Derecho Civil V:

Contratos.

Estudio particular de los contratos tpicos y nominados.

Para nuestro estudio de los contratos en particular vamos a utilizar la siguiente norma fundamental: siempre partiremos definiendo, enseguida caracterizando el contrato, enseguida sealando los elementos propios del contrato y, finalmente, con los efectos del contrato, y a veces con una norma de la institucin de los contratos.

CONTRATOS BILATERALES:

Promesa de compraventa.

Compraventa.

Permuta.

Arrendamiento.

Cesin de derechos. (No es un contrato, es una tradicin)

Sociedad.

Mandato.

Transaccin.

CONTRATOS UNILATERALES REALES:

Comodato. (Importancia slo del comodato precario)

Depsito. (Normas del CC obsoletas, importancia del depsito irregular en la vida diaria, aplicacin dentro de la contratacin bancaria)

Mutuo. (Es el ms importante de estos contratos. Ley 18.010 de Operaciones de crditos y de dinero.)

CONTRATOS ACCESORIOS O DE GARANTA:

Fianza.

Prenda (del CC y de la Ley 20.190)

Hipoteca.

CONTRATOS ALEATORIOS:

Contrato de seguro. (Cdigo de Comercio)

Contrato de gruesa ventura. (Cdigo de Comercio)

Juego y Apuesta.

Renta Vitalicia.

Censo Vitalicio. (Referencia al Censo)

Otros:

Renta futura.

Cesin de derechos litigiosos.

1. CONTRATO DE PROMESA DE CELEBRAR CONTRATO.

Este es un contrato muy escueto, como est en Cdigo en una sola disposicin, pero ha dado origen a una bibliografa enorme y a la interpretacin en los tribunales tambin ha dado origen, sin ser exagerado, a cientos de fallos.

Definicin:

Es un contrato preparatorio, de carcter general, uni o bilateral, solemne y que tiene por objeto la celebracin de un contrato definitivo en el futuro.

En estas materias de contratos nosotros reconocamos lo que se llama el ter contractual, desde el preparatorio hasta llegar a un contrato definitivo, puedo empezar con conversaciones preliminares, despus con una oferta, despus con una contraoferta, luego un contrato de promesa y terminando con el contrato definitivo, es decir, puede haber un largo camino.

Caractersticas del contrato:

1. Es un contrato preparatorio: Es el ms caracterstico de ellos, tambin lo son el contrato de leasing, el contrato de corretaje, la clusula compromisoria. Todos son contratos preparatorios, se celebraran en el futuro.

2. Se cree que slo es preparatorio de una compraventa, y no es as, es de carcter general, se puede celebrar promesas de cualquier contrato nominado o innominado. Otra cosa es que la promesa ms comn sea la promesa de compraventa, pero nada obsta que se celebre una promesa de cualquier contrato.

3. Puede ser uni o bilateral.

Es unilateral: cuando en la promesa se obliga una de las partes, la otra no contrae obligacin alguna. Para explicar tenemos vasos comunicantes, tenemos la promesa y el contrato definitivo. Lo normal es que sea bilateral: se obliguen ambas partes recprocamente.

El profesor Fernando Fueyo, estudiando esta materia, tiene dos tomos relativos al contrato de promesa y pone un ejemplo, se celebra un contrato de promesa en que una de las partes de obliga y la otra no se obliga, y el contrato definitivo es una compraventa, contrato bilateral, entonces, es vlida la promesa de un contrato definitivo bilateral? En principio s. Usted se obliga, por ejemplo, celebramos un contrato de promesa de compraventa, y yo me obligo a vender pero usted no se obliga a comprar.

Ejemplo de Fueyo: Es comn que en la novena regin, que el productor de trigo tenga su produccin, usted se la compra, y se obliga a vender pero usted no se obliga a comprar. Dice que es factible la promesa unilateral de contrato bilateral porque en esa zona, a veces, pueden cambiar las circunstancias, por lo que yo comprador me reservo la facultad de no comprar, porque a lo mejor me conviene comprar el trigo con otro productor. Aunque yo no lo veo as, es inaplicable, no creo que pueda celebrarse porque en el fondo est dejando a libre albedro al comprador comprar o no.

Lo normal es que ambas partes se obliguen recprocamente, sea bilateral, nada obsta eso s que la promesa sea bilateral de un contrato definitivo unilateral, como podra ser la promesa de mutuo. La promesa, contrato bilateral, las partes se obligan a celebrar en el futuro un contrato de mutuo, pero el mutuo es un contrato unilateral y real, que se va a perfeccionar por la entrega de la cosa, que en este caso no es la entrega, sino dar la cosa, porque es un ttulo traslaticio de dominio. Entonces, empieza a complicarse este contrato, porque hay una realidad: un contrato que celebramos hoy da que est ntimamente ligado con un contrato definitivo.

Se plantea la siguiente situacin: Se puede celebrar un contrato de promesa, que es solemne, y el contrato definitivo sea consensual? Tenemos la promesa solemne y el contrato definitivo consensual, yo creo que es factible, es decir, la promesa va a tener que constar por escrito y en el contrato definitivo slo bastar el consentimiento.

4. Es solemne, porque todos los requisitos que vamos a ver son de la esencia del contrato y cualquiera de ellos que falte, el contrato es nulo de nulidad absoluta.

5. Nace una obligacin de hacer, que consiste en celebrar el contrato prometido.

Requisitos esenciales del contrato.

Estn redactadas en forma negativa como en muchas normas del Cdigo Civil, no olvidemos que sigue el Cdigo de Napolen, Cdigo Francs, y los franceses emplean mucho esta forma negativa.

Art. 1554. La promesa de celebrar un contrato no produce obligacin alguna; salvo que concurran las circunstancias siguientes:

1.a Que la promesa conste por escrito;

2.a Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces;

3.a Que la promesa contenga un plazo o condicin que fije la poca de la celebracin del contrato;

4.a Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que slo falten para que sea perfecto, la tradicin de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.

Concurriendo estas circunstancias habr lugar a lo prevenido en el artculo precedente.

(Este artculo precedente es el art. 1553, ustedes lo conocen, se trata del cumplimiento forzado de las obligaciones de hacer.)

Requisito 1: Que la promesa conste por escrito.

No dice escritura pblica. Necesita de escrituracin y que la escrituracin sea solemne. Qu se recomienda desde un punto de vista prctico? Hacerlo por escritura pblica, pero basta hacerlo por escritura privada.

Ejemplo: A mi oficina llegaba mucha gente que quera comprar o vender, pero no pueden hacerlo porque estn tramitando un prstamo o la mujer no estaba convencida de vender. Entonces, se haca un cierre de negocios, es como la etapa previa al contrato de promesa, incluso dejaban una garanta. Ms calmo, se celebraba el contrato de promesa, siempre se haca por escritura pblica, para que haya cuestin indubitable en cuanto a que las personas otorgaron la escritura, la intervencin del ministro de fe, el notario, que va a dar fe de la fecha en que se ha otorgado y de la identidad de las partes.

Requisito 2: Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaren ineficaces.

Nos est diciendo que no sea nulo. O en trminos positivos que sea vlido.

Hay una interrelacin entre la promesa y el contrato definitivo.

Ejemplo: Era frecuente que los maridos casados bajo el rgimen de sociedad conyugal, (Art. 1749), prometan vender. No estn vendiendo, prometan vender, en ese tiempo era vlido, hoy no lo es.

Art. 1749, Inc. 3. El marido no podr enajenar o gravar voluntariamente ni prometer enajenar o gravar los bienes races sociales ni los derechos hereditarios de la mujer, sin autorizacin de sta.

Antes no estaba esto de prometer, por lo que los maridos prometan vender, y luego vena una cantidad de juicios cuando se iba a llevar a cabo el contrato definitivo, porque la mujer se negaba a vender, no autorizaba la venta. Por ello, se modific y ahora el marido no puede prometer enajenar bienes races sin autorizacin de la mujer, porque se estaba celebrando una promesa, pero el contrato prometido sin la autorizacin de la mujer iba a ser ineficaz, no se poda celebrar sin la autorizacin de la mujer.

Ejemplo: Qu pasa si celebro una promesa de venta de un bien raz que estaba embargado?

Ustedes bien saben, hay objeto ilcito en la enajenacin de las cosas embargadas por decreto judicial a menos que el acreedor consienta en ello. El Art. 1810, a su vez, seala que se pueden vender todas las cosas cuya enajenacin no est prohibida en la ley. La venta, interpretando esta norma, adolecera de objeto lcito. Pero no estoy vendiendo, estoy prometiendo vender. La promesa no es un ttulo traslaticio de dominio y por lo tanto, no estoy vendiendo y menos enajenando. Para fijar poca de la celebracin del contrato prometido podemos emplear un plazo o una condicin. Justamente la promesa est para estos casos. Fjese, que usted est vendiendo un bien raz y se lo quieren comprar pero est embargado, celebran un contrato de promesa de compraventa, y le paga parte del precio, tomando los resguardos que amerita el caso, para que esos dineros vayan y sirvan para pagar lo que se debe y con ello se alce el embargo. Eso es lo que se hace, entonces, resulta muy til: se paga parte de precio, es muy frecuente que se pague parte del precio en la promesa, para que se pueda pagar lo que debe el vendedor y pueda alzar, apersonndose al tribunal consignar, pagar y con eso se alza el embargo.

Qu pasa si hay lesin enorme? La lesin enorme se da en la compraventa de bienes races cuando el comprador o el vendedor sufren la afectacin al justo precio del inmueble. Entonces, es vlida la promesa de compraventa en que hay una lesin enorme? Entran en juego tantas situaciones, que lo vamos a recordar cuando veamos esto en la recisin de la compraventa de bienes races por lesin enorme, porque ah hay una disposicin que dice que se toma el justo precio al tiempo de la celebracin del contrato. Cuando celebramos la promesa no podemos saber cul es el justo precio, porque el justo precio se va a dar al celebrar el contrato prometido.

Art. 1889. El vendedor sufre lesin enorme, cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesin enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella.

El justo precio se refiere al tiempo del contrato.

El justo precio no se va a determinar en el contrato de promesa. En la promesa tenemos que detallar la cosa y el precio, elementos esenciales, especificar el contrato prometido, dice el nmero 4 de este 1554. Entonces, vamos a tener que fijar precio pero en ese momento, a lo mejor es justo precio o a lo mejor no lo es, pero para determinar la lesin enorme tenemos que estar al justo precio al momento del contrato definitivo. A priori, no podramos decir que el contrato de promesa de compraventa de un bien raz es nulo relativamente porque hay lesin enorme, porque no podemos saber si hay lesin enorme, tal vez, en seis meses ms cuando celebremos el contrato definitivo. Entonces, esta cuestin es muy compleja.

Requisito 3: Que la promesa contenga un plazo o condicin que exige la poca de la celebracin del contrato.

Es el ms complejo. Lo primero que debemos dilucidar es la palabra poca, y as cuando nosotros definamos el plazo como la poca que se fija para el cumplimiento de una obligacin o cuando en el Art. 76 sealbamos la presuncin de derecho que de la poca del nacimiento se colige de la concepcin segn las reglas siguientes En qu sentido est tomada la palabra poca? De acuerdo a la hermenutica, est tomada en un sentido cientfico, tcnico, significa de acuerdo a la astronoma, a la cosmografa un punto en el espacio, un momento, un instante.

Resulta ms comprensible la lgica, lo que interesa es tener certeza del momento en que tenemos que celebrar el contrato definitivo, eso es fundamental. Y para eso, qu podemos emplear? La norma de una condicin o plazo. La doctrina dice que puede ser condicin resolutoria o suspensiva, que puede ser un plazo suspensivo o resolutorio, que pueden combinarse la condicin con el plazo, y pueden darse muchas situaciones, va a depender de las relaciones de estos requisitos.

Ejemplo: Voy a poner un caso muy frecuente. Alguien quiere vender y otro quiere comprar, pero no tiene los dineros en este momento aunque tiene el acceso al crdito en los bancos, entonces, le dice a la persona que le va a vender que tiene la seguridad que le van a conceder el crdito para poder comprar el bien raz que le est vendiendo, entonces, celebramos un contrato de promesa de compraventa y decimos lo siguiente El contrato prometido se celebrar a condicin de que el Banco X, le conceda al prometiente comprador un prstamo hipotecario, para comprar el bien raz objeto de este contrato. Una vez, acaecido lo anterior, se celebrar el contrato dentro del plazo de tres meses.

Qu hay? Hay una condicin suspensiva, hecho futuro e incierto. No sabemos si el banco me va a conceder el crdito. Estoy combinando una condicin suspensiva con un plazo resolutorio. El contrato definitivo, en el mismo caso, cundo se celebrar? Dentro de tres meses, tengo un plazo mximo, resolutorio. Qu pasa si pasan estos meses? Es un plazo resolutorio, extingue el derecho, entonces, ya vamos a estar metidos en un juicio.

Podra ser de otra forma, podramos plantear un plazo de fecha nica: el contrato prometido se celebrar el 24 de mayo de 2012. Lo puedo celebrar antes o despus? No, tengo que celebrarlo ese mismo da.

Cmo lo redactaran para no tener problemas? Siempre es conveniente redactarlo con una condicin suspensiva, porque si el banco no concede el prstamo hasta ah lleg la promesa. Pero en otros casos no, entonces, cmo lo hacemos para no tener dificultades para determinar el momento en que celebramos el contrato definitivo? Fijaran una fecha nica? Fijaran un plazo dentro de? Esto es lo fundamental para no equivocarnos.

Ejemplo: Se est terminando un edificio, no me pueden vender todava porque no est recepcionado por la Inspeccin de Obras de la Municipalidad, celebran contratos de promesa de venta, y cul es la condicin que plantea aqu? La recepcin de la Municipalidad, y desde ah se establecen los plazos. Para no tener dificultades, lo hara estableciendo, por ejemplo, un plazo breve, el contrato prometido se celebrar entre tal fecha y tal fecha, y el prometiente vendedor o comprador se obliga a redactar una minuta y a llevarla antes de que comience a correr el plazo a tal notaria, para que quede a disposicin de los contratantes. (Esto es algo prctico, no est en los manuales). Entonces, amarran inmediatamente el asunto con un plazo breve. Si no se preocupan de eso, van a tener dificultades.

Esas dificultades pueden subsistir despus de celebrar el contrato, entonces, alguien va a tratar de no cumplir, para ello se puede poner una clusula penal.

Requisito 4: Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido que slo falten para que sea perfecto la tradicin de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriben.

En la promesa hay que especificar. Les he dicho que el 99,9% de las promesas son de compraventa, y de compraventa de bienes races, entonces, aconsejo que en la promesa redacten el contrato de compraventa, y en vez de decir el vendedor, dicen el promitente vendedor, y cuando se refieren al comprador el prometiente comprador, y en todo lo dems, todas las clusulas tpicas del contrato, para no equivocarse en esto de especificar, de tal modo, en el ejercicio propuesto, slo faltara la solemnidad de la escritura pblica, porque son bienes races, y cuando habla de tradicin se estn refiriendo a contratos reales, que el contrato prometido sea un contrato real.

Aqu hay jurisprudencia acerca de esto. Qu significa especificar?, Establecer en todos sus detalles la compraventa?

La jurisprudencia ha dicho basta con que estn los requisitos de la esencia del contrato prometido, de tal manera que en una compraventa de bienes races me bastara con especificar la cosa vendida y el precio.

Efectos del Contrato de Promesa:

El contrato de promesa produce una obligacin de hacer. Cuando el Inc. Final del Art. 1554, se refiere al artculo anterior (Art. 1553), se refiere al cumplimiento forzado de las obligaciones de hacer.

Art. 1553. Si la obligacin es de hacer y el deudor se constituye en mora, podr pedir el acreedor, junto con la indemnizacin de la mora, cualquiera de estas tres cosas, a eleccin suya:

1.a Que se apremie al deudor para la ejecucin del hecho convenido;

2.a Que se le autorice a l mismo para hacerlo ejecutar por un tercero a expensas del deudor;

3.a Que el deudor le indemnice de los perjuicios resultantes de la infraccin del contrato.

2. CONTRATO DE COMPRAVENTA.

Es el ms importante de los contratos. Por qu es el ms importante? Porque celebramos compraventas cada diez aos, frente a compraventas insignificantes que no nos damos cuenta que estamos celebrando un contrato hay otras que son de una envergadura enorme en que intervienen transnacionales. Entonces, este contrato es tan trascendente que el Cdigo le destina ms de cien artculos. Todas las disposiciones se sentirn incorporadas al contrato de acuerdo a los elementos de la naturaleza del contrato, sin necesidad de una clusula especial.

Esquema: Definicin, Caractersticas, Elementos, Efectos, y vamos a terminar con los Pactos Accesorios de la Compraventa y la Recisin de la Compraventa por Lesin Enorme.

Definicin:

Compraventa: Es un contrato sobre el cual una parte se obliga a dar una cosa, y la otra a pagarla en dinero. Una se dice vender y la otra comprar. El dinero, que se llama precio, puede ser parte en dinero, y parte en otra cosa.

Art. 1793. La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aqulla se dice vender y sta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio.

Esto tiene trascendencia para la clasificacin del contrato, la compraventa debe pactarse en dinero, pero el precio, que es la obligacin esencial del comprador, puede ser parte en dinero y parte en otra cosa, y si esta cosa vale ms que el dinero, no estamos en una compraventa sino que estamos en una permuta, y si vale igual o menos que el dinero, es compraventa.

Art. 1794. Cuando el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, se entender permuta si la cosa vale ms que el dinero; y venta en el caso contrario.

Caractersticas del Contrato de Compraventa:

1. Es un contrato bilateral, las partes se obligan recprocamente. El vendedor a entregar la cosa y a la obligacin de saneamiento, el comprador por su parte, se obliga a pagar el precio y a recibir la cosa comprada.

2. Es un contrato oneroso, porque las partes reportan utilidad respecto del contrato y tambin se gravan la una a la otra. Ambas tienen utilidad: vendedor va a recibir el precio y el comprador va a recibir la cosa, pero tambin se gravan recprocamente: el vendedor a dar la cosa y el comprador a pagar el precio.

3. Es un contrato conmutativo, es decir, que lo que una de las partes tiene que dar se mira como equivalente a lo que la otra parte tiene que dar o hacer.

4. Es un contrato generalmente consensual, se perfecciona por el slo consentimiento de las partes, siendo excepcionalmente solemne. Y cundo es solemne? La compraventa de bienes races, servidumbres, censos y derechos hereditarios es solemne y la solemnidad es escritura pblica. Si se vende y se compra un bien raz es necesario una solemnidad, Cul es ella? La escritura pblica. Si se vende o se compra un censo, o se transfiere un censo, Cul es la solemnidad? La escritura pblica. Si se vende una servidumbre: escritura pblica. Cmo se efecta la tradicin de las servidumbres? Por escritura pblica, que es la misma del acto o contrato. La venta de derechos hereditarios: si cedo los derechos hereditarios la tradicin es el ttulo, y la venta, la escritura pblica.

Art. 1801. La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio; salvas las excepciones siguientes.

La venta de los bienes races, servidumbre y censos, y la de una sucesin hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pblica.

Los frutos y flores pendientes, los rboles cuya madera se vende, los materiales de un edificio que va a derribarse, los materiales que naturalmente adhieren al suelo, como piedras y sustancias minerales de toda clase, no estn sujetos a esta excepcin.

5. Es contrato principal, es decir, no necesita de otro contrato, subsiste por s misma.

6. Es un ttulo traslaticio de dominio (aquellos que por su naturaleza sirven para transferir el dominio) Qu otro ttulo traslaticio conocen? La permuta, la donacin.

Art. 703. El justo ttulo es constitutivo o translaticio de dominio.Son constitutivos de dominio la ocupacin, la accesin y la prescripcin.Son translaticios de dominio los que por su naturaleza sirven para transferirlo, como la venta, la permuta, la donacin entre vivos. Pertenecen a esta clase las sentencias de adjudicacin en juicios divisorios, y los actos legales de particin. Las sentencias judiciales sobre derechos litigiosos no forman nuevo ttulo para legitimar la posesin. Las transacciones en cuanto se limitan a reconocer o declarar derechos preexistentes, no forman nuevo ttulo; pero en cuanto transfieren la propiedad de un objeto no disputado, constituyen un nuevo ttulo.

Elementos del Contrato de Compraventa:

Esta cantinela la vamos a repetir cada vez que veamos un contrato: se tienen cumplir todos los requisitos de existencia y validez del acto jurdico, porque el contrato es un acto jurdico, de tal manera que debe tener objeto, voluntad, causa, solemnidades si la ley lo requiere, tiene que haber voluntad exenta de vicios, tiene que tener objeto lcito, causa lcita y capacidad. Entonces, lo primero que tenernos que decir, es que debe cumplir con todos los requisitos de existencia y validez del acto jurdico.

Qu particularidades presenta el contrato de compraventa?

En relacin a la voluntad:

Ya hemos dicho que el contrato de compraventa es consensual, basta el slo consentimiento de las partes, pero que a veces requiere una solemnidad, como hemos comentado en la venta de bienes races, censos, servidumbres y derechos hereditarios.

Siendo el contrato de compraventa consensual, las partes en razn del principio de la autonoma de la voluntad, pueden dar ciertos trminos. Ejemplo: Compro una maquinaria importante, de varios miles de dlares, a lo mejor quiero hacerlo por escritura pblica, aunque la ley no me lo exige puedo hacerlo solemne. Pero fjese, que mientras no se entregue la cosa y no se pague el precio las partes se pueden retractar de esta obligacin de hacer solemne el contrato siendo que no lo es, ya no podran retractarse si ya se hubiese dado la entrega y el pago de la cosa.

Tambin podramos vender un asunto que est obsoleto en la compraventa, pero podra preguntarles un paralelo a ustedes: Las arras.

Qu es esto de las arras? Pueden tomar dos formas, como garanta de la celebracin del contrato, o como parte del precio en seal de quedar convenidos.

No se ha mantenido vigente esto de las arras, porque perfectamente se puede establecer una clusula penal en caso de incumplimiento, hacer una avaluacin anticipada de perjuicios, se puede garantizar tambin con alguna caucin, una prenda, una hipoteca, una codeuda solidaria, una fianza.

Como garanta de la celebracin del contrato: tengo posibilidad de retractarme de la compraventa, perdindola el que la ha entregado. Me puedo retractar, pero pierdo las arras. Y si el que se retracta es el que recibi las arras, se puede retractar pero las tiene que restituir dobladas. Eso se llama Arras en Garanta de la celebracin del contrato de compraventa. Y en parte de pago del precio en seal de quedar convenidos. Aqu el contrato est celebrado, hubo una finalidad. Si no se lleva a cabo el contrato, se devolver a aquel que las dio. O como parte del precio tambin se pueden dar. No tiene ninguna particularidad.

En relacin al objeto:

Qu pasa con el objeto?

Cul es el objeto de la obligacin del vendedor? La cosa vendida.

Cul es el objeto de la obligacin del comprador? El precio.

Particularidades:

Cosa vendida:

El Art. 1810, que ustedes lo conocen, seala que pueden venderse todas las cosas corporales o incorporales, cuya enajenacin no est prohibida por la ley. Esta norma la conocen a propsito del objeto ilcito, cuando vean que hay objeto en la enajenacin, pero tambin hay objeto ilcito en la venta, sin perjuicio que aqu hay que hacer algunas excepciones, pero no me voy a referir a eso, porque ustedes ya lo saben.

1. Debe ser real: Debe existir al momento de celebrarse un contrato, si se trata de algo que ya no existe, carece de objeto, ser nula de nulidad absoluta.

Ejemplo: Vend una mina de oro, y cuando el comprador va a dnde estn las faenas del explotacin del oro, se da cuenta que est agotada, ya no existe.

2. Debe existir o esperarse que exista: Significa que la venta de cosa futura es vlida. Puede revestir dos formas: puede ser condicional o pura y simple, y en este ltimo caso es aleatoria.

Ejemplo grfico: Voy a una caleta de pescadores y est saliendo a pescar un pescador, y le digo que le compro una docena de los pescados que pesque. Esa venta est sujeta a una condicin suspensiva, que efectivamente pesque por lo menos doce pescados. Si le digo que le compro por un precio determinado todos los peces que traiga usted en la red: aqu es pura y simple, y aleatoria, puede ganar el pescador o puede ganar el comprador. Por qu? Si el pescador pesca tres peces y yo pagu una cantidad importante gana l, y si el pescador trae la red ms o menos llena, gan yo.

Ejemplo: Si a un productor de trigo le compro diez quintales de trigo de la prxima cosecha es condicional, tiene que tener por lo menos diez quintales de trigo. Si le digo que le compro toda su produccin de trigo por tanto, si la produccin es buena gano yo, y si es mala gana l, es pura y simple y aleatoria.

3. Debe ser comerciable: Es decir, debe estar dentro del comercio jurdico. No son comerciales: las cosas comunes a todos los hombres, las cosas destinadas al culto divino (pero en Derecho Cannico desafecta a veces bienes destinados al culto divino, como la iglesia, por ejemplo, si se quem y la van a trasladar a otro lugar, destinado al culto divino), los bienes nacionales de uso pblico (sin perjuicio, que hay que tener presente que el Estado puede darlos en concesin. As sucede con las minas, nace un derecho real, que ustedes conocen, la concesin minera, que faculta a explorar y explotar. Tambin sucede con las aguas, que son bienes pblicos y se dan en concesin, mediante un derecho real de aprovechamiento de las aguas, esto es muy importe, porque dentro de muy poco tiempo el bien ms preciado que va a ver es el agua).

Hay derechos incomerciables que son intransferibles, como los derechos de uso o habitacin, el derecho a pedir alimentos. Fjense, que nosotros vamos a sealar en nuestro estudio ahora del contrato de compraventa, que el derecho que nace del pacto de retroventa es intransferible.

4. Debe ser determinada o determinable: Las cosas se pueden determinar especficamente o genricamente. La determinacin ms perfecta es la que se dan todos los caracteres de una cosa, que pasa a ser nica, una especie o cuerpo cierto. Y tambin puede ser genrica, en gnero, individuos de una especie o gnero determinado, pero en este caso para que haya objeto o cosa vendida, tiene que ir acompaada de cantidad. No podra decir vendo caballos, vendo autos, vendo vino. No, tiene que ir acompaado de cantidad: dos caballos, tres botellas de vino, etc. para que se d cumplimiento a que la cosa sea determinada. Esto es importante, porque Qu pasa si la cosa vendida, especie o cuerpo cierto, perece por caso fortuito? Qu modo de extinguir las obligaciones opera? La prdida de la cosa que se debe. En cambio, Qu pasa si de los tres caballos que voy a vender murieron? Estoy obligado a entregar? S, porque el gnero no perece: tendr que entregar tres caballos de una calidad a lo menos mediana.

Pero adems la cosa puede ser determinable, siempre en el contrato se debe establecer lo necesario para determinar.

5. Debe ser una cosa singular: Ya sea como especie o cuerpo cierto o como cosa genrica. La cosa vendida no puede ser una universalidad jurdica, porque lo que se opone a lo singular es lo universal. El Cdigo se refiere a esto.

Art. 1811. Es nula la venta de todos los bienes presentes o futuros o de unos y otros, ya se venda el total o una cuota; pero ser vlida la venta de todas las especies, gneros y cantidades, que se designen por escritura pblica, aunque se extienda a cuanto el vendedor posea o espere adquirir, con tal que no comprenda objetos ilcitos.

Las cosas no comprendidas en esta designacin se entendern que no lo son en la venta: toda estipulacin contraria es nula.

Es decir, la venta del patrimonio es nula de nulidad absoluta, como universalidad jurdica, pero se puede vender el activo de una persona, pero aqu es necesario que se designe en escritura pblica las cosas que componen este activo, es decir, es necesario que se individualice.

Llevemos esto a la prctica jurdica: A ustedes les van a pedir en alguna oportunidad que le compren un establecimiento comercial, ah estamos dentro de lo que es una universalidad jurdica, porque hay bienes, derechos, incluso hay intangibles, como lo es la clientela. Entonces, si lo vendemos como si fuera un patrimonio, la ley no lo permite, pero s que podemos hacerlo detallando todos los bienes que lo componen, y necesariamente por escritura pblica. Incluso se puede incorporar las patentes del negocio y la lnea telefnica.

6. No debe pertenecer al comprador:

Art. 1816. La compra de cosa propia no vale: el comprador tendr derecho a que se le restituya lo que hubiere dado por ella.

Los frutos naturales, pendientes al tiempo de la venta, y todos los frutos tanto naturales como civiles que despus produzca la cosa, pertenecern al comprador, a menos que se haya estipulado entregar la cosa al cabo de cierto tiempo o en el evento de cierta condicin; pues en estos casos no pertenecern los frutos al comprador, sino vencido el plazo, o cumplida la condicin.

Todo lo dicho en este artculo puede ser modificado por estipulaciones expresas de los contratantes.

Le falta la causa. Ejemplo: Cuando fallece una persona, se concede la posesin efectiva a los herederos aparentes que acreditan el parentesco con el causante, y si el causante aparente no tena hijos, no se haba casado, y sus padres haban fallecido antes que l, pero s que tena hermanos. Y los hermanos acreditaron esto y se les concedi la posesin efectiva, pero los hermanos no saban que iba a aparecer un hijo que tena el causante, que llegaba a la casa sin saber que era heredero universal nico y compr bienes a estos hermanos.

Pero fjense, que la venta de cosa ajena es vlida.

Art. 1815. La venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueo de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo.

El trasfondo de esta norma est en ntima relacin con la tradicin, decamos que el tradente tiene que ser dueo, pero la venta de cosa ajena es vlida y por lo tanto la tradicin tambin va a ser vlida, pero en ese caso no acta como opera normalmente la tradicin, que transfiere el dominio, sino que acta como justo ttulo para poseer. Ejemplo: Estos hermanos vendieron cosa ajena, es vlida, y al que adquiri le va a servir como justo ttulo para poseer, qu puede pasar con el transcurso del tiempo? Prescripcin Adquisitiva. El verdadero dueo debe intentar las acciones antes de que prescriban.

El precio:

1. Debe ser serio: Es decir, como decan los romanos no debe ser un precio iocandi causa, como si fuera un juego. No. El precio debe ser serio. Esto no significa que el precio sea justo, puede ser muy injusto el precio y si la cosa es mueble no va a afectar al contrato, puede afectarla si la cosa es inmueble porque puede haber lesin enorme. Podra, a lo mejor, por falta de objeto no tener precio si el precio fuese irrisorio, porque no sera serio, fjese si una cosa vale dos millones de pesos y se vende en cinco mil pesos, ah faltara la seriedad en el precio y podra pedirse la nulidad absoluta por falta de objeto.

2. Debe ser determinado o determinable: Aqu tiene que sealarse la cantidad, no olvidemos que el precio debe ser en dinero, ah est determinado. Pero puede ser determinable, es muy frecuente que el precio se fije, por ejemplo, en moneda extranjera, en dlares o se fije en unidades de fomento, cuando es en dlares es necesario solicitar la paridad bancaria al Banco Central, entonces ah est determinado el precio o si es en unidades de fomento est determinado mes a mes.

3. Debe ser en dinero: Debe ser en moneda nacional, sin perjuicio de lo que sealbamos, que poda determinarse, si es en dlares o en unidades de fomento va a pagarse en monedas nacionales, al valor del cambio o al valor de la uf, pero se paga en pesos chilenos.

Quin fija el precio? Las partes. Pero pueden convenir las partes que lo fije un tercero. Lo que no puede suceder es que quede al arbitrio de alguna de las partes.

En relacin a la capacidad:

Cuando se estudio la capacidad se dijo que son capaces todos los que la ley no declare incapaces.

Art. 1795. Son hbiles para el contrato de venta todas las personas que la ley no declara inhbiles para celebrarlo o para celebrar todo contrato.

Son incapaces de ejercicios las llamadas incapacidades generales, que pueden ser absolutas o relativas, ustedes saben que son incapaces absolutos los impberes, los dementes, los sordos o sordos mudos que no puedan darse a entender por escrito, y son incapaces relativos los menores adultos y los interdictos de administrar lo suyo por disipacin. Estas son las incapacidades generales.

Hay ciertas incapacidades especiales o prohibiciones, que son las que vamos a ver en relacin al contrato de compraventa. De las disposiciones que vamos a ver interesan dos, el resto son propias del derecho administrativo.

Cules son estas incapacidades especiales en el contrato de compraventa y que se denomina tambin prohibiciones, y por lo tanto al ser nombradas prohibiciones su sancin es la nulidad absoluta:

Art. 1796 Es nulo el contrato de compraventa entre cnyuges no divorciados perpetuamente, y entre el padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad.

Esto amerita algn tipo de informacin para entender la disposicin: El contrato de compraventa entre cnyuges es en general, nulo de nulidad absoluta, hay una sola situacin en que es vlida: cuando los cnyuges estn separados judicialmente. Por lo tanto, cnyuges casados bajo el rgimen de sociedad conyugal, cnyuges casados bajo el rgimen de separacin de bienes, cnyuges casados bajo el rgimen de participacin en los gananciales no pueden celebrar contratos entre ellos, est prohibido por la ley.

Cundo es vlido el contrato de compraventa? Cuando los cnyuges casados bajo cualquier ley se separan judicialmente. Es una situacin nueva contemplada en la Ley de Matrimonio Civil de 2004, la que establece el divorcio vincular pero tambin estableci otras figuras, entre ellas la de la separacin judicial. Esta separacin judicial corresponde al cese de la convivencia, y eso est amparado por una resolucin judicial que los declara separados judicialmente. Desaparece el deber de cohabitar, incluso el deber de fidelidad, pero s pueden celebrar contratos de compraventa porque estn separados judicialmente.

Ejemplo: A veces se cometen errores. Para formar un contrato de sociedad los cnyuges casados bajo rgimen de sociedad conyugal, es necesario separarse consensualmente, una separacin convencional, y muchas veces resulta conveniente desde el punto de vista tributario, dividir el patrimonio de un matrimonio que tiene uno importante y estn casados bajo el rgimen de sociedad conyugal, les conviene separarse y regirse por el rgimen de separacin de bienes. Cuando hacen eso pueden pactar sociedad entre ellos y normalmente meten a los hijos, haciendo una sociedad familiar. Pero se les olvida a sus asesores, que separados convencionalmente, en este rgimen patrimonial matrimonial, pactar una sociedad siguen vigentes estas normas y ceden sus derechos al otro cnyuge, porque a lo mejor el marido quiere desaparecer y cede sus derechos a la mujer y a los hijos, y se va a encontrar a lo mejor una doble nulidad absoluta porque la cesin de derechos, como lo vamos a ver en su oportunidad, es la tradicin de los derechos personales, y tiene un antecedente y en este caso es el contrato de compraventa, que es nula entre cnyuges no separados judicialmente. Es lo mismo respecto de los hijos que no estn bajo patria potestad.

Padre / Madre y el hijo sujeto a patria potestad:

Patria Potestad: Conjunto de derechos y deberes que tiene el padre, la madre o ambos, respecto de los bienes de hijos no emancipados.

-Tienen usufructo de los bienes.

-Administracin de los bienes.

-Representacin de los hijos.

El hijo sujeto a patria potestad puede ser absoluta o relativamente incapaz. Existe una contraposicin de intereses entre el padre o la madre que tiene la patria potestad y los bienes del hijo. Nada obsta, que se celebre el contrato cuando sea mayor de edad.

Art. 1797. Se prohbe a los administradores de establecimientos pblicos vender parte alguna de los bienes que administran, y cuya enajenacin no est comprendida en sus facultades administrativas ordinarias; salvo el caso de expresa autorizacin de la autoridad competente.

Este artculo se refiere a los administradores de establecimientos pblicos: No pueden vender los bienes que administren, salvo autorizacin de la autoridad competente. Hay todo un sistema de licitacin para vender bienes pblicos, incluso existe un tribunal, el Tribunal de Contratacin Pblica. Si un administrador de establecimiento pblico vende un bien administrado por l est cometiendo un ilcito.

Art. 1798. Al empleado pblico se prohbe comprar los bienes pblicos o particulares que se vendan por su ministerio; y a los jueces, abogados, procuradores o escribanos los bienes en cuyo litigio han intervenido, y que se vendan a consecuencia del litigio; aunque la venta se haga en pblica subasta.

Esta materia pertenece al derecho administrativo. Sin embargo, la parte segunda de este artculo puede tener alguna trascendencia al nombrar: a los jueces, abogados, procuradores o escribanos, lo que podra tener alguna aplicacin en un juicio arbitral. Hay materias que son de arbitraje forzoso que no van a la jurisdiccin, entonces, nosotros los abogados, tomamos los asuntos, ya sea que nombren los jueces o las partes. Entonces, no podran tratar de comprar los bienes del litigio, porque hay una prohibicin.

Art. 1799. No es lcito a los tutores y curadores comprar parte alguna de los bienes de sus pupilos, sino con arreglo a lo prevenido en el ttulo De la administracin de los tutores y curadores.

Es lo mismo que lo que sucede con los padres. Los guardadores tienen la representacin y el cuidado de los pupilos, entonces existe una contraposicin de intereses.

Por ltimo, un artculo respecto al mandato:

Art. 1800. Los mandatarios, los sndicos de los concursos, y los albaceas, estn sujetos en cuanto a la compra o venta de las cosas que hayan de pasar por sus manos en virtud de estos encargos, a lo dispuesto en el artculo 2144.

Art. 2144. No podr el mandatario por s ni por interpuesta persona, comprar las cosas que el mandante le ha ordenado vender, ni vender de lo suyo al mandante lo que ste le ha ordenado comprar, si no fuere con aprobacin expresa del mandante.

Sndicos: Son los que tienen la administracin de los bienes del fallido.

Albaceas: Son ejecutores testamentarios, representan al causante.

Debe revestir alguna forma en que la compraventa es condicional, Por qu?

Porque puede venderse al peso, a cuenta o medida, de manera que la compraventa queda condicionada a pesar la cosa, a contarla, a medirla. En eso consiste.

Puede ser tambin lo que se denomina una venta al gusto, en que la condicin est en que el comprador va a determinar si compra o no, si le agrada la cosa, si le gusta.

Puede ser la venta a prueba: Es decir, la condicin est en que voy a probar la cosa, para ver si sirve para su uso natural o no.

Puede revestir otra condicin: al ensayo, a probar.

Esto no tiene mayor trascendencia. S la tiene, una particularidad en relacin a la venta de predios rsticos. Porque la venta de predios rsticos es como especie o cuerpo cierto o en relacin a la cabida.

Cuando se vende como especie o cuerpo cierto un predio rstico: No hay ningn problema.

Ejemplo: Vendo el fundo El Palomar que deslinda al norte con el estero tal y cual, al sur con la alameda de los lamos tales y cuales, al oriente con los primeros faldeos cordilleranos, al poniente con el camino tal y cual. Si yo vendo el fundo El Palomar, como especie o cuerpo cierto, no interesan sus dimensiones, yo compr el fundo El Palomar.

No sucede lo mismo cuando se compra en relacin a la cabida, a las dimensiones del predio. Si yo digo, vendo el predio El Palomar que tiene una cabida de 50 mil metros, entonces, incluso vamos a poner que al norte deslinda en tantos metros, al sur en tantos metros, al oriente en tantos metros, al poniente en tantos metros, que den los 50 mil metros cuadrados que hemos sealado. Esto ya tiene trascendencia, estoy vendiendo en relacin a la cabida.

Y qu pasa si la cabida es menor a la declarada? O qu pasa si la cabida es mayor a la declarada?

El Cdigo se pone en el caso en que sea mucho mayor o mucho menor, o que no sea tan importante.

Ejemplo: Fjese que en vez de los 50 mil metros cuadrados, eran 49 mil 500, ha salido perjudicado el comprador en 500 metros cuadrados, pero eso no lleva a la resolucin del contrato, sino que a un ajuste del precio. Lo mismo sucede al revs: la cabida era de 50 mil 500 metros cuadrados, sali perjudicado el vendedor, pero no afecta a la estabilidad del contrato y el comprador indemnizar por la cabida que falta al vendedor.

Pero si ya la cabida declarada es mucho mayor o es mucho menor a lo que es en realidad, en esos casos puede pedirse la resolucin del contrato. Hay una serie de reglas aqu, pero no la veremos. Lo que interesa aqu es que la compraventa de predios rsticos puede ser como especie o cuerpo cierto o en relacin a la cabida, y ah toma trascendencia las dimensiones, porque estoy comprando o vendiendo en relacin a las dimensiones.

Efectos del Contrato de Compraventa.

Son los derechos y obligaciones que engendran para las partes. Como es un contrato bilateral, lo que es un derecho para una de ellas es obligacin para la otra, y viceversa.

Obligaciones del vendedor:

Cules son las obligaciones del vendedor?

Entregar la cosa vendida: Obligacin de la esencia. Si no se cumple esta obligacin, no hay contrato.

Cmo entrega el vendedor? El cdigo se remite a las reglas de la tradicin. De tal manera, que si la venta recae sobre cosas muebles, Cmo entrego?

Significando una de las partes (vendedor) que le transfiere el dominio a la otra (comprador), de acuerdo a las formas materiales y simblicas que reconoce el art. 684, permitindole la aprehensin material de una cosa presente, mostrndosela, poniendo las llaves a disposicin del comprador dnde est guardada la cosa, poniendo el vendedor a disposicin del comprador en el lugar convenido. Esas son las formas de tradicin. Podra darse una tradicin ficta, en que no va a haber entrega porque el que tiene la cosa la tiene a ttulo de mero tenedor. En ese caso basta la venta para que se produzca la tradicin.

Ejemplo: Usted arrienda un vehculo que es de su propiedad, cosa mueble, y me lo compra, con el slo contrato de compraventa se ha producido la entrega. A eso se remite el Cdigo en materia de compraventa.

Art. 684. La tradicin de una cosa corporal mueble deber hacerse significando una de las partes a la otra que le transfiere el dominio, y figurando esta transferencia por uno de los medios siguientes:1. Permitindole la aprensin material de una cosa presente;2.Mostrndosela;3. Entregndole las llaves del granero, almacn, cofre o lugar cualquiera en que est guardada la cosa;4. Encargndose el uno de poner la cosa a disposicin del otro en el lugar convenido; y5. Por la venta, donacin u otro ttulo de enajenacin conferido al que tiene la cosa mueble como usufructuario, arrendatario, comodatario, depositario, o a cualquier otro ttulo no translaticio de dominio; y recprocamente por el mero contrato en que el dueo se constituye usufructuario, comodatario, arrendatario, etc.

Si se trata de los bienes races, Cmo cumple con la entrega jurdica el vendedor? Mediante la inscripcin del ttulo en el Registro del Conservador de Bienes Races, esa es la entrega jurdica, sin perjuicio de que exista una entrega material, ejemplo: le entrego las llaves de la casa. As cumple con su obligacin el vendedor.

Qu pasa si se trata de la venta de otros derechos reales?

Podr venderse los derechos hereditarios? S, lo veremos ms adelante en la cesin de derechos hereditarios. Cmo se entregan? Significando una las partes que hace la transferencia del derecho hereditario a la otra, esto se puede materializar en la peticin de posesin efectiva del adquirente, en este caso, el comprador.

Otros derechos reales: Usufructo, si recae sobre bienes races. Cmo hago la entrega? Fjese que el usufructo puede cederse, lo que no puede es transmitirse. Se puede transferir, pero no transmitir. De tal manera que si recae sobre bienes races, se har la entrega inscribiendo en el Conservador De Bienes Races.

La hipoteca, Tambin podr venderse y transferirse? No. Lo nico que se puede hacer con la hipoteca es posponerla, que es otra cosa. Fjese que, un bien raz puede tener varias hipotecas: primera, segunda, tercera hipoteca. El de la segunda hipoteca puede convenir posponer el precio con el de la primera hipoteca, que pasaran de segunda a primera, y el de primera a segunda. Esto es posponer la hipoteca.

Qu pasa con los derechos personales? Se pueden vender. Cmo cumplo con la entrega? Mediante la entrega del ttulo, dnde consta el derecho personal.

Se cumple entonces de acuerdo a las reglas de la tradicin.

Art. 1824. Las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos: la entrega o tradicin, y el saneamiento de la cosa vendida.

La tradicin se sujetar a las reglas dadas en el Ttulo VI del Libro II.

Obligacin de Saneamiento de la eviccin y Saneamiento de los vicios redhibitorios (ocultos): Es una obligacin de la naturaleza del contrato de compraventa, es decir, se entiende pertenecerle, sin necesidad de una clusula especial.

Obligacin de Saneamiento de la Eviccin:

Eviccin: Es la prdida total o parcial de la cosa vendida o comprada por causa anterior a la venta.

El comprador pierde la cosa, total o parcialmente, por sentencia judicial, y la causa es anterior a la compraventa.

Ah est el efecto. Cabe sealar un principio, que es muy importante, el vendedor no se obliga a hacer dueo al comprador, A qu se obliga? Se obliga a que el comprador tenga una posesin tranquila y til de la cosa comprada. A eso se obliga el vendedor. Todo esto guarda escrita relacin con los principios de la prescripcin adquisitiva. Porque la venta de cosa ajena es vlida, la tradicin tambin, pero en este caso no produce el efecto normal de transferir el dominio, sino que sirve de justo ttulo para poseer, y el que adquiri, va con el tiempo y la posesin, para adquirir el dominio por el modo de adquirir prescripcin adquisitiva. Esto guarda estricta relacin con la adquisicin del dominio.

Por eso, que el vendedor no se obliga a hacer dueo al comprador, sino que se obliga a la posesin tranquila, Y cundo termina esta tranquilidad? Cuando terceros pretenden derechos de esta cosa comprada, pueden sealar que son dueos de la cosa, pueden sealar que est constituida una servidumbre en el predio, entonces, Cundo esto sucede que pasa? Hay una acusacin en esta posesin: Ya no es tranquila, es por eso que el vendedor est obligado al saneamiento, y esta obligacin de saneamiento de la eviccin, que se produce por sentencia judicial, se desarrolla en dos etapas:

Primera etapa: Defensa.

Caractersticas:

1. Es una obligacin de hacer la que contrae el vendedor, que consiste en defender en este juicio al comprador.

2. Es indivisible. Se da cuando hay varios vendedores (pluralidad de sujetos), van a tener que concurrir todos a defender al comprador.

3. Es imprescriptible. Puede pasar el tiempo y siempre va a estar presente y siempre va a estar vigente la obligacin de saneamiento de la eviccin por parte del vendedor.

Ejemplo: Llega un seor a su oficina a mostrar una demanda que le lleg, y esa persona que dice que es dueo del inmueble que l compr hace muchos aos atrs, el abogado le dice que citen de eviccin al vendedor, para que lo defienda en el juicio. Pero entran aqu en juego otros principios: Aparece que l no es dueo, que es una dama, cuyo marido hace varios aos atrs vendi este bien raz que era de la sociedad conyugal, sin la autorizacin de ella, pero le facilitaron la firma. El inmueble lo compr fulano de tal que era el antecesor de este seor que lleg a la oficina. Qu dice la persona? Que habiendo fallecido su marido, le hered como heredera de manera universal, porque no tenan hijos, era la nica heredera. Y por lo tanto era la duea de este inmueble, por lo que inici un juicio de nulidad, se haba declarado la nulidad de esta compraventa cuyo vendedor era el antecesor del que lleg a su oficina. Entonces, se haba declarado la nulidad, y cul es el efecto de la nulidad entre las partes? Volver al estado anterior a contratar. Entonces, ella era la duea del inmueble. De acuerdo al Art. 1689 del Cdigo Civil, cuando se declara nulidad del contrato, da accin reivindicatoria contra terceros poseedores. Cul es el actual posesor? El cliente que lleg a la oficina. Qu vamos a alegar? Prescripcin adquisitiva, entonces, si no llevaba mucho tiempo puede agregar la posesin de sus antecesores, y alegaremos la prescripcin como demanda reconvencional, y el juez va a fallar a favor de l. Qu otro camino podra haber tomado? Haber citado de eviccin al vendedor, esta es la solucin que nos interesa.

Cmo lo cito?

En el Cdigo de Procedimiento Civil hay normas relativas a la citacin de eviccin.

Pongmonos en la situacin: se le ha notificado al comprador una demanda reivindicatoria, vamos a seguir el camino del saneamiento de la eviccin, que es una obligacin del vendedor: la primera etapa es defenderse, y para ello tenemos que citarlo de eviccin.

Eso es lo que est en el Cdigo de Procedimiento Civil, Art. 584 a 587. Son normas adjetivas.

La citacin de eviccin debiera hacerse antes de la contestacin de la demanda: me lleg la demanda, antes de contestarla cito personalmente de eviccin. Decretada la citacin, se suspenden los trmites del juicio por el trmino de 10 das, el juicio reivindicatorio se suspende mientras notifico. Y en qu tiempo debe comparecer el vendedor? En el trmino de emplazamiento, que como ustedes bien saben, en el juicio ordinario tiene quince das.

Qu actitudes puede tomar el vendedor?

1. Si se allana: Comparece y se allana a la demanda. Porque, a todo esto, si comparece pasa a tomar el lugar jurdico del comprador, y en contra de l se sigue el juicio, el comprador puede actuar como tercero coadyuvante.

Si se allana tiene una ventaja. Allanarse significa reconocer la parte contraria. Se produce la eviccin pero no va a tener que pagar las costas del juicio. Va a tener que indemnizar al comprador.

2. Puede tomar una actitud viril, comparece a defender al comprador: Si gana, simplemente cumple su obligacin de defender al comprador.

Si pierde el juicio, pensemos que un juicio puede durar aos, puede terminar con una sentencia en la Corte Suprema con un recurso de casacin en el fondo. Aqu inicia la segunda etapa: al perder el juicio se llev el bien raz el tercero que comenz la accin reivindicatoria.

3. Si no hace nada: Si citado de eviccin no comparece el vendedor, y sigue el juicio, con el comprador, trae consecuencias si el comprador no sigue el juicio cuando el comprador no hace valer alguna excepcin que pudiese enervar la accin intentada por el tercero, si poda oponer la excepcin de prescripcin y reconvenir, y no lo hace, a pesar que el vendedor no comparece, y vendedor no queda obligado al saneamiento.

Es decir, dado en el caso que el vendedor no haga nada, no por eso el comprador queda liberado de seguir el juicio, puede seguir el juicio y le va mal, pierde, tiene la segunda etapa. Pero tuvo la oportunidad de enervar la accin del tercero, en el ejemplo dado, podra haber alegado la prescripcin adquisitiva y no la aleg. Entonces, la ley lo castiga, no est obligado el vendedor al saneamiento, no est obligado a la segunda etapa: la indemnizacin.

Segunda etapa: Indemnizacin.

Empieza cuando la sentencia judicial que declara evicta la cosa, acogi la demanda reivindicatoria. Y ahora, corresponde indemnizar. Perdi el inmueble que haba comprado, el vendedor debe responder.

Caractersticas:

1. La primera es una obligacin de hacer, ahora es una obligacin de dar.

2. De dar dinero, porque hay una indemnizacin de perjuicios.

3. Si son varios los vendedores, est obligacin de dar, es divisible o indivisible? Es divisible.

Adems, a diferencia de la primera etapa es prescriptible, y vamos a ver que hay dos clases de prescripcin: ordinaria y una excepcional. Tiene distintos rubros:

Art. 1847. El saneamiento de eviccin, a que es obligado el vendedor, comprende:

1. La restitucin del precio, aunque la cosa al tiempo de la eviccin valga menos;

2. La de las costas legales del contrato de venta que hubieren sido satisfechas por el comprador;

3. La del valor de los frutos, que el comprador hubiere sido obligado a restituir al dueo; sin perjuicio de lo dispuesto en el artculo 1845;

4. La de las costas que el comprador hubiere sufrido a consecuencia y por efecto de la demanda; sin perjuicio de lo dispuesto en el mismo artculo;

5. El aumento de valor que la cosa evicta haya tomado en poder del comprador, aun por causas naturales o por el mero transcurso del tiempo.

Todo con las limitaciones que siguen.

Respecto a la restitucin del precio, prescribe en cinco aos contados desde la sentencia (dictndose el cmplase) o desde que se allan el vendedor.

Tratndose de los otros puntos, la prescripcin es de cuatro aos, contados de la misma forma.

Detalle del Art. 1847 que comprende los rubros de la indemnizacin de perjuicios:

Primer Rubro: La restitucin del precio: Se ha discutido porque nada dice la ley si ese precio se debe restituir reajustado o no. Fjense que se ponen en la situacin en que debe restituir el precio, aunque la cosa valga menos, pero si es indemnizacin de perjuicios rige el principio valorista, por lo que el profesor Herrera se inclina a que esta restitucin de precio debe ser debidamente reajustada, porque si no puede salir muy perjudicado el comprador, pueden haber pasado varios aos, el precio si lo hubiera tenido dinero en sus manos, lo habra hecho producir, entonces esa suma numrica debe reajustarse, de acuerdo al principio valorista.

Qu otra cosa comprende esta indemnizacin de perjuicios?

Segundo Rubro: Las costas legales del contrato de venta que hubieren sido satisfechas por el comprador: Qu costas legales puede tener esta compraventa? Si se trata de cosas muebles puede estar afecta al IVA, ese impuesto relativo a las ventas y servicios, puede haber sido a cargo del comprador y por lo tanto l los pag y podra pedir la restitucin. Tratndose de inmuebles, no estn sujetos al IVA, salvo cuando se trate de habitualidad. Pero la compraventa de inmuebles generalmente no est sujeta a ningn gravamen. Antes exista el Impuesto a las Transferencias, pero hoy no.

Qu otra costas legales podran haber planteado? La compraventa de bien raz requiere de escritura pblica y los notarios son empleados pblicos, elegidos por el ejecutivo a propuesta de las Cortes de Apelaciones, entonces, puede que haya cobrado honorarios y que los haya pagado el comprador: debe restiturselos.

Tercer Rubro: El valor de los frutos: Tenemos un comprador que ha estado en posesin de cosa, y la cosa puede haber producido frutos naturales y frutos civiles. Aqu tenemos que entrar a considerar si el predio se pone en el caso de juicio reivindicatorio.

Qu pasa cuando el dueo gana el juicio y lo pierde el tercero poseedor? Se plantean las prestaciones mutuas. Aqu, la ley le dice al vendedor que debe restituirle los frutos que haya producido la cosa comprada cuando estaba en posesin del comprador, pueden haber quedado pendientes algunos frutos, tendr que pagarlos, salvo que de acuerdo a las reglas de las prestaciones mutuas, el reivindicador haya pagado frutos al comprador, en ese caso no est obligado, porque ah s que habra un enriquecimiento injusto. Se estaran pagando dos veces los frutos: se lo estaran pagando el reivindicador y el vendedor.

Cuarto Rubro: Las costas del juicio reivindicatorio: Perdi el comprador con costas en el juicio reivindicatorio o perdi el reivindicador cuando tom la defensa. Salvo que no haya sido condenado en costas, debe restituirlas el vendedor al comprador, salvo el caso del Art. 1845.

Art. 1845. Si el vendedor no opone medio alguno de defensa, y se allana al saneamiento, podr con todo el comprador sostener por s mismo la defensa; y si es vencido, no tendr derecho para exigir del vendedor el reembolso de las costas en que hubiere incurrido defendindose, ni el de los frutos percibidos durante dicha defensa y satisfechos al dueo.

Cuando el comprador sigui por s mismo la defensa y es vencido, no tiene derecho al reembolso de las costas del juicio. l quiso seguirlo, por eso no tiene derecho al reembolso.

Quinto Rubro: Aumento de valor de la cosa que provenga de mejoras efectuadas a la cosa o por el paso del tiempo: Puede ser que el comprador haya hecho mejoras necesarias (que son aquellas que tienen por objeto conservar la cosa) o tiles (aquellas que aumentan el valor comercial de la cosa). Qu pasa en este caso? El vendedor est obligado a pagar al comprador estas mejoras, salvo que en el juicio reivindicatorio en las prestaciones mutuas el reivindicador le hubiese pagado al comprador, poseedor vencido, estas mejoras necesarias o tiles.

El vendedor de mala fe, es decir, el vendedor que saba que haba una causa que poda motivar la eviccin, est obligado tambin a restituir el aumento de valor por mejoras voluptuarias.

Tambin puede haber un aumento de valor de la cosa debido a causas naturales o por el transcurso del tiempo:

Qu causas naturales pueden haber hecho aumentar el valor? Podra ser un caso de aluvin, un predio riberano que ha ganado terreno de aluvin por un lento retiro de las aguas. O por el transcurso del tiempo.

Qu pasa cuando hay un aumento de valor por causas naturales o transcurso del tiempo? No se abonan en lo que excediere a la cuarta parte del precio de la venta. Ms all no.

1. Obligacin de Saneamiento de los Vicios Redhibitorios (Ocultos):

Para que se saneen estos vicios, tienen que darse tres requisitos:

1. Que sean anteriores a la venta: Hemos dicho que el vendedor se obliga a que el comprador tenga una posesin no slo tranquila, sino que tambin til. Por algo yo compro: porque me va a ser de utilidad. De tal manera que si la cosa, por una causa anterior a la venta no me es til, se pueden sanear estos vicios redhibitorios si se dan los requisitos que vamos a ver. Puede ser que el vicio est en germen, no se ha manifestado al momento de celebrarse la venta.

2. Que sea grave: Son graves cuando por ellos la cosa vendida no sirve para su uso natural o slo sirve imperfectamente. De manera que sea de presumir que el comprador, si hubiera conocido el perjuicio no lo hubiera comprado, o la habra comprado a mucho menor precio. Cundo son graves estos vicios ocultos (redhibitorios)? Cuando por ellos la cosa no sirva de acuerdo a su uso natural o slo sirva imperfectamente, y sea de presumir que el comprador no habra comprado, o si compraba lo habra hecho a muy menor precio.

3. Que sea oculto: Cundo es oculto el vicio? Cuando el vendedor no los enuncia. Es una obligacin del vendedor enunciar los vicios.

Ejemplo: Va a comprar un auto usado, Qu es lo fundamental para determinar que el vicio sea oculto? Que el vendedor debe sealarlo. Si no lo seala es vicio redhibitorio, siempre que se den los otros requisitos: sea anterior a la venta y que sean graves. Entonces, se guard el vendedor, fjese, que la caja de cambio est mala, y el vendedor se qued callado: hay vicio redhibitorio, pero aqu hay una sutileza: puede que no diga nada el vendedor, pero era tan ostensible el vicio, que cualquier persona lo podra percibir.

Ejemplo: Era cosa de ponerse al volante y mover la palanca de cambio. Era tan ostensible, ah ya no es vicio redhibitorio. Otra sutileza: Qu pasa si el comprador va dnde el vendedor y est no ha dicho que tiene una falla, pero el que compra es un especialista, supnganse que era un mecnico que compra un automvil? Aqu ya no puede haber un vicio grosero, que pueda ver cualquiera, pero fjese que por los conocimientos que l tiene se puede dar cuenta que el motor no est rindiendo lo que corresponde y en cualquier momento puede colapsar. Ah no sera un vicio redhibitorio, porque el comprador tena herramienta para darse cuenta por su profesin u oficio.

Otro ejemplo: Caballos de carrera. En el mes de septiembre se rematan los caballos de carrera, se pueden ver en las pesebreras, afuera hay una tablilla en que se colocan las enfermedades del caballo, se estn manifestando por parte del vendedor, entonces ya no son ocultas. Pero puede que no diga nada, y fjese que a los caballos en los remates se les da una vuelta y si se ve que est cojeando, el vicio no es oculto (lo puede ver cualquiera), pero si tiene una costrita, esta una enfermedad que afecta a los caballos de carrera, que un nefito no se va a dar cuenta pero s que podra darse cuenta un veterinario, significa que no podra competir porque pierde su habilidad de correr rpido. Aqu hay un vicio oculto para un nefito, pero para el veterinario no lo sera. En cambio, si uno sabe y lo compra, no es oculto, se est renunciando al vicio, y a lo mejor ofrece menos por el caballo.

Requisitos establecidos en el Art. 1858:

Art. 1858. Son vicios redhibitorios los que renen las calidades siguientes:

1. Haber existido al tiempo de la venta;

2. Ser tales, que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso natural, o slo sirva imperfectamente, de manera que sea de presumir que conocindolos el comprador no la hubiera comprado o la hubiera comprado a mucho menos precio;

3. No haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no haya podido fcilmente conocerlos en razn de su profesin u oficio.

Con esto se puede determinar si el vicio era oculto o no.

Vamos a estudiar, dentro del Contrato de Arrendamiento, el Contrato de Construccin de Edificios, y dentro de ste se establece la obligacin del constructor y tambin con responsabilidad para los ingenieros, arquitectos y los dems que hayan intervenido en esta construccin, de indemnizar las fallas de construccin, y estas fallas de construccin pueden ser en las terminaciones, y ah hay un plazo de prescripcin de tres aos para hacer efectivas estas acciones, puede ser tambin de cinco aos cuando las fallas son mayores, cuando se trata de fallas estructurales es de diez aos, segn el Art. 18 de la Ley de Urbanismo y Construccin. Esto est relacionado con esto de los vicios redhibitorios: Cuando ustedes compran un departamento, y ese edificio es recepcionado por la Municipalidad, por la Direccin de Obras, y al poco tiempo se empiezan a llover, o hay fallas en los ascensores o se empiezan a resquebrajar las paredes. Sern vicios ocultos? Fjese que hay una relacin. Aqu opera el principio de la especialidad, tenemos que remitirnos al Cdigo Civil en lo que se refiere a los Contratos de Construccin de Edificios, y a la Ley General de Urbanismo y Construccin. Pero esto est vinculado, porque son muchas las personas que protestan porque en sus casas o edificios hay desperfectos, Sern vicios redhibitorios? No los ha manifestado el vendedor, pero en la demanda podramos irnos por las normas ms especficas, que son los Contratos de Construccin de Edificios y la Ley General de Construccin y Edificios.

Partamos de la base de que compramos una cosa con vicios ocultos: la ley me concede dos acciones, que son resolutorias porque hay incumplimiento contractual, reciben este nombre y tienen plazos de prescripcin diferentes:

Accin Redhibitoria: Prescribe en seis meses si se trata de bienes muebles, un ao si se trata de bienes races. Una diferencia ms entre muebles e inmuebles.

Art. 1866. La accin redhibitoria durar seis meses respecto de las cosas muebles y un ao respecto de los bienes races, en todos los casos en que leyes especiales o las estipulaciones de los contratantes no hubieren ampliado o restringido este plazo. El tiempo se contar desde la entrega real.

Accin Quanti Minoris (de rebaja del precio): Un ao si se trata de cosas muebles y 18 meses si se trata de bienes races.

Art. 1869. La accin para pedir rebaja del precio, sea en el caso del artculo 1858, o en el del artculo 1868, prescribe en un ao para los bienes muebles y en dieciocho meses para los bienes races.

Con razn, cuando se hace valer los perjuicios en las fallas de construccin de edificios se van por la demanda, porque aqu los plazos son cortos, fjese que la accin redhibitoria, que es una accin de resolucin del contrato, si son bienes races el plazo es de un ao. Fjese que tenemos un plazo para las fallas estructurales del edificio de diez aos, por eso se prefiere este camino.

Obligaciones del comprador:

Cules es la obligacin de la esencia del comprador?

Pagar el precio convenido: Dnde debe pagar el precio el comprador y en qu momento? De acuerdo donde se convino. Si nada se dijo, Dnde se debe pagar el precio y en qu momento? En el lugar y el tiempo de la entrega.

Qu pasa si el comprador no paga el precio? Est en mora de pagar el precio, se estableci el precio y no ha pagado. Aqu hay una repeticin de una norma que ya conocemos:

Art. 1489. En los contratos bilaterales va envuelta la condicin resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.

Pero en tal caso podr el otro contratante pedir a su arbitrio o la resolucin o el cumplimiento del contrato, con indemnizacin de perjuicios.

El Art. 1873 repite lo mismo, pero en trminos no tan amplios:

Art. 1873. Si el comprador estuviere constituido en mora de pagar el precio en el lugar y tiempo dichos, el vendedor tendr derecho para exigir el precio o la resolucin de la venta, con resarcimiento de perjuicios.

Aqu hay algo interesante, que ha sido objeto de controversia en la doctrina, tenemos que irnos a la tradicin, porque hay dos normas que se hacen fuego, una dice una cosa y la otra dice otra. Entonces, tenemos que decir cul es la que corresponde: el Inc. 2 del Art. 680 est en entredicho con lo que dice el Art. 1874:

Art. 680, Inciso 2: Verificada la entrega por el vendedor, se transfiere el dominio de la cosa vendida, aunque no se haya pagado el precio, a menos que el vendedor se haya reservado el dominio hasta el pago, o hasta el cumplimiento de una condicin.

Entonces, dice que verificada la entrega por el vendedor, se ha efectuado la tradicin, a menos que el vendedor se haya reservado la entrega hasta que se le pague, y el contrato est perfecto, ha cumplido con todos los requisitos. Entonces, se discute si es vlida esta clusula.

Art. 1874. La clusula de no transferirse el dominio sino en virtud de la paga del precio, no producir otro efecto que el de la demanda alternativa enunciada en el artculo precedente; y pagando el comprador el precio, subsistirn en todo caso las enajenaciones que hubiere hecho de la cosa o los derechos que hubiere constituido sobre ella en el tiempo intermedio.

Es decir, que si se establece una clusula de no transferir el dominio por el no pago del precio, esta clusula no vale. Qu efectos produce? Si no me pagan el precio, tengo la accin resolutoria o la accin de cumplimiento, es decir, tengo que pedir compulsivamente que me paguen o pedir la resolucin del contrato por no pago del precio. Ese es el efecto que produce, no el efecto de transferir el dominio.

Entonces, Cul es la norma que rige? Es vlido o no la clusula de no transferir el dominio si no se paga el precio? Tenemos que aplicar el principio de la especialidad, rige la norma del Art. 1874, porque se refiere especficamente a la compraventa, la otra norma est dentro de la tradicin.

Esta es la obligacin principal de la esencia del comprador: pagar el precio.

Tiene muchas otras obligaciones:

Debe recibir el pago, debe concurrir al lugar del pago, es decir, debe colaborar con el vendedor: Si se acuerdan, en las obligaciones vimos que esta era una situacin que ameritaba el pago por consignacin, cuando el acreedor no colaboraba con el deudor, no concurra al lugar del pago o no reciba derechamente el pago, o la persona del acreedor no se saba quin era: ah se da el pago por consignacin.

Qu pasa en este caso cuando en la compraventa el comprador (que es el acreedor) no recibe el pago o no colabora con el vendedor? Se producen dos efectos: el comprador debe indemnizar al vendedor de todos los gastos en que incurra para conservar la cosa. Bien saben, que en los contratos en que ambas partes de benefician se responde de la culpa leve, entonces, el vendedor responde la culpa leve, pero en este caso cuando el vendedor est en mora de recibir su responsabilidad se atena, porque se ha quedado con la cosa, la est custodiando, la est conservando, responde de esta conservacin y custodia, por regla general, de culpa leve, una culpa ordinaria que el grueso de la gente puede cometer. Pero su responsabilidad ahora es menor porque responde de la culpa grave o del dolo, se atena su responsabilidad, porque tiene que ser groseramente negligente para responder por la custodia o conservacin de la cosa.

El siguiente artculo es muy importante, hay que saberlo:

Art. 1827. Si el comprador se constituye en mora de recibir, abonar al vendedor el alquiler de los almacenes, graneros o vasijas en que se contenga lo vendido, y el vendedor quedar descargado del cuidado ordinario de conservar la cosa, y slo ser ya responsable del dolo o de la culpa grave.

Pactos Accesorios al Contrato de Compraventa:

Puede agregarse al contrato de compraventa cualquier pacto accesorio lcito: esta es la regla general.

Qu hace el Cdigo Civil? Norma tres de estos pactos accesorios de compraventa, que son los ms socorridos, junto con la compraventa celebraron otra convencin, accesoria. Son:

PACTO COMISORIO:

No es ms que la condicin resolutoria tcita expresada.

En la compraventa, nosotros decimos que si el comprador si no paga el precio se resolver el contrato. Si no decimos nada operar la condicin resolutoria, el incumplimiento contractual. Y ese pacto comisorio, expreso, en que se dice exactamente que se resolver el contrato de compraventa se denomina pacto comisorio simple.

Hay un pacto comisorio calificado: es aquel que lleva la clusula de resolucin ipso facto, entonces, se dice que el no pago del precio por parte del comprador, resolver ipso facto, el presente contrato de compraventa, o podra decir de inmediato o en el acto, o cualquier trmino que signifique lo mismo. Eso es lo que significa ipso facto: de inmediato.

Aqu hay que ver algunas situaciones:

Tratndose de pacto comisorio simple: Opera la condicin resolutoria tcita, dando origen a una accin resolutoria. No me pag el precio, y el contrato deca que se resolva si no me pagaba el precio. Hasta qu momento puede el comprador enervar la accin?

En primera instancia: Hasta la resolucin que cita las partes para or sentencia.

En segunda instancia: Hasta antes de la vista de la causa.

Qu pasa con el pacto comisorio calificado o clusula de resolucin ipso facto?

El Cdigo establece que el comprador puede enervar la accin solamente hasta 24 horas despus de notificada la demanda. Es un plazo de horas.

Art. 1879. Si se estipula que por no pagarse el precio al tiempo convenido, se resuelva ipso facto el contrato de venta, el comprador podr, sin embargo, hacerlo subsistir, pagando el precio, lo ms tarde, en las veinticuatro horas subsiguientes a la notificacin judicial de la demanda.

En qu plazo prescribe el pacto comisorio, sea simple o calificado?

Prescribe al plazo prefijado por las partes, que no puede pasar de cuatro aos contados desde la fecha del contrato.

Tenemos, entonces, un plazo muy especial, las partes establecen el plazo de prescripcin, pero no puede pasar de cuatro aos, entonces, de tal manera que si no dicen nada, el plazo de prescripcin es de cuatro aos. Contados desde cundo? Desde la fecha en que se celebr el contrato. Aqu hay una diferencia con la condicin resolutoria tcita, emanada de la condicin resolutoria tcita, porque esta prescribe de acuerdo a las reglas generales, en el plazo de cinco aos.

PACTO DE RETROVENTA O DE RETROVENDO:

Al legislador no le interesa mucho este pacto, tanto es as que el derecho que nace de este pacto es intransferible, no puede cederse. Por qu no le agrada mucho al legislador? Porque puede encubrir un caso de usura.

En qu consiste este pacto?

El vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad que hayan convenido si est estipulado, o en defecto de esto, lo que le haya costado la cosa.

Art. 1881. Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de esta estipulacin lo que le haya costado la compra.

Si yo quiero eludir la usura, que es un delito, Cmo puedo camuflar esto? Con una compraventa con pacto de retroventa. Fjese que aparezco vendiendo en cien, y pacto que para recobrar la cosa, tengo que pagar 120 o 150. Hay una usura encubierta.

Ejemplo: Voy a dnde este usurero. Entonces, le dice Voy a prestar dinero, una cantidad importante, pero no me basta que me firme un pagar o un cheque. Usted tiene un bien raz, vndamelo. Me lo vende en cien millones (que es lo que le prest) y para recuperarlo va a tener que pagar 120 millones. Est cobrando veinte millones de ms, entonces, estara encubriendo una situacin ilcita de usura. Por eso no le interesa este pacto, y tanto as que prohbe que sea transferible el derecho en favor del vendedor, de recobrar la cosa vendida reembolsando lo estipulado o si va a pagarle el precio de la cosa. Ah no habra problema, pero si se estipula mal podra encubrir una usura.

Art. 1883. El vendedor tendr derecho a que el comprador le restituya la cosa vendida con sus accesiones naturales.

Tendr asimismo derecho a ser indemnizado de los deterioros imputables a hecho o culpa del comprador.

Ser obligado al pago de las expensas necesarias, pero no de las invertidas en mejoras tiles o voluptuarias que se hayan hecho sin su consentimiento.

En qu caso prescribe la accin para intentar la retroventa? No podr pasar de cuatro aos, contados desde la fecha del contrato. En ese espacio de tiempo, el comprador tiene derecho a que se le d noticia anticipada de que va a hacer uso de este pacto el vendedor, que no baja de seis meses para los bienes races, ni de quince das para las cosas muebles.

Art. 1885. El tiempo en que se podr intentar la accin de retroventa no podr pasar de cuatro aos contados desde la fecha del contrato.

Pero en todo caso tendr derecho el comprador a que se le d noticia anticipada, que no bajar de seis meses para los bienes races ni de quince das para las cosas muebles; y si la cosa fuere fructfera, y no diere frutos sino de tiempo en tiempo y a consecuencia de trabajos e inversiones preparatorias, no podr exigirse la restitucin demandada sino despus de la prxima percepcin de frutos.

PACTO DE RETRACTO:

En qu consiste este pacto?

Se pacta que presentndose de un plazo que no puede pasar de un ao otra persona que mejore la compra y, en este caso, se resuelve el contrato, se cumple lo pactado, a menos, dice el Art. 1886, que el comprador se allane a mejorar en los mismos trminos la compra.

Art. 1886. Si se pacta que presentndose dentro de cierto tiempo (que no podr pasar de un ao), persona que mejore la compra se resuelva el contrato, se cumplir lo pactado; a menos que el comprador o la persona a quien ste hubiere enajenado la cosa, se allane a mejorar en los mismos trminos la compra.

La disposicin del artculo 1882 se aplica al presente contrato.

Resuelto el contrato, tendrn lugar las prestaciones mutuas, como en el caso del pacto de retroventa.

Aqu se pacta una cosa distinta al pacto de retroventa. Qu es lo que se pacta? Si dentro de un ao se presenta otra persona que mejore el precio de la compraventa, y si esto ocurre se resuelve el contrato, es vlido.

Compro un bien, mueble o inmueble, y pacto que si se presenta un comprador se resuelve el contrato. Es una condicin, yo dira, casi meramente potestativa del acreedor en este caso, porque se va a resolver el contrato eso s, le queda el derecho al comprador a igualar la oferta que haya hecho el tercero que se present en este caso.

Nulidad Relativa de la Compraventa por lesin enorme:

Ustedes saben, que tratndose de contratos onerosos conmutativos, las partes compartir utilidad y se gravan recprocamente. Pero en ese caso, cuando son onerosos conmutativos, las partes miran las prestaciones de ellas como equivalente. Esto fjense, que tratndose de una obligacin de dar una cosa mueble, podramos decir que podra ser desfavorable a alguna de ellas, causndole una lesin. Pero eso no le interesa al legislador, otra diferencia entre las cosas muebles e inmuebles. Salvo que se afectara la seriedad del precio, si hay algo que vale dos millones de pesos, un reloj rolex, una de las partes lo est vendiendo en diez mil pesos, salvo que sea falsificado, se podra decir que falta seriedad del precio, podra decirse que no hay objeto en esta compraventa por falta del precio. Normalmente no es as, tratndose de cosas muebles opera este principio que las partes miran como equivalente las prestaciones.

No sucede lo mismo en la compraventa de bienes races, porque tratndose de los bienes races, la ley regla esta lesin enorme, una desproporcin grosera de las prestaciones. Y, partiendo del justo precio del inmueble, considera que el vendedor sufre de lesin enorme cuando recibe menos de la mitad del justo precio que del inmueble que vende, y por su parte el comprador sufre lesin enorme cuando el precio que paga es ms del doble del justo precio del inmueble. De tal manera, que puede sufrir lesin enorme tanto el vendedor como el comprador. Normalmente, es el vendedor el que sufre lesin enorme, esto es lo que sucede en la prctica.

Caractersticas:

Entonces, para que haya lesin enorme:

1. Tiene que tratarse de compraventa de bienes races.

2. Tiene que haber una desproporcin ENORME (citando la palabra del legislador) en las prestaciones de las partes.

3. Si el comprador se deprende de la cosa y pasa a manos del tercero, no hay accin reivindicatoria contra tercero. Una de las caractersticas de la nulidad judicialmente declarada, es esa justamente, que da accin contra terceros poseedores, pero aqu el comprador transfiere el inmueble comprado a manos de tercero, por mucho que se declare la nulidad relativa de la compraventa, el vendedor no tiene accin reivindicatoria contra terceros. A lo sumo, y no contra el tercero sino que en contra del comprador, tiene derecho a obtener la devolucin del mayor precio que pudiese haber obtenido con deduccin de una dcima parte.

Art. 1893. Perdida la cosa en poder del comprador no habr derecho por una ni por otra parte para la rescisin del contrato.

Lo mismo ser si el comprador hubiere enajenado la cosa; salvo que la haya vendido por ms de lo que haba pagado por ella; pues en tal caso podr el primer vendedor reclamar este exceso, pero slo hasta concurrencia del justo valor de la cosa, con deduccin de una dcima parte.

Entonces, tiene esa caracterstica esta nulidad relativa: No tiene accin contra terceros si el comprador ha enajenado la cosa, salvo que el vendedor tendra derecho lo que le compete al justo precio con deduccin de una dcima parte.

4. Declarada la nulidad por sentencia judicial, todava las partes pueden hacer subsistir el contrato:

Completando el justo precio o devolviendo lo obtenido por ms all del justo precio, dependiendo quien haya sido el que sali perjudicado en esta recisin por lesin enorme. Esta es una particularidad: se declara judicialmente esta nulidad relativa, ustedes saben que el efecto es volver al estado anterior al de contratar, pero aqu al legislador le interesa ms que persista el contrato, que se desarrolle totalmente, a pesar de la nulidad. Como aqu hay una desproporcin en las prestaciones, entonces, si el vendedor sufri lesin enorme: el comprador podra hacer persistir el contrato, si le completa al vendedor el justo precio con deduccin de una dcima parte. A la inversa: Si el comprador fue el que sufri la lesin enorme porque pag ms del doble, el vendedor podra hacer persistir el contrato, devolvindole al comprador lo que sea necesario hasta completar el justo valor de la cosa con deduccin de una dcima parte.

Dnde est la particularidad? Hay una sentencia judicial que deja sin efecto por nulidad relativa el contrato de compraventa porque hay lesin enorme, a favor del comprador o del vendedor, segn sea el caso, y aquel que sali favorecido va a tener que restituir hasta el justo valor de la cosa con deduccin de la dcima parte, o el otro va a tener que completar el justo precio con deduccin de una dcima parte, dependiendo quin sufri la lesin enorme.

Son dos particularidades muy notables:

Prdida la cosa en manos del comprador o enajenando la cosa no hay accin contra terceros poseedores, es una excepcin al Art. 1689 del Cdigo.

Art. 1689. La nulidad judicialmente pronunciada da accin reivindicatoria contra terceros poseedores; sin perjuicio de las excepciones legales.

Y la otra que, declarando la nulidad, no se van a producir los efectos de la nulidad si se restablece la proporcionalidad, la conmutatividad.

3. CONTRATO DE PERMUTA O CAMBIO:

Art. 1897. La permutacin o cambio es un contrato en que las partes se obligan mutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por otro.

Las partes se obligan a dar una especie o cuerpo cierto por otra especie o cuerpo cierto.

Es el antiguo trueque, te doy esto y t me das esto otro. Dnde est la particularidad del contrato? Particularidad del contrato est en que se tiene que cambiar cosas que son especies o cuerpos ciertos. Si lo que se cambian son cosas genricas, no estamos en la presencia de un contrato de permuta, estamos en presencia de un contrato innominado o atpico.

Sabemos tambin, que estamos en presencia de la permuta cuando el precio se paga parte en dinero y parte en otra cosa, si esta otra cosa vale ms que el dinero es permuta o cambio.

Caractersticas:

1. Contrato Bilateral. Ambas partes se obligan a dar especie o cuerpo cierto recprocamente.

2. Contrato Consensual, puede ser solemne si las especies que se cambian son bienes races.

3. Contrato Principal: Constituye un ttulo traslaticio de dominio.

En lo dems, se rige exactamente por las reglas de la compraventa.

Ahora nos tocara estudiar el contrato de arrendamiento, pero el Cdigo, siguiendo a su smil francs, trata entre medio de la permuta y el arrendamiento, algunas tradiciones, que son las cesiones de derechos, que son tradiciones y no contratos.

4. CESIONES DE DERECHOS:

Como vimos, en definitiva no son contratos, son tradiciones y como toda tradicin requieren de un ttulo que les antecede.

El Cdigo trata las siguientes cesiones de derechos:

CESIN DE DERECHOS PERSONALES O CRDITOS:

. Cmo se efecta la tradicin de los derechos personales? Se entregan mediante la entrega del ttulo que hace el cedente al cesionario.

Art. 699. La tradicin de los derechos personales que un individuo cede a otro se verifica por la entrega del ttulo hecha por el cedente al cesionario.

Vuelve a repetir lo mismo, ya en el ttulo XXV, en el Art. 1901, que dice lo mismo en otras palabras:

Art. 1901. La cesin de un crdito personal, a cualquier ttulo que se haga, no tendr efecto entre el cedente y el cesionario sino en virtud de la entrega del ttulo.

Lo importante es que aclara que estamos en presencia de una tradicin, porque dice a cualquier ttulo que se haga, es decir, el ttulo que antecede a la tradicin, puede ser una compraventa, una permuta, una donacin.

Entonces, Cmo se efecta la tradicin de los derechos personales?

Mediante la entrega del ttulo que hace el cedente al cesionario.

Pero fjense que en esta cesin de derechos personales o crditos, nos encontramos con que yo le vendo a usted un crdito y voy a ser el cedente y usted la cesionaria, pero De quin soy acreedor? De un personaje que est quedando fuera, el deudor.

Entonces, para que le sea oponible esta cesin al deudor es necesario que el cesionario le notifique personalmente la cesin con exhibicin del ttulo, de acuerdo a las reglas del Cdigo de Procedimiento Civil, o que el deudor acepte la cesin, con eso le es oponible la cesin al deudor y a terceros.

Si no se notifica al deudor o si este no acepta no le es oponible la cesin, por lo tanto el deudor vlidamente le puede pagar al cedente, vlidamente los terceros podran embargar el crdito a manos del tercero, porque la cesin es inoponible.

Ejemplo: Esto fue muy comentado en nuestra sociedad. Hace unos cincuenta aos atrs Cmo se acceda a la casa propia? Haba unas Administradoras de Ahorro y Prstamos en las que se ahorraba, y quedaba cierta cantidad de dinero que iba ganando intereses y reajustes, y encontraba un inmueble que poda comprar, entonces, ese dinero que haba acumulado se imputaba al precio que le estaban vendiendo a usted un bien raz, y el saldo se lo pagaba esta Administradora de Fondo de Pensiones, y usted quedaba como deudor de esta Administradora de Ahorros y Prstamos y quedaba hipotecado el bien raz. Es lo que hacen los bancos, era un prstamo hipotecario. De repente, la Junta de Gobierno, de un plumazo, borr estas Administradoras de Ahorro y Prstamos, desaparecieron del ordenamiento jurdico, y tenan un miles de deudores y tenan miles de crditos. Qu hicieron? Cedieron sus derechos al Banco del Estado. Este Banco citaba a la gente a aceptar la cesin de derechos, y ya no se era deudor de la Administradora sino que del Banco del Estado.

Si no aceptan, se la notifican.

Ejemplo: La colegiatura de la Universidad normalmente se paga en letras a favor de la Universidad y despus aparece un Banco cobrando, porque la Universidad le cedi sus derechos al Banco. Entonces, uno ya no es deudor de la Universidad sino que del Banco.

Y as, cualquier crdito es comercial, es una cosa que est en el comercio jurdico, de tal manera que puede cederse, y esto lgicamente debe tener un ttulo puede ser una venta, puede ser una donacin, etc.

CESIN DE DERECHO REAL DE HERENCIA:

Tenemos que recordar algunas cosas: para que pueda operar esta cesin de derechos de herencia es necesario que el causante haya fallecido y se haya transmitido esta universalidad jurdica que es la herencia a los herederos. Antes no se puede hablar de cesin del derecho de herencia, es necesario que el causante haya fallecido y que el patrimonio, esta herencia, se haya transmitido a los herederos. Antes no. Si mis hijos venden en este momento sus derechos hereditarios, De qu adolece esa venta? De nulidad absoluta porque hay un objeto ilcito. Si yo, en vida, estoy mediante un contrato instituyendo heredero a una persona: hay objeto ilcito. Son pactos de sucesin futura que ad