CADUCIDAD DE LAS HIPOTECAS: ANÁLISIS DE LA JURISPRUDENCIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL

Fernando Tarazona Alvarado

1. INTRODUCCIÓN.

Con la entrada en vigencia de la Ley Nº 26639 se restableció la extinción de las inscripciones de las hipotecas, que se encontraba regulada en el Código Civil de 19361, pero no en el actual.

Así, tenemos que en su artículo 3 se señala lo siguiente: "Las inscripciones de las hipotecas, de los gravámenes y de las restricciones a las facultades del titular del derecho inscrito y las demandas y sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles, se extinguen a los 10 años de las fechas de las inscripciones, si no fueran renovadas.

La norma contenida en el párrafo anterior se aplica, cuando se trata de gravámenes que garantizan créditos, a los 10 años de la fecha de vencimiento del plazo del crédito garantizado".

Sin embargo, desde su entrada en vigencia, a los 90 días después de su publicación, es decir, el 25 de setiembre de 1996, existieron diversos problemas en la aplicación de la extinción de los gravámenes en general, y de la hipoteca en particular, debido a la forma poca feliz en que fue regulada en la Ley N° 26639. Así, tenemos que uno de los problemas encontrados es lo referente al supuesto de aplicación de la norma. Al respecto, a diferencia del Código Civil de 1936, donde el plazo de extinción era uno solo: a partir de la fecha de inscripción del gravamen, en el artículo 3 de la Ley N° 26639 el plazo de extinción del gravamen varía dependiendo de si se trata de un gravamen que garantiza un crédito o no. Si no garantiza crédito alguno, el plazo de extinción del gravamen es de 10 años a partir de su inscripción, y si garantiza un crédito, el plazo de extinción se cumplirá a los 10 años contados desde el “vencimiento del plazo del crédito garantizado” (segundo párrafo del artículo 3 de la Ley N° 26639). El problema del establecimiento de dos supuestos de extinción de inscripciones de gravámenes dependiendo de si garantiza o no un crédito, es que en el caso de las hipotecas, no resulta claro en qué casos se estará ante el primer supuesto, es decir, ante el supuesto de gravámenes que no garantizan un crédito, teniendo en cuenta la naturaleza accesoria de la hipoteca, cual es la de ser un derecho real que se

Abogado por la Pontificia Universidad Católica del Perú, con estudios de Maestría en Derecho Civil en dicha casa de estudios. Vicepresidente del Tribunal Registral.1 En su artículo 1049 se señalaba: Las inscripciones de las hipotecas y de los demás gravámenes indicados en los incisos quinto y octavo del artículo 1042, inclusive las que consten en los asientos de dominio, se extinguirán a los treinta años de las fechas de las respectivas inscripciones si no fueran renovadas.

constituye para garantizar el cumplimiento de una obligación determinada o determinable.

Asimismo, teniendo en cuenta que la Ley Nº 26702, Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros, en su artículo 172, excluye a los gravámenes reales constituidos a favor de entidades del sistema financiero de los alcances de la extinción regulada en la Ley N° 26639, resultaba necesario determinar si dicha disposición también comprendía a aquellas hipotecas cuyo plazo de extinción había transcurrido antes de la entrada en vigencia de la Ley N° 2702. Frente al silencio de la norma, tanto el Tribunal Registral, a través de la expedición de diversas resoluciones, muchas veces contradictorias, como de precedentes de observancia obligatoria, como la SUNARP, a través del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, trataron de dar una respuesta a las interrogantes antes señaladas, siendo que muchas de las normas dictadas por la SUNARP recogen criterios establecidos por el Tribunal Registral. A continuación se expondrán los principales alcances de la extinción de las hipotecas, recogida en el artículo 3 de la Ley Nº 26639, teniendo en cuenta para ello la jurisprudencia desarrollada por el Tribunal Registral de la SUNARP, así como la regulación dada en el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

2. NUEVA CAUSAL DE EXTINCIÓN DE HIPOTECA.

Conforme al artículo 1122 del Código Civil, los supuestos de extinción de la hipoteca son: la extinción de la obligación garantizada, la anulación, rescisión o resolución de dicha obligación, la renuncia escrita del acreedor, la destrucción total del inmueble y la consolidación.

Teniendo en cuenta el carácter constitutivo de la inscripción de la hipoteca, dado que su registro es un requisito de validez de acuerdo con lo señalado en el numeral 3 del artículo 1099 del Código Civil, se verifica que la extinción por caducidad de su asiento de inscripción determinará la pérdida de un requisito de validez de la hipoteca misma, y por tanto, se extinguirá el derecho de hipoteca y no solamente su asiento de inscripción.

En este sentido, mediante el artículo 3 de la Ley Nº 26639 se agrega una causal más de extinción de la hipoteca, adicional a las contempladas en el artículo 1122 del Código Civil, conforme lo señaló el Tribunal Registral, mediante la aprobación en el Cuarto Pleno Registral, desarrollado los días 6 y 7 de febrero de 2003 y publicado en el diario oficial El Peruano el 18 de junio de 2003, del siguiente criterio de observancia obligatoria

"El artículo 3 de la Ley Nº 26639 ha introducido una nueva causal de extinción de la hipoteca, adicional a las señaladas en el artículo 1122 del Código Civil".

3. NATURALEZA DEL PLAZO DE EXTINCIÓN.

A diferencia de la regulación dada en el caso de las medidas cautelares y de ejecución trabadas bajo las normas del Código Procesal Civil y Código de Procedimientos Civiles (artículos 1 y 2 de la Ley Nº 26639), en los que se señala de manera expresa un plazo de caducidad, en el caso de las hipotecas y demás gravámenes solamente se alude a un plazo de extinción (Art. 3). Al respecto, resulta necesario determinar la naturaleza del plazo de extinción regulado en el referido artículo 3, porque dependiendo de ello se entenderá o no extinguida la inscripción de la hipoteca en una situación dada.

Básicamente son dos los institutos vinculados con la extinción de derechos: la prescripción y la caducidad. Si bien ambas figuras tienen como elemento común el decurso del tiempo como modificador de una determinada situación jurídica subjetiva, se diferencian en cuanto al objeto que es materia de dicha modificación.

En cuanto a la prescripción, en nuestra legislación se optó por la doctrina dualista, en contraposición de la unitarista2, en razón de distinguir dos tipos diferentes de prescripción: la adquisitiva y la extintiva. Ambas se diferencian en que mientras en la prescripción adquisitiva el transcurso del tiempo determina el nacimiento de un derecho y la pérdida de otro derecho, como consecuencia del ejercicio de una situación de hecho, como sucede en el caso de la adquisición de propiedad de un terreno por prescripción adquisitiva, mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante 10 años (Art. 950 del Código Civil); en la extintiva el transcurso del tiempo determina la extinción de la pretensión para reclamar un derecho que se posee y que no se ha reclamado, sin que ello implique que nazca un derecho a favor de la contraparte. Por ejemplo, la pretensión del acreedor de cobrar una cantidad de dinero prestado a su deudor.

La caducidad, en cambio, es aquella institución que determina la extinción del derecho por su no ejercicio dentro de un tiempo determinado. Se diferencia de la prescripción extintiva en que en ésta no se extingue el derecho, sino sólo la pretensión de su ejercicio.

De lo expuesto se tiene que si bien existe cierta semejanza entre la prescripción extintiva y la caducidad, porque en ambas figuras se extingue una situación jurídica subjetiva por el transcurso del tiempo ante la inacción del titular, sin que ello implique actos de hecho por parte del deudor que le haga adquirir un derecho; sin embargo, en la prescripción extintiva sólo se extingue la pretensión de ejercicio del derecho, mas no éste derecho, a diferencia de la caducidad, en que lo que se extingue es el derecho mismo.

Esto determina que la caducidad opere de pleno derecho, sin que admita plazo de interrupción ni de suspensión3, pudiendo ser declarada de oficio. En cambio, en la prescripción extintiva pervive el derecho y por lo tanto, cabe que se renuncie a ella,

2 Esta doctrina conceptúa a la prescripción como una sola, y es aquella cuyo transcurso del tiempo origina la transformación de una situación de hecho en una de derechos.3 Salvo cuando sea imposible reclamar el derecho ante un tribunal peruano, en dicho caso se suspende.

sea en forma expresa o tácita, correspondiendo deducirla solamente a pedido de parte y nunca de oficio.

Teniendo en cuenta los conceptos desarrollados se tiene que el plazo de extinción regulado en el artículo 3 de la Ley Nº 26639 es uno de caducidad y no de prescripción (adquisitiva o extintiva), dado que se adecua a la naturaleza de aquella, es decir, que el decurso del tiempo determina la extinción de un derecho, que en este caso es el asiento de inscripción de hipoteca, que a su vez determina la extinción de la hipoteca.

No es prescripción adquisitiva porque no existe un ejercicio de hecho que determine la adquisición de un derecho y pérdida de otro como consecuencia de este ejercicio. Tampoco es prescripción extintiva porque lo que se extingue es la hipoteca y no su pretensión de ejercicio.

En ese sentido se pronunció el Tribunal Registral, en la Resolución Nº 040-2002-ORLL-TRN, sétimo considerando:

“…el plazo regulado en el artículo 3 de la Ley Nº 26639, es un plazo de caducidad pues se refiere a la extinción de las inscripciones, por lo tanto es aplicable lo dispuesto en el artículo 2005 del Código Civil según el cual “La caducidad no admite interrupción ni suspensión, salvo el caso previsto en el artículo 1994, inciso 8)” y también lo regulado en el artículo 2007 del Código Civil que señala lo siguiente: “La caducidad se produce transcurrido el último día del plazo, aunque éste sea inhábil “”.

Dicha precisión, que el plazo regulado en el artículo 3 de la Ley Nº 26639 es uno de caducidad, genera básicamente dos consecuencias:

- El transcurso del plazo de extinción determina la caducidad de la hipoteca.- Improcedencia de cancelación de la hipoteca cuando en la partida o en el

título presentado.

A continuación se verá cada uno de ellos.

3.1. El transcurso del plazo de extinción determina la caducidad de la hipoteca.

Tratándose de un plazo de caducidad, no resulta necesario que se cancele el asiento de inscripción de la hipoteca para que ésta se entienda extinguida, dado los efectos del transcurso del plazo: la extinción del derecho (hipoteca), sin estar supeditado a un requisito adicional.

Al respecto, el artículo 103 del Reglamento General de los Registros Públicos dispone que “Los asientos se entenderán extinguidos de pleno derecho cuando opere la caducidad. Sin perjuicio de ello, el Registrador podrá, de oficio, extender los asientos de cancelación respectivos, salvo en los supuestos que por disposición especial se requiera la solicitud de parte”.

Esta es la razón por la cual en el caso de las hipotecas que garantizan deudas a favor de entidades del sistema financiero el Tribunal Registral entendió que han

caducado aquellas cuyo plazo de extinción hubiera transcurrido antes de la entrada en vigencia de la Ley Nº 26702.

Como se sabe, con la entrada en vigencia de la Ley Nº 26702 (10/12/96), se estableció una excepción a la caducidad de gravámenes reales constituidos a favor de entidades del sistema financiero4.

Dado que dicha ley entró en vigencia con posterioridad a la Ley Nº 26639, surgió la duda acerca de la situación de aquellos gravámenes reales cuyo plazo de extinción había transcurrido antes de la entrada en vigencia de la Ley Nº 26702.

Para dar solución a este problema debe analizarse la naturaleza del plazo de extinción regulado. Si es de prescripción extintiva, entonces, el solo transcurso del tiempo no determina la extinción de la inscripción, necesitándose para ello que se cancele el asiento. En cambio, si es de caducidad, no necesita que se cancele el asiento del gravamen para entender extinguido el asiento con el mero transcurso del plazo, en razón a que la caducidad extingue el derecho.

Entonces, teniendo en cuenta que el plazo es de caducidad, conforme se indicó, entonces, se concluye que han caducado todas aquellas hipotecas que garantizaban obligaciones a favor de empresas del sistema financiero cuyo plazo de extinción ha transcurrido antes de la entrada en vigencia de la Ley Nº 26702.

Entender lo contrario, es decir, que no caducan en mérito a la Ley Nº 26702, sería aplicar retroactivamente esta última norma, interpretación que iría en contra de lo dispuesto por la Constitución (Art. 103), que sólo permite la aplicación retroactiva en materia penal. Sobre el particular, en el artículo III del Título Preliminar del Código Civil se señala que la norma se aplica a las consecuencias de las situaciones jurídicas existentes, no teniendo efectos retroactivos, salvo las excepciones previstas en la Constitución.

Respecto al tema, el Tribunal Registral, en su Segundo Pleno, desarrollado los días 29 y 30 de noviembre de 2002 y publicado en el diario oficial El Peruano el 22 de enero de 2003, ratificó el siguiente precedente de observancia obligatoria:

“Pueden cancelarse en mérito a la Ley Nº 26639 los gravámenes cuyo plazo de caducidad se haya cumplido entre el 25-9-1996 (fecha de entrada en vigencia de la Ley Nº 26639) y el 9-12-1996 (fecha de publicación de la Ley Nº 26702), aun cuando hayan sido constituidos a favor de entidades del sistema financiero”.

4 Así en su artículo 172, último párrafo, se estableció lo siguientes: "La liberación y extinción de toda garantía real constituida a favor de las empresas del sistema financiero requiere ser expresamente declarada por la empresa acreedora. La extinción dispuesta por el artículo 3 de la Ley Nº 26639 no es de aplicación para los gravámenes constituidos a favor de una empresa".

3.2. Improcedencia de cancelación de la hipoteca cuando en la partida o en el título presentado consta su ejecución.

En la jurisprudencia del Tribunal Registral se admitió de manera uniforme que la inscripción de la hipoteca no caduca si es que se desprende de la partida que la misma se está ejecutando.

Si bien el supuesto de hipoteca en ejecución no se ha previsto de manera expresa en el artículo 3 de la Ley Nº 26639, sin embargo se ha venido aplicando el criterio indicado en razón a que la extinción contemplada es una de caducidad y por consiguiente sólo se producirá en la medida que el titular del derecho no lo haya ejercido dentro del plazo establecido. Debe tenerse en cuenta que para que un derecho caduque es necesario que se presenten dos situaciones concurrentes: que transcurra el plazo de extinción y que el titular del derecho no lo haya ejercido. Basta que falte uno de dichos elementos para que no se produzca la caducidad.

Cabe resaltar la equivalencia que existe entre el plazo de extinción regulado en el segundo párrafo del artículo 3 de la Ley Nº 26639 con el plazo de prescripción extintiva de la acción real5, que es de 10 años del vencimiento de la obligación garantizada; equivalencia que denota la intención de la norma, cual es, que caduquen aquellas hipotecas que no puedan ser ejecutadas en razón que ha prescrito la acción real para el cobro de la deuda garantizada.

Al respecto, en el Dictamen de la Comisión de Justicia del Congreso de la República sobre los proyectos de Ley Nº 931-95 y 1050-95, se señaló lo siguiente: "(...) Distinto es el caso de la extinción de las inscripciones prevista en el artículo 1049 del Código Civil de 1936. Debe reproducirse esta norma, pero cambiando el antiguo plazo de treinta años por el de diez, dado que éste es el nuevo término de la prescripción extintiva de la acción real (...)".

Por tanto, si de la partida del inmueble, o del título presentado para la inscripción, se desprende que el acreedor hipotecario ejercitó la acción real antes del vencimiento del plazo de extinción, entonces no caducará la hipoteca, aunque al momento en que se solicite su cancelación haya transcurrido el plazo de extinción.

En este caso, entonces, no resulta necesario inscribir la renovación de la hipoteca para evitar su caducidad, dado que la hipoteca no se extinguirá por haber ejercido el titular de la misma la acción real correspondiente.

Sobre el tema el Tribunal Registral expidió varias resoluciones, tales como las Nsº 474-2005-SUNARP-TR-L del 19.8.2005, 259-2004-SUNARP-TR-L del 30.4.2004 y 340-2000-ORLCTR del 18.10.2000..Así, tenemos que en la Resolución Nº 474-2005-SUNARP-TR-L del 19.8.2005 se indicó, en el noveno numeral, lo siguiente:

5 Artículo 2001: Prescriben, salvo disposición diversa de la ley:1. A los diez años, la acción personal, la acción real, la que nace de una ejecutoria y la de

nulidad del acto jurídico.

"... si de la partida consta que la hipoteca se encuentra en ejecución, entonces, ya no caducaría. En este caso ya no sería necesaria la inscripción de la renovación.(...)

En el caso de las hipotecas, estas caducan si dentro el plazo de 10 años del vencimiento de la obligación garantizada, no se ha hecho ejercicio de la acción real. De lo contrario, si se ha hecho ejercicio de dicha acción antes de dicho plazo, entonces, la hipoteca no se va a extinguir".

Asimismo, el Tribunal Registral aprobó, en su IV Pleno, el siguiente acuerdo6:

“El plazo de extinción contemplado en el artículo 3 de la Ley N° 26639 es uno de caducidad. Sin embargo, la caducidad no opera si del título presentado o de la partida registral se desprende que dentro de dicho plazo se ha iniciado la ejecución del gravamen”.

4. SUPUESTOS DE CADUCIDAD.

Como se señaló, el artículo 3 de la Ley N° 26639 regula dos supuestos de extinción de gravámenes: a) gravámenes que no garantizan créditos, caducan a los 10 años de su inscripción en el Registro si antes no son renovadas (primer párrafo); y b) gravámenes que si garantizan créditos, caducan a los 10 años desde la fecha de vencimiento de la obligación garantizada (segundo párrafo).

A continuación se analizará cada uno de estos supuestos.

4.1. Caducidad de hipotecas que garantizan obligaciones.

Conforme al segundo párrafo del artículo 3 de la Ley Nº 26639, la hipoteca caduca transcurrido el plazo de extinción de 10 años a partir de la fecha de vencimiento de la obligación garantizada.

Siendo que en este supuesto el plazo extintivo comienza a correr a partir de la fecha de vencimiento del pago del crédito, es que resulta importante que en la partida registral conste la fecha de vencimiento de la obligación garantizada, así como también las modificaciones de dicha fecha que pacten la partes (refinanciamiento), para efectos de un adecuado cómputo del plazo de extinción.

Sobre el tema, el Tribunal Registral aprobó, en su IV Pleno, el siguiente precedente de observancia obligatoria:

"La fecha de vencimiento del plazo de crédito garantizado y su modificación, tanto en el contrato de mutuo como en los demás actos y contratos de los que surjan obligaciones garantizadas por gravámenes inscritos, requerirán acceder al registro en atención a las consecuencias registrales que el segundo párrafo del artículo 3 de la Ley Nº 26639 le otorga a dicho plazo".

6 Los acuerdos, a diferencia de los precedentes de observancia obligatoria, no obligan a todas las instancias registrales, pero sí al Tribunal Registral.

Dicho criterio fue recogido en el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, en el inciso c) de su artículo 837.

El problema surge con las hipotecas inscritas con anterioridad, ya que en aquellas no se consignó la fecha de vencimiento de la obligación garantizada. En este supuesto se tiene que recurrir a los títulos archivados para hallar dicha información. Sucede muchas veces que la fecha de vencimiento de la obligación no consta en la partida ni en el título archivado que dio mérito a la inscripción de la hipoteca. En estos casos, el Tribunal Registral ha venido denegando la cancelación de la hipoteca ante la imposibilidad del registrador de comprobar el transcurso del plazo de extinción.

Así se estableció en la Resolución Nº 558-2005-SUNARP-TR-L del 28.9.2005, en el tercer párrafo de su numeral 9, resolución que fue expedida cuando estaba vigente el anterior Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios:

" (...). Cabe señalar que en la parte final del segundo párrafo del artículo 112 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios se establece que procederá la cancelación de las hipotecas que garanticen obligaciones de ejecución diferida a los 10 años contados desde la fecha de vencimiento del plazo del crédito garantizado, siempre que éste pueda determinarse del contenido del título, de lo que se tiene que, si no puede determinarse, no procede la cancelación (...)".

Conforme al segundo párrafo del artículo 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, en estos casos cabe la posibilidad que el interesado presente al Registro el título en donde conste la fecha de vencimiento de la obligación. Una vez corroborado por el registrador que se trata del título respectivo, procede a realizar el cómputo del plazo, y a cancelar la hipoteca si hubiera transcurrido el plazo de caducidad.

El actual Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios permite ampliar el asiento de inscripción de la hipoteca para efectos que se registre la fecha de vencimiento del crédito, debiendo presentarse para ello documentación fehaciente, conforme se señala en el artículo 84 del RIRP.

Existen circunstancias en las cuales el Tribunal Registral admitió la cancelación de hipotecas a pesar de no constar en el título archivado la fecha del vencimiento de la obligación garantizada, en base a la aplicación de presunciones contenidas en el ordenamiento legal.

Como se sabe, en mérito a la autonomía privada, las partes pueden fijar libremente el contenido del contrato siempre que no se contravenga normas imperativas (Art. 1354 del Código Civil). A su vez, el ordenamiento jurídico regula aquellos tipos de contratos de uso más frecuente con la finalidad de facilitar la contratación, y de esta

7 Artículo 83.- Inscripciones de hipotecaEn el asiento de inscripción de la hipoteca se consignará:(…)c) La fecha de vencimiento del plazo del crédito garantizado, cuando conste en el título.

forma reducir los costos de transacción porque las partes no tendrán que fijar todo el contenido negocial, dado que los aspectos no establecidos por las partes serán regulados por las normas establecidas para el tipo contractual de que se trate. Se entiende que estas normas son de carácter dispositivo, ya que sólo resultan aplicables a falta de regulación distinta de las partes.

En consecuencia, en aplicación de dichas presunciones, el Tribunal Registral se pronunció por la cancelación de las hipotecas en los siguientes casos:

a) Cuando la hipoteca garantiza un mutuo, habiéndose señalado que éste deberá pagarse dentro de un tiempo determinado a partir de la fecha de entrega del dinero, sin que se indique cuándo se entregó dicho dinero.

En este caso, el Tribunal Registral interpretó que debe entenderse entregado el mutuo en la fecha de celebración del contrato, en aplicación del artículo 1653 del Código Civil8, según lo señala en su Resolución Nº 268-2004-SUNARP-TR-L del 30.4.2004, quinto considerando:

"... debe tenerse en cuenta que las partes contratantes no solamente se obligan a lo expresamente pactado, sino también a lo señalado en las normas vigentes, sean estas imperativas o dispositivas, siendo que en este último caso se van a aplicar de manera supletoria los artículos 1353, 1354 y 1356 del Código Civil vigente.Así tenemos que conforme al Art. 1653 del código sustantivo, el bien que se da en mutuo debe entregarse en la fecha pactada, y en su defecto, en la fecha del contrato".

b) Cuando se estableció la forma de pago de la obligación garantizada, la misma que se realizará en armadas mensuales, pero no se señaló la fecha de vencimiento de la primera cuota.

El Tribunal Registral viene interpretando de manera uniforme en el sentido que se entiende que la primera armada vence a los 30 días de la celebración del contrato, esto es, desde la fecha de la celebración de la escritura pública.

Así se señaló en la Resolución Nº 645-2004-SUNARP-TR-L del 29.10.2004, en su quinto considerando:.

"Al respecto, esta instancia ha establecido en anteriores pronunciamientos de manera reiterada que: "Cuando en el contrato se haya pactado que el vencimiento de las armadas es mensual y no exista ningún período de gracia para dar inicio al cómputo del vencimiento de la primera armada, debe interpretarse (en concordancia con el artículo 169 del Código Civil) que el pago de la primera armada se efectuará luego de transcurrido un mes de la fecha de celebración del contrato, es decir, desde el otorgamiento de la escritura pública, por ser la fecha cierta del contrato"".

8 Artículo 1653: El mutuante está obligado a efectuar la entrega en la oportunidad convenida y, en su defecto, al momento de celebrarse el contrato.

Asimismo, en el X Pleno del Tribunal Registral, desarrollado los días 8 y 9 de abril de 2005 y publicado en el diario oficial El Peruano el 9 de junio de 2005, se aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria: “Para el cómputo del plazo de caducidad establecido en el segundo párrafo del artículo 3 de la Ley 26639, cuando en un contrato se haya pactado que el vencimiento de las cuotas es mensual y no exista algún período de gracia para dar inicio al cómputo del vencimiento de la primera cuota, debe interpretarse que el pago de la primera armada se efectuará luego de transcurrido un mes de la fecha cierta de celebración del contrato”.

c) Cuando se estipuló que el plazo para devolver la suma mutuada se contará desde la entrega, y ésta se realizará con la inscripción de la hipoteca.

Sobre el particular, los registradores aplicaban dos interpretaciones: una, que entendía entregado el mutuo en la fecha de la inscripción de la hipoteca, y por consiguiente a partir de dicho momento se podía contar la fecha de vencimiento de la deuda; y otra, que exigía que se acredite que efectivamente fue entregado el dinero en la fecha de la inscripción, para poder realizar el cómputo del plazo respectivo.

El problema originado por las distintas interpretaciones fue resuelto mediante la aprobación de un precedente de observancia obligatoria, que adoptó la primera posición.

Así, tenemos que en el VIII Pleno del Tribunal Registral, realizado los días 13 y 14 de agosto de 2004 y publicado en el diario oficial El Peruano el 1 de octubre 2004, se aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria:

"Cuando se hubiera pactado que el plazo para devolver la suma mutuada se contaría desde la entrega, y ésta tendría lugar a la inscripción de la hipoteca en el Registro, se presume que la entrega se efectuó según lo acordado y en consecuencia resulta posible determinar la fecha de inicio del cómputo del plazo de caducidad a que se refiere el segundo párrafo del artículo 3 de la Ley Nº 26639".

Entre las razones expuestas por el Tribunal para adoptar dicho criterio está el respeto a la libertad contractual de la que gozan las partes para fijar el contenido del contrato, por lo que en la interpretación del mismo debe estarse a los términos pactados.9

4.2. Caducidad de hipotecas que no garantizan obligaciones.

Si bien inicialmente el Tribunal Registral entendió que en el caso de las hipotecas solamente era aplicable el supuesto de caducidad contemplado en el segundo

9 En el sétimo considerando de la Resolución del Tribunal Registral Nº 292-2003-SUNARP-TR-L del 9.5.2003 se señala: "...basta que el Registrador verifique la inscripción (...) para considerar que la entrega se produjo en ese momento. Exigir que además se acredite la efectividad de la entrega es ir mas allá de la voluntad de las partes y de los límites de la facultades que otorga al Registrador el artículo 3 de la Ley Nº 26639: verificar el transcurso del plazo a partir de una fecha determinada por las partes (...)".

párrafo del artículo 3 de la Ley Nº 26639, en razón a su carácter de derecho accesorio de uno principal, después varió de criterio, aceptando que existen circunstancias donde se constituyen hipotecas sin que existan obligaciones garantizadas, supuesto que se presenta cuando a la fecha de su constitución éstas eran futuras, eventuales o indeterminadas.

A continuación se verá cada uno de estos supuestos:

4.2.1. Obligaciones indeterminadas.

Muchas veces en el contrato de constitución de hipoteca se estipula que dicho gravamen garantizará no sólo una obligación determinada o determinable, sino también "cualquier otra obligación futura que pudiera contraer el deudor con el acreedor hipotecario".

Sobre el particular, debe tenerse en cuenta que constituye uno de los requisitos de validez de la hipoteca el que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o determinable, conforme se señala en el numeral 2) del artículo 1099 del Código Civil.

De acuerdo a la Exposición de Motivos Oficial del Código Civil, publicada en el diario oficial El Peruano el 19 de noviembre de 1990, una obligación es determinada cuando se encuentran especificados todos sus elementos en el contrato y es determinable cuando faltando alguno, puede llegarse a determinar sin necesidad de un nuevo acuerdo de las partes, en base a la información contenida en el contrato. En cambio será indeterminada cuando no se encuentran establecidos sus elementos y en el contrato no se ha fijado el mecanismo para determinarlo, necesitándose por ello un nuevo acuerdo entre las partes

Teniendo en cuenta la definición de obligación determinada, determinable e indeterminada, las obligaciones contenidas en la expresión "cualquier otra obligación futura que pudiera contraer el deudor con el acreedor hipotecario" son en realidad indeterminadas, por cuanto no se especifica de qué tipo de obligaciones se trata, no pudiendo determinarse dichas obligaciones a partir del contenido del contrato de constitución de la hipoteca.

Frente a la caducidad de las hipotecas que garantizan estas obligaciones, el Tribunal Registral tuvo tres criterios distintos.

Así, en un primer criterio, el Tribunal no aceptaba la cancelación de estas hipotecas por cuanto entendía que si bien pudo haber transcurrido el plazo de caducidad de la obligación determinada garantizada, también era cierto que la hipoteca garantizaba futuras obligaciones indeterminadas, y, por lo tanto no era posible cancelarla por cuanto al garantizar dichas obligaciones futuras, no resultaba posible determinar la fecha de vencimiento de estas obligaciones.

Así se señaló en la Resolución Nº 131-2004-SUNARP-TR-L del 5/3/2004, en su sexto considerando:

"Siendo que es indispensable la verificación del transcurso del plazo de los 10 años desde el vencimiento de la obligación garantizada con el gravamen sobre la base del documento público de constitución de hipoteca, no es posible en sede registral adecuar esta situación al supuesto previsto en la precitada ley, porque no se puede determinar si es que efectivamente se ha cumplido con el plazo señalado, por tratarse de obligaciones futuras. En tales casos, a efectos de la cancelación de la hipoteca por causal de caducidad, la parte interesada se encuentra facultada para presentar los documentos fehacientes en virtud de los cuales el Registrador verifique que efectivamente ha transcurrido el plazo de caducidad de 10 años a partir del vencimiento de la última obligación contraída por la deudora, o, declaración expresa por parte del acreedor en la cual se manifieste el cumplimiento del crédito a satisfacción, o declaración judicial que así lo establezca".

Un segundo criterio se pronunciaba a favor de cancelar estas hipotecas siempre que haya transcurrido el plazo de caducidad de la obligación determinada, sin importar la otra cláusula que garantiza obligaciones indeterminadas; concluyó el Tribunal que esta cláusula del contrato era nula por cuanto uno de los requisitos de validez de la hipoteca es que la obligación garantizada sea determinada o determinable, siendo que estas futuras obligaciones eran indeterminadas.

Entonces, por aplicación del principio de conservación del contrato10, se reputaba inválida dicha cláusula pero válida las demás cláusulas del contrato de constitución de hipoteca, y por lo tanto, al momento del cómputo del plazo de caducidad, solamente se tomaba en cuenta el plazo de extinción de la obligación determinada, o determinable, garantizada. Así se resolvió en la Resolución Nº 449-2004-SUNARP-TR-L del 23.7.2004, en su décimo segundo considerando:

"...La circunstancia de que la hipoteca se haya inscrito garantizando también obligaciones indeterminadas, no afecta a la hipoteca inscrita, por cuanto la hipoteca también garantiza obligaciones determinadas: el mutuo y sus intereses, siendo esta disposición separable, de acuerdo a lo señalado en el artículo 224 del Código Civil".

Un tercer criterio del Tribunal establecía que en dichas cláusulas, en las que se garantizaba obligaciones indeterminadas, en realidad se está frente a un supuesto en que no existe una obligación propiamente dicha, en razón a que ésta no se encuentra determinada ni es determinable.

Se indicó que al haberse registrado la hipoteca se encontraban legitimadas todas las cláusulas del contrato de constitución, por lo que no correspondía señalar que alguna de sus cláusulas fueran inválidas. Sin embargo, para el cómputo del plazo de caducidad, en el caso de estas obligaciones, tenía que aplicarse el plazo de extinción regulado en el primer párrafo del artículo 3 de la Ley Nº 26639, dado que al ser indeterminada, entonces, no existía obligación, por lo que se estaba frente a una hipoteca que no garantiza una obligación.

10 Recogida en el artículo 224 del Código Civil, que señala que la nulidad de una disposición no anula la integridad del acto si es separable.

Dicho criterio fue recogido en la Resolución Nº 540-B-2004-SUNARP-TR-L del 10.9.2004:. "En el caso de las obligaciones indeterminadas a que se refiere la cláusula tercera de la misma escritura, en la medida que dichas obligaciones no se han hecho constar en el Registro, el plazo de extinción de la hipoteca se computa a partir de la fecha de su inscripción en el Registro (...)".

Aplicando esta última interpretación, el Tribunal Registral aprobó, en el XI Pleno Registral, desarrollado el 27/7/2005 y publicado en el diario oficial El Peruano el 5/9/2005, un precedente de observancia obligatoria referido a hipotecas constituidas a favor de entidades del sistema financiero que garanticen obligaciones indeterminadas y cuyo plazo de caducidad hubiera transcurrido antes que entre en vigencia la Ley Nº 26702; en el sentido que han caducado a los 10 años de su inscripción.

Dicho precedente señala que: " Las hipotecas constituidas a favor de empresas del sistema financiero que garanticen obligaciones indeterminadas caducan a los 10 años de inscritas, siempre que dicho plazo hubiera transcurrido antes de la vigencia de la Ley Nº 26702".

De esta manera, con la adopción de dicho precedente de observancia obligatoria, el Tribunal Registral se inclinó por interpretar que en los casos en que la obligación garantizada con la hipoteca es indeterminada, en realidad no existe tal obligación, y por tanto, nos encontramos frente a una garantía hipotecaria que no garantiza un crédito.

Si bien constituye uno de los requisitos de validez de la hipoteca el que la obligación garantizada sea determinada o determinable, conforme al numeral 2 del artículo 1099 del Código Civil, sin embargo, debe tenerse en cuenta que conforme al principio de legitimación, recogido en el artículo 2013 del Código Civil, los asientos se presumen válidos mientras no sean rectificados o anulados por el Poder Judicial.

Por consiguiente, a pesar de la invalidez de la hipoteca inscrita, mientras no sea declarada nula por el Poder Judicial se presumirá válida, y por consiguiente, surtirá efectos.

Con la entrada en vigencia del actual Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, mediante Resolución N° 248-2008-SUNARP-SN del 28 de agosto de 2008, ya no resultaría posible cancelar por caducidad las hipotecas que garantizan obligaciones indeterminadas, porque, conforme se señala en el segundo párrafo del artículo 87 del mencionado reglamento, “(…) Tratándose de inscripciones correspondientes a gravámenes que garantizan obligaciones que remiten el cómputo del plazo a un documento distinto al título archivado y dicho documento no consta en el Registro, así como las que garantizan obligaciones futuras, eventuales o indeterminadas, sólo caducarán si se acredita fehacientemente el cómputo del plazo o el nacimiento de la obligación, según corresponda, y ha transcurrido el plazo que señala este párrafo, contado desde la fecha de vencimiento de la obligación garantizada”. (Lo resaltado es nuestro).

Así lo interpretó el Tribunal Registral en varias resoluciones, como la Resolución N° 1789-2011-SUNARP-TR-L del 22 de setiembre de 2011, en el que se indicó lo siguiente:

“De conformidad al artículo 87 del actual Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, las inscripciones correspondientes a gravámenes que garantizan obligaciones indeterminadas, futuras o eventuales sólo caducan si se acredita fehacientemente el cómputo del plazo o el nacimiento de la obligación y, ha transcurrido el plazo de 10 años contado desde la fecha de vencimiento de la obligación garantizada, habiéndose quedado sin efecto en virtud de dicha disposición el sétimo precedente aprobado en el Octavo Pleno Registral sobre caducidad de hipoteca que garantiza una obligación futura o eventual”. (Lo resaltado es nuestro). Nosotros discrepamos con dicha interpretación del Tribunal porque, en el caso de las obligaciones indeterminadas, como su propio nombre lo indica, no están determinadas, y por tanto, no resulta posible establecer cuales son las obligaciones garantizadas o que van a ser garantizadas con la hipoteca. Por tanto, al no estar determinadas ni ser determinables las obligaciones garantizadas con la hipoteca no resulta posible acreditar ante el Registro la fecha de vencimiento o de nacimiento, supuestos bajo los cuales, conforme al segundo párrafo del artículo 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, se podría verificar si transcurrió el plazo de caducidad de la hipoteca.

En ese sentido, si bien en el segundo párrafo del artículo 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios se hace referencia a las obligaciones indeterminadas, creemos que en realidad regula los supuestos de obligaciones cuya fecha de vencimiento no consta en el título archivado y de obligaciones futuras y eventuales, en cuyo caso, sólo procederá cancelar la hipoteca cuando se presente el título que contenga la fecha de vencimiento de la obligación garantizada o el título que acredite el nacimiento de la obligación futura o eventual.

Por tanto, nosotros creemos que en el caso de las hipotecas que garantizan obligaciones indeterminadas sigue vigente el criterio establecido por el Tribunal Registral, en el sentido que nos encontramos ante un gravamen que no garantiza obligación alguna y por tanto, resulta aplicable el plazo de caducidad contemplado en el primer párrafo del artículo 3 de la Ley N° 26639: 10 años desde la fecha de inscripción de la hipoteca.

4.2.2. Obligaciones futuras y eventuales.

Conforme al artículo 1104 del Código Civil, mediante la hipoteca pueden garantizarse obligaciones futuras y eventuales.

Las obligaciones futuras son aquellas que no existen al momento de la constitución de la hipoteca, pero que van a existir en un momento posterior. Las obligaciones eventuales son aquellas que no existen al momento de la constitución de la hipoteca pero que pueden existir posteriormente.

Para que sean garantizables dichas obligaciones deben estar determinadas o ser determinables, por ser éste un requisito de validez de la hipoteca, conforme se señala en el numeral 2 del artículo 1099 del Código Civil.

Sobre el particular, el Tribunal Registral aprobó como precedente de observancia obligatoria criterios para establecer si la obligación futura o eventual garantizada con la hipoteca es determinada o determinable. Así, en el XII Pleno, realizado los días 18, 19 y 20 de diciembre de 2006, publicado en el diario oficial “El Peruano” el 24 de enero de 2007, se aprobó el siguiente precedente:

“Toda hipoteca, inclusive las constituidas a favor de entidades del sistema financiero, debe garantizar obligaciones determinadas o determinables. Son admisibles como criterios mínimos de determinabilidad de las obligaciones, que se haga referencia a cualquiera de los siguientes: a) A una relación jurídica ya existente, futura o eventual, que se especifica en el título;b) Uno o más tipos materiales de los cuales pueden surgir las obligaciones;c) A actividades habituales del acreedor, cuando éstas vengan determinadas por Ley”.

Debe tenerse en cuenta que al momento de la constitución de la hipoteca las obligaciones futuras o eventuales aún no existen; y al no existir, resulta imposible realizar el cómputo del plazo de caducidad. Respecto a estas obligaciones, el Tribunal Registral señaló que dado que aún no han "nacido", entonces el plazo de caducidad aplicable a las hipotecas que las garantizan es el regulado en el primer párrafo del artículo 3 de la Ley Nº 26639, debido a que en la fecha en que se solicita su cancelación aún no se ha registrado el nacimiento de dichas obligaciones, por lo que en estricto se está frente a hipotecas que no garantizan obligaciones; salvo que en forma previa se registre dicho “nacimiento”, en cuyo caso será de aplicación el plazo de caducidad regulado en el segundo párrafo del artículo 3 de dicha ley, teniendo en cuenta la fecha de vencimiento de la obligación surgida11.

11 En la Resolución Nº 598-2004-SUNARP-TR-L del 13.10.2004, se señala, citando a su vez la Resolución Nº 136-2004-SUNARP-TR-T del 24.7.2004: "(...) las hipotecas que garantizan obligaciones futuras no garantizan en estricto un crédito. Registralmente, constituyen sólo un vínculo jurídico aún ineficaz que sujeta el predio al poder del acreedor, quien sólo puede ejercer sus facultades de persecución y preferencia de cobro, pero no la venta judicial, puesto que para ello es presupuesto lógico y jurídico que nazca una obligación y sea incumplida.

(...) Cuando el Registro no publicite el nacimiento de la obligación futura o eventual, y consecuentemente se trate de una hipoteca "en fase potencial", se extinguirá a los 10 años desde la fecha de inscripción del gravamen, pues en este caso se trata de un gravamen que registralmente no garantiza crédito alguno, con prescindencia de si, extrarregistralmente, la obligación surgió y está vigente. Lo señalado resulta comprensible si se tiene en cuenta que el contenido del asiento de inscripción de la hipoteca se presume exacto por derivación del principio de legitimación regulado por el artículo 2013 del Código Civil, esto es, que el derecho de garantía le pertenece al acreedor hipotecario en la forma que consta en el Registro, resultando de ello que, para todo efecto, debe presumirse que la hipoteca en cuestión no garantiza un crédito mientras lo contrario no surja de la partida registral del bien gravado. No esta demás recordar que lo inscrito tiene el carácter de verdad oficial como consecuencia de los principios registrales de legalidad y exactitud, por lo cual es el Estado quien proclama que las obligaciones coberturadas con la hipoteca aún no han surgido".

En concordancia con ese criterio, en el VIII Pleno del Tribunal Registral, desarrollado los días 14 y 15 de agosto de 2004, y publicado en el diario oficial El Peruano el 1 de octubre del mismo año, se aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria:

"La hipoteca que garantiza una obligación futura o eventual, caduca a los 10 años desde su inscripción, salvo que se haya hecho constar en la partida registral el nacimiento de la obligación determinada o determinable antes del vencimiento de dicho plazo, en cuyo caso caducará a los 10 años desde la fecha de vencimiento del plazo del crédito garantizado".

Dicho precedente del Tribunal Registral sin embargo, fue dejado sin efecto por el actual Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, que en el segundo párrafo de su artículo 87 señala que sólo caducaran estas hipotecas si se acredita el nacimiento de la obligación futura o eventual y transcurrió el plazo de extinción de 10 años desde la fecha de vencimiento.

Discrepamos con esta posición del Reglamento de Inscripciones por los siguientes motivos:

a) El hecho de exigir para cancelar por caducidad este tipo de hipotecas el que se presente el título donde conste el nacimiento de la obligación futura o eventual, desvirtúa el efecto de la publicidad registral, cual es el publicitar con efecto erga omnes los actos y derechos inscritos, los que se presumen válidos, salvo que sean rectificados o invalidados por el Poder Judicial (Art. 2013 del Código Civil).

Por tanto, mientras no se registre el nacimiento de la obligación futura o eventual garantizada con la hipoteca inscrita, no se puede presumir, como se hace de manera errada en el segundo párrafo del artículo 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, que ésta ha nacido; por el contrario, mientras no se inscriba su nacimiento la presunción es que nos encontramos frente a un gravamen hipotecario que no garantiza obligación alguna.

b) Va en contra de la finalidad buscada con la expedición de la Ley N° 26639, cual es la de cancelar todos aquellos gravámenes y cargas de naturaleza temporal que ya cumplieron su finalidad pero que sin embargo siguen registrados, a pesar de las gestiones realizadas por sus propietarios para cancelarlos, afectando con ello el valor de los predios.

Al respecto, debe tenerse en cuenta lo expuesto en la parte considerativa del Proyecto de Ley N° 1050-95, antecedente de la Ley N° 26639: “se ha omitido en el actual Código Civil (de 1984) una disposición similar a la del artículo 1049 del Código Civil (de 1936), hecho que perturba el ejercicio del derecho de la propiedad inmueble y obliga a realizar trámites engorrosos y onerosos que carecen de justificación”. (Lo resaltado es nuestro).

c) El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios cae en el error de suponer que las obligaciones futuras o eventuales nacerán de todas maneras,

cuando ello no es así. Puede suceder que la obligación nunca llegue a tener existencia o nunca se contraiga, por diferentes motivos. En este caso, nunca existirá el título que acredite el nacimiento de la obligación, condenándose al propietario a no poder levantar la hipoteca que grava su predio por caducidad, obligándolo a realizar gestiones para su levantamiento (gestiones que justamente la Ley N° 26639 pretendió evitar) como el solicitar a la persona que nunca llegó a ser a acreedora, que otorgue el documento cancelatorio, o recurrir al Poder Judicial, en caso de negativa de esta última, con la consiguiente pérdida de tiempo y dinero, teniendo en cuanto lo engorroso y lento que resultan los procesos judiciales.

En razón a lo expuesto, es que resulta necesario derogar dicha disposición para efectos que las hipotecas que garanticen obligaciones futuras o eventuales puedan caducar una vez transcurrido el plazo de 10 años desde que su registro, salvo que se haya inscrito el nacimiento de la obligación, conforme se señala en el precedente del Tribunal Registral, aprobado en el VIII Pleno.

Un tema vinculado a lo expuesto es lo señalado en el segundo párrafo del artículo 85 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, que indica que en ningún caso la declaración del constituyente de la hipoteca dará mérito a su cancelación “cualquiera sea el título o modalidad de constitución de ésta”; postura del reglamento que por cierto resulta muy cuestionable porque en los casos de constitución de hipoteca de manera unilateral, sólo interviene en su constitución el propietario12.

Incluso, al no intervenir el potencial acreedor en la constitución de la hipoteca puede darse el caso que al final no otorgue el crédito, y por tanto, que la hipoteca constituida e inscrita no garantice crédito alguno.

Por tanto, creemos que al igual que las hipotecas constituidas contractualmente en garantía de una obligación futura o eventual, las hipotecas constituidas unilateralmente deben caducar una vez transcurrido el plazo de extinción contemplado en el primer párrafo del artículo 3 de la Ley N° 26639, es decir, 10 años desde la fecha de inscripción de la hipoteca, salvo que previamente se haya registrado el nacimiento de la obligación garantizada.

Además, si no se registra el nacimiento de la obligación se presume que la hipoteca constituida unilateralmente no garantiza obligación alguna, por lo que no existiría inconveniente para que el propietario solicite la cancelación de la hipoteca constituida por él mismo.13.12 Sobre el particular el Tribunal Registral se pronunció por la procedencia de la inscripción de hipotecas constituidas en forma unilateral. Así, en el XII Pleno, desarrollado los días 4 y 5 de agosto de 2005 y publicado en el diario oficial El Peruano el 13 de setiembre del mismo año, aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria:

“Procede inscribir hipotecas constituidas por declaración unilateral del propietario, sin necesidad de intervención del acreedor”.13 En su XXXII Pleno, realizado los días 3 y 4 de abril de 2008 y publicado en el diario oficial El Peruano el 11 de junio de 2008, el Tribunal Registral aprobó el siguiente criterio como precedente de observancia obligatoria:

“Procede la cancelación de una garantía unilateral en cualquier momento por la sola voluntad del constituyente, siempre que no conste en la partida registral la aceptación del acreedor”.

En razón a lo expuesto, debe derogarse el segundo párrafo del artículo 85 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

5. CANCELACIÓN DE LA HIPOTECA POR EXTINCIÓN DEL ACREEDOR HIPOTECARIO.

Supuesto distinto al de la cancelación de hipotecas por caducidad es el de la cancelación de dicho gravamen por extinción del acreedor, ya que en este último caso, la razón de la cancelación de la hipoteca no es el transcurso del tiempo sin que se haya renovado o ejecutado la hipoteca, sino la extinción de la obligación como consecuencia de la extinción del acreedor hipotecario.

Al respecto, debe tenerse en cuenta que la existencia de la obligación se encuentra supeditada a la existencia de los sujetos contratantes y de la relación obligatoria. Por tanto, si se extingue una de las partes, se extingue la obligación, y por consiguiente, la garantía hipotecaria, conforme al numeral 1 del artículo 1122 del Código Civil.

Ahora bien, para que se extinga la hipoteca por extinción del acreedor hipotecario debe darse dos requisitos: que el acreedor hipotecario sea una persona jurídica y que no se haya transferido e inscrito dicha acreencia.

La exigencia que el acreedor hipotecario sea una persona jurídica está dada por el hecho que en las personas jurídicas, a diferencia de las personas naturales, no existe sucesión, por lo que al extinguirse, y por consiguiente dejar de ser sujetos de derechos y obligaciones, se extinguen también las relaciones obligatorias en las que fueron parte al no ser posible la sucesión universal de sus derechos y obligaciones en favor de otra persona, natural o jurídica14. Por ello es que, en forma previa a la extinción de una persona jurídica, ésta se disuelve y liquida, con la finalidad que en esta etapa, concluyan todas sus relaciones jurídicas. Evidentemente se ha supeditado dicha extinción de la hipoteca al hecho que no se haya registrado en la partida del inmueble la cesión de la hipoteca a favor de persona natural o jurídica, así como a que en la partida registral de la persona jurídica extinguida no conste la cesión de sus acreencias.

El Tribunal Registral recogió dicho criterio en numerosas resoluciones, entre otras, en las Resoluciones Nos. 632-2001-ORLC/TR del 28.12.2001, 109-2004-SUNARP-TR-L del 27.2.2004, 149-2004-SUNARP-TR-L del 13.3.2004 y 250-2004-SUNARP-TR-L del 23.4.200415, 095-2009-SUNARP-TR-L del 23.1.2009 y 1001-2009-

14 Si bien en el artículo 422 de la Ley General de Sociedades se señala que una vez extinguida la sociedad, los acreedores que no hayan sido pagados por ésta pueden hacer vales sus acreencias frente a los socios o liquidadores, según el caso, debe señalarse que se trata de un supuesto especial, que no implica que exista sucesión universal de todos los derechos y obligaciones de la sociedad. En este caso, sólo se transmiten las acreencias indicadas en las personas señaladas en dicho artículo. 15 En la Resolución Nº 250-2004-SUNARP-TR se señaló lo siguiente: "La extinción de la persona jurídica acreedora supone la extinción de la obligación garantizada con la hipoteca, situación que importa asimismo la extinción de la hipoteca, siempre que no aparezca la cesión de sus derechos en la partida registral del bien gravado o en la partida registral de la persona jurídica".

SUNARP-TR- del 26.6.2009 aprobando en el L Pleno el siguiente precedente de observancia obligatoria:

“La extinción de la persona jurídica acreedora determina la extinción de la obligación y consecuentemente la extinción de la hipoteca.En aplicación del principio iura novit curia procede disponer la cancelación de una hipoteca por extinción de la acreedora, aun cuando en la rogatoria se haya solicitado la cancelación por caducidad conforme a la Ley 26639”.

Dicho criterio del Tribunal Registral no toma en cuenta el hecho que la empresa acreedora haya pertenecido al sistema financiero, en razón a que el supuesto de extinción no es el de caducidad, regulado en el artículo 3 de la Ley Nº 26639, sino el de extinción de la hipoteca como consecuencia de la extinción de la obligación garantizada (numeral 1 del Art. 1122 del Código Civil).

Sin embargo, debe destacarse que en el artículo 92 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios16, se establece una regulación distinta para los casos de extinción de una entidad del sistema financiero, señalándose que en dicho supuesto se aplica las reglas de caducidad reguladas en el artículo 87 del referido reglamento.

En nuestra opinión, dicho artículo 92 no resulta aplicable por cuanto, como se señaló, al haberse extinguido la obligación garantizada, como consecuencia de la extinción de uno de los sujetos de dicho relación (el acreedor), entonces resulta de aplicación el numeral 1 del artículo 1122 del Código Civil, teniendo en cuenta el carácter accesorio de la hipoteca, no importando para estos efectos que la acreedora haya sido una entidad perteneciente al sistema financiero.

La aplicación de dicho criterio, a nuestro entender, no va en contra de lo señalado en el artículo 92 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, porque la cancelación de la hipoteca se realiza por haberse extinguido, como consecuencia de la extinción de la obligación garantizada (numeral 1 del artículo 1122 del Código Civil), y no por haber caducado (artículo 3 de la Ley Nº 26639).

CONCLUSIONES.

Después de analizar la caducidad de las hipotecas a la luz de la jurisprudencia administrativa expedida por el Tribunal Registral, se puede arribar a las siguientes conclusiones:

1. Mediante la Ley Nº 26639 se introduce una nueva causal de extinción de hipotecas, por cuanto al ser su inscripción un requisito de validez, la extinción de su asiento de inscripción determinará la extinción de la hipoteca misma.

2. El plazo de extinción regulado en el artículo 3 de la Ley Nº 26639 es uno de caducidad. Por tanto, el transcurso del plazo de extinción determina la caducidad de la hipoteca al margen que se cancele o no el asiento.

16 Artículo 92.- Garantías constituidas a favor de empresas del Sistema Financiero.Lo dispuesto en el artículo 172 de la Ley N° 26702 no resulta aplicable a las empresas del sistema

financiero cuya personalidad jurídica se ha extinguido, en cuyo caso es de aplicación lo dispuesto en el artículo 87.

3. No procede la cancelación de la hipoteca cuando en la partida registral o en el título presentado consta que se inició su ejecución antes del vencimiento del plazo de extinción.

4. No procede la cancelación de la hipoteca cuando no consta en la partida registral ni en el título archivado la fecha de vencimiento de la obligación garantizada.

5. Existen supuestos en que a pesar de no constar en el título archivado la fecha de vencimiento de la obligación garantizada, ésta se puede determinar a través de la aplicación de determinadas presunciones, tales como la naturaleza de la obligación (mutuo), la forma de pago (armadas mensuales), o indicación de la entrega de la suma mutuada al momento de la inscripción de la hipoteca; presunciones que al ser aplicadas permiten hallar la fecha de vencimiento de la obligación.

6. Conforme al segundo párrafo del artículo 87 del actual Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, las hipotecas que garantizan obligaciones futuras y eventuales sólo caducan si se acredita el nacimiento de la obligación garantizada, y ha transcurrido el plazo de caducidad de 10 años de la fecha de su vencimiento. En este sentido, se dejó sin efecto el precedente del Tribunal Registral aprobado en el VIII Pleno, que estableció que estas hipotecas caducan a los 10 años de su registro, salvo que se haya registrado el nacimiento de la hipoteca.

7. Si bien conforme a la jurisprudencia del Tribunal Registral, en mérito al segundo párrafo del artículo 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios las hipotecas que garantizan obligaciones indeterminadas sólo caducan si se acredita el nacimiento de la obligación y ha transcurrido el plazo de caducidad de 10 años de la fecha de su vencimiento, somos de la opinión que dicho artículo no resulta aplicable a este tipo de hipotecas, porque las obligaciones indeterminadas, como su propio nombre lo indica, no están determinadas, y por tanto, no resulta posible establecer cuáles son las obligaciones garantizadas o que van a ser garantizadas con la hipoteca. Por tanto, al no estar determinadas ni ser determinables las obligaciones garantizadas con la hipoteca no resulta posible acreditar ante el Registro la fecha de vencimiento o de nacimiento. En ese sentido, respecto de este tipo de hipotecas seguiría vigente el criterio establecido en el VIII Pleno del Tribunal Registral, en el sentido que caducaría a los 10 años de su registro.

8. La inscripción de la extinción de la empresa acreedora en general determina la cancelación de la hipoteca por haberse extinguido la obligación.