DERECHO REAL DE SUPERFICIE UNA HERRAMIENTA PARA EL ...

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En los ordenamientos jurídicos modernos, el derecho real de superficie reviste cada vez mayor importancia por la función económica que está lla mada a cumplir.

Este derecho permite entre otros aspectos construir, plantar o forestar sobre suelo ajeno, generalmente a cambio de una contraprestación, sin ne cesidad de adquirir el dominio del terreno sobre el cual se asienta la cons trucción, plantación o forestación. Se pretende así, disminuir los costos , frente a los altos valores que pueden tener los inmuebles.

También posibilita que, quien no tiene los fondos necesarios o no quiere emprender nuevas obras sobre su terreno pueda, sin desprenderse del mismo, darlo en superficie para que el superficiario realice negocios que necesiten de grandes inversiones ya sea en materiales, infraestructura, ma no de obra calificada o de una organización empresarial, que no esté al al cance del propietario, beneficiándose de esta manera ambas partes. A su término, el propietario recuperará el dominio pleno del bien, tal vez enri quecido, pues hará suyo lo construido, plantado o forestado.

El funcionamiento del derecho real de superficie tiene que ver también con la cultura moderna que, ordinariamente, no da espacio en su seno para obras perdurables. A una gran empresa hotelera, por ejemplo, puede inte

INTRODUCCIÓN

DERECHO REAL DE SUPERFICIE UNA HERRAMIENTA PARA EL DESARROLLO

ECONÓMICO DEL PAÍS

Ese. MARIA DE LOS MILAGROS IGLESIAS Año 2016

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Una pequeña reseña histórica nos permite observar que en la antigua Roma el dominio y sus variantes constituía el "iura in re" por excelencia. Recordemos el "ius in re propia" (nuda propiedad), y el "iura in re alienas" (recaen sobre otro dominio, limitándolo), dentro de los cuales se pueden mencionar las servidumbres prediales (urbanas y rústicas), las personales (usufructo, uso y habitación), los derechos reales de garantía (prenda e hi poteca) y los denominados "derechos reales pretorianos", dentro de los cuales se inscribe, junto a la enfiteusis, la tipología genérica del derecho re al de superficie.

El origen de la superficie está en el derecho público, cuando las conce siones para edificar en el suelo y en las ciudades eran hechas a los particu lares, las que luego se extendieron a los terrenos privados. Es decir que en

DERECHO REAL DE SUPERFICIE

ANTECEDENTES A LA SANCION DEL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION

resarle construir y poseer su edificio en superficie, sabiendo que a su térmi no la construcción será obsoleta y, de esa manera, abonar un precio menor por el uso del terreno.

Es un lugar común en la doctrina comparada, recordar que la Alemania devastada de la posguerra tuvo en el derecho de superficie uno de los sus tentos fundamentales que posibilitó su sorprendente reconstrucción. De igual manera son conocidos los monumentos edilicios que se construyeron en París en función de este derecho, como también el Palacio de las Nacio nes Unidas, en Ginebra, levantado en superficie, y el caso de algunas ciuda des, como Berna, asentadas sobre ese derecho.

En el presente trabajo, desarrollaré el derecho real de superficie conce bido en el Código Civil y Comercial de la Nación, cuyas disposiciones amplia ron este derecho y estimo (así lo deseo) que el mismo constituya una herramienta valiosay útil en la economía de nuestro país.

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1 LAQUIS, MANUEL, Derechos Reales, Buenos Aires, AbeledoPerrot, 1984, t. IV, p. 70.

un comienzo, el derecho de superficie eraun arrendamiento concedido por los municipios a los particulares, extendiéndose su uso en el ámbito priva do.'

Nuestro derogado Código Civil siguiendo la tradición del Código Napo leónico, y en general de otros códigos decimonónicos, no solo consagró el principio de accesión, sino que además prohibió expresamente el derecho de superficie en el artículo 2614, luego modificado por la ley 25.509.

El moderno concepto se encuentra inspirado en el Código Civil italiano de 1942.

El derecho de superficie fue incluido en los distintos proyectos de refor masal Código Civil Argentino, valga para ello recordare! Proyecto de Unifica ción de la Legislación Civil y Comercial de 1987, ley 24.032, vetada por el Poder Ejecutivo Nacional mediante el decreto 2713 del 23 de diciembre de 1991 , y el Proyecto de la Comisión Federal que obtuvo media sanción en Diputados en 1993, en el que se contemplaba el derecho de superficie so lamente sobre construcciones, mientras que en el Proyecto de Código Civil de 1998, en el título VI del Libro V (artículos 2018 a 2028), se lo establecía tanto para construcciones como para plantaciones en general.

La temática en estudio fue motivo de numerosas discusionesen congre sos, jornadas, seminarios y simposios, el más significativo e inmediato co rresponde a las "X Jornadas Nacionales de Derecho Civil" celebrada en la ciudad de Corrientes en 1985, al reinstaurar el debate sobre este derecho. Las conclusiones de la Comisión número 4 aprobadas en Plenario fueron importantes, ya que marcaron el rumbo de los lineamientos que el derecho de superficie siguió con la sanción de la ley 25. 509.

La reforma constitucional de 1994, con el nuevo artículo 41, incluyó el desarrollo sustentable, la preservación del medio ambiente y de los recur

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2 Los cambios legislativos, orientados al reconocimiento de la necesidad de una mayor explotación forestal, como también de la protección de los bos ques y plantaciones, fue justamente tema de desarrollo en la llamada "Cum bre de la Tierra", celebrada en la ciudad de Río de Janeiro, en el año 1992, correspondiente a la 11 Conferencia de las Naciones Unidas sobre el medio ambiente. Uno de sus objetivos era mejorar las condiciones ambientales de las regiones en que el régimen forestal se podría desarrollar. Más tarde, a fi nales del siglo XX, con el Protocolo de Kyoto del año 1997, se establecen nuevas obligaciones y plazos de los países industrializados, principales res ponsables de emisiones de Gases de Efecto Invernadero (GEI) y fuentes de emisiones, quienes se comprometieron en reducir las emisiones sobre una canasta de GEI, en un poco más de 5% en promedio respecto de los niveles de 1990, para el periodo 20082012. Además de fijar compromisos de re ducción, se establecían mecanismos flexibles para compensar emisiones de estos mismos países por distintas vías. Una de ellas, era el desarrollo de pro yectos entre países industrializados con compromisos de reducción de emi siones y países en vías de desarrollo, llamado Mecanismos de Desarrollo Limpio (MOL). El Protocolo instituye figuras que habilitan para emitir certi ficados de emisión transferibles de los gases que producen el efecto inver nadero. Por dicho acuerdo, los países firmantes se comprometieron a reducir sus emisiones, y cumplir con sus cometidos forestando en países que emitie ran pocos gases de efecto invernadero, cubriendo la totalidad de los costos que la tarea significaba y beneficiándose, transfiriendo a su país los créditos equivalentes a la cantidad de gas que se hayan absorbido en ese espacio fo restado, a través del mecanismos de desarrollo limpio. La Argentina fue una de los países firmantes del Acuerdo. 3 Alemania, Suiza e Italia receptaron en su legislación la modalidad del de recho real de superficie, en su modalidad pura, o sea solamente contemplan do las construcciones como objeto del derecho. Francia, Portugal, Japón, el Código de Quebec, Holanda contemplan el derecho de superficie tanto refe rido a construcciones, como a plantaciones. En la misma línea se ubica el

sos naturales, circunstancias tenidas en cuenta en la ley 25.509, cuando legisló sobre la explotación forestal.2

Dentro de la orientación general que seguía el mundo globalizado en lo que respecta al reconocimiento de este derecho como forma de impulsar la riqueza mediante la explotación forestar', nace la ley 25.509, con carac

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reciente Código Civil de Brasil, que rige a partir del afio 2003, que hace alu sión tanto al derecho de plantar como al de construir. '1 En las XIX Jornadas Nacionales de Derecho Civil realizadas en Rosario en el año 2003, Juan Bernardo lturraspe, en una postura aislada, sostuvo que la superficie forestal constituía un grave riesgo para la soberanía del país. En contrario, Gabriela Vázquez sostiene que la ley de superficie en modo algu no significa un ataque a la soberanía del país, pues dicha normativa en nada impide que el Estado Argentino a través de las leyes correspondientes, frene la fuga de riquezas genuinas. Señala que inclusive resulta contradictorio que países que se encuentran en la antinomia de nuestro sistema jurídico, recep ten favorablemente el instituto, tal el caso de Cuba (con f. arts. 218 a 225 del Código Civil de la República de Cuba). 5 Ley 25 .080, sancionada el I 6 l 298, promulgada el 15199 .

terísticas propias y diferentes a los lineamientos que marcaron los distintos antecedentes legislativos previos". Fue sancionada el 14 de noviembre de 2001, promulgada de hecho el 11 de diciembre de 2001 (Artículo 80 de la C.N.) y publicada en el Boletín Oficial el 17 de diciembre de 2001.

Ella incorpora como inciso 8° al Artículo 2503 del Código Civil Velezano, el derecho real de superficie forestal, en coherencia con el principio del "numerus clausus", consagrado en el artículo 2 502 del mencionado cuerpo normativo.Este derecho debía desarro'larse en el marco de la norma 25.0805, llamada Ley de inversiones para bosques cultivados, que instituía un régimen de promoción de nuevos emprendimientos como ampliaciones de los bosques existentes

La citada ley, alejándose de la orientación del derecho comparado, al modificar el artículo 2614, (en el cual el codificador prohibía el Derecho Re al de Superficie) mantuvo la prohibición de la superficie sobre construccio nes, reconociéndola sólo en el ámbito agrario de la forestación y la silvicul tura.

En las XIX Jornadas de Derecho Civil de Rosario, por unanimidad, se ob jetó" ... la técnica seguida por la ley 25.509, en virtud de las reiteradas im precisiones terminológicas y desajustes metódicos", propiciándose de lege

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6 BIANCHETTI, ALBA; CALEGARI DE GROSSO, L YDIA y GARRIDO CORDOBERA, LIDIA, en Ponencias a las XIX Jornadas de Derecho Civil de Rosario, Edición cojunta UCA, UNRosario, RubinzalCulzoni, Buenos Aires, 2003, p. 641, p. 657, y p. 700 7 AL TERINI, JORGE, en "Nuevas formas de propiedad", en Revista del No tariado nº 811, Buenos Aires, Colegio de Escribanos de la Ciudad de Bue nos Aires, p. 1637, dijo que:"Más allá de aspectos ideológicos, hay coinci dencia en que la superficie es una herramienta que el mundo de hoy necesi ta. La necesita con fines solidaristas, porque a través de la superficie bien manejada se puede facilitar, sobre todo con los terrenos de propiedad del Es tado, el acceso a la vivienda por los particulares de menores recursos. Y es un motor del dinamismo del país porque debería constituirse en estímulo de la construcción a través de modalidades de tipo negocia] perfectamente compatibles con la superficie. Por ejemplo, el vendedor del terreno, en vez de aceptar que el constructor le pague con la entrega de unidades, no se des prende de la propiedad del terreno; se limita a otorgarle al constructor el de recho de superficie. En el interior del país, familias tradicionales que se fue ron empobreciendo con el curso de los años aspiran a mantener dentro del acervo familiar extensiones de terreno, seguramente de origen sucesorio, pe ro no pueden construir. Adviértase que al posibilitarse el derecho de superfi cie, esos propietarios podrán otorgarlo para que otros, con mayor potencia económica, realicen la etapa edilicia. También podrían aprovecharse secto res subterráneos en lugares bien ubicados de la ciudad que puedan servir corno playas subterráneas con atrayente explotación. Por todo ello, mi entu siasmo por la superficie, aunque no se puede anticipar con certeza que en la Argentina habrá de difundirse. Tenemos la razonable expectativa de que sea útil, pero es evidente que, si no se la legisla, la condenaríamos sin más a su fracaso, sin intentar su éxito. Esa esperanza fue la misma de las Jornadas Nacionales de Derecho Civil de Corrientes de 1985, que recomendaron su recepción legislativa". Ver también GÓMEZ DE LA LASTRA, MANUEL C. "La superficie forestal, el Proyecto de Código Civil y la ley de tierras ru

ferenda "la incorporación del derecho real de superficie en general, con amplitud de fines socioeconómicos".6

El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación recepta el derecho real de superficie en su concepción más amplia, es decir para forestar, plantar o construir, o sobre lo ya forestado, contraído o plantado 7.

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rales", en Revista Jurídica La Ley, 2013A, 676, quien entiende que "Dada la amplitud de los términos utilizados, ya sea el de 'forestación' como el de 'plantaciones', se aclara y amplía el campo de aplicación previsto en la Ley 25.509 para el Derecho Real de Superficie Forestal, alcanzando en un sen tido !atto a todas las actividades realizables sobre una tierra apta a esos efectos, disponiéndose así junto al fideicomiso de garantía, de un instrumen to más seguro y efectivo, que el de los arrendamientos o aparcerías rurales". 8 Fundamentos del anteproyecto de Código Civil y Comercial de la Nación.

EL DERECHO REAL DE SUPERFICIE EN EL CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION

La falta de regulación del Código, o su regulación de origen local y du dosa constitucionalidad, sobre los conjuntos inmobiliarios, el tiempo com partido, el cementerio privado y la superficie los tornaban ajenos a los prin cipios generales clásicos y de difícil interpretación y aplicación práctica. El crecimiento de estos tipos de propiedades que brindan mayor aprovecha miento de los recursos al utilizarse en común, por otro lado también trae mayor conflictividad por la convivencia más cercana. La proximidad del veci

En los fundamentos del Proyecto de Código Civil y Comercial se dijo: "El derecho de superficie solo está contenido en la ley 25.509 que contempla la superficie forestal. Ahora en el Anteproyecto, se regula en su variante amplia, de acuerdo con el criterio mayoritario: derecho a construir o fores tar como derecho sobre cosa ajena y derecho sobre propiedad superficiaria como derecho sobre cosa propia, aunque coexiste con la propiedad sepa rada del titular del suelo. Puede constituirse sobre un inmueble o sobre par tes materialmente determinadas de un inmueble. Pueden coexistir superfi cies con otros derechos similares aunque no sobre la misma parte del in mueble. La superficie es temporaria por plazos de setenta o cincuenta años según sea para edificios o plantaciones. Es un derecho transmisible por ac tos entre vivos y por causa de muerte. El superficiario puede constituir de rechos reales de garantía y afectar la construcción al régimen de propiedad horizontal". 8

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no y la comunidad de intereses requirió una adaptación de la normativa a aspectos impensados en tiempos del codificador. A tal punto era así en el Código Civil que el principio de la accesión, (según el cual todo lo edificado y plantado pertenece al dueño del suelo), está ínsito en las bases del régi men; y la comunidad en el condominio tiene como nota más típica su ten dencia hacia la partición, principios impensables para éstos derechos com partidos.

Se trata de una de las novedades más importantes que el nuevo Código nos trae en materia de derechos reales. Hablar de la superficie impone, en primer lugar, establecer una separación entre el dominio directo y el domi nio útil que, en conjunto, hacen al dominio pleno o perfecto. El dominio di recto es el que le corresponde al propietario, en tanto que el dominio útil corresponde a quien utiliza el inmueble, en este caso el superficiario, enton ces ambos derechos pueden coexistir total o parcialmente superpuestos.

El artículo 1887 del Código Civil y Comercial de la Nación al consagrar los derechos reales ubica al de superficie en el inciso g), a continuación del dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido y cementerio privados. Técnicamente más cerca de los derechos sobre cosa propia perpetuos, con la diferencia que éste es temporario.

Metodológicamente está tratado en el Libro IV, Título VII, artículos 2114 a 2128, definiéndolo en el primero como: "El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especia les" .Como se desprende del concepto se trata claramente, de un derecho real autónomo.

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Constituye una excepción o suspensión temporal del principio de acce sión, por el cual todas las construcciones, siembras o plantaciones existen tes en un inmueble pertenecen a su dueño.

Como todo derecho real que es, el de superficie se constituye con el títu lo y modo suficiente (tradición) y debe ser redactado en escritura pública.

La institución de la superficie así receptada por el Código Civil y Comer cial de la Nación, se aparta de la prohibición que expresamente establecía el Código de Vélez; receptando lo que la doctrina ya venía pregonando, al ad vertir que esta figura desde el punto de vista económico, resulta sumamen te eficaz, ya que permite al propietario de un terreno otorgar a un tercero la posibilidad de convertirse en propietario de lo edificado al tiempo que aquel conserva el dominio del suelo, lo que favorece la actividad de la construc ción.

El derecho de superficie, tal como lo trata el nuevo Código Civil y Comer cial de la Nación, está concebido con un criterio amplio, por cuanto no solo comprende la actividad forestal (prevista en la ley 25.509, que, puede con venirse, fue un avance considerable), el actual lo concibe como un derecho real temporario constituido sobre un inmueble ajeno que otorga a su titular la facultad no solo de plantar o forestar sino también de construir, permi tiéndole usar, gozar y disponer material y jurídicamente de lo construido, plantado o forestado ( art. 2.114) .

Del análisis de las normas se desprende la existencia de dos situacio nes: una cuando su objeto es un derecho: el de plantar, forestar o construir (derecho de superficie) y la otra, cuando su objeto son las plantaciones, fo restaciones o construcciones existentes (propiedad superficiaria).

Es nítida la diferencia que marca el legislador entre el derecho de super ficie y la propiedad superficiaria, ya que el primero recae sobre cosa ajena,

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9 Comentarios sobre el derecho real de superficie en el Código Civil y Co mercial por LILIANA ABREUT DE BEGHER, 15 de Julio de 2015,www.infojus.gov.ar Infojus Id SAIJ: DACF150402.

PLAZOS MAXIMOS:Como se trata de un derecho temporario y no perpe tuo, no puede exceder de setenta años en el caso de construcciones y dn

mientras que la segundarecae sobre cosa propia ( conf. art. 2114 y 2115 CCCN).9

En cuanto a las partes intervinientes en la constitución del derecho real de superficie, son dos: el superficiante y el superficiario. El primero de los nombrados, es el titular del dominio pleno del inmueble que confiere a favor de otra persona, hurnana o juridica, la referida facultad, que es quien ad quiere el derecho de superficie.EI derecho de superficie contiene en poten cia la propiedad superficiaria, situación que se mantiene hasta tanto se construya, plante o foreste

El artículo 2. 116 da la posibilidad de constituir el derecho de superficie sobre todo o parte del inmueble, con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones existentes aun dentro de la propiedad horizontal

En las XVIII Jornada Notarial Cordobesa, se llegó a las siguientes conclu siones, aprobadas por unanimidad: " ... El artículo 1883 del Código Civil y Comercial de la Nación, establece la posibilidad de constituir derechos re ales sobre parte material de la cosa sin definirla. Pero debe entenderse que es parte material toda parte de una cosa de extensión menor a la superficie configurada por líneas geométricas jurídicamente relevantes. En caso de inmuebles se propicia la individualización de la parte material de los mismos mediante un plano de mensura aprobado por la autoridad pública compe tente, lo cual tendrá además de la función de permitir cumplir con el princi pio de especialidad, la de ser el medio con el cual la autoridad administrati va efectúe el control de legalidad por la posible afectación de normas de in terés público restrictivas del dominio o del uso de la propiedad ... "

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10 LAFAILE ALTERINI, "Tratado de los derechos reales", t. VI, p. 481 y 482.

PLAZOS MINIMOS: La séptima recomendación de las X Jornadas Nacio nales de Derecho Civil establecieron, además de un plazo máximo, un míni mo que garantizara los derechos del superficiario, en tal sentido: "el dere cho de superficie solamente podrá ser temporario no pudiendo constituirse por un plazo menor de quince años ni mayor de cincuenta años". Respecto a la inexistencia de plazo mínimo se ha dicho que "la ausencia de una pre ceptiva expresa descarta de lege data que el derecho real en análisis pueda considerarse sujeto a tiempos mínimos de duración. Incluso, no parece re comendable fijar plazo mínimo alguno, por de pronto, porque no se advierte razón suficiente para proteger al superficiario cual si fuera un locatario ( art. 2, ley 23.091, actualmente derogada) o un arrendatario rural (art. 4, ley 13.246) ... La tesis que niega la conveniencia del plazo mínimo guarda co herencia con la inexistencia de la imposición de plazos mínimos en los dere chos reales de usufructo, uso, habitación y servidumbre". 10

cuenta para forestaciones y plantaciones, siendo estos los máximos permi tidos, si bien las partes pueden prorrogarlos sin exceder el máximo (artículo 2. 117CCCN). Estos plazos máximos, por tratarse de un derecho real y como tal, de orden público, no son supletorios ni susceptibles de modificación en tre las partes.

La temporalidad impuesta se basa, en que el dominio, en lo posible, de be ser perfecto y, cuando se constituyen derechos que lo limitan, estos de ben ser temporarios, para que el dominio vuelva a ser perfecto.

No hay duda de que este derecho debe ser temporal, pero resulta com plejo determinar de manera genérica cuál es el plazo que se requiere para que el emprendimiento pueda concretarse y obtenerse la rentabilidad acor de con la inversión. El legislador, en este caso, optó por los plazos máximos indicados, admitiendo renovaciones, siempre dentro de ese máximo.

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LEGITIMACION: Están legitimados para constituir el derecho real de su perficie el titular de un derecho real sobre cosa propia, sea de dominio, condominio y propiedad horizontal (artículo 2.118), quedando incluidos además los inmuebles del dominio privado del Estado.Por tratarse de un derecho real en que la interpretación suele revestir el carácter de restricti va, sólo los mencionados por la: normativa quedan íncluidos.Aun el titular del dominio fiduciario, como caso particular de dominio imperfecto, está le gitimado, sí lo requieren los fines del fideicomiso, para constituir derecho de superficie. Si la enumeración del artículo se considera taxativa, se agota la posibilidad de que otros titulares de derechos reales estén legitimados; en consecuencia, en principio y salvo una opinión extensiva de la doctrina, que se refleje en la jurisprudencia se debe considerar excluido al usufructuario.

COMPUTO DEL PLAZO: Sí bien la doctrina no es pacífica en este punto, frente a las distintas posiciones y teniendo en cuenta la estructura real del derecho analizado, es dable aceptar que el cómputo del plazo iniciará en el momento en que quede reunido el título y el modo suficiente; es decir, a partir de la fecha de la firma de la escritura pública que instrumente la cons titución del derecho real con la entrega de la posesión ( arts. 1892 y 1017, inc. a, Código Civil y Comercial de la Nación).Las partes no pueden exceder en la sumatoria de las prórrogas, a contar desde la adquisición del dere cho real, el plazo máximo previsto. Pueden, en cambio, celebrar nuevo contrato, dando nacimiento a un nuevo plazo máximo.

De lo expresado, se deduce que el plazo máximo es esencial a este de recho, mientras que el plazo mínimo no es parámetro que refiera a la es tructura de la figura que se analiza, y por lo tanto, su único objetivo sería proteger al superficiario, que en el marco de la autonomía de la voluntad podrá evaluar su proyecto como el tiempo que necesita para una concre ción rentable y así pactarlo en el contrato. Quede claro que no estamos an te un contrato de adhesión ni el superficiario es una "parte débil" que nece site ser protegida como el locatario.

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En el caso de constitución por los condóminos de un inmueble, el dere cho de superficie, por su naturaleza, no se puede constituir sobre una parte indivisa es decir, sobre una parte ideal del inmueble, sino únicamente so bre parte determinada. En consecuencia, para constituir superficie sobre la totalidad de un inmueble en condominio se requerirá la conformidad unáni me de los comuneros.

Puede constituirseportítulo oneroso o gratuito y es transmisible por ac tos entre vivos o mortis causa( siguiendoen este sentido, las conclusiones de las X Jornadas Nacionales de Derecho Civil y el Proyecto del 1993), siempre limitado al plazo máximo legalmente establecido. No se admite su adquisición por vía de usucapión teniendo en cuenta su especial naturaleza pero si por prescripción breve de diez años si el superficiario hubiera adqui rido por justo título y ejerciera la posesión por diez años (artículo 2.119 CCCN).

Claramente queda excluida la usucapión por la letra textual de la norma. Por ende, si no existiera superficie en cualquiera de sus especies, se apli caría las reglas generales del derecho, por el principio de accesión. De tal forma, todo lo plantado o edificado sobre predio ajeno correspondería al ti tular de dominio del mismo.

La prescripción breve solo está permitida con el objetivo legal de sanear el justo título. Para el supuesto que la superficie hubiera sido conformada por un documento de ésta clase, siempre que el superficiario probara el ejercicio posesorio del predio por el término de diez años, el mismo quedar ía admitido.

El superficiario adquiere el derecho real de manera derivada mediante título y modo, de igual forma que la prescripta para la adquisición de los de rechos reales en general, teniendo en cuenta que no se trata de una mera autorización para plantar, forestar o construir en terreno ajeno, como podr ía otorgársele al locatario, comodatario o aun al usufructuario, sino que del contrato respectivo debe surgir claramente la intención de las partes de

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11 GURF!NKEL DEWENDI, en RIVERA MEDINA (dirs.) ESPER (co ord.). Código Civil yComercoal, p. 697. 12 Ver KEMELMAJER DE CARLUCCI PUERTA DE CHACON,Derecho real de superficie, p. 36. 13 A lo cual se agrega, que el artículo 2206 en lo pertinente expresa: "Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de ... superficie".

constituir un derecho real separado e independiente del suelo, que transita hacia una propiedad superficiaria.11

Es posible transmitir el derecho, pero el carácter de transferible no es un elemento esencial.En consecuencia, la facultad de transmitirlo admitirá pacto en contrario en función del libre acuerdo de partes en el título consti tutivo del derecho. Incluso podrá establecerse que la transmisión esté limi tada requiriendo, por ejemplo, el consentimiento deldueño del suelo mien tras no se hubiese plantado, forestado o construido la mitad de lo proyec tado en el título.12

El artículo 2.120 (CCCN) le otorga alsuperficiario la posibilidad de consti tuir derechos reales de garantía, tanto sobre su derecho a construir, plantar o forestar como sobre su propiedad. Incluso le permite afectar a propiedad horizontal las distintas unidades construidas con separación del terreno que le pertenece al propietario que le concedió el derecho de superficie y limita do al plazo máximo permitido, pudiendo transmitir las distintas unidades construidas y gravarlas como inmuebles independientes.

Del análisis del artículo 2.120 (CCCN) se infiere que puede dividirse en dos partes. En la primera se entiende que el superficiario puede constituir derechos reales de garantía, sobre su derecho de construir, forestar o plan tar, lo cual es altamente novedoso.La legislación unificada señala que el derecho real se ejerce sobre el todo o una parte material o física de la cosa que conforma su objeto. A su vez, este puede incluir un bien taxativamente señalado por la ley. Para una parte de la doctrina, aquí quedaría compren dido su derecho de construir, forestar o plantar 13. Mientras que para otra

·parte, y con un criterio amplio de interpretación, conformaría el especialísi

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14 Artículo 225 del C.C.C.N.: Inmuebles por su naturaleza: son inmuebles por su naturaleza el suelo, las cosas incorporadas a él de una manera orgáni ca y las que se encuentran bajo el suelo sin el hecho del hombre. Artículo 226 de C.C.C.N.: Inmuebles por accesión: son inmuebles por acce sión las cosas muebles que se encuentran inmovilizadas por su adhesión fisica al suelo, con carácter perdurable. En este caso, los muebles forman un todo con el inmueble y no pueden ser objeto de un derecho separado sin Ja voluntad del propietario. No se consideran inmuebles por accesión las cosas afectadas a la explota ción del inmueble o a Ja actividad del propietario.

¿CUALES DERECHOS DE GARANTIA '.JE PUEDEN CONSTITUIR? Con la utili zación del plural (artículo 2120 CCCN) en la palabra "derechos 11 de garant- ía, puede interpretarse que la codificación indica que son susceptibles de gravarse con hipoteca y anticresis. No obstante hay un silencio legal en este aspecto.

Se obvia mencionar la prenda, porque junto a la mayoría de la doctrina, se entiende que la silvicultura (bosques) y plantaciones, son inmuebles por su naturaleza, teniendo en cuenta la diferencia entre estos y los inmuebles por accesión. 14

Subrogación Aunque nada dice la regulación específica del derecho de superficie, frente a la extinción de este derecho, y conforme a la subroga ción real del artículo 2. 194 (CCCN), el acreedor hipotecario podría hacer efectivo su derecho sobre la indemnización que haya sido contractualmente prevista en el artículo 2126 del mismo cuerpo legal.

mo caso de constituir un derecho real sobre otro derecho, ya que la ley lo ha previsto específicamente.

En cuanto a la segunda parte del mencionado artículo, los derechos re ales de garantía también pueden recaer sobre la propiedad superficiaria. Se refiere a la hipótesis, de que ya haya sido realizada la forestación, planta ción o edificación, situación permitidapor la letra de la normativa.

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15 V ALERIA ANDREA GALLO y HERNAN LUIS LAMOTHE, Comisión Nº 11, Romano "Derechos reales de superficie y enfiteusis".

Renuncia expresa formalizada en escritura pública e inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble:

Como todo derecho de carácter patrimonial, puede ser renunciado. Ésta puede ser definida como "el acto jurídico unilateral por el que el titular de un derecho real limitado, abdica del mismo sin intención de transmitirlo".

Esta renuncia debe ser expresa, no admitiéndosela tácita. Pero, cabe aclarar que dicha renuncia no libera al superficiario de las obligaciones per sonales que asumió frente al dueño conforme las estipulaciones del contra to constitutivo y tampoco éstas pueden afectar los derechos de terceros que contrataron con el superficiario, los cuales subsistirán hasta el venci miento del plazo contractual.

CAUSALES DE EXTINCION DEL DERECHO REAL DE SUPERFICIE (art. 2124 CCCN):Si bien algunos autores se niegan a realizar una distinción entre las formas de extinción de este derecho real, según se trate del derecho a construir, plantar o forestar o de la propiedad superficiaria, afirmando que el instituto se configura unitariamente y que solo de ese modo se advierte su autonomía como derecho real, siguiendo la concepción italiana es impor tante distinguir ambas modalidades, en razón de poseer un régimen jurídico diferente. 15

El propietario del suelo conserva la disposición material y jurídica del mismo pudiendo ejercerla sin turbar al superficiario ( art.2121 CCCN) .

El único límite genérico es la turbación del derecho del superficiario, en este sentido, el artículo 2. 121 (CCCN) sigue al Proyecto de 1998 (artículo 2020) y se diferencia del sistema de la ley 25.509, que le vedaba al propie tario la posibilidad de constituir otros derechos reales de disfrute o garantía durante la vigencia de la superficie.

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Consolidación: Cuando se confunden las calidades de dueño del suelo y superficiario,

coincidiendo ambas titularidades en un mismo sujeto, (sucesión mortis cau sa, derecho de tanteo, mutuo disenso, entre otros).

Cumplimiento de una condición resolutoria si hubiera sido sometida a ella: Cabe aclarar que el transcurso del plazo máximo previsto sin que se

haya cumplido la condición, extingue el derecho. En este derecho real pre dominan las clausulas reglamentarias de constitución que las partes intervi nientes pactaron libremente de modo convencional.

Vencimiento del plazo: Tratándose de un derecho temporal es una causa natural de extinción,

ya sea el plazo máximo fijado por la ley o el estipulado por las partes en el contrato. Esta manera de extinción no suele ser la usual, ya que normal mente, si el superficiario no ha construido, el "ius edificandi" se extinguirá por el efecto del no uso o bien que una vez construido, plantado o foresta do esto se destruya antes del vencimiento del plazo y el superficiario no vuelve a construir, plantar o forestar en el lapso indicado por la norma.

En el caso de la extinción antes del vencimiento del plazo legal o del convenido, los derechos reales constituidos tanto sobre la superficie o so bre el suelo siguen gravando en forma separada a los dos lotes,como si no hubiese operado la causal, hasta el vencimiento del término. Esto se produ ce porque ambos tienen facultades jurídicas, solo que en diferentes planos y con la condición recíproca de no turbarse en el ejercicio de los respectivos derechos. De igual manera, se mantienen los derechos personales (contrato de locación, comodato, arrendamiento, entre otros), durante el plazolegal o convenido.

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16 Kemelmajer de Carlucci, Aida y Puerta de Chacon, Alicia: "Derecho real de superficie", Ed. Astrea, 1989, p. 45.

CAUSALES DE EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD SUPERFICIARIA: Consolidación y abandono: (causas generales de extinción de los derechos reales, (articulo 1907 CCCN):

En lo referente a la consolidación, me remito a lo ya desarrollado ante riormente.

El abandono configura un acto unilateral de voluntad seguido del des prendimiento de la posesión y debe ser cuidadosamente distinguido del no uso que, como anteriormente se analizara, extingue el derecho a edificar. Tanto la renuncia al derecho de ccnstruir, plantar o forestar como el aban

. dono de la propiedad superficiaria deberán ser expresos, manifestados por escritura públicao por actos inequívocos por tratarse de derechos reales sobre inmuebles e inscriptos en el Registro de la Propiedad correspondien te para su oponibilidad a terceros. Claro está que el superficiario que hizo

No uso: Cuando el titular del derecho no construyere en el término de diez años

o no plantare ni forestare en el término de cinco años (art. 2124 CCCN). La fijación de ese plazo obedece a la necesidad de procurar que el titu

lar del derecho de superficie realice sobre el inmueble ajeno las obras para las cuales lo adquirió., teniendo en cuenta las razones de orden económico social que hacen a su finalidad ya que desde un plano factico el lapso fijado legalmente resulta razonable para llevar a cabo una construcción o planta ción.

La extinción por no uso se dará no solo por la inacción total del titular del derecho sino también cuando las obras realizadas se aparten de lo pac tado en el acto constitutivo, situación que se relaciona con el derecho de uso que tiene el superficiario, que consiste en la utilización del terreno según los fines previstos en el acto constitutivo. 16

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17 Kemelmajer de Carlucci, Aida y Puerta de Chacón, Alicia: "Derecho real de superficie", Ed. Astrea, 1989, p. 62.

Destrucción (artículo 2.122 CCCN): El hecho de que la superficie no se extinga con la propiedad superficia

ria, demuestra que esta es solo una manifestación de aquella y no la super ficie toda, ya que de existir total identidad, la destrucción de la obra debiera producir la extinción del derecho real de superficie. Por ello, por subsistir el derecho de superficie a través del "ius edificandi", permanece la obligación del superficiario de cumplir las obligaciones asumidas.17

De conformidad con el artículo 2122 del CCCN, el derecho real de super ficie no se extingue por la destrucción total o parcial de lo forestado, plan tado o construido, si el superficiario revierte ese hecho en los plazos indi cados.T al como prescribe el artículo en estudio, la destrucción de la pro piedad superficiaria, no constituye un modo de extinción, ya que la causa no es la desaparición del objeto sino el no uso del derecho. El objeto es el sue lo ajeno, y este continúa existiendo, lo que puede finalizar es el goce, sino se cumple con lo normado, esto es:

a) que el superficiario debe reconstruir en el plazo máximo e improrro gable de seis años, y si es silvicultura, en tres. La ratio legis está pensada por razones sociales y económicas, para evitar que los terrenos, sembrad íos y lotes, queden desaprovechados o incultos. Las partes no podrían pac tar un término mayor al estipulado por la normativa y

b) las partes pueden haber convenido válidamente que, la destrucción de lo edificado, plantado o forestado extinguirá la propiedad superficiaria.

El supuesto del artículo en exégesis, que se aplica exclusivamente a la propiedad superficiaria, tiene que abarcarla en sus dos manifestaciones. Es

abandono de la propiedad superficiaria, no se libera de sus obligaciones personales, legales o contractuales (artículo 2123 del Código Civil y Comer cial de la Nación).

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Caso especial de muerte del superficiario: Consideración especial merece el caso en el que el superficiario no tu

viere herederos ya que de lo contrario el derecho se transmitiría mortis causa.

La Doctora Highton ha sostenido que en este caso, debiera operar la re versión al propietario del suelo, produciéndose la extinción por consolida

Expropiación: Aunque no se encuentre legislada esta causal, puede ser aplicable para

ambas modalidades del derecho de superficie. La expropiación pone a la cosa fuera del comercio extinguiendo la pro

piedad privada. En este caso, el precio que se pague deberá distribuirse en tre el superficiario y el dueño del suelo, en proporción al valor de los dere chos de uno y otro al tiempo de verificarse la expropiación. 18

decir, la destrucción de lo plantado, forestado o construido por el propio ti tular del derecho y la destrucción de las plantaciones, forestaciones o cons trucciones ya existentes, adquiridas en propiedad por el superficiario. En los dos casos, si el superficiario destruye y vuelve a construir dentro de los pla zos legales, salvo pacto en contrario, el derecho no se extingue; en defec to de ello, será el único supuesto de extinción regulado para la propiedad superficiaria en sentido estricto.

Este artículo excluye a la propiedad superficiaria de la regla general pre vista respecto de la extinción de los derechos en el artículo 1907 CCCN, de clarando que la destrucción total no es causa de extinción, claro está "ex cepto pacto en contrario".

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El abandono configura un acto unilateral de voluntad seguido del des prendimiento de la posesión y debe ser cuidadosamente distinguido del no uso que, como anteriormente se analizara, extingue el derecho a edificar. Tanto la renuncia al derecho de construir, plantar o forestar como el aban

. dono de la propiedad superficiaria deberán ser expresos, manifestados por escritura públicao por actos inequívocos por tratarse de derechos reales sobre inmuebles e inscriptos en el Registro de la Propiedad correspondien te para su oponibilidad a terceros. Claro está que el superficiario que hizo





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Destrucción (artículo 2. 122 CCCN): El hecho de que la superficie no se extinga con la propiedad superficia

ria, demuestra que esta es solo una manifestación de aquella y no la super ficie toda, ya que de existir total identidad, la destrucción de la obra debiera producir la extinción del derecho real de superficie. Por ello, por subsistir el derecho de superficie a través del "ius edificandi", permanece la obligación del superficiario de cumplir las obligaciones asumidas. 17

De conformidad con el artículo 2122 del CCCN, el derecho real de super ficie no se extingue por la destrucción total o parcial de lo forestado, plan tado o construido, si el superficiario revierte ese hecho en los plazos indi cados.T al como prescribe el artículo en estudio, la destrucción de la pro piedad superficiaria, no constituye un modo de extinción, ya que la causa no es la desaparición del objeto sino el no uso del derecho. El objeto es el sue lo ajeno, y este continúa existiendo, lo que puede finalizar es el goce, sino se cumple con lo normado, esto es:




abandono de la propiedad superficiaria, no se libera de sus obligaciones personales, legales o contractuales (artículo 2123 del Código Civil y Comer cial de la Nación).

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piedad privada. En este caso, el precio que se pague deberá distribuirse en tre el superficiario y el dueño del suelo, en proporción al valor de los dere chos de uno y otro al tiempo de verificarse la expropiación. 18



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El abandono configura un acto unilateral de voluntad seguido del des prendimiento de la posesión y debe ser cuidadosamente distinguido del no uso que, como anteriormente se analizara, extingue el derecho a edificar. Tanto la renuncia al derecho de construir, plantar o forestar como el aban dono de la propiedad superficiaria deberán ser expresos, manifestados por escritura públicao por actos inequívocos por tratarse de derechos reales sobre inmuebles e inscriptos en el Registro de la Propiedad correspondien te para su oponibilidad a terceros. Claro está que el superficiario que hizo





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Destrucción (artículo 2.122 CCCN): El hecho de que la superficie no se extinga con la propiedad superficia

ria, demuestra que esta es solo una manifestación de aquella y no la super ficie toda, ya que de existir total identidad, la destrucción de la obra debiera producir la extinción del derecho real de superficie. Por ello, por subsistir el derecho de superficie a través del "ius edificandi", permanece la obligación del superficiario de cumplir las obligaciones asumidas.17

De conformidad con el artículo 2122 del CCCN, el derecho real de super ficie no se extingue por la destrucción total o parcial de lo forestado, plan tado o construido, si el superficiario revierte ese hecho en los plazos indi cados.Tal como prescribe el artículo en estudio, la destrucción de la pro piedad superficiaria, no constituye un modo de extinción, ya que la causa no es la desaparición del objeto sino el no uso del derecho. El objeto es el sue lo ajeno, y este continúa existiendo, lo que puede finalizar es el goce, sino se cumple con lo normado, esto es:




abandono de la propiedad superficiaria, no se libera de sus obligaciones personales, legales o contractuales (artículo 212 3 del Código Civil y Comer cial de la Nación).

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piedad privada. En este caso, el precio que se pague deberá distribuirse en tre el superficiario y el dueño del suelo, en proporción al valor de los dere chos de uno y otro al tiempo de verificarse la expropiación.18



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19 llighton, su ponencia en las X Jornadas Nacionales de Derecho Civil, Co rrientes, 1985 .

ción 19. El Código Civil y Comercial de la Nación no ha previsto tan excepcio nal situación, por lo cual la posición de la Doctora Highton, sería de difícil aplicación "stricto sensu", resultando aplicable (a falta de previsión legal) las reglas de la sucesión vacante. Pero en la práctica, es dable pensar que difícilmente el Estado ejerza este derecho temporal dentro de los plazos y condiciones contratados, produciéndose de alguna manera la reversión al dueño del suelo.

Producida la extinción del derecho, ~I propietario del suelo hace suyo lo construido, plantado o forestado, libre de los derechos reales o personales que hubiera constituido el superficiario (artículo 2.125 CCCN); aunque si la extinción del plazo legal o contractual se produce antes, los derechos reales constituidos continúan hasta la finalización de aquel (artículo 2.125 CCCN).

Producida la extinción, y dado que las mejoras por construcción, fores tación o plantación quedan a favor del propietario del suelo por el principio de accesión, éste deberá indemnizar al superficiario, salvo pacto en contra rio (artículo 2.126 CCCN), es decir que si este pacto en contrario no existe, el propietario del suelo debe indemnizar al superficiario. Para el caso en que no se hubiera previsto en el contrato el monto de la indemnización, el Código Civil y Comercial de la Nación en el mismo artículo fija parámetros objetivos para su cálculo, estableciendo que se tomarán en cuenta los valo res incorporados por el superficiario durante los dos últimos años deducida la amortización. De todas formas, el plazo de dos años, parece exiguo para medir de alguna manera el mayor valor logrado. La legislación comparada, la fija normalmente en un mínimo de cuatro años, o lo hace promediable de acuerdo al tiempo de duración del derecho real.

Al derecho real de superficie le son aplicables supletoriamente las nor mas relativas a las limitaciones de uso y goce en el derecho de usufructo, sin perjuicio de lo pactado por las partes en el contrato (Art.2127 CCCN).

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LA DIRECCIÓN GENERAL DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE DISPONE: ART. 1: Toda vez que se ruegue la toma de razón de documentos portantes de constitución de Derecho Real de Superficie Forestal en los términos de la Ley 25.509 se han de procesar tales documentos calificando la procedencia de su asiento definitivo o provisional según corresponda. ART. 2: Los contratos deberán ser instrumentados en Escritura Pública, en cuyo acto deberá otorgarse la tradición de la posesión conforme lo estable

DISPOSICIÓN TÉCNICO REGISTRAL NUMERO 12 Corrientes, 15 de abril de 2003. VISTO: La toma de razón prevista en el Art. 5° de la Ley 25.509, y CONSIDERANDO: Que, el asiento de los derechos reales en sede registral está previsto en los Artículos 2.505, 3. 135 y concordantes del Código Civil y en el Articulo 2 y concordantes de la Ley Nacional 17.801. Que, por lo tan to, toda hermenéutica ha de ser ensayada en función de tales principios, por lo que a ella se han de supeditar las registraciones que en particular dispongan las leyes, armonizando así el sistema vigente con la finalidad de esas normas dictadas a posterior. Que, de tal manera y estando prevista la constitución del Derecho Real de Superficie Forestal, como una de las facul tades inherentes a la calidad de titular de dominio, es indudable que esta nueva situación jurídica debe conjugarse con la pauta que rige todo el pro ceso registra! respecto del principio de Calificación Registra!, Art. 9 y 1 O de la Ley 17.801; Por ello, en uso de las atribuciones que le son propias,

ANEXO 1

Finalmentecomo este derecho puede concederse sobre construcciones, plantaciones o forestaciones ya existentes, son de aplicación las normas previstas para la propiedad superficiaria, la que a su vez queda sujeta a las normas del dominio revocable ( art. 2128 CCCN) .

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1) En virtud del derecho de superficie el propietario del suelo constituye sobre este un derecho a favor de un tercero que puede ser sobre el suelo, por encima o debajo de él, facultándolo a construir, plantar o forestar. Se trata de un derecho real, enajenable, transmisible y temporal.

2) Este derecho constituye propiamente una derogación del principio de accesión, no existe un acto jurídico bilateral; lo que no ocurre en el derecho de superficie, en el que éste se origina en virtud de un acto jurídico.

3) Es dable distinguir propiedad superficiaria del derecho de superficie si bien entre ambos conceptos se presenta una relación de dependencia, de

CONCLUSIONES

ce el Art. 5. ART. 3: El Registro llevará un índice personal por titulares su perficiarios, vinculándolos al titular de dominio, practicándose la toma de razón en el Folio Real Matrícula Ítem 7 correspondiente a "Gravámenes, Restricciones e lnterdicciones" y procediéndose a la apertura de un anexo correlacionado con la inscripción dominial antecedente, debiendo contener las siguientes especificaciones: 1 º) Individualización del derecho real a ins cribir, 2°) Individualización del inmueble, superficie afectada, Duplicado de Mensura, 3°) Nombre y apellido, documento nacional de identidad, domicilio tratándose de personas físicas, y denominación, tipo social, inscripción en el Registro Público de Comercio, representante legal, domicilio legal si fuere persona jurídica, número de CUIL o CUIT, según corresponda, 4°) Monto es tipulado y plazo que no podrá exceder de 50 años, 5°) Número y fecha de escritura pública, certificado y libro Diario, funcionario autorizante del do cumento a inscribir. ART. 4: La extinción del Derecho Real de Superficie Fo restal deberá constar en documento auténtico (Escritura Pública) Art. 3 Ley 17.801; y se anotará en la Matrícula en el Ítem 8 "Cancelaciones". ART. 5: Comuníquese al Colegio de Escribanos y al Colegio de Abogados. ART. 6: Cumplido, Archívese.

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Ese. Mari.a de los Milagros Iglesias 164

PONENCIA

De lege lata: El Código Civil y Comercial de la Nación en su artículo 2124, dentro de los modos de extinción del derecho real de superficie no enumera el caso de muerte del superficiario sin herederos (antes del vencimiento del plazo legal o contractual del derecho de superficie).

Es de resaltar además que el Código Civil y Comercial hace una clara dis tinción entre derecho de superficie (cuando se constituye el derecho real) y propiedad superficiaria (una vez que el superficiario construye o planta), todo lo cual habrá que tenerse en cuenta al momento de la celebración del contrato.

forma tal que la propiedad superficiaria solo puede existir mientras haya de recho de superficie.

4) El derecho de superficie no puede durar más del máximo exigido por el Código. Las partes pueden pactar la renovación del derecho de superfi cie, aun antes del vencimiento del plazo. La prórroga no puede perjudicar a terceros que tengan inscriptos derechos que se consolidarían al extinguirse la superficie.

5) La destrucción de la propiedad superficiaria puede solucionarse si guiendo el principio de la libertad contractual. No obstante, en caso de no haberse previsto contractualmente, y teniendo en cuenta el carácter suple torio de las normas respecto de la voluntad de las partes, se deberá seguir lo dispuesto para el caso de la resolución del contrato por imposibilidad de la prestación, parcial o total, sin culpa o con culpa de alguna de las partes si antes del plazo fijado por la ley el superficiario no vuelve a construir, plantar o forestar, según corresponda.

6) Producida la extinción del derecho de superficie el principio de acce sión recupera toda su virtualidad y la propiedad q.ueda unificada en cabeza del titular del suelo.

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• Código Civil y Comercial de la Nación, Ed. Erreius, 2014. • Fundamentos del Anteproyecto de Código Civil y Comercial de la Nación, fi

l e :///D :/Docu men tos/Nuevo% 20Cod. % 20C ivi 1y%20Com/F UN DAME NT OS %20D EL %20CODIG0%20CIVIL %20Y%20COMERCIAL.pdf.

• "Teoría y Técnica de los Contratos, Instrumentos Públicos y Privados", segunda edición, Carlos M. D'Alessio, María T. Acquarone, Norberto R. Benseñor, Eleo nora R. Casabe, Tomo 11, ed. Thomson Reuters La Ley, 2015.

• "Código Civil y Comercial" comentado, anotado y concordado, Tomo 7, Eduardo Gabriel Clusellas (coord.), Ed. Astrea, Bs. As. 2015.

• Comentarios sobre el derecho real de superficie en el Código Civil y Comercial, Liliana Abreut de Begher, 15 de Julio de 2015, www.infojus.gov.ar, Id SAIJ: DACF150402.

• Trabajo de la comisión Nº 11, Romano: "Derechos reales de superficie y enfi teusis", EXTINCION DEL DERECHO REAL DE SUPERFICIE, Valeria Andrea Gallo y Hernán LuisLamothe.

• Código Civil y Comercial de la Nación, suplemento especial, Ricardo Luis Lo renzetti, Ed. La Ley.

• "Cuestiones de derecho notarial" Reformas civiles y notariales (CCCN), Susana Violeta Sierz, Ed. Di Lalla, C.A.B.A 2016.

BIBLIOGRAFIA

De lege ferenda:Propongo para el caso especial de muerte del superfi ciario antes de vencimiento del plazo contractual o legal, sin herederos,que: "LA PROPIEDAD SUPERFICIARIA, REVIVA EL PRINCIPIO DE ACCESIÓN Y CON SECUENTEMENTE LO PLANTADO, FORESTADO O CONSTRUIDO QUEDE EN BENEFICIO DEL INMUEBLE Y EL PROPIETARIO DEL MISMO LOS HAGA SU YO". De esta manera se evitaría la aplicación de las normas relativas a "herencias vacantes".

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