TEMA V

DE LAS COSAS, DE LOS DERECHOS REALES DE

LA PROPIEDAD Y SUS ELEMENTOS

5.1 De las cosas.

El término cosa, en el Derecho privado, se refiere al objeto

de la relación jurídica, que puede ser un bien, un derecho o

incluso una obligación, en la que además intervendrán

personas, siendo éstas los sujetos de tal relación.

Sobre las cosas recaen los distintos derechos reales (como,

por ejemplo, la propiedad) sobre los que son titulares las

personas. Además, la cosa puede ser objeto de posesión,

siendo éste un hecho fáctico de gran importancia jurídica.

5.1.1. Generalidades.

Los derechos reales, que consisten en los diferentes

beneficios que el hombre puede obtener de una cosa, son

en número limitado.

Las legislaciones modernas no han aumentado su lista,

quedando, sobre poco más o menos, los mismos que habían

en derecho romano

Unos han sido organizados por el derecho civil, y los otros

han sido admitidos y sancionados por el derecho

pretoriano.

El derecho de propiedad, tal como está concebido en el

Código, procede del liberalismo francés, y era equivalente a

la totalidad del poder de disfrute y enajenación a cualquier

título. Es el derecho subjetivo por excelencia, que se

concreta en la titularidad de un poder que se puede ejercer

de diferentes maneras en relación a una cosa determinada.

5.1.2. Clasificación.

Corporales e incorporales.

Corporales: son todas aquellas que tienen un existencia

física. Por lo tanto pueden ser percibidas por los sentidos.

Incorporales: aquellas que no tienen una existencia física

por ejemplo. Los derechos y créditos.

5.2. Los Derechos reales en general.

Son lo que ejercen sobre las cosas. Ejemplos:

Cosas es todo lo que existe material o inmaterial. Excepto

las personas libres.

Se denomina “derechos reales” a aquellos derechos

subjetivos de carácter absoluto y contenido patrimonial que

recaen directamente sobre cosas. Sus caracteres más

relevantes, que permiten distinguirlos de los derechos de

crédito, son los siguientes:

a) Atribuyen a su titular un poder directo e inmediato sobre

una cosa material o inmaterial, y no sobre una prestación o

conducta de otro sujeto.

b) Ese poder es eficaz y oponible frente a todos (“erga

omnes”), y no sólo frente a un sujeto determinado.

c) El titular de un derecho real sobre una cosa lo puede

ejercitar aun en el caso de que ésta cambie de propietario o

de poseedor (“reipersecutoriedad”).

d) Dado que los derechos reales, por su propia naturaleza,

deben afectar a terceros, es imprescindible establecer

mecanismos que permitan darles la necesaria publicidad.

Tales mecanismos que, como regla general, no se aplican a

los derechos de crédito son principalmente la posesión y el

Registro de la Propiedad.

e) En caso de concurrencia de diferentes derechos reales

sobre una misma cosa, los mismos se organizan entre sí

con arreglo al principio de prioridad temporal (“prior

tempore, potior iure”): los derechos reales posteriores no

pueden perjudicar en ningún caso a los derechos reales

anteriores.

5.2.1. La propiedad sus elementos y

caracteres:

El derecho de propiedad se caracteriza por su enorme

elasticidad, que lo hace capaz de alcanzar las más distintas

facultades de uso y de disposición de la cosa sujeta al

señorío de la misma y por la aptitud que tiene también para

comprimirse y reducirse en su contenido hasta quedar casi

anulado como poder del dueño, sin que , no obstante,

llegue a destruir totalmente el vínculo de pertenencia de la

cosa a la persona.

Real: Que es todo lo que pertenece a su dueño legalmente,

origina el derecho que el dueño tiene directamente con la

cosa.

Individual y exclusiva: Porque es de un solo sujeto y

exclusivo porque los derechos reales sobre la propiedad son

de un bien particular.

Se perpetúan en el tiempo: Porque una persona se

establece en una propiedad y con el tiempo la propiedad

prescribe a su favor.

Carácter relativo: Que la ley lo limita y restringe a

desacuerdo con las necesidades sociales pudiendo llegar

hasta la suspensión o anulación del mismo

5.2.2. Tipos:

• TIPOS

Derecho real pleno:

Derecho total sobre la cosa. Por ejemplo el derecho de

propiedad.

Derecho real limitado:

Son aquellos que recaen sobre cosa ajena.

Derecho real de garantía (hipoteca, prenda)

Derecho real de goce:

El usufructo: usar y disfrutar de una cosa ajena con la

obligación de conservar su forma.

La servidumbre: gravamen de un inmueble sobre otro

inmueble. Por ejemplo el derecho a cruzar por una

propiedad para llegar a la tuya si no hay otra forma de

hacerlo.

Derecho real de adquisición preferente:

Por ejemplo una cosa es propiedad de 3 personas y una de

ellas quiere vender su parte, pues las otras 2 tienen

preferencia de compra frente a terceros.

5.2.3. Modo de adquisición:

Por ocupación: tomar la ocupación de una cosa sin dueño

con ánimo de hacerla propia.

Por prescripción adquisitiva.

Por ley.

Por sucesión. Mediante ciertos contratos (compraventa).

Prescripción adquisitiva:

Es la adquisición de un bien por el transcurso del tiempo.

La posesión ha de ser pacífica (que nadie pida su

devolución), con ánimo de ser dueño, pública e

ininterrumpida durante ese tiempo.

Prescripción ordinaria: se exige buena fe y justo título. La

propiedad se adquiere tras la posesión pacífica durante:

3 años para bienes muebles.

10 años para bienes inmuebles, entre presentes.

20 años para bienes inmuebles, entre ausentes

(desaparecidos).

Prescripción extraordinaria: cuando se exige solo la

posesión pacífica, sin interrupción de la cosa y con ánimo

de hacerla propia. Se requiere que transcurra un tiempo

de :

6 años para bienes muebles.

30 años para bienes inmuebles.

5.2.4. Extinción y transmisión.

1. Cumplimiento del plazo fijado.

2. Cumplimiento del objeto de la sociedad.

3. Perdida entera del capital.

4. En caso de quiebra.

Cuando solo hay participaciones o acciones laborales los

administradores son nombrados por mayoría.

Los acuerdos de la sociedad pueden ser impugnados

cuando incumplan los estatutos o cuando lesionen a la

sociedad a favor de algún socio o tercero.

5.3.1. La posesión.

-Por actos entre vivos:

-Originarios: Aprehensión, Ocupación

- Derivados: Tradición, Ocupación A causa de

muerte .Sucesión a título universal

-Sucesión a título singular.

En rigor nuestro código no admite la usucapión ni la

ocupación de inmuebles, quedando reducido a cuatro las

formas de adquirir la posesión.

5.3.2. La servidumbre y el usufructo.

Según el art. 530 del Código Civil, la servidumbre es “un

gravamen impuesto sobre un impuesto perteneciente a

distinto dueño”. Nuestro Código Civil contempla la

servidumbre en más de setenta artículos (530 a 604), con

una regulación minuciosa, la mayor parte dedicada a

regular servidumbres concretas, aunque reconociendo

amplio poder de acción a la autonomía de la voluntad,

encontrándose en el art. 594 de nuestro Código que “todo

propietario de una finca puede establecer en ella las

servidumbres que tenga por conveniente, y en el modo y

forma que bien le pareciere, siempre que no contravenga a

las leyes ni al orden público”.

la servidumbre continúe, realmente se trata de una

imprecisión lingüística, pues realmente se crea una

nueva servidumbre.

La servidumbre limita el derecho de propiedad. No puede

ser presumida sino probada su constitución.

La servidumbre es inseparable de la finca a que

pertenece e indivisible.

Según el art.467 del Código Civil, “el usufructo da derecho

a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar

su forma y sustancia a no ser que el título de su

constitución o la ley autoricen otra cosa”.

El usufructo es un derecho real porque da a su titular una

situación de señorío o potestad respecto de unos bienes,

engendrando por ello una situación especialmente

protegida frente a terceros. Pero esta inicial visión no debe

ocultar que la constitución del usufructo crea, sobre todo,

una relación jurídica compleja entre usufructuario y

propietario, ambos con facultades y deberes.

5.4.1. Los Derechos reales pretorianos.

Es el que los pretores introdujeron a los fines de ayudar,

suplir y corregir el derecho civil cuando necesidades de

utilidad pública lo reclamaron"'.

El modo de funcionamiento tanto del derecho civil como del

derecho pretoriano lo hemos estudiado en oportunidad de

analizar los conceptos e ideas fundamentales del Derecho

Romano, a cuyo examen nos remitimos.

Basta con aclarar que aquí sólo nos referimos al derecho

pretoriano stricto sensu, es decir, a la producción jurídica

del pretor urbano, pues es este magistrado quien realiza la

adaptación interna del derecho romano: el tratamiento de

la actividad del pretor peregrino excedería el marco de

nuestras pretensiones metodológicas.

Según el derecho civil el locatario del suelo de otro no es

propietario del edificio que él ha construido, porque el

propietario del terreno no es quien tiene la propiedad de la

superficie. Por tanto si el concesionario era perturbado en

su goce por el propietario, podían tan solo reclamarle daños

e intereses por la acción conducta y si era perturbado por

terceros, obtener del propietario la cesión de sus acciones.

El pretor juzgo equitativo concederle una protección más

eficaz.

5.4.2. Importancia.

La importancia fundamental radica en que, los derechos

reales contribuyen a la paz social que trasciende el mero

interés individual para proyectarse a toda la comunidad.

5.4.3. La superficie y la Enfiteusis.

La enfiteusis se incluye entre los llamados derechos reales.

En cuanto que, como se verá, consiste en un derecho

relativo a una cosa-bien inmueble, ejercido al menos por

dos sujetos, uno de los cuales ostenta al menos su uso y

disfrute. La enfiteusis es una institución de derechos griego

que significa hacer plantaciones. A pesar de que esta

locución jurídica procede del griego, este nombre no le fue

dado en Grecia, sino en Roma.

La superficie es uno de los derechos reales pretorios que

permite gozar a perpetuidad o a largo plazo una

construcción hecha sobre el terreno de otro, a cargo de

pagar una retribución al propietario este derecho es

transmisible inter vivo y mortis causa. Aquí los interpretes

ven una propiedad distinta de la del suelo, por tanto es una

derogación al principio superficie solo cedit (la

construcción accede al suelo).

La superficie como ya lo hemos establecido a lo largo de

este trabajo es un derecho real que permite al superficiario

de pleno disfrute de un edificio levantado en suelo ajeno: es

además trasmisible inter vivos y mortis causa.

5.4.4. Definición y caracteres.

Es aquel derecho subjetivo que atribuye al titular un poder

o señorío directo e inmediato sobre una cosa determinada,

sin necesidad de intermediario alguno personalmente

obligado y que impone así mismo a todo el mundo erga

omnes un deber de respeto o exclusión y a veces, cuando

se trata de derecho limitado, un hacer o un no hacer

posiblemente conectado con un soportar.

El titular del derecho real no solo tiene, en mayor o menos

medida, poder sobre la cosa sino que en ciertos casos,

surgen del propio poder sobre la cosa, debemos que

incumben al titular del derecho real y cuyo cumplimiento

constituye el reflejo del derecho real o de su ejercicio.

Es un derecho absoluto: es decir no reconoce límites. Hoy

día se reconocen más límites a favor de la sociedad y

Caracteres: Enumeración y explicación de cada uno de

ellos.

5.4.5. La hipoteca.

La hipoteca es una forma de garantía, considerada eficaz

por las entidades financieras de crédito, bancos y cajas de

ahorros, por lo que es mayoritariamente usada por

entidades para la concesión de préstamos y créditos,

llamados hipotecarios por hallarse su devolución

garantizada por el derecho real de hipoteca, y por cuya

gran confianza se ha propiciado un notorio desarrollo del

crédito territorial y favorecido así, en numerosos casos, la

creación de las llamadas burbujas inmobiliarias.

La hipoteca es un derecho real constituido en seguridad de

un crédito cierto en dinero, sobre bienes inmuebles que

continúan en poder del deudor".

Esta definición resulta sin embargo incompleta puesto que

la hipoteca puede ser también constituida por un tercero.

Nuestro Código no contiene una definición, sin embargo el

art. 2356 establece:

"Por el derecho real de hipoteca se grava un inmueble

determinado, que continúa en poder del constituyente, en

garantía de un crédito cierto en dinero. Cuando un tercero

lo hiciere en seguridad de una deuda ajena, no por ello se

obligará personalmente, como deudor directo o

subsidiario".

La garantía consiste en el derecho que tiene el acreedor

hipotecario de ejecutar y hacer vender en subasta pública

el bien inmueble hipotecado, para cobrarse su crédito con

el producido por la venta.

5.4.6 Caracteres.

Caracteres: Enumeración y explicación de cada uno de

ellos.

La hipoteca presenta los siguientes caracteres:

A). Es un Derecho Real, porque integra la enumeración

taxativa de los derechos reales previsto en el art. 1953 del

Código Civil;

B). Es un Derecho Accesorio, porque se constituye en

garantía de un crédito, que es lo principal, y por ello la

hipoteca se halla supeditada a todas las contingencias de la

deuda que garantiza. Así por ejemplo: la inexistencia de la

deuda, su nulidad o rescisión, determinarán iguales efectos

respecto de la hipoteca. Desde el punto de vista procesal,

todo lo relativo a la ejecución de la hipoteca es de

competencia del juez llamado a entender en la obligación

principal;

C). La hipoteca se constituye sobre INMUEBLES (ver art.

2356);

D). Tiene el carácter SOLEMNNE: La hipoteca sólo puede ser

constituida por ESCRITURA PUBLICA. Este requisito

formal tiene carácter solemne, de tal modo que su falta

priva de todo efecto a la hipoteca. En consecuencia no sería

válida una hipoteca constituida por instrumento privado.

E). Convencional: Este derecho real accesorio es fruto de

un acuerdo de partes, debiendo en todos los casos y bajo

pena de afectar la validez del acto, constar la aceptación

del acreedor en la Escritura Pública.

F). Indivisible: el Art. 2364 establece: "La hipoteca es

activa y pasivamente indivisible. Cada una de las cosas

afectadas a una deuda y cada parte de ellas, garantizan el

pago de toda la deuda y de cada parte de la misma. Pero si

al ejecutarse el crédito o al dividirse el inmueble gravado,

fuere éste susceptible de un útil fraccionamiento, la venta o

la partición se hará en esta forma". El principio de

indivisibilidad significa que mientras haya un saldo impago,

la hipoteca subsiste integra sobre la totalidad del inmueble.

La cancelación parcial de la deuda no da lugar a la

extinción parcial de la hipoteca. Sin embargo, la norma

posibilita que si el crédito del demandado pudiera ser

satisfecho con la venta de sólo alguno de los inmuebles

hipotecados y no de todos, o aquellos con los cuales

procediendo a una división útil del inmueble hubiese podido

ser cubierto igual propósito, sin una subasta total, se haga

de esa forma.

5.4.7. Extinción.

Hay dos maneras de extinción de los derechos reales, por

un lado la extinción objetiva, se extingue el objeto y

también la relación jurídica. Pero en otros casos se extingue

la relación jurídico real pero el objeto.