DENOMINACIÓN REFERENCIA CATASTRAL

Nº 122190/15 N/Ref.: 122190/N/15

FERNANDO JIMENEZ PEÑA

Arquitecto Tecnico, como profesional en libre ejercicio, con competencia para lade la tasación del inmueble, que es objeto de este certificado, conforme al Real685/1982, de 17 de Marzo, modificado por el Real Decreto 1289/1991 de 2 de Agosto, ysíntesis del informe de tasación que ha realizado para GRUPO TASVALOR S.A., segúnECO/805/2003 de 27 de Marzo de 2003 sobre normas de valoración de bienespara ciertas finalidades financieras (B.O.E núm. 85 de 9 de Abril de 2003), modificada porOrden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, (BOE núm. 249 de 17 de Octubre de 2007), y porOrden EHA/564/2008, de 28 de febrero, (BOE núm 56 de 5 de Marzo de 2008), y conformeReal Decreto 716/2009, de 24 de Abril, por el que se desarrollan determinados aspectosla ley 2/1981, de 25 de Marzo,

CERTIFICA QUE:

realizaciónDecreto

comoOrden

inmuebleslalaal

de

La finca: Oficina con situación en Calle SAN MIGUEL, Nº 1, Piso Entr. ZARAGOZA , Zaragoza.

Con los datos registrales: Registro de la Propiedad de: ZARAGOZA nº 14.Oficina, entresuelo: Tomo 2759,Libro 73,Folio 99,Finca 0000004201,Inscripción 4ª,Idufir: 50030000451002Referencia catastral 65346/09/XM7163D/0007XF,

DENOMINACIÓN REFERENCIA CATASTRAL

Oficina, entresuelo 6534609/XM7163D/0007/XF

Solicitante: BANCO DE MADRID S.A. (S/Ref:N)Entidad solicitante: . (PERSONA JURÍDICA)Finalidad: Determinar su valor de mercado.Superficie Adoptada: 395,32 m²Estado de ocupación: El inmueble se encuentra actualmente ocupado por el propietario.Titular registral: BANCO DE MADRID SAUMétodos de valoración: Método de Coste y Comparación.Valores estimados: Valor de reemplazamiento

neto total (VRN): 919.862,20 €

Valor de mercado total (VM): 1.129.769,22 €

Valor de tasación: 1.129.769,22 € (obtenido por el método de Coste y Comparación)El valor de tasación asciende a la cantidad total de UN MILLON CIENTO VEINTINUEVESETECIENTOS SESENTA Y NUEVE EUROS CON VEINTIDOS CÉNTIMOS (1.129.769,22 €)

MIL

De este valor, SEISCIENTOS TREINTA Y DOS MIL QUINIENTOS DOCE EUROS€), corresponden al valor del suelo.

(632.512,00

El valor a cubrir por el seguro de incendios, asciende a la cantidad deNOVENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y SIETE EUROS CONCÉNTIMOS (497.257,22€)

CUATROCIENTOSVEINTIDOS

Del valor de tasación habrá que deducir, en su caso, cuantas cargas puedan recaer sobrefinca, cuya comprobación no sea exigible por la Orden ECO/805/2003, modificada por Orden EHA/3011/2007 y por la Orden EHA/564/2008.

lala

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Nº 122190/15 N/Ref.: 122190/N/15

- Condicionantes:

No proceden- Advertencias Generales:

Existen diferencias muy significativas entre la superficie registral y la comprobada, adoptándoseesta última para la valoración. No existen dudas sobre la identificación física de la finca tasada. Lasuperficie construida comprobada es sensiblemente coincidente con la catastral. La noregularización de la superficie real comprobada en el Registro de la Propiedad, si se valora consuperficie registral, previsiblemente podría influir en el cálculo del valor de la finca.- Observaciones:

Observaciones: La presente tasación es actualización de la realizada por GRUPO TASVALOR,S.A con fecha 20.02.2013 (N/Ref.: 100952/13).

De conformidad con la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de Diciembre, de Protección de Datos deCarácter Personal, y el Real Decreto 1720/2007, de 21 de Diciembre, por el que se aprueba elReglamento de desarrollo de la citada Ley, GRUPO TASVALOR, S.A. informa que todos los datosde carácter personal suministrados, constan incluidos en sus ficheros y tienen como finalidad laprestación del servicio de tasación y gestiones que del mismo se pudieran derivar, encumplimiento de las obligaciones legales. El propietario de los datos puede ejercitar sus derechosde acceso, rectificación, cancelación u oposición, según establece la citada Ley.Y para que surta los efectos oportunos, firmo el presente certificado en Madrid a 19 dede 2015.

Junio

Fdo.: FERNANDO JIMENEZ PEÑA, Arquitecto TecnicoFecha de emisión del informe de tasación: 19/06/2015Fecha de la última visita: 29/05/2015Fecha de caducidad: 19/12/2015

LA SOCIEDAD DE TASACION GRUPO TASVALOR S.A. RATIFICA LA TASACIÓNANTERIORMENTE INDICADA.

GRUPO TASVALOR S.A.GRUPO TASVALOR S.A.Fdo.: D. Emilio Gámir Casares

TASADOR

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G R U P O T A S V A L O R S. A.T A S A C I O N E S Y V A L O R A C I O N E S

TASACIÓN DE OFICINA SITUADA EN CALLE

MIGUEL, Nº 1, PISO ENTR.

ZARAGOZA.

SAN

ZARAGOZA.

Inscrita en el Registro de Sociedades de Tasación del Banco de España con el nº 4448 y fecha 13-12-1993

Ref. 122190/N/15


TASACIÓN DE OFICINA SITUADA EN CALLE SAN MIGUEL, Nº 1, PISO ENTR.ZARAGOZA. ZARAGOZA.

(Según Orden ECO/805/2003 de 27 de Marzo de 2003 sobre normas de valoración debienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (BOE num. 85de 9 de Abril de 2003) modificada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, (BOE núm. 249de 17 de Octubre de 2007), y por la Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero, (BOE núm 56 de 5de Marzo de 2008).

SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD

A

Solicitante: BANCO DE MADRID S.A. (S/Ref:N)Entidad Solicitante: . (PERSONA JURÍDICA)Finalidad: Determinar su valor de mercadoLa tasación se ha realizado según la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normasvaloración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas financieras (BOE núm. 85 de 9 de Abril de 2003), modificada por la Orden EHA/3011/2007,4 de octubre, (BOE núm. 249 de 17 de Octubre de 2007), y por la Orden EHA/564/2008, dede febrero, (BOE núm 56 de 5 de Marzo de 2008).

definalidades

de28

IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN

B

Tasación de: Elemento de edificioInmueble: TerminadoMunicipio: ZARAGOZAProvincia: ZARAGOZADirección: Calle SAN MIGUEL Nº: 1 Piso: EntrLinda; Derecha entrando, la casa numero cinco de la calle San Miguel, propiedad decopropietarios; Izquierda, Paseo de la Independencia; y espalda, casa cinco del Paseo deIndependencia, de varios copropietarios.

variosla

Código Postal: 50001

DATOS REGISTRALES

Registro de la Propiedad nº 14 de ZARAGOZA:

Finca

Registral

Unidad FolioSección InscripciónTomo Libro Idufir

2759 9973 10ª 4ª4201 Oficina, entresuelo 50030000451002

Identificacion catastral unitaria :

Identificación Referencia Catastral Oficina, entresuelo 6534609-XM7163D-0007-XF

Ref. 122190/N/15 Página 1/28


COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN

C

- Comprobaciones realizadas:

Correspondencia con finca registralComprobación Planeamiento UrbanísticoServidumbres visiblesEstado de ocupación, uso y explotaciónEstado de conservaciónRégimen Protección Patrimonio Arquitec.No procedimiento de expropiaciónNo Plan o Proyecto de expropiaciónNo Resolución Admini que implique expropNo incoado exped. que implique expropiacRégimen protección públicaCorrespondencia con finca catastral

- Relacción de documentos utilizados:

1. Documentación gráfica:- Planos de situación y emplazamiento- Plano a escala de la planta de la oficina- Fotografías interiores y exteriores

2. Documentación no gráfica:- Nota Simple Registral, de fecha 31.03.2015.- Ficha de consulta descriptiva y gráfica de datos catastrales, de fecha 02.06.2015.

LOCALIDAD Y ENTORNO

D

Localidad :

Tipo de núcleo: Capital de provincia.

Ocupación laboral y nivel de renta: Múltiple.

Población (según censo 2011): - Población de derecho: 674.725 habitantes.- Diferencia entre la población de hecho y de derecho: No significativa.Evolución y densidad de la población: Creciente.

Entorno :

Tipo: Urbano.Nivel de renta: AltoRasgos de homogeneidad: Edificaciones de bloques de viviendas plurifamiliares medianeras.Usos dominantes: Residencial, oficinas y comercial (plantas bajas).

entre

Ref. 122190/N/15 Página 2/28GRUPO TASVALOR, S.A.

Infraestructura (grado de renovación experimentado recientemente):- Pavimentación: Buena- Alcantarillado: Bueno- Alumbrado público: Bueno- Abastecimiento de agua: Bueno- Suministro eléctrico: Bueno- Gas: Bueno- Servicio telefónico: Bueno- Zonas ajardinadas: Buenas

Equipamientos y servicios:- Comercial: Existe- Escolar: Existe - Lúdico: Existe- Deportivo: Existe- Religioso: Existe- Asistencia médica: Existe- Aparcamiento: Existe- Bancos: Existe- Restaurantes: Existen

Comunicaciones:- Aeropuerto: Normal- Ferrocarril: Normal- Carreteras de localidad: Nacional, Autovía y comarcales. - Autobús: Sí, líneas urbanas e interurbanas. La mayor parte de las líneas de la ciudadpor la Plaza de España, a escasos metros del inmueble valorado.- Taxi: Sí.

pasan

Nivel de desarrollo edificatorio: Terminado.Grado de consolidación: Construido más del 75%.Antiguedad característica: De 30 a 50 años aproximadamente, según zonas.Evolución de los últimos años: Media.

DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO

E

No procede

DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN

F

Descripción :

a) Superficie adoptada:Finca nº 4201, Oficina, entresuelo: 395,32 m²

b) Distribución y dependencias:Planta entresuelo:La oficina consta de office, dos aseos, copiadora, oficina, dos sala reuniones, seis despachos y dos almaceness.

de


- Situación relativa dentro del inmueble:La oficina se encuentra situada en la planta entresuelo del edificio, con acceso desdezonas comunes.

- Anexos: No nos constan.

- Características básicas del edificio del que forma parte: Edificio de uso característico terciario, que consta de planta baja comercial, más sietealtas.

- En función de su uso:Luminosidad y vistas: Buenas.Altura libre: Suficiente.

sus

plantas

b) Características ConstructivasCimentación: Se desconoce.Estructura: Porticos de hormigón.Cubierta: Inclinada.Cerramientos exteriores: Ladrillo enfoscado y pintado.

- Terminaciones:

PLANTA ENTRESUELO: PAVIMENTOS PAREDES TECHOS

Office Linoleo Pintura Falso techo

Aseos Linoleo Alicatado Falso techo

Copiadora Linoleo Pintura Falso techo

Oficina Linoleo Pintura Falso techo

Sala De reuniones Linoleo Pintura Falso techo

Despachos Linoleo Pintura Falso techo

Almacenes Linoleo Pintura Falso techo

Carpintería exterior:Terciario oficina s/acceso: Carpintería exterior de aluminio.Acristalamiento climalit 6+10+6

Carpintería interior:Terciario oficina s/acceso: Carpintería interior de madera.

- Instalaciones:Fontanería y aparatos sanitarios: Si.Agua caliente: Si, termo eléctricoTeléfono: Si.Aire acondicionado: Si.Calefacción: Central.Electricidad: Si.Saneamientos: Si.Ascensor en el edificio: Si, dos


Superficies (m²) :

Constru

Comprob.RegistralUSO CONSIDERADO

CCC

Comprob.

R

Comprob.

Constru

Catastral

CCC

Catastral Adoptada

Util

Comprob.

359,38169,04 Oficina, entresuelo 395,32 1,27 361,00 414,00 395,32312,50

Se adopta la superficie construida, incluyendo parte proporcional de zonas comprobada tras medición realizada "in situ", por considerarla más ajustada a la real.

comunes,

Situación actual :

Inmueble: Con actividad: Oficinas de BANCO DE MADRID, S.A.Estado de conservación: Bueno.

Antigüedad estimada :

USO CONSIDERADO AÑO CONSTRUCCIÓN AÑO REHABILITACIÓN Uso Ppal/Vida util estimada

Oficina, entresuelo 1.956 - - - Terciario/75

DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA

G

Situación urbanística :

Planeamiento vigente: Plan General de Ordenación Urbana.Las características físicas del inmueble se adecuan a la normativa vigente.Uso considerado: Autorizado.No se ha dispuesto de Licencia de Actividad.

RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN

H

Tenencia y limitaciones :

Propietario (Pleno Dominio) : BANCO DE MADRID SAUOcupante: BANCO DE MADRID, SAUTítulo de ocupación : Propietario


ANÁLISIS DE MERCADO

I

- Oferta:

- Inmuebles en construcción: No se han localizado en el entorno próximo.- Inmuebles terminados en venta: Baja

- Demanda:

- Intensidad de la demanda: Baja- Características y nivel de renta: Medio

- Precios actuales de venta al contado o de alquiler:

- Más frecuentes: Muy variables.- Intervalos de variación: Variables, dependiendo de su situación, tamaño, antigüedad yde acabados e instalaciones.

nivel

- Expectativas:

- Oferta-demanda: Se considera equilibrada.- Revalorización: No se estima.

DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS

J

Método de coste :CALCULO DEL VALOR DE REEMPLAZAMIENTO (VR) :

Uso : Terciario (Oficina S/Acceso) - Oficina, entresueloRepercusión del suelo (S): 1.600,00 €/m²Coste de construcción por contrata (Cc): 700,00 €/m²Gastos necesarios construcción (Gs): 126,00 €/m²Coeficiente depreciación física y funcional (d): 12,0%Coste de construcción depreciado (Cc + Gs) * (1-d): 726,88 €/m²Valor de reemplazamiento neto:

VRN=S + [(Cc + Gs) * (1-d)]2.326,88 €/m²

Valor de reemplazamiento neto total:VRN x Superficie

919.862,20 €

El coste de construcción por contrata incluye:- Coste de construcción en bruto: 300,- €/m²- Coste de acabados e instalaciones interiores: Polivalentes recuperables: 100,- €/m². No recuperables: 300,- €/m²A estos costes se les incrementa en un 18% en concepto de gastos necesarios (parael reemplazamiento).

realizar


Observaciones sobre la antigüedad y conservación: Se adopta una depreciación del 12%función de las reformas efectuadas en el inmueble.

en

CALCULO DEL VALOR DE MERCADO (VM) :

Comparables(€/m²) :

terciario oficina s/acceso :

C.P.REFERENCIA VALOR

HOMOG.

(€/m²)

O/T SUPERF.

(m²)

V.VENTA

(€/m²)

IDENTIFICACIÓN Y FUENTE COEF.

HOMOG

8960215100051 Calle DON JAIME I, Nº 19, Piso 1,

ZARAGOZA

Año Construcción: 1970.

Observaciones: En edificio de oficinas,

estado normal.

Fuente: Ofertas Zona

50003 T 208 2.394,23 2.849,131,190

8030615000012 Calle JOAQUIN COSTA, Nº 9, Planta

1º, ZARAGOZA



50001 O 217 2.419,35 2.854,831,180

8030615000007 Calle JERONIMO ZURITA, Nº 5,

ZARAGOZA



50001 O 220 3.636,36 2.872,720,790

8030615000011 Paseo INDEPENDENCIA, AVENIDA, Nº

24, ZARAGOZA



50004 O 270 2.555,56 2.862,231,120

8030615000008 Calle COSO, Nº 98, ZARAGOZA



50000 O 127 2.874,02 2.874,021,000

8030615000009 Paseo GRAN VIA, Nº 32, ZARAGOZA



50005 O 170 3.000,00 2.850,000,950

8030615000010 Paseo SAGASTA, PASEO, Nº 2,

ZARAGOZA



50008 O 215 2.813,95 2.842,091,010

O: Oferta. T: TransacciónComo consecuencia de la investigación realizada y en base a las características delobjeto de tasación se considera que su valor de mercado homogeneizado se sitúade: 2.857,86 € /m² para el uso Terciario Oficina S/acceso

inmueblealrededor

Método de comparación :

KVRNUSO CONSIDERADO Superficie adoptada

o utilizable

V. Mercado TotalV. Mercado

Oficina, entresuelo 2.326,88 €/m² 2.857,86 €/m² 395,32 m² 1.129.769,22 €1,228

Homogeneización en función de sus buenas características, estado, distribución, fachada, etc.


VALORES DE TASACIÓN

K

USO CONSIDERADO M SUPERFICIE

UTIL

(m²)

SUPERFICIE

ADOPTADA

(m²)

VALOR

SUELO

(€)

VALOR DE

TASACIÓN

(€)

Finca nº VALOR

SEGURO

(€)

Oficina, entresuelo M 312,50 395,32 632.512,00 1.129.769,224201 497.257,22

Método (M):; (M): (Coste y Comparación)

VALOR DE TASACIÓN TOTAL 1.129.769,22 €

El valor de tasación asciende a la cantidad total de UN MILLON CIENTO VEINTINUEVESETECIENTOS SESENTA Y NUEVE EUROS CON VEINTIDOS CÉNTIMOS (1.129.769,22 €).De este valor, SEISCIENTOS TREINTA Y DOS MIL QUINIENTOS DOCE EUROS€), corresponden al valor del suelo.

MIL

(632.512,00

El valor a cubrir por el seguro de incendios, asciende a la cantidad deNOVENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y SIETE EUROS CON CÉNTIMOS (497.257,22 €).

CUATROCIENTOSVEINTIDOS

Del valor de tasación habrá que deducir, en su caso, cuantas cargas puedan recaer sobrefinca, cuya comprobación no sea exigible por la Orden ECO/805/2003, modificada por laEHA/3011/2007 y por la Orden EHA/564/2008.

laOrden

CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

L

Condicionantes :

No procedenAdvertencias generales :

Existen diferencias muy significativas entre la superficie registral y la adoptándose esta última para la valoración. No existen dudas sobre la identificación físicala finca tasada. La superficie construida comprobada es sensiblemente coincidente concatastral. La no regularización de la superficie real comprobada en el Registro de lasi se valora con superficie registral, previsiblemente podría influir en el cálculo del valor definca.

comprobada,dela

Propiedad,la


OBSERVACIONES

M

Observaciones: La presente tasación es actualización de la realizada por TASVALOR, S.A con fecha 20.02.2013 (N/Ref.: 100952/13).

De conformidad con la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de Diciembre, de Protección de DatosCarácter Personal, y el Real Decreto 1720/2007, de 21 de Diciembre, por el que se apruebaReglamento de desarrollo de la citada Ley, GRUPO TASVALOR, S.A. informa que todosdatos de carácter personal suministrados, constan incluidos en sus ficheros y tienenfinalidad la prestación del servicio de tasación y gestiones que del mismo se pudieranen cumplimiento de las obligaciones legales. El propietario de los datos puede ejercitarderechos de acceso, rectificación, cancelación u oposición, según establece la citada Ley.

GRUPO

deel

loscomo

derivar,sus

FECHA DE EMISIÓN, CADUCIDAD Y FIRMAS

N

Fdo.: FERNANDO JIMENEZ PEÑA, Arquitecto TecnicoTécnico que visitó la finca: , Fernando Jiménez Peña,Arquitecto técnico.Fecha de la última visita: 29/05/2015Fecha limite de validez: 19/12/2015

MADRID, 19 de Junio de 2015Tasador

GRUPO TASVALOR S.A.Fdo.: D. Emilio Gámir Casares

DOCUMENTACION ANEXA AL INFORME

O

1. Documentación gráfica:

- Planos de situación y emplazamiento

- Plano a escala de la planta de la oficina

- Fotografías interiores y exteriores

2. Documentación no gráfica:

- Nota Simple Registral, de fecha 31.03.2015.

- Ficha de consulta descriptiva y gráfica de datos catastrales, de fecha 02.06.2015.


DOCUMENTACIÓN

Calle SAN MIGUEL, Nº 1, Piso Entr de Zaragoza (Zaragoza)


Ref. 122190/N/15


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DOCUMENTACIÓN



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DOCUMENTACIÓN



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DOCUMENTACIÓN



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DOCUMENTACIÓN



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DOCUMENTACIÓN FOTOGRÁFICA

IMG_5512.JPG multiselección



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DOCUMENTACIÓN



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DOCUMENTACIÓN



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DENOMINACIÓN REFERENCIA CATASTRAL

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