedaje el hospedante se

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    • Hospedaje .- Por el hospedaje, el hospedante seobliga a prestar al huésped albergue y,adicionalmente, alimentación y otros servicios que

    contemplan la ley y los usos, a cambio de unaretribución. Esta podrá ser fijada en forma de tarifapor la autoridad competente si se trata de hoteles,posadas u otros establecimientos similares.

    • Comodato.- Por el comodato, el comodante se obligaa entregar gratuitamente al comodatario un bien noconsumible, para que lo use por cierto tiempo o para

    cierto fin y luego lo devuelva.• Contrato de Obra.- Por el contrato de obra el

    contratista se obliga a hacer una obra determinada yel comitente a pagarle una retribución.

    • Depósito Por el depósito voluntario el depositario

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    • Depósito.- Por el depósito voluntario el depositariose obliga a recibir un bien para custodiarlo

    • Fianza.- Por la fianza, el fiador se obliga frente alacreedor a cumplir determinada prestación, engarantía de una obligación ajena, si ésta no escumplida por el deudor.

    La fianza debe constar por escrito, bajo sanción denulidad.

    • Cláusula Arbitral.- En todo contrato las partespueden pactar en una cláusula que se someten alarbitraje.

    • El Arbitraje

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    • El Arbitraje

    • Es un mecanismo de solución de conflictos,

    mediante el cual dos partes enfrentadas poruna controversia deciden recurrir a un tercerollamado árbitro quien dará la solucióndefinitiva del conflicto mediante un laudo.

    • El laudo tiene los mismos efectos que unasentencia judicial firme, es decir, es deobligatorio cumplimiento para ambas partes.

    HIPOTECA

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    HIPOTECA

    • Por la hipoteca se afecta un inmueble en garantíadel cumplimiento de cualquier obligación, propia ode un tercero.

    • La garantía no determina la desposesión y otorga alacreedor los derechos de persecución, preferencia y

    venta judicial del bien hipotecado.• La hipoteca se constituye por escritura pública y se

    inscribe en el registro de la propiedad inmueble.

    • Asegura el cumplimiento de una obligacióndeterminada o determinable.

    • El gravamen debe ser de cantidad determinada odeterminable.

    • Hipotecas legales Se constituyen de pleno derecho

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    • Hipotecas legales.- Se constituyen de pleno derechoy se inscriben de oficio, bajo responsabilidad delregistrador, simultáneamente con los contratos de

    los cuales emanan.• 1.- La del inmueble enajenado sin que su precio haya

    sido pagado totalmente o lo haya sido con dinero de

    un tercero.• 2.- La del inmueble para cuya fabricación o

    reparación se haya proporcionado trabajo omateriales por el contratista y por el monto que el

    comitente se haya obligado a pagarle.• 3.- La de los inmuebles adquiridos en una partición

    con la obligación de hacer amortizaciones en dineroa otros de los copropietarios.

    • Derecho de retención El acreedor puede retener en

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    • Derecho de retención.- El acreedor puede retener ensu poder el bien de su deudor si su crédito no estásuficientemente garantizado. Este derecho procede

    en los casos que establece la ley o cuando hayaconexión entre el crédito y el bien que se retiene.

    Embargo y remate del bien hipotecado.- El derechode retención no impide el embargo y el remate delbien, pero el adquirente no puede retirarlo del poderdel retenedor sino entregándole el precio de la

    subasta, en lo que baste para cubrir su crédito ysalvo la preferencia hipotecaria que pueda existir.

    • Obligaciones con Cláusula Penal El pacto por

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    • Obligaciones con Cláusula Penal.- El pacto porel que se acuerda que, en caso de incumplimiento,uno de los contratantes queda obligado al pago de

    una penalidad, tiene el efecto de limitar elresarcimiento a esta prestación y a que se devuelvala contraprestación, si la hubiere; salvo que se hayaestipulado la indemnización del daño ulterior. En esteúltimo caso, el deudor deberá pagar el íntegro de lapenalidad, pero ésta se computa como parte de losdaños y perjuicios si fueran mayores.

    • Mutuo Disenso.- Por el mutuo disenso las partesque han celebrado un acto jurídico acuerdan dejarlosin efecto. Si perjudica el derecho de tercero se tienepor no efectuado.

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    CARACTERISTICAS DEL CONTRATO DE

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    CARACTERISTICAS DEL CONTRATO DEINTERMEDIACIÓN INMOBILARIA

    es atípico, pues no está regulado en la ley general oCódigo Civil,• es nominado, conociéndosele a nivel nacional e

    internacional como “corretaje inmobiliario”,•

    es de prestaciones recíprocas, entre el agenteinmobiliario y el intermediado,• es de ejecución diferida, porque se extiende por el

    plazo pactado,

    • es informal, en tanto no existe una forma específicaprescrita por la normatividad) y• es oneroso, pues el agente inmobiliario cobra un

    honorario

    FECHA CIERTA

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    FECHA CIERTA

    • es la que se consigna en un documento porpersona que guarda la fe pública.

    • presentados en juicio o archivados en una

    oficina pública, o reconocidos ante un oficialpúblico, o insertos en algún protocolo notarial.

    • También adquiere fecha cierta un documentoa contar desde el día del fallecimiento de lapersona que lo otorgó.

    • Solución práctica : Legalización de copia

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    El Bien materia de la Venta:• Por definición es un bien inmueble necesariamente• Los bienes inmuebles son, teóricamente, aquellos que no

    pueden moverse o trasladarse, como un edificio o unterreno. Sin embargo, aquí rige el concepto legal ofrecidopor el Código Civil, en cuyo artículo 885 se enumeran los

    siguientes: el suelo, el subsuelo y el sobresuelo; el mar, loslagos, los ríos, los manantiales, las corrientes de agua y lasaguas vivas o estanciales; las minas, las canteras y losdepósitos de hidrocarburos; los diques y los muelles; lasconcesiones para explotar servicios públicos; las

    concesiones mineras obtenidas por particulares; losderechos sobre inmuebles inscribibles en el Registro; y losdemás bienes a los que la ley les confiere tal calidad

    Inmueble independizado e

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    Inmueble independizado einmueble futuro.

    • Se entiende por inmueble independizado aquel que yaexiste y que tiene su propia partida registral en losRegistros Públicos, como consecuencia de un procesotécnico legal de independización, el que implicanecesariamente que se haya inscrito la Declaratoria de

    Fabrica, dejando de pertenecer al inmueble original o lotematriz, que viene a ser la partida registral donde estuvoinscrito el terreno y quedarán allí las áreas comunes si setrata de propiedad horizontal o el área remanente.

    • Un inmueble futuro es aquel que físicamente no existe, aunno ha sido construido pero está en proyecto, su compra sele conoce coloquialmente como “compra en planos” pero eltérmino correcto es Compra Venta de Bien futuro.

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    El Precio

    • Es un elemento indispensable en el contrato, debe estarclaramente especificado.

    • Según nuestra constitución Código civil, estamos en unalibre economía social de mercado y por lo tanto los preciosse fijan según la ley de la oferta y la demanda

    • El Precio, por definición es la contraprestación que lecorresponde al comprador, debe tratarse de una suma dedinero, aunque pueda pactarse también en especies (otrosbienes), además debe responder al valor real de la cosa.

    • La forma de pago puede ser al contado: cuando se paga elprecio total en un solo acto, a plazos en las cuales el precioes pagadero en determinado lapso o lapsos de tiempo.

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    Intervinientes: Intermediado eIntermediador

    • El Intermediado, que viene a ser el cliente, la persona quecontrata los servicios del intermediador para que le ayude aconseguir un fin que es la venta de un inmueble, esgeneralmente el propietario, pero también puede tratarse deun apoderado o administrador.

    • El intermediador es el Agente Inmobiliario, quien brinda susservicios de asesoría y ngestión para la consecución del

    objetivo, consiguiendo los postores o posibles compradoreshasta llagar al comprador defintivo

    Obligaciones del intermediador

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    Obligaciones del intermediador• artículo 7 de la Ley: actuar en los contratos sobre

    bienes inmuebles, bajo los principios de la buena fe y latransparencia; asesorar al intermediado en laevaluación comercial para estimar, cuantificar y valorarlos bienes, servicios, derechos y obligaciones que sesometan a su consideración; proponer al intermediadoinformación veraz acerca de los negocios en los queinterviene, con claridad, precisión y exactitud; yadvertir, orientar y explicar al intermediado acerca delvalor y las características de los bienes y lasconsecuencias de los actos que realicen.

    artículo 11 del Reglamento : deberes de celebrar porescrito un contrato con el intermediado en el que sedetallen las condiciones del servicio, así como incluir sunúmero de inscripción en los documentos que expida yen la publicidad que realice, entre otros.

    Obligaciones del Intermediado

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    Obligaciones del Intermediado

    • Las obligaciones del cliente serán exigibles envirtud de lo que establezca el Contrato deIntermediación, el que según el principio

     jurídico “pacta sun servanda” el contrato esley entre las partes, así por ejemplo se puedepactar que se permitirá el acceso al inmueble

    para mostrarlo a los potenciales compradores,y el pago de una compensación económica elque generalmente es un porcentaje del valorde la venta .

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    Contratos de Gestión Inmobiliaria

    Compra/Venta• CONTRATO DE GESTIÓN DE VENTA CONEXCLUSIVIDAD

    • propietario no puede encargar a ningún otroagente inmobiliario la venta de su propiedad,ni vender directamente el inmueble objeto deencargo de venta a ningún comprador so pena

    de tener que pagar honorarios de mediación.

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    • GESTIÓN DE VENTA SIN EXCLUSIVIDADEl propietario es libre de encargar la venta acualquier otro agente inmobiliario y a vender

    el inmueble directamente sin tener que pagarhonorarios por ello, salvo que venda elinmueble a algún cliente presentado por la

    inmobiliaria, en cuyo caso estará obligado apagar honorarios de mediación.

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    Parte de control de visita• Documento que sin tener carácter contractual,

    acredita la visita realizada por intermediaciónde la agencia inmobiliaria.

    • Es el documento más importante en lamediación inmobiliaria, puesto que firmadopor el comprador demuestra que el agenteinmobiliario cumplió su función de mediación

    inmobiliaria presentando al propietario uncliente interesado en la propiedad.

    CONTRATO DE GESTIÓN DE

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    CONTRATO DE GESTIÓN DEARRENDAMIENTO

    • Al igual que con el de compra venta se puedepactar con o sin exclusividad y según eso elpropietario será libre o no de encargar el

    arrendamiento del inmueble a cualquier otroagente inmobiliario y a arrendar el inmuebledirectamente sin tener que pagar honorarios

    por ello, salvo que alquile el inmueble a algúncliente presentado por la inmobiliaria, en cuyocaso vendrá obligado a pagar honorarios demediación

    Compra de Bien Futuro

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    Compra de Bien Futuro

    • El código civil peruano es claro: en la venta de un bien dondeambas partes saben que es futuro, el contrato está sujeto a lacondición suspensiva de que llegue a tener existencia. Si nohay inmueble, el contrato se rescinde, es decir, queda sin

    efecto, sin perjuicio de una indemnización.• Por otro lado, si es el comprador quien se arrepiente, el

    vendedor también recibe una indemnización. Es comúnpactar en el contrato, que si el comprador lo pretende

    resolver a su sola voluntad, el vendedor podrá retener unporcentaje del monto desembolsado, por concepto de lucrocesante, es decir, lo que dejó de ganar como consecuencia decelebrar el contrato con el comprador arrepentido.

    PRINCIPALES DERECHOS REALES

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    PRINCIPALES DERECHOS REALESPosesión

    • La posesión es el ejercicio de hecho de uno o más poderesinherentes a la propiedad.

    • No es poseedor quien, encontrándose en relación dedependencia respecto a otro, conserva la posesión en nombre

    de este y en cumplimiento de órdenes e instrucciones suyas.• Es poseedor inmediato el poseedor temporal en virtud de un

    titulo. Corresponde la posesión mediata a quien confirió eltitulo.

    • La posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno ocuando el que se tenía ha fenecido.

    • El poseedor es reputado propietario, mientras no se pruebe locontrario.

    Mejoras

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    Mejoras

    • El poseedor tiene derecho a valor actual de las mejoras

    necesarias y útiles que existan al tiempo de la restitución y aretirar las de recreo que puedan separarse sin daño, salvo queel dueño opte por pagar por su valor actual.

    • La regla del párrafo anterior no es aplicable a las mejoras

    hechas después de la citación judicial sino cuando se trata delas necesarias.

    • En los casos en que el poseedor debe ser reembolsado demejoras, tiene el derecho de retención.

    • El poseedor puede repeler la fuerza que se emplee contra él yrecobrar el bien, sin intervalo de tiempo, si fuere desposeído,pero en ambos casos debe abstenerse de las vías de hecho no

     justificadas por las circunstancias.

    Propiedad

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    Propiedad

    • La propiedad es el poder jurídico que permiteusar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien.Debe ejercerse en armonía con el interés

    social y dentro de los límites de la ley.• La acción reivindicatoria es imprescriptible. No

    procede contra aquel que adquirió el bien por

    prescripción• La expropiación se rige por la legislación de la

    materia.

    Trans erenc a e prop e a ebi i bl

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    p pbien inmueble

    • La sola obligación de enajenar un inmuebledeterminado hace al acreedor propietario deél, salvo disposición legal diferente o pacto en

    contrario.• La propiedad inmueble se adquiere por

    prescripción mediante la posesión continua,

    pacífica y publica como propietario durantediez años.

    • Se adquiere a los cinco años cuando median

    justo titulo y buena fe

    Copropiedad

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    p p

    • Hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotasideales a dos o más personas.

    • Las cuotas de los propietarios se presumen iguales, salvoprueba en contrario.

    • El concurso de los copropietarios, tanto en los beneficioscomo en las cargas, está en proporción a sus cuotasrespectivas.

    • Las decisiones sobre el bien común se adoptaran por:

    • 1.- Unanimidad, para disponer, gravar o arrendar el bien,darlo en comodato o introducir modificaciones en el.

    • 2.- Mayoría absoluta, para los actos de administraciónordinaria. Los votos se computan por el valor de las cuotas.

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    • Cualquiera de los copropietarios puede asumir laadministración y emprender los trabajos para laexplotación normal del bien, si no está establecida laadministración convencional o judicial y mientras nosea solicitada alguna de ellas.

    • Cada copropietario tiene derecho a servirse del biencomún, siempre que no altere su destino ni

    perjudique el interés de los demás.• El copropietario que usa el bien parcial o totalmente

    con exclusión de los demás, debe indemnizarles enlas proporciones que les corresponda

  • 8/9/2019 Contratos Inmobiliarios Agosto2014

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    U f t

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    Usufructo

    • El usufructo confiere las facultades de usar y disfrutartemporalmente de un bien ajeno.

    • El usufructo es temporal. El usufructo constituido en favor deuna persona jurídica no puede exceder de treinta años y

    cualquier plazo mayor que se fije se reduce a este.• El usufructuario debe explotar el bien en la forma normal y

    acostumbrada,sin hacer ninguna modificación sustancial delbien, pagar los tributos, las rentas vitalicias y las pensiones de

    alimentos que graven los bienes, efectuar las reparacionesordinarias

    • Pertenecen al usufructuario los frutos naturales y mixtospendientes al comenzar el usufructo; y al propietario, lospendientes a su término.

    Uso y habitación

  • 8/9/2019 Contratos Inmobiliarios Agosto2014

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    Uso y habitación

    • El derecho de usar o de servirse de un bien noconsumible se rige por las disposiciones delusufructo, en cuanto sean aplicables.

    • Cuando el derecho de uso recae sobre unacasa o parte de ella para servir de morada, seestima constituido el derecho de habitación.

    • Los derechos de uso y habitación se extiendena la familia del usuario, salvo disposicióndistinta.

    Superficie

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    p

    • El superficiario goza de la facultad de tenertemporalmente una construcción en propiedadseparada sobre la superficie del suelo.

    Este derecho no puede durar más de noventinueveaños. A su vencimiento, el propietario del sueloadquiere la propiedad de lo construidoreembolsando su valor, salvo pacto distinto.

    • El derecho de superficie puede constituirse por actoentre vivos o por testamento. Este derecho estrasmisible, salvo prohibición expresa.

    Servidumbres

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    • La Servidumbre puede ser legal y convencional,según sea la ley o el propietario de un predio, quienpuede imponerle gravámenes en beneficio de otroque den derecho al dueño del predio dominante

    para practicar ciertos actos de uso del prediosirviente o para impedir al dueño de este el ejerciciode alguno de sus derechos.

    • Las servidumbres son inseparables de ambos

    predios. Solo pueden transmitirse con ellos ysubsisten cualquiera sea su propietario.

    • Las servidumbres son perpetuas, salvo disposiciónlegal o pacto contrario.

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    • Un inmueble futuro es aquel que físicamente no existe, aun

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    q q ,no ha sido construido pero está en proyecto, su compra se leconoce coloquialmente como “compra en planos” pero el

    término correcto es Compra Venta de Bien futuro.Respecto a la documentación a solicitar, en ambos casos sedebe tener a la vista la inscripción registral a nombre delpropietario o vendedor, si está independizado deberá estar

    inscrita la Declaratoria de Fábrica o de Edificación, elreglamento interno, independización la junta de propietariosde ser el caso y si no se trata de bien futuro, como no estáindependizado, entonces tendremos que tener la Partidaregistral del terreno donde se va a construir el bien futuro que

    deberá estar a nombre del propietario o vendedor y ademásdeberá contar con el proyecto o anteproyecto aprobado por lamunicipalidad distrital y mejor aún la licencia de obra nueva olicencia de construcción.

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    GRACIAS POR SU ATENCIÓN

    Dr. Josue Miguel Castillo Seminario

    999 678 407

     [email protected]