DE JESUTES A NUEVO CENTRO

Noves idees per a la CULMINACI DEL RESCAT i

REHABILITACI DEL PAISATGE BOTNIC-JESUTESValncia, juliol-octubre 2009

1995-2009

www.salvemelbotanic.org

DE JESUTES A NUEVO CENTROPRESENTACI I JUSTIFICACI (I)

AVALUACI

Amb laglutinaci de voluntats i forces derivades del segon factor positiu, shauria de superar amb xit els handicaps negatius.

CONTEXT ACTUALPositiu:Es parteix dun procs de rescat progressiu del paisatge Botnic-Jesutes, amb resultats palpables

Ara hi ha coincidncia poltica i social vers la recuperaci integral deixe paisatge

Lmbit gaudeix de consideraci patrimonial i est pendent duna planificaci protectora en redacci

El planejament urbanstic de la zona est obert a nova regulaci

Negatiu:Dificultats jurdiques i econmiques, de no comptar-se amb lacord del promotor hoteler

Objecci del promotor a compensacions edificatries en un altre punt de la ciutat

DE JESUTES A NUEVO CENTROPRESENTACI I JUSTIFICACI (II)

ha de culminar el rescat amb leradicaci total de ledificabilitatha de resultar fcilment articulable en el planejament urbansticno ha dafectar a altres valors urbans i territorialsno ha dimplicar despeses pbliquesha de satisfer les expectatives del promotor

COM FER-HO POSSIBLE?

Creiem poder exemplificar la viabilitat dun acord

favorable a totes les parts. Es tracta duna via

compensatria susceptible de matisos i variants a la

carta, innovadora per dos aspectes:

es localitza en lmbit coincident o immediat a

lactual establiment hoteler dEXPOGRUPO

es planteja de manera que no supose cap cost a les

butxaques pbliques

PARMETRES ESSENCIALS DUNA PROPOSTA COMPENSATRIAAMB VOCACI DXIT

+ info: Annex. 1,2,3

BSIC

TRASLLAT DE

LEDIFICABILITAT

HOTELERA DE JESUTES

A LREA URBANA

CONSOLIDADA ON

RADICA LACTUAL

ESTABLIMENT

DEXPOGRUPO,

LHOTEL EXPO:

NUEVO CENTRO

PLA

NTE

JA

MEN

T

Gnesi de la idea: Annex 4

PRIMERES APROXIMACIONS

DIMENSIONALS I GRFIQUES

Alineaci al carrer i elevaci de VI altures

maig 2009

La

moderaci,

assimilabilitat

i flexibilitat

dels resultats

justifica

aprofundir en

eixa via i

contrastar

amb rigor la

seua viabilitat

i possibilitats

(sobre la hiptesi docupaci duna parcella individualitzable d`EXPOGRUPO a Nuevo Centro)

DE LILLA DE JESUTES A LILLA DE NUEVO CENTRO

larc urb, de sud-oest...

...a nord-oest

EXPLORACIONS / PROPOSTES

RESUM DE CONDICIONAMENTS IPARMETRES DEXPLORACI COMPENSATRIA

DE LILLA DE JESUTES A LILLA DE NUEVO CENTRO

1er. i PRINCIPAL.- Nuevo Centro s una propietat horitzontal. Qualsevol acord respecte dels aprofitaments

urbanstics en el recinte en favor de la societat EXPOGRUPO ha de comptar amb el beneplcit del conjunt de

la Comunitat

2n.- Les qualitats urbanstiques -i fins i tot funcional-comercials- de lIlla de Nuevo Centro, definides en 1979

sn clarament millorables

3r.- La introducci en el recinte dun nou establiment hoteler de luxe, entre 230 i 350 habitacions, i la

remodelaci associada, resultarien un revulsiu dinamitzador del conjunt, sense incidncies negatives sobre

lentorn

4t.- Des del punt de vista urbanstic, no hi ha cap dificultat darticulaci, mentre que, des del punt de vista de

la propietat hotelera, tot sn avantatges

5t.- El present treball ho t en compte i passa a explorar i exemplificar grficament, amb tota precisi tcnica,

la viabilitat de la proposta, i la presncia paisatgstica de diverses formalitzacions de caire abstracte (volums

prismtics simples, de planta estricta i lalria justa per tal dencabir ledificabilitat hotelera -16.445 m2-

assignada al solar de Jesutes, amb el menor impacte possible)

CIRCUMSTNCIES PREDIALS Annex 5 CIRCUMSTNCIES URBANSTIQUES Annex 6 PLANEJAMENT Annex 7

+ info: Annex. 8

ALTERNATIVA A: el mateix emplaament de lactual hotel EXPO (ubicaci 4, E.D.1979)

ALTERNATIVA B: el front lliure del Carrer Joaquim Ballester (ubicaci 6A, E.D.1979),amb dues exploracions, una de base quadrada i laltra -variant B- de planta circular

EMPLAAMENTS EXPLORATS

A

B

ALTERNATIVA A: ampliaci i elevaci de lhotel EXPO

Vista

sud-oest

(I)

ALTERNATIVA A: ampliaci i elevaci de lhotel EXPO

Vista

nord-oest

(II)

ALTERNATIVA A: ampliaci i elevaci de lhotel EXPO (i III)

Vista

sud

ALTERNATIVA B: edificaci c./ Joaquim Ballester

Vista

sud-oest

(I)

ALTERNATIVA B: edificaci c./ Joaquim Ballester

Vista

nord-oest

(II)

ALTERNATIVA B: edificaci c./ Joaquim Ballester (i III)

Vista

sud

ALTERNATIVA B: edif. c./ J.Ballester VARIANT B

Vista

sud-oest

(I)

ALTERNATIVA B: edif. c./ J.Ballester VARIANT B

Vista

nord-oest

(II)

ALTERNATIVA B: edif. c./ J.Ballester VARIANT B(i III)

Vista

sud

COMPARATIVES VISTA SUD-OEST

A

B

B

COMPARATIVES VISTA NORD-OEST

A

B

B

COMPARATIVES VISTA SUD (des de Jesutes)

A

B

B

COMPARATIVES DE PRESNCIA URBANA

A

B

B

Av. Pius XX, 2(Hotel EXPO) AMPLIACI planta: rectangle

64 x 25,50 = 1632 m2 elevaci: XVIII altures altura cornisa: 62,20 m

C/ Joaquim Ballester 47 planta: quadrat

32 x 32 = 1024 m2, elevaci: XVI altures altura cornisa: 54,00 m

C/ Joaquim Ballester 47 planta: cercle

32 = 840 m2, elevaci: XXI altures altura cornisa: 69,50 m

RESUM FINAL DE LES ALTERNATIVES

COMPARATIVA FINAL DE LES ALTERNATIVES

DE JESUTES A NUEVO CENTROSNTESI / EPLEG

Valncia, juliol-octubre 2009

1995-2009

www.salvemelbotanic.org

CARACTERSTIQUES

Es localitza a Nuevo Centro, on ja subica lHotel Expo, de la mateixa propietat que els terrenys de Jesutes

s una alternativa compensatria de fcil articulaci en el pla urbanstic i sense cost per a la ciutat

Permet variants i ajusts negociables a la carta

Demostra grficament que s viable i que altres solucions sn igualment factibles

AVANTATGES

Completa el rescat de lentorn del Botnic

No implica inversi pblica

Satisf i millora les expectatives del promotor de lhotel

Potencia els atractius comercials i urbans de Nuevo Centro

No afecta altres valors urbans o territorials

Epleg i Annexos

DE JESUTES A NUEVO CENTROEPLEG

Amb aquesta aportaci sexemplifica la viabilitat duna operaci compensatria dedificabilitat, no onerosa per a les despeses pbliques, entre lilla de Jesutes i lilla de Nuevo Centro, que eradique tota amenaa edificadora sobre lentorn protegit del Jard

Botnic i que permeta culminar el rescat i completar la rehabilitaci del

PAISATGE BOTNIC-JESUTES

Es tracta duna via flexible, capa dadmetre molts ajusts i dassimilar altres requeriments quantitatius i qualitatius (en ubicaci, estructuraci, geometria, altures,

usos i morfologia). Evidentment, poden haver-hi altres frmules compensatries que el Govern Municipal legtimament promoga i els afectats accepten, sempre que siguen justes i que asseguren la consecuci de la mateixa finalitat rescatadora. Per, la ac

exposada, sent com s una alternativa de cost zero, tamb remarca que no sn acceptables noves excuses en la resoluci del conflicte. Menys encara quan els instruments planificadors necessaris per a la seua articulaci (la redacci del Pla

Especial de Protecci de lEntorn del Botnic i la Revisi del Pla General de Valncia) estan actualment en curs

Esperem que aquesta proposta no caiga en sac buit, que compte amb l'adhesi ciutadana i siga considerada favorablement per qui pot posar-la en prctica, Govern

Municipal i promotor hoteler, en benefici de la ciutat i del seu patrimoni cultural i paisatgstic. Tamb ho esperem per respecte al treball dels professionals de diverses

disciplines que desinteressadament i de manera annima han desenvolupat i formalitzat aquesta idea. A elles i ells, moltes grcies

Valncia, juliol-octubre 2009

1995-2009

www.salvemelbotanic.orgAnnexos

DE JESUTES A NUEVO CENTROANNEXOS i COMPLEMENTACIONS

CONTEXT ACTUALPositiu: Es parteix dun procs de rescat progressiu del paisatge Botnic-Jesutes, mitjanant frmules conveniadores i compensadores, amb

progressos palpables que demostren la viabilitat i utilitat de tornar-les a emprar. Sha fet efectiu en dues tandes, a la fi dels anys 80 i a la fi dels anys 90. La creaci del Jardi de les Hesprides en la meitat oriental dels terrenys, ha perms traduir en termes paisatgstics la bondat de lesfor i fer ms evident, si no ho era prou, la necessitat de culminar totalment el rescat.

En lactualitat sha assolit coincidncia poltica i social vers la recuperaci integral deixe paisatge. Amb les recents manifestacions de les ms altes autoritats municipals, tot larc poltic se suma a aquesta reivindicaci ciutadana.

Lmbit en qesti gaudeix de consideraci patrimonial i est pendent de rebre una planificaci protectora especfica, segons parmetres estrictes marcats per la Llei. Sols resultar plausible si garanteix el rescat i la rehabilitaci integral del paisage

A hores dara, la planificaci urbanstica de la zona est oberta a nova regulaci: redacci del Pla Especial de Protecci de lentorn del Jard Botnic, encomanat per lAjuntament fa ms dun any, i Revisi del Pla General, ara en curs.

Negatiu: Existncia de dificultats jurdiques i econmiques per a fer-ho viable, de no comptar-se amb lacord del promotor hoteler. Les primeres sn

fruit del llarg historial derrtiques accions administratives que han derivat en un seguit de revessos judicials en la defensa de linters pblic. Les segones sincrementen en el temps, de manera que la via expropiadora, legalment sempre a labast, adquireix unes dimensions dalt cost difcilment assumibles, menys encara en poca de crisi, mentre lassumpte patrimonial segueix en litigi davant el Tribunal Suprem amb la indeterminaci temporal i de resultats que aquesta via comporta.

Lobjecci -per no dir rebuig frontal- del promotor hoteler, reiteradament adduda, a acceptar cap compensaci edificatria en un altre punt de la ciutat.

AVALUACI Amb laglutinaci de voluntats i forces derivades del segon factor positiu -que ac esdev principal, dins de la conjuntura general-,

shauria de saber superar amb xit els handicaps negatius. Per aix no caur com fruita madura. El Govern Municipal sha docupar a fons i empentar el procs, comptant amb el concurs favorable -i les propostes quan siguen constructives- del cos social i poltic de la ciutat.

PARMETRES ESSENCIALS DUNA PROPOSTA COMPENSATRIA AMB VOCACI DXIT ha de culminar el procs de rescat de les dues ltimes dcades amb leradicaci total de ledificabilitat avui subsistent ha de resultar fcilment articulable en el planejament urbanstic no ha dafectar altres valors urbans -vivencials, paisatgstics, culturals o socials- i territorials, dignes de respecte no ha dimplicar despeses pbliques ha de satisfer les expectatives del promotor -en localitzaci, representaci i sinrgia comercial-, similars o millors a les de Jesutes

COM FER-HO POSSIBLE? La present aportaci, DE JESUTES A NUEVO CENTRO. Noves Idees per a la CULMINACI DEL RESCAT i REHABILITACI DEL PAISATGE BOTNIC-JESUTES, exemplifica la viabilitat dun acord favorable a totes les parts, mostra un cam resolutiu, radicalment innovador, susceptible de matisos i variants a la carta, on destaquen dues novetats que poden semblar un poc sorprenents:

es localitza en lmbit coincident o immediat a lestabliment hoteler que avui ja explota EXPOGRUPO a la nostra ciutat es planteja de manera que no supose cap cost a les butxaques pbliques

Aquest treball ve a demostrar que, tot i no ser fcil, s un cam possible. Per aix semblaria inconcebible que les nostres autoritatspogueren defugir valorar-lo, liderar-lo i gestionar-lo per menyspreu o per dificultat. Com resultaria impensable un rebuig frontal delpromotor hoteler, si redunda objectivament en benefici seu i de la ciutat que acull els seus negocis.

DE JESUTES A NUEVO CENTROPRESENTACI i JUSTIFICACI (I i II)

Annex 1

A hores dara, segons han manifestat les ms altes autoritats municipals, hi ha coincidnciadobjectius, compartida pel Govern Municipal amb la resta de larc poltic, en sintonia amb lallarga reivindicaci de la ciutadania: CULMINAR EL RESCAT PAISATGSTIC DEL CONJUNTBOTNIC-JESUTES, eradicant del seu mbit les possibilitats edificadores que encaralamenacen.

Com a mostra de la posici municipal, pblicament manifestada, es transcriuen unes contundentsdeclaracions del Primer Tinent dAlcalde, nAlfonso Grau, a la rdio pblica valenciana:

ANNEX A LA PRESENTACI (I)(DECLARACIONS PBLIQUES DE LES AUTORITATS)

A.Grau a Rdio 924.07.2008

Annex 2

La decisin que ya la explic la Alcaldesa hace algntiempo es, en principio, llegar a algn tipo de acuerdopara no levantar ah ningn tipo de edificio.

La opinin del Ayuntamiento es ampliar el Jardn de lasHesprides.

No vamos a poner el Jardn de las Hesprides en laterraza del Hotel! Evidentemente

Qualsevol reordenaci de la zona Botnic-Jesutes, com ha ocorregut en el passat, ha darticular-se per via urbanstica, siga enaplicaci directa al servei dun model de ciutat sustentat polticament o b siga, com ac resulta indefugible, perindicaci/exigncia duns parmetres establerts en la legislaci patrimonial que li afecta.

Tractant-se dun mbit totalment qualificat en sentit patrimonial (entorn de dos BICs individuals -el propi Jard Botnic i lEsglsia deSant Miquel i Sant Sebasti- i de dos Bns de Rellevncia Local -la Capella neobizantina i el mateix Collegi de Sant Josep,aix com la canalitzaci histrica del vell Tria del Passeig de la Petxina- i part dun BIC de conjunt -lEixample noucentistadins de lrea Central del Conjunt Histric de Valncia-), ha destar regulat mitjanant un Pla Especial de Protecci que, a lavista de les actuals disposicions de lart. 39 de la Llei de Patrimoni Cultural Valenci (Modificaci del 2007, aplicable ambindependncia de quin siga el pronunciament futur del Suprem, ja que el dictamen judicial correspon a un marc legal,urbanstic i patrimonial, precedent que avui est superat), sols pot decantar-se en ordre a la culminaci del rescat irehabilitaci integral daquest paisatge, eradicant per fi lamenaa edificatria permesa en la planificaci actual.

A hores dara, segons han manifestat les ms altes autoritats municipals, hi ha coincidncia poltica dobjectius en el pla urbansticaix expressat, i en el pla patrimonial, legalment taxat. Una coincidncia que pren arrels en la llarga reivindicaci ciutadanai que, a ms a ms, comparteix la resta de larc poltic. Una coincidncia que hauria daglutinar voluntats i forces per tal deresoldre amb xit i de manera definitiva aquest conflicte urb i no permetre que les dificultats jurdiques i econmiquesparalitzen la presa de les decisions planificadores necessries per a assolir aquest objectiu. Es pot dir que tenim unaconjuntura general favorable, per no suficient perqu la seua consecuci caiga com fruita madura. El Govern Municipalsha docupar a fons i empentar el procs, comptant amb el concurs positiu -i les propostes quan siguen constructives- delcos social i poltic de la ciutat.

Davant el perill de certa passivitat, a expenses de la voluntat del promotor hoteler, i sabent alhora que la via expropiadora,legalment sempre a labast, tindria unes dimensions dalt cost difcilment assumibles, ms encara en temps de crisi, aquestaCoordinadora busca noves alternatives esforant-se en la seua tasca propositiva a la fi dexemplificar, fer evident, laviabilitat dun acord favorable per a totes les parts. En aquest sentit ha treballat en la recerca dalternatives compensatriesde finalitat eradicadora que: a) resulten fcilment articulables en el pla urbanstic, b) no afecten a altres valors urbans -vivencials, paisatgstics, culturals o socials-, c) no suposen despeses pbliques i d) en funci de les manifestacions delocalitzaci, representaci i sinrgia comercial manifestades pel promotor a lhora de defensar la persistncia edificadora aJesutes, vinguen a satisfer les seues expectatives duna manera similar o millor a la que en eixe enclavament podriensubstanciar-se.

Com a antecedents resulta just ressenyar la prpia conveniaci compensatria desplegada pel Govern Municipal amb lasocietat ENTREAVENIDAS en 1997-98 per tal deradicar 2/3 de ledificabilitat aleshores adscrita als terrenys i generar laimplantaci del Jard de les Hesprides en la seua meitat oriental, per tamb linforme de 9 localitzacions datractiu hoteleraportat en 1998 per aquesta Coordinadora en solars pblics o espais pendents de transformaci urbanstica, als qualssafegirien ms avant altres de nous -cas de lEstaci dAutobusos o lantiga Fe- sorgits fora de les previsions inicials delPGOU. Les propostes que ara presentem, per, resulten radicalment innovadores per dues novetats significatives: 1) eslocalitzen en lmbit coincident o immediat a lestabliment hoteler que avui ja explota EXPOGRUPO a la nostra ciutat i 2) esplantegen de manera que no suposen cap cost a les butxaques pbliques.

Partint daquestes premisses, es mostra un cam resolutiu, susceptible de matisos i variants a la carta. Per aix semblariainconcebible la desconsideraci de les nostres autoritats a valorar-lo, liderar-lo i gestionar-lo per menyspreu o per dificultat,com resultaria impensable un rebuig a seguir-lo per part del promotor hoteler, si s en benefici seu i de la ciutat que lacull.

ANNEX A LA PRESENTACI (i II)(CONTEXT i ANTECEDENTS)

Annex 3

PLANTEJAMENT BSICTRASLLAT DE LEDIFICABILITAT HOTELERA DE JESUTES A LREA URBANA

CONSOLIDADA ON RADICA LACTUAL ESTABLIMENT DEXPOGRUPO,

LHOTEL EXPO: NUEVO CENTRO

Aquesta via compensatria fou

avanada a les autoritats, per

primera vegada, en lexpedient

declaratiu de BIC del Jard Botnic

com alternativa a la penosa

assumpci normativa -tot i que

volumtricament concentrada-

dels drets edificatoris en lantic

recinte collegial. No fou feta

pblica fins recentment, en Nota

de Premsa del 03.03.2009, com

una aportaci terica de la que

ara mostrem el seu contrast

prctic.Annex 4

CIRCUMSTNCIES

PREDIALSLHotel EXPO, en realitat NO ocupa una parcella individualitzable,

sin SOLS UNA PART -Ref. Cadastral 4535301YJ2743F0182JH-, en rgim

de divisi horitzontal, de la totalitat de Nuevo Centro, que s una finca

o parcella nica -Ref. Cadastral: illa 45353, parcella 01-

Annex 5

CIR

CU

MST

NC

IES

UR

BA

NS

TIQ

UES

La finca o parcella nica, 01/45353 Nuevo Centro, est regulada urbansticament DE MANERA ESPECFICA

per planificaci (Estudi de Detall) de 1979, assumida pel Pla General de 1988

Ledificabilitat del

planejament, segons

sacredita en la

Memria i plnols de

lE.D.70 de 1979,

ESTARIA

PRCTICAMENT

ESGOTADA (*),

mitjanant les

construccions

actuals Annex 6

ESTUDIO DE DETALLE DEL CENTRO COMERCIAL DEL

POLGONO CAMPANAR DE VALENCIA, 1978-1979(formalitzador, per a la parcella Nuevo Centro, de les condicions urbanstiques del Plan General de 1966, del

Plan Parcial Reformado del Polgono de Campanar, de 1971, i de les normes tcniques dadjudicaci de terrenys

del Instituto Nacional de la Vivienda, de 21.06.1974, assumides per lAjuntament de Valncia el 09.08.1974)

VIII.- ORDENACIN RESULTANTE

Como consecuencia y resumen de todo lo

anterior, en el plano nmero 5 incorporado a este ESTUDIO DE

DETALLE, figura grafiada la ordenacin de volmenes resultante

en su totalidad con expresin de las construcciones, sus

alturas de cornisa, el nmero de plantas sobre rasante, las...

(*) segons dades de lE.D.:

A) El front oest de ledifici 4 (actual

Hotel EXPO) resta retirat respecte de la

alineaci, sense ocupaci sobre rasant.

Eixe espai resulta ali a ls comercial

dominant del complex.

B) Lanomenat edifici 6A, sense dret

daprofitament de subsl, es presenta

com servitud del Centre Comercial: en

planta baixa, per al pas dels vehicles de

laparcament, com ara es produeix a

laire lliure; i en una hipottica planta

alta, de 2000 m2 docupaci mxima,

per a Exposiciones y Muestras. En

aquestes condicions, no hi ha hagut cap

inters comercial dedificar-lo. Daltra

part, es ben provable que els seus drets

de volumetria (base de computaci en

eixe planejament) ja estiguen consumits

en la globalitat del recinte per les

edificacions i annexes avui existents. Annex 7

ANNEX DE CONDICIONAMENTS I PARMETRES DEXPLORACI

COMPENSATRIA DE LILLA DE JESUTES A LILLA DE NUEVO CENTRO1er. i PRINCIPAL.- Com que Nuevo Centro s una propietat horitzontal, qualsevol acord respecte dels aprofitaments urbanstics en el recinte en favor de la societat

EXPOGRUPO ha de comptar amb el beneplcit del conjunt de la Comunitat. La situaci predial de Nuevo Centro -finca nica amb espais/edificis en divisi

horitzontal- implica que qualsevol variaci de les condicions urbanstiques i edificatries, independentment de la seua localitzaci, siga una qesti que afecta al

conjunt de la seua Comunitat de Propietaris. Per tant, disposar un increment dedificabilitat compensatria dirigit a la societat EXPOGRUPO, no sols ha de comptar

amb el seu lacord sin tamb amb el de la Comunitat, que ha de trobar avantatges -o al menys, cap perjudici- en loperaci. Aquest aparent handicap, t de

positiva contrapartida la disponibilitat de diverses localitzacions dins del recinte predial. Algunes potser ms favorables per a totes les parts que la inicialment

considerada de sobreedificar en lemplaament actual de lhotel EXPO.

2n.- Les qualitats urbanstiques -i fins i tot funcional-comercials- de lIlla de Nuevo Centro, sn poc reeixides i, en tot cas, clarament millorables. Aquest mbit est

penalitzat per un naixement (1978-82) segons una filosofia perifrico-fronterera que, lligada a leix dAdems, mira a la ciutat histrica de la ribera contrria del Tria

mentre es tanca al altres fronts dominats per lagrupaci de macro-illes dotacionals (La Fe-Conselleria dEducaci pel nord i Parc-Estaci Autobusos, per lest). Aix ha

produt una favorable obertura despais i la retirada dels seus moderats volums edificats respecte del front fluvial, per la resta de fronts, simples servidors

(aparcaments i accessos de vehicles) daquesta replaa comercial, no estan a laltura -ni en estructuraci i activitat ni en paisatge i dignitats urbanes- de les

exigncies multidireccionals duna ciutat que al llarg de tres dcades ha crescut i sha consolidat intensivament per tots els seus voltants. El recinte necessita obrir-se i

articular-se respecte deixos fronts cridats a una forta remodelaci urbana, particularment en la cara nord, on el trasllat de la Fe i en tot cas, la potencia de leix Pius

XII-Corts Valencianes i el paper del creuer viari amb lAv. Campanar/Vall de la Ballestera-Joaquim Ballester, ja ho demanden.

3r.- La introducci en el recinte dun nou establiment hoteler de luxe, entre 230 i 350 habitacions, i la remodelaci associada, resultarien un revulsiu dinamitzador del

conjunt, sense incidncies negatives sobre lentorn. En aquestes circumstncies, la introducci en el recinte dun nou establiment significatiu t diversos avantatges.

Generaria una nova fita paisatgstica i renovaria la presncia urbana del conjunt, mitjanant la introducci dun element de major verticalitat que esmene la

despersonalitzaci de la vora esquerra del riu. Aportaria pblic dalt poder adquisitiu al seu comer i serveis. Permetria ampliar la dotaci daparcaments en el subsl,

i fins i tot promoure una nova articulaci urbana i lextensi de lactivitat comercial al front nord-oest, de gran potencialitat futura,... Per tant, tamb hauria de

considerar-se positiva pel conjunt dels copropietaris i comerciants all establerts. Daltra banda, ledificaci subsegent, donades les condicions del recinte i dels seus

voltants, particularment en les localitzacions concretes que s'assajaran, no generaria cap problema collateral ni en la vessant patrimonial en la que tan positivament

participa (eradicaci definitiva de les afeccions en lentorn Botnic-Jesutes) ni en la vessant residencial, dubicaci allunyada, o ciutadana en general (el

plantejament compta amb el coneixement previ de lAssociaci de Vens deixa demarcaci)

4t.- Des del punt de vista urbanstic, no hi ha cap dificultat darticulaci. Basant-se en convenis i modificant el planejament, no hi ha impediments, atesa lassimilaci a

Zona TER-3 (Terciari) del PGOU, ni per al cas de necessitar-se un increment del cmput total dedificabilitat de les rees intercanviades. Penses com a precedent la

duplicaci daltura edificable assignada per la Planificaci del Parc Central a les parcelles del carrer Gibraltar, quan el PGOU del 88 ja establia el seu rgim

urbanstic i no les incloa en eixe mbit de planejament diferit. Mentre que, des del punt de vista de la propietat hotelera, tot sn avantatges. El futur establiment

gaudiria de la mateixa centralitat i comunicaci que lactual Hotel Expo, amb el qual desplegaria totes les sinrgies, com ocorre amb els establiments de la mateixa

cadena emplaats davant lEstaci de Sants a Barcelona. La futura edificaci en forma de torre milloraria la percepci urbana dels establiments i oferiria esplndides

vistes a les seues dependencies. A ms a ms, una assignaci dedificabilitat consumible en un recinte urb que no t la condici de solar, permet que el dret

edificador associat -un actiu computable en leconomia immobiliria- puga materialitzar-se o no temporalment, a la seua voluntat, sense obligacions de calendari o

caducitat i sense les responsabilitats urbanes i econmiques dels solars convencionals.

5t.- El present treball, tenint en compte eixos aspectes, passa a explorar i exemplificar grficament, amb tota precisi tcnica, la viabilitat de la proposta, i la

presncia paisatgstica de diverses formalitzacions. Totes elles es definiran segons volums prismtics simples, de planta estricta i lalria justa per tal dencabir

ledificabilitat hotelera -16.445 m2- assignada al solar de Jesutes, amb el menor impacte possible. Evidentment, amb ms elevacions i, mitjanant la taxaci

pertinent, podrien compensar-se altres drets o despeses legtimes allegables pels afectats, ats que aquest enclavament presenta una alta assumibilitat i flexibilitat

de parmetres volumtrics i funcionals. En la prctica, les solucions definitives i ajustades serien el resultat de projectes, preferiblement mitjanant concurs didees, de

major complexitat i destructuraci i morfologia diferents a les ac exemplificades. Les alternatives explorades sn:

Alternativa A sobre el mateix emplaament de lactual hotel EXPO. Entre diverses opcions assajables dexploraci volumtrica, sha comenat, ats el seu

carcter teric i didctic alhora -sntesi de la filosofia de loperaci proposada i en la senda de les primeres aproximacions-, per projectar una edificaci que

subicaria sobre el mateix emplaament de lhotel EXPO, ampliant-ne locupaci a lnia de Pius XII i recreixent-ne lalria fins incorporar ledificabilitat de Jesutes.

Alternativa B sobre el front lliure del Carrer Joaquim Ballester. Es tracta dun contrapunt, pot ser ms factible, econmic i eficient als efectes dall manifestat en els

punts 2n. i 3r. Ocuparia lespai daccs de vehicles, que ja estava subjecte a la previsi dun edifici -6A- en lEstudi de Detall de 1979. Per tal de no introduir

parmetres formals de tipus arbitrari, s'assajar sobre una planta de base quadrada o circular -versi B- segons disposici i dimensions preses de la torre de la vena

Subdelegaci del Govern, que no sobrepassen lrea ocupable 6A i que conjuguen amb eixa referncia i amb la de lIVO, situat al cant contrari. Annex 8