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UNIVERSIDAD NACIONAL DE HUANCAVELICA FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS DERECHO PROCESAL CIVIL II-ABREVIADO Y

SUMARÍSIMO

INTRODUCCIÓN

Se pretende desarrollar en el presente trabajo, algunos temas doctrinales a fin

de demostrar e ilustrar algunas opiniones doctrinales relacionados con

el proceso o derecho de retracto, que es como lo define nuestra legislación

como la facultad que la ley concede a determinadas personas bajo

circunstancias específicas con respecto a la posición ante el derecho

de propiedad (copropietario, litigante, el propietario de usufructo, etc.), con el

propósito de subrogarse en lugar del comprador en todas las estipulaciones de

un contrato de compraventa Persiguiéndose desentrañar la finalidad de este

derecho otorgada por la ley (puesto que se opone a la autonomía de la

voluntad o estabilidad contractual), consistente en la subrogación a favor de

retrayente, él que sustituye al comprador, asimismo se busca indicar que el

contrato primigenio de compraventa se mantiene intacto e inatacable, puesto

que con el derecho de retracto no se rescinde, resuelve o revoca dicho acto

jurídico.

Se procura también establecer los efectos de este proceso los mismos que se

relacionan con la sustitución del retrayente en lugar del comprador y la

obligación del titular del derecho de retracto a reembolsar los

diversos gastos efectuados por el comprador; entre ellos se pueden mencionar

el precio de la venta, impuestos, gastos notariales y en su caso los intereses

pactados; los mismos que serán establecidos en la sentencia que declare

fundada una pretensión de retracto. Asimismo se analizara los requisitos que

revisten a este proceso, por cuanto una de sus características es su

excepcionalidad, pues atenta contra la seguridad que debe reinar en la

contratación, de la misma forma que se trata de causales preestablecidas, las

mismas que no pueden ser interpretados extensivamente, es decir que gozan

de este derecho solo algunas personas, las que son establecidas

taxativamente en la ley; son esas y no pueden ser otras más.

Consecuentemente se analizará el aspecto procesal, es decir la forma que la

ley ha establecido para que el sujeto titular del derecho de retracto, acuda

al Estado u Órgano Jurisdiccional, y solicite el reconocimiento y

la tutela amparada por el derecho.

“DERECHO DE RETRACTO” Página 1


SUMARÍSIMO

DERECHO DE RETRACTO

1. ANTECEDENTES LEGISLATIVOS

Para tener una cabal concepción de la institución del retracto conviene conocer

sus antecedentes. Según Gastan y Badenes, el retracto legal tiene un origen

muy antiguo, situándose concretamente en el Antiguo Testamento, que

señalaba en el capítulo XXV del Levítico los siguientes párrafos: "Habló el

Señor a Moisés en el Monte de Sinaí, diciendo... la tierra asimismo no se

venderá para siempre, por cuanto es mía y vosotros sois advenedizos y

colonos míos, y así todo el terreno de vuestra posesión se venderá con la

condición de redimible: si empobrecido tu hermano vendiere su haciendilla,

puede un pariente suyo, si quiere, redimir lo vendido por el otro, más en caso

de no tener parientes cercanos, si él mismo puede hallar el precio con que

redimirla, se computaran los frutos caídos desde la venta, y pagará el resto al

comprador y con esto recobrara su posesión... el que vendiere una casa dentro

de los muros de una ciudad, tendrá durante el año entero la libertad de

redimirla... Las casas que los levitas tienen en las ciudades siempre se pueden

redimir".

Sin embargo el retracto legal no fue conocido en el Derecho romana, debido a

que uno de sus principios cardinales entroncados a la concepción absolutista

de la propiedad era precisamente el de la máxima libertad en la compraventa.

El retracto legal o ius prothomiseos, obtuvo gran difusión en el Derecho

intermedio, especialmente en algunas regiones de España, Francia e Italia,

siendo objeto de numerosos estudios. Posteriormente Pothier, en su "Tratado

de Retractos", definió el retracto como conferente a sus titulares el derecho de

tomar el negocio de otros y convertirse en adquiriente en su lugar, definición

que según Ghestin y Desche, continúa válida en nuestros días. Entre nosotros

el Código Civil de 1852 definía el retracto como el derecho concedido por la ley

a determinadas personas, expresamente enumeradas, de sustituirse en lugar

del comprador, tomando para sí la cosa por el precio y las condiciones en que

esta fue transferida. El Código de 1936 no definió el retracto, limitándose a

decir que no procede sino en los casos de venta o adjudicación en el que

establecía que se debe de sustituir al comprador en la compraventa y otorgar la

respectiva escritura pública de compraventa, quedando de esta forma



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rescindida la venta, disponiéndose además que el titular del derecho de

retracto consigne el monto del precio de la venta y declare a su vez

"'juramento" que quiere para si el porcentaje vendido y que se le sustituya en

todas las obligaciones del comprador. Empero también se establecía que la

demanda se presentaba dentro de los treinta días conforme al artículo 1596 del

Código Civil.

Para una mejor ilustración, enumeraremos el esquema del desarrollo del

llamado "juicio de retracto":

El supuesto titular del derecho de retracto interpone la demanda en el plazo de

treinta días, consignado del precio de la venta y demás formalidades señaladas

por la ley.

El órgano jurisdiccional disponía por consignado la suma del precio de la venta

y citaba a comparendo a las partes en conflicto, desarrollándose dicha

diligencia en la fecha señalada por el juez.

Posteriormente las partes ofrecían pruebas indistintamente, una vez vencido el

término probatorio el demandante solicitaba que se expida sentencia, el juez

resolvía el proceso; en consecuencia se rescindía el contrato de compraventa y

se sustituía el demandante al comprador en las mismas condiciones pactadas.

Uno de los efectos del juicio del retracto es la entrega de la suma consignada al

demandado vendedor.

Con relación al demandante, éste solicitaba al juez que el demandado

vendedor otorgará la respectiva escritura, bajo apercibimiento de ser otorgada

por el juzgado.

2. ORIGEN DEL DERECHO DE RETRACTO.

Etimológicamente la palabra retracto deriva de las voces latinas «re», que

significa repetición o retorno y la palabra “tractus”, que es tracción o

movimiento, y consiste en la facultad que la ley otorga a determinadas

personas para evitar la transferencia de un bien y permitirle la subrogación,

bajo las mismas condiciones pactadas entre el vendedor y el comprador.

El derecho de retracto es de orden bíblico y su naturaleza jurídica es discutida

pero la corriente más aceptada es que en el derecho de retracto la compra

venta no se rescinde, ni se anula, tampoco se produce una nueva compra



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venta sino únicamente el retrayente se sustituye en lugar del comprador en

todas las estipulaciones pactadas en el contrato.

La Comisión Reformadora del Código Civil pensó en cambiar el nombre de

retracto por el derecho de sustitución, pero prevaleció el nombre tradicional,

empero esta figura no es más que una subrogación o sustitución frente a las

demás posiciones que consideran como una rescisión o una nueva compra

venta, pues el contrato nació válido y no se vuelve a celebrar otra compra

venta.

3. CONCEPTO DE RETRACTO

Se ha establecido diferentes conceptos en torno al concepto de retracto, entre

ellos podemos mencionar a José Vicente Caravantes quien señala que el

proceso de retracto es el procedimiento breve y sencillo, promovido a

instancia del que tiene por ley derecho a adquirir ciertas cosas vendidas a

otro, por el mismo precio en que este las compro, así lo indica la etimología

de la palabra retracto, que proviene del verbo traho trahis, trahere, mover,

atraer o acercarse a si una cosa y de su frecuentativo tractare, tratar.

Asimismo, Viso explica que se llama retracto al derecho que compete a

ciertas personas por ley, costumbre o pacto, para adquirir por el mismo precio

la cosa que otro ha vendido, rescindiendo el contrato con respecto al

comprador en cuyo lugar se subroga, (citado por Badenes Gasset, 1979,

Tomo II: 980).

De la misma opinión es el profesor Marín Pérez, quién define al retracto como

el derecho que por ministerio de la ley, tienen ciertas personas en

determinadas situaciones para adquirir la cosa que fue objeto de un contrato

de compraventa, subrogándose en lugar del comprador. (MARÍN PÉREZ,

1983, Volumen II: 248).

El maestro JOSE LEON BARIANDIARAN nos dice “que es una situación que

puede producirse relativamente a una compra-venta o una adjudicación en

pago, para el efecto de que un tercero, extraño al negocio jurídico que se ha

realizado (compraventa o adjudicación en pago), se sustituya al comprador o

al adjudicatario, adquiriendo la cosa vendida o adjudicada, pagando a dicho

comprador o al adjudicatario, lo que este último pago al vendedor”.



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La palabra retracto se aplica con referencia al retracto legal sin tener en cuenta

su verdadero sentido gramatical. En efecto se entiende por retraer volver a

traer, traer otra vez, traer de nuevo, reintegrar una cosa al estado en que ya se

ha encontraba. Si según la Real Academia Española, la preposición re denota

ordinariamente repetición, reiteración, unido al verbo “traer” denotará una

repetición en la tracción, es decir que lo que se hace al retraer es traer de

nuevo, por segunda vez, con repetición; retrayendo se recupera un objeto que

salió del mismo patrimonio.

El derecho de retracto, es el derecho o facultad que la ley otorga a

determinadas personas para subrogarse en lugar del comprador, en todas las

estipulaciones del contrato de compraventa, es decir la persona que se

encuentra en una determinada situación jurídica tendrá derecho de preferencia

en la adquisición frente a cualquier otro comprador en los casos en que no le

hubiesen otorgado la oportunidad de ejercitar su derecho o se lo hubiesen dado

pero de una forma incorrecta. En consecuencia es la facultad concedida por la

ley a determinadas personas para sustituirse o subrogarse al comprador en

todas las estipulaciones de un contrato de compraventa y dación en pago, por

lo que mejor debería llamársele derecho de subrogación o derecho de

sustitución o derecho de adquirir por sustitución o también derecho de

adquisición preferente o derecho de preferencia en la adquisición.

4. PROCESO DEL DERECHO DE RETRACTO.

Conforme al concepto dado, podemos afirmar que el proceso de retracto es un

proceso de cognición, constitutivo y especial por razones jurídicos materiales,

que tiende a satisfacer una pretensión fundada en normas que concedan al

pretendiente el derecho de retraer una cosa determinada. Se trata por lo tanto

de un:

Proceso autentico, ya que en el interviene un juez.

Es un proceso de cognición, por la índole de la actividad judicial a que se

aspira.



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Es un proceso constitutivo, porque la situación a que el proceso de retracto

atiende, en caso de solución estimatoria, no se limita a constatar ni se

extiende a imponer relaciones que antes existían, sino a crearlos.

Es un proceso especial por razones jurídico materiales, ya que el retracto es

una figura de derecho material, que debe a este carácter la singularidad

procesal que se le reconoce.

Serra Domínguez acerca el proceso de retracto afirma que: tradicionalmente

se ha venido considerando al retracto como el derecho de subrogarse, con las

mismas condiciones estipuladas en el contrato en lugar de que adquiere una

cosa por compraventa o dación en pago. Pero no puede aceptarse desde un

punto de vista doctrinal, en efecto el retrayente no se subroga en las mismas

condiciones que el comprador, lo que supondría una única relación jurídica

entre el comprador y el retrayente. No existe una única compraventa sino dos

compraventas y como sea que la segunda compraventa debería ser otorgada

únicamente por el comprador primitivo, solo este debe ser demandado. La

consideración del retracto dentro de los derechos de adquisición preferente

permite explicar un buen número de los problemas procesales de la institución,

desvaneciendo algunos errores doctrinales como por ejemplo el considerar que

el retracto implica una invalidación de la venta anterior, siendo así que

parcialmente la validez de dicha venta constituye el presupuesto esencial para

el éxito de la acción del retracto.

5. CARACTERÍSTICAS DEL RETRACTO.

Se considera los siguientes:

Consiste en el derecho de subrogarse una persona en lugar del adquiriente

de la cosa por compraventa o dación en pago, indemnizando del precio

satisfecho y respetando las condiciones pactadas.

El llamado retrayente forzosamente no interviene en el contrato en que se

ejercita su derecho.

El vendedor desde el otorgamiento del contrato pierde toda relación

inmediata y mediata sobre la cosa.

En su desarrollo ordinario intervienen tres personas: vendedor, comprador y

retrayente.



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El dominio que el vendedor transmite y por lo que este respecta es absoluto,

incondicional y resoluble por virtud del contrato celebrado no puede volver la

cosa así.

Las condiciones a cumplir por el retrayente pueden ser, y lo son en la

mayoría de los casos, ignoradas por el que se obliga a cumplirlas.

Procede respecto de todas las enajenaciones en que por

su naturaleza pueda consignarse la total subrogación del retrayente en lugar

del comprador.

Se produce una subrogación sui generis o mejor una sustitución de persona

(la del adquiriente) naciendo el derecho al verificarse la primera venta y

dirigiéndose contra el último y actual poseedor de la cosa.

El contrato respeto de que se ejercita el retracto permanece inalterable e

inatacable.

El Código Civil de 1984 ha definido el derecho de retracto en su artículo 1592,

señalando que "es el que la ley otorga a determinadas personas para

subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato

de compraventa". De acuerdo con el artículo siguiente, también procede en la

dación de pago. De la definición del Código Civil pueden extraerse las

características más importantes del derecho de retracto:

1. Su carácter legal: Se trata de una facultad que emana de la ley, por ello las

situaciones que originan el derecho a retraer y las personas que pueden retraer

están taxativamente señaladas en ella. Son esas y no pueden ser otras más.

Se trata de causales preestablecidas, que responden a su vez a estímulos de

orden público y sin que pueda ser interpretado extensivamente, en la medida

de que constituye un recorte a los principios generales de la autonomía de la

voluntad y de la estabilidad contractual.

2. Su naturaleza subrogatoria: Nuestro ordenamiento jurídico se ha

pronunciado con claridad respecto de la discusión en torno de la naturaleza

jurídica, entendiendo que el retrayente "subroga'" al vendedor, ocupa su lugar

sin necesidad de que se celebre un nuevo contrato para asumir las

obligaciones y los derechos del vendedor en el contrato de compraventa Como

puede apreciarse, surge a favor del señalado por la ley un derecho de

sustitución por lo que, en verdad, esta debiera ser la denominación adecuada



SUMARÍSIMO

para la figura y no la de retracto que, en puridad, significa "volver a traer" y no

se trata de "volver a traer" nada, sino, de traerlo a si por vez primera

3. Vigencia de la relación jurídica creada por la compraventa: Esta es una

consecuencia lógica del derecho de sustitución que se ejercita sobre la

compraventa que se ha celebrado, produciéndose solamente una modificación

subjetiva.

León Barandiaran expresaba que "la compraventa respectiva no se rescinde, ni

se anula, pues se trata en lo que hace a la situación interdependiente de

vendedor y comprador, de una operación jurídica perfecta, solo que sobreviene

la sustitución por subrogación del comprador o del retrayente".

4. Su carácter excepcional: Como el retracto atenta contra la seguridad que

debe reinar en la contratación, el legislador restringe su utilización solamente

para algunos casos que socialmente merezcan protección. Como expresa Max

Arias Schreiber estas limitaciones son por su:

Reducida área de acción contractual.

Breve plazo de ejercicio de una acción: El derecho de retracto se ejerce en

el plazo de 30 días naturales de conocida la transferencia de lo contrario

caduca este derecho.

Carácter personalísimo: Este derecho es personalísimo, es decir favorece

únicamente a la persona legitimada y en la preferencia que la ley señala, es

decir no puede ser objeto de cesión ni de pacto o estipulación contractual.

6. NATURALEZA JURÍDICA DEL RETRACTO.

El Código Civil peruano de 1984 ha optado claramente por la tesis de la

subrogación, pues en su artículo 1592 establece, que el derecho de retracto es

el que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse en el lugar del

comprador.

Resulta así que intervienen en la subrogación tres personas: el primitivo

propietario del bien, quien ha decidido voluntariamente enajenarlo; el

comprador del bien, quién adquiere convencionalmente con el propietario su

propiedad absoluta, y el retrayente, quién por mandato de la ley ocupa el lugar

del comprador y adquiere todos los derechos de propiedad sobre el bien que

emanan del contrato. Obsérvese que el retrayente no ocupa legalmente el lugar



SUMARÍSIMO

del propietario sino el lugar del comprador, de tal manera que subsiste el

contrato de compraventa. Se establece que en virtud del retracto el retrayente

se sustituye en la persona del comprador en todas las estipulaciones del

contrato, de tal manera que el contrato de compraventa que le da origen

permanece intacto. Solo que el retrayente reemplaza, sustituye, subroga o

desplaza al comprador, de este forma el retracto no anula, ni rescinde, ni

resuelve, ni revoca el contrato que lo origina. Este permanece en los mismos

términos.

7. CLASES DE RETRACTO:

a. Retracto Convencional.-o pacto de retroventa, se limita a la relación

personal al retrayente, el que había enajenado previamente y al dueño

intermedio, que devuelve lo recibido en las circunstancias previstas.

Guillermo Cabanellas define al retracto convencional como: “el que puede

ejercer el vendedor de una cosa a fin de recuperar la propiedad en las

circunstancias que haya convenido con el comprador, con devolución del

precio y abono de los gastos”. El retracto convencional o pacto de retroventa,

consiste en imponer a los efectos naturales del contrato una condición

resolutiva cuyo cumplimiento queda al arbitrio del vendedor. Es decir que el

vendedor queda autorizado para resolverla venta mediante la devolución del

precio al comprador o a quien le haya sucedido.

b. Retracto Legal.-Retracto dispuesto por ley con la finalidad de poder

adquirirla propiedad de una cosa enajenada a un extraño o de peor derecho,

como facultad de libre ejercicio o por lo sindicados en cada caso y dentro de los

plazos y condiciones señaladas.

Gayoso Arias “El Retracto Legal es el derecho de subrogarse con las

condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa

por compra o dación en pago…”.

1. El copropietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas;

2. El litigante, en caso de venta por el contrario del bien que se esté

discutiendo judicialmente.



SUMARÍSIMO

3. El propietario en la venta del usufructo y a la inversa.

4. El propietario del suelo y el superficiario, en la venta de sus respectivos

derechos.

5. Los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes,

que no puedan ejercitar sus derechos de propietarios sin someter las

demás partes del bien a servidumbres o a servicios que disminuyan su

valor.

6. El propietario de la tierra colindante, cuando se trate de la venta de una

finca rústica cuya cabida no exceda de la unidad agrícola o ganadera

mínima respectiva, cuando aquella y ésta reunidas no excedan de dicha

unidad.

8. CLASES DE BIENES RESPECTO DE LOS CUALES PROCEDE EL

RETRACTO.

El Código Civil en su artículo 1594 establece claramente que el derecho de

retracto procede respecto de: Bienes muebles inscribibles y, bienes inmuebles.

Sin embargo en opinión de Borrel y Soler, las cosas que pueden ser objeto de

retracto son las enajenadas por su propietario que reúnan los requisitos legales

correspondientes a la clase de retracto que se ejercite, así para los comuneros

la cosa que se ha vendido ha de ser la parte indivisa de una cosa común a dos

o más, para el aledaño ha de ser una finca rústica lindante con otra del

retrayente, para el de coherederos una parte alícuota de una herencia, etc.

(BORREL Y SOLER, 1952: 268).

9. SUJETOS TITULARES DEL DERECHO DE RETRACTO.

En todo proceso de retracto intervienen tres personas: el vendedor, el

comprador y el retrayente que se interpone entre las dos primeras para

subrogarse en el lugar del comprador y eliminarle de su relación jurídica con la

cosa vendida.

Así también deja entrever Badenes Gasset cuando dice "que intervienen en el

retracto tres personas; el vendedor que enajena una cosa de su patrimonio, sin

propósito alguno de retraerla, el comprador que en esa inteligencia la recibe,

mediante el pago de su justo valor y una tercera persona, el retrayente a quien



SUMARÍSIMO

la ley le concede el derecho de pedir preferentemente para si la cosa vendida,

siempre que deje indemne al comprador (BADENES GASSET. 1979, Tomo II:

978).

El artículo 1599 del Código Civil establece lo siguiente:

Artículo 1599. Tienen derecho de retracto:

1. El arrendatario, conforme a la ley de la materia (este inciso ha sido

derogado por la Primera Disposición Final del Decreto Legislativo N° 757).

2. El copropietario, en la venta a terceros de las porciones indivisas.

3. El litigante, en caso de venta por el contrario del bien que se esté

discutiendo judicialmente.

4. El propietario, en la venta del usufructo y a la inversa.

5. El propietario del suelo y el superficiario, en la venta de sus respectivos

derechos.

6. Los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes, que

no puedan ejercitar sus derechos de propietarios sin someter las demás

partes del bien a servidumbre o a servicios que disminuyan su valor.

7. El propietario de la tierra colindante, cuando se trata de la venta de una

finca rústica cuya cabida no exceda de la unidad agrícola o ganadera mínima

respectiva, o cuando aquella y esta reunidas no excedan de dicha unidad.

10.COMPETENCIA.

Es competente el juez del domicilio del demandado o el lugar donde se

encuentra el bien o bienes a elección de demandante. Si la demanda versa

sobre varios inmuebles situados en diversos lugares será competente el juez

de cualquiera de ellos, con lo que se establece la competencia facultativa.

Asimismo a tenor de lo dispuesto en el artículo 488 del Código Procesal Civil,

son competentes para conocer los procesos abreviados los jueces civiles y los

de paz; salvo en aquellos casos en que la ley atribuye su conocimiento a otros

órganos jurisdiccionales (que no es el caso del retracto). Los juzgados de paz

son competentes cuando la cuantía de la pretensión es mayor de veinte y hasta

cincuenta unidades de referencia procesal.

11.VÍA PROCEDIMENTAL



SUMARÍSIMO

Conforme lo dispone el Código Procesal Civil este proceso se tramita en la vía

del proceso abreviado, el mismo que es un proceso contencioso de duración

intermedia en relación al de conocimiento (en el que los plazos para las

diferentes actuaciones procesales son las más amplias que prevé el Código

Procesal Civil) y al proceso sumarísimo (cuyo trámite es el más corto y simple

que establece el Código Adjetivo), mencionaremos algunas de sus

particularidades:

La improcedencia de la reconvención cuando se ventilan ciertos asuntos

contenciosos.

La concentración de actos procesales, pues tanto el saneamiento procesal

como la conciliación se realizan en una sola audiencia.

La posibilidad de ofrecer medios probatorios en la apelación de la sentencia.

12.REQUISITOS ESPECIALES DE LA DEMANDA DEL PROCESO DE

RETRACTO

El artículo 495 del Código Procesal Civil establece que la demanda debe

además de cumplir con los requisitos de los artículos 424 y 425, en estar

anexada el certificado de depósito en dinero del equivalente de la prestación

recibida por el enajenante, los tributos y los gastos pagados por el adquiriente y

en su caso los intereses debidos por éste y que se hubieran devengado. Si en

la transferencia se pactó plazo para el pago del saldo, el retrayente otorgara

garantía suficiente a criterio del juez dentro del segundo día. Sin embargo es

menester considerar algunos de los principales requisitos para el ejercicio del

derecho de retracto, siendo estos:

Observancia del plazo de retracto

Reembolso o consignación del precio del bien materia de retracto.

Existencia del título en que se funda el retracto.

13.PLAZO EN QUE DEBE DE EJERCITARSE.

El derecho de retracto debe de ejercitarse en el plazo de treinta días, contados

a partir de la comunicación de fecha cierta a la persona que goza de este

derecho o del aviso incierto en el diario encargado de la publicación de los

avisos judiciales, en el lugar de la situación de los bienes, salvo disposición



SUMARÍSIMO

distinta de las leyes especiales Es decir que el plazo para ejercitar el derecho

de retracto tiene la calidad de plazo de caducidad, porque es improrrogable y

no puede ser objeto de suspensión o interrupción y vencido el plazo se pierde

tanto el derecho como la acción. Por lo que de acuerdo al artículo 1596 y 1597

del Código Civil el plazo del derecho de retracto se computa de la siguiente

forma:

A partir de la comunicación de fecha cierta a la persona que goza de este

derecho, eso significa que el vendedor y el comprador deben comunicar a la

persona que tiene derecho al retracto de la compraventa o dación en pago,

siempre y cuando tenga conocimiento de su domicilio real,

Si se desconoce la dirección domiciliaria de los que tienen derecho al retracto

o no es conocible el mismo puede hacerse las comunicaciones mediante

publicaciones en el diario encargado de los avisos judiciales y en otro de

mayor circulación de la localidad por tres veces con intervalo de cinco días

entre cada aviso.

Si el conocimiento de la venta se ha efectuado por otros medios distintos a los

indicados, entonces tenemos que el plazo de los treinta días se computan

desde el día siguiente de ese conocimiento.

Si se ha efectuado la inscripción en los registros públicos de la transferencia,

los treinta días se empiezan a computar cuando hayan transcurrido más de un

año de la inscripción de la transferencia, en tal caso no es oponible la

presunción erga omnes de las inscripciones en registros públicos.

14.REEMBOLSO O CONSIGNACIÓN DEL PRECIO DEL BIEN MATERIA

DEL RETRACTO.

Se justifica este presupuesto por la necesidad de evitar demandas temerarias

obligando al retrayente a que efectué el pago previamente, demostrando así

que desea y puede ejercitar la acción de retracto. La consignación debe

realizarse por tanto dentro del plazo señalado para el ejercicio de la acción de

retracto y debe ajustarse al precio real por el que se realizó la enajenación.

Nuestro ordenamiento jurídico en lo relativo al reembolso o consignación del

precio del bien materia de retracto dispone lo siguiente:



SUMARÍSIMO

El retrayente debe de reembolsar al adquiriente el precio, los tributos y gastos

pagados por éste, y en su caso los intereses pactados.

La demanda de retracto debe estar anexada con el certificado de depósito en

dinero del equivalente de la prestación recibida por el enajenante, los tributos

y los gastos pagados por el adquiriente y en su caso los intereses debidos por

éste y que se hubieran devengado.

Cuando el precio del bien fue pactado a plazos es obligatorio el otorgamiento

de una garantía para el pago del precio pendiente, aunque en el contrato que

dé lugar al retracto no se hubiera convenido.

Si en la transferencia se pactó plazo para el pago del saldo, el retrayente

otorgará garantía suficiente a criterio del juez, dentro de! segundo día

Si el retrayente desconoce la contraprestación pagada o debida por el

adquiriente, ofrecerá hacer el depósito u otorgar la garantía que corresponda

según el caso, dentro del segundo día de su conocimiento.

15.TITULO EN QUE SE FUNDA EL RETRACTO.

El sujeto titular del derecho de retracto debe contar con el título

correspondiente para ejercer el retracto y acreditarlo en juicio, es decir tiene

que ser una de las personas señaladas en el artículo 1599 del Código Civil y

debe demostrar dicha calidad. En cuanto a la presentación del título se justifica

por el carácter excepcional del retracto y las perturbaciones que puede suponer

una acción de retracto infundada para el tráfico jurídico: el legislador no puede

exigir la presentación de un título que de por si prejuzgue la sentencia, tampoco

basta la mera alegación de existencia del derecho. La primera produce certeza

y la segunda posibilidad, pero entre la posibilidad y la certeza existen diversos

grados de probabilidad que justifican la admisión de la demanda.

16.PROCEDENCIA E IMPROCEDENCIA DEL DERECHO DE

RETRACTO:

PROCEDENCIA.- Según lo previsto en los artículos 1592 y 1593 del Código

Civil, procede en los siguientes casos:

a) En la Compra Venta.- El artículo 1529 de CC encontramos la Compra

Venta; es de resaltar que la subrogación trae como consecuencia el reembolso



SUMARÍSIMO

que deberá hacer el retrayente al anterior comprador respecto del precio que

pagó, pero no solamente será ello, sino también de los tributos y gastos y los

intereses vencido, a fin de evitar con justicia, que el comprador original se

empobrezca indebidamente.

b) En la dación de pago.- Datio in Solutum, esta institución jurídica es un

forma de extinguir una obligación y se produce cuando un acreedor recibe

como cancelación total o parcial una prestación diferente a la que debía cumplir

(Art. 1265 del CC.). Por ejemplo. Si el acreedor recibe un inmueble o mueble

inscrito como pago, el retrayente podrá subrogarse en la situación del acreedor

pagando el precio de la deuda.

c) En la permuta.- La permuta se rige por las disposiciones sobre la compra

venta en lo que sea aplicable conforme estipula el artículo 1603 del CC.

IMPROCEDENCIA: La demanda será declarada improcedente en los

siguientes casos:

Cuando se interpone dentro de vencidos los treinta días naturales contados

a partir del conocimiento de la transferencia.

En los casos de improcedencia establecidos para todo proceso:

El demandante carezca evidentemente de legitimidad para obrar.

El demandante carezca manifiestamente de interés para obrar.

Advierta la caducidad del derecho.

Carezca de competencia.

No exista conexión lógica entre los hechos y el petitorio.

El petitorio fuese jurídica y físicamente imposible.

Contenga una indebida acumulación de pretensiones.

Si el demandante no adjunta el certificado de depósito, cuando conoce la

contraprestación u ofrece pagar o prestar la garantía suficiente dentro del

segundo día de tener conocimiento de la contraprestación.

17.LA PRUEBA EN EL PROCESO DE RETRACTO.

Debe versar principalmente sobre:



SUMARÍSIMO

La titularidad del retrayente (es decir se debe de demostrar cualquiera de las

calidades de copropietario, propietario colindante, etc., a que se hace

mención en el artículo 1599 del Código Civil).

El pago de la prestación recibida por el enajenante del bien que se intenta

retraer, así como de los tributos y los gastos pagados por el adquiriente y en

su caso de los intereses debidos por este y que se hubieran devengado (el

monto equivalente a tales conceptos debe ser debidamente consignado).

La fecha del conocimiento de la transferencia, del bien que se pretende

retraer (a efecto del contrato del plazo respectivo para ejercer la acción de

retracto). Debe de ponerse de relieve que de acuerdo a la normado en el

artículo 501 del Código Procesal Civil la carga de la prueba del conocimiento

de la transferencia corresponde a los demandados (enajenante y adquiriente

del bien que se intenta retraer).

La falsedad de la enajenación del retrayente sobre el desconocimiento de la

prestación pagada o debida por el bien que se intenta retraer (cuya

acreditación acarrea la declaración de conclusión especial del proceso de

retracto).

18.TIPOS DE CONTRATOS EN QUE PROCEDE EL DERECHO DE

RETRACTO.

El proceso de retracto procede en los contratos de compraventa y dación de

pago, sin embargo las ventas que se hagan en remate públicos no son

susceptibles para ejercitar dicho derecho, aunque el interesado tenga derecho

amparado por la ley. Asimismo es necesario advertir que el derecho de retracto

opera incluso en los contratos de compraventa celebrados en documento

privado, debiendo desterrarse la idea de que solamente se acciona en los

contratos de compraventa o dación en pagos celebrados por escritura pública.

Esto se explica porque la compraventa o dación en pago se perfeccionan con

el simple consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio, no siendo

actos jurídicos ad solemnitatem, consecuentemente si estos negocios jurídicos

aparecen y constan en documentos privados procede el derecho de retracto.

El retracto en algunos casos también procede en la permuta, a tenor de lo

dispuesto en el artículo 1603 del Código Civil, que establece que la permuta se



SUMARÍSIMO

rige por las reglas de la compraventa que le sean aplicables. Siendo la

compraventa y la permuta contratos que tienen por finalidad transferir la

propiedad al adquiriente, y concediéndose el retracto para la venta y la dación

en pago se admite también en el caso de permuta en aquellos casos en que el

retrayente puede transferir en propiedad al permutante lo que este entrego a su

contraparte en pago por la adquisición del bien retraído.

19.ENAJENACIÓN RESPECTO A LA CUAL PROCEDE EL RETRACTO.

Cuando antes del plazo para que expire el derecho de retracto, se hayan

producido dos o más enajenaciones, este derecho se ejercita respecto a la

primera enajenación, es decir por el precio, tributos, gastos e intereses de

dicha enajenación quedando sin efecto las demás enajenaciones.

Además se debe de señalar que el derecho de retracto no puede ser objeto de

cesión de venta, donación, permuta, arrendamiento ni de ninguna otra

estipulación contractual porque es un derecho eminentemente personal,

tampoco puede ser objeto de renuncia anticipada del mencionado derecho.

De igual forma muchas veces para evitar y/o burlar el retracto, las partes

contratantes en la compraventa o dación en pago, proceden a rescindir o

resolver el contrato, lo cual carece de eficacia, pues el retracto es procedente

ya que nace con el primer contrato, aunque éste luego sea rescindido o

resuelto.

20.TRAMITE DEL PROCESO DE RETRACTO.

a- DEMANDA.

En principio, debemos señalar que la demanda es el medio procesal por el

cual se ejercita la acción procesal solicitando la tutela jurisdiccional efectiva

respecto a algún derecho subjetivo. Mediante ella se proponen, por el actor,

sus pretensiones procesales cuya tutela jurisdiccional aspira. En otras

palabras es el medio por el cual una persona pide al organismo jurisdiccional

la solución de un conflicto de intereses intersubjetivo o solicita se dirima una

incertidumbre jurídica, ambas de naturaleza, jurídica. En el caso del proceso

de retracto se establece que: "El título de la demanda, será señalar la

demanda de retracto".



SUMARÍSIMO

b- LA DESIGNACIÓN DEL JUEZ ANTE QUIEN SE INTERPONE LA

DEMANDA.

En la demanda se debe de indicar el juez ante quien se interpone la misma,

ya sea el Juez Especializado en lo Civil o Juez de Paz Letrado por ser de su

competencia el conocimiento de ella.

c- EL NOMBRE, DATOS DE IDENTIDAD, DIRECCIÓN DOMICILIARIA

DOMICILIO PROCESAL DEL DEMANDANTE.

Por regla general se debe de consignar el nombre completo de la persona,

indicar el número de su documento de identidad personal, señalar la

dirección de su domicilio real y finalmente, precisar su domicilio procesal,

que necesariamente debe estar dentro del radio urbano en los lugares

donde se haya señalado, consecuentemente en el caso del retrayente tiene

será la persona que tiene derechos conforme al artículo 1599 del Código

Civil.

d- EL NOMBRE Y LA DIRECCIÓN DOMICILIARA DEL DEMANDADO.

En el caso que nos ocupa se considerara como demandados a los

vendedores del bien, quienes han vendido o dado en pago, si son varios los

copropietarios vendedores todos ellos; si se trata de un bien vendido por la

sociedad conyugal de dos cónyuges, aunque solo aparezca el nombre de

uno de ellos, siempre y cuando exista certeza de tal vínculo matrimonial,

asimismo a los compradores. En consecuencia de forma general si el

demandado es una persona natural se debe de precisar su nombre completo

y su domicilio real donde debe ser notificado con la demanda. Si el

demandado es una persona jurídica debe consignar su nombre completo,

con indicación de su domicilio real donde tiene sus actividades principales.

El domicilio del demandado puede estar dentro de la competencia territorial

del Juez o fuera de ella, dentro del país o fuera de él si el demandado tuviera

varios domicilios, en la demanda se indicará cualquiera de ellos.

e- EL PETITORIO QUE COMPRENDE LA DETERMINACIÓN CLARA Y

CONCRETA DE LO QUE SE PIDE.

En la demanda del proceso de retracto debe determinarse de modo claro

y concreto la o las pretensiones procesales cuya tutela jurisdiccional se

aspira o la dilucidación de la incertidumbre jurídica que se pretende lograr.



SUMARÍSIMO

Las pretensiones procesales que se proponen deben ser compatibles Si son

incompatibles pueden plantearse subordinadamente o alternativamente. La

o las pretensiones procesales que se plantean deben ser jurídica y

físicamente posibles. El juez no puede ir más allá del petitorio ni fundar su

decisión en hechos diversos de los que han sido alegados por las partes, por

lo que el retrayente propondrá las siguientes pretensiones:

Que se declare fundada la demanda del proceso de retracto.

Que se ordene la subrogación del retrayente en todas las estipulaciones

del contrato de compraventa o dación en pago.

Que se firme la escritura pública de subrogación del comprador por el

retrayente.

Que se ordene el pago al comprador subrogado con el cupón de

depósito judicial acompañado en la demanda.

Que se ordene la entrega real y efectiva del bien inmueble o mueble

inscrito por parte del comprador al retrayente

f- LOS HECHOS EN QUE SE FUNDE EL PETITORIO, EXPUESTOS

ENUMERADAMENTE EN FORMA PRECISA, CON ORDEN Y

CLARIDAD.

La demanda debe contener los fundamentos de hecho en que se apoyan las

pretensiones procesales propuestas, estos hechos deben exponerse

ordenadamente en forma cronológica y con claridad; ya que va a ser objeto

de probanza, en el caso de la demanda del proceso de retracto se puede

considerar como fundamentos fácticos los siguientes:

Indicar el derecho originario con el cual solicita el retracto, si es

copropietario en la venta de porciones indivisas, el litigante en la venta del

bien litigado, propietaria y usufructuaria, superficiario, propietario de

predio urbano sujeto a servidumbre, propietario de predio rústico

colindante.

Invocar la causal específica en que se sustenta la demanda de retracto

cualquiera de los contenidos en el artículo 1599 del Código Civil.

Indicar el documento donde consta la compraventa o dación en pago, si

es mediante escritura pública la fecha de la misma, el notario y las partes

intervinientes en el acto jurídico de la compraventa o dación en pago.



SUMARÍSIMO

Dejar constancia de la forma como se enteró de la compraventa y de la

fecha en que se enteró de la transferencia (notificación personal,

publicaciones u otra circunstancia), subrayando que se interpone la

demanda dentro del plazo de treinta días que establece la ley.

Indicar el precio de la transferencia, monto de los impuestos, gastos

notariales y/o las circunstancias de no conocerlos, prometiendo pagarlo

dentro del segundo día de su conocimiento.

Indicar el número de cupón del depósito judicial en el Banco de Nación,

así como el monto del mismo, detallando el monto del precio, la cantidad

que corresponda a los impuestos y la suma de los gastos notariales.

Si en la compraventa se pactó el pago a plazos, el retrayente tiene la

obligación de constituir garantías suficientes a criterio del juez. Si el

demandante desconoce el precio pagado o debida por el adquiriente, en

la demanda debe ofrecer que hará el depósito u otorgar garantía de

acuerdo a las circunstancias dentro del segundo día de conocido estos

datos.

g- LOS FUNDAMENTOS JURÍDICOS DEL PETITORIO.

La demanda debe contener los fundamentos jurídicos o de derecho que la

respaldan o esgrimir el razonamiento lógico jurídico que deben de sustentar

las pretensiones de la demanda, entre los fundamentos jurídicos del proceso

de retracto podemos mencionar los siguientes:

Definir el retracto y la causal invocada.

Indicar que se está accionando dentro del plazo, explicando la caducidad

y que no se ha incurrido en la misma

Cumplimiento del depósito, cubriendo el precio, impuestos y gastos

notariales. Si el retrayente desconoce la contraprestación pagada, precio,

impuestos, gastos notariales ofrecerá hacer el depósito dentro del

segundo día de su conocimiento.

Indicar el origen de su derecho para ejercitar el derecho de retracto, es

decir sustentar su calidad de copropietario, litigante, superficiario de

acuerdo a lo dispuesto por el artículo 1599 del Código Civil.

h- EL MONTO DEL PETITORIO, SALVO QUE NO PUDIERA

ESTABLECERSE



SUMARÍSIMO

La demanda debe contener el monto a que asciende la o las pretensiones

procesales, salvo que se trate de pretensiones invalorables en dinero, como

es en el caso del proceso de retracto.

i- LA INDICACIÓN DE LA VÍA PROCEDIMENTAL QUE CORRESPONDA

A LA DEMANDA.

En efecto, el actor debe de señalar la vía procedimental que corresponde a

la demanda que plantea. Por la naturaleza de la pretensión y por imperio de

la ley el proceso de retracto se tramita en la vía del proceso abreviado.

j- LOS MEDIOS PROBATORIOS

La demanda del proceso de retracto debe contener el ofrecimiento de los

medios probatorios que el actor quiere hacer valer en el proceso, presentado

los documentos que tiene en su poder, y en este caso el retrayente

presentará:

Declaración de parte.

Documentos que acrediten el derecho de propiedad del retrayente

Documentos que acrediten la transferencia de los bienes muebles e

inmuebles.

Inspección judicial para acreditar los hechos de cada caso, especialmente

para constatar la existencia de copropiedad, usufructo, etc.

Peritajes para que informen sobre la existencia de servidumbre en predios

urbanos y la existencia de los terrenos rústicos colindantes y si alcanzan o

superan la unidad ganadera o agrícola familiar.

Testimoniales indicando los nombres completos de los testigos, su

ocupación y domicilio, asimismo los hechos sobre los cuales atestiguará y

el sobre interrogatorio individual para cada testigo.

k- LA FIRMA DEL DEMANDANTE O DE SU REPRESENTANTE O DE SU

APODERADO Y LA DEL ABOGADO

La demanda debe estar firmada por el demandante o, en su caso por su

representante legal o de su representante convencional y por el letrado que

la autoriza, si el demandante es analfabeto deberá imprimir su huella digital,

de lo cual certificará el secretario respectivo.



SUMARÍSIMO

l- ANEXOS

Como una formalidad imperativa el nuevo Código Procesal Civil establece

que a la demanda debe acompañarse los siguientes anexos, indicando que

estos corresponden al proceso de retracto:

Copia legible del documento de identidad del demandante o en su caso

de su representante legal o convencional que interpone la demanda.

Documentos que acrediten el derecho invocado, así como las causales

invocadas.

Cupón del depósito judicial con el íntegro del precio, impuestos y gastos

notariales pagados por el comprador.

Tasa judicial por el ofrecimiento de pruebas.

Cédulas de notificación.

21.DESARROLLO DE LA AUDIENCIA DE SANEAMIENTO Y

CONCILIACIÓN

La audiencia de saneamiento procesal y la conciliación ser realizaran en una

sola audiencia, la misma que tendrá lugar dentro de los quince días de vencido

el plazo para contestar la demanda o reconvenir. Es necesario indicar que en

esta diligencia, inicialmente el juez actuará los medios probatorios ofrecidos

que consideren necesarios para el saneamiento del proceso, si se hubieran

formulado excepciones o defensas previas; luego procederá a pronunciarse

sobre la validez de la relación procesal, declarando:

La existencia de una relación jurídica procesal válida.

La nulidad y consiguiente conclusión del proceso por invalidez insubsanable

de la relación, precisando sus defectos.

La concesión de un plazo de cinco días si los defectos de la relación fuesen

subsanables.

Subsanados los defectos, el juez declarará saneado el proceso por existir una

relación procesal válida. En caso contrario lo declarará nulo y

consiguientemente concluido. De no haber conciliación, el juez con lo expuesto

por las partes, procederá a enumerar los puntos controvertidos y, en especial lo

que van a ser materia de prueba A continuación decidirá la admisión de los

medios probatorios ofrecidos, si los hubieran. Luego ordenará la actuación de



SUMARÍSIMO

los medios probatorios ofrecidos referentes a las cuestiones probatorias de

haberlas Al final de la audiencia el juez comunicará a las partes el día, la hora y

el lugar para la realización de la audiencia de pruebas.

22.DESARROLLO DE LA AUDIENCIA DE PRUEBAS

Se llevara a cabo dentro de los veinte días siguientes a la realización de la

audiencia de saneamiento y conciliación. Si hubiera la necesidad de la

realización de una audiencia especial y complementaria, si fuera el caso se

realizaran dentro de los cinco días de efectuada la audiencia de pruebas. Antes

de dar por concluido la audiencia, el juez comunicará a las partes que el

proceso esta expedito para ser sentenciado, precisando el plazo en que lo

hará.

23.CONCLUSIÓN DEL PROCESO DE RETRACTO

En cualquier estado del proceso, el juez puede declarar la conclusión del

mismo; si habiendo indicado el retrayente que desconoce la prestación pagada

o debida, se acredita que la conocía o que estaba en razonable aptitud de

conocerla. En la misma resolución le impondrá al demandante una multa no

menor de veinte ni mayor de cuarenta unidades de referencia procesal, sin

perjuicio de las costas y costos del proceso, esta resolución es apelable con

efecto suspensivo.

24.EXPEDICIÓN DE SENTENCIA

Se expedirá sentencia dentro de los veinticinco días de culminada la audiencia

de pruebas o las audiencias especial y complementaria, si éstas se hubieran

realizado. Los litigantes tendrán un plazo máximo de cinco días para apelar la

sentencia, apelación que tendrá efecto suspensivo.

Ejecutoriada la sentencia que declara el retracto y admitida la garantía a que

hubiera lugar, debe otorgarse la escritura pública de traslación de dominio,

debiendo entregarse la suma consignada al comprador. Sin embargo si no lo

hiciera el comprador la escritura la otorga el juez.



SUMARÍSIMO

CONCLUSIONES

Podemos establecer que el derecho de retracto, es el derecho o facultad que la

ley concede a determinadas personas para subrogarse en lugar del comprador,

en todas las estipulaciones del contrato de compraventa, es decir la persona

que se encuentra en una determinada situación jurídica tendrá derecho de

preferencia en la adquisición frente a cualquier otro comprador en los casos en

que no le hubiesen otorgado la oportunidad de ejercitar su derecho o se lo

hubiesen dado pero de una forma incorrecta. En consecuencia es la facultad

concedida por la ley a determinadas personas para sustituirse o subrogarse al

comprador en todas las estipulaciones de un contrato de compraventa y dación

en pago, por lo que mejor debería llamársele derecho de subrogación o

derecho de sustitución o derecho de adquirir por sustitución o también derecho

de adquisición preferente o derecho de preferencia en la adquisición.



SUMARÍSIMO

BIBLIOGRAFÍA

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Ediciones Jurídicas. 1997.

CARRION LUGO, Jorge Tratado de Derecho Procesal Civil Tomo I-II. Lima.

Editorial Grijley. 2000.



SUMARÍSIMO

ÍNDICE

DERECHO DE RETRACTO

1. ANTECEDENTES LEGISLATIVOS………………………………………………………2

2. ORIGEN DEL DERECHO DE RETRACTO………………………………………………3

3. CONCEPTO DE RETRACTO……………………………………………………………..4

4. PROCESO DEL DERECHO DE RETRACTO. ………………………………………….5

5. CARACTERÍSTICAS DEL RETRACTO. ………………………………………………..6

6. NATURALEZA JURÍDICA DEL RETRACTO. …………………………………………..8

7. CLASES DE RETRACTO……………………………………………………………………9

8. CLASES DE BIENES RESPECTO DE LOS CUALES PROCEDE EL RETRACTO…10

9. SUJETOS TITULARES DEL DERECHO DE RETRACTO. …………………………..10

10. COMPETENCIA. …………………………………………………………………………..11

11. VÍA PROCEDIMENTAL……………………………………………………………………..11

12. REQUISITOS ESPECIALES DE LA DEMANDA DEL PROCESO DE RETRACTO…12

13. PLAZO EN QUE DEBE DE EJERCITARSE. ……………………………………………12

14. REEMBOLSO O CONSIGNACIÓN DEL PRECIO DEL BIEN DEL RETRACTO……13

15. TITULO EN QUE SE FUNDA EL RETRACTO. …………………………………………14

16. PROCEDENCIA E IMPROCEDENCIA DEL DERECHO DE RETRACTO……………14

17. LA PRUEBA EN EL PROCESO DE RETRACTO. ……………………………………..15

18. TIPOS DE CONTRATOS EN QUE PROCEDE EL DERECHO DE RETRACTO. …..16

19. ENAJENACIÓN RESPECTO A LA CUAL PROCEDE EL RETRACTO. …………….16

20. TRAMITE DEL PROCESO DE RETRACTO. ……………………………………………17

21. DESARROLLO DE LA AUDIENCIA DE SANEAMIENTO Y CONCILIACIÓN……….22

22. DESARROLLO DE LA AUDIENCIA DE PRUEBAS…………………………………….22

23. CONCLUSIÓN DEL PROCESO DE RETRACTO………………………………………..23

24. EXPEDICIÓN DE SENTENCIA…………………………………………………………….23

CONCLUSIONES………………...………………………………………………24BIBLIOGRAFÍA…………………………………………………………………………25


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